第一篇：2014年太原房地產(chǎn)分析（定稿）

2014年太原房地產(chǎn)分析回顧2013年的太原樓市，造城市長(zhǎng)耿彥波重回太原：大修路、建地鐵、改造城中村、再造晉陽(yáng)古城...一時(shí)間，太原工程“遍地開花”，給太原古城帶來(lái)了新的活力的同時(shí)，也利好房地產(chǎn)市場(chǎng)。

2013年初，造城市長(zhǎng)耿彥波重回太原。34個(gè)城中村改造項(xiàng)目，以及部分棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，耿市長(zhǎng)做出3三項(xiàng)承諾，一是政府保證拆遷；二是政府的配套條件，城中村改造到哪里，道路、水電氣暖配套到哪里；三是政府創(chuàng)造效益，實(shí)行并聯(lián)審批，提高行政審批效率，限時(shí)辦結(jié)。

太原的誠(chéng)意，引來(lái)了一流房企助力太原的城中村改造。時(shí)至今日，太原的城中村改造拆遷基本完成。

小產(chǎn)權(quán)房在全國(guó)許多大城市普遍存在，隨著房?jī)r(jià)走高，違法違規(guī)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房屢禁不止。2月28日，太原市政府發(fā)布緊急通告，要求起對(duì)全市在建項(xiàng)目進(jìn)行執(zhí)法大檢查，嚴(yán)肅查處違法用地和違法建設(shè)，小產(chǎn)權(quán)房將嚴(yán)禁售出。嚴(yán)禁未取得預(yù)（銷）售許可，以認(rèn)購(gòu)、預(yù)定、排號(hào)、收取定金、預(yù)訂款、吸納會(huì)員、發(fā)放VIP卡等方式變相銷售商品房；嚴(yán)禁違規(guī)組織黨政機(jī)關(guān)、群團(tuán)組織等單位團(tuán)購(gòu)不符合預(yù)售條件的項(xiàng)目；嚴(yán)禁返本銷售或者變相返本銷售商品房；嚴(yán)禁采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房；嚴(yán)禁分割拆零銷售.商品住宅；嚴(yán)禁委托沒有資格的機(jī)構(gòu)代理銷售商品房；嚴(yán)禁以不受限購(gòu)政策限制為由誘導(dǎo)購(gòu)房者購(gòu)買住房；嚴(yán)禁打著保障性住房旗號(hào)銷售非保障性住房。嚴(yán)格禁止以城中村改造、新農(nóng)村建設(shè)名義向社會(huì)出售小產(chǎn)權(quán)房。十個(gè)“嚴(yán)禁”讓太原的樓市陷入“絕境”

據(jù)相關(guān)部門調(diào)查統(tǒng)計(jì)，目前，太原市內(nèi)的在售項(xiàng)目有近300多個(gè)，其中手續(xù)齊全的項(xiàng)目?jī)H70多個(gè)，證件不全的有80多個(gè)，城中村的小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目近130個(gè)，占到在售項(xiàng)目總數(shù)的近半。截至7月底，太原六城區(qū)已有49個(gè)違規(guī)項(xiàng)目被查封。

2013年4月太原啟動(dòng)大規(guī)模道路改造工程：東中環(huán)、西中環(huán)、北中環(huán)、并州路、府東、府西街、南內(nèi)環(huán)東西延長(zhǎng)、千峰北路北段打通工程、長(zhǎng)風(fēng)東街東延??12月26日太原中環(huán)線路正式通車，設(shè)計(jì)時(shí)速60公里，全線無(wú)紅綠燈。11月2日，太原地鐵2號(hào)線破土動(dòng)工，2018年12月，實(shí)現(xiàn)一期線路通車試運(yùn)行。太原城人“地鐵夢(mèng)”將成現(xiàn)實(shí)。

2013年國(guó)家要求嚴(yán)格樓市調(diào)控，太原作為省會(huì)城市也不能坐視不理。政府研究確定2013年我市新建商品住房?jī)r(jià)格增幅低于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實(shí)際增幅。

11月28日，山西太原緊隨各大城市樓市調(diào)控步伐，《并九條》橫空出世。

一，限購(gòu)升級(jí)，單身人員可以作為獨(dú)立家庭購(gòu)房，購(gòu)房年齡從原規(guī)定的18周歲提高到20周歲。凡20周歲以上、有本市戶籍且無(wú)房的單身人員，只能在本市范圍內(nèi)購(gòu)買一套住房。

二，12月居民消費(fèi)價(jià)格漲幅出爐：居全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲2.5%。其中，城市上漲2.5%，農(nóng)村上漲2.5%住價(jià)漲2.8%租金漲4.7%。

三，截止到2013年12月 太原房?jī)r(jià)連漲10個(gè)月均價(jià)達(dá)到每平米6802元。

四，2013市房管局辦理房產(chǎn)抵押登記業(yè)務(wù)達(dá)33415件 金額達(dá)251億，市房管局辦理房產(chǎn)抵押登記各類業(yè)務(wù)總量達(dá)33415件，貸款金額達(dá)到251億元。房產(chǎn)抵押是房產(chǎn)交易的重要組成內(nèi)容，個(gè)人通過(guò)房產(chǎn)抵押貸款，既是短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)實(shí)力不足的無(wú)房者圓住房夢(mèng)的主要途徑，也是有房者實(shí)現(xiàn)住房保值增值功能的重要渠道，近年來(lái)，我市房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)兩成以上的新建商品房開發(fā)都是通過(guò)抵押貸款方式實(shí)現(xiàn)的。絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)通過(guò)抵押貸款這一融資渠道實(shí)現(xiàn)了滾動(dòng)開發(fā)。

五，2014年中國(guó)房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)暴漲。

未來(lái)20年，就算樓價(jià)是下跌的，也是相對(duì)的下跌，而樓價(jià)漲是絕對(duì)的。中國(guó)房?jī)r(jià)難跌大揭密，未來(lái)20年將上漲18個(gè)鐵證。

1、中國(guó)從毛澤東時(shí)代開始就鼓勵(lì)多生多育的政策，這導(dǎo)致中國(guó)變成了全世界人口最多的國(guó)家，因?yàn)槿颂嗔?。中?guó)雖然實(shí)行了計(jì)劃生育。但是由于慣性。人口還有20年的增長(zhǎng)期。人口增長(zhǎng)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。

2、城市人口增多導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，外來(lái)人口以及城鎮(zhèn)鄉(xiāng)人口的不斷涌入，城市的住宅及用地遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了他們的需求。

3、土地是不可再生的。土地稀缺導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。

4、剛需旺盛導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。

5、開發(fā)商技術(shù)革新導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。

6、造房成本上漲導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。

7、拆遷補(bǔ)償無(wú)形增加導(dǎo)致房?jī)r(jià)上。

8、房產(chǎn)稅，各種房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。

9、城市化進(jìn)程拉動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng)：中國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)調(diào)整增長(zhǎng)中，城市化進(jìn)程正在加速，城市化進(jìn)程的加速，必然伴隨大量非城市人口涌入城市。

10、中國(guó)城市正處于大拆大建的高速發(fā)展期房?jī)r(jià)上揚(yáng)不可缺：城市的快速擴(kuò)張，必然導(dǎo)致大拆大建，擴(kuò)張后，需要大量的居住、工作人口相匹配。此外，大拆大建還導(dǎo)致大量的拆遷性需求，并且都是小房換大房，普通房換高檔房。不可能城市擴(kuò)張后，卻無(wú)人進(jìn)駐，而成為一座空城，事實(shí)證明，城市擴(kuò)張到哪里，人口就填滿哪里。

