第一篇：商品房房屋入住驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

商品房房屋入住驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

辦理入住手續(xù)是收樓的正常程序，但目前發(fā)展商能讓買家先驗(yàn)房后辦手續(xù)的并不多。通常的做法是讓業(yè)主先在收樓文件上簽字，再發(fā)批準(zhǔn)條，讓業(yè)主到物業(yè)管理處去拿鑰匙。等業(yè)主進(jìn)得房去，發(fā)現(xiàn)存在問題，申訴起來也軟弱無力。為避免出現(xiàn)這種情況，業(yè)主應(yīng)堅(jiān)持先驗(yàn)房、后辦理手續(xù)，并應(yīng)將驗(yàn)房時發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體超標(biāo)、公攤不公等問題書面呈遞給開發(fā)商并讓其簽收，以免留下后患?；蛘呖稍谑諛俏募献⒚鳌笆覂?nèi)情況尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣。

凡竣工的工程，一般須做到“五通一平”即煤氣、上水、電熱、污水、路通，一平即樓前6米、樓后3米場地要平整，不準(zhǔn)堆積建材或雜物，以確保進(jìn)出安全。要做到煤氣表、電表（單元表）、水表三表到戶。室內(nèi)清掃干凈，水池、水盆、糞桶、垃圾道、門窗、玻璃、管道清理干凈，無污物，達(dá)到窗明地凈，地漏、雨水等處無堵塞雜物。高層住宅樓生活供水系統(tǒng)，必須具有衛(wèi)生防疫部門核發(fā)的用水合格證。需要注意的是，北京地區(qū)的水質(zhì)嚴(yán)重超標(biāo)，有些小區(qū)生活用水全部是靠自己打井取水，為了保險起見，這樣的小區(qū)在驗(yàn)收房屋時，最好自己采些水樣帶回去，送給有關(guān)部門檢驗(yàn)。如果水質(zhì)確實(shí)不符合生活用水標(biāo)準(zhǔn)，就應(yīng)想辦法及早解決。高層住宅樓電梯，必須具有勞動部門核發(fā)安全運(yùn)行合格證。高層住宅樓消防供水系統(tǒng)，必須經(jīng)消防部門檢驗(yàn)合格。房屋應(yīng)按圖紙、文件要求達(dá)到設(shè)備齊全，功能可靠，手續(xù)完備。

對所購商品房進(jìn)行驗(yàn)收主要應(yīng)注意以下幾點(diǎn)，第一、詳細(xì)檢查房屋質(zhì)量，包括墻壁、門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象

(一)檢查房屋有無裂縫

1、仔細(xì)查看房屋地面和頂上有無裂縫，沒有裂縫最好，如有裂縫，要看是什么樣的裂縫。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，雖屬質(zhì)量問題，但基本不存在危險，修補(bǔ)后不會妨礙使用。若裂縫與墻角呈45度斜角或與橫梁垂直，說明該房屋沉降嚴(yán)重，存在結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題

2、看房屋的外墻墻體是否有裂縫，若有裂縫也屬嚴(yán)重的質(zhì)量問題

3、看承重墻是否有裂縫，若裂縫貫穿整個墻面且穿到背后，表示該房存在危險隱患，對這類房屋，購買者一定不能報僥幸心理。

(二)檢查房屋有無傾斜:雖然專業(yè)檢測房屋的傾斜度需用專門的儀器，但購房者用目測的方法從四周不同角度，遠(yuǎn)近距離仔細(xì)觀測也能基本上發(fā)現(xiàn)問題。有時，可在房頂上用細(xì)繩栓上一重物，貼墻放下至墻腳，從四周檢查其傾斜程度。

(三)檢查房屋有無滲漏購房者要注意察看房屋的地面和頂層滲水情況，要仔細(xì)檢查房屋墻面是否有變色、起泡、脫皮、掉灰，這些都是滲漏的跡象。還應(yīng)察看廚房、衛(wèi)生間、陽臺的頂部和管道接口是否滲漏。

(四)檢查墻面、地面

1、對于已做過粗裝修交房的居室，檢查墻面是否平整，不能有很明 顯的起伏，不知道從什么時候開始，看墻壁竟然成為房屋驗(yàn)收的首要問題。其實(shí)即使是在20世紀(jì)80年代建的房子都沒有現(xiàn)在的房子那么弱不禁風(fēng)。我看過最嚴(yán)重的一棟房子，窗戶在雨天發(fā)現(xiàn)有滲水現(xiàn)象，一問，才知道整棟樓的所有窗戶下面的墻壁都滲水。遇上臺風(fēng)來臨之時，更是令人提心吊膽，而更使人驚詫的是，這棟還是一個區(qū)的國土局建的，真可怕。所以，驗(yàn)收這個，最好是在房子交樓前，下過大雨的第二天前往視察一下。這時候墻壁如果有問題，幾乎是無可遁形的。墻壁

除了滲水外，還有一個問題，就是墻壁是否裂紋。有一個朋友曾反映過他的家有一個門形的裂縫，后來追問發(fā)展商，才知道原來是施工時留下的升降梯運(yùn)貨口，后來封補(bǔ)時，馬虎處理以致留后患。

2、檢查墻面有無石灰“爆電”。若石灰沒有經(jīng)過足夠的時間熟化或水泥中所滲的泥沙過多或攪拌不均，用鐵器敲打“爆點(diǎn)”時，就會發(fā)現(xiàn)大面積的疏松、脫落等質(zhì)量問題

3、地面應(yīng)光潔，不能起砂

4、檢查廚房、衛(wèi)生間墻面瓷磚砌筑是否合格，磚塊不能有裂痕，不能空鼓，必須砌實(shí)。

(五)檢查衛(wèi)生間、廚房地面是否做過找坡處理

主要是為了自然排水（決不能往門口處傾斜，不然水要流進(jìn)居室內(nèi)），看水是否能通暢無阻地排向出水口。

(六)檢查門窗

這里猶其以驗(yàn)收窗為主。驗(yàn)收的關(guān)鍵一點(diǎn)是驗(yàn)收窗和陽臺門的的密封性。窗的密封存性驗(yàn)收最麻煩的一點(diǎn)是，只有在大雨天方能試出好壞。但一般可以通過查看密封膠條是否完整牢固這一點(diǎn)來證實(shí)。陽臺門一般要看陽臺門的內(nèi)外的水平差度。曾經(jīng)看過一種情況，陽臺的水平與室內(nèi)的水平竟然是一樣的，這樣，就很難避免在大雨天雨水滲進(jìn)的問題了。門窗的密實(shí)度是否合適，開啟關(guān)閉是否順暢。門框、窗框邊緣等易受撞擊處是否密實(shí)，不應(yīng)有縫隙。

(七)驗(yàn)層高

如果你的合同有這一個條款。那么你是應(yīng)該測量一下樓宇的層高的。方法很簡單，把尺順著其中的兩堵墻的陰角測量（這是最方便放置長尺而不變彎的最佳辦法），你應(yīng)該測量戶內(nèi)的多處地方。一般來說，在2.65米左右是接受的范圍，如果房屋低于2.6米，那么房屋就得考慮了。這種房屋將使你日后不得不生活在一種壓抑的環(huán)境里。做矮層高對于發(fā)展商來說，是非常有效的一種節(jié)約成本的方法的。

1)減少總承重，這樣基礎(chǔ)部分的成本就可以節(jié)約一部分。2)雖然在只減了10公分左右，但是總體算起來，成本節(jié)約也是很多的，猶其對于成片開發(fā)的住宅區(qū)。

3)在一定的高度中，降低層高可以建設(shè)更多的層數(shù)。

第二、核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符；第三、檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用；第四、檢查是否有規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更或小區(qū)縮水等問題；

第五、檢查相關(guān)質(zhì)量問題及室內(nèi)有害氣體超標(biāo)等問題；

開工新建、改建和擴(kuò)建的房屋建筑工程在完工以后，建設(shè)單位要自行組織進(jìn)行室內(nèi)環(huán)境檢測，驗(yàn)收合格以后才可以投入使用。7月1日以后開工的所有民用建筑工程在完工以后，都必須委托經(jīng)北京市建委考核認(rèn)可的檢測機(jī)構(gòu)對室內(nèi)環(huán)境的狀況進(jìn)行檢測，凡是不符和國家頒布的《室內(nèi)環(huán)境檢測標(biāo)準(zhǔn)》的強(qiáng)制性要求的，都不得交付使用，必須在對室內(nèi)污染源處理之后，經(jīng)再次檢驗(yàn)合格后方可投入使用。

