第一篇：2014年35個(gè)大中城市商業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值研究報(bào)告

2014年

35個(gè)大中城市商業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值研究報(bào)告

隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“白銀時(shí)代”，企業(yè)的利潤率也隨之走低，目前標(biāo)桿上市公司的凈利潤率基本在13%，甚至個(gè)別項(xiàng)目以10%的凈利潤率維持開發(fā)。這對于房企來講，區(qū)域或城市布局策略將直接影響到開發(fā)企業(yè)的利潤率，甚至規(guī)模化的增長機(jī)會。因此，房企勢必會調(diào)整自己的布局策略，選擇風(fēng)險(xiǎn)最小的城市進(jìn)行拿地，以最大可能降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

至此，我們也就不難理解為?何?房?地?產(chǎn)?城?市?進(jìn)?入?研?究?越?來?越?受?開?發(fā)?商?重?視?。

針對這個(gè)話題，同策咨詢研究部針對不同物業(yè)類型進(jìn)行綜合分析，近期完成了《2014年70個(gè)大中城市商品住宅投資價(jià)值研究報(bào)告》、《2014年35個(gè)大中城市商業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值研究報(bào)告》、《2014年35個(gè)大中城市寫字樓投資價(jià)值研究報(bào)告》三份報(bào)告。

本文僅就《2014年35個(gè)大中城市商業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值研究報(bào)告》研究成果進(jìn)行說明，通過這個(gè)描述讓更多的房企、金融機(jī)構(gòu)等了解35個(gè)大中城市商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)的投資價(jià)值，為開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)等各市場主體決策做參考依據(jù)。

首先，我們考慮與商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)程度以及數(shù)據(jù)的可得性，選取10個(gè)指標(biāo)，分別從人口因子和經(jīng)濟(jì)因子兩方面衡量城市基本面，從而衡量35個(gè)大中城市商業(yè)地產(chǎn)的城市基本面投資價(jià)值。

35個(gè)大中城市商業(yè)地產(chǎn)的城市基本面投資價(jià)值指標(biāo)

其次，我們選取3個(gè)反映商業(yè)地產(chǎn)供求關(guān)系的指標(biāo)，從市場特征方面來衡量35個(gè)大中城市商業(yè)地產(chǎn)供需狀況，明確從市場供需的角度這些城市是否值得進(jìn)行投資。

其中，從35個(gè)大中城市人均商業(yè)面積來看，19個(gè)城市人均商業(yè)面積已經(jīng)面臨飽和或過剩的狀態(tài)，已經(jīng)占據(jù)35個(gè)大中城市半數(shù)以上。

同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，從國內(nèi)來看，如果一個(gè)城市人均商業(yè)面積超過

1.5平方米，也就意味著城市的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)面積已明顯出現(xiàn)過剩現(xiàn)象，而這樣的城市在35個(gè)大中城市當(dāng)中不在少數(shù)。比如銀川、呼和浩特、沈陽成為35大中城市人均商業(yè)面積已在4平方米以上，成為35大中城市人均商業(yè)面積最高的三個(gè)城市。此外，天津、重慶、杭州、南京、成都、大連、廈門、寧波、青島、合肥、長春、哈爾濱、貴陽、長沙、南寧、昆明等16個(gè)城市人均商業(yè)面積超過

1.5平方米。目前，19個(gè)城市人均商業(yè)面積已經(jīng)面臨飽和或過剩的狀態(tài)，已經(jīng)占據(jù)35個(gè)大中城市半數(shù)以上。

而就北上廣深等一線城市來看，由于其常住人口數(shù)量龐大，商業(yè)地產(chǎn)市場需求也相當(dāng)強(qiáng)勁，至今為止，總體上仍然沒有系統(tǒng)性的供應(yīng)過剩的市場風(fēng)險(xiǎn)。但是，一線城市距離城市人均商業(yè)面積1.5平方米的警戒值也不太遙遠(yuǎn)，從這個(gè)角度來看，即使一線城市、其他二線城市目前商業(yè)地產(chǎn)沒有系統(tǒng)性的供應(yīng)過剩的市場風(fēng)險(xiǎn)，也應(yīng)該提早防范商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過剩的風(fēng)險(xiǎn)。

從目前商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)面臨飽和或過剩的狀態(tài)的原因來看，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，主要為城鎮(zhèn)化與企業(yè)轉(zhuǎn)型兩方面，具體來講：

第一、在城鎮(zhèn)化過程中，新的城市發(fā)展規(guī)劃及商業(yè)環(huán)境不斷升級是主因。這些規(guī)劃涉及新的城市副中心、新興商圈、區(qū)域合并、原有城市區(qū)域功能升級等諸多方面，這些規(guī)劃將直接導(dǎo)致社會及經(jīng)濟(jì)資源向這些區(qū)域集合，也就直接導(dǎo)致中國城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)快速的發(fā)展，導(dǎo)致整體市場接近飽和或局部過剩；

第二、在當(dāng)前住宅市場限購的市場背景下，眾多房企將視線轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)，開始謀求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，一定意義上也導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)群起而上，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面臨同質(zhì)化，供應(yīng)過剩的風(fēng)險(xiǎn)。盡管從企業(yè)自身的角度而言，企業(yè)是試圖通過戰(zhàn)略調(diào)整與轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)其整個(gè)企業(yè)體系內(nèi)部現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)中投資商業(yè)地產(chǎn)的資金與投資住宅地產(chǎn)、其他產(chǎn)業(yè)的資金可以互動(dòng)，并且這兩者之間能夠?qū)崿F(xiàn)良好互補(bǔ)，但是，從整個(gè)市場的角度來看，就會面臨總體上商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)同質(zhì)化與供應(yīng)過剩的風(fēng)險(xiǎn)。

因此，從上述角度分析來看，我們也不難理解部分城市開始發(fā)布政策，提前預(yù)警和調(diào)整商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。比如今年年初蘇州市就出臺商業(yè)地產(chǎn)“限售”和禁止售后包租”政策，防范在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)企業(yè)或項(xiàng)目經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)；2014年6月，杭州也將對商業(yè)綜合體布局的問題區(qū)域進(jìn)行差別化調(diào)整，部分區(qū)域?qū)?yán)格控制新增大型商業(yè)綜合體的開發(fā)。而這兩次政策的出臺為近期地方政府發(fā)布的政策之中首次提到“規(guī)避商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)”的要求。

