第一篇：縣級城市綜合體可行性分析

縣級城市綜合體可行性分析

一、現(xiàn)階段縣級城市商業(yè)中存在的問題

1、國內(nèi)縣級城市規(guī)模中等，商業(yè)發(fā)展水平相對落后，商業(yè)模式較為簡單，以小百貨、超市、商業(yè)街、批發(fā)市場等為主要形式，業(yè)態(tài)傳統(tǒng)，分布分散，自然形成的商業(yè)中心壟斷地位較難打破；由于經(jīng)濟(jì)增長和消費能力有限，商業(yè)發(fā)展難以承受超量商業(yè)物業(yè)供應(yīng)和超大體量商業(yè)體的生存。

2、縣級城市（地級）城市，尤其四線（縣級）城市的地產(chǎn)開發(fā)商，多數(shù)具備較強(qiáng)的獲取土地能力和建設(shè)開發(fā)能力，但缺乏對商業(yè)的理解，商業(yè)基本概念模糊、資金實力不夠雄厚，更缺乏商業(yè)運營能力，高層次商業(yè)開發(fā)的難度較大。因此，基本以銷售商鋪為主，較少能夠持有統(tǒng)一運營。

3、縣級城市的商業(yè)環(huán)境不規(guī)范，缺乏有理念有實力的開發(fā)商和運營管理者，零散經(jīng)營租戶不敢進(jìn)入，品牌店、連鎖百貨、大型連鎖餐飲等大商家亦望而卻步，導(dǎo)致商源的供應(yīng)鏈困難，招商運作難。賣了一年的商鋪還沒能租出去投入經(jīng)營，遲遲開不了業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)項目比比皆是。

二、縣級城市商業(yè)地產(chǎn)與眾不同的特點

1、一般而言，縣級城市的市級商業(yè)中心一般只有一個，因為傳統(tǒng)習(xí)俗與歷史商脈，而深為當(dāng)?shù)叵M客群所認(rèn)知接受，排他性較強(qiáng)，在非傳統(tǒng)市民接受的商業(yè)區(qū)開發(fā)項目，面臨一定的投資風(fēng)險與旺衰制約。

2、當(dāng)?shù)厣虡I(yè)發(fā)展處在較低水平，大型商業(yè)機(jī)構(gòu)（如知名百貨、大型超市）相對較少，對商業(yè)地產(chǎn)的運營招商存在一定推廣限制。

3、消費客群對于品牌的商品認(rèn)知度較低，貨真價實的國際頂級品牌市場反應(yīng)冷漠，認(rèn)可一般，對國內(nèi)一、二線品牌認(rèn)知度反而較高。

4、當(dāng)?shù)貜?qiáng)勢的低端零售商優(yōu)先占據(jù)商業(yè)要塞，開發(fā)中高低等不同類型結(jié)構(gòu)的商業(yè)物業(yè)，構(gòu)筑立體的競爭壁壘。一定程度的地段區(qū)域壟斷和不正當(dāng)霸權(quán)競爭，給外來競爭者的商業(yè)開發(fā)增加許多的潛在風(fēng)險。

5、縣級城市，近五年來商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量突然增大，區(qū)域內(nèi)人均商業(yè)零售面積甚至遠(yuǎn)超國內(nèi)一線發(fā)達(dá)城市；處處可以見到商鋪林立，而且很多還是圍合式的項目內(nèi)街商鋪，商業(yè)體量供應(yīng)嚴(yán)重過剩。

6、產(chǎn)權(quán)式商鋪返租營銷模式盛行，目前，有些商業(yè)項目統(tǒng)一運營托管到期后遺留了大量問題，造成投資客的群體上訪。

7、地區(qū)商業(yè)經(jīng)營形態(tài)發(fā)展良莠不齊，各類商業(yè)萬馬奔騰，與購物中心開發(fā)的盲目上馬相比，大多數(shù)的專業(yè)市場相對比較成熟。

8、購物環(huán)境較差，品牌檔次相對較低，因此零售市場存在巨大的空間。

三、開發(fā)商心態(tài)、專業(yè)、管理存在缺憾

隨著經(jīng)濟(jì)危機(jī)的逐步復(fù)蘇，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控持續(xù)進(jìn)行，大批的房地產(chǎn)開發(fā)商欣然迎來商業(yè)地產(chǎn)的投資熱潮。以大型綜合商業(yè)項目購物中心為代表的商業(yè)地產(chǎn)之風(fēng)逾刮逾勁?！吧虡I(yè)＋地產(chǎn)”聯(lián)姻獲得誘人的利潤回報之后，商業(yè)地產(chǎn)相繼在全國各地面世，但商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和一般住宅開發(fā)是截然不同的兩個領(lǐng)域，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營回報期長，投資大，風(fēng)險更大，一旦開發(fā)經(jīng)營不理想，將造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失。

1、開發(fā)心態(tài)不成熟

縣級城市商業(yè)地產(chǎn)，目前存在的最大問題是做地產(chǎn)還是做商業(yè)，大部分開發(fā)商在縣級城市只是做地產(chǎn)，商鋪賣了就跑，從思維上就已成敗局。在項目產(chǎn)權(quán)商鋪售罄之時，就給當(dāng)?shù)卣裣铝瞬环€(wěn)定之禍。

2、專業(yè)能力有待提升

許多進(jìn)入縣級城市的開發(fā)商多屬資源型，拿地有優(yōu)勢，但缺乏專業(yè)的操作能力與操盤精力，因此在對項目的商業(yè)規(guī)劃發(fā)展方面存在營銷短視，對于代理公司的一些急功近利、殺雞取卵的做法看不透、辨不明，最終導(dǎo)致項目營銷火爆開盤，招商推廣乏力，開業(yè)即歇業(yè)的悲慘局面。

3、管理遭遇瓶頸

部分開發(fā)商任人唯親而非唯才是舉，一般公司各個部門都由不懂行的自己人掌管，外行管理內(nèi)行的現(xiàn)象見怪不怪，造成專業(yè)人才進(jìn)入難、進(jìn)入發(fā)揮空間小的尷尬局面！更有甚者，開發(fā)商內(nèi)部的東郭先生將項目營銷策劃與銷售代理，私下瞞著老板交給自己的朋友打理，造成隱患重重。

四、縣級城市政府行為

縣級城市政府的行政部門，往往存在工作效率低下，重復(fù)工作，人情關(guān)系錢權(quán)交易比較嚴(yán)重，更有地方保護(hù)主義特色，外來開發(fā)企業(yè)和本土企業(yè)區(qū)別對待，增大外來企業(yè)投資的“灰色政策”風(fēng)險。職能、職責(zé)部門不注重市場監(jiān)管和服務(wù)甚至不作為，形成上有政策，下有對策的普世現(xiàn)象。

1、開發(fā)流程錯位

放眼國際城市的發(fā)展歷程，借鑒大中型城市的成長過程，不難得出城市發(fā)展從規(guī)模上“先集中扎堆旺商，后擴(kuò)張發(fā)散帶動”的商業(yè)規(guī)律。

目前大部分的縣級城市，都還沒有完成商業(yè)集中的發(fā)展過程，卻已經(jīng)開始向外擴(kuò)張發(fā)散，出現(xiàn)了傳統(tǒng)商業(yè)中心開發(fā)與新城開發(fā)并舉的“超前做法”，分散了商源客源，淡化了商圈感召力，無法讓新城商業(yè)如火如荼。