據(jù)了解，目前我國居民的室內(nèi)空氣質(zhì)量狀況不容樂觀。中國室內(nèi)環(huán)境監(jiān)測中心廣州分中心的有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在廣州大約九成以上的居民家中受到了污染，并且絕大多數(shù)為甲醛污染，最嚴(yán)重的甚至超過國家標(biāo)準(zhǔn)的十幾倍。另外有關(guān)資料還表明，室內(nèi)污染已經(jīng)成為引發(fā)我國兒童各種疾病的重要原因。

第六、對發(fā)現(xiàn)的問題要在驗(yàn)樓單上予以注明，如果確實(shí)屬于不能收樓的，要詳細(xì)寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。

索要“兩書一表”

向開發(fā)商索要《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問題時按約維修。

《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。而《住宅使用說明書》則是針對房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明。目前我國的房地產(chǎn)業(yè)在《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》上已形成大體統(tǒng)一的規(guī)范，問題比較少；而目前問題比較多的主要是《竣工驗(yàn)收備案表》。

按照有關(guān)規(guī)定，《竣工驗(yàn)收備案表》上的每一項(xiàng)都必須報主管部門備案。您驗(yàn)房時不能只看開發(fā)商有沒有這張《備案表》，同時一定要仔細(xì)察看各個分項(xiàng)有沒有都備案，例如消防設(shè)施等。《竣工驗(yàn)收備案表》對房地產(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用，只要將項(xiàng)目送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負(fù)責(zé)，出了問題，如果是發(fā)展商的過失，可以追究其責(zé)任。

簽收《房屋驗(yàn)收單》

在您查看了房產(chǎn)后并準(zhǔn)備簽收《房屋驗(yàn)收單》之前，您一定先簽訂《物業(yè)管理公約》，做一個事先約定，避免日后起糾紛。您要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費(fèi)到底由哪些方面構(gòu)成，清潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)怎么核定，做到明明白白。同時，考察一下您的小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)，是否具備您要求的管理標(biāo)準(zhǔn)。其后，還要了解您所買的物業(yè)公攤面積有多少，您要讓開發(fā)商出具北京市房屋土地管理局或區(qū)局直屬測繪隊(duì)出具的《竣工實(shí)測表》，做到心知肚明。在基本程序全部完成之后，您就可以簽收《房屋驗(yàn)收單》

收房須知

收房時候關(guān)鍵的問題，不能草率的收房！在沒有驗(yàn)房前，大家對所有要簽字的文件需要謹(jǐn)慎！

1.開發(fā)商提供“二書一表”

二書：《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》

一表：《竣工驗(yàn)收登記備案表》

開發(fā)商如果沒有這些文件提供，業(yè)主可以拒絕收房。

業(yè)主還應(yīng)向開發(fā)商索要房產(chǎn)局測繪隊(duì)出具的《面積實(shí)測表》

2.驗(yàn)房程序完成確認(rèn)無問題后才可領(lǐng)取鑰匙

3.領(lǐng)取鑰匙后再辦理物業(yè)交付手續(xù)，物業(yè)費(fèi)一次預(yù)收不能超過一年

4.在驗(yàn)房過程中發(fā)現(xiàn)的問題，要以書面形式給開發(fā)商。

5.契稅和公共維修基金都是在辦理產(chǎn)權(quán)時才繳納的，不應(yīng)成為開發(fā)商交付房屋的前提條件，您有權(quán)拒絕此不合法要求。

6.收房時別忘了看《住宅使用說明書》里面有否水電走向圖。

提醒：如果發(fā)現(xiàn)房屋一般質(zhì)量問題，應(yīng)立即找開發(fā)商要求其對有質(zhì)量問題的地方在規(guī)定的時間內(nèi)（15日內(nèi)）整改完成，在對方解決好該問題后再辦理入住手續(xù)。如果在短時間解決不了，應(yīng)要求開發(fā)商承擔(dān)延期交房的責(zé)任，并索要書面憑證。

第二篇：商品房入住標(biāo)準(zhǔn)

商品住房交付使用行政許可制度與商品房交付條件

一、商品房交付應(yīng)當(dāng)達(dá)到國家規(guī)定的最基本的條件

1、《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。”

2、《建筑法》第六十一條規(guī)定，“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。” 3、2000年，《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》和《房屋建筑工程及市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》下發(fā)后，房屋竣工驗(yàn)收已由原來的行政審批許可制變?yōu)閭浒钢啤?/p>

現(xiàn)行法律規(guī)定的交付使用條件，除上述規(guī)定外，還有具體的單項(xiàng)驗(yàn)收規(guī)定和竣工驗(yàn)收備案規(guī)定。如：

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收?！督ㄔO(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》第二十三條規(guī)定：“建設(shè)項(xiàng)目需要配套建設(shè)的環(huán)境保護(hù)設(shè)施經(jīng)驗(yàn)收合格，該建設(shè)項(xiàng)目方可正式投入生產(chǎn)或者使用?！?《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十五條規(guī)定：“縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國務(wù)院規(guī)定對建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實(shí)。未經(jīng)核實(shí)或者經(jīng)核實(shí)不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工驗(yàn)收?！?/p>

2008年新修訂的《消防法》對消防驗(yàn)收制度作了重大修改，即只有對國務(wù)院公安部門規(guī)定的大型的人員密集場所和其他特殊建設(shè)工程，才實(shí)行竣工驗(yàn)收制度，未經(jīng)驗(yàn)收合格不得投入使用；對于其他的建設(shè)工程（包括住宅小區(qū)），實(shí)行消防備案制度。

《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條規(guī)定“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。建設(shè)工程竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）完成建設(shè)工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；

（二）有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；

（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場試驗(yàn)報告；

（四）有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；

（五）有施工單位簽署的工程保修書。建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用?！?/p>

建設(shè)部《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》（2009年修正）規(guī)定：“第四條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設(shè)主管部門（以下簡稱備案機(jī)關(guān)）備案。第五條 建設(shè)單位辦理工程竣工驗(yàn)收備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

（一）工程竣工驗(yàn)收備案表；

（二）工程竣工驗(yàn)收報告。竣工驗(yàn)收報告應(yīng)當(dāng)包括工程報建日期，施工許可證號，施工圖設(shè)計(jì)文件審查意見，勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件及驗(yàn)收人員簽署的竣工驗(yàn)收原始文件，市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測和功能性試驗(yàn)資料以及備案機(jī)關(guān)認(rèn)為需要提供的有關(guān)資料；

（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件；

（四）法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)由公安消防部門出具的對大型的人員密集場所和其他特殊建設(shè)工程驗(yàn)收合格的證明文件；

（五）施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書；

（六）法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。住宅工程還應(yīng)當(dāng)提交《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。第七條 工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗(yàn)收之日起5日內(nèi)，向備案機(jī)關(guān)提交工程質(zhì)量監(jiān)督報告。”

因此，商品房竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后即可交付，當(dāng)然還要達(dá)到《商品房買賣合同》約定的交付使用條件。關(guān)鍵要看商品房買賣合同約定的交付適用條件如何，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得單項(xiàng)驗(yàn)收合格證明、竣工驗(yàn)收備案證明后，尤其應(yīng)注意基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑達(dá)是否如約具備交付使用條件，應(yīng)注意及時取得供水、供電、供氣、排水、電信、電視、郵政、垃圾處理等市政管線設(shè)施管理部門驗(yàn)收或開通意見。

另外，值得注意的是，并非任何質(zhì)量問題都可以成為購房人拒絕收房的理由。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！狈课莸鼗A(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程之外的、未嚴(yán)重影響購房人正常居住使用的質(zhì)量問題應(yīng)當(dāng)屬于出賣人保修問題，一般是不能拒絕收房的，拒絕收房后還是可以要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賠償?shù)摹?/p>

