第一篇：策劃----地產(chǎn)SWOT分析+消費(fèi)者定位

3.SWOT分析。

3.1、優(yōu)勢

（一）交通便利；

獨(dú)享公交車站及輕軌車站。到南坪核心商圈只有幾分鐘車程，到解放碑及江北商圈也就十幾分鐘。目前已有20多條公交線路通往主城6區(qū)（江北、沙坪壩、九龍坡、渝中區(qū)、南岸區(qū)、渝北），輕軌三號線的開通讓出行暢通無阻，從此不再擔(dān)心塞車帶來的煩惱。同時為物業(yè)的增值帶來了保障。

（二）生態(tài)環(huán)境得天獨(dú)厚；

南山風(fēng)景區(qū)龍脈綿亙帶，坐擁數(shù)千畝自然原生森林，生態(tài)環(huán)境資源得天獨(dú)厚，重慶主城核心極為珍稀少有，不可復(fù)制的優(yōu)勢價值。幅源5萬畝的南山不僅成為山城巨大的“綠肺”，而且成為了集生態(tài)旅游、夜景觀光、餐飲休閑為一體的“綠色經(jīng)濟(jì)區(qū)”。南岸區(qū)“5年投入5000萬元綠化5萬畝南山風(fēng)景區(qū)”的“南山綠色屏障”工程，使南岸的森林覆蓋率達(dá)２８％。

（三）教育環(huán)境豐富；

地處南岸五公里學(xué)府大道核心位置。周邊有重慶工商大學(xué)，重慶交通大學(xué)等高校，讓您的孩子從小就能接觸到一流大學(xué)的魅力，同時還有北大附中雙語幼兒園、巴蜀實(shí)驗(yàn)學(xué)校等初中等教育資源，讓你的孩子永遠(yuǎn)領(lǐng)先一步。

(四)完善的配套設(shè)施

南岸區(qū)集居住、購物、交通、休閑、商業(yè)發(fā)展為一體，形成了一個全方面的完美配套設(shè)施的家園，使人們在這里居住感到無限的快樂安逸！

（五）市場容量大；

目前南岸區(qū)的綜合開發(fā)項(xiàng)目力度雖然很大，但開發(fā)總體仍然不夠，市場還沒有飽和，市場容量依然很大。

3.2劣勢；

（一）周邊人流密集，交通壓力大；

由于地處經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)在建項(xiàng)目較多造成暫時性交通堵塞狀況較多，且由于周邊高校較多，學(xué)生較多，進(jìn)一步加大出行壓力。

3.3機(jī)會

（一）經(jīng)濟(jì)開發(fā)的促進(jìn)作用；

地塊處于重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，開發(fā)熱度對地塊開發(fā)有促進(jìn)作用南岸區(qū)新一屆政府提出了打造七大板塊經(jīng)濟(jì)的宏大構(gòu)想。使經(jīng)濟(jì)開發(fā)熱度進(jìn)一步加大，使項(xiàng)目的可行性加強(qiáng)。

（二）項(xiàng)目的增值空間；

市政開發(fā)項(xiàng)目對項(xiàng)目后期增值潛力增大，開發(fā)盈利空間大政府計(jì)劃把南岸區(qū)建成集現(xiàn)代都市文化、體育健身、旅游娛樂、度假休閑為一體的國家級旅游健身休閑度假區(qū)。計(jì)劃投入100億元巨資進(jìn)行綜合開發(fā)南岸區(qū)，打造成重慶城市特色旅游中心。

3.4威脅

（一）期房銷售壓力

由于處于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)域，造成周圍的住宅區(qū)樓盤開發(fā)熱度大，競爭壓力大，給開發(fā)商帶來一定的投資抗性；

（二）居民消費(fèi)水平偏低；

南岸區(qū)居民多為中低收入人群，因此當(dāng)房價過高時，造成售房壓力增大，居民消費(fèi)水平無法滿足開發(fā)要求。

4、目標(biāo)客戶定位

由于項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)儆谥貞c市高校集中區(qū)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)，所以項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位為：

（一）外來經(jīng)商者：由于項(xiàng)目處于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)域，房價相對而言還較便宜，隨著

國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的進(jìn)一步深化，來重慶經(jīng)商的商人越來越多，有些人希望在重慶定居，會考慮購買房產(chǎn)。