2、注重形象工程

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)受政策制約較大，如某些政府為提升城市形象做出“限低不限高”的規(guī)劃，要求開發(fā)商沿街建大規(guī)模商業(yè)綜合體。這在縣級城市尤為突出，尤其在商業(yè)市場不成熟的情況下，商業(yè)項目受政府引導(dǎo)與政策誘導(dǎo)的影響極大，往往簡單了項目的商業(yè)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃及運營模式。

五、縣級城市客戶群體及消費心態(tài)

由于縣級城市發(fā)展得很快，那里的人想更多地了解他們不太熟悉的東西，他們不敢冒險選擇新的品牌，所以他們不停地尋求別人的意見。從這一點來看，品牌的口碑在縣級城市更加重要。商業(yè)項目開發(fā)商需要明確不同級別的城市在消費升級方面的差異。

1、終端消費者：有錢人向上游城市分流

縣級城市所依托的消費群體不同于大中城市，購物卻有一致的社會行為特征。有一句話很貼切：窮人各有不同，但各地的富人都是一樣的。這說明一個道理，本土商業(yè)項目必須盯住普通消費群，高端消費者由于其城市選擇面、靈活性強(qiáng)而不是本土商業(yè)所能吸引的。一個縣級城市的富戶，完全可以一年數(shù)次去上海購物，因此所謂的差異化、個性化消費在縣級城市是行不通的。

2、經(jīng)營者受經(jīng)營理念的限制非常嚴(yán)重

一般都可以發(fā)現(xiàn)在三、四級市場，獨立沿街門店是主要的經(jīng)營場所，商鋪的理念，還難以進(jìn)入他們法眼?，F(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，分割商鋪是主要的投資銷售產(chǎn)品，卻又不能為人所接受，對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是一個較大的限制。

3、需求差異導(dǎo)致業(yè)態(tài)不均衡發(fā)展

在很多的縣級城市，居住人群反而更注重吃、喝、玩、穿著，所以一些適合大眾消費的飲食、娛樂、零售業(yè)，在這樣的城市發(fā)展不錯。只要能找到需求的市場，就一定可以進(jìn)行商品經(jīng)營，進(jìn)而商鋪銷售贏取利潤。

4、縣級城市的商業(yè)項目開發(fā)，開發(fā)商一定要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀與行業(yè)分布特點，結(jié)合當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)零售格局與歷史商脈延續(xù)，充分尊重當(dāng)?shù)厝藗兊南M與購物習(xí)慣，慎重選擇商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式和價值取向。

零售商業(yè)地產(chǎn)：購物中心、百貨、大賣場、商業(yè)街、各類專業(yè)市場

主題式商業(yè)地產(chǎn)：奢侈品主題商業(yè)、女性主題商業(yè)、青年主題商業(yè)、兒童主題商業(yè)、家庭主題商業(yè)、單一品類主題商業(yè)

城市綜合體：融購物中心、百貨、超市、步行街、專賣店、酒店、寫字樓、服務(wù)公寓、住宅為一體的綜合型商業(yè)建筑體

復(fù)合式商業(yè)地產(chǎn)：以休閑公園、溫泉療養(yǎng)、高爾夫、旅游度假、文化藝術(shù)等為帶動，將購物中心、商業(yè)街、寫字樓、酒店、服務(wù)公寓、會展中心、藝術(shù)中心、文化中心、娛樂中心、體育館、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等多種商業(yè)體與住宅開發(fā)復(fù)合式發(fā)展

5、商業(yè)地產(chǎn)項目可考慮的發(fā)展方向

應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展?fàn)顩r與經(jīng)濟(jì)特點、零售市場現(xiàn)狀及商業(yè)分布、人口結(jié)構(gòu)、人均收入及消費狀況，結(jié)合商業(yè)項目所處的地域規(guī)劃特點等來研究、判斷合定位。

六、具體問題具體分析

縣級城市，大多仍處于傳統(tǒng)且自然形成的商業(yè)模式，住宅底商加社區(qū)型超市?，F(xiàn)階段，各地產(chǎn)商因為1、2線城市商業(yè)競爭過于激烈，紛紛開始進(jìn)入縣級城市。于是，各縣級城市出現(xiàn)了很多所謂的商業(yè)綜合體項目。

那么是應(yīng)該走傳統(tǒng)的百貨加超市，還是專業(yè)市場加超市，或者與1、2線城市一樣，購物中心的模式？購物中心建成后面又面臨很多1、2線城市銷售很好的零售品牌未拓展到縣級城市，現(xiàn)實和理想總是有差距。

那么，縣級城市的商業(yè)綜合體該何去何從？

我們來做一個宏觀的分析。

首先我們考察，確定哪些縣市是政府重點開發(fā)，具有發(fā)展前景的縣級城市。

其次我們考慮修建綜合體的目的，以目的為導(dǎo)向明確其方向。

1：銷售回款為目的A、根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r，以自持物業(yè)招商大型超市、影院為賣點，地下規(guī)劃超市，頂樓規(guī)劃影院。

B、根據(jù)項目地塊形態(tài)來考慮步行街設(shè)置，這樣在同樣商業(yè)體量的情況下，能分割出更多的臨街商鋪用于銷售。

C、3C專業(yè)賣場和兒童樂園對于以回款為目的縣級城市來說不太適合，IT數(shù)碼城是不錯的選擇，規(guī)模由市調(diào)摸底后確定，IT數(shù)碼同樣屬于專業(yè)市場，但檔次明顯高于傳統(tǒng)的家具建材市場，通過銷售返租的模式運作，現(xiàn)階段以該形式銷售的商鋪在縣級城市中發(fā)展勢頭較好，但需要解決后期專業(yè)運營團(tuán)隊的組建問題。

2：現(xiàn)階段以持有為主，待商業(yè)完全打造出來后，再考慮銷售

可以考慮超市加百貨或購物中心的形式，這樣可銷售面積減少，但后期商業(yè)運作成功后，可銷售商鋪價值成幾何倍提升，總收益更多?？刹僮鳂I(yè)態(tài)主要有，超市、百貨、院線、電器、餐飲、娛樂、零售、美容美體等等。定位的檔次和業(yè)態(tài)必須建立在本地市場真實有效的市場調(diào)查后確定。

縣級城市的商業(yè)綜合體要適應(yīng)當(dāng)?shù)厥袌鲂枨髞硪?guī)劃，以超市替代原來的農(nóng)貿(mào)市場，以百貨替代原來小百貨店，以專賣店替代原有商業(yè)街，以多品牌餐飲店替代臨街小吃店，以大型娛樂替代原有散亂差娛樂，以專業(yè)電器店替代原有百貨電器專柜，以現(xiàn)代星級酒店替代原來小型招待所；以酒店式公寓替代原來散租房，以星級服務(wù)替代原來三無服務(wù)等，就是說商業(yè)綜合體是一個全面升級換代的新型生活方式，不是簡單的業(yè)態(tài)組合。

目前大多數(shù)城市綜合體位于新老城區(qū)連接帶或老城區(qū)邊緣，因此該城市人均消費能力和該項目周邊交通是否便利成為了能否在該縣級城市開發(fā)綜合體的主要原因，分析如下：

A、在發(fā)展較慢的縣級城市，消費水平不高，而且他們追求的只是最“單調(diào)”的購物，滿足生活的需要簡單購物，不在乎享受，對價格敏感。所以即使出現(xiàn)一個購物中心，環(huán)境好，種類全，但是消費者卻不愿為此買單，如果商家把購物中心檔次和價格水平調(diào)整到與普通超市一樣，那么該商業(yè)項目一定無法持續(xù)經(jīng)營且毫無意義。

