第一篇：2014年的房?jī)r(jià)走勢(shì)

2014年的房?jī)r(jià)走勢(shì)

隨著“擠泡沫”的繼續(xù)，今年可比作“退燒年”，房?jī)r(jià)增速將放緩，二三線城市可能下跌 盡管全年房?jī)r(jià)的變化數(shù)據(jù)還沒(méi)有最終出爐，但2013年全國(guó)房?jī)r(jià)給人留下的印象依舊是個(gè)“漲”字。2014年將會(huì)怎樣?上自地產(chǎn)大佬，下至平民百姓，房?jī)r(jià)仍是大家最關(guān)心的話題。2014年，房?jī)r(jià)是漲是跌，每個(gè)人都有自己思考的角度。

新華社文章指出，無(wú)論是從央行的居民問(wèn)卷調(diào)查，還是從老百姓的切身感受，房?jī)r(jià)仍然是高，漲勢(shì)依然不減。不過(guò)，在2013年，隨著溫州、鄂爾多斯[-0.80% 資金 研報(bào)][0.11% 資金研報(bào)]等房?jī)r(jià)經(jīng)歷“滑鐵盧”城市的不斷出現(xiàn)，普通民眾對(duì)于2014年的房?jī)r(jià)也有了新的期待，隨著資金鏈的進(jìn)一步收緊和投機(jī)資本的撤出，房?jī)r(jià)泡沫并非沒(méi)有被擠壓掉的可能，漲價(jià)不是唯一的答案。

經(jīng)過(guò)2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升的局面之后，眾多業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為在2014年里，隨著“擠泡沫”的繼續(xù)，整體房?jī)r(jià)增速將放緩，局部可能出現(xiàn)下行。

“如果說(shuō)2013年房?jī)r(jià)總體特征是‘一條線’:震蕩上行，有驚無(wú)險(xiǎn)的話，那么對(duì)2014年，可以形容為‘退燒年’:高位震蕩，漸趨降溫。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為2014年在宏觀經(jīng)濟(jì)尚未明顯好轉(zhuǎn)之時(shí)，房地產(chǎn)投資拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有升的角色還要繼續(xù)扮演，房?jī)r(jià)也會(huì)依舊穩(wěn)中有升。

“盡管2013年的房?jī)r(jià)經(jīng)歷了明顯的上漲過(guò)程，但是各種信號(hào)明顯指出2014年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，或許將以穩(wěn)字打頭，再度大幅上漲的空間不大?！敝袊?guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院教授黃燕芬指出，除了調(diào)控政策的限制，土地供應(yīng)量大幅增長(zhǎng)就是一個(gè)明顯的市場(chǎng)信號(hào)，因?yàn)橥恋毓?yīng)量大增，必將帶來(lái)房屋供應(yīng)量的增加，而市場(chǎng)需求在一定期限內(nèi)變化不大，供應(yīng)量增加，需求相對(duì)穩(wěn)定，房?jī)r(jià)就失去上漲的底氣。

除了土地供應(yīng)量大幅增加的因素以外，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)金融發(fā)展研究院助理教授李晟認(rèn)為，大量的保障房入市以及并不寬松的資金鏈同樣限制了房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)的大幅上漲。由于一線城市的供需矛盾并沒(méi)有得到有效解決，房?jī)r(jià)不排除繼續(xù)較快增長(zhǎng)，而在部分二三線城市由于庫(kù)存較多，房?jī)r(jià)必然增長(zhǎng)乏力，部分甚至可能出現(xiàn)下跌。

第二篇：2013年房?jī)r(jià)走勢(shì)分析報(bào)告

2013年房?jī)r(jià)走勢(shì)分析報(bào)告

中國(guó)房地產(chǎn)從現(xiàn)在開(kāi)始，將有明顯的下跌趨勢(shì),而下跌的主要因素可以歸納如下。

一，2012年一二線城市的房子價(jià)格上漲幅度小，遠(yuǎn)不如前幾年，表明這些城市房?jī)r(jià)上漲的空間正在迅速縮小。官方還報(bào)道，上海2012年的商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了微小的下跌。

二，三四線城市的需求主要來(lái)自當(dāng)?shù)氐木用瘢?dāng)?shù)鼐用窈娃r(nóng)村有著千絲萬(wàn)縷的關(guān)系，使他們對(duì)城市房地產(chǎn)的需求遠(yuǎn)比不過(guò)一二線城市的居民。所以，三四線城市的房?jī)r(jià)到達(dá)6000元/平米的時(shí)候，就必定沒(méi)有上沖的動(dòng)力。例如，海口每平米的價(jià)格有可能就被盯住在6000-8000元之間。

三，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)大不如前，如果統(tǒng)計(jì)局不要隨便注水，GDP增長(zhǎng)速度有可能就在6-7%之間。這樣的速度，不可能支撐人們對(duì)高房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期期望，當(dāng)人們意識(shí)到每平方米超過(guò)1.5萬(wàn)元就太貴的時(shí)候，就算一二線城市的價(jià)格也會(huì)撐不住了。

四，盡管廉租房建設(shè)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到國(guó)務(wù)院的要求，各地積極開(kāi)展廉租房的建設(shè)，將大大緩解高房?jī)r(jià)的壓力。

