第一篇：城市綜合體基本模式

城市綜合體基本模式 目前城市綜合體的商業(yè)模式呈現(xiàn)多樣化的趨勢(shì)?分為幾個(gè)層次

1.光耀東方集團(tuán)模式?以城市綜合體開(kāi)發(fā)為基礎(chǔ)、投資并購(gòu)重組為重點(diǎn)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理為主線，整合城市商業(yè)地產(chǎn)鏈?形成開(kāi)發(fā)、收購(gòu)、管理的完整體系。

2.萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式?構(gòu)建大型商業(yè)中心、城市步行街、五星級(jí)酒店、商務(wù)酒店、寫(xiě)字樓、高級(jí)公寓等?集購(gòu)物、餐飲、文化、娛樂(lè)等多種功能于一體?形成獨(dú)立的大型城市中心商圈。

3.SOHO辦公、商業(yè)中心、公寓模式

4.一站式Shopping Mall模式?集五星級(jí)影院、量販?zhǔn)終TV、精品零售、生活超市、時(shí)尚餐飲、休閑娛樂(lè)等為一體。

5.HOPSCA模式?集酒店、寫(xiě)字樓、公園、購(gòu)物中心、會(huì)展中心、文化娛樂(lè)中心以及公寓為一體的模式。

智慧城市綜合體4+1體系架構(gòu) 1.智能感知

用視覺(jué)采集和識(shí)別、各類(lèi)傳感器、無(wú)線定位系統(tǒng)、RFID、條碼識(shí)別、視覺(jué)標(biāo)簽等頂尖技術(shù)，構(gòu)建智能視覺(jué)物聯(lián)網(wǎng)，對(duì)城市綜合體的要素進(jìn)行智能感知、自動(dòng)數(shù)據(jù)采集，涵蓋城市綜合體當(dāng)中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通、燈光照明、信息通信和顯示等方方面面?將采集的數(shù)據(jù)可視化和規(guī)范化?讓管理者能進(jìn)行可視化城市綜合體管理。具體來(lái)說(shuō)?就是以打造智慧城市綜合體為目標(biāo)?實(shí)施智能交通、智能管理、智能公共安全、智能旅游、建筑節(jié)能等系統(tǒng)的綜合集成?通過(guò)構(gòu)建城市綜合體的智能交通指揮系統(tǒng)、停車(chē)誘導(dǎo)系統(tǒng)、智能車(chē)庫(kù)系統(tǒng)，完善智能交通信息平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)城市綜合體交通信息的智能感知和自動(dòng)采集，實(shí)時(shí)交互路況信息以及車(chē)輛管理信息，建設(shè)基于物聯(lián)網(wǎng)的泛在交通智能感知和調(diào)度系統(tǒng)。同時(shí)圍繞以提高生活品質(zhì)、方便百姓生活為目標(biāo)，推動(dòng)物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)融入日常生活領(lǐng)域，在城市綜合體的智能家居、智能社區(qū)、智能醫(yī)療保健等領(lǐng)域開(kāi)展綜合系統(tǒng)集成?推進(jìn)智能抄表系統(tǒng)、智能周界安防、特殊人群實(shí)時(shí)監(jiān)護(hù)?構(gòu)建智慧城市綜合體舒適的人居環(huán)境。大型城市綜合體的智慧能耗管理至關(guān)重要?通過(guò)構(gòu)建智能視覺(jué)物聯(lián)網(wǎng)?推進(jìn)智能電網(wǎng)、智能物流以及食品安全溯源系統(tǒng)等的綜合集成?通過(guò)采用射頻識(shí)別技術(shù)、定位技術(shù)、自動(dòng)化技術(shù)以及相關(guān)的軟件信息技術(shù)的系統(tǒng)集成?對(duì)智慧城市綜合體進(jìn)行智慧能源管理。而圍繞生態(tài)監(jiān)測(cè)、保護(hù)?將無(wú)線傳感器網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、地理信息技術(shù)等應(yīng)用到智能視覺(jué)物聯(lián)網(wǎng)，當(dāng)中，可構(gòu)建

生態(tài)環(huán)境監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，對(duì)城市綜合體的水資源、大氣環(huán)境、地下管網(wǎng)和林生態(tài)安全監(jiān)測(cè)試點(diǎn)進(jìn)行綜合監(jiān)測(cè)。

簡(jiǎn)而言之?建成之后的智慧城市綜合體將融合云計(jì)算、互聯(lián)網(wǎng)、通信網(wǎng)和物聯(lián)網(wǎng)?無(wú)限延伸智能感知能力并在持續(xù)演進(jìn)的云模式統(tǒng)一平臺(tái)上?構(gòu)建綠色智慧城市綜合體。

2.互聯(lián)互通

通過(guò)中國(guó)電信、中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)聯(lián)通以及廣電網(wǎng)絡(luò)或城市綜合體專網(wǎng)?實(shí)現(xiàn)相互商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通、燈光照明、信息通信和顯示等系統(tǒng)的相互接駁，互聯(lián)互通，打通信息孤島，實(shí)現(xiàn)社會(huì)各層面縱向與橫向之間的互聯(lián)互通。

具體來(lái)說(shuō)?包括幾個(gè)層面的互聯(lián)互通

(1)城市綜合體的規(guī)劃、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理等各方的互聯(lián)互通?

(2)建設(shè)城市綜合體市民卡?實(shí)現(xiàn)公交、地鐵、出租、商場(chǎng)消費(fèi)、門(mén)禁、醫(yī)療等系統(tǒng)的一卡通?

(3)實(shí)現(xiàn)不同城市綜合體之間信息的互聯(lián)互通?提升百姓生活舒適度。

3.協(xié)調(diào)共享

智慧城市綜合體能實(shí)現(xiàn)商業(yè)、酒店、公寓、寫(xiě)字樓等建筑的資源協(xié)同共享，價(jià)值相互提升提升城市綜合體的整體商業(yè)價(jià)值。通過(guò)采用智慧城市綜合體管理平臺(tái)系統(tǒng)?建立綜合管理、決策、融合協(xié)同、共享服務(wù)一體化信息平臺(tái)，全面支持城市綜合體各級(jí)部門(mén)的決策辦公，提升辦公效率，同時(shí)，通過(guò)提供各類(lèi)公共信息服務(wù)，方便市民商業(yè)、居住、休閑、娛樂(lè)等等活動(dòng)，增強(qiáng)市民的生活便捷性和幸福感。

4.綜合體運(yùn)營(yíng)

除了構(gòu)建城市管理、應(yīng)急指揮調(diào)度系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)、環(huán)保監(jiān)測(cè)系統(tǒng)、節(jié)能控制系統(tǒng)、醫(yī)療監(jiān)控系統(tǒng)等系統(tǒng)之外，在城市綜合體建設(shè)和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中。開(kāi)發(fā)商關(guān)注的核心問(wèn)題是，如何通過(guò)運(yùn)營(yíng)使城市綜合體的商業(yè)利潤(rùn)最大化貝爾信采用獨(dú)有的智能視覺(jué)物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)。其核心技術(shù)包括；

(1)智能視覺(jué)技術(shù)

(2)智能視覺(jué)中間件技術(shù)

(3)城市綜合體綜合管理平臺(tái)技術(shù)。通過(guò)這三大技術(shù)構(gòu)建城市綜合體客流統(tǒng)計(jì)的完整解決方案?功能包括

客流數(shù)據(jù)預(yù)處理?根據(jù)原始數(shù)據(jù)與采集點(diǎn)(設(shè)備)的對(duì)照關(guān)系,對(duì)客流數(shù)據(jù)進(jìn)行處理,建立客流數(shù)據(jù)與樓層,區(qū)域,門(mén)店的對(duì)照關(guān)系,計(jì)算各個(gè)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)項(xiàng)目的數(shù)值

固定時(shí)段客流統(tǒng)計(jì)報(bào)告?根據(jù)系統(tǒng)設(shè)置(固定時(shí)段長(zhǎng)度),統(tǒng)計(jì)各個(gè)樓層,區(qū)域,門(mén)店的客流量情況,輸出數(shù)據(jù)表格,折線趨勢(shì)圖,分布餅狀圖,對(duì)比直方圖