最后，通過對35個(gè)大中城市的城市基本面與商業(yè)地產(chǎn)供需基本面兩項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行交叉分析，同策咨詢研究部最終得出35個(gè)大中城市商業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值結(jié)果。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從上述分析結(jié)果來看，城市人口多，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)強(qiáng)，對于商業(yè)地產(chǎn)具有強(qiáng)大的人口和經(jīng)濟(jì)支撐，并且商業(yè)地產(chǎn)供需較為平衡的城市成為開發(fā)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等優(yōu)先進(jìn)入的城市，比如北上廣深等一線城市、杭州、福州、南寧、武漢、寧波、西安等二線城市。

而對于城市人口較多，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)，對于商業(yè)地產(chǎn)具有強(qiáng)大的人口和經(jīng)濟(jì)支撐，但商業(yè)地產(chǎn)供給過度，短期市場壓力較大的城市，對于開發(fā)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等來講則成為其重點(diǎn)關(guān)注的城市，比如天津、重慶、成都等。

對于城市人口相對較少，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較為薄弱，但商業(yè)地產(chǎn)供需較為平衡的城市，對于開發(fā)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等來講則成為其選擇性進(jìn)入的城市，而這類城市還不在少數(shù)，并且大多數(shù)位于中西部地區(qū)。比如南寧、?？?、青島、濟(jì)南、石家莊、鄭州、南昌、太原、蘭州、烏魯木齊。

對于城市人口相對較少，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)也較為薄弱，商業(yè)地產(chǎn)供給過度的城市，對于開發(fā)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等來講則成為應(yīng)該重點(diǎn)規(guī)避的城市。比如合肥、廈門、沈陽、大連、長沙、哈爾濱、昆明、貴陽、呼和浩特、西寧、銀川等城市。

第二篇：投資可行性研究報(bào)告商業(yè)地產(chǎn)

房地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目

——成都環(huán)達(dá)通廣場

思路總結(jié)

房地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目，可行性研究報(bào)告主體有七大部分，分別為項(xiàng)目總論、市場分析及前景預(yù)測、建設(shè)單位基本情況、項(xiàng)目建設(shè)方案、投資估算資金籌措及貸款償還計(jì)劃、財(cái)務(wù)評價(jià)、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析。

我們小組認(rèn)真學(xué)習(xí)了該報(bào)告，對整個(gè)項(xiàng)目的流程有了大致的了解。按照報(bào)告所示，在實(shí)際操作中首先要到實(shí)地考察該項(xiàng)目，對項(xiàng)目名稱（成都環(huán)達(dá)通泰盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司“環(huán)達(dá)通”商業(yè)項(xiàng)目）、項(xiàng)目建設(shè)單位概況，建設(shè)地點(diǎn)、規(guī)模、期限及建設(shè)內(nèi)容、投資估算及資金籌措、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)等做到心中有數(shù)，然后再進(jìn)行市場分析和財(cái)務(wù)評價(jià)。

現(xiàn)在具體操作如下：

一、市場分析與前景預(yù)測。首先要對投資環(huán)境及城市規(guī)劃和成都市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r

有一個(gè)大致的了解，在此基礎(chǔ)上再進(jìn)行項(xiàng)目分析，項(xiàng)目分析的內(nèi)容包括項(xiàng)目概況、南部新區(qū)商業(yè)物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r（在做這個(gè)的同時(shí)，可以參考類似商業(yè)物業(yè)重點(diǎn)個(gè)案和區(qū)域互補(bǔ)商業(yè)物業(yè)兩種，對他們的基本情況要有所了解）、項(xiàng)目swot分析、項(xiàng)目定位分析、項(xiàng)目運(yùn)營分析、項(xiàng)目運(yùn)營分析是重點(diǎn)。包括確定推廣及招商時(shí)機(jī)，租賃價(jià)格的預(yù)測。租賃價(jià)格的預(yù)測所包含的內(nèi)容很多。主要用到的方法是未來現(xiàn)金流的貼現(xiàn)加總。

作為報(bào)告中很重要的一塊，市場分析和前景預(yù)測我們總結(jié)其主要內(nèi)容如下：

1.投資環(huán)境，包括宏觀環(huán)境和區(qū)域環(huán)境.在宏觀政策里面包括土地、金融、稅收、產(chǎn)業(yè)調(diào)整等一些政策。而區(qū)域環(huán)境則主要包括區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、區(qū)域

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化、區(qū)域發(fā)展趨勢、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及具名消費(fèi)水平，收入

水平和消費(fèi)習(xí)慣等。

2.城市規(guī)劃，主要包括城市規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布、城市規(guī)劃重點(diǎn)、城市規(guī)劃

調(diào)整、城市布局以及項(xiàng)目所在區(qū)發(fā)展規(guī)劃等。

3.項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，主要包括項(xiàng)目商業(yè)格局，商業(yè)業(yè)態(tài)，商業(yè)地產(chǎn)特征，商業(yè)地產(chǎn)趨勢預(yù)測等

4.項(xiàng)目分析。主要包括項(xiàng)目概況，商業(yè)物業(yè)需求，參考商業(yè)物業(yè)，個(gè)案分析

以及swot分析，項(xiàng)目定位和運(yùn)營分析。

二、建設(shè)單位與項(xiàng)目不同，建設(shè)單位是成都環(huán)達(dá)通泰盈房地產(chǎn)有限公司。要對他的基

本情況比如注冊資本，公司總經(jīng)理等有一定了解。然后發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位優(yōu)勢，這里的優(yōu)勢是成都子公司是環(huán)達(dá)通泰盈成都房產(chǎn)發(fā)展有限公司是環(huán)達(dá)通泰盈成都房產(chǎn)發(fā)展有限公司的全資子公司，作為強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的產(chǎn)物，能夠形成集西方管理和本土運(yùn)作相依存的新型團(tuán)隊(duì)，使其項(xiàng)目從規(guī)劃、設(shè)計(jì)以及未來的建設(shè)和運(yùn)營中擁有超前的理念和較好的發(fā)展前景。建設(shè)單位財(cái)務(wù)狀況也是重點(diǎn)。

三、項(xiàng)目建設(shè)方案。項(xiàng)目建設(shè)方案的內(nèi)容包括建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模，綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，建設(shè)工期安排及目前進(jìn)度，建設(shè)設(shè)計(jì)，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，給排水設(shè)計(jì)，電氣設(shè)計(jì)，暖通設(shè)計(jì)等。

