第一篇：預(yù)售資金申請(qǐng)

預(yù)售資金申請(qǐng)

孝感市住房保障和房屋管理局：

我公司開發(fā)的三軍帥府項(xiàng)目向貴局申請(qǐng)使用商品房預(yù)售資金使用，該資金主要用于下列事項(xiàng)的使用。工程款4366670元，材料、設(shè)備購置款2297800款、人工工資96000元、法定稅費(fèi)51913887元。特此申請(qǐng)。

望批準(zhǔn)

孝感市南大實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司

2013年10月10日

第二篇：申請(qǐng)預(yù)售資金監(jiān)管注意事項(xiàng)

申請(qǐng)預(yù)售資金監(jiān)管注意事項(xiàng)

從2月份起，再申請(qǐng)預(yù)售資金監(jiān)管的項(xiàng)目填報(bào)時(shí)請(qǐng)注意以下事項(xiàng)：

一、監(jiān)管賬戶審批書內(nèi)容

1、填報(bào)項(xiàng)目名稱時(shí)必須填上本次申請(qǐng)監(jiān)管的樓棟號(hào)。

2、總投資要仔細(xì)核算，不能填報(bào)太低。

3、樓盤總建筑面積要與審核后樓盤表數(shù)據(jù)相一致，并與協(xié)議書內(nèi)附表中的總投資相符。

二、監(jiān)管協(xié)議書內(nèi)容

1、商品房預(yù)售套數(shù)、面積的填報(bào)要與電子樓盤表相符。

2、預(yù)計(jì)收取資金要根據(jù)預(yù)售方案據(jù)實(shí)填寫。

3、后面兩個(gè)附表必須填寫，特別附表二不能省掉。

二〇一二年二月二十日

第三篇：預(yù)售資金監(jiān)管探討

關(guān)于商品房預(yù)售 合同備案以及

資金監(jiān)管有關(guān)問題的探討

一、關(guān)于商品房預(yù)售的問題

（一）商品房預(yù)售的概念

商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預(yù)付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實(shí)質(zhì)是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。習(xí)慣上把在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的、沒取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋稱為期房。開發(fā)商出售期房稱為預(yù)售，購房者買房時(shí)就要與開發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同，這個(gè)制度即為商品房預(yù)售制度。它與現(xiàn)房的銷售已成為我國新建商品房市場(chǎng)中的兩種主要的房屋銷售形式。

（二）商品房預(yù)售的背景

1994年國家出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理法》在總結(jié)各地經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，于同年11月頒布了《城市商品房預(yù)售管理辦法》，從此建立了商品房預(yù)售許可制度，并對(duì)預(yù)售條件、監(jiān)管作出了原則性規(guī)定。2004年7月20日建設(shè)部發(fā)布了修改后的《城市商品房預(yù)售管理辦法》。目前我國商品房預(yù)售比例普遍在80%以上，我市達(dá)90%以上。

商品房預(yù)售許可制度的確立，是與我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程緊密聯(lián)系的。長期以來，我國城鎮(zhèn)住房總量不足，商品房供不應(yīng)求，加快建設(shè)、增加住房供應(yīng)是客觀需要。商品房預(yù)售制度有效緩解了房地產(chǎn)開發(fā)商資金不足的困難，加速了整個(gè)建設(shè)資金周轉(zhuǎn)，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本，從而帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展。

（三）商品房預(yù)售的特征

我國商品房預(yù)售法律制度所規(guī)定的商品房預(yù)售，具有五個(gè)明顯特征：

第一，預(yù)售的商品房必須是作為商品房項(xiàng)目建設(shè)的房屋，而不是政府批準(zhǔn)的一些社會(huì)福利性房屋，或社會(huì)保障性、社會(huì)救濟(jì)性質(zhì)的房屋，也不是一些單位內(nèi)部自建的集資房或城市居民自購住宅用地所建的等非社會(huì)化、商品化房屋。因此，此類房屋具有明顯的社會(huì)化、商品化和公開銷售的特征。

第二，預(yù)售的商品房是處于特定狀態(tài)的房屋，即必須是已經(jīng)開工建設(shè)，正處于正常的施工建設(shè)狀態(tài)，但尚未竣工的商品房。它不是尚未開工的商品房項(xiàng)目，也不是已經(jīng)竣工交付使用的商品房現(xiàn)房，更不是早已停工無法繼續(xù)施工建設(shè)的“半拉子”工程。

第三，預(yù)售的商品房，必須是客觀存在，并正處于正常的施工建設(shè)狀態(tài)。即作為商品房，在竣工交付前卻并非現(xiàn)實(shí)存在。因此，作為正處在施工建設(shè)狀態(tài)、尚未竣工交付、并非現(xiàn)實(shí)存在的房屋提前銷售，是預(yù)售的最顯著的特征。

第四，商品房預(yù)售的預(yù)售人主體必須是具備商品房預(yù)售條件的開發(fā)企業(yè)，即具有法定性和特定性商品房開發(fā)企業(yè)。而購房人則是社會(huì)不特定的主體，任何需要購買預(yù)售商品房的公民，都可以成為商品房預(yù)售的買方。

第五，商品房預(yù)售，必須依照有關(guān)法律規(guī)定，具備必須的條件，尤其是政府房地產(chǎn)主管部門批準(zhǔn)的《商品房預(yù)售許可證》，并將有關(guān)預(yù)售商品房的資料及有關(guān)法律規(guī)定向購房人公示，即具備法定公開性。

（四）商品房預(yù)售的條件

商品房預(yù)售意味著買房人承擔(dān)巨大的對(duì)方違約的風(fēng)險(xiǎn)，為了保護(hù)買房人的利益，國家規(guī)定了嚴(yán)格的商品房預(yù)售條件，以求只讓那些質(zhì)地優(yōu)良、有誠信的房地產(chǎn)商能夠運(yùn)用商品房預(yù)售這一杠桿制度。

第一，預(yù)售商品房的建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)是已經(jīng)交付完全部土地出讓金，取得土地使用權(quán)證書的土地。因?yàn)椋课菀栏接谕恋?，商?/p>

房項(xiàng)目的合法開工建設(shè)和合法預(yù)售，必須以對(duì)該土地的合法使用權(quán)為前提。

第二，必須持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。因?yàn)槲覈缫压疾?shí)施了《城市規(guī)劃法》，對(duì)城市建設(shè)工程實(shí)行許可證制度管理。這種許可證制度是一種強(qiáng)制性規(guī)范，不是任意性或選擇性的。

第三，按提供預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間。關(guān)于投入開發(fā)建設(shè)資金已達(dá)到工程總投資25%以上的規(guī)定，有兩個(gè)意義：一是建設(shè)項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)際動(dòng)工，二是開發(fā)商必須自己投入一定的資金。

第四，向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。商品房預(yù)售制度是商品房交易制度中的一項(xiàng)特別規(guī)定。從事商品房預(yù)售業(yè)務(wù)，必須持有兩個(gè)許可證：即規(guī)劃許可證和預(yù)售許可證。這更加體現(xiàn)了國家對(duì)商品房預(yù)售行為的嚴(yán)格規(guī)范和監(jiān)督管理的立法意義。

（五）商品房預(yù)售的風(fēng)險(xiǎn)

自開始建立商品房預(yù)售制度及相關(guān)法律、法規(guī)公布實(shí)施以來，商品房預(yù)售市場(chǎng)逐步走上了規(guī)范化管理和健康發(fā)展的軌道。但是，由于我國的商品房預(yù)售市場(chǎng)起步較晚，有關(guān)法律規(guī)范還不夠完善，各地方發(fā)展不夠平衡，政府主管部門的管理職能作用還尚未正常發(fā)揮，導(dǎo)致一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)經(jīng)營或鉆法律空子，造成損害購房消費(fèi)者合法利益的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。

第一，交易不公平。我國實(shí)行的期房銷售制度，住房還處在建設(shè)過程中，購房者就支付了全部的房?jī)r(jià)款，并承擔(dān)了未來全部的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)建成的現(xiàn)房與協(xié)議、廣告和口頭承諾出現(xiàn)差異時(shí)，往往是處于弱勢(shì)的購房者被迫接受不符合需求的住房或者承擔(dān)毀約的責(zé)任。這實(shí)際上是以期房銷售的名義，實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)房銷售的實(shí)質(zhì)，將經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了社會(huì)。一是購房者支付了全部的房?jī)r(jià)款，承擔(dān)了開發(fā)的

全部風(fēng)險(xiǎn)；二是開發(fā)商占用了購房者的資金，實(shí)現(xiàn)了“空手套白狼”的經(jīng)營模式，而且是購房者承擔(dān)了資金利息；三是通過住房按揭把開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到銀行。

第二，銷售不規(guī)范。住房是非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，由于位置空間不同，每一套住房都是不同質(zhì)的。購房者未驗(yàn)貨就支付了全部房款或由銀行代付了全部房款，這是一種不規(guī)范的交易方式。再加之我國房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在發(fā)展階段，法律法規(guī)、管理機(jī)制和管理功能不健全，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)缺乏有效的規(guī)范。這種不規(guī)范的交易方式為不規(guī)范銷售、違法違規(guī)銷售提供了可乘之機(jī)。我國商品房銷售中存在著虛假廣告、定金圈套、合同欺詐、一房多售、面積縮水、質(zhì)量低劣、改變用途、延期辦證，得房率、綠化率、容積率與實(shí)際不符，將已抵押的期房銷售、將已預(yù)售的商品房抵押、用假按揭騙貸等種種惡意違約和欺詐行為，極大地?fù)p害了購房人的利益，并引發(fā)了大量的法律糾紛。

第三，造成不平等競(jìng)爭(zhēng)和低效率競(jìng)爭(zhēng)。期房銷售制度降低了房地產(chǎn)業(yè)的門檻，開發(fā)商的實(shí)力、品牌、技術(shù)、戰(zhàn)略都不十分重要，只要能夠獲得廉價(jià)土地資源和低成本的銀行貸款，就意味著項(xiàng)目的初步成功。結(jié)果房地產(chǎn)業(yè)聚集著大量的中小房地產(chǎn)商，一些極差的房地產(chǎn)公司也活得很好，而具有實(shí)力、品牌、技術(shù)、管理的企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)并不明顯。產(chǎn)業(yè)沒有形成優(yōu)勝劣汰的機(jī)制，反而造成了特殊落后的企業(yè)經(jīng)營模式。

第四，我國有關(guān)商品房預(yù)售的法律制度仍不夠完善。盡管在十幾年前我國就公布和實(shí)施了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)開放經(jīng)營管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，但是，作為商品房預(yù)售及其市場(chǎng)規(guī)范化管理的一項(xiàng)法律制度來講，顯然存在不少缺陷。尤其是最近幾年商品房預(yù)售市場(chǎng)發(fā)展出現(xiàn)的許多新情況和新問題，更凸現(xiàn)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化的超前性與法律法規(guī)的滯后性。

