第一篇：二手房子交易必看：簽訂二手房買賣合同最詳細的注意事項

簽訂二手房買賣合同必知四大招數(shù)

如果在簽訂二手房買賣合同時能注意一些法律事項，就可以有效地預防糾紛的發(fā)生。以下簽訂二手房買賣合同的四大招數(shù)，希望能對讀者有所幫助，使買房者能買得放心，住著舒心!

第一招，驗明正身。

所謂的驗明正身，就是要查驗交易房產(chǎn)的房主的真實情況。這直接關系到合同交易相對方(即賣方)是否有權出賣的主體資格。依據(jù)《合同法》第五十一條的規(guī)定，如系無權處分，沒有權利人的追認，該合同就會歸于無效。

除此之外，還要做到：

1、要查看房產(chǎn)證登記的產(chǎn)權所有人是否與出賣人一致;

2、在一致的情況下，還需征得共有人的一致同意。這里的共有人一般是指夫妻關系的另一方，也有家庭關系中的其他家庭成員的情況。衡量有無共有人的標準是要查實該房產(chǎn)屬于夫妻共同財產(chǎn)還是家庭共有財產(chǎn)。而且這種同意應當是書面的同意，否則，二手房買賣合同就有被認定為無效的潛在法律風險。

《房地產(chǎn)管理法》第三十八條明確規(guī)定了對共有房產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的，不得轉(zhuǎn)讓;

3、如果出賣人與房產(chǎn)證登記的產(chǎn)權人不一致，必須要出賣人出具產(chǎn)權人委托代賣的委托書(最好經(jīng)過公證的)或出賣人合法取得該房產(chǎn)的法律文書，如遺囑、贈與等書面材料。這些材料必須要求查看原件。

第二招，火眼識風險。

確定了賣房人的主體資格，作為交易標的物的房產(chǎn)就成了買房人要審查的重點了，這里要做到3點，1、要到房屋管理部門查驗房產(chǎn)證的真假，并進行實地查看，以此確定房產(chǎn)和房證是否一致;

2、確定該房產(chǎn)是否設定抵押或被相關有權機關查封或以其他形式限制該房產(chǎn)的相關權利。該情況通過房產(chǎn)登記部門的查詢可以得到答案。如房產(chǎn)設定抵押或被查封，最好等這些限制措施消除后再購買;

3、查看該房產(chǎn)是否正在租賃，《合同法》第二百三十條規(guī)定了承租人同等條件下享有優(yōu)先購買的權利。如果剝奪了承租人優(yōu)先權，房屋買賣合同也存在無效的法律風險。

因此，在該房產(chǎn)已經(jīng)出租的情況下，則需要賣房人提供承租人出具的同等條件下放棄優(yōu)先購買權的聲明。同時，依據(jù)“買賣不破租賃”的原則，即便買賣二手房合同成立和有效，承租方在租賃未到期時，仍依法享有繼續(xù)承租的權利。

第三招，規(guī)范簽協(xié)議。

一份規(guī)范和完善的二手房買賣協(xié)議，不但可以明確雙方的權利和義務，而且可以成為處理糾紛的重要依據(jù)，更會成為保護買房者合法權益的有力武器，因此，簽訂完善、規(guī)范的二手房買賣協(xié)議在二手房交易中至關重要。律師事務所或房產(chǎn)交易市場一般會提供較為規(guī)范的合同范本，對一些合同必備條款一定要明確約定如：

1、房產(chǎn)位置;

2、房屋價款及支付時間;

3、交房時間及方式;

4、辦理過戶手續(xù)時間;

5、交房前產(chǎn)生的物業(yè)費及水電、燃氣費等費用的負擔方式;

6、物業(yè)的變更事項，所在房產(chǎn)名下戶籍登記的遷移等事項;

7、違約責任等。

第四招，及時辦過戶。

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十六條規(guī)定了房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓必須辦理權屬登記，即我們通常說的過戶手續(xù)?！段餀喾ā?/p>

第九條規(guī)定了不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，方發(fā)生效力。由此可知，在簽訂了二手房買賣合同后，需到房地產(chǎn)管理部門辦理過戶手續(xù)，進行產(chǎn)權的變更登記后，該二手房買賣行為方發(fā)生物權變動的效力。

但簽訂了二手房買賣協(xié)議，出賣方尚未取得產(chǎn)權證的情況在現(xiàn)實生活中也大量存在，等出賣方取得產(chǎn)權證后房價又攀升到一個新高度。這時，不誠信的個別出賣方就會以未辦理過戶為由對原買賣合同反悔，出賣方的理由能成立嗎?這就涉及到雙方所簽訂的二手房買賣合同的法律效力問題。