二、商品房買賣合同約定的交付條件與地方設(shè)定的商品房交付行政許可要求不一致的問題，《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》（建房[2010]53號）規(guī)定，（十二）完善商品住房交付使用制度。各地要建立健全商品住房交付使用管理制度，確保商品住房項(xiàng)目單體工程質(zhì)量、節(jié)能環(huán)保性能、配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施符合交付使用的基本要求。有條件的地方可借鑒上海、山東等地經(jīng)驗(yàn)，通過地方立法，完善新建商品住房交付使用制度。各地要加強(qiáng)商品住房竣工驗(yàn)收管理，積極推行商品住房工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收制度。北方地區(qū)要加強(qiáng)商品住房分戶熱計(jì)量裝置安裝的驗(yàn)收管理。

屋內(nèi)只有門框沒有門，墻面地面僅做基礎(chǔ)處理而未做表面處理的房叫做“毛坯房”，毛坯房的驗(yàn)收、入住標(biāo)準(zhǔn)：

1、全部外飾面，包括陽臺、雨罩的外飾面應(yīng)按設(shè)計(jì)文件完成裝修工程。

2、公用部位、公共設(shè)施、各種管道(給、排、雨水、暖、熱)、電氣設(shè)備(配電箱、柜、盤、插座、開關(guān)、燈具等)等都應(yīng)按設(shè)計(jì)文件完成全部裝修，并按規(guī)定完成各種測試項(xiàng)目。

3、各種管道還應(yīng)進(jìn)行通水、試壓、通球試驗(yàn)和暖氣熱工調(diào)試等驗(yàn)收工作。

4、屋面工程項(xiàng)目進(jìn)行蓄水、淋水試驗(yàn)。

5、戶門以內(nèi)各房間采用預(yù)制樓板或現(xiàn)澆板頂棚的，應(yīng)做到不抹灰、用膩?zhàn)诱移?，達(dá)到板縫密實(shí)、無裂縫，接搓平順無錯臺，表面平整、色澤基本均勻、線角順直。戶門以內(nèi)各房間基層地面混凝土應(yīng)做到表面平整、壓實(shí)，達(dá)到粘結(jié)牢固、無裂縫。

6、有防水要求的房間地面應(yīng)嚴(yán)格按照防水層、保護(hù)層的建筑要求來規(guī)劃，在驗(yàn)收時應(yīng)進(jìn)行兩次蓄水試驗(yàn)，做到無滲漏。

7、地漏與泛水坡度符合設(shè)計(jì)要求，達(dá)到不倒泛水，結(jié)合處嚴(yán)密平順，無滲漏。

8、各種房間水泥地面基層標(biāo)高，應(yīng)考慮預(yù)留再裝修時的高度尺寸要求。

戶型：與施工圖相符，日照是達(dá)到國家規(guī)定，房間尺寸符合合同要求。窗： 窗邊與混凝土接口無縫隙，落地窗以及外飄窗應(yīng)安裝平正牢固，無翹曲變形，開啟關(guān)閉順暢，零配件裝配齊全位置準(zhǔn)確，窗玻璃完好無損、無劃痕，外窗框四周處理是否粗糙，外窗開啟扇靈活，把手無松動，窗子玻璃的每個角都封好，打開后窗戶能固定，直角接合嚴(yán)密，窗框表面光潔，四角呈直角，窗臺應(yīng)平滑，不刮手，窗臺下面無水漬，如有則可能是窗戶漏水，外部窗臺有無裂紋。

門：單元門、入戶門、防火門等完好，達(dá)到使用要求。地面：有無明顯的縫隙和不平整，地面坡度恰當(dāng)，地面無積水，有水房間做閉水試驗(yàn)。

墻身、頂棚：樓板無傾斜、彎曲，無隆起或凹陷，墻面平整，承重墻、梁、柱符合設(shè)計(jì)規(guī)范，承重墻無裂縫貫穿整個墻面且穿到背后，鋼筋無暴露，墻面無有明顯色差，陰陽角平直； 無有裂紋、刷紋，無水漬、裂痕，天花板無小裂紋，相關(guān)位置有空調(diào)管孔。層高：符合設(shè)計(jì)要求。

外墻：外觀符合設(shè)計(jì)要求，無較大面積的空鼓，無開裂、滲水，空調(diào)能安裝。

公共區(qū)域：裝飾符合設(shè)計(jì)要求。

信報箱：按單元設(shè)置信報箱，應(yīng)提供信報箱鑰匙。

標(biāo)識系統(tǒng)：樓宇標(biāo)識、門牌標(biāo)識、層位標(biāo)識、房屋標(biāo)識與實(shí)際相符。

凡竣工的工程，一般須做到“五通一平”即煤氣、上水、電熱、污水、路通，一平即樓前 6 米、樓后 3 米場地要平整，不準(zhǔn)堆積建材或雜物，以確保進(jìn)出安全。要做到煤氣表、電表（單元表）、水表三表到戶。室內(nèi)清掃干凈，水池、水盆、糞桶、垃圾道、門窗、玻璃、管道清理干凈，無污物，達(dá)到窗明地凈，地漏、雨水等處無堵塞雜物。

第三篇：商品房入住標(biāo)準(zhǔn)

商品住房交付使用行政許可制度與商品房交付條件

一、商品房交付應(yīng)當(dāng)達(dá)到國家規(guī)定的最基本的條件

1、《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。”

2、《建筑法》第六十一條規(guī)定，“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收

或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！?/p>

3、2000年，《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》和《房屋建筑工程及市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收

備案管理暫行辦法》下發(fā)后，房屋竣工驗(yàn)收已由原來的行政審批許可制變?yōu)閭浒钢啤，F(xiàn)行法律規(guī)定的交付使用條件，除上述規(guī)定外，還有具體的單項(xiàng)驗(yàn)收規(guī)定和竣工驗(yàn)收備案規(guī)定。如：

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。

《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》第二十三條規(guī)定：“建設(shè)項(xiàng)目需要配套建設(shè)的環(huán)境保護(hù)設(shè)施經(jīng)驗(yàn)收合格，該建設(shè)項(xiàng)目方可正式投入生產(chǎn)或者使用?！?/p>

《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十五條規(guī)定：“縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國務(wù)院規(guī)定對建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實(shí)。未經(jīng)核實(shí)或者經(jīng)核實(shí)不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工驗(yàn)收?！?/p>

2008年新修訂的《消防法》對消防驗(yàn)收制度作了重大修改，即只有對國務(wù)院公安部門規(guī)定的大型的人員密集場所和其他特殊建設(shè)工程，才實(shí)行竣工驗(yàn)收制度，未經(jīng)驗(yàn)收合格不得投入使用；對于其他的建設(shè)工程（包括住宅小區(qū)），實(shí)行消防備案制度。

《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條規(guī)定“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。建設(shè)工程竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）完成建設(shè)工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；

（二）有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；

（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場試驗(yàn)報告；

（四）有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；

（五）有施工單位簽署的工程保修書。建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用?！?/p>

建設(shè)部《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》（2009年修正）規(guī)定：“第四條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設(shè)主管部門（以下簡稱備案機(jī)關(guān)）備案。第五條 建設(shè)單位辦理工程竣工驗(yàn)收備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

（一）工程竣工驗(yàn)收備案表；

（二）工程竣工驗(yàn)收報告?？⒐を?yàn)收報告應(yīng)當(dāng)包括工程報建日期，施工許可證號，施工圖設(shè)計(jì)文件審查意見，勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件及驗(yàn)收人員簽署的竣工驗(yàn)收原始文件，市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測和功能性試驗(yàn)資料以及備案機(jī)關(guān)認(rèn)為需要提供的有關(guān)資料；

（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件；

（四）法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)由公安消防部門出具的對大型的人員密集場所和其他特殊建設(shè)工程驗(yàn)收合格的證明文件；

（五）施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書；

（六）法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。住宅工程還應(yīng)當(dāng)提交《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

第七條 工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗(yàn)收之日起5日內(nèi)，向備案機(jī)關(guān)提交工程質(zhì)量監(jiān)督報告。”

因此，商品房竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后即可交付，當(dāng)然還要達(dá)到《商品房買賣合同》約定的交付使用條件。關(guān)鍵要看商品房買賣合同約定的交付適用條件如何，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得單項(xiàng)驗(yàn)收合格證明、竣工驗(yàn)收備案證明后，尤其應(yīng)注意基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑達(dá)是否如約具備交付使用條件，應(yīng)注意及時取得供水、供電、供氣、排水、電信、電視、郵政、垃圾處理等市政管線設(shè)施管理部門驗(yàn)收或開通意見。