11、經(jīng)濟(jì)發(fā)展離不開房地產(chǎn)，支柱產(chǎn)業(yè)地位仍無(wú)法動(dòng)搖：大城市在幾年前，都是以房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)對(duì)待的，當(dāng)下大城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展走上正軌，房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位雖然不明顯，但仍然在起著舉足輕重的作用。而在二、三、四線城市，房地產(chǎn)仍然是當(dāng)之無(wú)愧的支柱產(chǎn)業(yè)，這就是為什么中央進(jìn)行調(diào)控，地方政府卻不配合的根源所在。對(duì)于二、三、四線城市來(lái)說(shuō)，尤其是三四線城市，產(chǎn)業(yè)薄弱，城市造血功能不足，只有依靠房地產(chǎn)來(lái)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)的開發(fā)，是城市方向的引領(lǐng)者，房地產(chǎn)開發(fā)到哪里，城市就延伸到哪里。

12、房地產(chǎn)成了地方財(cái)政的主要收入來(lái)源：房地產(chǎn)成了地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源，這已經(jīng)是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，我們不說(shuō)房地產(chǎn)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)，單是房地產(chǎn)開發(fā)所需的土地供應(yīng)，就是地方財(cái)政的支撐點(diǎn)，如果缺了土地收入，地方政府的腰包就會(huì)囊中羞澀，減少了財(cái)政收入，就會(huì)影響到地方政府的行政力量、職權(quán)力量

13、奢侈消費(fèi)風(fēng)起云涌，助長(zhǎng)房?jī)r(jià)飚升：盛傳中國(guó)富豪在美國(guó)大把大把燒錢消費(fèi)，“哥什么都沒有，就是有錢”。

14、注意，是控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，不是打壓

15、通脹預(yù)期加大，帶動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng)：CPI在不斷上升，農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格屢創(chuàng)新高，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)看，食品價(jià)格指數(shù)將直接反射到房?jī)r(jià)上?？纯从蛢r(jià)這幾年攀升有多快，像滾雪球似膨脹。物價(jià)指數(shù)的走高，必然帶動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng)，連白菜蘿卜的價(jià)格都在上漲，房?jī)r(jià)沒有不漲的理由。

16、地價(jià)猛漲，催高房?jī)r(jià)：大家只看到房?jī)r(jià)在飛漲，實(shí)際上地價(jià)比房?jī)r(jià)漲得更快。

17、建材價(jià)格攀升，成了房?jī)r(jià)的幕后推手除土地價(jià)格暴漲外，房地產(chǎn)的其他方面的成本也在不斷上升，鋼材、水泥等建材價(jià)格的上漲，成了房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)隱形幕后推手，成本增加，房屋售價(jià)無(wú)疑是會(huì)跟著增加的，并且房?jī)r(jià)的增加比成本增加的系數(shù)高很多。

18、“有房才有家”的傳統(tǒng)守舊思想趕著房?jī)r(jià)上漲

六，短短幾年時(shí)間：太原房?jī)r(jià)為啥上漲這么快

省城住房供不應(yīng)求：據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研顯示，以今年9月為例，太原市的商品房市場(chǎng)整體上呈現(xiàn)量跌價(jià)升的趨勢(shì)。而從太原房?jī)r(jià)網(wǎng)提供的信息來(lái)看，截止到11月3日，二手房均價(jià)為7933元/平方米，環(huán)比上周上漲0.02%。2013年，太原市場(chǎng)上相繼涌現(xiàn)出一些新晉地產(chǎn)項(xiàng)目，為了更快地打開市場(chǎng)，迎合剛需以及改善型居住客戶的需求，部分開發(fā)商大打折扣牌，其中還不乏品牌開發(fā)商。

二手房供應(yīng)量不足：供不應(yīng)求的現(xiàn)象對(duì)二11月2日，長(zhǎng)風(fēng)街文華苑小區(qū)易佳房產(chǎn)一位

經(jīng)紀(jì)人表示，今年省城二手房市場(chǎng)的需求量非常龐大，但供應(yīng)量卻明顯不足。

除了限制五證不全的項(xiàng)目銷售這一原因外，全城正在進(jìn)行大范圍的提質(zhì)升級(jí)改造，不少賣房人對(duì)道路改造后的漲價(jià)預(yù)期值高，捂盤惜售的想法成主流。

多方因素引領(lǐng)樓市走勢(shì)：目前，太原市的房?jī)r(jià)仍然呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)。政府修路、修橋、拆遷、地鐵開工、新的拆遷政策等都是帶動(dòng)地價(jià)上漲的重要因素。

七、2014太原樓市調(diào)控 只有改革才能讓房?jī)r(jià)走出困局

從政策方面看，太原樓市2013年年底，太原樓市限購(gòu)令再出升級(jí)版，無(wú)論是進(jìn)一步抬高商品住宅的購(gòu)買門檻，還是繼續(xù)提高商品住宅貸款的難度，都成為最大的亮點(diǎn)。政策有兩點(diǎn)——一是“不準(zhǔn)漲價(jià)”，另一個(gè)是限購(gòu)“不會(huì)放松”。

不僅房地產(chǎn)，現(xiàn)在鋼鐵、水泥等行業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩嚴(yán)重，也與這個(gè)“壓力”、“動(dòng)力”有關(guān)。

八、2014太原樓市走向：優(yōu)質(zhì)新房受寵持有增值穩(wěn)健

太原樓市眼下依然處于淡季，推盤量劇減，成交量也并不火爆。不論是從選地段還是從選項(xiàng)目方面，購(gòu)房者的要求將更加細(xì)致，開發(fā)商只有使產(chǎn)品更加迎合市場(chǎng)深層次的需求，提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，才能立于不敗之地。

九、2014太原新盤面市：仍將以大牌房企為主導(dǎo)

2013年，太原市對(duì)房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)的嚴(yán)加規(guī)范，“捧紅”了手續(xù)齊全的名企大盤。由于連續(xù)一年的“嚴(yán)懲違建、違規(guī)預(yù)售”，太原市場(chǎng)上十余個(gè)證件齊全的大盤項(xiàng)目已提早完成了全年任務(wù)。

今年3月前后將有新房源入市。在剛剛過(guò)去的一年中，雖然太原房地產(chǎn)市場(chǎng)總體發(fā)展還處于低位運(yùn)行態(tài)勢(shì)，但是銷售額以及銷售面積這兩個(gè)標(biāo)志性數(shù)據(jù)都表現(xiàn)出相當(dāng)幅度的增長(zhǎng)勢(shì)頭，許多樓盤、尤其是大盤的成交量均出現(xiàn)了回升，尤其是那些經(jīng)受住政策影響的知名大盤更是取得了不俗的銷售成績(jī)。

十、2013年年末太原房產(chǎn)市場(chǎng)仍以剛需房為主打

房源入市平價(jià)盤較多，二手房“有效”房源增多。隨著政策難以落實(shí)以及太原實(shí)施細(xì)則一直未出臺(tái)，政策對(duì)二手房市場(chǎng)的影響逐漸削弱，成交量逐步回落至理性水平。

十一、太原眾多開發(fā)商打響年底“促銷戰(zhàn)” 或是購(gòu)房好時(shí)機(jī)

每年年末，眾開發(fā)商都會(huì)通過(guò)形形色色的優(yōu)惠活動(dòng)，打響年底“促銷戰(zhàn)”以促進(jìn)全年的銷量。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，此時(shí)或許是購(gòu)房的好時(shí)機(jī)。

