第一篇：10大購(gòu)房人應(yīng)注意事項(xiàng)

一、知己知彼，百戰(zhàn)不殆

房地產(chǎn)市場(chǎng)各種類(lèi)型的房屋很多，作為購(gòu)房人一定要清楚自身的收入情況和消費(fèi)層次，不能妄自菲薄，也不能好高騖遠(yuǎn)，以免日后給自己帶來(lái)沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。在明確自己應(yīng)該購(gòu)買(mǎi)哪一類(lèi)商品房后，更為重要的是了解開(kāi)發(fā)商的售樓資格。由于開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人存在著嚴(yán)重的市場(chǎng)信息不對(duì)稱(chēng)，雙方的地位實(shí)質(zhì)上是不平等的。實(shí)踐中曾出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商利用集體土地開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)、開(kāi)發(fā)商卷逃預(yù)售款和在預(yù)售房地產(chǎn)上設(shè)置抵押等情況，嚴(yán)重侵害購(gòu)房人的權(quán)益。為此，相關(guān)法律法規(guī)對(duì)于開(kāi)發(fā)商的售樓資格作了若干限制，即開(kāi)發(fā)商作為預(yù)售人，應(yīng)當(dāng)以書(shū)面方式向預(yù)購(gòu)人明示下列事項(xiàng)，使預(yù)購(gòu)人能夠較為全面真實(shí)地了解商品房預(yù)售的信息：(一)預(yù)售人的名稱(chēng)、注冊(cè)地址、聯(lián)系電話和法定代表人；(二)商品房預(yù)售許可證或者其經(jīng)發(fā)證機(jī)關(guān)確認(rèn)的復(fù)印件；(三)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間；(四)項(xiàng)目及其配套設(shè)施的平面示意圖；(五)商品房的結(jié)構(gòu)類(lèi)型、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)；公共和公用建筑面積的分?jǐn)傓k法；(六)預(yù)售商品房的價(jià)格和付款辦法；(七)商品房預(yù)售款的專(zhuān)用帳戶；(八)物業(yè)管理事項(xiàng)；(九)法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。如果以上條件都具備的話，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商在國(guó)有土地使用權(quán)的取得、商品房小區(qū)規(guī)劃的確定和商品房預(yù)售前的開(kāi)發(fā)等過(guò)程中，都較為規(guī)范，沒(méi)有出現(xiàn)在建工程抵押的情況，對(duì)商品房后期建設(shè)與管理也有明確的計(jì)劃，購(gòu)房者大可放心與之談判。

二、看清“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”的真面目

許多開(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)預(yù)售前，喜歡搞內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，一為造勢(shì)，二為摸底，都是為預(yù)售作準(zhǔn)備。而對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，相對(duì)而言，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的價(jià)格相對(duì)較低，有一定的吸引力。對(duì)此，筆者認(rèn)為，由于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)行為政府不認(rèn)可，也沒(méi)有納入管理，商品房的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)可能存在以下隱患：一是開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有繳清開(kāi)發(fā)地塊的土地使用權(quán)出讓金，導(dǎo)致將來(lái)難以取得房地產(chǎn)證；二是該商品房可能已經(jīng)被開(kāi)發(fā)商拿去抵押，將來(lái)購(gòu)房人取得的不是完全的房屋所有權(quán)；三是由于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同沒(méi)有政府部門(mén)的登記備案，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)將房屋一樓多售。因此，購(gòu)房人切不可因?yàn)閮?nèi)部認(rèn)購(gòu)商品房的所謂價(jià)格優(yōu)勢(shì)而麻痹大意。

三、明確售樓廣告的法律效力

許多開(kāi)發(fā)商都精通包裝之道，在商品房的售樓廣告中作了許多誘人的許諾。對(duì)于廣告的效力，法律理論一般認(rèn)為是一種“要約邀請(qǐng)”，對(duì)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有法律約束力，除非合同雙方將

廣告的許諾作為合同條款寫(xiě)到商品房買(mǎi)賣(mài)合同中。對(duì)于預(yù)售廣告的管理，主要是通過(guò)行政手段實(shí)現(xiàn)的，《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》規(guī)定，預(yù)售人發(fā)布預(yù)售廣告時(shí)，應(yīng)當(dāng)已取得商品房預(yù)售許可證。預(yù)售廣告的內(nèi)容必須真實(shí)、準(zhǔn)確，不得有誤導(dǎo)、欺騙公眾和不符合預(yù)售的商品房項(xiàng)目的內(nèi)容，并載明商品房預(yù)售許可證的編號(hào)和發(fā)證機(jī)關(guān)。預(yù)售人發(fā)布的預(yù)售商品房廣告和印發(fā)的宣傳資料所明示的事項(xiàng)，預(yù)購(gòu)人有權(quán)要求在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定。預(yù)售人發(fā)布預(yù)售商品房廣告時(shí)，應(yīng)當(dāng)提前五日將擬發(fā)布的廣告式樣報(bào)核發(fā)商品房預(yù)售許可證的主管部門(mén)和工商行政管理部門(mén)備案，主管部門(mén)和工商行政管理部門(mén)發(fā)現(xiàn)該廣告內(nèi)容與項(xiàng)目不符時(shí)，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其停止發(fā)布。如果購(gòu)房人因開(kāi)發(fā)商虛假?gòu)V告的誤導(dǎo)利益受到損害，理論上可以通過(guò)司法程序?qū)で筚r償，但通過(guò)陷入曠日持久的訴訟來(lái)維權(quán)，不是廣大購(gòu)房人樂(lè)見(jiàn)的事情。因此，建議購(gòu)房人要求開(kāi)發(fā)商將其廣告許諾作為合同條款寫(xiě)到商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，如發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商發(fā)布虛假?gòu)V告欺騙消費(fèi)者，也可以向工商行政管理部門(mén)舉報(bào)。

四、慎簽認(rèn)購(gòu)書(shū)

在實(shí)踐中，為了盡早銷(xiāo)售商品房，開(kāi)發(fā)商在與購(gòu)房人簽訂商品房銷(xiāo)售合同前，雙方先簽訂商品房預(yù)售認(rèn)購(gòu)書(shū)，購(gòu)房人依認(rèn)購(gòu)書(shū)約定繳納一定數(shù)額的款項(xiàng)。但往往在正式的商品房買(mǎi)賣(mài)談判中，又因?yàn)閷?duì)具體條款的爭(zhēng)議，不能簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，雙方進(jìn)而轉(zhuǎn)為對(duì)購(gòu)房人所繳款項(xiàng)是否視為定金，適用“定金罰則”而爭(zhēng)吵不休。對(duì)于認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律性質(zhì)，一般認(rèn)為，如果認(rèn)購(gòu)書(shū)含有商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要條款，如商品房的位置、樓層、總面積、單價(jià)、總價(jià)、簽訂正式預(yù)售合同的時(shí)間等，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)具有合同約束力，當(dāng)事人違約要承擔(dān)違約責(zé)任。認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定的款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)視為解約定金，適用定金罰則。如果認(rèn)購(gòu)書(shū)沒(méi)有含有商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要條款，則認(rèn)購(gòu)書(shū)只是沒(méi)有法律約束力的“意向書(shū)”，購(gòu)房人所繳款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)退回。對(duì)于認(rèn)購(gòu)問(wèn)題，《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》第二十三條規(guī)定：“預(yù)購(gòu)人與預(yù)售人簽訂書(shū)面的商品房預(yù)購(gòu)銷(xiāo)合同前，經(jīng)雙方協(xié)商同意，預(yù)售人可以向預(yù)購(gòu)人收取一定數(shù)額的商品房預(yù)購(gòu)訂金；預(yù)售人收取訂金前，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人提供商品房預(yù)購(gòu)銷(xiāo)合同草案。收取商品房預(yù)購(gòu)訂金時(shí)，預(yù)售人與預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面協(xié)議，約定所收訂金的具體數(shù)額和退還與不退還的具體辦法。預(yù)售人與預(yù)購(gòu)人簽訂書(shū)面的商品房預(yù)購(gòu)銷(xiāo)合同后，預(yù)售人向預(yù)購(gòu)人收取的商品房預(yù)購(gòu)訂金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)作預(yù)購(gòu)人支付的商品房預(yù)售款?！贝艘?guī)定明確規(guī)定雙方約定的是“訂金”而非“定金”，這也可以避免適用“定金罰則”，但前提是購(gòu)房人在認(rèn)購(gòu)書(shū)上也使用了“訂金”的字眼。

五、確定合理的付款方式

為加快資金回籠，實(shí)踐中有的開(kāi)發(fā)商對(duì)一次性付款的購(gòu)房人提供一定的優(yōu)惠，有的經(jīng)濟(jì)條件優(yōu)越的購(gòu)房人也樂(lè)于一次性付款，以免麻煩。但這種做法其實(shí)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，如果開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)爛尾，購(gòu)房人極有可能血本無(wú)歸。因此，購(gòu)房人應(yīng)盡可能爭(zhēng)取按照開(kāi)發(fā)建設(shè)工程的進(jìn)度分期支付房款，這樣可以將風(fēng)險(xiǎn)降到最低，避免將來(lái)被“套牢”。如在合同中約定簽約時(shí)支付房款的10%，簽約后開(kāi)發(fā)商應(yīng)保證工程應(yīng)建至四層完工，購(gòu)房人再付10%??等等。另外，根據(jù)《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》，商品房開(kāi)發(fā)商(預(yù)售人)代購(gòu)房人辦理商品房房地產(chǎn)權(quán)證的，購(gòu)房人可以留百分之十五的商品房?jī)r(jià)款，其中百分之十的商品房?jī)r(jià)款在預(yù)售的商品房竣工驗(yàn)收之后、交付使用之前支付，百分之五的商品房?jī)r(jià)款在預(yù)售人交付商品房房地產(chǎn)權(quán)證時(shí)支付。購(gòu)房人自己辦理商品房房地產(chǎn)權(quán)證的，購(gòu)房人可以留百分之十的商品房?jī)r(jià)款，在預(yù)售人取得商品房項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)確認(rèn)證明書(shū)并將商品房交付使用之日起十日內(nèi)支付。