第五、商品預(yù)售制度是造成房?jī)r(jià)居高不下的重要原因之一。在房屋預(yù)售制度下，房地產(chǎn)開發(fā)商不僅能以低成本使用銀行資金、無息占用購房者的預(yù)繳款以及承建商的墊款，而且也不需承擔(dān)房屋的存貨成本。所謂“期房?jī)r(jià)格低”只是假象，對(duì)開發(fā)商而言，房屋預(yù)售可以減少市場(chǎng)成本和提高資金流轉(zhuǎn)速度，而可能的損失是預(yù)售價(jià)與建成后房?jī)r(jià)之間的差值。但是考慮到未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性，這個(gè)可能損失的經(jīng)濟(jì)價(jià)值的期待值要比這個(gè)差值要小。而預(yù)售制度更大的危害在于，當(dāng)開發(fā)商提前拿到預(yù)收款，提前收回大部分乃至全部成本之后，他們就沒有了后顧之憂，便通過囤積居奇等方式步步推高房?jī)r(jià)上漲，而房?jī)r(jià)的上漲又為開發(fā)商更方便地收取下一個(gè)項(xiàng)目的預(yù)收款創(chuàng)造了條件，因?yàn)樵诜績(jī)r(jià)上漲過程中，在買漲不買跌的心理推動(dòng)下，人們未來房?jī)r(jià)增值的預(yù)期會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高。

（六）新舊商品房預(yù)售合同的區(qū)別

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和國家工商總局近日聯(lián)合發(fā)布了新版《商品房買賣合同(預(yù)售)示范文本》(GF-2014-0171)、《商品房買賣合同(現(xiàn)售)示范文本》(GF-2014-0172)，較之2000年發(fā)布的《商品房買賣合同示范文本》（GF-2000-0171），新版本的合同具有更強(qiáng)的適用性和可操作性，而且也更注重對(duì)購房人的保護(hù)。

第一，新修訂《商品房買賣合同》示范文本分預(yù)售合同和現(xiàn)售合同兩個(gè)文本。原《商品房買賣合同》并未就預(yù)售和現(xiàn)售作區(qū)分，合同條款設(shè)計(jì)不明確，不能有效詮釋兩者之間的差異。意義：引導(dǎo)買賣雙方對(duì)簽訂合同過程中容易忽視的事項(xiàng)和法律法規(guī)沒有明確規(guī)定的事項(xiàng)作出明確約定，在避免引發(fā)糾紛的同時(shí)，為解決可能出現(xiàn)的糾紛提供有效的合同依據(jù)。

第二，完善了商品房基本狀況。新修訂《商品房買賣合同》對(duì)商品房陽臺(tái)數(shù)量及是否封閉作出詳細(xì)約定，增加商品房抵押的明確情況、房屋權(quán)利狀況承諾和違反承諾的法律責(zé)任。意義：在買賣雙方信息不對(duì)稱的前提下，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)全面地、客觀地告知購房人

商品房的基本狀況，說明商品房可能存在的權(quán)利瑕疵，引入懲罰性賠償金，加重開發(fā)企業(yè)信息披露責(zé)任。

第三，強(qiáng)化對(duì)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管。新修訂《商品房買賣合同》新增商品房的全部房?jī)r(jià)款應(yīng)當(dāng)存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，用于工程建設(shè)，并要求開發(fā)企業(yè)公布監(jiān)管機(jī)構(gòu)、監(jiān)管賬戶和賬號(hào)。意義：加強(qiáng)了對(duì)開發(fā)企業(yè)使用預(yù)售資金用途的監(jiān)管，讓開發(fā)企業(yè)用錢有章可循，能有效避免爛尾樓、開發(fā)企業(yè)卷款跑路的隱患。

第四，明確了商品房交付條件和交付手續(xù)。新修訂的《商品房買賣合同》明確了商品房交付時(shí)至少滿足已取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明材料和房屋測(cè)繪報(bào)告，同時(shí)也明確了商品房交付時(shí)基礎(chǔ)設(shè)備設(shè)施和公共服務(wù)及其他配套設(shè)施應(yīng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)。意義：首先，建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明材料包括建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表和竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；規(guī)劃、環(huán)保、消防、人防等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件；施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書等，能有效表述商品房經(jīng)過各項(xiàng)綜合驗(yàn)收合格，符合質(zhì)量、規(guī)劃、環(huán)保等要求。其次，更加明確了購房人關(guān)心的小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套設(shè)施建設(shè)完成情況，開發(fā)企業(yè)是否完成合同約定的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，是否滿足交付條件，一目了然。

第五，擴(kuò)大了購房人拒絕收房的條件。新修訂的《商品房買賣合同》增加了開發(fā)企業(yè)交付商品房時(shí)基礎(chǔ)設(shè)備設(shè)施和公共服務(wù)及其他配套設(shè)施不符合合同約定的，購房人可以拒絕收房，由此產(chǎn)生的逾期交付責(zé)任由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。意義：在實(shí)際生活中，購房人不清楚開發(fā)企業(yè)瑕疵交付是否應(yīng)當(dāng)收房。且對(duì)不少購房人來說，不收房而導(dǎo)致的延期交付責(zé)任，不知道到底應(yīng)該由誰承擔(dān)，由此也出現(xiàn)了不少糾紛。現(xiàn)新修訂的《商品房買賣合同》明確了開發(fā)企業(yè)不滿足商品房相關(guān)設(shè)施設(shè)備交付條件的，購房人可以拒絕收房，責(zé)任由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。

第六，增加了購房人查驗(yàn)房屋的環(huán)節(jié)。新修訂的《商品房買賣

合同》增加了在辦理商品房交付之前，購房人有權(quán)對(duì)商品房進(jìn)行查驗(yàn)。意義：實(shí)際生活中，在業(yè)主未簽訂物業(yè)管理協(xié)議之前，是沒有機(jī)會(huì)實(shí)地看房的。因此，業(yè)主在辦理完畢各項(xiàng)手續(xù)后，即使查驗(yàn)出房屋有質(zhì)量問題，不少開發(fā)商也會(huì)怠于維修或處理。增加交付之前的查驗(yàn)房屋環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)從期房到現(xiàn)房的平穩(wěn)過度，業(yè)主的提前介入，弱化了開發(fā)商“賣完房子了事”的思想。

第七，填補(bǔ)了商品房套內(nèi)建筑面積差異的處理方式。新修訂的《商品房買賣合同》對(duì)于商品房面積差異化處理，無論商品房是按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)還是按照建筑面積計(jì)價(jià)，均將套內(nèi)建筑面積誤差絕對(duì)值在3%之內(nèi)作為合同要素，而并非只是考量建筑面積誤差。意義：房屋建筑面積未變，但套內(nèi)建筑面積變小糾紛層出不窮，因法律規(guī)定和合同約定不明確，給購房人維權(quán)帶來較大難度。將套內(nèi)建筑面積作為考量依據(jù)，對(duì)開發(fā)商提出更高的要求，更為有效解決面積誤差提供明確的合同依據(jù)。

第八，細(xì)化了開發(fā)企業(yè)關(guān)于商品房質(zhì)量和保修責(zé)任。新修訂的《商品房買賣合同》從商品房地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)，到其他房屋質(zhì)量，到裝飾裝修及設(shè)備設(shè)施，再到室內(nèi)空氣質(zhì)量、建筑隔聲和民用建筑節(jié)能措施標(biāo)準(zhǔn)予以細(xì)化，明確了各項(xiàng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、處理措施和保修責(zé)任。意義：將室內(nèi)空氣質(zhì)量、建筑隔聲和民用建筑節(jié)能措施標(biāo)準(zhǔn)作為合同條款，對(duì)商品房建筑環(huán)保和能效指標(biāo)提出明確要求，更加注重對(duì)購房人權(quán)益的保障，更能滿足購房人現(xiàn)代生活需要。

第九，固定了業(yè)主對(duì)建筑物專有和共有部分所享有的權(quán)利。新修訂的《商品房買賣合同》對(duì)于業(yè)主共有部分予以明確，增加了對(duì)于小區(qū)內(nèi)車位、車庫、會(huì)所等配套設(shè)施的所有權(quán)歸屬的約定。意義：業(yè)主除了自己房屋的一畝三分地之外，往往不清楚小區(qū)內(nèi)的哪些設(shè)施、車位、車庫、會(huì)所屬于業(yè)主共有，如人防的車位、車庫歸誰所有，小區(qū)會(huì)所權(quán)屬和功能等等。明確權(quán)利，是為了更好地行使權(quán)利，在他人侵犯業(yè)主專有權(quán)或者共有權(quán)的時(shí)候，能夠及時(shí)拿起法律武器

進(jìn)行維權(quán)。

第十，引導(dǎo)了買賣雙方對(duì)合同重要事項(xiàng)作出承諾。新修訂《商品房買賣合同》引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)就不采取售后包租或者變相售后包租、依法依約建設(shè)和銷售商品房、不得擅自處置業(yè)主共有公共部位和設(shè)施、告知業(yè)主妨礙房屋正常使用的情況等事項(xiàng)作出承諾，引導(dǎo)業(yè)主就不得擅自改變房屋用途和承重結(jié)構(gòu)作出承諾。意義：明確告知買賣雙方什么事情不能做，提前預(yù)警，規(guī)范商品房契約訂立和履行。

第十一，突出開發(fā)企業(yè)信息保密義務(wù)。新修訂的《商品房買賣合同》增加購房人信息保護(hù)條款，明確了開發(fā)企業(yè)對(duì)購房人的信息負(fù)有保密義務(wù)，非經(jīng)購房人書面同意，開發(fā)企業(yè)不得披露購房人信息或者將購房人信息挪作他用。意義：能有效遏制買受人個(gè)人隱私不受披露或者非法使用，最大限度保護(hù)買受人的合法權(quán)益。

二、關(guān)于合同備案的問題

（一）合同登記備案的概念

商品房預(yù)售合同登記備案是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得了《商品房預(yù)（銷）售許可證》后，在與承購人簽訂《商品房買賣合同》之日起30日內(nèi)，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向項(xiàng)目管轄范圍的房產(chǎn)交易管理部門申請(qǐng)辦理《商品房買賣合同》登記備案手續(xù)。

商品房預(yù)售合同的登記備案只作為一種行政意義上的義務(wù)，并非合同的生效要件，其所登記的是商品房預(yù)售合同中約定的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。在傳統(tǒng)民法中，登記制度是針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)歸屬和變動(dòng)而設(shè)計(jì)的，而預(yù)售的商品房是在建設(shè)中的期房，在買賣時(shí)還未建好，也不可能和現(xiàn)房那樣成立完整意義上的房屋所有權(quán)或其他物權(quán)，更談不上因物權(quán)的變動(dòng)問題而產(chǎn)生對(duì)期房產(chǎn)權(quán)的登記。同時(shí)按照我國現(xiàn)行的“房屋登記是房屋所有權(quán)的制唯一公示方法”的原則，購房人在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記之前只能是債權(quán)人，不可能取得所購房屋的