針對(duì)各開發(fā)商年底給出的促銷活動(dòng)，一位地產(chǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，每年年末都是各樓盤完成全年任務(wù)的沖刺時(shí)期。

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，樓盤年末的“促銷戰(zhàn)”可能存在著較多的購(gòu)房機(jī)會(huì)。

一般來(lái)說(shuō)，開發(fā)商冬季都會(huì)面臨著建筑安裝公司催款、銀行貸款的壓力以及年末銷售業(yè)績(jī)的壓力，這會(huì)讓他們短期內(nèi)調(diào)低樓盤價(jià)格。

十二、房?jī)r(jià)高也得買房 剛需買房五大技巧

一，地段第一指標(biāo)：首先是中心區(qū)；其次是次繁華生活區(qū)；再就是CBD區(qū)域和開發(fā)區(qū)。但不管哪種區(qū)域，買房選擇合適自己的地段才是最重要的。

二，小區(qū)配套要合理齊全：小區(qū)內(nèi)停車空間的設(shè)計(jì)，是否合理，是直接對(duì)人們出行造成影響的。監(jiān)控系統(tǒng)，小區(qū)光釬，安防系統(tǒng)??等等設(shè)備是不是齊全，買房子時(shí)也不能忽略這一點(diǎn)。

三，品牌房企值得信賴

在選擇房企方面，大品牌開發(fā)商應(yīng)該成為首選。品牌房企的優(yōu)勢(shì)在于：一，能夠精準(zhǔn)的把握地段價(jià)值，將樓盤的城市價(jià)值挖掘到位，讓樓盤在未來(lái)發(fā)展中更具增值潛力；二，品牌房企承載著筑房責(zé)任心，產(chǎn)品質(zhì)量將得到強(qiáng)有力的保證；三，品牌房企的物管在正規(guī)管理化中已形成讓業(yè)主更貼心更省心的服務(wù)理念，讓業(yè)主收獲更高品質(zhì)的居住感受。

四，樓盤周邊配套要完善

樓盤周邊配套是否完善，直接影響著人們的居家生活。另外一個(gè)重要的原因就是，配套完善的樓盤升值空間才比較大。因此剛需購(gòu)房前，要做好準(zhǔn)備，考慮全面，才能買到自己想要的好房子。

五，戶型非常重要

一個(gè)好的戶型不僅可以讓生活添加便利，更能讓房子有更好的升值空間，在換房的時(shí)候受到市場(chǎng)的青睞。一個(gè)好的戶型具有三大特點(diǎn)，第一，格局方正；第二，偏大面寬、偏小進(jìn)深；第三，采光要好，沒有暗間；第四，房間大小適中。

對(duì)于買房面積，買小在買大，在如今嚴(yán)厲的房產(chǎn)條以及換房成本不斷增加的市場(chǎng)下已經(jīng)不再適合剛需購(gòu)房者，一步到位應(yīng)該成為首選。

中國(guó)房?jī)r(jià)跟開發(fā)商一點(diǎn)關(guān)系都沒有，第一跟貨幣相關(guān)，第二跟規(guī)劃相關(guān)，第三跟政府的配套相關(guān)。

目前中國(guó)開發(fā)商已經(jīng)明顯感覺到銀行給你的按揭貸款開始緊張，取消所有的優(yōu)惠利率。尤其是到年底，資金特別緊。

貨幣偏緊，意味著我們房地產(chǎn)最起碼投資開始出現(xiàn)問題。也就是說(shuō)房地產(chǎn)商分化繼續(xù)持續(xù)。看供應(yīng)，2014年待去化的面積依然會(huì)同比增長(zhǎng)10%?？墒勖娣e在增加，需求在放緩，如果是這樣的話，我們認(rèn)為明年市場(chǎng)要著陸，硬著陸就是最不希望發(fā)生的。

總的來(lái)說(shuō)

第一，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)軟著陸；

第二，行業(yè)總成交面積進(jìn)入中期高位平臺(tái)，因?yàn)橄M(fèi)升級(jí)我們認(rèn)為依然可以維持平臺(tái)整理。

第三，50個(gè)城市是關(guān)注重點(diǎn)，二線城市比一線城市表現(xiàn)更好。

第四，投資客不會(huì)明顯增加。

第五，35歲以下是絕對(duì)的需求的主力，占比會(huì)持續(xù)提升。144平米以上大戶型滯銷依然不會(huì)改變。

第六，一線城市房?jī)r(jià)屬于資產(chǎn)的故事，現(xiàn)金流折現(xiàn)要求帶動(dòng)租金長(zhǎng)期持續(xù)上漲。第七，二三線城市商業(yè)泡沫凸顯，價(jià)格回調(diào)，商業(yè)土地進(jìn)入寒冬。

第八，利率市場(chǎng)化加速，行業(yè)集中度迅速提升。邁入主流開發(fā)商的門檻越來(lái)越高，追趕龍頭的難度越來(lái)越大。

第九，上市開發(fā)商財(cái)務(wù)穩(wěn)健，加杠桿相對(duì)理性，對(duì)抗行業(yè)周期波動(dòng)能力提升，銷售回款質(zhì)量比較差、高位加杠桿這些過(guò)于激進(jìn)中小開發(fā)商將面臨短期償付危機(jī)。

第十，開發(fā)商利潤(rùn)和ROE趨勢(shì)是下滑的，高地價(jià)和資金成本是利潤(rùn)最大殺手，粗放式發(fā)展一去不復(fù)返，開發(fā)商經(jīng)營(yíng)、競(jìng)爭(zhēng)面臨嚴(yán)酷的精細(xì)化考驗(yàn)。

最后，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)進(jìn)入轉(zhuǎn)型新時(shí)代，整個(gè)行業(yè)將會(huì)誕生新的服務(wù)的內(nèi)容。中國(guó)房地產(chǎn)到今天，我認(rèn)為2014年是進(jìn)入下半場(chǎng)開始的元年。

第二篇：太原房地產(chǎn)

太原市場(chǎng)房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告

第一部分 太原市開發(fā)商及代理商調(diào)研

一、太原市十六大開發(fā)商名錄

1、評(píng)定依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)：

近年來(lái)，隨著太原房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫和不斷發(fā)展，越來(lái)越多的開發(fā)商加入了競(jìng)爭(zhēng)的行列。據(jù)太原市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)資料顯示，截至2005年5月，我市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)395家，房地產(chǎn)中介企業(yè)141家。全市房地產(chǎn)上半年投資總額16.5億元，同比增長(zhǎng)46.9%,占全市固定資產(chǎn)投資總額的14%。本篇是對(duì)綜合實(shí)力較強(qiáng)的部分企業(yè)的簡(jiǎn)單分析。資料來(lái)源于：

A前期市場(chǎng)調(diào)研資料匯總

B互聯(lián)網(wǎng)站

C電話調(diào)查

D太原市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)

E太原市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)

通過(guò)對(duì)我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資金、開發(fā)資質(zhì)、員工數(shù)量、開發(fā)規(guī)模、企業(yè)形象等各個(gè)方面及2002年以來(lái)230個(gè)在建在售項(xiàng)目的初步調(diào)研和統(tǒng)計(jì)，我們?cè)u(píng)選出太原房地產(chǎn)行業(yè)16強(qiáng)。