四、投資估算、資金籌措及貸款償還計(jì)劃。在對投資進(jìn)行估算之前，要找到估算依據(jù)，估算依據(jù)一般包括建設(shè)部、四川省建設(shè)廳、財(cái)務(wù)廳、發(fā)改委、物價(jià)局、成都市造價(jià)站、建設(shè)部、成都市房管部門的官方網(wǎng)站上去尋找相關(guān)文件和資料。之后，再進(jìn)行投資估算，包括項(xiàng)目總投資估算和具體估算，具體估算包括土地取得費(fèi)用，前期工程費(fèi)用，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，建筑安裝工程費(fèi)用，開發(fā)間接費(fèi)，財(cái)務(wù)費(fèi)用，開發(fā)期稅費(fèi)，其他費(fèi)用，不可預(yù)見費(fèi)，開辦費(fèi)用，推廣和招商代理等費(fèi)用及鋪地運(yùn)營資金。這些費(fèi)用的估算主要是結(jié)合或某些標(biāo)準(zhǔn)或企業(yè)類型、組織架構(gòu)、管理特點(diǎn)和項(xiàng)目的經(jīng)營方向及目標(biāo)客戶群和以往的操作經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行估算。除了投資估算以外還包括項(xiàng)目資金籌措以及資金使用計(jì)劃和還款計(jì)劃。

五、財(cái)務(wù)評價(jià)財(cái)務(wù)評價(jià)是可行性研究報(bào)告里的另外一個(gè)重點(diǎn)部分。財(cái)務(wù)評價(jià)是在上面

投資估算的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。首先要獲得基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，但這些基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)不同于上面的費(fèi)用，應(yīng)該包括營業(yè)收入估算、折舊和攤銷、經(jīng)營成本估算、利息支出。而預(yù)測的依據(jù)是項(xiàng)目的盈利情況、公司對所得稅、公積金、公益金及應(yīng)付利潤分類進(jìn)行估算。（按現(xiàn)行稅收制度，成都市企業(yè)應(yīng)繳納營業(yè)稅為營業(yè)收入的5%，城市維護(hù)建設(shè)稅為營業(yè)稅的7%，教育費(fèi)附加為應(yīng)納營業(yè)稅的3%，地方教育費(fèi)附加為應(yīng)納營業(yè)稅的1%，副食品調(diào)控基金為營業(yè)收入的1‰.經(jīng)營稅金及附加合計(jì)為銷售收入的5.65%，除此之外，作為房屋所有權(quán)人，企業(yè)還應(yīng)該繳納房產(chǎn)稅，其計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值的1.2%或者房產(chǎn)的租金收入的12%，本次按照房產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值的1.2%估算房產(chǎn)稅。）

在獲得基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，再進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，項(xiàng)目評價(jià)各基本報(bào)表的編制，財(cái)務(wù)分析指標(biāo)計(jì)算，項(xiàng)目不確定性分析，敏感性分析和財(cái)務(wù)分析結(jié)論。

六、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析這些風(fēng)險(xiǎn)主要來自：招標(biāo)和承包模式、自然條件風(fēng)險(xiǎn)、工期拖延和

質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目開發(fā)成本、施工索賠、出租運(yùn)營階段、市場定位、項(xiàng)目招商、租金方案和出租策略的制定及運(yùn)營管理等階段。總之，在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之前，對項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營存在的風(fēng)險(xiǎn)因素以及產(chǎn)生的原因，要從系統(tǒng)的觀點(diǎn)出發(fā)，做出判斷。許多風(fēng)險(xiǎn)具有隱蔽性，各種風(fēng)險(xiǎn)往往交織在一起，這個(gè)識別風(fēng)險(xiǎn)帶來困難，因此針對“成都環(huán)達(dá)通”項(xiàng)目應(yīng)建立專門班子，聘請專業(yè)顧問，采取科學(xué)方法，對風(fēng)險(xiǎn)因素識別和控制。

七、據(jù)以上分析，得出項(xiàng)目可行性研究結(jié)論。并編制可行性要就報(bào)告。

資料相關(guān)

因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場是一個(gè)政策為主要導(dǎo)向的市場，政府從供應(yīng)結(jié)構(gòu)、土地管理、外匯準(zhǔn)入、稅收杠桿、貨幣政策、市場監(jiān)管等方面對房地產(chǎn)進(jìn)行了組合調(diào)控。數(shù)據(jù)主要從建設(shè)部、國土資源部、國家外匯管理局、中國人民銀行、國家稅務(wù)總局和地方對應(yīng)機(jī)構(gòu)等部門的官方網(wǎng)站上下載相關(guān)文件及資料。還有《成都市統(tǒng)計(jì)年鑒》，成都市商務(wù)局，南部新區(qū)商業(yè)用房供需量、參考性物業(yè)等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來源于世邦魏理仕，同時(shí)參與項(xiàng)目的各相關(guān)方都是數(shù)據(jù)的來源處。各大門戶網(wǎng)站和研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，以及各大數(shù)據(jù)庫都是數(shù)據(jù)來源。為該項(xiàng)目所做的專項(xiàng)分析報(bào)告，并以此報(bào)告為依據(jù)對本項(xiàng)目未來租金水平做出預(yù)測，以及項(xiàng)目的平面圖。

第三篇：商業(yè)地產(chǎn)研究報(bào)告

創(chuàng)新——商業(yè)地產(chǎn)的生命力

在停發(fā)第三套房貸、限購令出臺、央行加息、提高公積金貸款利率等樓市調(diào)控政策頻出的背景下，人們已經(jīng)注意到，限購令限購的是住宅，非住宅的商業(yè)地產(chǎn)等不在限購范圍內(nèi)。因此，商業(yè)地產(chǎn)無疑將是各房地產(chǎn)商實(shí)現(xiàn)逆市突圍的一把利器、加速此類產(chǎn)品的創(chuàng)新力度將實(shí)現(xiàn)集團(tuán)階段性的企業(yè)目標(biāo)。目前，遼寧事業(yè)部有沈陽棋盤山國賓館項(xiàng)目、本溪綠地中心項(xiàng)目和大連綠地中心項(xiàng)目三個(gè)涉及商辦類產(chǎn)品的項(xiàng)目。但三個(gè)項(xiàng)目仍處在方案規(guī)劃階段，商辦類產(chǎn)品的定位仍然沒有明確的敲定。因此，這里僅對創(chuàng)新在未來我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向進(jìn)行一些研究。

一、商業(yè)地產(chǎn)模式的創(chuàng)新

1.商業(yè)地產(chǎn)模式創(chuàng)新的本質(zhì)是需求的變化

商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的不同在于商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)系到商場，商業(yè)地產(chǎn)最后就是研究商業(yè)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同的階段，人們對商品的追求、消費(fèi)的追求是不同的，這樣就會產(chǎn)生不同的需求。創(chuàng)新的本質(zhì)是因?yàn)樾碌男枨蟮某霈F(xiàn)，新的需求是商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新的根本動(dòng)力。人們對生活的追求是不會有盡頭的，而且隨著社會的發(fā)展，新的生活方式也會不斷地出現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新成為必然。

