第一篇：關于涉及房地產(chǎn)項目地震安全性評價報告評審有關問題的通知

關于涉及房地產(chǎn)項目地震安全性評價報告評審有關問題的通知

來源： 作者： 時間：2009-09-07

各設區(qū)市地震局：

按照省委、省政府開展作風建設的要求，創(chuàng)新管理和工作方式，轉(zhuǎn)變被動受理為主動服務，不斷提升建設工程地震安全性評價結果審定及抗震設防要求確定行政許可辦理水平，為工程建設單位提供高效、便捷的服務，現(xiàn)將涉及房地產(chǎn)項目地震安全性評價報告評審有關問題通知如下：

一、評審原則

（一）工程所在地設區(qū)市地震部門組織評審的原則；

（二）專家評審組負責的原則；

（三）函審與會審相結合原則；

（四）當?shù)仄赣玫膶＜液褪〉卣鸢踩u定委員會成員相結合評審的原則。

二、評審程序

地震安全性評價報告完成后，由工程建設單位或經(jīng)委托的地震安全性評價資質(zhì)單位報送至工程所在地設區(qū)市地震部門，由工程所在地設區(qū)市地震部門組織專家對報告進行評審，其中省地震安全評定委員會專家不少于1/2。建議采用函審的方式。

評審通過的涉及房地產(chǎn)項目的地震安全性評價報告要向省地震局備案，備案的材料包括：評審會議紀要，修改完成的地震安全性評價報告。

二、評審專家

各設區(qū)市要結合本地實際聘用相關方面的專家，并填報省地震安全評定委員聘用專家申請確定表，于9月20前報省地震安全評定委員會辦公室審核確定。各地地震部門要定期對當?shù)氐膶＜疫M行培訓，及時了解最新的工作成果和技術要求。聘用的專家要涵蓋地震、地震地質(zhì)和工程地震三個專業(yè)，原則每個專業(yè)在當?shù)仄赣?-3人。

三、會審程序

地震安全性評價會審按以下程序進行：

（一）各設區(qū)地震部門根據(jù)項目特點，成立評審專家組，并確定評審專家組組長、會議記錄員;

（二）確定會議時間，并提前三日告知申請人；

（三）承擔地震安全性評價工作的技術負責人對地震安全性評價的現(xiàn)場工作、基礎資料、技術思路和方法、結論以及其他需要說明的問題進行匯報；

（四）評審專家組對匯報內(nèi)容和報告質(zhì)詢；

（五）技術負責人和項目組對專家所提問題答辯；

（六）評審專家組形成評審意見。

四、函審程序

（一）工程建設單位或受委托的地震安全性評價資質(zhì)單位將涉及房地產(chǎn)項目的地震安全性評價報告報送設區(qū)市地震部門，設區(qū)市地震部門組織送專家評審；

（二）專家對報告進行審閱，提出個人書面評審意見；

（三）各設區(qū)市地震部門進行匯總、綜合各專家評審意見，提出相應意見。

五、各設區(qū)地震部門要認真落實通知要求，依據(jù)（GB17741-2005 工程場地地震安全性評價）和《關于印發(fā)地震安全性評價報告評審要點的通知》（中震發(fā)防[2007]92號）的規(guī)定組織評審和培訓，及時公開評審結果，盡快在全省形成地震安全性評價工作質(zhì)量技術保障體系，促進我省地震安全性評價工作的健康發(fā)展。

第二篇：[1992]價費字399號關于發(fā)布地震安全性評價收費項目及標準的通知

關于發(fā)布地震安全性評價收費項目及標準的通知

[1992]價費字399號

1992年8月4日

國家地震局：

根據(jù)《中共中央國務院關于堅決制止亂收費、亂罰款和各種攤派的決定》[中發(fā)（1990）16號]的精神，對你局地震安全性評價收費（地震烈度鑒定費）項目及標準重新進行了審定，經(jīng)全國治理“三亂”領導小組同意，現(xiàn)就有關規(guī)定通知如下：

一、地震安全性評價收費項目、標準及使用范圍，按《地震安全性評價收費暫行辦法》（見附件）執(zhí)行。

二、地震安全性評價工作應遵守國家地震行政主管部門或國家地震行政主管部門與有關職能部門聯(lián)合頒發(fā)的規(guī)定，按照自愿委托、協(xié)商服務的原則進行，所需經(jīng)費由委托任務單位提供。

三、各級具有從事地震安全性評價工作資格的部門或單位，應嚴格執(zhí)行本通知規(guī)定的收費項目和標準，未經(jīng)國家物價局、財政部同意，不得擅自增加收費項目或提高收費標準。

四、收費單位應到物價部門辦理收費許可證，使用財政部門統(tǒng)一印制的收費票據(jù)。

五、各級物價部門和財政部門要加強對收費單位的監(jiān)督檢查，對違反規(guī)定，亂收費、亂開支者，依照有關法規(guī)認真查處。

六、本通知自一九九二年九月一日起執(zhí)行，以前下發(fā)的《關于地震烈度鑒定經(jīng)費暫行辦法》同時廢止。

國家物價局、財政部

附件：地震安全性評價收費暫行辦法

地震安全評價收費暫行辦法

地震安全性評價收費，是承擔地震安全性評價工作的單位受工程建設單位委托進行技術咨詢服務而收取的費用。為了規(guī)定收費行為，體現(xiàn)“自愿互利、有償服務、合理收費”的原則，現(xiàn)做如下規(guī)定：

一、地震安全性評價工作的范圍，包括地震烈度復核、活斷層評價、地震危險性分析、地震小區(qū)劃等工程地震和震害預測工作。

二、地震安全性評價收費的計費內(nèi)容： 1．實際工作消耗（包括交通、旅差、探槽、物探、樣品分析測試、計算、專家評審、儀器設備使用、折舊、材料消耗等）按實行發(fā)生費用和有關規(guī)定計算收取。

