第一篇：規(guī)范房產(chǎn)市場(chǎng)、加強(qiáng)土地管理調(diào)研報(bào)告

強(qiáng)化土地源頭控制

建立規(guī)范有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)

我就強(qiáng)化土地源頭控制、建立規(guī)范有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題作個(gè)探討性發(fā)言，如有不妥之處，敬請(qǐng)批評(píng)指正。

一、我縣城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題

近幾年來(lái)，我縣城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)生水起，違法建設(shè)問(wèn)題較為嚴(yán)重，主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

（一）非法從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)極為猖獗。由于房?jī)r(jià)不斷攀升，受利益驅(qū)使，不法開(kāi)發(fā)商向政府公開(kāi)挑戰(zhàn)、與法律公開(kāi)抗衡，城區(qū)違法違規(guī)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)共77宗，占地6.76萬(wàn)平方米。主要表現(xiàn)為：一是不依規(guī)劃、不講規(guī)模、不顧人居環(huán)境、不管周邊道路通行，見(jiàn)縫插針、隨意建房；二是與村組暗箱操作，私自對(duì)手成交，在集體土地上非法從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；三是以私人改建房屋為名，行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之實(shí)；四是倒掛資質(zhì)證、借資質(zhì)證、無(wú)資質(zhì)證從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)。這些違法違規(guī)建設(shè)行為，嚴(yán)重?cái)_亂了土地市場(chǎng)，誘惑了村、組和農(nóng)戶片面追求利益，導(dǎo)致土地源頭管理紊亂，使城區(qū)部分村組不顧縣政府三令五申，與開(kāi)發(fā)商私簽征地協(xié)議，從而為開(kāi)發(fā)商打開(kāi)了方便之門(mén)，形成了土地市場(chǎng)違規(guī)行為的惡性循環(huán)。同時(shí)，引誘了一些農(nóng)戶搞利益至上、相互攀比、漫天要價(jià)、高價(jià)賣(mài)地，導(dǎo)致政府征收土地、收購(gòu)儲(chǔ)備土地難度加大，征地過(guò)程中的矛盾日益尖銳，不利于社會(huì)安定和諧。

（二）私人建房秩序混亂。雖然縣政府明令禁止個(gè)人在城區(qū)建造單門(mén)獨(dú)院住宅，但個(gè)人建私房至今仍未停止，且絕大多數(shù)建

1房戶缺乏節(jié)約用地意識(shí)，房屋竣工后，私下向村、組、農(nóng)戶購(gòu)買(mǎi)土地，向周邊擴(kuò)張，搞庭院建設(shè)，造成土地極大浪費(fèi)。特別是城中村部分居民建房不經(jīng)批準(zhǔn)、一戶多基，建房賣(mài)房、建房出租，炒買(mǎi)炒賣(mài)、從中牟利，嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。據(jù)清理調(diào)查，居民違規(guī)建房面積達(dá)3.36萬(wàn)平方米?！痢链鍍H××等3戶居民違規(guī)建設(shè)六連三層樓房近2000平方米，已被依法拆除。

（三）城區(qū)土地市場(chǎng)化配置程度不高。按照國(guó)家政策規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)、商品住宅和工業(yè)用地必須嚴(yán)格實(shí)行招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓。但從我縣城區(qū)土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性用地供地情況看，嚴(yán)格按招拍掛方式供地的不多，市場(chǎng)配臵資源的作用沒(méi)有得到充分發(fā)揮，缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，地價(jià)不能得到真正顯化，不利于實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平正義。有的改制企業(yè)不景氣就打著安排下崗職工的幌子，變賣(mài)土地資產(chǎn)，侵吞土地收益；有的企業(yè)改制，擅自改變土地用途，將廠房變成商品房、廠區(qū)變成住宅區(qū)牟取暴利，然后又假借招商引資之名再去征地；少數(shù)單位隨意處臵國(guó)有土地資產(chǎn)，擅自將單位國(guó)有土地委托給中介機(jī)構(gòu)拍賣(mài)，截留應(yīng)上繳國(guó)家的土地收入，造成國(guó)有土地資產(chǎn)大量流失。

二、規(guī)范我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的幾點(diǎn)建議

整頓規(guī)范我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，必須按照科學(xué)發(fā)展觀的要求，進(jìn)一步加強(qiáng)土地調(diào)控，依法從嚴(yán)管理，鞏固和擴(kuò)大治理整頓成果。

（一）科學(xué)制訂規(guī)劃，加強(qiáng)規(guī)劃管理。堅(jiān)持規(guī)劃先行，盡快科學(xué)修編土地利用總體規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃。同時(shí)，切實(shí)加強(qiáng)規(guī)劃管理，凡是違反土地規(guī)劃的建設(shè)項(xiàng)目一律不予報(bào)批，違反城建

規(guī)劃的一律不批。以往的教訓(xùn)告訴我們，我縣城市建設(shè)是從規(guī)劃管理亂起的，源頭沒(méi)有把住關(guān)。不少市民說(shuō)：“拆了做、做了拆，是浠水城建的一大特色?！痹诳h城不少地段，如××河一橋、二橋的兩端，××至××墻外一帶，都有大量違反規(guī)劃的建筑物，給“一河兩岸”景觀項(xiàng)目的實(shí)施帶來(lái)不必要的障礙。所以，制訂一部歷史性、前瞻性、戰(zhàn)略性規(guī)劃固然不易，但更難的是規(guī)劃管理，必須從現(xiàn)在做起，依據(jù)規(guī)劃把日常工作做細(xì)做具體，嚴(yán)格實(shí)行規(guī)劃控制，使規(guī)劃管理法制化。

（二）執(zhí)行土地管理法律法規(guī)，實(shí)現(xiàn)土地市場(chǎng)規(guī)范化。一是實(shí)行政府高度壟斷一級(jí)土地市場(chǎng)。我縣轄區(qū)內(nèi)的土地收購(gòu)儲(chǔ)備和國(guó)有土地使用權(quán)招拍掛，只能由縣國(guó)土資源局負(fù)責(zé)組織實(shí)施，由縣土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心、土地交易中心負(fù)責(zé)做好招拍掛具體工作，其它任何中介機(jī)構(gòu)都無(wú)權(quán)介入，不得違法拍地、違法賣(mài)地和違法收購(gòu)?fù)恋?。二是推進(jìn)土地資源市場(chǎng)化配臵。嚴(yán)格控制劃撥用地范圍，除《劃撥供地目錄》外，其它土地包括經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施用地供應(yīng)一律實(shí)行有償使用方式。以劃撥方式取得土地使用權(quán)未經(jīng)出讓的，不得擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押；確需改變土地用途的，必須征得建設(shè)、國(guó)土部門(mén)同意，補(bǔ)交土地出讓金，報(bào)縣人民政府批準(zhǔn)。經(jīng)依法批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓原劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在土地有形市場(chǎng)公開(kāi)交易，按照市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)繳土地出讓金，低于市場(chǎng)價(jià)交易的，政府行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。三是提高土地集約利用程度。實(shí)行居民房屋向小區(qū)集中、工業(yè)用地向園區(qū)集中、人文景觀建設(shè)向沿河集中，鼓勵(lì)房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)建設(shè)高層住宅，鼓勵(lì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房、多層廠房，盡

快啟動(dòng)“一河兩岸”項(xiàng)目，打造城市靚麗的風(fēng)景線。

（三）嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。一是加強(qiáng)用地計(jì)劃管理。由國(guó)土部門(mén)會(huì)同建設(shè)、房產(chǎn)部門(mén)編制年度土地供應(yīng)計(jì)劃和土地出讓方案，科學(xué)合理確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地位臵、供應(yīng)規(guī)模和結(jié)構(gòu)，報(bào)縣政府批準(zhǔn)后實(shí)施。推進(jìn)“陽(yáng)光工程”，將出讓方案公之于眾，引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，嚴(yán)格按政策規(guī)定實(shí)行招拍掛方式供地，讓權(quán)力在陽(yáng)光下運(yùn)行。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地應(yīng)合理規(guī)劃，充分考慮人居環(huán)境、綠地布局，力求大規(guī)模、高品位、配套設(shè)施齊全、功能完善，建成城市“亮點(diǎn)”工程。二是嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)制度。嚴(yán)禁倒掛、轉(zhuǎn)借、出租、出賣(mài)和超越資質(zhì)范圍從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，否則，應(yīng)依法依規(guī)加重處罰。健全和落實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一系列制度，包括：項(xiàng)目條件意見(jiàn)書(shū)制度、項(xiàng)目資本金制度、商品房預(yù)售許可制度、項(xiàng)目驗(yàn)收備案制度。三是嚴(yán)禁私簽房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)議。對(duì)開(kāi)發(fā)商向村組私自征地、假借他人名義收購(gòu)他人宅基地以及在集體土地上搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，堅(jiān)決依法收回土地或依法拆除建筑物。

（四）建立長(zhǎng)效聯(lián)動(dòng)執(zhí)法機(jī)制，形成市場(chǎng)管理合力。城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況復(fù)雜，涉及多個(gè)部門(mén)的職能管理，單靠哪個(gè)部門(mén)很難管理好規(guī)范好，必須依靠全社會(huì)的理解和支持，建議由縣政府牽頭，整合職能，形成合力，常抓不懈，切實(shí)解決行政執(zhí)法難、案件執(zhí)行力低的問(wèn)題。要正確處理土地管理與房地產(chǎn)管理的關(guān)系，法院依法拍賣(mài)房地產(chǎn)與國(guó)土資源局依法管理土地資產(chǎn)的關(guān)系，土地使用權(quán)拍賣(mài)中國(guó)土局與中介機(jī)構(gòu)的關(guān)系，嚴(yán)防土地資產(chǎn)流失。

堅(jiān)持疏堵結(jié)合、打防并舉，堅(jiān)持處人與處事相結(jié)合，抓典型案件公開(kāi)處理，該拆除的依法拆除，該沒(méi)收的依法沒(méi)收，該追究違紀(jì)責(zé)任的追究違紀(jì)責(zé)任，該移送司法機(jī)關(guān)處理的移送司法機(jī)關(guān)處理，不讓違法違規(guī)建房者得逞獲利。

第二篇：農(nóng)村土地管理調(diào)研報(bào)告

農(nóng)村土地管理調(diào)研報(bào)告

（一）農(nóng)民要地的背后是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)滯后

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)無(wú)序、失范現(xiàn)象。一方面有農(nóng)民自身草率了事，缺乏法律意識(shí)。村委會(huì)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)越俎代皰替農(nóng)民簽約；另一方面則是缺乏為農(nóng)民土地承包服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)?！掇r(nóng)村土地承包法》第十條規(guī)定“國(guó)家保護(hù)承包方依法、自愿、有償?shù)剡M(jìn)行土地承包權(quán)流轉(zhuǎn)”。同時(shí)《中華人民共和國(guó)土地管理法》中相關(guān)條文也規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地由村集體或村委會(huì)管理、經(jīng)營(yíng)，可由本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員承包經(jīng)營(yíng)”。村委會(huì)將棄耕田、農(nóng)村死亡五保戶承包田收回向人多地少戶發(fā)包，或成片“反租倒包”給企業(yè)、種田大戶時(shí)，無(wú)論是出于“好心”，還是為增加集體收入等因素。但土地流轉(zhuǎn)中須尊重農(nóng)民群眾的意愿。事實(shí)上，倘若有個(gè)能站在農(nóng)民立場(chǎng)，以同一個(gè)聲音為農(nóng)民服務(wù)的土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中介機(jī)構(gòu)。這樣勢(shì)必公正、公平地維護(hù)了廣大農(nóng)民的合法利益。

（二）土地產(chǎn)權(quán)不明晰

土地產(chǎn)權(quán)又稱土地所有權(quán)。土地產(chǎn)權(quán)其含義是：土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)享有對(duì)土地占有、處分、使用、收益的權(quán)利。土地產(chǎn)權(quán)是物權(quán)的一種，它的主體是土地所有權(quán)，客體是土地?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第八條規(guī)定“城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的外；屬于農(nóng)民集體所有，宅基地和自留山、自留地，屬于農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織或村委會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理，已分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)組織經(jīng)營(yíng)、管理”。事實(shí)上，法律對(duì)農(nóng)村土地闡述只是一個(gè)原則性問(wèn)題，根據(jù)《憲法》、《農(nóng)村土地承包法》，中國(guó)實(shí)行土地集體所有制。農(nóng)村土地歸農(nóng)民集體所有，農(nóng)民通過(guò)承包獲取了土地使用權(quán)。在這種體制下，農(nóng)村土地的所有權(quán)實(shí)際上不明晰，農(nóng)民集體所有是一種所有權(quán)主體缺位的所有制，農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中向企業(yè)、種田大戶、缺田戶集中時(shí)，就產(chǎn)生村委會(huì)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)代替農(nóng)民談判簽訂合同、協(xié)議現(xiàn)象。同時(shí)征用土地過(guò)程中，農(nóng)民作為承包人和經(jīng)營(yíng)者，卻不能參與來(lái)維護(hù)自身合法利益。這實(shí)際上極易造成交易雙方主體缺位，農(nóng)民的合法利益受損。

第三篇：房產(chǎn)中介調(diào)研報(bào)告

關(guān)于房地產(chǎn)中介的調(diào)研報(bào)告

一、調(diào)研時(shí)間：2014年5月8日

二、調(diào)研地點(diǎn)：桂東縣城

三、調(diào)研人員：陳愛(ài)珍、羅詩(shī)民、李志華

四、調(diào)研背景及目的：近幾年，由于房地產(chǎn)增量市場(chǎng)和存量市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)、人們住房消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變以及各商業(yè)銀行對(duì)住房消費(fèi)貸款的大力支持，我國(guó)各大城市的二手房交易量不斷攀升,呈現(xiàn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭，同時(shí)，二手房貸款市場(chǎng)也呈現(xiàn)快速成長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。通過(guò)對(duì)地產(chǎn)中介的調(diào)研，了解桂東二手房的交易市場(chǎng)情況，尋求與地產(chǎn)中介的合作機(jī)遇，為郵儲(chǔ)銀行二手房貸款產(chǎn)品的營(yíng)銷(xiāo)和推廣夯實(shí)基礎(chǔ)，爭(zhēng)取搶占更多的市場(chǎng)份額。

五、調(diào)研情況：桂東縣城內(nèi)共有五家房地產(chǎn)中介，我們走訪了全部的地產(chǎn)中介，其中有一家（永鑫地產(chǎn)中介）未開(kāi)門(mén)，相關(guān)調(diào)研情況如下：

1、億佳中介：地處桂東縣城羅霄廣場(chǎng)，成立于2013 年，我們從工作人員了解到，該中介二手房的交易量為3-4套/月，其中有房產(chǎn)證的二手房交易就比較少，主要交易的房產(chǎn)為宅基地和價(jià)格在20萬(wàn)元以內(nèi)的小產(chǎn)權(quán)房，交易的毛坯房?jī)r(jià)格在18萬(wàn)—40萬(wàn)元之間，裝修房在30萬(wàn)—40萬(wàn)之間。工作人員還告訴我們6年以上房齡的房產(chǎn)辦證的就相對(duì)多一點(diǎn)，其實(shí)客戶也很想購(gòu)買(mǎi)有證的房產(chǎn)，但由于手頭缺乏資金，就只能購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房。

2、安居樂(lè)業(yè)中介：地處桂東縣湘贛路煤炭公司附近，成立已有三年。去年和前年的二手房交易量為10套/月左

右，其中有證的交易量大約占40%，2014年的交易量為4-5套/月，有證的交易量相比前兩年有所上升。該中介交易的二手房?jī)r(jià)格在12萬(wàn)—40萬(wàn)元之間，過(guò)年前后的成交量相對(duì)大一點(diǎn)，主要客戶為桂東農(nóng)村人和外出務(wù)工返鄉(xiāng)人員。

3、雅居信息咨詢中心：地處桂東縣汽車(chē)站附近，2013年成立，但有兩三年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)。交易量在每月幾套到十多套不等，平均下來(lái)在5-6套/月，6-8月為交易淡季。該中介交易的二手房?jī)r(jià)格在16萬(wàn)—40萬(wàn)元之間，客戶群主要為外出務(wù)工返鄉(xiāng)人員和桂東部分農(nóng)村人。

4、瀟云居地產(chǎn)中介：地處桂東縣農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，成立于 2010年，有四年行業(yè)經(jīng)驗(yàn)。交易量為5-6套/月，其中有證

二手房交易量為1套/月左右，該中介主要交易房產(chǎn)為小產(chǎn)權(quán)房，交易的二手房?jī)r(jià)格在15萬(wàn)—40萬(wàn)元之間，主要客戶為外出務(wù)工返鄉(xiāng)人員和桂東農(nóng)村人。

在走訪的幾家房地產(chǎn)中介，我們將我行的二手房信貸產(chǎn)品資料提供給了中介工作人員，并留下了信貸客戶經(jīng)理名片，一旦有這方面的信貸需求將會(huì)與我行聯(lián)系。