六、明確約定收樓標(biāo)準(zhǔn)

對(duì)于商品房交付使用的標(biāo)準(zhǔn)，《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條、第十八條有明確規(guī)定，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行綜合驗(yàn)收。綜合驗(yàn)收項(xiàng)目包括：(一)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；(二)城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；(三)單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；(四)拆遷安置方案的落實(shí)情況；(五)物業(yè)管理的落實(shí)情況。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開(kāi)發(fā)的，可以分期驗(yàn)收?！稄V州市商品住宅建設(shè)項(xiàng)目驗(yàn)收管理辦法》規(guī)定，商品住宅建設(shè)項(xiàng)目驗(yàn)收包括專(zhuān)業(yè)驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收和綜合驗(yàn)收。專(zhuān)業(yè)驗(yàn)收是指規(guī)劃、公安消防、人防等行政管理部門(mén)對(duì)商品住宅建設(shè)項(xiàng)目落實(shí)工程報(bào)建審批事項(xiàng)情況所作的檢驗(yàn)和認(rèn)可。竣工驗(yàn)收是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商依照強(qiáng)制性工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位，對(duì)房屋建筑以及按規(guī)定配套建設(shè)的市政公用設(shè)施工程質(zhì)量的認(rèn)定。綜合驗(yàn)收是指建設(shè)行政主管部門(mén)組織有關(guān)行政管理部門(mén)對(duì)商品住宅建設(shè)項(xiàng)目中涉及公共安全的內(nèi)容及市政公用設(shè)施建設(shè)配套情況所作的認(rèn)定。對(duì)于交付標(biāo)準(zhǔn)，此辦法規(guī)定，商品住宅建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。辦法沒(méi)有明確，而且廣州市綜合驗(yàn)收難問(wèn)題一直沒(méi)有得到很好得解決，使開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人在收樓標(biāo)準(zhǔn)上存在很大爭(zhēng)議?，F(xiàn)行的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》格式文本

第八條規(guī)定收樓標(biāo)準(zhǔn)由合同雙方約定。建議購(gòu)房人盡量不要選擇爭(zhēng)議較大的“(一)該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”，以免日后對(duì)驗(yàn)收的定義產(chǎn)生歧義，另外，購(gòu)房人可要求開(kāi)發(fā)商在商品房交付

使用的同時(shí)向購(gòu)房人提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，并按《住宅質(zhì)量保證書(shū)》的約定承擔(dān)保修責(zé)任。

七、規(guī)范商品房面積增減的處理

商品房的建筑面積是以房地產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)的測(cè)繪結(jié)果為準(zhǔn)。而合同的簽訂往往在測(cè)繪之前，因此，合同約定的商品房面積往往與實(shí)測(cè)面積不相符。對(duì)于面積增減的處理，建設(shè)部《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》有明確的規(guī)定，即：商品房銷(xiāo)售合同約定面積與實(shí)際面積發(fā)生差異的，按照合同約定處理；合同未作約定的，面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房。買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)的(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買(mǎi)受人；絕對(duì)值超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買(mǎi)受人。廣州市的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步規(guī)定，面積誤差比絕對(duì)值在0·６%以內(nèi)(含本數(shù))的，買(mǎi)賣(mài)雙方不作任何補(bǔ)償。當(dāng)然，合同雙方也可以另行約定。

八、了解按揭的辦理方法

大部分開(kāi)發(fā)商都在售樓廣告中寫(xiě)明提供多少年的幾成按揭，并列出月供多少，以示供樓是件輕松的事情。有的購(gòu)房人也以為簽了合同交了部分房款，并提交了一系列按揭申請(qǐng)文件后，就可以放心等待入住了。實(shí)際上，提供按揭的是銀行而不是開(kāi)發(fā)商，銀行對(duì)購(gòu)房人資信進(jìn)行調(diào)查后，可能不會(huì)批準(zhǔn)提供按揭。實(shí)踐中也存在開(kāi)發(fā)商把按揭作為一種銷(xiāo)售手段，明明沒(méi)有卻明目張膽地宣揚(yáng)。如果銀行不批準(zhǔn)按揭或根本就不存在按揭，而購(gòu)房人已繳了一部分房款，那購(gòu)房人則十分被動(dòng)。比較好的方法是購(gòu)房人在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中對(duì)按揭申請(qǐng)得不到批準(zhǔn)時(shí)如何處理作一明確規(guī)定。

九、追究交樓違約的技巧

有的購(gòu)房人往往會(huì)遇到這種情形，接到開(kāi)發(fā)商的交樓通知書(shū)，興沖沖地到樓盤(pán)一看，商品房的許多設(shè)施都沒(méi)有到位。對(duì)此，有的購(gòu)房人急于入住，直接收樓。有的購(gòu)房人則以書(shū)面方式明確通知開(kāi)發(fā)商不接受交付，并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)遲延交付的違約責(zé)任。兩者的處理其法律后果是不同。前者收樓后，即使商品房根本不適于居住、使用，購(gòu)房人也不能要求開(kāi)發(fā)商

承擔(dān)遲延交付的違約金。當(dāng)然，如果商品房存在質(zhì)量問(wèn)題，已收樓的購(gòu)房人還是可以要求開(kāi)發(fā)商賠償因質(zhì)量問(wèn)題引起的財(cái)產(chǎn)損失，但這與開(kāi)發(fā)商承擔(dān)遲延交付的違約責(zé)任是兩碼事，而且證明房屋的質(zhì)量問(wèn)題的難度是相當(dāng)大的，獲得賠償?shù)某杀据^高。相反，由于開(kāi)發(fā)商已明顯違約，后者要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)遲延交付違約責(zé)任的難度就小多了。

十、了解預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的條件

在房地產(chǎn)交易中，存在預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的情形，即原來(lái)的商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的尚未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓給他人，俗稱(chēng)＂炒樓花＂。由于預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓有利于轉(zhuǎn)讓人的融資，對(duì)受讓人而言，可能有價(jià)格上的優(yōu)惠，而國(guó)家又能增加稅收，因此，“炒樓花”雖然在理論上存在爭(zhēng)議，實(shí)踐中卻一直客觀存在。但由于“樓花”畢竟不是現(xiàn)樓，其中涉及法律關(guān)系較為復(fù)雜，建議購(gòu)房人全面了解轉(zhuǎn)讓人原來(lái)合同的具體情況后作決策。簡(jiǎn)單而言，如果轉(zhuǎn)讓人已付清全部?jī)r(jià)款，預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓無(wú)須事先征得作為預(yù)售人的開(kāi)發(fā)商同意。如果預(yù)購(gòu)人尚未付清價(jià)款，則轉(zhuǎn)讓事先須征得預(yù)售人的同意。如果轉(zhuǎn)讓的商品房辦理了按揭，則情況更為復(fù)雜。但無(wú)論何種情況，預(yù)購(gòu)人必須持有經(jīng)過(guò)登記備案的預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才能成為轉(zhuǎn)讓人，未登記備案的商品房買(mǎi)賣(mài)合同項(xiàng)下的預(yù)售商品房不得轉(zhuǎn)讓。

第二篇：購(gòu)房人驗(yàn)收房屋注意事項(xiàng)

一、注意及時(shí)接收入住通知書(shū)

1.這是收房的第一步，要注意期限。一般，開(kāi)發(fā)商約定的 交房時(shí)限在通知書(shū)寄出30天內(nèi)，所以購(gòu)房者要安排好時(shí)間。2.接到入住通知書(shū)后，首先應(yīng)判斷開(kāi)發(fā)商是否如期交房。若逾期交房，則應(yīng)提出處理意見(jiàn)，并根據(jù)開(kāi)發(fā)商的答復(fù)決定是否 前往收房，按通知上約定的時(shí)間前往收房。特別提示：

1.要注意收房的期限，錯(cuò)過(guò)收樓日期麻煩多。

2.收樓日期可提早不可推遲。若實(shí)際交樓日期超過(guò)了合同 上約定的收樓日期，可考慮向開(kāi)發(fā)商按合同索賠。3.有特殊情況不能如期到場(chǎng)的，可以書(shū)面形式委托親友、律師進(jìn)行，也可及時(shí)與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系，商議另行約定時(shí)間，并以書(shū) 面形式確認(rèn)。4.若購(gòu)房者在約定時(shí)間內(nèi)沒(méi)有到指定地點(diǎn)辦理相關(guān)收房手 續(xù)，從法律角度來(lái)說(shuō)，則一般被視為開(kāi)發(fā)商已實(shí)際將該房交付買(mǎi) 家使用，買(mǎi)家應(yīng)從通知單的最后期限之日起承擔(dān)所有購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)責(zé) 任及稅費(fèi)。

二、確定房屋是否達(dá)到交付條件 1.《竣工驗(yàn)收備案表》 ──最重要

《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》是目 前收房環(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意的文件。該表是建設(shè)部為規(guī)范工程竣工 驗(yàn)收備案的管理工作而制定的，它由設(shè)計(jì)、監(jiān)理、建設(shè)單位和施

工單位四方合驗(yàn)后，在工程竣工15 天內(nèi)到建設(shè)行政主管部門(mén)竣 工備案。

《竣工驗(yàn)收備案表》中的項(xiàng)目，只要送交主管部門(mén)備案后，發(fā)展商就必須對(duì)樓盤(pán)終生負(fù)責(zé)。所以《竣工驗(yàn)收備案表》對(duì)房地 產(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用，按照有關(guān)規(guī)定，表上的每一項(xiàng)都必須 報(bào)有關(guān)主管部門(mén)備案，缺少任何一項(xiàng)的話，這個(gè)樓盤(pán)就是“黑樓”，是不能入住的，購(gòu)房者有權(quán)拒絕收房。2.《住宅質(zhì)量保證書(shū)》 《住宅質(zhì)量保證書(shū)》是開(kāi)發(fā)商針對(duì)房屋質(zhì)量及保修期限、范 圍作出的承諾，必須作為購(gòu)房合同的附件，與購(gòu)房合同具有同等 的效力。所以提醒收房者要仔細(xì)審查其中的具體各款，特別注意 保修期限。