2、八大開發(fā)商列表（30萬(wàn)平米以上）

序號(hào)開發(fā)商名稱開發(fā)資質(zhì)開發(fā)規(guī)模（萬(wàn)平米）主要開發(fā)項(xiàng)目

1山西華龍?zhí)┓康禺a(chǎn)開發(fā)公司壹級(jí)50中輔院小區(qū)、華宜大廈、錦繡苑、騰龍?jiān)?、怡和廣場(chǎng)、東港嘉園

2山西安業(yè)集團(tuán)壹級(jí)50安業(yè)大廈、安江公寓、環(huán)球世運(yùn)村、安靜小區(qū)、安廣小區(qū)、安業(yè)商務(wù)廣場(chǎng)

3山西中保房地產(chǎn)開發(fā)公司壹級(jí)46中保京華城、興華商務(wù)廣場(chǎng)、高爾夫體育休閑中心、中保大廈等

4山西華吉房地產(chǎn)開發(fā)公司貳級(jí)46漪汾華苑、華宇綠洲、華宇國(guó)際

5山西中博房地產(chǎn)開發(fā)公司貳級(jí)43佳地花園、佳地園中苑、榆次佳地花園

6山西陽(yáng)光房地產(chǎn)開發(fā)公司叁級(jí)33陽(yáng)光大廈、陽(yáng)光小區(qū)、陽(yáng)光時(shí)尚公寓、陽(yáng)光地帶 7山西寶地房地產(chǎn)開發(fā)公司叁級(jí)33銅鑼灣廣場(chǎng)

8山西恒實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)公司肆級(jí)31和信商業(yè)廣場(chǎng)

3、八大開發(fā)商列表（17－30萬(wàn)平米）

序號(hào)開發(fā)商名稱開發(fā)資質(zhì)開發(fā)規(guī)模（萬(wàn)平米）主要開發(fā)項(xiàng)目

1山西大唐房地產(chǎn)開發(fā)公司貳級(jí)25大唐智能花園、大唐四季花園、2山西珠琳房地產(chǎn)開發(fā)公司貳級(jí)22珠琳公寓、珠琳國(guó)際、珠琳數(shù)碼大廈、珠琳商務(wù)廣場(chǎng)、怡安公寓

3太原萬(wàn)豐房地產(chǎn)開發(fā)公司貳級(jí)22佳泰花園、國(guó)貿(mào)中心

4山西太重大唐房地產(chǎn)開發(fā)公司貳級(jí)20大唐長(zhǎng)風(fēng)、大唐世家、奧林匹克花園（規(guī)劃中）5山西鑫茂實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司叁級(jí)18鑫茂花苑、鑫茂大廈、世貿(mào)中心

6太原誠(chéng)達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司貳級(jí)18和平苑（一二期）、鑫芳庭院、漪鑫雅園、濱湖豪園 7山西石林房地產(chǎn)開發(fā)公司叁級(jí)17石林苑、奧林花園

8山西銀建房地產(chǎn)開發(fā)公司貳級(jí)17橋東小區(qū)、清風(fēng)居、鼎元時(shí)代中心

第三篇：房地產(chǎn)分析

房地產(chǎn)作業(yè)

32011110100房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)強(qiáng)化市場(chǎng)調(diào)控手段

監(jiān)管部門近期表示，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)更加注重市場(chǎng)和法制手段。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前行政調(diào)控措施產(chǎn)生的效果毋庸置疑，但市場(chǎng)和法制的調(diào)控手段亟待跟進(jìn)發(fā)力。未來(lái)開征資本利得稅、從嚴(yán)征收土地增值稅、調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)等措施都可能進(jìn)入監(jiān)管部門的考慮范疇。此前，呼聲較高的市場(chǎng)手段是開征房產(chǎn)稅，增加房屋持有成本，長(zhǎng)期看可以減少投資者囤積房屋的動(dòng)機(jī)，扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系。但有專家指出，稅法是國(guó)家基本大法，出臺(tái)必須理由充足，程序合法。征收房產(chǎn)稅涉及土地使用費(fèi)的繳納問題，事關(guān)土地制度;開征房產(chǎn)稅需要避免其成為地方政府財(cái)政收入的新支柱，加重普通百姓負(fù)擔(dān);除商品房外，其他各類非商品房如何征收房產(chǎn)稅;此外，存在征稅成本較高，存量房的普查評(píng)估困難等問題。短期內(nèi)，全面開征房產(chǎn)稅難度較大。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)開征資本利得稅，被業(yè)內(nèi)視為遏制投機(jī)性購(gòu)房的重要市場(chǎng)手段和法制手段。在買賣環(huán)節(jié)征稅，根據(jù)交易時(shí)標(biāo)的價(jià)格的高低，按照不同的稅率征收;根據(jù)所持有的年限長(zhǎng)短，對(duì)短期投機(jī)者課以重稅。比如，如果購(gòu)買一套房子是150萬(wàn)元，一年后如果以200萬(wàn)元賣掉，賺的50萬(wàn)元利潤(rùn)就以超過(guò)70%的稅率征稅，即上繳超過(guò)35萬(wàn)元的資本利得稅，這樣炒房的利潤(rùn)空間就大大縮小。

從嚴(yán)清算土地增值稅，也是具有可行性的市場(chǎng)和法制手段，可以在一定程度上抑制房地產(chǎn)企業(yè)的暴利，加大房企囤地捂地成本，促使其加快開發(fā)進(jìn)度、增加市場(chǎng)供給，改善市場(chǎng)供求關(guān)系。同時(shí)，從嚴(yán)征收土地增值稅也會(huì)在一定程度上加大開發(fā)商的現(xiàn)金流壓力，特別是對(duì)那些項(xiàng)目不大、實(shí)力不強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，促進(jìn)其加快銷售回籠資金。

不過(guò)，從房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，改革稅制、打破地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，降低地方政府推高地價(jià)和房?jī)r(jià)的動(dòng)力，才能使房地產(chǎn)調(diào)控政策得到更好的貫徹落實(shí)，從源頭上解決地價(jià)和房?jī)r(jià)居高不下的問題。

此外，專家建議，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大土地市場(chǎng)調(diào)節(jié)的靈活性。如增加保障房建設(shè)用地供應(yīng)，增加普通商品房用地供應(yīng)，減少低密度高端住宅用地供應(yīng)，適當(dāng)提高商品住宅項(xiàng)目的容積率。同時(shí)，政府作為土地市場(chǎng)提供者，可根據(jù)土地市場(chǎng)行情，進(jìn)行逆周期調(diào)節(jié)，保持土地價(jià)格平穩(wěn)。同時(shí)，加快研究保障房的市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)體制，更好地引入民間資金進(jìn)入保障房建設(shè)中來(lái)，提高保障房供應(yīng)數(shù)量。

總之，房地產(chǎn)調(diào)控政策體系龐大而復(fù)雜，監(jiān)管部門應(yīng)適時(shí)研究完善市場(chǎng)和法制手段，減少行政調(diào)控帶來(lái)的負(fù)面效應(yīng)，多管齊下促進(jìn)樓市穩(wěn)定健康發(fā)展。

