第一篇：農(nóng)村房屋承建合同糾紛處理初探(定稿)

農(nóng)村房屋承建合同糾紛處理探析

杭州科技職業(yè)技術(shù)學院 黃健德

摘要：針對當前農(nóng)村房屋建造中存在的實際問題，結(jié)合研究者的辦案實踐，通過與建設(shè)工程施工合同的比較分析，對農(nóng)村房屋承建合同的性質(zhì)進行了界定，分析了農(nóng)村房屋承建合同糾紛的主要類型和特點，同時提出了在處理該類案件適用法律時應(yīng)考慮的因素與處理辦法，以期此類案件得到公正合理的解決。

關(guān)鍵詞： 農(nóng)村房屋承建合同性質(zhì)處理

富裕后的農(nóng)民注重改善住房條件，紛紛建造新房，特別是新農(nóng)村建設(shè)的開展，建造新房的現(xiàn)象更加普遍。但在建房過程中，發(fā)包人（房主）和承包人（施工方）之間因拖欠工程款或房屋質(zhì)量問題等糾紛也不斷出現(xiàn)。由于農(nóng)民房屋建造的特殊性，其糾紛的處理難以適用工程建設(shè)合同的規(guī)定，法律對農(nóng)村房屋建造缺乏專門性規(guī)定，因而加大了糾紛處理的難度。標準不一，結(jié)果甚異的處理情況經(jīng)常產(chǎn)生，影響了法律的嚴肅性。筆者結(jié)合辦案實踐，就農(nóng)村房屋承建合同糾紛處理問題進行探析，提出自己的一些思考。

一、農(nóng)村房屋承建合同的性質(zhì)界定

1、建設(shè)工程施工合同的特殊性

關(guān)于農(nóng)村房屋承建合同的性質(zhì)，目前尚無明確的法律規(guī)定，司法實踐中也存在不同的認識，主要爭議是農(nóng)村房屋承建合同究竟屬于承攬合同還是屬于建設(shè)工程施工合同。

關(guān)于這個問題，首先應(yīng)該明確的是，就性質(zhì)而言，建設(shè)工程施工合同屬于承攬合同的范疇，但因有其自身的特殊性，合同法將其從承攬合同中分離出來而獨立設(shè)立一類合同。

建設(shè)工程施工合同的特殊性主要表現(xiàn)為：（1）合同主體的特殊性。建設(shè)工程存在工程量大、施工周期長、技術(shù)難度大、質(zhì)量要求高、資金投入多等特點，實施主體具有一定的限制性。一般情況下，發(fā)包人應(yīng)是經(jīng)過批準建設(shè)工程的法人單位，而承包人則需要具有相應(yīng)資質(zhì)的施工單位。建筑法明確規(guī)定了從業(yè)單位資質(zhì)許可和從業(yè)人員執(zhí)業(yè)資格許可制度，只有具有相應(yīng)資質(zhì)的單位才能成為建設(shè)工程施工合同的主體，并且排除了自然人成為該合同主體的資格。（2）合同形式的特殊性。合同法明確規(guī)定建設(shè)工程合同應(yīng)當采用書面形式。（3）合同履行的特殊性。合同法規(guī)定建設(shè)工程項目一般應(yīng)通過招投標的方式取得，禁止違法分包和轉(zhuǎn)包，實施建設(shè)工程監(jiān)理和質(zhì)量監(jiān)督，將建設(shè)工程施工行為予以規(guī)范化。

2、農(nóng)村房屋承建合同的差異性

與建設(shè)工程施工合同的法律規(guī)定相比較，農(nóng)村房屋承建合同存在諸多差異：

（1）合同主體差異。與建設(shè)工程施工合同要求的主體為具有相應(yīng)資質(zhì)的法人單位不同，農(nóng)村房屋承建的合同主體均為自然人，一方為房主，另一方為具有一定施工經(jīng)驗的個體工匠或由某一自然人為包工頭組成的小型施工隊伍；（2）房屋建造標準差異。與建設(shè)工程施工合同要求的質(zhì)量強制性標準相比，農(nóng)村房屋建造的質(zhì)量要求明顯較低；（3）施工主體差異。農(nóng)村房屋承建的施工主體多為技術(shù)低、資金少、設(shè)備差的農(nóng)民建筑隊。與建設(shè)工程施工合同對施工方的資質(zhì)要求比相距甚遠。

據(jù)此可以判定，農(nóng)村房屋承建合同與建設(shè)工程施工合同差異很大，合同法有關(guān)建設(shè)工程施工合同的規(guī)定責任不能適用于農(nóng)村房屋承建行為，不能對農(nóng)村房屋承建合同起調(diào)整作用。

3、農(nóng)村房屋承建合同的性質(zhì)

