第一篇：營銷總監(jiān)操盤須知

營銷總監(jiān)操盤須知!感￥覺

項(xiàng)目經(jīng)理在代理項(xiàng)目確認(rèn)，并簽訂代理合同后，開始著手案前籌備工作，在公司與發(fā)展商的配合下完成，通過工作進(jìn)度表控制整體進(jìn)程。籌備時(shí)間視代理項(xiàng)目情況而定，一般為30—45天。

建筑設(shè)計(jì)部分：

1． 藍(lán)圖：指工程藍(lán)圖，包括小區(qū)規(guī)劃圖，單體平面立圖，藍(lán)圖由發(fā)展商直接提供，需準(zhǔn)備三套，一套提供模型公司制作模型，一套提供廣告公司制作效果圖，一套留于售樓現(xiàn)場，用于案前產(chǎn)品分析或提供給購房客戶查看數(shù)據(jù)。

2． 管線圖：指套內(nèi)管線配置圖，主要提供給客戶入戶裝修時(shí)使用，由發(fā)展商提供。

3． 墨線圖：該圖無任何數(shù)據(jù)，僅有平面框架結(jié)構(gòu)由發(fā)展商提供，主要用于兩方面：一方面提供企劃部用于制作套內(nèi)家具配置圖，另一方面直接作為合同附件放入購房合同內(nèi)。

4． 擴(kuò)初方案：由發(fā)展商提供，銷售部根據(jù)擴(kuò)初方案直接獲取代理項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)。

5． 基本材料：由發(fā)展商直接提供，或由擴(kuò)初方案中取得，需發(fā)展商簽字確認(rèn)后，方可生效。

6． 建材設(shè)備：由發(fā)展商直接提供，或由擴(kuò)初方案中取得，由發(fā)展商直接提供，或由擴(kuò)初方案中取得，并作為合同附件放入購房合同內(nèi)。

7． 物業(yè)管理公約：由發(fā)展商指定物業(yè)公司提供，需發(fā)展商簽字確認(rèn)后，方可生效。并作為合同附件放入購房合同內(nèi)。

8． 預(yù)售證：由發(fā)展商提供，并作為銷售數(shù)據(jù)放入銷售員的銷售夾中。

9． 發(fā)展商證明資料：由發(fā)展商提供，并作為銷售數(shù)據(jù)放入銷售員的銷售夾中

二． 企劃設(shè)計(jì)部分：

1． 售樓處平面布置方案：由企劃部提供，并由發(fā)展商簽字確認(rèn)后，組織人員施工，由企劃部與銷售部共同對施工過程進(jìn)行監(jiān)督。

2． 案名與LOGO：通過分析發(fā)展商提供的產(chǎn)品數(shù)據(jù)，由企劃部與銷售部共同參與案前頭腦風(fēng)暴會(huì)議，挖掘產(chǎn)品優(yōu)缺點(diǎn)，提煉廣告總精神，由此產(chǎn)生個(gè)案推廣名和LOGO，并由企劃部負(fù)責(zé)平面創(chuàng)意。

3． 名片和胸卡：由銷售部提供項(xiàng)目組人員名單，企劃部負(fù)責(zé)制作，名片制作需待電話號碼確認(rèn)后方可實(shí)施，名片一般為每人兩盒，并備有兩盒空白名片。

4． 橫幅、引導(dǎo)旗、塊幅：由企劃部負(fù)責(zé)創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、制作，企劃部與銷售部共同制定發(fā)布周期與發(fā)布地點(diǎn)，并由企劃部負(fù)責(zé)實(shí)施。（制作需以確認(rèn)電話號碼為前提條件。）

5． 套內(nèi)家具配置圖：由銷售部提供銷售的實(shí)際需要，提供合理的家具配置方案，企劃部負(fù)責(zé)創(chuàng)意制作，并提供一套完整的戶型家具配置彩圖給銷售部，放入銷售員的銷售夾中作為銷售數(shù)據(jù)使用。

6． 單片、海報(bào)、樓書：根據(jù)代理項(xiàng)目情況不同，有選擇地制作，并由企劃部與銷售部共同商定制作形式與內(nèi)容。（制作以效果圖完成和電話號碼確認(rèn)為前提）

7． NP稿：由企劃部根據(jù)廣告總精神和主推賣點(diǎn)，制作報(bào)紙系列稿，由企劃部與銷售部共同探討，確定媒體投放頻率與投放時(shí)間。

8． 現(xiàn)場廣告牌：企劃部負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)制作，由企劃部與銷售部共同商定廣告牌數(shù)量與內(nèi)容。

9． 精神堡壘：作為樓盤的精神象征，安放于售樓處屋頂或門前，由企劃部負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)并制作。

10． 燈箱：主要內(nèi)容為小區(qū)整體效果圖或單體局部效果圖，由企劃部負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)并制作。

三． 現(xiàn)場表現(xiàn)部分：

1． 售樓處選址：售樓處地址的選擇要考慮人流量，進(jìn)出動(dòng)線的合理性，車輛的停放等問題。

2． 銷控臺(tái)：銷控臺(tái)的位置布置，使項(xiàng)目經(jīng)理對銷售現(xiàn)場的視線無盲區(qū)，能夠密切注意銷售現(xiàn)場的情況變化，及時(shí)做出反應(yīng)。

3． 銷售桌椅：視售樓處的大小決定銷售桌椅的多少，一般一張桌子配四張椅子為佳。

4． 電器：包括空調(diào)、飲水機(jī)、音響、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、點(diǎn)鈔機(jī)、計(jì)算機(jī)、打印機(jī)等。

5． 電話：在售樓處裝修的同時(shí)，預(yù)埋電話線，并在開盤前三天，確保電話通暢，如有問題，及時(shí)修理。

6． 室內(nèi)綠化：通過綠化公司租賃。

四． 現(xiàn)場管理部分：

1． 人員培訓(xùn)：在代理項(xiàng)目確認(rèn)后，確定項(xiàng)目組人員名單，并通過基礎(chǔ)培訓(xùn)和專業(yè)培訓(xùn)兩大塊培訓(xùn)對人員進(jìn)行淘汰，擇優(yōu)錄用。

2． 銷售講習(xí)：分為七個(gè)部分

1)市場篇

①區(qū)域概述（包括歷史沿革，區(qū)域特性分析對區(qū)域有綜合的定位和評判）

②商業(yè)配置 通過掃街取得資料

③公建配置 通過掃街取得資料

④ 道路交通

⑤市政動(dòng)態(tài)

2）產(chǎn)品篇

①小區(qū)規(guī)劃（附小區(qū)平面圖

②小區(qū)基本數(shù)據(jù)

發(fā)展商

承建商

設(shè)計(jì)單位、人

小區(qū)占地面積

小區(qū)建筑面積

住宅建筑面積

商場建筑面積

綠化率

得房率

容積率

建蔽率

車位

售樓處地址

預(yù)售許可證號碼

售樓電話

物業(yè)管理

Ø房型平面圖

Ø面積表（包括廚房、衛(wèi)生、廳、主臥等各部分面積）

3）建材設(shè)備篇

Ø結(jié)構(gòu)

Ø大堂

Ø公共走道

Ø分戶門

Ø窗

Ø陽臺(tái)

Ø地坪

Ø供水系統(tǒng)

Ø供電系統(tǒng)

Ø供氣系統(tǒng)

Ø弱電系統(tǒng)

Ø閉路電視

Ø消防系統(tǒng)

Ø保安系統(tǒng)