2．搜集資料和研究費

第一類：需要做一周以外的野外工作和部分研究工作的項目，收取1000~5000元（外單位持有資料收取費用時，其費用與本單位資料、研究費用合計超過5000元的部分，可另計收）。

第二類：需要做一周以上專項野外工作、觀測和研討的項目，如核電站、高壩水庫、部分鐵路工程、石油工程、化工工程、大型工礦基地及重要城鎮(zhèn)地震設防等的地震安全性評價工作，由委托與承擔任務的雙方，根據(jù)工作任務和要求具體商定。

3．管理費，按1、2兩項費用總額的20%核收。

三、具體收費標準，由委托方與承擔任務單位根據(jù)評價項目工作量大小，按照上述原則協(xié)商議定。

四、每項地震安全性評價工作開始前，由委托方與承擔任務單位雙方擬定工作任務書，并簽訂協(xié)議書或合同。工作結束后，承擔任務的單位向委托單位提交最終工作成果。按前述資料和研究費分類的規(guī)定，屬第一類項目提交“地震安全性評價報告”；屬第二類項目提交“地震安全性評價綜合研究報告”。

五、各地震安全性評價工作收費單位應加強對收費收支的財務管理，做到?？顚Ｓ?，不得挪作他用。

六、本暫行辦法自一九九二年九月一日起執(zhí)行。

第三篇：建筑工程場地地震安全性評價報告的設計應用

建筑工程場地地震安全性評價報告的設計應用

林功?。ǜＶ菔薪ㄖO計院350001）

［提 要］ 對具有重大價值或重大影響的建筑工程進行工程場地地震安全性評價是工程抗震設防工作的一個重要環(huán)節(jié)，提供的安全性評價報告是重大建筑工程抗震設計的重要依據(jù)。本文根據(jù)兩本國家標準《工程場地地震安全性評價》GB17741和《建筑抗震設計規(guī)范》GB50011 的規(guī)定,對建筑工程場地地震安全性評

價報告的設計應用進行歸納與論述，并就應用中存在的問題提出建議。

［關鍵詞］ 工程場地地震安全性評價建筑抗震設計

工程場地地震安全性評價是《中華人民共和國防震減災法》確立的一項法律制度，對保障人民生命財產(chǎn)安全和國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展具有重大意義，在各類建設工程選址和抗震設防要求的確定等工作中發(fā)揮著重要作用。福建省人民政府政府令（第100號）公布了《福建省地震安全性評價管理辦法》，并規(guī)定自2007年11月1日起施行。

對具有重大價值或重大影響的重大建筑工程進行工程場地地震安全性評價是工程抗震設防工作的一個重要環(huán)節(jié)，提供的安全性評價報告是重大建筑工程抗震設計的重要依據(jù)。隨著《福建省地震安全性評價管理辦法》的實施，需要根據(jù)工程場地地震安全性評價報告進行工程抗震設計的項目日益增多，如何正確地理解報告內(nèi)客、準確地根據(jù)報告提供的條件與參數(shù)進行工程抗震設計，是保證重大建筑工程既滿足抗震安全性要求又滿足國家經(jīng)濟條件要求的關鍵，本文根據(jù)兩本國家標準《工程場地地震安全性評價》GB17741和《建筑抗震設計規(guī)范》GB50011 的規(guī)定,對建筑工程場地地震安全性評價報告的設計應用進行歸納與論述，并就應用中存在的問題提出建議。應進行工程場地地震安全性評價的建筑工程

根據(jù)《福建省地震安全性評價管理辦法》的規(guī)定，建筑工程需要進行工程場地地震安全性評價的主要

有以下幾類：

（1）國際或者國內(nèi)主要干線機場航站樓、航管樓（包括塔臺、通信樓）；

（2）功率200千瓦以上的廣播發(fā)射臺、電視臺（包括電視差轉(zhuǎn)臺、電視播控中心、電視發(fā)射塔等）；

（3）容量5萬門以上的長途電話樞紐；

（4）省、設區(qū)市電力調(diào)度中心；

（5）三級醫(yī)院住院部、醫(yī)技樓、門診部;

（6）屬于省重點建設項目的各類救災應急指揮中心；

（7）屬于省重點建設項目的可能產(chǎn)生嚴重次生災害的核工業(yè)和大型重工業(yè)工程；

（8）屬于省重點建設項目的大型影劇院，大型體育場館，大型展覽館、會展中心；

（9）高度100米以上的高層建筑。工程場地地震安全性評價的工作要求及報告的主要章節(jié)

工程場地地震安全性評價是根據(jù)對建筑工程場地和場地周圍的地震與地震地質(zhì)環(huán)境的調(diào)查、場地地震工程地質(zhì)條件的勘測，通過地質(zhì)災害、地球物理、地震工程等多學科資料的綜合評價和分析計算，按照工程類型、性質(zhì)、重要性，科學合理地給出與工程抗震設防要求相應的地震動參數(shù)，以及場地的地震地質(zhì)災

害預測結果。

工程場地地震安全性評價報告的主要章節(jié)包括：區(qū)域的地震活動環(huán)境、區(qū)域地震構造環(huán)境、近場區(qū)地震構造與地震活動性、場地地震危險性概率分析、場地地震工程地質(zhì)條件勘測、場地設計地震動參數(shù)確定、場地震害效應評價等。

