第一篇：二手房交易注意事項(精)

二手房交易過程“七項注意”

注意事項一:避免中介公司的暗箱操作

其一,某些中介以個人買房名義現(xiàn)金收購業(yè)主房屋,利用收購的形式賺取不正當(dāng)差價;另外,業(yè)主名義上雖已出售了房屋,獲得房款,但實際上如果中介公司在銷售中利用仍為業(yè)主名下的房產(chǎn)(尚未過戶從事不法活動,業(yè)主仍然脫不了干系。

其二,當(dāng)業(yè)主與中介公司簽訂獨家代理協(xié)議時,協(xié)議中可能存在“霸王條款”,主要是在代理協(xié)議中無代理銷售時間的限制及不能按時完成委托的賠付標(biāo)準(zhǔn),但是如果業(yè)主不通過該中介售房,卻要承擔(dān)高金額的違約金。

其三,在交易過程中,大部分情況下,所有費用都須買方承擔(dān),但不法中介不明確告知買方在交易過程中需要交納的費用,只告知買方全部買下標(biāo)的房產(chǎn)需要的價款,實際上所謂的“全包價”比經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)該收取的服務(wù)費用及代收的稅費等相關(guān)費用高得多。

注意事項二:房屋本身狀況

用于交易的房屋是否為非法建筑或已被列入拆遷范圍;房屋權(quán)屬是否存有爭議;房屋是否為共有,出賣人未經(jīng)共有權(quán)人同意;房屋是否已出租他人,出賣人未依規(guī)定通知承租人,侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)等權(quán)益的;房屋是否已抵押,未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的;是否被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓;交易房屋是否存有質(zhì)量瑕疵。

注意事項三:維修基金余額的結(jié)算與更名

買賣雙方通常都會在合同中約定維修基金的結(jié)算方式,但有時約定過于籠統(tǒng),只寫“送”或者“不送”。事實上,房屋交接時還會遇到例外情況,即賣方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經(jīng)使用。由于買賣合同中約定不明確,賣方可以認(rèn)為維修基金是“送”的,未繳部分或不足部分當(dāng)然由買方自行繳付;而買方也可以認(rèn)為,賣方應(yīng)當(dāng)足額繳付后,再將維修基金移至買方名下。

因此,交易雙方在簽訂合同時,應(yīng)當(dāng)明確維修基金的結(jié)算數(shù)額。注意事項四:水、電、物業(yè)管理費等費用

這類糾紛在房屋買賣中經(jīng)常出現(xiàn),由于雙方疏忽,沒有在房屋交接時對日常生活費用進行結(jié)算,等買方入住后,收到上述賬單時,才發(fā)現(xiàn)賣方欠繳大量費用,再回頭找其結(jié)算時, 房東早已音訊全無,只好自認(rèn)晦氣,補繳欠款。雖然相對于房價來說數(shù)額不大,但買方心理上仍舊無法求得平衡。其實,這種情況完全可以避免,只要在交房當(dāng)日結(jié)清上述款項即可。

注意事項五:房屋附屬設(shè)施、設(shè)備、裝修及附贈家電、家具的驗收

一般來講,買方在交房時都會對上述事項進行驗收,其中比較容易忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問題。附贈的家電、家具要根據(jù)合同約定進行驗收,建議在合同中明確所贈家具、家電的數(shù)量和品牌,亦或者采用圖像資料作為合同附件。

注意事項六:戶口問題

按照通常的交易習(xí)慣,賣方應(yīng)當(dāng)在過戶或交房前將戶口遷出。有時由于暫無能夠入住戶口的房屋或子女就學(xué)等原因,交易中賣方會要求推遲戶口遷出的時間。對于這類情況,雙方應(yīng)書面約定戶口遷出的時間及違約責(zé)任。由于戶口一般無法強制遷出,因此買方對戶口延遲問題應(yīng)當(dāng)采取慎重的態(tài)度。

注意事項七:評估狀況

二手房交易的重要一環(huán)是須對交易房屋進行評估,在這個環(huán)節(jié)存在的風(fēng)險就是房屋評估價偏高或偏低,偏離房屋的市場價值。高了賣不出去,低了將遭受損失。

合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然無需像商品房買賣合同那么全面,但對于一些細節(jié)問題還應(yīng)約定清楚,如:合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。買賣雙方在簽訂合同時,應(yīng)當(dāng)對上述問題進行明確約定,避免糾紛的發(fā)生,即使發(fā)生糾紛也有章可循。如果雙方約定的交房時間位于交易流程的最后環(huán)節(jié),買方可預(yù)留一部分房款,在房屋交接完成后再支付,這樣可以提高賣方履行交房義務(wù)的主動性。房屋交付后,雙方應(yīng)簽訂一份房屋交接書,將交房中完成的事項寫入其中,以書面形式確認(rèn)雙方對于房屋交接事項的認(rèn)可。特別是某些交房事項(如維修基金更名、戶口遷出等無法按期完成時,更應(yīng)當(dāng)簽訂房屋交接書,將未完成事項以及何時完成寫入其中,以便將來如期如約履行。

第二篇：二手房交易及注意事項之二

二）二手房交易的過程及辦理程序

讀者疑問：二手房交易整個過程大致分幾個階段？

律師答疑：二手房交易大致分以下幾個階段：

１、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。

２、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

３、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。、繳納稅費。稅費的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構(gòu)成是不一樣的。、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”，直接填寫產(chǎn)權(quán)過戶登記申請表即可。

６、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放，有些銀行是見到領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單日后即放款。、買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

讀者疑問：二手商品房交易過戶流程是如何規(guī)定的？

律師答疑：二手商品房過戶流程過程如下：、如賣方的房屋所有權(quán)證辦理完畢且未設(shè)定抵押，買方不通過貸款的方式支付房款，則賣方持房屋所有權(quán)證、身份證明、共有人同意出售的聲明、買方持身份證明，買賣雙方的房屋買賣合同及申請房屋所有權(quán)變更登記表共同到交易窗口辦理過戶申請，工作人員核驗身份后要求在相關(guān)過戶文件上簽字，然后出具交納稅費的憑證，雙方交完相關(guān)稅費后則交易中心向買方出具領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單，一般在若干個工作日后買方即可領(lǐng)取新的房屋所有權(quán)證，有些區(qū)縣對某些類過戶當(dāng)天即可取證。（某些區(qū)縣的交易過程有些不同，辦理過戶手續(xù)時不交稅，是在領(lǐng)取房屋所有權(quán)證時再交納稅費，然后才發(fā)證）。如買方通過貸款方式支付房款，則與買賣雙方的過戶無關(guān)，交易中心不審查雙方房款的支付及流向，但銀行以房屋所有權(quán)證完成變更登記為準(zhǔn)作為向買方放款的依據(jù)。