時(shí)段客流統(tǒng)計(jì)報(bào)告:分別以小時(shí),日,周為單位, ,統(tǒng)計(jì)各個(gè)樓層,區(qū)域,門(mén)店的客流量情況,輸出數(shù)據(jù)表格,折線趨勢(shì)圖,分布餅狀圖,對(duì)比直方圖

自定義時(shí)段客流統(tǒng)計(jì)報(bào)告?根據(jù)用戶隨機(jī)設(shè)置時(shí)段,統(tǒng)計(jì)各個(gè)樓層,區(qū)域,門(mén)店的客流量情況,輸出數(shù)據(jù)表格,折線趨勢(shì)圖,分布餅狀圖,對(duì)比直方圖

營(yíng)業(yè)分類(lèi)客流分析報(bào)告,以時(shí)段客流統(tǒng)計(jì)結(jié)果,按各個(gè)樓層,區(qū)域,門(mén)店的營(yíng)業(yè)分類(lèi)屬性匯總分析各個(gè)營(yíng)業(yè)分類(lèi)的客流情況, 輸出數(shù)據(jù)表格,折線趨勢(shì)圖,分布餅狀圖,對(duì)比直方圖

客流情況分布分析報(bào)告, 以時(shí)段客流統(tǒng)計(jì)結(jié)果,按照用戶隨機(jī)選定的區(qū)域,樓層,門(mén)店,營(yíng)業(yè)分類(lèi)進(jìn)行橫向的數(shù)據(jù)分析,產(chǎn)生數(shù)量對(duì)比分析,比例對(duì)比分析, 輸出數(shù)據(jù)表格,折線趨勢(shì)圖,分布餅狀圖,對(duì)比直方圖

客流流量排名統(tǒng)計(jì),以時(shí)段客流統(tǒng)計(jì)結(jié)果, 根據(jù)系統(tǒng)設(shè)置(統(tǒng)計(jì)排名位數(shù))提供客流量最大/小的樓層,區(qū)域,門(mén)店的排名統(tǒng)計(jì);提供客流量最大/小的時(shí)段排名統(tǒng)計(jì),輸出數(shù)據(jù)表格,折線趨勢(shì)圖,分布餅狀圖,對(duì)比直方圖。

應(yīng)用遠(yuǎn)景

在搭建了上述構(gòu)建智慧商業(yè)必需的、基于智能視覺(jué)物聯(lián)網(wǎng)的視頻分析系統(tǒng)之后?結(jié)合3DGIS可視化管理平臺(tái)技術(shù)，通過(guò)對(duì)城市綜合體不同的樓群、不同的樓層以及不同功能的樓內(nèi)建筑進(jìn)行可視化建模，可以構(gòu)建基于3DGIS可視化管理平臺(tái)的智慧城市綜合體。其應(yīng)用遠(yuǎn)景表現(xiàn)在如下方面：

(1)提升城市競(jìng)爭(zhēng)力

通過(guò)現(xiàn)代高科技的手段?配合像大屏幕投影、環(huán)繞屏幕等設(shè)備?將整個(gè)城市綜合體項(xiàng)目真實(shí)的展示在客戶面前，大大提升城市綜合體的整體檔次和實(shí)力?使項(xiàng)目在市場(chǎng)上更具競(jìng)爭(zhēng)力。另外，項(xiàng)目周邊片區(qū)的規(guī)劃也可以通過(guò)3DGIS可視化管理平臺(tái)展示出來(lái)，把項(xiàng)目模糊的未來(lái)投資潛力真實(shí)的展現(xiàn)在客戶面前?提升整個(gè)城市綜合體的潛在附加值。

(2)聚集商圈的人氣

可視化打破傳統(tǒng)模式的被動(dòng)性，讓購(gòu)物者能通過(guò)鏈接到3DGIS可視化管理平臺(tái)的視頻終端或手機(jī)，可查看綜合體各個(gè)不同商業(yè)樓宇的三維地理信息，在借助于現(xiàn)場(chǎng)安裝的各類(lèi)監(jiān)控?cái)z像頭?通過(guò)身臨其境的體驗(yàn)?提高購(gòu)物者的興趣。

(3)可視化管理

城市綜合體集酒店、寫(xiě)字樓、公園、購(gòu)物中心、會(huì)展中心、文化娛樂(lè)中心以及公寓為一體通過(guò)一體機(jī)、大屏幕或環(huán)幕等?物業(yè)管理人員利用3DGIS可視化管理平臺(tái)能對(duì)城市綜合體進(jìn)行在線管理。同時(shí)?也可作為領(lǐng)導(dǎo)視察、應(yīng)急指揮和調(diào)度以及險(xiǎn)情處置的平臺(tái)。

(4)綜合集成采用VIDC云單元主機(jī)技術(shù)?可以把停車(chē)場(chǎng)管理、停車(chē)誘導(dǎo)系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、火災(zāi)消防與報(bào)警系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、通信辦公系統(tǒng)、機(jī)房環(huán)境監(jiān)測(cè)系統(tǒng)等綜合集成為IBMS系統(tǒng)?與3DGIS可視化管理平臺(tái)一起?嵌入VIDC主機(jī)之中?實(shí)現(xiàn)貝爾信的“智能感知、互聯(lián)互通、協(xié)同共享、城市運(yùn)營(yíng)”理念?為城市綜合體創(chuàng)造安全、環(huán)保、節(jié)能、舒適、高效的生活休閑和購(gòu)物天地。

智慧城市的創(chuàng)新型應(yīng)用分析 智慧城市是指通過(guò)各種途徑和機(jī)制匯聚智慧、發(fā)揮智慧為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展提供強(qiáng)大的支持。目前國(guó)內(nèi)對(duì)智慧城市的理解有偏見(jiàn)，認(rèn)為只是利用現(xiàn)代通訊技術(shù)、傳感技術(shù)和信息技術(shù)來(lái)促進(jìn)和提升城市化建設(shè)。實(shí)際上智慧城市除了前面內(nèi)容之外，更重要的是怎樣匯聚更多的人才，建立更好的意見(jiàn)表達(dá)機(jī)制，實(shí)行更科學(xué)的發(fā)展規(guī)劃。那么，“智慧城市”的創(chuàng)新應(yīng)用主要表現(xiàn)在哪些面？

(1)智慧城市是新一代信息技術(shù)在公共服務(wù)領(lǐng)域的新探索。面向企業(yè)與市民，智慧城市建設(shè)的目的是提升公共服務(wù)能力與普遍性、平等性，物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)應(yīng)用使信息采集、信息處理、信息提供自動(dòng)化、智能化，引發(fā)公共服務(wù)模式的變革，將深刻改變城市居民生活方式，提升生活品質(zhì)。如，北京、上海、吉林等地政府都已經(jīng)開(kāi)展了與移動(dòng)運(yùn)營(yíng)商的合作，基于手機(jī)開(kāi)展新興的便民服務(wù)嘗試。

(2)智慧城市是新一代信息技術(shù)條件下城市管理模式的改變。云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)等新一代信息技術(shù)能夠推動(dòng)城市管理和運(yùn)行領(lǐng)域的跨部門(mén)創(chuàng)新應(yīng)用，對(duì)改善城市運(yùn)行效率、提升城市承載能力具有關(guān)鍵作用。北京、沈陽(yáng)、蘇州、寧波、武漢等地已經(jīng)在公共安全、城市交通、生態(tài)環(huán)境、城市管理等領(lǐng)域開(kāi)展示范應(yīng)用工程，建設(shè)示范應(yīng)用基地，重點(diǎn)突破、以點(diǎn)帶面、逐步深入的進(jìn)行智慧城市的建設(shè)。