2.商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新模式介紹

2010年，在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式上，以萬達(dá)廣場等為代表的城市綜合體、購物中心仍然是主流模式，同時(shí)出現(xiàn)了文化與商業(yè)地產(chǎn)、藝術(shù)與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合以及首創(chuàng)奧特萊斯“新城市主義”等商業(yè)地產(chǎn)新模式：誠品書店融書店、文化創(chuàng)意商店和餐飲旅游服務(wù)為一體，打造“文化創(chuàng)意城中城”；內(nèi)地首個(gè)Ｋ１１藝術(shù)購物中心將藝術(shù)欣賞、人文體驗(yàn)、自然綠化與購物想結(jié)合，引領(lǐng)購物休閑新體驗(yàn)；首創(chuàng)推出“新城市主義”，在奧特萊斯周邊，有酒店、電影院、餐飲、大賣場以及住宅等，打造集品牌購物、嘉年華游樂、影視娛樂中心三位一體的商業(yè)新模式。

3.商業(yè)地產(chǎn)非標(biāo)準(zhǔn)化模型的創(chuàng)新

未來十年將是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的黃金十年。在這黃金十年里，以購物中心為主體的商業(yè)綜合體將成為發(fā)展的焦點(diǎn)。萬達(dá)集團(tuán)是較早進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域并成功創(chuàng)建了萬達(dá)廣場，創(chuàng)造出了所謂的訂單模式。那么在后起之秀中若要發(fā)展，就不能完全走萬達(dá)的訂單商業(yè)模式，必須開辟屬于綠地集團(tuán)的富有競爭力的模式。如今的消費(fèi)者講求體驗(yàn)式經(jīng)濟(jì)，體驗(yàn)不一樣的感受，而標(biāo)準(zhǔn)化就是在扼殺這種客戶的體驗(yàn)。而無錫哥倫布廣場所追求的非標(biāo)準(zhǔn)則是每一個(gè)產(chǎn)品根據(jù)項(xiàng)目所在地的消費(fèi)群的結(jié)構(gòu)、消費(fèi)能力和周邊的競爭環(huán)境，而做出不同的業(yè)態(tài)組合和里面商鋪品牌的組合，以及內(nèi)部環(huán)境的設(shè)計(jì)。2011年3月28日新

區(qū)哥倫布廣場舉行了盛大的奠基儀式，除了已落成的廣益哥倫布廣場，五洲國際集團(tuán)還將會在無錫洛社投資第三個(gè)哥倫布廣場，但是每一個(gè)哥倫布廣場都會給市民不一樣的感受。哥倫布廣場模式的成功正是五洲國際在萬達(dá)訂單式模式之下的一種創(chuàng)新。

二、商業(yè)地產(chǎn)綠色節(jié)能的創(chuàng)新

據(jù)最新研究顯示，2010年上半年全球商業(yè)地產(chǎn)投資額累計(jì)為1320億美元，遠(yuǎn)超2009年上半年的760億美元。與2009年上半年相比，今年上半年亞太地區(qū)的交易額上升了40%。2010年僅第二季度，亞太地區(qū)直接商業(yè)房地產(chǎn)投資額就達(dá)到160億美元。近來，以中國市場為例，北京、上海、廣州三大城市寫字樓新增供應(yīng)面積大幅上漲，最高單月環(huán)比漲幅達(dá)到179.70%；銷售面積同樣出現(xiàn)強(qiáng)勢增長的態(tài)勢，環(huán)比增長71.41%。因此，在關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展的同時(shí)，更進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)的是低碳經(jīng)濟(jì)背景之下的商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新之路，尤其是商業(yè)地產(chǎn)在綠色節(jié)能方面的創(chuàng)新。

有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，建筑的能耗約占全社會總能耗的30%。按照住建部的政策要求，從2010年開始，城鎮(zhèn)新建建筑要達(dá)到90%以上是節(jié)能型建筑。因而，低碳節(jié)能正在成為商業(yè)地產(chǎn)新一輪的發(fā)展趨勢。環(huán)保時(shí)代來臨，商業(yè)地產(chǎn)如何通過打好“環(huán)保牌”來推動(dòng)地產(chǎn)進(jìn)一步發(fā)展，更成為亞太地區(qū)新一輪焦點(diǎn)。此外，根據(jù)2009年美國圣地亞哥大學(xué)和世邦魏理仕聯(lián)合完成的一項(xiàng)名為《綠色建筑的錢景和前景》的研究發(fā)現(xiàn)，在綠色建筑中工作的人員病假天數(shù)減少，辦公面積的空置率低，且租金回報(bào)較高。

“在低碳經(jīng)濟(jì)的背景之下，商業(yè)地產(chǎn)節(jié)能化已成主流。創(chuàng)新運(yùn)用更多的綠色產(chǎn)品，推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的不斷創(chuàng)新，并進(jìn)一步促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會的可持續(xù)發(fā)展。

三、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃的創(chuàng)新

1.商業(yè)地產(chǎn)功能要全面，創(chuàng)新要滿足客戶需求

現(xiàn)在很多城市綜合體項(xiàng)目，都談一個(gè)叫我們要打造城市標(biāo)志，或者標(biāo)志性建筑。標(biāo)志性的兩個(gè)方面，第一個(gè)方面是體量。比方說全球最大的，要么就是最高，這兩個(gè)都具有標(biāo)志。如果講高度的話，我覺得我們也比不了。比如拿上海來說，東方明珠原來是最高的，后來是金茂，后來金融中心。我覺得盲目地追求高沒有意義。如果是標(biāo)志，我們功能是一個(gè)集中，功能是一個(gè)復(fù)合，同時(shí)功能一定要全面，這才是我們的標(biāo)志。我們不貪大，但是我們一定要全面，一定要符合全客群的需求，做到功能上的互補(bǔ)。

2.商業(yè)地產(chǎn)建筑風(fēng)格要符合城市的定位及風(fēng)格

談到建筑設(shè)計(jì)，整體建筑風(fēng)格的統(tǒng)一性?，F(xiàn)在我們很多城市綜合體也好，很多都是在建筑，我們跟國際的建筑業(yè)在一起交流，很多都是從藝術(shù)性和從美觀性，要做標(biāo)志性的，要做一個(gè)城市的名片，都是這樣說。實(shí)際上業(yè)內(nèi)也會經(jīng)常談到一個(gè)話題，有幾個(gè)項(xiàng)目能像故宮一樣流芳百世。前一階段剛開始請了很多日韓設(shè)計(jì)師，現(xiàn)在是歐美系。我前

