第一篇：樓盤(pán)尾房銷(xiāo)售方案

衡陽(yáng)某名苑尾房營(yíng)銷(xiāo)策劃方案

一、待售房源

1#62套（其中7套交了小定、大定）

2#25套（其中5套交了小定、大定）

合計(jì)80套

二、目前面臨的問(wèn)題：

1、客戶(hù)上門(mén)量太少；

2、銷(xiāo)售人員尾盤(pán)銷(xiāo)售積極性不高；

3、缺乏行之有效的宣傳手段；

4、銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)冷淡，給人以售完的感覺(jué)；

5、網(wǎng)上數(shù)據(jù)顯示基本全紅（黃），帶給外界已無(wú)房可售的信息；

三、精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)實(shí)施的必要性：

1、能夠有效精準(zhǔn)打擊片區(qū)內(nèi)同品質(zhì)或與我們競(jìng)爭(zhēng)客源的項(xiàng)目；

2、能夠直接幅射潛在客戶(hù)所在區(qū)域；

3、讓潛在客戶(hù)知曉并認(rèn)知我們的樓盤(pán)；

4、迅速有效的收盤(pán)；

四、解決問(wèn)題需注意的三個(gè)中心點(diǎn)：

1、客戶(hù)上門(mén)；

2、看得見(jiàn)的實(shí)惠；

3、銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)的信心重建；

五、建議方案：

1、5-8個(gè)業(yè)務(wù)派單高手，深入到各社區(qū)、居民樓、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、沿街商鋪；

2、派單區(qū)域特別幅射鐵路單位、家屬區(qū)；

3、派單區(qū)域增加暉暉區(qū)東陽(yáng)渡、茶山坳、酃湖、咸塘各集鎮(zhèn)；

4、銷(xiāo)售人員增加尾盤(pán)銷(xiāo)售的工資性補(bǔ)助300-500元/人；

5、制定一口價(jià)價(jià)目表，一次付款92折，按揭90折，5天付

款并網(wǎng)簽總價(jià)再減10000元（現(xiàn)在我們兩房單位，起價(jià)都在4000左右，跟目前周邊樓盤(pán)在價(jià)格上差距不大，突顯不出價(jià)格優(yōu)勢(shì)）

六、推廣工作：

1、售樓部現(xiàn)場(chǎng)戶(hù)外廣告；

2、現(xiàn)場(chǎng)X展架

3、通過(guò)微信、QQ群人海戰(zhàn)術(shù)營(yíng)銷(xiāo)；

4、加印宣傳單頁(yè)；

七、清盤(pán)目標(biāo)：

3個(gè)月全銷(xiāo)

八、本次推廣廣告要素：

清盤(pán)

90-105㎡面積

首付98000元起，坐享江景現(xiàn)房不是夢(mèng)！

衡陽(yáng)某房地產(chǎn)公司

2013-12-6

第二篇：尾房銷(xiāo)售土地增值稅問(wèn)題匯總

一、尾樓銷(xiāo)售需要繳納土地增值稅

依據(jù)

1、國(guó)家稅務(wù)總局國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)----

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知

（八）、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

本通知自2007年2月1日起執(zhí)行。各省稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)本通知的規(guī)定并結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定具體清算管理辦法。

二、尾樓銷(xiāo)售土地增值稅可以按月繳納

依據(jù)

1、國(guó)稅函〔2004〕938號(hào)---國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅管理工作的通知

（二）、納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的房地產(chǎn)、因分次轉(zhuǎn)讓而頻繁發(fā)生納稅義務(wù)、難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)納稅的情況，土地增值稅可按月或按各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市地方稅務(wù)局規(guī)定的期限申報(bào)繳納。

三、銷(xiāo)售尾樓土地增值稅不需要預(yù)繳

依據(jù)

1、鎮(zhèn)江地稅局三分局

按預(yù)征率先預(yù)征，再進(jìn)行清算，不符合土地增值稅清算管理的規(guī)定，存在同一項(xiàng)目?jī)纱吻逅愕那闆r。

依據(jù)

2、江蘇省地稅局

土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。也就是說(shuō)，土地增值稅是以一個(gè)項(xiàng)目為單位進(jìn)行的清算，對(duì)屬于同一清算單位所發(fā)生的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用是不得從其他的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中扣除，對(duì)同一項(xiàng)目也不能作為兩個(gè)清算單位，所以，對(duì)一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清算后，剩余的房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓不能再單獨(dú)作為一個(gè)清算單位計(jì)算土地增值稅。