(3)新一代信息技術(shù)與其它要素在智慧城市系統(tǒng)中共同發(fā)揮作用。信息技術(shù)是智慧城市建設(shè)中的核心要素，但智慧城市建設(shè)是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要信息技術(shù)與體制機(jī)制、資金、人才等資源要素有機(jī)結(jié)合并共同發(fā)生作用。如在智慧城市建設(shè)的核心內(nèi)容信息資源整合共享工作中，部分體制機(jī)制相對(duì)靈活的城市則進(jìn)展較順利。[2]

第二篇：城市綜合體專題

城市綜合體：地方政府“賣(mài)地?fù)棋X(qián)”有新招9月5日，作為上海城市中心最后一塊城市綜合體用地，上海徐家匯地塊以高達(dá)175.26億元起拍價(jià)，由香港新鴻基旗下一公司以217.71億元成功拍出，溢價(jià)率為24.4%，不僅是上?？們r(jià)地王，該地塊也成為今年全國(guó)總價(jià)地王。

城市綜合體具有帶動(dòng)投資、刺激消費(fèi)、地標(biāo)形象等屬性，被認(rèn)為是提升城鎮(zhèn)化水平和質(zhì)量的“金鑰匙”，受到國(guó)內(nèi)各大城市政府和投資者的青睞。

值得注意的是，由于城市綜合體集中了優(yōu)質(zhì)土地資源和大量資金，一旦過(guò)剩引發(fā)泡沫破裂，將成為城市“空殼”和“黑洞”，其后果將比住宅市場(chǎng)更嚴(yán)重，會(huì)帶來(lái)更多的土地資源浪費(fèi)和社會(huì)資金浪費(fèi)。因此，專家建議，一方面，應(yīng)合理控制城市綜合體數(shù)量，警惕爛尾風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，從抓運(yùn)營(yíng)管理著手提高質(zhì)量，預(yù)防城市“黑洞”的形成。城市綜合體遍地開(kāi)花

據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)正在施工中的綜合體是已建成綜合體的四倍，而規(guī)劃中的綜合體規(guī)模，大概又是正在建設(shè)的綜合體的四倍，也就是說(shuō)，可見(jiàn)的一段時(shí)期，各個(gè)城市的綜合體規(guī)模，將達(dá)目前已建成綜合體的16倍。僅未來(lái)三年，城市綜合體的新增數(shù)量就將以50%到100%的增速上升。其中，重慶的增長(zhǎng)率為129%，成都為135%。

由于城市綜合體包括商業(yè)、辦公、居住、展覽、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間，帶動(dòng)周邊半徑消費(fèi)，因此，一二線城市或經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的城市將城市綜合體看做是發(fā)展商業(yè)的重要著力點(diǎn)。

日前，云南省提出，未來(lái)五年內(nèi)，云南將規(guī)劃建設(shè)100個(gè)城市綜合體。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)階段，僅昆明在建或正在報(bào)規(guī)的城市綜合體項(xiàng)目就多達(dá)41個(gè)。

南京目前規(guī)劃建設(shè)的城市綜合體超過(guò)50家，總體量達(dá)到100萬(wàn)平方米以上的就有七家，各個(gè)板塊均有綜合體項(xiàng)目在建或醞釀建設(shè)，以板塊來(lái)劃分，河西板塊以17個(gè)排在首位，緊隨其后的是江寧的11座和江北的九座。

云南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳總規(guī)劃師劉學(xué)指出，城市綜合體一方面可以促進(jìn)土地集約節(jié)約使用，增強(qiáng)城市競(jìng)爭(zhēng)力。另一方面，則是在較集中的區(qū)域內(nèi)，滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的物質(zhì)精神生活的需要。

但值得注意的是，近年來(lái)，城市綜合體在一二線迅速擴(kuò)張的同時(shí)，悄然向三四線城市、甚至是縣城、中心鎮(zhèn)蔓延。

《溫州市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（2010-2020）》規(guī)劃指出，溫州將建楊府山港區(qū)城市綜合體等20個(gè)城市綜合體。這意味著，如果20個(gè)綜合體全部建成，個(gè)別區(qū)域不到兩公里就將有兩個(gè)城市綜合體。

事實(shí)上，城市綜合體建設(shè)熱潮不僅在溫州一地。記者在紹興、金華、嘉興等地采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)厥袇^(qū)都有城市綜合體在施工建設(shè)，而其下屬的縣市也紛紛在城區(qū)規(guī)劃建設(shè)綜合體，當(dāng)?shù)厝藢⑵淇闯墒浅鞘邪l(fā)展、生活便利的象征，其周邊的住宅價(jià)格也水漲船高。特別是這些城市都有一些經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)，在新一輪城鎮(zhèn)化的利好下，這些中心鎮(zhèn)也大力發(fā)展綜合體，帶動(dòng)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)繁榮。

城市綜合體成地方“賣(mài)地?fù)平稹敝氐?/p>

城市綜合體不僅拉動(dòng)地方消費(fèi)，成為城市品位的象征，更為重要的是，綜合體往往成為房地產(chǎn)的先導(dǎo)，也成了撬動(dòng)區(qū)域樓市的“賣(mài)點(diǎn)”，成為地方政府“賣(mài)地?fù)平稹钡男路较颉?/p>

數(shù)據(jù)顯示，2012年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資71804億元，比上年名義增長(zhǎng)16.2%，其中，商品住宅同比增長(zhǎng)11.4%，辦公樓開(kāi)發(fā)同比增長(zhǎng)31.6%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)25.4%，辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增速明顯高于全國(guó)平均水平。

以杭州市為例，數(shù)據(jù)顯示，2012年一季度，浙江全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資960億元，同比增長(zhǎng)24.5%，其中住宅、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房等三類(lèi)物業(yè)投資分別增長(zhǎng)18.5%、12.4%和33.9%，這已經(jīng)是商業(yè)地產(chǎn)投資增速連續(xù)三個(gè)季度高于整個(gè)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)增速。

此外，從2011年開(kāi)始，杭州主城區(qū)土地市場(chǎng)上，商業(yè)、綜合性用地的出讓也有明顯傾斜。2011年1-12月杭州主城區(qū)成交63宗土地，其中商業(yè)用地占了33宗，高于住宅及其他用地成交之和。2012年1-4月新成交各類(lèi)土地24宗，其中12宗是商業(yè)、綜合用地。這些土地中不乏市場(chǎng)關(guān)注度高、地段好的所謂“黃金寶地”。

廣州宗美房地產(chǎn)顧問(wèn)公司副總經(jīng)理張健在接受記者采訪時(shí)表示，收益方面的一舉多得成為政府助推城市綜合體的主要原因。城市綜合體的開(kāi)發(fā)建設(shè)，可以帶動(dòng)項(xiàng)目地塊的價(jià)值提升，以及同區(qū)域的土地價(jià)值、建筑價(jià)值、產(chǎn)業(yè)價(jià)值的提升，并拉動(dòng)就業(yè)、提高稅收、提升城市形象。

值得注意的是，正是由于城市綜合體會(huì)帶來(lái)很多附加值，政府甚至?xí)龀鲆徊糠肿尷?。無(wú)錫市建設(shè)局副局長(zhǎng)周瑞良說(shuō)，城市綜合體的出現(xiàn)是與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)的，是城市功能完善、環(huán)境美化的客觀需要。為此，無(wú)錫市專門(mén)為城市綜合體發(fā)展制定政策，對(duì)于建筑規(guī)模、功能形態(tài)上達(dá)到綜合標(biāo)準(zhǔn)要求的，政府給予規(guī)費(fèi)減免等優(yōu)惠。

在住房市場(chǎng)嚴(yán)厲調(diào)控的背景下，地方支持、附加值高、優(yōu)惠多，使在地方對(duì)城市綜合體重視的同時(shí)，更多的開(kāi)發(fā)商也對(duì)此產(chǎn)生了濃厚的興趣?！?011中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示，排名前20名的開(kāi)發(fā)商均已進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)，整個(gè)板塊處于“大發(fā)展和大躍進(jìn)”的時(shí)代。金地、保利、招商、萬(wàn)科等大型房地產(chǎn)企業(yè)也相繼分立出專門(mén)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)公司，搶灘商業(yè)地產(chǎn)，2011年保利新增的20個(gè)土地項(xiàng)目中，有多達(dá)10個(gè)是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