另外，值得注意的是，并非任何質(zhì)量問題都可以成為購房人拒絕收房的理由。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！狈课莸鼗A(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程之外的、未嚴(yán)重影響購房人正常居住使用的質(zhì)量問題應(yīng)當(dāng)屬于出賣人保修問題，一般是不能拒絕收房的，拒絕收房后還是可以要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賠償?shù)摹?/p>

二、商品房買賣合同約定的交付條件與地方設(shè)定的商品房交付行政許可要求不一致的問

題，《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》（建房

[2010]53號）規(guī)定，（十二）完善商品住房交付使用制度。各地要建立健全商品住房交付使用管理制度，確保商品住房項(xiàng)目單體工程質(zhì)量、節(jié)能環(huán)保性能、配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施符合交付使用的基本要求。有條件的地方可借鑒上海、山東等地經(jīng)驗(yàn)，通過地方立法，完善新建商品住房交付使用制度。各地要加強(qiáng)商品住房竣工驗(yàn)收管理，積極推行商品住房工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收制度。北方地區(qū)要加強(qiáng)商品住房分戶熱計(jì)量裝置安裝的驗(yàn)收管理。

屋內(nèi)只有門框沒有門，墻面地面僅做基礎(chǔ)處理而未做表面處理的房叫做“毛坯房”，毛坯房的驗(yàn)收、入住標(biāo)準(zhǔn)：

1、全部外飾面，包括陽臺、雨罩的外飾面應(yīng)按設(shè)計(jì)文件完成裝修工程。

2、公用部位、公共設(shè)施、各種管道(給、排、雨水、暖、熱)、電氣設(shè)備(配電箱、柜、盤、插座、開關(guān)、燈具等)等都應(yīng)按設(shè)計(jì)文件完成全部裝修，并按規(guī)定完成各種測試項(xiàng)目。

3、各種管道還應(yīng)進(jìn)行通水、試壓、通球試驗(yàn)和暖氣熱工調(diào)試等驗(yàn)收工作。

4、屋面工程項(xiàng)目進(jìn)行蓄水、淋水試驗(yàn)。

5、戶門以內(nèi)各房間采用預(yù)制樓板或現(xiàn)澆板頂棚的，應(yīng)做到不抹灰、用膩?zhàn)诱移?，達(dá)到板縫

密實(shí)、無裂縫，接搓平順無錯臺，表面平整、色澤基本均勻、線角順直。戶門以內(nèi)各房間基層地面混凝土應(yīng)做到表面平整、壓實(shí)，達(dá)到粘結(jié)牢固、無裂縫。

6、有防水要求的房間地面應(yīng)嚴(yán)格按照防水層、保護(hù)層的建筑要求來規(guī)劃，在驗(yàn)收時應(yīng)進(jìn)行

兩次蓄水試驗(yàn)，做到無滲漏。

7、地漏與泛水坡度符合設(shè)計(jì)要求，達(dá)到不倒泛水，結(jié)合處嚴(yán)密平順，無滲漏。

8、各種房間水泥地面基層標(biāo)高，應(yīng)考慮預(yù)留再裝修時的高度尺寸要求。

戶型：與施工圖相符，日照是達(dá)到國家規(guī)定，房間尺寸符合合同要求。

窗： 窗邊與混凝土接口無縫隙，落地窗以及外飄窗應(yīng)安裝平正牢固，無翹曲變形，開啟關(guān)

閉順暢，零配件裝配齊全位置準(zhǔn)確，窗玻璃完好無損、無劃痕，外窗框四周處理是否粗糙，外窗開啟扇靈活，把手無松動，窗子玻璃的每個角都封好，打開后窗戶能固定，直角接合嚴(yán)密，窗框表面光潔，四角呈直角，窗臺應(yīng)平滑，不刮手，窗臺下面無水漬，如有則可能是窗戶漏水，外部窗臺有無裂紋。

門：單元門、入戶門、防火門等完好，達(dá)到使用要求。

地面：有無明顯的縫隙和不平整，地面坡度恰當(dāng)，地面無積水，有水房間做閉水試驗(yàn)。

墻身、頂棚：樓板無傾斜、彎曲，無隆起或凹陷，墻面平整，承重墻、梁、柱符合設(shè)計(jì)規(guī)范，承重墻無裂縫貫穿整個墻面且穿到背后，鋼筋無暴露，墻面無有明顯色差，陰陽角平直； 無有裂紋、刷紋，無水漬、裂痕，天花板無小裂紋，相關(guān)位置有空調(diào)管孔。

層高：符合設(shè)計(jì)要求。

外墻：外觀符合設(shè)計(jì)要求，無較大面積的空鼓，無開裂、滲水，空調(diào)能安裝。

公共區(qū)域：裝飾符合設(shè)計(jì)要求。

信報箱：按單元設(shè)置信報箱，應(yīng)提供信報箱鑰匙。

標(biāo)識系統(tǒng)：樓宇標(biāo)識、門牌標(biāo)識、層位標(biāo)識、房屋標(biāo)識與實(shí)際相符。

凡竣工的工程，一般須做到“五通一平”即煤氣、上水、電熱、污水、路通，一平即樓前 6 米、樓后 3 米場地要平整，不準(zhǔn)堆積建材或雜物，以確保進(jìn)出安全。要做到煤氣表、電表（單元表）、水表三表到戶。室內(nèi)清掃干凈，水池、水盆、糞桶、垃圾道、門窗、玻璃、管道清理干凈，無污物，達(dá)到窗明地凈，地漏、雨水等處無堵塞雜物。

第四篇：中華人民共和國商品房及商品房屋驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

中華人民共和國商品房及商品房屋驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

房屋驗(yàn)收：是指購房者接收房產(chǎn)時必須要求賣方再次陪同實(shí)地察驗(yàn)，看是否有所變動，是否按合同要求進(jìn)行過維修改造，維修改造質(zhì)量和水平是否滿意，有關(guān)文件是否符合、齊全等，都應(yīng)仔細(xì)察驗(yàn)。只有購房人對房屋進(jìn)行驗(yàn)收并簽署房屋交接單、領(lǐng)取房屋鑰匙，開發(fā)商的交付義務(wù)才算履行完畢。

房屋驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

一、入戶門檢查 1.檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)

（1）門表面應(yīng)潔凈，不得有劃痕、碰傷；（2）門的割角、拼縫應(yīng)嚴(yán)密平整；（3）門與墻體間縫隙的填嵌應(yīng)飽滿；

（4）門制作的允許偏差：門框翹曲允許偏差為3mm，門扇翹曲允許偏差為2mm，門扇的表面平整度允許偏差為2mm，門框門扇對角線長度允許偏差為3mm；

（5）安裝的留縫限值、允許偏差：門扇對口縫、門扇與門扇與門框立縫寬度為1.5～2.5mm；

（6）毛坯房入戶門與地面的留縫寬度不應(yīng)小于3.5cm。2.業(yè)主如何查驗(yàn)入戶門是否符合房屋質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 通常情況下，業(yè)主應(yīng)當(dāng)對入戶門的以下方面進(jìn)行檢查：

（1）門框檢查：門框安裝是否牢固平整，門框與墻體連接是否密閉嚴(yán)實(shí)，門框表面有無異常毛刺、開裂、破損等情況；

（2）門扇檢查：門扇有無無變形、開裂問題，面漆外觀是否完好、表面是否平整，有無明顯劃痕，磕撞，距離地面是否考慮預(yù)留地面裝修做法；

（3）門鎖檢查：門鎖安裝是否牢固，鑰匙插拔是否平滑、鎖芯轉(zhuǎn)動是否自如，各方向鎖舌伸縮，鎖孔位置是否正常；

（4）開啟檢查：門開閉是否平穩(wěn)，有無異常阻力，及磨損，門鎖緊后是否有晃動；（5）門把手檢查：安裝是否牢固，旋轉(zhuǎn)時有無異常阻力，表面有無缺損、變形；（6）密封檢查：門扇掩縫是否在2.5mm以內(nèi)。