讀者疑問：辦理二手商品房交易時買賣雙方需向交易主管部門提交哪些證件？

律師答疑：在辦理二手商品房交易時，房屋交易主管部門將其稱為“存量私房買賣”，交易主管部門收繳的證件有： 1)、房屋所有權(quán)證原件； 2)、房屋買賣合同； 3)、賣方身份證復(fù)印件(核驗原件)； 4)、買方身份證明(核驗原件)。買方是本市個人留存身份證復(fù)印件，外地戶口留存身份證復(fù)印件、暫住證或工作寄住證復(fù)印件，軍人留存軍官證復(fù)印件，外國人留存護照復(fù)印件及北京市涉外安全項目審查辦公室出具的準(zhǔn)予購房證明； 5)、房屋所有權(quán)證附件(平面圖、登記表不復(fù)印原產(chǎn)權(quán)人)復(fù)印件。

讀者疑問：二手商品房交易的稅費是多少？

律師答疑：二手商品房交易的稅費如下：

賣方交納：萬分之五印花稅。買方交納：買方是個人購買建筑面積不超過 140平方米 按照成交價的 1.5% 繳納契稅，建筑面積不超過 140平方米 以上的按 3% 收取契稅；單位購買的按照 3% 繳納契稅；非住宅按成交價的 3% 收取。房產(chǎn)證印花稅每本 5 元；成交價萬分之五印花稅，除此之外，有些房屋還涉及到營業(yè)稅。

讀者疑問：什么情況交納營業(yè)稅？稅率是多少？

律師答疑：、個人購買（出售）住房不滿五年的所有房屋出售都必須支付成交額 5。5% 的全額的營業(yè)稅；、個人購買（出售）住房超過五年的普通住宅出售時不用支付營業(yè)稅；、個人購買（出售）住房超過五年的非普通住宅出售時支付成交價減去購房價差額 5.5% 的營業(yè)稅。

讀者疑問：如何確定普通住宅與非普通住宅？

律師答疑：確定普通住宅與非普通住宅一般有三個標(biāo)準(zhǔn)，一是住宅小區(qū)建筑容積率在 1.0（含）以上，二是單套建筑面積在 140（含）平方米以下，三是實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格的 1.2 倍以下。

讀者疑問：二手房的稅費如何交納？ 律師答疑：二手房的稅費主要有契稅、土地出讓金等。契稅到地稅部門交納，有的區(qū)縣地稅在交易中心設(shè)點，辦理交易手續(xù)的人不用另行到地稅部門交納，在交易中心可一站辦理，節(jié)省時間，方便群眾。有些地方必須到地稅部門交納，地稅部門與交易中心的地理位置有遠有近。土地出讓金一般在國土資源部門設(shè)立的地點收取，原來國土資源與房管是一個部門，分開后有些國土部門與房管部門辦公地點已分開，給辦理交易手續(xù)的人造成不便，交納土地出讓金及辦理過戶手續(xù)至少要去兩個地方，如果去地點不熟悉或交通擁堵，半天是辦理不完的，可能需要一天的時間。有些地方某些費用還要到銀行去交，去銀行排隊，這樣會更浪費時間。一般印花稅在交易中心就可以現(xiàn)場交納。

讀者疑問：什么情況下可以免二手房交易的稅費？手續(xù)如何辦理？

律師答疑：目前北京正在實施的一項政策是拆遷戶在購買商品房時可以享受減免契稅的優(yōu)惠政策，在購買商品房時，如商品房的價格與拆遷戶被拆遷房屋的補償價格一致，則在新購商品房在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時，減免新購房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時的契稅。如被拆遷房屋的價格低于新購房屋的價格，則新購商品房在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時只對差額部分征收契稅。辦理免稅或減稅證明需到房屋行政管理部門辦理并提交下列材料：．身份證；．戶口??；．拆遷補償協(xié)議； 4 ．商品房買賣合同； ．如果拆遷人與購房人不一致時還需提供直系親屬關(guān)系證明。

讀者疑問：作為開發(fā)項目建設(shè)的已購經(jīng)濟適用房上市交易手續(xù)怎么辦？

律師答疑：作為開發(fā)項目建設(shè)的經(jīng)濟適用住房上市交易是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)政府同意立項開發(fā)建設(shè)并且通過市場對外銷售的經(jīng)濟適用房，在取得房屋所有權(quán)證的經(jīng)濟適用房再次上市轉(zhuǎn)賣給他人的行為。

經(jīng)濟適用住房在交易時有一些政策性的限制，在五年之內(nèi)(以填發(fā)日期或契稅繳納日期為準(zhǔn))是禁止轉(zhuǎn)讓的，如轉(zhuǎn)讓必須是以原價轉(zhuǎn)讓，且買方符合經(jīng)濟適用住房購買資格，買方需到住房開發(fā)辦公室辦理審批，然后才能交易。五年之后交易賣方要補交土地出讓金。

已購經(jīng)濟適用房上市交易的條件如下：

（1）作為開發(fā)項目的經(jīng)濟適用房住滿五年后方可按照商品房價格上市交易（以填發(fā)日期或契稅繳納日期為準(zhǔn)），不足五年的按照當(dāng)初購買經(jīng)濟適用房的價格買賣；

（2）繳納完畢契稅后辦理，買賣雙方到場，任何一方不能到場的須出具授權(quán)委托書；

（3）未滿五年上市的，購房人須取得購買經(jīng)濟適用房的審批單。作為開發(fā)項目建設(shè)的經(jīng)濟適用住房上市交易除填寫《房屋所有權(quán)登記申請書》之外，還應(yīng)提交如下證件：

? 賣雙方提交材料：

身份證明（核驗原件）：本市市民需提交身份證復(fù)印件；外省市市民提交身份證、居住證（寄住證）或暫住證復(fù)印件；軍人提交軍官證或士兵證復(fù)印件；港澳同胞提交中華人民共和國香港（澳門）特別行政區(qū)護照或往來大陸通行證復(fù)印件及北京市涉外安全項目審查辦公室出具的準(zhǔn)予購房證明；臺灣同胞提交臺胞證復(fù)印件及北京市涉外安全項目審查辦公室出具的準(zhǔn)予購房證明；外國人提交護照復(fù)印件及北京市涉外安全項目審查辦公室出具的準(zhǔn)予購房證明；非完全行為能力人：監(jiān)護公證書原件及監(jiān)護人身份證復(fù)印件，被監(jiān)護人的身份證明。

