第一篇：策劃----地產SWOT分析+消費者定位

3.SWOT分析。

3.1、優(yōu)勢

（一）交通便利；

獨享公交車站及輕軌車站。到南坪核心商圈只有幾分鐘車程，到解放碑及江北商圈也就十幾分鐘。目前已有20多條公交線路通往主城6區(qū)（江北、沙坪壩、九龍坡、渝中區(qū)、南岸區(qū)、渝北），輕軌三號線的開通讓出行暢通無阻，從此不再擔心塞車帶來的煩惱。同時為物業(yè)的增值帶來了保障。

（二）生態(tài)環(huán)境得天獨厚；

南山風景區(qū)龍脈綿亙帶，坐擁數千畝自然原生森林，生態(tài)環(huán)境資源得天獨厚，重慶主城核心極為珍稀少有，不可復制的優(yōu)勢價值。幅源5萬畝的南山不僅成為山城巨大的“綠肺”，而且成為了集生態(tài)旅游、夜景觀光、餐飲休閑為一體的“綠色經濟區(qū)”。南岸區(qū)“5年投入5000萬元綠化5萬畝南山風景區(qū)”的“南山綠色屏障”工程，使南岸的森林覆蓋率達２８％。

（三）教育環(huán)境豐富；

地處南岸五公里學府大道核心位置。周邊有重慶工商大學，重慶交通大學等高校，讓您的孩子從小就能接觸到一流大學的魅力，同時還有北大附中雙語幼兒園、巴蜀實驗學校等初中等教育資源，讓你的孩子永遠領先一步。

(四)完善的配套設施

南岸區(qū)集居住、購物、交通、休閑、商業(yè)發(fā)展為一體，形成了一個全方面的完美配套設施的家園，使人們在這里居住感到無限的快樂安逸！

（五）市場容量大；

目前南岸區(qū)的綜合開發(fā)項目力度雖然很大，但開發(fā)總體仍然不夠，市場還沒有飽和，市場容量依然很大。

3.2劣勢；

（一）周邊人流密集，交通壓力大；

由于地處經濟開發(fā)區(qū)在建項目較多造成暫時性交通堵塞狀況較多，且由于周邊高校較多，學生較多，進一步加大出行壓力。

3.3機會

（一）經濟開發(fā)的促進作用；

地塊處于重點開發(fā)區(qū)域，開發(fā)熱度對地塊開發(fā)有促進作用南岸區(qū)新一屆政府提出了打造七大板塊經濟的宏大構想。使經濟開發(fā)熱度進一步加大，使項目的可行性加強。

（二）項目的增值空間；

市政開發(fā)項目對項目后期增值潛力增大，開發(fā)盈利空間大政府計劃把南岸區(qū)建成集現代都市文化、體育健身、旅游娛樂、度假休閑為一體的國家級旅游健身休閑度假區(qū)。計劃投入100億元巨資進行綜合開發(fā)南岸區(qū)，打造成重慶城市特色旅游中心。

3.4威脅

（一）期房銷售壓力

由于處于經濟開發(fā)區(qū)域，造成周圍的住宅區(qū)樓盤開發(fā)熱度大，競爭壓力大，給開發(fā)商帶來一定的投資抗性；

（二）居民消費水平偏低；

南岸區(qū)居民多為中低收入人群，因此當房價過高時，造成售房壓力增大，居民消費水平無法滿足開發(fā)要求。

4、目標客戶定位

由于項目所在區(qū)域屬于重慶市高校集中區(qū)和經濟發(fā)展區(qū)，所以項目目標客戶定位為：

（一）外來經商者：由于項目處于經濟開發(fā)區(qū)域，房價相對而言還較便宜，隨著

國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的進一步深化，來重慶經商的商人越來越多，有些人希望在重慶定居，會考慮購買房產。

