第一篇：我國(guó)土地使用權(quán)類型分析

我國(guó)土地使用權(quán)類型分析

1988年4月12日全國(guó)人大七屆一次會(huì)議通過(guò)的憲法修正案中關(guān)于“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”的這一規(guī)定，正式從法律上確立了我國(guó)土地有償使用制度，土地使用權(quán)成為可交易的對(duì)象，為我國(guó)土地市場(chǎng)的建立奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),同時(shí)也形成了以土地使用權(quán)為核心的土地立法模式。

土地使用權(quán)是我國(guó)土地使用制度的法律體現(xiàn)形式，指民事主體在法律允許的范圍內(nèi)對(duì)國(guó)有土地或集體土地占有、使用、收益和部分處分的權(quán)利，是一種從所有權(quán)中分出來(lái)的財(cái)產(chǎn)權(quán)，這種權(quán)利根據(jù)我國(guó)的法律規(guī)定，可依法轉(zhuǎn)讓，是一種可變動(dòng)的權(quán)利。國(guó)家對(duì)土地使用權(quán)的一系列法律規(guī)定構(gòu)成了當(dāng)前我國(guó)土地使用權(quán)制度的基本內(nèi)容。我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)中的“土地使用權(quán)”概念已遠(yuǎn)遠(yuǎn)突破了傳統(tǒng)民法意義上的“使用權(quán)”，其內(nèi)容已不單純是使用，還包括含了一定的收益和處分權(quán)，例如，國(guó)有土地使用權(quán)經(jīng)一定程序設(shè)定后，便具有對(duì)抗一般人的法律效力，出讓土地使用權(quán)還可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。我國(guó)當(dāng)前法律中的“土地使用權(quán)”事實(shí)上已成為一項(xiàng)相對(duì)獨(dú)立的用益物權(quán)。

一、我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)的分類

國(guó)有土地使用權(quán)是指土地使用者依照法律規(guī)定或者合同約定，享有使用國(guó)有土地并取得收益的權(quán)利，在當(dāng)前法律中，按其設(shè)定的方式及權(quán)利內(nèi)容分為：出讓土地使用權(quán)、出租土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)。這一劃分明明確了國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式、權(quán)利內(nèi)容和性質(zhì)，具有一定的科學(xué)性和合理性，也符合我國(guó)國(guó)情?？v纜當(dāng)前我國(guó)國(guó)有土地產(chǎn)權(quán)，也基本上以此為基礎(chǔ)形成了出讓土地使用權(quán)、承租土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)“三權(quán)鼎立”的局面，三種土地產(chǎn)權(quán)的正常運(yùn)作構(gòu)成了當(dāng)前我國(guó)土地市場(chǎng)的全部。

1、出讓國(guó)有土地使用權(quán)

出讓國(guó)有土地使用權(quán)是土地使用者通過(guò)交納土地出讓金，辦理出讓手續(xù)等程序從國(guó)家那里獲得的一種國(guó)有土地使用權(quán)，是通過(guò)國(guó)有土地使用權(quán)“出讓”這一行為取得的。國(guó)有土地使用權(quán)出讓是指市、縣人民政府代表國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)通過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌或協(xié)議方式出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付出讓金的行為。

土地使用權(quán)的出讓年限，由國(guó)家和土地使用權(quán)受讓方通過(guò)國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同來(lái)約定，但國(guó)家對(duì)出讓土地使用權(quán)的最高年限因土地用途不同分別作了規(guī)定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；綜合或其他用地50年。