3.《住宅使用說(shuō)明書(shū)》

《住宅使用說(shuō)明書(shū)》是針對(duì)房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的具體 技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類(lèi)型等作出的相關(guān)說(shuō)明和提出 注意事項(xiàng)。

4.《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書(shū)》

5.《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》 6.實(shí)測(cè)面積登記表 特別提示：

1.只有具備上述文件，才說(shuō)明房屋已經(jīng)具體交付條件。所 以收房時(shí)先要審查相關(guān)文件，確認(rèn)房屋已經(jīng)具備交付條件之后，才能進(jìn)一步進(jìn)行驗(yàn)房、結(jié)算費(fèi)用、交鑰匙等交接工作。所以要對(duì) 這些文件給予重視，尤其提示您要看原件而不是復(fù)印件。2.《建筑工程竣工備案表》是最重要的文件，收房時(shí)不能 只看開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有這張《備案表》，一定還要仔細(xì)察看各個(gè)分項(xiàng) 有沒(méi)有都備案。它是收房的前提，即使開(kāi)發(fā)商做得再好，如果沒(méi) 有此表就說(shuō)明它根本不具備交房的標(biāo)準(zhǔn)，您有權(quán)拒絕收房。3.對(duì)于這些文件，一方面要驗(yàn)收它有沒(méi)有，另一方面也要 看驗(yàn)收這些文件取得的合法性。

4.如果開(kāi)發(fā)商拒絕出示這些證明文件、或文件不全，您可 按購(gòu)房合同第十一條，要求開(kāi)發(fā)商簽收“關(guān)于出賣(mài)人拒絕出示《住 宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《建筑工程竣工驗(yàn)收備案

表》的責(zé)任確認(rèn)函”。

5.提醒您：《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》和管線 分布竣工圖，您可帶走，作為證據(jù)資料保存。

6.如果開(kāi)發(fā)商不能提供上述相關(guān)文件，購(gòu)房人有權(quán)拒絕收 房，由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。

三、房屋檢驗(yàn)

收房過(guò)程中必須要掌握一個(gè)原則：“先驗(yàn)后收”。即購(gòu)房者一 定要先驗(yàn)收房屋（包括驗(yàn)收交房必須的文件），確認(rèn)無(wú)誤后再簽 署收房文件。

“先驗(yàn)后收”不僅是符合商業(yè)慣例的，而且也是有法律依據(jù) 的。房屋的對(duì)價(jià)是房款，消費(fèi)者只要付清房款，或者按照合同約 定支付相應(yīng)比例的價(jià)款，就履行了合同的義務(wù)，開(kāi)發(fā)商就應(yīng)該交 房。而在房屋交付以前，業(yè)主有權(quán)先驗(yàn)收房屋： 1.檢測(cè)房屋面積：

要求開(kāi)發(fā)商出具《實(shí)測(cè)面積測(cè)繪報(bào)告》，根據(jù)房屋土地管理 局所屬的專(zhuān)業(yè)測(cè)量單位對(duì)每一套房屋面積進(jìn)行核定所得實(shí)測(cè)面 積，核對(duì)其與銷(xiāo)售面積是否存在誤差，誤差率的范圍有多大；若 實(shí)測(cè)面積誤差超出3%，可以中止收房。2.檢驗(yàn)房屋質(zhì)量：

購(gòu)房者進(jìn)行房屋驗(yàn)收時(shí)需仔細(xì)檢查商品房質(zhì)量，主要可從以 下幾方面入手：（一)房屋本身的質(zhì)量

（二）景觀綠化、小區(qū)配套、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等配套設(shè)施是否符合 合同約定。

（三）裝修質(zhì)量 特別提示：

1.一定要掌握“先驗(yàn)后收”的原則。

2.如果開(kāi)發(fā)商拒絕先驗(yàn)房后辦理其他交付手續(xù)，則購(gòu)房者 可要求開(kāi)發(fā)商簽收“關(guān)于出賣(mài)人拒絕交驗(yàn)房屋的責(zé)任確認(rèn)函”后 中止辦理手續(xù)。

3.購(gòu)房者應(yīng)了解公攤面積及相關(guān)知識(shí)，防止開(kāi)發(fā)商侵占。

4.若發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商應(yīng)限期維修，購(gòu)房者應(yīng)要求 開(kāi)發(fā)商簽定書(shū)面函件，由此導(dǎo)致業(yè)主逾期入住的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān) 違約責(zé)任。5.只要付清房款，按照合同約定購(gòu)房者已經(jīng)完全履行了合 同的義務(wù)，開(kāi)發(fā)商就應(yīng)該無(wú)條件交房，否則應(yīng)視為開(kāi)發(fā)商違約，如果開(kāi)發(fā)商拒不交房，應(yīng)承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)以“未 繳納相關(guān)費(fèi)用”等任何理由而拒絕交房。

6.不要將樣板房標(biāo)準(zhǔn)作為現(xiàn)實(shí)標(biāo)準(zhǔn)，除非開(kāi)發(fā)商將有關(guān)裝 修標(biāo)準(zhǔn)按樣板間標(biāo)準(zhǔn)在合同中明確下來(lái)。

四、新房驗(yàn)收的最終結(jié) 果

1.房屋檢驗(yàn)沒(méi)有問(wèn)題的：按實(shí)際驗(yàn)收情況填寫(xiě)《驗(yàn)房交接 表》等相關(guān)文件。在這個(gè)記錄表上，應(yīng)把檢驗(yàn)情況逐一記錄，凡 是無(wú)法確認(rèn)的事項(xiàng)，則不記錄或?qū)懮稀皶翰磺宄?、“無(wú)法認(rèn)定” 等字樣。若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，則如實(shí)記錄下來(lái)，并要求發(fā)展商限期處理。2.如有不滿意的地方，可提出意見(jiàn)并將意見(jiàn)填寫(xiě)在《驗(yàn)房 交接表》中，作為書(shū)面依據(jù)，如發(fā)展商未準(zhǔn)備有關(guān)表格，買(mǎi)家應(yīng) 另以書(shū)面形式將意見(jiàn)送交發(fā)展商。

3.發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，買(mǎi)賣(mài)雙方可協(xié)商解決，如屬可整修內(nèi)容，應(yīng) 協(xié)商并簽署有關(guān)整改維修文件，約定下次驗(yàn)收時(shí)間（一般不超過(guò) 30 天）。

4.對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題要詳細(xì)在驗(yàn)樓表上予以注明，如果確實(shí)屬 于不能收樓的，要詳細(xì)寫(xiě)明不予收樓的原因并要求開(kāi)發(fā)商簽字、蓋章。

特別提示：1.驗(yàn)房后要堅(jiān)持的原則：只要發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，不管大小，都要

在相關(guān)文件或表格中記錄下來(lái)，而不管開(kāi)發(fā)商陪同的收房人員如 何花言巧語(yǔ)；如果樓盤(pán)根本就沒(méi)準(zhǔn)備驗(yàn)收登記表，則應(yīng)自備紙筆，一一記錄。

2.物業(yè)公司的行為代表不了開(kāi)發(fā)商（除非有明確書(shū)面授 權(quán)），因此不要就房屋質(zhì)量的問(wèn)題與物業(yè)公司簽署文件。

3、驗(yàn)收房屋發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，一定要開(kāi)發(fā)商蓋章確認(rèn)，約定處 理方案。

4、如果開(kāi)發(fā)商拒絕蓋章確認(rèn)房屋存在的問(wèn)題，一定要取得 證據(jù)，證明不是買(mǎi)房人不按時(shí)收房，而是開(kāi)發(fā)商擬交付房屋不符 合合同的約定或法定條件。注意事項(xiàng)

以下問(wèn)題，購(gòu)房者在買(mǎi)房、收房過(guò)程中會(huì)經(jīng)常遇到，特別經(jīng) 常遇到此類(lèi)的咨詢問(wèn)題，把關(guān)鍵注意事項(xiàng)列出，提醒消費(fèi)者予以 重視，以維護(hù)自己的權(quán)益。

一、買(mǎi)房相關(guān)稅費(fèi)

（一）商品房買(mǎi)賣(mài)應(yīng)繳以下稅費(fèi)：

1、契稅

2、房屋買(mǎi)賣(mài)交易手續(xù)費(fèi)

3、買(mǎi)賣(mài)合同印花稅

4、公共維修基金

5、房屋所有權(quán)登記費(fèi)

6、房屋所有權(quán)印花貼稅

7、權(quán)證工本費(fèi)

（二）稅費(fèi)問(wèn)題

特別提示：依據(jù)法律的規(guī)定和大部分購(gòu)房合同的約定，繳納 公共維修基金、契稅等費(fèi)用均不能作為開(kāi)發(fā)商交付房屋的前提。1.契稅

契稅是業(yè)主取得產(chǎn)權(quán)證時(shí)向國(guó)家交的稅。繳納時(shí)間：契稅只能在過(guò)戶時(shí)交納

特別提示：除稅務(wù)機(jī)關(guān)，任何單位無(wú)權(quán)代收。

實(shí)施：業(yè)主入住時(shí)不需要向開(kāi)發(fā)商交納契稅，等房屋可以辦 理產(chǎn)權(quán)證之前自己到稅務(wù)局直接辦理。2.公共維修基金

此項(xiàng)基金不同于物業(yè)管理費(fèi)，只用于住宅共用部位、共用設(shè) 施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。稅率：房屋成交價(jià) 的2%。

特別提示：任何開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司都無(wú)權(quán)收取或代收大修基 金。該基金應(yīng)該交給小區(qū)辦。如果您將大修基金交給開(kāi)發(fā)商，您 很可能無(wú)法要回。

3、面積測(cè)繪費(fèi)

