第一篇：商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)

萬達《商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)》原價300

萬達《商業(yè)地產(chǎn)運營管理》原價200

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第二篇：商業(yè)地產(chǎn)投資策劃

商業(yè)地產(chǎn)投資策劃

領(lǐng)域一：城市與區(qū)域商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 領(lǐng)域二：城市綜合體與購物中心領(lǐng)域三：專業(yè)市場

領(lǐng)域四：商業(yè)步行街

領(lǐng)域五：主題旅游景區(qū)

領(lǐng)域六：商務(wù)酒店、餐飲具體內(nèi)容包括：

■前期概念規(guī)劃設(shè)計

■建筑設(shè)計及工程要點規(guī)劃

■交通與人流動線規(guī)劃

■前期市場調(diào)研

■項目形象與經(jīng)營定位

■項目競爭定位

■項目業(yè)態(tài)定位與樓層布局規(guī)劃

■項目商鋪（區(qū)域）分割方案

■主力店、次主力店與品牌落位規(guī)劃

第三篇：投資可行性研究報告商業(yè)地產(chǎn)

房地產(chǎn)商業(yè)項目

——成都環(huán)達通廣場

思路總結(jié)

房地產(chǎn)商業(yè)項目，可行性研究報告主體有七大部分，分別為項目總論、市場分析及前景預(yù)測、建設(shè)單位基本情況、項目建設(shè)方案、投資估算資金籌措及貸款償還計劃、財務(wù)評價、項目風(fēng)險分析。

我們小組認真學(xué)習(xí)了該報告，對整個項目的流程有了大致的了解。按照報告所示，在實際操作中首先要到實地考察該項目，對項目名稱（成都環(huán)達通泰盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司“環(huán)達通”商業(yè)項目）、項目建設(shè)單位概況，建設(shè)地點、規(guī)模、期限及建設(shè)內(nèi)容、投資估算及資金籌措、可行性研究報告編制依據(jù)等做到心中有數(shù)，然后再進行市場分析和財務(wù)評價。

現(xiàn)在具體操作如下：

一、市場分析與前景預(yù)測。首先要對投資環(huán)境及城市規(guī)劃和成都市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展狀況

有一個大致的了解，在此基礎(chǔ)上再進行項目分析，項目分析的內(nèi)容包括項目概況、南部新區(qū)商業(yè)物業(yè)發(fā)展狀況（在做這個的同時，可以參考類似商業(yè)物業(yè)重點個案和區(qū)域互補商業(yè)物業(yè)兩種，對他們的基本情況要有所了解）、項目swot分析、項目定位分析、項目運營分析、項目運營分析是重點。包括確定推廣及招商時機，租賃價格的預(yù)測。租賃價格的預(yù)測所包含的內(nèi)容很多。主要用到的方法是未來現(xiàn)金流的貼現(xiàn)加總。

作為報告中很重要的一塊，市場分析和前景預(yù)測我們總結(jié)其主要內(nèi)容如下：

1.投資環(huán)境，包括宏觀環(huán)境和區(qū)域環(huán)境.在宏觀政策里面包括土地、金融、稅收、產(chǎn)業(yè)調(diào)整等一些政策。而區(qū)域環(huán)境則主要包括區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展、區(qū)域

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化、區(qū)域發(fā)展趨勢、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及具名消費水平，收入

水平和消費習(xí)慣等。

2.城市規(guī)劃，主要包括城市規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點分布、城市規(guī)劃重點、城市規(guī)劃

調(diào)整、城市布局以及項目所在區(qū)發(fā)展規(guī)劃等。

3.項目產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況，主要包括項目商業(yè)格局，商業(yè)業(yè)態(tài)，商業(yè)地產(chǎn)特征，商業(yè)地產(chǎn)趨勢預(yù)測等

4.項目分析。主要包括項目概況，商業(yè)物業(yè)需求，參考商業(yè)物業(yè)，個案分析

以及swot分析，項目定位和運營分析。

二、建設(shè)單位與項目不同，建設(shè)單位是成都環(huán)達通泰盈房地產(chǎn)有限公司。要對他的基

本情況比如注冊資本，公司總經(jīng)理等有一定了解。然后發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位優(yōu)勢，這里的優(yōu)勢是成都子公司是環(huán)達通泰盈成都房產(chǎn)發(fā)展有限公司是環(huán)達通泰盈成都房產(chǎn)發(fā)展有限公司的全資子公司，作為強強聯(lián)合的產(chǎn)物，能夠形成集西方管理和本土運作相依存的新型團隊，使其項目從規(guī)劃、設(shè)計以及未來的建設(shè)和運營中擁有超前的理念和較好的發(fā)展前景。建設(shè)單位財務(wù)狀況也是重點。

三、項目建設(shè)方案。項目建設(shè)方案的內(nèi)容包括建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模，綜合技術(shù)經(jīng)濟指標，建設(shè)工期安排及目前進度，建設(shè)設(shè)計，結(jié)構(gòu)設(shè)計，給排水設(shè)計，電氣設(shè)計，暖通設(shè)計等。

四、投資估算、資金籌措及貸款償還計劃。在對投資進行估算之前，要找到估算依據(jù)，估算依據(jù)一般包括建設(shè)部、四川省建設(shè)廳、財務(wù)廳、發(fā)改委、物價局、成都市造價站、建設(shè)部、成都市房管部門的官方網(wǎng)站上去尋找相關(guān)文件和資料。之后，再進行投資估算，包括項目總投資估算和具體估算，具體估算包括土地取得費用，前期工程費用，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用，建筑安裝工程費用，開發(fā)間接費，財務(wù)費用，開發(fā)期稅費，其他費用，不可預(yù)見費，開辦費用，推廣和招商代理等費用及鋪地運營資金。這些費用的估算主要是結(jié)合或某些標準或企業(yè)類型、組織架構(gòu)、管理特點和項目的經(jīng)營方向及目標客戶群和以往的操作經(jīng)驗進行估算。除了投資估算以外還包括項目資金籌措以及資金使用計劃和還款計劃。