所有權(quán)，因此，商品房預(yù)售合同的登記備案也無法產(chǎn)生如同產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記那樣的對(duì)抗力的順位保留的效力。

（二）合同備案的意義

商品房預(yù)售合同登記備案制度是一種行政管理制度，在行政程序上對(duì)預(yù)購人具有保護(hù)功能。

第一，商品房預(yù)售合同登記備案使買受人取得優(yōu)先購買權(quán)和期待權(quán)。在商品房預(yù)售合同登記備案后，如果買受人尚未全部交付購房款，那么買受人就取得了優(yōu)先購買特定商品房的權(quán)利；如果買受人已經(jīng)交付了全部房款，那么就取得一種期待權(quán)，期待開發(fā)商交付房屋并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的權(quán)利。

第二，商品房預(yù)售合同登記備案使買受人的請(qǐng)求權(quán)具有對(duì)抗第三人的效力。房屋買受人在商品房預(yù)售合同中的取得權(quán)利是—種債權(quán)，但是經(jīng)過登記備案后便獲得了對(duì)抗第三人的效力，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將經(jīng)過登記備案的房屋售于第三人，該第三人不能通過登記獲得所有權(quán)；如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將經(jīng)過登記備案的房屋設(shè)定抵押，該抵押權(quán)不能對(duì)抗登記備案的買受人，登記備案使合同債權(quán)應(yīng)當(dāng)具有物權(quán)性質(zhì)，是—種典型的債權(quán)物權(quán)化。

第三，商品房預(yù)售合同登記備案并不是商品房預(yù)售合同的生效要件?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第6條規(guī)定,當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。該項(xiàng)登記活動(dòng)主要是為了對(duì)開發(fā)商的銷售行為進(jìn)行合法性審查，同時(shí)維護(hù)買受人的利益，強(qiáng)化買受人權(quán)利的效力。所以，商品房預(yù)售合同登記備案與合同的效力無關(guān)，并不是合同的生效要件，當(dāng)事人之間不能以未經(jīng)過備案登記而主張合同無效。

(三)預(yù)告登記的概念

所謂預(yù)告登記，就是為保全關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)而將此權(quán)利進(jìn)行的登記。他將債權(quán)請(qǐng)求權(quán)予以登記，使其具有對(duì)抗第三人的效力，使妨害其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記請(qǐng)求權(quán)所為的處分無效，以保障將來本登記的實(shí)現(xiàn)。

以我國《民法通則》、《合同法》為代表的債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式分析，當(dāng)事人的債權(quán)合同僅引起債權(quán)變動(dòng)的法律效果。生效的債權(quán)合同結(jié)合交付或登記，方能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。因?yàn)?，一物?shù)賣情況下的數(shù)個(gè)買賣合同的效力是相互獨(dú)立的，均可引起債權(quán)變動(dòng)，而同時(shí)存在的各個(gè)債權(quán)具有相容性、平等性，就同一標(biāo)的物可設(shè)立數(shù)個(gè)債權(quán)，其間沒有行使上的先后之分。此時(shí)，問題的焦點(diǎn)是一物數(shù)賣情況下標(biāo)的物的所有權(quán)歸屬。而在我國債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式下，先取得標(biāo)的物的占有或者先辦理完畢登記手續(xù)的買受人取得標(biāo)的物的所有權(quán)，其他買受人得向出賣人主張違約責(zé)任。例如出賣人先與買受人甲訂立不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，出賣人收受價(jià)金后，再賣予乙，并向乙辦理移轉(zhuǎn)登記。在此情形，買受人甲除擁有債法上的請(qǐng)求權(quán)外，并無排斥第三人的權(quán)利，原則上僅能依債務(wù)不履行的規(guī)定向出賣人請(qǐng)求損害賠償。此種狀況，對(duì)買受人甲不利，為解決這一問題就產(chǎn)生了預(yù)告登記制度。

預(yù)告登記與一般的不動(dòng)產(chǎn)登記區(qū)別表現(xiàn)在：一 般的不動(dòng)產(chǎn)登記都是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)在已經(jīng)完成的狀態(tài)下所進(jìn)行的登記，而預(yù)告登記則是為了保全將來發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)而進(jìn)行的一種登記。預(yù)告登記作出后，并不導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立或變動(dòng)，而只是使登記申請(qǐng)人取得一種請(qǐng)求將來發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的權(quán)利。納入預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)，對(duì)后來發(fā)生與該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容相同的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分行為，具有排他效力，以確保將來只發(fā)生該請(qǐng)求權(quán)所期待的法律結(jié)果。因此，預(yù)告登記是與異議登記同時(shí)構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)登記中的重要內(nèi)容。

(四)預(yù)告登記的意義

在我國現(xiàn)行法中，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記（本登記）已有若干規(guī)定，但是否存在預(yù)告登記則不無疑問。例如，有人認(rèn)為，商品房預(yù)售合同的登記屬于預(yù)告登記的性質(zhì)，其主要功能在于通過商品房的預(yù)售登記保護(hù)買受人所享有的權(quán)利。也有人認(rèn)為，商品房預(yù)售合同雖然要求備案，但也僅僅是備案而已，其更多具有的是行政管理色彩。這種備案和預(yù)告登記有根本的差別，而且法律并沒有規(guī)定這種備案具有什么效力，因而這種備案根本不具有預(yù)告登記的功能。

商品房預(yù)售登記并不具有預(yù)告登記的性質(zhì)，這是因?yàn)椋旱谝唬谏唐贩款A(yù)售登記的適用對(duì)象上，商品房預(yù)售登記是對(duì)商品房預(yù)售合同的登記，而預(yù)告登記是對(duì)請(qǐng)求權(quán)的登記，兩者的目的是根本不同的。前者進(jìn)行保全的是商品房預(yù)售合同，而后者是權(quán)利人的請(qǐng)求權(quán)。這一差異導(dǎo)致了商品房預(yù)售登記并不具有預(yù)告登記制度的功能，預(yù)告登記的保全權(quán)利、保全權(quán)利順位及確保交易安全的功能無從體現(xiàn)。第二，根據(jù)預(yù)告登記制度的理論，申請(qǐng)預(yù)告登記的人為享有請(qǐng)求權(quán)的權(quán)利人，義務(wù)人為不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)所有權(quán)人，請(qǐng)求權(quán)人應(yīng)取得義務(wù)人的承諾或法院的假處分命令才能申請(qǐng)預(yù)告登記。而在商品房預(yù)售登記中，申請(qǐng)人為商品房預(yù)售人，同時(shí)其又是商品房預(yù)售登記的義務(wù)人，且法律、行政規(guī)章強(qiáng)制預(yù)售進(jìn)行商品房預(yù)售登記，這與預(yù)告登記性質(zhì)不符。同時(shí)，商品房預(yù)售人進(jìn)行預(yù)售登記是依據(jù)公法而進(jìn)行的，而預(yù)告登記是登記權(quán)利人依據(jù)私法行使私權(quán)的行

為?？上攵绻唐贩款A(yù)售中的購房人無權(quán)申請(qǐng)進(jìn)行預(yù)售登記，而作為債務(wù)人的預(yù)售人對(duì)進(jìn)行商品房預(yù)售合同登記又沒有什么利益可言，甚至要支付預(yù)售登記的費(fèi)用，那么商品房預(yù)售合同登記如何起到保護(hù)交易安全、維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益的作用呢？第三，預(yù)告登記制度的核心是其效力，各國法律大多規(guī)定了預(yù)告登記具有保全順位的效力、保全權(quán)利的效力與滿足的效力等。只有賦予預(yù)告登記以這些效力，才能使預(yù)告登記具有實(shí)際意義，成為請(qǐng)求權(quán)的保全手段。而我國對(duì)商品房預(yù)售登記僅有“應(yīng)當(dāng)”進(jìn)行登記的規(guī)定，而沒有對(duì)登記效力的規(guī)定。不僅沒有規(guī)定未經(jīng)登記的預(yù)售合同是無效還是不能對(duì)抗第三人；而且也沒有規(guī)定經(jīng)過登記的預(yù)售合同，預(yù)購人是否具有對(duì)抗第三人的效力，是否可以對(duì)抗隨后成立的物權(quán)變動(dòng)或有損于登記債權(quán)的行為。第四，我國法律、行政規(guī)章未規(guī)定商品房預(yù)售登記的消滅，這也與預(yù)告登記制度不符。預(yù)告登記只是一種請(qǐng)求權(quán)的保全，不具有獨(dú)立的效力，只有在將預(yù)告登記推進(jìn)到本登記時(shí)才具有意義。因此，預(yù)告登記由于一些特定的事由出現(xiàn)而消滅，不會(huì)永遠(yuǎn)存續(xù)。而我國商品房預(yù)售登記不涂銷，存續(xù)時(shí)間非常長，這也意味著其目的在于行政管理，而非對(duì)購房人的請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行保護(hù)。由此可以斷言，我國實(shí)行的商品房預(yù)售登記僅僅是預(yù)售行政管理的一種預(yù)售資格審查手段，不具備債權(quán)保全的對(duì)抗效力，與預(yù)告登記制度存在著根本上的差異。

（五）合同備案與預(yù)告登記的區(qū)別

兩者的區(qū)別在于商品房預(yù)售合同登記備案制度是一種行政管理制度，而預(yù)告登記是不動(dòng)產(chǎn)登記制度，因此兩者的法律效力也不一樣。預(yù)告登記的目的在于“保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)”，預(yù)告登記是種特殊的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，其所登記的不是已經(jīng)完成的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，即不是現(xiàn)實(shí)的物權(quán)變動(dòng)，而是目的在于將來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)。[③] 就預(yù)購商品房的預(yù)告登記而言，就是為了使得預(yù)購人在預(yù)購的房屋辦理了所有權(quán)初始登記之后，能夠辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。從而確定取得房屋的所有權(quán)。但是，商品房預(yù)售合同登記備案制度在行政程序上對(duì)預(yù)購人具有保護(hù)功能。簡(jiǎn)單的說就是預(yù)告登記之后，預(yù)告登記具有準(zhǔn)物權(quán)登記的效力，其權(quán)利人就具有準(zhǔn)物權(quán)權(quán)利人的性質(zhì)。所以未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人的同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，就不發(fā)生物權(quán)效力。而商品房預(yù)售合同登記備案之后，該登記備案就沒有準(zhǔn)物權(quán)的效力，所以預(yù)購人想要更好的將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，就應(yīng)該在合同登記備案之后再進(jìn)行預(yù)告登記。登記備案是開發(fā)商一方申請(qǐng)登記備案的，這是具有強(qiáng)制性的。而預(yù)告登記時(shí)雙方合意之下申請(qǐng)的，不具有強(qiáng)制性，只有雙方達(dá)成合意才能可以申請(qǐng)登記，也可以不用申請(qǐng)預(yù)告登記。登記備案只是適用于商品房預(yù)售合同，而預(yù)告登記有預(yù)購商品房預(yù)告登記，預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記等。商品房預(yù)售合同登記備案在前，而預(yù)告登記在后，商品房預(yù)售合同登記備案制度主要是和預(yù)購商品房預(yù)告登記制度相銜接的，要辦理預(yù)購商品房預(yù)告登記就必須要有已經(jīng)登記備案的商品房預(yù)售合同原件才能辦理。兩者的登記機(jī)關(guān)也不一定是同一個(gè)，預(yù)告登記就是房屋的登記機(jī)構(gòu)，而商品房預(yù)售合同登記備案的可以是建設(shè)主管部門也可以是房地產(chǎn)管理部門。