（二）房地產(chǎn)投資者：這部分客戶以重慶本地人為主，有富余的資金，對本地商

業(yè)發(fā)展充滿信心，同時亦認(rèn)可項(xiàng)目的經(jīng)營理念，希望通過購買固定資產(chǎn)來達(dá)到資金增值的目的。

（三）上班族：項(xiàng)目交通方便，有利于白領(lǐng)工作后的生活，許多上班族會選擇這

里居住。

優(yōu)勢：

? 坐落在華僑城內(nèi)，盡享華僑城這個大的人文社區(qū)及配套。

? 二期聯(lián)排別墅項(xiàng)目，消費(fèi)群相對單一。

? 二期規(guī)劃與建設(shè)精雕細(xì)琢，體現(xiàn)意大利風(fēng)情。

? 依山傍水，環(huán)境優(yōu)雅。

? 前期的推廣已形成較大的社會效應(yīng)，品牌形象與知名度較高。

? 華僑城地產(chǎn)實(shí)力雄厚，具有強(qiáng)勢的品牌支持。

劣勢：

項(xiàng)目處于僑城腹地，離生活配套有一定距離，交通不甚便利，隨機(jī)看樓率低。

機(jī)會

? 深圳經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，富足人群的數(shù)量較快增長以及人們越

來越對傳統(tǒng)住宅的否定這些趨勢都對二期的推廣形成機(jī)會。

? 國家持續(xù)減息

? 中國正式加入WTO組織，大量海歸派人士的出現(xiàn)及外資駐深人員的增加

? 深港二十四小時通關(guān),加速了深港經(jīng)濟(jì)一體化,極大的吸引了港人來深置業(yè)投資.? Townhouse的建筑規(guī)劃的差異性,已成為住宅市場上高階買家的聚焦，因?yàn)?/p>

Townhouse項(xiàng)目畢竟不多.目標(biāo)消費(fèi)人群界定：

非體力勞動者，主要是

? 公司、企業(yè)高層管理者，包括金融、貿(mào)易、傳

媒、IT、演藝界、專業(yè)服務(wù)等行業(yè)的高級職業(yè)

經(jīng)理人；

? 私營公司或私營企業(yè)擁有者，成功的商人。

目標(biāo)消費(fèi)人群界定：

已經(jīng)渡過事業(yè)成長期，較長時間處于事業(yè)成熟期，已

經(jīng)習(xí)慣于位于事業(yè)與人生顛峰，習(xí)慣于人生頂峰的生

活，并形成與大眾不同的生活觀（或生活態(tài)度）。

特征：

?生活觀

追求自然的回歸，自由自在的享受生活與

優(yōu)雅高尚的環(huán)境，向往一種能令他激動的獨(dú)特鮮明的、與眾不同的符合內(nèi)心需求的生活方式。

? 消費(fèi)觀：

消費(fèi)經(jīng)驗(yàn)的累積與受教育程度相對較高決

定了這些階層已將消費(fèi)帶入了理智消費(fèi)階

段，表現(xiàn)在對自己需要、個人享受的內(nèi)容

和層次有比較實(shí)際的認(rèn)識，并且消費(fèi)的品

味越來越具有個人色彩并切合國際潮流。

? 消費(fèi)觀：

在消費(fèi)上更注重專家的建議，對產(chǎn)品的質(zhì)

量及服務(wù)有專業(yè)化的要求，而且對美感的要求提到了與實(shí)用價值相等的位置，他們的消費(fèi)不是購買產(chǎn)品，而是購買認(rèn)同－－

通過所購買的品牌的形象與文化內(nèi)涵來折

射出自己與之相同或相似的感受，這種深

層次的消費(fèi)心理從某種意義上說是因社會

地位的高處不勝寒與人生歷程決定的。

? 廣告觀：

廣告和軟文宣傳文章對他們消費(fèi)行為的影

響是不可低估的，廣告和軟文傳遞的信息

如果能與他們對生活的理解產(chǎn)生共鳴或其

中有尚不為人知的獨(dú)到價值，他們會欣然

接受，在一期的推廣中，我們成功地運(yùn)用

廣告和軟文與目標(biāo)受眾產(chǎn)生共鳴，二期的廣告設(shè)計(jì)和軟文更應(yīng)突顯高尚的、典雅的文化風(fēng)格，打動他們的心。

? 事業(yè)觀

富有的成功階層對優(yōu)越的生活是以超時間工作帶來 對成功的滿足為前提的。

他們的工作時間較自由，崇尚高效率工作，其它時 間可以用來享受和渡假。

他們事業(yè)已相對穩(wěn)定，不需要為了生意放棄休息和 鍛煉身體的時間

? 娛樂觀：

目標(biāo)消費(fèi)群相對擁有高學(xué)歷，希望擁有與眾不同的生活方式，陽春白雪高雅藝術(shù)和西方文明更易和他們產(chǎn)生共鳴；華僑城擁有獨(dú)一無二的資源優(yōu)勢，華夏藝術(shù)中心上演芭蕾舞劇、何香凝美術(shù)館展出名家大作，雕塑公園展出現(xiàn)代雕塑展，高雅震撼，與目標(biāo)消費(fèi)群的娛樂觀或附庸風(fēng)雅不謀而合。

? 總結(jié)

長期處于人生與事業(yè)頂層的目標(biāo)消費(fèi)者在強(qiáng)勢消費(fèi)實(shí)力 的基礎(chǔ)上對生活、事業(yè)、消費(fèi)的追求已經(jīng)相當(dāng)明確，變得 日益單純；

尤其在生活與消費(fèi)上因?yàn)闆]有任何物質(zhì)上的障礙，因此 行為的動機(jī)簡單而果斷，并帶有相對的隨意性。

第二篇：地產(chǎn)swot分析 總結(jié)

地產(chǎn)項(xiàng)目SWOT分析

優(yōu)勢 Strength

? 片區(qū)價值: 新城區(qū)中心位置，已在市場上得到較高認(rèn)同

? 先天可開發(fā)素質(zhì)較好，土地平整方正，地勢平坦，易于項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃

? 品牌優(yōu)勢。開發(fā)商品牌效應(yīng)明顯，具有大批的忠誠客戶;前期形象高企，廣泛被客戶認(rèn)同

? 項(xiàng)目位于梅林關(guān)以外，高端客戶的心理障礙。（利用市場空檔? 開發(fā)優(yōu)勢:高水準(zhǔn)的開發(fā)供方團(tuán)隊(duì):武漢成熟開發(fā)商、加拿大B+H建筑中建五局的施工建設(shè)等;? 規(guī)模優(yōu)勢:占地660畝，總建72萬平方;? 產(chǎn)品優(yōu)勢:產(chǎn)品的定位與產(chǎn)品性價比打造上充分實(shí)現(xiàn)差異化，如德式建筑風(fēng)格、戶型面積區(qū)間合理化、精巧化。? 人文氛圍:近周總理紀(jì)念館和外國語學(xué)校等，人文底蘊(yùn)豐厚

? 交通優(yōu)勢: 項(xiàng)目所在區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)完善，可達(dá)性高，極大提高本項(xiàng)目的交通便捷力；項(xiàng)目三面環(huán)路，加之汽車站旁，交通極其便捷

? 區(qū)域環(huán)境:項(xiàng)目背臨風(fēng)景秀麗鼎湖山，自然環(huán)境優(yōu)美，區(qū)域功能定位于城市居住區(qū)，適宜居住。與水口鎮(zhèn)文化體育中心相鄰，文體、生活休閑資源比較豐富;? 周邊社區(qū):片區(qū)內(nèi)的藍(lán)波灣、國際新城等項(xiàng)目均屬高檔別墅樓盤，提升了片區(qū)整體形象，與城市未來高檔居住區(qū)為鄰。

? 項(xiàng)目周邊己有多個小區(qū)入住，人流增加不斷提升項(xiàng)目潛在價值；項(xiàng)目周邊有多個成熟小區(qū)，居住氛圍良好。

快速建立高端項(xiàng)目社區(qū)形象。提升產(chǎn)品價值感營梢引導(dǎo)，樣析房、下程樣析房）

? 地塊所處地段較差。臨近主干道，緊鄰長途汽車站，部分臨街住宅將受到噪音干擾、空氣污染，治安環(huán)境受影響。工廠、廠房、農(nóng)民房、雜草地等臟亂的環(huán)境將對項(xiàng)目近期造成負(fù)面影響；另有地塊上存有高壓線，西北角的氣象站等，對項(xiàng)目后期銷售帶來制約，影響項(xiàng)目品質(zhì)

? 周邊欠缺成熟的生活環(huán)境;本項(xiàng)目所在區(qū)域非肇慶主中心城區(qū)，人流量較少導(dǎo)致商業(yè)氛圍差、人氣不足，居住氛圍差，缺乏日常商業(yè)配套，居家購物近期將不會有明顯的改善。

? 基礎(chǔ)配套設(shè)施極不完善，生活便利性不強(qiáng);周邊生活配套設(shè)施目前品質(zhì)不高，居民生活品質(zhì)受一定影響（項(xiàng)目啟動時先建好一部分的商業(yè)配套，讓客戶對項(xiàng)目生活有直觀的信心。）? 項(xiàng)目周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對滯后，生活配套設(shè)施欠缺 ? 項(xiàng)目規(guī)模比較小，難于形成體量優(yōu)勢

? 區(qū)域交通較差，出行不夠便利;公交路線少，輻射范圍小 ? 開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足，品牌知名度不高。企業(yè)缺乏操作經(jīng)驗(yàn)。

劣勢 Weakness

? 地塊狹長: 地塊狹長，建筑格局?jǐn)[布受到限制

? 項(xiàng)目容積率較高，為3.3，在一定程度上限制了項(xiàng)目的品質(zhì)和規(guī)劃

? 戶型面積均在120平米以上，在新政首付壓力下，較為困難。? 戶型設(shè)置跨度大，造成客戶群定位不清晰 ? 本項(xiàng)目為本地發(fā)展商，具有多個本地項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，己積累一定的客戶資源基礎(chǔ)。

? 項(xiàng)目規(guī)劃產(chǎn)品較周邊區(qū)域產(chǎn)品總價低，競爭優(yōu)勢明顯;? 周邊建筑遮擋較少，有利項(xiàng)目整體采光。

? 地勢高差。項(xiàng)目擁有25米的高差，適宜打造臺地住宅，更易突出的空間感。

? 景觀視野項(xiàng)目周邊無高大建筑物遮擋，東北面有臉面山體資源，景觀及視野良好。

整合對大盤有豐富操作經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)合作團(tuán)隊(duì)，以降低項(xiàng)目運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)。

? 認(rèn)籌期長達(dá)8個月，不利于客戶維系，項(xiàng)目等待期長，客源流失機(jī)會大

機(jī)會 Opportunity

? 區(qū)域升溫:楚州區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫、區(qū)域發(fā)展空間大，價值將得到進(jìn)一步提升