“出讓土地使用權(quán)”作為一個(gè)獨(dú)立的土地使用權(quán)可以說(shuō)最早出現(xiàn)在1990年5月19日國(guó)務(wù)院頒布的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中，這一條例中雖然沒(méi)有明確提出“出讓土地使用權(quán)”這一詞，但是其中的第一章至第六章中所說(shuō)的“土地使用權(quán)”實(shí)質(zhì)上就是“出讓土地使用權(quán)”，1994年7月5日全國(guó)人大通過(guò)的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和1998年8月29日全國(guó)人大修正的《中華人民共和國(guó)土地管理法》正式將出讓土地使用權(quán)寫(xiě)進(jìn)了法律?？梢哉f(shuō)“出讓土地使用權(quán)”這一土地使用權(quán)類型的出現(xiàn)，正式確定了我國(guó)土地使用權(quán)的財(cái)產(chǎn)權(quán)地位，具有歷史性意義，為我國(guó)土地使用制度改革從法律上提供了保障。出讓土地使用權(quán)同其他兩種權(quán)利相比，在當(dāng)前是較為完善的一種土地使用權(quán)，在法定的期限內(nèi)其權(quán)利內(nèi)容是相對(duì)完整的，是一種獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)人可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等處置行為。

2、租賃（承租）土地使用權(quán)

租賃土地使用權(quán)是指土地使用者通過(guò)與國(guó)家訂立國(guó)有土地使用權(quán)租賃協(xié)議，并按年向國(guó)家繳納租金而取得的一種土地使用權(quán)。租賃土地使用權(quán)是土地使用權(quán)人通過(guò)國(guó)有土地使用權(quán)“出租”這一行為獲得的一種土地使用權(quán)。國(guó)有土地使用權(quán)出租指國(guó)家將土地使用權(quán)出租給使用者，由使用者與縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，由土地使用者按年向國(guó)家繳納租金的行為。1998年12月24日國(guó)務(wù)院頒布的《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》中將“國(guó)有土地租賃”作為國(guó)有土地有償使用的方式之一，首次在行政法規(guī)中確立了“租賃土地使用權(quán)”的法律地位，1999年7月27日，國(guó)土資源部發(fā)布的《規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見(jiàn)》對(duì)這一權(quán)利進(jìn)行了細(xì)化；1999年5月31日，上海市人民政府發(fā)布《上海市國(guó)有土地租賃暫行辦法》，以地方規(guī)章的形式正式確立了租賃土地使用權(quán)在地方土地管理中的法律地位?？梢哉f(shuō)這一土地使用權(quán)的出現(xiàn)，彌補(bǔ)了國(guó)有土地使用權(quán)出讓制度的一些不足，承租土地使用權(quán)與出讓土地使用權(quán)相比有權(quán)利內(nèi)容的不完整性特點(diǎn)，由于其取得方式是通過(guò)按年繳納租

金來(lái)獲得的，因而其權(quán)利內(nèi)容與出讓土地使用權(quán)相比是不完整的，從嚴(yán)格意義上來(lái)講，它僅限于使用者按約定的用途使用，如果要轉(zhuǎn)租或抵押必須要經(jīng)過(guò)出租方批準(zhǔn)，從法律性質(zhì)上講，它應(yīng)是一種債權(quán)，而非具有相對(duì)完整意義上的物權(quán)。但是，根據(jù)我國(guó)當(dāng)前的土地管理立法趨勢(shì)，我們也在逐步強(qiáng)化出租土地使用權(quán)的物權(quán)功能，比如，1999年國(guó)土資源部發(fā)布的《規(guī)范國(guó)有土地租賃若干意見(jiàn)》通知中規(guī)定，承租人在按規(guī)定支付租金并完成開(kāi)發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。在實(shí)踐中，一些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)土地使用制度改革比較快的地區(qū)，如上海市、山東的威海等地也在其地方性規(guī)定中對(duì)“租賃土地使用權(quán)”作了比較完整的規(guī)定，如可以抵押等?？梢?jiàn)，隨著我國(guó)土地使用制度改革的進(jìn)行，承租土地使用權(quán)將不斷完善，設(shè)置轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押等權(quán)能將是我國(guó)土地使用制度改革和土地立法的必然趨勢(shì)，目前，這種方式正在從試點(diǎn)走向全面推廣的過(guò)程之中，并取得了良好的效果，它彌補(bǔ)了國(guó)有土地使用權(quán)出讓制度的一些不足，但是這有待于我們盡快從立法上明確。

3、劃撥土地使用權(quán)