六、情況總結(jié)與說(shuō)明：

1、從幾家房產(chǎn)中介可以了解到，桂東二手房交易還是有一定的市場(chǎng)，有較大的發(fā)展空間，有證二手房交易量有所提升。但現(xiàn)有客戶和潛在客戶群體大部分為外出務(wù)工返鄉(xiāng)人員和農(nóng)村務(wù)農(nóng)人員，客戶群體相對(duì)不是很符合我行客戶的準(zhǔn)入條件。

2、二手房購(gòu)買(mǎi)客戶有較為強(qiáng)烈的貸款需求，想到銀行辦理二手房按揭貸款。

3、房地產(chǎn)中介以及二手房購(gòu)買(mǎi)客戶首先想到是到農(nóng)

行、建行辦理二手房貸款，對(duì)郵儲(chǔ)銀行的二手房貸款產(chǎn)品不了解甚至不知道郵儲(chǔ)銀行有這款信貸產(chǎn)品。

4、二手房購(gòu)買(mǎi)客戶對(duì)貸款利率、貸款期限、放款速

度、還款方式以及如何抵押等這些問(wèn)題比較關(guān)心。

七、工作建議：

1、加大郵儲(chǔ)銀行二手房貸款產(chǎn)品的宣傳力度，重點(diǎn)宣傳我行產(chǎn)品的貸款利率、貸款期限等優(yōu)勢(shì)，讓郵儲(chǔ)銀行二手房貸款產(chǎn)品家喻戶曉，深入人心，可以通過(guò)印發(fā)宣傳折頁(yè)和在羅霄廣場(chǎng)大型戶外led進(jìn)行產(chǎn)品宣傳(已與我行簽訂了服務(wù)協(xié)議)。

2、加強(qiáng)與房地產(chǎn)中介的日常聯(lián)系與溝通，實(shí)現(xiàn)信息聯(lián)系有效銜接，建立業(yè)務(wù)往來(lái)關(guān)系，條件成熟的話可以簽訂合作協(xié)議。

3、選擇好目標(biāo)客戶，做好二手房貸款相關(guān)服務(wù)工作，提高業(yè)務(wù)處理效率、提升客戶服務(wù)水平，吸引更多的客戶前來(lái)郵儲(chǔ)銀行辦理信貸業(yè)務(wù)，以點(diǎn)帶面，從而增強(qiáng)我行個(gè)人信貸業(yè)務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。篇二：關(guān)于房產(chǎn)中介的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 關(guān)于房產(chǎn)中介的調(diào)查報(bào)告

住房是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的大問(wèn)題，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)迅速崛起并備受關(guān)注，而房產(chǎn)中介在在房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中起著至關(guān)重要的作用。在這里，我采取偶遇法對(duì)所遇到的房產(chǎn)中介公司進(jìn)行結(jié)構(gòu)式訪談獲取基本資料，并進(jìn)一步談?wù)勛约旱恼J(rèn)識(shí)。

一 調(diào)查背景

基本情況

業(yè)務(wù)流程及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

其它相關(guān)基本信息

二 房產(chǎn)中介在二手房交易中的作用

任何公司的存在都要滿足客戶的需求，以達(dá)到公司的發(fā)展目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)利益的最大化。二手房交易客戶中包含買(mǎi)主和賣(mài)主，他們對(duì)二手房交易最大的需求就是安全，而房產(chǎn)中介就是為他們提供一種省時(shí)，省錢(qián)，省心，放心的交易平臺(tái)。其具體的作用我認(rèn)為可以分為三個(gè)環(huán)節(jié)：交易前的信息整合——交易中的促成調(diào)節(jié)——交易后的衍生服務(wù)。

第二，交易中。剛才說(shuō)到信息整合，很多客戶都在置疑為什么給中介交代理費(fèi)，他們認(rèn)為就提供房源信息、客戶信息，憑什么給那么多錢(qián)。其實(shí)除了信息整合之外，我認(rèn)為中介公司存在的真正意義在于促成交易，登記、約看、議價(jià)、簽約、過(guò)戶、交割是整個(gè)流程，在每個(gè)環(huán)節(jié)背后中介公司從業(yè)人員起很大作用。先說(shuō)登記，在客戶看來(lái)，僅僅是把信息登記上，但是對(duì)房產(chǎn)中介來(lái)講，如果真正想把這個(gè)信息有效利用的話，要做很多方面工作，比如要判斷信息的真?zhèn)?。其次約看時(shí)，跟客戶、跟業(yè)主達(dá)成初步意向的方法，要考慮業(yè)主想買(mǎi)房的意愿有多強(qiáng)等等。最后是議價(jià)，現(xiàn)在都是透明交易，三方見(jiàn)面簽約，三方見(jiàn)面簽約之前中介公司仍要起到承上啟下的作用，例如房源掛牌價(jià)與客戶需求價(jià)和具體成交價(jià)之間的差距都需要中介公司進(jìn)行調(diào)節(jié)，要想真正達(dá)成交易還是存在很大困難的。議價(jià)之后就是簽約，現(xiàn)在，由于網(wǎng)上簽約以及買(mǎi)賣(mài)規(guī)范文本的出現(xiàn)，使得簽約比以前相對(duì)來(lái)講要容易。但緊隨之后的過(guò)戶，交割等流程都需要中介公司中從業(yè)人員的專業(yè)水平來(lái)幫助客戶完成，以避免遺留問(wèn)題所帶來(lái)的不便甚至法律糾紛。

第三，交易完成后，提供衍生服務(wù)，主要有三方面：一個(gè)是房款的交割，一個(gè)權(quán)證過(guò)戶，再一個(gè)金融服務(wù)。在這三方面實(shí)現(xiàn)的過(guò)程中，房產(chǎn)中介利用其從業(yè)人員的專業(yè)知識(shí)，其所擁有的與銀行等金融機(jī)構(gòu)之間的合作關(guān)系資源及其良好的信譽(yù)可以為買(mǎi)賣(mài)雙方提供安全、方便、快捷的服務(wù)。

三 調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及進(jìn)一步分析

隨著生活節(jié)奏的加快，我們周?chē)鞣N中介機(jī)構(gòu)越來(lái)越多，幾乎是隨處可見(jiàn)，然而很多“黑中介”的丑聞卻讓廣大群眾對(duì)中介望而卻步。我們認(rèn)識(shí)的更多是在街道邊那些關(guān)于房屋租賃信息的中介，僅僅一間小門(mén)面還有不懂專業(yè)知識(shí)的一人，試問(wèn)怎能為客戶提供一個(gè)安全的信息環(huán)境？在調(diào)查過(guò)程中有很多不規(guī)范的中介機(jī)構(gòu)根本不接受我們的作業(yè)調(diào)查，現(xiàn)根據(jù)最后調(diào)查的規(guī)模較大的房產(chǎn)公司的配合，發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)中介本身發(fā)展存在的以下幾點(diǎn)問(wèn)題：第一，房地產(chǎn)中介行業(yè)法律法規(guī)不健全，中介準(zhǔn)入門(mén)檻低。根據(jù)不少業(yè)內(nèi)人士的看法，在中國(guó)各地區(qū)從事房地產(chǎn)中介的機(jī)構(gòu)中，存在著不少?zèng)]有經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)主管部門(mén)審查的“黑”中介。沒(méi)有相關(guān)方面從業(yè)證書(shū)，利用客戶們求方便的心理，從中騙取錢(qián)財(cái)。并且行業(yè)監(jiān)管存在很大漏洞，中介公司新老替換快，還有不少是無(wú)資格的“黑”中介。所以中介行業(yè)的直接主管部門(mén)難以掌握所有公司的底細(xì)，監(jiān)管容易出現(xiàn)漏洞。

第三，行業(yè)內(nèi)不正當(dāng)竟?fàn)幀F(xiàn)象。二手房跟一手房有一個(gè)最大差別，就是沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，一手房十幾套可能都一樣，但是二手房有很大差別。所以部分中介機(jī)構(gòu)隨意制定了不僅嚴(yán)重背離正常業(yè)務(wù)而且低于成本價(jià)格的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，極大的干擾了整個(gè)行業(yè)的市場(chǎng)秩序。而且又為在其他中介公司成功交易的逃單客戶進(jìn)行中介服務(wù)及過(guò)戶、貸款業(yè)務(wù)，又嚴(yán)重?fù)p害了其他中介企業(yè)的合法利益。第四，房產(chǎn)中介最頭疼的“跳單”問(wèn)題。在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中，我們往往關(guān)注房地產(chǎn)中介的失信和欺詐行為，而對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方違反誠(chéng)信方面關(guān)注的較少。但是跳單行為一直是困擾房地產(chǎn)中介的一大難題，客戶屢屢出現(xiàn)隨意砍價(jià)的現(xiàn)象非常普遍，其明確表示中介公司不滿足其價(jià)格要求就要逃單，更有甚者連警告和砍價(jià)都嫌費(fèi)事，直接逃單。而中介公司對(duì)此類(lèi)客戶的違法行為進(jìn)行追究會(huì)十分棘手與無(wú)奈?？蛻艚?jīng)常要求中介公司對(duì)非房產(chǎn)中介職能范圍內(nèi)的交易保證，肆意延伸中介費(fèi)收取的服務(wù)范圍，由此引發(fā)的客戶糾紛常常以中介公司被迫讓利才得以解決，公司的正當(dāng)權(quán)益會(huì)受到損害。四 幾點(diǎn)建議

針對(duì)以上這些問(wèn)題，怎么進(jìn)一步規(guī)范這個(gè)市場(chǎng)呢，我個(gè)人的認(rèn)識(shí)有以下幾點(diǎn)：

第一 抬高從業(yè)門(mén)檻，規(guī)范房產(chǎn)中介的運(yùn)行。從行業(yè)資格認(rèn)可上，先有一個(gè)門(mén)檻，然后再以此為起點(diǎn)，制定行業(yè)培訓(xùn)、提升上的一套完整體系，如果一旦從業(yè)人員在從業(yè)當(dāng)中有任何的信用污點(diǎn)，他就有可能被要求退出這個(gè)行業(yè)，只有整個(gè)體系完善了，才能夠真正提高整個(gè)行業(yè)水準(zhǔn)。

第二 建立統(tǒng)一的信息平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)信息共享，同時(shí)倡導(dǎo)獨(dú)家代理，實(shí)現(xiàn)快速交易。建立一個(gè)信息對(duì)稱、有序競(jìng)爭(zhēng)、成本合理、客戶信任的交易與服務(wù)平臺(tái)，有關(guān)的房源信息、業(yè)務(wù)能力以及企業(yè)和個(gè)人的違規(guī)記錄都在統(tǒng)一的信息平臺(tái)上。通過(guò)這種信息平臺(tái)，改變目前信息不對(duì)稱的現(xiàn)狀，使政府的管理更透明，企業(yè)的信息更準(zhǔn)確，消費(fèi)者更放心。在統(tǒng)一的信息平臺(tái)上推行獨(dú)家代理，可實(shí)現(xiàn)資源共享、傭金分享的局面，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人接受客戶委托之后在咱們的平臺(tái)上發(fā)布房源，提出分工的條件，全市所有經(jīng)紀(jì)人就能夠共享這個(gè)房源信息，從而實(shí)現(xiàn)比較快速的交易，對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方來(lái)說(shuō)也是十分利好的一件事情。第三 強(qiáng)化資金監(jiān)管政策、保障資金安全，針對(duì)現(xiàn)在運(yùn)行中的一些問(wèn)題，完善相關(guān)政策體系，加快資金監(jiān)管的辦事程序，把更大量資金納入多資金監(jiān)管的范圍里。

第四 引導(dǎo)企業(yè)走規(guī)?；?、網(wǎng)絡(luò)化的經(jīng)營(yíng)。對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，需要引導(dǎo)企業(yè)走規(guī)?；⒕W(wǎng)絡(luò)化的經(jīng)營(yíng)途徑，因?yàn)閱渭円揽块T(mén)店模式成本很大，隨著市場(chǎng)的發(fā)展，更應(yīng)該逐步走向網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營(yíng)途徑。

第五 中介機(jī)構(gòu)的發(fā)展離不開(kāi)“誠(chéng)信”二字，現(xiàn)實(shí)生活中人們對(duì)中介組織的種種誤會(huì)都源于個(gè)體“黑”中介的不守信行為，只有真正把誠(chéng)信的含義放到工作中，把誠(chéng)信做到實(shí)處，才能為中介機(jī)構(gòu)贏得口碑，才能更好的發(fā)展。篇三：2014.4.7房屋中介調(diào)研報(bào)告

房屋中介價(jià)格機(jī)制的調(diào)研報(bào)告

1、目的為了及時(shí)了解和掌控二手房市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，以促進(jìn)公司二手房業(yè)務(wù)的開(kāi)展。通過(guò)對(duì)市區(qū)項(xiàng)目附近二手房中介業(yè)務(wù)的考察，了解其他中介公司運(yùn)營(yíng)二手房的價(jià)格機(jī)制，并編寫(xiě)成調(diào)研報(bào)告。

2、調(diào)研時(shí)間

2014年 3月18日至3月19日 4月2日上午8:00——12:00

3、調(diào)研方式

通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)走訪和電話詢問(wèn)的方式，對(duì)鄭州二手房市場(chǎng)進(jìn)行考察。

4、調(diào)研對(duì)象

住宅租售、寫(xiě)字樓租賃

5、調(diào)研區(qū)域 住宅租售區(qū)域劃分：

第一區(qū)域：康橋華城、金域上郡一期、金域上郡二期共考察5家公司。第二區(qū)域：溪山御府共考察3家公司。第三區(qū)域：康橋上城品共考察5家公司。第四區(qū)域：康橋花園區(qū)域共考察3家公司 寫(xiě)字樓租賃區(qū)域：

索克世紀(jì)大廈、二七萬(wàn)達(dá)寫(xiě)字樓、升龍國(guó)際大廈

6、調(diào)研明細(xì) 6.1住宅租售明細(xì)：

第一區(qū)域

第二區(qū)域

第三區(qū)域

第四區(qū)域 6.2寫(xiě)字樓租賃明細(xì)：

7、住宅與寫(xiě)字樓租售匯總 7.1住宅租售

1、過(guò)戶手續(xù)：過(guò)戶手續(xù)普遍價(jià)格為1000-2000元，其中部分公司把費(fèi)用分為2部分，房屋過(guò)戶及貸款價(jià)格各為1000元。

2、二手房買(mǎi)賣(mài)：二手房看房根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查全部為免費(fèi)，交易成功中介費(fèi)業(yè)內(nèi)習(xí)慣為房?jī)r(jià)的2%（鄭州市場(chǎng)基本都按照2%收取）。

3、二手房出租：出租房看房根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查一部分為免費(fèi)，一部分為先圖片看房，同意以后實(shí)體看房?jī)r(jià)格為20元一套，還有一部分是收取50-100元押金，看房滿意后轉(zhuǎn)為中介費(fèi)，如果不滿意又不想在本公司看房，按一套10元-20元收費(fèi)。交易成功后收取一月租金的50%作為中介費(fèi)。

7.2寫(xiě)字樓租賃

1、傭金標(biāo)準(zhǔn)：通過(guò)上述調(diào)查顯示，傭金標(biāo)準(zhǔn)一般是第一月租金的50%，承租方負(fù)擔(dān)。

2、看房標(biāo)準(zhǔn)：寫(xiě)字樓看房根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查少部分為免費(fèi)，其他中介公司收取標(biāo)準(zhǔn)為20-30元，后期未能達(dá)到成功租賃，服務(wù)中心將對(duì)押金不予退還，如成功租賃，服務(wù)中心將退還押金。

經(jīng)營(yíng)采購(gòu)部 2014年4月3日

附件：1 房屋中介公司經(jīng)營(yíng)模式調(diào)研報(bào)告

1、目的

為了給本公司建立二手房經(jīng)營(yíng)模式提供參考，以促進(jìn)本公司搭建優(yōu)化合理的二手房經(jīng)營(yíng)平臺(tái)，特對(duì)鄭州二手房中介市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行調(diào)研。

2、調(diào)研對(duì)象 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、建宇不動(dòng)產(chǎn)、大象房產(chǎn)

3、調(diào)研內(nèi)容

房屋租售經(jīng)營(yíng)模式

4、調(diào)研明細(xì) 4.1 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)

4.1.1房屋租賃運(yùn)作流程： 4.1.1.1置業(yè)顧問(wèn)每天通過(guò)網(wǎng)絡(luò)（趕集網(wǎng)、58同城、）收集出租房源信息。4.1.1.2置業(yè)顧問(wèn)將出租房源信息進(jìn)行網(wǎng)上（趕集網(wǎng)、58同城）發(fā)布宣傳，并登記在二手房租賃登記薄。4.1.1.3意向客戶電話咨詢/來(lái)訪，置業(yè)顧問(wèn)做好接待咨詢、提供房源信息，過(guò)程中對(duì)于行業(yè)性質(zhì)進(jìn)行把控。4.1.1.4初級(jí)意向客戶，雙方洽談未達(dá)一致的，置業(yè)顧問(wèn)接待人員做好各項(xiàng)表格登記，備案；