五、財務(wù)評價財務(wù)評價是可行性研究報告里的另外一個重點部分。財務(wù)評價是在上面

投資估算的基礎(chǔ)上進行的。首先要獲得基礎(chǔ)財務(wù)數(shù)據(jù)，但這些基礎(chǔ)財務(wù)數(shù)據(jù)不同于上面的費用，應(yīng)該包括營業(yè)收入估算、折舊和攤銷、經(jīng)營成本估算、利息支出。而預(yù)測的依據(jù)是項目的盈利情況、公司對所得稅、公積金、公益金及應(yīng)付利潤分類進行估算。（按現(xiàn)行稅收制度，成都市企業(yè)應(yīng)繳納營業(yè)稅為營業(yè)收入的5%，城市維護建設(shè)稅為營業(yè)稅的7%，教育費附加為應(yīng)納營業(yè)稅的3%，地方教育費附加為應(yīng)納營業(yè)稅的1%，副食品調(diào)控基金為營業(yè)收入的1‰.經(jīng)營稅金及附加合計為銷售收入的5.65%，除此之外，作為房屋所有權(quán)人，企業(yè)還應(yīng)該繳納房產(chǎn)稅，其計稅依據(jù)是房產(chǎn)的計稅價值的1.2%或者房產(chǎn)的租金收入的12%，本次按照房產(chǎn)計稅價值的1.2%估算房產(chǎn)稅。）

在獲得基礎(chǔ)財務(wù)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，再進行財務(wù)分析，項目評價各基本報表的編制，財務(wù)分析指標計算，項目不確定性分析，敏感性分析和財務(wù)分析結(jié)論。

六、項目風(fēng)險分析這些風(fēng)險主要來自：招標和承包模式、自然條件風(fēng)險、工期拖延和

質(zhì)量風(fēng)險、項目開發(fā)成本、施工索賠、出租運營階段、市場定位、項目招商、租金方案和出租策略的制定及運營管理等階段?？傊?，在風(fēng)險發(fā)生之前，對項目開發(fā)經(jīng)營存在的風(fēng)險因素以及產(chǎn)生的原因，要從系統(tǒng)的觀點出發(fā)，做出判斷。許多風(fēng)險具有隱蔽性，各種風(fēng)險往往交織在一起，這個識別風(fēng)險帶來困難，因此針對“成都環(huán)達通”項目應(yīng)建立專門班子，聘請專業(yè)顧問，采取科學(xué)方法，對風(fēng)險因素識別和控制。

七、據(jù)以上分析，得出項目可行性研究結(jié)論。并編制可行性要就報告。

資料相關(guān)

因為房地產(chǎn)市場是一個政策為主要導(dǎo)向的市場，政府從供應(yīng)結(jié)構(gòu)、土地管理、外匯準入、稅收杠桿、貨幣政策、市場監(jiān)管等方面對房地產(chǎn)進行了組合調(diào)控。數(shù)據(jù)主要從建設(shè)部、國土資源部、國家外匯管理局、中國人民銀行、國家稅務(wù)總局和地方對應(yīng)機構(gòu)等部門的官方網(wǎng)站上下載相關(guān)文件及資料。還有《成都市統(tǒng)計年鑒》，成都市商務(wù)局，南部新區(qū)商業(yè)用房供需量、參考性物業(yè)等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來源于世邦魏理仕，同時參與項目的各相關(guān)方都是數(shù)據(jù)的來源處。各大門戶網(wǎng)站和研究機構(gòu)的數(shù)據(jù)，以及各大數(shù)據(jù)庫都是數(shù)據(jù)來源。為該項目所做的專項分析報告，并以此報告為依據(jù)對本項目未來租金水平做出預(yù)測，以及項目的平面圖。

第四篇：福州商業(yè)地產(chǎn)投資調(diào)查報告

福州商業(yè)地產(chǎn)投資調(diào)查報告

目前的商業(yè)地產(chǎn)投資熱，無疑會吸引越來越多的人加入其中，但是任何領(lǐng)域的投資都是有風(fēng)險的，不做好事前的充分調(diào)查了解，不掌握相關(guān)的知識和經(jīng)驗，往往容易陷入盲目投資，甚至讓自己的資金白白打了水漂，或高位套牢。為讓投資者對商業(yè)地產(chǎn)投資有個理性的認識，我們走訪了幾家中介經(jīng)紀商，請他們憑借各自多年從事商業(yè)地產(chǎn)買賣交易的經(jīng)驗來為大家支招獻策。

5-10月成交量比去年同期漲10%

在對福州幾家中介商的調(diào)查訪問中獲悉，目前在二級市場上，商業(yè)地產(chǎn)（包含商鋪、商場、寫字樓）的成交量占二手房市場總成交量的5%左右，大概每月成交量為150套左右，每套按50平方米計算，每月出售的商業(yè)面積為7500平方米左右。

從今年4月份開始，受政策調(diào)控影響，市場上投資商業(yè)產(chǎn)品的人逐漸增加，銷售也比較活躍，從成交量上看，與去年同期相比，大約增長10%。5-10月商業(yè)地產(chǎn)價格總體上漲20%

從商業(yè)地產(chǎn)售價變化看，與去年同期相比，總體漲幅達到20%。其中，老城區(qū)商鋪售價平均漲幅達到15%~20%，寫字樓漲了20%。新城區(qū)商鋪平均售價漲了15%。

市中心的車庫與去年相比翻了一番，目前售價普遍在18萬~25萬元之間?！敖鹑恰钡纳啼佔詈觅u

福州的“金三角”區(qū)域是指，北起東街口，中接冠亞廣場，南延中亭街，西至萬象城、寶龍廣場形成的三角區(qū)域。這個區(qū)域由福州三大核心商圈組成，因此是福州目前人流量最大、也是最旺的商業(yè)區(qū)。