? 不足五年上市交易的提供購房人的經(jīng)濟適用房準(zhǔn)購證明

? 如果購房人購買的經(jīng)濟適用房的面積超標(biāo)，則提供超標(biāo)部分補交綜合地價款的收據(jù)；

? 賣房人提供原購買經(jīng)濟適用房的購房合同和契稅完稅收據(jù)；

? 房屋所有權(quán)證；

（6）房屋所有權(quán)證附圖、登記表復(fù)印件

（7）買賣雙方合同一式三份；（8）完稅憑證；

作為開發(fā)項目建設(shè)的已購經(jīng)濟適用房上市交易買賣雙方交納稅費如下：

賣方：萬分之五的印花稅；

購買 5 年后交易的按成交價格的 10% 繳納綜合地價款。賣方繳納綜合地價款買方就不需要補交成交價格 3% 的土地出讓金。

買方：個人購買建筑面積超過 140平方米 以下的按照 1.5% 繳納契稅，建筑面積超過 140平方米 以上的按 3% 收取契稅；單位購買的按照 3% 繳納契稅；

成交價萬分之五印花稅；

房產(chǎn)證印花稅 5 元；

讀者疑問：危改房上市交易手續(xù)怎么辦？

律師答疑：危改房上市交易是指按照經(jīng)濟適用住房的有關(guān)政策出售給被拆遷人，按照政策拆遷并回遷后取得的經(jīng)濟適用房，在取得房屋所有權(quán)證的經(jīng)濟適用房再次上市轉(zhuǎn)賣給他人的行為。

危改房的辦證程序如下：

? 雙方提交材料： 身份證明（核驗原件）：本市市民提交身份證復(fù)印件；外省市市民提交身份證、居住證（寄住證）或暫住證復(fù)印件；軍人提交軍官證復(fù)印件；港澳同胞提交中華人民共和國香港（澳門）特別行政區(qū)護照或往來大陸通行證復(fù)印件及北京市涉外安全項目審查辦公室出具的準(zhǔn)予購房證明；臺灣同胞提交臺胞證復(fù)印件及北京市涉外安全項目審查辦公室出具的準(zhǔn)予購房證明；外國人提交護照復(fù)印件及北京市涉外安全項目審查辦公室出具的準(zhǔn)予購房證明；非完全行為能力人：監(jiān)護公證書原件及監(jiān)護人身份證復(fù)印件，被監(jiān)護人的身份證明。

? 原產(chǎn)權(quán)單位簽訂的經(jīng)濟適用住房買賣合同；

? 房屋所有權(quán)證；

（4）房屋所有權(quán)證附圖、登記表復(fù)印件

（5）買賣雙方合同一式三份；

（6）完稅憑證；

（7）土地出讓金的繳納發(fā)票。

危改房上市交易需交納下列稅費：

賣方：萬分之五的印花稅；

按成交價格 3% 繳納土地出讓金。買方：個人購買建筑面積超過 140平方米 以下的，按照 1.5% 繳納契稅，建筑面積超過 140平方米 以上的按 3% 收取契稅；單位購買的按照 3% 繳納契稅；

成交價萬分之五印花稅；

房產(chǎn)證印花稅 5 元；

讀者疑問：已購公房、房改房的過戶手續(xù)怎么辦？

律師答疑：已購公有住房上市交易是指已取得房屋所有權(quán)證的已購公房再次上市轉(zhuǎn)賣給他人的行為。房改房又分為成本價、標(biāo)準(zhǔn)價、央產(chǎn)房等類型，每種類型的房屋交易方式都有所不同。成本價購房需出售時原來需要單位審批，現(xiàn)在此規(guī)定已取消。在交易時需補交土地出讓金。標(biāo)準(zhǔn)價房屋出售時因原售房單位有 6% 的產(chǎn)權(quán)，因此該房屋屬于共有產(chǎn)權(quán)，需共有權(quán)人同意出售方能上市交易。但出售時還需提交：房屋共有權(quán)人同意出售的書面意見書、物業(yè)費、供暖費結(jié)清證明。

辦理已購公房過戶手續(xù)的前提條件是繳納完畢契稅，買賣雙方到場，任何一方不能到場的，須出具授權(quán)委托書。除需填寫《房屋所有權(quán)登記申請書》之外，還需提交如下資料：

（1）買賣雙方提交材料：

身份證明（核驗原件），如本市市民提交身份證復(fù)印件；外省市市民提交身份證、居住證（寄住證）或暫住證復(fù)印件；軍人提交軍官證復(fù)印件；港澳臺同胞提交中華人民共和國香港（澳門）特別行政區(qū)護照或往來大陸通行證復(fù)印件及市涉外安全項目審查辦公室出具的準(zhǔn)予購房證明；外國人提交護照復(fù)印件及市涉外安全項目審查辦公室出具的準(zhǔn)予購房證明；非完全行為能力人提交監(jiān)護公證書原件及監(jiān)護人身份證復(fù)印件，被監(jiān)護人的身份證明。

（2）與原產(chǎn)權(quán)單位買賣契約（已購公房）；

（3）房屋所有權(quán)證；

（4）房屋所有權(quán)證附圖、登記表復(fù)印件。如所有權(quán)證無圖，則不需提交。登記表不復(fù)印原產(chǎn)權(quán)人姓名；

（5）買賣雙方簽訂的購房合同一式三份；

（6）完稅憑證；

（7）土地出讓金的繳納發(fā)票。

除此之外，還需提交房屋共有權(quán)人同意出售的書面意見書；物業(yè)費、供暖費清結(jié)證明。

已購公房(房改房)交易發(fā)生的稅費如下：

賣方：萬分之五印花稅；

優(yōu)惠價、標(biāo)準(zhǔn)價的已購公房補交價差：當(dāng)年成本價 6%/平方米×房屋建筑面積（2005 年成本價是 1560 元）。買方：個人購買按 1.5% 繳納契稅（建筑面積超過 140平方米 以上的按 3% 收?。?；單位購買按 3% 繳納契稅；