面積測(cè)繪費(fèi)收取__________原則為“誰(shuí)委托，誰(shuí)付費(fèi)”，購(gòu)房合同

已規(guī)

定開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人提供面積測(cè)量數(shù)據(jù)的義務(wù)，故此費(fèi)用應(yīng)由開(kāi)發(fā) 商交納。

4、物業(yè)費(fèi)

一年物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)和水電保證金 特別提示：普通小區(qū)交一年以下物業(yè)費(fèi)并不違規(guī)。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦 法應(yīng)在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或收費(fèi)地點(diǎn)公布。5.產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)

業(yè)主完全有權(quán)選擇自行辦理產(chǎn)權(quán)證，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)強(qiáng)行向業(yè)主 收取該筆費(fèi)用。

二、面積問(wèn)題

面積問(wèn)題是消費(fèi)者最為關(guān)心的內(nèi)容之一，購(gòu)房人買(mǎi)房時(shí)尤其 是買(mǎi)期房時(shí)，一定要考慮到合同面積與實(shí)際面積可能出現(xiàn)誤差這 樣的問(wèn)題，并在簽訂合同時(shí)以附加條款加以防范。

（一）存在的問(wèn)題：

1.商品房合同面積與實(shí)測(cè)面積存在誤差，這一直是個(gè)焦點(diǎn) 問(wèn)題。

消費(fèi)者常常因面積問(wèn)題出現(xiàn)糾紛而處于被動(dòng)局面，建議購(gòu)房 人在購(gòu)房合同中對(duì)相關(guān)可能出現(xiàn)的問(wèn)題詳細(xì)進(jìn)行約定，以維護(hù)自 己的權(quán)益。

2.開(kāi)發(fā)商有時(shí)能利用公攤、面積測(cè)量侵占購(gòu)房者的合法利

益，還不易被發(fā)現(xiàn)。

正確測(cè)算房屋面積，是專(zhuān)業(yè)人員的工作，一般購(gòu)房者根本無(wú) 法完成。其次，面積測(cè)量的人工操作特點(diǎn)，正常誤差都難以避免，一些開(kāi)發(fā)商在使之產(chǎn)生人為偏差侵占購(gòu)房者

一、兩米面積輕而易 舉。再有，由于消費(fèi)者相關(guān)知識(shí)掌握不夠，使得購(gòu)房過(guò)程中信息 不對(duì)稱(chēng)，開(kāi)發(fā)商很容易偷梁換柱，把非公攤的面積加入公攤之中。

（二）如何解決面積誤差？

面積誤差：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)雙方因設(shè)計(jì)變更造成的實(shí)測(cè) 房屋套內(nèi)面積或建筑面積（含公攤面積）與房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定面 積不符的，按照合同約定處理。合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3 ％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算房款；

（二）面積誤差比絕對(duì)

值超出3％，購(gòu)房人可要求退房。開(kāi)發(fā)商應(yīng)在買(mǎi)房人提出退房之 日起30 日內(nèi)退還已交房款，并支付已付房款利息。如購(gòu)房人同 意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差 比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由購(gòu)房人按照約定的價(jià)格 補(bǔ)足，面積誤差比超出3％部分的房?jī)r(jià)款由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，所有權(quán) 歸買(mǎi)受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款及利息由開(kāi)發(fā)商返還購(gòu)房者，面積誤差 絕對(duì)值超過(guò)3％部分的房?jī)r(jià)款由開(kāi)發(fā)商雙倍返還買(mǎi)受人。特別提示：

1.想測(cè)出您買(mǎi)的商品房的真實(shí)面積，首先購(gòu)房者索要出建 筑的竣工圖紙，請(qǐng)專(zhuān)家根據(jù)圖紙進(jìn)行計(jì)算。

2.簽定合同時(shí)應(yīng)該細(xì)化條款，應(yīng)該約定實(shí)際面積與產(chǎn)權(quán)登 記面積發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。如規(guī)定合同中未約定處理方式 的，面積誤差比絕對(duì)值超出3％時(shí)，購(gòu)房人有權(quán)退房。

（三）關(guān)于分?jǐn)偯娣e 公用建筑面積分?jǐn)傇瓌t：

1、商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?。分?jǐn)偟墓媒?筑面積為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積 不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。

2、為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品 房分?jǐn)?；為局部范圍服?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房 分?jǐn)?。多次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品 房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。

3、公用建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各套商品房攤得建筑面積 的具體部位，但任何人不得侵占或改變?cè)O(shè)計(jì)的使用功能。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e由以下兩部分組成：

1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳 和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的 公共用房和管理用房建筑面積；

2、套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山 墻)墻體水平投影面積的一半。凡已作為獨(dú)立使用空間銷(xiāo)售或出

租的地下室、車(chē)棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分，作為人防工 程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。不應(yīng)入的公用建筑空間：

1、倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、車(chē)道、供暖鍋爐等，作 為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間。

2、售房單位自營(yíng)、自用的房屋。

3、為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。

4、對(duì)于半地下室，不論采光井的結(jié)構(gòu)如何，都不計(jì)入建筑 面積。特別提示：

1.簽訂合同時(shí)應(yīng)明確約定公攤的具體項(xiàng)目。

2.售房單位在預(yù)售商品房前，應(yīng)向商品房預(yù)售管理部門(mén)提 交預(yù)售商品房的面積測(cè)量報(bào)告。預(yù)售商品房設(shè)計(jì)方案變更涉及預(yù) 售房屋面積的，應(yīng)重新提交面積測(cè)量報(bào)告。

售房單位在銷(xiāo)（預(yù)）售商品房時(shí)，在銷(xiāo)（預(yù)）售合同（含補(bǔ) 充協(xié)議）中應(yīng)明確商品房銷(xiāo)售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用 建筑部位。

3.其他購(gòu)房人受益的其他非經(jīng)營(yíng)性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟?，?yīng)在銷(xiāo)（預(yù)）售合同中寫(xiě)明房屋名稱(chēng)、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。

三、審查銷(xiāo)售廣告

（一）出現(xiàn)問(wèn)題

“我們的小區(qū)綠化率達(dá)到??，我們小區(qū)配有小學(xué)、幼兒園、會(huì)所??”

購(gòu)房者常常會(huì)被上面的優(yōu)美辭藻所迷惑，但到實(shí)際收房時(shí)才 發(fā)現(xiàn)與現(xiàn)實(shí)相去甚遠(yuǎn)，現(xiàn)實(shí)當(dāng)中虛假宣傳、改變小區(qū)規(guī)劃也是一 些開(kāi)發(fā)商慣用的一手；另外，裝修標(biāo)準(zhǔn)不符合合同的約定或開(kāi)發(fā)決辦法

1.要注意平時(shí)的證據(jù)收集。

如買(mǎi)房時(shí)的樓書(shū)、廣告一定保存好，有條件購(gòu)房時(shí)拍下售樓 處沙盤(pán)，收房時(shí)應(yīng)該對(duì)照小區(qū)平面圖看環(huán)境。根據(jù)相關(guān)的司法解 釋?zhuān)祟?lèi)的廣告可以作為要約，在法庭上作為證據(jù)出示，要求開(kāi) 發(fā)商兌現(xiàn)承諾。

2.要隨時(shí)主張自己的權(quán)利。

一旦發(fā)現(xiàn)小區(qū)有規(guī)劃被變更的跡象，購(gòu)房者一定要盡快跟相 關(guān)部門(mén)和開(kāi)發(fā)商交涉，以免形成事實(shí)，出現(xiàn)“贏了官司卻無(wú)法執(zhí) 行”的局面。

四、法定退房條件：

在房屋驗(yàn)收過(guò)程中，業(yè)主如果發(fā)現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)的商品房存在質(zhì)量問(wèn) 題，是不是都可以退房呢？退房的法定條件，綜合起來(lái)包括以下 幾種：

1.購(gòu)房合同無(wú)效：

實(shí)踐中，造成購(gòu)房合同無(wú)效的常見(jiàn)情形有：①開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)處 分該房產(chǎn)；②開(kāi)發(fā)商存在欺詐情形。2.套型誤差導(dǎo)致退房：

按套(單元)計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致時(shí)，或 者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中對(duì)此未約定處理方式 的，購(gòu)房人可以退房。3.面積誤差導(dǎo)致退房：

房屋實(shí)際交付面積比原合同規(guī)定誤差比絕對(duì)值超過(guò)3％（不 含3％）的。

4.變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)導(dǎo)致退房：

開(kāi)發(fā)商未經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)及合同中約定 的配套環(huán)境的；開(kāi)發(fā)商經(jīng)批準(zhǔn)改變房屋結(jié)構(gòu)未經(jīng)買(mǎi)家認(rèn)可的。5.質(zhì)量不合格導(dǎo)致退房：

房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格并依照有關(guān)規(guī)定經(jīng)委托工程質(zhì)量 檢測(cè)機(jī)構(gòu)核驗(yàn)確實(shí)的，買(mǎi)受人有權(quán)退房。特別提示：

1.由于樓盤(pán)整體建筑未完成而根本無(wú)法驗(yàn)收，未取得“三 書(shū)一證一表”的樓房，買(mǎi)家可以不收樓。

2.出現(xiàn)上述法定退房條件時(shí)，購(gòu)房人在以上情況之一出現(xiàn) 時(shí)選擇退房，相關(guān)違約賠償責(zé)任由發(fā)展商承擔(dān)，如果開(kāi)發(fā)商不同 意退房，購(gòu)房人可向有管轄權(quán)的人民法院起訴。

3.如果不具備上述條件，但是房屋確實(shí)出現(xiàn)了質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房人有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行維修，因此造成損失的由開(kāi)_______發(fā)商賠 償。

五、特別建議：

可以考慮集體收房。買(mǎi)房過(guò)程中，常常會(huì)涉及到很多專(zhuān)業(yè)問(wèn) 題，只靠消費(fèi)者個(gè)人的力量有時(shí)很難解決問(wèn)題，在此，特別建議 您可以考慮集體收房，人多力量大，結(jié)合專(zhuān)家的力量解決遇到的 所有難題!

