第一篇：房地產(chǎn)形勢分析

XX市1—5月份房地產(chǎn)

市場形勢分析

一、1-5月房地產(chǎn)開發(fā)的基本情況

今年以來，我市狠抓重點項目建設(shè)，著力推進發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整。國內(nèi)房地產(chǎn)政策調(diào)控更加嚴格，刺激性政策減退，我市房地產(chǎn)業(yè)面臨資金困難、土地、勞動力成本上升等一系列問題，對我市房地產(chǎn)銷售平穩(wěn)運行產(chǎn)生一定影響。

（一）1-5月份以來房地產(chǎn)開發(fā)情況

房地產(chǎn)銷售情況：1-5月份，我市房價總體繼續(xù)回落。據(jù)統(tǒng)計，我市開發(fā)房地產(chǎn)項目共59個。2012年1-5月份，銷售住宅869套;商品房銷售面積85244.59平方米；商品房銷售額30733萬元。其中商品房銷售平均價格多層為2600元左右，小高層為2800元左右，高層為3100元左右(該統(tǒng)計數(shù)字未含“兩改造”項目)，具體情況如下：

XX市1—5月份商品房銷售統(tǒng)計表

銷售呈減緩態(tài)勢。主要原因：房地產(chǎn)調(diào)控政策效果進一步正在深化。

1-5月，房地產(chǎn)新開工面積376390平方米，商品房和商品住宅新開工項目個數(shù)10個，投資總規(guī)模556320萬元;房地產(chǎn)施工面積 1420810平方米，商品房和商品住宅在建項目個數(shù)41個。

（二）1-5月份以來房地產(chǎn)購置土地面積情況

房地產(chǎn)開發(fā)商今年購置土地的宗數(shù)5宗，面積160畝。資金總額1521萬元。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)資金來源情況

房地產(chǎn)企業(yè)資金來源為自籌資金。通過銀行貸款、商品房預(yù)算款、自有資金等方式籌資。面臨的主要問題：受國家政策調(diào)控的影響，房地產(chǎn)企業(yè)貸款難，融資難。企業(yè)尋求擔保困難。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)效益情況

大多數(shù)開發(fā)商反映，房地產(chǎn)企業(yè)效益與前幾年同期相比，呈現(xiàn)不景氣，低迷的狀態(tài)。

二、存在的主要問題及原因

（一）國家宏觀調(diào)控制約。受限購、首付比例提高、國家調(diào)控房價影響企業(yè)投資信心等調(diào)控政策的影響。2012年1—5月房地產(chǎn)市場較去年發(fā)展出現(xiàn)低迷狀況，開工普遍放緩，我市有些房地產(chǎn)已竣工兩期，嚴重影響了房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)進度。

（二）資金鏈中斷。近來，受非法集資的影響，開發(fā)商資金鏈中斷，部分房地產(chǎn)企業(yè)已停工。

（三）銷售形勢不景氣。2011年是城建三年大提升的第一年，發(fā)展勢頭猛。投資旺盛，大量的開發(fā)商到XX市開發(fā)地產(chǎn)項目，出現(xiàn)了商品房一定的過剩。我市很多商品房由多

層變?yōu)楦邔?，高層的開發(fā)成本高，銷售價格相對高。致使剛性需求者無經(jīng)濟能力購買。

三、下步房地產(chǎn)走勢分析

我市商品房有發(fā)展的潛力和機遇。一是目前我們處于城建三年大提升的第二年，規(guī)劃建設(shè)正在加強，投資需求旺盛，具有保持增長的潛力。二是全市上下謀發(fā)展的積極性高。近幾年，全市形成了抓重點項目建設(shè)的高潮。各地實現(xiàn)較快發(fā)展的決心大，上項目的積極性高。三是近期國家放貸政策放松，銀行存款準備金率下降0.5%，將有利于商品房的銷售，帶動開發(fā)商的資金流轉(zhuǎn)。

綜合而言，抑制房價上漲與支撐房價的諸多因素并存，預(yù)計房產(chǎn)價格短期內(nèi)在政策調(diào)控下難以快速上漲，小幅回落概率較大。

第二篇：分析目前房地產(chǎn)形勢

分析目前房地產(chǎn)形勢：

從目前房產(chǎn)銷售情況來看，國家房地產(chǎn)政策方面的影響是普遍的，所有房地產(chǎn)行業(yè)都受到大環(huán)境的制約，就7月份國家開始第三次市場調(diào)控，采取限價、限購、限貸等措施、相應(yīng)減少了購買量、銷售速度緩慢，如5月份開盤到第三次調(diào)控僅二個月的時間就售出95套，而7月份以來僅增加了10套，主要原因是老百姓對國家新政策的出臺還拿不準、還報定出現(xiàn)大跌價的希望、都處在觀望和等待時期。