B、酒香不怕巷子深的年代已經(jīng)過去了，交通便利因素一直是綜合體成功與否的關(guān)鍵因素。

綜合體中最核心的一塊就是購物中心。那么如何建立與縣級城市匹配的購物中心？ 一般情況，依據(jù)縣級城市實際特點，量體設(shè)計與之匹配的業(yè)態(tài)組合，以如下組合為例：

1、餐飲：主打特色小吃，取代高檔餐飲連鎖、這些相對消費水平適當(dāng)，而且有足夠的吸引力。

2、娛樂：主打平民娛樂，比如量販?zhǔn)終TV，桌球，電影等。

3、零售：以縣級城市的消費水平為基準(zhǔn)，當(dāng)?shù)鼐用袷熘钠放茷橹鞔颍渖仙倭肯鄬?/p>

中高檔次的品牌。

換句話說，也就是建立一個縣級城市水準(zhǔn)的購物中心，慢慢地隨著縣級城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，再對業(yè)態(tài)進(jìn)行升級。

縣級城市購物中心關(guān)鍵在于居民買得起，享受得起，不是越高檔越好，匹配度很重要。世界上沒有兩片完全相同的樹葉，縣級城市與1、2線城市的市場環(huán)境與商業(yè)氛圍有著巨大的差異，往往使1、2線城市屢試不爽的商業(yè)項目操盤絕技，卻在縣級城市的項目操盤中折戟沉沙，因此想要在縣級城市商業(yè)地產(chǎn)的市場中攻城略地，首先得從縣級城市的客觀存在入手。最后，通常一個縣級城市，不可能在短期內(nèi)建立兩個城市綜合體，那么先到者很有可能就是王者。

第二篇：某城市綜合體項目可行性研究報告

第一章 宏觀經(jīng)濟(jì)分析4-

1.1.1 江夏區(qū)區(qū)位概況4-

1.1.3 GDP發(fā)展概況6-

1.1.5 江夏區(qū)在武漢市的經(jīng)濟(jì)地位8-

1.2.1 江夏區(qū)房地產(chǎn)投資發(fā)展?fàn)顩r8-

1.2.3 江夏區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析9-

2.1 項目基本情況9-

2.1.2地理位置10-

2.2 項目周邊10-

2.2.2 環(huán)境11-

2.2.4 商業(yè)及其它配套12-

2.3.1優(yōu)勢——Strength13-

2.3.3機(jī)會——Opportunity13-

第三章 市場調(diào)查分析13-

3.1.1 參考樓盤的選取15-

3.1.3.現(xiàn)階段可能的銷售價格28-

3.1.5項目預(yù)期銷售價格28-

3.2 江夏區(qū)商業(yè)調(diào)查與分析29-

3.2.2江夏區(qū)商業(yè)布局34-

3.2.4 本項目商業(yè)入市價格36-

4.1社會效益36-

4.1.2提供更多就業(yè)崗位37-

4.2經(jīng)濟(jì)效益38-

4.2.2 開發(fā)商經(jīng)濟(jì)收益（詳細(xì)分析見第七章）38-

4.3.1 片區(qū)現(xiàn)狀39-

4.3.3 提升城市環(huán)境質(zhì)量和居住質(zhì)量40-

5.1總體發(fā)展戰(zhàn)略40-

5.1.2 本項目著力打造成為新城市綜合體41-

5.2 產(chǎn)品規(guī)劃及開發(fā)建議42-

5.2.2 用地規(guī)劃建議44-

5.2.4 商業(yè)街規(guī)劃建議46-

5.2.6項目開發(fā)建議——總體規(guī)劃、分期建設(shè)、滾動開發(fā)48-

第七章 項目收入與投資估算49-

7.2 項目收入與投資估算49-

7.2.2 投資成本估算53-

第八章 項目經(jīng)濟(jì)效益評價54-

8.1.1項目利潤54-

8.1.3 項目利潤率56-

8.2 項目敏感性分析56-

8.2.2拆遷成本分析影響57-

8.2.4商業(yè)面積敏感度分析57-

8.3.1政策風(fēng)險57-

8.3.3項目風(fēng)險59-

8.4 項目風(fēng)險規(guī)避-59-

附錄：拆遷實施方案 61

1拆遷相關(guān)政策解讀 61

1.1 物權(quán)法條件下的房屋拆遷 61

1.2 武漢市城市房屋拆遷管理辦法 63

1.3 武漢市城市房屋拆遷評估管理暫行規(guī)定 64

1.4法律條件下房屋拆遷中的博弈根源 65 2拆遷難點分析 66解決方案 69

3.1 拆遷程序分析 69

3.2 拆遷案例分析 73

3.3 本項目拆遷公司起用模式分析 77

3.4 拆遷安置方式分析 78

3.5 補(bǔ)償方式分析 80

第三篇：城市綜合體專題

城市綜合體：地方政府“賣地?fù)棋X”有新招9月5日，作為上海城市中心最后一塊城市綜合體用地，上海徐家匯地塊以高達(dá)175.26億元起拍價，由香港新鴻基旗下一公司以217.71億元成功拍出，溢價率為24.4%，不僅是上?？們r地王，該地塊也成為今年全國總價地王。

城市綜合體具有帶動投資、刺激消費、地標(biāo)形象等屬性，被認(rèn)為是提升城鎮(zhèn)化水平和質(zhì)量的“金鑰匙”，受到國內(nèi)各大城市政府和投資者的青睞。

值得注意的是，由于城市綜合體集中了優(yōu)質(zhì)土地資源和大量資金，一旦過剩引發(fā)泡沫破裂，將成為城市“空殼”和“黑洞”，其后果將比住宅市場更嚴(yán)重，會帶來更多的土地資源浪費和社會資金浪費。因此，專家建議，一方面，應(yīng)合理控制城市綜合體數(shù)量，警惕爛尾風(fēng)險；另一方面，從抓運營管理著手提高質(zhì)量，預(yù)防城市“黑洞”的形成。城市綜合體遍地開花

據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計，全國正在施工中的綜合體是已建成綜合體的四倍，而規(guī)劃中的綜合體規(guī)模，大概又是正在建設(shè)的綜合體的四倍，也就是說，可見的一段時期，各個城市的綜合體規(guī)模，將達(dá)目前已建成綜合體的16倍。僅未來三年，城市綜合體的新增數(shù)量就將以50%到100%的增速上升。其中，重慶的增長率為129%，成都為135%。

由于城市綜合體包括商業(yè)、辦公、居住、展覽、會議、文娛和交通等城市生活空間，帶動周邊半徑消費，因此，一二線城市或經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng)的城市將城市綜合體看做是發(fā)展商業(yè)的重要著力點。

日前，云南省提出，未來五年內(nèi)，云南將規(guī)劃建設(shè)100個城市綜合體。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，現(xiàn)階段，僅昆明在建或正在報規(guī)的城市綜合體項目就多達(dá)41個。

南京目前規(guī)劃建設(shè)的城市綜合體超過50家，總體量達(dá)到100萬平方米以上的就有七家，各個板塊均有綜合體項目在建或醞釀建設(shè)，以板塊來劃分，河西板塊以17個排在首位，緊隨其后的是江寧的11座和江北的九座。

云南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳總規(guī)劃師劉學(xué)指出，城市綜合體一方面可以促進(jìn)土地集約節(jié)約使用，增強(qiáng)城市競爭力。另一方面，則是在較集中的區(qū)域內(nèi)，滿足人民群眾日益增長的物質(zhì)精神生活的需要。