第三篇：三元名城尾房銷(xiāo)售策劃

三元名城銷(xiāo)售尾房營(yíng)銷(xiāo)策劃初稿

三元名城的優(yōu)勢(shì)：

1、曲靖連續(xù)兩年被評(píng)為中國(guó)十佳宜居城市

2、曲靖的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、區(qū)位優(yōu)勢(shì)和交通優(yōu)勢(shì)

3、主推西片區(qū)的特點(diǎn)和三元中學(xué)的教學(xué)背景優(yōu)勢(shì)

4、現(xiàn)在第二期，團(tuán)購(gòu)的比較多，師范學(xué)院和曲靖一中的老師——“孟母三遷”的典故；

5、除了上述獨(dú)具特色的優(yōu)勢(shì)外，此次活動(dòng)的特點(diǎn)：

銷(xiāo)售率達(dá)到90%，發(fā)行主流讀者群定位：

1、曲靖部分機(jī)關(guān)單位、企業(yè)、賓館酒店和娛樂(lè)場(chǎng)所、所有出租車(chē)、臨街商鋪和小區(qū)；

2、曲靖各縣市縣城機(jī)關(guān)單位、部分賓館酒店和娛樂(lè)場(chǎng)所、所有出租車(chē)、臨街商鋪和小區(qū)；

3、一些指定客戶(hù)群體；

1、限定期限（即日起至五月八日——包括黃金周看房營(yíng)銷(xiāo)和可能參加房展會(huì)的情況設(shè)訂的時(shí)間），九點(diǎn)五折優(yōu)惠

2、征集套餐送地板等裝修建材等

3、三元名城第二期回饋社會(huì)新活動(dòng)：即日起，預(yù)約報(bào)名并在黃金周每天公開(kāi)抽簽兩戶(hù)特價(jià)房活動(dòng)，每套優(yōu)惠5000至10000元；

4、交房慶典火熱進(jìn)行中：國(guó)慶特價(jià)

三元名城2007年12月交房，從3月起大部分購(gòu)房者已經(jīng)可以看房 樣板房的展示，屆時(shí)將為業(yè)主組織團(tuán)購(gòu)和零售，全現(xiàn)房，買(mǎi)即住！全精裝修，品位生活！

第四篇：樓盤(pán)銷(xiāo)售策劃方案

樓盤(pán)銷(xiāo)售策劃方案

一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介

1、項(xiàng)目基本情況：總建筑面積：28798.94㎡

住宅面積：18835.80 ㎡

商鋪面積：5470.49㎡

可銷(xiāo)售機(jī)動(dòng)車(chē)位：地下113個(gè)(4054.33㎡)建筑密度：29.75 綠地面積：2985.52㎡

綠地率：30.49 容積率：2.61 總戶(hù)數(shù)：320戶(hù)

主力面積：39-59㎡

占地14.69畝，地塊呈條狀弧形

2、項(xiàng)目其他情況:

本項(xiàng)目位于貝森路與東順路交匯處，三環(huán)路蘇坡立交橋內(nèi)側(cè)，處于目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)較火爆的金沙和光華片區(qū)。項(xiàng)目西北面臨三環(huán)路10000平米市政綠化帶，周邊現(xiàn)狀除部分拆遷安置房外，空置土地目前已相繼開(kāi)發(fā)（上成生活館、瑞通凱域、大慶皇冠花園、凱旋城）。

交通

靠三環(huán)路交通方便，一公里范圍內(nèi)有八條公交線路：13、17、32、35、78、84、309、512路。

治安狀況

項(xiàng)目緊臨蘇坡鄉(xiāng)派出所，治安狀況良好。

購(gòu)物與娛樂(lè)

項(xiàng)目500米內(nèi)有大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和北京西單超市，2000米范圍內(nèi)有紅旗超市、互惠超市、麥德隆以及歐倍德建材市場(chǎng)；

海斯凱體育公園、天鵝湖公園、西郊藝術(shù)公園、貝森運(yùn)動(dòng)休閑廣場(chǎng)。

醫(yī)療衛(wèi)生

滿(mǎn)地可醫(yī)院、青羊區(qū)第三人民醫(yī)院、成都市療養(yǎng)院。

學(xué)校教育

四川師范大學(xué)舞蹈學(xué)院、四川行政學(xué)院、西南財(cái)經(jīng)大學(xué)、四川烹專(zhuān)、青羊區(qū)實(shí)驗(yàn)中學(xué)、樹(shù)德中學(xué)分校、青蘇職中、貝森小學(xué)。

金融服務(wù)

項(xiàng)目一公里范圍內(nèi)有中國(guó)工商銀行、建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、成都市商業(yè)銀行、城郊信用聯(lián)社等。