根據(jù)我公司近幾年的開發(fā)銷售情況來看，盡管國家政策幾經(jīng)調(diào)控、三線以上城市價格仍然處在小幅上升階段，并不影響房產(chǎn)的購買力、樓盤空置率幾乎為零。足以說明市場的需求量還是有空間的，至于這個空間有多大則需要更近一步的市場調(diào)研和分析。據(jù)經(jīng)濟新聞報道，至少近五年內(nèi)商品房住宅不會出現(xiàn)飽和現(xiàn)象，目前壓力全部都集中在二、三線城市。

我公司從“五一”開盤以來共銷售住宅樓105套，價值1975萬元，95%的業(yè)主交全款，而且80%的業(yè)主來源于招遠本地區(qū)，只有20%的業(yè)主來源于外地。充分說明本地市場占有率是相當高、潛力之大。也更進一步說明我們的銷售力度不夠，由其在廣告宣傳方面做的不到位，對市場消費情況調(diào)查、研究缺乏，對服務(wù)區(qū)內(nèi)的人口結(jié)構(gòu)、居民收人、均居住面積、周邊房地產(chǎn)市場價格和需求差別等，民需求量的分析還是存在問題的。所以，這種異常現(xiàn)象也是暫時的，隨著土地、建筑材料、勞動力等物價的不斷上漲，商品房成本上升，開發(fā)商資金壓力增大、負債就會聚增、利潤空間減小，跌價的可能性很小，而在國家政策調(diào)控之下維持不再大幅上升可能性很大。目前就是國家調(diào)控這后的一個過渡時期有，通過我們公司的努力奮斗、在進一步挖掘本地市場的同時大力開發(fā)外地市場，樹立信心，爭取在二期開盤前把一期的280套全部銷售。招遠海景房才剛剛開始，在招遠政府的關(guān)懷和支持下、通往海濱的 高速工路為我們海景房的客戶已經(jīng)鋪上了一條綠色通道，海濱花園正大規(guī)模的施工建設(shè)中，短短幾年內(nèi)我們的海景房就會初建規(guī)模，配套齊全，未來市場前景不是樂觀的。

項目工程總造價：30000萬元

2010年完成工程總造價：2160萬元

2011年完成工程總造價：7400萬元

預(yù)計2012年完成工程總總造價：15000萬元

設(shè)計總戶數(shù)：4200套

預(yù)售戶數(shù)：410套

其中全額交款（含按揭）1975萬元105戶

建筑總面積：34778平方米

按市場價格銷售收入：10250萬元

2011年實際銷售收入（與交稅相對應(yīng)）11399845元

預(yù)計2012年實現(xiàn)銷售收入：8000萬元

第三篇：2015房地產(chǎn)形勢分析與建議

2015房地產(chǎn)形勢分析與建議

2014年房地產(chǎn)市場特點

2014年房地產(chǎn)市場形勢出現(xiàn)了較大變化，認清2014年房地產(chǎn)市場變化的特點和原因，將有助于準確判斷2015年乃至“十三五”時期中國房地產(chǎn)市場形勢變動趨勢。

一是房地產(chǎn)開發(fā)投資增速明顯放緩。2014年1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資86601億元，同比名義增長11.9%，增速較2013年同期回落8.5個百分點，較2014年上半年低2.2個百分點。2014年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速是1999年以來最低的一年，也是自1999年以來第一次出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速連續(xù)3年低于20%。

二是房屋新開工面積開始下降，基本確認2013年成為中國房屋新開工面積的峰值點。2014年1-11月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積164705萬平方米，同比下降9.0%;其中，住宅新開工面積114637萬平方米，同比下降13.1%。根據(jù)第六次全國人口普查數(shù)據(jù)和近幾年住房竣工等數(shù)據(jù)推算，2013年全國城鎮(zhèn)戶均住房在1.0套左右，即房地產(chǎn)市場供求狀況已由供不應(yīng)求轉(zhuǎn)為供求基本平衡。從日本等典型經(jīng)濟體房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程看，在戶均住房套數(shù)達到1.0套左右時將出現(xiàn)新開工面積的峰值。因此2014年房屋新開工面積的下降固然有短期調(diào)控政策影響的因素，但更重要的是表明中國房地產(chǎn)發(fā)展階段已發(fā)生變化，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩、房屋新開工面積下降都是符合規(guī)律的，也是正常的。