一陣看到一個(gè)報(bào)道，說是在江西某一個(gè)新興的城市，設(shè)計(jì)了幾棟非常前衛(wèi)的綜合體項(xiàng)目，后來很多專家議論，說整個(gè)把我們中國市場作為國外設(shè)計(jì)師練筆的地方，我們希望我們中國新興的市場，我們希望我們中國這么好的市場，成為國外設(shè)計(jì)師的搖籃曲，我不希望做這個(gè)。我講到的建筑風(fēng)格的統(tǒng)一性，只是講要符合城市的定位和城市的風(fēng)格，整個(gè)城市的沿襲。

四、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)組合的創(chuàng)新

1.商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)組合要個(gè)性化，招攬客源

在整個(gè)招商過程中，每一個(gè)購物中心要對地區(qū)有研究，否則這個(gè)購物中心就像卵生兄妹一樣，每個(gè)購物中心蓋出來以后大家都一樣?，F(xiàn)在就碰到同行交流，現(xiàn)在大家都以我們要引進(jìn)獨(dú)特的，如果全上海都是這樣，沒有個(gè)性化在里面，可能逛了一下不會再去第二家。包括臺灣有一個(gè)店，24小時(shí)，開的風(fēng)風(fēng)火火，對人消費(fèi)的研究，包括業(yè)態(tài)的組合等等都非常重要。

記得我有一次專門看過在日本有一家店，這家店把業(yè)態(tài)組合做的很好，便利店加音響店加咖啡店，加夜校店，到了12點(diǎn)和早晨的時(shí)候營業(yè)額最好。所以購物中心招商的時(shí)候，商家組合，品牌組合，業(yè)態(tài)組合和消費(fèi)行為的組合都要考慮，這樣做出來的購物中心，再加上大的主力店集群，可能我們有10個(gè)主力店，甚至有15個(gè)主力店。主力店很多開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)認(rèn)知不足的時(shí)候，都覺得租金太低，為什么要引進(jìn)資金。但是他能給你奠定最基本的客源，他有極強(qiáng)的攬客的能力。我們講要做到旺鋪，一個(gè)好的開發(fā)商，加好的經(jīng)營者，再加好的管理者才能經(jīng)營好。同樣我們在招商的時(shí)候，如果不考慮這些因素的話，后續(xù)的進(jìn)行很困難。所以在我們整個(gè)招商過程中，而且在招商先行的時(shí)候要重視這些品牌商家業(yè)態(tài)公投的組合，包括購物中心業(yè)態(tài)分類，適合哪一類人群，你的跨度有多少，都是你日后成功與否的關(guān)鍵。前面粗略地講了一些招商，大家在購物中心招商的時(shí)候基本兩個(gè)原則。

2.商業(yè)地產(chǎn)要做好業(yè)態(tài)組合，品類組合，品牌組合，品種組合業(yè)態(tài)綜合HOPSCA本身就是一個(gè)業(yè)態(tài)組合，無論是酒店，還是寫字樓，還是商業(yè)，還是停車等等，這個(gè)配置不是說誰多，都希望多，但是先有容積率等因素，怎么樣最佳組合，包括里面購物占多少，餐飲占多少，娛樂占多少，配套占多少，這都有合理。各個(gè)綜合體不同的項(xiàng)目也不完全一樣，以前聽說有個(gè)532的觀念，這一個(gè)理論上的數(shù)字。實(shí)際上不完全這樣，我們是各商業(yè)為主，所以我們很多商業(yè)體會有60%以上的商業(yè)，因?yàn)檫@樣才會給大家?guī)砀玫氖找?，餐飲只是帶來更多的豐富和配合的概念。

我們?nèi)绻龀鞘芯C合體的業(yè)態(tài)，如果有一個(gè)酒店，對我們整個(gè)奢侈品的提升會好。會把非核心業(yè)態(tài)作為自己的配置，我們的立足點(diǎn)會在商業(yè)部分。同時(shí)寫字樓和酒店公寓，特別酒店公寓是比較新的業(yè)態(tài)。包括寫字樓也是這樣的功能，提升了流行和時(shí)尚品牌，這是不可或缺的幾個(gè)部分，但是我認(rèn)為不是城市綜合體主要的。

第二個(gè)品類組合，最近有一些臺灣的學(xué)者研究區(qū)域，實(shí)際上就是一個(gè)分類，我認(rèn)為他講的很有道理。比方說拿女裝品牌來說，如果到了每一個(gè)地方，這個(gè)女裝有職業(yè)女裝，淑女女裝等分類，但是這樣的分類還不夠，應(yīng)該有更加細(xì)分的，小分類的概念。我們現(xiàn)在研究商業(yè)布局當(dāng)中，我們會分的很細(xì)，如果能夠做到這一點(diǎn)的話對我們后面的組合會有更好的布局。這也是我們在設(shè)計(jì)當(dāng)中所研究的新的課題。

第三個(gè)品牌組合，主力店，次主力店，然后是一般品牌。

第四個(gè)是品種組合，商業(yè)綜合體，一個(gè)商業(yè)中心可能有很多百貨店。我們希望在不同的購物中心，不同的城市綜合體當(dāng)中他的品種都應(yīng)該不一樣。我們不是說請您進(jìn)來，你賣什么不管你，那不行。你賣的不好的話請你出去，再吸引新的品牌進(jìn)來，只有這樣才會把我們的商業(yè)做的更加豐富，否則一潭死水。

五、商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)要注重提高自身的素質(zhì)

因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)我雖然接觸不多，但是商業(yè)地產(chǎn)感覺到地產(chǎn)商業(yè)投資的雙重綜合性行業(yè)。對我們從事這個(gè)行業(yè)的一些企業(yè)，和企業(yè)的員工提出的在素質(zhì)上更高的要求。我覺得個(gè)人從事商業(yè)地產(chǎn)，可能在融資能力方面，財(cái)務(wù)管理方面，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的能力方面，要比住宅高。另一方面，我們怎么樣建立咱們的信息技術(shù)，互聯(lián)網(wǎng)的技術(shù)，這也是需要研究的課題。現(xiàn)在從總體來說，咱們要提倡精密化的管理。另外基于商業(yè)地產(chǎn)方面還有重要的課題，怎么樣努力和上下游的企業(yè)建立戰(zhàn)略性的伙伴關(guān)系，減少交易的緩解，降低交易的成本，提高運(yùn)行的效益，實(shí)現(xiàn)合作共贏是重大的課題。所以我希望大家在這方面努力提高自身的素質(zhì)，通過自身素質(zhì)的提高，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的升級，通過產(chǎn)業(yè)的升級，促進(jìn)咱們商業(yè)地產(chǎn)的平穩(wěn)健康持續(xù)發(fā)展。