（二）房地產投資者：這部分客戶以重慶本地人為主，有富余的資金，對本地商

業(yè)發(fā)展充滿信心，同時亦認可項目的經營理念，希望通過購買固定資產來達到資金增值的目的。

（三）上班族：項目交通方便，有利于白領工作后的生活，許多上班族會選擇這

里居住。

優(yōu)勢：

? 坐落在華僑城內，盡享華僑城這個大的人文社區(qū)及配套。

? 二期聯(lián)排別墅項目，消費群相對單一。

? 二期規(guī)劃與建設精雕細琢，體現意大利風情。

? 依山傍水，環(huán)境優(yōu)雅。

? 前期的推廣已形成較大的社會效應，品牌形象與知名度較高。

? 華僑城地產實力雄厚，具有強勢的品牌支持。

劣勢：

項目處于僑城腹地，離生活配套有一定距離，交通不甚便利，隨機看樓率低。

機會

? 深圳經濟持續(xù)發(fā)展，高新技術產業(yè)快速發(fā)展，富足人群的數量較快增長以及人們越

來越對傳統(tǒng)住宅的否定這些趨勢都對二期的推廣形成機會。

? 國家持續(xù)減息

? 中國正式加入WTO組織，大量海歸派人士的出現及外資駐深人員的增加

? 深港二十四小時通關,加速了深港經濟一體化,極大的吸引了港人來深置業(yè)投資.? Townhouse的建筑規(guī)劃的差異性,已成為住宅市場上高階買家的聚焦，因為

Townhouse項目畢竟不多.目標消費人群界定：

非體力勞動者，主要是

? 公司、企業(yè)高層管理者，包括金融、貿易、傳

媒、IT、演藝界、專業(yè)服務等行業(yè)的高級職業(yè)

經理人；

? 私營公司或私營企業(yè)擁有者，成功的商人。

目標消費人群界定：

已經渡過事業(yè)成長期，較長時間處于事業(yè)成熟期，已

經習慣于位于事業(yè)與人生顛峰，習慣于人生頂峰的生

活，并形成與大眾不同的生活觀（或生活態(tài)度）。

特征：

?生活觀

追求自然的回歸，自由自在的享受生活與

優(yōu)雅高尚的環(huán)境，向往一種能令他激動的獨特鮮明的、與眾不同的符合內心需求的生活方式。

? 消費觀：

消費經驗的累積與受教育程度相對較高決

定了這些階層已將消費帶入了理智消費階

段，表現在對自己需要、個人享受的內容

和層次有比較實際的認識，并且消費的品

味越來越具有個人色彩并切合國際潮流。

? 消費觀：

在消費上更注重專家的建議，對產品的質

量及服務有專業(yè)化的要求，而且對美感的要求提到了與實用價值相等的位置，他們的消費不是購買產品，而是購買認同－－

通過所購買的品牌的形象與文化內涵來折

射出自己與之相同或相似的感受，這種深

層次的消費心理從某種意義上說是因社會

地位的高處不勝寒與人生歷程決定的。

? 廣告觀：

廣告和軟文宣傳文章對他們消費行為的影

響是不可低估的，廣告和軟文傳遞的信息

如果能與他們對生活的理解產生共鳴或其

中有尚不為人知的獨到價值，他們會欣然

接受，在一期的推廣中，我們成功地運用

廣告和軟文與目標受眾產生共鳴，二期的廣告設計和軟文更應突顯高尚的、典雅的文化風格，打動他們的心。

? 事業(yè)觀

富有的成功階層對優(yōu)越的生活是以超時間工作帶來 對成功的滿足為前提的。

他們的工作時間較自由，崇尚高效率工作，其它時 間可以用來享受和渡假。

他們事業(yè)已相對穩(wěn)定，不需要為了生意放棄休息和 鍛煉身體的時間

? 娛樂觀：

目標消費群相對擁有高學歷，希望擁有與眾不同的生活方式，陽春白雪高雅藝術和西方文明更易和他們產生共鳴；華僑城擁有獨一無二的資源優(yōu)勢，華夏藝術中心上演芭蕾舞劇、何香凝美術館展出名家大作，雕塑公園展出現代雕塑展，高雅震撼，與目標消費群的娛樂觀或附庸風雅不謀而合。