4.1.1.5中級(jí)意向客戶，置業(yè)顧問(wèn)帶領(lǐng)客戶看房、介紹房屋及周邊基本信息，提供租賃信息，收取20元/次信息服務(wù)及看房服務(wù)費(fèi)； 4.1.1.6重要意向客戶，置業(yè)顧問(wèn)聯(lián)系業(yè)主，告知客戶租賃意向，業(yè)主與客戶約見(jiàn)詳談；雙方洽談一致，協(xié)助雙方簽訂租賃協(xié)議，一式三份，一份在21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中介公司備存。4.1.1．7交易成功后，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)將收取承租方第一個(gè)月租金的50%作為傭金，置業(yè)顧問(wèn)將租賃登記表等相關(guān)記錄歸檔，并對(duì)租賃信息更新。如果交易失敗，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)將收取一套房20元的看房費(fèi)。4.1.2房屋出售運(yùn)作流程 4.1.2.1置業(yè)顧問(wèn)每天通過(guò)網(wǎng)絡(luò)（趕集網(wǎng)、58同城、）收集出租房源信息。4.1.2.2置業(yè)顧問(wèn)將出租房源信息進(jìn)行網(wǎng)上（趕集網(wǎng)、58同城）發(fā)布宣傳，并登記在二手房租賃登記薄。4.1.2.3意向客戶電話咨詢/來(lái)訪，置業(yè)顧問(wèn)做好接待咨詢、提供房源信息，過(guò)程 中對(duì)于行業(yè)性質(zhì)進(jìn)行把控。4.1.2.4初級(jí)意向客戶，雙方洽談未達(dá)一致的，置業(yè)顧問(wèn)接待人員做好各項(xiàng)表格登記、備案。

4.1.2.5中級(jí)意向客戶，置業(yè)顧問(wèn)帶領(lǐng)客戶看房、介紹房屋及周邊基本信息，提供租賃信息。4.1.2.6重要意向客戶，置業(yè)顧問(wèn)聯(lián)系業(yè)主，告知客戶租賃意向，業(yè)主與客戶約見(jiàn)詳談；雙方洽談一致，協(xié)助雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，一式三份，一份在21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中介公司備存。4.1.2.7雙方簽訂合同之后，買(mǎi)方必須向21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中介公司繳納一萬(wàn)元的押金，21世紀(jì)中介公司為其開(kāi)具收據(jù)；賣(mài)方必須把房產(chǎn)證和土地使用證押在21世紀(jì)中介公司。4.1.2.8買(mǎi)方一次性付款，同時(shí)賣(mài)方房產(chǎn)沒(méi)有設(shè)置抵押，中介公司會(huì)派過(guò)戶專員帶領(lǐng)雙方去鄭州房管局辦理過(guò)戶手續(xù)。（買(mǎi)方必帶證件：身份證、戶口本、結(jié)婚證、購(gòu)房合同，買(mǎi)方夫妻必需同時(shí)到場(chǎng)，如果夫妻雙方離婚，必須出具單身證明；賣(mài)方必帶證件：身份證、戶口本、結(jié)婚證、購(gòu)房合同，賣(mài)方夫妻必須同時(shí)到場(chǎng)，如果房子還有其他共有人，其他共有人也務(wù)必到場(chǎng)）4.1.2.9買(mǎi)方戶口不在鄭州本地，如需購(gòu)買(mǎi)房子，務(wù)必出具一年的納稅證明方可辦理。(沒(méi)有一年納稅證明，向中介公司繳納一部分費(fèi)用，中介公司可進(jìn)行暗箱操作。)4.1.2.10買(mǎi)方一次性付款，但是賣(mài)方在房子上設(shè)有抵押，置業(yè)顧問(wèn)會(huì)帶領(lǐng)雙方去抵押銀行解押，待解押手續(xù)辦完，方可去房管局辦理過(guò)戶手續(xù)。4.1.2.11買(mǎi)方如果按揭買(mǎi)房，賣(mài)方房產(chǎn)未設(shè)抵押，買(mǎi)方必須首付總房款30%，中介公司可帶領(lǐng)買(mǎi)方前去銀行把房子進(jìn)行抵押，銀行把貸款一次性付給賣(mài)方，買(mǎi)方在規(guī)定的貸款期間還本付息。（買(mǎi)方需帶證件：身份證、戶口本、結(jié)婚證、購(gòu)房合同，買(mǎi)方戶口不在鄭州本地，務(wù)必出具一年的納稅證明）4.1.2.12買(mǎi)方如果按揭買(mǎi)房，賣(mài)方房產(chǎn)已設(shè)置抵押，買(mǎi)方必須首付總房款30%，中介公司帶領(lǐng)雙方前去銀行解押，解壓過(guò)后，然后在為買(mǎi)方進(jìn)行抵押，買(mǎi)方在規(guī)定的貸款期間還本付息。（買(mǎi)方需帶證件：身份證、戶口本、結(jié)婚證、購(gòu)房合同，夫妻雙方必到場(chǎng)，買(mǎi)方戶口不在鄭州本地，務(wù)必出具一年的納稅證明；賣(mài)方需帶篇四：房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)調(diào)研報(bào)告

廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)調(diào)研報(bào)告

一、廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)開(kāi)展調(diào)研活動(dòng)的背景、目的及相關(guān)情況的說(shuō)明

（一）行業(yè)調(diào)研的背景及目的根據(jù)2011年8月24日房地產(chǎn)中介管理座談會(huì)議精神，為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)，共同營(yíng)造一個(gè)良好的房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)，協(xié)會(huì)在我市房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)中開(kāi)展調(diào)研活動(dòng)。旨在了解我市房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)中存在的各種不規(guī)范的服務(wù)行為，不規(guī)范行為產(chǎn)生的原因，及對(duì)進(jìn)一步規(guī)范我市房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的措施及建議。

（二）行業(yè)調(diào)研相關(guān)情況說(shuō)明

本次調(diào)研活動(dòng)主要采取調(diào)查問(wèn)卷的形式，主要調(diào)研對(duì)象為我市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)的會(huì)員單位，共發(fā)出調(diào)查問(wèn)卷129份。截止至2011年9月20日，協(xié)會(huì)秘書(shū)處共收到會(huì)員反饋的調(diào)查問(wèn)卷28份，其中有效樣卷25份。

二、調(diào)查問(wèn)卷中反映出的關(guān)于我市房地產(chǎn)中介行業(yè)存在的不規(guī)范行為及問(wèn)題

近年來(lái)，我市房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展迅速，與廣大市民的生活越來(lái)越緊密，也得到市民對(duì)中介這一行業(yè)的認(rèn)可，但也對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及對(duì)從業(yè)人員的期望和要求也越來(lái)越高。在一些場(chǎng)合，諸如“謝絕中介”、“中介免談”等情況時(shí)有發(fā)生。在房地產(chǎn)中介提供服務(wù)的過(guò)程中，出現(xiàn)了很多市民投訴的問(wèn)題，引發(fā)不必要的糾紛。為什么會(huì)產(chǎn)生這樣的問(wèn)題，主要有以下五個(gè)方面的原因。

（一）部分中介公司無(wú)證或者證照不齊經(jīng)營(yíng)

有些房地產(chǎn)中介公司經(jīng)營(yíng)不規(guī)范，無(wú)證或者證照不齊，沒(méi)有基本的制度約束從業(yè)人員，有的甚至以掛靠形式，不備案，僅靠擺放幾張桌凳、刊登幾則廣告就開(kāi)展業(yè)務(wù)，靠打“游擊戰(zhàn)”、“拖延戰(zhàn)”等謀利，一旦出現(xiàn)嚴(yán)重法律糾紛，就關(guān)門(mén)走人。

（二）部分中介公司或經(jīng)紀(jì)人隨意承諾

有些中介公司的經(jīng)紀(jì)人為促成交易，或者是搶奪客源、盤(pán)源，對(duì)客戶做出許多超出其控制范圍的事項(xiàng)，甚至違背法律法規(guī)的事項(xiàng)進(jìn)行承諾，例如報(bào)低價(jià)、保證貸款金額或年限等，一些中介公司甚至協(xié)助客戶辦理假工作證明、補(bǔ)報(bào)個(gè)稅等來(lái)替某 些不符合購(gòu)房資格的購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)房子，造成中介行業(yè)魚(yú)龍混雜。

（三）部分中介公司服務(wù)費(fèi)收取不規(guī)范

各中介公司遍布市內(nèi)大街小巷，不少小中介公司因難以被政府監(jiān)控，利用法律漏洞逃避責(zé)任，經(jīng)常做一些違規(guī)交易，如亂收費(fèi)、吃差價(jià)、報(bào)低價(jià)、騙中介費(fèi)等現(xiàn)象。

1、亂收費(fèi)。某些中介公司為促成交易，承諾低廉的中介費(fèi)，卻要求客戶繳納高昂按揭服務(wù)費(fèi)用，甚至某些機(jī)構(gòu)為了制造收費(fèi)機(jī)會(huì)，額外增加服務(wù)的項(xiàng)目，或者將服務(wù)項(xiàng)目分拆分別收費(fèi)、甚至虛構(gòu)按揭服務(wù)項(xiàng)目。另還有，對(duì)一些特定的房源（獨(dú)家等）收取超過(guò)規(guī)定的費(fèi)用。如，一些中介公司及經(jīng)紀(jì)人為追求高利潤(rùn)，收取比規(guī)定的最高標(biāo)準(zhǔn)還

多的傭金。如購(gòu)房者不愿意多支付，則因?yàn)榉吭吹莫?dú)家性只能放棄。但購(gòu)房合同上傭金數(shù)額仍舊是符合規(guī)定的，另多出部分一般直接收取現(xiàn)金，且不開(kāi)據(jù)發(fā)票和任何收費(fèi)證明，一旦發(fā)生糾紛，客戶投訴無(wú)證據(jù)。

2、報(bào)低價(jià)?；谀壳胺?jī)r(jià)高踞，購(gòu)房的成本居高不下，房地產(chǎn)中介從業(yè)人員為促成交易，故意暗示消費(fèi)者可以低于實(shí)際交易價(jià)格的價(jià)格簽署房屋買(mǎi)賣(mài)合同，逃避?chē)?guó)家稅收，從而降低購(gòu)房成本。

3、吃差價(jià)。在買(mǎi)賣(mài)雙方信息不對(duì)稱的情況下，向交易雙方或一方隱瞞真實(shí)成交價(jià)，采用“壓上家、瞞下家”的手段，將買(mǎi)賣(mài)雙方之間的差額據(jù)為己有，又或者直接參與交易炒賣(mài)房屋。

4、私下收取費(fèi)用。在買(mǎi)賣(mài)交易過(guò)程中，私下收斂客戶的傭金或定金，但通常因金額較小而無(wú)法立案。

（四）部分中介公司利用虛假信息騙取中介費(fèi)

有的經(jīng)紀(jì)人或中介公司制造虛假或不實(shí)廣告信息，誘導(dǎo)消費(fèi)者。其中包括虛構(gòu)房源、隱瞞房屋質(zhì)量問(wèn)題、以次充優(yōu)、對(duì)不允許上市交易的房屋違規(guī)代理掛牌出售等，一旦消費(fèi)者繳納定金或中介費(fèi)后，就以種種理由推脫或不理睬消費(fèi)者，更有甚者，中介人員收了定金后卷款逃走。還有一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司與業(yè)主串通一氣騙買(mǎi)主上鉤，等買(mǎi)主看了房交了傭金甚至定金后，就編造各種理由致使交易不成。

（五）部分中介公司逃稅

有的小中介公司或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)只給客戶開(kāi)具收據(jù)而不開(kāi)發(fā)票，逃避?chē)?guó)家有關(guān)的稅收。

三、我市房地產(chǎn)中介行業(yè)存在的不規(guī)范行為及問(wèn)題產(chǎn)生的原因

（一）房地產(chǎn)中介市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈

我市房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展迅速，截止今年上半年，備案在冊(cè)的房地產(chǎn)中介公司已達(dá)3000多家，導(dǎo)致我市的中介行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，其中確

實(shí)存在著一定程度的過(guò)分競(jìng)爭(zhēng)的情況。例如，某些房地產(chǎn)中介公司為搶房源不惜采用不正當(dāng)?shù)氖侄潍@取房源信息，對(duì)業(yè)主生活造成一定的騷擾；為搶客戶又向客戶提供虛假信息，詆毀同行，甚至“壓價(jià)競(jìng)爭(zhēng)”，手段層出不窮，但收取服務(wù)費(fèi)后卻未能提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)等問(wèn)題，對(duì)整個(gè)行業(yè)形象產(chǎn)生極壞的影響。

（二）房地產(chǎn)中介行業(yè)誠(chéng)信觀念不足

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)改革的進(jìn)一步深入，社會(huì)誠(chéng)信問(wèn)題越來(lái)越受到社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。有些不正規(guī)的中介公司及從業(yè)人員，為達(dá)到盈利目的，惡意欺詐消費(fèi)者，引發(fā)的交易糾紛層出不窮，使房產(chǎn)中介行業(yè)成為在媒體上曝光較多的行業(yè)之一，損害了行業(yè)形象。

（三）房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)從業(yè)人員素質(zhì)偏低

由于房地產(chǎn)中介行業(yè)興起時(shí)間不長(zhǎng)，從業(yè)人員資格認(rèn)證、監(jiān)管制度尚不完善，雖大部分從業(yè)人員都已獲得執(zhí)業(yè)證，但執(zhí)業(yè)證考試內(nèi)容比較單一，考取較容易，也沒(méi)有對(duì)已經(jīng)獲得且正在從事中介行業(yè)的經(jīng)紀(jì)人予以再培訓(xùn)學(xué)習(xí)。還有一部分沒(méi)有獲得執(zhí)業(yè)證或者執(zhí)業(yè)證還沒(méi)有頒發(fā)的也已匆匆上崗，這就造成我市中介從業(yè)人員良莠不齊。許多中介公司從業(yè)人員存在政策水平低、缺乏應(yīng)有的業(yè)務(wù)知識(shí)和法律常識(shí)、不按政策規(guī)定操作等現(xiàn)象，嚴(yán)重影響了中介行業(yè)的服務(wù)水平和整體形象。

（四）房地產(chǎn)中介行業(yè)法規(guī)不完善，相關(guān)部門(mén)查處力度不大

有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究，是司法部門(mén)、行政部門(mén)的執(zhí)法要求。但目前我市房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的法律法規(guī)相對(duì)滯后，中介機(jī)構(gòu)承擔(dān)民事或者刑事責(zé)任的具體規(guī)定過(guò)少或者規(guī)定的過(guò)于籠統(tǒng)。對(duì)中介公司的查處力度不大，許多違法違規(guī)的行為難以得到有效的追究，亦很少能獲得嚴(yán)厲的制裁；對(duì)一些行業(yè)從業(yè)人員的違規(guī)行為難以進(jìn)行處理或無(wú)法處理，導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)中介行業(yè)缺乏監(jiān)管力度。

而未得到嚴(yán)肅處理的這部分違規(guī)從業(yè)人員抱著僥幸心理，可能會(huì)繼續(xù)以違法、違規(guī)的方式從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，乃至讓一些原本安分守己的中介從業(yè)人員受到利益誘惑，助長(zhǎng)了不規(guī)范行為的發(fā)生。

（五）房地產(chǎn)中介行業(yè)進(jìn)入門(mén)檻低，退出條件寬松

我市房地產(chǎn)中介行業(yè)入市門(mén)檻低，主要表現(xiàn)在注冊(cè)資金要求不高、從業(yè)資格管理尚未完全到位、營(yíng)業(yè)場(chǎng)所及從業(yè)人數(shù)限制不多；一些信息服務(wù)機(jī)構(gòu)、家政服務(wù)部門(mén)甚至部分物業(yè)管理公司也超出經(jīng)營(yíng)范圍從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)；此外，無(wú)照經(jīng)營(yíng)、無(wú)資質(zhì)經(jīng)營(yíng)也是屢禁不止。行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻太低，促使行業(yè)產(chǎn)生了很多期望短期賺取“快錢(qián)”的小型公司，縱容員工不擇手段開(kāi)展業(yè)務(wù)，對(duì)整個(gè)行業(yè)形象產(chǎn)生不良影響。另外，針對(duì)退出中介行業(yè)的行為沒(méi)有設(shè)立有效的監(jiān)管機(jī)制，退出行業(yè)的條件寬松，這樣為皮包公司、皮包經(jīng)紀(jì)提供了滋生土壤。

（六）一些消費(fèi)者法律意識(shí)不強(qiáng)

目前我市房地產(chǎn)交易的成本較高，一些客戶為降低購(gòu)房成本，選擇收費(fèi)較低的房地產(chǎn)中介公司為其提供服務(wù)。在收費(fèi)不足以維持正常經(jīng)營(yíng)的情況下，中介公司只能另尋出路，在按揭服務(wù)等其他費(fèi)用上尋求差補(bǔ)。按揭回傭已經(jīng)成為行業(yè)的潛規(guī)則，低廉的中介收費(fèi)逼迫中介企業(yè)要求按揭機(jī)構(gòu)加大按揭回扣的金額。于是，按揭費(fèi)亦水漲船高，但實(shí)際上按揭機(jī)構(gòu)的收益并未增加，為了追求效益，按揭機(jī)構(gòu)唯有降低按揭服務(wù)質(zhì)量或者增加甚至虛增收費(fèi)項(xiàng)目，以求維持經(jīng)營(yíng)。