目前，萬寶商圈（指萬象城與寶龍城市廣場）沿街店面最好賣，而且價格漲幅最大。早期，那里的一樓店面平均售價4~5萬元/平方米，才幾年時間，如今售價已經(jīng)漲到8~10萬元/平方米。

即將形成商圈的商鋪漲得最快

在調(diào)查中，當問及哪個區(qū)域的商鋪漲得最快？各家中介商的回答幾乎是一致的，“即將形成商圈的商鋪漲得最快”。最典型的例子是福州倉山萬達廣場周邊的店面。兩年前沿浦上大道的店面，售價僅1~2萬元/平方米，自特易購、萬達商業(yè)廣場的進駐，如今周邊商鋪價格已經(jīng)漲至3~5萬元/平方米。在這么短的時間內(nèi)，有如此高的漲幅，這在福州比較少見。

商業(yè)地產(chǎn)中獨立店面最搶手

商業(yè)地產(chǎn)包含了商鋪（指獨立店面）、商場、寫字樓三種類型，在流通市場中，獨立店面的數(shù)量最多，也是最搶手產(chǎn)品，其交易量占到整個商業(yè)地產(chǎn)成交量的80%。

在獨立店面中，以鼓樓區(qū)和臺江區(qū)的，面積在50-100平方米的店面最好賣；如果這些店面處在某個商圈內(nèi)或在某個商業(yè)綜合體中，而且是一層沿街的，那就更好賣；而且價格也賣到最高，每平方米售價在8~15萬元不等。如果店面是社區(qū)型的，又是在老城區(qū)，每平方米最高只能賣到3~4萬元。新城區(qū)的價格更低，只能賣1~2萬元之間。

商業(yè)地產(chǎn)租金漲幅比較慢

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，投資商業(yè)地產(chǎn)有兩個方面的收益，第一是靠商業(yè)地產(chǎn)自身的升值，第二靠漲租金來提高收入。對于這兩項收益，投資人更喜歡前者，因為后者往往難以令人滿意。目前，福州商業(yè)地產(chǎn)的租金平均漲幅都不高，老城區(qū)店面租金每年僅漲3%~4%，新城區(qū)漲了2%。商場和寫字樓（不含新建的寫字樓）的租金漲幅也差不多。

案例

2003年，陳先生的親戚想出讓手中的中亭街獨立店鋪，每間面積都在50平方米左右，每平方米售價2萬元。

當時，親戚手中有三間鋪，一間是在中亭街的街角，一間是在中亭街右側(cè)，還有間是在左側(cè)。在對比三間店面后，陳先生決定購買左側(cè)店鋪。他的理由是：左側(cè)順腳，停車方便，面寬比其他兩間大。

但是這些還不足以讓陳先生立刻下手，因為投資回報率太低了。某一天，當陳先生獲悉，1年后臺江批發(fā)市場將搬到中亭街。他迅速從北京飛回福州，當晚拉上親戚去看鋪，第二天就成交。

剛開始，租金每月只能租到2000~3000元，投資回報率僅1%~2%，抱著養(yǎng)鋪的心態(tài)，陳先生并沒有埋怨收益太低。慢慢的，批發(fā)市場來了、中亭街也養(yǎng)旺了，他的店面租金從原來的2000~3000元漲到了如今的1萬元。按現(xiàn)在的租金換算成回報率，已經(jīng)是12%了。不僅租金漲，店鋪也升值了，從原來的2萬元漲到如今的4萬多元，翻一番。

觀點

看得準“一鋪養(yǎng)三代”看不準“三代養(yǎng)一鋪”

民間有“一鋪養(yǎng)三代”的說法是有其道理的，但投資商鋪應(yīng)做到“心中有數(shù)”，不然就變成“三代養(yǎng)一鋪”。

“心中有數(shù)”是指要計算產(chǎn)品的回報率，要弄懂商鋪（店面）與位置、運營、周邊的商業(yè)業(yè)態(tài)、商業(yè)物業(yè)管理等方面的關(guān)系。其中商業(yè)物業(yè)是容易忽視的。其評估標準為：首先硬件是否成熟，比如女廁所的比例應(yīng)該為男廁所的2.5倍；是否有消防通道、公共停車場。其次是否有人性化的設(shè)施配套，比如電梯的設(shè)置是否具有人性化，燈光的應(yīng)用能否吸引人們逛街的好奇心；第三，后期是否有強有力的運營能力。比如是否經(jīng)常舉辦市場推廣活動等。

分析

陳先生的購買行為有以下六點值得借鑒的地方：

第一，商鋪（店面）地點的選擇。投資者在購買商鋪（店面）時首先要了解整個商業(yè)區(qū)域整體的發(fā)展動向和這個商鋪（店面）在這個區(qū)域的地點選擇。比如順腳、車的停放、是否要過馬路等。

第二，分析這個商鋪（店面）有多少客流支撐。在購買前可以進行市場調(diào)查，比如，該區(qū)域有多少住宅，有多少人有需求等。

第三，要會計算商鋪（店面）的回報率?；貓舐?年租金/總價。其中要分三個階段算：養(yǎng)鋪時間的回報率；基本回報率（要高過銀行利息）；預(yù)計未來的回報率。

第四，要注意商鋪（店面）的硬件條件，比如門面要寬（至少要5、6米）；深度要夠深（至少要7、8米）；商鋪層高、物業(yè)配套等。

第五，在買鋪時注意周邊環(huán)境配套是否成熟。比如交通、人的通行是否順暢、視野是否通達、店鋪的朝向等。

第六，商鋪（店面）的后期管理運營。投資者要有良好的心態(tài)，有養(yǎng)鋪的心理準備。還要注意后期管理運營時商鋪（店面）的業(yè)態(tài)否能與該區(qū)域的商業(yè)業(yè)態(tài)相融合。