五，習(xí)近平的反腐政策正在被大家所關(guān)注，我估計(jì)習(xí)近平不是那種說(shuō)話不行動(dòng)的人，那種抱有僥幸態(tài)度的官員必將受到懲罰。這樣一來(lái)，不僅現(xiàn)在許多官員在大量的拋售房子，官員們?cè)僖膊桓蚁褚郧耙粯哟笈笈摹I進(jìn)’房子了。打擊腐敗，有利于房?jī)r(jià)的下跌。

六，過(guò)去15年，房地產(chǎn)的投資占社會(huì)固定資產(chǎn)投資的20%以上，這是導(dǎo)致地產(chǎn)泡沫的罪魁禍?zhǔn)?。?dāng)銀行害怕有毒資產(chǎn)時(shí)，房地產(chǎn)貸款將受到管制，銀根收緊，也會(huì)壓低地產(chǎn)價(jià)價(jià)。

七，三四線城市量?jī)r(jià)齊跌，是一二線城市房?jī)r(jià)下跌的前提條件和信號(hào)，說(shuō)明老百姓的購(gòu)買能力和欲望已經(jīng)受到嚴(yán)重的打擊。許多小‘鬼城’的出現(xiàn)，照樣可以在一二線城市重復(fù)。

附件：三四線城市地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)度陷僵局：房?jī)r(jià)大跌無(wú)人購(gòu)

來(lái)源：中國(guó)青年報(bào)作者：李松濤(2013年1月24日)

歲末年初，一二線城市的樓市延續(xù)著交易量火爆的局面，而有的三四線城市卻陷入交易冷清、價(jià)格下跌的泥沼中。

不過(guò)，一個(gè)值得關(guān)注的背景是，城鎮(zhèn)化正成為近期影響房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵詞。有觀點(diǎn)認(rèn)為，三四線城市將是房地產(chǎn)行業(yè)的下一個(gè)金礦。

“城鎮(zhèn)化蘊(yùn)含著最大的內(nèi)需潛力”、“推進(jìn)城鎮(zhèn)化，關(guān)鍵是提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量”等中央層面有關(guān)對(duì)城鎮(zhèn)化的表態(tài)讓一些市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，這將帶來(lái)三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)的春天。

也有不少業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，一些對(duì)城鎮(zhèn)化的曲解正是房地產(chǎn)行業(yè)要警惕的。

“城鎮(zhèn)化并不是房地產(chǎn)化?！敝袊?guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)告訴記者，目前，相當(dāng)一部分三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)供大于求，如果市場(chǎng)還有人曲解、炒作城鎮(zhèn)化，借機(jī)大賣土地，推高房地產(chǎn)投資，將會(huì)對(duì)三四線城市的房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)巨大的危險(xiǎn)。

部分房企受困三四線城市

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2012年12月公布的數(shù)據(jù)顯示，在2012年11月，70個(gè)大中城市中有53個(gè)城市住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲，而下跌的城市中，基本上是丹東、煙臺(tái)、泉州、秦皇島、揚(yáng)州、桂林等三四線城市。

一二線城市與三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)在分化。

另一組數(shù)據(jù)也證明了這個(gè)事實(shí)。

從房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)來(lái)看，業(yè)務(wù)側(cè)重于三四線城市的企業(yè)明顯低于側(cè)重一二線城市發(fā)展的企業(yè)。

根據(jù)公開(kāi)統(tǒng)計(jì)資料，2012年前11月，保利地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]銷售額同比增長(zhǎng)36%，中海[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]也增長(zhǎng)近30%，這兩家企業(yè)在2012年都側(cè)重在一二線城市發(fā)展。但是側(cè)重在三四線城市圈地開(kāi)發(fā)的恒大地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]銷售額同比僅增6%，同樣布局的碧桂園僅增長(zhǎng)6.5%。

這樣的對(duì)比讓很多房地產(chǎn)企業(yè)感到意外。最近幾年，到三四線城市圈地幾乎是房地產(chǎn)企業(yè)的主流，但去年的數(shù)據(jù)卻讓這一信心滿滿的預(yù)期大打折扣。

“三四線城市現(xiàn)在已經(jīng)空置了大量的土地和住宅，很多三四線城市的房地產(chǎn)供應(yīng)已經(jīng)超過(guò)了當(dāng)?shù)氐男枨蟆！敝性禺a(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉說(shuō)。

實(shí)際上，三四線城市這種住宅供大于求的現(xiàn)象并不是今天才暴露，早在2012年年中，這種局面就已經(jīng)初現(xiàn)端倪。唐山、煙臺(tái)、營(yíng)口、常州、貴陽(yáng)等城市都在那個(gè)時(shí)期出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商扎堆兒，項(xiàng)目銷售困難的局面。

在2012年年中之前，這些三四線城市都處在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的集中爆發(fā)期，眾多國(guó)內(nèi)知名開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)入，到處都是房地產(chǎn)建設(shè)工地。

上海易居房地產(chǎn)研究院企業(yè)研究中心在當(dāng)時(shí)就曾拿出一份研究報(bào)告，指明在三四線城市熱鬧的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)背后，隱藏著嚴(yán)重過(guò)剩的巨大隱患。

這份研究報(bào)告以唐山為例，從2008年到2011年，唐山商品房用地年均成交量為2100萬(wàn)平方米，而北京為2268萬(wàn)平方米；唐山2011年商品房成交量為159萬(wàn)平方米，只有北京的18%。