? 配套完善:項(xiàng)目自身建有幼兒園和大量商業(yè)配套，充分滿足相關(guān)

? 需求市場空白:區(qū)域內(nèi)缺少中高檔住宅和大型商業(yè)，項(xiàng)目具有后發(fā)優(yōu)勢

? 本項(xiàng)目所在區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展蓬勃，近年招商力度不斷加大，項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體不斷涌入，外來客戶區(qū)域認(rèn)同感逐漸漸增強(qiáng);

威脅 Threaten

? 盛世豪庭:一期已經(jīng)交房入住，形成區(qū)域內(nèi)住宅標(biāo)桿作用 ? 未來供應(yīng):板塊內(nèi)未來住宅供應(yīng)量較大，競爭激烈。區(qū)域市場供應(yīng)量較大。（擴(kuò)展產(chǎn)品線，合理分配各類產(chǎn)品開發(fā)時機(jī)）? 宏觀政策:國家不斷出臺嚴(yán)厲的房地產(chǎn)相關(guān)政策，未來影響加劇，目前國家抑制投資的宏觀導(dǎo)向，形成的連帶影響帶來的威脅;? 帝豪花園、山水居、世紀(jì)雅苑等幾個等競爭對手己分流了部分客戶，并與本項(xiàng)目形成正面競爭。

? 國家宏觀調(diào)控政策為為未來肇慶樓市帶來不確定因素 ? 普蘭店區(qū)域規(guī)劃建設(shè)，房地產(chǎn)升溫帶來的具大供應(yīng)量

? 城市規(guī)劃發(fā)展使片區(qū)獲得巨大的發(fā)展契機(jī);

? 產(chǎn)業(yè)區(qū)建設(shè)帶來的污染、噪音、粉塵等隱患;外來打工人群的? 肇慶的旅游業(yè)發(fā)展相當(dāng)迅速，由此帶來的觀光投資客逐年增加。體閑旅游:龍泉區(qū)有豐富自然資源和人文資源，體閑旅游資源豐富。（通過體閑旅游，整合城市高端消費(fèi)人群的消費(fèi)，提升項(xiàng)目的生活品質(zhì)檔次）

? 區(qū)域內(nèi)居民收入穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速:市場需求可挖掘空間巨大。

? 成都房地產(chǎn)開發(fā)水半較高，市場競爭激烈，無論是著眼城東? 普蘭店三大工業(yè)區(qū)的同時發(fā)展，對項(xiàng)目客群有一定的分流其他片區(qū):隨著江北片區(qū)的規(guī)劃及基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步完善，將分流本項(xiàng)目的部分目標(biāo)客戶。

增多，導(dǎo)致區(qū)域人員復(fù)雜，對本項(xiàng)目形象造成不利影響 ? 區(qū)位:項(xiàng)目處產(chǎn)業(yè)集群的帶動機(jī)會:項(xiàng)目周邊集結(jié)了高新技術(shù)園、臺商投資園區(qū)、晨通工業(yè)園等大型園區(qū)及品牌、規(guī)模大盤，產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展一觸即發(fā)。

? 項(xiàng)目位于城市房地產(chǎn)發(fā)展的新崛起板塊，有較好的市場價值預(yù)期。區(qū)域發(fā)展:城南是最具發(fā)展?jié)摿突盍Φ姆康禺a(chǎn)板塊，也是政府未來要重點(diǎn)開發(fā)、改造的區(qū)域。（突出區(qū)域的發(fā)展現(xiàn)狀和前景提高項(xiàng)目價值，并可增加對投資型客戶的吸引力）

? 外來人群的需求份額持續(xù)走高，給項(xiàng)目帶來更多的市場空間;? 隨著區(qū)域的深入開發(fā)，住宅項(xiàng)目增多，居住氛圍將逐漸上升;? 未來區(qū)域人口的增加，有利于項(xiàng)目公建的銷售 ? 普蘭店房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，為投資客提供了較高的投資回報(bào)率

? 8萬元的落戶政策，對低端購房者有較大吸引力。說明：

還是放眼整個成都，從規(guī)模和產(chǎn)品品質(zhì)上都不乏強(qiáng)有力的競爭對手。（采用先進(jìn)、有特色的開發(fā)理念和獨(dú)特的生活主張鑄造項(xiàng)目的鮮明形象與核心競爭力，形成差異性競爭優(yōu)勢）? 高層住宅認(rèn)可度尚未得到市場檢驗(yàn) ? 產(chǎn)品創(chuàng)新帶來的市場風(fēng)險(xiǎn)較大

1.項(xiàng)目的優(yōu)勢大于劣勢，機(jī)會大于威脅。具有較優(yōu)異的發(fā)展?jié)撡|(zhì)。

2.針對不同購買源及消費(fèi)目標(biāo)，尋求項(xiàng)目優(yōu)勢因素并轉(zhuǎn)換成營銷推廣優(yōu)勢策略及其賣點(diǎn)。但在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中，應(yīng)將項(xiàng)目弱勢及威脅因素力爭規(guī)避，產(chǎn)品設(shè)計(jì)做到揚(yáng)長避短，營銷推廣做到避實(shí)擊虛，進(jìn)而形成項(xiàng)目開發(fā)銷售的一體化優(yōu)勢。3.通過有效整合項(xiàng)目在區(qū)位、規(guī)模、產(chǎn)品、品牌等方面的競爭力，可以形成強(qiáng)大的綜合競爭力，完全能夠向市場發(fā)起強(qiáng)大的沖擊和挑戰(zhàn)，甚至突破現(xiàn)有競爭層面，在市場中脫穎而出，成為區(qū)域性的標(biāo)志性項(xiàng)目。