? 總結

長期處于人生與事業(yè)頂層的目標消費者在強勢消費實力 的基礎上對生活、事業(yè)、消費的追求已經相當明確，變得 日益單純；

尤其在生活與消費上因為沒有任何物質上的障礙，因此 行為的動機簡單而果斷，并帶有相對的隨意性。

第二篇：地產swot分析 總結

地產項目SWOT分析

優(yōu)勢 Strength

? 片區(qū)價值: 新城區(qū)中心位置，已在市場上得到較高認同

? 先天可開發(fā)素質較好，土地平整方正，地勢平坦，易于項目產品規(guī)劃

? 品牌優(yōu)勢。開發(fā)商品牌效應明顯，具有大批的忠誠客戶;前期形象高企，廣泛被客戶認同

? 項目位于梅林關以外，高端客戶的心理障礙。（利用市場空檔? 開發(fā)優(yōu)勢:高水準的開發(fā)供方團隊:武漢成熟開發(fā)商、加拿大B+H建筑中建五局的施工建設等;? 規(guī)模優(yōu)勢:占地660畝，總建72萬平方;? 產品優(yōu)勢:產品的定位與產品性價比打造上充分實現差異化，如德式建筑風格、戶型面積區(qū)間合理化、精巧化。? 人文氛圍:近周總理紀念館和外國語學校等，人文底蘊豐厚

? 交通優(yōu)勢: 項目所在區(qū)域交通網絡完善，可達性高，極大提高本項目的交通便捷力；項目三面環(huán)路，加之汽車站旁，交通極其便捷

? 區(qū)域環(huán)境:項目背臨風景秀麗鼎湖山，自然環(huán)境優(yōu)美，區(qū)域功能定位于城市居住區(qū)，適宜居住。與水口鎮(zhèn)文化體育中心相鄰，文體、生活休閑資源比較豐富;? 周邊社區(qū):片區(qū)內的藍波灣、國際新城等項目均屬高檔別墅樓盤，提升了片區(qū)整體形象，與城市未來高檔居住區(qū)為鄰。

? 項目周邊己有多個小區(qū)入住，人流增加不斷提升項目潛在價值；項目周邊有多個成熟小區(qū)，居住氛圍良好。

快速建立高端項目社區(qū)形象。提升產品價值感營梢引導，樣析房、下程樣析房）

? 地塊所處地段較差。臨近主干道，緊鄰長途汽車站，部分臨街住宅將受到噪音干擾、空氣污染，治安環(huán)境受影響。工廠、廠房、農民房、雜草地等臟亂的環(huán)境將對項目近期造成負面影響；另有地塊上存有高壓線，西北角的氣象站等，對項目后期銷售帶來制約，影響項目品質

? 周邊欠缺成熟的生活環(huán)境;本項目所在區(qū)域非肇慶主中心城區(qū)，人流量較少導致商業(yè)氛圍差、人氣不足，居住氛圍差，缺乏日常商業(yè)配套，居家購物近期將不會有明顯的改善。

? 基礎配套設施極不完善，生活便利性不強;周邊生活配套設施目前品質不高，居民生活品質受一定影響（項目啟動時先建好一部分的商業(yè)配套，讓客戶對項目生活有直觀的信心。）? 項目周邊經濟發(fā)展相對滯后，生活配套設施欠缺 ? 項目規(guī)模比較小，難于形成體量優(yōu)勢

? 區(qū)域交通較差，出行不夠便利;公交路線少，輻射范圍小 ? 開發(fā)商開發(fā)經驗不足，品牌知名度不高。企業(yè)缺乏操作經驗。

劣勢 Weakness

? 地塊狹長: 地塊狹長，建筑格局擺布受到限制

? 項目容積率較高，為3.3，在一定程度上限制了項目的品質和規(guī)劃

? 戶型面積均在120平米以上，在新政首付壓力下，較為困難。? 戶型設置跨度大，造成客戶群定位不清晰 ? 本項目為本地發(fā)展商，具有多個本地項目的開發(fā)經驗，己積累一定的客戶資源基礎。

? 項目規(guī)劃產品較周邊區(qū)域產品總價低，競爭優(yōu)勢明顯;? 周邊建筑遮擋較少，有利項目整體采光。

? 地勢高差。項目擁有25米的高差，適宜打造臺地住宅，更易突出的空間感。

? 景觀視野項目周邊無高大建筑物遮擋，東北面有臉面山體資源，景觀及視野良好。

整合對大盤有豐富操作經驗的專業(yè)合作團隊，以降低項目運作的風險。

? 認籌期長達8個月，不利于客戶維系，項目等待期長，客源流失機會大

機會 Opportunity

? 區(qū)域升溫:楚州區(qū)房地產市場持續(xù)升溫、區(qū)域發(fā)展空間大，價值將得到進一步提升

? 配套完善:項目自身建有幼兒園和大量商業(yè)配套，充分滿足相關

? 需求市場空白:區(qū)域內缺少中高檔住宅和大型商業(yè)，項目具有后發(fā)優(yōu)勢

? 本項目所在區(qū)域地產發(fā)展蓬勃，近年招商力度不斷加大，項目目標客戶群體不斷涌入，外來客戶區(qū)域認同感逐漸漸增強;