如果用類似的方法去比較其他三四線城市，幾乎可以得到類似的數(shù)據(jù)和結(jié)論：盡管城市不大、人口不多，但最近幾年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量卻大幅猛增。

2012年年末，一些三四線城市相繼爆出樓市危機(jī)的新聞。比如貴陽(yáng)，住宅待消化庫(kù)存高達(dá)3490萬(wàn)平方米，而這個(gè)城市的人口即使計(jì)入流動(dòng)人口，也才500萬(wàn)人，這樣的庫(kù)存量要消化掉至少需要4年。

而在海南，房?jī)r(jià)大幅縮水在多個(gè)城市上演。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總胡景暉在2012年年底參加的幾次地產(chǎn)界的聚會(huì)上聽(tīng)到了數(shù)家房地產(chǎn)企業(yè)的抱怨，“他們都在說(shuō)唐山、煙臺(tái)、營(yíng)口等三四線城市，房子賣不動(dòng)?！?/p>

幾年前一些開(kāi)發(fā)商興沖沖地到三四線城市跑馬圈地，2012年大多進(jìn)入銷售期，卻發(fā)現(xiàn)已經(jīng)陷了進(jìn)去。

正是這種狀況，讓那些知名開(kāi)發(fā)商改變了拿地策略。偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)統(tǒng)計(jì)了包括萬(wàn)科、保利、金地、龍湖等8家知名開(kāi)發(fā)商在2012年的拿地狀況，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，這8家開(kāi)發(fā)商在一二線城市拿地共205宗，在三四線城市拿地降為110宗。

張大偉告訴記者，這種拿地策略的變化出現(xiàn)在2012年8月之后，從標(biāo)桿房企拿地?cái)?shù)量來(lái)看，一線城市占比20%，二線城市占比63%，三四線城市占比僅為18%。開(kāi)發(fā)商回歸一二線城市已經(jīng)成為既成事實(shí)。

不過(guò)，拿地策略的變化并不能改變?nèi)木€城市在建項(xiàng)目銷售的尷尬，可以看到的是，這些前期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)活躍的三四線城市，未來(lái)將有著極大的銷售壓力。

在近日召開(kāi)的瑞銀2013年大中華研討會(huì)上，瑞銀房地產(chǎn)行業(yè)研究主管李智穎表示，三線城市新房供應(yīng)過(guò)大的問(wèn)題，在今年仍可能延續(xù)，供過(guò)于求現(xiàn)象將會(huì)存在。

單靠房地產(chǎn)，地方經(jīng)濟(jì)難持續(xù)發(fā)展

如果說(shuō)三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求已是基本事實(shí)，那么，是什么造成了如今的結(jié)果？

時(shí)光需要倒回5年前。2008年年底，全球金融危機(jī)爆發(fā)，為了防止此次金融危機(jī)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的拖累，2009年，我國(guó)出臺(tái)了4萬(wàn)億元的刺激經(jīng)濟(jì)政策，也正是在此之后，不少三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始吹起了泡沫。

“當(dāng)年是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的高潮，各地都在造新城，投資拉動(dòng)是當(dāng)時(shí)絕大多數(shù)城市的最重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式。”張大偉告訴記者，三四線城市開(kāi)始大量出讓土地，吸引開(kāi)發(fā)商進(jìn)入。

胡景暉告訴記者，當(dāng)時(shí)不少地方政府想的只是讓開(kāi)發(fā)商進(jìn)來(lái)，把土地賣出去，把錢(qián)賺回來(lái)，而沒(méi)有想到要維持一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，還需要產(chǎn)業(yè)、人口聚集、配套設(shè)施等等條件。在胡景暉看來(lái)，當(dāng)時(shí)確實(shí)有一些開(kāi)發(fā)商的投資過(guò)于草率。

而始于2011年1月的樓市限購(gòu)政策則加劇了開(kāi)發(fā)商進(jìn)入三四線城市的步伐和決心。

“不少開(kāi)發(fā)商當(dāng)時(shí)的判斷是，北京上海這些一線城市的銷售量會(huì)萎縮得很厲害，那只能到不限購(gòu)的三四線城市尋找機(jī)會(huì)。”胡景暉說(shuō)。

眾多三四線城市正是從2009年前后開(kāi)始進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的盛宴。

在揚(yáng)州，2010年土地出讓爆發(fā)式增長(zhǎng)，當(dāng)年該市市區(qū)住宅用地合計(jì)供應(yīng)426.29萬(wàn)平方米，同比增加68.58%。當(dāng)年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資101.48億元，同比增長(zhǎng)80%。

惠州2011年商品房成交量相當(dāng)于廣州的31%，但土地成交量相當(dāng)于廣州的94%。

在貴陽(yáng)，已經(jīng)有十幾個(gè)超過(guò)100萬(wàn)平方米的在售樓盤(pán)項(xiàng)目，其中一個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)入住人口30萬(wàn)。根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕y(tǒng)計(jì)，2012年上半年，貴陽(yáng)商品房市場(chǎng)的整體供應(yīng)量就已超過(guò)2007～2009年期間每年全年的供應(yīng)量。