但值得注意的是，近年來，城市綜合體在一二線迅速擴(kuò)張的同時，悄然向三四線城市、甚至是縣城、中心鎮(zhèn)蔓延。

《溫州市城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃（2010-2020）》規(guī)劃指出，溫州將建楊府山港區(qū)城市綜合體等20個城市綜合體。這意味著，如果20個綜合體全部建成，個別區(qū)域不到兩公里就將有兩個城市綜合體。

事實上，城市綜合體建設(shè)熱潮不僅在溫州一地。記者在紹興、金華、嘉興等地采訪時發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)厥袇^(qū)都有城市綜合體在施工建設(shè)，而其下屬的縣市也紛紛在城區(qū)規(guī)劃建設(shè)綜合體，當(dāng)?shù)厝藢⑵淇闯墒浅鞘邪l(fā)展、生活便利的象征，其周邊的住宅價格也水漲船高。特別是這些城市都有一些經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)，在新一輪城鎮(zhèn)化的利好下，這些中心鎮(zhèn)也大力發(fā)展綜合體，帶動當(dāng)?shù)厣虡I(yè)繁榮。

城市綜合體成地方“賣地?fù)平稹敝氐?/p>

城市綜合體不僅拉動地方消費，成為城市品位的象征，更為重要的是，綜合體往往成為房地產(chǎn)的先導(dǎo)，也成了撬動區(qū)域樓市的“賣點”，成為地方政府“賣地?fù)平稹钡男路较颉?/p>

數(shù)據(jù)顯示，2012年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資71804億元，比上年名義增長16.2%，其中，商品住宅同比增長11.4%，辦公樓開發(fā)同比增長31.6%，商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資同比增長25.4%，辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房增速明顯高于全國平均水平。

以杭州市為例，數(shù)據(jù)顯示，2012年一季度，浙江全省房地產(chǎn)開發(fā)投資960億元，同比增長24.5%，其中住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房等三類物業(yè)投資分別增長18.5%、12.4%和33.9%，這已經(jīng)是商業(yè)地產(chǎn)投資增速連續(xù)三個季度高于整個房地產(chǎn)投資開發(fā)增速。

此外，從2011年開始，杭州主城區(qū)土地市場上，商業(yè)、綜合性用地的出讓也有明顯傾斜。2011年1-12月杭州主城區(qū)成交63宗土地，其中商業(yè)用地占了33宗，高于住宅及其他用地成交之和。2012年1-4月新成交各類土地24宗，其中12宗是商業(yè)、綜合用地。這些土地中不乏市場關(guān)注度高、地段好的所謂“黃金寶地”。

廣州宗美房地產(chǎn)顧問公司副總經(jīng)理張健在接受記者采訪時表示，收益方面的一舉多得成為政府助推城市綜合體的主要原因。城市綜合體的開發(fā)建設(shè)，可以帶動項目地塊的價值提升，以及同區(qū)域的土地價值、建筑價值、產(chǎn)業(yè)價值的提升，并拉動就業(yè)、提高稅收、提升城市形象。

值得注意的是，正是由于城市綜合體會帶來很多附加值，政府甚至?xí)龀鲆徊糠肿尷o錫市建設(shè)局副局長周瑞良說，城市綜合體的出現(xiàn)是與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展相適應(yīng)的，是城市功能完善、環(huán)境美化的客觀需要。為此，無錫市專門為城市綜合體發(fā)展制定政策，對于建筑規(guī)模、功能形態(tài)上達(dá)到綜合標(biāo)準(zhǔn)要求的，政府給予規(guī)費減免等優(yōu)惠。

在住房市場嚴(yán)厲調(diào)控的背景下，地方支持、附加值高、優(yōu)惠多，使在地方對城市綜合體重視的同時，更多的開發(fā)商也對此產(chǎn)生了濃厚的興趣?！?011中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測評研究報告》顯示，排名前20名的開發(fā)商均已進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)，整個板塊處于“大發(fā)展和大躍進(jìn)”的時代。金地、保利、招商、萬科等大型房地產(chǎn)企業(yè)也相繼分立出專門的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營公司，搶灘商業(yè)地產(chǎn)，2011年保利新增的20個土地項目中，有多達(dá)10個是商業(yè)地產(chǎn)項目。

克爾瑞信息集團(tuán)研究中心報告顯示，在2005年至2010年期間，全國18個重點城市的城市綜合體面積增加了5355萬平方米，較前一個五

年，城市綜合體的增量翻了6.4倍。預(yù)計到2015年，即將入市的綜合體體量將達(dá)到16437萬平方米。增量非常大的城市以中西部為主，其中成都的增量將達(dá)到2757萬平方米，而昆明、西安、沈陽、合肥、重慶幾個中西部重點城市，增量均在1500萬平方米以上。

“未來二至三年內(nèi)，中國城市綜合體供應(yīng)將進(jìn)入井噴狀態(tài)?！笨藸柸鹦畔⒓瘓F(tuán)研究中心副總經(jīng)理林波指出，在住宅調(diào)控下，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成為新的投資熱點。以萬達(dá)、綠地為代表的開發(fā)企業(yè)迅速進(jìn)行戰(zhàn)略布局，著眼二三線城市，向全國擴(kuò)張。另外，除了國內(nèi)的專注商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商以外，保利、龍湖、萬科等一線地產(chǎn)商先后公布了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)計劃和目標(biāo)，而且，娃哈哈、海底撈等主業(yè)非房地產(chǎn)的企業(yè)也開始涉足商業(yè)地產(chǎn)。

警惕形成“城市黑洞”

值得注意的是，就在多地政府強(qiáng)力推動城市綜合體發(fā)展的同時，一些地方開始出現(xiàn)空置引發(fā)的過剩風(fēng)險“城市綜合體一擁而上，盲目追求大體量，高估輻射能力，造成了‘庫存高需求低、招商難空置高、經(jīng)營難回報低’等諸多風(fēng)險?！敝袊康禺a(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌說，有些城市綜合體，主導(dǎo)功能建筑主體都已完工，運營商卻還沒招到位，這可能建好就成“空城”。

東莞華南Mall就是城市綜合體運作失敗的典型例子。資料顯示，華南Mall建筑面積89萬平方米，總投資額為25億元，開發(fā)商宣稱建成后將成為亞洲最大規(guī)模的Mall，但是實際上建成后卻遭遇了人事動蕩、人氣難聚、商家撤鋪、資金鏈緊張等問題，甚至由于經(jīng)營情況一直不甚理想，華南Mall的開發(fā)商于2007年上半年將20億元股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了北京北大資源集團(tuán)。

對此，中原地產(chǎn)廣東項目經(jīng)理黃韜介紹，在東莞，城市綜合體的項目有20個之多，華南Mall只是其中之一，2003年開盤，但十年過去，現(xiàn)在的空置率仍接近一半，長期頂著“最大鬼城”的頭銜，該企業(yè)表示，現(xiàn)在空置的商業(yè)面積接近17萬平方米。而廣州目前最大的單體購物中心之一，天河城的總營業(yè)面積才11萬平方米。

對此，中國房地產(chǎn)協(xié)會副秘書長何琦表示，城市綜合體的意義在于，其地處區(qū)域中心，服務(wù)半徑較大。但是，現(xiàn)階段我國地方城市綜合體密集，甚至一個區(qū)域中會有多個城市綜合體，而消費人口卻是固定的“一個消費者只會選擇去一個地方，這就意味著，同質(zhì)性的綜合體或會引起惡性競爭，甚至最終兩敗俱傷。”