結(jié)論：本項(xiàng)目位置屬于成都市上風(fēng)上水區(qū)域，空氣質(zhì)量好，利于居住。兩面臨路，未來(lái)的餐飲一條街，具有較強(qiáng)的商業(yè)價(jià)值。目前成都市房地產(chǎn)業(yè)所處宏觀市場(chǎng)背景是近年來(lái)最為有利的；同時(shí)，隨著城市發(fā)展進(jìn)程的推進(jìn)，小戶(hù)型房地產(chǎn)作為一種新的房地產(chǎn)類(lèi)型正面臨著空前的市場(chǎng)機(jī)遇與開(kāi)發(fā)前景。成都小戶(hù)型房地產(chǎn)將面臨巨大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

二、市場(chǎng)定位

住宅：

1、自住型消費(fèi)群：（90）

年齡結(jié)構(gòu)：25-30歲的單身貴族；（30）

25-35歲的二人世界；（60）

退休的二人世界；（10）

職業(yè)結(jié)構(gòu)：企業(yè)中、低層工作人員；

購(gòu)買(mǎi)用途：短期過(guò)渡；

購(gòu)買(mǎi)狀況：一二次置業(yè)；

習(xí)慣描述：對(duì)戶(hù)型設(shè)計(jì)和交通狀況有較高要求，對(duì)小區(qū)環(huán)境無(wú)較高要求，習(xí)慣在本區(qū)域工作、生活；

注重條件重要性排序?yàn)椋簝r(jià)格水平、戶(hù)型設(shè)計(jì)、配套設(shè)施及場(chǎng)所、物業(yè)管理、居住氛圍。

2、投資型消費(fèi)群：（10）

年齡結(jié)構(gòu)：35歲以上；

職業(yè)結(jié)構(gòu)：企業(yè)白領(lǐng)及個(gè)體戶(hù)、中層公務(wù)員及退市股民；

購(gòu)買(mǎi)用途：偶爾居住，主要用于投資；

購(gòu)買(mǎi)狀況：二次置業(yè)；

習(xí)慣描述：注重位置、周邊配套及發(fā)展?fàn)顩r，注重條件重要性排序：投資總額、升值潛力、收益的穩(wěn)定性。

3、基本數(shù)據(jù)測(cè)算

（1）以39㎡戶(hù)型為例： 若選擇7成20年銀行按揭貸款，年利率5.508；

單價(jià)3850元/㎡；

總價(jià)款150150元；

首付款45150元；

按揭貸款105000元；

月供款722.715元。

（2）以64㎡戶(hù)型為例：

若選擇7成20年銀行按揭貸款，年利率5.508；

單價(jià)3600元/㎡；

總價(jià)款230400元；

首付款69400元；

按揭貸款161000元；

月供款1108.163元。

-font-weight:normal"> 商鋪

1、定位分析

項(xiàng)目定位為“

內(nèi)光華酒吧，餐飲，娛樂(lè)一條街”,建筑從外觀形態(tài)設(shè)計(jì)體現(xiàn)出現(xiàn)代都市時(shí)尚氣息.一二樓鋪面為4.2米層高,面積50—289平方米不等,可隨意組合適合。商鋪投資者目標(biāo)客戶(hù)定位：選擇定位在中小客戶(hù)，因?yàn)樯鐓^(qū)未來(lái)客流量大、現(xiàn)狀商業(yè)較少，而周邊房地產(chǎn)發(fā)展空間很大，并且該住宅底商的售價(jià)尚有效處在住宅售價(jià)的2-3倍。住宅底商作為市場(chǎng)基礎(chǔ)最成熟的商業(yè)房地產(chǎn)類(lèi)型，很適合個(gè)人投資者。一方面，只要售價(jià)合理，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)比較低，空租率比較低，租金收益可以得到保證；另一方面，如果住宅項(xiàng)目規(guī)模大，居住人口消費(fèi)能力強(qiáng)，其投資收益可以很好得到保證。