3工程場地地震安全性評價報告的應用介紹

3.1 區(qū)域的地震活動環(huán)境

區(qū)域范圍一般取不小于工程場地外延150km，震害資料和工程經(jīng)驗表明，場地地震危險性主要來自于

150km范圍內(nèi)的地震影響，區(qū)域工作范圍取工程場地外延150km可滿足評價要求。

設計人員可以在這個章節(jié)中了解到：

（1）區(qū)域范圍最早記錄到的歷史地震、歷史破壞性地震數(shù)量、最大歷史地震、歷史地震資料完整的年代、以及區(qū)域內(nèi)現(xiàn)代地震觀測臺網(wǎng)記錄的地震資料概況。

（2）地震活動空間分布特征評價，包括不同強度地震發(fā)生的空間分布特征、區(qū)域平均震源深度等。

（3）地震活動時間分布特征評價，包括各地震帶的地震活動期、各活動期的起止年限、未來100年地震活

動水平。

（4）歷史地震影響評價，包括工程場地所遭受到的最大歷史地震影響烈度及烈度的頻次特征。

3.2區(qū)域地震構造環(huán)境

設計人員可以在這個章節(jié)中了解到：

（1）工程場地在區(qū)域大地構造上的位置，對場地所在的大地構造單元的評價。

（2）區(qū)域新構造運動特征，對場地所在新構造分區(qū)單元的活動特征及其與地震活動關系的評價。

（3）區(qū)域地震構造環(huán)境特征，對工程場地所在地質(zhì)構造單元的地震構造環(huán)境特點的評價。

（4）區(qū)域范圍內(nèi)不同震級檔的地震構造標志、區(qū)域發(fā)震構造及特征。

3.3近場區(qū)地震構造與地震活動性

一般情況下，近場區(qū)范圍可以界定為工程場地及其外延25km，特殊情況可適當擴大。

設計人員可以在這個章節(jié)中了解到：

（1）近場區(qū)主要斷層活動性及對工程場地的影響性評價。

（2）近場區(qū)相關的發(fā)震構造及其震級上限的綜合判定。

（3）工程抗震設防所需的活動斷層或發(fā)震斷層的有關參數(shù)。

（4）明確己知的歷史破壞性地震的震中位置和強度。

（5）現(xiàn)代地震觀測臺網(wǎng)記錄的地震資料概況。

（6）地震活動和近場地震構造之間的關系，以及在區(qū)域地震活動趨勢背景下的近場區(qū)未來地震活動水平。

3.4場地地震危險性概率分析

設計人員可以在這個章節(jié)中了解到：

（1）根據(jù)地震構造環(huán)境和地震活動性劃分的潛在震源區(qū)、以及地震動衰減關系，得到的工程場地不同超越

概率下的基巖水平加速度。

（2）工程場地地震動峰值加速度及對應的地震基本烈度。

（3）對工程場地地震危險性起主要作用的潛在震源區(qū)及其的貢獻。

3.5場地地震工程地質(zhì)條件勘測

設計人員可以在這個章節(jié)中了解到：

(1）工程場地的地貌類型。

（2）工程場地類別的判定。

（3）工程場地地面常時微動卓越周期值。

3.6場地設計地震動參數(shù)確定

場地地震動參數(shù)的確定是工程場地地震安全性評價的目標之一，其結果是工程抗震設計的依據(jù)，所以

是設計人員必須重點關注的章節(jié)。

設計人員可以在這個章節(jié)中得到：

（1）場地地表面地震動加速度峰值。

（2）場地地表面地震動反應譜。

（3）設計地震動時程的合成，所提供的人工波文件。

（4）天然地震波的選擇。

根據(jù)有關規(guī)定，小震計算按安評報告反應譜與規(guī)范反應譜的較大值采用，中震、大震計算按規(guī)范反應譜進

行。

3.7場地震害效應評價

場地地震災害是指在地震作用下，建筑工程場地發(fā)生動力破壞的地質(zhì)現(xiàn)象，導致工程地基失穩(wěn)而引發(fā)

地震災害或發(fā)生滑坡、崩塌推倒或淹埋建筑物的地質(zhì)災害。

與上一章節(jié)一樣，場地震害效應評價也是工程場地地震安全性評價的目標之一，其結果直接影響到工

程的選址、抗震設防要求的確定，同樣是設計人員必須重點關注的章節(jié)。

設計人員可以在這個章節(jié)中得到：

（1）砂土地震液化的評估。

（2）軟土震陷的評估。

（3）地震邊坡效應的評估。

（4）地震斷層效應的評判。

（5）有利、不利和危險地段的確認。應用中存在的問題

如上所述，場地設計地震動參數(shù)確定和場地震害效應評價是設計人員必須重點關注的，所以應用中出現(xiàn)的問題也多為涉及這兩個方面的內(nèi)容，主要有以下幾點：

（1）安評報告提供的場地設計反應譜曲線下降段的衰減指數(shù)與《建筑抗震設計規(guī)范》不一致，造成電算程

序無法計算。

（2）按照安評報告提供的場地設計反應譜計算的地震效應比按照《建筑抗震設計規(guī)范》反應譜計算的結果

大很多，甚至超過50%以上。

（3）安評報告提供的地震動時程分析結果與反應譜計算結果相差較大。

（4）有些安評報告沒有地震邊坡效應的評估，或地震邊坡效應評估不充分，缺乏對處于危險地段的邊坡進

行治理的可行性評價。幾點建議

5.1 反應譜的表示形式宜規(guī)準化

《工程場地地震安全性評價》第12.1.2條規(guī)定：反應譜宜以規(guī)準化形式表示。反應譜以規(guī)準化形式表示，可以方便工程抗震設計使用，同時能在一定程度上消除隨機因素所造成的譜值隨周期劇烈變化的不合理性?？紤]到建筑設計單位現(xiàn)有計算軟件的條件限制，建議安評報告給出的建筑抗震設計反應譜采用《建筑抗震