三是商品房銷售面積和銷售額雙雙下降，但總體仍處于歷史高位。2014年1-11月，商品房銷售面積10.2億平方米，同比下降8.2%;商品房銷售額64481億元，同比下降7.8%。商品房銷售面積和銷售額雙雙下降主要受2014年前三季度銀行貸款利率提高及商業(yè)銀行更加謹慎地發(fā)放住房貸款影響。2014年1-11月在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的到位資金中，個人按揭貸款為12130億元，較2013年同期下降了4.2%。個人按揭貸款的減少必然帶來商品房銷售面積和銷售額的下降。根據(jù)中國人民銀行2014年第三季度貨幣政策執(zhí)行報告，2014年9月個人住房貸款加權(quán)平均利率為6.96%，比3月上升0.26個百分點，比2013年12 月上升0.43個百分點。由于居民購買住房大都需要借助銀行信貸的支持，必然影響到購房人的支付能力。2014年9月底以來，隨著住房金融政策調(diào)整以及大多數(shù)實行限購的城市調(diào)整了限購政策，商品房銷售情況開始出現(xiàn)一些回暖跡象。雖然2014年商品房銷售面積和銷售額都較2013年減少，但2014年的商品房銷售面積和銷售額仍處在有史以來的第二高位，僅低于2013年。

四是大中城市新建商品住宅價格小幅下降，但全國商品房銷售均價總體與2013年持平。2014年11月全國70個大中城市中，價格環(huán)比下降的城市有67個，持平的城市有3個;價格同比下降的城市有68個，上漲的城市有2個，降幅最大的為9.9%，大部分城市降幅在3%以內(nèi)。從全國來看，1-11月全國新建商品住宅銷售均價為5955元/平方米，2013年同期上漲0.3%。

2015年房地產(chǎn)形勢判斷

房地產(chǎn)市場是受政策影響較大的市場。如果金融、土地、稅收和住房保障政策不發(fā)生重大變化，預(yù)計2015年房地產(chǎn)投資增速將繼續(xù)回落，銷售情況將好于2014年，全國新建商品住宅銷售均價將高于2014年。需要關(guān)注的是，由于中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段已發(fā)生重大變化，房地產(chǎn)市場主要運行指標將不再呈同向變動趨勢。

2015年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將繼續(xù)回落。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金狀況是決定短期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資形勢的最主要因素。2014年，由于商品房銷售面積和銷售額雙雙下降，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金回籠速度減慢，庫存增加。2014年1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金110115億元，同比增長0.6%，到位資金增速不僅是1998年以來最低的，而且持續(xù)低于10%的時間也是自1998年以來最長的一次。到位資金增長情況是后續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的領(lǐng)先指標，目前到位資金的低增速預(yù)示著2015年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將繼續(xù)回落。由于2014年商品房銷售下降，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)待售面積持續(xù)增加。2014年11月末，商品房待售面積59795萬平方米，比10月末增加1556萬平方米，比2013年同期增加12989萬平方米。商品房待售面積高企也將抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的后續(xù)投資能力。從中長期發(fā)展趨勢看，由于中國房地產(chǎn)市場已從供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供求總體平衡、局部過剩，借鑒日本、德國等典型經(jīng)濟體房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速正處于正常的回落階段。綜合判斷，預(yù)計2015年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將繼續(xù)回落，房屋新開工面積也將繼續(xù)下降。

2015年房地產(chǎn)銷售情況將好于2014年。2014年9月29日，中國人民銀行、銀監(jiān)會出臺了《關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，積極支持居民家庭合理的住房貸款需求，并調(diào)整了“認房又認貸”的政策，對正常的改善型需求也可參照首套房的信貸政策。2014年11月22日，中國人民銀行下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基準利率，其中中長期貸款利率由6.55%下降到6.15%。住房信貸政策的調(diào)整將明顯降低居民的購房成本，特別是將釋放數(shù)量最為龐大的有改善意愿、有支付能力的改善型需求?？紤]到2014年大部分城市房價穩(wěn)中略降，而居民收入仍保持較快增速，即居民的住房支付能力在相對提高。由于目前物價水平處在低位，2015年存貸款利率仍有下調(diào)空間，如果貸款利率進一步下調(diào)，將會進一步提高購房人的支付能力。綜合判斷，2015年房地產(chǎn)銷售情況將好于2014年。