萬分之五印花稅；

房證印花稅： 5 元 / 本；

土地出讓金：當(dāng)年成本價的 1% ×房屋建筑面積（今年成本價是 1560 元，土地出讓金為 15.6 元 /平方米）。

讀者疑問：如何辦理已購公房改為商品房手續(xù)？

律師答疑：已購公房改為商品房是指將所購的公房繳納一定的土地出讓金后，將房屋性質(zhì)改為商品房的行為，已購公房改為商品房后，上市出售后不用再交納土地出讓金。已購公房改為商品房的前提條件是已取得房屋所有權(quán)證。辦理手續(xù)時除填寫《已購公房改為商品房申請表》外還需提交如下證件：

（1）房屋所有權(quán)證；

（2）身份證復(fù)印件（核驗原件）；

（3）房改房：原購房契約；

（4）土地出讓金繳納的發(fā)票。補交的土地出讓金數(shù)額按下列方法計算：購房當(dāng)年成本價的 1%。比如 購房成本價是 1560 元，因此土地出讓金為 15.6 元 /平方米，再乘以房屋的建筑面積就得出應(yīng)交的土地出讓金。

讀者疑問： 已辦理產(chǎn)權(quán)證的兩人共有房產(chǎn)，如何過戶給一個人？

律師答疑：可以通過買賣或贈與的方式進行。由共有權(quán)人簽訂買賣合同或辦理贈與公證，進行房產(chǎn)評估，交納稅費，然后到房地產(chǎn)交易部門辦理過戶手續(xù)。

讀者疑問：房產(chǎn)證丟了怎么補辦？

律師答疑：房屋所有權(quán)證丟失或損壞是可以申請補辦的。補辦的過程如下：申請人首先到房屋交易主管部門提交申請，說明房屋所有權(quán)證丟失損毀的事實情況，主管部門審核通過后開具登報遺失證明。申請人持主管部門開具的登記證明辦理登報遺失手續(xù)，報紙登載該聲明六個月之后，申請人攜帶相關(guān)證件再到交易主管部門辦理補發(fā)房屋所有權(quán)證的手續(xù)并領(lǐng)取重新補發(fā)的房屋所有權(quán)證。

申請遺失補證手續(xù)分兩步，一是申請遺失登報手續(xù)，二是申請補辦手續(xù)。

申請遺失登報手續(xù)如下：

（1）提交補證申請，如房產(chǎn)屬于夫妻共有財產(chǎn)應(yīng)雙方共同申請；

（2）申請人的身份證明復(fù)印件（核驗原件）；（3）房改房提交原售房單位的同意遺失登記的證明；

申請補辦手續(xù)如下：

（1）提交刊登《房屋遺失聲明》的日報或晚報，但《遺失聲明》必須見報 6 個月后方可補辦；

（2）產(chǎn)權(quán)人的身份證復(fù)印件（核對原件）；

（3）私有平房還需提供測繪部門提供的測繪圖、表兩份。其中一份在受理窗口提交，另一份在領(lǐng)取新房產(chǎn)時在制證窗口提交，由工作人員直接粘貼在房屋所有權(quán)證上；

補證手續(xù)只收取房產(chǎn)證印花稅 5 元，不收其它費用。

第三篇：二手房交易注意事項

二手房交易注意事項

先得把房看好了，二手房比新房更得慎重?？春昧?，覺得非常合適了再考慮價格的事情吧?，F(xiàn)在介紹幾個方法給你，希望有用得著的地方。

實地看房最重要。抓住重點（房屋質(zhì)量、地理位置）

看房幾個要點：

1/不看白天看晚上：可考察小區(qū)物業(yè)管理是否安全、有無定期巡邏、有無噪音干擾。

2/不看晴天看雨天：主要是看是否漏水，房屋墻壁、墻角、天花板是否有裂痕、是否漏水、滲水等。尤其格外留意陽臺、衛(wèi)生間附近的地板，看看是否有潮濕發(fā)霉的現(xiàn)象

3/不看墻面看墻角：墻角相對于墻面來說更為重要，墻角是承接上下左右結(jié)構(gòu)力量的，如發(fā)生地震，墻角的承重力是關(guān)鍵。如墻角出現(xiàn)嚴(yán)重裂縫時，漏水問題隨時會出現(xiàn)。

4/不看裝潢看做工：好的裝潢讓人眼前一亮，有些高明的裝潢可以把龜裂的墻角，發(fā)霉、漏水等毛病一一遮掩。因此，必須注意收工的問題。尤其是墻角、窗沿、天花板的收邊工序是否細致。如有問題，這些細小處進行修繕是很麻煩的。

5/不看地上看天上：除了看客廳的地板、浴廁外還要看看燈飾的路線，看一下天花板是否有水漬?？梢院托^(qū)管理員或警衛(wèi)聊聊天，他們是最了角小區(qū)內(nèi)基本情況的人。

看好了房子。就是產(chǎn)權(quán)和房價的問題了。

1/查驗賣方提供合法的證件：包括產(chǎn)權(quán)證書（房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證、住房質(zhì)量保證書、住宅使用說明書）、身份證件（身份證、工作證、戶口簿）、資格證件（商品房出售要查驗出售方房屋開發(fā)經(jīng)營資格證書；代理人要查驗代理委托書是否有效，不要買到騙子的房子了；共有房屋出售，需要提交其他共有人同意的證明書。）

2/查驗所購房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)來源：去房管局查驗所購房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)來源。

3/查驗房屋有無債務(wù)負(fù)擔(dān)：抵押貸款的合同、租約等，詳細了解貸款和償還額度、利息和租金的來源，還需了解所購房有無抵押出去，房屋是否被法院查封等。

接下來就是談價了。

...最后也是最重要的就是簽訂合同辦理過戶。最好帶上專業(yè)經(jīng)理人或律師。

要注意的是房款的金額、付款方式、是否需要按揭、何時交房、交房前與交房后的物業(yè)管理費、水電、燃氣、通信等費用由誰承擔(dān)？違約責(zé)任是否約定？違約金的數(shù)額？房地產(chǎn)買賣合同何時生效等等。買家應(yīng)在交房前幾天去當(dāng)?shù)鼐鸩殚嗁u家的戶口是否已遷出。

自已細心點。祝你好運。

第四篇：二手房交易注意事項

二手房交易注意事項（1.）房屋手續(xù)是否齊全

房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。

（2.）房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰

有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

（3.）交易房屋是否在租

有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

（8）物管費用是否拖欠

有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）電視、電話、寬帶、費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔(dān)。