第一，“預(yù)告登記”較“登記備案”更具實(shí)用性法律效力。經(jīng)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)買賣合同買受人的債權(quán)已經(jīng)添附了預(yù)期物權(quán)，債權(quán)人可以享有產(chǎn)權(quán)已過戶后的部分權(quán)利，包括可以對(duì)抗前抵押權(quán)人

行使抵押權(quán)，甚至司法機(jī)關(guān)也不能將已預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)作出賣方的財(cái)產(chǎn)施以強(qiáng)制執(zhí)行；而經(jīng)過登記備案的商品房預(yù)售合同僅表明該買賣行為已納入行政監(jiān)管，在沒有其他法定因由的情況下，該合同的效力優(yōu)于出賣人一房多賣的時(shí)間順序在后的同一標(biāo)的物預(yù)售合同；雖說如此，但在產(chǎn)權(quán)過戶登記前商品房預(yù)售合同仍然沒有物權(quán)效力。沒有物權(quán)效力就是意味著無論合同履行狀況如何，出賣人仍然是標(biāo)的物法律意義上的產(chǎn)權(quán)人。因此，在其他條件相同的情況下，辦理了買賣合同預(yù)告登記的買受人較之僅辦理了商品房預(yù)售合同登記備案的買受人，毫無疑問地享有更充分的權(quán)利保障。

第二，兩種登記在法律依據(jù)與性質(zhì)上區(qū)別?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第四十四條第二款規(guī)定：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案?！笨梢娚唐贩款A(yù)售合同的登記備案是政府主管部門行使監(jiān)管職權(quán)、房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)滿足預(yù)售條件履行報(bào)備義務(wù)接受資格審查的一項(xiàng)行政管理行為，其作為法律事實(shí)的存在效力具有永續(xù)性；而不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易的預(yù)告登記則不是行政管理行為，它源于買賣當(dāng)事人雙方的意思自治，是當(dāng)事人借助法律制度和登記機(jī)關(guān)所實(shí)施的一種民事權(quán)利義務(wù)設(shè)置，當(dāng)標(biāo)的物產(chǎn)權(quán)在三個(gè)月內(nèi)過戶時(shí)，預(yù)告登記的效力被物權(quán)自動(dòng)疊蓋，當(dāng)能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)過戶登記而當(dāng)事人在三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記時(shí)，預(yù)告登記自動(dòng)失效。

第三，兩者在適用范圍、前置條件和登記程序上的關(guān)系。就目前來說，商品房預(yù)售合同的登記備案，其登記的標(biāo)的僅限于新建商品房買賣合同（商品房預(yù)售合同僅是商品房買賣合同中的一種）；而預(yù)告登記適用于所有不動(dòng)產(chǎn)交易，不僅包括商品房買賣和私房交易，還包括國有土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整體受讓等。不動(dòng)產(chǎn)交易合同的預(yù)告登記在商品房預(yù)售形式下的功用顯而易見；而大部分現(xiàn)房交易在簽約后就可以著手辦理登記過戶，預(yù)告登記可能成為多余；但在登記過戶的手續(xù)過程曠日持久的情況下，或者當(dāng)事人雙方約定分期付款、價(jià)款付訖才予登記過戶的不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)產(chǎn)交易中，合同的預(yù)告登記對(duì)買受人而言，成為重要的抗風(fēng)險(xiǎn)手段。登記備案的啟動(dòng)主體是房地產(chǎn)開發(fā)商，而預(yù)告登記的啟動(dòng)主體是簽訂了物權(quán)協(xié)議的當(dāng)事人。依《房屋登記辦法》第二條等相關(guān)規(guī)定，預(yù)告登記需記載于房屋登記簿，并以允許公眾查詢的方式向社會(huì)公示；而登記備案的商品房預(yù)售合同并不記載于表示物權(quán)公示的房屋登記簿。

三、關(guān)于預(yù)售資金監(jiān)管的問題

（一）預(yù)售資金監(jiān)管的概念

新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)是銀行與房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)合作，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房預(yù)售資金實(shí)行監(jiān)管的一種模式，通過簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，并要求開發(fā)企業(yè)依協(xié)議將商品房預(yù)售資金存入資金監(jiān)管專用賬戶，使開發(fā)企業(yè)對(duì)預(yù)售資金的使用必須經(jīng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)審核，確保預(yù)售資金依法用于預(yù)售房地產(chǎn)項(xiàng)目后續(xù)工程的開發(fā)建設(shè)，防止預(yù)售資金被挪用、轉(zhuǎn)移，從而維護(hù)商品房交易雙方、貸款銀行、施工企業(yè)及其他相關(guān)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

（二）商品房預(yù)售資金監(jiān)管的目的和意義

作為典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融市場(chǎng)具有天然的高度依賴性，由于房地產(chǎn)生產(chǎn)、經(jīng)營的特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)的發(fā)展不僅需要自身積累，而且要依靠其他渠道的融資。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)與銷售過程中，大部分開發(fā)商利用的自有資金只占總資金的30%左右，而其余70%的資金來源主要依賴于金融系統(tǒng)的融資、民間借貸以及購房者的預(yù)付款。因此對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的資金疏于監(jiān)管，將使房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)上出現(xiàn)工程材料款無法落實(shí)、民工工資拖欠、工程無法驗(yàn)收、購房業(yè)主無法辦證，甚至出現(xiàn)“爛尾樓”等問題。這些現(xiàn)象的存在嚴(yán)重?fù)p害了消費(fèi)者利益、擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，影響社會(huì)大局穩(wěn)定。所以，強(qiáng)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管是現(xiàn)實(shí)的需要。

（1）維護(hù)消費(fèi)者利益。房地產(chǎn)市場(chǎng)是不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，房地產(chǎn)商相對(duì)購房者來說處于優(yōu)勢(shì)地位，各種資源無法實(shí)現(xiàn)共享。開發(fā)企業(yè)總是比購房者更了解資金使用情況，且購房者很難查詢到開發(fā)企業(yè)資金的使用信息。有的開發(fā)商在明明缺乏必要的開發(fā)資金，貸款又無著落的情況下，倉促上馬，致使工程無法按計(jì)劃實(shí)施，甚至半途而廢；有的開發(fā)商將資金挪作他用，甚至攜款潛逃，致使工程擱淺；有的將項(xiàng)目層層轉(zhuǎn)包，致使資金遭層層盤剝，實(shí)際投入不足，劣質(zhì)材料充數(shù)，造成工程質(zhì)量低劣；有的在反復(fù)炒作中，造成地價(jià)過高，開發(fā)手續(xù)不全，致使開發(fā)商被套牢，配套設(shè)施難以完成，項(xiàng)目無法竣工；有的開發(fā)商，空手套白狼，挖一個(gè)坑就開始預(yù)售，致使許多購房者蒙受巨大經(jīng)濟(jì)損失等等，這些情況都嚴(yán)重?fù)p害了購房者的利益。

（2）維護(hù)房產(chǎn)市場(chǎng)秩序。房地產(chǎn)市場(chǎng)是以房地產(chǎn)作為交易對(duì)象的流通市場(chǎng)，也是房屋商品交換關(guān)系的總和，是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行社會(huì)再生產(chǎn)的基本條件，并可帶動(dòng)建筑業(yè)、建材業(yè)和裝飾業(yè)等諸多產(chǎn)業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)通過市場(chǎng)機(jī)制，及時(shí)實(shí)現(xiàn)房屋的交換價(jià)值和使用價(jià)值，可提高房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)房產(chǎn)資源的有效配置和房產(chǎn)建設(shè)資金的良性循環(huán)。房產(chǎn)市場(chǎng)能引導(dǎo)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)合理化，有利于改善居住條件，提高居民的居住水平。但是，由于房產(chǎn)信息的非對(duì)稱性，購房者所能看到的只是開發(fā)企業(yè)行為的結(jié)果，加之有些開發(fā)商不能誠信經(jīng)營，社會(huì)缺乏有效的資金監(jiān)管機(jī)制，從而導(dǎo)致惡性循環(huán)損害購房者利益，使房屋的交換價(jià)值和使用價(jià)值無法按合同完全兌現(xiàn)，導(dǎo)致房產(chǎn)市場(chǎng)秩序受到破壞，進(jìn)而引起房地產(chǎn)市場(chǎng)混亂。

（3）維護(hù)社會(huì)大局穩(wěn)定。商品房作為日常生活中的大件商品，往往需要老百姓傾畢生積蓄，由于“半拉子工程”、“爛尾工程”、“豆腐渣工程”的出現(xiàn)，造成開發(fā)商不能如期按質(zhì)交房，不能按約歸還銀行貸款，消費(fèi)者投訴開發(fā)商違約，商業(yè)銀行指責(zé)開發(fā)商不講

誠信，受害者均抱怨政府不作為，商品房違約已逐漸成為社會(huì)投訴的熱點(diǎn)。處于弱勢(shì)的購房者在投訴無果的情況下，經(jīng)常采取聚眾上訪甚至封堵政府大門、主要交通干道等許多過激行為，嚴(yán)重影響社會(huì)穩(wěn)定。近年來，各地發(fā)生的多起針對(duì)商品房預(yù)售資金無監(jiān)管或監(jiān)管不力而引起的群體性事件充分說明，加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管是維護(hù)社會(huì)大局穩(wěn)定的迫切需要。

第四篇：預(yù)售資金監(jiān)管探討

關(guān)于商品房預(yù)售合同備案以及 資金監(jiān)管有關(guān)問題的探討

一、關(guān)于商品房預(yù)售的問題

（一）商品房預(yù)售的概念

商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預(yù)付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實(shí)質(zhì)是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。習(xí)慣上把在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的、沒取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋稱為期房。開發(fā)商出售期房稱為預(yù)售，購房者買房時(shí)就要與開發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同，這個(gè)制度即為商品房預(yù)售制度。它與現(xiàn)房的銷售已成為我國新建商品房市場(chǎng)中的兩種主要的房屋銷售形式。