4）產(chǎn)品利多利空篇

Ø優(yōu)勢

Ø劣勢

5）銷售標(biāo)準(zhǔn)說辭（銷售統(tǒng)一說辭）

6）答客問（針對客戶可能提出的疑難問題設(shè)問自答）

7）競爭個(gè)案市調(diào)匯總表

3． 銷售夾

Ø預(yù)售許可證復(fù)印件

Ø發(fā)展商營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

Ø小區(qū)平面圖

Ø戶型家具配置圖

Ø面積表

Ø價(jià)目表

Ø付款方式

Ø銀行貸款利率表

Ø貸款所需資料明細(xì)表

4． 價(jià)目表、付款方式：經(jīng)發(fā)展商簽字確認(rèn)后，方可生效。

5． 樣本合同：由項(xiàng)目經(jīng)理起草，經(jīng)發(fā)展商簽字確認(rèn)后，方可生效。

6． 文件資料：

Ø預(yù)售許可證

Ø發(fā)展商營業(yè)執(zhí)照

Ø藍(lán)圖

Ø擴(kuò)初方案

Ø銷售講義

Ø樣本合同及補(bǔ)充條款

Ø墨線圖、物業(yè)管理公約、管線圖

Ø價(jià)目表

Ø付款方式

Ø面積表（測繪局面積測繪報(bào)告）

7． 業(yè)務(wù)窗體

Ø來人表

Ø來電表

Ø預(yù)定單

Ø退房單

Ø考勤表

Ø排休表

8． 管理窗體

Ø業(yè)務(wù)日記（月、日工作安排）

Ø周工作統(tǒng)計(jì)

Ø周工作計(jì)劃

Ø意向客戶跟蹤明細(xì)表

Ø內(nèi)部工作聯(lián)絡(luò)單

Ø合同流轉(zhuǎn)簽收單

Ø周報(bào)（周工作計(jì)劃）

Ø資金回籠表

Ø已購客戶明細(xì)表

Ø營銷匯總表

Ø銷控表

Ø月度考評表

Ø預(yù)算表

Ø人力資源預(yù)測表

Ø業(yè)務(wù)日記（月、日工作安排）

Ø周工作統(tǒng)計(jì)

Ø周工作計(jì)劃

Ø意向客戶跟蹤明細(xì)表

Ø內(nèi)部工作聯(lián)絡(luò)單

Ø合同流轉(zhuǎn)簽收單

Ø周報(bào)（周工作計(jì)劃）

Ø資金回籠表

Ø已購客戶明細(xì)表

Ø營銷匯總表

Ø銷控表

Ø月度考評表

Ø預(yù)算表

Ø人力資源預(yù)測表

在目前的房地產(chǎn)代理 市場 中，無論是房地產(chǎn) 營銷策劃 機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司還是所謂房地產(chǎn) 投資 顧問機(jī)構(gòu)，一般來講，都只是名稱不同，而業(yè)務(wù)的核心或者說著重點(diǎn)都是為了爭取房地產(chǎn) 項(xiàng)目 的 銷售 代理權(quán)，以取得最大的利潤。同時(shí)，由于代理公司的策劃人員水平參差不齊，經(jīng)常遇到表面上是專業(yè)策劃人，但是一談話就顯得很盲目的現(xiàn)象。這也很容易理解，因?yàn)楝F(xiàn)在的所謂房地產(chǎn)策劃人員的從業(yè)門檻很低，似乎只要腦袋聰明一點(diǎn)就能做策劃人，這還是停留在曾經(jīng)的 “ 點(diǎn)子致勝 ” 的階段，在專業(yè)上的不永甚解就在所難免。

對此，我覺得在任何一家房地產(chǎn)網(wǎng)站或者同行之間的 交流 中，應(yīng)該更傾向于專業(yè)性為好，這不僅僅是具體 “ 點(diǎn)子 ” 的如何制定，也包括房地產(chǎn)專業(yè)理論知識的補(bǔ)充和提高。

本篇文章的目的很明確，主要以最基本的房地產(chǎn)營銷策劃的分類及要素上進(jìn)行說明和理解。尤其是對策劃新人而言，能起到一定程度的系統(tǒng)理順的作用。

一、房地產(chǎn)全程策劃（全程綜合策劃案）

這種策劃案指 開發(fā) 商從剛剛有意識要 開發(fā) 某個(gè) 樓盤 就已經(jīng)與房地產(chǎn)營銷策劃公司合作。此種情況下，營銷策劃公司充當(dāng)?shù)氖且粋€(gè)全程咨詢顧問的角色。在某種程度上可以說權(quán)利大，但責(zé)任也同樣重大。對策劃公司的綜合素質(zhì)要求也高。在目前的房地產(chǎn)市場中，很難

見到這樣的案例，其主要原因應(yīng)該在于：其一，房地產(chǎn) 開發(fā) 商由于歷史原因，對市場的不重視成為一定程度上的慣性，壟斷性的賣方市場情緒不經(jīng)歷真正的 “ 風(fēng)雨 ”，是很難改變的。其二，代理商的真實(shí)水平參差不齊，而水平一般、專業(yè)性欠缺的公司更是占了絕大比例，這種普遍性讓 開發(fā) 商也難以信任其前期甚至于全程顧問的能力。直到尋找銷售代理，也不過是 “ 相對 ” 而言罷。

二、中期介入型營銷策劃案

此種類型的策劃案一般出現(xiàn)于開發(fā)商對于樓盤的 設(shè)計(jì)方案 已經(jīng)定稿，甚至工程已經(jīng)開始后尋找策劃公司為其進(jìn)行營銷策劃，或邀請多家策劃公司進(jìn)行比稿，最后選擇一家最滿意的公司為其進(jìn)行營銷策劃。

三、單純營銷策劃案

這種策劃案出現(xiàn)在樓盤已經(jīng)基本完工的情況下，開發(fā)商才尋找策劃公司為其進(jìn)行營銷策劃此種營銷策劃案已不具備全程綜合策劃案的多種功能。只有對現(xiàn)有資源進(jìn)行整合，提升價(jià)值，進(jìn)行營銷策劃 活動(dòng)。

在實(shí)際的房地產(chǎn)項(xiàng)目代理過程中，中期介入和單純策劃案，是比較常見的，也客觀地體現(xiàn)著房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)在目前的一種常態(tài)。相當(dāng)多的房地產(chǎn)策劃人員，都把這種情況作為了唯一的 “ 定性 ”。

其實(shí)，在以上兩種策劃案中，包括著全程綜合策劃案中的所有程序，只是在客觀上策劃公司的職能小了許多。由于開發(fā)商對項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和 規(guī)劃 都已經(jīng)定稿，策劃公司只能根據(jù)現(xiàn)有的資源進(jìn)行整合和包裝，進(jìn)而進(jìn)行一系列的營銷策劃活動(dòng)。在這種情況下，策劃公司應(yīng)在詳實(shí)的 市場調(diào)查 和 分析 后，集中精力對項(xiàng)目進(jìn)行理念的 定位 和項(xiàng)目的 推廣 上面。其中的重中之重就是對市場競爭態(tài)勢和市場走勢的 分析，從而得出針對性的解決方案。

四、二次營銷策劃案

此種策劃案的功能范圍最小，但難度也最大。出現(xiàn)在樓盤第一次營銷策劃不 成功，樓盤基本上已屬于死盤的情況下，開發(fā)商尋找策劃公司為其進(jìn)行第二次營銷策劃，既第二次包裝。此種策劃案最能體現(xiàn)策劃公司的策劃能力。

在某種程度上，策劃公司接收二次營銷策劃案存在很大的危險(xiǎn)性。對待這種策劃案，策劃公司在接手前一定要慎重考慮。因?yàn)榻?jīng)過第一次營銷策劃的執(zhí)行后，如果銷售效果不佳，再次包裝會(huì)在購房者心目中產(chǎn)生 “ 有意炒做 ” 的印象，同時(shí)對于不知情者，更易對樓盤的質(zhì)量、信譽(yù)等產(chǎn)生懷疑，這些無形中會(huì)給第二次營銷策劃帶來巨大的障礙。因此，一旦策劃公司接手這樣的案例，不但要對項(xiàng)目樓盤的現(xiàn)有資源進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查和整合，還要對先前項(xiàng)目失敗的原因進(jìn)行詳細(xì)科學(xué)的分析，才能制定如何才能避免讓目標(biāo) 消費(fèi)者 產(chǎn)生 “ 有意炒做 ” 印象的方案。

對于代理公司來講，二次營銷策劃案的優(yōu)勢在于一旦成功，會(huì)在策劃公司的 客戶 群中產(chǎn)生極好的宣傳效果，增加業(yè)務(wù)量，有利于策劃公司的 發(fā)展。其劣勢自然就是如果一旦失敗，也會(huì)失去很大一部分潛在的 客戶 群，在 客戶 眼中會(huì)對代理公司的專業(yè)策劃能力產(chǎn)生折扣甚至于完全不再信任。機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)在這里成為了一對典型的辯證關(guān)系，也包含著策劃公司的很多無奈。