第四篇：黃金投資價(jià)值研究報(bào)告隆重推出

中國第一份專門研究黃金投資的報(bào)告--------

《黃金投資價(jià)值研究報(bào)告》隆重推出

進(jìn)入2006年，世界黃金協(xié)會、北京黃金經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究中心為廣大投資者奉獻(xiàn)上精心準(zhǔn)備的新年厚禮-------《黃金投資價(jià)值研究報(bào)告》，這是中國第一份專門研究黃金投資的報(bào)告，她已成為黃金投資業(yè)者的必備工具。

應(yīng)時(shí)而出

從2001年以來，黃金價(jià)格在經(jīng)過長期低迷后進(jìn)入了新的上升周期，近幾年一直持續(xù)升勢，2006年初國際黃金價(jià)格一度突破570美元/盎司，創(chuàng)近18年來的歷史新高，而推動(dòng)這一歷史新高的是日益活躍的黃金投資活動(dòng)。

由于具有保值避險(xiǎn)功能，在投資組合中，可以沖消風(fēng)險(xiǎn)，保證資產(chǎn)的價(jià)值，黃金成為不可替代的投資產(chǎn)品，受到投資者的青睞，開放的黃金市場又提供了投資、保值和投機(jī)等多種機(jī)會。但黃金投資產(chǎn)品的推出能否或在多大程度上能成為一種新的投資渠道？參與黃金投資應(yīng)注意哪些問題？這些都有待于進(jìn)一步的研究。只有通過對各種金融投資工具成本與收益的全面分析，才能真正了解黃金的投資價(jià)值，做出理性的投資選擇。由世界黃金協(xié)會、北京黃金經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究中心合作出版發(fā)行的《黃金投資價(jià)值研究報(bào)告》將幫助投資者認(rèn)識和解決上述問題。

內(nèi)容全面

本報(bào)告共分六個(gè)部分：第一部分主要從理論上定性分析了黃金金融投資作用的歷史變遷及發(fā)展趨勢；第二部分介紹了各類黃金金融投資工具，并介紹了全球黃金投資的基本情況；第三部分定量分析了黃金與國際、國內(nèi)各種金融資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)與收益比較；第四部分分析了我國黃金投資工具發(fā)展現(xiàn)狀及未來前景；第五部分分析了黃金價(jià)格的影響因素及未來走勢；第六部分提出了投資者參與黃金投資的一些對策建議。

發(fā)行方式

世界黃金協(xié)會是一個(gè)國際性的黃金推廣機(jī)構(gòu)，是由全球主要的黃金礦山企業(yè)資助建立，旨在通過各種推廣活動(dòng)促進(jìn)黃金在全球主要市場中的需求。北京黃金經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究中心是中國惟一從事黃金及貴金屬市場研究、信息咨詢、教育培訓(xùn)的中央級事業(yè)法人單位，與中國黃金報(bào)社合署辦公。

本報(bào)告完全基于非商業(yè)目的編制，對關(guān)注黃金投資的黃金機(jī)構(gòu)及其他投資者，均可通過郵購的方式購買（在備注欄注明），每冊工本費(fèi)RMB50.00元，即通過郵局或銀行將購書款匯至中國黃金報(bào)社（北京黃金經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究中心），詳情咨詢010-84126300、84126870。

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第五篇：商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值評估

商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值評估

摘要：隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展和改革開放力度的進(jìn)一步加大，第三產(chǎn)業(yè)成為我國“富民強(qiáng)市”的主導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)。眾所周知第三產(chǎn)業(yè)對商業(yè)物業(yè)有著較強(qiáng)的依賴性，諸多服務(wù)性行業(yè)都林立在商業(yè)金融業(yè)發(fā)達(dá)區(qū)域。但由于歷史以及城市不斷擴(kuò)張的原因，在很多城市特別是一些發(fā)展歷史悠久的城市中，很多工業(yè)物業(yè)位于昔日的城市遠(yuǎn)郊區(qū)成為今天城市的商業(yè)金融業(yè)中心區(qū)。第二產(chǎn)業(yè)不退出，第三產(chǎn)業(yè)進(jìn)不去，這是我國很多大城市長期困擾城市發(fā)展的頑疾，只有政府通過調(diào)整規(guī)劃，把城市建成區(qū)范圍內(nèi)的第二產(chǎn)業(yè)，搬遷到城市遠(yuǎn)郊區(qū)的工業(yè)園區(qū)及工業(yè)集聚點(diǎn)等功能區(qū)塊內(nèi)，只有推進(jìn)中心城區(qū)“退二進(jìn)三”政策，以盤活存量土地資產(chǎn)，優(yōu)化城市功能布局；才能利用騰出的土地進(jìn)行商業(yè)、住宅類物業(yè)的開發(fā)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)建設(shè)，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，改善城區(qū)面貌和居民生活環(huán)境，提高城市品位，提升綜合競爭能力。但由于城市中心區(qū)本身的吸引力，大部分工業(yè)企業(yè)尤其是一些民營企業(yè)，不會積極主動(dòng)，心甘情愿地退出中心區(qū)，政府只有通過合理收購，讓它們能獲得合理的既得利益才能有效地執(zhí)行“退二進(jìn)三”政策。因此估價(jià)人員在對此類物業(yè)收購價(jià)值評估時(shí)，以周圍區(qū)域工業(yè)房地產(chǎn)市場價(jià)格作價(jià)格調(diào)整的基礎(chǔ)難以讓企業(yè)信服。因?yàn)檫@些工業(yè)房地產(chǎn)占有城市優(yōu)勢區(qū)位，其房屋用途也不再單純用作工業(yè)，臨街部分往往改為商業(yè)店面，或直接經(jīng)營，或出租經(jīng)營，收益中包含了商業(yè)房地產(chǎn)的收益，其單純的工業(yè)性質(zhì)價(jià)格難以體現(xiàn)。因此試圖剝離出工業(yè)企業(yè)廠商利潤以獲取工業(yè)房地產(chǎn)可支付的最高租金(房地產(chǎn)凈收益)，然后再利用收益法估算工業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值。

關(guān)鍵詞：政府收購 規(guī)劃調(diào)整 退二進(jìn)三 經(jīng)營利潤

一、城市繁華區(qū)域工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值評估問題的提出

根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國發(fā)［2004］28號)、國土資源部《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》(國土資源部21號令)、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范(試行)》(國土資發(fā)［2006］114號)等文件精神，各級人民政府優(yōu)化城區(qū)用地結(jié)構(gòu)，盤活土地存量，促進(jìn)土地資源合理配置，提高城市品位，推進(jìn)中心城區(qū)“退二進(jìn)三”。在實(shí)施“退二進(jìn)三”時(shí)，政府要對這些工業(yè)房地產(chǎn)先進(jìn)行收購，轉(zhuǎn)變用途后，再通過“招拍掛”的方式將該用地出讓給新的用地者。在政府收購工業(yè)房地產(chǎn)時(shí)，一般要委托評估機(jī)構(gòu)對該工業(yè)房地產(chǎn)收購價(jià)格進(jìn)行估價(jià)，為政府收購該工業(yè)房地產(chǎn)，確定收購價(jià)格提供參考依據(jù)。