2007年10月1日起施行的《物權法》第十五條對此給出了明確的規(guī)定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同的效力?！焙茱@然，在《物權法》生效以后，只要雙方簽訂了二手房買賣協(xié)議，是否辦理過戶手續(xù)并不影響合同的效力，如出賣方違背誠實信用原則反悔，買受人完全可以依法向法院起訴，請求確認雙方的二手房買賣合同有效，并要求出賣方依約定配合買受人辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。二手房交易的買賣合同一般都是由當事人自己協(xié)商議定，因此買賣雙方當事人在議定合同時，必須謹慎，在合同中有哪些條款是一定要注意的呢? 二手房買賣應該需要如何簽合同？

1.當事人的名稱或姓名、住所。主要是指當事人的具體情況、地址、聯(lián)系辦法等，以免出現(xiàn)欺詐情況;雙方應向?qū)Ψ阶鲈敿毲宄慕榻B或調(diào)查;應寫明是否共有財產(chǎn)、是否夫妻共同財產(chǎn)或家庭共同財產(chǎn)。

2.標的。合同的標的，就是雙方欲進行買賣的二手房，這是合同的關鍵，一定要明確約定。

3.價款。這也是很主要的內(nèi)容，主要寫明總價款、付款方式、付款條件、如何申請按揭貸款、訂金、尾款等。

4.履行期限、地點、方式。這里主要寫明交房時間、辦理相關手續(xù)的過程、配合與協(xié)調(diào)問題，還包括各種稅費、其他費用如何分攤，遇有價格上漲、下跌時如何處理等。

5.違約責任。這里主要說明哪些是違約情形，如何承擔違約責任，違約金、訂金、賠償金的計算與給付，在什么情況下可以免責;擔保的形式;對違約金或訂金的選擇適用問題。

6.解決爭議的方式。這里主要約定解決爭議是采用仲裁方式還是訴訟方式。需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應按照我國《仲裁法》的規(guī)定寫清明確的條款。

7.合同生效條款。雙方在此約定合同生效時間、生效或失效條件;當事人不能為自己的利益不正當?shù)刈钃?，致使合同無效的情形;幾種無效的免責條款;當事人要求變更或撤銷合同的條件;合同無效或被撤銷后，財產(chǎn)如何進行返還。

8.合同中止、終止或解除條款。明確約定合同中止、終止或解除的條件;上述情形中應履行的通知、協(xié)助、保密等義務;解除權的行使期限、補救措施;合同中止、終止或解除后，財產(chǎn)如何進行返還。

9.合同的變更與轉(zhuǎn)讓。約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。

10.附件。說明合同有哪些附件、附件的效力等。

最后要提醒的是，為了保證交易過程的順利，建議找一些有資質(zhì)的品牌專業(yè)公司進行咨詢或是委托，以免浪費不必要的財力、物力。二手房交易的案例千差萬別，不能一概而論，但只要大家多了解一些相關的法律規(guī)定，再結合以上的方法，相信會對買房者有所幫助。當然，更建議大家在買賣二手房時，聘請專業(yè)律師為您提供法律服務，規(guī)避合理風險，保護合法權益。畢竟，買房，對普通百姓而言不是小事。

買二手房容易出糾紛，在簽合同的過程中尤其要注意。專業(yè)人士提醒，簽訂二手房合同，這三個“尾巴”要特別注意。

尾巴一：費用拖欠

在簽訂買賣合同的時候，就應特別注意對房屋交易的關鍵性約定及賣方的任何承諾，要有書面的簽約，不能以口頭約定代替。還有物業(yè)費、水費、電費、煤氣費、電話費與房屋有關的這些費用，在購房時一定要核實清楚是否存在拖欠。

尾巴二：戶口期限

在簽訂合同時，一定要注明賣方遷出戶口的期限。您可以在合同中明確指出原房主的遷出義務，可以采取保留部分尾款，等到其遷出后再付，或者約定一個違約標準，如果房主晚遷出一天，就要支付一定數(shù)額的違約金。

尾巴三：收據(jù)保存

簽訂買賣合同只是房產(chǎn)交易開始的一個過程，后面也有可能引發(fā)很多糾紛，所以，在買房過程中注意保留好收據(jù)。如雙方做兩份書面確認書，共同簽字，各自保留，這樣可以同時保證雙方利益；購房者付款時不要忘記讓對方出具收條，要求其明確寫出所收到的是什么款項及數(shù)額。

在二手房買賣沒有出臺合同示范文本的情況下，消費者在簽約時該注意些什么呢？搜房網(wǎng)建議您要遵從下面七條原則。

1.必須確認房主真實身份

買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實性，主要是核實房主的身份。因此對于業(yè)主證件的真實性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，尤其在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為居間擔保的情況下，該項問題更需引起客戶的注意。