2015年房價將企穩(wěn)回升。市場供求狀況和住房支付能力是決定房價波動情況的兩個最主要因素。供不應(yīng)求將帶動房價上漲，供過于求將抑制房價上漲乃至出現(xiàn)房價下降的情況，近年來鄂爾多斯等部分城市房價持續(xù)下行其根源就在于出現(xiàn)明顯的供給過剩問題。住房支付能力主要取決于房價收入比和住房金融政策，其中住房金融政策、特別是利率政策的變化對房價短期波動影響尤為顯著。從市場供求關(guān)系看，目前市場仍處于去庫存階段，但隨著銷售逐漸好轉(zhuǎn)以及住房新開工面積的下降，預(yù)計到2015年三季度前后庫存有望回到相對正常的水平。從房價收入比的變化情況看，1998年到2013年中國的房價收入比均值為8.97倍，其中1998年最高，為10.8倍，2013年最低，為7.6倍。這表明雖然1998年以來房價名義漲幅較高，但由于居民收入名義漲幅更高，居民的住房支付能力是在提高。2014年全國新建商品住宅銷售均價與2013年基本持平，而城鎮(zhèn)居民人均可支配收入仍保持9%以上的增速，這意味著2014年全國的房價收入比將低于2013年，處于1998年以來的最低水平?？紤]到貸款利率下調(diào)和對改善型需求的信貸支持將提高購房人的支付能力，預(yù)計2015年全國新建商品住宅銷售均價將企穩(wěn)回升，特別是下半年開始漲幅將有所加大。

進一步完善房地產(chǎn)相關(guān)政策的建議

由于中國房地產(chǎn)市場已從過去的供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供求基本平衡、局部過剩，需要根據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展階段的變化，適時調(diào)整完善房地產(chǎn)市場相關(guān)政策，努力實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。

1.更加重視實行中性的住房金融政策。住房金融政策的變化是住房市場短期波動的首要原因，美國、日本等經(jīng)濟體房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和破滅都與住房金融政策、特別是利率政策的調(diào)整直接相關(guān)。2015年要實現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行，必須吸取美國、日本等經(jīng)濟體住房金融政策方面的教訓(xùn)，盡可能保持住房金融政策基本穩(wěn)定。建議實行中性的住房金融政策，可實行住房首付和貸款利率反向調(diào)整，如在貸款利率下調(diào)時，適當上調(diào)首付比例，防止因利率政策調(diào)整造成購房人支付能力發(fā)生重大變化，造成市場需求和房價的大幅波動。由于居民購買住房大多需要住房金融的支持，在住房金融政策方面要統(tǒng)籌考慮鼓勵自住、抑制投機和防范風(fēng)險三方面的目標。為此，金融政策既要適應(yīng)居民通過多次換購住房不斷改善居住條件的需求，也要防止濫用住房金融支持進行投機性購房，防范金融風(fēng)險。

2.進一步完善房地產(chǎn)稅收體系。一是調(diào)整稅收政策的目標，將稅收政策回歸到籌集財稅收入等根本目標，不在將其作為房地產(chǎn)調(diào)控的主要政策工具。經(jīng)濟學(xué)理論已經(jīng)證明，在其他條件不變的情況下，交易環(huán)節(jié)征稅的結(jié)果是價格上升和交易量下降。從典型經(jīng)濟體房地產(chǎn)稅收政策的效果看，房產(chǎn)稅既未起到穩(wěn)定市場運行的作用，也無法防范房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和破滅。例如，美國早在1792年就開始征收房產(chǎn)稅，日本、香港的房地產(chǎn)稅收體系也相對健全，但這些經(jīng)濟體都經(jīng)歷過房地產(chǎn)泡沫和泡沫的破滅。因此，完善房地產(chǎn)稅收政策的出發(fā)點應(yīng)放在完善稅制、籌集財政收入等方面，而不宜將其作為房地產(chǎn)調(diào)控的主要政策選擇。從這個目標出發(fā)，及時總結(jié)和穩(wěn)妥推進個人住房的房產(chǎn)稅試點。

二是大幅降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費，鼓勵梯度消費。目前中國住房交易環(huán)節(jié)征收的營業(yè)稅、所得稅、契稅等各項稅費已接近成交價格的10%，交易成本過高，極大抑制了居民換購住房的需求，既不利于居民樹立梯度消費的理念，也不利于增加二手房的市場供應(yīng)，無法充分發(fā)揮存量房對房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)作用。建議大幅降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費，可將營業(yè)稅的收取年限從5年減為2年或取消二手房交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅，取消個人所得稅，適當降低契稅稅率。隨著住房總量規(guī)模的不斷擴大，完善有利于居民持續(xù)換購住房的稅收等方面政策，不僅有利于不斷提高居民居住水平，而且居民換購住房會對房產(chǎn)中介、建材、家具、家電、裝修等相關(guān)行業(yè)形成較大的帶動作用，這也會在一定程度上對沖房地產(chǎn)投資增速正常回落的影響。

3.各地要根據(jù)存量住房狀況和人口總量、結(jié)構(gòu)變化趨勢，合理確定新增住房供應(yīng)規(guī)模。由于住房市場供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，未來不應(yīng)過多強調(diào)加快住房建設(shè)這一目標，而應(yīng)重視根據(jù)人口總量和結(jié)構(gòu)變化趨勢以及住房市場供求狀況，合理確定新增住房規(guī)模，實現(xiàn)住房市場供求總體平衡和平穩(wěn)發(fā)展。對住房新增供應(yīng)量過大和去庫存周期過長的城市，建議嚴控新增住房用地規(guī)模，通過減少土地供應(yīng)量逐步解決部分城市供應(yīng)量過大問題，防止產(chǎn)能過剩問題在房地產(chǎn)領(lǐng)域蔓延。