克爾瑞信息集團(tuán)研究中心報(bào)告顯示，在2005年至2010年期間，全國(guó)18個(gè)重點(diǎn)城市的城市綜合體面積增加了5355萬(wàn)平方米，較前一個(gè)五

年，城市綜合體的增量翻了6.4倍。預(yù)計(jì)到2015年，即將入市的綜合體體量將達(dá)到16437萬(wàn)平方米。增量非常大的城市以中西部為主，其中成都的增量將達(dá)到2757萬(wàn)平方米，而昆明、西安、沈陽(yáng)、合肥、重慶幾個(gè)中西部重點(diǎn)城市，增量均在1500萬(wàn)平方米以上。

“未來(lái)二至三年內(nèi)，中國(guó)城市綜合體供應(yīng)將進(jìn)入井噴狀態(tài)?！笨藸柸鹦畔⒓瘓F(tuán)研究中心副總經(jīng)理林波指出，在住宅調(diào)控下，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成為新的投資熱點(diǎn)。以萬(wàn)達(dá)、綠地為代表的開(kāi)發(fā)企業(yè)迅速進(jìn)行戰(zhàn)略布局，著眼二三線城市，向全國(guó)擴(kuò)張。另外，除了國(guó)內(nèi)的專注商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商以外，保利、龍湖、萬(wàn)科等一線地產(chǎn)商先后公布了商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃和目標(biāo)，而且，娃哈哈、海底撈等主業(yè)非房地產(chǎn)的企業(yè)也開(kāi)始涉足商業(yè)地產(chǎn)。

警惕形成“城市黑洞”

值得注意的是，就在多地政府強(qiáng)力推動(dòng)城市綜合體發(fā)展的同時(shí)，一些地方開(kāi)始出現(xiàn)空置引發(fā)的過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)“城市綜合體一擁而上，盲目追求大體量，高估輻射能力，造成了‘庫(kù)存高需求低、招商難空置高、經(jīng)營(yíng)難回報(bào)低’等諸多風(fēng)險(xiǎn)?！敝袊?guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌說(shuō)，有些城市綜合體，主導(dǎo)功能建筑主體都已完工，運(yùn)營(yíng)商卻還沒(méi)招到位，這可能建好就成“空城”。

東莞華南Mall就是城市綜合體運(yùn)作失敗的典型例子。資料顯示，華南Mall建筑面積89萬(wàn)平方米，總投資額為25億元，開(kāi)發(fā)商宣稱建成后將成為亞洲最大規(guī)模的Mall，但是實(shí)際上建成后卻遭遇了人事動(dòng)蕩、人氣難聚、商家撤鋪、資金鏈緊張等問(wèn)題，甚至由于經(jīng)營(yíng)情況一直不甚理想，華南Mall的開(kāi)發(fā)商于2007年上半年將20億元股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了北京北大資源集團(tuán)。

對(duì)此，中原地產(chǎn)廣東項(xiàng)目經(jīng)理黃韜介紹，在東莞，城市綜合體的項(xiàng)目有20個(gè)之多，華南Mall只是其中之一，2003年開(kāi)盤(pán)，但十年過(guò)去，現(xiàn)在的空置率仍接近一半，長(zhǎng)期頂著“最大鬼城”的頭銜，該企業(yè)表示，現(xiàn)在空置的商業(yè)面積接近17萬(wàn)平方米。而廣州目前最大的單體購(gòu)物中心之一，天河城的總營(yíng)業(yè)面積才11萬(wàn)平方米。

對(duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)何琦表示，城市綜合體的意義在于，其地處區(qū)域中心，服務(wù)半徑較大。但是，現(xiàn)階段我國(guó)地方城市綜合體密集，甚至一個(gè)區(qū)域中會(huì)有多個(gè)城市綜合體，而消費(fèi)人口卻是固定的“一個(gè)消費(fèi)者只會(huì)選擇去一個(gè)地方，這就意味著，同質(zhì)性的綜合體或會(huì)引起惡性競(jìng)爭(zhēng)，甚至最終兩敗俱傷?！?/p>

據(jù)咨詢公司紐約高緯環(huán)球數(shù)據(jù)顯示，青島、杭州、成都等地或?qū)⒃?014年陷入購(gòu)物中心空置率最高的地步。另外，對(duì)于明年在某些相對(duì)不太富裕的城市，購(gòu)物中心空置率將從今年第一季度6.8激增至30%以上。

貴州省社科院城市經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)胡曉登也認(rèn)為，當(dāng)前一些地區(qū)在城市綜合體項(xiàng)目招商和上馬等環(huán)節(jié)把關(guān)不嚴(yán)，沒(méi)有科學(xué)分析新城和綜合體輻射的人群數(shù)量和結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致同一功能的項(xiàng)目輻射區(qū)域重疊。

這也進(jìn)一步造成海量的城市綜合體庫(kù)存難以被市場(chǎng)消化?！耙再F陽(yáng)為例，2012年寫(xiě)字樓成交量不足45萬(wàn)平方米，而2013年貴陽(yáng)將有300萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓供應(yīng)。今年新上馬的城市綜合體項(xiàng)目類(lèi)似物業(yè)也將增加150萬(wàn)平方米，供需環(huán)節(jié)脫節(jié)風(fēng)險(xiǎn)較大。”

“因此，由于城市綜合體集中了優(yōu)質(zhì)土地資源和大量資金，一旦過(guò)剩引發(fā)泡沫破裂，將成為城市‘空殼’和‘黑洞’，其后果將比住宅市場(chǎng)更嚴(yán)重，將會(huì)帶來(lái)更多的土地資源浪費(fèi)和社會(huì)資金浪費(fèi)?！?，胡曉登建議，應(yīng)給地方政府和開(kāi)發(fā)商“降溫”，合理控制城市綜合體數(shù)量，警惕爛尾風(fēng)險(xiǎn)，從抓運(yùn)營(yíng)管理著手提高質(zhì)量，預(yù)防城市“黑洞”的形成。（

第三篇：城市綜合體英語(yǔ)翻譯

城市綜合體”的英文翻譯

Urban（City）Complex與HOPSCA

(2010-11-4)

關(guān)于城市綜合體，目前國(guó)內(nèi)有兩種翻譯，即HOPSCA和Urban（City）Complex。究竟哪一種翻譯比較符合實(shí)際呢？

在中國(guó)現(xiàn)時(shí)實(shí)踐中所理解的―城市綜合體‖概念：將城市中的商業(yè)、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)（有時(shí)兩項(xiàng)也可以）以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。一、―城市綜合體‖應(yīng)該翻譯為HOPSCA？

以下是第一種翻譯，即認(rèn)為城市綜合體就是HOPSCA，的相關(guān)報(bào)道和引文：

1、萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第三代產(chǎn)品，稱為―城市綜合體‖，英文名為HOPSCA——Hotel(酒店)、Office(寫(xiě)字樓)、Parking(停車(chē)場(chǎng))、Shopping mall(購(gòu)物中心)、Convention(會(huì)議中心)、Apartment(公寓)。本次招商的區(qū)域?yàn)槌啥既f(wàn)達(dá)廣場(chǎng)大型室內(nèi)商業(yè)步行街，采用國(guó)際時(shí)尚的中空走廊步行街設(shè)計(jì)，全長(zhǎng)355米… …(http://bbs.hrb.soufun.com/)

2、HOPSCA：音譯豪布斯卡，簡(jiǎn)稱城市綜合體，一般位于配套成熟、交通便利之地… …

3、關(guān)于HOPSCA(城市綜合體)項(xiàng)目定位…

4、所謂城市綜合體（HOPSCA），是將城市中的酒店（Hotel）、辦公（Office）… …(郭向東.淺易城市綜合體物業(yè)管理[J].中國(guó)物業(yè)管理，2007)HOPSCA起源于上個(gè)世紀(jì)70年代。許多國(guó)家針對(duì)城市中心區(qū)建設(shè)改 1