由于以上幾種對策劃的分類，其實(shí)都包括了全程策劃的內(nèi)容，這里再對全程策劃的幾點(diǎn)要素進(jìn)行說明和解釋。

綜合策劃案的四大要素，或者也可以理解為任何一種類型策劃案的四大要素，也可以說是四個(gè)階段：既資源整合階段、價(jià)值提升階段、推廣發(fā)布階段和預(yù)算費(fèi)用的提出。

一、資源整合階段

所謂資源整合，就是策劃公司接手項(xiàng)目后，采取各種手段，進(jìn)行大量的調(diào)研，并對數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。充分發(fā)掘項(xiàng)目的各種顯性資源和隱性資源，之后對消費(fèi)者進(jìn)行定位，對開發(fā)商提出項(xiàng)

目設(shè)計(jì)建議和環(huán)境物業(yè)規(guī)劃建議。當(dāng)然，如果不是真正的全程顧問，對類似于戶型等方面的產(chǎn)品建議可以省略。

第二篇：房地產(chǎn)營銷操盤心得

房地產(chǎn)營銷操盤心得：精品

如何操盤一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目?這是初入房地產(chǎn)行業(yè)每一人都想知道的,記得自己剛?cè)胄蟹康禺a(chǎn)行業(yè)時(shí),房地產(chǎn)營銷策劃對我是非常生的,看見營銷策劃公司對項(xiàng)目的大把炒作,排隊(duì)造房,舉辦有特色的促銷活動(dòng),那時(shí)是多么想自己也參與在其中,作為房地產(chǎn)從業(yè)人員必須了解一個(gè)項(xiàng)目是如何操盤起來的,全程營銷策劃包括那幾大部分,具體做那些內(nèi)容,頭腦有了全體的思路,這樣無論你在房地產(chǎn)行業(yè)中那個(gè)崗位,都會(huì)明白自己在做什么?為什么這樣做?目前我所在城市三亞,很多項(xiàng)目都還沒有進(jìn)入營銷策劃時(shí)代,都是先根據(jù)自己建房,然后自己銷售或再請專案代理公司,而不是根據(jù)市場需求,顧客的需要,精確的市場定位,科學(xué)的房地產(chǎn)管理體系來完成,現(xiàn)在讓我們一起來溫習(xí)和學(xué)習(xí)一下!建設(shè)項(xiàng)目全方位（全程）策劃是從項(xiàng)目用地的初始狀態(tài)就導(dǎo)入的科學(xué)方法并結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步完善而形成的理論體系，內(nèi)容包括七大部分： ①項(xiàng)目投資（代理）可行性研究②項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃 ③項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃 ④項(xiàng)目形象策劃 ⑤項(xiàng)目推廣策劃 ⑥項(xiàng)目銷售管理與執(zhí)行 ⑦項(xiàng)目客服策劃。

第一部分：項(xiàng)目投資（代理）可行性研究

項(xiàng)目投資（代理）可行性研究是房地產(chǎn)全方位策劃關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，這個(gè)過程操作好了，就意味著項(xiàng)目成功了一半，在這個(gè)過程中多下些功夫，以后的營銷銷售中就可以未雨綢繆。通過對項(xiàng)目環(huán)境的綜合考察和市場調(diào)研分析，以項(xiàng)目為核心，針對當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、三亞房地產(chǎn)市場的供求狀況、三亞同類樓盤的現(xiàn)狀及客戶的購買行為進(jìn)行調(diào)研分析，再結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)行SWOT分析，在以上基礎(chǔ)上，對項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)準(zhǔn)確的市場定位和項(xiàng)目價(jià)值發(fā)現(xiàn)分析，然后根據(jù)基本資料，對某項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，并對開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。項(xiàng)目投資（代理）可行性研究具體內(nèi)容如下

一、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析

1．項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查 ·地理位置 ·地質(zhì)地貌狀況 ·土地面積及其紅線圖 ·七通一平現(xiàn)狀。

2．項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查 ·地塊周邊的建筑物 ·綠化景觀 ·自然景觀 ·歷史人文景觀 ·環(huán)境污染狀況。

3．地塊交通條件調(diào)查 ·地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃 ·項(xiàng)目對外水、陸、空交通狀況 ·地塊周邊市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀。4．周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 ·購物場所 ·文化教育 ·醫(yī)療衛(wèi)生 ·金融服務(wù) ·郵政服務(wù) ·娛樂、餐飲、運(yùn)動(dòng) ·生活服務(wù) ·游樂休憩設(shè)施 ·周邊可能存在的對項(xiàng)目不利的干擾因素 ·歷史人文區(qū)位影響。

二、區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢 1．宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況

2．三亞房地產(chǎn)市場概況及政府相關(guān)的政策法規(guī) 3．三亞房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀

4．三亞商品住宅市場板塊的化分及其差異 5．三亞商品住宅平均價(jià)格走勢及市場價(jià)值發(fā)現(xiàn) 6．三亞商品住宅客戶構(gòu)成及購買實(shí)態(tài)分析

三、土地SWOT分析 1．項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢 2．項(xiàng)目地塊的劣勢 3．項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn) 4．項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)

四、項(xiàng)目市場地位 1．類比競爭樓盤調(diào)研 2．項(xiàng)目定位：

a市場定位（區(qū)域定位、主力客戶群定位）b功能定位

c建筑風(fēng)格定位

五、項(xiàng)目類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析 a選擇可類比項(xiàng)目

b確定該類樓盤價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各種要素及其在價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重 c分析可類比項(xiàng)目價(jià)值實(shí)現(xiàn)的要素的對比值

d對比并量化本項(xiàng)目同各類比項(xiàng)目諸價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對比值 e根據(jù)價(jià)值要素對比值判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià) ·類比土地價(jià)值決定因素

a類比土地價(jià)值：地段資源差異

※市政交通及直入交通的便利性的差異

※項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異，包括 ——周邊自然和綠化景觀的差異 ——教育、人文景觀的差異 ——各種污染程度的差異 ——周邊社區(qū)素質(zhì)的差異 ※周邊市政配套便利性的差異

b項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷

※建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì) ※單體戶型設(shè)計(jì)

※建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì) ※小區(qū)配套和物業(yè)管理 ※形象包裝和營銷策劃 ※發(fā)展商品牌和實(shí)力 c價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素 ※經(jīng)濟(jì)因素 ※政策因素

2．項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析·類比樓盤分析與評價(jià)·項(xiàng)目價(jià)值類比分析a價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素對比分析 b項(xiàng)目類比價(jià)值計(jì)算

六、項(xiàng)目定價(jià)模擬 1．均價(jià)的確定

2．項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬

七、項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析

1．項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬·項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ·首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

2．項(xiàng)目受期成本模擬 ·成本模擬表及其說明 3．項(xiàng)目收益部分模擬·銷售收入模擬a銷售均價(jià)假設(shè)b銷售收入模擬表·利潤模擬及說明a模擬說明 b利潤模擬表·敏感性分析a可變成本變動(dòng)時(shí)對利潤的影響 b銷售價(jià)格變動(dòng)時(shí)對利潤的影響

八、投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示

1．項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性評價(jià)·價(jià)值提升及其實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)性a項(xiàng)目的規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)是否以提升項(xiàng)目同周邊項(xiàng)目的類比價(jià)值b項(xiàng)目形象包裝和營銷推廣是否成功

2．資金運(yùn)用的風(fēng)險(xiǎn)性·減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財(cái)務(wù)成本·對銷售節(jié)奏和項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏進(jìn)行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動(dòng)項(xiàng)目，并在最短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠

3．經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn)·國際國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的變化·國家、地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺(tái)及相關(guān)市政配套設(shè)計(jì)建設(shè)

九、開發(fā)節(jié)奏建議

1．影響項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的基本因素·政策法規(guī)因素 ·地塊狀況因素·發(fā)展商操作水平因素 ·自己投放量及資金回收要求·銷售策略、銷售政策及價(jià)格控制因素 ·市場供求因素·上市時(shí)間要求

2．項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測·項(xiàng)目開發(fā)步驟·項(xiàng)目投入產(chǎn)出評估·結(jié)論 第二部分項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃

通過完整科學(xué)的投資可行性分析研究，可以明確市場定位，從而進(jìn)入產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段。目前消費(fèi)者對房地產(chǎn)產(chǎn)品的建筑規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)要求愈來愈理性，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃是以項(xiàng)目的市場定位為基礎(chǔ)，以滿足目標(biāo)市場的需求為出發(fā)點(diǎn)，對項(xiàng)目地塊進(jìn)行總體規(guī)劃布局，確定建筑風(fēng)格和色彩計(jì)劃，緊緊圍繞目標(biāo)客戶選定主力戶型，引導(dǎo)室內(nèi)裝修風(fēng)格，并對項(xiàng)目的環(huán)藝設(shè)計(jì)進(jìn)行充分提示。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃的具體內(nèi)容

一、總體規(guī)劃

1．項(xiàng)目地塊概述·項(xiàng)目所屬區(qū)域現(xiàn)狀 ·項(xiàng)目臨界四周狀況 ·項(xiàng)目地貌狀況 2．項(xiàng)目地塊情況分析·初步規(guī)劃及設(shè)想·影響項(xiàng)目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟(jì)技術(shù)因素·土地SWOT分析在總體規(guī)劃上的利用或規(guī)避·市場定位下的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù) 3．建筑空間布局·總體平面規(guī)劃及其說明 ·功能分區(qū)示意及說明

4．道路系統(tǒng)布局·地塊周邊交通環(huán)境示意a地塊周邊基本路網(wǎng) b道路建設(shè)及未來發(fā)展?fàn)顩r·項(xiàng)目道路設(shè)置及其說明a主要出入口設(shè)置 b主要干道設(shè)置c車輛分流情況說明 d停車場布置

5．綠化系統(tǒng)布局·地塊周邊景觀環(huán)境示意a地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述b市政規(guī)劃布局及未來發(fā)展方向·項(xiàng)目環(huán)藝規(guī)劃及說明a綠化景觀系統(tǒng)分析 b主要公共場所的環(huán)藝設(shè)計(jì)

6．公建與配套系統(tǒng)·周邊市政配套設(shè)施調(diào)查·配套功能配置及安排·公共建筑外立面設(shè)計(jì)提示a會(huì)所外立面設(shè)計(jì)提示 b營銷中心外立面設(shè)計(jì)提示c物業(yè)管理、辦公室等建筑外立面設(shè)計(jì)提示d其它公建（如巴士站、圍墻）外立面設(shè)計(jì)提示·公共建筑平面設(shè)計(jì)提示·公共建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)的特別提示·公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì) 7．分期開發(fā)·分期開發(fā)思路 ·首期開發(fā)思路 8．分組團(tuán)開發(fā)強(qiáng)度

二、建筑風(fēng)格定位、色彩計(jì)劃

1．總體建筑風(fēng)格及色彩計(jì)劃·總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思 ·建筑色彩計(jì)劃 2．建筑單體外立面設(shè)計(jì)提示·商品住宅房外立面設(shè)計(jì)提示a多層、小高層、高層外立面設(shè)計(jì)提示b不同戶型的別墅外立面設(shè)計(jì)提示c針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設(shè)計(jì)提示d其它特殊設(shè)計(jì)提示·商業(yè)建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)提示

三、主力戶型選擇 1．三亞同類樓盤戶型比較 2．業(yè)態(tài)分析及項(xiàng)目戶型配置比例 3．主力戶型設(shè)計(jì)提示 4．商業(yè)物業(yè)戶型設(shè)計(jì)提示

四、室內(nèi)空間布局裝修概念提示 1．室內(nèi)空間布局提示 2．公共空間主題 3．選擇庭院景觀提示

五、環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示 1.周邊環(huán)境調(diào)查和分析

2.總體環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)想·地塊已有的自然環(huán)境利用 ·項(xiàng)目人文環(huán)境的營造 3.各組團(tuán)環(huán)境概念設(shè)計(jì)·組團(tuán)內(nèi)綠化及園藝設(shè)計(jì) ·組團(tuán)內(nèi)共享空間設(shè)計(jì)·組團(tuán)內(nèi)雕塑小品設(shè)計(jì)提示 ·組團(tuán)內(nèi)椅凳造型設(shè)計(jì)提示·組團(tuán)內(nèi)宣傳專欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定提示 4．公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)·主入口環(huán)境概念設(shè)計(jì) ·營銷中心外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)·營銷示范中心沿途可營造環(huán)境概念設(shè)計(jì)·針對本項(xiàng)目的其它公共環(huán)境概念設(shè)計(jì)

六、公共家具概念設(shè)計(jì)提示 1．周邊同類樓盤公共家具擺設(shè) ·營銷中心大堂 ·管理辦公室

2．公共家具概念設(shè)計(jì)提示

七、公共裝飾材料選擇指導(dǎo) 1．周邊同類樓盤公共裝飾材料比較 2．公共裝飾材料選擇指導(dǎo)及裝修風(fēng)格構(gòu)思 3．營銷示范單位裝修概念設(shè)計(jì) 4．住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示

八、燈光設(shè)計(jì)及背景音樂指導(dǎo)

1．燈光設(shè)計(jì)·公共建筑外立面燈光設(shè)計(jì) ·公共綠化綠地?zé)艄庠O(shè)計(jì)·道路系統(tǒng)燈光設(shè)計(jì) ·室內(nèi)燈光燈飾設(shè)計(jì)

2．背景音樂指導(dǎo)·廣場音樂布置 ·室內(nèi)背景音樂布置

九、小區(qū)未來生活方式的指導(dǎo) 1．建筑規(guī)劃組團(tuán)評價(jià)

2．營造和引導(dǎo)未來生活方式·住戶特征描述 ·社區(qū)文化規(guī)劃與設(shè)計(jì) 第三部分項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃近幾年來，房地產(chǎn)市場買賣雙方糾紛不斷，已成投訴熱點(diǎn)。房屋滴漏、墻皮裂縫現(xiàn)象經(jīng)常出現(xiàn)；所購期房交付時(shí)與合同承諾的條件不符，拖延樓宇交付使用日期的現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生；甚至由于質(zhì)量控制不嚴(yán)引起損害消費(fèi)者利益的現(xiàn)象，因此，質(zhì)量工期策劃是我們、承建商必須樹立的策劃觀念。質(zhì)量工期策劃的具體內(nèi)容

一、建筑材料選用提示

1．三亞市場競爭性樓盤建筑材料選用類比 2．新型建筑裝飾材料提示 3．建筑材料選用提示

二、施工工藝流程指引 1．工程施工規(guī)范手冊 2．施工工藝特殊流程提示

三、質(zhì)量控制

1．項(xiàng)目工程招標(biāo)投標(biāo)內(nèi)容提示 2．文明施工質(zhì)量管理內(nèi)容提示

四、工期控制 1．開發(fā)進(jìn)度提示 2．施工組織與管理

五、造價(jià)控制

1．建筑成本預(yù)算提示 2．建筑流動(dòng)資金安排提示

六、安全管理 1．項(xiàng)目現(xiàn)場管理方案 2．安全施工條例 第四部分項(xiàng)目形象策劃

項(xiàng)目形象策劃包括某項(xiàng)目的總體戰(zhàn)略形象策劃、社區(qū)文化形象策劃、企業(yè)行為形象策劃、員工形象策劃以及項(xiàng)目視覺形象策劃等主要內(nèi)容。項(xiàng)目視覺形象是指房地產(chǎn)有別于奇特項(xiàng)目的具有良好識別功能的同意視覺表現(xiàn)。其內(nèi)容主要包括項(xiàng)目視覺識別系統(tǒng)工程核心部分及延展運(yùn)用部分。其核心部分包括項(xiàng)目的名稱、標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)色及標(biāo)準(zhǔn)字體。項(xiàng)目形象策劃的具體內(nèi)容

一、項(xiàng)目視覺識別部分系統(tǒng)核心部分 1．名稱 ·項(xiàng)目名 ·道路名 ·建筑名 ·組團(tuán)名 2．標(biāo)志 3．標(biāo)準(zhǔn)色 4．標(biāo)準(zhǔn)字體