據(jù)咨詢公司紐約高緯環(huán)球數(shù)據(jù)顯示，青島、杭州、成都等地或?qū)⒃?014年陷入購物中心空置率最高的地步。另外，對于明年在某些相對不太富裕的城市，購物中心空置率將從今年第一季度6.8激增至30%以上。

貴州省社科院城市經(jīng)濟(jì)研究所所長胡曉登也認(rèn)為，當(dāng)前一些地區(qū)在城市綜合體項目招商和上馬等環(huán)節(jié)把關(guān)不嚴(yán)，沒有科學(xué)分析新城和綜合體輻射的人群數(shù)量和結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致同一功能的項目輻射區(qū)域重疊。

這也進(jìn)一步造成海量的城市綜合體庫存難以被市場消化。“以貴陽為例，2012年寫字樓成交量不足45萬平方米，而2013年貴陽將有300萬平方米的寫字樓供應(yīng)。今年新上馬的城市綜合體項目類似物業(yè)也將增加150萬平方米，供需環(huán)節(jié)脫節(jié)風(fēng)險較大?！?/p>

“因此，由于城市綜合體集中了優(yōu)質(zhì)土地資源和大量資金，一旦過剩引發(fā)泡沫破裂，將成為城市‘空殼’和‘黑洞’，其后果將比住宅市場更嚴(yán)重，將會帶來更多的土地資源浪費和社會資金浪費。”，胡曉登建議，應(yīng)給地方政府和開發(fā)商“降溫”，合理控制城市綜合體數(shù)量，警惕爛尾風(fēng)險，從抓運營管理著手提高質(zhì)量，預(yù)防城市“黑洞”的形成。（

第四篇：試述城市商業(yè)綜合體建筑設(shè)計分析

試述城市商業(yè)綜合體建筑設(shè)計分析

摘要：當(dāng)下，建筑的結(jié)構(gòu)功能越來越復(fù)雜，各大城市中也出現(xiàn)了不同形狀的建筑物，如上海、北京、深圳、武漢等城市出現(xiàn)的建筑物，外形高大、設(shè)計美觀，代表了城市的發(fā)展形象，建筑功能增加，成為了集購物、餐飲、辦公等功能一體的商業(yè)綜合體，滿足著各種各樣的服務(wù)需要。商業(yè)綜合體給人們帶來休閑、娛樂和辦公需要，是城市繁榮的重要標(biāo)志。文章就城市商業(yè)綜合體的建筑設(shè)計提出思路。

關(guān)鍵詞：建筑設(shè)計；城市；商業(yè)綜合體；策略探析

社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提升了綜合國力，使人們的生活水平也變得越來越好，人們對衣食住行有了更高追求，在大消費背景下，不斷帶動商業(yè)繁榮，城市商業(yè)綜合體也相應(yīng)發(fā)展起來。人們在消費的同時，更需要的是體驗感和安全度，要保證建筑設(shè)計合理科學(xué)，才能提升建筑的品質(zhì)，更好地滿足人們當(dāng)下的需求。商業(yè)綜合體是商業(yè)的新模式，是集辦公、購物、娛樂等一體的區(qū)域，通過合理設(shè)計，有效劃分各區(qū)域，保障建筑美觀實用的同時，提高安全度。城市有著自己的歷史與文化，一個建筑的水平也代表了城市的特征，商業(yè)建筑最為顯眼，其形態(tài)就是城市形象，只有通過設(shè)計，才能保證風(fēng)格個性，體現(xiàn)現(xiàn)代設(shè)計感，實現(xiàn)功能性需求。

1商業(yè)綜合體的概念

時代在不斷進(jìn)步與發(fā)展，拉動城市建設(shè)，經(jīng)濟(jì)是必不可少的重要組成，通過有效的經(jīng)濟(jì)促進(jìn)，才能保證社會健康發(fā)展。豐富商業(yè)建筑功能，實現(xiàn)商業(yè)綜合體服務(wù)，確保城市建設(shè)。根據(jù)各城市功能的不同，劃分各區(qū)域，提高綜合體的能力，城市綜合體包含餐飲、娛樂、辦公、休閑等人們的日常需求，建筑設(shè)計通過對人們?nèi)粘Ｐ袨楦鱾€環(huán)節(jié)入手，這樣才能達(dá)到各環(huán)節(jié)相輔相成、互幫互助的作用，為人們提供更加便利的生活辦工條件。商業(yè)綜合體就是城市綜合的功能區(qū)，集結(jié)了城市的各種功能，通過合理的布局設(shè)計，保證了人們?nèi)粘Ｉ畋憷?，推動城市發(fā)展和社會不斷進(jìn)步。建筑設(shè)計必須要保證功能性，商業(yè)綜合體的設(shè)計最主要的就是功能性特點，商業(yè)綜合體面對的人群主要是居住在城市內(nèi)部的居民，考慮到居民的生活工作需求，設(shè)計出能夠為人們提供便利條件的公共活動空間，設(shè)計時要考慮車流量、人流量和物流量三方面，合理安排各方面的關(guān)系，只有這樣，才能更好地發(fā)揮出綜合體的功能。

2現(xiàn)代城市商業(yè)綜合體建筑特點

2.1外部特點

城市發(fā)展需要嚴(yán)格按照規(guī)劃進(jìn)行，有效劃分出城市區(qū)間的不同功能，而商業(yè)綜合體建筑則是城市規(guī)劃不可缺少的重要部分，建筑設(shè)計是最為主要的部分。全面做好城市綜合體的規(guī)劃，全面做好商業(yè)綜合體建筑外部設(shè)計，則需要考慮到街道周邊的環(huán)境，要與之相協(xié)調(diào)，才能保證建筑設(shè)計的合理性。商業(yè)綜合體需要滿足人們的需要，設(shè)計時還要考慮到建筑功能的集約、復(fù)合特點，通過商務(wù)化的功能設(shè)計，保證人們的生活圈層方便。商業(yè)綜合體建筑往往處于交通發(fā)達(dá)、功能集中的地方，從交通上看，要方便快捷，從人流上看，要人員密集，這樣，才能確保人們消費時的可達(dá)性。商業(yè)綜合體建筑主要是城市的核心區(qū)，于人們工作與生活是良好的配套，對于城市未來發(fā)展創(chuàng)新來說，其優(yōu)勢是不可替代的。

2.2內(nèi)部特點

現(xiàn)代城市發(fā)展過程中，人們更需要的是方便與安全，那么，現(xiàn)代城市商業(yè)綜合體建筑則需要充分做好內(nèi)部的設(shè)計，從內(nèi)部入手保證設(shè)計合理科學(xué)，在保證方便安全的基礎(chǔ)上，體現(xiàn)應(yīng)用價值。綜合體建筑的內(nèi)部空間廣、面積大、活動區(qū)域更加復(fù)雜，綜合體內(nèi)部主要是樹型交通體系，通過對各個區(qū)域的合理設(shè)計布局，配以城市微型景觀與現(xiàn)代技術(shù)，充分滿足人們在商業(yè)綜合體內(nèi)部的各類需求，同時通過巧妙的設(shè)計，在建筑內(nèi)部營造良好的消費環(huán)境和文化氛圍。