一般業(yè)主關(guān)注比較多的問題是門的外觀質(zhì)量問題，如門表面輕微的小刮花、碰傷等，嚴(yán)重的有面板開裂、深長的劃痕等，可能是施工過程中對門造成了損壞，小問題的損壞可以通過現(xiàn)場修補(bǔ)和補(bǔ)油漆進(jìn)行修復(fù)，嚴(yán)重的損壞可以將門反廠維修；入戶門與地面的留縫寬度不滿足要求（小于3.5cm）時可以要求反廠鋸短處理（注：關(guān)于返廠維修和鋸短處理的確定一般盡量由物業(yè)現(xiàn)場說服業(yè)主，一般不隨便允諾業(yè)主決定，可請地產(chǎn)工程部評判決定）；門鎖的問題一般會出現(xiàn)在裝修使用期間，入發(fā)現(xiàn)鑰匙可以通用，鎖打不開等問題，經(jīng)過現(xiàn)場確認(rèn)出現(xiàn)質(zhì)量問題的可以要求更換。

二、鋁合金門窗檢驗(yàn) 1.檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)

（1）鋁合金門窗質(zhì)量：表面應(yīng)潔凈、平整、光滑，色澤一致，無銹蝕；大面應(yīng)無劃痕、碰傷；

（2）鋁合金門窗安裝允許偏差：門窗框的正、側(cè)面垂直度允許偏差為2.5mm，門窗橫框的水平允許偏差為2mm，門窗橫框標(biāo)高允許偏差為5mm，門窗豎向偏離中心允許偏差為5mm；

（3）鋁合金門窗框與墻體之間的縫隙應(yīng)填嵌飽滿，并用密封膠密封。密封膠表面應(yīng)光滑、順直、無裂紋；

（4）鋁合金門窗扇的橡膠密封條應(yīng)安裝完好，不得脫槽，設(shè)置的排水孔應(yīng)通暢；（5）鋁合金門窗推拉窗扇開關(guān)應(yīng)力不大于100N；

（6）鋁合金門窗玻璃安裝質(zhì)量：玻璃表面應(yīng)潔凈，不得有膩?zhàn)印⒚芊饽z、涂料等污漬，中空玻璃內(nèi)外表面應(yīng)潔凈，玻璃中空層內(nèi)不得有灰塵和水蒸氣。

2.業(yè)主應(yīng)當(dāng)對鋁合金的以下方面進(jìn)行檢查：

（1）窗框檢查：窗框安裝牢固端正，窗框是否有劃痕、磕碰、變形等；

（2）型材檢查：表面圖層要求顏色和光澤均勻，手感光滑以及是否有劃痕、磕碰、變形等；

（3）五金件及開啟檢查：要求開關(guān)自如平穩(wěn)，推拉自如，軌道件安裝牢固，關(guān)窗后不漏氣；

（4）密封檢查：窗扇與窗框、窗扇與玻璃的密封條是否到位、嚴(yán)密，有無破損、斷續(xù)等問題，窗框與墻體間的密封膠條是否完整、有無脫落、破損、裂縫等問題，有無滲漏現(xiàn)象；

5）玻璃檢查：安裝牢固、完整、無裂紋及明顯劃痕。

對于鋁合金窗框型材的損壞需現(xiàn)場確定，有小的劃痕、磕碰變形（不影響使用功能）可以進(jìn)行現(xiàn)場修復(fù)補(bǔ)漆，有嚴(yán)重變形而影響使用功能活確定不能修復(fù)的可以要求給予更換。另外，業(yè)主比較關(guān)注的問題是鋁窗的滲水問題，發(fā)現(xiàn)滲水的窗須整改。

三、陽臺欄桿、窗護(hù)欄檢驗(yàn) 檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)：

1.護(hù)欄成品質(zhì)量：護(hù)欄表面應(yīng)光滑，不得有銹跡，色澤一致，不得有裂縫，翹曲及損壞，接縫應(yīng)嚴(yán)密；

2.護(hù)欄安裝的允許偏差：護(hù)欄垂直度允許偏差3mm，欄桿間距允許偏差3mm，護(hù)欄安裝必須牢固端正；

3.低層、多層住宅陽臺欄桿凈高不應(yīng)低于1.05m，中高層、高層住宅陽臺欄桿凈高不應(yīng)低于1.10m，欄桿的垂直桿間距凈距不應(yīng)大于0.11m。

一般業(yè)主對護(hù)欄比較關(guān)注的是表面質(zhì)量和安裝問題，反映的問題大多是護(hù)欄生銹，安裝不正等，此類問題可以要求整改，為提高工作效率，建議可由施工單位提供部分油漆供物業(yè)備有，物業(yè)維修人員進(jìn)行簡單的補(bǔ)漆工作，遇到難度大的整改及時通知地產(chǎn)工程部安排處理。

四、地面檢驗(yàn)

1.地面檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)

（1）地面與下一層結(jié)合牢固，不得有空鼓（考慮到我國施工企業(yè)的實(shí)際水平，對空鼓面積大于400平方厘米，無裂紋，且每自然間或標(biāo)準(zhǔn)間不多于2處時，可不計(jì)入空鼓這一施工質(zhì)量缺陷）；

（2）地面表面應(yīng)密實(shí),不得有起砂,蜂窩和裂縫等質(zhì)量缺陷;（3）地面表面的允許偏差：表面平整度允許偏差為5mm，標(biāo)高允許偏差為正負(fù)8mm，厚度允許偏差為不大于設(shè)計(jì)厚度的1/10；

（4）有防水要求的地面的立管、套管、地漏處嚴(yán)禁滲漏，坡向應(yīng)正確，無積水。2.業(yè)主應(yīng)當(dāng)針對地面的以下方面進(jìn)行檢查

（1）地面是否有空鼓、裂紋、脫皮、麻面、起砂等質(zhì)量缺陷；（2）地面是否存在倒返水和積水現(xiàn)象；（3）地面水暖預(yù)埋管線是否有標(biāo)識；（4）地面是否預(yù)留裝修地面做法。五 墻面檢驗(yàn) 1.墻面檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)

（1）墻面抹灰表面光滑、潔凈、接槎平整；

（2）墻面抹灰層與基層之間必須粘結(jié)牢固，抹灰層應(yīng)無脫層、空鼓，面層應(yīng)無爆灰和裂縫，外墻不得出現(xiàn)滲水現(xiàn)象；

（3）有排水要求的部位應(yīng)做滴水線（槽），滴水線應(yīng)整齊順直，內(nèi)高外低；（4）墻面抹灰的允許偏差：立面垂直度允許偏差為4mm，表面平整度允許偏差為4mm，陰陽角應(yīng)方正，允許偏差為4mm。

一般業(yè)主對墻面質(zhì)量比較關(guān)注的是抹灰空鼓和墻面裂縫問題。實(shí)際檢驗(yàn)中墻面空鼓允許的范圍為：單面墻體小于5平方米，允許1處空鼓，空鼓面積不大于5平方厘米；單面

墻體大于5平方米，最多允許2處空鼓，每處空鼓面積不大于5平方厘米；墻面裂縫問題產(chǎn)生原因主要是受溫度和材料影響。不同材料組成的墻體因材料膨脹系數(shù)不同并受溫度影響產(chǎn)生裂縫。

2.一般裂縫檢查重點(diǎn)

墻面裂縫和樓板裂縫是業(yè)主收樓時關(guān)注的重點(diǎn)，必須認(rèn)真對待。一般裂縫檢查的重點(diǎn)如下：

（1）檢查房屋外墻是否有裂縫（有漏水的隱患）；

（2）承重墻是否有裂縫，裂縫是否貫穿整個墻面且穿到背后，是否有傾斜性裂縫（有結(jié)構(gòu)安全隱患）；

（3）承重墻是否有貫穿裂縫且在不同樓層墻體的同一位置均出現(xiàn)有方向、有規(guī)則的裂縫（有結(jié)構(gòu)安全隱患）；

（4）檢查樓板（地面和頂板）是否有對貫穿型裂縫（與房屋橫梁平行的裂縫），根據(jù)《混凝土結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》第8.1.1條規(guī)定，條規(guī)定，裂縫寬度在現(xiàn)行設(shè)計(jì)規(guī)范允許范圍（0.3mm）內(nèi)屬一般缺陷，不影響現(xiàn)澆板的承載能力；