二、延展及運(yùn)動(dòng)部分 1．工地環(huán)境包裝視覺 ·建筑物主體 ·工地圍墻 ·主路網(wǎng)及參觀路線 ·環(huán)境綠化

2．營銷中心包裝設(shè)計(jì)·營銷中心室內(nèi)外展示設(shè)計(jì) ·營銷中心功能分區(qū)提示·營銷中心大門橫眉設(shè)計(jì) ·營銷中心形象墻設(shè)計(jì)·臺(tái)面標(biāo)牌 ·展板設(shè)計(jì)·營銷中心導(dǎo)視牌 ·銷售人員服裝設(shè)計(jì)提示·銷售用品系列設(shè)計(jì) ·示范單位導(dǎo)視牌·示范單位樣板房說明牌

3．公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計(jì) 第五部分項(xiàng)目營銷推廣策劃

對未來將要進(jìn)行的營銷推廣活動(dòng)進(jìn)行整體、系統(tǒng)籌劃的超前決策是很有必要的。項(xiàng)目營銷推廣策劃提供關(guān)于某項(xiàng)目營銷推廣的未來方案，以未來的市場趨勢為背景，以企業(yè)發(fā)展目標(biāo)為基礎(chǔ)設(shè)計(jì)的營銷推廣措施，其內(nèi)容是在項(xiàng)目投資分析的基礎(chǔ)上進(jìn)一步對項(xiàng)目強(qiáng)、弱進(jìn)行分析，并得出正確的處理方法。同時(shí)，通過對項(xiàng)目市場定位、價(jià)格定位分析，確定項(xiàng)目的正式入市時(shí)間，以及采用相應(yīng)宣傳推廣策略策劃并提出對整個(gè)營銷推廣的效果進(jìn)行有效監(jiān)控和評估的方法，以達(dá)到預(yù)期的營銷效果。項(xiàng)目營銷推廣策劃是房地產(chǎn)全程策劃的重頭戲，是營銷策劃水平與銷售技巧的高度結(jié)合，需要高度的專業(yè)化運(yùn)作。項(xiàng)目營銷推廣策劃的具體內(nèi)容

一、區(qū)域市場實(shí)態(tài)分析

1．三亞房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀

2．項(xiàng)目周邊競爭性樓盤調(diào)查·項(xiàng)目概況 ·市場定位 ·售樓價(jià)格·銷售政策措施 ·廣告推廣手法 ·主要媒體應(yīng)用及投入頻率·公關(guān)促銷活動(dòng) ·其他特殊賣點(diǎn)和銷售手段 3．結(jié)論

二．項(xiàng)目主賣點(diǎn)薈萃及物業(yè)強(qiáng)勢、弱勢分析與對策 1．項(xiàng)目主要賣點(diǎn)薈萃 2．項(xiàng)目強(qiáng)勢、弱勢分析與對策 三．目標(biāo)客戶群定位分析

1．三亞居住人口總量、移民人口、度假人口及地塊分布情況 2．三亞經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和到訪人口情況

3．三亞度假客戶情況分析·家庭成員結(jié)構(gòu) ·家庭收入情況 ·住房要求、生活習(xí)慣 4．項(xiàng)目客戶群定位·目標(biāo)市場a目標(biāo)市場區(qū)域范圍界定b市場調(diào)查資料匯總、研究c目標(biāo)市場特征描述·目標(biāo)客戶a目標(biāo)客戶細(xì)分 b目標(biāo)客戶特征描述 c目標(biāo)客戶資料

四、價(jià)格定位及策略 2．項(xiàng)目利潤目標(biāo) 3．可類比項(xiàng)目市場價(jià)格 4．價(jià)格策略5．價(jià)格分期策略

五、入市時(shí)機(jī)規(guī)劃 1．宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況分析

2．三亞房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)和市場情況簡明分析 3．入市時(shí)機(jī)的確定及安排

六、廣告策略

1．廣告總體策略及廣告的階段性劃分 ·廣告總體策略 ·廣告的階段性劃分 2．廣告主題 3．廣告創(chuàng)意表現(xiàn)

4．廣告效果監(jiān)控、評估及修正

5．入市前印刷品的設(shè)計(jì)、制作·宣傳海報(bào)、折頁 ·認(rèn)購書·正式合同 ·交房標(biāo)準(zhǔn)·物業(yè)管理內(nèi)容 ·物業(yè)管理公約

七、媒介策略

1．媒體總策略及媒體選擇 2．媒體總策略 3．媒體選擇 4．媒體創(chuàng)新使用 5．軟性新聞主題 6．媒介組合 7．投放頻率及規(guī)模 8．費(fèi)用估算

八、推廣費(fèi)用計(jì)劃 1．現(xiàn)場包裝 2．印刷品 3．媒介投放 4．公關(guān)活動(dòng)

九、公關(guān)活動(dòng)策劃及現(xiàn)場包裝

十、營銷推廣效果的監(jiān)控、評估及修正 1．效果測評形式·進(jìn)行性測評 ·結(jié)論性測評

2．實(shí)施效果測評的主要指標(biāo)·銷售收入 ·企業(yè)利潤·市場占有率 ·品牌形象和企業(yè)形象實(shí)施階段

第六部分項(xiàng)目銷售管理與執(zhí)行

在經(jīng)過前面一系列的工作流程后，進(jìn)入到項(xiàng)目的銷售階段，這個(gè)階段的成果也是檢驗(yàn)前面幾個(gè)方面的策劃工作是否到位。項(xiàng)目銷售管理具體內(nèi)容

一、銷售周期劃分即控制

1．銷售策略·營銷思想：全面策劃 ·銷售網(wǎng)絡(luò)·銷售區(qū)域：緊扣目標(biāo)市場和目標(biāo)客戶·銷售時(shí)段 ·政策促銷·銷售活動(dòng) ·銷售承諾 2．銷售過程模擬·銷售實(shí)施 ·銷售合同執(zhí)行監(jiān)控

二、各銷售階段營銷推廣執(zhí)行方案實(shí)施

三、各銷售階段廣告創(chuàng)意設(shè)計(jì)及發(fā)布實(shí)施

四、售前資料準(zhǔn)備

1、批文及銷售資料·批文 ·樓宇說明書 ·價(jià)格體系 ·合同文本

2、人員組建·銷售輔導(dǎo)

3、制定銷售工作進(jìn)度總表

4、銷售控制與銷售進(jìn)度模擬·銷售控制表 ·銷售收入預(yù)算表

5、銷售費(fèi)用預(yù)算表·總費(fèi)用預(yù)算 ·分項(xiàng)開支 ·邊際費(fèi)用

6、財(cái)務(wù)策略·信貸 ·付款方式 ·按揭 ·合伙股東

7、商業(yè)合作關(guān)系·雙方關(guān)系 ·三方關(guān)系 ·多方關(guān)系

8、工作協(xié)調(diào)配合·甲方主要負(fù)責(zé)人 ·直接合作人 ·財(cái)務(wù)部·工程部 ·物業(yè)管理公司

五、銷售培訓(xùn)

1．銷售部人員培訓(xùn)

·詳細(xì)介紹公司情況

·物業(yè)詳情

a項(xiàng)目規(guī)模、定位、設(shè)施、買賣條件

b物業(yè)周邊環(huán)境、公共設(shè)施、交通條件

c該區(qū)域的城市發(fā)展計(jì)劃，宏觀及微觀經(jīng)濟(jì)因素對物業(yè)的影響情況

d項(xiàng)目特點(diǎn)

※項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容及特點(diǎn)，包括景觀、立面、建筑組團(tuán)、容積率等

※平面設(shè)計(jì)內(nèi)容及特點(diǎn)，包括總戶數(shù)、總建筑面積、總單元數(shù)、單套面積、戶內(nèi)面積組合、戶型優(yōu)缺點(diǎn)、進(jìn)深、面寬、層高等

※項(xiàng)目的優(yōu)劣分析

※項(xiàng)目營銷策略，包括價(jià)格、付款方式、策略定位、銷售目標(biāo)

e競爭對手優(yōu)劣分析及對策

·業(yè)務(wù)基礎(chǔ)培訓(xùn)課程

a國家及地區(qū)相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的政策法規(guī)、稅費(fèi)規(guī)定

b房地產(chǎn)基礎(chǔ)術(shù)語、建筑常識：房地產(chǎn)、建筑業(yè)基礎(chǔ)術(shù)語的理解

※房地產(chǎn)、建筑業(yè)基礎(chǔ)術(shù)語的理解※建筑識圖

※計(jì)算戶型面積

c心理學(xué)基礎(chǔ) d銀行的按揭知識，涉及房地產(chǎn)交易的費(fèi)用

e國家、地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策、當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)走勢f公司制度、架構(gòu)和財(cái)務(wù)制度·銷售技巧·簽訂買賣合同的程序·物業(yè)管理課程·銷售模擬·實(shí)地參觀他人展銷現(xiàn)場