劃撥土地使用權(quán)是指符合法定條件的土地使用者通過(guò)法定程序無(wú)償或低償取得的土地使用權(quán)，它一般沒(méi)有期限的限制。其范圍主要限于機(jī)關(guān)用地、軍事用地、城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地等。它是土地使用權(quán)人通過(guò)“行政劃撥”方式取得的一種國(guó)有土地使用權(quán)。土地使用權(quán)劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用，或者將土地?zé)o償交付給土地使用者的行為。

劃撥土地使用權(quán)權(quán)利主體包括：國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位、個(gè)人等，由于歷史原因，當(dāng)前的劃撥土地使用權(quán)的主體是復(fù)雜多樣，相當(dāng)廣泛的，但我國(guó)法律對(duì)今后設(shè)定劃撥土地使用權(quán)的主體卻是有著嚴(yán)格范圍的限制的，主要限定在國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、符合有關(guān)條件的企事業(yè)單位和個(gè)人。劃撥土地使用制度可以說(shuō)在我國(guó)土地使用制度改革以前就存在，但是直到1990年5月19日國(guó)務(wù)院頒布的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中首次明確提出了

“劃撥土地使用權(quán)”，并將期其作為土地使用權(quán)的一個(gè)種類，1994年全國(guó)人大通過(guò)的《城市房地產(chǎn)管理法》和1998年全國(guó)人大修正的《中華人民共和國(guó)土地管理法》正式將土地使用權(quán)劃撥寫(xiě)進(jìn)了法律。按照《城鎮(zhèn)國(guó)有土地出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《城市房地產(chǎn)管理法》等規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)后是可以轉(zhuǎn)讓、出租和抵押的。當(dāng)前解決我國(guó)土地二級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)不足，其關(guān)鍵是打通劃撥土地（城市存量土地大部分為歷史形成的劃撥土地）進(jìn)入市場(chǎng)的通道，將存量劃撥土地納入市場(chǎng)中來(lái)，增加供應(yīng)量。這里關(guān)鍵也是劃撥土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)與完善問(wèn)題。

通過(guò)以上分析我們可以看出，出讓土地使用權(quán)、租賃土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)都包含了占用、使用、收益和處分等權(quán)能，但它們之間在處分權(quán)的行使程序和內(nèi)容又有所不同：出讓土地使用權(quán)在土地使用期限內(nèi)，具有相對(duì)完整的處分權(quán)（包括：轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和作價(jià)出資等內(nèi)容）；租賃土地使用權(quán)包含的處分權(quán)從當(dāng)前的實(shí)踐及地方立法來(lái)看也是相對(duì)完整的，但其行使要經(jīng)過(guò)出租方的批準(zhǔn)，但從立法趨勢(shì)上來(lái)看，這里的“批準(zhǔn)”應(yīng)是形式上的，除在法定例外條件下審批機(jī)關(guān)原則上都應(yīng)批準(zhǔn)；劃撥土地使用權(quán)，尤其是歷史上形成的劃撥土地使用權(quán)，原則上不禁止流轉(zhuǎn)，經(jīng)批準(zhǔn)也可具有轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和作價(jià)出資（入股）等處分權(quán)。

二、土地立法中有關(guān)土地權(quán)利設(shè)置探討

1、以“地上權(quán)”代替“土地使用權(quán)”