4.進一步完善住房保障政策。2008年以來，中國開始大規(guī)模實施城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)。繼“十一五”全國開工建設(shè)各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1600多萬套、累計解決近2200萬戶城鎮(zhèn)低收入和部分中等偏下收入家庭的住房問題以后，“十二五”又提出建設(shè)保障性安居工程3600萬套的任務(wù)目標，以及2013年-2017年1000萬套棚戶區(qū)改造任務(wù)。經(jīng)過2008年以來保障房的大規(guī)模建設(shè)，中國實物型保障房的比重已接近20%。考慮到住房總量不足的矛盾已基本解決，建議進一步調(diào)整和優(yōu)化住房保障供應(yīng)體系，逐步提高貨幣補貼在住房保障方式中的比例，在“十二五”集中、大規(guī)模建設(shè)保障性安居工程的基礎(chǔ)上，將住房保障方式逐步從實物建房為主轉(zhuǎn)向以貨幣補貼為主，多種保障方式相互補充，逐步推動住房保障方式轉(zhuǎn)型。

（作者為國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所副所長）

第四篇：2017-2018年房地產(chǎn)形勢分析

2018年房地產(chǎn)形勢分析

米宅米宅大漁

2017年已進入了傳說中的金九，然而，樓市的春天似乎并沒有如約而來。

開發(fā)商捂盤待售相機而動，二手房多空對峙難分勝負，越來越多的城市加入限購軍團，政府又一口氣打包推出了租售同權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)、集體用地可入市租賃等政策，要給中低收入者一個說法。

經(jīng)過多年來多空和政府的三方角力，今天的樓市已然脫離了經(jīng)濟學(xué)規(guī)律，呈現(xiàn)出一派無人看懂的混沌氣象。

形勢如此復(fù)雜，2018，房價究竟是漲，是跌？

不說廢話，先上結(jié)論。

2018年，樓市繼續(xù)上漲的概率極大，不確定的只是幅度。

依據(jù)是什么？

我們不必去看GDP增長數(shù)值、廣義貨幣M2增速、新增貸款數(shù)量、央行存款準備金率調(diào)整、城市樓盤去化率、人口遷徒地圖、小學(xué)生增長比例等等專業(yè)數(shù)據(jù)，這些變量組合在一起千變?nèi)f化，會衍生無數(shù)的可能性。我們只看一點，當下的人們對樓市必漲的信心到底有多強大。

1、信心比黃金更重要

人們一旦對某件事情建立起了堅定的信心，這股力量會是摧枯拉朽的。

經(jīng)過十多年的樓市教育，尤其是2016年下半年到17年初的全國普漲，空軍基本全部陣亡，多軍已經(jīng)一統(tǒng)天下，樓市短期震蕩，長期看漲目前已是絕大多數(shù)人的共識。

這是十多年血與淚的經(jīng)驗教訓(xùn)積累下來的國人共識，想在三五年內(nèi)徹底扭轉(zhuǎn)基本是不可能的，所以，2018，樓市看漲基本面不會有大的變化。

記得十多年前，經(jīng)常有“專家”告訴人們，家庭存款應(yīng)該分為三個部分，銀行儲蓄、股票、黃金各占三分之一。當初信了這些專家忽悠把手里的錢投到這三個地方的人，估計今天腸子都悔青了。

今天的我們，既不信任黃金，更不信任股票，也不會讓錢乖乖地躺在銀行睡覺。

至于期貨、基金、債券、外匯、收藏等多種理財方式，經(jīng)過多年的市場檢驗，收益高的風(fēng)險高，風(fēng)險小的收益低，都已成為了小眾市場，人們堅定地把全部身家都投向一個方向——樓市。收益高而風(fēng)險小，多年來屢試不爽。

2、現(xiàn)在已是多軍的天下 如果說十年前的溫州炒房團名動天下，那今天的炒房軍團規(guī)模之大遠勝當年的十倍百倍，2016年一線、二線、強三線的房價如大水漫灌，輪番炒作，每座城市都留下了炒房大軍的身影。

當下一線，二線，環(huán)京，環(huán)滬，環(huán)深，幾乎所有的熱點城市全部限購，但炒房團時刻在伺機而動。目前，重慶是炒房團重點關(guān)注的區(qū)域，重慶房價由于多年來供應(yīng)了大量住宅用地及房產(chǎn)稅等原因，價格一直在低位徘徊。