（二）商品房預(yù)售的背景

1994年國家出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理法》在總結(jié)各地經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，于同年11月頒布了《城市商品房預(yù)售管理辦法》，從此建立了商品房預(yù)售許可制度，并對(duì)預(yù)售條件、監(jiān)管作出了原則性規(guī)定。2004年7月20日建設(shè)部發(fā)布了修改后的《城市商品房預(yù)售管理辦法》。目前我國商品房預(yù)售比例普遍在80%以上，我市達(dá)90%以上。

商品房預(yù)售許可制度的確立，是與我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程緊密聯(lián)系的。長期以來，我國城鎮(zhèn)住房總量不足，商品房供不應(yīng)求，加快建設(shè)、增加住房供應(yīng)是客觀需要。商品房預(yù)售制度有效緩解了房地產(chǎn)開發(fā)商資金不足的困難，加速了整個(gè)建設(shè)資金周轉(zhuǎn)，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本，從而帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展。

（三）商品房預(yù)售的特征

我國商品房預(yù)售法律制度所規(guī)定的商品房預(yù)售，具有五個(gè)明顯特征： 第一，預(yù)售的商品房必須是作為商品房項(xiàng)目建設(shè)的房屋，而不是政府批準(zhǔn)的一些社會(huì)福利性房屋，或社會(huì)保障性、社會(huì)救濟(jì)性質(zhì)的房屋，也不是一些單位內(nèi)部自建的集資房或城市居民自購住宅用地所建的等非社會(huì)化、商品化房屋。因此，此類房屋具有明顯的社會(huì)化、商品化和公開銷售的特征。

第二，預(yù)售的商品房是處于特定狀態(tài)的房屋，即必須是已經(jīng)開工建設(shè)，正處于正常的施工建設(shè)狀態(tài)，但尚未竣工的商品房。它不是尚未開工的商品房項(xiàng)目，也不是已經(jīng)竣工交付使用的商品房現(xiàn)房，更不是早已停工無法繼續(xù)施工建設(shè)的“半拉子”工程。

第三，預(yù)售的商品房，必須是客觀存在，并正處于正常的施工建設(shè)狀態(tài)。即作為商品房，在竣工交付前卻并非現(xiàn)實(shí)存在。因此，作為正處在施工建設(shè)狀態(tài)、尚未竣工交付、并非現(xiàn)實(shí)存在的房屋提前銷售，是預(yù)售的最顯著的特征。第四，商品房預(yù)售的預(yù)售人主體必須是具備商品房預(yù)售條件的開發(fā)企業(yè)，即具有法定性和特定性商品房開發(fā)企業(yè)。而購房人則是社會(huì)不特定的主體，任何需要購買預(yù)售商品房的公民，都可以成為商品房預(yù)售的買方。

第五，商品房預(yù)售，必須依照有關(guān)法律規(guī)定，具備必須的條件，尤其是政府房地產(chǎn)主管部門批準(zhǔn)的《商品房預(yù)售許可證》，并將有關(guān)預(yù)售商品房的資料及有關(guān)法律規(guī)定向購房人公示，即具備法定公開性。

（四）商品房預(yù)售的條件

商品房預(yù)售意味著買房人承擔(dān)巨大的對(duì)方違約的風(fēng)險(xiǎn)，為了保護(hù)買房人的利益，國家規(guī)定了嚴(yán)格的商品房預(yù)售條件，以求只讓那些質(zhì)地優(yōu)良、有誠信的房地產(chǎn)商能夠運(yùn)用商品房預(yù)售這一杠桿制度。

第一，預(yù)售商品房的建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)是已經(jīng)交付完全部土地出讓金，取得土地使用權(quán)證書的土地。因?yàn)?，房屋依附于土地，商品房?xiàng)目的合法開工建設(shè)和合法預(yù)售，必須以對(duì)該土地的合法使用權(quán)為前提。

第二，必須持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。因?yàn)槲覈缫压疾?shí)施了《城市規(guī)劃法》，對(duì)城市建設(shè)工程實(shí)行許可證制度管理。這種許可證制度是一種強(qiáng)制性規(guī)范，不是任意性或選擇性的。第三，按提供預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間。關(guān)于投入開發(fā)建設(shè)資金已達(dá)到工程總投資25%以上的規(guī)定，有兩個(gè)意義：一是建設(shè)項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)際動(dòng)工，二是開發(fā)商必須自己投入一定的資金。第四，向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證。商品房預(yù)售制度是商品房交易制度中的一項(xiàng)特別規(guī)定。從事商品房預(yù)售業(yè)務(wù)，必須持有兩個(gè)許可證：即規(guī)劃許可證和預(yù)售許可證。這更加體現(xiàn)了國家對(duì)商品房預(yù)售行為的嚴(yán)格規(guī)范和監(jiān)督管理的立法意義。

（五）商品房預(yù)售的風(fēng)險(xiǎn)

自開始建立商品房預(yù)售制度及相關(guān)法律、法規(guī)公布實(shí)施以來，商品房預(yù)售市場(chǎng)逐步走上了規(guī)范化管理和健康發(fā)展的軌道。但是，由于我國的商品房預(yù)售市場(chǎng)起步較晚，有關(guān)法律規(guī)范還不夠完善，各地方發(fā)展不夠平衡，政府主管部門的管理職能作用還尚未正常發(fā)揮，導(dǎo)致一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)經(jīng)營或鉆法律空子，造成損害購房消費(fèi)者合法利益的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。第一，交易不公平。我國實(shí)行的期房銷售制度，住房還處在建設(shè)過程中，購房者就支付了全部的房?jī)r(jià)款，并承擔(dān)了未來全部的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)建成的現(xiàn)房與協(xié)議、廣告和口頭承諾出現(xiàn)差異時(shí)，往往是處于弱勢(shì)的購房者被迫接受不符合需求的住房或者承擔(dān)毀約的責(zé)任。這實(shí)際上是以期房銷售的名義，實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)房銷售的實(shí)質(zhì)，將經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了社會(huì)。一是購房者支付了全部的房?jī)r(jià)款，承擔(dān)了開發(fā)的全部風(fēng)險(xiǎn)；二是開發(fā)商占用了購房者的資金，實(shí)現(xiàn)了“空手套白狼”的經(jīng)營模式，而且是購房者承擔(dān)了資金利息；三是通過住房按揭把開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到銀行。第二，銷售不規(guī)范。住房是非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，由于位置空間不同，每一套住房都是不同質(zhì)的。購房者未驗(yàn)貨就支付了全部房款或由銀行代付了全部房款，這是一種不規(guī)范的交易方式。再加之我國房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在發(fā)展階段，法律法規(guī)、管理機(jī)制和管理功能不健全，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)缺乏有效的規(guī)范。這種不規(guī)范的交易方式為不規(guī)范銷售、違法違規(guī)銷售提供了可乘之機(jī)。我國商品房銷售中存在著虛假廣告、定金圈套、合同欺詐、一房多售、面積縮水、質(zhì)量低劣、改變用途、延期辦證，得房率、綠化率、容積率與實(shí)際不符，將已抵押的期房銷售、將已預(yù)售的商品房抵押、用假按揭騙貸等種種惡意違約和欺詐行為，極大地?fù)p害了購房人的利益，并引發(fā)了大量的法律糾紛。第三，造成不平等競(jìng)爭(zhēng)和低效率競(jìng)爭(zhēng)。期房銷售制度降低了房地產(chǎn)業(yè)的門檻，開發(fā)商的實(shí)力、品牌、技術(shù)、戰(zhàn)略都不十分重要，只要能夠獲得廉價(jià)土地資源和低成本的銀行貸款，就意味著項(xiàng)目的初步成功。結(jié)果房地產(chǎn)業(yè)聚集著大量的中小房地產(chǎn)商，一些極差的房地產(chǎn)公司也活得很好，而具有實(shí)力、品牌、技術(shù)、管理的企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)并不明顯。產(chǎn)業(yè)沒有形成優(yōu)勝劣汰的機(jī)制，反而造成了特殊落后的企業(yè)經(jīng)營模式。第四，我國有關(guān)商品房預(yù)售的法律制度仍不夠完善。盡管在十幾年前我國就公布和實(shí)施了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)開放經(jīng)營管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，但是，作為商品房預(yù)售及其市場(chǎng)規(guī)范化管理的一項(xiàng)法律制度來講，顯然存在不少缺陷。尤其是最近幾年商品房預(yù)售市場(chǎng)發(fā)展出現(xiàn)的許多新情況和新問題，更凸現(xiàn)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化的超前性與法律法規(guī)的滯后性。

第五、商品預(yù)售制度是造成房?jī)r(jià)居高不下的重要原因之一。在房屋預(yù)售制度下，房地產(chǎn)開發(fā)商不僅能以低成本使用銀行資金、無息占用購房者的預(yù)繳款以及承建商的墊款，而且也不需承擔(dān)房屋的存貨成本。所謂“期房?jī)r(jià)格低”只是假象，對(duì)開發(fā)商而言，房屋預(yù)售可以減少市場(chǎng)成本和提高資金流轉(zhuǎn)速度，而可能的損失是預(yù)售價(jià)與建成后房?jī)r(jià)之間的差值。但是考慮到未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性，這個(gè)可能損失的經(jīng)濟(jì)價(jià)值的期待值要比這個(gè)差值要小。而預(yù)售制度更大的危害在于，當(dāng)開發(fā)商提前拿到預(yù)收款，提前收回大部分乃至全部成本之后，他們就沒有了后顧之憂，便通過囤積居奇等方式步步推高房?jī)r(jià)上漲，而房?jī)r(jià)的上漲又為開發(fā)商更方便地收取下一個(gè)項(xiàng)目的預(yù)收款創(chuàng)造了條件，因?yàn)樵诜績(jī)r(jià)上漲過程中，在買漲不買跌的心理推動(dòng)下，人們未來房?jī)r(jià)增值的預(yù)期會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高。

（六）新舊商品房預(yù)售合同的區(qū)別

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和國家工商總局近日聯(lián)合發(fā)布了新版《商品房買賣合同(預(yù)售)示范文本》(GF-2014-0171)、《商品房買賣合同(現(xiàn)售)示范文本》(GF-2014-0172)，較之2000年發(fā)布的《商品房買賣合同示范文本》（GF-2000-0171），新版本的合同具有更強(qiáng)的適用性和可操作性，而且也更注重對(duì)購房人的保護(hù)。

第一，新修訂《商品房買賣合同》示范文本分預(yù)售合同和現(xiàn)售合同兩個(gè)文本。原《商品房買賣合同》并未就預(yù)售和現(xiàn)售作區(qū)分，合同條款設(shè)計(jì)不明確，不能有效詮釋兩者之間的差異。意義：引導(dǎo)買賣雙方對(duì)簽訂合同過程中容易忽視的事項(xiàng)和法律法規(guī)沒有明確規(guī)定的事項(xiàng)作出明確約定，在避免引發(fā)糾紛的同時(shí)，為解決可能出現(xiàn)的糾紛提供有效的合同依據(jù)。