四、關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市房地產(chǎn)中介行業(yè)的措施和建議

（一）完善房地產(chǎn)中介行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)

目前我市的許多關(guān)于房地產(chǎn)中介的法律法規(guī)并不完善，應(yīng)大力推進(jìn)房地產(chǎn)中介行業(yè)相關(guān)法律、法規(guī)的制定和完善，強(qiáng)化和細(xì)化房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的民事權(quán)利義務(wù)以及賠償?shù)确矫娴南嚓P(guān)規(guī)定。例如：在二手房交易過(guò)程中，房地產(chǎn)中介公司、按揭機(jī)構(gòu)及金融機(jī)構(gòu)的關(guān)系密不可篇五：房地產(chǎn)中介業(yè)調(diào)查報(bào)告

此次檢查，發(fā)現(xiàn)絕大多數(shù)房產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)都能在營(yíng)業(yè)場(chǎng)所內(nèi)懸掛營(yíng)業(yè)執(zhí)照、備案資質(zhì)證，基本上都能將業(yè)務(wù)流程尤其是收費(fèi)項(xiàng)目及其標(biāo)準(zhǔn)上墻公示，但在內(nèi)部管理制度、財(cái)務(wù)管理制度、檔案管理等方面，不少中介服務(wù)企業(yè)存在著薄弱環(huán)節(jié)。尤其是在財(cái)務(wù)管理這項(xiàng)，不少中介服務(wù)企業(yè)由于規(guī)模較小，聘請(qǐng)的是兼職會(huì)計(jì)或代賬會(huì)計(jì)。但在檢查過(guò)程中，也發(fā)現(xiàn)部分上規(guī)模、重視品牌的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在這方面的工作比較完善。隨著電腦以及網(wǎng)絡(luò)的逐步普及，中介服務(wù)機(jī)構(gòu)基本都具備了上網(wǎng)的條件，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行信息收集、發(fā)布已成為日常業(yè)務(wù)過(guò)程中重要內(nèi)容之一，提高其電腦操作技能也是急需解決的問(wèn)題之一。c、本土房產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)力有待提升

目前，在揚(yáng)州市區(qū)從事商品房代理銷(xiāo)售、前期策劃、定位的房產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)仍以外來(lái)房產(chǎn)服務(wù)企業(yè)為主，如中盛置業(yè)、上海泰鵬等，而本土房產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)受囿于資金、人才等因素，鮮有涉足新房市場(chǎng)。再?gòu)亩址渴袌?chǎng)來(lái)看，本土中介服務(wù)機(jī)構(gòu)雖有熟悉當(dāng)?shù)丨h(huán)境等優(yōu)勢(shì)，但如“天際偉業(yè)”與銀行聯(lián)手布點(diǎn)開(kāi)展業(yè)務(wù)等，外來(lái)房產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)本地房產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)必將形成沖擊，雖然有順馳的“兵退揚(yáng)城”前例，但外來(lái)房產(chǎn)中介企業(yè)還是給揚(yáng)州當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)中介市場(chǎng)帶來(lái)了新的血液，其積極作用不容忽視。市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)是無(wú)情殘酷的，其實(shí)質(zhì)就是人才的競(jìng)爭(zhēng)。

no.2 新情況、新趨勢(shì)值得關(guān)注

通過(guò)這次檢查，對(duì)照以前檢查所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，檢查人員發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)中介市場(chǎng)還存在諸多問(wèn)題，其中有不少是老問(wèn)題，同時(shí)還出現(xiàn)了一些新情況、新趨勢(shì)值得重視和關(guān)注。a、老問(wèn)題 1.競(jìng)爭(zhēng)力偏弱。由于行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻較低，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)普遍規(guī)模小、實(shí)力弱、低水平運(yùn)轉(zhuǎn)、粗放式經(jīng)營(yíng)。在這方面本土房產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)表現(xiàn)得較為明顯。大部分中介公司實(shí)力較弱，競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)，這次檢查的110家房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)大部分注冊(cè)資金為10萬(wàn)元。2.門(mén)店的非理性擴(kuò)張。部分取得資質(zhì)的房產(chǎn)中介企業(yè)的一塊牌子“到處掛”，東西南北各個(gè)區(qū)都有它的身影，這其中有直營(yíng)的布點(diǎn)，也有“資質(zhì)出租”的加盟形態(tài)，“搶灘布點(diǎn)”成為部分中介服務(wù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為能擴(kuò)大自身競(jìng)爭(zhēng)力的有效途徑，因?yàn)橹辽龠€可以多點(diǎn)“掛靠費(fèi)”收入，但給行業(yè)主管部門(mén)的監(jiān)管工作帶來(lái)新的難題。3.信息渠道需疏導(dǎo)，缺乏廣泛的交流合作與溝通。在房源、客戶等信息被房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)奉為“生命線” 的情況下，部分房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)來(lái)登記的房源信息不認(rèn)真審核就發(fā)布信息，有些甚至在未看到任何產(chǎn)權(quán)手續(xù)的情況下，僅憑電話登記就發(fā)布廣告，造成市場(chǎng)上很多房源信息不真實(shí)、不準(zhǔn)確、重復(fù)信息多，浪費(fèi)資源，也容易引發(fā)矛盾和糾紛。5.代理費(fèi)偏低。在市場(chǎng)檢查過(guò)程中，代理費(fèi)偏低是多數(shù)房產(chǎn)中介所反映的問(wèn)題，而且此問(wèn)題自1999年代理費(fèi)由3%下調(diào)至1%以來(lái)，一直是房產(chǎn)中介業(yè)一直反映較為強(qiáng)烈的。據(jù)了解，國(guó)內(nèi)一些大城市如北京、上海、廣州等，中介服務(wù)費(fèi)上限都在2%-3%之間，而南京現(xiàn)行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1.4%，2007年一季度，南京二手房均價(jià)已達(dá)7800元/㎡，而揚(yáng)州市區(qū)同期二手房均價(jià)僅為3254元/㎡，以同一套80㎡二手房計(jì)算，南京的中介代理費(fèi)要比揚(yáng)州高出3637元，除了兩地平均工資水平有差異外，其他經(jīng)營(yíng)成本基本相同，而且南京部分中介還有要求將代理費(fèi)上調(diào)至

2.5%—3%的呼聲，由此可見(jiàn)，我市現(xiàn)行的房產(chǎn)中介收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確實(shí)偏低，再加之中介服務(wù)機(jī)構(gòu)較多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，也成為部分中介服務(wù)企業(yè)獲取不正當(dāng)利益的借口。b、新情況

由于二手房市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，優(yōu)勝劣汰過(guò)程加快，部分房產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)出于生存需要或是追逐利潤(rùn)的驅(qū)動(dòng)，采用新手法獲利。新手法比較典型的是吃差價(jià)。吃差價(jià)行為分成以下幾類(lèi)：背靠背成交、現(xiàn)金收購(gòu)。現(xiàn)金收購(gòu)是指部分中介公司利用房產(chǎn)持有者圖方便或者急于套現(xiàn)的心理，將房產(chǎn)低價(jià)收購(gòu)再高價(jià)轉(zhuǎn)出的行為?！氨晨勘场背山坏姆绞绞牵?jīng)紀(jì)人想方設(shè)法不讓買(mǎi)賣(mài)雙方見(jiàn)面，對(duì)賣(mài)方壓價(jià)，到買(mǎi)方這邊又抬高價(jià)，暗中賺取價(jià)格差，利用買(mǎi)賣(mài)雙方信息不對(duì)稱，刻意隱瞞價(jià)格，有欺騙行為，使得買(mǎi)賣(mài)雙方的利益都受到了損失。相對(duì)于現(xiàn)金收購(gòu)而言，“背靠背”成交更具隱蔽性、欺騙性，這在我市的房產(chǎn)市場(chǎng)上屢有發(fā)生。建設(shè)部2006年10月發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則》，明令禁止房地產(chǎn)中介“吃差價(jià)”，對(duì)此種違法行為要堅(jiān)決予以打擊。no.3 解決問(wèn)題的途徑、對(duì)策

為從根本上解決房產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中所出現(xiàn)的問(wèn)題，市房管部門(mén)將采取一系列制度性措施，比如建立誠(chéng)信檔案、二手房經(jīng)紀(jì)合同、二手房房源網(wǎng)上備案、行業(yè)自律等。

一是誠(chéng)信檔案——發(fā)揮社會(huì)公眾監(jiān)督作用 二是逐步推行存量房經(jīng)紀(jì)合同和交易合同網(wǎng)上備案

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向市房地產(chǎn)交易中心辦理網(wǎng)上用戶認(rèn)證手續(xù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受出售或者出租經(jīng)紀(jì)委托后通過(guò)網(wǎng)上操作系統(tǒng)與委托人簽訂存量房經(jīng)紀(jì)委托合同后，將合同文本傳送至市房地產(chǎn)交易中心備案，并通過(guò)網(wǎng)上操作系統(tǒng)及時(shí)發(fā)布委托出售和出租房屋的基本信息。達(dá)成交易后，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為交易當(dāng)事人提供簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同或者租賃合同的網(wǎng)上操作服務(wù)。交易合同經(jīng)雙方當(dāng)事人確認(rèn)后，由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通過(guò)網(wǎng)上操作系統(tǒng)，將合同文本傳送至市房地產(chǎn)交易中心備案。

房地產(chǎn)權(quán)利人如果不委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)出售或者出租存量房，也可向房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)通過(guò)網(wǎng)上操作系統(tǒng)發(fā)布房源信息。雙方達(dá)成交易的，房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心通過(guò)網(wǎng)上操作系統(tǒng)為交易雙方當(dāng)事人提供簽訂交易合同的服務(wù)。

三是研究建立資金交易專用賬戶

此外，應(yīng)積極推動(dòng)行業(yè)自律組織的建設(shè)，貫徹落實(shí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)則，并積極發(fā)揮行業(yè)自律組織作用。

第四篇：科學(xué)發(fā)展觀土地管理調(diào)研報(bào)告0910

科學(xué)管理土地，保持持續(xù)發(fā)展

———上海港城生態(tài)園林有限公司學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀調(diào)

研報(bào)告

一、土地的管理與公司的成立

（一）土地管理重要性

土地資源對(duì)人類(lèi)是至關(guān)重要的。土地是人類(lèi)賴以生存和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)，是社會(huì)生產(chǎn)的勞動(dòng)資料，是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的基本生產(chǎn)資料，是一切生產(chǎn)和一切存在的源泉，是不能出讓的存在條件和再生產(chǎn)條件。

國(guó)民經(jīng)濟(jì)各行業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)土地。充足的、優(yōu)質(zhì)的、合理分布的土地是順利發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)的必備條件之一。大自然為人類(lèi)提供了多種多樣的可資利用的土地資源，為人類(lèi)的棲息、繁衍、生活、生產(chǎn)等活動(dòng)提供了條件；另一方面，也向人類(lèi)提出了因地制宜、充分而合理地利用不同位臵、不同質(zhì)量的土地，以取得更大的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)效益的任務(wù)。

在我國(guó)，人多地少是我國(guó)的基本國(guó)情。針對(duì)近年來(lái)我國(guó)土地管理中出現(xiàn)的問(wèn)題,黨中央、國(guó)務(wù)院作出了“嚴(yán)格土地管理”的決定。嚴(yán)格土地管理是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新階段土地管理的必然選擇,有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。土地是民生之本,發(fā)展之基。中國(guó)的土地問(wèn)題始終是現(xiàn)代化進(jìn)程中一個(gè)帶全局性、戰(zhàn)略性的重大問(wèn)題。嚴(yán)格土地管理,既是貫徹科學(xué)發(fā)展觀、確保經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)大計(jì),也是維護(hù)當(dāng)前改革發(fā)展穩(wěn)定良好局面的當(dāng)務(wù)之急。

（二）土地管理對(duì)于港城的重要作用

港城集團(tuán)公司有土地開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)開(kāi)放，市政建設(shè)等一系列職能。資產(chǎn)管理部是主要負(fù)責(zé)對(duì)集團(tuán)公司經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)（不包括資金類(lèi)及辦公類(lèi)資產(chǎn)）進(jìn)行管理、運(yùn)作，并代表集團(tuán)公司履行出資人職責(zé)對(duì)集團(tuán)公司對(duì)外投資實(shí)行有效建管，以實(shí)現(xiàn)集團(tuán)公司資產(chǎn)保值、增值的職能部門(mén)。我公司定位為管理型公司，對(duì)港城主城區(qū)74平方公里土地進(jìn)行管理。對(duì)于一個(gè)正在開(kāi)發(fā)中的城市，對(duì)儲(chǔ)備土地進(jìn)行管理是相當(dāng)必要的。

首先，土地管理是確保各項(xiàng)目順利開(kāi)工的前提。集團(tuán)公司董事長(zhǎng)曾提出每年確保100萬(wàn)平方米建筑面積的開(kāi)工的工作目標(biāo)。為了確保工程用地的要求，有力地配合了各建設(shè)工程的順利進(jìn)行，先要將土地進(jìn)行回收，辦理各項(xiàng)權(quán)證，然后要將土地管理起來(lái)，保證在項(xiàng)目開(kāi)工前，土地上不出現(xiàn)任何問(wèn)題。

其次，土地管理是杜絕土地荒蕪現(xiàn)象的必然要求。臨港新城主城區(qū)位于上海最東端，在當(dāng)前的開(kāi)發(fā)初期，人口還比較稀少，一旦建設(shè)項(xiàng)目不能跟上，就很容易造成土地荒蕪的現(xiàn)象。由于一些外來(lái)植物品種的存在，土地荒蕪后，缺少對(duì)土地的管理，外來(lái)植物就將在土地上泛濫，如加拿大一枝黃花，不僅破壞生態(tài)平衡，同時(shí)又影響市容。土地荒蕪現(xiàn)象的出現(xiàn)，還將造成土地資源的大大浪費(fèi)。

再之，土地管理也是杜絕違法用地現(xiàn)象的必然要求。由于臨港新城主城區(qū)處于開(kāi)發(fā)初期，很大部分的儲(chǔ)備土地上還沒(méi)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。一些閑雜人員經(jīng)常在儲(chǔ)備土地上出入，一旦缺少了對(duì)儲(chǔ)備土地的管 理，違法用地的現(xiàn)象就將出現(xiàn)。非法種植，非法養(yǎng)殖，非法搭建的現(xiàn)象已經(jīng)在儲(chǔ)備土地上出現(xiàn)，如缺乏對(duì)儲(chǔ)備土地的管理，這種“三非”現(xiàn)象就將蔓延，造成后果就比較嚴(yán)重，小則與非法種養(yǎng)戶造成糾紛，大則影響建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)工。

因此，對(duì)港城儲(chǔ)備土地進(jìn)行科學(xué)管理，是港城順利開(kāi)發(fā)建設(shè)的必然要求。

（三）公司成立背景

由于土地管理對(duì)于港城開(kāi)發(fā)建設(shè)中所起的重要作用，07年3月，為加強(qiáng)港城主城區(qū)儲(chǔ)備土地的管理，上海港城開(kāi)發(fā)（集團(tuán)）有限公司成立了全資子公司——上海港城生態(tài)園林有限公司，公司與集團(tuán)資產(chǎn)管理部合署辦公，以確保主城區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)、項(xiàng)目開(kāi)工為目標(biāo)，以土地管理為中心，積極辦理土地權(quán)證、用地手續(xù),同時(shí)對(duì)土地進(jìn)行管理。我公司的成立，使得集團(tuán)公司在資產(chǎn)方面有了正真的“采購(gòu)員”和“保管員”。在做好“采購(gòu)員”和“保管員”的同時(shí)，我公司以“種（植）養(yǎng)（殖）代管”的方針管理儲(chǔ)備土地，并努力打造生態(tài)農(nóng)業(yè)基地，苗木基地，合理推進(jìn)合作經(jīng)營(yíng)，同時(shí)創(chuàng)立生態(tài)農(nóng)業(yè)品牌“普露灣”。這樣做的目的是為了更好的發(fā)揮土地資源優(yōu)勢(shì)，是土地能夠有可持續(xù)的發(fā)展。

我公司的成立，是科學(xué)發(fā)展觀的集中體現(xiàn)，成立的目的就是以科學(xué)的方法對(duì)土地進(jìn)行管理，在確保主城區(qū)各項(xiàng)目開(kāi)展的同時(shí)，使得儲(chǔ)備土地有一定持續(xù)發(fā)展，帶來(lái)一定經(jīng)濟(jì)效益。

二、回顧近年來(lái)工作

在力求發(fā)展的同時(shí)，回顧過(guò)去的工作是相當(dāng)重要。公司成立兩年多來(lái)，主要進(jìn)行了以下四方面的工作：

（一）土地管理工作 1．土地回收

目前，主城區(qū)的回收土地面積為約2.46萬(wàn)畝，除主城區(qū)北部的警備區(qū)土地、東灘土地、東海農(nóng)場(chǎng)及書(shū)院鎮(zhèn)部分工業(yè)、集體土地等三部分土地共計(jì)約2.21萬(wàn)畝以外，主城區(qū)全部土地均已回收。2．權(quán)證辦理