其實(shí)，在我國(guó)土地使用制度中的土地權(quán)利設(shè)置上一直存在著爭(zhēng)議，有人就認(rèn)為“土地使用權(quán)”的稱呼容易與現(xiàn)實(shí)生活中的一般使用權(quán)相混洧，建議用“地上權(quán)”或其它相關(guān)概念代替。這一觀點(diǎn)有一定的道理，但是由于土地權(quán)利制度的建立和完善對(duì)國(guó)家政治、經(jīng)濟(jì)生活都將產(chǎn)生重大影響，因此，我們必須慎重，在土地權(quán)利制度的建立和發(fā)展過(guò)程中適當(dāng)借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)也是應(yīng)該的。但是，我們也應(yīng)看到，在各國(guó)法律的發(fā)展進(jìn)程中，互相借鑒，甚至直接移植的實(shí)例不少，但是在以土地權(quán)利為核心的物權(quán)法或民法典中各國(guó)都是自成一套體系，立法者對(duì)本國(guó)的特定歷史發(fā)展和實(shí)際狀況較權(quán)利體系本身更為關(guān)注。在國(guó)際上，既有通過(guò)立法將土地使用權(quán)擴(kuò)大化，即債權(quán)物權(quán)化的立法傾向；也有對(duì)所設(shè)置的地上權(quán)利加以較多限制，使物權(quán)與債權(quán)不易區(qū)分的立法傾向，因此，我們?cè)谝M(jìn)外國(guó)經(jīng)驗(yàn)時(shí)，不宜簡(jiǎn)單地從大陸法系或英美法系中搬用一個(gè)模式或幾個(gè)名詞，因?yàn)樽鳛橐粋€(gè)概念的名稱準(zhǔn)確性并不重要，重要是概念的內(nèi)涵。因?yàn)橥恋貦?quán)利的立法中存在著較強(qiáng)的地域及社會(huì)背景色彩，而缺乏普遍性，即在某個(gè)國(guó)家或地區(qū)證明是

合理有效的制度，并不一定適用于其他國(guó)家或地區(qū)，這就說(shuō)，我們?cè)谕恋貦?quán)利立法中要慎重審視其必要性與可行性。

當(dāng)前，我國(guó)土地使用制度中已基本建立起了以土地使用權(quán)為核心的土地產(chǎn)權(quán)體系框架，我們的土地權(quán)利制度建設(shè)應(yīng)在這一范圍內(nèi)進(jìn)行，而不應(yīng)另起爐灶。否則，將引起土地產(chǎn)權(quán)領(lǐng)域的混亂。我國(guó)憲法和土地管理法都規(guī)定：土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。國(guó)有土地和農(nóng)民集體所有的土地可以依法確定給單位和個(gè)人使用。這些規(guī)定都是完善我國(guó)當(dāng)前土地使用制度的基礎(chǔ)。

2、在集體農(nóng)用地上設(shè)立發(fā)展權(quán)

發(fā)展權(quán)，這英美法系的一個(gè)名字，其內(nèi)容主要是指農(nóng)用地改變用途變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的權(quán)利，由于這一權(quán)利的行使不僅決定著土地價(jià)值的巨大變化，也決定了一個(gè)國(guó)家或地區(qū)土地利用的模式。在西方一些土地私有制國(guó)家中，土地所有權(quán)的內(nèi)容是相當(dāng)完整的，國(guó)家為了從整個(gè)社會(huì)利益出發(fā)來(lái)規(guī)范土地的合理利用，通過(guò)向農(nóng)地所有權(quán)人購(gòu)買等方式將發(fā)展權(quán)集中國(guó)家手里。而在我國(guó)，集體土地所有制作為特定歷史條件下，從土地私人所有向國(guó)家所有過(guò)渡的一種特殊形態(tài)，其權(quán)利一開(kāi)始就是不完整的，1998年修訂實(shí)施的《土地管理法》規(guī)定了土地的用途管制制度，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地等，這都表明我國(guó)集體土地所有者對(duì)集體土地沒(méi)有完全的處置權(quán)。西方所講的“發(fā)展權(quán)”在我國(guó)早已掌握在國(guó)家手里，農(nóng)民集體土地所有權(quán)從其產(chǎn)生時(shí)起就沒(méi)有包括這一權(quán)利。

按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家通行的慣例，土地發(fā)展權(quán)歸社會(huì)公共所有，理由是土地增值主要來(lái)源于地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)則得益于地區(qū)公眾勞動(dòng)、基礎(chǔ)設(shè)施的公共投資、政府公共補(bǔ)貼及各種優(yōu)惠政策扶持等。從這個(gè)意義上講，當(dāng)前我國(guó)土地的發(fā)展權(quán)尚未真正得到體現(xiàn)，土地增值被掩蓋在房地產(chǎn)增值中，其結(jié)果是本應(yīng)由社會(huì)公有的增值收益流入了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的口袋，加劇了社會(huì)收入的不合理分配。因此，當(dāng)前我們急需要解決的不是設(shè)立“發(fā)展權(quán)”問(wèn)題，而是如何保障土地增值的公共性質(zhì)和政府對(duì)國(guó)有土地的合法收益。