2.必須明確雙方違約責任

因為房產(chǎn)交易復雜且金額較大，有時會出現(xiàn)意想不到的狀況，導致違約行為。

為了避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，需要在簽署合同時就明確寫清雙方的責任和權利，以及違約金的償付金額和時間，遵循的原則就是雙方責權利對等。

目前絕大多數(shù)二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明，但對于賠付時間卻沒有具體款項，這會導致違約方據(jù)此拖延支付時間，使條款的實際約束力和執(zhí)行力下降，因此合同中應加入“買方在實際支付應付款之日起(賣方在實際交房之日起)＿＿日內(nèi)向賣方(買方)支付違約金”的條款，以確保合同條款的最終落實。

3.必須標明付款過戶時間

在實際操作中買方會將房款分為首付和尾款兩部分在不同時間段打給房主。因此，賣方需要明確買方的付款時間，而同時尾款的支付時間有賴于房產(chǎn)過戶的日期，因此買方有權利知道房產(chǎn)的過戶時間。如果逾期則依照實際情況由違約方執(zhí)行第2款項中的違約責任。

4.必須注明費用交接時間

這是買方所應關注的房屋本身的附屬問題，屬于“房屋交付”中的重要條款，一定要注明水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項費用的交接年月日。因為交接時間的明確是清晰劃分責任的關鍵，同時如果是公房交易，對于物業(yè)、供暖等費用的繳納時間和標準，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要做出的配合和買方需要簽署的協(xié)議等，都應在合同中明確寫明。

5.必須有代理費明細單

隨著中介市場的不斷完善，消費者逐漸認識到信譽好的經(jīng)紀公司能切實保障買賣雙方的權利。通過經(jīng)紀公司交易的二手房比例在逐年增加，因此，經(jīng)紀公司的代理費越來越受消費者的關心。買賣雙方在簽訂合同時，一定要要求經(jīng)紀公司明確寫明代理費的用途。

6.買方必須見房主

現(xiàn)在有些經(jīng)紀公司有“收購”業(yè)務，因此出現(xiàn)“一房多賣”的違規(guī)操作，即經(jīng)紀公司在收完一個客戶定金后，還會帶其他客戶看房，最后誰出價高便賣給誰，不惜與第一個客戶毀約。理由常常是房主不賣等經(jīng)紀公司的免責條款，即經(jīng)紀公司無需為其違約行為承擔任何違約責任，而交了定金的消費者只能忍氣吞聲。故本報提醒消費者，此時您應該行使自身權利，要求約見房主當面核實，就會揭穿其不軌行為。

7.必須學會使用補充協(xié)議

買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確，或需要進一步約定時，要在合同相關條款后的空白行或在合同后填寫附加條款，會減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。

第二篇：簽訂二手房買賣合同注意事項

第一，注意交易房屋的權屬情況，主要指審查交易房屋有無抵押或存在其他共有人。根據(jù)我國法律法規(guī)的有關規(guī)定，司法機關或行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的房屋不得轉(zhuǎn)讓，另外，共有房屋(例如夫妻共同共有)轉(zhuǎn)讓必須征得所有共有人的書面同意。

第二，注意審查房屋價款、其他費用及傭金。房屋價款應該由買房者與出賣人進行協(xié)商，但在實踐中，大多數(shù)二手房買賣都是通過中介機構進行的，因此，為防止不法中介故意抬高房價牟利，有必要充分了解交易房屋的出賣人的委托價，最好在中介機構的組織下直接與出賣人進行協(xié)商。除房價之外，還要明確交易稅費的承擔，另外，有些房屋有附屬設施的，也應該明確價款。而對中介傭金應該明確委托價格、服務內(nèi)容、傭金數(shù)額，并有必要對交易失敗后傭金的退還做出約定。

第三，必須對付款方式進行明確、具體的約定，這是簽訂二手房買賣合同最為關鍵的一點，交易雙方常常由于某筆款項的支付條件和支付時間不明而產(chǎn)生糾紛。付款方式一般分為雙方自行交易或中介機構代收、代付，委托中介機構代收、代付能夠適當降低風險。目前，房款一般分三筆支付，除定金外，還有首付款和尾款，每筆款項的支付條件和支付時間都應該明確、具體。另外，如采取按揭購房或轉(zhuǎn)按揭購房的方式進行交易，對沒有申請到預期的貸款額度的解決方法要先前進行特別約定。

第四，注意對交房情況進行嚴格審查，包括交房時間、交房條件、相關費用的支付等。買賣合同中應該明確約定交房時間，交房條件及水、電、煤氣、物業(yè)管理費、維修基金等相關費用的負擔。

第五，注意確定違約責任條款和救濟方式。確定違約責任條款有利于防止違約行為的產(chǎn)生，維護守約方的權益，合同應該對如何承擔違約責任、違約金、訂金或賠償金的計算與給付、免責情景、擔保方式進行明確的約定。而一方違約后的救濟方式通常包括訴訟或仲裁，買賣雙方可以選擇適用。需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應按照我國 《仲裁法》的規(guī)定寫清明確的條款。