2．銷售手冊·批文 ·樓宇說明書 ·價(jià)格體系 ·合同文本 ·客戶資料表3．客戶管理系統(tǒng)4．銷售作業(yè)指導(dǎo)書·職業(yè)素養(yǎng)準(zhǔn)則 ·銷售基本知識與技巧·項(xiàng)目概況 ·銷售部管理架構(gòu)

六、銷售組織與日常管理

1．組織與激勵(lì)·銷售部組織架構(gòu)·銷售人員基本要求·職責(zé)說明·考核、激勵(lì)措施

2．工作流程·銷售工作的內(nèi)容 ·銷售工作階段·銷售部工作職責(zé)（工作流程）·銷售業(yè)務(wù)流程（個(gè)案）

3．規(guī)章制度概念指示

第七部分項(xiàng)目客服策劃

目前的房地產(chǎn)市場，特別是發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)市場，物業(yè)管理已愈來愈受買家的重視和關(guān)心，來自市場的信號向發(fā)展商提出了物業(yè)管理高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平的要求，萬科開發(fā)的物業(yè)多年來一直深受市場的追捧，在很大程度上與其手上的王牌——萬科開發(fā)的物業(yè)管理密不可分，它成為萬科開辟第二營銷渠道和制造回頭客的有力保證。

項(xiàng)目客服服務(wù)的具體內(nèi)容

一、項(xiàng)目銷售過程所需物業(yè)管理資料 1．樓宇質(zhì)量保證書 2．樓宇實(shí)用說明書 3．業(yè)主公約 4．用戶手冊 5．樓宇交收流程 6．入伙通知書 7．入伙手續(xù)書 8．收樓書 9．承諾書

10．業(yè)主用戶聯(lián)系表 11．遺漏工程實(shí)用鑰匙授權(quán)書 12．遺漏工程和水電表底數(shù)記錄表 13．裝修手冊和裝修申請表

二、物業(yè)管理內(nèi)容策劃

引進(jìn)專業(yè)物業(yè)管理公司，在項(xiàng)目前期介入，為提升項(xiàng)目品質(zhì)，增加項(xiàng)目附加值。

第三篇：營銷總監(jiān)

營銷總監(jiān)：8項(xiàng)最高指示千萬要牢記！

幾年前，我曾結(jié)合自身從事營銷工作近二十年的經(jīng)歷寫過多篇有關(guān)營銷總監(jiān)如何打造核心競爭力的文章，后來許多媒體和機(jī)構(gòu)不知出于什么目的去頭轉(zhuǎn)尾進(jìn)行了轉(zhuǎn)載，有時(shí)想想，他們也太不尊重作者的心血和勞動(dòng)了，但一想到文章出來后在社會(huì)上有較大的反響，能幫助更多各行各業(yè)的營銷總監(jiān)指點(diǎn)迷津，心情還是釋然的。這段時(shí)間來，廣州、西安等地一些企業(yè)的營銷總監(jiān)來到我們藍(lán)哥智洋國際行銷顧問機(jī)構(gòu)咨詢或請教，在所談所聊中，發(fā)現(xiàn)他們對自身的定位仍舊很模糊，不妨把以往的原創(chuàng)文章拿出來整理，再與他們共勉，其實(shí)在我看來，如果能做到以下幾條，營銷總監(jiān)就真正的成熟了。

形成一個(gè)共識

如果說企業(yè)老板是戰(zhàn)略決策者的話，營銷總監(jiān)則是方針制定、戰(zhàn)術(shù)運(yùn)用的指揮者和實(shí)踐者。甚至更多時(shí)候，后者由于貼近市場更了解市場而承擔(dān)了決策者的角色。作為一名營銷總監(jiān)，在公司的發(fā)展戰(zhàn)略和品牌規(guī)劃上應(yīng)有自身獨(dú)到的見解，尤其與公司老板要在充分溝通基礎(chǔ)上統(tǒng)一思想，以保持市場理念和管理辦法的高度一致。

應(yīng)該講，營銷總監(jiān)由于經(jīng)常置身市場，對產(chǎn)品的定位、機(jī)會(huì)創(chuàng)新、推廣有著敏銳感覺和獨(dú)到見解，而這些恰恰是制定經(jīng)營方針、明確營銷策略以及落實(shí)團(tuán)隊(duì)管理的具體表現(xiàn)。對上，要及時(shí)和老總溝通，以求得支持和幫助，對下，要善于求得團(tuán)隊(duì)理解并為之努力。

無庸置疑，作為公司老板，他掌管全局，從產(chǎn)品研發(fā)、生產(chǎn)、銷售等多方面都要傾注心血，營銷總監(jiān)的職責(zé)就是如何把多年養(yǎng)成的市場經(jīng)驗(yàn)的綜合優(yōu)勢與老板的戰(zhàn)略意圖形成高度統(tǒng)一。

切不可存在我來自市場，我比老板更懂得市場和消費(fèi)心理，因而自以為是，我行我素，這樣不僅得不到老板相應(yīng)的支持，也換不來底下員工的真正理解。一旦遭遇不測，那惹麻煩的首先就是自己。

帶領(lǐng)一支團(tuán)隊(duì)

營銷總監(jiān)是整個(gè)營銷人員的靈魂和標(biāo)竿，除了自身的責(zé)任外，要具有全局和整體觀念，要站在一個(gè)高度來嚴(yán)格要求自己，而不能把自身等同于區(qū)域經(jīng)理，單槍匹馬、孤軍奮戰(zhàn)，相反要在領(lǐng)會(huì)公司政策前提下帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)步調(diào)一致認(rèn)真的貫徹執(zhí)行。

因此，作為團(tuán)隊(duì)的領(lǐng)導(dǎo)人，必須要有包容、寬闊的胸襟，即便自身能力很強(qiáng)，也要講究團(tuán)結(jié)互助、共同奮斗。在對員工態(tài)度上，既要有鞭策更要有鼓勵(lì)，碰到成績不張揚(yáng)，因?yàn)槭袌鲎償?shù)很大，遭遇挫折不氣餒，試想，冬天即將過去，春天還會(huì)遠(yuǎn)嗎？我們 應(yīng)該明白人心都是肉做的，人與人之間都在渴求情感的撫慰。所以，在具體工作中，不是一味的板起面孔壓任務(wù)，而是想方設(shè)法如何凝聚人心，找出市場突破口。

短缺經(jīng)濟(jì)時(shí)代，營銷人往往是機(jī)械，被動(dòng)的族群，他們行為角色似乎就是靠打拼體力、付諸血汗從而贏得生存空間和發(fā)展機(jī)會(huì)。但時(shí)代不同了，經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的軌跡容不得殘留以往的記憶和沉淀歷史的回聲，現(xiàn)今已是過剩經(jīng)濟(jì)時(shí)代，產(chǎn)品的高度同質(zhì)化、市場的趨同細(xì)分化常常使企業(yè)在冰與火的對決中找尋希望的窗口。

遺憾的是在我們周圍，確實(shí)有一部分人，營銷工作僅僅是無奈被動(dòng)謀生過的中轉(zhuǎn)站，當(dāng)歲月濃縮的無非是經(jīng)歷的疊加和年齡的積累等數(shù)量式的機(jī)械，他們沒有長遠(yuǎn)的規(guī)劃，也不會(huì)有意識真正從本質(zhì)上去理解營銷的精髓所在，在實(shí)際工作

中沒有也不想創(chuàng)造性的根據(jù)市場動(dòng)態(tài)變化調(diào)整策略，只是一味機(jī)械的執(zhí)行，有時(shí)甚至是盲從。