選擇投資成熟商圈的商業(yè)產(chǎn)品

在沒有更好的投資渠道時，商業(yè)地產(chǎn)還是值得投資的，它不僅可以保值，抵抗通貨膨脹，還可以增值，商鋪越養(yǎng)，價值越明顯。如果不想承擔風(fēng)險，可考慮選商圈成熟、周邊配套齊全、停車方便的商業(yè)產(chǎn)品，把預(yù)估的風(fēng)險值降到最低。投資未來可能形成商圈的商鋪

投資商鋪要有眼光和膽量，關(guān)注那些未來有可能會形成商圈的商鋪。從區(qū)域上看，可關(guān)注金山區(qū)域、倉山區(qū)火車南站附近或是北江濱CBD商務(wù)區(qū)。這些區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)目前價格還未大漲，仍有升值潛力。

年收益率達到5%商鋪可以投資

投資商鋪主要看人流量和租金回報率，通常情況下，年收益率達到5%商鋪就可以投資。目前市場上，獨立店面的年收益率大概在5%~8%之間。例如，每平方米售價3萬元的店面，面積為50平方米，如果每月租金能達到1萬元，就可以投資了。

投資重點關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)本身

投資商業(yè)地產(chǎn)一般是長線投資，沒有太多的時機因素要考慮，主要看商業(yè)產(chǎn)品本身。投資者在購買商業(yè)地產(chǎn)時應(yīng)考慮：周邊的配套、消費的人群；該地區(qū)的土地規(guī)劃（可以上相關(guān)部門的網(wǎng)站查詢）；商業(yè)地產(chǎn)本身位置（沿街、十字路口）；管理成本（未來的租客）等。在購買前應(yīng)貨比三家。我要調(diào)查網(wǎng) 摘自：中研網(wǎng)訊部分觀點作者：柯南園

第五篇：商業(yè)地產(chǎn)和商鋪投資知識培訓(xùn)

一、商業(yè)地產(chǎn)和商鋪投資知識

二、商業(yè)房地產(chǎn)知識

1、什么是商業(yè)房地產(chǎn)（簡稱商業(yè)地產(chǎn)）？

商業(yè)房地產(chǎn)是指以商業(yè)營業(yè)用房（商鋪）為主要開發(fā)對象的房地產(chǎn)開發(fā)類型，是傳統(tǒng)的商貿(mào)流通行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)嫁接而成的新興房地產(chǎn)開發(fā)品種。

商業(yè)地產(chǎn)的基本規(guī)律是將“房”變?yōu)椤颁仭保磳⑾M功能為主的“房”，變?yōu)榻?jīng)營功能為主的商鋪，實現(xiàn)一次投資，長期回報，長期保值升值。

房地產(chǎn)知識不在贅述，以下重點培訓(xùn)商業(yè)知識。

2、什么是商業(yè)業(yè)態(tài)？我國包括那些商業(yè)業(yè)態(tài)？

所謂商業(yè)業(yè)態(tài)，是指針對特定消費者的特定需要，按照一定的戰(zhàn)略目標，有選擇地運用商品經(jīng)營結(jié)構(gòu)、店鋪位置、店鋪規(guī)模、店鋪形態(tài)、價格政策、銷售方式、銷售服務(wù)等經(jīng)營手段，提供銷售和服務(wù)的類型化經(jīng)營形態(tài)。

根據(jù)國內(nèi)貿(mào)易局1998年6月5日發(fā)布的關(guān)于商業(yè)業(yè)態(tài)分類指導(dǎo)意見。商業(yè)業(yè)態(tài)包括百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、專業(yè)市場（主題商城）、專賣店、購物中心和倉儲式商場等8種形式。

3、什么是商業(yè)業(yè)種？與東方新大陸國際商埠業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃相關(guān)的業(yè)種有那些？

商業(yè)業(yè)種也就是不同的商品行業(yè)和商品種類。

與本案相關(guān)的商品包括小商品、服裝、紡織、鞋帽箱包等幾

大類；其中服裝、紡織品行業(yè)包括成品服裝、服裝原輔料、服裝飾品、家用紡織、針織內(nèi)衣等種類；小商品包括日化用品、禮品裝飾品、玩具、文化體育用品、電子產(chǎn)品、家居用品等種類。

4、商圈的定義是什么？一個商店的商圈有那幾種商圈組成？

任何一家商店的銷售活動都受一定的地理條件的制約，這一地理限制就是以商店所在地點為中心，沿著一定得距離向四周擴展而形成得輻射范圍，即所謂商圈。

商店的商圈一般由三部分組成：主要商圈，這是最接近商店并擁有高度密集的顧客群的區(qū)域，通常商店的55％－70％的顧客來自主要商圈；次要商圈，位于主要商圈之外，顧客密集度較稀的區(qū)域，約包括15％－25的顧客。邊際商圈，指位于次要商圈以外的區(qū)域，在此商圈內(nèi)顧客分布最稀，商店吸引力較弱，規(guī)模較小的商店在此區(qū)域內(nèi)幾乎沒有顧客。專業(yè)市場由于經(jīng)營性質(zhì)是批發(fā)，因此商圈的范圍很大，根據(jù)專業(yè)市場規(guī)模和經(jīng)營水平而定。

5、我國商業(yè)地產(chǎn)市場如何？

2002年、2003年是我國商業(yè)房地產(chǎn)快速發(fā)展的兩年。商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)升溫，成為樓市的熱點話題，同時，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場競爭進一步加劇、利潤空間進一步緊縮的大趨勢的到來，特別是象北京、上海、深圳、廣州這樣的一線城市，土地成