第三篇：簽訂二手房買賣合同注意事項

簽訂二手房買賣合同注意事項

二手房由于價格普遍較低，因此受到很多買房者的青睞，然而由于二手房權屬的多樣性和交易方多為個人之間等因素，使得某種意義上簽訂二手房買賣合同比簽訂新商品房買賣合同更加需要注意深入了解一些細節(jié)，減少法律風險，那么一般來說簽訂二手房買賣合同有哪些注意事項需要特別關注的呢？

簽訂二手房買賣合同注意事項：

一、確認產(chǎn)權的可靠度

1、注意產(chǎn)權證上的房主是否與賣房人是同一個人;

2、搞清楚是成本價房還是標準價房或者是經(jīng)濟適用住房;

3、產(chǎn)權證所確認的面積與實際面積是否有不符之處;

4、一定要驗看產(chǎn)權證的正本，而且到房管局查詢此產(chǎn)權證的真實性。

二、考察原單位是否允許轉(zhuǎn)賣

1、確認標準價購買的公房出讓時是否已經(jīng)按成本價補足費用或者與原單位按比例分成;

2、大部分公房進行房改時原單位都保留優(yōu)先回購權，因此要確認原單位是否同意出讓;

3、一般來說，軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學校)產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。

三、查看是否有私搭私建部分

1、是否有占用屋頂?shù)钠脚_、走廊的情況;或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓;

2、是否改動過房屋的內(nèi)、外部結構，如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間;

3、陽臺是不是房主自己封閉的，這牽涉到陽臺面積應該怎么計算的問題。

四、確認房屋的準確面積

1、包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實際面積;

2、產(chǎn)權證上一般標明的是建筑面積;

3、最保險的辦法是測量一下房屋內(nèi)從一端墻角到另一端墻角的面積，即所謂地毯面積。

五、觀察房屋的內(nèi)部結構

1、戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點;

2、管線是否太多或者走線不合理;

3、天花板是否有滲水的痕跡，墻壁是否有裂紋或者脫皮等明顯問題。

六、考核房屋的市政配套

1、打開水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓;

2、打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少個臺的節(jié)目;

3、確認房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開不了空調(diào)的現(xiàn)象;

4、觀察戶內(nèi)、外電線是否有老化的現(xiàn)象;

5、電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線;

6、煤氣的接通情況，是否已經(jīng)換用天然氣;

7、小區(qū)有無熱水供應，或者房屋本身是否帶有熱水器;

8、冬天暖氣的供應以及費用的收取，暖氣片數(shù)夠不夠，暖氣溫度夠不夠。

七、了解裝修的狀況

1、原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何，是不是需要全部打掉;

2、了解住宅的內(nèi)部結構圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。

八、查驗物業(yè)管理的水平

1、水、電、煤、暖的費用如何收取，是上門代收還是自己去繳，三表是否出戶;

2、觀察電梯的品牌、速度及管理方式，觀察公共樓道的整潔程度及布局;

3、小區(qū)是否封閉，保安水平怎樣，觀察一下保安人員的數(shù)量和責任心;

4、小區(qū)綠化工作如何，物業(yè)管理公司提供哪些服務。

九、了解以后居住的費用

1、水、電、煤、暖的價格;

2、物業(yè)管理費的收取標準;

3、車位的費用。

十、追溯舊房的歷史

1、哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限;

2、哪些人住過，什么背景，是何種用途;

3、是否發(fā)生過不好的事情，是否欠人錢或者發(fā)生過盜竊案;

4、是否欠物業(yè)管理公司的費用，以及水、電、煤、暖的費用。

十一、了解鄰居的組合1、好鄰居會讓你生活愉快，選不同的時間在社區(qū)內(nèi)看人來人往，通過衣首和生活規(guī)律判斷人的社會層次;

2、拜訪上、下、左、右鄰居，了解他們在此居住是否順心;

3、與居委會或者傳達室的值班人員聊天，了解情況。

十二、算計一下房價

1、自己通過對市場上公房的反復比較判斷房屋的價值;

2、委托信得過的中介公司或者評估事務所進行評估;

3、銀行提供按揭時會做保值評估這個價格可以看成是房屋的最低保值價。

十三、看看能否做二手房按揭，二手房按揭的條件是：

1、年滿18歲，有城鎮(zhèn)戶口，本地、外地均可;

2、能提供穩(wěn)定的收入支付本息的證明;

3、愿意將所賣的房子作為抵押，或者能提供其它符合條件的抵押;

4、所購房屋產(chǎn)權所屬真實可靠;