一旦工作不順心，就立馬想到下一個(gè)港口，于是，跳槽就成為了必然。碰到這種情況，作為營銷總監(jiān)應(yīng)該深刻了解營銷的本質(zhì)和洞察市場嚴(yán)峻的變化，從長遠(yuǎn)角度規(guī)劃好營銷人的職業(yè)生涯，站在企業(yè)價(jià)值觀的角度實(shí)行“優(yōu)者上，平者讓，庸者下”的選拔措施，科學(xué)量化人才標(biāo)準(zhǔn)，把報(bào)酬與績效緊密結(jié)合，同時(shí)多做幫教說服工作，平時(shí)加強(qiáng)培訓(xùn)，進(jìn)一步解放思想、放下包袱、輕裝上陣。否則，鼠目寸光的背后必定是前景的暗淡。

制定一套計(jì)劃

壓任務(wù)、壓指標(biāo)，對于置身一線的營銷人員來說，已是司空見慣了，基本上每年的業(yè)績指標(biāo)都要求遞增或翻番，而指標(biāo)的合理性常常是考驗(yàn)營銷總監(jiān)真功夫的砝碼。

訂得太高，違背客觀規(guī)律雖然能滿足老板盲目的虛榮，看似領(lǐng)導(dǎo)表面臉上有光，但市場人員明知道完不成實(shí)則畫餅充饑，就會(huì)不配合，有時(shí)就不惜手段采取低價(jià)串貨擾亂市場，到頭來損害的還是自身的威信，今后要想再有話語權(quán)就難了。

訂得太低，老總那里又交代不過去，滋長了營銷人的惰性，按部就班，不求上進(jìn)。因此，如何合理制定分解任務(wù)計(jì)劃，應(yīng)該在認(rèn)清市場發(fā)展趨勢和現(xiàn)有產(chǎn)品銷售運(yùn)行中的真實(shí)情況，要心里明朗清楚才行。

設(shè)定一個(gè)目標(biāo)

俗話說，有壓力才有動(dòng)力。產(chǎn)品上市，除了要有清晰的定位，要有一個(gè)遠(yuǎn)景目標(biāo)。藍(lán)哥智洋國際行銷顧問機(jī)構(gòu)認(rèn)為，營銷工作中的每個(gè)步驟、每個(gè)細(xì)節(jié)，都要根據(jù)目標(biāo)任務(wù)進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃、合理分解。

因?yàn)橛辛四繕?biāo)，我們的事業(yè)才有奔頭；有了目標(biāo)，各項(xiàng)任務(wù)的運(yùn)作才會(huì)不偏離航向，并隨時(shí)隨地加以修正和改進(jìn)。因此，根據(jù)目標(biāo)，對每個(gè)階段、每個(gè)時(shí)期的業(yè)務(wù)進(jìn)行掌控和人員管理就非常重要，一旦弄不好，就會(huì)耽誤市場進(jìn)程。

尋求一種方法 成功，一定有方法。為什么有的產(chǎn)品在市場上風(fēng)聲水起，有的卻來也匆匆去也匆匆，過不多久就銷聲匿跡。這就是方法的魅力。

營銷總監(jiān)作為整個(gè)營銷團(tuán)隊(duì)的靈魂，應(yīng)該站得高，看得遠(yuǎn)，面臨同質(zhì)化的競爭對手，你的產(chǎn)品如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、團(tuán)隊(duì)如何提高積極性，需要找對找準(zhǔn)一種方法。尤其是營銷總監(jiān)，在面臨強(qiáng)大的競爭對手時(shí)，需要大膽在產(chǎn)品概念、定位、包裝等方面突出差異化、創(chuàng)新性。

比如，就醫(yī)藥保健品來說，許多產(chǎn)品都強(qiáng)調(diào)補(bǔ)鈣，對消費(fèi)者亦很難產(chǎn)生吸引力和新鮮感，相反，有個(gè)產(chǎn)品則突出差異化和獨(dú)創(chuàng)性，宣傳中提醒“補(bǔ)充活的鈣”，難道鈣還有死活之分？它的精明就在于充分利用了消費(fèi)者信息不對稱打了檫邊球。

就補(bǔ)腎產(chǎn)品來說，大多針對男性，而廣東某制藥廠生產(chǎn)的補(bǔ)腎丸，它專門細(xì)分市場針對女性，而且是補(bǔ)充“女性三虛”：腎虛、血虛、氣虛?？?，這就是超越競爭對手的獨(dú)特方法。

這就好比在汽車市場上，奔馳汽車擁有“最尊貴”的定位，寶馬汽車擁有“最佳駕駛表現(xiàn)”的定位，現(xiàn)代汽車擁有“價(jià)格最低廉”的定位，而沃爾沃汽車則具有“最安全”的定位一樣。

總結(jié)一套模式

在經(jīng)濟(jì)過剩時(shí)代，營銷總監(jiān)肩上扛著沉重的壓力。越來越高的渠道費(fèi)用；越來越高的廣告宣傳費(fèi)用；越來越高的人員工資費(fèi)用和越來越低的產(chǎn)品銷售價(jià)格，面對市場這“三高一低”的現(xiàn)狀，到底是采用“大廣告+大通路”的傳統(tǒng)營銷模式，在精細(xì)化上大做文章，還是走“技術(shù)+服務(wù)”的數(shù)據(jù)庫營銷模式，在精益化上大做文章，還是其它諸如直銷、會(huì)務(wù)營銷等等，是避開對手鋒芒，還是曲線救國？這些都是營銷總監(jiān)經(jīng)過深思熟慮需要作出決定的，比如前段時(shí)間，好記星、統(tǒng)一潤滑油等市場火爆是因?yàn)檫\(yùn)用保健品營銷模式來武裝電子消費(fèi)類和民用消費(fèi)類行業(yè)從而取得了成功的典范。

完善一套制度

俗話說，沒有規(guī)矩難成方圓，在市場運(yùn)作中，規(guī)矩演變?yōu)榭蓤?zhí)行的制度。在一個(gè)團(tuán)隊(duì)中，上下級之間如何層級溝通、不同職能部門如何攜手做事、團(tuán)隊(duì)成員如何管理和進(jìn)行績效考核等等都需要制度來保障。作為名營銷總監(jiān)，千萬不能憑個(gè)人喜好、經(jīng)驗(yàn)主義、本本主義來替代制度管理，要知道你所領(lǐng)導(dǎo)的團(tuán)隊(duì)，人都是有惰性的，永遠(yuǎn)不要寄希望員工要有自覺性。如果沒有一個(gè)合理的流程就沒有一個(gè)好的做事準(zhǔn)則，如果沒有一個(gè)完善的制度，那么公司的各個(gè)階層都是在斗心眼、斗能力，這個(gè)時(shí)候如何能夠做的好執(zhí)行呢？

建立一個(gè)品牌

營銷的藝術(shù)大致上也就是建立品牌的藝術(shù)。

著名品牌營銷專家、藍(lán)哥智洋機(jī)構(gòu)CEO于斐先生認(rèn)為，營銷總監(jiān)要有把做產(chǎn)品上升到做品牌的認(rèn)識上來。

眾所周知，當(dāng)接受產(chǎn)品市場推廣時(shí)，它所具有的價(jià)值最多只是一個(gè)產(chǎn)品名稱，事實(shí)上，一個(gè)產(chǎn)品光有品牌名稱還不夠，重要的是，此品牌名稱所代表的意義是什么？它會(huì)喚起何種聯(lián)想、表現(xiàn)、期望？它可創(chuàng)造出何種程度的偏好？ 若只是徒具品牌名稱，終將走入歷史。因此，品牌的建立不只是建立品牌的形象而已，必須管理好顧客每一次和品牌的接觸。

作為營銷總監(jiān)，應(yīng)深刻體會(huì)到當(dāng)團(tuán)隊(duì)在運(yùn)作一個(gè)品牌時(shí)，它就暗含著產(chǎn)品與顧客之間的關(guān)系，暗示顧客所期望的一組特制與服務(wù)，由此，品牌忠誠度是靠符合甚至超出顧客的期望，也就是靠傳遞顧客愉悅感建立起來的。由于所有公司員工、經(jīng)銷商、代理商都可能對品牌經(jīng)驗(yàn)造成影響，品牌管理的挑戰(zhàn)便在于掌握所有品牌接觸的品質(zhì)。