環(huán)境因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值造成影響的典型案例

我國(guó)在一些房地產(chǎn)方面的訴訟案中，已經(jīng)涉及到了環(huán)境影響評(píng)估。只是由于我國(guó)沒有實(shí)質(zhì)的操作規(guī)程和規(guī)范，使得環(huán)境因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響沒有定量的評(píng)估報(bào)告。例如，北京某開發(fā)公司開發(fā)的一宗房地產(chǎn)項(xiàng)目，由于冬季施工造成的居室內(nèi)氨污染，使業(yè)主的身體健康造成損害。因此，業(yè)主到法院就污染問題進(jìn)行起訴，法院受理了此案。經(jīng)有關(guān)部門檢測(cè)，在住宅樓內(nèi)數(shù)十戶業(yè)主的房間里，空氣中氨的濃度高出有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的十幾倍甚至幾十倍，其原因是冬季施工時(shí)在混凝土中加入含尿素的防凍劑造成的。事件發(fā)生后，開發(fā)商曾采取添置空氣凈化裝置、公開道歉等措施，并可無(wú)條件按原價(jià)退房并雙倍利息向業(yè)主進(jìn)行賠償，但業(yè)主并不同意，因?yàn)闃I(yè)主以較低的期房?jī)r(jià)格購(gòu)買，而現(xiàn)在房屋升值近20%.雙方對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值量存在爭(zhēng)議，那么這宗不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值量到底是多少，需要公正的評(píng)估。這是一個(gè)典型的由于不動(dòng)產(chǎn)受到污染，而使當(dāng)事人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值量產(chǎn)生爭(zhēng)議的案例。

2003年《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》登載了一宗消費(fèi)者因住房受到無(wú)線電波污染而投訴的案例。北京市某區(qū)一個(gè)房地產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)目，由于其地處四環(huán)路的綠化隔離帶附近，又與東三環(huán)的燕莎商圈距離不遠(yuǎn)，所以很多人都購(gòu)買這里具有升值潛力的房產(chǎn)。但入住后不久，很多業(yè)主感覺失眠、頭疼，手機(jī)信號(hào)微弱。經(jīng)有關(guān)無(wú)線電檢測(cè)部門檢測(cè)，發(fā)現(xiàn)該住宅小區(qū)內(nèi)的無(wú)線電波嚴(yán)重超過(guò)正常人能承受的范圍，原因是距離該項(xiàng)目不遠(yuǎn)的地方有一坐北京市某廣播電臺(tái)的發(fā)射塔。很多業(yè)主要求按照升值后的價(jià)格給予退房。

當(dāng)前房地產(chǎn)估價(jià)中環(huán)境影響評(píng)估的現(xiàn)狀

對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)估，我國(guó)沒有特別明確的技術(shù)規(guī)定和操作規(guī)程。在國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局和中華人民共和國(guó)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（1999年2月12日）的第四部分第五條規(guī)定：“估價(jià)人員必須到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，親身感受估價(jià)對(duì)象的位置、周圍環(huán)境、景觀的優(yōu)劣，……，對(duì)估價(jià)對(duì)象及其周圍環(huán)境或臨路狀況進(jìn)行拍照等?！睆倪@條規(guī)定可以看出，估價(jià)規(guī)范對(duì)估價(jià)人員到現(xiàn)場(chǎng)查勘的內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)定，但對(duì)“周圍環(huán)境”的內(nèi)涵沒有進(jìn)一步解釋，只是要求估價(jià)師對(duì)估價(jià)標(biāo)的周圍環(huán)境進(jìn)行拍照，親身感受估價(jià)對(duì)象的周圍環(huán)境和景觀的優(yōu)劣，形成估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象的主觀判斷。多數(shù)估價(jià)報(bào)告和估價(jià)師沒有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的物周圍污染物和污染源進(jìn)行查勘，在估價(jià)報(bào)告中也不包括環(huán)境污染對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值影響的測(cè)算和消除污染物的影響而應(yīng)該花費(fèi)的成本預(yù)測(cè)。

對(duì)于處于污染環(huán)境中已建成的不動(dòng)產(chǎn)，估價(jià)部門和估價(jià)師還沒有相應(yīng)的具體條款和程序進(jìn)行環(huán)境影響分析，并根據(jù)污染程度對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值影響做出判斷。公眾對(duì)此也沒有意識(shí)到在不動(dòng)產(chǎn)受到環(huán)境污染的危害時(shí)，應(yīng)該請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)和估價(jià)師對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，并向造成環(huán)境污染的責(zé)任人提出賠償請(qǐng)求。

樓市調(diào)控政策并未動(dòng)搖

隨著各省經(jīng)濟(jì)三季報(bào)的發(fā)布，京滬等一線城市樓市數(shù)據(jù)也呈現(xiàn)出一縷亮色。分析師認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上行趨勢(shì)已經(jīng)確立。與此同時(shí)，多地調(diào)控仍將延續(xù)小幅收緊的趨勢(shì)。市場(chǎng)整體復(fù)蘇明顯

前三季度，廣東商品房銷售面積5066.48萬(wàn)平方米，同比下降1.4%，但降幅比上半年收窄9.4%。

上海前三季度，上海市新建商品房銷售面積1229.94萬(wàn)平方米，同比下降5.9%，降幅較上月收窄1.9個(gè)百分點(diǎn)。北京全市商品房銷售面積為1146.9萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)25.2%。

“整個(gè)市場(chǎng)確實(shí)是全面復(fù)蘇?！焙细恢脴I(yè)首席分析師龍斌稱，目前幾十個(gè)主要城市成交量回升得比較平穩(wěn)，主要原因在于今年以來(lái)信貸微調(diào)、以剛性需求為主導(dǎo)的成交結(jié)構(gòu)支撐了成交的增長(zhǎng)。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析說(shuō)，目前整體市場(chǎng)復(fù)蘇趨勢(shì)明顯，開發(fā)商積極儲(chǔ)備資金，購(gòu)入土地，四季度也不太可能再出現(xiàn)有力的房地產(chǎn)政策，整體市場(chǎng)上行趨勢(shì)已經(jīng)確立。

調(diào)控政策沒有動(dòng)搖

9月來(lái)，盡管貴陽(yáng)市房產(chǎn)政策出現(xiàn)了部分松動(dòng)，但大多數(shù)樓市政策小幅收緊的趨勢(shì)仍在持續(xù)，其中一線城市尤為明顯：上海開展限購(gòu)政策執(zhí)行情況專項(xiàng)檢查，防止違規(guī)操作；北京進(jìn)一步收緊了限購(gòu)政策，規(guī)定北京戶籍居民購(gòu)房須持第二代身份證；廣州將對(duì)中心城區(qū)個(gè)別異常高價(jià)的住宅項(xiàng)目暫時(shí)采取限售措施。陜西省更是祭出成本大刀，規(guī)定在開發(fā)成本基礎(chǔ)上，房屋最后售價(jià)只能加上10%左右“合理利潤(rùn)率”。

國(guó)務(wù)院總理溫家寶17日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，部署四季度經(jīng)濟(jì)工作時(shí)指出，要堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。

“總體看，調(diào)控政策沒有動(dòng)搖，限購(gòu)限貸的方向沒有改變，地方在沒有違反限購(gòu)前提下根據(jù)自身特點(diǎn)做了一些微調(diào)，調(diào)控基本保持穩(wěn)定?！饼埍笳f(shuō)。

我校周邊房?jī)r(jià)分析

根據(jù)資料顯示，09年時(shí)萬(wàn)年花城地區(qū)房?jī)r(jià)平均15000/平方米，而截止到2012年10月，萬(wàn)年花城五期房屋均價(jià)達(dá)到了35000/平方米。整體上看，我校周邊的房屋價(jià)格呈上漲趨勢(shì)。我校周邊交通比較便利，尤其年底開通地鐵十號(hào)線二期，這在很大程度上方便了居民和學(xué)生的出行。故會(huì)使得更多住戶愿意在此地購(gòu)買房屋作為居住地。加之我校周圍正在進(jìn)行全面建設(shè)，拆遷等活動(dòng)，相信在不久的將來(lái)，定會(huì)縮小城鄉(xiāng)差距，使得花鄉(xiāng)這片區(qū)域與大都市接壤，這樣更會(huì)促進(jìn)居民購(gòu)買房屋。預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)在維持一定水平的同時(shí)小額增長(zhǎng)。