在南通，近4年土地累計(jì)成交量超過(guò)7500萬(wàn)平方米，消化時(shí)間需要近15年。

這些嚇人的數(shù)字在過(guò)去幾年的眾多三四線城市輪番出現(xiàn)，引起眾多學(xué)者的關(guān)注。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪利娜一直在關(guān)注三四線城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)高潮，2012年上半年，她就告訴記者，這些城市已經(jīng)出現(xiàn)了過(guò)度開(kāi)發(fā)的問(wèn)題，商品房供應(yīng)已經(jīng)大于需求。

盡管從2009年以來(lái)，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已經(jīng)讓不少三四線城市獲得了很大的發(fā)展機(jī)會(huì)，高鐵的建設(shè)提速也串聯(lián)起了不少三四線城市與一二線城市，但這些 三四線城市依舊沒(méi)能得到足以支撐迅猛開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的人口聚集、產(chǎn)業(yè)配套，那些大力開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目不可避免地陷入銷售困境。

“當(dāng)?shù)厝速I不起，外地人不來(lái)買”已經(jīng)成為這些三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本狀態(tài)。

在中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)排行榜中，風(fēng)險(xiǎn)排名前50名全部是三四線城市。

“之所以出現(xiàn)這樣的局面，就是因?yàn)檫@些三四線城市把房地產(chǎn)業(yè)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的引擎，房地產(chǎn)業(yè)只是一個(gè)先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，并不能作為地方經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的根本，這 個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展作為支撐。”胡景暉說(shuō)，但從這幾年的發(fā)展來(lái)看，這些三四線城市基本是提前透支了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，卻沒(méi)有在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)上得到相 應(yīng)的成果。

標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)在拿地策略上回歸一二線城市，也許并不是對(duì)三四線城市失去信心，而是暫時(shí)還看不到這些城市的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

城鎮(zhèn)化能否化解難題

“三四線城市如果沒(méi)有產(chǎn)業(yè)的培育，將難以支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?！敝袊?guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)告訴記者，三四線城市對(duì)人口、資金的吸納能力都沒(méi)有想象中那么強(qiáng)。過(guò)去幾年，不論是地方政府還是開(kāi)發(fā)商，對(duì)三四線城市的發(fā)展都作了過(guò)于樂(lè)觀的判斷。

在陳國(guó)強(qiáng)看來(lái)，不同的城市面臨的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)不同，需要從各自城市的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)進(jìn)行研究，從而對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作出調(diào)整。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，區(qū)域布局要均衡，要參與到三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的培育過(guò)程中，但不能把重心全放在三四線城市。

“城鎮(zhèn)化是遠(yuǎn)水，不可能馬上解決那些已經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題的三四線城市的問(wèn)題?！标悋?guó)強(qiáng)說(shuō)，中央對(duì)城鎮(zhèn)化的表態(tài)也說(shuō)明，恰恰是要通過(guò)城鎮(zhèn)化來(lái)調(diào)整前幾年發(fā)展中遇到的問(wèn)題。

對(duì)于目前已經(jīng)出現(xiàn)供大于求的三四線城市，有人認(rèn)為很危險(xiǎn)，也有人有著不同的看法。

在張大偉看來(lái)，對(duì)這幾年進(jìn)入三四線城市發(fā)展的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，并沒(méi)有太大的壓力，因?yàn)樗麄兡玫氐某杀静⒉桓?，有些城市土地價(jià)格一平方米只有幾百元。如果這個(gè)城市有發(fā)展?jié)摿Γ壳暗墓┐笥谇缶筒皇菃?wèn)題，很快就能消化掉庫(kù)存。

“但如果沒(méi)有發(fā)展?jié)摿?，就值得認(rèn)真研究?！睆埓髠フf(shuō)，比如鄂爾多斯，最近一兩年基本上沒(méi)有新推什么土地，之所以會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)的大幅下跌，是因?yàn)槊簝r(jià)下跌了，而煤炭是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的絕對(duì)支柱。如果當(dāng)?shù)爻嗣禾恐膺€有別的經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱，那就不會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)的問(wèn)題。

在張大偉看來(lái)，中央近期對(duì)城鎮(zhèn)化的表態(tài)，其實(shí)正是強(qiáng)調(diào)一二線城市和三四線城市之間的產(chǎn)業(yè)布局，培育三四線城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，是對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

其實(shí)，產(chǎn)業(yè)布局對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不僅僅出現(xiàn)在三四線城市，在一二線城市同樣存在，一二線城市建設(shè)的“新城”往往也因?yàn)闆](méi)有產(chǎn)業(yè)的支撐從而成為“睡城”。

在胡景暉看來(lái)，未來(lái)中國(guó)還將有三億到四億的人口轉(zhuǎn)移，這些人口不是轉(zhuǎn)移到大城市，而是在百萬(wàn)人口左右的城市，要做到這一點(diǎn)，這些城市就必須有相當(dāng)?shù)漠a(chǎn)業(yè)支撐。“一二線城市也需要將現(xiàn)有的一些產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移出去，分解到三四線城市?！?/p>

從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，當(dāng)大城市發(fā)展到一定程度后往往會(huì)出現(xiàn)逆城市化，“中國(guó)未來(lái)恐怕也會(huì)如此，三四線城市的房地產(chǎn)會(huì)發(fā)展，但基礎(chǔ)一定是產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和配套設(shè)施的完善。