4.發(fā)揮優(yōu)勢、搶占機(jī)會。依勢助勢，掌握片區(qū)話語權(quán)，以高形象強(qiáng)勢推廣、高品質(zhì)展示吸引客戶；充分挖掘和提升發(fā)展商品牌價值，為營銷創(chuàng)造機(jī)會點(diǎn)

5.發(fā)揮優(yōu)勢、轉(zhuǎn)化威脅。依托品牌優(yōu)勢，展現(xiàn)項(xiàng)目非凡價值，吸引關(guān)內(nèi)客戶特別是南山客戶

6.減少劣勢、避免威脅。挖掘片區(qū)價值，再次整合，使更多客戶消除疑慮，認(rèn)同片區(qū)；高服務(wù)+高形象+高品質(zhì) 7.抓住機(jī)遇，爭取時間避開同類項(xiàng)目的正面競爭，搶占目前江北乃至惠州較為空白的房產(chǎn)市場 8.賦予物業(yè)全新的理念與完善的功能配套，降低周邊環(huán)境及設(shè)施配套跟不上所產(chǎn)生的不良影響 9.項(xiàng)目稀缺的山水資源及相對較低的容積率，有利于項(xiàng)目營銷中的概念提煉 10項(xiàng)目規(guī)模不具備“大盤”的市場形象，但可以向高端精品社區(qū)的方向發(fā)展;11.項(xiàng)目目前的周邊環(huán)境難以改造，周邊廠房對居住功能有影響，必須從形象塑造上予以彌補(bǔ);12.高舉高打的高端住宅形象吸引高端客戶前來購買，并通過實(shí)在的產(chǎn)品品質(zhì)以及產(chǎn)品形象給客戶強(qiáng)烈的購買信心;13.強(qiáng)化本項(xiàng)目商業(yè)配套建設(shè)并大力宣傳，說明商業(yè)對居住環(huán)境的影響;14.建議收購本項(xiàng)目旁爛尾的實(shí)驗(yàn)學(xué)校大樓，通過和政府協(xié)作辦學(xué)，使其成功運(yùn)作，增加教育配套競爭優(yōu)勢。

住宅項(xiàng)目

內(nèi)部因素關(guān)注點(diǎn)〔優(yōu)勢、劣勢)竟?fàn)巸?yōu)勢:指一個項(xiàng)目超越其克爭對手的方而，或者指所特有的能提高項(xiàng)目克爭力的條件 竟?fàn)幜觿?指某種項(xiàng)目缺少或做的不好的東西，或指某種會使項(xiàng)目處一于劣勢的條件 1.地理交通優(yōu)劣勢分析

? ? 公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等;宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決;2.配套設(shè)施優(yōu)劣勢分析

? ? ? ? ? ? 教育 大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況

醫(yī)院等級和醫(yī)療水平大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場 文化、體育、娛樂設(shè)施 公園、銀行 郵局 其他

3.開發(fā)商優(yōu)劣勢分析

? ? 開發(fā)商實(shí)力

政府對開發(fā)商的支持

4.產(chǎn)品優(yōu)劣勢分析

? ? ? ? 景觀規(guī)劃 外立面 戶型設(shè)計(jì) 自身配套 外部因素關(guān)注點(diǎn)(機(jī)會、威脅)機(jī)會：公司而臨的潛在機(jī)遇，米來可轉(zhuǎn)變?yōu)樘岣唔?xiàng)目竟?fàn)幜Φ臈l件。威脅：危及公司的外部因素未來可轉(zhuǎn)變?yōu)槭鬼?xiàng)目處于劣勢的條件。

機(jī)會通常指近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程、政府的稅收優(yōu)惠政策、上地審批政策所帶來的機(jī)會、政府市政規(guī)劃帶來的機(jī)會等方而分析。

威脅通常主要從市場競爭的激烈程度、客戶群購買力水平的高低和上地獲取難度的高低等方而分析

商業(yè)項(xiàng)目

內(nèi)部因素關(guān)注點(diǎn)(優(yōu)勢、劣勢)1.地理交通優(yōu)劣勢分析

? ? 公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等;宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)班車;

2.區(qū)域優(yōu)劣勢分析

? ? 是否己有成熟商圈

周邊政府機(jī)關(guān)辦公、星級酒店、餐飲、娛樂等配套

3.開發(fā)商優(yōu)劣勢分析

? ? ? 開發(fā)商實(shí)力

政府對開發(fā)商的支持 規(guī)劃管理、運(yùn)營能力

4.產(chǎn)品優(yōu)劣勢分析

? ? 臨街性、展示性 層高、進(jìn)深、開間等

外部因素關(guān)注點(diǎn)(優(yōu)勢、劣勢)機(jī)會通常指近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程、區(qū)域發(fā)展?jié)?力、政府的稅收優(yōu)惠政策、土地審批政策、政府市政規(guī)劃帶來的機(jī)會等方而分析