（9）.中介公司是否違規(guī)

有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務(wù)，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。

（10.）合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。

第五關(guān)：交易合同要規(guī)范

一是寫明雙方當(dāng)事人的具體情況、地址、聯(lián)系辦法等，標(biāo)明房屋是否共有財產(chǎn)、是否夫妻共同財產(chǎn)或家庭共同財產(chǎn)，原售房單位是否允許轉(zhuǎn)賣，是否存在房屋抵押或其他權(quán)利瑕疵，是否有私搭亂建部分，房屋的物業(yè)管理費用及其他交費狀況;二是寫明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備等情況，房屋合同標(biāo)注的房屋面積應(yīng)與房產(chǎn)證上的面積一致;三是寫明總價款，約定好付款方式，明確各種稅費、其他費用如何分?jǐn)?四是明確違約責(zé)任;五是約定好解決爭議是采用仲裁方式還是訴訟方式;六是雙方約定好合同的生效時間、約定房屋正式過戶及交接時間;七是合同變更或撤銷的條件及合同無效或被撤銷后，財產(chǎn)如何進行返還。

第六關(guān)：過戶交接要仔細

二手房過戶是一個繁瑣的過程，最好進行空房交接，認(rèn)真履行交接手續(xù)，要在房主或租賃住戶搬出清空后進行，查看房屋內(nèi)各種配套設(shè)施的缺損情況，各種費用的結(jié)算情況，以確定房屋過戶后即可入住，或合同約定好搬出時間，并調(diào)查清楚是否還有戶口未遷出，以免以后出現(xiàn)各種不必要的麻煩。

1、前期確認(rèn)

a)房產(chǎn)證

b)

2、戶口遷出，遷出時間寫在合同里

3、如因銀行問題貸款失敗，首付應(yīng)退回，買房不承擔(dān)任何責(zé)任，寫在合同里

二手房交易規(guī)范流程

一般過戶：周期(高新區(qū)內(nèi)30天;區(qū)外45天)

1、簽訂購房協(xié)議書——————由店長配合經(jīng)紀(jì)人收取雙方證件

注意：協(xié)議由權(quán)證主管審核過方可簽訂，協(xié)議簽訂完當(dāng)天經(jīng)紀(jì)人必須將協(xié)議會簽，附客戶、業(yè)主登記表及房源和客戶委托書，并填寫交易辦理申請單交至權(quán)證主管處。

2、審核證件——————由經(jīng)紀(jì)人催辦，店長收集，送權(quán)證主管審核

注意：核證費的收取應(yīng)在簽訂購房協(xié)議書時明確由何方承擔(dān)。

3、簽訂買賣契約——————由權(quán)證主管或店長辦理注意：簽訂買賣契約時，必須將雙方中介費及相關(guān)手續(xù)費用收齊，否則不予辦理，并且買方在簽訂買賣契約時必須將購房款準(zhǔn)備齊。同時明確買賣雙方各自承擔(dān)的費用。

4、交件——————由店長或經(jīng)紀(jì)人辦理

注意：去交易管理中心或高新房地事務(wù)所交件應(yīng)在甲乙雙方配合下，為確保手續(xù)能在承諾時間內(nèi)辦理完畢，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)在簽訂的購房協(xié)議書上注明工作期限從收到交件單或程序控制單之日起算。

5、領(lǐng)證、交驗房屋——————由經(jīng)紀(jì)人領(lǐng)證及交驗房屋

注意：在新的房產(chǎn)證未辦理下來前，為了避免不必要的糾紛，公司不建議買方提前入住房屋，如買方堅持，而賣方又同意，應(yīng)由甲乙雙方書寫協(xié)議附件，明確細節(jié)。

6、放款——————由財務(wù)配合權(quán)證主管辦理

注意：為提高辦事效率，在新證辦理完后，權(quán)證主管即填寫購房款返還單，經(jīng)紀(jì)人在辦理房屋交驗時方可向客戶承諾時間，一般返款時間為最長三天。

按揭貸款：周期(60日)

1、簽訂購房協(xié)議書——————由店長配合經(jīng)紀(jì)人收取雙方證件

注意：協(xié)議由權(quán)證主管審核過方可簽訂，協(xié)議簽訂完當(dāng)天經(jīng)紀(jì)人必須將協(xié)議會簽，附客戶、業(yè)主登記表及房源和客戶委托書，并填寫交易辦理申請表交至權(quán)證主管處。

2、簽訂買賣契約——————由權(quán)證主管或店長辦理

注意：簽訂買賣契約時，必須將雙方中介費及相關(guān)手續(xù)費用收齊，否則不予辦理，并且買方在簽訂買賣契約時必須將購房首付款繳納至公司，權(quán)證主管應(yīng)向買方明確高新區(qū)貸款金額最高為總房款的70%;權(quán)證主管應(yīng)向買方明確高新區(qū)外貸款金額最高為總房款的60%，具體由銀行評估定奪。

3、審核證件、評估——————由經(jīng)紀(jì)人催辦，店長收集，送權(quán)證主管審核

注意：審核證件應(yīng)在簽訂買賣契約前辦理，并且明確核證費的繳納應(yīng)由何方承擔(dān)，評估由店長聯(lián)系相關(guān)銀行，最長不得超過三天。

4、領(lǐng)證并辦理抵押————————由買方配合權(quán)證主管辦理

注意：簽訂買賣契約時應(yīng)限定買賣雙方提供證件的時間，買方配合權(quán)證主管去產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍處抵押科或高新房地局抵押科辦理，需10個工作日方可辦理完。

5、交驗房屋——————由權(quán)證主管將《房屋他項權(quán)證》交銀行，貸款到帳后通知經(jīng)紀(jì)人交驗房屋注意：在新的房產(chǎn)證未辦理下來前，為了避免不必要的糾紛，公司不建議買方提前入住房屋，如買方堅持，而賣方又同意，應(yīng)由甲乙雙方書寫協(xié)議附件，明確細節(jié)。