（5）檢查樓板（地面和頂板）是否有受力裂縫，這種情況一般出現(xiàn)在支座處的板面或板中部的板底。此類裂縫一般表示為與墻角呈45度的裂縫、與橫梁垂直的裂縫等，這種裂縫往往不對穿，形狀外寬內(nèi)窄。應(yīng)該說這類裂縫往往對結(jié)構(gòu)安全和耐久性都有影響，是需要認(rèn)真對待的；

（6）陽臺、雨篷等懸挑結(jié)構(gòu)板是否有貫穿裂縫（有結(jié)構(gòu)安全隱患）六 防水檢驗(yàn) 檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)：

（1）防水層表面應(yīng)平整、無鼓泡、折皺等缺陷，剛性防水層無酥松、開裂、起砂等弊端，防水層排水坡度符合設(shè)計(jì)要求，無明顯積水現(xiàn)象；

（2）細(xì)部構(gòu)造做法符合規(guī)定要求，且密封嚴(yán)密無滲漏。

房屋的防水質(zhì)量是業(yè)主重要關(guān)注的質(zhì)量問題，防水檢驗(yàn)主要包括衛(wèi)生間、陽臺、廚房、屋面、外墻、外墻門窗、空調(diào)洞口的防水檢驗(yàn)。其中衛(wèi)生間、陽臺、廚房、屋面業(yè)主在收樓時會要求做24小時的閉水實(shí)驗(yàn)進(jìn)行檢驗(yàn)。對檢驗(yàn)過程中出現(xiàn)滲漏問題的必須要求整改，并再次進(jìn)行試水檢驗(yàn)直至不發(fā)生滲漏。

七 給排水檢驗(yàn)

毛坯房除了預(yù)留管道幾乎沒有說明給排水設(shè)施，也不安裝衛(wèi)生間器具。業(yè)主重點(diǎn)檢查的是以下內(nèi)容：

（1）現(xiàn)有閥門、龍頭檢查：位置是否合理，開啟、關(guān)閉是否正常，水路是否通暢，無破損、銹跡、無滑扣失效、滴水現(xiàn)象；

（2）管道是否固定牢固，安裝是否平直整齊，管道有無破損，接頭是否完好；（3）預(yù)留上水堵頭、管線等是否考慮裝修面層尺寸，水堵頭是否打開；

（4）水表檢驗(yàn)：水表安裝是否符合規(guī)范，水表接頭是否緊密完好，有無空轉(zhuǎn)現(xiàn)象；（5）排水管道檢查：排水管道有無直角、死角；接頭是否緊密完好，接口處有無滲漏，管道是否暢通，管線是否固定、安裝整齊、無破損；樓上下延管道是否過長過低影響裝修；

（6）排水口、地漏口檢測：是否有地漏，地漏位置是否合理，排水口、地漏口是否完整，是否封口嚴(yán)密；

（7）排水口應(yīng)進(jìn)行封堵，防止垃圾進(jìn)入排水管道發(fā)生管道堵塞。八 電氣檢驗(yàn)

對于毛坯房的電氣和設(shè)備業(yè)主重點(diǎn)檢查的是以下內(nèi)容：

（1）分戶配電箱檢查：配電箱安裝垂直度符合國家規(guī)范要求；箱體、飾面板內(nèi)外清潔，無刮碰痕跡及色差；箱門開啟靈活；箱內(nèi)各開關(guān)、漏電保護(hù)器動作正確，控制范圍正確；箱內(nèi)結(jié)線整齊，回路編號齊全，正確；倒想與開關(guān)連接牢固緊密；

（2）電表檢查：電表安裝符合規(guī)范，在關(guān)閉總閘后無電表空轉(zhuǎn)現(xiàn)象；

（3）開關(guān)插座檢查：開關(guān)、插座面板表面清潔、無損壞；開關(guān)控制范圍正確；開關(guān)切斷相線，單相兩孔、單相三孔插座的相、零、地接線正確；暗開關(guān)、插座的蓋板安裝牢固、緊貼墻面，四周無縫隙；導(dǎo)線接線符合國家規(guī)范要求；

（4）照明檢查：燈具安裝牢固、位置正確；

（5）其他弱電系統(tǒng)：對講門禁、安防、音響系統(tǒng)等的驗(yàn)收應(yīng)遵循相應(yīng)的國家規(guī)范標(biāo)準(zhǔn) 編輯本段驗(yàn)收注意事項(xiàng)

一、注意及時接收入住通知書

1.這是收房的第一步，要注意期限。一般，開發(fā)商約定的交房時限在通知書寄出30天內(nèi)，所以購房者要安排好時間。

2.接到入住通知書后，首先應(yīng)判斷開發(fā)商是否如期交房。若逾期交房，則應(yīng)提出處理意見，并根據(jù)開發(fā)商的答復(fù)決定是否前往收房，按通知上約定的時間前往收房。

特別提示：

1.要注意收房的期限，錯過收樓日期麻煩多。

2.收樓日期可提早不可推遲。若實(shí)際交樓日期超過了合同上約定的收樓日期，可考慮向開發(fā)商按合同索賠。

3.有特殊情況不能如期到場的，可以書面形式委托親友、律師進(jìn)行，也可及時與開發(fā)商聯(lián)系，商議另行約定時間，并以書面形式確認(rèn)。4.若購房者在約定時間內(nèi)沒有到指定地點(diǎn)辦理相關(guān)收房手續(xù)，從法律角度來說，則一般被視為開發(fā)商已實(shí)際將該房交付買家使用，買家應(yīng)從通知單的最后期限之日起承擔(dān)所有購房風(fēng)險責(zé)任及稅費(fèi)。

二、確定房屋是否達(dá)到交付條件

1.《竣工驗(yàn)收備案表》 ――最重要《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》是目前收房環(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意的文件。該表是建設(shè)部為規(guī)范工程竣工驗(yàn)收備案的管理工作而制定的，它由設(shè)計(jì)、監(jiān)理、建設(shè)單位和施工單位四方合驗(yàn)后，在工程竣工15天內(nèi)到建設(shè)行政主管部門竣工備案?！犊⒐を?yàn)收備案表》中的項(xiàng)目，只要送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對樓盤終生負(fù)責(zé)。所以《竣工驗(yàn)收備案表》對房地產(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用，按 7

照有關(guān)規(guī)定，表上的每一項(xiàng)都必須報有關(guān)主管部門備案，缺少任何一項(xiàng)的話，這個樓盤就是“黑樓”，是不能入住的，購房者有權(quán)拒絕收房。

回復(fù) 收起回復(fù) 3樓2012-01-04 00:36舉報 | 2.《住宅質(zhì)量保證書》

《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾，必須作為購房合同的附件，與購房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔細(xì)審查其中的具體各款，特別注意保修期限。

3.《住宅使用說明書》

《住宅使用說明書》是針對房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明和提出注意事項(xiàng)。

4.《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書》

5.《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》 6.實(shí)測面積登記表 特別提示：

1.只有具備上述文件，才說明房屋已經(jīng)具體交付條件。所以收房時先要審查相關(guān)文件，確認(rèn)房屋已經(jīng)具備交付條件之后，才能進(jìn)一步進(jìn)行驗(yàn)房、結(jié)算費(fèi)用、交鑰匙等交接工作。所以要對這些文件給予重視，尤其提示您要看原件而不是復(fù)印件。

2.《建筑工程竣工備案表》是最重要的文件，收房時不能只看開發(fā)商有沒有這張《備案表》，一定還要仔細(xì)察看各個分項(xiàng)有沒有都備案。它是收房的前提，即使開發(fā)商做得再好，如果沒有此表就說明它根本不具備交房的標(biāo)準(zhǔn)，您有權(quán)拒絕收房。

3.對于這些文件，一方面要驗(yàn)收它有沒有，另一方面也要看驗(yàn)收這些文件取得的合法性。

4.如果開發(fā)商拒絕出示這些證明文件、或文件不全，您可按購房合同第十一條，要求開發(fā)商簽收“關(guān)于出賣人拒絕出示《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》、《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》的責(zé)任確認(rèn)函”。

5.提醒您：《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》和管線分布竣工圖，您可帶走，作為證據(jù)資料保存。

6.如果開發(fā)商不能提供上述相關(guān)文件，購房人有權(quán)拒絕收房，由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。

三、房屋檢驗(yàn)