威脅通常主要市場競爭的激烈程度、客戶群購買力水平的高低和上地獲取難度的高低等方而分析

第三篇：旅游文化地產(chǎn)定位策劃方案

***旅游度假區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃方案

一、項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

溫泉度假區(qū)

總用地面積：250000㎡

總建筑面積：66200㎡

容積率：0.26

1）溫泉度假區(qū)建筑面積：19500㎡（含地下）

2）天堂酒店建筑面積：36300㎡

3）養(yǎng)生中心建筑面積：10400㎡

二、項(xiàng)目定位

****旅游度假區(qū)，是煙臺市集山、海、城、島一體景觀及打造國內(nèi)外知名旅游目的地的重要組成部分。整個度假區(qū)融入東西方建筑元素，以現(xiàn)代建筑風(fēng)格打造一個具有濃郁現(xiàn)代文明和傳統(tǒng)宗教文化的原生態(tài)文化旅游景區(qū)，呈現(xiàn)一處頤養(yǎng)神性的夢幻之城、自由養(yǎng)心的世外桃源。

度假區(qū)內(nèi)匯集中國傳統(tǒng)宗教文化精髓，擁有佛教文化園、道教文化園和儒教文化園，將宗教文化的底蘊(yùn)與大南山的靈秀完美結(jié)合。特色小鎮(zhèn)區(qū)，西方文化與東方文明相交融，帶來地中海的浪漫和北歐小鎮(zhèn)的悠閑；熱帶水族館、動植物園以及主題公園，徜徉于大千世界的神秘，成為世界觀賞動植物的薈萃之地。溫泉度假區(qū)，于溫潤中靜賞“林海雪原”之壯美。容納天地精華，感受山海情懷。

1、溫泉度假區(qū)

項(xiàng)目位于福臨夼的優(yōu)勢位置，依山面陽，視野開闊，自然資源得天獨(dú)厚。項(xiàng)目定位以莊園式中心酒店、主題酒店和文化會所為主，融入園藝、收藏等內(nèi)容，匯聚部分企業(yè)、創(chuàng)意人群及精英人士。

該區(qū)域可分三到四個主題片區(qū)，借助地形的起伏和臺地效果，在現(xiàn)有方案的基礎(chǔ)上規(guī)劃個性主題內(nèi)容，以莊園的闊、獨(dú)棟的精、雙拼的雅來滿足不同客戶需求。以現(xiàn)代簡歐式建筑風(fēng)格為主，點(diǎn)綴陶藝、石器等帶有地域和時代特色的“老物件”。

2、青青酒店或竹林酒店

鑒于氣候因素和后期運(yùn)營管理，本酒店擬整體設(shè)計(jì)、運(yùn)作，可分三個相對獨(dú)立的空間（大型餐飲，特色餐飲，商務(wù)辦公、會議及客房），面積12000平米左右，配套設(shè)備分體控制，降低季節(jié)性運(yùn)營成本。酒店建議由高端連鎖酒店或餐飲公司經(jīng)營，由知名酒店管理公司顧問式全程運(yùn)營。（參考城市度假酒店見下表）

3、溫泉養(yǎng)生中心

以溫泉養(yǎng)生為主題，打造煙臺最高端的休閑度假養(yǎng)生中心。通過對煙臺及省內(nèi)幾個洗浴中心的調(diào)查，該養(yǎng)生中心面積建議為1萬㎡，設(shè)置恒溫泳池（滿足競技要求）、桑拿區(qū)、單間及特色洗?。ㄆ【圃?、咖啡浴、紅酒浴、茶浴等）、特色按摩（中式養(yǎng)生、泰式按摩、夏威夷羅米按摩）、自助餐廳、VIP包房及現(xiàn)代聲光電休閑娛樂場所等。

4、特色小鎮(zhèn)區(qū)

特色小鎮(zhèn)位于景區(qū)的中心地段，是游覽主線上的重要主題區(qū)。該區(qū)以歐洲小鎮(zhèn)文化為載體、以西方浪漫悠閑為主線，配有教堂、玫瑰花園、主題餐廳、特色商店等，使游人能體驗(yàn)到原汁原味的歐式地中海小鎮(zhèn)風(fēng)情和童話城堡般的別致韻味。

參考項(xiàng)目：杭州萬科良渚文化村（一期），重慶龍湖悠山郡，蘇州高新區(qū)，青島百通香溪庭院，北京西山美廬、紅螺湖別墅，云南麗江古城，湖南鳳凰古城，北京798、宋莊藝術(shù)區(qū)等。