6、放款——————由財務(wù)配合權(quán)證主管辦理

注意：為提高辦事效率，在新證辦理完后，銀行放款至公司需三天時間，權(quán)證主管即填寫購房款返還單，經(jīng)紀(jì)人在辦理房屋交驗時方可向客戶承諾時間，一般返款時間為最長五天。以上為兩種常用交易辦理流程及注意事項，為縮短辦理時間，自流程發(fā)布之日起，所有買賣房源在簽訂委托書的同時須將房產(chǎn)證復(fù)印件附上，并明確房屋具體面積。另外為了避免糾紛或投訴，做單店長或經(jīng)紀(jì)人必須將業(yè)務(wù)跟蹤完畢，整個過戶或按揭手續(xù)算結(jié)束。

二手房交易后結(jié)束后，買賣雙方往往為水、電、燃氣的費用，戶口的遷移等發(fā)生糾紛。要掃除這些二手房交易的“后遺癥”，買賣雙方應(yīng)注意下面幾個問題：

1.結(jié)清水表賬單

不論誰使用，自來水公司都規(guī)定，逾期未交按日加收0.2%的滯納金，如經(jīng)30日未繳后，停止供水。所以交房前，一定問清楚是否付清水費。

2.告知電表情況

交房時，買房要查驗電表是否有移動、改裝、線路走向是否正常等，同時保留電費上月賬單。

3.天然氣過戶

買賣雙方必須憑《房屋買賣合同》且寫明房價已包含天燃氣費，急雙方身份證到天然氣部分辦理過戶手續(xù)。

4.結(jié)清網(wǎng)費和電話費

交房前到電信部門辦理截止到交房日的賬單，一并結(jié)清后，辦理過戶手續(xù)。

5.協(xié)助有線電視過戶

雙方可攜有線電視收費憑證和有線電視憑證到房屋所在的街道有線電視站辦理過戶手續(xù)。

二手房交易稅費在交付當(dāng)中是分成兩方交付的，分別有買房和賣方分別交付，但是很多時候買賣雙方都會有一方因為不知道二手房交易稅費在交付當(dāng)中怎么劃分，而覺得吃虧，最后形成了很多二手房交易的糾紛，為了避免這些糾紛的發(fā)生，你不妨看看下面的分享，絕對對你有巨大幫助。

二手房交易稅費用會因產(chǎn)權(quán)類型不同以及房產(chǎn)證填發(fā)時間等因素而有所不同：

二手房交易稅費用：

二手房就是業(yè)主從開發(fā)商手中按照市場價直接購買后上市出售的房產(chǎn)類型，但是經(jīng)濟適用房不屬此類。

交易手續(xù)費：今年3月國家發(fā)改委發(fā)布商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定，從5月1日起將減免部分住房交易手續(xù)費，如取消住房抵押手續(xù)費和因繼承、遺贈、夫妻共有等產(chǎn)生的住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費。過戶90平方米的二手房可以省數(shù)百元。

契稅：若買方是首次購買，并且房屋面積不足90平的普通住宅，繳納房屋成交價格總額的1%;若買方首次購買普通住宅征收房屋成交價格的1.5%，非普通住宅是指建筑面積在140平米以上、容積率高于1.0、實際成交價格高于同級別土地上住宅交易平均價格1.2倍，反之則視為普通住宅。如果是非普通住宅的房產(chǎn)，其契稅需要則按照房屋成交價格的3%交納;

印花稅：二手房的買賣雙方各交納成交價格的0.05%作為印花稅。

營業(yè)稅：購買時間在5年內(nèi)(這里的時間首先是看產(chǎn)權(quán)證，其次是看契稅發(fā)票和票據(jù))，則需要交納成交價格的5.5%作為房屋需要交納的二手房交易稅費當(dāng)中的營業(yè)稅;而5年后，屬于普通住宅的則不要交納營業(yè)稅，但是如果所售房產(chǎn)是非住宅類，比如商鋪、寫字間或廠房等則需要全額征收營業(yè)稅。

個人所得稅：普通住宅在 2年之內(nèi)，需要交納的個人所得稅為：{售房收入-購房總額-(營業(yè)稅+城建稅+教育費附加稅+印花稅)}×20%;2年以上(包含)5年以下的普通住宅需要交納的個人所得稅為：(售房收入-購房總額-印花稅)×20%。如果家庭只有唯一的住宅但是購買時間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以內(nèi)能夠重新購買房產(chǎn)并取得產(chǎn)權(quán)則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套房產(chǎn)交易價格較低的1%退還。

其中經(jīng)濟房價款=建筑面積×4000元/平方米，土地出讓金=1560元/平方米×1%×建筑面積。如果房產(chǎn)已經(jīng)滿5年的，并且屬于家庭唯一住房的，可以免交，否則依舊需要交納個人所得稅。

必須注意的是，如果所售房產(chǎn)是非住宅類房產(chǎn)，不管什么情況都要繳納個人所得稅。而且地稅局在征稅過程中對于營業(yè)稅繳納差額的情況，二手房交易稅費當(dāng)中的個人所得稅也必須征收差額的20%。

土地增值稅：普通住宅不需要交納土地增值稅;非普通住宅在購買時間3年內(nèi)：房屋成交總額×0.5%;購買時間在3年至5年：房屋成交總額×0.25%;購買時間再5年或5年以上：也不需要交納土地增值稅;

買賣合同公證費：當(dāng)買賣合同需要公證時才需要繳納，費用為房屋成交總額×0.3%;

房屋產(chǎn)權(quán)登記費：80.00元。

希望大家看了二手房交易稅費分拆介紹，會有所收獲，不會再為此發(fā)生糾紛或是爭議了。

第五篇：二手房交易流程及注意事項都有哪些

二手房交易是指已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易。二手房是相對開發(fā)商手里的商品房而言的，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級市場的俗稱，包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟適用房、限價房。那么二手房交易的詳細流程及注意事項呢?