3現(xiàn)代城市商業(yè)綜合體建筑內(nèi)部設(shè)計思路

3.1空間規(guī)劃設(shè)計

現(xiàn)代化城市商業(yè)綜合體建筑設(shè)計，最為主要的是保證活動的空間，在人們消費的同時，能夠有足夠的空間自由活動，對于建筑的空間感體驗，則要從空間設(shè)計上滿足，設(shè)計時，要嚴(yán)格秉持實用、合理、科學(xué)的原則，構(gòu)建足夠的容納空間，使建筑內(nèi)部的空間分割更加符合比例，保證功能性的同時，體現(xiàn)建筑的美觀實用。建筑內(nèi)部的設(shè)計就是要對空間進(jìn)行優(yōu)化重組，使空間達(dá)到商業(yè)綜合體的需求，建筑空間要結(jié)合人們的消費習(xí)慣與活動習(xí)慣，分配好內(nèi)部餐飲空間、購物空間、娛樂空間、辦公空間等，要以人為本做好設(shè)計，才能滿足人們的各種需求，拉動經(jīng)濟(jì)增長。

3.2內(nèi)部路線設(shè)計

綜合體建筑內(nèi)部交通至關(guān)重要，人們進(jìn)入內(nèi)部后，感覺進(jìn)了迷宮，則不利于商業(yè)的發(fā)展，通過科學(xué)的設(shè)計以后，則能夠有效避免內(nèi)部復(fù)雜多變的交通，給人們營造良好的便利空間。交通設(shè)計要以人為本，不同區(qū)域做好方向的引導(dǎo)，特別是需要在醒目位置放置導(dǎo)航板和電子圖，人們進(jìn)入內(nèi)部進(jìn)行消費，就不至于重復(fù)走路，讓人們進(jìn)入空間以后，有一個更加良好的體驗感，為人們提供更加良好的交通路線。一般情況下，綜合體建筑內(nèi)部交通路線設(shè)計是樹型模式，這種模式包括主干道、各分支等，滿足了人們?nèi)粘Ｐ袨榱?xí)慣，有效方便人們在建筑中能夠自由地走動，對主要的干道要設(shè)置樓梯、電梯，方便人們上下，避免樓梯與電梯冗雜或者閑置，更好地節(jié)省利用空間，給人們留下足夠的活動場所。

3.3建筑功能區(qū)域設(shè)計

現(xiàn)代化城市商業(yè)綜合體建筑的功能最為關(guān)鍵，如果內(nèi)部功能不明確，則會給人們帶來困惑，不利于商業(yè)的健康發(fā)展。對各功能區(qū)做好設(shè)計，有效發(fā)揮出功能性作用，為人們提供便利的餐飲、消費、娛樂。綜合體建筑內(nèi)部功能區(qū)設(shè)計最需要考慮到的就是協(xié)調(diào)性，不論側(cè)重點是商業(yè)、娛樂還是餐飲，都應(yīng)有針對性地做好設(shè)計，形成一站式商業(yè)服務(wù)，確保餐飲、購物、娛樂和休閑等功能，不同群體需求都能夠在這一空間中得以滿足。3.3.1平面設(shè)計方式商業(yè)綜合體是否合理，主要取決于對空間的把握，充分認(rèn)識到空間的重要性，人們進(jìn)入到綜合體內(nèi)部后，如何實現(xiàn)方便需求是關(guān)鍵，注重建筑的功能性，做好空間布局設(shè)計，在建筑空間設(shè)計中，平面設(shè)計形式是最為有效的，通過平臺設(shè)計能夠更好地讓人們方便走動，如果設(shè)計不科學(xué)，則會影響到人們的消費欲望建立，環(huán)形設(shè)計方法、線性設(shè)計方法和輻射形設(shè)計方法是3種最為主要的平面設(shè)計思路。一是環(huán)形設(shè)計。這種設(shè)計主要應(yīng)用在商業(yè)綜合體建筑不同空間綜合體的體量大，商業(yè)經(jīng)營活動復(fù)雜，保證各區(qū)域的有效銜接，則要做好環(huán)形設(shè)計，這樣就能夠方便人們走動，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)消費。環(huán)形選擇要保證有一個中庭或多個形狀規(guī)則庭院，以此為核心空間進(jìn)行環(huán)形走向，設(shè)計過程中，要突出核心空間的重要性，有針對性的突出亮點，保證空間的凝聚力，通過環(huán)形的設(shè)計走向，聯(lián)結(jié)各個商業(yè)建筑部分，使商業(yè)綜合體內(nèi)部更加暢通，流動性更好。環(huán)形平面設(shè)計方式適用于各種綜合體，是當(dāng)前設(shè)計采用率較高的一種形式，對綜合體建筑空間設(shè)計來講，環(huán)形布局有著良好的優(yōu)勢。二是線性平面設(shè)計。根據(jù)不同的綜合體建筑功能性，做好線性布局，主要是把商業(yè)體內(nèi)部的空間進(jìn)行有效劃分，通過線性排列，保證各功能性組合。常見的有折線設(shè)計和一字形設(shè)計2種方式。線性平面設(shè)計內(nèi)部道路保證在10～13m的寬度，次要道路要保證3～5m的寬度。建筑空間道路不能過于復(fù)雜，但也需要合理設(shè)計，根據(jù)消費的習(xí)慣，做好路線的設(shè)計布局，為了讓建筑空間內(nèi)部道路不單一，還可以設(shè)計出轉(zhuǎn)彎、交叉等路線形式，通過收放自如的路線，保證人們能夠自由地上下樓，充分重視視覺效果，讓消費者在空間內(nèi)有更加豐富多變的體驗。三是輻射形設(shè)計。這種設(shè)計也是以一個點為核心，通過一點向四周擴(kuò)散，這種平面設(shè)計采用特定方向進(jìn)行延伸，形成一個“十”字形、“T”形和“L”形平面路徑，一般情況下，中心點是商業(yè)建筑中央最顯眼的公共點位，是一個可以活動的大型廣場或者主要商業(yè)核心，通過一個點，四周擴(kuò)散到不同的區(qū)域，輻射出通向不同類型功能區(qū)的商業(yè)綜合體內(nèi)部空間排列的交通路徑，方便人們由任意一點就可以到達(dá)想去的區(qū)域。3.3.2剖面設(shè)計方式對于城市商業(yè)綜合體建筑空間設(shè)計中的剖面設(shè)計需要根據(jù)不同的區(qū)域而定，一般有大廳型剖面和展廊型剖面2種方式，不同的方式有不同的優(yōu)勢，需要看商業(yè)綜合體的規(guī)模與經(jīng)營形態(tài)。大廳型剖面設(shè)計方式主要是把步行廊道和商業(yè)建筑內(nèi)部中庭當(dāng)成區(qū)域建筑隔斷，由此劃分出不同的部分。當(dāng)前的建筑物結(jié)構(gòu)越來越新穎，通過結(jié)構(gòu)設(shè)計滿足功能需求，很多的建筑在建設(shè)前就已經(jīng)設(shè)計好了功能，那么，作為商業(yè)性質(zhì)的建筑物來講，也是經(jīng)過嚴(yán)格計算得出的結(jié)構(gòu)形態(tài)，建筑大廳型剖面設(shè)計空間要以場地的不同，合理進(jìn)行設(shè)計改造。通常，沿柱網(wǎng)做好有效劃分是最佳的方式，這種設(shè)計充分考慮了建筑物內(nèi)部具體情況，一般設(shè)計成流線型，方便進(jìn)行商業(yè)化的整體布局。展廊型剖面設(shè)計在當(dāng)前的商業(yè)形態(tài)中采用的較多，運用貫通庭院及步行廊道做好空間分割，保證了空間組織嚴(yán)謹(jǐn)、實用效果，兩邊商業(yè)空間形成挑廊，這樣，就形成了以通道為主線的結(jié)構(gòu)形成，商業(yè)兩側(cè)則成為展廊形式，更加方便顧客選擇性消費。為了更加有效利用現(xiàn)有空間，則需要對現(xiàn)場情況全面把握，以結(jié)構(gòu)為基礎(chǔ)做好剖面設(shè)計，有的為了強(qiáng)化商業(yè)功能，避免人群過于集中，也可以在內(nèi)部增加過街天橋和錯層型設(shè)計，以此，增加人流量，滿足不同顧客的需求，還有的建筑物剖面設(shè)計更加新穎別致，為滿足人們快速消費需求，設(shè)計中還可采用螺旋上升的建筑設(shè)計風(fēng)格，呈現(xiàn)更加豐富的空間層次感。