三、設(shè)計(jì)建議

1、溫泉酒店戶型設(shè)計(jì)建議

2、溫泉養(yǎng)生中心建議

二○一一年十月十九日

第四篇：消費(fèi)者心理定位

人的行為總是受到一定動機(jī)的支配，消費(fèi)行為也不例外。常見的消費(fèi)動機(jī)有價值、規(guī)范、習(xí)慣、身份、情感等幾種。根據(jù)杰克·特勞特的定位理論，有人把消費(fèi)者的消費(fèi)動機(jī)稱為消費(fèi)者心理定位。相應(yīng)地，消費(fèi)者心理定位也就有價值心理、規(guī)范心理、習(xí)慣心理、身份心理、情感心理等。下面作簡要介紹。

一、消費(fèi)者的價值心理

艾爾·強(qiáng)森認(rèn)為，消費(fèi)者之所以喜歡某種產(chǎn)品，是因?yàn)樗嘈胚@種產(chǎn)品會給他帶來比同類產(chǎn)品更大的價值，也就是說具有更大的潛在價值。潛在價值取決于產(chǎn)品的潛在質(zhì)量。所謂潛在質(zhì)量，它不是指質(zhì)量監(jiān)管部門檢測出的質(zhì)量，而是指消費(fèi)者心中感受到的質(zhì)量，是

消費(fèi)者主觀上對一種品牌的評價。可口可樂之所以領(lǐng)先百事可樂一個多世紀(jì)，就是因?yàn)樗詷?biāo)榜“正宗”、“原創(chuàng)”、“獨(dú)一無二”而使消費(fèi)者相信它具有無可替代的價值，這就是它的潛在價值。事實(shí)上，一種品牌之所以能夠打開銷路，常常不是因?yàn)樗恼鎸?shí)價值，而是由于它的潛在價值。潛在價值具有獨(dú)特性、獨(dú)立性、可信性和重要性。潛在價值就是名牌效應(yīng)，正如名人效應(yīng)一樣，就是一種觀念，這種觀念已深深根植于消費(fèi)者的心目中。

二、消費(fèi)者的規(guī)范心理

規(guī)范是指人們共同遵守的全部道德行為規(guī)則的總和。在現(xiàn)實(shí)生活中，規(guī)范有著巨大的作用，它左右著我們的思想，制約著我們的言行，影響著我們生活的方方面面。規(guī)范的面孔是多種多樣的，它包括原則、理智、義務(wù)、禮貌、友誼、忠誠、諒解等多種因素。在許多情況下，規(guī)范可以誘發(fā)消費(fèi)行為的動機(jī)。據(jù)營銷專家的長期調(diào)查與研究，消費(fèi)者之所以喜歡某種品牌常常是為了避免或消除一種與其規(guī)范和價格相矛盾的內(nèi)心沖突。消費(fèi)者在做出購買或不購買某一品牌的產(chǎn)品時，規(guī)范是一個重要的影響因素。20世紀(jì)80年初，全球掀起一股環(huán)保熱?！扒嗤堋弊鳛榈聡谝粋€重視環(huán)保的大眾品牌，它不僅把屬于規(guī)范范疇的環(huán)保觀點(diǎn)當(dāng)做價值廣告戰(zhàn)略的補(bǔ)充，還非常自豪地將它放在廣告宣傳的中心位置。短短3年，其產(chǎn)品的銷售額便提高了3倍。它的成功，正是因?yàn)樗c全球性的環(huán)保意識相吻合，從而讓消費(fèi)者擁有一個與之所信奉的規(guī)范相適應(yīng)、相協(xié)調(diào)的良好感覺。

三、消費(fèi)者的習(xí)慣心理

習(xí)慣是長期養(yǎng)成而一時間難以改變的行為。不同的人、不同的民族有各不相同的習(xí)慣。例如，我國北方人以面食為主食，南方人以大米為主食；北歐人喜歡喝啤酒，南歐人喜歡喝紅葡萄酒；有人愛抽煙，有人愛打扮；等等。習(xí)慣常常是無法抗拒的，它甚至比價值心理對人的決定作用還要大。消費(fèi)者一般都有特定的消費(fèi)習(xí)慣，這是消費(fèi)者在日常生活中長期的消費(fèi)行為中形成的。例如，當(dāng)消費(fèi)者最初使用某種品牌商品后感覺很好，zhidatv.com宣傳片制作,形成了對該種商品質(zhì)量、功效的認(rèn)識，并逐漸產(chǎn)生對這個品牌的喜好，就建立了對該品牌的信任，增強(qiáng)了使用該品牌的信心，一般情況下不會改用其他品牌的商品，而成為該品牌的忠誠顧客。又比如，有的消費(fèi)者喜歡去大商場買服裝、家電，去超級市場購買日常用品、食品。消費(fèi)習(xí)慣一旦形成，一般不會輕易改變。品牌定位表達(dá)了一種哲理化的情感訴求，會激發(fā)消費(fèi)者的消費(fèi)欲望，培養(yǎng)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，提高消費(fèi)者的品牌忠誠度。由于習(xí)慣的潛移默化的影響，人們漸漸形成了固定的生活方式。這種生活方式在歷史中沉淀，便成為一種文化習(xí)俗，沉淀到一定的厚度，便是一種文化底蘊(yùn)。營銷專家門經(jīng)過多年的摸索和探討，早已形成了一套充分利用這種潛在的文化底蘊(yùn)的經(jīng)營理論——利用消費(fèi)者的習(xí)慣心理來實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。20世紀(jì)90年代初，箭牌香口膠在德國面市。在消費(fèi)者心目中，它是香口膠，防齲是它的一個獨(dú)特附屬功能。同時上市的還有混合潔口膠。在消費(fèi)者心目中，混合潔口膠的主要功能是潔齒護(hù)齒，香口則是其附屬功能。經(jīng)過一段時間的市場競爭較量，混合潔口膠終