威脅 Threaten

? 盛世豪庭:一期已經交房入住，形成區(qū)域內住宅標桿作用 ? 未來供應:板塊內未來住宅供應量較大，競爭激烈。區(qū)域市場供應量較大。（擴展產品線，合理分配各類產品開發(fā)時機）? 宏觀政策:國家不斷出臺嚴厲的房地產相關政策，未來影響加劇，目前國家抑制投資的宏觀導向，形成的連帶影響帶來的威脅;? 帝豪花園、山水居、世紀雅苑等幾個等競爭對手己分流了部分客戶，并與本項目形成正面競爭。

? 國家宏觀調控政策為為未來肇慶樓市帶來不確定因素 ? 普蘭店區(qū)域規(guī)劃建設，房地產升溫帶來的具大供應量

? 城市規(guī)劃發(fā)展使片區(qū)獲得巨大的發(fā)展契機;

? 產業(yè)區(qū)建設帶來的污染、噪音、粉塵等隱患;外來打工人群的? 肇慶的旅游業(yè)發(fā)展相當迅速，由此帶來的觀光投資客逐年增加。體閑旅游:龍泉區(qū)有豐富自然資源和人文資源，體閑旅游資源豐富。（通過體閑旅游，整合城市高端消費人群的消費，提升項目的生活品質檔次）

? 區(qū)域內居民收入穩(wěn)定，經濟發(fā)展迅速:市場需求可挖掘空間巨大。

? 成都房地產開發(fā)水半較高，市場競爭激烈，無論是著眼城東? 普蘭店三大工業(yè)區(qū)的同時發(fā)展，對項目客群有一定的分流其他片區(qū):隨著江北片區(qū)的規(guī)劃及基礎設施進一步完善，將分流本項目的部分目標客戶。

增多，導致區(qū)域人員復雜，對本項目形象造成不利影響 ? 區(qū)位:項目處產業(yè)集群的帶動機會:項目周邊集結了高新技術園、臺商投資園區(qū)、晨通工業(yè)園等大型園區(qū)及品牌、規(guī)模大盤，產業(yè)集群的發(fā)展一觸即發(fā)。

? 項目位于城市房地產發(fā)展的新崛起板塊，有較好的市場價值預期。區(qū)域發(fā)展:城南是最具發(fā)展?jié)摿突盍Φ姆康禺a板塊，也是政府未來要重點開發(fā)、改造的區(qū)域。（突出區(qū)域的發(fā)展現狀和前景提高項目價值，并可增加對投資型客戶的吸引力）

? 外來人群的需求份額持續(xù)走高，給項目帶來更多的市場空間;? 隨著區(qū)域的深入開發(fā)，住宅項目增多，居住氛圍將逐漸上升;? 未來區(qū)域人口的增加，有利于項目公建的銷售 ? 普蘭店房地產市場的快速發(fā)展，為投資客提供了較高的投資回報率

? 8萬元的落戶政策，對低端購房者有較大吸引力。說明：

還是放眼整個成都，從規(guī)模和產品品質上都不乏強有力的競爭對手。（采用先進、有特色的開發(fā)理念和獨特的生活主張鑄造項目的鮮明形象與核心競爭力，形成差異性競爭優(yōu)勢）? 高層住宅認可度尚未得到市場檢驗 ? 產品創(chuàng)新帶來的市場風險較大