于斐先生，著名品牌營銷專家，藍(lán)哥智洋國際行銷顧問機(jī)構(gòu)CEO，中國十大杰出營銷人，人民日報(bào)社市場報(bào)等8家權(quán)威媒體和機(jī)構(gòu)認(rèn)定的“中國品牌建設(shè)突出貢獻(xiàn)獎(jiǎng)”獲得者，團(tuán)中央中國光華科技基金會(huì)創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師，《中國證券報(bào)》特約品牌顧問，中國《品牌》雜志首席專家，清華大學(xué)高級工商管理總裁培訓(xùn)班導(dǎo)師，中國保健行業(yè)十大杰出經(jīng)理人，中國最具影響力營銷策劃100人，中國國際健康科學(xué)研究院副理事長。

近二十年的營銷生涯，成功服務(wù)過多個(gè)著名品牌,其領(lǐng)銜藍(lán)哥智洋國際行銷顧問機(jī)構(gòu)是“中國管理咨詢行業(yè)最具影響力十大品牌”，現(xiàn)專業(yè)致力于品牌策劃、公關(guān)傳播、新聞營銷、招商代理、市場推廣、實(shí)戰(zhàn)培訓(xùn)等營銷服務(wù)，出色的企劃力、整合力、執(zhí)行力在海內(nèi)外享有盛譽(yù)。

于斐先生根據(jù)自身在外企、國企、民企豐富的工作經(jīng)驗(yàn)和資深閱歷，長期致力于把低成本實(shí)戰(zhàn)營銷理論上升到實(shí)踐和方法的高度，在行業(yè)中率先倡導(dǎo)了多個(gè)在全國深具影響的營銷策略和商業(yè)模式，創(chuàng)造了可觀豐厚的物質(zhì)和社會(huì)效益。受到了《亞洲新聞人物》周刊、新加坡《聯(lián)合早報(bào)》、澳門蓮花衛(wèi)視等海內(nèi)外媒體的重點(diǎn)報(bào)道，其營銷案例多次入選美國《福布斯》和美國科特勒營銷集團(tuán)《中國營銷創(chuàng)新文庫

第四篇：營銷總監(jiān)

新鄉(xiāng)市康元乳業(yè)有限公司

營銷總監(jiān)職位說明書

職位名稱：營銷總監(jiān)

直接上級：董事長

直接下屬：銷售部員工

工作職責(zé)：

1.擬訂銷售計(jì)劃，分解目標(biāo)，報(bào)批并督導(dǎo)實(shí)施；

2.擬訂預(yù)算，分解、報(bào)批并督導(dǎo)實(shí)施；

3.根據(jù)中期及銷售計(jì)劃開拓完善經(jīng)銷網(wǎng)絡(luò)；

4.根據(jù)公司發(fā)展規(guī)劃合理進(jìn)行人員配備；

5.匯總市場信息，提報(bào)產(chǎn)品改善或產(chǎn)品開發(fā)建議；

6.洞察、預(yù)測渠道危機(jī)，及時(shí)提出改善意見報(bào)批；

7.把握重點(diǎn)客戶，控制70%以上的產(chǎn)品銷售動(dòng)態(tài)；

8.關(guān)注所轄人員的思想動(dòng)態(tài)，及時(shí)溝通解決；

9.根據(jù)銷售預(yù)算進(jìn)行過程控制，降低銷售費(fèi)用；

10.參與重大銷售談判和簽定合同；

11.組織建立、健全客戶檔案；

12.指導(dǎo)、巡視、監(jiān)督、檢查所屬下級的各項(xiàng)工作；

任職資格:

1、管理、市場營銷等相關(guān)專業(yè)?？埔陨蠈W(xué)歷，2、3年以上銷售、市場營銷管理工作經(jīng)驗(yàn)； 有同行業(yè)或者相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)優(yōu)先。

4、有豐富的市場營銷策劃經(jīng)驗(yàn)，能夠識別確定潛在的合作伙伴，熟悉行業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀；

5、具有優(yōu)秀的營銷技巧，較強(qiáng)的市場策劃能力和運(yùn)作能力和良好的口頭及書面表達(dá)能力；

6、工作細(xì)致、嚴(yán)謹(jǐn)，并具有戰(zhàn)略前瞻性思維，優(yōu)秀的市場拓展、項(xiàng)目協(xié)調(diào)、談判能力；

7、具有較強(qiáng)的管理能力、判斷和決策能力、人際溝通協(xié)調(diào)能力、計(jì)劃與執(zhí)行能力；

8、認(rèn)同公司價(jià)值觀、敬業(yè)誠信。具有高度的工作熱情和責(zé)任感。

9, 有自我約束力，能起到表率作用，以身作則。

職位薪酬：擬定年薪10萬

其他說明：

1、本企業(yè)高層管理職位無試用期，保證期三個(gè)月僅僅是企業(yè)與人才的磨合期；

2、本職位未來發(fā)展空間和價(jià)值體現(xiàn)，因個(gè)人對企業(yè)的業(yè)績的提升和團(tuán)隊(duì)的建設(shè)等領(lǐng)域的特殊貢獻(xiàn)來得到提升。

委托企業(yè)負(fù)責(zé)人簽字：

委托企業(yè)蓋章：

年月日

第五篇：營銷總監(jiān)

營銷總監(jiān)的管理和考核

營銷總監(jiān)是根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，分析和制定出企業(yè)商業(yè)運(yùn)作模式、企業(yè)長期發(fā)展目標(biāo)及實(shí)施戰(zhàn)略決策，為大家制定合理的目標(biāo)計(jì)劃與任務(wù)指標(biāo)，使大家能按照企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃順利開展日常工作。對營銷總監(jiān)的考核指標(biāo)是多方面的，但歸結(jié)為一條就是銷售業(yè)績與利潤率！

一），打造一支能勝任的、穩(wěn)定的、高效的營銷團(tuán)隊(duì)，并將團(tuán)隊(duì)的市場開拓能力、執(zhí)行力發(fā)揮到極致，嚴(yán)格控制營銷成本，促進(jìn)銷售利潤的最大化。作為銷售最高管理者講究的是心懷格局、德行要大于實(shí)際業(yè)務(wù)能力，制定團(tuán)隊(duì)的銷售目標(biāo)，幫助下屬明確方向、調(diào)整情緒、確定銷售目標(biāo)和計(jì)劃督促其行，協(xié)助談判和協(xié)調(diào)各部門關(guān)系等是營銷總監(jiān)的主要工作內(nèi)容。

二），營銷總監(jiān)的工資體系制定應(yīng)該為；基本工資+團(tuán)隊(duì)管理提成+績效。1，營銷總監(jiān)的基本工資是應(yīng)得的、等級確定的、相對稱的勞動(dòng)報(bào)酬。

2，營銷總監(jiān)是管理者而非實(shí)際業(yè)務(wù)開拓者，是協(xié)助團(tuán)隊(duì)成員開展業(yè)務(wù)工作，所以，營銷總監(jiān)個(gè)人名下盡量不劃定具體客戶或只有3到5個(gè)大的、專項(xiàng)客戶（此按實(shí)際回款額的2%計(jì)取提成，但不再享受團(tuán)隊(duì)管理提成）。團(tuán)隊(duì)管理提成分為完成既定目標(biāo)和未完成目標(biāo)兩種情況，相應(yīng)管理提成的標(biāo)準(zhǔn)也分為兩級，帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)成員完成團(tuán)隊(duì)銷售任務(wù)，按團(tuán)隊(duì)銷售額的1%提成，未完成團(tuán)隊(duì)銷售任務(wù)按團(tuán)隊(duì)銷售額的0.5%提成。

3，績效工資主要依據(jù)利潤率來核定，說白點(diǎn)就是作為營銷總監(jiān)帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)成員為公司創(chuàng)造的利潤率，相應(yīng)的創(chuàng)造的利潤高了，績效工資就高；利潤低了績效工資就低或沒有！

三），營銷總監(jiān)向公司承諾季度和銷售目標(biāo)任務(wù)的完成和特殊任務(wù)的完成，做到對銷售工作的全面負(fù)責(zé)。對此項(xiàng)考核只能用稱職與適合不適合此崗位來衡量，未能達(dá)標(biāo)或公司滿意，公司有權(quán)第一時(shí)間通知當(dāng)事人交接工作停職離崗！

? 趙智強(qiáng)

? 2012年8月29日書寫