設計規(guī)范》中的標準反應譜的形式，反應譜的形狀參數(shù)應符合該標準第5.1.5條的規(guī)定：

（1）直線上升段，周期小于0.1s的區(qū)段。

（2）水平段，自0.1s至特征周期區(qū)段（水平地震影響系數(shù)最大值α）。max

（3）曲線下降段，自特征周期至5倍特征周期區(qū)段，衰減指數(shù)應取0.9。

（4）直線下降段，自5倍特征周期至6s區(qū)段，下降斜率調(diào)整系數(shù)應取0.02。

5.2反應譜曲線下降段衰減指數(shù)與《建筑抗震設計規(guī)范》不一致的處理

在某些特殊地質(zhì)條件下，安評報告給出的反應譜曲線下降段的衰減指數(shù)與《建筑抗震設計規(guī)范》不一致時（通常為1.0或1.1），可以按規(guī)范規(guī)定的衰減指數(shù)0.9進行計算，但不能直接采用電算結果，應利用程序中的地震作用調(diào)整系數(shù)對地震作用進行調(diào)整。根據(jù)各振型自振周期下的安評報告反應譜與《建筑抗震設計規(guī)范》反應譜地震影響系數(shù)的比值調(diào)整各振型的地震作用，并按照振型分解反應譜法的振型組合原則求得振型組合后的地震作用，這個地震作用與按衰減指數(shù)0.9計算的地震作用的比值即為調(diào)整系數(shù)。顯而易見，這種計算方法較為繁瑣，一般情況下，對于低階振型起主要作用的建筑，亦可直接取結構基本自振周期下的安評報告反應譜與《建筑抗震設計規(guī)范》的反應譜的地震影響系數(shù)的比值作為地震作用計算的調(diào)整系數(shù)來調(diào)整地震效應，經(jīng)多個實際工程的復核驗算表明誤差大至在10%之內(nèi)。

5.3關于反應譜的平臺高度值和特征周期值

安評報告反應譜的平臺高度值（地震影響系數(shù)最大值）是在考慮覆蓋土層條件的影響下，依據(jù)地震危險性分析計算得到的基巖地震動參數(shù)，進行場地地震反應分析計算給出的。由于種種原因，安評報告的反應譜的平臺高度值總是大于《建筑抗震設計規(guī)范》反應譜的平臺高度值，這是造成安評報告反應譜計算的地

震效應比按照《建筑抗震設計規(guī)范》反應譜計算的結果大很多的原因之一。

原因之二是安評報告給出的反應譜特征周期值通常大于規(guī)范反應譜特征周期值，值得注意的是2010版抗震規(guī)范反應譜特征周期值己與《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》8306-2001特征周期值基本吻合，故安評報告

給出的反應譜特征周期值與規(guī)范反應譜特征周期值不應有太大差別。

安評報告反應譜計算的地震效應比按照《建筑抗震設計規(guī)范》反應譜計算的結果大很多的問題，應該引起我們的重視。在烈度七度、設計基本加速度0.1g區(qū)，如果地震效應大50%，實際上已達到0.15g區(qū)的效應。在烈度七度、設計基本加速度0.15g區(qū)，如果地震效應大33%，則已達到烈度八度區(qū)的效應。當工程場地已處于明確的抗震設防區(qū)劃內(nèi)，除非是可能發(fā)生嚴重次生災害的工程、核電站和其他有特殊要求的核設施建設工程，其他工程則不應出現(xiàn)抗震設防要求跨區(qū)劃的誤差。

5.4 關于地震動時程分析

《建筑抗震設計規(guī)范》規(guī)定振型分解反應譜法是基本方法，時程分析法作為補充計算方法，對于規(guī)范特

別規(guī)定的建筑才要求采用彈性時程分析法進行多遇地震下的補充計算。

時程分析一般是針對建筑的規(guī)則性，進行較為準確的計算和撿查是否存在薄弱層、剛度突變等。正常情況下，彈性時程分析計算所得的結構底部剪力的平均值接近或小于振型分解反應譜法求得的底部剪力（但不應小于80%），所以建議安評給出的地震動時程應允許設計單位進行試算，必要時可進行調(diào)整，使之與

振型分解反應譜法的計算結果（底部剪力）較為吻合。

5.5 重視地震邊坡效應的評價

汶川地震災害表明，由于地震引發(fā)地質(zhì)災害造成的建筑物破壞、人員傷亡在這次震害中占有很大的比例。震后修訂的《建筑抗震設計規(guī)范》（2008年版）新增3.3.5條，要求山區(qū)建筑的地基基礎，應注意設置符合抗震要求的邊坡工程，并避開土質(zhì)和強風花巖石邊坡的邊緣；并將第4.1.8條改為強制性條文，要求在陡坡和邊坡邊緣等不利地段建造丙類及丙類以上建筑時，應注意穩(wěn)定性和地震放大作用。規(guī)范的修訂

是為了進一步增強山區(qū)建筑的抗震能力，也說明重視地震邊坡影響的重要性。

當邊坡在地震時可能發(fā)生滑坡、崩塌，邊坡塌滑區(qū)或邊坡塌方影響區(qū)則屬于危險地段，規(guī)范規(guī)定嚴禁建造甲、乙類建筑且不應建造丙類建筑。但由于社會經(jīng)濟的發(fā)展，在邊坡塌滑區(qū)或邊坡塌方影響區(qū)內(nèi)建造建筑物的情況已不可避免，如何對屬于危險地段的邊坡進行綜合治理，其抗震設防標準如何確定，國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范還沒有統(tǒng)一、明確的規(guī)定?？紤]到“大震不倒”的設計原則，這種情況下的邊坡工程在大震時，支護結構不能發(fā)生失效性破壞、邊坡不能發(fā)生滑坡、崩塌是最基本的要求。要滿足這個要求，安評報告對建