本較高、資源日益緊缺，開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險加大，一些地產(chǎn)開發(fā)商于是開始實施向二、三線城市發(fā)展的新戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移計劃。實施二、三線城市的開發(fā)戰(zhàn)略，不僅為集團公司的發(fā)展找到了新的方向，也為中等城市的房地產(chǎn)開發(fā)注入了新鮮血液。商業(yè)地產(chǎn)在我國各級城市的發(fā)展時機已經(jīng)成熟，連鎖商業(yè)的發(fā)展、城市化進程的進一步加速使市場具有對商業(yè)地產(chǎn)強大的需求，同時可以預(yù)見持續(xù)的需求將繼續(xù)刺激投資的增長。環(huán)球咨詢預(yù)測，在未來幾年內(nèi)會有幾十家國內(nèi)大型集團企業(yè)進軍二、三線城市的房地產(chǎn)市場，并隨著開發(fā)量的增加，加快開發(fā)的力度和步伐也將加快。

6、什么叫銷售渠道（銷售通路）？什么是批發(fā)？

銷售渠道指任意企業(yè)或個人，他們共同參加產(chǎn)品從生產(chǎn)廠家到最終用戶或消費者的流動過程。這個過程中，有的是由生產(chǎn)商直接完成，但更多的生產(chǎn)商在銷售的過程中選擇與中間商（即批發(fā)商）合作進行銷售。

批發(fā)是包含一切將貨物或服務(wù)銷售給為了轉(zhuǎn)賣或者商業(yè)用途而進行購買的人或者組織的活動。

7、什么叫批發(fā)市場？什么叫專業(yè)市場？

批發(fā)市場是以指為了批發(fā)自然形成或建設(shè)后形成的商品交易場所，根據(jù)交易商品的種類分為綜合批發(fā)市場和專業(yè)批發(fā)市

場兩種。中國的批發(fā)市場正處于由傳統(tǒng)批發(fā)市場向新型專業(yè)批發(fā)市場升級的時代，配套齊全、設(shè)施先進、經(jīng)營管理現(xiàn)代化、批發(fā)和物流結(jié)合的大型商貿(mào)城式的專業(yè)市場未來前景仍然廣闊。

專業(yè)市場是指經(jīng)營單一商品或某一大類商品的商品交易市場，包括批發(fā)專業(yè)市場和零售專業(yè)市場兩種，更多的專業(yè)市場兼有批發(fā)和零售兩種功能。

8、國外的批發(fā)業(yè)發(fā)展情況如何？中國的批發(fā)業(yè)目前是什么情況？

在流通產(chǎn)業(yè)中，批發(fā)商業(yè)的發(fā)達程度是衡量市場組織化程度的重要尺度之一，也是流通領(lǐng)域不可取代的重要環(huán)節(jié)。1)國外批發(fā)業(yè)的發(fā)展

世界發(fā)達國家商業(yè)批發(fā)業(yè)發(fā)展較快，美國的批發(fā)額是零售的3-4倍，日本的批發(fā)額是零售的2-3倍。發(fā)達國家有一批規(guī)模巨大、實力雄厚的大型批發(fā)企業(yè)，如美國的英格拉姆-麥克羅公司（Ingram Micro），2001年營業(yè)額高達251.9億美元，居世界500強第179位，為世界最大型批發(fā)企業(yè)。2)中國批發(fā)業(yè)情況和未來發(fā)展趨勢

中國的批發(fā)市場從最早的集貿(mào)市場發(fā)展到街鋪式批發(fā)市場、集中式批發(fā)市場和綜合式批發(fā)市場，上世紀90年代以后隨著中國市場經(jīng)濟發(fā)展帶來的批發(fā)業(yè)的升級換代熱潮，新出現(xiàn)的專業(yè)個性化批發(fā)市場和shopping mall式（或商貿(mào)城式）批

發(fā)市場成為適應(yīng)批發(fā)業(yè)發(fā)展的批發(fā)業(yè)態(tài)。

據(jù)中國國家統(tǒng)計局統(tǒng)計信息顯示，2003年末，全國成交額億元及以上的市場有3265個，比2002年增加7個，2003年10億元以上超大型市場數(shù)量達436個，比2002年增加了21個。億元市場的整體環(huán)境進一步得到改善，攤位平均成交額比上年增長了10.5%。

隨著中國加入世界貿(mào)易組織，中國的批發(fā)業(yè)面貌也在發(fā)生著改變，外資批發(fā)企業(yè)即將大量進入中國搶占中國批發(fā)和物流業(yè)市場，據(jù)麥肯錫公司的研究，中國各類大中小型商品批發(fā)市場，遍及全國各地，構(gòu)成了我國商品流通的骨架和網(wǎng)絡(luò)，到2006年批發(fā)市場在消費產(chǎn)品分銷流通中的份額將仍會占到68%。

三、商鋪和商鋪投資知識

1、商鋪投資的概念

商鋪是一種不可多得的投資品種，它有較高的保值增值功能，而且風(fēng)險小、回報高。鑒于上述投資特點，我們將進行商鋪購買、租賃的行為稱之為商鋪投資。商鋪投資作為房地產(chǎn)中比較新的投資類型具有很高的市場關(guān)注率。商鋪的投資價值是商鋪投資的魅力所在。

2、商鋪投資的種類有那些？

商鋪投資的種類可以有很多種分類的方法，按照商鋪的開發(fā)形式對商鋪進行分類，具體分類如下：

1、商業(yè)街（臨街商鋪或門面房）商鋪投資；

2、專業(yè)市場（主題商場）類商鋪投資；

3、社區(qū)商鋪（包括住宅底商）投資；

4、百貨商場、購物中心商鋪投資；

5、商務(wù)樓、寫字樓商鋪投資；

6、交通設(shè)施商鋪投資

3、商鋪投資與其他類型投資比較

1、商鋪投資與證券投資

商鋪投資作為房地產(chǎn)投資形式的一種，具有房地產(chǎn)投資普遍的低風(fēng)險特點，尤其在當前國內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)所處的發(fā)展初期，其收益能力明顯較高。