2、投資分析

以50㎡一層鋪面為例：

若選擇5成10年銀行按揭貸款，年利率6.12；

單價(jià)8000元/㎡；

總價(jià)款400000元；

首付款200000元；

按揭貸款200000元；

月供款2232.4元；

租金40元/㎡；（目前該片區(qū)底商租金價(jià)）

投資回報(bào)率：約6。

三、銷(xiāo)售計(jì)劃

1、價(jià)格制訂策略：

①低開(kāi)高走；

②平穩(wěn)增長(zhǎng)； ③掃尾期做盤(pán)；

④力爭(zhēng)短平快。

階段

計(jì)劃銷(xiāo)售（套）

所占百分比

（）

住宅櫥衛(wèi)裝修均價(jià)（元/㎡）

優(yōu)惠

第一階段

內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期

10 3600 一次性2 按揭1 第二階段

公開(kāi)發(fā)售期

30 3650 一次性3 按揭2 第三階段

強(qiáng)銷(xiāo)期

30 3700 一次性3 按揭2 第四階段

持銷(xiāo)期

20 3600 一次性2 按揭1 第五階段

掃尾期

10 3600 一次性2 按揭1 合計(jì) 320 100

鋪面銷(xiāo)售進(jìn)度和住宅盡量相同。

需根據(jù)以上銷(xiāo)售計(jì)劃及策略制定資金回籠計(jì)劃及進(jìn)度，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售期限為５－７個(gè)月。

四、廣告宣傳

1．報(bào)紙廣告

優(yōu)點(diǎn)：報(bào)紙媒體傳播的信息理性全面，可以傳播較復(fù)雜的信息；發(fā)行量大，覆蓋面寬；時(shí)間性強(qiáng)，信息傳遞迅速；靈活性高，它可以根據(jù)廣告整體策略的要求，選擇不同的地域進(jìn)行促銷(xiāo)宣傳，而且版面大小可按要求選擇，可用整版、半版、1/4版或通欄版面；享有信譽(yù)，報(bào)紙由于新聞報(bào)道的客觀性，因而記事準(zhǔn)確、真實(shí)，受到社會(huì)的普遍信賴(lài)，報(bào)紙便于受眾收藏。缺點(diǎn)：宣傳費(fèi)用高，有效時(shí)間短；報(bào)紙覆蓋面雖大，但讀者的不確定因素使市場(chǎng)目標(biāo)不明確。

鑒于報(bào)紙的特點(diǎn)，在報(bào)紙上投放廣告最好采用重拳出擊的方式。即周期性的上主流報(bào)紙廣告，且遇到重大事件可抓住機(jī)會(huì)，推出軟文小新聞。

本地一些主流雜志的廣告宣傳，如《居》周刊的封面的形象宣傳，內(nèi)頁(yè)配合詳盡項(xiàng)目軟文分析報(bào)道。

采用夾報(bào)的形式成本相對(duì)較低，但宣傳效果弱于報(bào)紙版面。

2．公交站臺(tái)廣告 目前大多數(shù)銷(xiāo)售成功的樓盤(pán)項(xiàng)目都借助了這一廣告宣傳形式，它的廣告覆蓋面大，持續(xù)周期長(zhǎng)，能夠使客戶(hù)腦中產(chǎn)生深刻印象，吸引客戶(hù)上門(mén)咨詢(xún)，也能做到人們相互的口碑宣傳，拓寬項(xiàng)目的影響力。

3．工地圍墻宣傳畫(huà)

主要以樓盤(pán)工地圍墻墻面作為廣告畫(huà)面載體，不僅美化工地周邊環(huán)境而且也能吸引路人的注意。建議美麗朋城項(xiàng)目工地圍墻廣告宣傳設(shè)計(jì)布圍，應(yīng)突出美麗朋城的整體VI特點(diǎn)，加強(qiáng)LOGO、色彩、文案的視覺(jué)沖擊。

4.條幅廣告

懸掛在樓盤(pán)腳手架或現(xiàn)房建筑物墻壁上的橫幅或直幅，且幅面較大，此類(lèi)條幅面積可達(dá)100平方米以上，以電腦噴繪為主。特別是美麗朋城靠三環(huán)外墻的條幅展示宣傳，能夠清楚展示給三環(huán)開(kāi)車(chē)路過(guò)的客戶(hù)同時(shí)也輻射到對(duì)面蘇坡的居民。

5.網(wǎng)絡(luò)宣傳

申請(qǐng)空間建立項(xiàng)目網(wǎng)站，也可與一些知名的專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站聯(lián)系，通過(guò)其平臺(tái)推廣產(chǎn)品，如搜房網(wǎng)、焦點(diǎn)網(wǎng)等，其資金投入相對(duì)較低。但網(wǎng)絡(luò)有一定局限性，它限制了不上網(wǎng)的客戶(hù)。

6．樓書(shū)設(shè)計(jì)