那么，農(nóng)村房屋承建行為是否屬建筑法規(guī)定的建筑活動而受其調(diào)整呢？ 建筑法第2條規(guī)定，本法所稱的建筑活動，是指各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝活動。而第83條第3款規(guī)定，搶險救災(zāi)及其他臨時性房屋建筑和農(nóng)民自建低層住宅的建筑活動，不適用本法。從這兩條的規(guī)定來看，農(nóng)村房屋承建行為應(yīng)不屬建筑法調(diào)整的范圍。但是，該法第83條第3款提出一個“低層住宅”的概念，何謂低層住宅？原建設(shè)部頒布的《關(guān)于加強村鎮(zhèn)建設(shè)工程質(zhì)量安全管理的若干意見》將建筑法規(guī)定的“農(nóng)民自建低層住宅”解釋為村莊建設(shè)規(guī)劃范圍內(nèi)的農(nóng)民自建兩層以及兩層以下住宅。為此，依照現(xiàn)行法律及規(guī)章的規(guī)定，農(nóng)民自建兩層以下(含兩層)住宅的承建行為應(yīng)當不受建筑法的調(diào)整，即可以認定為承攬合同的調(diào)整范圍。

但是，我們在推論出這個結(jié)論的同時也產(chǎn)生疑問。其一，農(nóng)民住宅承建行為的法律界定是否僅依據(jù)樓層數(shù)這一量化因素？衡量標準是否過于單一？其二，三層（含三層）以上的農(nóng)民住宅承建行為應(yīng)當如何定性？客觀事實是，伴隨農(nóng)民生活日益改善，住房要求標準逐步提高，建造三層及以上的現(xiàn)象日趨普遍，而其并未按合同法、建筑法的要求將房屋發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)的法人單位承建，如發(fā)生合同糾紛，是否按照建設(shè)工程施工合同的要求對雙方權(quán)利義務(wù)進行認定？其三，不少農(nóng)民為增加房屋建筑面積，往往建造地下室，因此，含地下室的農(nóng)民住宅是否按照單層房屋給予認定等。

針對這些疑問，筆者認為，對于農(nóng)村房屋承建行為的界定，應(yīng)在充分尊重現(xiàn)有法律法規(guī)規(guī)定的前提下，根據(jù)農(nóng)村房屋建造的實際，將農(nóng)村房屋承建合同定性

為承攬合同較為客觀可行。當然，在界定為承攬合同的同時，再考慮房屋樓層的高低、施工難度、施工管理等因素，對于發(fā)包人（房主）的選任行為和承包人（施工方）的承攬行為采取不同的苛責標準。

二、農(nóng)村房屋承建合同糾紛的主要類型和特點

根據(jù)司法實踐，農(nóng)村房屋承建合同糾紛的主要類型可概括為下列幾種：（1）拖欠工程款糾紛。承包人（施工方）因發(fā)包人（房主）未能按約定的時間和金額支付工程款項訴至法院，請求判令發(fā)包人（房主）支付拖欠的工程款項；（2）房屋質(zhì)量糾紛。發(fā)包人（房主）因承包人（施工方）承建行為缺陷導(dǎo)致房屋質(zhì)量問題訴至法院，要求承包人（施工方）予以修繕或賠償損失。該類糾紛或單獨訴爭，但不少成為發(fā)包人（房主）拒付或少付或遲延支付工程款項的抗辯事由；（3）人身侵權(quán)賠償糾紛。該類案件表現(xiàn)為實際施工人員（多為民工）在房屋建造過程中遭受人身侵權(quán)，導(dǎo)致傷亡，或者造成他人損害的，受侵害人以承包方（施工方）及發(fā)包人（房主）為被告訴至法院請求賠償；

上述三種類型糾紛表現(xiàn)出這樣的特點：一是大多為拖欠工程款項糾紛，同時涉及房屋質(zhì)量問題；二是有關(guān)房屋質(zhì)量的司法鑒定問題成為案件處理的焦點；三是案件標的不大，卻涉及當事方的經(jīng)濟利益，相互情緒對立，矛盾尖銳，不易調(diào)處；四是當事人多為法律知識缺乏的農(nóng)民，收集證據(jù)意識淡??；五是履行能力差，判決實際執(zhí)結(jié)率低，易引發(fā)涉訴信訪等有關(guān)問題；六是法律規(guī)定滯后或缺失，難以尋找合理的處理依據(jù)。

因此，如何規(guī)范案件的裁判依據(jù)，統(tǒng)一處理標準，維護農(nóng)民合法權(quán)益，促進農(nóng)村社會和諧穩(wěn)定，已成為司法實踐迫切需要解決的問題。

三、農(nóng)村房屋質(zhì)量糾紛案件處理的思考

1、當事人擔責應(yīng)考慮的因素

根據(jù)前述對于農(nóng)村房屋承建合同的定性及考慮因素的分析，在處理房屋質(zhì)量糾紛（包括因房屋質(zhì)量糾紛導(dǎo)致的工程款項拖欠糾紛）案件時，也應(yīng)結(jié)合案情，分別處理。具體可綜合考慮以下幾個因素：