第三篇：購(gòu)房人聲明

聲明

購(gòu)房人（身份證件名稱(chēng)及號(hào)

碼：）擬購(gòu)買(mǎi)座落于房屋，現(xiàn)就上述購(gòu)房相關(guān)事宜聲明如下：

一、購(gòu)房人戶籍情況

1、購(gòu)房人戶籍所在省份為：□北京/□外埠

2、外埠購(gòu)房人是否能夠提供在京1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證

明：□是/□否

二、購(gòu)房人家庭以往購(gòu)房情況

購(gòu)房人及配偶、未成年子女于2010年5月1日（含）之后是否在北京

地區(qū)購(gòu)買(mǎi)過(guò)商品住房： □是/□否

特此聲明！

聲明人（簽字）：

年月日

風(fēng)險(xiǎn)提示：根據(jù)《北京市關(guān)于落實(shí)同一購(gòu)房家庭只能在本市新購(gòu)買(mǎi)一套商品住

房有關(guān)政策的通知》規(guī)定：房屋行政主管部門(mén)發(fā)現(xiàn)購(gòu)房人提供虛假信息騙購(gòu)住

房的，不予辦理房屋登記，并將其行為通報(bào)給相關(guān)貸款機(jī)構(gòu)。同時(shí)，購(gòu)房人將

承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第四篇：秘書(shū)工作應(yīng)注意事項(xiàng)

銳意進(jìn)取 開(kāi)拓創(chuàng)新 努力提高服務(wù)能力和水平

丁薛祥

作為黨委“參與政務(wù)、管理事務(wù)、搞好服務(wù)”的綜合辦事機(jī)構(gòu)，黨委辦公廳（室）的地位和作用可以概括為“樞紐、參謀、助手、窗口”，其服務(wù)水平如何，是檢驗(yàn)每一位工作人員工作成效、工作能力的主要標(biāo)準(zhǔn)。因此，黨委辦公廳（室）系統(tǒng)一定要在增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)上樹(shù)立新觀念，在形成科學(xué)決策中多出新點(diǎn)子，在推動(dòng)工作落實(shí)上尋求新突破，在加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)上力爭(zhēng)新作為，在提高工作水平上實(shí)現(xiàn)新飛躍，切實(shí)發(fā)揮好“樞紐、參謀、助手、窗口”作用。

一、要進(jìn)一步增強(qiáng)參謀服務(wù)的主動(dòng)性

“國(guó)之興廢，在于政事；政事得失，由乎輔政。”黨委辦公廳（室）作為黨委的“智庫(kù)”和領(lǐng)導(dǎo)的“智囊”，搞好參謀服務(wù)是第一位的任務(wù)。

一要圍繞中心、把握大局，做到“參之有道”。各級(jí)黨委辦公廳（室）作為黨委的“參謀部”，必須圍繞中心，把握大局，始終站在大局的高度、領(lǐng)導(dǎo)的角度，領(lǐng)會(huì)意圖，把握精神，謀劃改革、發(fā)展和穩(wěn)定的大事。只有胸懷全局，才能登高望遠(yuǎn)。比如，調(diào)查研究工作，要準(zhǔn)確把握影響全局的新情況、新問(wèn)題，把握領(lǐng)導(dǎo)關(guān)注和群眾反映的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題，找到問(wèn)題的癥結(jié)所在，提出有針對(duì)性、可操作性的意見(jiàn)和建議，使更多的調(diào)研成果進(jìn)入領(lǐng)導(dǎo)視野，轉(zhuǎn)化為科學(xué)決策的重要依據(jù)。只有這樣，謀勢(shì)才有戰(zhàn)略眼光，謀策才能抓住要害，輔政才能有力有效。

二要把握黨委和領(lǐng)導(dǎo)意圖，做到“謀之有方”。悉心領(lǐng)會(huì)、準(zhǔn)確把握各級(jí)黨委和領(lǐng)導(dǎo)的工作思路和決策取向，是參到點(diǎn)子上的關(guān)鍵。黨委辦公廳（室）工作人員要有“身在兵位、胸為帥謀”的意識(shí)，要善于站在領(lǐng)導(dǎo)的角度去思考問(wèn)題、謀劃工作。比如，文稿起草工作，要著重于出思路、出觀點(diǎn)、出真招，力求與領(lǐng)導(dǎo)思路產(chǎn)生共鳴，合拍共振，使文稿成為服務(wù)領(lǐng)導(dǎo)決策的“直通車(chē)”。在黨委辦公廳（室）工作，盡管吃苦受累，但由于在領(lǐng)導(dǎo)身邊工作，具有體會(huì)領(lǐng)導(dǎo)意圖、緊貼領(lǐng)導(dǎo)思路的天然優(yōu)勢(shì)，能夠近距離學(xué)習(xí)和領(lǐng)悟領(lǐng)導(dǎo)的思維方法和工作藝術(shù)，會(huì)受到潛移默化的教育和影響，這種學(xué)習(xí)進(jìn)步的環(huán)境、磨礪成長(zhǎng)的機(jī)會(huì)，會(huì)使大家終身受益。

三要抓好調(diào)查研究、信息處理，努力做到“言之及時(shí)”?！把援?dāng)其時(shí)，一字千金；言背其時(shí)，一文不值?！痹谡{(diào)查研究上，要經(jīng)常深入基層、深入一線，獲取第一手材料，不斷增強(qiáng)感性認(rèn)識(shí)，提升理性認(rèn)識(shí)。要多到群眾中去，及時(shí)把群眾的呼聲反映上來(lái)，把群眾創(chuàng)造性的經(jīng)驗(yàn)反映出來(lái)。對(duì)重大問(wèn)題，要集中優(yōu)勢(shì)力量，進(jìn)行深入的調(diào)查研究，提出切實(shí)可行的對(duì)策方案，使黨委決策更加準(zhǔn)確地貼近實(shí)際、付諸實(shí)踐。在信息處理上，要力求在最短的時(shí)間內(nèi)把信息提供給領(lǐng)導(dǎo)，多下“及時(shí)雨”，不放“馬后炮”，充分發(fā)揮信息服務(wù)黨委決策的作用。

二、要進(jìn)一步增強(qiáng)督查服務(wù)的權(quán)威性

“為政之要，重在落實(shí)?！北仨氉裱h的組織原則，下級(jí)服從上級(jí)，全黨服從中央，下級(jí)組織必須認(rèn)真抓好上級(jí)組織的工作部署，確保黨內(nèi)政令暢通。

一是要在督查思路上想新招、闖新路。衡量督查工作抓得如何，就是要看其是否結(jié)合本地、本部門(mén)的實(shí)際采取了抓落實(shí)的有力措施，是否把各級(jí)黨委重大決策、重大工作部署落到實(shí)處，收到了實(shí)效。督查工作必須圍繞中心工作和黨委一個(gè)時(shí)期的重大決策，結(jié)合本地區(qū)、本部門(mén)的實(shí)際，選準(zhǔn)切入點(diǎn)，抓住關(guān)鍵環(huán)節(jié)，集中組織力量加大推進(jìn)力度。要講究方式方法，統(tǒng)籌把握領(lǐng)導(dǎo)督查、新聞督查、專(zhuān)項(xiàng)督查等多種督查形式，注重調(diào)動(dòng)相關(guān)職能部門(mén)的作用，避免越俎代庖。要善于透過(guò)現(xiàn)象看本質(zhì)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)宣傳、推廣決策落實(shí)中的好經(jīng)驗(yàn)、好做法。

二是要在督查過(guò)程中求實(shí)效、出實(shí)招。抓落實(shí)，就是要堅(jiān)決克服主觀主義、官僚主義和形式主義，堅(jiān)決制止弄虛作假和做表面文章現(xiàn)象。這三個(gè)“主義”，是抓落實(shí)過(guò)程中容易發(fā)生的問(wèn)題，也是督查工作的大忌。如果犯了這些大忌，不僅起不到推動(dòng)決策落實(shí)的作用，反而會(huì)給落實(shí)增加不必要的環(huán)節(jié)和障礙，貽誤甚至破壞決策的落實(shí)。要把力量用在督查決策部署以后的具體實(shí)施上，把功夫花在督查的問(wèn)題和落實(shí)情況是否體現(xiàn)基層群眾的意志上。

三是要在抓督查落實(shí)上下真功、動(dòng)真格。督查工作要敢于碰硬，敢于拔“釘子”，敢于一查到底。對(duì)黨委作出的重要決策部署、領(lǐng)導(dǎo)批示交辦的重要事項(xiàng)等，要緊抓不放，大膽督查，跟蹤問(wèn)效，直至落實(shí)。要敢于在難點(diǎn)、熱點(diǎn)、焦點(diǎn)問(wèn)題上加大督查力度，尤其是對(duì)涉及人民群眾切身利益的問(wèn)題必須督辦到位。當(dāng)然，我們強(qiáng)調(diào)敢于碰硬，也不是隨意干預(yù)基層的工作。對(duì)于督查權(quán)，既要敢用，又要慎用。所謂敢用，就是抓住重要問(wèn)題，大膽督查，反復(fù)督查，跟蹤督查，真正把黨委和領(lǐng)導(dǎo)授予的督查權(quán)用出權(quán)威來(lái)。所謂慎用，就是督查部門(mén)要嚴(yán)格按程序辦事，防止督查過(guò)多過(guò)濫，給基層和人民群眾增添負(fù)擔(dān)。

三、要進(jìn)一步增強(qiáng)協(xié)調(diào)服務(wù)的實(shí)效性

搞好綜合協(xié)調(diào)是黨委辦公廳（室）的一項(xiàng)重要職能。黨委“總攬全局、協(xié)調(diào)各方”，是本地區(qū)、本部門(mén)的司令部和指揮中心，但事務(wù)性協(xié)調(diào)的具體工作要靠黨委辦公廳（室）承擔(dān)，通過(guò)協(xié)調(diào)去落實(shí)黨委的意圖。