1.項目的優(yōu)勢大于劣勢，機會大于威脅。具有較優(yōu)異的發(fā)展?jié)撡|。

2.針對不同購買源及消費目標，尋求項目優(yōu)勢因素并轉換成營銷推廣優(yōu)勢策略及其賣點。但在產品規(guī)劃設計過程中，應將項目弱勢及威脅因素力爭規(guī)避，產品設計做到揚長避短，營銷推廣做到避實擊虛，進而形成項目開發(fā)銷售的一體化優(yōu)勢。3.通過有效整合項目在區(qū)位、規(guī)模、產品、品牌等方面的競爭力，可以形成強大的綜合競爭力，完全能夠向市場發(fā)起強大的沖擊和挑戰(zhàn)，甚至突破現有競爭層面，在市場中脫穎而出，成為區(qū)域性的標志性項目。

4.發(fā)揮優(yōu)勢、搶占機會。依勢助勢，掌握片區(qū)話語權，以高形象強勢推廣、高品質展示吸引客戶；充分挖掘和提升發(fā)展商品牌價值，為營銷創(chuàng)造機會點

5.發(fā)揮優(yōu)勢、轉化威脅。依托品牌優(yōu)勢，展現項目非凡價值，吸引關內客戶特別是南山客戶

6.減少劣勢、避免威脅。挖掘片區(qū)價值，再次整合，使更多客戶消除疑慮，認同片區(qū)；高服務+高形象+高品質 7.抓住機遇，爭取時間避開同類項目的正面競爭，搶占目前江北乃至惠州較為空白的房產市場 8.賦予物業(yè)全新的理念與完善的功能配套，降低周邊環(huán)境及設施配套跟不上所產生的不良影響 9.項目稀缺的山水資源及相對較低的容積率，有利于項目營銷中的概念提煉 10項目規(guī)模不具備“大盤”的市場形象，但可以向高端精品社區(qū)的方向發(fā)展;11.項目目前的周邊環(huán)境難以改造，周邊廠房對居住功能有影響，必須從形象塑造上予以彌補;12.高舉高打的高端住宅形象吸引高端客戶前來購買，并通過實在的產品品質以及產品形象給客戶強烈的購買信心;13.強化本項目商業(yè)配套建設并大力宣傳，說明商業(yè)對居住環(huán)境的影響;14.建議收購本項目旁爛尾的實驗學校大樓，通過和政府協(xié)作辦學，使其成功運作，增加教育配套競爭優(yōu)勢。

住宅項目

內部因素關注點〔優(yōu)勢、劣勢)竟爭優(yōu)勢:指一個項目超越其克爭對手的方而，或者指所特有的能提高項目克爭力的條件 竟爭劣勢:指某種項目缺少或做的不好的東西，或指某種會使項目處一于劣勢的條件 1.地理交通優(yōu)劣勢分析

? ? 公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等;宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決;2.配套設施優(yōu)劣勢分析

? ? ? ? ? ? 教育 大中小學及教育質量情況

醫(yī)院等級和醫(yī)療水平大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場 文化、體育、娛樂設施 公園、銀行 郵局 其他

3.開發(fā)商優(yōu)劣勢分析

? ? 開發(fā)商實力

政府對開發(fā)商的支持

4.產品優(yōu)劣勢分析

? ? ? ? 景觀規(guī)劃 外立面 戶型設計 自身配套 外部因素關注點(機會、威脅)機會：公司而臨的潛在機遇，米來可轉變?yōu)樘岣唔椖烤範幜Φ臈l件。威脅：危及公司的外部因素未來可轉變?yōu)槭鬼椖刻幱诹觿莸臈l件。

機會通常指近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程、政府的稅收優(yōu)惠政策、上地審批政策所帶來的機會、政府市政規(guī)劃帶來的機會等方而分析。

威脅通常主要從市場競爭的激烈程度、客戶群購買力水平的高低和上地獲取難度的高低等方而分析

商業(yè)項目

內部因素關注點(優(yōu)勢、劣勢)1.地理交通優(yōu)劣勢分析

? ? 公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等;宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)班車;

2.區(qū)域優(yōu)劣勢分析

? ? 是否己有成熟商圈

周邊政府機關辦公、星級酒店、餐飲、娛樂等配套

3.開發(fā)商優(yōu)劣勢分析

? ? ? 開發(fā)商實力

政府對開發(fā)商的支持 規(guī)劃管理、運營能力

4.產品優(yōu)劣勢分析

? ? 臨街性、展示性 層高、進深、開間等

外部因素關注點(優(yōu)勢、劣勢)機會通常指近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程、區(qū)域發(fā)展?jié)?力、政府的稅收優(yōu)惠政策、土地審批政策、政府市政規(guī)劃帶來的機會等方而分析