土地立法中的法律移植(對(duì)稱法律繼受),簡(jiǎn)單地說(shuō)就是對(duì)國(guó)外優(yōu)秀土地立法吸收同化,從對(duì)我國(guó)土地立法的完善上來(lái)說(shuō)，應(yīng)該是必要的。但是在法律移植過(guò)程中，以下因素是必須要考慮的：一是我國(guó)土地資源自然條件的特點(diǎn)；二是我國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和發(fā)展階段；三是我國(guó)法律文化背景、社會(huì)制度及風(fēng)俗習(xí)慣、道德觀念與西方差異；四是與之相配合的相關(guān)制度建設(shè)。因而在借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)時(shí)，就不應(yīng)單純地就某土地權(quán)利論權(quán)利，而應(yīng)充分把握這種土地權(quán)利形成與存在的社會(huì)、歷史、經(jīng)濟(jì)、政治等背景原因，并將其與我國(guó)現(xiàn)階段的狀況及社會(huì)條件對(duì)比分析，從而避免借鑒中的盲目性。自80年代以來(lái)，全國(guó)人大通過(guò)了大量的法律，但是由于許多法律的條文名稱、內(nèi)容在很大程度上是參照西方國(guó)家的現(xiàn)有法律制定的，這些法律產(chǎn)生于西方社會(huì)發(fā)展的歷史之中，帶有其傳統(tǒng)政治觀念的內(nèi)涵，而幾千年來(lái)中國(guó)社會(huì)中人們之間的法律關(guān)系具有很不相同的傳統(tǒng)。因此，在許多領(lǐng)域中雖然有了相當(dāng)完善的法律規(guī)范，但并未出現(xiàn)我們預(yù)期中的法治文明。

可見(jiàn)，當(dāng)前土地立法的關(guān)鍵不是從國(guó)外法律中引入幾個(gè)“法律名詞”，而是如何將西方法制的一些精髓體現(xiàn)在我國(guó)立法實(shí)踐中，并與我國(guó)的社會(huì)文化背景進(jìn)行有機(jī)的融合。我們不否認(rèn)土地立法需要在物權(quán)理論等西方傳統(tǒng)法學(xué)理論的指導(dǎo)下進(jìn)行，但是物權(quán)法的建立，只能解決土地私權(quán)體系，為私權(quán)保障提供框架，但解決不了土地交易規(guī)則、土地使用登記、土地分配等公權(quán)性問(wèn)題。因此，我國(guó)的土地立法必須立足于我國(guó)國(guó)情，服務(wù)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的全局，從整體上進(jìn)行系統(tǒng)完善，切忌盲目照搬西方的理論來(lái)評(píng)價(jià)和指導(dǎo)當(dāng)前我們的土地立法，以免犯教條主義的錯(cuò)誤?？粗业难劬Α?/p>

第二篇：專題三：我國(guó)土地使用權(quán)出讓與劃撥

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我國(guó)土地使用權(quán)出讓與劃撥

我國(guó)實(shí)行的是土地的社會(huì)主義公有制，《土地管理法》第八條規(guī)定“城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有。”因此，我國(guó)土地所有權(quán)性質(zhì)分國(guó)家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)?！锻恋毓芾矸ā返诰艞l規(guī)定“國(guó)有土地和農(nóng)民集體所有土地，可依法確定給單位或者個(gè)人使用?！边@樣，土地使用權(quán)的性質(zhì)分為國(guó)有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)。

《城市房地產(chǎn)管理法》第八條：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該幅國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓。

所以只有國(guó)有土地使用權(quán)才能進(jìn)入市場(chǎng)，以下講解的都為國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓與劃撥。