第四篇：房地產(chǎn)分析

針對(duì)近期媒體關(guān)于一些城市以“穩(wěn)增長(zhǎng)”為名擬放松房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的報(bào)道，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞發(fā)言人日前就當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和下一步政策走向等問題強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不動(dòng)搖。（6月5日新華網(wǎng)）

5月，各地樓市成交活躍，當(dāng)月30個(gè)重點(diǎn)城市的新建住宅成交量預(yù)計(jì)將刷新2011年1月調(diào)控后的新高。在房地產(chǎn)投資創(chuàng)新低、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行壓力增大的背景下，被抑制的樓市剛需入市，部分城市放松房地產(chǎn)政策，開發(fā)商以價(jià)換量進(jìn)行促銷，樓市初現(xiàn)“回暖”。但是“回暖”猶如曇花一現(xiàn)，預(yù)計(jì)下一個(gè)高潮是在金九銀十。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，中央房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)放松。5月18日至20日，溫家寶總理在武漢市就經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況進(jìn)行調(diào)研并主持召開河北、遼寧、江蘇、湖北、廣東、陜西六省經(jīng)濟(jì)形勢(shì)座談會(huì)，溫總理指出，要“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購(gòu)政策”。5月23日，溫家寶總理主持國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，再次提出要“穩(wěn)定和嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策”。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部強(qiáng)調(diào)要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸和稅收政策，只針對(duì)首套房的信貸支持和稅收優(yōu)惠政策，表明遏制投機(jī)投資性購(gòu)房需求等調(diào)控措施未變。

投資性需求如今不再是主導(dǎo)，與此同時(shí)，保障房壓市加大了市場(chǎng)供給，對(duì)遏制高房?jī)r(jià)也起到一定作用。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的數(shù)據(jù)顯示，截至今年4月底，全國(guó)已開工城鎮(zhèn)保障性安居工程228萬(wàn)套，基本建成150萬(wàn)套，完成投資2470億元。

但我們不能盲目樂觀，樓市還處于一個(gè)相當(dāng)不穩(wěn)定的狀態(tài)，合理房?jī)r(jià)的目標(biāo)尚未實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控要維持現(xiàn)狀壓力很大。地方政府急需找到拉動(dòng)投資增長(zhǎng)與降低房?jī)r(jià)的最佳結(jié)合點(diǎn)，并杜絕信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

穩(wěn)定和嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策關(guān)系民生大計(jì)。在確保經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的同時(shí)，各地應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行中央的差別化住房信貸、稅收政策和限購(gòu)等措施不動(dòng)搖，以引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)良好秩序的形成，鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的成果。（陳宏）

第五篇：太原周邊騎行路線分析

太原周邊騎行路線分析

最近致力于在太原周邊刷山，現(xiàn)將心得體會(huì)總結(jié)如下： 一.純騎行路線（無(wú)需太多騎行技巧）：

1.天龍山、晉祠：此路線由市中心起僅需30KM，天龍山與晉祠緊鄰，具有很高觀賞價(jià)值，晉祠乃擁有眾多典籍與傳說(shuō)的文化圣地，王家祖先便供奉于此，需門票；天龍山乃國(guó)家森林公園，上有兩處石窟及燃燈寺一座，需門票，約40一張（學(xué)生證可半價(jià)），上山盤山水泥路，約11KM（至山頂），坡度較大，一次登上去具有挑戰(zhàn)性。

2.汾河二庫(kù)：距市中心約25KM，盤山路約10KM，坡度較大，有山體滑坡現(xiàn)象，是事故多發(fā)段，不建議單獨(dú)騎行，山頂有二庫(kù)景區(qū)，景色宜人，門票約40（學(xué)生證可半價(jià)），二庫(kù)景區(qū)有多處分景點(diǎn)，還有自助燒烤。

3.崛圍山（前山）：距市中心約30KM，緊鄰二庫(kù)景區(qū)，位于中北大學(xué)旁，上山約7KM，坡度較大，較為安全，無(wú)門票。

4.生態(tài)園（西客站旁）：距市中心約15KM，上山約6ＫＭ，僅有一小段坡度較大，適合晨練用，無(wú)門票。

奇駿，然后進(jìn)行一般舒適性改裝：隔音、富威導(dǎo)航（多圖）； 6、7月升級(jí)燈光：Q5小系雙光透鏡、霧燈黃金眼、楊杰升高加寬、更換倍耐力225/65/17蝎子胎；

8月10日出發(fā)，經(jīng)317到昌都轉(zhuǎn)318一路西行到珠峰，返回在日喀則尼木縣轉(zhuǎn)小路到羊八井接青藏到西寧，轉(zhuǎn)甘南經(jīng)若爾蓋回川

自行車的日常維護(hù)和保養(yǎng)

一.前言

單車作為機(jī)械設(shè)備，要讓其始終保持良好狀態(tài)，定期的維護(hù)保養(yǎng)是必須的。山地車的使用環(huán)境相對(duì)惡劣，這方面的工作就顯得更加重要，尤其在雨天和泥濘環(huán)境下，維護(hù)工作在騎完后就得盡快進(jìn)行。

各個(gè)部件的相關(guān)廠商都會(huì)提供詳細(xì)的維護(hù)保養(yǎng)說(shuō)明，具體請(qǐng)參閱相應(yīng)文檔。本文講述的是日常普通的清洗和維護(hù)。

二.清洗

當(dāng)單車渾身沾滿了泥漿，線管被污染，不堪使用時(shí)，就需要給自行車洗個(gè)全身澡了。

需要注意的是，自行車中有許多軸承部件，這些部件是非常忌諱水的侵入的，所以在清洗時(shí)，不要使用高壓的水流，凡是有軸承的地方要特別小心。

第1步 首先清洗鏈條，請(qǐng)參閱鏈條的清洗和上油中的清洗部分，不同的是，由于之后馬上要清洗整車，所以不需要把鏈條擦得非常干，把清洗液擦掉就行。

第2步 在容器里準(zhǔn)備好清洗液，廚房使用的洗潔精就可以。不要使用洗衣粉等腐蝕性比較強(qiáng)的品種，雖然洗得干凈，但過(guò)后容易導(dǎo)致螺絲生銹。

第3步 用水管把整車澆濕，使污垢自己回軟脫落，不含軸承污垢又比較頑固的地方，可以使用較大的水壓沖，沖不掉也沒關(guān)系，后續(xù)步驟可以解決它們。

第4步 如果你沒有使用碟剎系統(tǒng)，這個(gè)步驟可以略過(guò)。單獨(dú)用一塊干凈的海綿(碟剎專用)，粘上第二步準(zhǔn)備的還沒用過(guò)的清洗液，清洗碟盤和卡鉗部分。洗完后海綿放在一邊，后面還會(huì)用到。

第5步 用另一塊海綿，粘上清洗液，來(lái)清洗全車表面，包括車首、前叉、車架、剎車(非碟剎)、座墊座桿、變速器、車圈、輻條、曲柄、腳踏、線管等等的表面，之后用水沖凈：