土地權(quán)證是集團(tuán)建設(shè)發(fā)展的保證，為此，根據(jù)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)的指示，資產(chǎn)管理部克服了政策障礙、技術(shù)障礙、手續(xù)復(fù)雜、歷史遺留問(wèn)題多等種種困難，努力推進(jìn)權(quán)證申辦工作，目前，除三部分未回收土地外，主城區(qū)全部土地均在今年年初前辦妥了土地權(quán)證，土地權(quán)證面積為7.56萬(wàn)畝。

3．土地管理及用地手續(xù)辦理

為加強(qiáng)土地管理工作，資產(chǎn)管理部從去年開(kāi)始實(shí)行了“五表一圖”制度，即《土地辦證情況表》、《土地回收費(fèi)用情況表》、《供地及收款情況表》、《用地手續(xù)申辦進(jìn)度表》、《建設(shè)項(xiàng)目用地情況表》和《土地回收情況圖》，1～2月匯總一次，上報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)。4．正在實(shí)施的相關(guān)工作

（1）土地管理系統(tǒng)化、信息化工作。（2）土地權(quán)證清查工作（3）主城區(qū)一期土地成本測(cè)算（4）海塘所土地的移交工作

（二）生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況 1．生產(chǎn)基地情況

公司在石皮泐塘南側(cè)、人民塘東側(cè)建立了農(nóng)業(yè)生態(tài)基地，總面積約為1000畝。其中種植桃樹(shù)396畝、梨樹(shù)164畝、桔樹(shù)43畝、葡萄44畝，桃研所的研究基地150畝，桃總計(jì)20個(gè)品種，梨樹(shù)4個(gè)品種，桔樹(shù)3個(gè)品種，葡萄5個(gè)品種，均為通過(guò)研究所或原產(chǎn)地引進(jìn)或嫁接的優(yōu)良品種。目前，生產(chǎn)基地各項(xiàng)工作進(jìn)展穩(wěn)定，預(yù)計(jì)2010年開(kāi)始投產(chǎn)。

2．苗圃管理情況

現(xiàn)有苗圃土地大部分位于塘下公路至94塘之間，目前生態(tài)園林公司苗圃用地共計(jì)近4000畝，大小苗木有80多個(gè)品種，238種規(guī)格，近125萬(wàn)株。我們?cè)谡J(rèn)真做好苗木養(yǎng)護(hù)工作的同時(shí)，積極接洽多方苗木求購(gòu)公司，包括集團(tuán)有關(guān)部門(mén)，開(kāi)拓苗木銷(xiāo)售渠道。3．合作經(jīng)營(yíng)情況

根據(jù)儲(chǔ)備土地的實(shí)際情況，我公司積極貫徹領(lǐng)導(dǎo)以種（養(yǎng)）代管的原則，實(shí)施了不同于土地出租的合作經(jīng)營(yíng)方式，現(xiàn)已和6家單位分別簽訂了合作經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議，現(xiàn)在總計(jì)有約6000畝土地采取合作經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行種植、養(yǎng)殖工作，有效地控制了非法種植、養(yǎng)殖、土方偷盜行為的發(fā)生。4．正在實(shí)施的綠化樣板示范基地

今年以來(lái)，公司和農(nóng)業(yè)綠化系統(tǒng)的大專院校、科研單位廣泛合作，積極探索農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的新路，以合作經(jīng)營(yíng)的方式，組織實(shí)施3個(gè)樣板示范基地：綠地公園、濕地花園和“林克斯”景觀。通過(guò)建立以上樣板示范基地，推動(dòng)“生態(tài)港城”“景觀港城”的建設(shè)。

生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方面所取得的成績(jī)，是我們學(xué)習(xí)和實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀的體現(xiàn)。用科學(xué)的方法管理生產(chǎn)基地和苗圃，用發(fā)展的眼光實(shí)施綠化樣板示范基地。

（三）內(nèi)部管理 1．制度建設(shè)

為加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，強(qiáng)調(diào)以制度管人，公司根據(jù)集團(tuán)的要求，結(jié)合本公司的實(shí)際，制定了一系列管理制度，規(guī)范了日常工作。隨著企業(yè)的不斷發(fā)展、提高，公司將對(duì)企業(yè)的管理制度進(jìn)行不斷的修改和完善，以適應(yīng)公司的發(fā)展需要。2．組織建設(shè)

公司成立后，設(shè)臵了辦公室、管理部、市場(chǎng)部，共兩部一室。隨后，為了對(duì)港城主城區(qū)內(nèi)已回收地塊進(jìn)行更有效的監(jiān)管，組建巡查隊(duì)。3．企業(yè)文化建設(shè)

公司通過(guò)組織培訓(xùn)、外出學(xué)習(xí)、座談交流、工會(huì)活動(dòng)等多種形式，積極開(kāi)展企業(yè)文化主題活動(dòng)。公司在網(wǎng)上建立博客，介紹公司的情況，并編寫(xiě)《園林動(dòng)態(tài)》。每月一期，將公司的各方面工作報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)和 公司的各董事、監(jiān)事。

（四）其他工作

1．農(nóng)業(yè)管理用房停建后的處理

經(jīng)集團(tuán)招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組討論，我公司組織實(shí)施的農(nóng)業(yè)管理用房工程停止建設(shè)，由于施工單位已經(jīng)進(jìn)場(chǎng)，施工單位一度情緒比較激烈，經(jīng)過(guò)多次的溝通、協(xié)商，妥善解決，對(duì)設(shè)計(jì)、勘察、監(jiān)理、審價(jià)等單位的合同終止事宜也全部處理完畢，沒(méi)有留下隱患。2．“一枝黃花”的治理

根據(jù)區(qū)府辦《關(guān)于今朝做好全區(qū)“一枝黃花”治理工作的通知》精神以及申港街道的有關(guān)工作部署，公司認(rèn)真貫徹落實(shí)“一枝黃花”的治理工作，結(jié)合港城實(shí)際情況，在養(yǎng)護(hù)公司的配合下，對(duì)申港大道、臨港大道、滬城環(huán)路以及杞青路、花柏路周?chē)缙詢?nèi)“一支黃花”的開(kāi)展了清除工作。

三、土地管理工作中所遇到的問(wèn)題及解決辦法

（一）儲(chǔ)備土地管理

我公司采用“以種（養(yǎng)）代管”的方式，對(duì)儲(chǔ)備土地進(jìn)行管理。儲(chǔ)備土地的管理過(guò)程中，有以下的問(wèn)題，希望通過(guò)科學(xué)的方法，將問(wèn)題解決。

1.黑惡勢(shì)力非法占用土地，管理難度大

在近期的土地巡查中，我們發(fā)現(xiàn)大片灘涂地上，有非法養(yǎng)殖的現(xiàn) 象。經(jīng)過(guò)了解是當(dāng)?shù)睾趷簞?shì)力所為，公司有關(guān)人員多次想取締非法養(yǎng)殖現(xiàn)象未果。

解決辦法：以政府部門(mén)為依托，協(xié)助做好執(zhí)法整治工作。鑒于上述問(wèn)題，我們將積極采取應(yīng)對(duì)措施，加強(qiáng)和街道、城管、派出所等部門(mén)的聯(lián)系和溝通，形成靈活的日常工作機(jī)制，采取不定期的聯(lián)合巡邏、聯(lián)合取締的方式，明確配合整治執(zhí)法的二個(gè)重點(diǎn)是，一打重點(diǎn)區(qū)域，二打涉黑勢(shì)力，露頭就打，制止蔓延，確保主城區(qū)土地的安全穩(wěn)定，確保建設(shè)項(xiàng)目的順利開(kāi)展。2.違法用地情況屢教不改

在對(duì)非法用地現(xiàn)象進(jìn)行整治的過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)同一地點(diǎn)，同樣的非法用地情況多次的出現(xiàn)，屢教不改。這些非法種養(yǎng)人員面對(duì)我們的整治，采用“打游擊戰(zhàn)”的方式逃避。

解決辦法：以責(zé)任制為抓手，強(qiáng)化土地的現(xiàn)場(chǎng)管理。一方面，加強(qiáng)各部門(mén)的縱向管理，實(shí)行分層管理和網(wǎng)格管理相結(jié)合，職責(zé)細(xì)化明確；另一方面，加強(qiáng)橫向監(jiān)管，巡查組主要負(fù)責(zé)對(duì)生產(chǎn)基地和合作經(jīng)營(yíng)地塊的種養(yǎng)業(yè)務(wù)、未種養(yǎng)的儲(chǔ)備土地的安全生產(chǎn)、環(huán)境衛(wèi)生等方面及苗木養(yǎng)護(hù)情況進(jìn)行監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)登記匯總，要求責(zé)任部門(mén)整改，取得了較好的效果。同時(shí)，也要加強(qiáng)最基層的監(jiān)管，基層管理由合作經(jīng)營(yíng)單位完成，合作經(jīng)營(yíng)單位派遣一定人手進(jìn)行巡查工作，同樣每天以文字形式將發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題記錄匯總，及時(shí)匯報(bào)上級(jí)。通過(guò)這樣的層層管理，強(qiáng)化各級(jí)責(zé)任，有效應(yīng)對(duì)非法種養(yǎng)人員的“游擊戰(zhàn)”，將非法用地現(xiàn)象制止于萌芽階段。3.非法種養(yǎng)戶法律意識(shí)淡薄 在巡查過(guò)程中，時(shí)常發(fā)現(xiàn)一些當(dāng)?shù)乩夏耆?，在零星的土地上進(jìn)行小面積的種植。他們法律意識(shí)淡薄，也不知道他們也種植的土地為港城建設(shè)用地。

解決辦法：事前防范，加大宣傳教育力度。巡查隊(duì)在日常巡查過(guò)程中，準(zhǔn)備相應(yīng)材料，在制止非法種養(yǎng)現(xiàn)象后，將相應(yīng)材料派發(fā)給當(dāng)事人，增強(qiáng)其法律意識(shí)，并明確不得在儲(chǔ)備土地上進(jìn)行非法種養(yǎng)活動(dòng)。4.加快土地信息化管理

土地管理信息化的工作已經(jīng)開(kāi)展，但是由于開(kāi)發(fā)系統(tǒng)不完善等眾多原因，導(dǎo)致土地管理信息化的工作停滯不前。

解決辦法：認(rèn)識(shí)信息化的重要作用，加快土地信息化建設(shè)。信息化是當(dāng)前時(shí)代各行各業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。港城土地信息化是個(gè)龐大的項(xiàng)目，涉及到集團(tuán)的市場(chǎng)部、規(guī)劃部和資產(chǎn)管理部等多個(gè)部門(mén)。采用現(xiàn)代化技術(shù)與方法，建立土地管理信息系統(tǒng)，使土地管理工作逐步實(shí)現(xiàn)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)化圖文辦公，從而使土地管理工作提高到一個(gè)比較高的現(xiàn)代化水平已顯得非常必要。通過(guò)地籍管理、土地利用管理、建設(shè)用地管理、土地市場(chǎng)管理等信息的網(wǎng)絡(luò)共享，使集團(tuán)各部門(mén)之間的工作效率提高。

（二）苗圃管理

因苗圃面積較大，品種較多，為提高苗木的質(zhì)量和存活率，我們?cè)诮邮彰缙院?，通過(guò)邀請(qǐng)招標(biāo)程序，委托了專業(yè)的綠化養(yǎng)護(hù)公司進(jìn)行管理。至09年上半年，養(yǎng)護(hù)合同終止?，F(xiàn)在，苗圃由虹升公司負(fù)責(zé) 看護(hù)。在此過(guò)程中，苗圃的管理也出現(xiàn)一定問(wèn)題。1.一支黃花泛濫

由于苗圃在回收之前管理不當(dāng)，造成苗圃內(nèi)一枝黃花泛濫。一支黃花泛濫，不僅影響美觀，同時(shí)影響了苗圃內(nèi)苗木的長(zhǎng)勢(shì)，甚至造成了一些苗木死亡。

解決辦法：增加一支黃花清理次數(shù)。對(duì)于泛濫的一支黃花，唯一的辦法就是增加清理次數(shù)，不同季節(jié)，使用不同的清理方法。例如，春季在一支黃花生長(zhǎng)期，多使用藥物噴灑的方法；秋季在一支黃花繁殖期，集中割除一枝黃花花冠，并集中在安全的地方將其焚燒，防止其籽傳播，大大降低第二年一支黃花的生長(zhǎng)量。通過(guò)一系列科學(xué)的方法，同時(shí)增加清理次數(shù)，有效遏制一支黃花在主城區(qū)的生長(zhǎng)。2.苗圃內(nèi)空地的合理使用

在我公司管轄的苗圃中，有幾塊苗圃內(nèi)存在大面積的空地，如杞青路南苗圃和張新根苗圃?？盏卦跓o(wú)人管理的情況下，易產(chǎn)生非法種植的現(xiàn)象，也可能造成一支黃花泛濫。

解決辦法：進(jìn)行合作經(jīng)營(yíng)或進(jìn)行科學(xué)試驗(yàn)。由我公司的市場(chǎng)部與農(nóng)業(yè)綠化系統(tǒng)的大專院校、科研單位進(jìn)行合作，在這一類(lèi)空地上可以種植草坪、花卉等。例如，2008年市場(chǎng)部與上海偉欣綠化景觀有限公司合作，在苗圃內(nèi)空地上種植向日葵的項(xiàng)目，雖然此項(xiàng)目最終因種種原因擱淺，但是這樣的合作經(jīng)營(yíng)思路是可以在以后的苗圃管理中嘗試運(yùn)用的。另外，就是在苗圃內(nèi)進(jìn)行科學(xué)試驗(yàn)。如土壤成份試驗(yàn)、某種植物存活試驗(yàn)等。因?yàn)楦鄢墙ㄔO(shè)處于初期，這一類(lèi)試驗(yàn)是相當(dāng)有必 要的。例如，2008年，市場(chǎng)部做的關(guān)于桂花在港城鹽堿土上存活和長(zhǎng)勢(shì)情況的試驗(yàn)。通過(guò)這兩種方法，可以發(fā)揮出土地的使用價(jià)值。3.苗圃內(nèi)苗木死亡情況嚴(yán)重

由于苗木種植過(guò)密，經(jīng)過(guò)幾年的生長(zhǎng)更是密上加密，已經(jīng)影響到樹(shù)型樹(shù)姿，造成苗圃內(nèi)有很大一部分僵苗和死苗。

解決方法：對(duì)苗木結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。我們可從控制品種規(guī)模入手，重點(diǎn)抓好種植結(jié)構(gòu)的調(diào)整工作，對(duì)苗圃盡早作整體規(guī)劃布局的設(shè)計(jì)，作出種植調(diào)整計(jì)劃，對(duì)于現(xiàn)苗木密度過(guò)大的問(wèn)題，建議及時(shí)進(jìn)行抽稀。抽稀后苗木的處理應(yīng)該區(qū)別對(duì)待，優(yōu)良的品種建議提供土地重新種植，滯銷(xiāo)品種則可以考慮放棄。對(duì)于品種不適應(yīng)港城土質(zhì)的苗木建議用適合港城環(huán)境的同等苗木替換，對(duì)滯銷(xiāo)品種則建議自然淘汰。

（三）生產(chǎn)基地管理

生產(chǎn)基地按照“一年打好基礎(chǔ)，二年提高完善，三年創(chuàng)出實(shí)效”的管理要求，堅(jiān)持一手抓管理，一手抓技術(shù)，努力打造“普露灣”精品園。2010年，“普露灣”農(nóng)產(chǎn)品即將上市。關(guān)于生產(chǎn)基地，有以下幾點(diǎn)想法： 1.豐富種植品種

目前，生產(chǎn)基地內(nèi)種植的品種有：桃樹(shù)、梨樹(shù)、桔樹(shù)和葡萄。均為水果，2008年，生產(chǎn)基地曾經(jīng)種植過(guò)玉米，投放市場(chǎng)后，得到了消費(fèi)者的好評(píng)。因此，生產(chǎn)基地是否考慮豐富種植品種，特別是蔬菜品種。2.生產(chǎn)基地的生態(tài)管理模式