筑邊坡地震效應進行完整、全面的評價是十分重要的。

6結束語

建筑抗震三個設防水準是“小震不壞，中震可修，大震不倒”，反思汶川震害，最重要的設防目標應該是“大震不倒”。破壞性地震是一種自然災害，目前還有許多規(guī)律未被認識，建筑抗震設計只能以現(xiàn)有的科學水平和經(jīng)濟條件為基礎，努力減輕地震造成的破壞，避免人員傷亡，減少經(jīng)濟損失。因此，我們必須以具備清晰、完整的建筑抗震設計概念為前提，正確地理解安評報告內(nèi)客、準確地根據(jù)安評報告提供的條件與參數(shù)進行工程抗震設計，才能面對具有很大不確定性的地震災害，實現(xiàn)抗震設防目標。

參考文獻

1.《工程場地地震安全性評價》GB17741-2005

2.《建筑抗震設計規(guī)范》GB50011-2001

3.《工程場地地震安全性評價》宣貫教材盧壽德主編中國標準出版社

本文由福州市建筑設計院林功丁撰寫，引用或轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)載請注明出處，版權必究！

第四篇：房地產(chǎn)估價技術報告評審問題分析及探討

房地產(chǎn)估價技術報告評審問題分析及探討

近日，我省房地產(chǎn)（中介）專家委員會對《房地產(chǎn)估價報告評審表》評審細則進行了規(guī)范，以更利于各估價機構完善房地產(chǎn)估價報告，也方便了各評審人員具體操作。《房地產(chǎn)估價報告評審表》仍采用中國房地產(chǎn)估價與房地產(chǎn)經(jīng)紀學會的統(tǒng)一格式，但對房地產(chǎn)技術報告的評審僅只有在“數(shù)據(jù)來源與確定、參數(shù)選取與運用及計算過程”中提出了要求，也就是依據(jù)“數(shù)據(jù)來源依據(jù)充分或理由充足，參數(shù)選取客觀、合理，理論和現(xiàn)實上有說服力，有必要的分析和過程，計算過程完整、嚴謹、正確”進行評審。根據(jù)《城市房屋拆遷估價指導意見》第二十三條規(guī)定：估價專家委員會應當自收到申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定的估價報告的估價依據(jù)、估價技術路線、估價方法選用、參數(shù)選取、估價結果確定方式等估價技術問題出具書面鑒定意見。所以對房地產(chǎn)估價報告進行專業(yè)技術鑒定，也主要是對其估價技術報告進行技術鑒定，估價報告不存在技術問題的，應維持估價報告；估價報告存在技術問題的，估價機構應當改正錯誤，重新出具估價報告。其實，作為一份完整的房地產(chǎn)估價報告，估價技術報告應是其最核心的部分，如果沒有比較明確的評審要求，對估價機構和評審人員都不利于具體操作，報告評審會有失公允，也會使估價機構難以發(fā)現(xiàn)自身技術報告的缺陷而不求改進。本人經(jīng)過多次參加全省范圍內(nèi)的房地產(chǎn)估價報告的專家評審和司法技術鑒定工作，閱歷過一些估價機構所完成估價報告，結合自身工作經(jīng)驗和相關資料，對房地產(chǎn)估價技術報告存在一些常見問題進行綜述，以供同行參考。

一、估價技術路線和估價方法常見問題及分析

《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中對估價技術報告的要求是應詳細說明估價技術思路，采用的方法及其理由、估價方法的定義。估價人員應熟知、理解并正確運用市場比較法、收益法、成本法、假設開發(fā)法、基準地價修正法以及這些估價方法的綜合運用。但通過調(diào)查各估價機構所完成的報告，常見缺陷有：

（1）報告的技術思路、估價方法描述不清，估價方法也無定義。從估價報告的全局看，從價方法的選用是否正確，此問題很關鍵。選用方法應全面、恰當，是否有合理的說明和理由。不選用的，充分說明理由，選用的，簡述了道理。

（2）只使用了一種估價方法。盡管《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中有規(guī)定對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進行估價，但實際中我們大多數(shù)估價機構所出具的估價報告只采用了一種評估方法。當然，這其中也受到估價對象特殊性和當?shù)毓纼r條件的限制。但現(xiàn)在很多銀行和拆遷管理部門都已明確提出，估價方法還是應選擇兩種以上評估方法，不得隨意取舍；若必須取舍，應在估價報告中予以說明并陳述理由。

（3）能用市場比較法的沒有用。市場比較法適用于同類房地產(chǎn)交易案例較多的估價，有條件選用市場比較法進行估價的，應以市場比較法為主要的估價方法?！冻鞘蟹课莶疬w估價指導意見》第十六條規(guī)定：拆遷估價一般應當采用市場比較法。

（4）有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)的估價沒有選用收益法作為其中的一種估價方法。有些估價機構對賓館、酒店的評估，特別是在拆遷估價報告中對商鋪或門面的評估不采用收益法而采用其它評估方法，致使委托方或有關當事人也會提出疑議。

（5）已明確的估價目的，適宜采用多種估價方法進行估價的，沒有同時采用多種估價方法進行估價。估價方法的選用沒有結合估價對象的特點或不符合有關的規(guī)定。我們評審報告就應就估價方法是否與估價目的、估價對象適用，以確定估價技術路線是否正確。

（6）具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，未選用假設開發(fā)法作為其中的一種估價方法。一些拆遷戶在質(zhì)詢估價機構時經(jīng)常會問到為什么沒有采用假設開發(fā)法？這其實原因很簡單，無論采用何種評估方法的估算結果，都必須是“拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日”的房地產(chǎn)市場價格。