造進(jìn)行了深度思考，當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)功能區(qū)完整、建筑統(tǒng)一的原則逐漸流行起來(lái)。最早的HOPSCA是法國(guó)巴黎西北部的拉德方斯。目前已建成寫(xiě)字樓247萬(wàn)平方米、其中商務(wù)區(qū)215萬(wàn)平方米、公園區(qū)32萬(wàn)平方米、法國(guó)最大的企業(yè)一半在這里;建成住宅區(qū)1.56萬(wàn)套，可容納3.93萬(wàn)人;并建成了面積達(dá)10.5萬(wàn)平方米的歐洲最大的商業(yè)中心;內(nèi)有歐洲最大的商業(yè)中心，亦是歐洲最大的公交換乘中心。建成67公頃的步行系統(tǒng)、集中管理的停車(chē)場(chǎng)設(shè)有2.6萬(wàn)個(gè)停車(chē)位，交通設(shè)施完善;建成占地25公頃的公園，種植有400余種植物，建成由60個(gè)現(xiàn)代雕塑作品組成的露天博物館，環(huán)境的綠化系統(tǒng)良好。

顯然從歷史淵源來(lái)看，HOPSCA是大型街區(qū)建筑集合群的概念。國(guó)內(nèi)也有學(xué)者從國(guó)外現(xiàn)時(shí)出發(fā)，在研究城市商業(yè)街發(fā)展時(shí)提及到HOPSCA：城市規(guī)劃和城市設(shè)計(jì)領(lǐng)域?qū)τ谏虡I(yè)街的研究，主要集中在對(duì)于商業(yè)街規(guī)劃和設(shè)計(jì)實(shí)踐… … 針對(duì)這一情況，西方出現(xiàn)了商業(yè)區(qū)劃的HOPSCA（豪布斯卡）原則。HOPSCA原則的核心觀念是：城市商業(yè)街不僅僅是一個(gè)購(gòu)物場(chǎng)所，而必須是一個(gè)集購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、休閑、居住為一體的生活空間。（張歆梅.城市商業(yè)街研究發(fā)展綜述[J].商業(yè)研究,2007;王偉婭.遵循―豪布斯卡‖原則構(gòu)建現(xiàn)代化城市商業(yè)街[J].中國(guó)第三產(chǎn)業(yè)，2002）

二、―城市綜合體‖應(yīng)該翻譯為Urban（City）Complex？

以下是第二種翻譯，即認(rèn)為城市綜合體就是Urban Complex，的相關(guān)報(bào)道和引文：

1、無(wú)錫市區(qū)新規(guī)劃30個(gè)城市綜合體(Wuxi urban planning 30 new urban complex)…

2、項(xiàng)目類(lèi)別：城市設(shè)計(jì)(Urban Design)——城市綜合體(Urban 2

Complex)…

3、Based on the planning, the area is to be carried out the overall redevelopment.A multifunctional urban complex with an integration of business, finance and public transport collection & distribution center is to be constructed.(http://004km.cnKI（中國(guó)知網(wǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)）檢索的1341篇文獻(xiàn)，幾乎都把城市綜合體翻譯為Urban Complex或City Complex，很少直接等同于 3

HOPSCA。從國(guó)外文獻(xiàn)看，不存在Urban Complex（這與國(guó)外嚴(yán)格的功能分區(qū)規(guī)劃有關(guān)，綜合體建筑是中國(guó)特色的東西）。HOPSCA講的也是關(guān)于大型街區(qū)規(guī)劃的概念，與我們現(xiàn)實(shí)中所理解的城市綜合體概念出入較大。

圖一：青島典型城市綜合體（Urban Complex）圖二：大型城市綜合體（HOPSCA）

3、根據(jù)以上現(xiàn)實(shí)和理論的探討，再結(jié)合個(gè)人感受和理解，得出以下結(jié)論：類(lèi)似于萬(wàn)邦中心、遠(yuǎn)雄國(guó)際和鵬利南華等（見(jiàn)圖一）占地面積中小水平、由一種功能的建筑體（通常是商業(yè)）“穿插”起其它功能建筑體的綜合性建筑項(xiàng)目，可稱為中小型城市綜合體，翻譯為Urban Complex比較恰當(dāng)，屬中國(guó)特色。類(lèi)似于魯商中心、中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)（濟(jì)南）等（見(jiàn)圖二）占地面積水平高、各功能建筑分區(qū)規(guī)劃清晰、不需要由一種功能建筑體“穿插”起其它功能建筑體的綜合性建筑項(xiàng)目可以稱為大型城市綜合體，可以翻譯為HOPSCA。

第四篇：淺議城市“建筑綜合體”

淺議城市“建筑綜合體”

來(lái)源：萬(wàn)達(dá)月刊時(shí)間：2008-07-16 作者：佚名

一、建筑綜合體概念

建筑綜合體是指由多個(gè)使用功能不同的建筑空間組合而成的建筑群，其合理性在于節(jié)約用地、縮短交通距離、提高工作效率、發(fā)揮投資效益等。

建筑綜合體意味著多種功能共存于同一空間，而且具有某種內(nèi)在的聯(lián)系，從而作為一個(gè)整體而存在。它是多種不同使用功能的綜合，建筑內(nèi)部所包含的多種功能相互提供服務(wù)，互為補(bǔ)充，從而形成獨(dú)立的功能體系。

城市建筑綜合體是把城市中不同性質(zhì)、不同使用功能的社會(huì)生活空間相結(jié)合，統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，統(tǒng)一開(kāi)發(fā)和管理，充分發(fā)揮建筑空間的共同作用，滿足人們對(duì)于現(xiàn)代城市綜合、低能耗、高效率的要求，形成一個(gè)完整的街區(qū)。其功能直接被接納到城市功能體系中，成為城市整體不可或缺的一個(gè)組成部分。淺議城市“建筑綜合體”(2)

來(lái)源：萬(wàn)達(dá)月刊時(shí)間：2008-07-16 作者：佚名

二、建筑綜合體的產(chǎn)生背景及演進(jìn)

（一）建筑綜合體的產(chǎn)生背景

18世紀(jì)的工業(yè)革命，為綜合體的大量發(fā)展創(chuàng)造了前提。工業(yè)革命以后，高層建筑在城市中的大量產(chǎn)生，給綜合體的發(fā)展創(chuàng)造了契機(jī)和物質(zhì)技術(shù)條件。工業(yè)化推進(jìn)了城市化；鋼材產(chǎn)量的增長(zhǎng)，使鋼材的使用得到普及；近代結(jié)構(gòu)理論的研究進(jìn)步為高層建筑的發(fā)展掃清了障礙；升降機(jī)等設(shè)備、裝置的出現(xiàn)，解決了高層建筑中的垂直運(yùn)輸問(wèn)題。工業(yè)革命以后，工商業(yè)的指揮中心逐漸從商品產(chǎn)地轉(zhuǎn)移到城市（商品消費(fèi)地），以便于取得最新的市場(chǎng)信息。由于要在城市中建立這種大型的指揮部，使高層建筑在一些具有商品流通樞紐作用的城市里大量出現(xiàn)，而單一功能的高層建筑的大量出現(xiàn)，引發(fā)了許多問(wèn)題的產(chǎn)生，如：影響城市的環(huán)境和生態(tài)，吞噬了大量城市綠地，導(dǎo)致交通擁堵等。問(wèn)題的存在促使人們不斷改善現(xiàn)狀、解決問(wèn)題，即對(duì)城市的土地進(jìn)行統(tǒng)一、綜合的開(kāi)發(fā)，對(duì)高層建筑的空間進(jìn)行有機(jī)組織，并合理安排功能布局；工業(yè)化進(jìn)程的加快，促使人們?cè)鰪?qiáng)了效率觀念，因此人們期望城市建筑綜合體的出現(xiàn)，以滿足短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)多種活動(dòng)的需求；同時(shí)，城市容量的擴(kuò)大，導(dǎo)致土地供求的緊張，土地成本急速上漲，這就促使業(yè)主與建筑師在建筑設(shè)計(jì)上希望最大程度利用土地及空間，實(shí)現(xiàn)功能的綜合，達(dá)到集約目的；二戰(zhàn)以后，在美、歐國(guó)家由于汽車(chē)的普及，相對(duì)縮短了城市與郊區(qū)的距離。大批中產(chǎn)階級(jí)，由于厭煩城市惡劣的居住環(huán)境，紛紛遷往郊外，形成了大城市市中心的衰退現(xiàn)象。因此，地方政府也開(kāi)始推行鼓勵(lì)市區(qū)的改建和開(kāi)發(fā)的新政策，以推動(dòng)市中心的復(fù)蘇和更新。這樣一來(lái)，綜合多種因素，就促成了城市建筑綜合體的出現(xiàn)。