樓書(shū)又稱(chēng)售樓書(shū)或房地產(chǎn)樣本。它指多頁(yè)裝訂的整體反映樓盤(pán)情況的廣告畫(huà)冊(cè)。

從目前房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售宣傳樓書(shū)來(lái)看，不論從紙張的選用、內(nèi)容的詳實(shí)都具有較高規(guī)格，同時(shí)好的樓書(shū)也能使客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品有更客觀的認(rèn)識(shí)了解，也能做到多個(gè)客戶(hù)傳閱的效果，使資料的的使用壽命更長(zhǎng)。

五、銷(xiāo)售策略

1．傳統(tǒng)銷(xiāo)售模式

即坐銷(xiāo)的形式，通過(guò)廣告的宣傳吸引客戶(hù)電話(huà)來(lái)訪、上門(mén)來(lái)訪，銷(xiāo)售員通過(guò)講解介紹促使下單。銷(xiāo)售員應(yīng)認(rèn)真對(duì)待每一位來(lái)現(xiàn)場(chǎng)的客戶(hù)，為其介紹項(xiàng)目的基本信息情況，并突出項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目同類(lèi)產(chǎn)品進(jìn)行舉例對(duì)比；針對(duì)投資的客戶(hù)應(yīng)引導(dǎo)其投資分析，為客戶(hù)分析投資前景、本區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)、回報(bào)率，消除客戶(hù)異議，建立信任關(guān)系最終成交。

2．直銷(xiāo)模式

印制DM單，通過(guò)二種形式發(fā)送：第一，對(duì)篩選目標(biāo)客戶(hù)如茶樓、寫(xiě)字樓、洗車(chē)場(chǎng)、會(huì)所等，以直投或郵寄的形式發(fā)送宣傳資料。銷(xiāo)售員對(duì)有把握的目標(biāo)客戶(hù)還應(yīng)該進(jìn)行上門(mén)拜訪進(jìn)行深入溝通。第二，銷(xiāo)售員可自行領(lǐng)取資料定點(diǎn)發(fā)送宣傳資料，如在以項(xiàng)目為中心半徑1000M的周遍輻射區(qū)域，在這一區(qū)域人口密集的位置進(jìn)行資料發(fā)送（蘇坡鄉(xiāng)、132廠、財(cái)大片區(qū)）。

3．好鄰居模式

通過(guò)客戶(hù)途徑促使新客戶(hù)購(gòu)房，即老客戶(hù)每介紹一位新客戶(hù)下單，既給予老客戶(hù)已購(gòu)房款1的返點(diǎn)優(yōu)惠，老客戶(hù)多介紹則多優(yōu)惠。4．買(mǎi)房中空調(diào)

通過(guò)廣告媒體宣傳買(mǎi)房中空調(diào)的有獎(jiǎng)促銷(xiāo)活動(dòng)，吸引客戶(hù)上門(mén)看房并促使下單。本活動(dòng)計(jì)劃每月召集已購(gòu)房客戶(hù)30戶(hù)進(jìn)行抽空調(diào)活動(dòng)，中空調(diào)獎(jiǎng)名額為10戶(hù)，另外20戶(hù)送紀(jì)念獎(jiǎng)；抽獎(jiǎng)當(dāng)天現(xiàn)場(chǎng)安排促銷(xiāo)活動(dòng)及文藝表演，營(yíng)造購(gòu)房氣氛，促使當(dāng)天新來(lái)客戶(hù)下單。

四、銷(xiāo)售監(jiān)控

1．對(duì)每月階段銷(xiāo)售量進(jìn)行監(jiān)控

2．目標(biāo)客戶(hù)群的跟蹤分析：定位是否準(zhǔn)確、變化

3．對(duì)付款方式監(jiān)控分析

對(duì)廣告效果，包括創(chuàng)意、認(rèn)知率、來(lái)訪客戶(hù)量進(jìn)行監(jiān)控

4．對(duì)廣告創(chuàng)意、廣告題材的反映進(jìn)行監(jiān)控

5．對(duì)價(jià)格進(jìn)行監(jiān)控，分析目標(biāo)客戶(hù)價(jià)格評(píng)價(jià)反映

6．對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)進(jìn)行分析

7．對(duì)周?chē)?jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)進(jìn)行分析，采取適度對(duì)策。

五、具體工作實(shí)施內(nèi)容及要求

1．市場(chǎng)調(diào)查及研究

①派出調(diào)研人員進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和問(wèn)卷訪問(wèn)