我們生產(chǎn)基地在種植果樹(shù)方面目前正使用“以草代肥”的有機(jī)種植法，當(dāng)果園植被（目前為野生草和黃豆）長(zhǎng)到30-40厘米時(shí)，人工收割，散覆于樹(shù)盤(pán)下。在整個(gè)生長(zhǎng)季節(jié)，草在15-40厘米交替生長(zhǎng)，連年堅(jiān)持下去，果園有機(jī)質(zhì)及有效礦物質(zhì)含量會(huì)有明顯上升，土壤PH值下降，有利于緩解果園土壤的堿化，有機(jī)質(zhì)礦化及被侵蝕。接下來(lái)，我們可以嘗試生草和養(yǎng)殖相結(jié)合的方法。果園自然或人工生草法、植被殘?bào)w可以覆蓋果園結(jié)合喟豬、牛、羊、雞、兔等，再以動(dòng)物糞便還田的方式實(shí)現(xiàn)物質(zhì)循環(huán)。例如，上海近郊的一些種植示范園，推行的“一棵果樹(shù)一只雞”、“行間種苜蓿，樹(shù)下覆草，一畝果樹(shù)兩只羊”的生態(tài)模式，解決了肥源不足、土壤惡化的問(wèn)題，還可減少一些生理病害，提高果品質(zhì)量。我們的生產(chǎn)基地也可以運(yùn)用這樣的一種科學(xué)的模式，使生產(chǎn)基地有更好的發(fā)展，同時(shí)帶來(lái)更可觀的經(jīng)濟(jì)效益。3.生產(chǎn)基地的經(jīng)營(yíng)模式

明年即將是生產(chǎn)基地果品的產(chǎn)出年，目前生產(chǎn)基地的經(jīng)營(yíng)模式為生產(chǎn)+銷(xiāo)售的經(jīng)營(yíng)模式。在果品成熟后，我們可以將經(jīng)營(yíng)模式改為生產(chǎn)+經(jīng)營(yíng)+旅游的經(jīng)營(yíng)模式，這是時(shí)下比較流行的種植園經(jīng)營(yíng)模式，眾所周知，旅游可以帶動(dòng)一個(gè)地區(qū)的發(fā)展。我們公司生產(chǎn)基地占地1000畝，在上海近郊可算是占地大的種植園，一旦宣傳到位，將占地面積作為賣(mài)點(diǎn)，旅游的模式是相當(dāng)可行的。另一方面，實(shí)現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品價(jià)值的方面，可以使用競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的經(jīng)營(yíng)模式，農(nóng)產(chǎn)品使用差異化模式，差異化模式是指企業(yè)向顧客提供的產(chǎn)品和服務(wù)在行業(yè)內(nèi)獨(dú)具特色，這種特色足可以給產(chǎn)品帶來(lái)額外的加價(jià)。例如，在日本相當(dāng)流行的方型水果，其原理就是在水果生長(zhǎng)期在水果外套上方形模具，這樣的水果相比普通的水果，價(jià)格就高上3-5倍。因此可以通過(guò)一定科學(xué)手段，使我們產(chǎn)出的果品在市場(chǎng)上以特色取勝。4.加強(qiáng)合作，減少風(fēng)險(xiǎn)

我公司農(nóng)業(yè)基地規(guī)模較大，而相對(duì)來(lái)講管理人員較少、技術(shù)力量較薄弱。在桃、梨、橘樹(shù)的日常的種植管理中，技術(shù)方面依靠桃研所較多。而葡萄和蜜橘種植在南匯是薄弱環(huán)節(jié)，種植較少，技術(shù)相對(duì)較落后。例如，我基地種植的44畝葡萄，對(duì)設(shè)施設(shè)備的要求較高。投資風(fēng)險(xiǎn)較大。針對(duì)這種情況，可吸引有一定的種植經(jīng)驗(yàn)的人或者科研機(jī)構(gòu)合作經(jīng)營(yíng)。由我們提供生產(chǎn)資料，對(duì)方提供技術(shù)經(jīng)驗(yàn)，合作種植，獲得的利益可以共享，且減少了種植的風(fēng)險(xiǎn)。

胡易宏

二〇〇九年十月十三日

第五篇：2015.5.18深化土地管理改革調(diào)研報(bào)告（本站推薦）

探索改革

統(tǒng)籌發(fā)展

全面提升土地資源利用與保護(hù)綜合效益

——睢縣關(guān)于深化土地管理制度改革的調(diào)研報(bào)告

黨的十八大尤其是十八屆三中全會(huì)以來(lái)，中央一系列重要會(huì)議對(duì)土地管理制度改革指明了方向，提出了明確要求。按照省、市下達(dá)的關(guān)于深化土地管理制度改革調(diào)研任務(wù)要求，睢縣圍繞調(diào)研課題，專門(mén)組建由國(guó)土資源局牽頭、有關(guān)部門(mén)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)配合參與的調(diào)研工作組，調(diào)研人員分赴全縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、部門(mén)企業(yè)等基層一線實(shí)地調(diào)查、走訪座談，召開(kāi)不同類(lèi)型的交流座談會(huì)、征求意見(jiàn)會(huì)、總結(jié)分析會(huì)，對(duì)貫徹落實(shí)現(xiàn)行土地管理制度情況進(jìn)行了認(rèn)真調(diào)查總結(jié)，并結(jié)合睢縣工作實(shí)際，分析當(dāng)前發(fā)展形勢(shì)和政策變革方向，對(duì)深化土地管理制度改革進(jìn)行了研究探討?，F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：

一、睢縣貫徹落實(shí)現(xiàn)行土地管理制度基本情況

睢縣位于商丘市西部,是河南省歷史文化名城，素有“中原水城”之稱，是全國(guó)一級(jí)英模任長(zhǎng)霞的故鄉(xiāng)，是全省基本農(nóng)田保護(hù)示范縣和全國(guó)重要的糧棉油生產(chǎn)基地，屬典型的農(nóng)業(yè)縣。全縣共轄8鎮(zhèn)12鄉(xiāng)，554個(gè)行政村，1099個(gè)自然村，86萬(wàn)人，縣域面積926平方公里。耕地66989.81公頃、基本農(nóng)田57505.44公頃。

多年以來(lái)，睢縣立足保護(hù)資源、保障發(fā)展、保護(hù)權(quán)益三方兼顧、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的土地利用管理目標(biāo)，開(kāi)拓思路、創(chuàng)新方法，多策并舉、多措并施，認(rèn)真貫徹落實(shí)土地管理基本制度，盡職盡責(zé)保護(hù)資源、節(jié)約集約利用資源、盡心盡力保護(hù)權(quán)益，取得了較為顯 1 著的實(shí)效。

（一）防控建設(shè)多措并舉，切實(shí)嚴(yán)格保護(hù)耕地

1、強(qiáng)化執(zhí)法監(jiān)管共同責(zé)任，落實(shí)耕地保護(hù)目標(biāo)管理制度 縣、鄉(xiāng)、村分別成立了以政府和村主要領(lǐng)導(dǎo)為組長(zhǎng)的耕地保護(hù)工作領(lǐng)導(dǎo)組，層層簽訂耕地保護(hù)責(zé)任書(shū)，明確了耕地保護(hù)工作目標(biāo)和重點(diǎn)，強(qiáng)化了縣、鄉(xiāng)政府對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)耕地保有量和基本農(nóng)田保護(hù)面積、土地利用總體規(guī)劃和計(jì)劃執(zhí)行情況的主體責(zé)任，把耕地保護(hù)責(zé)任落實(shí)到了每一塊耕地和每一個(gè)基本農(nóng)田保護(hù)塊。構(gòu)建“黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府負(fù)責(zé)、部門(mén)協(xié)同、公眾參與、上下聯(lián)動(dòng)”的執(zhí)法監(jiān)管共同責(zé)任機(jī)制，探索實(shí)行了“三級(jí)網(wǎng)格化”管理模式，建立三級(jí)管理平臺(tái)，開(kāi)發(fā)網(wǎng)格化管理信息系統(tǒng)，將保護(hù)耕地和執(zhí)法監(jiān)管的重心放在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村兩級(jí),強(qiáng)化了基層的土地管理和執(zhí)法監(jiān)管責(zé)任，建立了“全覆蓋、無(wú)死角”的執(zhí)法監(jiān)管動(dòng)態(tài)巡查機(jī)制，真正做到了違法違規(guī)用地的早發(fā)現(xiàn)、早報(bào)告、早制止、早查處。從源頭上遏制和減少了違法用地行為的發(fā)生，我縣各類(lèi)違法違規(guī)用地案件明顯減少,違法違規(guī)用地比率逐年下降。

2.嚴(yán)格執(zhí)行土地規(guī)劃和計(jì)劃，落實(shí)土地用途管制

按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途和土地利用計(jì)劃的安排使用土地，對(duì)耕地實(shí)行特別保護(hù)，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，實(shí)現(xiàn)土地資源的合理利用，從而確保耕地?cái)?shù)量的穩(wěn)定。堅(jiān)持按規(guī)劃管地、用地的原則，依法認(rèn)真落實(shí)建設(shè)用地預(yù)審制度。凡不符合規(guī)劃的建設(shè)項(xiàng)目不得通過(guò)預(yù)審，不受理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和建設(shè)用地申請(qǐng)，不得違反規(guī)劃批地和用地，也不得擅自修改規(guī)劃；對(duì)國(guó)務(wù) 2 院和省級(jí)人民政府確定的重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，要依法根據(jù)國(guó)務(wù)院或省人民政府批準(zhǔn)立項(xiàng)的文件按照法定程序修改或調(diào)整規(guī)劃后才能報(bào)批用地。所有建設(shè)用地必須遵循以項(xiàng)目帶開(kāi)發(fā)的原則，按照耕地占補(bǔ)平衡的規(guī)定，全面落實(shí)建設(shè)占用耕地補(bǔ)充制度，嚴(yán)禁各種形式的圈占土地行為，確保建設(shè)用地總規(guī)模控制在用地計(jì)劃之內(nèi)。嚴(yán)把工業(yè)用地總量關(guān)、預(yù)審關(guān)、審批關(guān)、供地關(guān)；加強(qiáng)計(jì)劃控制，嚴(yán)格控制新增建設(shè)占用耕地過(guò)快增長(zhǎng)，對(duì)用地粗放的項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃限制、核減，切實(shí)提高土地利用效率，從源頭上控制好占用耕地的閘門(mén)。

3.深入開(kāi)展土地綜合整治，落實(shí)耕地占補(bǔ)平衡制度 一是組織實(shí)施補(bǔ)充耕地項(xiàng)目。歷年來(lái)，積極組織申報(bào)補(bǔ)充耕地項(xiàng)目，為我縣縣城發(fā)展和產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)建設(shè)項(xiàng)目用地提供補(bǔ)充耕地指標(biāo)。同時(shí)，非常重視補(bǔ)充耕地的質(zhì)量建設(shè)，從補(bǔ)充耕地項(xiàng)目的立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、組織實(shí)施到項(xiàng)目驗(yàn)收，都有農(nóng)業(yè)部門(mén)技術(shù)人員全程參與，實(shí)施補(bǔ)充耕地培肥改良綜合措施，確保耕地質(zhì)量穩(wěn)中有升。二是試點(diǎn)推進(jìn)新農(nóng)村土地綜合整治項(xiàng)目。堅(jiān)持建新與拆舊統(tǒng)籌的原則、建新與拆舊占補(bǔ)平衡的原則、新增耕地任務(wù)分完成原則、分別制定項(xiàng)目總體實(shí)施方案與分實(shí)施計(jì)劃的原則，采取“圍棋戰(zhàn)略”、局部連片拆舊復(fù)耕、整村推進(jìn)多種措施試點(diǎn)推進(jìn)新農(nóng)村土地綜合整治，確保項(xiàng)目占補(bǔ)平衡，并實(shí)現(xiàn)新增耕地目標(biāo)。全縣經(jīng)市政府批復(fù)土地綜合整治試點(diǎn)項(xiàng)目24個(gè)，21個(gè)開(kāi)工建設(shè)。所有試點(diǎn)項(xiàng)目舊村已拆除房屋3860余戶，復(fù)耕土地2890畝；新村已新建房屋9810戶。爭(zhēng)取省財(cái)政補(bǔ)助資金項(xiàng)目11個(gè)，下達(dá)資金共計(jì)5666萬(wàn)元。三是持續(xù)推進(jìn)集體建設(shè) 3 用地整治工作。通過(guò)集體建設(shè)用地整治，2012年新增耕地3000畝，2013年新增耕地2000畝。2014年創(chuàng)建“整體建庫(kù)、分期實(shí)施”的整治模式，在建的16000畝集體建設(shè)用地整治項(xiàng)目庫(kù)按計(jì)劃實(shí)施后，至少可保障睢縣3-5年建設(shè)用地的掛鉤需求，用地瓶頸將會(huì)有效破解，為縣域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展提供可靠的土地支撐。

4.加大土地整理力度，建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田

通過(guò)實(shí)施睢縣蓼堤等兩個(gè)鎮(zhèn)土地規(guī)模整治項(xiàng)目和“鄭州航空經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)睢縣基本農(nóng)田異地補(bǔ)劃項(xiàng)目”，對(duì)農(nóng)田道路、水利、電力設(shè)施工程進(jìn)行修建和配套，增加耕地面積，提高耕地質(zhì)量。土地利用率和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率顯著提高，改善了農(nóng)民的生產(chǎn)生活條件，對(duì)推動(dòng)農(nóng)村現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展也都有積極的示范作用。

（二）節(jié)約集約利用資源，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)保障發(fā)展 1.科學(xué)編制土地利用總體規(guī)劃，拓展發(fā)展用地空間 2009年，睢縣產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)面積僅為8.86平方公里。為拓展產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)發(fā)展空間，我們深入研究土地利用總體規(guī)劃編制政策，結(jié)合鄉(xiāng)級(jí)土地利用總體規(guī)劃修編，將全縣的建設(shè)用地增減掛鉤指標(biāo)向城郊鄉(xiāng)、董店鄉(xiāng)和河集鄉(xiāng)進(jìn)行了集中，在8.86平方公里東側(cè)和南側(cè)劃定了10.83平方公里掛鉤建新區(qū)，城北產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的實(shí)際發(fā)展空間就由8.86增加到了19.69平方公里，拓展了城市建設(shè)和產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)發(fā)展空間。目前，已入駐工業(yè)企業(yè)128家，規(guī)模以上企業(yè)42家，省科委認(rèn)定的高新技術(shù)企業(yè)3家，同時(shí)吸引了安踏、富士康、浩然、安琪、廣碩等多家上市企業(yè)入駐，從業(yè)人員達(dá)到3萬(wàn)余人，呈現(xiàn)出知名企業(yè)紛紛落地，閩臺(tái)商扎堆發(fā)展 4 的良好局面，形成了以制鞋制衣、電子信息為主導(dǎo)，以現(xiàn)代紙業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品加工等傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)為支撐的產(chǎn)業(yè)體系。

2.強(qiáng)力推進(jìn)土地綜合整治，解決發(fā)展用地指標(biāo)

近幾年來(lái)，睢縣縣委、縣政府先后搶抓三項(xiàng)整治項(xiàng)目指標(biāo)使用、人地掛鉤政策機(jī)遇，整合各種力量，采取縣領(lǐng)導(dǎo)包片、重點(diǎn)局委包鄉(xiāng)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部包村的方式，分解任務(wù)，層層負(fù)責(zé)，持續(xù)推進(jìn)土地綜合整治工作。在深入調(diào)研的基礎(chǔ)上，調(diào)整思路，創(chuàng)立了“整體建庫(kù)、分期實(shí)施”的土地綜合整治模式，統(tǒng)一建立“睢縣土地綜合整治拆舊項(xiàng)目庫(kù)”。2013年完成度5100畝新增耕地目標(biāo)任務(wù)，2014年整治出新增耕地4005畝。通過(guò)采取城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，為睢縣城市規(guī)劃區(qū)、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和新型農(nóng)村社區(qū)的發(fā)展提供用地的指標(biāo)保證。2013年共報(bào)批新增建設(shè)用地693.28公頃，2014年獲得省政府獲批準(zhǔn)土地12個(gè)批次，總面積共計(jì)388.53公頃，有效保障了格力頓漢、鼎豊木業(yè)、錦灝服飾、源龍鞋業(yè)、滕潤(rùn)鞋業(yè)、豪烽國(guó)際鞋業(yè)等一大批重點(diǎn)項(xiàng)目用地需求。

3、規(guī)范土地出讓，擴(kuò)增土地利用效益

我縣成立了由主管縣長(zhǎng)任組長(zhǎng)，縣政府辦、法制辦、發(fā)改、規(guī)劃、住建、財(cái)政、監(jiān)察、環(huán)保、國(guó)土、方管、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、商務(wù)中心區(qū)、城關(guān)鎮(zhèn)、城郊鄉(xiāng)等相關(guān)部門(mén)主要負(fù)責(zé)人為成員的“睢縣城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓領(lǐng)導(dǎo)組”，建立了集體決策平臺(tái)。根據(jù)擬出讓土地的位臵、用途、面積、建筑規(guī)模、容積率等土地使用條件，綜合確定該宗地的供地方式、起始價(jià)、增價(jià)幅度和競(jìng)買(mǎi)保證金數(shù)額，推進(jìn)依法依規(guī)陽(yáng)光運(yùn)行，避免在出讓過(guò)程中出現(xiàn)“自由裁量”。2013年出讓供應(yīng)土地68宗，面積249.85公頃，5 土地收益達(dá)7.7億元。2014年共成功出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)32宗，總面積125.91公頃，劃撥土地5宗，面積17.94公頃，實(shí)現(xiàn)土地收益逾10億元。