一方面商業(yè)房地產(chǎn)市場逐步走向成熟，階梯式推進商鋪的增值；另一方面，中國商業(yè)零售業(yè)保持高速發(fā)展，助推商業(yè)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。以上各項因素最大限度降低商鋪的投資風(fēng)險，保證了商鋪的投資收益率。

與商鋪投資相比，證券投資風(fēng)險較大，投資回報較低，主要是目前國內(nèi)證券市場的風(fēng)險很大，投資收益率較低。

2、商鋪投資與住宅投資

商鋪投資和住宅投資相比，商鋪的投資收益率、投資回報率明顯高于住宅，在目前的市場情況下，住宅投資收益率約為8%左右，商鋪的投資收益率約為10%～15%。

商鋪投資的穩(wěn)定性要優(yōu)于住宅投資。當然，商鋪投資較高的回報率對商鋪投資者的專業(yè)能力有較高要求：商鋪進入市場后要面對兩級客戶，一級即經(jīng)營者，另一級即消費者，兩級客戶需求無疑對商鋪有各種要求，住宅所面對的客戶只有一級，那就是租戶，而且用途就是居住，很顯然住宅投資對專業(yè)能力的要求相對較低。

4、商鋪投資的特點是什么？

俗話說：“家有萬貫，不如有個店面”、“一鋪養(yǎng)三代”。一般來說，一個市場繁榮的程度從當?shù)厣啼伣?jīng)營的收入情況可以一目了然，而經(jīng)營收入的多少會直接影響到商鋪的租金多少，可以說，商鋪的交易行情是消費市場的晴雨表。據(jù)來自北京、上海、深圳、杭州等大中城市的信息顯示，其商鋪價格正在不斷上漲。作為房地產(chǎn)的重要組成部分，商鋪和住宅產(chǎn)業(yè)相比，總量雖然不大，但由于其發(fā)展?jié)摿春茫貓舐矢?，所以受到投資者的關(guān)注。（1）商鋪投資的穩(wěn)定性特點

業(yè)內(nèi)專業(yè)人士分析認為，投資商鋪具有穩(wěn)定性。住宅的租約期限一般為半年至一年，相對較短，而商鋪的租約通常為3至5年或更長。承租戶對商鋪的裝修投資、贏利預(yù)期及長期規(guī)劃，決定了商鋪租約的穩(wěn)定性。此外，租金的遞增保證了商鋪長期的收益增長。租金預(yù)付的付款方式使租金收取也較有保障。（2）商鋪增值的特點

商鋪投資是一個長期過程，它不會因房齡增長而降低其投資價值。相反，好的商鋪因其稀有性或特定供應(yīng)條件，會隨著商圈的發(fā)展成熟不斷升值，價值提升的同時，租金增長是必然的。長期租用從資金成本的角度肯定不如買下來，如果說住宅的價值還可以相對準確地衡量，那么成功商鋪的價值卻正所謂無價。（3）商鋪投資回報率較高

與人們傳統(tǒng)的資本增值方式比起來，投資商鋪利潤率高。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，盡管前幾年，北京等大城市涉外公寓、別墅的投資回報率曾經(jīng)達15%-20%，但目前，住宅用房的投資回報

率基本上下降到大約6%～8%，但商鋪的投資回報率單租金收益則可能達10%～15%，有的甚至達到20%以上。購買社區(qū)商鋪的業(yè)主，隨著業(yè)主入住，人氣上升，商鋪價值提升成為必然。

需要指出的是，除商鋪租金收益之外，精明的商鋪投資者還充分利用商鋪增值提高投資收益，在商鋪買價升值到一定水平時及時賣出，完成該商鋪的投資過程。（4）商鋪的投資潛力

目前在國內(nèi)，商鋪投資的概念還未全面普及，一般商鋪與住宅的價格之比還遠不到成熟市場情況下的4∶1～5∶1，可見商鋪價格還有較大的上漲空間---商鋪投資者不可以依據(jù)此比例去套用投資操作，因為市場環(huán)境、市場供應(yīng)狀況的差異等將對商鋪的價格發(fā)生重大影響，而且如果住宅價格透支，這一比例更不可以參考。我國加入世貿(mào)組織后，商業(yè)、零售業(yè)、服務(wù)業(yè)將會出現(xiàn)蒸蒸日上的局面，許多金融機構(gòu)、零售業(yè)開始了一輪又一輪的對于商鋪的“圈地運動”。（5）商鋪可出租、可經(jīng)營，方式靈活

調(diào)查顯示，商鋪的投資者主要有兩種：一是專業(yè)的商鋪投資商，擁有較雄厚的經(jīng)濟實力，通常會做大型商鋪交易，即購買一些商鋪的產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營權(quán)，然后出租給各個經(jīng)營商，自己也捎帶經(jīng)營，但不以經(jīng)營為主；二是小型商鋪投資商，通常是擁有一定閑置資金，投資一兩個商鋪。這中間有55%的人

是為了出租后贏利而購買商鋪的，而處于自營目的的購買商鋪的人為35%，另外有10%的人純粹是為了在買進賣出中賺取差價。據(jù)測算，目前一級城市商鋪投資的回報率為10%～14%。

5、商鋪投資的回收周期一般是多長？

商鋪投資的回收周期，指商鋪投資者以一次資本投入，然后在長期租賃經(jīng)營中回收投資的時間跨度。很顯然，不同國家、地區(qū)、城市、方位的商鋪的投資價值是顯著不同的，所以在此我們只能按現(xiàn)在的市場行情，大略估計商鋪的投資回收周期，一般來說目前國內(nèi)商鋪投資的回收周期約為6年到8年。