4城市商業(yè)綜合體建筑外部設(shè)計

4.1科學(xué)設(shè)計建筑布局

商業(yè)綜合體是城市發(fā)展的一部分，要與城市發(fā)展規(guī)劃相一致，避免影響城市的整體空間感。那么，對于商業(yè)區(qū)的選擇至關(guān)重要，相關(guān)單位與部門要根據(jù)城市的功能性、人群的流動性，發(fā)揮出城市綜合體的職能，進(jìn)行建筑布局規(guī)劃的時候，一定要做好城市的整體特征，選擇一個合適的、最佳的位置進(jìn)行布局，這樣，就能夠在保證基本功能的前提下，更好地做到拓展，讓商業(yè)功能能夠快速發(fā)揮作用，有效促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，滿足人們的日常需求。商務(wù)類城市綜合體建筑一般處于城市的核心圈層，需要在城市當(dāng)中的商務(wù)圈建設(shè)施工，充分了解周邊情況的前提下，緊密聯(lián)系周邊品牌企業(yè)、中高檔餐飲、商業(yè)購物環(huán)境，通過建筑設(shè)計布局，更好地提供配套性綜合服務(wù)，通過圈層設(shè)計，從而形成一個完整的商業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈。設(shè)計這種類型城市綜合體建筑的時候，需要綜合做好周邊的環(huán)境調(diào)研，做到整體布局。城市土地資源越來越緊張，這就需要更好地發(fā)揮出城郊地區(qū)土地價值，設(shè)計不同的商業(yè)核心圈，帶動周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展，通過投資拉動，增加投資量，增大就業(yè)率，不斷引導(dǎo)商業(yè)綜合體健康發(fā)展，形成大的格局，繼而帶動整個城市的變化，為城市健康發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

4.2選址的問題

城市商業(yè)綜合體根據(jù)功能性，做好選擇，其位置很重要，在商業(yè)綜合體選地塊的時候，就要看處于哪個層面，一般情況下，以綜合體功能性為主進(jìn)行布局，城市的交通好壞決定了商業(yè)的價值，優(yōu)先考慮城市交通現(xiàn)況，人們消費的同時，更在意的是便捷性，所以在保證人們出行便利的基礎(chǔ)上，做好地塊選擇，城市地鐵口、主干道、經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)、繁華的居住區(qū)等，這樣的地區(qū)更加方便商業(yè)綜合體的設(shè)計布局，通過拉動效應(yīng)和較好空間輻射力，提升周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展效能，地塊位置的優(yōu)勢大小就是商業(yè)建筑選址的要點。城市功能區(qū)較廣泛，一般人流量決定了功能性，選擇地塊，需要考慮到人流的問題，從另一個角度來看，城市商業(yè)綜合體選址到人口密集的區(qū)域最為理想。城市的人口集中居住區(qū)、城市中心區(qū)等地方，人群的消費能力強(qiáng)，是最佳的地點。城市中有特色景觀的區(qū)域，也能夠帶動商業(yè)繁榮，對于商業(yè)發(fā)展來講，具備一定的潛力，有更好的發(fā)展前景，通過與文化、景點的配合營銷，能夠有效帶動商業(yè)的發(fā)展。

4.3交通流線設(shè)計

現(xiàn)代城市商業(yè)綜合體建筑設(shè)計中的交通空間布局，優(yōu)化各種交通路線，保證人們通行的便利。做好交通路線規(guī)劃不僅是內(nèi)部的環(huán)境需要，更要設(shè)計好外部環(huán)境，如果缺少停車位，也不利于經(jīng)濟(jì)流通。商業(yè)綜合體外部交通路線設(shè)計要結(jié)合城市的整體規(guī)劃，根據(jù)城市的具體情況設(shè)計好綜合體的交通外部環(huán)境，更好地為人們提供服務(wù)，通過科學(xué)的設(shè)計，避免在商業(yè)活動中出現(xiàn)擁堵的現(xiàn)象，合理設(shè)計好出口與入口，出口與入口要靠近交通路線較好的位置，人們出行方便才能帶來流動。

4.4景觀設(shè)計

商業(yè)綜合體具備商業(yè)功能，但在人們?nèi)找嫣岣叩膶徝罈l件下，其美感度也至關(guān)重要，要全面考慮到美感的需求，通過景觀設(shè)計提高建筑品味與文化屬性。景觀設(shè)計要和城市整體風(fēng)格呼應(yīng)，盡可能保證協(xié)調(diào)，通過趣味性景觀特征突出商業(yè)含意；景觀布置不能影響到周邊的環(huán)境，通過景觀設(shè)計提高商業(yè)綜合體建筑的文化含量，滿足人們消費與文化的需求?，F(xiàn)階段，人們更加注重的是環(huán)境空間，在景觀設(shè)計中，不但要有人文景觀，還要借自然景觀提升建筑的美感，比如加入人工雕塑、裝飾物的時候，也可以通過各種不同的花卉、綠植、小型樹木等，有效地營造綠色健康商業(yè)環(huán)境，保證人與自然的和諧。商業(yè)綜合體要綜合考慮人們的生活習(xí)慣，在滿足商業(yè)需求的同時，還要做好休閑區(qū)的布置，讓人們消費之余也能適度休息。

4.5設(shè)計風(fēng)格和功能相協(xié)調(diào)

城市商業(yè)綜合體建筑的特點是人多、物多、車多，考慮到這些特點，應(yīng)保證與城市的整體協(xié)調(diào)性。在設(shè)計時要了解當(dāng)?shù)氐娜宋?、城市歷史等，設(shè)計風(fēng)格要和城市風(fēng)格相一致，和建筑周圍環(huán)境互補(bǔ)，實現(xiàn)建筑風(fēng)格流線型，通過綜合體建筑的風(fēng)格設(shè)計，建成當(dāng)?shù)貥?biāo)志性建筑。商業(yè)綜合體建筑都是占地面積較大的，通過有效的布局，保證各區(qū)域的商業(yè)特點，根據(jù)面積和人口的情況，通過設(shè)計不同，滿足群體消費差異、個性需求，考慮到未來的變化，盡可能向未來商業(yè)靠攏。設(shè)計商業(yè)綜合體功能時需要綜合考慮到消費者的體驗感。當(dāng)前，人們的消費除了購物外，還需要有良好的體驗感，人們在消費的同時，也能夠體會到超值所得，滿足消費者體驗需要。進(jìn)行設(shè)計時，不但需要在外觀上保證風(fēng)格化，更需要與功能性協(xié)調(diào)一致，整體規(guī)劃時，分析不同商業(yè)業(yè)態(tài)組合，依據(jù)實際研究結(jié)果更加合理地做好組織落實。如根據(jù)平面設(shè)計與剖面設(shè)計的思路，合理設(shè)計好商業(yè)布局，以商業(yè)綜合體建筑中心位置為圓心，由中間向四面八方展開輻射，通過對空間的合理運用，擺脫形式制約，改造不合理結(jié)構(gòu)，減少走動距離，得到更好地購物消費體驗。通過合理的功能性劃分設(shè)計，整合建筑結(jié)構(gòu)，更好地體現(xiàn)建筑空間的集中性，保證空間的緊湊感，建立互補(bǔ)依存價值關(guān)聯(lián)。