根據(jù)估價(jià)目的，遵循合法原則，對于工業(yè)房地產(chǎn)，因其市場交易不活躍且交易個(gè)別性較強(qiáng)，難以采用市場比較法進(jìn)行評估，因此通常選用成本法作為其中的一種方法。但對于政府土地收購項(xiàng)目，特別是處于商業(yè)繁華區(qū)域內(nèi)的工業(yè)用地，由于取得時(shí)間較早，取得之時(shí)位于城市邊緣區(qū)域，隨著城市的擴(kuò)展，城市配套設(shè)施的不斷完善，現(xiàn)已成為城市繁華區(qū)域，甚至成為城市中心區(qū)域，顯然成本法無法體現(xiàn)估價(jià)對象實(shí)際用途的價(jià)值，估價(jià)結(jié)果很難讓企業(yè)信服。估價(jià)師需要尋求一種能夠讓利益雙方都信服的方法。在實(shí)際社會經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，由于某些原因，處于商業(yè)繁華區(qū)域內(nèi)的工業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營方式較多，估價(jià)師可以試著用收益法進(jìn)行評估。收益性房地產(chǎn)獲取收益的方式，主要有出租和營業(yè)兩種，凈收益的測算途徑可分為兩種：一是基于租賃收入測算凈收益，二是基于營業(yè)收入測算凈收益。在房地產(chǎn)評估中，基于租賃收入測算凈收益較為普遍?；谧赓U收入對處于商業(yè)繁華區(qū)域內(nèi)的工業(yè)房地產(chǎn)的收購價(jià)格進(jìn)行評估，難點(diǎn)是對租金水平的確定。估價(jià)人員根據(jù)對類似區(qū)域臨街的店面以及估價(jià)對象的租金調(diào)查分析，可以發(fā)現(xiàn)這類房地產(chǎn)的租金水平與該區(qū)域臨街商業(yè)房地產(chǎn)租金水平相當(dāng)。因此，在估價(jià)中如果按照用途合法原則，對這類房地產(chǎn)的租金直接采用周圍單純工業(yè)廠房的租金水平，企業(yè)是顯然不能信服的。如果采用同一區(qū)域內(nèi)臨街商業(yè)房地產(chǎn)的租金水平，從估價(jià)的合法原則要求，需要從這個(gè)租金中將不應(yīng)歸屬于工業(yè)房地產(chǎn)的那部分租金剝離出來，而這種剝離目前尚缺少有說服力的模型或數(shù)據(jù)支持。

二、工業(yè)房地產(chǎn)凈收益的求取思路 我們在實(shí)踐中不斷摸索探索，以基于營業(yè)收入測算凈收益，并進(jìn)而對處于商業(yè)繁華區(qū)域內(nèi)的工業(yè)房地產(chǎn)的收購價(jià)格進(jìn)行估算。營業(yè)性房地產(chǎn)的最大特點(diǎn)是，房地產(chǎn)所有者同時(shí)又是經(jīng)營者，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營者利潤沒有分開，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營者行業(yè)利潤共同組成企業(yè)經(jīng)營利潤。用公式表示為：

房地產(chǎn)凈收益=產(chǎn)品銷售收入－生產(chǎn)成本－產(chǎn)品銷售費(fèi)用－產(chǎn)品銷售稅金及附加－管理費(fèi)用－財(cái)務(wù)費(fèi)用－廠商利潤。

工業(yè)房地產(chǎn)凈收益的求取思路就是基于對營業(yè)性房地產(chǎn)利潤組成的思考，先通過企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表測算出企業(yè)經(jīng)營利潤，然后剝離廠商利潤，剩余部分即為工業(yè)企業(yè)所能支付的房地產(chǎn)租金，然后通過收益法計(jì)算公式，將房地產(chǎn)租金還原為房地產(chǎn)價(jià)值的方法。

三、城市繁華區(qū)域工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值評估應(yīng)用案例

估價(jià)對象概況：浙江省某機(jī)械制造有限公司工業(yè)房地產(chǎn)，土地于上世紀(jì)80年代取得，位于浙江省諸暨市某鎮(zhèn)商業(yè)繁華區(qū)域，主要經(jīng)營紡織機(jī)械制造，土地使用權(quán)面積9335.7平方米，建筑面積19506.7平方米，土地使用權(quán)終止年限為2048年3月27日。估價(jià)對象實(shí)際使用情況為沿街一層用作商業(yè)店面，出租經(jīng)營?，F(xiàn)政府為了收回該工業(yè)房地產(chǎn)，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對該工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2007年9月5日。

（一）企業(yè)經(jīng)營利潤的測算

企業(yè)在經(jīng)營過程中獲得企業(yè)經(jīng)營利潤的計(jì)算公式是，企業(yè)經(jīng)營利潤=產(chǎn)品銷售收入－產(chǎn)品生產(chǎn)成本－產(chǎn)品銷售費(fèi)用－產(chǎn)品銷售稅金及附加－管理費(fèi)用－財(cái)務(wù)費(fèi)用。根據(jù)調(diào)查了解估價(jià)對象同一區(qū)域類似企業(yè)近三年來的經(jīng)營狀況，選取了三個(gè)比較案例進(jìn)行測算。

案例一：浙江某機(jī)械制造有限公司，廠房建筑面積19789平方米，位于浙江省諸暨市某鎮(zhèn)商業(yè)繁華區(qū)，主要經(jīng)營紡織機(jī)械，根據(jù)其財(cái)務(wù)報(bào)表等資料，2004-2006年產(chǎn)品銷售收入年平均為13563.67萬元，產(chǎn)品生產(chǎn)成本為8352.18萬元，產(chǎn)品銷售費(fèi)用為678.18萬元，產(chǎn)品銷售稅金附加為881.64萬元，管理費(fèi)用為1724.76萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用為591.33萬元。企業(yè)利潤總額＝13563.67－8352.18－678.18－881.64－1724.76-591.33 ＝1335.58萬元