自去年年底被熱炒開始，到目前重慶的房價已上漲60%-80%，均價1-2萬元，由于暫未實行限購，目前重慶已成為炒房團的福地，雖然有巨大的賣盤，但在強大的購買力面前，重慶房價一直在穩(wěn)步起飛。

近日，長沙和濟南也羞答答地撕開了限購的口子，炒房團立刻聞風(fēng)而動，成群結(jié)隊飛赴更有潛力的長沙掃盤。

在眾多的炒家中，有實力雄厚一擲千金的豪客，也有靠信用卡、小額貸湊出首付的屌絲青年。

也許有人會指責(zé)炒房客，認為他們所到之處如蝗蟲過境，推高房價，讓產(chǎn)業(yè)脫實就虛，可是，我們應(yīng)該清醒地看到，人的本性就是趨利避害，追逐利益是人之天性。

哪里有利益，哪里就有投機，炒房客并非是高房價的始作俑者，他們只是追隨這波時代大潮分得一杯羹罷了。捫心自問，如果是你，有資金，有機遇，只需要轉(zhuǎn)手買賣兩套房子，就能獲得工作數(shù)十年的收益，你，會拒絕嗎？

3、政府與多軍的角力

目前，炒房客數(shù)量之多，實力之強，已到了政府不得不認真對待的地步。

再說政府近期推出的各項新政。

租售同權(quán)目的在于鼓勵人們以租房替代買房，提升租房者權(quán)益；

共有產(chǎn)權(quán)則是給中等收入人群一個七折買房的機會，政府入股，風(fēng)險共擔，收益共享；

集體用地入市租賃的目的在于擴大租賃市場，降低租房價格，市場上可供出租的房源多了，也會牽制房價。

這些新政都能看出政府的用心良苦，確實希望拉住房價這匹脫僵的野馬，千萬別再像去年那樣瘋漲了，一旦崩盤后果不堪設(shè)想。

租售同權(quán)和共有產(chǎn)權(quán)的利弊之前有很多人已經(jīng)分析過，在這里，我想重點說一說農(nóng)村集體用地建租賃房入市的政策。

中國有沒有城市有大量的集體用地用來建租賃房的先例，有，這就是深圳。

4、談?wù)勆钲诘男‘a(chǎn)權(quán)房

大家都知道，今天的深圳是在一個小漁村的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，深圳政府早年建設(shè)用地征用的多是農(nóng)業(yè)用地，保留村民集體用地。

因此，直到今天，深圳市中心和市郊仍然存在著大量的集體用地，歸屬各個村的村民所有，這就是著名的城中村。

目前，深圳仍是林立的高樓大廈和綠地公園包圍著眾多城中村的城建模式，弊端嚴重，卻積重難返。

而早在九十年代，隨著外來人口不斷涌入深圳，就開始有腦子活絡(luò)的村民在自家集體用地上修建小樓，一般是六到九層，做成小面積的單間、一居或兩居用來出租。

當先期修建農(nóng)民樓的人獲得豐厚收益之后，大量的村民開始投入這項一本萬利的生意，或者借貸，或者招人入股，或者村委牽頭統(tǒng)一建設(shè)。

隨著一棟棟農(nóng)民樓拔地而起，到2000年后，深圳關(guān)內(nèi)的城中村集體用地已被農(nóng)民房完全占據(jù)。

這些農(nóng)民樓施工水平差，千樓千面，樓間距極窄，居住環(huán)境惡劣，俗稱為握手樓。大量農(nóng)民房的出現(xiàn)，嚴重影響了深圳的市容市貌。但同時，也提供給了深圳中低收入階層廉價租房的機會，農(nóng)民房的租金大約是商品房的1/2左右，低廉的租金讓大量低收入階層有了留在這個城市的機會。

直到今天，深圳關(guān)外的農(nóng)民房建設(shè)仍然屢禁不止，在龍華、坂田、沙井、布吉等等地段，街道兩側(cè)全是密密麻麻的農(nóng)民房，其數(shù)量之多，分布之廣讓人觸目驚心。而近幾年興建的農(nóng)民房已經(jīng)向高層電梯房和小區(qū)化發(fā)展。

目前，深圳的小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量占到全部住房的60%左右，數(shù)量之巨堪稱全國之冠。

如此眾多的小產(chǎn)權(quán)房除少量用來交易外，大部分用于出租，且出租率極高，可以說，深圳早就深入貫徹了中央這一政策，大量的廉租房入市拉低租金牽制房價，但是效果如何呢？大家看今天深圳的房價便一目了然。