第三篇：2010南京房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)分析

2010南京房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè)分析

工商聯(lián)在北京、上海、廣州、深圳、青島、西安、成都、蘇州和呼和浩特9個(gè)城市，選取62個(gè)不同規(guī)模、不同所有制的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的81個(gè)項(xiàng)目就“房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用”進(jìn)行了深入調(diào)查和分析研究，向全國(guó)政協(xié)十一屆二次會(huì)議遞交了《關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的調(diào)研報(bào)告》的書(shū)面報(bào)告。

調(diào)研報(bào)告指出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，土地成本占直接成本的比例最高達(dá)到58.2%；而在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總費(fèi)用支出中，大約一半（49.42%）流向政府；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總銷售收入中，政府份額占37.36%；同時(shí)，房地產(chǎn)稅費(fèi)偏高并且呈逐漸增加趨勢(shì)。

據(jù)此，工商聯(lián)直指“土地財(cái)政是高房?jī)r(jià)首因”。一石激起千層浪。大家在驚嘆的同時(shí)，不由得感嘆兩會(huì)的質(zhì)量一年比一年高，很有些真知灼見(jiàn)；同時(shí)，大家所有的目光齊刷刷地盯上了當(dāng)?shù)卣Ｌ貏e是在各地房?jī)r(jià)并沒(méi)有大幅度下降的情況下，各地政府迫不及待地出臺(tái)了大量的救房政策，儼然是房地產(chǎn)商的代言人，讓廣大老百姓迷惑不解。經(jīng)濟(jì)學(xué)家唐明燈更激烈地指出，“地方政府與房產(chǎn)商合演雙簧戲！”言辭之大膽，令人咂舌。此言并非信口雌黃。君不見(jiàn)，廣東近日推出穩(wěn)定樓市15條，房?jī)r(jià)應(yīng)聲上漲5%，看得房地產(chǎn)大腕都心驚肉跳。開(kāi)發(fā)商中稍有良心且明白點(diǎn)市道的王石先生認(rèn)為，房?jī)r(jià)這樣堅(jiān)挺著，政府還去救市，是一件滑稽的事。其實(shí)他說(shuō)的也就是普通經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)?？上?wèn)題不在于常識(shí)而在于現(xiàn)實(shí)往往如此，原因就在于地方政府是地產(chǎn)利益鏈最大受益者。我這里辯解幾句：

1、中國(guó)政府考核地方官員的政績(jī)偏重于GDP的增長(zhǎng)，就如同中學(xué)教育不管如何改變教學(xué)方式，如果不改變高考選拔機(jī)制，應(yīng)試教育只會(huì)越演越烈一樣，而素質(zhì)教育永遠(yuǎn)是鏡花水月。所以，在經(jīng)費(fèi)一定量的情況下，各地政府在考核的“尚方寶劍”下，八仙過(guò)海、各顯神通，實(shí)際上很多政府高官中的有識(shí)之士，一般都在工業(yè)發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展和環(huán)境保護(hù)方面努力尋求一個(gè)均衡點(diǎn)。用聞一多先生的話來(lái)講，就是“戴著鐐銬跳舞”。百姓有百姓的苦，政府也有政府的苦。

2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理的表現(xiàn)。自改革開(kāi)放后，我國(guó)各行各業(yè)都取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步，各項(xiàng)事業(yè)蒸蒸日上，但也不能掩蓋發(fā)展過(guò)程中的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理,原材料和基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)比重大,深加工和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)比重小、產(chǎn)品少,科技含量低。這制約了我國(guó)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步升空。電子、信息產(chǎn)業(yè)等只能仰歐美鼻息，根本無(wú)高附加值可言；制造業(yè)、鋼鐵業(yè)等，徒具規(guī)模，缺失核心技術(shù)。在國(guó)人的印象中，中國(guó)除了航天技術(shù)和衛(wèi)生發(fā)射技術(shù)還可獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷外，其余都有待大幅度提高。這也是每年各地都大張旗鼓鋪天蓋地如臨大敵地展開(kāi)招商引資的任務(wù)的原因。

在這種情況下，來(lái)自工業(yè)的稅收可想而知。而農(nóng)業(yè)徹底成了被補(bǔ)助的對(duì)象。一方面要擴(kuò)大城建，另一方面又要大規(guī)模推高產(chǎn)業(yè)發(fā)展，升級(jí)換代。各級(jí)政府也是憂心如焚，此情此景之下，房地產(chǎn)淪為“土地財(cái)政”似乎也是順理成章。

（三）拆遷改造和新農(nóng)村建設(shè)的推動(dòng)

當(dāng)年泰高路擴(kuò)建的時(shí)候，拆遷戶采取的是以地?fù)Q地，再加上適當(dāng)?shù)难a(bǔ)貼。而如今，在國(guó)家土地政策收縮確保十八億的情況下，同時(shí)也為了進(jìn)一步繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止房?jī)r(jià)下跌，政府采取了以防換房，將大量的農(nóng)村居民趕入了商品房，名為“拆遷安置房”。對(duì)此，無(wú)法褒貶。這是城市發(fā)展的必經(jīng)之路，但它客觀助長(zhǎng)了搖搖欲墜的房地產(chǎn)價(jià)格。