（1）產(chǎn)生質(zhì)量問題的原因。明確是設(shè)計原因還是施工原因，是材料原因還是客觀原因等。如因圖紙設(shè)計導(dǎo)致房屋質(zhì)量問題，由圖紙設(shè)計者（僅局限于房主及施工人，如為第三人設(shè)計的，可追加被告予以處理）擔責；如因施工等因素導(dǎo)致房屋質(zhì)量問題，應(yīng)由施工人擔責；如因建筑材料、設(shè)備原因?qū)е路课葙|(zhì)量問題，應(yīng)由材料、設(shè)備提供人（僅局限于房主及施工人，即包工包料、包工不包料）擔責；如因客觀原因?qū)е路课葙|(zhì)量問題，應(yīng)由發(fā)包人（房主）自行擔責。

（2）綜合考慮所建房屋的樓層高度、施工難度等因素。對于房屋樓層較高、施工難度大、工藝復(fù)雜、技術(shù)要求高的承建行為，房主存在選任行為的過錯，施

工人亦存在承攬行為的過錯，應(yīng)綜合考慮雙方過錯的程度，本著公平合理的原則，各自承擔相應(yīng)的責任的原則處理。

（3）對于明顯輕微的房屋質(zhì)量問題，考慮農(nóng)村房屋承建的實際、房主支出的工程價款等因素，由施工人適當擔責即可。

2、需司法鑒定的房屋質(zhì)量案件的處理

在房屋質(zhì)量糾紛案件中，經(jīng)常碰到當事人就質(zhì)量問題各執(zhí)一詞的情況，這自然涉及到房屋質(zhì)量的司法鑒定問題。由于法官缺乏相應(yīng)的專業(yè)知識，對案件所涉的是否存在質(zhì)量缺陷、質(zhì)量缺陷出現(xiàn)的原因等專業(yè)問題無法作出科學客觀的判斷，當事人在案件處理過程中多會提出房屋質(zhì)量缺陷的司法鑒定申請，以明確房屋產(chǎn)生質(zhì)量缺陷的原因并據(jù)此確定責任。鑒定結(jié)論出具后，則可依照鑒定意見載明的內(nèi)容分配責任并對案件作出處理。

但筆者認為，在適用鑒定意見書時不可機械和盲目，而應(yīng)當綜合考慮，進行個案分析。（1）農(nóng)村房屋質(zhì)量尚無明確的標準規(guī)范。鑒定機構(gòu)一般依照或參照建設(shè)工程施工合同的建設(shè)標準進行房屋質(zhì)量的評定和原因分析，從而脫離了農(nóng)村房屋建造的實際，使得鑒定結(jié)論的依據(jù)存有商榷之處。（2）由于農(nóng)村房屋承建的特殊性，往往無施工圖紙、施工記錄等，對于隱蔽工程缺乏相應(yīng)的鑒定材料，鑒定結(jié)論勢必存在主觀性和片面性。（3）個別鑒定機構(gòu)及鑒定人員專業(yè)水平有限，鑒定結(jié)論的真實性和準確性有待提高。

因此，對于案件處理中涉及的房屋質(zhì)量鑒定問題，筆者認為承辦人員應(yīng)當首先做好風險告知工作，同時結(jié)合本文前述的考慮因素綜合認定，而不應(yīng)將鑒定結(jié)論作為處理案件的唯一依據(jù)。

四、農(nóng)村房屋承建過程中侵權(quán)損害賠償案件處理的思考

農(nóng)村房屋承建過程中施工人（民工）遭受人身損害或給他人造成損害的，被害人常以承包人（施工方）及發(fā)包人（房主）為被告起訴要求承擔賠償責任，法院的處理策略是：樓層數(shù)兩層及以下的，由承包人（施工方）承擔賠償責任，發(fā)包人（房主）無責；樓層數(shù)三層以及以上的，由承包人（施工方）與發(fā)包人（房主）共同承擔連帶賠償責任，法律依據(jù)是最高人民法院《關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“司法解釋”）第11條規(guī)定。

但筆者認為，處理此類案件不能機械地適用該司法解釋，應(yīng)綜合考慮農(nóng)村房屋承建過程中的各種因素進行認定和裁判?？煽紤]的因素包括：（1）不單純把樓層數(shù)作為考量因素，還應(yīng)考慮施工難度、技術(shù)要求、施工危險程度、保障性設(shè)備的提供和防護措施的配備等因素。（2）區(qū)分受害人的具體情況。在農(nóng)村，按從事工作的形式或提供服務(wù)的內(nèi)容劃分，可將施工人員分為技術(shù)類和勞務(wù)類，即俗稱的“大工”和“小工”。這種劃分對于賠償責任的確定具有重要意義。原建設(shè)部