一是要立足協(xié)調(diào)的高度。黨委辦公廳（室）處在溝通上下、聯(lián)系左右的樞紐位置，工作千頭萬(wàn)緒，涉及面廣。因此，協(xié)調(diào)工作要站在黨委的立場(chǎng)去思考和籌劃，特別要時(shí)刻注意搞好黨委一班人的協(xié)調(diào)。黨委一班人是本地區(qū)、本部門(mén)、本單位的領(lǐng)導(dǎo)核心，黨委辦公廳（室）的同志要在領(lǐng)導(dǎo)同志分管的工作之間溝通情況、拾遺補(bǔ)缺，但不能“幫倒忙”、更不能造成隔閡。同時(shí)，要善于協(xié)調(diào)同級(jí)幾套班子同心協(xié)力、密切配合，搞好“大合唱”，確保黨委工作一盤(pán)棋、一臺(tái)戲。

二是要明確協(xié)調(diào)的思路。協(xié)調(diào)要“長(zhǎng)袖善舞”，注重充分發(fā)揮各方面的積極性，善于對(duì)上加強(qiáng)聯(lián)系，對(duì)內(nèi)加強(qiáng)管理，對(duì)外搞好協(xié)調(diào)，對(duì)下做好服務(wù)，增強(qiáng)辦公室的整體合力，樹(shù)立良好的整體形象。要加強(qiáng)與上級(jí)黨委工作部門(mén)的聯(lián)系，及時(shí)了解上級(jí)意圖，爭(zhēng)取獲得更多的指導(dǎo)和幫助；要密切與基層的聯(lián)系，及時(shí)了解和掌握基層工作情況，摸實(shí)情，知下情，把廣大群眾普遍關(guān)心、關(guān)注的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題作為協(xié)調(diào)的重點(diǎn)，以實(shí)際行動(dòng)取信于民；要搞好辦公廳（室）內(nèi)部的協(xié)調(diào)，注意多溝通、多配合、多補(bǔ)位，把分工和協(xié)作更好地結(jié)合起來(lái)。

三是要講究協(xié)調(diào)的藝術(shù)。協(xié)調(diào)是一門(mén)科學(xué)，更是一門(mén)藝術(shù)，尤其要注重方式方法。毛澤東同志曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，“我們的任務(wù)是過(guò)河，但沒(méi)有橋或沒(méi)有船就不能過(guò)，不解決橋和船的問(wèn)題，過(guò)河就是一句空話，不解決方法問(wèn)題任務(wù)也只是瞎說(shuō)一頓?！秉h委辦公廳（室）的協(xié)調(diào)工作，關(guān)鍵是要解決橋和船的問(wèn)題。既要善于抓住事物的本質(zhì)、問(wèn)題的要害，善于抓住主要矛盾和矛盾的主要方面，又要考慮到各種復(fù)雜因素，照顧到方方面面；既要善于抓大事，抓關(guān)鍵環(huán)節(jié)，突出工作目標(biāo)，又要意識(shí)到“細(xì)節(jié)決定成敗”，注意細(xì)節(jié)、注意小事；既要理直氣壯，又不能頤指氣使，“一句話使人笑、一句話使人跳”，關(guān)鍵是要把握好分寸。

四、要進(jìn)一步增強(qiáng)日常服務(wù)的規(guī)范性

黨委辦公廳（室）日常運(yùn)轉(zhuǎn)工作非常重要，要做到高效、有序、和諧、嚴(yán)密，保證上級(jí)政策、領(lǐng)導(dǎo)意圖和基層要求順達(dá)、暢通。

一是要靈敏。無(wú)論是辦文、辦會(huì)，還是辦事，都要首先考慮黨委有什么精神，領(lǐng)導(dǎo)有什么意圖，怎樣辦才更符合黨委工作要求和領(lǐng)導(dǎo)意圖。如果做不到這一點(diǎn)，即使花再大力氣，做了再多的工作，也是徒勞無(wú)益。

二是要高效。在保證質(zhì)量的前提下，要注重時(shí)效，盡量減少不必要的環(huán)節(jié)，做到及時(shí)、迅速、不誤事，實(shí)現(xiàn)工作的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。要嚴(yán)格把關(guān)，精簡(jiǎn)會(huì)議和文件，改進(jìn)會(huì)風(fēng)和文風(fēng)，確保領(lǐng)導(dǎo)同志和領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)從“文山”、“會(huì)?！焙鸵话阈允聞?wù)中擺脫出來(lái)，集中精力謀大事、抓大事。

三是要有序。黨委辦公廳（室）的公文處理、會(huì)議安排、安全保密、后勤服務(wù)等日常工作，應(yīng)進(jìn)一步在制度化、規(guī)范化、科學(xué)化、程序化上下功夫，努力做到高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量。

四是要主動(dòng)。要在被動(dòng)狀態(tài)下主動(dòng)做好工作，就一定要超前思維，把問(wèn)題想在前面，把工作做到前頭，并隨著黨委工作的進(jìn)展而推進(jìn)，圍繞黨委工作的變化而調(diào)整。要積極探索日常服務(wù)工作的基本規(guī)律和特點(diǎn)，始終做到忙而不亂，有條不紊。

五是要周密。日常運(yùn)轉(zhuǎn)十分瑣碎繁雜，工作中哪一個(gè)環(huán)節(jié)、哪一個(gè)方面做不到位，都會(huì)影響黨委工作的全局。黨委辦公廳（室）做每一項(xiàng)工作，都要著眼全局，顧全大局，環(huán)環(huán)相扣，搞好銜接，真正做到周全細(xì)致，消滅差錯(cuò)，避免疏漏。特別是對(duì)重要會(huì)議和重大活動(dòng)，要提前介入，做好預(yù)案，周密安排，精心組織，明確責(zé)任，保證各項(xiàng)議程、各項(xiàng)活動(dòng)順利進(jìn)行。

要完成上述使命，黨委辦公廳（室）就必須建設(shè)一支高素質(zhì)、高水平的干部隊(duì)伍。我們要樹(shù)立科學(xué)的發(fā)展觀、正確的政績(jī)觀和榮辱觀，正確對(duì)待名與利、得與失、苦與樂(lè)，時(shí)刻做到把黨和人民利益放在首位，視個(gè)人得失為浮云輕塵，視一己私利為蟬翼薄紗，謀事而不謀利，奉獻(xiàn)而不索取。

（一）要忠誠(chéng)可靠，經(jīng)得起政治考驗(yàn)。黨委辦公廳（室）工作是政治性、全局性、政策性很強(qiáng)的工作，工作人員任何時(shí)候都必須忠誠(chéng)堅(jiān)定，把政治素質(zhì)作為自身的第一素質(zhì)。小平同志曾三次擔(dān)任黨中央的秘書(shū)長(zhǎng)，他十分強(qiáng)調(diào)“忠誠(chéng)服務(wù)”、“對(duì)黨忠誠(chéng)，埋頭苦干”。從事黨委辦公廳（室）工作的同志，必須高舉中國(guó)特色社會(huì)主義偉大旗幟，以“三個(gè)代表”重要思想和科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，必須保持政治上的堅(jiān)定性、敏銳性和鑒別力，在大是大非面前頭腦清醒、思想堅(jiān)定，必須在思想上、政治上、行動(dòng)上同黨中央保持高度一致，與各級(jí)黨委的決策保持一致，堅(jiān)決維護(hù)黨委的權(quán)威，維護(hù)領(lǐng)導(dǎo)的形象。

（二）要業(yè)務(wù)精湛，挑得起服務(wù)重?fù)?dān)。“政以才治、業(yè)以才興。”一要認(rèn)真抓好學(xué)習(xí)。既要學(xué)科學(xué)理論和辦公室業(yè)務(wù)知識(shí)，又要學(xué)現(xiàn)代技能和謀事處事本領(lǐng)；既要向書(shū)本學(xué)、向?qū)嵺`學(xué)，又要向領(lǐng)導(dǎo)學(xué)、向同志學(xué)，要通過(guò)自身的學(xué)習(xí)實(shí)踐和吸取別人的經(jīng)驗(yàn)去積累，為我所用。二要提高綜合能力。要加強(qiáng)多方面的培養(yǎng)，加強(qiáng)基本訓(xùn)練，做到提筆能寫(xiě)，開(kāi)口能講，有事會(huì)辦，尤其要把提高政策水平、寫(xiě)作水平作為增強(qiáng)業(yè)務(wù)能力的重中之重。三要注重實(shí)踐鍛煉。必須不斷提高參與決策的能力，想領(lǐng)導(dǎo)之所想，謀領(lǐng)導(dǎo)之所慮。善于運(yùn)用創(chuàng)造性思維，謀劃具有本地區(qū)、本部門(mén)特色的工作思路。

（三）要作風(fēng)扎實(shí)，經(jīng)得起群眾檢驗(yàn)。就是要努力做到“五講”、“三個(gè)正確對(duì)待”，即講黨性、講大局、講原則、講程序、講感情；正確對(duì)待組織、正確對(duì)待他人、正確對(duì)待自己。既要尊重領(lǐng)導(dǎo)，又要關(guān)心群眾；待人接物要文明禮貌，不卑不亢，不能對(duì)上阿諛?lè)畛?、?duì)下盛氣凌人；對(duì)基層的同志要熱情、客氣，不能以大話壓人，不能有衙門(mén)作風(fēng)。要大力倡導(dǎo)求真務(wù)實(shí)之風(fēng)，摸實(shí)情、辦實(shí)事、創(chuàng)實(shí)績(jī)，對(duì)工作極端負(fù)責(zé)，切忌做表面文章、搞形式主義。要大力倡導(dǎo)求真務(wù)實(shí)的作風(fēng)，從摸實(shí)情、辦實(shí)事、創(chuàng)實(shí)績(jī)上花力氣，求實(shí)、務(wù)實(shí)、落實(shí)，不唯書(shū)、不唯上，對(duì)人民、對(duì)工作極端負(fù)責(zé)，切忌做表面文章、搞形式主義。要善于預(yù)測(cè)、分析和把握工作重點(diǎn)，善于領(lǐng)悟領(lǐng)導(dǎo)意圖，從勤動(dòng)腦、多思考、出計(jì)謀上下功夫，勤勤懇懇，兢兢業(yè)業(yè)，雷厲風(fēng)行，提高辦事效率，樹(shù)立良好的對(duì)外形象。