對(duì)于前后變速器一些細(xì)微處，海綿無(wú)法深入的地方，用長(zhǎng)毛刷子粘上清洗液解決：

第6步 用長(zhǎng)柄硬刷處理牙盤盤片、飛輪，先給刷子粘上清洗液，把刷子抵在牙盤和飛輪上，然后轉(zhuǎn)動(dòng)曲柄，轉(zhuǎn)上幾圈后，進(jìn)行前后變速，使鏈條離開原來(lái)所在的牙盤和飛輪位臵，再抵上刷子，把原來(lái)在鏈條下的部位也清洗干凈。最后用水沖凈。

需要注意的是，別讓水流浸入花鼓和中軸，對(duì)于密封做得不太好的產(chǎn)品尤其需要小心。一些密封很差的花鼓不能用這種方法清洗。

第7步 用寬硬刷子處理輪胎表面，將刷子粘上清洗液，依次刷洗輪胎表面，把齒縫中的泥土、石塊等東西清除。最后沖洗干凈。

第8步 用水澆灌全車，除去車上的殘留清洗液。第9步 如果你沒有使用碟剎系統(tǒng)，這個(gè)步驟可以略過(guò)。使用剛才放在一邊的碟剎專用海綿再次清洗碟盤和卡鉗，不要粘已被污染的清洗液，海綿里含有的清洗液就足夠用了。這樣做的目的是，防止在前面清洗過(guò)程中碟盤和卡鉗被重新污染。

第10步 現(xiàn)在，用水把車徹底澆水凈。清洗過(guò)程就結(jié)束了。三.晾曬

把洗干凈的車抬到晾曬的地方，進(jìn)行如下步驟。第1步 雙手舉起車，離地面約二三十厘米，然后放手，重復(fù)幾次，把粘在車上的水珠摔掉。

第2步 有些車設(shè)計(jì)有排水口。舉起前論，使車體與地面幾乎垂直，讓車內(nèi)殘漏的水從五通、車架等處的排水口排出。

第3步 用干抹布把整車擦干，尤其是線材的表面、前叉的管壁，碟剎盤片除外，讓它自然風(fēng)干即可，當(dāng)然你也可以用一塊專門的抹布來(lái)處理它。

對(duì)于快拆的論組，你也可以把輪子拆下，以方便晾曬。注意的是，鏈條要盡量擦干。

如果有太陽(yáng)，在陽(yáng)光下曬一段時(shí)間是比較好的，這有利于鏈條內(nèi)部等細(xì)微處的干燥，只用布是無(wú)法完全擦干的。

待剎車變速線材的外露部分干燥后，調(diào)整剎車變速，松開剎車線和變速線，把處于線管內(nèi)部的線材擦干，繼續(xù)晾干。

四.上油

如果先前拆下了輪子，先把輪組安裝復(fù)位，確保快拆鎖到位。下面上油的地方如果含有軸承，則無(wú)效；軸承保養(yǎng)需要單獨(dú)進(jìn)行。第1步 給變速線管和剎車線管里注油，然后把線管安裝復(fù)位： 第2步 給剎車桿和變速桿(指撥系統(tǒng))的轉(zhuǎn)動(dòng)部位上油： 第3步 給前撥的轉(zhuǎn)動(dòng)部位上油： 第4步 給后撥的轉(zhuǎn)動(dòng)部位上油：

第5步 給鏈條上油，請(qǐng)參閱鏈條的清洗和上油中的上油部分。第6步 對(duì)于自鎖腳踏，給鎖扣部位上油，以防生銹： 第7步 給前叉管壁上油：

最后，擦掉零件表面多余的油，包括鏈條、飛輪、牙盤等地方。

山地車長(zhǎng)途騎行需知

一 〃出發(fā)前的準(zhǔn)備

首先要做的是 ：收集、查閱、整理沿途有關(guān)的各種資料和相關(guān)信息，包括較新版本的地圖、交通圖，沿途的地理、氣象資料等。再根據(jù)你或你的團(tuán)隊(duì)的體力狀況、假期長(zhǎng)短、旅行季節(jié)等因素制定出詳細(xì)的旅行計(jì)劃。一般而言，長(zhǎng)途自行車旅行的最佳季節(jié)為每年的五至十月份為宜（具體要因地制宜）。長(zhǎng)途自行車旅行最好能結(jié)伴而行，因?yàn)槟悴恢涝谕局惺欠裼型话l(fā)狀況，但長(zhǎng)途旅行人數(shù)不宜太多，理想的人數(shù)為3到5人。團(tuán)隊(duì)的力量不容小覷，人數(shù)適當(dāng)在途中可以相互有個(gè)照應(yīng)，騎行也會(huì)更有樂趣。所以說(shuō) 遠(yuǎn)程騎行最好組小團(tuán)，這樣既安全又不減騎行的樂趣。

二 〃所需要的物質(zhì)準(zhǔn)備

山地車遠(yuǎn)程騎行，首先要準(zhǔn)備的就是自行車。如果有條件，最好選用專門為自行車旅行而設(shè)計(jì)的27英寸全地貌車。該類型車一般配有前后車架，能載重150公斤（包括騎行者）以上，避震性能較好，輕便結(jié)實(shí)，能適應(yīng)各種道路狀況。缺點(diǎn)是價(jià)格昂貴，零配件目前在國(guó)內(nèi)較難買到。這大家也不需要擔(dān)心，這可以用性能較好的山地車代替，只要你在山地車上換上一對(duì)公路用山地車胎（價(jià)格一般在150-200元左右）也能達(dá)到全地車的效果。

在出發(fā)前，對(duì)你的自行車性能方面和維修方面要有一定的認(rèn)識(shí)。對(duì)你自行車整體的部件，操作性能要熟悉。對(duì)他人提供的見意可作參考，但在更換零件方面，不要作太大的改變，因?yàn)槊恳粋€(gè)零件都有自己的磨合期，在磨合期間要進(jìn)行不斷的調(diào)試，直至使零件進(jìn)入最佳的狀態(tài)。這需要很長(zhǎng)的時(shí)間，就如軸皮來(lái)說(shuō)，如果想一對(duì)軸皮用起來(lái)順滑，它的磨合期大約是1500-2000公里，在這期間，你有不時(shí)留意，對(duì)玻頂?shù)乃删o要不時(shí)的調(diào)整。另外一個(gè)較為重要的就系你的座包，不要去追求過(guò)貴的，因?yàn)槊咳藢?duì)座包軟硬的適應(yīng)程度都不同，不是越貴的座包，坐起來(lái)就越舒適的。只要坐得舒服，自我感覺良好就可以了！在選擇座包時(shí)，所選的偏軟或硬，這對(duì)你日后使用上都會(huì)帶來(lái)不便。出發(fā)前，你一定要掌握自行車的調(diào)整和修理，包括；補(bǔ)胎、更換車條、更換剎車塊，修理、調(diào)整前中后軸、修理飛輪等。

必備工具：鏍絲刀（十字、一字各一把）、六角匙（4mm、5mm、6mm)、截鏈器、老虎鉗、剎車線、變速線以備用、線匙一個(gè)、自行車便攜式氣筒、補(bǔ)胎工具。具備以上工具基本可以解決一般自行車的問題。