資源天然分布是不均衡的，而且，一旦獲得了資源的城市或地段，便具備了先發(fā)優(yōu)勢，會吸引更多的資源不斷流入，就如水從高處往低處流一樣自然而隨意。

反之，如果想把資源引入不發(fā)達的地區(qū)，就如同要把水從低處往高處引一樣吃力而收效甚微，為什么西部大開發(fā)投入了巨大的人力物力卻不成功，就是此理。

中國城市化的進程仍在繼續(xù)，大量人口流入大城市就如水從高處向低處流一樣無法阻攔，無論興建多少廉租房，經(jīng)適房都會被迅速填滿，直至這個城市再也無法建設(shè)更多房屋、容納更多人口為止。5、2018，讓子彈飛一會兒

一葉落而知天下秋，總結(jié)過往亦可預(yù)知未來。

讓我們回顧一下2002年以后十幾年的房價波動，可以看出，房價走勢大致處于三到四年一輪回的模式，即微漲--大漲—微跌—橫盤—聚勢—盤整上攻—重新大漲這樣一個流程。

而且，每次上漲并非全國普漲，基本都是一線城市領(lǐng)漲，再蔓延至二線城市，最后再波及到三四線城市，漲幅也是逐漸減弱。2006、2009、2012、2016（包括2017上半年）都是大漲年，其他年則是盤整年或小漲年，但總體一定是螺旋上升的趨勢，因為貨幣和物價的增長都是不可逆的。

但近幾年，即使同屬一線城市，樓市上漲周期也開始出現(xiàn)分化，2015年，深圳最先一波領(lǐng)漲，16年上半年上海接力，下半年再到北京，17年3月，隨著政策不斷加碼，一線城市房價領(lǐng)跌，但部分二線城市仍處在按下葫蘆浮起瓢的態(tài)勢中。

梳理過往，便可以預(yù)知未來，2018年將會是盤整微漲之年，樓市上漲基本面不變，17年過熱的城市會在18年蟄伏消化過高的漲幅。說說一線，北京現(xiàn)在距年初最高價跌幅10%左右，郊縣跌得更多，目前處在多空對峙的狀態(tài)，但多軍正在逐漸聚集勢能，18年盤整可能性極大，上海情況類似。

但值得警惕的是深圳，深圳最近一波大漲自2015年4月起至2016年3月，所有房價翻倍，然后是一年多的微跌與盤整。

在這期間，多頭不斷上攻，兩次收復(fù)失地，又兩次遭遇新政打壓，但到今天，深圳房價已頑強站回歷史最高位，且上漲預(yù)期明顯。

如果沒有更多有力政策打壓，2018年深圳很可能是最先啟動的城市。

2018年，雖然沒有了空軍，但政府是多軍最大的敵人，政府可以容忍房價不漲或微漲，但絕對不會容忍再來一個大漲之年。

一旦有這樣的預(yù)期，是否會有更重磅的政策炸彈推出，比如首套房80%首付，二套房全款；或者是買入五到十年內(nèi)禁止賣出；或者是一個家庭限買一套房，社保資格提升至八年，都不是沒有可能的，就如同北京對商住的一招絕殺。

而且，2018年，確實看不到大漲的機會，所以，不論你是不是多軍，我都勸你，2018，不妨讓子彈飛一會兒。

(米宅米宅)

第五篇：房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析

房地產(chǎn)投資快速增長，項目遍地開花，投資（含投機）購房盛行，消費者追漲購買使大量需求提前釋放……可以說，2007年10月以前，無論是上海、北京、深圳、廣州等一線城市，或是長沙、南京、重慶、武漢、北海等非一線城市，全國的房地產(chǎn)市場正值有史以來最紅火也是最瘋狂時期。

從2005年“國八條”算起，到后來的“國六條”、限制外資政策、增

加個人所得稅、增加二手房交易營業(yè)稅、發(fā)行國債、調(diào)低利息稅、歷次加息以及提高存款準備金率到多部門聯(lián)手嚴查、加強住房保障，再到2007年9月27日央行和銀監(jiān)會聯(lián)合出臺的房貸新政、國土資源部的39號令（236號文），兩年多時間，調(diào)控政策出臺之密集、數(shù)量之多、時間持續(xù)之長、措施之嚴厲，在我國房地產(chǎn)發(fā)展史上實屬罕見。無疑，2008年，中國房地產(chǎn)市場很關(guān)鍵的一年。

宏觀調(diào)控得到落實執(zhí)行

2008年，宏觀調(diào)控將進一步深化，并得到落實執(zhí)行，疊加效應(yīng)將日益顯現(xiàn)。本文作者陳真誠認為，房地產(chǎn)熱將降溫，投資將有所回落，開工項目也將適量減少。