第1步：買賣前的產(chǎn)權(quán)審核

擔(dān)心買到產(chǎn)權(quán)有瑕疵的房子，是買家們不敢進行自主交易的一大原因。但做足前期準(zhǔn)備工作，這一問題也將不是問題。

首先，要仔細查看業(yè)主的房產(chǎn)證，注意房產(chǎn)證上有幾個人的署名。如果有兩個人，在簽訂后邊的合同時就需要有兩個人的名字;其次，看購房時的相關(guān)憑據(jù)，比如購房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據(jù)以初步確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。

風(fēng)險提示：此環(huán)節(jié)最大風(fēng)險即是產(chǎn)權(quán)瑕疵問題，所以在交定金之前，必須去查檔并得到確定答案。你相中的房屋有可能處于抵押狀態(tài)，也有可能因為有債務(wù)糾紛而處于查封狀態(tài)，而一旦房屋產(chǎn)權(quán)有問題，交易即宣布無效。第2步：交定金與簽合同

看好房子，確定房屋產(chǎn)權(quán)后，交定金就是順理成章的事。但千萬不要忽視這個小小的環(huán)節(jié)，交定金也是有竅門的。房子動輒上百萬，以5%計算定金額度也能達到5萬元。所以當(dāng)交易進行到這個環(huán)節(jié)時，請多留個心眼。

如果你看中的房子還在按揭中，定金最好不要直接交到業(yè)主手中，而應(yīng)該交由第三方監(jiān)管。如果買賣雙方都有可以信賴的第三方，則可以簽一個簡單協(xié)議，約定贖樓完畢之后給定金賣方，需注明“交給監(jiān)管第三方則視為賣家收訖，賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約”。如果沒有可信賴的第三方，定金最好交由銀行監(jiān)管。具體做法是：買賣雙方到銀行去簽一份監(jiān)管協(xié)議即可，約定在交易中心完成遞件手續(xù)后，劃撥到賣家賬戶上。一般來說，在交定金的時候會簽一份預(yù)約買賣合同，示范文本可以在深圳市國土房管局網(wǎng)站上下載。合同至少需要約定物業(yè)地址、成交金額、交樓時間、違約金和違約責(zé)任等，具體條款見示范文本?！撅L(fēng)險提示】：

1.當(dāng)下樓價上漲，買家如想防止賣家毀約不賣，可交足額定金或約定高額違約金，提高違約成本。但定金或違約金不得高于成交金額的20%;.賣家有可能以定金在監(jiān)管未拿到手為由毀約賣樓，所以預(yù)約買賣合同中應(yīng)注明“交由第三方監(jiān)管即視為賣方收訖”;.為避免交樓前業(yè)主存在拖欠費用等現(xiàn)象，你需要簽一份交房保證金協(xié)議，約定從定金中扣除1萬元左右的保證金。在查驗家具、電器完好，水電、物管等費用繳清，鑰匙交接完畢之后，再退還保證金。

第3步：贖樓

贖樓是一門大學(xué)問，不同贖樓方式費用不同、供樓時間不同、面臨的風(fēng)險也不同。一般來說，贖樓是業(yè)主方的責(zé)任。贖樓有兩種操作方式：其一，業(yè)主通過擔(dān)保公司，向銀行借款贖樓，產(chǎn)生的是0.8%的擔(dān)保費用，以及0.4%的短期贖樓利息，等買家房產(chǎn)證出來之后，再到銀行做按揭;其二，買家通過擔(dān)保公司向銀行做按揭，銀行再將贖樓款打給賣家，其中只需要產(chǎn)生擔(dān)保費，但買家需要提前供樓。

“出于風(fēng)險考慮，買家最好采用前一種方式贖樓。通過后一種方式，可節(jié)省0.4%的短期贖樓利息，但如果交易終止、賣家悔約不賣或是房屋存在產(chǎn)權(quán)問題，買家將陷入被動境地?！泵缆?lián)物業(yè)按揭部總監(jiān)王青說。

這里邊還有一些小竅門：如果通過同行轉(zhuǎn)按揭，上述費用少不了，但可以節(jié)省不少時間。另外，擔(dān)保公司與銀行有對接的關(guān)系，比如某個擔(dān)保公司對應(yīng)的銀行可能就只有工行、中行等等。如果不知道如何選擇擔(dān)保公司，可到打算辦按揭的銀行咨詢，否則先行選擇擔(dān)保公司可能要空跑一趟。風(fēng)險提示：因贖樓產(chǎn)生的風(fēng)險，為此環(huán)節(jié)中最大。買家拿現(xiàn)金贖樓或自己通過擔(dān)保公司向銀行貸款贖樓，都是不可取的方法。如果發(fā)生交易因意外原因終止、房屋被查封等問題，買家會冒風(fēng)險。記者采訪的幾位中介按揭部專家，均認(rèn)同“兩筆款贖樓”，即業(yè)主自己通過擔(dān)保公司向銀行借款。

第4步：付首期及資金監(jiān)管

除了產(chǎn)權(quán)問題之外，自主交易需要擔(dān)心的第二大問題就是資金監(jiān)管。事實上，資金監(jiān)管目前已成體系，買賣雙方按照既成規(guī)定來做，風(fēng)險很小。無論是通過何種方式交易，首期款必須放銀行監(jiān)管。

具體操作是：買賣雙方到銀行簽一份資金監(jiān)管協(xié)議，然后各自在銀行開一個賬戶，約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產(chǎn)證之后，首期款打給賣方。如果交易順利完成，銀行會把款項打給賣方;如果中間出現(xiàn)問題交易終止，則把首期款再打回給買方。銀行提供此項服務(wù)，一般會收取單筆500元左右的監(jiān)管費，但如果你是通過要按揭的銀行辦理資金監(jiān)管，則可以省去這筆費用。

出于公平角度考慮，銀行會要求買賣雙方在簽監(jiān)管協(xié)議時就在放款書上先簽字，這樣放款時買賣雙方不需要親自到銀行，也能避免買家到時候不配合放款給賣家?guī)砝_。

【風(fēng)險提示】：

1.買家要保證首期款通過獨立的第三方進行監(jiān)管，避免資金風(fēng)險。用首期款為賣家贖樓更是險上加險。

2.倘若放款書沒有提前簽字，賣家在買家過戶完畢之后要及時催促解凍首期款，避免“人走茶涼”。

第5步：簽訂買賣合同

在交定金環(huán)節(jié)，記者已經(jīng)提前知會：自主交易可以先簽訂一個“書面協(xié)議”，這個協(xié)議與普通的中介的居間合同非常類似，只是缺少了中介那部分內(nèi)容。其格式可以參考中介的居間合同，或者直接到深圳市國土房管局網(wǎng)站的“信息公開”欄目的房地產(chǎn)管理相關(guān)下載處，下載《深圳市二手房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同(2008版示范文本)》作為參考。

簽訂書面協(xié)議時，最主要要關(guān)注四個方面，是產(chǎn)權(quán)情況、房產(chǎn)總價、交易稅費及日期，其中要注意的是書面協(xié)議里面要明確交易稅費雙方如何分擔(dān)。日期也是非常重要，像交定金、過戶、交樓時間，確定日期才能夠保證交易順利進行，例如規(guī)定贖樓要在45天內(nèi)做完，首期款在簽完合同內(nèi)7天做銀行監(jiān)管等。