第二，完善了商品房基本狀況。新修訂《商品房買賣合同》對(duì)商品房陽臺(tái)數(shù)量及是否封閉作出詳細(xì)約定，增加商品房抵押的明確情況、房屋權(quán)利狀況承諾和違反承諾的法律責(zé)任。意義：在買賣雙方信息不對(duì)稱的前提下，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)全面地、客觀地告知購房人商品房的基本狀況，說明商品房可能存在的權(quán)利瑕疵，引入懲罰性賠償金，加重開發(fā)企業(yè)信息披露責(zé)任。第三，強(qiáng)化對(duì)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管。新修訂《商品房買賣合同》新增商品房的全部房?jī)r(jià)款應(yīng)當(dāng)存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，用于工程建設(shè)，并要求開發(fā)企業(yè)公布監(jiān)管機(jī)構(gòu)、監(jiān)管賬戶和賬號(hào)。意義：加強(qiáng)了對(duì)開發(fā)企業(yè)使用預(yù)售資金用途的監(jiān)管，讓開發(fā)企業(yè)用錢有章可循，能有效避免爛尾樓、開發(fā)企業(yè)卷款跑路的隱患。

第四，明確了商品房交付條件和交付手續(xù)。新修訂的《商品房買賣合同》明確了商品房交付時(shí)至少滿足已取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明材料和房屋測(cè)繪報(bào)告，同時(shí)也明確了商品房交付時(shí)基礎(chǔ)設(shè)備設(shè)施和公共服務(wù)及其他配套設(shè)施應(yīng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)。意義：首先，建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明材料包括建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表和竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；規(guī)劃、環(huán)保、消防、人防等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件；施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書等，能有效表述商品房經(jīng)過各項(xiàng)綜合驗(yàn)收合格，符合質(zhì)量、規(guī)劃、環(huán)保等要求。其次，更加明確了購房人關(guān)心的小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套設(shè)施建設(shè)完成情況，開發(fā)企業(yè)是否完成合同約定的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，是否滿足交付條件，一目了然。

第五，擴(kuò)大了購房人拒絕收房的條件。新修訂的《商品房買賣合同》增加了開發(fā)企業(yè)交付商品房時(shí)基礎(chǔ)設(shè)備設(shè)施和公共服務(wù)及其他配套設(shè)施不符合合同約定的，購房人可以拒絕收房，由此產(chǎn)生的逾期交付責(zé)任由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。意義：在實(shí)際生活中，購房人不清楚開發(fā)企業(yè)瑕疵交付是否應(yīng)當(dāng)收房。且對(duì)不少購房人來說，不收房而導(dǎo)致的延期交付責(zé)任，不知道到底應(yīng)該由誰承擔(dān)，由此也出現(xiàn)了不少糾紛。現(xiàn)新修訂的《商品房買賣合同》明確了開發(fā)企業(yè)不滿足商品房相關(guān)設(shè)施設(shè)備交付條件的，購房人可以拒絕收房，責(zé)任由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。

第六，增加了購房人查驗(yàn)房屋的環(huán)節(jié)。新修訂的《商品房買賣合同》增加了在辦理商品房交付之前，購房人有權(quán)對(duì)商品房進(jìn)行查驗(yàn)。意義：實(shí)際生活中，在業(yè)主未簽訂物業(yè)管理協(xié)議之前，是沒有機(jī)會(huì)實(shí)地看房的。因此，業(yè)主在辦理完畢各項(xiàng)手續(xù)后，即使查驗(yàn)出房屋有質(zhì)量問題，不少開發(fā)商也會(huì)怠于維修或處理。增加交付之前的查驗(yàn)房屋環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)從期房到現(xiàn)房的平穩(wěn)過度，業(yè)主的提前介入，弱化了開發(fā)商“賣完房子了事”的思想。

第七，填補(bǔ)了商品房套內(nèi)建筑面積差異的處理方式。新修訂的《商品房買賣合同》對(duì)于商品房面積差異化處理，無論商品房是按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)還是按照建筑面積計(jì)價(jià)，均將套內(nèi)建筑面積誤差絕對(duì)值在3%之內(nèi)作為合同要素，而并非只是考量建筑面積誤差。意義：房屋建筑面積未變，但套內(nèi)建筑面積變小糾紛層出不窮，因法律規(guī)定和合同約定不明確，給購房人維權(quán)帶來較大難度。將套內(nèi)建筑面積作為考量依據(jù)，對(duì)開發(fā)商提出更高的要求，更為有效解決面積誤差提供明確的合同依據(jù)。

第八，細(xì)化了開發(fā)企業(yè)關(guān)于商品房質(zhì)量和保修責(zé)任。新修訂的《商品房買賣合同》從商品房地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)，到其他房屋質(zhì)量，到裝飾裝修及設(shè)備設(shè)施，再到室內(nèi)空氣質(zhì)量、建筑隔聲和民用建筑節(jié)能措施標(biāo)準(zhǔn)予以細(xì)化，明確了各項(xiàng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、處理措施和保修責(zé)任。意義：將室內(nèi)空氣質(zhì)量、建筑隔聲和民用建筑節(jié)能措施標(biāo)準(zhǔn)作為合同條款，對(duì)商品房建筑環(huán)保和能效指標(biāo)提出明確要求，更加注重對(duì)購房人權(quán)益的保障，更能滿足購房人現(xiàn)代生活需要。第九，固定了業(yè)主對(duì)建筑物專有和共有部分所享有的權(quán)利。新修訂的《商品房買賣合同》對(duì)于業(yè)主共有部分予以明確，增加了對(duì)于小區(qū)內(nèi)車位、車庫、會(huì)所等配套設(shè)施的所有權(quán)歸屬的約定。意義：業(yè)主除了自己房屋的一畝三分地之外，往往不清楚小區(qū)內(nèi)的哪些設(shè)施、車位、車庫、會(huì)所屬于業(yè)主共有，如人防的車位、車庫歸誰所有，小區(qū)會(huì)所權(quán)屬和功能等等。明確權(quán)利，是為了更好地行使權(quán)利，在他人侵犯業(yè)主專有權(quán)或者共有權(quán)的時(shí)候，能夠及時(shí)拿起法律武器進(jìn)行維權(quán)。

第十，引導(dǎo)了買賣雙方對(duì)合同重要事項(xiàng)作出承諾。新修訂《商品房買賣合同》引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)就不采取售后包租或者變相售后包租、依法依約建設(shè)和銷售商品房、不得擅自處置業(yè)主共有公共部位和設(shè)施、告知業(yè)主妨礙房屋正常使用的情況等事項(xiàng)作出承諾，引導(dǎo)業(yè)主就不得擅自改變房屋用途和承重結(jié)構(gòu)作出承諾。意義：明確告知買賣雙方什么事情不能做，提前預(yù)警，規(guī)范商品房契約訂立和履行。

第十一，突出開發(fā)企業(yè)信息保密義務(wù)。新修訂的《商品房買賣合同》增加購房人信息保護(hù)條款，明確了開發(fā)企業(yè)對(duì)購房人的信息負(fù)有保密義務(wù)，非經(jīng)購房人書面同意，開發(fā)企業(yè)不得披露購房人信息或者將購房人信息挪作他用。意義：能有效遏制買受人個(gè)人隱私不受披露或者非法使用，最大限度保護(hù)買受人的合法權(quán)益。

二、關(guān)于合同備案的問題

（一）合同登記備案的概念

商品房預(yù)售合同登記備案是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得了《商品房預(yù)（銷）售許可證》后，在與承購人簽訂《商品房買賣合同》之日起30日內(nèi)，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向項(xiàng)目管轄范圍的房產(chǎn)交易管理部門申請(qǐng)辦理《商品房買賣合同》登記備案手續(xù)。商品房預(yù)售合同的登記備案只作為一種行政意義上的義務(wù)，并非合同的生效要件，其所登記的是商品房預(yù)售合同中約定的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。在傳統(tǒng)民法中，登記制度是針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)歸屬和變動(dòng)而設(shè)計(jì)的，而預(yù)售的商品房是在建設(shè)中的期房，在買賣時(shí)還未建好，也不可能和現(xiàn)房那樣成立完整意義上的房屋所有權(quán)或其他物權(quán)，更談不上因物權(quán)的變動(dòng)問題而產(chǎn)生對(duì)期房產(chǎn)權(quán)的登記。同時(shí)按照我國現(xiàn)行的“房屋登記是房屋所有權(quán)的制唯一公示方法”的原則，購房人在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記之前只能是債權(quán)人，不可能取得所購房屋的所有權(quán)，因此，商品房預(yù)售合同的登記備案也無法產(chǎn)生如同產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記那樣的對(duì)抗力的順位保留的效力。

（二）合同備案的意義

商品房預(yù)售合同登記備案制度是一種行政管理制度，在行政程序上對(duì)預(yù)購人具有保護(hù)功能。第一，商品房預(yù)售合同登記備案使買受人取得優(yōu)先購買權(quán)和期待權(quán)。在商品房預(yù)售合同登記備案后，如果買受人尚未全部交付購房款，那么買受人就取得了優(yōu)先購買特定商品房的權(quán)利；如果買受人已經(jīng)交付了全部房款，那么就取得一種期待權(quán)，期待開發(fā)商交付房屋并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的權(quán)利。第二，商品房預(yù)售合同登記備案使買受人的請(qǐng)求權(quán)具有對(duì)抗第三人的效力。房屋買受人在商品房預(yù)售合同中的取得權(quán)利是—種債權(quán)，但是經(jīng)過登記備案后便獲得了對(duì)抗第三人的效力，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將經(jīng)過登記備案的房屋售于第三人，該第三人不能通過登記獲得所有權(quán)；如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將經(jīng)過登記備案的房屋設(shè)定抵押，該抵押權(quán)不能對(duì)抗登記備案的買受人，登記備案使合同債權(quán)應(yīng)當(dāng)具有物權(quán)性質(zhì)，是—種典型的債權(quán)物權(quán)化。第三，商品房預(yù)售合同登記備案并不是商品房預(yù)售合同的生效要件?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第6條規(guī)定,當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。該項(xiàng)登記活動(dòng)主要是為了對(duì)開發(fā)商的銷售行為進(jìn)行合法性審查，同時(shí)維護(hù)買受人的利益，強(qiáng)化買受人權(quán)利的效力。所以，商品房預(yù)售合同登記備案與合同的效力無關(guān)，并不是合同的生效要件，當(dāng)事人之間不能以未經(jīng)過備案登記而主張合同無效。