于敗下陣來，箭牌香口膠則以90%的市場占有率遙遙領(lǐng)先。原因其實(shí)很簡單：是消費(fèi)者的習(xí)慣在作怪，大多數(shù)消費(fèi)者已習(xí)慣與首先是香口膠然后才是防齲功能。

四、消費(fèi)者的身份心理

每個人都有一定的身份，人們也在不知不覺中顯露著自己的身份。尤其是那些有了一定名譽(yù)、權(quán)利和地位的人，更是無時無刻不在注重自己的身份，顯示自己的身份盡可能地使自己的言談舉止與社交活動同自己的身份相符。而最能表現(xiàn)人的身份的是衣食住行用，譬如某人穿的是名牌高檔服裝，乘的是勞斯萊斯轎車，住的是五星級豪華酒店。當(dāng)這一信息傳遞給外界后，那么這個人的身份就會很自然地顯露出來。于是營銷專家根據(jù)人性本身的這種心理，總結(jié)了一套相應(yīng)的營銷理論——身份原理，讓品牌成為消費(fèi)者表達(dá)自我身份的有效武器。對企業(yè)來說，開發(fā)比競爭對手更勝一籌的、能夠顯露消費(fèi)者身份的產(chǎn)品，也就成了一個重要課題，因?yàn)檫@直接影響到消費(fèi)者的購買決策，進(jìn)而影響到產(chǎn)品銷售。

五、消費(fèi)者的情感心理

情感是人對外界刺激的心理反應(yīng)，如喜歡、愛慕、悲傷、恐懼、憤怒、厭惡等。消費(fèi)者喜歡或厭惡某種產(chǎn)品，都是消費(fèi)者情感的自然流露。有經(jīng)驗(yàn)的品牌經(jīng)營者早已看重這些，他們往往不遺余力地通過廣告、公關(guān)等手段，挖掘品牌成長的潛力，觸動消費(fèi)者的情感，充分利用消費(fèi)者的情感心理來提升品牌。

第五篇：自我定位swot分析---劉林杰

一、自我定位分析---劉林杰

采用SWOT分析方法，進(jìn)行自我定位。

（1）S；優(yōu)勢因素。

1、為人比較熱情，個性隨和，樂于助人；

2、積極向上，責(zé)任心強(qiáng)，工作負(fù)責(zé)；

3、有較好的交際溝通能力，人際關(guān)系較廣，敢于冒險(xiǎn)，敢于挑戰(zhàn)；

4、有一定領(lǐng)導(dǎo)組織能力，大學(xué)期間擔(dān)任班級班助，管理協(xié)調(diào)能力較強(qiáng)；

（2）W；弱勢因素。

1、缺乏從事精細(xì)工作的耐心，不太喜歡長期從事智力勞動的工作。

2、做事易情緒化，容易受到其他方面因素的影響，有時候做事缺乏恒心，往往不能夠持之以恒，容易半途而廢。

3、主觀獨(dú)立性強(qiáng)，有時候表現(xiàn)得比較固執(zhí)，從而影響和其他人的協(xié)調(diào)性，不太愿意接受別人建議，喜歡隨心所欲，討厭被約束。

4、不善于理財(cái)，往往只知開源而不懂節(jié)流。

5、有愛好面子愛慕虛榮的心態(tài)。

6、缺乏一定銷售實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，自我期望值較高，（3）O；機(jī)會因素。

目前銷售行業(yè)市場前景廣闊，作為擁有新知識和心中的遠(yuǎn)大抱負(fù)的大學(xué)生，要具有接受新知識的敏捷的頭腦，正好迎合國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)型期（長株潭兩型社會-環(huán)境友好型和資源節(jié)約型）發(fā)展的黃金時期，趁勢發(fā)展和實(shí)現(xiàn)自己的抱負(fù)和事業(yè)。

（4）T；威脅因素。

銷售行業(yè)競爭激烈，人才市場競爭激烈，人才需求飽和，對銷售人才的專業(yè)技能要求高、這需要我在以后的學(xué)習(xí)生涯以及走上工作崗位當(dāng)中要不斷學(xué)習(xí)，是多去學(xué)習(xí)、多總結(jié)、多思考、多接受培訓(xùn)。只有這樣，才能夠更好的適應(yīng)企業(yè)和社會的發(fā)展。

如何找到一個職業(yè)起點(diǎn)平臺，將是我面臨著重要的議題，將是我走上已經(jīng)潛在的人力、市場資源真正發(fā)揮效應(yīng)的一個關(guān)鍵所在。要自我超越：勇于跟自己較勁兒，爭取把每一件小事情都要做完整、做到位。