5、支付有關手續(xù)費。

十四、請律師

1、二手房買賣的情況比商品房更為復雜，因此有律師提供建議參考更可靠;

2、公房上市的時間不長，能提供這一類服務的律師并不多，收費標準也無一定之規(guī);

3、建議請一位盡可能熟悉業(yè)務的律師做全面顧問。

十五、找代理行

1、公房上市采取兩頭把關、中間放開的政策，中間的交易過程完全由代理行來操作;

2、代理行的二手房信息要比個人更全面，但是目前來看信息的準確程度還需要驗證;

3、在把你的業(yè)務交給代理行之前應該了解：代理行提供的服務有哪幾項?是否可以幫助申請二手房按揭?買賣過程中若發(fā)生了問題，代理行是否有義務、有能力負責賠償損失?代理行的服務收費標準是多少?是否能保證買到稱心的二手房?

十六、考察代理行是否可靠 代理行應該提供兩證：

1、有效的當?shù)毓ど叹诸C發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，當?shù)胤课萃恋毓芾砭诸C發(fā)的中介代理行資質(zhì)證書;

2、資質(zhì)證書是行業(yè)管理部門頒發(fā)的，對保證代理行的可靠性更有作用。

十七、及時了解政策、程序、費用上的變化

1、公房上市還是一個新鮮事物，因此要做好心理準備，隨時了解政策的變化;

2、媒體的報道十分關注公房上市，要注意報紙的新消息;

3、向律師及中介代理行咨詢;

4、最可靠的還是向有關房管部門咨詢，及時了解最新的信息。

十八、產(chǎn)權是否完整

1、確認產(chǎn)權的完整性，有沒有抵押(包括私下抵押)、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港，也會出現(xiàn)這樣的糾紛;

2、只可相信自己的眼睛，一定要在過完戶以后才能將房款轉(zhuǎn)移到原戶主手上。

十九、小心房款和產(chǎn)權的交接

1、不要隨便相信對方的信譽，先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個重要問題;

2、可以考慮將房款押在一個雙方都信得過的單位，如律師樓或信譽較好的代理行處，等過戶完成后，再將房款轉(zhuǎn)入賣方的賬戶。

二十、保證產(chǎn)權順利過戶

1、必須要經(jīng)當?shù)胤课萃恋毓芾砭洲k理完產(chǎn)權才算完成過戶手續(xù);有代理行、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過程;

2、從買房的角度來說，一定是產(chǎn)權過完戶以后這套房才真正屬于你，在此之前，賣方隨時可以毀約。

第四篇：簽訂二手房買賣合同注意事項

簽訂二手房買賣合同注意事項

來源:未知

作者：admin 日期：10-04-02

二手房由于價格普遍較低，因此受到很多買房者的青睞，然而由于二手房權屬的多樣性和交易方多為個人之間等因素，使得某種意義上簽訂二手房買賣合同比簽訂新商品房買賣合同更加需要注意深入了解一些細節(jié)，減少法律風險，那么一般來說簽訂二手房買賣合同有哪些注意事項需要特別關注的呢？

簽訂二手房買賣合同注意事項：

一、確認產(chǎn)權的可靠度

1、注意產(chǎn)權證上的房主是否與賣房人是同一個人;

2、搞清楚是成本價房還是標準價房或者是經(jīng)濟適用住房;

3、產(chǎn)權證所確認的面積與實際面積是否有不符之處;

4、一定要驗看產(chǎn)權證的正本，而且到房管局查詢此產(chǎn)權證的真實性。

二、考察原單位是否允許轉(zhuǎn)賣

1、確認標準價購買的公房出讓時是否已經(jīng)按成本價補足費用或者與原單位按比例分成;

2、大部分公房進行房改時原單位都保留優(yōu)先回購權，因此要確認原單位是否同意出讓;

3、一般來說，軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(學校)產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。

三、查看是否有私搭私建部分

1、是否有占用屋頂?shù)钠脚_、走廊的情況;或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓;

2、是否改動過房屋的內(nèi)、外部結構，如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間;

3、陽臺是不是房主自己封閉的，這牽涉到陽臺面積應該怎么計算的問題。

四、確認房屋的準確面積

1、包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實際面積;

2、產(chǎn)權證上一般標明的是建筑面積;

3、最保險的辦法是測量一下房屋內(nèi)從一端墻角到另一端墻角的面積，即所謂地毯面積。

五、觀察房屋的內(nèi)部結構

1、戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點;

2、管線是否太多或者走線不合理;

3、天花板是否有滲水的痕跡，墻壁是否有裂紋或者脫皮等明顯問題。

六、考核房屋的市政配套

1、打開水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓;

2、打開電視看一看圖像是否清楚，能收視多少個臺的節(jié)目;