（7）簡單的采用成本法對任何物業(yè)進行進行估價。在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設開發(fā)法進行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。而一些估價人員為了操作方便，一直沿用成本法或重置成本法直接估價，這已不適應市場的需要。

近日，筆著評審過某估價機構完成的對一賓館的拆遷估價報告，該報告技術路線是對土地和建筑物價值分別進行評估，其中地價采用比較法和成本逼近法評估，建筑物價值采用成本法和收益法評估?？此撇捎昧硕喾N評估方法，其實質(zhì)是只有一種評估方法，且沒有堅持房地合一的評估原則，對一份有技術含量的拆遷估價報告而言是不妥的。

二、市場比較法常見問題及分析

市場比較法是估價機構應用得比較多的一種評估方法，基本上大多數(shù)的估價人員都能夠熟練運用。但并不是說，每個人都能將該評估方法做得天衣無逢而無紕漏或瑕疵。盡管各估價機構所使用的市場比較法的格式都不會一致，但其要求或內(nèi)涵應完全一樣的，所以估價人員應嚴格按照要求進行操作，在能使估價結果真正符合市場價值。

（1）可比實例選擇不當或可比實例不符合條件（用途相同、結構相同、所處地段相同）。如：比較實例的價格過高或者過低，交易日期與估價時點相隔過長（不能超過1年的時間，《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和《城市房屋拆遷估價指導意見》對此已有明確規(guī)定），房屋用途內(nèi)涵不一致（如門面與商場鋪面比較），非同一區(qū)域內(nèi)案例比較。

（2）修正系數(shù)的確定沒有充足的理由，修正系數(shù)的取值不統(tǒng)一、不規(guī)范或比較物與參照物相互顛倒。不同性質(zhì)的房地產(chǎn)（如：居住、工業(yè)等），其因素修正時選取的側(cè)重點和權重應不同。

（3）單項修正對可比實例成交價格的調(diào)整幅度超過了20%，或者各項修正對可比實例成交價格的綜合調(diào)整幅度超過了30%。這種可能性主要是因為估價人員在選擇比較案例的不恰當，或者有無意識讓估價結果偏離正常值，手段并不高明而容易讓人產(chǎn)生誤解。

（4）比較修正的方向錯誤。因素修正時，將修正方向搞反，分子分母顛倒，土地未作年期修正；在比較情況說明時判斷有差異應予修正，但在實際計算中未修正。

（5）區(qū)域因素比較修正的內(nèi)涵理解錯誤或區(qū)域因素與個別因素混淆不請。區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項目的選擇沒有結合估價對象與可比實例的差異?？杀葘嵗臓顩r必須是取其在成交日期時的狀況，應與評估對象的特點結合起來。區(qū)域因素與個別因素具體修正因素可參照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》。

（7）比較修正項目有漏項。可比實例的交易情況未說明，非正常交易情況的要進行交易情況修正而未進行修正；交易日期未能修正，日期修正應采用類似房地產(chǎn)的價格變動率或指數(shù)進行調(diào)整，也可根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)價格的變動情況和趨勢作出判斷，給予調(diào)整；建立價格可比基礎時，價格內(nèi)涵不一致，如報價與成交價格、樓盤均價與案例單價、含有房屋裝修的成交價值等明顯不一致時也未作任何修正；付款方式的不同也未作修正；對交易稅費非正常負擔的情況也未能修正等。

（8）間接比較與直接比較混淆不清。這個問題比較隱蔽，一般非專業(yè)水準也很難看出來，所以估價人員避免采用與之相關的比較因素進行修正，而導致結果偏差。

二、收益法常見問題及分析

收益法應該是估價人員比較好使用操作的一種評估方法，一般來說，只要采用資本化率、收益年限等參數(shù)取值合理、凈收益計算無錯誤，評估過程是難以過多挑剔的。當然，收益法也有的銀行明確提出盡量不要估價人員使用的估價方法。所以我們估價人員更應該慎重在使用收益法評估。

（1）收益期限確定錯誤。收益年限的確定未說明來源，一般是因為前面缺少權利描述造成的。收益年限的確定是我們估價人員爭議比較多的一個參數(shù)，在拆遷評估過程經(jīng)常會遇到這個問題。其實在《房地產(chǎn)估價規(guī)范》也有明確規(guī)定：當建筑物耐用年限長于或等于土地使用權年限時，一般直接根據(jù)土地使用權年限確定；當建筑物耐用年限短于使用權年限時，可先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，然后再加上土地使用權年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值，另一種方法是將未來可獲收益的年限設想為無限年，選用無限年的收益法計算公式（凈收益中扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷）。

（2）沒有以客觀收益和正常費用作為價格評估的依據(jù)。出租收益是否穩(wěn)定，對于客觀收益沒有考慮到未來的變化，要分析未來收益變化的趨勢，不能只看當前收益情況?？陀^收益是與類似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益進行比較，若與正?？陀^的情況不符，應進行適當?shù)恼{(diào)整修正，使其成為正?？陀^的，不能僅依據(jù)某一個案例的收入情況確定。

（3）收益的測算錯誤。如果有已出租情況，要根據(jù)租賃合同的約定，分租賃期內(nèi)（采用約定租金）和租賃期外（采用市場租金）兩種情況分別計算；采用比較法求客觀收入時，幾個比較實例應與估價對象有可比性；計算毛收入時套用的天數(shù)錯誤、面積錯誤（應扣減的未扣減）；計算毛收入時未考慮空置率或入住率、出租率（空置也要考慮客觀租金），酒店還要考慮上座率。租賃收入沒有包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。收益法中賓館的自用辦公用房、技術層、設備層、公共大堂等在計算時不能重復計算其收益；不是房產(chǎn)收入的也不能計入房產(chǎn)中，如賓館中床、空調(diào)、桌椅、電視等其它設備設施，不能再單獨計算價值。