（四）要公正廉潔，抗得住各種誘惑。必須嚴(yán)格遵守黨規(guī)黨紀(jì)，堂堂正正做人，干干凈凈做事。在協(xié)調(diào)各方關(guān)系、處理各種事務(wù)時(shí)，都要堅(jiān)持從黨的事業(yè)出發(fā)，從大局出發(fā)，不能存有任何偏見(jiàn)，不從個(gè)人恩怨出發(fā)，不以個(gè)人好惡為標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，要有堅(jiān)強(qiáng)的黨性原則和法

制觀念，既要大膽果斷，又要時(shí)刻保持清醒的頭腦，處處謙虛謹(jǐn)慎，做到不仁之事不為，不義之財(cái)不取，不正之風(fēng)不染，不法之事不干，時(shí)刻繃緊廉潔自律這根弦，在思想上、行動(dòng)上筑起拒腐防變的堅(jiān)強(qiáng)防線。

（五）要甘于奉獻(xiàn)，耐得住艱苦寂寞。黨委辦公廳（室）的工作就是服務(wù)，服務(wù)就意味著奉獻(xiàn)，沒(méi)有奉獻(xiàn)精神，服務(wù)就沒(méi)有積極性、主動(dòng)性和創(chuàng)造性。做好辦公室工作，沒(méi)有吃苦耐勞的作風(fēng)，沒(méi)有無(wú)私奉獻(xiàn)的精神，是難以勝任的。必須要有一種不圖名、不圖利、默默無(wú)聞、忘我工作的精神境界。黨委辦公廳（室）工作人員要不斷加強(qiáng)主觀世界的改造，勤勤懇懇，任勞任怨，淡泊名利，努力做到謀事而不謀利，奉獻(xiàn)而不索取，耐得住清苦，守得住寂寞。把心思用在工作上，正確處理名與利、苦與樂(lè)、得與失、個(gè)人利益和集體利益的關(guān)系，在工作和奉獻(xiàn)中體現(xiàn)自己的人生價(jià)值。

第五篇：合伙應(yīng)注意事項(xiàng)

【合伙建議】個(gè)人合伙應(yīng)注意的事項(xiàng)

個(gè)人合伙糾紛在訴訟類(lèi)型中占了不小的比例，當(dāng)合伙糾紛訴諸法律時(shí)，當(dāng)事人得到的結(jié)果往往是錢(qián)沒(méi)有了，朋友也沒(méi)有了。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，合伙經(jīng)營(yíng)其實(shí)是一個(gè)很好的經(jīng)營(yíng)模式，因合伙不單單是資金的結(jié)合，更重要的是人的結(jié)合，發(fā)生合伙關(guān)系的，往往是在一起的好朋友，因?yàn)楸舜肆私?，容易合作。但在司法?shí)踐中，大量的合伙糾紛都是不歡而散，甚至釀成血的案件，出現(xiàn)糾紛的原因有的是礙于面子合伙時(shí)沒(méi)有簽訂合伙協(xié)議，有的是雖然簽訂有合伙協(xié)議，但協(xié)議內(nèi)容不規(guī)范，發(fā)生糾紛時(shí)做出不同的理解，針對(duì)這種情況，筆者建議，個(gè)人合伙一定要簽訂合伙協(xié)議，合伙協(xié)議要體現(xiàn)以下內(nèi)容：

一、合伙人基本情況，按身份證填寫(xiě)，最好附上身份證復(fù)印件；

二、合伙項(xiàng)目；

三、合伙期限；

四、合伙人出資數(shù)額，時(shí)間，違約怎么辦；

五、盈利分配、虧損分配；

六、事務(wù)管理分配

七、入伙、退伙的規(guī)定；

八、合伙結(jié)束的清算；

九、違約責(zé)任

如果將這些內(nèi)容約定到合伙協(xié)議里面，發(fā)生糾紛時(shí)基本不會(huì)出現(xiàn)合伙盡、朋友交到頭的現(xiàn)象。

一、案情

1995年12月20日，被告韋美尚經(jīng)過(guò)他人介紹承攬百色市喜屯段改移公路1、2號(hào)橋興建工程，后與原告韋宏儒、周桂權(quán)合伙投資承建該工程。1996年2月26日，原、被告簽定聯(lián)合股份承包喜屯段改移公路1、2號(hào)橋工程協(xié)議，協(xié)議的條款為：

一、股份的設(shè)置：出資以10萬(wàn)元作為一個(gè)股份，三個(gè)管理人員每人作為一個(gè)股份。本聯(lián)合股份共出資40萬(wàn)元，另加三個(gè)管理人員共設(shè)七個(gè)股份；

二、本工程所購(gòu)置的機(jī)械設(shè)備處置辦法，本工程所購(gòu)置的機(jī)械設(shè)備、工具作為三人的共同財(cái)產(chǎn)加以管理。待工程竣工后，如不繼續(xù)合作，需經(jīng)三人按價(jià)按股份處理；

三、利潤(rùn)分成和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)：本工程驗(yàn)收結(jié)算所得利潤(rùn)或所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)按七個(gè)股份分成或承擔(dān)；

四、職責(zé)：韋美尚同志作為該工程的總負(fù)責(zé)人主要負(fù)責(zé)工程的生產(chǎn)及與甲方單位（工程法寶單位）的業(yè)務(wù)協(xié)商。周桂權(quán)同志主要負(fù)責(zé)工程的技術(shù)指導(dǎo)；韋祖林（韋宏儒曾用名）同志主要負(fù)責(zé)材料的采購(gòu)供應(yīng)；三人要做到既分工又合作，保證工程順利完成；

五、資金管理：本工程的所有開(kāi)支要做到事后報(bào)告制；

六、根據(jù)工程合同的第十二條規(guī)定（本工程無(wú)預(yù)付款，乙方施工每滿一個(gè)月由甲方根據(jù)完成工程量進(jìn)行一次性結(jié)算并支付80﹪以上工程款給乙方。余下的工程待工程施工驗(yàn)收后五天內(nèi)一次性付清給乙方），每月結(jié)算所得工程款提出部分資金按股份比例償還原墊支款待償還原墊支款后所剩余的工程款（包括質(zhì)保金）作為利潤(rùn)來(lái)分成；

七、工程中所需要聘用的其他人員的待遇應(yīng)根據(jù)各自工作量的大小，經(jīng)三人研

究決定；

八、工程中所需發(fā)方的單項(xiàng)工程單價(jià)應(yīng)經(jīng)三個(gè)人研究決定；

九、以上協(xié)議經(jīng)三個(gè)人簽字生效后各執(zhí)一份為憑，以便共同遵守。原、被告均在協(xié)議書(shū)上簽字。爾后，被告韋美尚支付該工程保質(zhì)金20萬(wàn)元，原告韋宏儒、周桂權(quán)各支出工程前期投資10萬(wàn)元。該工程于1998年元月完工并經(jīng)建設(shè)單位驗(yàn)收結(jié)算領(lǐng)取全部工程款，次月14日，百色公路局退回質(zhì)保金107500元。原、被告按原協(xié)議規(guī)定退回各自的投資款和質(zhì)保金后，1998年2月14日，三合伙人進(jìn)行工程利潤(rùn)結(jié)算，三人簽字認(rèn)可并按結(jié)算結(jié)果進(jìn)行利潤(rùn)分配。分配后，白色市公路局于2001年10月8日將剩余的質(zhì)保金92500元及利息10000退給韋尚美，韋美尚將該款占為己有。為此，原告訴至法院。

被告稱(chēng)：質(zhì)保金是自己所交，在還沒(méi)有收回的情況下，應(yīng)屬于自己所有，不能當(dāng)作三人共有進(jìn)行分配。

二、爭(zhēng)議焦點(diǎn)

法院在審理過(guò)程中認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：百色市公路局退回的質(zhì)保金92500元及產(chǎn)生的利息10000元是否能作為工程利潤(rùn)進(jìn)行分配。三人對(duì)法院總結(jié)的本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)沒(méi)有補(bǔ)充。

鑒于法院對(duì)案件爭(zhēng)議焦點(diǎn)的歸納，可以看出，雙方應(yīng)該圍繞：在1998年2月14日三人結(jié)算時(shí)止，韋尚美的20萬(wàn)元質(zhì)保金是否已經(jīng)從以前的工程款分配中得到扣除進(jìn)行舉證。如果已經(jīng)扣除，那么其剩余的92500元及產(chǎn)生的利息10000元?jiǎng)t可以作為工程利潤(rùn)進(jìn)行分配。反之，應(yīng)該是被告韋尚美所交納且結(jié)帳時(shí)尚未得到兌現(xiàn)的私人款。但是由于1998年2月14日三人的結(jié)帳清單上并不能直接反映出是否已經(jīng)從以前的工程款分配中得到扣除質(zhì)保金。雙方均不能舉出有利的證據(jù)證明自己的主張。

法院經(jīng)過(guò)審理認(rèn)為，1996年2月26日原告與被告簽定聯(lián)合股份承包喜屯段改移公路1、2號(hào)橋工程協(xié)議，該協(xié)議是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，協(xié)議合法有效。雙方當(dāng)事人應(yīng)該嚴(yán)格按照協(xié)議規(guī)定的內(nèi)容履行合同的權(quán)利義務(wù)。原、被告在合伙合同承包工程過(guò)程中，根據(jù)三人鑒定的協(xié)議第六條的規(guī)定，結(jié)算所得工程款提出部分資金按各自投資本金比例償還原墊支款，待償還原墊支款后所剩余的工程款作為利潤(rùn)來(lái)分成。結(jié)合從工程合同的第十二條規(guī)定中反映出：發(fā)包方在施工每滿一個(gè)月，根據(jù)完成工程量進(jìn)行一次性結(jié)算并支付80﹪以上工程款給原被告，因此推斷出1998年2月14日三人結(jié)算時(shí)止，韋尚美的20萬(wàn)元質(zhì)保金是否已經(jīng)從以前逐月結(jié)算的工程款分配中得到扣除，百色市公路局退回的質(zhì)保金92500元及產(chǎn)生的利息10000元應(yīng)該作為工程利潤(rùn)進(jìn)行分配。最后判決：被告退給二原告工程利潤(rùn)款共計(jì)55714.28元。