3、確認房子的供電容量，避免出現(xiàn)夏天開不了空調(diào)的現(xiàn)象;

4、觀察戶內(nèi)、外電線是否有老化的現(xiàn)象;

簽訂二手房買賣合同注意事項(2)來源:未知

作者：admin 日期：10-04-02

5、電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線;

6、煤氣的接通情況，是否已經(jīng)換用天然氣;

7、小區(qū)有無熱水供應，或者房屋本身是否帶有熱水器;

8、冬天暖氣的供應以及費用的收取，暖氣片數(shù)夠不夠，暖氣溫度夠不夠。

七、了解裝修的狀況

1、原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何，是不是需要全部打掉;

2、了解住宅的內(nèi)部結構圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。

八、查驗物業(yè)管理的水平

1、水、電、煤、暖的費用如何收取，是上門代收還是自己去繳，三表是否出戶;

2、觀察電梯的品牌、速度及管理方式，觀察公共樓道的整潔程度及布局;

3、小區(qū)是否封閉，保安水平怎樣，觀察一下保安人員的數(shù)量和責任心;

4、小區(qū)綠化工作如何，物業(yè)管理公司提供哪些服務。

九、了解以后居住的費用

1、水、電、煤、暖的價格;

2、物業(yè)管理費的收取標準;

3、車位的費用。

十、追溯舊房的歷史

1、哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限;

2、哪些人住過，什么背景，是何種用途;

3、是否發(fā)生過不好的事情，是否欠人錢或者發(fā)生過盜竊案;

4、是否欠物業(yè)管理公司的費用，以及水、電、煤、暖的費用。

十一、了解鄰居的組合

1、好鄰居會讓你生活愉快，選不同的時間在社區(qū)內(nèi)看人來人往，通過衣首和生活規(guī)律判斷人的社會層次;

2、拜訪上、下、左、右鄰居，了解他們在此居住是否順心;

3、與居委會或者傳達室的值班人員聊天，了解情況。

十二、算計一下房價

1、自己通過對市場上公房的反復比較判斷房屋的價值;

2、委托信得過的中介公司或者評估事務所進行評估;

3、銀行提供按揭時會做保值評估這個價格可以看成是房屋的最低保值價。

十三、看看能否做二手房按揭，二手房按揭的條件是：

1、年滿18歲，有城鎮(zhèn)戶口，本地、外地均可;

2、能提供穩(wěn)定的收入支付本息的證明;

3、愿意將所賣的房子作為抵押，或者能提供其它符合條件的抵押;

4、所購房屋產(chǎn)權所屬真實可靠;

5、支付有關手續(xù)費。

十四、請律師

1、二手房買賣的情況比商品房更為復雜，因此有律師提供建議參考更可靠;

2、公房上市的時間不長，能提供這一類服務的律師并不多，收費標準也無一定之規(guī);

3、建議請一位盡可能熟悉業(yè)務的律師做全面顧問。

十五、找代理行

1、公房上市采取兩頭把關、中間放開的政策，中間的交易過程完全由代理行來操作;

2、代理行的二手房信息要比個人更全面，但是目前來看信息的準確程度還需要驗證;

3、在把你的業(yè)務交給代理行之前應該了解：代理行提供的服務有哪幾項?是否可以幫助申請二手房按揭?買賣過程中若發(fā)生了問題，代理行是否有義務、有能力負責賠償損失?代理行的服務收費標準是多少?是否能保證買到稱心的二手房?

十六、考察代理行是否可靠 代理行應該提供兩證：

1、有效的當?shù)毓ど叹诸C發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，當?shù)胤课萃恋毓芾砭诸C發(fā)的中介代理行資質(zhì)證書;

2、資質(zhì)證書是行業(yè)管理部門頒發(fā)的，對保證代理行的可靠性更有作用。

十七、及時了解政策、程序、費用上的變化

1、公房上市還是一個新鮮事物，因此要做好心理準備，隨時了解政策的變化;

2、媒體的報道十分關注公房上市，要注意報紙的新消息;

3、向律師及中介代理行咨詢;

4、最可靠的還是向有關房管部門咨詢，及時了解最新的信息。

十八、產(chǎn)權是否完整

1、確認產(chǎn)權的完整性，有沒有抵押(包括私下抵押)、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港，也會出現(xiàn)這樣的糾紛;

2、只可相信自己的眼睛，一定要在過完戶以后才能將房款轉(zhuǎn)移到原戶主手上。

十九、小心房款和產(chǎn)權的交接

1、不要隨便相信對方的信譽，先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個重要問題;

2、可以考慮將房款押在一個雙方都信得過的單位，如律師樓或信譽較好的代理行處，等過戶完成后，再將房款轉(zhuǎn)入賣方的賬戶。

二十、保證產(chǎn)權順利過戶

1、必須要經(jīng)當?shù)胤课萃恋毓芾砭洲k理完產(chǎn)權才算完成過戶手續(xù);有代理行、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過程;