5結(jié)束語

綜上所述，現(xiàn)代化城市建設(shè)越來越人性化，特別是構(gòu)建商業(yè)綜合體建筑時，需要嚴(yán)格設(shè)計，科學(xué)規(guī)劃，才能為人們?nèi)粘Ｉ詈托蓍e娛樂提供便利條件，推進(jìn)我國城市經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新發(fā)展?，F(xiàn)階段，商業(yè)綜合體建筑功能越來越多，綜合了酒店、公寓、文娛、辦公、商業(yè)等各個方面的功能，進(jìn)行設(shè)計時，考慮相互之間緊密聯(lián)系，集約用好土地資源，做好內(nèi)部、外部設(shè)計，以城市發(fā)展整體為思路，結(jié)合商業(yè)建筑不同時期功能特點，有效強(qiáng)化建筑功能銜接性，以此提升現(xiàn)代化城市商業(yè)綜合體價值，更好地促進(jìn)城市發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]曹威.關(guān)于現(xiàn)代城市商業(yè)綜合體建筑設(shè)計的探討[J].建筑與裝飾，2019（7）：15+18.[2]趙健，張雯潔.大型商業(yè)綜合體交通組織設(shè)計要點解析———以羅蒙環(huán)球城為例[J].城市地理，2018（10）：26-27.[3]張東光.基于對城市商業(yè)綜合體建筑空間設(shè)計的探究[J].工程建設(shè)與設(shè)計，2016（10）：24-25.

第五篇：城市綜合體英語翻譯

城市綜合體”的英文翻譯

Urban（City）Complex與HOPSCA

(2010-11-4)

關(guān)于城市綜合體，目前國內(nèi)有兩種翻譯，即HOPSCA和Urban（City）Complex。究竟哪一種翻譯比較符合實際呢？

在中國現(xiàn)時實踐中所理解的―城市綜合體‖概念：將城市中的商業(yè)、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項（有時兩項也可以）以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。一、―城市綜合體‖應(yīng)該翻譯為HOPSCA？

以下是第一種翻譯，即認(rèn)為城市綜合體就是HOPSCA，的相關(guān)報道和引文：

1、萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的第三代產(chǎn)品，稱為―城市綜合體‖，英文名為HOPSCA——Hotel(酒店)、Office(寫字樓)、Parking(停車場)、Shopping mall(購物中心)、Convention(會議中心)、Apartment(公寓)。本次招商的區(qū)域為成都萬達(dá)廣場大型室內(nèi)商業(yè)步行街，采用國際時尚的中空走廊步行街設(shè)計，全長355米… …(http://bbs.hrb.soufun.com/)

2、HOPSCA：音譯豪布斯卡，簡稱城市綜合體，一般位于配套成熟、交通便利之地… …

3、關(guān)于HOPSCA(城市綜合體)項目定位…

4、所謂城市綜合體（HOPSCA），是將城市中的酒店（Hotel）、辦公（Office）… …(郭向東.淺易城市綜合體物業(yè)管理[J].中國物業(yè)管理，2007)HOPSCA起源于上個世紀(jì)70年代。許多國家針對城市中心區(qū)建設(shè)改 1

造進(jìn)行了深度思考，當(dāng)時開發(fā)功能區(qū)完整、建筑統(tǒng)一的原則逐漸流行起來。最早的HOPSCA是法國巴黎西北部的拉德方斯。目前已建成寫字樓247萬平方米、其中商務(wù)區(qū)215萬平方米、公園區(qū)32萬平方米、法國最大的企業(yè)一半在這里;建成住宅區(qū)1.56萬套，可容納3.93萬人;并建成了面積達(dá)10.5萬平方米的歐洲最大的商業(yè)中心;內(nèi)有歐洲最大的商業(yè)中心，亦是歐洲最大的公交換乘中心。建成67公頃的步行系統(tǒng)、集中管理的停車場設(shè)有2.6萬個停車位，交通設(shè)施完善;建成占地25公頃的公園，種植有400余種植物，建成由60個現(xiàn)代雕塑作品組成的露天博物館，環(huán)境的綠化系統(tǒng)良好。

顯然從歷史淵源來看，HOPSCA是大型街區(qū)建筑集合群的概念。國內(nèi)也有學(xué)者從國外現(xiàn)時出發(fā)，在研究城市商業(yè)街發(fā)展時提及到HOPSCA：城市規(guī)劃和城市設(shè)計領(lǐng)域?qū)τ谏虡I(yè)街的研究，主要集中在對于商業(yè)街規(guī)劃和設(shè)計實踐… … 針對這一情況，西方出現(xiàn)了商業(yè)區(qū)劃的HOPSCA（豪布斯卡）原則。HOPSCA原則的核心觀念是：城市商業(yè)街不僅僅是一個購物場所，而必須是一個集購物、娛樂、餐飲、休閑、居住為一體的生活空間。（張歆梅.城市商業(yè)街研究發(fā)展綜述[J].商業(yè)研究,2007;王偉婭.遵循―豪布斯卡‖原則構(gòu)建現(xiàn)代化城市商業(yè)街[J].中國第三產(chǎn)業(yè)，2002）

二、―城市綜合體‖應(yīng)該翻譯為Urban（City）Complex？

以下是第二種翻譯，即認(rèn)為城市綜合體就是Urban Complex，的相關(guān)報道和引文：

1、無錫市區(qū)新規(guī)劃30個城市綜合體(Wuxi urban planning 30 new urban complex)…

2、項目類別：城市設(shè)計(Urban Design)——城市綜合體(Urban 2

Complex)…

3、Based on the planning, the area is to be carried out the overall redevelopment.A multifunctional urban complex with an integration of business, finance and public transport collection & distribution center is to be constructed.(http://004km.cnKI（中國知網(wǎng)數(shù)據(jù)庫）檢索的1341篇文獻(xiàn)，幾乎都把城市綜合體翻譯為Urban Complex或City Complex，很少直接等同于 3

HOPSCA。從國外文獻(xiàn)看，不存在Urban Complex（這與國外嚴(yán)格的功能分區(qū)規(guī)劃有關(guān)，綜合體建筑是中國特色的東西）。HOPSCA講的也是關(guān)于大型街區(qū)規(guī)劃的概念，與我們現(xiàn)實中所理解的城市綜合體概念出入較大。

圖一：青島典型城市綜合體（Urban Complex）圖二：大型城市綜合體（HOPSCA）

3、根據(jù)以上現(xiàn)實和理論的探討，再結(jié)合個人感受和理解，得出以下結(jié)論：類似于萬邦中心、遠(yuǎn)雄國際和鵬利南華等（見圖一）占地面積中小水平、由一種功能的建筑體（通常是商業(yè)）“穿插”起其它功能建筑體的綜合性建筑項目，可稱為中小型城市綜合體，翻譯為Urban Complex比較恰當(dāng)，屬中國特色。類似于魯商中心、中潤世紀(jì)廣場（濟(jì)南）等（見圖二）占地面積水平高、各功能建筑分區(qū)規(guī)劃清晰、不需要由一種功能建筑體“穿插”起其它功能建筑體的綜合性建筑項目可以稱為大型城市綜合體，可以翻譯為HOPSCA。