《村鎮(zhèn)建筑工匠從業(yè)資格管理辦法》對于在村鎮(zhèn)從事建筑活動的工匠（即“大工”）規(guī)定了一定的資格條件，因此缺乏相應(yīng)任職資格條件的人員從事工匠工作發(fā)生損害的，案件處理時也應(yīng)作為考慮因素之一。因為“大工”在施工過程中常由于工作性質(zhì)的原因（多為高空作業(yè)）承擔較高的風險。（3）準確理解“司法解釋”第11條第1款中的“在從事雇傭活動中”的含義。在案件處理過程中，對于“在從事雇傭活動中”的認定主要考慮的是時間因素，即在雇傭時間內(nèi)。而對于被害人“在從事雇傭活動中”的行為過程及實際行為等不予考慮，因此，筆者認為，應(yīng)當將受害人遭受人身損害時的行為因素也作為一個考慮因素。（4）“司法解釋”

第11條未規(guī)定雇員（受害人）自身過錯因素。筆者認為，雇員（受害人）遭受人身損害時自身是否存在過錯亦應(yīng)當成為責任承擔的考慮因素之一。只有綜合考慮多種因素，才能準確把握案情實質(zhì)，進而作出公正合理的處理。

【參考文獻】

[1]柳經(jīng)緯，劉智慧.房地產(chǎn)法制專題研究[M].北京：中國法制出版社，2011.12.[2]左峰，陳旻.房屋買賣案件裁判思路與操作[M].北京：中國法制出版社，2011.5.【作者簡介】 黃健德（1963-），男，高級講師，碩士，主要從事建筑與房地產(chǎn)法律政策及高職建筑應(yīng)用文寫作教學研究

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第二篇：房屋裝修合同糾紛如何處理

房屋裝修合同糾紛如何處理

裝修糾紛一般都是在裝修家庭與裝修施工單位之間，裝修家庭與周圍居民之間因為裝修違反了有關(guān)裝修合同、規(guī)定而發(fā)生的，主要有以下幾個方面：

1、裝修單位沒有完全履行裝修合同。

未完全履行合同主要表現(xiàn)在：裝修單位沒有按合同約定的做法去裝修，使用非合同規(guī)定的裝飾材料，施工中無故停工，未在約定工期內(nèi)完工等。

2、裝修粗制濫造，施工質(zhì)量低劣。

有的裝修公司施工人員干活不上心，工藝不規(guī)范。表面上說得過去，但經(jīng)不起驗收或時間的檢驗，出了問題還強詞奪理。尤其是“街頭游擊隊”，質(zhì)量更沒有保證。

3、裝修后的維修服務(wù)不完善或不履行質(zhì)量承諾。

裝修后應(yīng)該按合同規(guī)定及時維修，但有些公司卻左右推托。保修期內(nèi)不保修。

4、施工中的噪聲擾民。

施工中難免會發(fā)出噪音，但戶主事先要與裝修公司約好開工、收工時間。不要違反環(huán)保的有關(guān)規(guī)定，否則極易引發(fā)糾紛。

5、裝修材料或廢棄物亂堆亂放。

6、裝修破壞了毗鄰房屋。

7、裝修破壞了房屋主體結(jié)構(gòu)及承重結(jié)構(gòu)。

針對裝修糾紛，有關(guān)部門制訂了一些規(guī)定。如《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》、《中華人民共和國環(huán)境污染防治法》和建設(shè)部[1997]60號《建設(shè)工程質(zhì)量投訴處理暫行規(guī)定》、建設(shè)部[1997]92號文《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》等法規(guī)?！督ㄖb飾裝修管理規(guī)定》指出，房主或房屋使用者因裝飾裝修損壞毗鄰房屋的，應(yīng)該負責修復(fù)或賠償?！都彝ゾ邮已b飾裝修管理試行辦法》第十五條規(guī)定，發(fā)生了家庭居室裝飾裝修糾紛，可以向當?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門或者其指定的機構(gòu)進行投訴，也可以向當?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹈袷略V訟;第十九條規(guī)定，如果裝修家庭因家庭居室裝飾裝修而造成相鄰居民住房的管道堵塞、滲漏水、停電、物品損壞等，應(yīng)該由家庭居室裝飾裝修的居民負責修復(fù)和賠償，如果是屬于裝修施工單位的責任，則由房主找裝修單位負責修復(fù)和賠償。

同時，行業(yè)內(nèi)部也制定了相關(guān)規(guī)定。

依據(jù)《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》第四十三條規(guī)定，消費者與經(jīng)營者發(fā)生消費者權(quán)益爭議時，可以通過下列途徑解決：

1、與經(jīng)營者協(xié)商解決;

2、消費者請求消費者協(xié)會調(diào)解;