2、從買房的角度來說，一定是產(chǎn)權過完戶以后這套房才真正屬于你，在此之前，賣方隨時可以毀約

二手房交易流程

來源:未知

作者：admin 日期：10-04-02

二手房交易流程

(1)房屋買賣雙方當事人簽訂書面合同;

(2)房屋買賣當事人在買賣合同簽訂后30日內(nèi)將房屋權屬證書、當事人的合法證明、買賣合同等有關文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格;

(3)房地產(chǎn)管理部門對提供的有關文件進行審查，并在15日內(nèi)做出是否受理申請的書面答復;

(4)房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進行現(xiàn)場查勘和評估;

(5)房屋買賣當事人按照規(guī)定繳納有關稅費;

(6)房地產(chǎn)管理部門核發(fā)過戶單。房屋買賣當事人憑過戶單辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)，領取房地產(chǎn)權屬證書。

此外，凡房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更的，必須按照規(guī)定的程序先到當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理交易手續(xù)和申請變更登記，然后憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，不按上述規(guī)定程序辦理的，其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更一律無效。

申請辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應提交下列文件資料

1、《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓申請書》;

2、《國有土地使用證》、《房屋所有權證》或《土地房屋權證》;

3、雙方營業(yè)執(zhí)照、法人資格證書、身份證、委托書，經(jīng)辦人身份證;

4、合法轉(zhuǎn)移房屋權利的房屋買賣合同書等文件、證明;

5、房改房、集資房轉(zhuǎn)讓應提交房改主管部門出具的意見;國有企業(yè)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需提交上級主管部門同意意見;

6、屬國家或地方財政撥款興建、購買的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，須提交上級主管部門、國有資產(chǎn)管理部門審查的意見;

7、軍隊房地轉(zhuǎn)讓須持《中國人民解放軍利用房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動許可證》和軍隊房地管理部門的證明文件;

8、房地產(chǎn)估價報告書;

9、其他法律、法規(guī)規(guī)定的文件證明

二手房買賣合同

賣方： ________（以下簡稱甲方）

身份證號：________________

買方： ________（以下簡稱乙方）

身份證號：________________

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上，就乙方向甲方購買私有住房，達成如下協(xié)議：

第一條 甲方所售房屋權證號及座落位置、結構、層次、面積、附屬設施：

1、甲方所售房屋所有權證號為“___________ 號”，房屋土地使用權證號為“___________ 號”；

2、甲方所售房屋位于______ 區(qū)______ 路（街）______ 號，為______ 結構；

3、甲方所售房屋建筑面積______平方米；

4、甲方所售房屋附屬設施為__________________________。

第二條 房屋價格及其他費用：

1、甲、乙雙方協(xié)商一致，甲方所售房屋總金額為（人民幣）___ 拾___ 萬___ 仟___ 佰元整（含附屬設施

費用）；

2、甲、乙雙方達成一致意見，雙方交易稅費由 方負擔。

第三條 付款方式：

____________________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________

第四條 房屋交付：

甲、乙雙方在房地局交易所辦理完過戶手續(xù)（繳納稅費）后 ___ 日內(nèi)，甲方將房屋交付乙方，因不可抗力等因素造成甲方逾期交房的，則房屋交付時間可據(jù)實予以延長。

第五條 乙方逾期付款的違約責任：

乙方未按本合同規(guī)定的付款方式付款，每逾期一日，按照逾期金額的2‰支付違約金，逾期達一個月以上的，即視為乙方不履行本合同，甲方有權解除合同，屆時將由乙方承擔此次交易中雙方的全部交易稅費，并向甲方支付購房款10%違約金。

第六條 甲方逾期交房的違約責任：

甲方未按本合同第四條規(guī)定將房屋及時交付使用，每逾期一日，按照購房總價的2‰支付違約金，逾期達一個月以上的，即視為甲方不履行本合同，乙方有權解除合同，由甲方承擔此次交易中雙方的全部交易稅費，并向乙方支付房價10%的違約金。

第七條 甲方保證在交接時該房屋沒有產(chǎn)權糾紛和財務糾紛，如交接后發(fā)生該房屋交接前即存在的產(chǎn)權糾紛和財務糾紛，由甲方承擔全部責任。

第八條 本合同未盡事宜，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具同等法律效力。

第九條 本合同在履行中發(fā)生爭議，由甲、乙雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成的，甲、乙雙方可依法向該房屋所在地人民法院起訴。

第十條 本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效。

第十一條 本合同一式五份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，其他三份交有關部門存檔。

甲方（簽章）：______________________________乙方（簽章）：_____________________________________ 住址（工作單位）：__________________________住址（工作單位）：__________________________________ 聯(lián)系電話：__________________________________________________________________________