(三)預(yù)告登記的概念 所謂預(yù)告登記，就是為保全關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)而將此權(quán)利進(jìn)行的登記。他將債權(quán)請(qǐng)求權(quán)予以登記，使其具有對(duì)抗第三人的效力，使妨害其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記請(qǐng)求權(quán)所為的處分無效，以保障將來本登記的實(shí)現(xiàn)。以我國《民法通則》、《合同法》為代表的債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式分析，當(dāng)事人的債權(quán)合同僅引起債權(quán)變動(dòng)的法律效果。生效的債權(quán)合同結(jié)合交付或登記，方能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。因?yàn)?，一物?shù)賣情況下的數(shù)個(gè)買賣合同的效力是相互獨(dú)立的，均可引起債權(quán)變動(dòng)，而同時(shí)存在的各個(gè)債權(quán)具有相容性、平等性，就同一標(biāo)的物可設(shè)立數(shù)個(gè)債權(quán)，其間沒有行使上的先后之分。此時(shí)，問題的焦點(diǎn)是一物數(shù)賣情況下標(biāo)的物的所有權(quán)歸屬。而在我國債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式下，先取得標(biāo)的物的占有或者先辦理完畢登記手續(xù)的買受人取得標(biāo)的物的所有權(quán)，其他買受人得向出賣人主張違約責(zé)任。例如出賣人先與買受人甲訂立不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，出賣人收受價(jià)金后，再賣予乙，并向乙辦理移轉(zhuǎn)登記。在此情形，買受人甲除擁有債法上的請(qǐng)求權(quán)外，并無排斥第三人的權(quán)利，原則上僅能依債務(wù)不履行的規(guī)定向出賣人請(qǐng)求損害賠償。此種狀況，對(duì)買受人甲不利，為解決這一問題就產(chǎn)生了預(yù)告登記制度。預(yù)告登記與一般的不動(dòng)產(chǎn)登記區(qū)別表現(xiàn)在：一般的不動(dòng)產(chǎn)登記都是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)在已經(jīng)完成的狀態(tài)下所進(jìn)行的登記，而預(yù)告登記則是為了保全將來發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)而進(jìn)行的一種登記。預(yù)告登記作出后，并不導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立或變動(dòng)，而只是使登記申請(qǐng)人取得一種請(qǐng)求將來發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的權(quán)利。納入預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)，對(duì)后來發(fā)生與該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容相同的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分行為，具有排他效力，以確保將來只發(fā)生該請(qǐng)求權(quán)所期待的法律結(jié)果。因此，預(yù)告登記是與異議登記同時(shí)構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)登記中的重要內(nèi)容。(四)預(yù)告登記的意義

在我國現(xiàn)行法中，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記（本登記）已有若干規(guī)定，但是否存在預(yù)告登記則不無疑問。例如，有人認(rèn)為，商品房預(yù)售合同的登記屬于預(yù)告登記的性質(zhì)，其主要功能在于通過商品房的預(yù)售登記保護(hù)買受人所享有的權(quán)利。也有人認(rèn)為，商品房預(yù)售合同雖然要求備案，但也僅僅是備案而已，其更多具有的是行政管理色彩。這種備案和預(yù)告登記有根本的差別，而且法律并沒有規(guī)定這種備案具有什么效力，因而這種備案根本不具有預(yù)告登記的功能。商品房預(yù)售登記并不具有預(yù)告登記的性質(zhì)，這是因?yàn)椋旱谝唬谏唐贩款A(yù)售登記的適用對(duì)象上，商品房預(yù)售登記是對(duì)商品房預(yù)售合同的登記，而預(yù)告登記是對(duì)請(qǐng)求權(quán)的登記，兩者的目的是根本不同的。前者進(jìn)行保全的是商品房預(yù)售合同，而后者是權(quán)利人的請(qǐng)求權(quán)。這一差異導(dǎo)致了商品房預(yù)售登記并不具有預(yù)告登記制度的功能，預(yù)告登記的保全權(quán)利、保全權(quán)利順位及確保交易安全的功能無從體現(xiàn)。第二，根據(jù)預(yù)告登記制度的理論，申請(qǐng)預(yù)告登記的人為享有請(qǐng)求權(quán)的權(quán)利人，義務(wù)人為不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)所有權(quán)人，請(qǐng)求權(quán)人應(yīng)取得義務(wù)人的承諾或法院的假處分命令才能申請(qǐng)預(yù)告登記。而在商品房預(yù)售登記中，申請(qǐng)人為商品房預(yù)售人，同時(shí)其又是商品房預(yù)售登記的義務(wù)人，且法律、行政規(guī)章強(qiáng)制預(yù)售進(jìn)行商品房預(yù)售登記，這與預(yù)告登記性質(zhì)不符。同時(shí)，商品房預(yù)售人進(jìn)行預(yù)售登記是依據(jù)公法而進(jìn)行的，而預(yù)告登記是登記權(quán)利人依據(jù)私法行使私權(quán)的行為。可想而知，如果商品房預(yù)售中的購房人無權(quán)申請(qǐng)進(jìn)行預(yù)售登記，而作為債務(wù)人的預(yù)售人對(duì)進(jìn)行商品房預(yù)售合同登記又沒有什么利益可言，甚至要支付預(yù)售登記的費(fèi)用，那么商品房預(yù)售合同登記如何起到保護(hù)交易安全、維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益的作用呢？第三，預(yù)告登記制度的核心是其效力，各國法律大多規(guī)定了預(yù)告登記具有保全順位的效力、保全權(quán)利的效力與滿足的效力等。只有賦予預(yù)告登記以這些效力，才能使預(yù)告登記具有實(shí)際意義，成為請(qǐng)求權(quán)的保全手段。而我國對(duì)商品房預(yù)售登記僅有“應(yīng)當(dāng)”進(jìn)行登記的規(guī)定，而沒有對(duì)登記效力的規(guī)定。不僅沒有規(guī)定未經(jīng)登記的預(yù)售合同是無效還是不能對(duì)抗第三人；而且也沒有規(guī)定經(jīng)過登記的預(yù)售合同，預(yù)購人是否具有對(duì)抗第三人的效力，是否可以對(duì)抗隨后成立的物權(quán)變動(dòng)或有損于登記債權(quán)的行為。第四，我國法律、行政規(guī)章未規(guī)定商品房預(yù)售登記的消滅，這也與預(yù)告登記制度不符。預(yù)告登記只是一種請(qǐng)求權(quán)的保全，不具有獨(dú)立的效力，只有在將預(yù)告登記推進(jìn)到本登記時(shí)才具有意義。因此，預(yù)告登記由于一些特定的事由出現(xiàn)而消滅，不會(huì)永遠(yuǎn)存續(xù)。而我國商品房預(yù)售登記不涂銷，存續(xù)時(shí)間非常長，這也意味著其目的在于行政管理，而非對(duì)購房人的請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行保護(hù)。由此可以斷言，我國實(shí)行的商品房預(yù)售登記僅僅是預(yù)售行政管理的一種預(yù)售資格審查手段，不具備債權(quán)保全的對(duì)抗效力，與預(yù)告登記制度存在著根本上的差異。

（五）合同備案與預(yù)告登記的區(qū)別

兩者的區(qū)別在于商品房預(yù)售合同登記備案制度是一種行政管理制度，而預(yù)告登記是不動(dòng)產(chǎn)登記制度，因此兩者的法律效力也不一樣。預(yù)告登記的目的在于“保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)”，預(yù)告登記是種特殊的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，其所登記的不是已經(jīng)完成的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，即不是現(xiàn)實(shí)的物權(quán)變動(dòng)，而是目的在于將來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)。[③] 就預(yù)購商品房的預(yù)告登記而言，就是為了使得預(yù)購人在預(yù)購的房屋辦理了所有權(quán)初始登記之后，能夠辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。從而確定取得房屋的所有權(quán)。但是，商品房預(yù)售合同登記備案制度在行政程序上對(duì)預(yù)購人具有保護(hù)功能。簡(jiǎn)單的說就是預(yù)告登記之后，預(yù)告登記具有準(zhǔn)物權(quán)登記的效力，其權(quán)利人就具有準(zhǔn)物權(quán)權(quán)利人的性質(zhì)。所以未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人的同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，就不發(fā)生物權(quán)效力。而商品房預(yù)售合同登記備案之后，該登記備案就沒有準(zhǔn)物權(quán)的效力，所以預(yù)購人想要更好的將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，就應(yīng)該在合同登記備案之后再進(jìn)行預(yù)告登記。登記備案是開發(fā)商一方申請(qǐng)登記備案的，這是具有強(qiáng)制性的。而預(yù)告登記時(shí)雙方合意之下申請(qǐng)的，不具有強(qiáng)制性，只有雙方達(dá)成合意才能可以申請(qǐng)登記，也可以不用申請(qǐng)預(yù)告登記。登記備案只是適用于商品房預(yù)售合同，而預(yù)告登記有預(yù)購商品房預(yù)告登記，預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記等。商品房預(yù)售合同登記備案在前，而預(yù)告登記在后，商品房預(yù)售合同登記備案制度主要是和預(yù)購商品房預(yù)告登記制度相銜接的，要辦理預(yù)購商品房預(yù)告登記就必須要有已經(jīng)登記備案的商品房預(yù)售合同原件才能辦理。兩者的登記機(jī)關(guān)也不一定是同一個(gè)，預(yù)告登記就是房屋的登記機(jī)構(gòu)，而商品房預(yù)售合同登記備案的可以是建設(shè)主管部門也可以是房地產(chǎn)管理部門。第一，“預(yù)告登記”較“登記備案”更具實(shí)用性法律效力。經(jīng)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)買賣合同買受人的債權(quán)已經(jīng)添附了預(yù)期物權(quán)，債權(quán)人可以享有產(chǎn)權(quán)已過戶后的部分權(quán)利，包括可以對(duì)抗前抵押權(quán)人行使抵押權(quán)，甚至司法機(jī)關(guān)也不能將已預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)作出賣方的財(cái)產(chǎn)施以強(qiáng)制執(zhí)行；而經(jīng)過登記備案的商品房預(yù)售合同僅表明該買賣行為已納入行政監(jiān)管，在沒有其他法定因由的情況下，該合同的效力優(yōu)于出賣人一房多賣的時(shí)間順序在后的同一標(biāo)的物預(yù)售合同；雖說如此，但在產(chǎn)權(quán)過戶登記前商品房預(yù)售合同仍然沒有物權(quán)效力。沒有物權(quán)效力就是意味著無論合同履行狀況如何，出賣人仍然是標(biāo)的物法律意義上的產(chǎn)權(quán)人。因此，在其他條件相同的情況下，辦理了買賣合同預(yù)告登記的買受人較之僅辦理了商品房預(yù)售合同登記備案的買受人，毫無疑問地享有更充分的權(quán)利保障。第二，兩種登記在法律依據(jù)與性質(zhì)上區(qū)別?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第四十四條第二款規(guī)定：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案?！笨梢娚唐贩款A(yù)售合同的登記備案是政府主管部門行使監(jiān)管職權(quán)、房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)滿足預(yù)售條件履行報(bào)備義務(wù)接受資格審查的一項(xiàng)行政管理行為，其作為法律事實(shí)的存在效力具有永續(xù)性；而不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易的預(yù)告登記則不是行政管理行為，它源于買賣當(dāng)事人雙方的意思自治，是當(dāng)事人借助法律制度和登記機(jī)關(guān)所實(shí)施的一種民事權(quán)利義務(wù)設(shè)置，當(dāng)標(biāo)的物產(chǎn)權(quán)在三個(gè)月內(nèi)過戶時(shí)，預(yù)告登記的效力被物權(quán)自動(dòng)疊蓋，當(dāng)能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)過戶登記而當(dāng)事人在三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記時(shí)，預(yù)告登記自動(dòng)失效。