（二）建筑綜合體的演進(jìn)

1、理論演進(jìn)

工業(yè)革命以后，以汽車(chē)交通為主的城市交通方式，改變?nèi)藗兊臅r(shí)空觀念，從而也改變了城市的格局。工業(yè)的迅猛發(fā)展給城市生活帶來(lái)了多方危害，如交通擁擠、環(huán)境污梁、社會(huì)混亂等。為解決這些城市問(wèn)題，發(fā)展了功能分區(qū)的概念及理論。理性主義、功能主義的現(xiàn)代運(yùn)動(dòng)，將

復(fù)雜的城市生活簡(jiǎn)單化、抽象化，認(rèn)為城市是由居住、娛樂(lè)、工作和交通加以聯(lián)系的四大功能區(qū)構(gòu)成。在這種理論指導(dǎo)下，居住、娛樂(lè)、辦公為了互不干擾被按區(qū)嚴(yán)格分割。這種功能分割表現(xiàn)在城市布局上是按市公共中心、亞中心、居住區(qū)中心的多層次有序原則組織的；表現(xiàn)在建筑上，則是不同功能復(fù)合被認(rèn)為是混亂的。功能主義的理論方法沒(méi)有給早期工業(yè)城市解決問(wèn)題，反而帶來(lái)了新問(wèn)題—城市中心的衰落。

六十年代，在建筑理論領(lǐng)域，結(jié)構(gòu)主義和人文主義各自從不同的角度對(duì)現(xiàn)代城市理論提出修正。結(jié)構(gòu)主義志在建立一種動(dòng)態(tài)的城市整體秩序，形成開(kāi)放系統(tǒng)，借此來(lái)改變城市機(jī)體彼此割裂卻又混亂的局面；人文主義則著力呼喚一度迷失的人文精神，使“人”重新成為城市環(huán)境營(yíng)造的主體。二種理論均強(qiáng)調(diào)城市有機(jī)連續(xù)、綜合互動(dòng)，從而影響了六十年代后歐美城市復(fù)興和再開(kāi)發(fā)的實(shí)踐，為綜合體建筑的復(fù)興提供了理論依據(jù)。

隨著城市規(guī)劃與建筑理論的日漸成熟與60年代后期歐美的城市復(fù)興運(yùn)動(dòng)的實(shí)踐，建筑綜合體得以迅速的發(fā)展。它的出現(xiàn)修正了以往過(guò)細(xì)的功能分工，建筑多功能的聯(lián)接與復(fù)合為其使用者帶來(lái)了很大的方便，成為繼“商業(yè)街”之后城市復(fù)興的又一重要的建設(shè)模式。綜合體從最初建筑功能的簡(jiǎn)單疊加(如居住與商店的疊加)到以功能體系劃分的各種主題綜合體(如交通樞紐綜合體、會(huì)展綜合體、商業(yè)綜合體、文化娛樂(lè)綜合體等)。而在當(dāng)代，綜合體的發(fā)展己開(kāi)始溢出建筑自身的范疇將建筑內(nèi)部功能與城市職能相結(jié)合，形成多類(lèi)型、多層次的現(xiàn)代城市建筑綜合體。

2、建設(shè)實(shí)踐

建筑綜合體的雛形：十九世紀(jì)早期的法國(guó)巴黎“Wa1R-up”住宅，可以說(shuō)是綜合體的最初模式。這種建筑的底層用作商場(chǎng)、餐館、咖啡廳和劇院，樓上的四或五層是公寓用房。街道的底層有一個(gè)連續(xù)的拱廊，以保護(hù)顧客不致于遭到風(fēng)雨的浸襲，同時(shí)，在視覺(jué)上有一個(gè)統(tǒng)一的街道立面。后來(lái)，這種多功能的商業(yè)居住模式得到了進(jìn)一步發(fā)展。如公寓街區(qū)水平地匯集成一個(gè)長(zhǎng)長(zhǎng)的、連續(xù)的商業(yè)街。兩邊有人行道，上面加玻璃頂，而街道的兩端是開(kāi)敞的。這種封閉的通道或柱廊，使商業(yè)街與城市道路網(wǎng)格編織在一起，并很好地與現(xiàn)存的建筑物結(jié)合。使那些既窄又深的街道場(chǎng)地得到了綜合利用，為居民提供了新的步行街區(qū)，更使原來(lái)沉寂的街區(qū)中央獲得了盎然生機(jī)。

第一代建筑綜合體：上世紀(jì)30年代中期，美國(guó)紐約建成了洛克菲勒中心(Rockefe-Lluer Center)，它可以說(shuō)是美國(guó)最早的大型多功能綜合體之一。其中包括70層的R,C,A無(wú)線電大樓(RCARadio Building)。及周?chē)?5幢建筑組成的建筑群。其主要特點(diǎn)是：(1)建筑組合所形成的城市空間，是市民公共生活、文化娛樂(lè)的場(chǎng)所。低于街道層的地下步行系統(tǒng)與商場(chǎng)大廳、地下鐵道及各種不同用途的綜合樓相連接。(2)整個(gè)中心占數(shù)個(gè)街區(qū)。(3)R,C,A無(wú)線電大樓一端，鄰接一個(gè)辟作花園的下沉式廣場(chǎng)。(4)中心內(nèi)各大樓的基本格調(diào)和標(biāo)準(zhǔn)尺寸與R,C;A,F無(wú)線電大樓基本一致。

第二代建筑綜合體：上世紀(jì)60年代初期，工業(yè)化國(guó)家城鄉(xiāng)之間，生活條件的差異已經(jīng)開(kāi)始消失，中產(chǎn)階級(jí)遠(yuǎn)離城市到郊區(qū)居住，強(qiáng)烈要求從各方面提高生活舒適度。在這種形勢(shì)下，首先促使城市郊區(qū)的綜合體與步行商業(yè)街(Shopping Mall)結(jié)合起來(lái)。如美國(guó)的休斯敦長(zhǎng)廊(The Galleria Houston)建于60年代初。長(zhǎng)廊內(nèi)設(shè)辦公、旅館、商店等，是一個(gè)綜合的商業(yè)中心。這一時(shí)期，綜合體的主要特點(diǎn)是:(1)車(chē)行、人行完全分開(kāi)。(2)結(jié)合步行商業(yè)街，而多有

蓋頂。(3)有的將商場(chǎng)放到地下，使其可以在地下穿過(guò)好幾條地面的馬路，互相連成一片。

第三代建筑綜合體：出現(xiàn)于60年代末到70年代，主要以中庭為標(biāo)志。它是根據(jù)人們的喜歡和活動(dòng)要求為目的而進(jìn)行設(shè)計(jì)的。不僅具有第一、二代綜合體的優(yōu)點(diǎn)，而且中庭具有空調(diào)、陽(yáng)光和綠化，空間具有趣味性。有代表性的有美國(guó)明尼阿波利斯的I,D,S中心(I,D,S Center)。該中心建于1973年，高57層(235米)，是由菲利普·約翰遜和伯吉事務(wù)所設(shè)計(jì)的。該中心的中庭被稱為“水晶院”，大體是五邊形的空間，上層有回廊。它既是人流交通的廣場(chǎng)，又起到吸引顧客的作用。

三、建筑綜合體的發(fā)展優(yōu)勢(shì)