威脅通常主要市場競爭的激烈程度、客戶群購買力水平的高低和上地獲取難度的高低等方而分析

第三篇：旅游文化地產定位策劃方案

***旅游度假區(qū)規(guī)劃設計策劃方案

一、項目基本經濟指標

溫泉度假區(qū)

總用地面積：250000㎡

總建筑面積：66200㎡

容積率：0.26

1）溫泉度假區(qū)建筑面積：19500㎡（含地下）

2）天堂酒店建筑面積：36300㎡

3）養(yǎng)生中心建筑面積：10400㎡

二、項目定位

****旅游度假區(qū)，是煙臺市集山、海、城、島一體景觀及打造國內外知名旅游目的地的重要組成部分。整個度假區(qū)融入東西方建筑元素，以現代建筑風格打造一個具有濃郁現代文明和傳統(tǒng)宗教文化的原生態(tài)文化旅游景區(qū)，呈現一處頤養(yǎng)神性的夢幻之城、自由養(yǎng)心的世外桃源。

度假區(qū)內匯集中國傳統(tǒng)宗教文化精髓，擁有佛教文化園、道教文化園和儒教文化園，將宗教文化的底蘊與大南山的靈秀完美結合。特色小鎮(zhèn)區(qū)，西方文化與東方文明相交融，帶來地中海的浪漫和北歐小鎮(zhèn)的悠閑；熱帶水族館、動植物園以及主題公園，徜徉于大千世界的神秘，成為世界觀賞動植物的薈萃之地。溫泉度假區(qū)，于溫潤中靜賞“林海雪原”之壯美。容納天地精華，感受山海情懷。

1、溫泉度假區(qū)

項目位于福臨夼的優(yōu)勢位置，依山面陽，視野開闊，自然資源得天獨厚。項目定位以莊園式中心酒店、主題酒店和文化會所為主，融入園藝、收藏等內容，匯聚部分企業(yè)、創(chuàng)意人群及精英人士。

該區(qū)域可分三到四個主題片區(qū)，借助地形的起伏和臺地效果，在現有方案的基礎上規(guī)劃個性主題內容，以莊園的闊、獨棟的精、雙拼的雅來滿足不同客戶需求。以現代簡歐式建筑風格為主，點綴陶藝、石器等帶有地域和時代特色的“老物件”。

2、青青酒店或竹林酒店

鑒于氣候因素和后期運營管理，本酒店擬整體設計、運作，可分三個相對獨立的空間（大型餐飲，特色餐飲，商務辦公、會議及客房），面積12000平米左右，配套設備分體控制，降低季節(jié)性運營成本。酒店建議由高端連鎖酒店或餐飲公司經營，由知名酒店管理公司顧問式全程運營。（參考城市度假酒店見下表）

3、溫泉養(yǎng)生中心

以溫泉養(yǎng)生為主題，打造煙臺最高端的休閑度假養(yǎng)生中心。通過對煙臺及省內幾個洗浴中心的調查，該養(yǎng)生中心面積建議為1萬㎡，設置恒溫泳池（滿足競技要求）、桑拿區(qū)、單間及特色洗浴（啤酒浴、咖啡浴、紅酒浴、茶浴等）、特色按摩（中式養(yǎng)生、泰式按摩、夏威夷羅米按摩）、自助餐廳、VIP包房及現代聲光電休閑娛樂場所等。

4、特色小鎮(zhèn)區(qū)

特色小鎮(zhèn)位于景區(qū)的中心地段，是游覽主線上的重要主題區(qū)。該區(qū)以歐洲小鎮(zhèn)文化為載體、以西方浪漫悠閑為主線，配有教堂、玫瑰花園、主題餐廳、特色商店等，使游人能體驗到原汁原味的歐式地中海小鎮(zhèn)風情和童話城堡般的別致韻味。

參考項目：杭州萬科良渚文化村（一期），重慶龍湖悠山郡，蘇州高新區(qū)，青島百通香溪庭院，北京西山美廬、紅螺湖別墅，云南麗江古城，湖南鳳凰古城，北京798、宋莊藝術區(qū)等。