②組織人員調(diào)查同類(lèi)市場(chǎng)，進(jìn)行同類(lèi)物業(yè)比較分析

③數(shù)據(jù)匯編整理，分析

④撰寫(xiě)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 2．市場(chǎng)定位

①項(xiàng)目概況書(shū)：由開(kāi)發(fā)商提供

②產(chǎn)品定位：建筑、配套、結(jié)構(gòu)、戶(hù)型、綠化、道路、會(huì)所、商鋪等

③產(chǎn)品文化定位：產(chǎn)品品質(zhì)、建筑風(fēng)格

④市場(chǎng)目標(biāo)定位：客戶(hù)群定位

⑤價(jià)格定位：成本因素、市場(chǎng)因素、環(huán)境因素

3．銷(xiāo)售關(guān)系準(zhǔn)備及建立

①銷(xiāo)售面積確定

②按揭銀行洽談

③選定廣告公司：實(shí)施策劃思路，表現(xiàn)樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn)

④選定禮儀公司：配合地盤(pán)包裝、宣傳

⑤選定裝飾公司：售樓處及樣板房裝飾

⑥選定宣傳媒體

⑦預(yù)售許可證

4．項(xiàng)目包裝工作

①項(xiàng)目VI設(shè)計(jì)(建議采用美麗朋城，終愛(ài)一生標(biāo)語(yǔ))②地盤(pán)外墻

③售樓處（建議采用在臨近地段租用鋪面裝修或者鋼構(gòu)售樓處，成本預(yù)計(jì)，另行安排）

④地盤(pán)看板

售樓資料準(zhǔn)備 ①售樓書(shū)

②買(mǎi)賣(mài)合同

③價(jià)格表

④銷(xiāo)售流程及買(mǎi)房須知

⑤買(mǎi)房認(rèn)購(gòu)書(shū)

⑥投資置業(yè)指南

⑦物業(yè)管理及裝修標(biāo)準(zhǔn)

5．銷(xiāo)售物料準(zhǔn)備

①樓盤(pán)模型

②全景噴繪圖

③展板

④售樓辦公用品

⑤售樓處保安選聘：代表日后物管形象

6．策劃操作及人員培訓(xùn)

①新聞炒做：視市場(chǎng)動(dòng)態(tài)進(jìn)行宣傳

②房地產(chǎn)展銷(xiāo)會(huì)

③開(kāi)盤(pán)典禮：開(kāi)盤(pán)前一周內(nèi)的包裝活動(dòng)

④人員培訓(xùn)：自我培訓(xùn)（周邊市場(chǎng)感性認(rèn)識(shí)）

講座培訓(xùn)（售樓知識(shí)及方法）

話(huà)術(shù)培訓(xùn)（項(xiàng)目知識(shí)問(wèn)答）

操作培訓(xùn)（模擬交易）

上崗考慮（口試及筆試）7．公開(kāi)發(fā)售

①開(kāi)盤(pán)典禮：展示物業(yè)形象，吸引客戶(hù)，入市

②報(bào)紙廣告：介紹物業(yè)賣(mài)點(diǎn)，制造轟動(dòng)效應(yīng)

③售樓處管理：控制現(xiàn)場(chǎng)氣氛，處理緊急事件

④工作總結(jié)及調(diào)整：確保銷(xiāo)售符合市場(chǎng)實(shí)際

⑤展銷(xiāo)會(huì)：集中銷(xiāo)售，刺激購(gòu)買(mǎi)

⑥咨詢(xún)處開(kāi)展：客戶(hù)登記，沉積客戶(hù)

a)項(xiàng)目強(qiáng)銷(xiāo)

①報(bào)紙廣告：發(fā)布物業(yè)及時(shí)信息，藝術(shù)推介項(xiàng)目

②媒體評(píng)論：見(jiàn)解推介本項(xiàng)目

③客戶(hù)酒會(huì)：進(jìn)行客戶(hù)酒會(huì)，樹(shù)立口碑

④組織看房團(tuán)：有效組織，制造利用團(tuán)購(gòu)效應(yīng)

⑤媒體炒作：為促銷(xiāo)活動(dòng)推波助瀾

⑥銀行現(xiàn)場(chǎng)按揭會(huì)：壯大售樓處氣勢(shì)，利于炒作

⑦售樓處管理：控制售樓氣氛，處理緊急事件

⑧工作總結(jié)及調(diào)整：確保銷(xiāo)售符合市場(chǎng)及項(xiàng)目實(shí)際

8．項(xiàng)目持銷(xiāo)

①看房團(tuán)組織：群體看房，專(zhuān)家講解

②保留單位推出：介紹物業(yè)賣(mài)點(diǎn)，展示物業(yè)形象

③售樓處管理：控制氣氛、處理事故

④封頂儀式：渲染聲勢(shì)，增強(qiáng)信心

⑤新聞炒作：配合項(xiàng)目封頂炒作 ⑥報(bào)紙廣告：保持項(xiàng)目的時(shí)常持續(xù)性

⑦銀行按揭會(huì)：刺激觀望客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)情緒

⑧工作總結(jié)與調(diào)整：確保銷(xiāo)售不與市場(chǎng)脫節(jié)