（一）通過(guò)不同建筑功能的整合，化解城市問(wèn)題

建筑綜合體將分散的城市功能有機(jī)地組織在一起，將商業(yè)與居住等多種功能綜合布置，扭轉(zhuǎn)了過(guò)去主張的工作與居住完全分開(kāi)的傳統(tǒng)觀念，它對(duì)于城市中的一些問(wèn)題提出了有效的解決方式，緩解了城市交通、環(huán)境與治安等方面的難題。

（二）多種建筑功能的復(fù)合提高了城市資源的利用效率

通過(guò)多種功能空間的整合集聚，提高土地空間與市政設(shè)置等城市資源的利用效率由于建筑綜合體常常是將各種功能在垂直方向上重疊布置，這實(shí)際也是城市土地在空間上的再次開(kāi)發(fā)利用；例如：街道、廣場(chǎng)，在這里不僅僅是人們的交際休閑場(chǎng)所，也是人們的散步、購(gòu)物、飲食、觀賞、游戲以及各種日常生活活動(dòng)的去處，綜合性節(jié)約了空間。建筑綜合體由于常采用的是統(tǒng)一規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理的方式，這使其內(nèi)部的多種設(shè)施可以得到更合理有效的利用。而對(duì)于市政設(shè)施的利用，包括多種管網(wǎng)的綜合利用，可以做到更綜合性的節(jié)約。

（三）為“舊城改造”提供了有效解決方案

綜合體的建設(shè)在改善舊城環(huán)境質(zhì)量提升生活品質(zhì)的同時(shí)，也保證了投資者的經(jīng)濟(jì)收益。投資者可以利用商業(yè)地產(chǎn)與居住地產(chǎn)的差價(jià)的利潤(rùn)差，進(jìn)行環(huán)境建設(shè)，包括一些庭院的布置、文娛體育休閑設(shè)施的安放、增加城市綠化面積等等，這樣，環(huán)境會(huì)促進(jìn)該處改造的成功，對(duì)于投資方的利益也是一種合理的保護(hù)與促動(dòng)，也方便了市民生活和工作。

（四）有效的自我調(diào)節(jié)能力

建筑綜合體，在共生、互利的前提下，實(shí)現(xiàn)多功能的綜合，使建筑具有物質(zhì)構(gòu)成上的強(qiáng)大優(yōu)勢(shì)，從而當(dāng)城市生活需求發(fā)生變化時(shí)能進(jìn)行自我調(diào)整。各種功能互為補(bǔ)充，整幢建筑可以在一定范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)自給自足，形成“城中城”的經(jīng)營(yíng)方式；各種功能互相配合，提供對(duì)方發(fā)展的潛力，反過(guò)來(lái)促進(jìn)自身的增長(zhǎng)，例如商業(yè)、辦公、酒店與會(huì)議中心相結(jié)合，集中不同的商業(yè)行為，彼此增加潛在顧客，并提供多門(mén)類(lèi)，多層次的服務(wù)，從而使建筑獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益。

（五）有利于促進(jìn)城市功能的完善和良好環(huán)境的形成隨著社會(huì)發(fā)展和生活水準(zhǔn)的提高，人們對(duì)綜合環(huán)境質(zhì)量的要求也在不斷提高，而商住建筑綜合體豐富的功能可以將城市生活的方方面面有機(jī)地組織在一起，使它們彼此促進(jìn)，它通過(guò)各

種功能的綜合使居民生活極其方便和豐富，同時(shí)使環(huán)境擁有巨大的聚合力。而且它良好的經(jīng)濟(jì)效益、內(nèi)部多種功能協(xié)調(diào)平衡及相互激發(fā)，使得建筑更加能動(dòng)的發(fā)揮其職能，產(chǎn)生更大的經(jīng)濟(jì)效益，形成一個(gè)具有良好環(huán)境效益的城市街區(qū)。

四、建筑綜合體的發(fā)展趨勢(shì)

（一）功能與規(guī)模的同步擴(kuò)大化

建筑綜合體復(fù)合了交通、居住、商業(yè)、生活?yuàn)蕵?lè)等各種生活形態(tài)的部分或全部功能于一體，其建設(shè)規(guī)模將越來(lái)越大，常要用“跨街區(qū)、多體塊”的組合方式，形成巨型的城市綜合體。一般占用整個(gè)街區(qū)，把購(gòu)物、辦公、居住、停車(chē)等活動(dòng)綜合地組織在一個(gè)地上、地下相互關(guān)聯(lián)的空間中，并力爭(zhēng)與周?chē)渌ㄖ?lián)接一成體。

（二）強(qiáng)調(diào)城市建筑、市政設(shè)施的綜合化

成功地將城市環(huán)境構(gòu)架體系與基礎(chǔ)設(shè)施相結(jié)合，使建筑向高空、地面、地下三向度空間發(fā)展，構(gòu)成一個(gè)流動(dòng)的、連續(xù)的、立體的城市空間體系。

（三）空間、流線組織的立體化

建筑綜合體是城市空間交通構(gòu)架系統(tǒng)整體的一部分，立體化的城市交通為建筑綜合體與城市地面、地上、地下立體接口提供了可能。立體化的城市道路系統(tǒng)常常穿越建筑內(nèi)部，作為室內(nèi)廣場(chǎng)的中庭，既是建筑內(nèi)部立體交通的組織形式，同時(shí)又可能聯(lián)系地下商業(yè)街或地鐵出入口，其空間與流線組織呈現(xiàn)立體化的發(fā)展趨勢(shì)。

（四）建筑功能與空間的城市化

建筑內(nèi)部的中庭、廣場(chǎng)等功能區(qū)域?qū)⒊蔀槌鞘薪煌ㄅc建筑內(nèi)部一個(gè)轉(zhuǎn)換樞紐，內(nèi)部空間成為城市交通系統(tǒng)的一個(gè)環(huán)節(jié)。建筑內(nèi)部的公共空間(中庭、廣場(chǎng))不但服務(wù)于建筑本身，而且成為整個(gè)城市的場(chǎng)所，服務(wù)于整個(gè)城市。這些都使得建筑綜合體建筑室內(nèi)空間兼有更多的城市職能，城市空間與建筑空間的界限變得模糊，建筑的功能與空間具有更多的城市屬性。

第五篇：城市綜合體報(bào)告

一、從城市發(fā)展的角度

1、城市綜合體與城市

城市綜合體的發(fā)展與城市的發(fā)展息息相關(guān),城市發(fā)展到什么程度，就會(huì)出現(xiàn)什么樣的城市綜合體與之相匹配，相應(yīng)的，城市綜合體的發(fā)展方向也會(huì)與城市發(fā)展方向保持一致。隨著中國(guó)集約型城市的提出，城市發(fā)展逐漸放棄原有的粗放型發(fā)展模式，轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)發(fā)展。隨著城市的發(fā)展現(xiàn)代城市逐漸顯示出以下特點(diǎn)：

1）、功能復(fù)合化

城市發(fā)展到現(xiàn)階段,已經(jīng)不是單一實(shí)現(xiàn)居住功能那么簡(jiǎn)單。全球化浪潮中,城市需要承擔(dān)更多功能,眾多功能集中在同一城市出現(xiàn),需要城市有最優(yōu)的功能復(fù)合規(guī)劃和方案,將城市作用發(fā)揮到最大效用。

2）、形象鮮明

眾所周知，隨著現(xiàn)代城市的發(fā)展，城市建設(shè)的加速，城市同質(zhì)化現(xiàn)象越來(lái)越突出。眾多城市一味追求國(guó)際化、現(xiàn)代化,完全成為鋼筋水泥的堆砌。在盲目過(guò)后，反思城市建設(shè)進(jìn)程，早已沒(méi)有自己的城市特色，同時(shí)也失去了城市歷史文化的傳承。未來(lái)城市發(fā)展,己經(jīng)逐步回歸理性,城市形象正逐漸鮮明化。地方特色、區(qū)域文化、歷史沉淀,都成為新一輪城市建設(shè)中,建筑形式表現(xiàn)和內(nèi)在功能軟環(huán)境所要表現(xiàn)的重要元素。