6、商鋪投資的形式有那幾種？什么叫商鋪一手購買？

商鋪投資的形式包括一手購買、二手購買、轉(zhuǎn)租三種方式。投資商鋪除了考慮出售獲取利潤，長期的租賃收益也是不錯的選擇。

商鋪一手購買也叫商鋪上市初始交易購買, 即商鋪投資者從商鋪的開發(fā)商手里購買的、尚未投入運營或盡管已經(jīng)投入運營，但產(chǎn)權(quán)依然在開發(fā)商手里的商鋪購買形式。

我們之所以將這種商鋪購買形式稱之為“上市初始交易購買”，是因為這類商鋪購買方式就仿佛股票市場中在一級市場發(fā)行的股票在二級市場上市交易一樣，類似于“原始股”的“原始商鋪”；購買的價格是商鋪的初始售價，可以較低的價格購買到手，得到更大的商鋪升值空間。

7、什么是商鋪投資收益？包括那些部分？

商鋪投資收益指商鋪給投資者創(chuàng)造的收益的總和，包括商鋪價值升值收益和商鋪租金收益兩個部分。

價值升值收益實際上是商鋪二手交易實現(xiàn)的賣價和初始買價的差額。商鋪投資者如果投資選擇得力，不僅會創(chuàng)造較高的租金收益，而且會輕松獲得買家飛漲的報價；同時，租金收益和價值升值收益共存。

8、影響商鋪投資收益的因素有那些？

1）商情因子

商情因子指商鋪所在地區(qū)商業(yè)環(huán)境、商業(yè)競爭狀態(tài)及所吸引的主要客戶群的規(guī)模及覆蓋范圍等。在判斷商鋪價值的過程中，必須對商鋪所在地方的商業(yè)氛圍有足夠的了解：商業(yè)氛圍的好壞直接影響商鋪的價值、租金水平，以及價值升值空間。2）客流量

客流量對于商鋪的價值至關(guān)重要。也許有些讀者會認為客流量和商情屬于同樣的內(nèi)容，但事實上其區(qū)別很大：商情所闡釋的是商鋪所在地區(qū)的“宏觀”商業(yè)狀況，但客流量是針對商鋪個案進行的商鋪價值的“微觀”量化。3）可視性

“可視性”概念對于商鋪的價值至關(guān)重要。商鋪的“可視性”指經(jīng)過建筑師創(chuàng)造性的設(shè)計，最大限度使得商鋪在平面范圍內(nèi)極容易被看到，換言之，購物者在外部、步行街或中庭廣場等各種位置能夠看到商鋪。對于零售商來講，這必然是他們租店鋪時要特別關(guān)注的問題，商鋪的可視性越好，零售商越容易接受，租金越高。4）樓層

眾所周知，商鋪所在的樓層對商鋪價值的影響力，一層的商鋪無論是租金還是售價都要比二層、三層的商鋪高出很多。5）交通條件

交通條件對于商鋪價值的重要性無庸質(zhì)疑，交通條件往往意味著可能到訪客流量的潛力。假如一個商鋪所處的位置，很少公交巴士，那么其價值會顯著折扣。6）整個項目規(guī)劃設(shè)計的科學(xué)性

眾所周知，規(guī)劃設(shè)計對于商業(yè)房地產(chǎn)項目價值的重要性。規(guī)劃設(shè)計單位往往只是從建筑美學(xué)的角度對項目進行規(guī)劃設(shè)計，很少從功能的角度進行考慮，但鑒于商業(yè)房地產(chǎn)兩級客戶的需求，功能性比其他房地產(chǎn)形式都要復(fù)雜，而且會直接影響項目的成敗。以上工作做的好壞，將決定該商業(yè)房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計的科學(xué)性程度。項目的規(guī)劃設(shè)計越多體現(xiàn)零售商、消費者的需求，項目成功的概率越高。7）硬件條件

商鋪的硬件條件具體指商鋪的規(guī)劃設(shè)計和能源狀況等，包括面寬、進深、層高，及對消費者的有效引導(dǎo)，還有商鋪的水、電、煤氣、通風(fēng)、采暖、電梯等技術(shù)性內(nèi)容，以上因素對商鋪的功能影響很大。8）經(jīng)營商品的類型

經(jīng)營商品的類型與商鋪的租金收益及價值升值收益有密切關(guān)系。不同的商品，其利潤空間顯著不同，拿經(jīng)營電腦的商鋪和經(jīng)營低檔服裝的商鋪相比較，前者的經(jīng)營利潤比后者的經(jīng)營利潤大。9）隸屬項目的運營特點

不少商鋪隸屬于某個項目，在此種情況下，所隸屬項目的運營方式、運營狀態(tài)、管理水平等對該商鋪租金、價值的影響是無法避免的

以商業(yè)街為例，如果該商業(yè)街的開發(fā)商將商業(yè)街經(jīng)營的商品定義為某一類，那么這條商業(yè)街取得成功的可能性很大，商鋪的租金容易實現(xiàn)，價值可以得到提升；反之，如果開發(fā)商對商業(yè)街經(jīng)營的商品無任何指導(dǎo)性方向，那么這樣的綜合項目取得成功的幾率相對較低。

隸屬項目經(jīng)營管理的水平對商鋪價值的影響并不難理解：北京國貿(mào)商城的管理水平和國內(nèi)普通百貨大廈的管理水平也可能天地之別，其商鋪的租金水平也一定是相差懸殊。10）商鋪初始售價

商鋪初始售價的高低將影響商鋪投資的收益。商鋪初始售價越高，投資收益率越低，資金風(fēng)險也會越高。

同樣一個商鋪樓盤，項目不同階段其售價可能會不同，越是接近現(xiàn)房，售價越高。對于商鋪投資者來講，售價高就意味著需要支付更多的資金，更多的首付款，前期資金壓力變大不說。