收房過程中必須要掌握一個原則：“先驗(yàn)后收”。即購房者一定要先驗(yàn)收房屋（包括驗(yàn)收交房必須的文件），確認(rèn)無誤后再簽署收房文件。

“先驗(yàn)后收”不僅是符合商業(yè)慣例的，而且也是有法律依據(jù)的。房屋的對價是房款，消費(fèi)者只要付清房款，或者按照合同約定支付相應(yīng)比例的價款，就履行了合同的義務(wù)，開發(fā)商就應(yīng)該交房。而在房屋交付以前，業(yè)主有權(quán)先驗(yàn)收房屋：

1.檢測房屋面積：

要求開發(fā)商出具《實(shí)測面積測繪報告》，根據(jù)房屋土地管理局所屬的專業(yè)測量單位對每一套房屋面積進(jìn)行核定所得實(shí)測面積，核對其與銷售面積是否存在誤差，誤差率的范圍有多大；若實(shí)測面積誤差超出3%，可以中止收房。

2.檢驗(yàn)房屋質(zhì)量：

購房者進(jìn)行房屋驗(yàn)收時需仔細(xì)檢查商品房質(zhì)量，主要可從以下幾方面入手：（一)房屋本身的質(zhì)量

（二）景觀綠化、小區(qū)配套、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等配套設(shè)施是否符合合同約定。

（三）裝修質(zhì)量 特別提示：

1.一定要掌握“先驗(yàn)后收”的原則。

2.如果開發(fā)商拒絕先驗(yàn)房后辦理其他交付手續(xù)，則購房者可要求開發(fā)商簽收“關(guān)于出賣人拒絕交驗(yàn)房屋的責(zé)任確認(rèn)函”后中止辦理手續(xù)。

3.購房者應(yīng)了解公攤面積及相關(guān)知識，防止開發(fā)商侵占。

4.若發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題，開發(fā)商應(yīng)限期維修，購房者應(yīng)要求開發(fā)商簽定書面函件，由此導(dǎo)致業(yè)主逾期入住的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

5.只要付清房款，按照合同約定購房者已經(jīng)完全履行了合同的義務(wù)，開發(fā)商就應(yīng)該無條件交房，否則應(yīng)視為開發(fā)商違約，如果開發(fā)商拒不交房，應(yīng)承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。開發(fā)商無權(quán)以“未繳納相關(guān)費(fèi)用”等任何理由而拒絕交房。

6.不要將樣板房標(biāo)準(zhǔn)作為現(xiàn)實(shí)標(biāo)準(zhǔn)，除非開發(fā)商將有關(guān)裝修標(biāo)準(zhǔn)按樣板間標(biāo)準(zhǔn)在合同中明確下來。

四、新房驗(yàn)收的最終結(jié)果

1.房屋檢驗(yàn)沒有問題的：按實(shí)際驗(yàn)收情況填寫《驗(yàn)房交接表》等相關(guān)文件。在這個記錄表上，應(yīng)把檢驗(yàn)情況逐一記錄，凡是無法確認(rèn)的事項(xiàng)，則不記錄或?qū)懮稀皶翰磺宄薄ⅰ盁o法認(rèn)定”等字樣。若發(fā)現(xiàn)問題，則如實(shí)記錄下來，并要求發(fā)展商限期處理。

2.如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在《驗(yàn)房交接表》中，作為書面依據(jù)，如發(fā)展商未準(zhǔn)備有關(guān)表格，買家應(yīng)另以書面形式將意見送交發(fā)展商。

3.發(fā)現(xiàn)問題，買賣雙方可協(xié)商解決，如屬可整修內(nèi)容，應(yīng)協(xié)商并簽署有關(guān)整改維修文件，約定下次驗(yàn)收時間（一般不超過30天）。

4.對發(fā)現(xiàn)的問題要詳細(xì)在驗(yàn)樓表上予以注明，如果確實(shí)屬于不能收樓的，要詳細(xì)寫明不予收樓的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。

特別提示：

1.驗(yàn)房后要堅(jiān)持的原則：只要發(fā)現(xiàn)問題，不管大小，都要在相關(guān)文件或表格中記錄下來，而不管開發(fā)商陪同的收房人員如何花言巧語；如果樓盤根本就沒準(zhǔn)備驗(yàn)收登記表，則應(yīng)自備紙筆，一一記錄。

2.物業(yè)公司的行為代表不了開發(fā)商（除非有明確書面授權(quán)），因此不要就房屋質(zhì)量的問題與物業(yè)公司簽署文件。

3、驗(yàn)收房屋發(fā)現(xiàn)問題時，一定要開發(fā)商蓋章確認(rèn)，約定處理方案。

4、如果開發(fā)商拒絕蓋章確認(rèn)房屋存在的問題，一定要取得證據(jù)，證明不是買房人不按時收房，而是開發(fā)商擬交付房屋不符合合同的約定或法定條件。

注意事項(xiàng)：

以下問題，購房者在買房、收房過程中會經(jīng)常遇到，特別經(jīng)常遇到此類的咨詢問題，把關(guān)鍵注意事項(xiàng)列出，提醒消費(fèi)者予以重視，以維護(hù)自己的權(quán)益。

一、買房相關(guān)稅費(fèi)

（一）商品房買賣應(yīng)繳以下稅費(fèi)：

1、契稅

2、房屋買賣交易手續(xù)費(fèi)

3、買賣合同印花稅

4、公共維修基金

5、房屋所有權(quán)登記費(fèi)

6、房屋所有權(quán)印花貼稅

7、權(quán)證工本費(fèi)

（二）稅費(fèi)問題

特別提示：依據(jù)法律的規(guī)定和大部分購房合同的約定，繳納公共維修基金、契稅等費(fèi)用均不能作為開發(fā)商交付房屋的前提。

1.契稅

契稅是業(yè)主取得產(chǎn)權(quán)證時向國家交的稅。繳納時間：契稅只能在過戶時交納

特別提示：除稅務(wù)機(jī)關(guān)，任何單位無權(quán)代收。

實(shí)施：業(yè)主入住時不需要向開發(fā)商交納契稅，等房屋可以辦理產(chǎn)權(quán)證之前自己到稅務(wù)局直接辦理。

2.公共維修基金

此項(xiàng)基金不同于物業(yè)管理費(fèi)，只用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。

稅率：房屋成交價 的2%。

特別提示：任何開發(fā)商、物業(yè)公司都無權(quán)收取或代收大修基金。該基金應(yīng)該交給小區(qū)辦。如果您將大修基金交給開發(fā)商，您很可能無法要回。

3、面積測繪費(fèi)

面積測繪費(fèi)收取原則為“誰委托，誰付費(fèi)”，購房合同已規(guī)定開發(fā)商向購房人提供面積測量數(shù)據(jù)的義務(wù)，故此費(fèi)用應(yīng)由開發(fā)商交納。

4、物業(yè)費(fèi)

一年物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)和水電保證金 特別提示：普通小區(qū)交一年以下物業(yè)費(fèi)并不違規(guī)。

物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價，收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法應(yīng)在經(jīng)營場所或收費(fèi)地點(diǎn)公布。

5.產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)

業(yè)主完全有權(quán)選擇自行辦理產(chǎn)權(quán)證，開發(fā)商無權(quán)強(qiáng)行向業(yè)主收取該筆費(fèi)用。

二、面積問題

面積問題是消費(fèi)者最為關(guān)心的內(nèi)容之一，購房人買房時尤其是買期房時，一定要考慮到合同面積與實(shí)際面積可能出現(xiàn)誤差這樣的問題，并在簽訂合同時以附加條款加以防范。

（一）存在的問題：

1.商品房合同面積與實(shí)測面積存在誤差，這一直是個焦點(diǎn)問題。

消費(fèi)者常常因面積問題出現(xiàn)糾紛而處于被動局面，建議購房人在購房合同中對相關(guān)可能出現(xiàn)的問題詳細(xì)進(jìn)行約定，以維護(hù)自己的權(quán)益。

2.開發(fā)商有時能利用公攤、面積測量侵占購房者的合法利益，還不易被發(fā)現(xiàn)。正確測算房屋面積，是專業(yè)人員的工作，一般購房者根本無法完成。其次，面積測量的人工操作特點(diǎn)，正常誤差都難以避免，一些開發(fā)商在使之產(chǎn)生人為偏差侵占購房者