4.采取多種措施，提升節(jié)約集約用地水平

一是科學(xué)編制規(guī)劃，優(yōu)化空間布局。強(qiáng)化規(guī)劃引導(dǎo)作用，科學(xué)編制《睢縣土地利用總體規(guī)劃》，優(yōu)化空間布局，推動(dòng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)集聚，壯大產(chǎn)業(yè)集群，加快轉(zhuǎn)型升級(jí)，使有限的土地資源得到高效利用。二是嚴(yán)格準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，提高用地效率。合理確定用地規(guī)模，提高建設(shè)用地準(zhǔn)入門(mén)檻。小項(xiàng)目不單獨(dú)供地，一律進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化廠房；大項(xiàng)目分期供地，實(shí)現(xiàn)節(jié)約集約。三是建立預(yù)測(cè)制度，嚴(yán)把供地閘門(mén)?？茖W(xué)制定供應(yīng)計(jì)劃，確定供地總量，規(guī)范操作程序，優(yōu)先保障重點(diǎn)建設(shè)和民生項(xiàng)目，按照項(xiàng)目建設(shè)對(duì)土地的需求，進(jìn)行分期供地，核減供地，防止企業(yè)盲目擴(kuò)大占地規(guī)模。四是實(shí)行“網(wǎng)格”管理，加強(qiáng)批后監(jiān)管。充分利用縣、鄉(xiāng)、村“三級(jí)網(wǎng)格化”監(jiān)管平臺(tái)，定期對(duì)出讓后的土地項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)展情況和投資強(qiáng)度、容積率、建筑密度等土地利用情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用。五是加推舊城改造,盤(pán)活存量建設(shè)用地。把舊城改造與城市存量土地挖潛結(jié)合起來(lái)，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開(kāi)發(fā)，盤(pán)活存量。我縣已成功對(duì)老睢州劇院、老交通局、老睢中、老回中片區(qū)進(jìn)行了改造，面積達(dá)到400畝。六是清查閑臵土地，提高利用效益。開(kāi)展以閑臵低效利用土地為重點(diǎn)的清查處臵工作。通過(guò)對(duì)閑臵低效利用土地的清查、認(rèn)定、處臵、整改，達(dá)到拓展經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間，實(shí)現(xiàn)閑臵低效土地的利用效益最大化。

（三）依法實(shí)施土地確權(quán)登記和征收，保護(hù)群眾土地權(quán)益 1.推進(jìn)農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作，依法保護(hù)農(nóng)民權(quán)益 2013年11月，我縣全面完成農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作。自2014年10月起，全縣農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作全面開(kāi)展，力爭(zhēng)2015年底前完成任務(wù)。農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作全面完成后，將對(duì)切實(shí)有效保護(hù)農(nóng)村群眾合法土地權(quán)益提供了法律依據(jù)。

2.嚴(yán)格落實(shí)土地征收法規(guī)政策規(guī)定，保護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益 一是嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)土資源聽(tīng)證程序。征地報(bào)批前，認(rèn)真做好征地報(bào)批前的告知、確認(rèn)、聽(tīng)證工作，確保被征地農(nóng)民的知情權(quán)、參與權(quán)、申訴權(quán)和監(jiān)督權(quán)。在組織征收資料時(shí)，至少2人將征地告知書(shū)、聽(tīng)證告知書(shū)在土地所涉及的村委會(huì)進(jìn)行了送達(dá)，并在村務(wù)公開(kāi)欄和其他明顯位臵進(jìn)行了張貼、拍照，張貼、拍照時(shí)送達(dá)人和村委負(fù)責(zé)人均留在影像資料之內(nèi)存檔備查。對(duì)征收土地權(quán)屬、地類(lèi)、面積、地上附著物和青苗等調(diào)查情況，由國(guó)土局、土地涉及鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、土地涉及農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、土地涉及被征地農(nóng)民或被征地農(nóng)民委托代表以及地上附著物所有權(quán)人共同確認(rèn)。無(wú)論村民是否提出聽(tīng)證申請(qǐng)，均由縣政府通知土地涉及鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村委會(huì)及被征地農(nóng)民進(jìn)行開(kāi)會(huì)，將擬征土地的位臵、地類(lèi)、面積和征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和農(nóng)業(yè)人員安臵途徑等一一傳達(dá)，放棄聽(tīng)證的，要有被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織簽章的書(shū)面意見(jiàn)。

二是開(kāi)展社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作。根據(jù)河南省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省國(guó)土資源廳等部門(mén)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)征地管理切實(shí)維護(hù)被征地農(nóng)民合法權(quán)益意見(jiàn)的通知（豫政辦?2014?139號(hào)）文件 7 規(guī)定，征地報(bào)批前扎實(shí)做好征地報(bào)批前的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作，評(píng)估工作堅(jiān)持“誰(shuí)決策、誰(shuí)評(píng)估、誰(shuí)負(fù)責(zé)”，堅(jiān)持依法評(píng)估，維護(hù)群眾眼前利益與長(zhǎng)遠(yuǎn)利益并重的原則。針對(duì)涉及農(nóng)民土地征收征用、補(bǔ)償、安臵，涉及較大范圍群眾利益的重大土地權(quán)屬調(diào)整變更事項(xiàng)，縣政府專門(mén)召開(kāi)會(huì)議并成立以主抓土地副縣長(zhǎng)為組長(zhǎng)，各個(gè)職能部門(mén)局長(zhǎng)為成員的《睢縣國(guó)土資源社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作領(lǐng)導(dǎo)組》，領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室在我局。對(duì)每個(gè)涉及群眾重大土地權(quán)屬調(diào)整變更問(wèn)題，領(lǐng)導(dǎo)組召開(kāi)專題會(huì)議，制定評(píng)估方案、公告公示及其他征求群眾意見(jiàn)材料、召開(kāi)分析論證會(huì)的相關(guān)材料及分析論證結(jié)果、評(píng)估報(bào)告及風(fēng)險(xiǎn)化解方案等，且縣國(guó)土資源局信訪機(jī)構(gòu)要對(duì)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的合法性、合理性、可行性、可控性和評(píng)估內(nèi)容及程序等進(jìn)行審核，并出具《社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估審核意見(jiàn)》作為上報(bào)審批事項(xiàng)的必要材料。

三是切實(shí)做好征用土地公告工作。嚴(yán)格按照文件規(guī)定，認(rèn)真履行“兩公告一登記”程序，將《征收土地公告》和《征地補(bǔ)償安臵方案公告》，在土地所涉及的村委會(huì)進(jìn)行了送達(dá)，并在村務(wù)公開(kāi)欄和其他明顯位臵進(jìn)行了張貼、拍照，張貼、拍照時(shí)送達(dá)人和村委負(fù)責(zé)人均留在影像資料之內(nèi)存檔備查。

四是嚴(yán)格執(zhí)行新的征地區(qū)片綜合地價(jià)，確保農(nóng)民合法權(quán)益。我縣嚴(yán)格按照《河南省人民政府關(guān)于調(diào)整河南省征地區(qū)片綜合地價(jià)的通知》和《商丘市人民政府關(guān)于調(diào)整我市國(guó)家建設(shè)征收土地上附著物和青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知》規(guī)定的征地區(qū)片綜合地價(jià)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和地上附著物、青苗補(bǔ)償費(fèi)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。切實(shí)做到了維護(hù)被征地農(nóng)民合法權(quán)益，妥善安排被征地農(nóng)民的生產(chǎn)和生活，8 做到被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。

3.實(shí)施舊城區(qū)改造和保障性住房建設(shè)，改善群眾居住條件 我縣把舊城改造與城市存量土地挖潛結(jié)合起來(lái)，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合開(kāi)發(fā)。目前已對(duì)老回中、老劇院、老政府、原商業(yè)幼兒園、老睢中、原衛(wèi)生學(xué)校等七個(gè)片區(qū)共計(jì)300畝土地范圍內(nèi)的建筑物進(jìn)行了拆除和整治改造，改造片區(qū)內(nèi)形成了比較完善的市政公用設(shè)施和公共設(shè)施體系，城鎮(zhèn)生態(tài)環(huán)境質(zhì)量根本改善，歷史與地域文化特色充分彰顯，人居環(huán)境與生活質(zhì)量顯著提高。同時(shí)為保障性住房提供用地保障，如2014將位于中心大街東側(cè)約100畝的土地劃撥給房地產(chǎn)管理中心作為惠安小區(qū)公租房使用。

（四）工作實(shí)踐存在問(wèn)題與困惑 1.補(bǔ)充耕地壓力較大，后備資源嚴(yán)重不足

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，每年對(duì)用地需求很大，新上建設(shè)用地項(xiàng)目大部分占用優(yōu)質(zhì)耕地，補(bǔ)充耕地難度大，實(shí)施補(bǔ)充耕地項(xiàng)目少，數(shù)量、質(zhì)量難以保障。一是后備資源匱乏，我縣處于平原地帶，本來(lái)在耕地后備資源中，面積較大、條件較好、易于開(kāi)發(fā)利用的地塊均已被開(kāi)發(fā)利用，剩余的大多是開(kāi)發(fā)難度較大的地塊，開(kāi)發(fā)整理的地塊面積小而分散，而且后備資源越來(lái)越少，補(bǔ)充耕地的難度增大，整治質(zhì)量不高，耕地占補(bǔ)平衡壓力加大，導(dǎo)致部分建設(shè)項(xiàng)目不能報(bào)批。其他能作為補(bǔ)充耕地后備資源的只有灘涂用地和集體建設(shè)用地。睢縣境內(nèi)大部分河道灘涂寬度狹窄，有的只有十幾米寬，開(kāi)發(fā)整理后，難于配套，形不成規(guī)模；境內(nèi)最大河流就是惠濟(jì)河，其兩岸灘涂用地相對(duì)來(lái)說(shuō)寬一些、易于整理，但惠濟(jì)河不是縣管河道，縣里無(wú)權(quán)對(duì)灘涂進(jìn)行開(kāi)發(fā)整理。二 9 是后期管護(hù)力度不夠。集體建設(shè)用地整治，主要是居民點(diǎn)整治，選點(diǎn)及整治難度大，地塊零星、分散，不集中連片，無(wú)法進(jìn)行配套，再加上整治地塊在村莊內(nèi)或周邊，易于被建設(shè)占用，后期管護(hù)難度大，質(zhì)量無(wú)法保障。近幾年集體建設(shè)用地整治工作，由于存在“重整治、輕管護(hù)”的問(wèn)題，忽視了后期管護(hù)工作，致使有的整治后的地塊又被栽上樹(shù)、建上房，增加后的耕地再次減少。土地綜合整治試點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)中重建新、輕拆舊，致使部分試點(diǎn)項(xiàng)目仍未實(shí)現(xiàn)占補(bǔ)平衡。另外，補(bǔ)充耕地項(xiàng)目從立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、實(shí)施，到最終驗(yàn)收，歷時(shí)長(zhǎng)、程序多，無(wú)法及時(shí)為建設(shè)占用耕地提供補(bǔ)充耕地指標(biāo)。三是重點(diǎn)項(xiàng)目占用耕地和基本農(nóng)田較多，自求平衡難度大。商登高速建設(shè)項(xiàng)目等重大項(xiàng)目工程占用的耕地和基本農(nóng)田數(shù)量過(guò)大，在本轄區(qū)內(nèi)自求平衡難度大。

2.耕地保護(hù)政策傾斜力度小

將耕地保護(hù)工作納入鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府年終綜合目標(biāo)考核，從一定程度上會(huì)提高鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府領(lǐng)導(dǎo)保護(hù)耕地的意識(shí)，但對(duì)提高普通老百姓的耕地保護(hù)意識(shí)沒(méi)有效果。對(duì)耕地保護(hù)工作先進(jìn)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政策傾斜，組織實(shí)施農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)、農(nóng)田水利建設(shè)、中低產(chǎn)田改造、土地整理等項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目區(qū)進(jìn)行修路、打井、供電等配套，方便農(nóng)民耕種，提高耕地質(zhì)量，很受農(nóng)民歡迎，但對(duì)農(nóng)戶、農(nóng)民的獎(jiǎng)勵(lì)基本上沒(méi)有。耕地分為一般農(nóng)田和基本農(nóng)田，一般農(nóng)田和基本農(nóng)田的區(qū)分在地塊現(xiàn)場(chǎng)沒(méi)有明顯界線，無(wú)法區(qū)別，只能在比較專業(yè)，很抽象的土地利用總體規(guī)劃圖上體現(xiàn)，使得一般農(nóng)田和基本農(nóng)田的保護(hù)不明顯。

3.用地瓶頸依然存在，土地節(jié)約集約利用水平仍待提升

首先是用地瓶頸依然存在。日漸增大的集體建設(shè)用地整治難度及有限的新增用地指標(biāo)，難以滿足我縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的迅猛勢(shì)頭和逐年遞增用地需求。其次是土地利用效率低，閑臵浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。一方面用地缺口很大，指標(biāo)緊張，另一方面?zhèn)€別企業(yè)土地低效利用和閑臵浪費(fèi)問(wèn)題依然嚴(yán)重。由于個(gè)別供地模式仍是政府招商、企業(yè)申請(qǐng)、國(guó)土部門(mén)供地，此種模式容易由于用地審批把關(guān)不嚴(yán)，造成供而不用、供多用少等現(xiàn)象比較嚴(yán)重。還有就是企業(yè)集約用地水平較低。按規(guī)定我縣的工業(yè)用地投資強(qiáng)度為每畝216萬(wàn)元，容積率要達(dá)到1以上，綜觀我縣的企業(yè)，達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)的很少。三是舊城改造困難重重,盤(pán)活存量任務(wù)艱巨。由于拆遷、安臵、資金等問(wèn)題，我縣在對(duì)舊城區(qū)的開(kāi)發(fā)和拆遷力度還小，沒(méi)有形成成片成塊的舊城改造態(tài)式。目前我縣也只是僅對(duì)老睢州劇院、老交通局、老睢中、老回中片區(qū)中原企事業(yè)單位辦公用地進(jìn)行了改造，而涉及廣大居民居住的閑散地還沒(méi)有進(jìn)行整合改造，影響了老城區(qū)的建設(shè)步伐，居民的生活環(huán)境與生活質(zhì)量還有待提高。

4、農(nóng)村宅基地使用管理制度亟待改革

根據(jù)農(nóng)村地籍調(diào)查、宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證工作開(kāi)展情況，以及近來(lái)信訪舉報(bào)農(nóng)民私自買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓土地建房等問(wèn)題增多?，F(xiàn)行農(nóng)村宅基地制度是長(zhǎng)期以來(lái)形成的。按現(xiàn)行制度規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。但在實(shí)踐中，這一標(biāo)準(zhǔn)并未得到有效執(zhí)行，農(nóng)村宅基地存在不少問(wèn)題。農(nóng)村宅基地管理不夠規(guī)范。由于農(nóng)村宅基地管理不夠規(guī)范，缺乏有效疏導(dǎo)，農(nóng)村宅基地使用權(quán) 11 的流轉(zhuǎn)秩序混亂，一戶多宅、亂占地建房、多占地建房的現(xiàn)象盛行，需要建房的又無(wú)地可建形成違法占地。閑臵宅基地現(xiàn)象大量存在，造成土地資源極大浪費(fèi)。“建新不拆舊”，在農(nóng)村不少地方，農(nóng)戶建房申請(qǐng)新的宅基地，新住宅建好并搬入居住后，原來(lái)的舊房不拆、舊宅基地不交。舊宅基地的收回及其具體規(guī)范沒(méi)有法律明確規(guī)定。舉家進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民在農(nóng)村的房屋長(zhǎng)期閑臵。宅基地及住房閑臵，不僅浪費(fèi)了土地資源，而且影響了村容村貌，“空心村”現(xiàn)象明顯。改革完善農(nóng)村宅基地制度，解決農(nóng)村宅基地的使用效率低下、規(guī)劃不合理問(wèn)題；促進(jìn)居民點(diǎn)集聚，改善農(nóng)民住宅問(wèn)題；增進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)層次，或解決中心村的空臵問(wèn)題。

二、當(dāng)前土地管理改革形勢(shì)與政策分析

黨的十八屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》中關(guān)于土地管理制度的改革內(nèi)容，觸及了現(xiàn)行土地利用和管理制度中的諸多核心問(wèn)題，指明了未來(lái)我國(guó)土地制度改革的基本方向、趨勢(shì)和突破口，其意義深遠(yuǎn)?？傮w來(lái)看，現(xiàn)有土地管理制度符合我國(guó)國(guó)情特點(diǎn)，但與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制建設(shè)，尤其是一些法律和相關(guān)制度與改革的要求還存在不適應(yīng)之處，亟待夯實(shí)集體土地權(quán)能，健全用途管制制度，完善征地制度，推進(jìn)土地要素市場(chǎng)化改革。

（一）建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)

《決定》提出，加快土地管理制度改革，“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃和入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)”。

第一，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地與國(guó)有土地同等進(jìn)入市場(chǎng)。目前的改革任務(wù)，是要使這些農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地合法地、公開(kāi)透明地進(jìn)入市場(chǎng)，必須要建立有效的市場(chǎng)形式和市場(chǎng)規(guī)則，并保證農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地市中“同權(quán)同價(jià)”。集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地也與國(guó)有建設(shè)用地一樣，可以轉(zhuǎn)讓、抵押、入股等，即兩種所有制土地在權(quán)能上應(yīng)該是一致的。