三、評(píng)析

合伙是指由各合伙人訂立合伙協(xié)議共同出資、合伙經(jīng)營(yíng)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)合伙債務(wù)承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任的營(yíng)利性組織。合伙投資是以多人共同出資為主要形式的投資模式，合伙人之間基于個(gè)人信譽(yù)而共同組建的，但在利益面前由于個(gè)體素質(zhì)的不同而失去信譽(yù)的合伙人并不少見(jiàn)。這類(lèi)糾紛往往發(fā)生在履行合同個(gè)人分工的不明確或者產(chǎn)生利益的分配時(shí)。因此各方在訂立合同時(shí)必須充分考慮合同的方方面面，盡量預(yù)見(jiàn)可能產(chǎn)生糾紛的環(huán)節(jié)，尤其是結(jié)算環(huán)節(jié)，以避免此類(lèi)問(wèn)題的產(chǎn)生。下面僅結(jié)合本案談?wù)労匣锖贤瑧?yīng)該注意的幾點(diǎn)問(wèn)題。

1、合同協(xié)議必須充分考慮利益的分配和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)所存在的隱患，載明利益分配方案和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)比例。在實(shí)踐中，由于合伙人之間一般都有一定的信任基礎(chǔ)或某種感情關(guān)系，加上對(duì)合伙事務(wù)缺乏長(zhǎng)期性打算，因而往往不太在意合伙協(xié)議。在內(nèi)容上，對(duì)合伙協(xié)議的條款不仔細(xì)推敲，或是很粗略。在形式上，對(duì)合同形式也不太講究，有時(shí)甚至是口 合同，這往往為以后的合作埋下隱患。當(dāng)然，一般說(shuō)來(lái)，由于合伙人之間往往具有一定的信任關(guān)系，因此而生的欺詐型風(fēng)險(xiǎn)與陷阱不多，但由于許多問(wèn)題事先未予考慮，在合伙過(guò)程中如果涉及到彼此之間的利益分配和風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任分?jǐn)?，就?huì)出現(xiàn)麻煩。

2、利益分配方案在結(jié)算時(shí)必須得到完全體現(xiàn)。結(jié)算清單必須載明各款項(xiàng)的性質(zhì)，即收入的性質(zhì)和個(gè)人所得的性質(zhì)以及剩余財(cái)產(chǎn)性質(zhì)，如果是階段性結(jié)算，不但要載明此階段內(nèi)收入的數(shù)額、欠帳的情況、各合伙人對(duì)合伙集體財(cái)產(chǎn)的掌控情況和拖欠情況、尤其是要注意與上階段結(jié)帳遺留問(wèn)題形成承接關(guān)系，使之形成帳目收支情況的鏈條關(guān)系，以防事后各方因利益的分配產(chǎn)生懷疑時(shí)查帳解決問(wèn)題。如果是散伙清算，除了以上問(wèn)題之外，還要在清算清單上載明剩余財(cái)產(chǎn)和資金或拖欠帳目的性質(zhì)以及如何處置。本案發(fā)生的原因是因?yàn)楫?dāng)事人在每次結(jié)算是沒(méi)有注明個(gè)人收入的性質(zhì)，使得后來(lái)產(chǎn)生了“在歷次的結(jié)帳時(shí)個(gè)人的投資是否已經(jīng)在結(jié)帳中得到退回？”的問(wèn)題。最后一次清算時(shí)，結(jié)算清單上只載明了各方的收入和支出情況，對(duì)百色市公路局尚未退回的質(zhì)保金92500元及將來(lái)的利息如何處置沒(méi)有明確的說(shuō)明。因此，為后來(lái)產(chǎn)生的官司問(wèn)題埋下了隱患，使得案件的真實(shí)情況難以在書(shū)面文字上得到體現(xiàn)。

合伙應(yīng)注意的問(wèn)題 2007-08-03 16:41 今天和一位朋友聊天。他說(shuō)想合伙和人做生意，我說(shuō)了幾點(diǎn)意見(jiàn)給他，現(xiàn)在也在此公布一下吧，希望對(duì)也想合伙做生意的朋友也有一些參考作用吧。

那么到底如何合伙做生意呢？其實(shí)也不算難，具體主要注意以下幾點(diǎn)就基本可以了。

1、首先要建立共識(shí)，大家取得信任。如果一開(kāi)始大家都不信任對(duì)方，那么是很難合作成功的。

2、第二是要建立一套合作規(guī)則。一切按合作的規(guī)則辦事，不能只憑感情處理問(wèn)題。這是最重要的一點(diǎn)。比如說(shuō)：雖然大家股份各占50%，但說(shuō)好人事權(quán)是我管的，你就算占股份再多，也不能干涉。不能說(shuō)你有一個(gè)朋友想進(jìn)來(lái)，你就可以讓他進(jìn)來(lái)。一定最終要我同意才行，因?yàn)槭孪却蠹艺f(shuō)好這個(gè)權(quán)力是我為最終的決定權(quán)的。或者有些人會(huì)心軟，覺(jué)得大家都是朋友，不是朋友也不會(huì)合伙做生意啦，一下子難以拒絕，但這個(gè)人其實(shí)你是不喜歡的，覺(jué)得不適合的，但最終還是礙于面子同意了。其實(shí)這樣是錯(cuò)誤的。是的，合作做生意，大家不要斤斤計(jì)較，但指的是非原則的問(wèn)題，如果是原則的問(wèn)題，一定要“斤斤計(jì)較”。如果原則問(wèn)題都可以放棄，那么你們的合作最終我想是會(huì)失敗的。

3、不要讓自己的親屬在公司指手劃腳。

這里說(shuō)的并不是說(shuō)不能請(qǐng)自己的親人加入公司，我指的是那些并沒(méi)有在公司有正式職位的親屬，如彼此的父母，妻子，弟妹等，他們?cè)谕饷嬗凶约旱墓ぷ鳎瑳](méi)在公司正式任任何職務(wù)，但他們是合伙人的親人，但卻在一旁指手畫(huà)腳，中傷對(duì)方。不要讓這種現(xiàn)像出現(xiàn)。這也是非常傷害大家合作的問(wèn)題。這種問(wèn)題合伙人事先也要商量好，形成共識(shí)，并且自己約束自己的親人。當(dāng)然，這并不是說(shuō)不可以讓自己的親屬給你意見(jiàn)，但給意見(jiàn)應(yīng)在背后，不能讓他們當(dāng)著你的合伙人的面說(shuō)，特別是不能讓他們直接去說(shuō)你的合伙人，就算合伙人真的有錯(cuò)。

4、保持經(jīng)常交流和溝通。這也是非常重要的一點(diǎn)。這點(diǎn)第一是可以不斷加深雙方信任。第二是多交流，多了解對(duì)方，能更好地協(xié)調(diào)工作。第三是可以及時(shí)化解雙方的矛盾，不讓其發(fā)展壯大。

5、財(cái)務(wù)要透明，要彼此一清二楚。一定要一個(gè)人請(qǐng)會(huì)計(jì)，一個(gè)人請(qǐng)出納，或者過(guò)一段時(shí)間大家交換。合伙做生意就是為了賺錢(qián)，如果財(cái)務(wù)都不清不楚，大家都不知誰(shuí)貪污了誰(shuí)，那么最終也一定是失敗的。對(duì)于這一點(diǎn)，有些朋友說(shuō)，剛開(kāi)始時(shí)公司規(guī)模比較小，還請(qǐng)不起會(huì)計(jì)出納，如何辦？那就兩個(gè)人自己做帳，比如兩人去銀行開(kāi)一本存折，把兩人合伙做生意的錢(qián)全部放入這本存折，然后做一本銀行日結(jié)帳?？傊X(qián)一定要明明白白，不能有任何的蔬忽。因?yàn)殄X(qián)是最易傷感情的問(wèn)題，也是最重要的問(wèn)題。再有的帳目要做兩本，各人一本。這樣就明明白白，不怕對(duì)方修改帳目，因?yàn)榇蠹叶加械住?/p>

6、最后一點(diǎn)是合伙人彼此都要有一顆寬容的心。凡事都不要太斤斤計(jì)較。出現(xiàn)問(wèn)題先查找問(wèn)題所在，不能動(dòng)不動(dòng)就發(fā)火。要知道大家

都是老板。向?qū)Ψ桨l(fā)火會(huì)讓你的合伙人覺(jué)得很沒(méi)面子。面子比任何東西都大。面子都不留給別人，那么你們的合作就會(huì)出現(xiàn)大問(wèn)題了?？偨Y(jié)：有些朋友認(rèn)為，如果按上述方法，實(shí)在是太煩瑣了，這樣就根本就等于不信任自己的合作伙伴。錯(cuò)。永遠(yuǎn)要記住：信任是建立在實(shí)實(shí)在在的合作上，而并非單憑感覺(jué)就可以信任別人。就算對(duì)方是你認(rèn)識(shí)了100年的朋友。有句話說(shuō)得好，知人知面不知心?。≌J(rèn)識(shí)時(shí)間長(zhǎng)就代表對(duì)方不會(huì)欺騙你？哈，你的社會(huì)經(jīng)驗(yàn)也太少了吧？而且這樣做，也正是最大限度地維護(hù)了大家的信任和朋友關(guān)系。合伙做生意，問(wèn)題其實(shí)是非常多的，但主要是以上幾個(gè)問(wèn)題。