但由于持續(xù)很久的房地產(chǎn)市場的繁榮使得市場的前行仍具有相當?shù)膽T性，不少地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展投資機構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)商未完工項目的繼續(xù)，使得2008年尤其2008年上半年的各地市場熱點區(qū)域增多。

正因為城市房地產(chǎn)項目遍地開花，使城市輪廓線向四面八方同步外延，使得城市的市場熱點區(qū)域也增多。如長沙，不再是城中、城東獨領(lǐng)風(fēng)騷，城北、城南、河西的地區(qū)供應(yīng)比重也將增加。

不過，正因為這種城市輪廓線向四面八方同步外延的發(fā)展趨勢，使得城市的熱點區(qū)域增多，卻讓熱點的相對熱度下降。所謂熱點多了就意味著熱點喪失或減弱，不在少數(shù)的你我彼此彼此使得難分彼此。

國土資源部有關(guān)負責(zé)人就39號令土地供應(yīng)調(diào)控的相關(guān)政策向記者做進一步解讀時表示，國土資源部強調(diào)要保障住房供應(yīng)量，首先是重點保證住宅用地需求，特別是要優(yōu)先安排低收入家庭住房用地的供應(yīng)。其中規(guī)定，必須單獨列出城市建設(shè)用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地不得低于申報住宅用地的70%。不符合該要求的，不得批準用地。要優(yōu)先安排、供應(yīng)列入供地計劃的廉租住房用地和經(jīng)濟適用住房用地。對未完成供地計劃的，第四季度不得供應(yīng)其他商品住宅用地。

毫無疑問的是，隨著宏觀調(diào)控的落實，城市房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將更科學(xué)化、合理化：70/90新政的影響將逐步體現(xiàn)，90平米以上房型將繼續(xù)向節(jié)約面積發(fā)展。

在長沙，從2000年本人曾服務(wù)過的“同升湖”、“山水芙蓉”開始到2007年的“保利”、“綠城”等幾十個別墅物業(yè)的集中放量，可以預(yù)見長沙高端房地產(chǎn)市場還將加大，高檔住宅市場將出現(xiàn)分水嶺。而其實，這一趨勢在全國各大城市差不多。只是，一些別墅等高檔住宅市場相對剛性但需求相對不足，可能面臨更大的市場壓力。

同時，另一方面，政府將進一步落實宏觀調(diào)控政策和住房保障制度，不斷完善市場體系，以政策和需求為導(dǎo)向，調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，積極發(fā)展二級市場。并加大對房地產(chǎn)業(yè)秩序進行規(guī)范和整頓，維護市場健康運行。

保障性住房開發(fā)規(guī)模增加

目前，在長沙已經(jīng)在全國成立了住房保障工作局。如果該局確實能為住房保障工作起到成效的話，相信會在全國其他城市陸續(xù)成立此類機構(gòu)。

2008年，住房保障政策將進一步落實，廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房的土地供應(yīng)、投資、資金、項目開工及產(chǎn)品供應(yīng)的相對比例將增加。另一方面，由于預(yù)期改變，投資（投機）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消費者變得相對理性。房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)進一步觀望，進而出現(xiàn)持幣待購、惜購等現(xiàn)象，供求矛盾將得到一定程度的緩減。

高度賣方市場將逐步被扭轉(zhuǎn)，甚至可能轉(zhuǎn)化為買方市場或相對均衡市場。同時政府將擴大住房保障的覆蓋面，確保保障型住房的土地供應(yīng)，拿地競爭激化，大地塊土地供應(yīng)模式可能被相對改變。

政府一方面嚴格控制高端市場的發(fā)展，另一方面大力支持保障性住房，力求總量平衡，調(diào)整結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定市場，符合“90/70”政策的小戶型、低總價房屋產(chǎn)品供應(yīng)將增加。

在開發(fā)規(guī)模方面，將導(dǎo)致部分原本新立項、新投資的非保障性住房開發(fā)規(guī)模下降。同時，受宏觀調(diào)控尤其是土地、金融等新政策影響，保障性住房的開發(fā)規(guī)模將增加。一些原本計劃安排布局的大盤，可能分細或把多期并攏來開發(fā)。

項目開發(fā)和上市速度將加快，一般較難再現(xiàn)大規(guī)模、大面積的捂盤、囤房、惜售現(xiàn)象。

房價整體可能在一定程度上逐漸回落。保障性住房和小戶型的價格相對穩(wěn)定，別墅價格相對剛性但需求相對不足，大戶型、商住兩用房、商業(yè)地產(chǎn)房屋及城區(qū)部分豪宅等高檔住宅、二手房的房價將可能較大幅度下降。

因此，房地產(chǎn)行業(yè)可能從“暴利時代”轉(zhuǎn)入“微利時代”或“常利時代”，暴利時代逐漸遠去甚至走向終結(jié)。

市場競爭更