第二，縮小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善對(duì)被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機(jī)制。所謂“合理、規(guī)范”，是指要對(duì)征地對(duì)象進(jìn)行合理價(jià)格補(bǔ)償；在規(guī)范程序和補(bǔ)償?shù)轿坏那疤嵯?，符合相關(guān)法律規(guī)定才能征地。多元化保障是指除了貨幣補(bǔ)償外，還應(yīng)在城鎮(zhèn)社保等方面給予相應(yīng)補(bǔ)償，更多采取“留地安臵”（征完地后，留一定比例的地給農(nóng)民）的方式，其核心是使農(nóng)民更多地分享土地增值的收益。

第三，減少非公益性用地的劃撥，擴(kuò)大國(guó)有土地有償使用范圍。未來(lái)除了軍事、國(guó)防、教育、文化、國(guó)家安全、社會(huì)保障等真正屬于公益用途的領(lǐng)域之外，都應(yīng)按有償使用的原則，公開(kāi)在市場(chǎng)上出讓，讓土地出讓更加透明化，不能再實(shí)行無(wú)償劃撥。要擴(kuò)大國(guó)有土地有償使用范圍，讓市場(chǎng)在土地資源配臵中起決定性作用。

第四，促進(jìn)土地抵押、轉(zhuǎn)讓、擔(dān)保的二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展。未來(lái)要建立規(guī)范、透明的土地租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押等二級(jí)市場(chǎng)，所有城鎮(zhèn)建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓，都需統(tǒng)一進(jìn)入規(guī)范的土地二級(jí)市場(chǎng)中進(jìn)行交易。二級(jí)市場(chǎng)交易活躍，對(duì)土地一級(jí)出讓市場(chǎng)也將產(chǎn)生很大的促進(jìn)作用。第五，建立工業(yè)用地和商業(yè)用地的合理比價(jià)關(guān)系。今后改革 13 的方向應(yīng)是建立工業(yè)用地和商業(yè)用地的合理比價(jià)關(guān)系。對(duì)此，一些專家建議：一是要改變現(xiàn)行工業(yè)用地一次性出讓幾十年使用權(quán)的供地方式。二是城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)建立后，在規(guī)劃允許和符合用途管制的前提下，工業(yè)用地可直接由集體經(jīng)濟(jì)組織出租給用地者。

（二）賦予農(nóng)民更多的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)

現(xiàn)行土地管理制度規(guī)定，允許農(nóng)民對(duì)承包地占有、使用、收益和流轉(zhuǎn)。《決定》又新增加了承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的抵押和擔(dān)保功能。此外，允許農(nóng)民以承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股的方式參與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的經(jīng)營(yíng)。具體來(lái)說(shuō)，《決定》賦予了農(nóng)民以下幾類(lèi)財(cái)產(chǎn)權(quán)利：

一是賦予農(nóng)民對(duì)集體資產(chǎn)股份占有、收益、有償退出及抵押、擔(dān)保和繼承權(quán)。首先要保證集體組織所有成員擁有平等的權(quán)利。同時(shí)，農(nóng)村集體資產(chǎn)可抵押、擔(dān)保，使得農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民從事農(nóng)業(yè)和非農(nóng)產(chǎn)業(yè)可獲得金融支持，從而緩解以前農(nóng)村因缺乏抵押物造成的金融支持缺乏的問(wèn)題。

二是保障農(nóng)戶宅基地的用益物權(quán)?！稕Q定》指出：“保障農(nóng)戶宅基地的用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度，選擇若干試點(diǎn)，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保和轉(zhuǎn)讓，探索農(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入渠道?！彼^用益物權(quán)，是指非所有人對(duì)他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性權(quán)利。這次《決定》提出在慎重穩(wěn)妥、選擇試點(diǎn)的前提下，推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保和轉(zhuǎn)讓，探索農(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入渠道，是對(duì)這類(lèi)用益物權(quán)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的進(jìn)一步探索。

三是建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)。當(dāng)前農(nóng)村各類(lèi)資產(chǎn)非正 14 規(guī)、非法流轉(zhuǎn)現(xiàn)象比較嚴(yán)重，大量集體資產(chǎn)被少數(shù)人支配的情況屢有發(fā)生。建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，首先是要界定農(nóng)村的產(chǎn)權(quán)，如承包地、宅基地上的農(nóng)民住房、林地、房屋、集體資產(chǎn)等。農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易一定要在規(guī)范的有形交易市場(chǎng)里進(jìn)行公開(kāi)、公正、透明的交易，使農(nóng)村集體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)有合法規(guī)范的實(shí)現(xiàn)渠道，農(nóng)民也可分享到合法、合理的產(chǎn)權(quán)收益。

四是建立兼顧國(guó)家、集體、個(gè)人的土地增值收益分配機(jī)制，合理提高個(gè)人收益。兼顧國(guó)家、集體和個(gè)人的利益，核心是要改變目前三者之間不合理的分配格局，提高個(gè)人在土地增值收益中的比例。

三、土地管理制度改革的對(duì)策與建議

（一）土地管理制度改革的基本框架和思路

2013年12月26日，國(guó)土資源部召開(kāi)第20次部長(zhǎng)辦公會(huì)，研究深化土地管理制度改革總體思路框架，明確指出，要認(rèn)真學(xué)習(xí)中央領(lǐng)導(dǎo)同志重要講話精神，理清思路、抓緊落實(shí)，從堅(jiān)持最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度、堅(jiān)持最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度、維護(hù)群眾權(quán)益和轉(zhuǎn)變政府職能四方面入手，深入推進(jìn)土地管理制度改革。一是堅(jiān)持最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，通過(guò)規(guī)劃管控和劃定永久性基本農(nóng)田，嚴(yán)防死守耕地紅線，既保耕地?cái)?shù)量又要保耕地質(zhì)量；二是堅(jiān)持最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度，通過(guò)嚴(yán)控增量、盤(pán)活存量、優(yōu)化結(jié)構(gòu)等措施予以落實(shí)；三是夯實(shí)權(quán)能，擴(kuò)大農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入渠道，深入推進(jìn)征地制度改革，維護(hù)好農(nóng)民權(quán)益；四是轉(zhuǎn)變職能，簡(jiǎn)政放權(quán)。

（二）對(duì)策與建議

1.抓住政策機(jī)遇、優(yōu)化土地布局，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)保護(hù)與保障關(guān)系 開(kāi)展永久基本農(nóng)田劃定和土地利用總體規(guī)劃調(diào)整完善工作，是黨中央、國(guó)務(wù)院作出的重大決策部署，是落實(shí)最嚴(yán)格土地管理制度的重大舉措，是對(duì)現(xiàn)行耕地保護(hù)制度的健全和完善，是保障國(guó)家糧食安全的重要基礎(chǔ)，是引導(dǎo)新型城鎮(zhèn)化科學(xué)推進(jìn)的重要契機(jī)。要切實(shí)把思想和行動(dòng)統(tǒng)一到黨中央、國(guó)務(wù)院的決策部署上來(lái)，按照省委、省政府的要求，切實(shí)肩負(fù)起法律和政策賦予的主體責(zé)任，進(jìn)一步強(qiáng)化耕地和基本農(nóng)田保護(hù)，切實(shí)抓住政策機(jī)遇，長(zhǎng)遠(yuǎn)謀劃、科學(xué)安排，優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)和布局，堅(jiān)決守住耕地保護(hù)數(shù)量、質(zhì)量紅線，保障好科學(xué)發(fā)展。工作中，要統(tǒng)籌處理好保護(hù)與保障的關(guān)系，做到三個(gè)到位，即城鎮(zhèn)發(fā)展用地要調(diào)到位、科學(xué)發(fā)展載體用地要留到位、生態(tài)環(huán)境用地要布到位、優(yōu)先保障城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、商務(wù)中心區(qū)、特色商業(yè)區(qū)等用地，對(duì)基本農(nóng)田和建設(shè)用地布局進(jìn)行科學(xué)的調(diào)整優(yōu)化，通過(guò)多種途徑確保重要生態(tài)功能區(qū)、自然保護(hù)區(qū)、水源保護(hù)區(qū)的合理空間。

2.擴(kuò)大農(nóng)村土地綜合內(nèi)涵范圍，優(yōu)化城鄉(xiāng)用地配臵機(jī)制 積極推進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，把荒灘等未利用地、工礦廢棄地、農(nóng)村廢棄集體建設(shè)用地、農(nóng)林場(chǎng)廢棄建設(shè)用地等綜合整治土地納入城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍，拓寬城鎮(zhèn)建設(shè)用地來(lái)源。綜合利用新農(nóng)村建設(shè)、美麗鄉(xiāng)村、土地整治等措施，因地制宜盤(pán)活農(nóng)村建設(shè)用地，促進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地在空間優(yōu)化配臵。完善通過(guò)農(nóng)村土地綜合整治提高耕地等級(jí)和加大廢棄建設(shè)用地復(fù)墾、抵扣耕地占補(bǔ)平衡指標(biāo)的辦法。

3.科學(xué)分類(lèi)、計(jì)劃安排，合理調(diào)控城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模

嚴(yán)格控制新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模，實(shí)行增量供應(yīng)與存量挖潛相結(jié)合的供地、用地政策，提高城鎮(zhèn)建設(shè)使用存量用地比例。探索實(shí)行城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模與吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量掛鉤政策，對(duì)落戶力度大、成效明顯的城鎮(zhèn)增加供地指標(biāo)。保障中心城市新增建設(shè)用地合理需求，適度增加資源承載力強(qiáng)、發(fā)展?jié)摿Υ?、吸納人口多、集約用地程度高的中小城市和小城鎮(zhèn)建設(shè)用地供給。嚴(yán)格執(zhí)行城鎮(zhèn)用地分類(lèi)與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)，適當(dāng)控制工業(yè)用地，優(yōu)先安排居住用地，合理安排生態(tài)用地，統(tǒng)籌安排基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地。建立有效調(diào)節(jié)工業(yè)用地和居住用地合理比價(jià)機(jī)制，提高工業(yè)用地價(jià)格，杜絕工業(yè)用地零地價(jià)甚至負(fù)地價(jià)現(xiàn)象。

4.探索政策、完善措施，健全節(jié)約集約用地制度

一是探索工業(yè)用地出讓彈性年限政策。根據(jù)國(guó)土資源部的統(tǒng)一部署，按照不同產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類(lèi)型及其生命周期，研究確定不同的土地出讓年限，防止因企業(yè)破產(chǎn)倒閉、停歇業(yè)或低效產(chǎn)出而長(zhǎng)期閑臵土地或廠房的現(xiàn)象，減少政府土地收儲(chǔ)難度和成本。二是制定深化節(jié)約集約用地制度的政策措施。加強(qiáng)國(guó)土資源規(guī)劃計(jì)劃管控，強(qiáng)化主體功能定位和國(guó)土開(kāi)發(fā)強(qiáng)度雙約束，嚴(yán)守耕地保護(hù)、生態(tài)安全雙紅線，提升土地利用水平，發(fā)揮市場(chǎng)配臵資源的決定性作用。嚴(yán)格控制建設(shè)用地過(guò)快增長(zhǎng)，提高工業(yè)項(xiàng)目用地投資強(qiáng)度、產(chǎn)出強(qiáng)度和容積率門(mén)檻，探索實(shí)行租讓結(jié)合、分階段出租的工業(yè)用地供應(yīng)制度，加強(qiáng)工程建設(shè)項(xiàng)目用地標(biāo)準(zhǔn)控制。研究建立新增用地審批與存量用地盤(pán)活掛鉤機(jī)制，加大批而未用土地和閑臵土地的處臵力度，批次用地供地率等指標(biāo)與新增用地計(jì)劃指 17 標(biāo)、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批掛鉤，促進(jìn)土地利用效益的提高。研究有效調(diào)節(jié)工業(yè)用地和居住用地合理比價(jià)機(jī)制。盤(pán)活城鎮(zhèn)存量建設(shè)用地，建立存量建設(shè)用地退出激勵(lì)機(jī)制。建立激勵(lì)約束機(jī)制，穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)。推進(jìn)舊城鎮(zhèn)、舊廠房、城中村等改造和保護(hù)性開(kāi)發(fā)，發(fā)揮政府土地儲(chǔ)備對(duì)盤(pán)活城鎮(zhèn)低效用地的作用。統(tǒng)籌利用城鎮(zhèn)地上地下空間資源，鼓勵(lì)立體開(kāi)發(fā)，市政公用設(shè)施盡量使用地下空間資源，與商用、住宅等有機(jī)結(jié)合。推進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)建設(shè)用地節(jié)約集約利用效益評(píng)價(jià)，繼續(xù)深入開(kāi)展國(guó)土資源節(jié)約集約模范縣創(chuàng)建、工業(yè)用地內(nèi)涵挖潛、推廣使用節(jié)地技術(shù)模式等活動(dòng)。

5.完善土地出讓制度，深化建設(shè)用地有償使用制度改革 擴(kuò)大國(guó)有建設(shè)用地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥，逐步對(duì)經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)事業(yè)用地實(shí)行有償使用。對(duì)以劃撥方式取得的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地，通過(guò)增收年租金等方式納入有償使用范圍。強(qiáng)化土地二級(jí)市場(chǎng)交易管理，確保國(guó)有土地資產(chǎn)和稅收不流失。進(jìn)一步規(guī)范經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地出讓工作，從健全土地出讓決策機(jī)制、建立土地出讓公告審查制度、強(qiáng)化土地出讓信息公開(kāi)、杜絕隨意變更土地用途和規(guī)劃條件、加大監(jiān)督檢查力度等方面進(jìn)一步規(guī)范經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地出讓行為。開(kāi)展國(guó)有土地使用權(quán)出讓網(wǎng)上公開(kāi)，開(kāi)發(fā)應(yīng)用土地出讓管理業(yè)務(wù)應(yīng)用系統(tǒng)，把土地出讓工作納入網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，按照統(tǒng)一流程和辦文格式進(jìn)行在線辦理，利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)手段對(duì)土地出讓權(quán)力運(yùn)行進(jìn)行全流程監(jiān)控。

6.推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體制建立

建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記聯(lián)席會(huì)議制度，梳理相關(guān)部門(mén)不動(dòng)產(chǎn)登記工作情況，提出不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)和機(jī)構(gòu)編制整合方案，推進(jìn)相關(guān)部門(mén)職責(zé)整合，組建不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)。加快推進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地和農(nóng)民住房確權(quán)登記發(fā)證。開(kāi)展農(nóng)村地籍調(diào)查，加快推進(jìn)包括宅基地在內(nèi)的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)和農(nóng)民住房所有權(quán)的確權(quán)登記發(fā)證工作。

7.推進(jìn)農(nóng)村土地管理制度改革

全面完成農(nóng)村土地確權(quán)登記頒證工作。在堅(jiān)持和完善最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度前提下，賦予農(nóng)民對(duì)承包地占有、使用、收益、流轉(zhuǎn)及承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押、擔(dān)保權(quán)能。改革完善農(nóng)村宅基地制度，選擇試點(diǎn)穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，嚴(yán)格執(zhí)行農(nóng)村宅基地使用標(biāo)準(zhǔn)。建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)，搭建農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)、農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地所有權(quán)等農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)的專業(yè)交易服務(wù)和信息發(fā)布平臺(tái)。探索農(nóng)村集體土地權(quán)利多樣化實(shí)現(xiàn)形式，穩(wěn)妥推進(jìn)集體土地股份制改革，建立健全集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地有償使用制度。妥善處理好農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口進(jìn)城落戶后的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)等問(wèn)題。

8.深化征地制度改革

合理界定公益性和經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，逐步縮小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機(jī)制。一是進(jìn)一步探索被征地農(nóng)民多元安臵政策，推動(dòng)安臵變安居。建立兼顧國(guó)家、集體、個(gè)人的土地增值收益分配機(jī)制。完善多元補(bǔ)償安臵機(jī)制，提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例，保障被征地農(nóng) 19 民長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)。探索以社會(huì)保障和就業(yè)安臵、征地補(bǔ)償安臵費(fèi)用為主，農(nóng)業(yè)安臵、留地安臵和以經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)用地土地使用權(quán)作價(jià)入股等安臵方式為輔的征地補(bǔ)償安臵模式。二是進(jìn)一步規(guī)范征地程序。嚴(yán)格落實(shí)《中華人民共和國(guó)土地管理法》和《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》等有關(guān)規(guī)定，充分保障被征地農(nóng)民知情權(quán)，認(rèn)真履行告知、確認(rèn)、聽(tīng)證和“兩公告一登記”程序，將履行程序的有關(guān)材料作為建設(shè)用地報(bào)批必備要件。按照政務(wù)公開(kāi)要求，強(qiáng)化建設(shè)用地審批信息公開(kāi)，建設(shè)用地一經(jīng)批準(zhǔn)，依法可以公開(kāi)的批復(fù)文件及其他有關(guān)材料由相應(yīng)發(fā)文（報(bào)批）單位上網(wǎng)公布。