交付首期之后，就可簽訂國土房管局的正式二手房買賣合同。深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(下簡稱房協(xié))的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，自主交易雙方可以在任何能夠上網(wǎng)的地方，上到房協(xié)的網(wǎng)站，注冊并填寫相關(guān)內(nèi)容，經(jīng)過共4個工作日的確權(quán)及辦理時間后，就可以直接到房協(xié)(福田區(qū)景田東路36號潤豐園小區(qū)一樓)去領(lǐng)取，完全免費。據(jù)該負(fù)責(zé)人介紹，目前房協(xié)已經(jīng)取消了中介代打合同的資格，不過還是有中介通過公司端口代打二手房合同并收取一定費用。記者了解到，這個費用并不固定，一般是180元以上，多的更有三四百元?！撅L(fēng)險提示】：

1.如果房產(chǎn)有共有權(quán)人，要讓共有權(quán)人一同簽字，避免后面出現(xiàn)共有權(quán)人不同意出售導(dǎo)致交易存在失敗的可能。

2.如果有租約的，應(yīng)該讓租客簽訂放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明，避免租客以侵犯優(yōu)先購買權(quán)為由導(dǎo)致交易失敗。

3.如果房產(chǎn)有較為貴重的家私家電，最好在附表中對家具家電的情況加以詳細描述，例如家具家電的品牌、新舊程度等，有必要的話還可以附上家具家電的照片，以防交房時出現(xiàn)貨不對板的情況。

4.如果該房產(chǎn)附有戶口，要在簽訂合同時寫明戶口遷出的日期及違約條件。

5.要明確違約責(zé)任，特別是在目前房價上漲的情況下，業(yè)主違約的幾率增大，明確違約責(zé)任才能保障自己的權(quán)益。第6步：選銀行和辦按揭

如果不是一次性付款，買家還需要到銀行做按揭貸款。去銀行做貸款申請需要買賣雙方到場，要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同。申請貸款時直接找到銀行的客戶經(jīng)理，說要做房產(chǎn)按揭，他就會幫忙處理。一般來說當(dāng)天就能夠確批復(fù)。但有時候也會出現(xiàn)貸款額度不能達到預(yù)期的情況，像評估價高的銀行需要再評估，一般會延長二三個工作日。不過在辦理按揭前，買方需要自己心里有個數(shù)，如果房產(chǎn)樓齡較新，例如是在2000年以后入伙，因為評估價比較高，貸款一般可以貸到八成。如果是在2000年以前的房子，那么貸款一般只能做到六七成。至于定金、首期款的銀行監(jiān)管，也可以在申請按揭時同時辦理，免得來回跑腿。

至于銀行的選擇，中介人員推薦說四大國有銀行的貸款額度會較寬松，而且辦事效率會高一些。至于利率是否能下浮，每家銀行執(zhí)行的政策基本一致，所以并不需要更多考慮?！撅L(fēng)險提示】：.如果貸款額度達不到預(yù)期，買家需要做好支付更多首期款的準(zhǔn)備，否則交易不成將造成違約。.目前二套房貸有收緊趨勢，有可能出現(xiàn)貸款批不下來的情況，那么為預(yù)防該情況發(fā)生后雙方發(fā)生糾紛，可以在合同中約定解決方法，例如是解除合同還是賠償違約金等。第7步：過戶及交稅

去過戶時，需要到房產(chǎn)所在地的產(chǎn)權(quán)登記中心去辦理過戶手續(xù)。買賣雙方需要帶上身份證原件、房產(chǎn)證原件、二手房買賣合同。一般遞件后，拿到回執(zhí)業(yè)主就可以讓銀行放之前監(jiān)管的定金。

至于辦證時間，關(guān)內(nèi)是5個工作日出新證，關(guān)外寶安也是5個工作日，龍崗則是20-30個工作日(2000年以前的舊證是30個工作日，2000年以后的新證是20個工作日)。交稅時，如果合同約定是各付稅費，那么兩人必須同時到場;如果是業(yè)主實收，就只需要買家到場。至于拿新證，一次性付款就可以直接拿新的房產(chǎn)證;如果是按揭貸款拿的就是房產(chǎn)證復(fù)印件，銀行也會自動去國土房管局辦理抵押手續(xù)，在5個工作日后放尾款給業(yè)主?！撅L(fēng)險提示】：

1.房地產(chǎn)的風(fēng)險責(zé)任，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移前由轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后由受讓人承擔(dān)。也就是說過戶后房屋出現(xiàn)損害等風(fēng)險，是由買方承擔(dān)的，所以買方需要在過戶前仔細確認(rèn)房子是否有質(zhì)量問題。.目前房價上漲，有業(yè)主會以虛假債務(wù)為由讓法院查封房產(chǎn)，讓過戶期間的房產(chǎn)交易終止，買方可以在合同中增加一條條款，約定如果在過戶中因業(yè)主原因房產(chǎn)遭到查封，那么視為業(yè)主違約，必須承擔(dān)違約責(zé)任。

第8步：后續(xù)事項

交房一般就涉及物業(yè)、水電、有線電視、燃氣等交接，如果房產(chǎn)內(nèi)部還有家具家電，還要核實清楚是否有被更換或搬走，最終業(yè)主才交鑰匙，正式完成交易。而上述的水電等交接，就要分別到管理處、水務(wù)局、有線電視臺、供電局等部門去辦理，雙方應(yīng)準(zhǔn)備好房產(chǎn)證復(fù)印件、身份證等，部分區(qū)域像羅湖區(qū)，辦理水電交接的時候也許要提供抵押合同，交易雙方最好在去之前打電話進行咨詢，以免來回跑動。最主要的是之前有簽訂《交房保證金協(xié)議》，如果房子內(nèi)部家具家電完整，就交回給業(yè)主保證金。如果家具家電確實有缺失，那么經(jīng)過雙方協(xié)商后可以在保證金里面進行抵扣?！撅L(fēng)險提示】：

1.如果交房時家具家電出現(xiàn)損壞甚至被搬走，而交房保證金無法彌補時，買方通常很難找到賣家去索賠。所以最好在當(dāng)初約定交房保證金時，盡量把保證金的數(shù)額做大。

2.戶口問題也是交房時容易忽視的地方，所以在交房前，最好在房屋所在地的公安局查閱業(yè)主的戶口是否已經(jīng)遷出。