3、向有關(guān)行政部門申訴;

4、根據(jù)與經(jīng)營者達成的仲裁協(xié)議提請仲裁機構(gòu)仲裁;

5、向人民法院提出訴訟。

但必須注意：一般情況下，如提請了仲裁，便不得再向法院提出訴訟。

另據(jù)《民法通則》、《經(jīng)濟合同法》以及其他所涉及法律，解決裝飾糾紛也無非以下幾條：

1、當事人自行協(xié)商;

2、主管部門行政調(diào)解;

3、仲裁解決;

4、訴訟解決。

此外，行業(yè)規(guī)定對糾紛的解決也提供了諸多方法。如一些家居裝飾市場規(guī)定，解決糾紛按下述流程進行：

投訴——調(diào)解部受理——質(zhì)檢部根據(jù)合同及圖紙進行現(xiàn)場核查——調(diào)解部、質(zhì)檢部依核查結(jié)果進行調(diào)解——若雙方達成協(xié)議則進行維修或返工;若未達成協(xié)議或不履行協(xié)議，申請仲裁或向法院起訴。

對消費者而言，裝修前不妨先通知鄰居，打個招呼，以便大家有個心理準備，減少發(fā)生糾紛的概率。

萬一出現(xiàn)了糾紛，只要雙方心平氣和地協(xié)商，承擔該承擔的責任，糾紛便能解決。自己協(xié)商不成，一般也只要行政部門出面就可以順利加以解決。但如果涉及的標的較大或其他對生活影響甚大的糾紛且協(xié)商不成，最正規(guī)、最有權(quán)威和有效的方法只能是打官司了。當然其他居民因裝修家庭的施工而與裝修家庭發(fā)生的糾紛也可以據(jù)此進行解決。

第三篇：房屋租賃合同糾紛處理辦法

房屋租賃合同糾紛處理辦法

摘要

《中華人民共和國民法通則》及其司法解釋、《中華人民共和國合同法》及其司法解釋、《中華人民共和國擔保法》及其司法解釋、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(簡稱《房地產(chǎn)管理法>>。

一、目前處理房屋租賃糾紛案件所依據(jù)的法律、法規(guī)《中華人民共和國民法通則》及其司法解釋、《中華人民共和國合同法》及其司法解釋、《中華人民共和國擔保法》及其司法解釋、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(簡稱《房地產(chǎn)管理法>>。

二、房屋租賃合同效力的認定房屋租賃合同有效的條件是：、《民法通則》規(guī)定的民事法律行為應(yīng)具備的條件，但是，根據(jù)《合同法》第5條及第54條的規(guī)定，以欺詐、脅迫的手段或乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，屬可撤銷合同。

2、合同約定的租賃期限，住宅不超過八年，其他用房不超過十五年。因特殊情況需要超過上述期限的，須經(jīng)主管機關(guān)批準。

3、出租人未經(jīng)政府主管部門審批同意擅自改變房屋的使用功能后將房屋出租的，租賃合同無效;承租人承租房屋后未經(jīng)政府主管部門審批同意擅自改變房屋的使用功能的，租賃合同不因此而無效;出租人與承租人未經(jīng)政府主管部門審批同意而在租賃合同中約定改變房屋的使用功能的，租賃合同無效。

三、有效房屋租賃合同糾紛的處理(一)合同不解除，出租人起訴僅要求承租人償付欠租并支付滯納金的，法院應(yīng)予支持，滯納金按合同約定的標準計算;若合同約定的滯納金標準過高而顯失公平，應(yīng)以中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期付款的違約金標準確定承租人應(yīng)付之滯納金。

(二)合同解除時有關(guān)問題的實體處

1、關(guān)于解除合同的條件：通常出現(xiàn)以下幾種情況之一的，出租人有權(quán)要求解除合同：

(1)承租人欠租超過合同約定期限;

(2)合同未約定期限的，欠租達三個月以上;

(3)承租人未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租的;

(4)承租人擅自改變房屋結(jié)構(gòu)或約定用途的。

出現(xiàn)以下幾種情況之一的，承租人有權(quán)要求解除合同：

①出租人未按約定的時間向承租人提供出租房屋的;

②出租人所提供的房屋不符合合同約定，導(dǎo)致承租人不能實現(xiàn)合同目的的;

③出租人不按合同約定的責任負責維修房屋及其設(shè)施，保證房屋安全的;

④租賃物危及承租人的安全或健康的。

此外，因不可抗力的原因?qū)е潞贤瑹o法履行或經(jīng)當事人雙方協(xié)商一致同意解除合同的，法院亦可以解除合同。、承租人對房屋有裝修時，對裝修的處理。