一、土地使用權(quán)出讓，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)（以下簡(jiǎn)稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。主要內(nèi)容：

1.土地使用權(quán)出讓，可以采用拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。根據(jù)土地管理的有關(guān)法規(guī)，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒(méi)有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式，但協(xié)議的土地使用權(quán)出讓金不得低于按國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)。

2.土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除社會(huì)公共利益需要收回該幅土地外，否則應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)予以續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金；如果土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但未獲政府批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回。

3.土地出讓一般分五類：商業(yè)用地、綜合用地、住宅用地、工業(yè)用地和其他用地。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，各用地出讓的最高年限為：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年;綜合或其他用地50年.二、土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納--------------------------精-------

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補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。

我國(guó)劃撥土地使用權(quán)有以下含義：

1、土地使用權(quán)劃撥是一種政府行政行為，而非民事行為。

土地使用權(quán)劃撥無(wú)需劃撥雙方協(xié)商，土地使用者只要經(jīng)過(guò)法定的程序，即可獲得土地使用權(quán)。

2、劃撥土地使用權(quán)只需付較小費(fèi)用或無(wú)償取得。

依《土地管理法》及《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，有償劃撥的形式也只是支付少量的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，這些費(fèi)用遠(yuǎn)比土地使用權(quán)出讓金小。

3、劃撥土地使用權(quán)無(wú)使用期限的限制。

《城市房地產(chǎn)管理法》第22條2款規(guī)定，“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒(méi)有使用期限的限制?！?/p>

4、劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押依法受到限制?！冻擎?zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第44條規(guī)定：“劃撥土地使用權(quán)，除本條例第45條規(guī)定的情況外，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押?！?/p>

注：第45條規(guī)定：“符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門的批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

（1）、土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；（2）、領(lǐng)有國(guó)有土地使用證；

（3）、具有地上建筑物、其他附著物的產(chǎn)權(quán)證明；

（4）、依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。

應(yīng)當(dāng)指出，在土地使用者因客觀原因不需要使用土地或不按批準(zhǔn)用途使用土地時(shí)，國(guó)家有權(quán)注銷國(guó)有土地使用證，收回土地使用權(quán)。

5、土地使用權(quán)劃撥具有社會(huì)公益性。

《土地管理法》第54條規(guī)定，“下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得：

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（1）、國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；

（2）、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；

（3）、國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；（4）、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。”2、3、4、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的使用者通常是國(guó)家機(jī)關(guān)、軍隊(duì)、人民團(tuán)體以及由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位等。將國(guó)有土地使用權(quán)無(wú)償劃撥上述單位使用，其目的是為了實(shí)現(xiàn)社會(huì)公益事業(yè)的需要，具有社會(huì)公益性。，土地使用者均無(wú)需繳納土地使用權(quán)出讓金。

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第三篇：農(nóng)村四荒土地使用權(quán)及流轉(zhuǎn)分析

農(nóng)村四荒土地使用權(quán)及流轉(zhuǎn)分析

根據(jù)中華人民共和國(guó)水利部1998年12月15日印發(fā)的《治理開(kāi)發(fā)農(nóng)村“四荒”資源管理辦法》第三條規(guī)定：本辦法所稱“四荒”，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的荒山、荒溝、荒丘、荒灘，包括荒地、荒坡、荒沙、荒草、荒水等。

一般解釋，四荒是荒山、荒坡、荒丘、荒灘(包括荒地、荒沙、荒草和荒水等)的簡(jiǎn)稱。治理開(kāi)發(fā)農(nóng)村集體所有的“四荒”，是提高植被覆蓋率，防治水土流失和土地荒漠化，改善生態(tài)環(huán)境和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件，促進(jìn)農(nóng)民脫貧致富和農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的一項(xiàng)重大戰(zhàn)略措施。

荒山，指尚未開(kāi)墾或開(kāi)發(fā)過(guò)的山，又或指偏僻、人跡罕至的山?；模驘o(wú)人治理而草木叢生或干旱貧瘠;山，一般指高度較大，坡度較陡的高地。