（4）正常費用的測算錯誤。費用的測算遺漏了項目或增加了不合理的項目，如直接經(jīng)營型房地產(chǎn)漏扣商業(yè)利潤，以及正常費用中稅金的計算只計算了房產(chǎn)稅而沒有計算營業(yè)稅及其附加和土地使用稅；如將折舊費、土地攤提費、抵押貸款利息、所得稅等也計入扣除項目。對于帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評估，租約期內(nèi)總費用的扣除項目沒有按租賃合同的約定。根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金涵義，若保證合法、安全、正常使用所需的費用都由出租方承擔，應將四項費用全部扣除；若維修、管理等費用全部或部分由承租方負擔，應對四項費用中的部分項目作相應調(diào)整。

（5）資本化率確定錯誤。資本化率的選取未說明求取方法和來源，確定方法簡單；安全利率選取不當，缺少必要的說明（應選用同一時期的一年期國債年利率或一年定期存款年利率）；用途不同的估價對象采用了相同的資本化率；把物價上漲率和經(jīng)濟增長率作為資本化率；未能區(qū)分綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率之間的關系。

三、成本法常見問題及分析

一般來說，由于成本法對舊房的估價更難一些，所以用它來對新房評估更合適。但實際中估價機構在對工業(yè)廠房、在建工程及非收益類公共建筑物常用成本法評估比較適用。也有的在拆遷評估對舊房地產(chǎn)評估時也多采用成本法，這樣計算過程更容易讓人理解和接受，當然其估價結果是否即為市場價值還值得商榷。雖然成本法技術思路比較簡單，但實際中成本法存在有許多問題。

（1）成本應為社會平均成本,即客觀成本。我們評估過程中取費時采用的是項目實際發(fā)生額，應說明是否符合當?shù)噩F(xiàn)時社會一般成本（即要區(qū)分實際成本和客觀成本，采用重置成本，不能用重建成本）；還要根據(jù)市場供求分析來最終確定評估值（體現(xiàn)在經(jīng)濟折舊確定上）。（2）費用構成不完整，漏項或計算公式有錯。成本法應計算的項目包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤、折舊。如：有的報告用成本法估算時缺管理費或正常利稅等。

（3）注意各種物業(yè)的價格構成有無說明。評估抵押價值時的土地價值考慮是否正確（是否包含土地出讓金），建筑物成本采用的重置成本或重置價格及其內(nèi)涵（采用當?shù)毓嫉闹刂脙r格還須進行期日修正）。

（4）成本法計算貸款利息時計息期有錯。因為在一般情況下地價是開始一次性投入的，也就是從一開始投入到工程完工都要計息，而建筑物的投入是在建造期內(nèi)均勻投入的，故計算期應計建造期的一半。計算基數(shù)應為土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用之和。

（5）開發(fā)利潤計算時，不同的利潤率要對應不同的計算基數(shù)。開發(fā)利潤應以上地取得費用與開發(fā)成本之和為基礎，根據(jù)開發(fā)、建造類似房地產(chǎn)相應的平均利潤率水平來求取。銷售利潤率對應的基數(shù)為開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值求取。

（6）銷售稅費的依據(jù)是銷售收入不是成本，稅費的構成是否正確。注意計稅方式是否正確，要結合當?shù)卣嘘P規(guī)定，交易雙方負擔各自應負擔的稅費進行計算，如房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、交易契稅、印花稅等。

（7）折舊計算是否正確。建筑物經(jīng)濟壽命晚于土地使用年限，按建筑物實際經(jīng)過年數(shù)加上土地使用權剩余年限計算折舊。成本法估價中的建筑物折舊，應是各種原因造成的建筑物價值的損失，包括物質(zhì)上的、功能上的和經(jīng)濟上的折舊，而我們多僅只采用直線法求取拆舊額，其實質(zhì)只是建筑物理值減損。無論采用上述哪種折舊方法求取建筑物現(xiàn)值，估價人員都應親臨估價對象現(xiàn)場，觀察、鑒定建筑物的實際新舊程度，根據(jù)建筑物的建成時間，維護、保養(yǎng)、使用情況，以及地基的穩(wěn)定性等，最后確定應扣除的折舊額或成新率。

四、假設開發(fā)法常見問題及分析

對在建工程評估采用假設開發(fā)法是我們估價機構最常用的一種方法，運用此方法應把握待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前后的狀態(tài)，以及投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式，如售租或和自營等，估算結果應為開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值扣除開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費，而我們經(jīng)常發(fā)現(xiàn)有的估價報告對上述項目進行計算時有的就混淆不清。

（1）注意項目必須是有投資開發(fā)和在開發(fā)潛力的房地產(chǎn)。不同類型的房地產(chǎn)還應根據(jù)市場情況分別估算未來市價，其未來的用途應該合法和符合最高最佳使用原則。

（2）察看項目是否齊全是否項目有具體表述和利用計算如風險損失。假設開發(fā)法應計算的項目包括開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值、開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應交稅費，不能遺漏應扣除項，如：不要漏掉買方購買土地、在建工程時應上交的銳金，開發(fā)利潤估算時要注意計算基數(shù)與利潤率的對應，評估毛地時還應扣除拆遷安置費。

（3）看靜態(tài)方法和動態(tài)方法的注意事項。利息計算時，計算基數(shù)中漏項或多項。如：銷售稅費一般不計息）；動態(tài)方法計算時樓價的求取中折現(xiàn)率的確定以及折現(xiàn)系數(shù)的確定要合理，不應考慮投資利息的估算和開發(fā)利潤的估算，靜態(tài)方法不折現(xiàn)。