合同有約定按約定處理;合同未約定的，能拆除的拆除，拆后可以繼續(xù)使用的動產(chǎn)裝修由承租人拆走，對于不能拆除的固定裝修以及拆除后不能繼續(xù)使用的動產(chǎn)裝修，如承租人對裝修問題提出訴訟請求并提出評估申請，法院應(yīng)委托評估機構(gòu)對裝修予以評估，由出租人酌情承頂，給予承租人相應(yīng)補償;對于不能承頂部分造成的損失，因承租人過錯導(dǎo)致合同解除的，裝修損失由承租人自己承擔;因出租人過錯導(dǎo)致合同解除的，裝修損失由出租人承擔;雙方均有過錯的，由雙方按過錯大小分別承擔。

3、因承租人過錯導(dǎo)致合同解除時的違約賠償問題。承租人應(yīng)向出租人承擔的違約責任是：

(1)所欠租金及其它費用的逾期付款違約金(即滯納金);

(2)簽約時所交租賃定金由出租人沒收;

(3)當上述違約金及租賃定金不足以彌補出租人因解除合同所受的損失時，承租人還應(yīng)向出租人另行支付損失賠償金。

4、因出租人過錯導(dǎo)致合同解除時的違約賠償問題。

出租人應(yīng)向承租人承擔的違約責任是：

(1)向承租人雙倍返還租賃定金;

(2)賠償承租人的裝修損失;

(3)當上述違約金及租賃定金仍不足以彌補承租人因解除合同所受的損失時，出租人還應(yīng)另行向承租人支付損失賠償。

四、無效房屋租賃合同糾紛的處理

(一)房屋使用費的處理。合同被確認無效后，承租人尚欠出租人的租金不再給付，而按照指導(dǎo)租金標準向出租人支付房屋使用費，指導(dǎo)租金高于合同約定的租金標準的，以較低者計。當合同約定的租金高于指導(dǎo)租金時，對于糾紛發(fā)生前承租人已按無效合同向出租人支付的租金中高于指導(dǎo)租金的部分，應(yīng)分別情況進行處理：1、因違反法律或行政法規(guī)的規(guī)定且有損國家、集體或社會公共利益導(dǎo)致合同無效的，高出部分應(yīng)判收繳國庫;2、其它原因?qū)е潞贤瑹o效的，高出部分承租人一般無權(quán)要求返還。

(二)承租人裝修物的處理。房屋租賃合同被確認無效后，裝修物能拆則拆，不能拆的，對出租人可用部分經(jīng)評估折舊后由出租人承頂;其余部分經(jīng)評估折舊后作為無效合同的損失，由雙方按過錯責任比例予以分擔。

五、涉及轉(zhuǎn)租的房屋租賃糾紛案的處理

(一)轉(zhuǎn)租合同有效的條件：除了應(yīng)具備一般房屋租賃合同有效的條件外，還應(yīng)具備以下條件：1、征得原出租人的同意;

2、轉(zhuǎn)租合同約定的租期不得超過原租賃合同中約定的租期，超過部分無效。

(二)出租人將物業(yè)出租給承租人，承租人又將該物業(yè)轉(zhuǎn)租他人(即受轉(zhuǎn)租人)。出租人和承租人在合同履行期間發(fā)生糾紛，涉及受轉(zhuǎn)租人的權(quán)利、義務(wù)的，應(yīng)將受轉(zhuǎn)租人列為第三人參加訴訟。

(三)出租人將物業(yè)出租給承租人，承租人將該物業(yè)辦成某類專業(yè)市場后，又分割成多個小單元轉(zhuǎn)租給眾多受轉(zhuǎn)租人的，出租人和承租人在合同履行期間產(chǎn)生糾紛，若出租人只起訴要求支付欠租及違約金的，因不涉及眾多受轉(zhuǎn)租人實際使用的物業(yè)，可不列受轉(zhuǎn)租人為案件的第三人，這樣既能順利解決糾紛，又避免了在案件審理過程中出現(xiàn)龐大的訴訟主體。若出租人起訴要求解除合同，則應(yīng)先審查是否確需解除合同：如確需解除，則應(yīng)將眾多受轉(zhuǎn)租人列為案件第三人，因出租人解除合同、收回物業(yè)的行為勢必影響受轉(zhuǎn)租人對該物業(yè)的使用及裝修權(quán)益等;如無需解除合同，則不列受轉(zhuǎn)租人為案件第三人。

發(fā)生房屋租賃糾紛如何處理

1、租約到期后房主收回房屋

如果出租人因自身需要，不愿意繼續(xù)出租，則承租人就應(yīng)將房屋返還出租人。如果承租人在雙方約定的期限內(nèi)確實無法找到房屋，出租人應(yīng)當給承租人找房搬家的時間，酌情延長租賃期限。同時，承租人也應(yīng)按期騰房。如果承租人不積極找房和按期騰房，出租人有權(quán)在合理范圍內(nèi)提高房租。當承租人有房可遷而拒不騰房時，出租人可申請法院強制其搬遷并令其交占房期間的房租。