備用工具一般只需帶上兩條備用內(nèi)胎就行啦。

三 〃 所需其它準(zhǔn)備

服裝：如果是在夏季或在較暖和的季節(jié)騎行，最好能購(gòu)臵專門設(shè)計(jì)的短騎行服。它具有保溫、透氣、擋風(fēng)、防雨等功能。騎行褲內(nèi)還有透氣棉墊，防磨且透氣?？蛇m應(yīng)多種氣候條件下騎行。只是價(jià)格比較昂貴。如沒有騎行服，特別是騎行褲時(shí)，可直接穿著有彈力的緊身褲，里面不要再穿著其它服裝，并且在經(jīng)常摩擦的部位涂抹一些能起潤(rùn)滑作用的油脂。夏季騎行應(yīng)做好防曬措施，以免曬傷皮膚。冬季或在氣候較寒冷的地區(qū)騎行時(shí)，除注意保溫外，還要注意防止衣褲或鞋襪過(guò)緊而導(dǎo)致血液循環(huán)不好，引起凍傷的發(fā)生。另外，騎行時(shí)最好戴上頭盔，就算遇到了什么特發(fā)意外都可以保護(hù)頭部。還要準(zhǔn)備一件雨批，除防雨外，還有其他許多用途。

其他裝備：為防風(fēng)吹和小飛蟲侵入眼睛，要準(zhǔn)備好騎行眼鏡。有色的可防強(qiáng)烈的陽(yáng)光照射，無(wú)色的適用于陰天，還有一種淺黃色的專門適用于夜間。眼鏡要選一些曲光度較好的眼鏡，如何選擇曲光度好的眼鏡呢，方法很簡(jiǎn)單，只要選擇一個(gè)直立的物體，比如門的邊等等，閉上一只眼，拿起眼鏡左右晃動(dòng)，從你通過(guò)鏡片看到直立的物體是否有變型，變型越大就表明這眼鏡的曲光度越差，反之越好。眼鏡的曲光度好壞會(huì)影響你的眼部，如果長(zhǎng)時(shí)間配戴，會(huì)對(duì)眼部造成損害。另外騎行眼鏡會(huì)有放大和減速的效果，用者配戴時(shí)要小心，需要一段時(shí)間的適應(yīng)。一些必備的藥物是要有備的。

四〃在騎行途中要注意的問題

首先是騎行速度問題。騎行速度要根據(jù)全隊(duì)的身體狀況、路途遠(yuǎn)近和假期長(zhǎng)短來(lái)決定。一般來(lái)說(shuō)；如果路面平坦，每小時(shí)騎行20公里左右。山地或丘陵地形，每小時(shí)騎行10到15公里左右較為合適。每天騎行的時(shí)間，在開始的3天到一周內(nèi)，不宜太長(zhǎng)，騎行120到130公里較為合適。身體適應(yīng)后，每天增加20到30公里，也不會(huì)有太大的問題。對(duì)于初學(xué)者上坡路段是比較艱難的，特別是三公里以上的長(zhǎng)坡路段。上坡的快慢不單由各人體力決定，而且對(duì)自行車的速比調(diào)校快慢有關(guān)的。初學(xué)者不像專業(yè)選手那樣可以合理利用自己的體力和速比去上坡，所以在上坡時(shí)要學(xué)會(huì)用車流動(dòng)的慣性去上坡，也就是說(shuō)車向前走，它是有一個(gè)向前的慣性的，在踩腳踏的時(shí)候不要用死力去踩，只要順著那慣性去踩就行啦。如果你踩的時(shí)候感覺過(guò)重，你可以調(diào)輕一檔，后之調(diào)重一檔。在上坡時(shí)，就算累如果沒有必要就不要下車推車，因?yàn)橐惠v車在踩的時(shí)候最慢也有6-9公里時(shí)速，但人的步行速度只有3-5公里的時(shí)速，另外人在推車期間，除了雙腿要支撐整個(gè)人的身體重量外，還要用雙手去推動(dòng)自行車，這樣也會(huì)加重自身的勞累。

長(zhǎng)途騎行后兩腳會(huì)充血腫脹。休息時(shí)要平躺，盡可能把腳墊高，以促使血液循環(huán)。如有坡度不大的斜坡，也可頭朝下地躺下休息片刻或把腳放在自行車上休息一下。

夏季，由于氣溫太高，白天騎行體力消耗極大，容易中暑等，不宜騎行。最好選擇在早晚騎行。

如必須露宿時(shí)，應(yīng)隨身帶一個(gè)防潮墊。換上干燥的衣褲，穿上雨衣，躺在防潮墊上。并且時(shí)間不宜過(guò)長(zhǎng)。切不可穿著汗?jié)竦囊路偷仉S意躺臥。

在比較干燥的地區(qū)騎行時(shí)，應(yīng)在鼻腔內(nèi)涂抹一些油脂，避免鼻腔干燥，保障呼吸順暢。夏季騎行時(shí)，如感到頭暈頭痛、全身無(wú)力、煩躁心慌、惡心嘔吐、舌干口渴、出虛汗、心跳加快等癥狀，要迅速到陰涼處躺下休息，馬上服用一些十滴水。等身體恢復(fù)后在逐漸活動(dòng)。切記不可用扇風(fēng)法降溫。

冬季騎行時(shí)，如感到皮膚發(fā)癢、紅腫、麻木甚至起水皰時(shí)，要盡快用凍瘡膏輕輕涂抹并做好局部保溫。切不可因發(fā)癢而使勁搓揉。

長(zhǎng)途自行車旅行時(shí)，一定要注意飲食衛(wèi)生，否則半路病倒，自己遭罪不說(shuō)，還會(huì)連累同伴。

長(zhǎng)途騎行，感到身體疲勞，腿腳乏力時(shí)要及時(shí)休息調(diào)整。否則因控制能力下降，容易造成翻車、撞車事故。

這些只是一些入門的基本準(zhǔn)備，其實(shí)山地車長(zhǎng)途騎行最需要的是一顆堅(jiān)毅的心！

騎行建議第一次不要騎太遠(yuǎn)

頂天騎上200多km 可以嘗試騎到濰坊

...提前預(yù)訂計(jì)劃

就像出去旅游 先找到住的地方

建議不要用帳篷

因?yàn)?搭帳篷也要找地方

比較麻煩

去山西.西藏 必須買山地 因?yàn)?你不知道路況怎么樣 不平的騎公路車 會(huì)很傷車子的多買幾個(gè)車上掛的包 因?yàn)槟阋獛蛩?/p>

.食品（水一定要帶夠）背上一個(gè)雙肩背包 盡量少的帶東西

沒用的一定不帶 有用的按照量帶。

最好后邊能有跟車的防止騎不動(dòng)了 或者出什么意外

記得帶上自行車的維修工具

就是一個(gè)小工具包 加上一個(gè)氣管 以及一些常用備件 比如 補(bǔ)胎的 還有螺絲 走之前一定 檢查好沒有隱患.擰緊所有螺絲再走

推薦買帶碟剎的車子 你走的比較遠(yuǎn) 閘皮的 不夠結(jié)實(shí)

如果住帳篷 一定要買睡袋 和防潮席 有一次我忘帶了 凍了我一晚上..騎行 要買騎行衣（最好保暖的）

和頭盔 帶上個(gè)口罩

或者頭罩 秋天刮風(fēng)很猛 再帶個(gè)風(fēng)鏡 如果夜里也騎 記得買手電 能卡在車把上的 能照個(gè)100~200M 左右的（買200~400多塊錢可調(diào)焦的）要帶夠電池

要列好計(jì)劃

一天要騎多少

一般人的平均速度 定在25km/h盡量多騎 晚上必須要有住的地方 最好提前定好

起的時(shí)候 注意保持勻速

盡量不要到交通擁堵的地方 會(huì)很浪費(fèi)時(shí)間的一定要按計(jì)劃騎

騎行時(shí)候要注意安全 按照規(guī)章制度騎 走國(guó)道要注意 汽車 安全第一