荒溝，是指沒(méi)有農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件，不適合耕種的溝。

荒丘，指的是荒涼的土堆。

荒灘，指的是荒漠的灘涂。

荒地，荒廢或未開(kāi)墾的土地。

荒坡，就是沒(méi)有開(kāi)墾的坡地，他不算基本農(nóng)田，可以進(jìn)行其他方面利用。

荒沙，未利用的沙地。

荒草，是指目前尚難利用而致荒蕪的天然草地。有兩種類型：一是森林被破壞后成為次生疏林地，樹(shù)木郁閉度大于10%，生長(zhǎng)雜草為主的土地;二是難以利用而致荒蕪的缺水草地以及海拔高、氣候寒冷、山高路遠(yuǎn)、缺少安全牧道的高山草地。

治理開(kāi)發(fā)和承包“四荒”土地

“四荒”范圍和土地類型，由縣級(jí)以上人民政府界定。耕地、林地、草原以及國(guó)有未利用土地不得作為農(nóng)村“四荒”?！皟缮健笔橇值氐慕M成部分，不在“四荒”之列。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的農(nóng)民以及社會(huì)單位和個(gè)人都有參與治理開(kāi)發(fā)和承包“四荒”的權(quán)利，同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民享有優(yōu)先權(quán)。

“四荒”承包方案必須經(jīng)村民大會(huì)三分之二以上成員或者村民會(huì)議三分之二以上村民代表同意。

“四荒”使用權(quán)承包、租賃或拍賣的期限最長(zhǎng)不得超過(guò)50年，并由當(dāng)事人雙方簽訂合同或協(xié)議，經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)后生效。依法獲得的“四荒”使用權(quán)受法律保護(hù)，享有繼承、轉(zhuǎn)讓、抵押或參股聯(lián)營(yíng)的權(quán)利?！八幕摹笨蓪?shí)行招標(biāo)承包。[合同下載：荒灘地承包合同書(shū)]

如果依法取得承包“四荒”地的人死亡，其應(yīng)得的承包收益，依照《繼承法》的規(guī)定繼承;在承包期內(nèi)，其繼承人可以繼續(xù)承包。繼承人既可以是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，也可以是本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人。

另外，根據(jù)《關(guān)于進(jìn)一步做好治理開(kāi)發(fā)農(nóng)村“四荒”資源工作的通知》明確要求，“四荒”界定必須通過(guò)政府組織土地行政主管部門會(huì)同有關(guān)部門編制土地分類和劃定土地利用規(guī)劃，“四荒”的范圍、土地類型界定、“四荒”的土地登記和土地開(kāi)發(fā)審批等有關(guān)手續(xù)也將由土地管理部門會(huì)同其他部門共同把關(guān)。對(duì)“四荒”使用權(quán)承包、租賃或拍賣必須嚴(yán)格按程序規(guī)范進(jìn)行，并切實(shí)保護(hù)治理開(kāi)發(fā)者的合法權(quán)益。承包方案要規(guī)定治理開(kāi)發(fā)“四荒”的范圍、期限、方式與程序、估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，明確治理開(kāi)發(fā)的內(nèi)容、要求等，經(jīng)村民會(huì)議或者村民代表大會(huì)通過(guò)，依照有關(guān)土地管理法律、法規(guī)須報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)的，應(yīng)辦理有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)。

“四荒”土地使用權(quán)的變更

承包、租賃、拍賣“四荒”使用權(quán)，最長(zhǎng)不超過(guò)50年。

通過(guò)招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的“四荒”土地使用權(quán)，經(jīng)依法登記取得土地使用權(quán)證書(shū)的，在規(guī)定的使用期限內(nèi)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)。對(duì)于實(shí)行承包、租賃和股份合作方式治理的，可以依法繼承、轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租;對(duì)于購(gòu)買使用權(quán)的，依法享有繼承、轉(zhuǎn)讓、抵押、參股聯(lián)營(yíng)的權(quán)利。

第四篇：土地使用權(quán)申請(qǐng)書(shū)