2、房客外出未歸租賃合同屆滿

房客外出未歸，租賃合同屆滿，而房客又無任何續(xù)租的明確表示時，房主可通知房客的親屬或單位終止租賃合同。但房主向房客明確表態(tài)終止租賃合同前，按房客續(xù)租處理，房客按原租約補交租金，得知房客不續(xù)租的表示后，房主再收回房屋。

3、續(xù)租時房主提升租金標準

如果原承租人不同意房主要求，就是放棄優(yōu)先承租權(quán)，出租人即可與別人建立租賃關(guān)系。如果原承租人同意這些合法的條件，應(yīng)另簽租賃合同。房屋租賃合同到期后，如果出租人沒有提出新的條件，承租人按原合同繼續(xù)交租，則視為租賃關(guān)系延續(xù)，出租人沒有正當理由，不得終止。出租人以原合同期滿為由隨意抬高房租的，一般不允許，但出租人與承租人另有約定的除外。

商業(yè)地產(chǎn)租賃糾紛如何解決？

具體情況具體處理 商戶欠租怎么辦？出租人是否可以采取停水停電的措施呢？這需要在《租賃合同》中要有明確的約定。首先，應(yīng)在《租賃合同》中寫明，在商戶欠租的情況下出租人享有對商戶采取停水停電的權(quán)利。需要滿足下列條件：出租人作為使用人與自來水公司和電力公司簽訂了《用水協(xié)議》和《購電協(xié)議》，商戶和自來水公司、電力公司并沒有直接簽約。在這種情況下，對于商戶的欠租，開發(fā)企業(yè)可以采取停水停電措施。因為商戶和自來水公司、電力公司并不存在水、電使用合同，開發(fā)企業(yè)是使用人，對于商戶的欠租行為開發(fā)企業(yè)有權(quán)采取停水停電的自助措施。如果擅自停水、停電造成了商戶損失，應(yīng)該承擔賠償責任。另外，還要注意的一點是，在出租人有權(quán)采取停水、停電措施的前提下，出租人應(yīng)事先書面通知商戶，提前告知將采取停水、停電措施，這樣能避免因貿(mào)然停電給商戶帶來突然損失，以減小風險。

解除合同――

多方見證避免糾紛

《租賃合同》一般都會約定合同解除條件，如商戶在欠租達到一定金額和時間時開發(fā)企業(yè)就享有合同解除權(quán)。在滿足合同解除條件的情況下，如出現(xiàn)商戶拒絕騰退房屋和不償還欠款的情形，出租人大都會采取強制收回房屋的措施。強制收回房屋過程中也有風險，如欠租商戶以丟失珍貴物品為由告出租人，出租人難以逃脫責任。

合同解除應(yīng)采取如下措施較為穩(wěn)妥。首先，在滿足合同解除的條件下，向商戶郵寄《解除租賃合同通知書》，在《解除租賃合同通知書》上寫明商戶自動騰退房屋的期限，如超過期限將強行收回房屋。其次，如商戶超過該期限仍未搬離，則出租人應(yīng)做好如下準備：

第一，邀請公證人員至現(xiàn)場，對清理房屋的整個過程進行公證；或者可請該商鋪所在地的物業(yè)公司、居委會、業(yè)委會、派出所等一起到場，在幾方在場的情況下派人進入該商鋪。從開門前就進行全程攝像，對進入的人員、過程及該物業(yè)內(nèi)的所有物品進行錄像。由參與方在清單上一起簽字確認。第二，聘請律師作為見證，并對現(xiàn)場商戶的遺留物品進行認真清點造冊，留作證據(jù)；第三，將商戶的遺留物品妥善保管，并書面通知商戶留存物品的地點和清單。

第四篇：房屋承建合同

房屋承建合同

甲方（建房業(yè)主）： 村社： 身份證號碼： 乙方（承 建 方）： 村社： 身份證號碼： 第三方（村委會）證明人： 村社： 身份證號碼：

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《建筑法》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本房屋新建工程的具體情況，為明確乙方在承攬建設(shè)甲方住宅工程中的權(quán)利、義務(wù)，經(jīng)雙方協(xié)商同意簽訂本合同。

第一條、建筑項目： 某某村某某家新建住宅 第二條、建設(shè)地點：某某村 第三條、承建方式及施工準備

1.甲方將其住宅工程以包工的方式承包給乙方承建。2.乙方自帶建筑所需的一切工具，包括施工用的攪拌機、震動器等施工機械以及模板、小五金、搭竹架等。

第四條、建房工期：______年

月

日開工，______年

月底前完工。

第五條、承建工程項目、價格及付款方式：

1.乙方負責該承建房屋所有項目的建造，內(nèi)容包括：地基、地梁工程；住房主體工程；附屬設(shè)施（門、窗）工程；隱蔽設(shè)施（水、電）前期工程；圍墻、庭院工程等。待工程完工將所有項目竣工圖紙、數(shù)據(jù)資料交由甲方。圖紙、數(shù)據(jù)資料不全或不交給甲方，甲方可拒絕 付款。