9．項(xiàng)目掃尾

①售樓處管理：控制售樓氣氛，處理緊急事件

②交房典禮：廣告宣傳，樹(shù)立品牌，以利剩余單位銷(xiāo)售

③工作總結(jié)及調(diào)整

④項(xiàng)目銷(xiāo)售總結(jié)

⑤項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總結(jié)

第五篇：某樓盤(pán)現(xiàn)房銷(xiāo)售方案

某樓盤(pán)現(xiàn)房銷(xiāo)售方案

一、項(xiàng)目基本情況分析

（一）、物業(yè)現(xiàn)狀分析：

“**樓盤(pán)”原系四川博海置業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)修建的商住樓，后經(jīng)法院查封后拍賣(mài)由我公司競(jìng)買(mǎi)取得。該樓盤(pán)已經(jīng)有三十多套物業(yè)被前期預(yù)定戶(hù)認(rèn)購(gòu)，現(xiàn)剩余四十余套向社會(huì)公開(kāi)發(fā)售。該樓盤(pán)存在以下缺陷：1、樓盤(pán)所處的地理位置比較偏僻，與中心城區(qū)距離較遠(yuǎn)，交通不便。2、樓盤(pán)所處地的基礎(chǔ)設(shè)施不足，不通天然氣，沒(méi)有下水管道，城鎮(zhèn)綠化差，整個(gè)街道衛(wèi)生環(huán)境很差。3、該樓盤(pán)是經(jīng)過(guò)司法處置的亂尾樓，在群眾中印象不好。4、大部分優(yōu)質(zhì)房源都已經(jīng)被處置，剩余的待售房源銷(xiāo)售難度大。

（二）、市場(chǎng)環(huán)境分析：

該樓盤(pán)地處農(nóng)村地區(qū)，從銷(xiāo)售市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，存在以下銷(xiāo)售困難：1、該樓盤(pán)與周邊農(nóng)民自建房相比較，價(jià)位偏高。并且周邊自建房數(shù)量較多，對(duì)樓盤(pán)銷(xiāo)售沖擊大。2、五星地區(qū)各村已在規(guī)劃安置小區(qū)，每個(gè)村規(guī)劃300余戶(hù)，每平方米售價(jià)為700到900左右，有兩個(gè)村已經(jīng)征地動(dòng)工。對(duì)比之下，群眾購(gòu)買(mǎi)五星花園的意愿很弱。3、該樓盤(pán)要求現(xiàn)金全款交易，無(wú)法辦理信貸，群眾購(gòu)買(mǎi)力不足，現(xiàn)金支付存在困難。4、樓盤(pán)銷(xiāo)售的基礎(chǔ)價(jià)格已經(jīng)對(duì)外公布，群眾接受溢價(jià)的可能性很低。

二、銷(xiāo)售形式、經(jīng)費(fèi)和基本思路

由公司自行組織銷(xiāo)售，聘請(qǐng)銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人并且授權(quán)委托負(fù)責(zé)人組織一個(gè)銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)，在五星社區(qū)特設(shè)一個(gè)售樓部。由銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人在與公司簽訂的合同范圍內(nèi)包干使用活動(dòng)經(jīng)費(fèi)。針對(duì)該樓盤(pán)的現(xiàn)狀和不足，該樓盤(pán)銷(xiāo)售宣傳重點(diǎn)在于突出現(xiàn)房銷(xiāo)售的優(yōu)點(diǎn)，抓住本樓盤(pán)物業(yè)大產(chǎn)權(quán)的優(yōu)勢(shì)擴(kuò)大對(duì)外界的宣傳，跳出五星社區(qū)的銷(xiāo)售半徑，爭(zhēng)取向城市投資人群和外地來(lái)蒲打工人群、退休人群等等宣傳。

三、銷(xiāo)售價(jià)格及變動(dòng)幅度。

實(shí)行“一房一價(jià)”，詳情可見(jiàn)公司審核確定的五星花園銷(xiāo)售價(jià)格表，變動(dòng)幅度暫定為3%，但是不得低于公司原來(lái)確定的基礎(chǔ)價(jià)格。

四、銷(xiāo)售人員安排及支出經(jīng)費(fèi)預(yù)算。

1、人員安排：

共十人，其中銷(xiāo)售總負(fù)責(zé)人一人，售樓部接待員一人，財(cái)務(wù)后勤一人，樓盤(pán)導(dǎo)購(gòu)一人，司機(jī)一人，外出宣傳員四人，廣告網(wǎng)絡(luò)服務(wù)員一人。