第三，兩者在適用范圍、前置條件和登記程序上的關(guān)系。就目前來說，商品房預(yù)售合同的登記備案，其登記的標(biāo)的僅限于新建商品房買賣合同（商品房預(yù)售合同僅是商品房買賣合同中的一種）；而預(yù)告登記適用于所有不動(dòng)產(chǎn)交易，不僅包括商品房買賣和私房交易，還包括國有土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整體受讓等。不動(dòng)產(chǎn)交易合同的預(yù)告登記在商品房預(yù)售形式下的功用顯而易見；而大部分現(xiàn)房交易在簽約后就可以著手辦理登記過戶，預(yù)告登記可能成為多余；但在登記過戶的手續(xù)過程曠日持久的情況下，或者當(dāng)事人雙方約定分期付款、價(jià)款付訖才予登記過戶的不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)產(chǎn)交易中，合同的預(yù)告登記對(duì)買受人而言，成為重要的抗風(fēng)險(xiǎn)手段。登記備案的啟動(dòng)主體是房地產(chǎn)開發(fā)商，而預(yù)告登記的啟動(dòng)主體是簽訂了物權(quán)協(xié)議的當(dāng)事人。依《房屋登記辦法》第二條等相關(guān)規(guī)定，預(yù)告登記需記載于房屋登記簿，并以允許公眾查詢的方式向社會(huì)公示；而登記備案的商品房預(yù)售合同并不記載于表示物權(quán)公示的房屋登記簿。

三、關(guān)于預(yù)售資金監(jiān)管的問題

（一）預(yù)售資金監(jiān)管的概念

新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)是銀行與房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)合作，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房預(yù)售資金實(shí)行監(jiān)管的一種模式，通過簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，并要求開發(fā)企業(yè)依協(xié)議將商品房預(yù)售資金存入資金監(jiān)管專用賬戶，使開發(fā)企業(yè)對(duì)預(yù)售資金的使用必須經(jīng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)審核，確保預(yù)售資金依法用于預(yù)售房地產(chǎn)項(xiàng)目后續(xù)工程的開發(fā)建設(shè)，防止預(yù)售資金被挪用、轉(zhuǎn)移，從而維護(hù)商品房交易雙方、貸款銀行、施工企業(yè)及其他相關(guān)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

（二）商品房預(yù)售資金監(jiān)管的目的和意義 作為典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融市場(chǎng)具有天然的高度依賴性，由于房地產(chǎn)生產(chǎn)、經(jīng)營的特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)的發(fā)展不僅需要自身積累，而且要依靠其他渠道的融資。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)與銷售過程中，大部分開發(fā)商利用的自有資金只占總資金的30%左右，而其余70%的資金來源主要依賴于金融系統(tǒng)的融資、民間借貸以及購房者的預(yù)付款。因此對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的資金疏于監(jiān)管，將使房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)上出現(xiàn)工程材料款無法落實(shí)、民工工資拖欠、工程無法驗(yàn)收、購房業(yè)主無法辦證，甚至出現(xiàn)“爛尾樓”等問題。這些現(xiàn)象的存在嚴(yán)重?fù)p害了消費(fèi)者利益、擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，影響社會(huì)大局穩(wěn)定。所以，強(qiáng)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管是現(xiàn)實(shí)的需要。

（1）維護(hù)消費(fèi)者利益。房地產(chǎn)市場(chǎng)是不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，房地產(chǎn)商相對(duì)購房者來說處于優(yōu)勢(shì)地位，各種資源無法實(shí)現(xiàn)共享。開發(fā)企業(yè)總是比購房者更了解資金使用情況，且購房者很難查詢到開發(fā)企業(yè)資金的使用信息。有的開發(fā)商在明明缺乏必要的開發(fā)資金，貸款又無著落的情況下，倉促上馬，致使工程無法按計(jì)劃實(shí)施，甚至半途而廢；有的開發(fā)商將資金挪作他用，甚至攜款潛逃，致使工程擱淺；有的將項(xiàng)目層層轉(zhuǎn)包，致使資金遭層層盤剝，實(shí)際投入不足，劣質(zhì)材料充數(shù)，造成工程質(zhì)量低劣；有的在反復(fù)炒作中，造成地價(jià)過高，開發(fā)手續(xù)不全，致使開發(fā)商被套牢，配套設(shè)施難以完成，項(xiàng)目無法竣工；有的開發(fā)商，空手套白狼，挖一個(gè)坑就開始預(yù)售，致使許多購房者蒙受巨大經(jīng)濟(jì)損失等等，這些情況都嚴(yán)重?fù)p害了購房者的利益。（2）維護(hù)房產(chǎn)市場(chǎng)秩序。房地產(chǎn)市場(chǎng)是以房地產(chǎn)作為交易對(duì)象的流通市場(chǎng)，也是房屋商品交換關(guān)系的總和，是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行社會(huì)再生產(chǎn)的基本條件，并可帶動(dòng)建筑業(yè)、建材業(yè)和裝飾業(yè)等諸多產(chǎn)業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)通過市場(chǎng)機(jī)制，及時(shí)實(shí)現(xiàn)房屋的交換價(jià)值和使用價(jià)值，可提高房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)房產(chǎn)資源的有效配置和房產(chǎn)建設(shè)資金的良性循環(huán)。房產(chǎn)市場(chǎng)能引導(dǎo)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)合理化，有利于改善居住條件，提高居民的居住水平。但是，由于房產(chǎn)信息的非對(duì)稱性，購房者所能看到的只是開發(fā)企業(yè)行為的結(jié)果，加之有些開發(fā)商不能誠信經(jīng)營，社會(huì)缺乏有效的資金監(jiān)管機(jī)制，從而導(dǎo)致惡性循環(huán)損害購房者利益，使房屋的交換價(jià)值和使用價(jià)值無法按合同完全兌現(xiàn)，導(dǎo)致房產(chǎn)市場(chǎng)秩序受到破壞，進(jìn)而引起房地產(chǎn)市場(chǎng)混亂。

第五篇：預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議(最新)

預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議

甲方（開發(fā)商）： 乙方（金融機(jī)構(gòu)）：

為加強(qiáng)對(duì)甲方開發(fā)的位于 的 棟項(xiàng)目商品房預(yù)售款的監(jiān)督管理，保障預(yù)售商品房交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，甲方在乙方開立商品房預(yù)售款專用賬戶，并委托乙方對(duì)該賬戶實(shí)施商品房預(yù)售款監(jiān)管。雙方經(jīng)協(xié)商達(dá)成協(xié)議以下：

一、甲方委托乙方作為 的預(yù)售款監(jiān)管銀行，并在乙方開立商品房預(yù)售款專用賬戶，戶名,賬號(hào)：，該賬戶由乙方進(jìn)行監(jiān)管，賬戶內(nèi)資金須經(jīng)乙方同意方能使用。

二、甲方與商品房預(yù)購人簽訂《商品房買賣合同》前應(yīng)向商品房預(yù)購人提供《商品房買賣合同》示范文本，將項(xiàng)目預(yù)售款監(jiān)管銀行及專用賬戶明確告知商品房預(yù)購人。乙方應(yīng)對(duì)以下資金進(jìn)行監(jiān)管：1.項(xiàng)目全部預(yù)售收入：包含定金、首付款、一次性付款、分期付款、個(gè)人住房貸款等全部銷售收入；2.出租收入：開發(fā)企業(yè)將項(xiàng)目用于預(yù)售范圍內(nèi)出租經(jīng)營的資金收入。以上所有款項(xiàng)應(yīng)直接存入上述商品房預(yù)收款專用賬戶，甲方不得自行收存，商品房預(yù)購人憑乙方出具的存款憑證，向甲方換領(lǐng)交款專用票據(jù)。

三、乙方應(yīng)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)資金的款項(xiàng)進(jìn)行監(jiān)督，包括土地款、報(bào)建費(fèi)、工程建設(shè)款、設(shè)備款、材料款、各類稅費(fèi)等。甲方設(shè)立的上述商品房預(yù)售款專用賬戶內(nèi)的款項(xiàng)，在本協(xié)議終止前，只能用于 支付XXXXX工程建設(shè)的土地款、報(bào)建費(fèi)、工程建設(shè)款、設(shè)備款、材料款、各類稅費(fèi)等。乙方監(jiān)督支付本項(xiàng)目建設(shè)的施工進(jìn)度款、法定的稅費(fèi)和依工程進(jìn)度按比例歸還本項(xiàng)目銀行貸款，甲方不得挪作他用，且必須留有足夠的資金保證建設(shè)工程竣工交付。

四、甲方同意隨時(shí)向乙方報(bào)送樓盤銷售進(jìn)度，并接收乙方檢查。

五、如司法機(jī)關(guān)依法強(qiáng)制執(zhí)行甲方上述專用賬戶資金或?qū)υ撡~戶資金實(shí)施凍結(jié)的，乙方依法辦理。

六、本協(xié)議經(jīng)甲、乙雙方法定代表人或授權(quán)代理人簽字并加蓋公章后生效。

項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案后，經(jīng)協(xié)議雙方一致書面同意，資金賬戶內(nèi)的商品房預(yù)售資金方可解除監(jiān)管。同時(shí)本協(xié)議終止。

七、本協(xié)議壹式貳份，甲乙雙方各執(zhí)一份，均具有同等法律效力。

八、甲、乙雙方如有爭(zhēng)議，應(yīng)協(xié)商解決，如協(xié)商不成，提交乙方所在地人民法院訴訟解決。

九、其他事項(xiàng)：

1．如上級(jí)金融機(jī)構(gòu)委托下級(jí)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行資金監(jiān)管須在協(xié)議中注明具體委托事宜。

2．乙方名稱應(yīng)與蓋章名稱保持一致，并須加蓋乙方行政公章。3．本模板供參考，乙方可根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整監(jiān)管協(xié)議條款，但該模板中劃線部分內(nèi)容不得遺漏修改。

甲

方：

乙

方： 法

人：

法

人：