一、兩米面積輕而易舉。再有，由于消費(fèi)者相關(guān)知識掌握不夠，使得購房過程中信息不對稱，開發(fā)商很容易偷梁換柱，把非公攤的面積加入公攤之中。

回復(fù) 收起回復(fù) 5樓2012-01-04 00:37舉報 | 我也說一句 撥云見日

（二）如何解決面積誤差？

面積誤差：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，買賣雙方因設(shè)計(jì)變更造成的實(shí)測房屋套內(nèi)面積或建筑面積（含公攤面積）與房屋買賣合同約定面積不符的，按照合同約定處理。合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價格據(jù)實(shí)結(jié)算房款；

（二）面積誤差比絕對值超出3%，購房人可要求退房。開發(fā)商應(yīng)在買房人提出退房之日起30日內(nèi)退還已交房款，并支付已付房款利息。如購房人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由購房人按照約定的價格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房價款由開發(fā)商承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款及利息由開發(fā)商返還購房者，面積誤差絕對值超過3%部分的房價款由開發(fā)商雙倍返還買受人。

特別提示：

1.想測出您買的商品房的真實(shí)面積，首先購房者索要出建筑的竣工圖紙，請專家根據(jù)圖紙進(jìn)行計(jì)算。

2.簽定合同時應(yīng)該細(xì)化條款，應(yīng)該約定實(shí)際面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差時的處理方式。如規(guī)定合同中未約定處理方式的，面積誤差比絕對值超出3%時，購 房人有權(quán)退房。

（三）關(guān)于分?jǐn)偯娣e 公用建筑面積分?jǐn)傇瓌t：

1、商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。

2、為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)?；為局部范圍服?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)?。多次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。

3、公用建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或改變原設(shè)計(jì)的使用功能。

分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e由以下兩部分組成：

1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；

2、套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。

不應(yīng)入的公用建筑空間：

1、倉庫、機(jī)動車庫、非機(jī)動車庫、車道、供暖鍋爐等，作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間。

2、售房單位自營、自用的房屋。

3、為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。

4、對于半地下室，不論采光井的結(jié)構(gòu)如何，都不計(jì)入建筑面積。特別提示：

1.簽訂合同時應(yīng)明確約定公攤的具體項(xiàng)目。

2.售房單位在預(yù)售商品房前，應(yīng)向商品房預(yù)售管理部門提交預(yù)售商品房的面積測量報告。預(yù)售商品房設(shè)計(jì)方案變更涉及預(yù)售房屋面積的，應(yīng)重新提交面積測量報告。

售房單位在銷（預(yù)）售商品房時，在銷（預(yù)）售合同（含補(bǔ)充協(xié)議）中應(yīng)明確商品房銷售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位。

3.其他購房人受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟?，?yīng)在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。

第五篇：2011年商品房房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

2011年商品房房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

商品房在出售時是按“套”或“單元”出售，并以建筑面積而不是使用面積來計(jì)算總售價，而這建筑面積是銷售面積，指的是購房者所購買的那處房子的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積（即套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。

其中，套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺建筑面積

而公用建筑面積由以下兩部分組成:

（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積。

（2）套與公用建筑面積之間的分隔墻以及外墻墻體水平投影面積的一半。

即: 公用建筑面積＝全套建筑面積－全套各套內(nèi)建筑面積之和－單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間（如地下車庫、倉庫、人防工程等）

其中:

套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面＋陽臺建筑面積

套內(nèi)墻體面積＝共用墻水平投影面積1/2＋非共用墻水平投影面積

分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e＝公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)×套內(nèi)筑面積

而: 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和

主體結(jié)構(gòu)

根據(jù)建設(shè)部2012年頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》，房屋主體結(jié)構(gòu)應(yīng)達(dá)到下列要求:

(1)地基基礎(chǔ)的沉降不得引起地面變形、上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞;

(2)鋼筋混凝土構(gòu)件不得產(chǎn)生明顯變形;

(3)磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫。

外墻

(1)外墻不得滲水，特別是下雨天要注意觀察，看有無明顯的水印和霉點(diǎn);

(2)外墻不得有較大面積的空鼓、開裂。

樓地面

(1)面層與基屋必須粘結(jié)牢固，整體平面平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷;

(2)衛(wèi)生間、陽臺與相鄰地面的相對標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不允許倒泛水和滲漏。

裝修

(1)鋼木門窗應(yīng)安裝平正牢固，無翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全;

(2)進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝牢固;

(3)門窗玻璃應(yīng)表面平整，粘貼牢固;

(4)飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，無缺棱掉角;

(5)油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不脫皮、漏刷。

電氣

(1)電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直;過墻導(dǎo)管連接必須緊密;

(2)照明器具等安裝支架必須牢固，部位齊全，接觸良好;

(3)檢查話線路是否如期開通，接聽效果是否和諧。

水、衛(wèi)、消防

(1)進(jìn)出水管道應(yīng)安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏;

(2)應(yīng)按套(單元)安裝水表或預(yù)留表位;

(3)地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢;

(4)衛(wèi)生器具應(yīng)質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正、牢固。不合格怎么辦

在房屋接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，可根據(jù)其對房屋不同的影響程度分別處理:

(1)影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，必須約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)維修，直至合格。影響相鄰房屋的安全問題，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理。

(2)個別開發(fā)商無視廣大購房者的生命財產(chǎn)安全進(jìn)行施工建設(shè)，導(dǎo)致房屋地基不牢、下沉、墻體傾斜、裂縫等嚴(yán)重質(zhì)量問題，業(yè)主可以根據(jù)《合同》第148條的規(guī)定“因標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同?！本芙^簽入住通知單，或要求開發(fā)商退房并賠償損失。

北京市現(xiàn)行房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目收房標(biāo)準(zhǔn) 房地產(chǎn)商簽發(fā)入住通知前，應(yīng)規(guī)矩地做好那些工作？

1.1 關(guān)于交樓要房地產(chǎn)商出示“大房產(chǎn)證”或政府發(fā)的“入住許可證”問題---在建設(shè)部新的《房屋買賣合同示范文本》中確實(shí)有這種選擇，不過選擇并不是必須，北京的購房人想作這種選擇，目前還現(xiàn)實(shí)。

1.2 北京交樓標(biāo)準(zhǔn)隨著《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》正式實(shí)施變得明確，該辦法第五十條明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）取得建筑工程竣工驗(yàn)收備案表；

（二）取得商品房面積實(shí)測技術(shù)報告書；

（三）預(yù)售合同約定的其他交付條件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在交付日的7日前書面通知預(yù)購人辦理交付手續(xù)的時間、地點(diǎn)及預(yù)購人應(yīng)當(dāng)攜帶的證件、文件。交付時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出具前款規(guī)定的文件；交付住宅的，還應(yīng)當(dāng)同時向預(yù)購人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。”

對于這個《辦法》中的規(guī)定，房地產(chǎn)商可能會用法規(guī)有時效進(jìn)行搪塞，遇到這種情況，業(yè)用依據(jù)法律法規(guī)和政府規(guī)范性文件。

1.2.1 對于北京交樓的第一個標(biāo)準(zhǔn)：房地產(chǎn)商取得《建筑工程竣工備案表》，這是國家強(qiáng)制性要求。我國的《合同法》、《建筑法》、《城市房地產(chǎn)管理法》都規(guī)定了建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。而我國目前規(guī)定的房屋經(jīng)過驗(yàn)收和驗(yàn)收合格的標(biāo)志是取得《建筑工程竣工備案表》。因此，不管購房人和房地產(chǎn)商在買房合同中是否約定將房地產(chǎn)商取得《建筑工程竣工備案表》作為交房條件，房地產(chǎn)商交房時都應(yīng)提供。

1.2.2 對于北京交樓的第二個標(biāo)準(zhǔn)：房地產(chǎn)商取得商品房面積實(shí)測技術(shù)報告書，按北京市國土資源和房屋管理局關(guān)于《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》實(shí)施意見規(guī)定：

1.2.2.1 2003年2月1日后申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目及尚未開始銷售的商品房現(xiàn)房項(xiàng)目，房地產(chǎn)商在“商品房交付時，應(yīng)向每個購房人提供《商品房面積測繪技術(shù)報告書》”。