聯(lián)

系

電

話

：

_________年____月____日

_________年____月____日

第五篇：出賣人簽訂二手房買賣合同注意事項

律師提醒賣房人：簽訂二手房買賣合同注意事項

出售房屋對于普通市民來講，是一件重要兼陌生的事。以往我們律師事務所承辦的大量出賣人起訴的案件，絕大多數(shù)是因為出賣人沒有出售房屋經(jīng)驗，不會簽訂《房屋買賣合同》導致。所以我們根據(jù)承辦案件的經(jīng)驗對出賣人容易與第三人產(chǎn)生爭議的事項，整理成文，供廣大市民參考：

1、出賣人應要求買受人本人在合同中簽字，否則買受人可以隨時否認代理人代為簽字的行為，并有權拒絕履行合同。

如買受人確因特殊原因無法親自到場簽字，應要求代理人出具買受人代為購買房屋的公證委托書。

2、現(xiàn)行住房限購的政策，需審核買受人的購房資格。一般審核資格是在簽訂《房屋買賣合同》之后進行，如果買受人購房資格未能審核通過，將導致合同無法履行，或是購房資格未能按原雙方約定的時間審查通過，導致履行合同的時間遲延，出賣人可能會非常被動。對此我們建議：

在簽訂《房屋買賣合同》時應在《房屋買賣合同》中注明，買受人多長時間通過資格審核，如不能通過資格審核，導致合同解除，買受人如何承擔責任；如資格審核通過時間遲延，買受人履行支付房款的義務應最遲指向一個具體的時間（比如****年**月**日前）。

3、如出售房屋有抵押貸款，出賣人需收取買受人的首付款解抵押的。出賣人應在《房屋買賣合同》或《補充協(xié)議》中注明，買受人支付首付款數(shù)額、支付時間，以及支付首付款用于解抵押的說明，否

則按北京建委和工商局2007年發(fā)布的《北京市存量房屋買賣合同》范本第二條的約定，只注明了出賣人解抵押的時間，未對解抵押的資金來源特別說明，在我們律師事務所代理的案件中，在此處產(chǎn)生爭議，雙方起訴到法院的很多。

4、出賣人如出售已出租的房屋，首先應要求承租人簽訂放棄優(yōu)先購買權的聲明，并應在《房屋買賣合同》中注明房屋交付的條件，比如房屋過戶當天應視為出賣人交付房屋，租金轉(zhuǎn)由買受人收取等。

5、如買賣雙方約定，交易稅費應由買受人承擔，雙方在約定總成交價時，最好注明房屋的總成交價為出賣人的凈得價，以避免對稅費承擔主體約定不清或不全的情況下產(chǎn)生爭議。

6、對購房首付款的問題。如果買受人為全款現(xiàn)金購買房屋，首付款的數(shù)額、支付時間應在《房屋買賣合同》中注明。否則，在履行過程中，容易產(chǎn)生爭議（參照本網(wǎng)站案例）。如買受人為貸款購買房屋，除應在合同中約定首付款數(shù)額，支付時間外，還應注明如銀行批貸額度低于申請額度時，買受人應在多長時間內(nèi)補齊首付款。

7、買受人以貸款方式購買房屋，按北京建委和工商局2007年發(fā)布的《北京市存量房屋買賣合同》范本第四條第（三）項的約定：如果因買受人自身原因未獲得貸款的，有三個選項，1、為以現(xiàn)金形式補齊；

2、繼續(xù)向其他銀行申請貸款，至貸款批準；

3、合同終止，雙方互不承擔責任。實踐中通過中介公司成交簽訂的《房屋買賣合同》，大多選擇第2項，其實第二項根本不具可操作性，尤其對出賣人不利，因為出賣人出售房屋是想盡快拿到房款，如此約定，出賣人想拿到房

款就遙遙無期。對此，出賣人可以要求在合同中注明，買受人最遲獲得批貸函的時間，如果不能，出賣人可以選擇讓買受人現(xiàn)金支付剩余房款，或是解除《房屋買賣合同》買受人如何承擔責任。

8、在辦理房屋過戶手續(xù)的時間上，出賣人應當注意，辦理房屋過戶的最后期限不亦過長。否則，買受人以未過戶為由拒絕支付剩余房款，可能會導致出賣人長時間無法拿到全款。如果因特殊原因不可避免的延長過戶時間，可以提前與買受人協(xié)商，由買受人先期支付大部分房款。

以上，是我所在承辦房屋案件過程中總結的經(jīng)驗，每項都涉及出賣人的重大利益，因此，我們認為有必要引起出賣人的注意。同時，出售房屋是重大的財產(chǎn)的處分，應當由聘請專業(yè)律師參與避免風險。