一下為2008年年底網(wǎng)友“南門(mén)行客”提供的數(shù)據(jù)：

鵬欣上郡住宅709套銷出85

同悅?cè)輬@住宅404套銷出39

鳳城國(guó)際住宅738套銷出581

宏基花園住宅692套銷出675

金宇花園住宅295套銷出151

東潤(rùn)第一城住宅820套銷出441

翰林雅居住宅318套銷出36

碧桂園翠林環(huán)玉苑住宅820套銷出441

從中我們由此得出結(jié)論，空置率是相當(dāng)高的。加上在金融危機(jī)背景下，觀望的人越來(lái)越多?？罩寐孰S著其它樓盤(pán)的推出，只會(huì)越來(lái)越高，如果純粹由市場(chǎng)解決，只會(huì)選擇價(jià)格下行一條路可走。事實(shí)上，目前房?jī)r(jià)非常堅(jiān)挺，這其中拆遷改造作出了絕大的貢獻(xiàn)，而且周山河地區(qū)的拆遷規(guī)模還會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大，填空房市的力度也會(huì)加強(qiáng)。況且新農(nóng)村建設(shè)的步伐只會(huì)越來(lái)越快，又能節(jié)約土地，符合中央意圖，又能擴(kuò)大城市規(guī)模，增多城市人口，地方政府何樂(lè)而不為？

（四）地級(jí)大市的組建以及文化南京的輻射作用

地級(jí)南京市組建以來(lái)，城市面貌日新月異，這是個(gè)無(wú)法否認(rèn)的現(xiàn)實(shí)。再加上文化南京的建設(shè)必將使南京成為一個(gè)非常適合居住的濱江宜居城市。尤其是作為一號(hào)首長(zhǎng)的家鄉(xiāng)，南京的“祥泰”瑞氣定會(huì)讓周邊城市很多游客慕名而來(lái)。再加上南京構(gòu)建“雙環(huán)”的水文化，對(duì)于那些飽受城市工業(yè)化帶來(lái)的環(huán)境騷擾的居民尤其具有吸引力。不久后，南京大橋開(kāi)通，肯定有相當(dāng)部分蘇南居民北上購(gòu)房，投資、居住。就相當(dāng)于今日之香港、深圳一樣。一下提供一組數(shù)據(jù)，從網(wǎng)上搜索而來(lái)，引自“王莊的流浪漢”。

“2006年前三季度，長(zhǎng)三角16城市GDP總計(jì)2.8萬(wàn)億元，從高到低依次是南通、蘇州、無(wú)錫、湖州、常州、杭州、南京、揚(yáng)州、南京、臺(tái)州和鎮(zhèn)江(南京倒數(shù)第三)；產(chǎn)值增長(zhǎng)較快的城市有南京、湖州和揚(yáng)州，三市同比增幅均超過(guò)30%（南京第一）。投資增幅超過(guò)25%的城市有舟山、南京和南通（第二），從出口增長(zhǎng)看，南京和舟山增速超過(guò)50%（第一）(來(lái)源：浙江省信息中心2006-11-10)。這就是說(shuō)南京經(jīng)濟(jì)總體水平在長(zhǎng)三角來(lái)說(shuō)是最低的（但這從另一個(gè)方面可以說(shuō)南京有更大的發(fā)展空間），但從各項(xiàng)發(fā)展指數(shù)來(lái)看，南京卻是在整個(gè)長(zhǎng)三角數(shù)一數(shù)二的。前幾天長(zhǎng)三角第七次市長(zhǎng)論壇在南京招開(kāi)，十一五期間的南京會(huì)更好的融入蘇南，再加上沿江開(kāi)發(fā)一鋪開(kāi)，相信增速會(huì)更高。相應(yīng)的南京家庭年均也會(huì)以這個(gè)速度增長(zhǎng)。相應(yīng)的房?jī)r(jià)與年均收入比值也會(huì)大大降低?！倍赀^(guò)去，南京的經(jīng)濟(jì)增速越來(lái)越快，居于江蘇十三地級(jí)市前列，而房?jī)r(jià)相比于南通、揚(yáng)州并沒(méi)有明顯的縮小差距，是一個(gè)價(jià)值洼地，所以短期看，房?jī)r(jià)很難降下來(lái)。盡管作為

一個(gè)老百姓來(lái)講，心理很難受，但我們必須正視這個(gè)可觀事實(shí)?？傊?，房地產(chǎn)不僅僅是一個(gè)產(chǎn)業(yè)，一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)，而且也涉及到政治，不僅是地方政府以及中央政府的重要財(cái)稅來(lái)源，尤其是在全球金融危機(jī)背景之下，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)也受到波及，有陷入緊縮的危險(xiǎn)，那么房?jī)r(jià)下降就不是單純的價(jià)格問(wèn)題，而是全局性的問(wèn)題了。房間一旦下行，就不僅是通縮了，簡(jiǎn)直是一場(chǎng)災(zāi)難。

但是如果你指望南京房?jī)r(jià)大幅度降價(jià)，那你大錯(cuò)特錯(cuò)，一廂情愿！如果南京房?jī)r(jià)在2009年能有百分之十的回調(diào)，就謝天謝地了！我的忠告是：