三、設計建議

1、溫泉酒店戶型設計建議

2、溫泉養(yǎng)生中心建議

二○一一年十月十九日

第四篇：消費者心理定位

人的行為總是受到一定動機的支配，消費行為也不例外。常見的消費動機有價值、規(guī)范、習慣、身份、情感等幾種。根據杰克·特勞特的定位理論，有人把消費者的消費動機稱為消費者心理定位。相應地，消費者心理定位也就有價值心理、規(guī)范心理、習慣心理、身份心理、情感心理等。下面作簡要介紹。

一、消費者的價值心理

艾爾·強森認為，消費者之所以喜歡某種產品，是因為他相信這種產品會給他帶來比同類產品更大的價值，也就是說具有更大的潛在價值。潛在價值取決于產品的潛在質量。所謂潛在質量，它不是指質量監(jiān)管部門檢測出的質量，而是指消費者心中感受到的質量，是

消費者主觀上對一種品牌的評價?？煽诳蓸分灶I先百事可樂一個多世紀，就是因為它以標榜“正宗”、“原創(chuàng)”、“獨一無二”而使消費者相信它具有無可替代的價值，這就是它的潛在價值。事實上，一種品牌之所以能夠打開銷路，常常不是因為它的真實價值，而是由于它的潛在價值。潛在價值具有獨特性、獨立性、可信性和重要性。潛在價值就是名牌效應，正如名人效應一樣，就是一種觀念，這種觀念已深深根植于消費者的心目中。

二、消費者的規(guī)范心理

規(guī)范是指人們共同遵守的全部道德行為規(guī)則的總和。在現實生活中，規(guī)范有著巨大的作用，它左右著我們的思想，制約著我們的言行，影響著我們生活的方方面面。規(guī)范的面孔是多種多樣的，它包括原則、理智、義務、禮貌、友誼、忠誠、諒解等多種因素。在許多情況下，規(guī)范可以誘發(fā)消費行為的動機。據營銷專家的長期調查與研究，消費者之所以喜歡某種品牌常常是為了避免或消除一種與其規(guī)范和價格相矛盾的內心沖突。消費者在做出購買或不購買某一品牌的產品時，規(guī)范是一個重要的影響因素。20世紀80年初，全球掀起一股環(huán)保熱?！扒嗤堋弊鳛榈聡谝粋€重視環(huán)保的大眾品牌，它不僅把屬于規(guī)范范疇的環(huán)保觀點當做價值廣告戰(zhàn)略的補充，還非常自豪地將它放在廣告宣傳的中心位置。短短3年，其產品的銷售額便提高了3倍。它的成功，正是因為它與全球性的環(huán)保意識相吻合，從而讓消費者擁有一個與之所信奉的規(guī)范相適應、相協(xié)調的良好感覺。

三、消費者的習慣心理

習慣是長期養(yǎng)成而一時間難以改變的行為。不同的人、不同的民族有各不相同的習慣。例如，我國北方人以面食為主食，南方人以大米為主食；北歐人喜歡喝啤酒，南歐人喜歡喝紅葡萄酒；有人愛抽煙，有人愛打扮；等等。習慣常常是無法抗拒的，它甚至比價值心理對人的決定作用還要大。消費者一般都有特定的消費習慣，這是消費者在日常生活中長期的消費行為中形成的。例如，當消費者最初使用某種品牌商品后感覺很好，zhidatv.com宣傳片制作,形成了對該種商品質量、功效的認識，并逐漸產生對這個品牌的喜好，就建立了對該品牌的信任，增強了使用該品牌的信心，一般情況下不會改用其他品牌的商品，而成為該品牌的忠誠顧客。又比如，有的消費者喜歡去大商場買服裝、家電，去超級市場購買日常用品、食品。消費習慣一旦形成，一般不會輕易改變。品牌定位表達了一種哲理化的情感訴求，會激發(fā)消費者的消費欲望，培養(yǎng)消費者的消費習慣，提高消費者的品牌忠誠度。由于習慣的潛移默化的影響，人們漸漸形成了固定的生活方式。這種生活方式在歷史中沉淀，便成為一種文化習俗，沉淀到一定的厚度，便是一種文化底蘊。營銷專家門經過多年的摸索和探討，早已形成了一套充分利用這種潛在的文化底蘊的經營理論——利用消費者的習慣心理來實現銷售目標。20世紀90年代初，箭牌香口膠在德國面市。在消費者心目中，它是香口膠，防齲是它的一個獨特附屬功能。同時上市的還有混合潔口膠。在消費者心目中，混合潔口膠的主要功能是潔齒護齒，香口則是其附屬功能。經過一段時間的市場競爭較量，混合潔口膠終