3）、集約化發(fā)展

粗放型的城市資源利用,雖然帶來(lái)了中國(guó)城市的快速發(fā)展,但也造成了巨大資源浪費(fèi)和重度城市負(fù)荷。優(yōu)化資源利用,實(shí)現(xiàn)集約型社會(huì),提高資源使用效率是城市發(fā)展面臨的重大課題,費(fèi)效比在城市運(yùn)營(yíng)方面,被提到非常高的層面,無(wú)論是城市建設(shè)還是土地使用,資源的優(yōu)化整合利用,達(dá)到最優(yōu)投入產(chǎn)出比是未來(lái)城市發(fā)展的重要目標(biāo)。

4）、城市生態(tài)化

可持續(xù)發(fā)展的城市道路,不是一味追求快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)指標(biāo),以犧牲環(huán)境為代價(jià)得到的城市發(fā)展是暫時(shí)的,在物質(zhì)基礎(chǔ)達(dá)到一定程度后,文明城市建設(shè)的目標(biāo)是生態(tài)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展并行。

5）、城市多元化

圍繞單一中心“攤大餅”式城市發(fā)展的城鎮(zhèn)化,在經(jīng)過(guò)多年發(fā)展后,城市中心從基礎(chǔ)設(shè)施、交通路網(wǎng)、商業(yè)承載等方面已經(jīng)不堪重負(fù),組團(tuán)式發(fā)展、多中心建設(shè)、帶狀城市發(fā)展等城市多元化發(fā)展模式不斷出現(xiàn)。眾多城市釆取以衛(wèi)星城、新城等新型城鎮(zhèn)現(xiàn)代化的擴(kuò)張模式,滿足現(xiàn)代城市發(fā)展需求。

作為城市發(fā)展的重要功能載體的城市綜合體,伴隨城市發(fā)展趨勢(shì)不斷發(fā)展。城市區(qū)域一體化和城市多元化發(fā)展,迫切需要城市綜合體發(fā)揮城市復(fù)合功能。而城市功能復(fù)合化、形象鮮明化、城市生態(tài)化、社會(huì)集約化,為城市綜合體的發(fā)展不斷提出新的課題。代表城市形象、符合城市特征的城市綜合體建筑形式,加上商務(wù)、商業(yè)、居住、休閑、娛樂(lè)等內(nèi)在功能復(fù)合,優(yōu)化土地資源利用,是城市綜合體與現(xiàn)代城市共榮共生的有機(jī)聯(lián)系。

自從2009年城市綜合體進(jìn)入青島以來(lái)，發(fā)展速度迅猛對(duì)青島經(jīng)濟(jì)文化等拉動(dòng)作用明顯。青島延吉路萬(wàn)達(dá)建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格鮮明，已成為青島一大城市名片。

展望：

城市綜合體是點(diǎn)睛一城繁華的精華所在，亦凝結(jié)了一座城市的文化和靈魂，更是助推城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)力引擎。城市不僅僅是產(chǎn)業(yè)的聚集地，它首先是人類(lèi)愉悅生活、成長(zhǎng)的空間。我們應(yīng)以健康理念統(tǒng)領(lǐng)城市發(fā)展的方方面面，以“健康城市”引領(lǐng)包括綜合體建設(shè)在內(nèi)的新一輪發(fā)展。我們也可以說(shuō)城市綜合體的靈魂是文化與精神。綜合體不是城市功能的簡(jiǎn)單疊加，更不是建設(shè)一堆堆絢麗的CBD，其靈魂是深厚的文化與精神。我市打造城市綜合體應(yīng)突出城市品牌效應(yīng)，使其能保存和傳承青島的歷史文化風(fēng)貌。

我們知道城市綜合體的作用不僅僅是經(jīng)濟(jì)上的拉動(dòng)，更應(yīng)該是城市文化的標(biāo)志，是城市文化的具體顯現(xiàn)。青島在建設(shè)城市綜合體的過(guò)程中應(yīng)重視城市綜合體的文化工功能，應(yīng)充分利用綜合體是城市名片、城市地標(biāo)的廣告效應(yīng)，提升該區(qū)域的人文價(jià)值。為此，綜合體必須要為整個(gè)區(qū)域代言，準(zhǔn)確定位其在區(qū)域內(nèi)的核心價(jià)值點(diǎn)，塑造區(qū)域以綜合體為中心的核心價(jià)值，精心提煉以綜合體為焦點(diǎn)的價(jià)值口號(hào)，從而達(dá)到在發(fā)展過(guò)程中重塑區(qū)域價(jià)值，實(shí)現(xiàn)以綜合體為引領(lǐng)的區(qū)域變遷的目標(biāo)。

青島城市綜合體在未來(lái)的發(fā)展過(guò)程中將會(huì)更加重視其文化功能，一個(gè)文化功能完善的城市綜合體應(yīng)具備以下特點(diǎn)：

1、城市綜合體應(yīng)具有文化內(nèi)涵的關(guān)聯(lián)性

城市綜合體是城市文化功能的集中體現(xiàn)，兼有文化、傳媒、娛樂(lè)、休閑等涵蓋城市主要文化功能的建筑設(shè)計(jì),具有文化的內(nèi)在關(guān)聯(lián)性。我們以李滄樂(lè)客城為例，樂(lè)客城建筑設(shè)計(jì)極具青島特色，其建筑以嶗山北九水為模版進(jìn)行設(shè)計(jì)，整個(gè)建筑美輪美奐，給人以文化的享受。

2、城市綜合體應(yīng)具有文化魅力的輻射性

柯布西耶在《走向新建筑》里說(shuō)：建筑應(yīng)該是時(shí)代的鏡子。而城市綜合體是現(xiàn)代城市文化與靈魂的標(biāo)簽，與城市的文明建設(shè)、和諧社會(huì)建設(shè)具有高度的同一性，憑借深厚的文化內(nèi)涵和文化魅力具有引領(lǐng)風(fēng)尚、傳承文明、傳播知識(shí)、繁榮文化、陶冶情操、教化人民、服務(wù)社會(huì)、推動(dòng)發(fā)展、促進(jìn)和諧的重要社會(huì)輻射功能。

3、城市綜合體用具有城市文化消費(fèi)的聚集性

城市綜合體在功能上的多元性，與城市開(kāi)發(fā)中單一業(yè)態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)相比有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。但城市綜合體的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)需要強(qiáng)大的資金支持，其價(jià)值的體現(xiàn)就是使資金流量和現(xiàn)金流速達(dá)到最佳的狀態(tài)，并隨著城市綜合體持續(xù)運(yùn)營(yíng)的市場(chǎng)培育，不斷提升周邊人氣，改善公共設(shè)施及交通環(huán)境，促進(jìn)整體文化消費(fèi)水平的提高，最終帶動(dòng)城市綜合體區(qū)域內(nèi)物業(yè)價(jià)值大幅度增長(zhǎng)。因此，一個(gè)成功的城市綜合體不僅是一個(gè)城市文化與靈魂的標(biāo)簽，是一個(gè)城市標(biāo)志性的建筑，更是一個(gè)城市商業(yè)價(jià)值最大化的具體體現(xiàn)。

城市綜合體的發(fā)展方向應(yīng)該是向文化綜合體過(guò)渡的。我認(rèn)為城市綜合體存在的最大意義并不是經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用而是對(duì)區(qū)域文化的提升作用。一個(gè)城市建設(shè)的好壞我們完全可以通過(guò)其城市綜合體建設(shè)的好壞來(lái)進(jìn)行評(píng)判。城市綜合體是否符合該城市的品位、是否能夠成為該城市的名片都可以作為評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。

在我們觀察來(lái)看，青島城市綜合體到目前為止更多的是一種單純的商業(yè)建筑綜合，附帶的起到作為城市名片的作用。試問(wèn)青島哪一家綜合體敢說(shuō)自己對(duì)于游客來(lái)說(shuō)是一個(gè)“必看、必游、必購(gòu)”旅游景點(diǎn)似的綜合體？