2、支出經(jīng)費(fèi)預(yù)算：

銷(xiāo)售人員工資+差旅費(fèi)津貼+誤餐補(bǔ)助+電話(huà)費(fèi)補(bǔ)助等等約四萬(wàn)元每月。

售樓部場(chǎng)地費(fèi)+辦公器具費(fèi)+煙茶接待費(fèi)等等約三千元每月。

下鄉(xiāng)宣傳、接送客戶(hù)的租車(chē)費(fèi)+車(chē)油費(fèi)等等約一萬(wàn)元每月。

廣告費(fèi)+網(wǎng)絡(luò)設(shè)備費(fèi)等等約一萬(wàn)元每月。

以上支出經(jīng)費(fèi)合計(jì)每年約七十萬(wàn)元。

五、銷(xiāo)售具體措施。

1、組織較大型文娛活動(dòng)，做好廣告設(shè)計(jì)，廣發(fā)宣傳單，加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)現(xiàn)房宣傳，突出樓盤(pán)優(yōu)點(diǎn)。

2、多方開(kāi)展活動(dòng)，利用網(wǎng)絡(luò)等先進(jìn)媒體，針對(duì)城市投資人群、外地來(lái)到壽安工業(yè)區(qū)打工人群和拆遷人群多方做輿論宣傳工作。

3、聯(lián)系、發(fā)動(dòng)五星周邊村、社基層組織宣傳，擴(kuò)大影響力。帶領(lǐng)銷(xiāo)售人員逐村逐社宣傳。

4、提高售樓人員積極性，加大獎(jiǎng)勵(lì)力度。

5、與政府部門(mén)密切聯(lián)系，爭(zhēng)取盡快完善五星場(chǎng)鎮(zhèn)公益設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施，提高五星花園的居住價(jià)值。

6、盡量與銀行、擔(dān)保公司聯(lián)系，爭(zhēng)取以房屋初始產(chǎn)權(quán)辦理購(gòu)房抵押按揭貸款，減輕群眾支付房款壓力。

7、密切與建設(shè)單位聯(lián)系，監(jiān)督工程質(zhì)量，及時(shí)反饋群眾在購(gòu)房活動(dòng)中反映的問(wèn)題，打好品牌戰(zhàn)。

8、安排專(zhuān)人常駐售樓部，接待群眾看房咨詢(xún)。專(zhuān)車(chē)接送購(gòu)房戶(hù)，提高服務(wù)水平。

六、銷(xiāo)售活動(dòng)階段與銷(xiāo)量預(yù)測(cè)和依據(jù)

第一階段任務(wù)：市場(chǎng)考察，樓盤(pán)定價(jià)，初步推銷(xiāo)，摸底登記潛在的購(gòu)房戶(hù)。20xx年11月到20xx年4月（樓盤(pán)竣工之日）。

預(yù)測(cè)銷(xiāo)量：≥總量的10%

依據(jù)：該樓盤(pán)完全竣工后，才能消除亂尾樓的負(fù)面影響，作為現(xiàn)房（毛坯房）和大產(chǎn)權(quán)接受老百姓的考驗(yàn)。突出其優(yōu)勢(shì)吸引群眾。打下溢價(jià)售房的基礎(chǔ)。

第二階段任務(wù)：發(fā)布公告，組織正式開(kāi)盤(pán)，全力組織廣告宣傳。20xx年4月到20xx年11月

預(yù)測(cè)銷(xiāo)量：≥總量的50%

依據(jù)：該樓盤(pán)此時(shí)已經(jīng)完全具備現(xiàn)房的優(yōu)點(diǎn)，可以即買(mǎi)即住，符合周邊群眾的消費(fèi)理念。再加上宣傳力度的加強(qiáng)，可以順利達(dá)到銷(xiāo)售目標(biāo)。

第三階段任務(wù)：定向促銷(xiāo)，市場(chǎng)推廣。20xx年11月到20xx年6月

預(yù)測(cè)銷(xiāo)量：≥總量的70%

依據(jù)：經(jīng)過(guò)前面幾個(gè)階段的銷(xiāo)售以后，大半房源已經(jīng)售出，所以，針對(duì)剩余房源定向促銷(xiāo)，完成銷(xiāo)售目標(biāo)。

第四階段任務(wù)：定向促銷(xiāo)，收尾結(jié)束。20xx年6月到銷(xiāo)售完畢。

20xx-11-9