申請(qǐng)人：

住所地：

法定代表人：（主要負(fù)責(zé)人）姓名、職務(wù)、電話

申請(qǐng)事項(xiàng)：

事實(shí)與理由：

此致

xx人民政府

申請(qǐng)人：

年月日

三、舉一范例供制作時(shí)參考：

土地使用權(quán)申請(qǐng)書(shū)

申請(qǐng)人：xx省xx市xx制藥廠

地址：xx省xx市xx路

法定代表人：xx

申請(qǐng)事項(xiàng)：申請(qǐng)人因引入外資擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，進(jìn)行基礎(chǔ)建設(shè)，現(xiàn)依法申請(qǐng)生產(chǎn)用地8000平方米。

事實(shí)與理由：

申請(qǐng)人是國(guó)家“七?五”計(jì)劃重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展壯大，現(xiàn)已發(fā)展成為以制藥為主，養(yǎng)殖、種殖、貿(mào)易為輔的大型企業(yè)集團(tuán)，成為我國(guó)制藥行業(yè)的排頭兵。為進(jìn)一步擴(kuò)大生產(chǎn)、提高產(chǎn)品質(zhì)量，本廠于1995年與美國(guó)xx制藥公司共同出貴，擬建一條具有國(guó)際先進(jìn)水平的藥品生產(chǎn)線，約需建廠房6座，科研樓一座，外籍科學(xué)家公寓一座，共占地約8000平方米。而目前我廠現(xiàn)有空地僅100多平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足進(jìn)一步擴(kuò)大生產(chǎn)的需要。為了解決這一問(wèn)題，現(xiàn)根據(jù)《xx市國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，特向xx市人民政府上地管理部門提出如下用地申請(qǐng)：申請(qǐng)用地面積為8000平方米，土地位置在本市之內(nèi)，最好能與本廠舊址毗鄰。

以上申請(qǐng)，敬請(qǐng)批復(fù)。

此致

xx市人民政府

申請(qǐng)人：xx市xx制藥廠

法定代表人：xx

第五篇：實(shí)用土地使用權(quán)申請(qǐng)書(shū)

下面關(guān)于土地使用申請(qǐng)書(shū)范文的文章由xiexiebang.com范文大全小編統(tǒng)一整理，希望對(duì)您有幫助。

土地使用權(quán)申請(qǐng)書(shū)

申請(qǐng)人：___________省___________市中航貿(mào)易中心

地址：______省______市______區(qū)______路______號(hào)

法定代表人：趙_________ 職務(wù)：____________

申請(qǐng)事項(xiàng)：申請(qǐng)人因職工缺乏住房，現(xiàn)依法申請(qǐng)生活用地______平方米。

事實(shí)與理由：

申請(qǐng)人自______年成立以來(lái)，現(xiàn)已發(fā)展成為擁有科、工、貿(mào)多種產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，現(xiàn)有職工人數(shù)______人。但自成立時(shí)建有___座住宅樓之外，至今未建新的職工住宅，職工現(xiàn)有平均住宅面積為_(kāi)__平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足現(xiàn)有職工的住房要求，住房問(wèn)題已成為制約申請(qǐng)人進(jìn)一步發(fā)展的一大障礙。為解決申請(qǐng)人生活用地不足，職工居住條件差這一問(wèn)題，申請(qǐng)人根據(jù)《______市國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，特向______市人民政府提出如下用地申請(qǐng)：申請(qǐng)用地面積為_(kāi)_____平方米，土地位置在本區(qū)之內(nèi)，申請(qǐng)人愿與被申請(qǐng)人具體協(xié)議土地使用權(quán)的出讓金。以上申請(qǐng)，敬請(qǐng)批復(fù)。

此致

______市人民政府

申請(qǐng)人：___省___市中航貿(mào)易中心(蓋章)

xiexiebang.com范文網(wǎng)【004km.cn】

法定代表人：趙________________(簽名)

附：1.申請(qǐng)人職工住居面積統(tǒng)計(jì)表1份;

2.申請(qǐng)人員工人數(shù)統(tǒng)計(jì)表1份。