于敗下陣來，箭牌香口膠則以90%的市場占有率遙遙領先。原因其實很簡單：是消費者的習慣在作怪，大多數消費者已習慣與首先是香口膠然后才是防齲功能。

四、消費者的身份心理

每個人都有一定的身份，人們也在不知不覺中顯露著自己的身份。尤其是那些有了一定名譽、權利和地位的人，更是無時無刻不在注重自己的身份，顯示自己的身份盡可能地使自己的言談舉止與社交活動同自己的身份相符。而最能表現人的身份的是衣食住行用，譬如某人穿的是名牌高檔服裝，乘的是勞斯萊斯轎車，住的是五星級豪華酒店。當這一信息傳遞給外界后，那么這個人的身份就會很自然地顯露出來。于是營銷專家根據人性本身的這種心理，總結了一套相應的營銷理論——身份原理，讓品牌成為消費者表達自我身份的有效武器。對企業(yè)來說，開發(fā)比競爭對手更勝一籌的、能夠顯露消費者身份的產品，也就成了一個重要課題，因為這直接影響到消費者的購買決策，進而影響到產品銷售。

五、消費者的情感心理

情感是人對外界刺激的心理反應，如喜歡、愛慕、悲傷、恐懼、憤怒、厭惡等。消費者喜歡或厭惡某種產品，都是消費者情感的自然流露。有經驗的品牌經營者早已看重這些，他們往往不遺余力地通過廣告、公關等手段，挖掘品牌成長的潛力，觸動消費者的情感，充分利用消費者的情感心理來提升品牌。

第五篇：自我定位swot分析---劉林杰

一、自我定位分析---劉林杰

采用SWOT分析方法，進行自我定位。

（1）S；優(yōu)勢因素。

1、為人比較熱情，個性隨和，樂于助人；

2、積極向上，責任心強，工作負責；

3、有較好的交際溝通能力，人際關系較廣，敢于冒險，敢于挑戰(zhàn)；

4、有一定領導組織能力，大學期間擔任班級班助，管理協(xié)調能力較強；

（2）W；弱勢因素。

1、缺乏從事精細工作的耐心，不太喜歡長期從事智力勞動的工作。

2、做事易情緒化，容易受到其他方面因素的影響，有時候做事缺乏恒心，往往不能夠持之以恒，容易半途而廢。

3、主觀獨立性強，有時候表現得比較固執(zhí)，從而影響和其他人的協(xié)調性，不太愿意接受別人建議，喜歡隨心所欲，討厭被約束。

4、不善于理財，往往只知開源而不懂節(jié)流。

5、有愛好面子愛慕虛榮的心態(tài)。

6、缺乏一定銷售實踐經驗，自我期望值較高，（3）O；機會因素。

目前銷售行業(yè)市場前景廣闊，作為擁有新知識和心中的遠大抱負的大學生，要具有接受新知識的敏捷的頭腦，正好迎合國家經濟發(fā)展轉型期（長株潭兩型社會-環(huán)境友好型和資源節(jié)約型）發(fā)展的黃金時期，趁勢發(fā)展和實現自己的抱負和事業(yè)。

（4）T；威脅因素。

銷售行業(yè)競爭激烈，人才市場競爭激烈，人才需求飽和，對銷售人才的專業(yè)技能要求高、這需要我在以后的學習生涯以及走上工作崗位當中要不斷學習，是多去學習、多總結、多思考、多接受培訓。只有這樣，才能夠更好的適應企業(yè)和社會的發(fā)展。

如何找到一個職業(yè)起點平臺，將是我面臨著重要的議題，將是我走上已經潛在的人力、市場資源真正發(fā)揮效應的一個關鍵所在。要自我超越：勇于跟自己較勁兒，爭取把每一件小事情都要做完整、做到位。