11）商鋪周邊房地產(chǎn)發(fā)展趨勢

對于商鋪投資者來講，商鋪價值提升是一個動態(tài)的過程，任何一個商業(yè)房地產(chǎn)項目從項目開始進入市場到走向成熟，都必須經(jīng)歷從不成熟到成熟的過程，租金從低到高，商鋪的價值從低到高的過程。在商鋪價值提升的過程中，上述因素普遍屬于靜態(tài)因素，但商鋪周邊房地產(chǎn)發(fā)展的狀況及趨勢將對商鋪的價值起到核心作用。

我們所談的的周邊房地產(chǎn)項目包括諸如住宅項目、寫字樓項目、旅游房地產(chǎn)項目、綜合配套設(shè)施、政府規(guī)劃性景觀項目等各類房地產(chǎn)項目，這些項目都通過其不同的方式吸引所在地區(qū)的人氣，增加所在地區(qū)的客流量。如果一個商業(yè)房地產(chǎn)項目其周邊的人氣持續(xù)提升，客流量大幅增加，那么該項目的增值將是必然的。

可能影響商鋪租金收益和價值升值收益的因素還有其他因素，需要具體項目具體分析，但認為以上因素為主要的影響

因素，9、商業(yè)街商鋪有那些類型？

商業(yè)街商鋪的分類可以有多種多樣：按照商業(yè)街經(jīng)營的商品是專業(yè)類別，還是不加確定的復(fù)合形式，我們將商業(yè)街商鋪分為專業(yè)商業(yè)街商鋪和復(fù)合商業(yè)街商鋪。

專業(yè)商業(yè)街商鋪往往集中經(jīng)營某一類（種）商品，如建材商業(yè)街、汽車配件商業(yè)街、酒吧街、休閑娛樂街等；復(fù)合商業(yè)街商鋪對經(jīng)營的商品不加確定，經(jīng)營者可以按照自己的設(shè)想去隨意經(jīng)營，如北京西單商業(yè)街，北京宣武區(qū)的大都市街等。需要指出的是，專業(yè)商業(yè)街商鋪鑒于整個商業(yè)街經(jīng)營商品的統(tǒng)一性特點，整個商業(yè)街的市場成本比較低，只要商業(yè)街的開發(fā)商對整個商業(yè)街恰當進行包裝，那么所有的商鋪就可以享受開發(fā)商統(tǒng)一市場宣傳所帶來的市場效果。從此特點可以得出結(jié)論：專業(yè)商業(yè)街從運營成本的角度符合市場規(guī)律和競爭規(guī)律。另外，因為專業(yè)商業(yè)街經(jīng)營商品的品種簡單化特點，其規(guī)劃設(shè)計的復(fù)雜程度較低，開發(fā)商不太容易發(fā)生因為商業(yè)街的規(guī)劃設(shè)計不合理，最終對整個項目的運營發(fā)生負面影響的情況。

10、專業(yè)市場商鋪有那些特點？（1）專業(yè)市場規(guī)模特點

規(guī)模大小和經(jīng)營的商品的類型沒有關(guān)系，往往和市場所處地域的市場支撐能力、投資商的實力以及市場經(jīng)營的方式等因素密不可分。

不同實力的投資商即使在同一個地區(qū)，投資建設(shè)同樣類型的專業(yè)市場，專業(yè)市場的規(guī)模也會差別很大，當然贏利能力也會差別很大。這種情況一旦擺在商鋪投資者面前，選擇不可避免。

（2）專業(yè)市場規(guī)劃設(shè)計特點

專業(yè)市場的規(guī)劃設(shè)計并不復(fù)雜，開發(fā)商往往將每層合理分區(qū)或/并分成幾條步行街，商鋪沿街布置或商鋪按照“島”型布置。步行街的長度建議不要太長，超過600米，消費者同樣可能產(chǎn)生疲勞、厭倦的感覺。（3）專業(yè)市場名稱特點

專業(yè)市場的名稱體現(xiàn)所在的位置和所經(jīng)營的商品類型兩大要素。這種名稱方式可以給消費者提供盡可能多的信息。（4）、專業(yè)市場商鋪的特點 ▲ 商鋪的形式

專業(yè)市場商鋪的主要形式為鋪位形式，極少鋪面形式?！?投資回收形式

專業(yè)市場商鋪的投資回收形式有采取商鋪出租的，也有些采取商鋪出售方式的。從上述內(nèi)容可以看出，專業(yè)市場商鋪的投資回收形式差別較大。

比如，東方家園、英國百安居、德國歐蓓德都屬于專營家居建材用品的專業(yè)市場，這類專業(yè)市場基本上都是由經(jīng)營商統(tǒng)一經(jīng)營管理；北京沙子口辦公用品批發(fā)市場，屬于批發(fā)類專業(yè)市場，經(jīng)營商采取出租經(jīng)營的方式；北京碧溪家居廣場也屬于專業(yè)市場，開發(fā)商就采取商鋪出售、經(jīng)營商接受業(yè)主委托統(tǒng)一經(jīng)營管理的方式。

需要指出的是，進行商鋪投資的投資者在選擇專業(yè)市場商鋪的時候，需要對商鋪的投資形式進行深入了解，而且專業(yè)市場的規(guī)模越大，項目的管理對商鋪價值的影響力越大?？傊瑢I(yè)市場商鋪是比較適合個人投資者投資的品種，目前在商鋪投資市場以高價成交的商鋪不少出自專業(yè)市場項目。從專業(yè)市場發(fā)展情況看，無論是產(chǎn)品選擇、定位、規(guī)模、市場策略、管理運營，國內(nèi)開發(fā)商都已經(jīng)有了比較豐富的經(jīng)驗，所以盡管投資收益水平未必最高，但較低投資風(fēng)險下較高的投資收益率是值得選擇的。當然，專業(yè)市場商鋪投資過程中，投資者必須對專業(yè)市場項目的市場環(huán)境做出準確判斷。