五、結論

房地產(chǎn)估價報告是估價機構提供中介服務的產(chǎn)品，和其他行業(yè)提供的產(chǎn)品會出現(xiàn)質(zhì)量問題一樣，任何估價機構都不能保證自己的估價報告不會存在質(zhì)量問題，這很正常。

我們審核在各種評估方法計算中，報告關鍵看的還是市場調(diào)查是否充分、掌握資料是否充足、理論支持是否有力、技術含量有多少。至于報告中估價技術思路和估價方法是否正確，估價測算過程中采用的可比案例、各種原始數(shù)據(jù)，以及選擇的各種參數(shù)和系數(shù)是否確有依據(jù)，計算是否正確，估價結果是否合理，應該看報告撰寫過程的需要，嚴格的按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》、《城市房屋拆遷估價指導意見》等要求進行操作。如何保證估價報告的質(zhì)量？最根本的一點，就是正確把握市場，以市場信息為依據(jù)進行評估。在市場經(jīng)濟條件下，絕大多數(shù)的評估都要給出市場價格，所以估價報告所用的案例必須是來自市場的真實案例，不能憑空捏造；各項參數(shù)的確定要依據(jù)市場行情，盡量避免主觀決定；估價結果要貼近市場行情，不能偏差太大。當然，在保證報告質(zhì)量的前提下，如果資料充分、論據(jù)有理、方法得當、計算精確，應該是一份很好的估價報告。要做到這點，就需要估價師平時下功夫去收集、整理市場信息，并將其應用于評估實踐中，這也是防范風險的實質(zhì)性措施。

作為專家評審之需要也好，還是估價機構自我完善也好，房地產(chǎn)估價報告的規(guī)范及審核最終目的是為了進一步提高估價報告質(zhì)量和品牌競爭力，規(guī)避可能出現(xiàn)的風險。各估價機構均應努力加強內(nèi)部管理，特別是通過加強估價報告內(nèi)部審核，實行對估價報告質(zhì)量的有效控制，提升估價人員的專業(yè)技術水平，在估價技術創(chuàng)新進一步加強，在激烈的競爭中求生存和發(fā)展。

第五篇：廣東省關于加強重要工程建設場地地震安全性評價工作的通知

關于加強重要工程建設場地地震安全性評價工作的通知

廣東省人民政府(粵府［2000］20號)

各市、縣、自治縣人民政府，省府直屬有關單位：

為了切實貫徹執(zhí)行《中華人民共和國防震減災法》（以下簡稱《防震減災法》和《廣東省工程建設場地地震安全性評價工作管理規(guī)定》（粵府［1995］85號，以下簡稱《管理規(guī)定》，保證我省重要工程建設場地地震安全性評價（以下簡稱地震安全性評價）工作依法有序地開展，提高城市和重要工程抗御破壞性地震的能力，現(xiàn)就有關事項通知如下：

一、本通知所指的重要工程項目是指《管理規(guī)定》第六條、第七條規(guī)定的必須進行專門地震安全性評價工作的工程項目。（詳見附件）

二、全省工程建設項目必須根據(jù)地震基本烈度或者地震安全性評價結果進行抗震設防。

（１）對不需進行地震安全性評價的工程項目，可直接使用中國地震烈度區(qū)劃圖（1990）所標示的烈度值。己完成地震小區(qū)劃的城市或者開發(fā)區(qū)，由工程所在地的市地震工作主管部門根據(jù)地震小區(qū)劃成果審定地震基本烈度或者地震動參數(shù)等抗震設防要求。

(二)重要工程項目必須根據(jù)地震工作主管部門審定的地震安全性評價結果進行抗震設計。

(三)重要工程項目法人應于項目建議書批準后，委托具有相應資質(zhì)的單位完成地震安全性評價，并將地震安全性評價報告送省、市地震工作主管部門，經(jīng)審查通過取得《重要工程建設場地地震安全性評價審核意見書》（以下簡稱《審核意見書》后，方可交給設計部門作為抗震設計的依據(jù)。

(四)重要工程項目法人或者設計單位在編寫項目可行性評估報告或者初步設計方案時，必須有地震安全性評

價和抗震設計的篇章。在審查工程項目可行性評估報告或者初步設計方案時，工程項目法人應邀請地震工作主管部門參加，以便核查工程地震安全性評價落實情況。

(五)省、市計劃行政主管部門審查工程項目可行性評估報告，省、市建設或者規(guī)劃行政主管部門審批報建、初步設計方案或者設計方案時，需查驗有無地震工作主管部門核發(fā)的《審核意見書》。對必須做地震安全性評價而未做或未取得《審核意見書》的工程項目，各級工程項目審批主管部門不應辦理審批手續(xù)，設計單位不得設計。

(六)超限高層建筑的地震安全性評價，除應按《管理規(guī)定》和本通知執(zhí)行外，還應按建設部的有關規(guī)定執(zhí)行。

(七)對違反有關規(guī)定，應進行而不進行地震安全性評價，或者不按照《審核意見書》的要求進行抗震設防的工程項目法人或者設計單位，由地震工作主管部門依據(jù)《防震減災法》的有關條款予以處罰。

(八)地震工作主管部門應向同級計劃行政主管部門了解轄區(qū)內(nèi)擬建的重要工程項目計劃，以便及時有效地實施監(jiān)督檢查。省、市計劃、建設、規(guī)劃、地震等部門應按照職責分工，積極配合，切實保證本通知的貫徹執(zhí)行，共同做好我省防震減災工作。

二OOO年二月二十二日