1、如果你確實(shí)想買房，現(xiàn)在任何時(shí)間買入都不會(huì)是個(gè)錯(cuò)誤的時(shí)機(jī)，因?yàn)榧词狗康禺a(chǎn)下調(diào)幅度也不會(huì)太大，我認(rèn)為百分之十就是極限了。如果你購(gòu)買的是核心地段，更不要擔(dān)心，那里很堅(jiān)挺。

2、房?jī)r(jià)上漲對(duì)百姓不利，對(duì)長(zhǎng)期發(fā)展不利；但如果降下來(lái)，產(chǎn)生的危險(xiǎn)更大，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的影響太大了，在目前的中國(guó)，高科技的企業(yè)太少，目前這種傳統(tǒng)資金和勞力密集型企業(yè)可以說(shuō)支柱產(chǎn)業(yè)。我可以稍微形象概括一下，現(xiàn)在的房地產(chǎn)就是一輛陷入泥沼的戰(zhàn)車，不僅綁架了百姓，也綁架了相關(guān)金融行業(yè)，如銀行等，也綁架了政府。

3、我認(rèn)為政府的態(tài)度是希望房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)，既不怎么上漲，也不怎么下降。采取以時(shí)間換空間的方式完成軟調(diào)整，時(shí)間大概是三年，也就是說(shuō)2010到2011年將是一個(gè)關(guān)鍵期。我覺(jué)得這個(gè)方法可能是最好的方法了。

4、這兩三年間，可能出現(xiàn)一些變數(shù)，比如公務(wù)員和事業(yè)單位集

體加工資，就是陽(yáng)光工資政策。實(shí)際上也是國(guó)家用的一招救房地產(chǎn)的暗棋，這樣大量中產(chǎn)階級(jí)的購(gòu)買力加強(qiáng)，就會(huì)維持目前的房?jī)r(jià)甚至推高核心地段的房?jī)r(jià)。

5、隨著城市化進(jìn)程的加快，以及地方政府最喜歡用的一招，就是通過(guò)拆遷加強(qiáng)城市居民的數(shù)量，做大最強(qiáng)城市步伐的實(shí)施，包括我們南京也是這樣，比如09年周山河地區(qū)的大量拆遷，會(huì)迅速補(bǔ)上目前銷售停頓的市場(chǎng)。而且，也可以將之納入新農(nóng)村建設(shè)的計(jì)劃，何樂(lè)而不為？

6、五年之后，我們?cè)傩杏懻摲康禺a(chǎn)與中國(guó)人口數(shù)量的關(guān)系。也許隨著人口的大量減產(chǎn)，未來(lái)的中國(guó)房地產(chǎn)的真正危機(jī)才會(huì)來(lái)臨。但目前不會(huì)。所以我估計(jì)今年暑假，中國(guó)的股市會(huì)慢慢轉(zhuǎn)暖，甚至?xí)M(jìn)入一輪大牛市，但是你要注意隨時(shí)撤退。否則的話，就像這一輪一樣，賺的快也去的快。

最后，我認(rèn)為南京房?jī)r(jià)并無(wú)“回暖”一說(shuō)，在目前情況下，市區(qū)核心地段上升，周邊只能說(shuō)是“平穩(wěn)”。

第四篇：2014年房?jī)r(jià)走勢(shì) 漲價(jià)不是唯一答案

2014年房?jī)r(jià)走勢(shì) 漲價(jià)不是唯一答案

盡管全年房?jī)r(jià)的變化數(shù)據(jù)還沒(méi)有最終出爐,但2013年全國(guó)房?jī)r(jià)給人留下的印象依舊是個(gè)“漲”字。2014年將會(huì)怎樣?上自地產(chǎn)大佬,下至平民百姓,房?jī)r(jià)仍是大家最關(guān)心的話題。2014年,房?jī)r(jià)是漲是跌,每個(gè)人都有自己思考的角度。

新華社文章指出,無(wú)論是從央行的居民問(wèn)卷調(diào)查,還是從老百姓的切身感受,房?jī)r(jià)仍然是高,漲勢(shì)依然不減。不過(guò),在2013年,隨著溫州、鄂爾多斯等房?jī)r(jià)經(jīng)歷“滑鐵盧”城市的不斷出現(xiàn),普通民眾對(duì)于2014年的房?jī)r(jià)也有了新的期待,隨著資金鏈的進(jìn)一步收緊和投機(jī)資本的撤出,房?jī)r(jià)泡沫并非沒(méi)有被擠壓掉的可能,漲價(jià)不是唯一的答案。

經(jīng)過(guò)2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升的局面之后,眾多業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為在2014年里,隨著“擠泡沫”的繼續(xù),整體房?jī)r(jià)增速將放緩,局部可能出現(xiàn)下行。

“如果說(shuō)2013年房?jī)r(jià)總體特征是‘一條線’:震蕩上行,有驚無(wú)險(xiǎn)的話,那么對(duì)2014年,可以形容為‘退燒年’:高位震蕩,漸趨降溫。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為2014年在宏觀經(jīng)濟(jì)尚未明顯好轉(zhuǎn)之時(shí),房地產(chǎn)投資拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有升的角色還要繼續(xù)扮演,房?jī)r(jià)也會(huì)依舊穩(wěn)中有升。