案例二：諸暨市某紡織機(jī)械有限公司，建筑面積21107平方米，位于浙江省諸暨市某鎮(zhèn)商業(yè)繁華區(qū)，主要經(jīng)營紡織機(jī)械，根據(jù)其財(cái)務(wù)報(bào)表等資料，2004-2006年產(chǎn)品銷售收入年平均為14563.17萬元，產(chǎn)品生產(chǎn)成本為9002.13萬元，產(chǎn)品銷售費(fèi)用為728.16萬元，產(chǎn)品銷售稅金附加為946.61萬元，管理費(fèi)用為1837.36萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用為611.38萬元。企業(yè)利潤總額＝14563.17－9002.13－728.16－946.61－1837.36－611.38 ＝1437.53萬元

案例三：諸暨市某紡織機(jī)械有限公司，建筑面積15762平方米，位于浙江省諸暨市某鎮(zhèn)商業(yè)繁華區(qū)，主要經(jīng)營紡織機(jī)械，根據(jù)其財(cái)務(wù)報(bào)表等資料，2004-2006年產(chǎn)品銷售收入年平均為10761.63萬元，產(chǎn)品生產(chǎn)成本為6539.28萬元，產(chǎn)品銷售費(fèi)用為538.08萬元，產(chǎn)品銷售稅金附加為699.51萬元，管理費(fèi)用為1424.26萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用為501.35萬元。企業(yè)利潤總額＝10761.63－6539.28－538.08－699.51－1424.26－501.35 ＝1059.15萬元

（二）確定房地產(chǎn)租金

1．計(jì)算正常經(jīng)營情況下經(jīng)營者的行業(yè)利潤

根據(jù)調(diào)查了解和查閱相關(guān)行業(yè)信息，紡織機(jī)械行業(yè)利潤率為8%。那么，案例一企業(yè)行業(yè)利潤(廠商利潤)＝13563.67×8%=1085.09萬元 案例二企業(yè)行業(yè)利潤(廠商利潤)＝14563.17×8%=1165.05萬元 案例三企業(yè)行業(yè)利潤(廠商利潤)＝10761.63×8%=860.93萬元 2．企業(yè)所能支付的房地產(chǎn)租金

案例一企業(yè)所能支付的房地產(chǎn)租金＝1335.58-1085.09=250.49萬元 案例二企業(yè)所能支付的房地產(chǎn)租金＝1437.53-1165.05=272.48萬元 案例三企業(yè)所能支付的房地產(chǎn)租金＝1059.15-860.93=198.22萬元 3.每平方米建筑面積租金 案例一：250.49×10000÷19789=126.58元/平方米 案例二：272.48×10000÷21107=129.09元/平方米 案例三：198.22×10000÷15762=125.76元/平方米

取三個(gè)案例的簡單算術(shù)平均數(shù)作為估價(jià)對象工業(yè)房地產(chǎn)的租金，即：(126.58+129.09+125.76)÷3=127.14元/平方米

（三）工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的測算

根據(jù)以上測得的房地產(chǎn)租金，利用收益法測算工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值。

1．報(bào)酬率的確定。通過安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的方法來求取。根據(jù)2007年7月22日央行公布的一年期存款利率，確定安全利率為3.60%，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值根據(jù)影響估價(jià)對象房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境等因素，確定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值為4.52%，估價(jià)對象房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8.12%。2．收益期限的確定。工業(yè)房地產(chǎn)法定最高使用期限為50年，計(jì)算法定年限下工業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值。

3．測算收益價(jià)格。

v??A?1?127.14?11???1??50?N?Y??(1?Y)?8.12%??1?8.12%??

＝1534元/平方米

4．年期修正。估價(jià)對象土地使用權(quán)終止年限為2048年3月27日，距估價(jià)時(shí)點(diǎn)2007年9月5日剩余使用期限為40.56年。估價(jià)對象收益價(jià)格為：

?????1??1?11 V??V??1?/1??1534?1?/1??n??40.56??50?N???1?Y???(1?Y)???1?8.12%????1?8.12%?? ＝1500元/平方米

5、確定估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)值。19506.7×1500=2926.01萬元

四、注意事項(xiàng)與存在問題

從企業(yè)經(jīng)營利潤中撥離出房地產(chǎn)凈收益，利用收益法評估房地產(chǎn)價(jià)值，要求所選取的案例容積率相差不大，為同一區(qū)域單純工業(yè)房地產(chǎn)，以此剔除因其他收入對工業(yè)企業(yè)利潤的影響，從而消除其他收入導(dǎo)致的對工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值測算不準(zhǔn)的因素。在估價(jià)中計(jì)算企業(yè)經(jīng)營利潤時(shí)，產(chǎn)品生產(chǎn)成本及管理費(fèi)用與會計(jì)核算中的產(chǎn)品生產(chǎn)成本及管理費(fèi)用在計(jì)算口徑上是有區(qū)別的。在會計(jì)核算中，企業(yè)的建筑物、房屋是作為固定資產(chǎn)核算的，企業(yè)取得的土地使用權(quán)價(jià)值，可能作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)進(jìn)行核算。無論是作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，企業(yè)的土地使用權(quán)與房屋和建筑物都要計(jì)提折舊或攤銷，這些折舊和攤銷最終都要結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入產(chǎn)品生產(chǎn)成本或管理費(fèi)用，在計(jì)算經(jīng)營利潤時(shí)，作為產(chǎn)品銷售收入的減項(xiàng)予以扣除。但估價(jià)中計(jì)算產(chǎn)品生產(chǎn)成本和管理費(fèi)用時(shí)，應(yīng)將會計(jì)核算中列入產(chǎn)品生產(chǎn)成本和管理費(fèi)用的建筑物、房屋折舊以及土地使用權(quán)無形資產(chǎn)攤銷剔除。

利用經(jīng)營利潤撥離出工業(yè)房地產(chǎn)凈收益所測算的工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值，雖然可以有力地說服企業(yè)，但也存在很多問題：

1、資料取得困難。利用經(jīng)營利潤撥離出工業(yè)房地產(chǎn)凈收益，最主要的依據(jù)是企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表，因?yàn)檫@些資料涉及企業(yè)商業(yè)秘密，一般很難得到真實(shí)的財(cái)務(wù)報(bào)表資料。

2、對估價(jià)人員財(cái)務(wù)知識要求較高。因?yàn)樵u估時(shí)主要對企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析測算，因此需要具有一定的財(cái)務(wù)知識，對估價(jià)人員的財(cái)務(wù)知識要求較高。

3、所求出的價(jià)值是企業(yè)取得工業(yè)房地產(chǎn)所能承受的最高價(jià)值，難以形成差別化的價(jià)格，而且企業(yè)利潤中除了廠商利潤以外，剩余的利潤并非全部用于支付房地產(chǎn)租金，因此僅能作為理論分析，實(shí)際操作性差。

【參考文獻(xiàn)】

《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》第二版 柴強(qiáng)主編 中國建筑工業(yè)出版社 2007年4月