“盡管2013年的房?jī)r(jià)經(jīng)歷了明顯的上漲過(guò)程,但是各種信號(hào)明顯指出2014年的房?jī)r(jià)走勢(shì),或許將以穩(wěn)字打頭,再度大幅上漲的空間不大?！敝袊?guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院教授黃燕芬指出,除了調(diào)控政策的限制,土地供應(yīng)量大幅增長(zhǎng)就是一個(gè)明顯的市場(chǎng)信號(hào),因?yàn)橥恋毓?yīng)量大增,必將帶來(lái)房屋供應(yīng)量的增加,而市場(chǎng)需求在一定期限內(nèi)變化不大,供應(yīng)量增加,需求相對(duì)穩(wěn)定,房?jī)r(jià)就失去上漲的底氣。

除了土地供應(yīng)量大幅增加的因素以外,中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)金融發(fā)展研究院助理教授李晟認(rèn)為,大量的保障房入市以及并不寬松的資金鏈同樣限制了房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)的大幅上漲。由于一線城市的供需矛盾并沒(méi)有得到有效解決,房?jī)r(jià)不排除繼續(xù)較快增長(zhǎng),而在部分二三線城市由于庫(kù)存較多,房?jī)r(jià)必然增長(zhǎng)乏力,部分甚至可能出現(xiàn)下跌。

新華社文章稱,實(shí)踐證明,類似“頭痛醫(yī)頭,腳痛醫(yī)腳”的行政化調(diào)控已難以從根本上抑制住房?jī)r(jià)“脫韁的野馬”,走出越調(diào)越漲的“怪圈”,需長(zhǎng)遠(yuǎn)地建立“市場(chǎng)化為主手段,輔以政府調(diào)節(jié)”的政策引導(dǎo)體系?？梢灶A(yù)見(jiàn)在2014年的樓市調(diào)控中,去行政化、差異化政策將成為調(diào)控主流。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為,2014年在中央政府加強(qiáng)民生保障和房地產(chǎn)調(diào)控的總體方針下,各地可能將繼續(xù)因地制宜地對(duì)政策的執(zhí)行尺度和力度進(jìn)行微調(diào),對(duì)于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的一線和少數(shù)二線城市仍從嚴(yán)落實(shí)差別化住房信貸、稅收政策和住房限購(gòu)措施,增加住房用地和住房有效供應(yīng),而庫(kù)存較多的部分二線與三四線城市的調(diào)控只會(huì)松不會(huì)緊。

第五篇：2011-2012海南房地產(chǎn)形勢(shì)報(bào)告會(huì)——房?jī)r(jià)走勢(shì)大預(yù)測(cè)

2011-2012海南房地產(chǎn)形勢(shì)報(bào)告會(huì)——房?jī)r(jià)走勢(shì)大預(yù)測(cè)

房地產(chǎn)門(mén)戶-搜房網(wǎng) 2011-12-16 06:30:00 來(lái)源：搜房網(wǎng) 張 磊

[提要]隨著時(shí)間進(jìn)入2011年年尾，在諸多政策疊加調(diào)控下的2012年海南樓市走向如何越來(lái)越受關(guān)注，特別是新的一年房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)降，會(huì)降多少更是關(guān)注的焦點(diǎn)。

搜房網(wǎng)訊：隨著時(shí)間進(jìn)入2011年年尾，在諸多政策疊加調(diào)控下的2012年海南樓市走向如何越來(lái)越受關(guān)注，特別是新的一年房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)降，會(huì)降多少更是關(guān)注的焦點(diǎn)。

政策調(diào)控下的2011年，海南樓市并沒(méi)有像眾人想象中的頹靡不堪。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至今年11月底，海南商品住房銷售761.34萬(wàn)平方米，占全年計(jì)劃的152.26%，同比增長(zhǎng)4.9%。全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成585.9億元，占全年計(jì)劃投資總額的110.5%，同比增長(zhǎng)43.7%。價(jià)格方面，與全國(guó)其他城市一樣，自限購(gòu)令后，海南樓市成交量雖出現(xiàn)下滑，但不同的是，海南大部分樓盤(pán)成交價(jià)格仍然較為平穩(wěn)?？傮w上，今年海南樓市在限購(gòu)、限貸和首貸利率下降的政策下表現(xiàn)相當(dāng)堅(jiān)挺。

那么，2012年的海南樓市會(huì)不會(huì)像過(guò)去的一年里一樣堅(jiān)挺過(guò)去呢？

自海口宣布延續(xù)限購(gòu)后，中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議又重申堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，要使房?jī)r(jià)回到合理的水平。而后，國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)在12月15日的全國(guó)發(fā)展和改革工作座談會(huì)上講話繼續(xù)指出要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，繼續(xù)抑制投機(jī)、投資性購(gòu)房需求，增加普通商品房供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。政策絲毫未動(dòng)，并且有越累越緊的趨勢(shì)。

進(jìn)入12月，海南在售的樓盤(pán)中有大量樓盤(pán)推出了小幅折扣，市場(chǎng)寒冬端倪似乎顯現(xiàn)，而后又有消息稱明年擬入市的43家樓盤(pán)定價(jià)均不會(huì)太高，雖說(shuō)明了明年樓盤(pán)價(jià)不會(huì)虛高，但也同時(shí)蘊(yùn)含了定價(jià)也絕不會(huì)低的底線。一時(shí)間對(duì)于明年樓市價(jià)格走向撲朔迷離。