2.該承建住房主體包工費，按照每建筑平米_________元定價，具休建筑面積以工程完工雙方共同測定面積為準，圍墻、庭院工程包工費按每建筑平米_________元定價。本建設(shè)工程所有參與施工的施工人員，包括泥水工、木工、雜工、炊事員等所有人工工資、生活費等由乙方負責。

3.付款方式：房屋地基、地梁施工完成后甲方付給乙方____萬元；房屋建至一層蓋板后甲方付給乙方____萬元，二層樓蓋板后付給乙方____萬元，整個工程交甲方驗收合格后，一次性付清工程余款。

第六條、施工安全要求

1.乙方施工人員必須具備一定的房屋建筑施工經(jīng)驗，以確保甲方建設(shè)的工程符合建設(shè)施工所要求的質(zhì)量和技術(shù)要求。

2.乙方必須重點抓好工程的質(zhì)量和安全施工，嚴格按照抗震安居房屋建設(shè)標準建房，以確保工程質(zhì)量，在施工期間，加強安全監(jiān)管，控制好各種可能存在的危險因素，消除安全事故的隱患，隨時對工程質(zhì)量、進度、安全三大要素加強全面檢查和督促。

3.乙方必須按照安全施工規(guī)范和技術(shù)要求，采取嚴格的安全防護措施，在施工過程中要特別注意安全施工，杜絕一切事故，并承擔由于自身安全措施不到位或不力造成事故的責任和因此發(fā)生的一切費用。如有此類情況出現(xiàn)，責任與甲方無關(guān)。

第七條、工程質(zhì)量

1.乙方按甲方提供的圖紙和要求施工，若發(fā)現(xiàn)圖紙有不合理部分，經(jīng)甲乙雙方共同協(xié)商，在取得明確一致的施工方案后乙方方可再進行施工。

2.因乙方方面自身原因達不到工程質(zhì)量合格條件，乙方應(yīng)按甲方的要求返工、修改，并承擔導(dǎo)致返工、修改等人工、材料所有費用。返工、修改后仍不能達到約定的合格使用條件的，乙方承擔工程質(zhì)量違約責任。

第八條、違約責任和爭議的解決方法

1.乙方承攬建設(shè)工程的質(zhì)量達不到約定要求的，乙方要無償修理、返工或重做。造成損失的，乙方要賠償所有損失。因乙方原因有其它致使合同無法履行情形的，乙方要賠償因其違約給甲方造成的一切損失。

2.甲乙雙方因履行本合同發(fā)生爭議，應(yīng)耐心協(xié)商解決。如經(jīng)協(xié)商仍無法解決的，經(jīng)雙方同意提請勞動仲裁委員會進行仲裁，仲裁不成時，可向人民法院起訴，由人民法院裁決。

3.甲乙雙方不得違約，如有違約需賠償對方違約金貳萬元。第九條、合同的生效與終止

1.本合同一式三份，甲乙雙方當事人各執(zhí)一份，第三方村委會收執(zhí)一份。

2.本合同自簽訂之日起生效。

以上合同，雙方必須共同遵守。如經(jīng)雙方協(xié)商同意簽訂補充合同，補充合同與該合同具有同等法律效力。

甲方（簽字并按手?。?/p>

乙方（簽字并按手印）

簽訂日期： 年 月 日 簽訂日期： 年 月 日 第三方（簽字并按手?。?/p>

簽訂日期： 年 月 日（蓋章）

第五篇：房屋承建合同書

房屋承建合同書

發(fā)包方：（以下簡稱甲方）承包方：（以下簡稱乙方）甲方將座落在王家畈村五組的私人住宅樓承包給乙方施工，經(jīng)雙方協(xié)商一致達成如下協(xié)議：

一、此工程由乙方包工包料承建。

二、施工內(nèi)容及承包范圍：

１、本工程主體土建工程。乙方嚴格按甲方提供的圖紙施工，圖紙有修改的需雙方同意。

２、該工程基礎(chǔ)全部由乙方負責。

３、內(nèi)墻面水泥沙漿粗裝修，外墻面正面裝修貼白瓷磚，其余外墻425#水泥抹面兩層、白水泥配膠兩層抹面。每層地面水泥沙漿抹面裝修。

４、房屋屋面蓋彩瓦。

５、建筑工程范圍內(nèi)的下水管道、煙道管和太陽能安裝管道的配置與安裝。

６、每套房屋的防盜門（500元左右工程門）的安裝。自來水和電主線安裝到每套室內(nèi)。所有窗戶安裝塑鋼窗。樓梯安裝鋼質(zhì)扶手。

７、房屋層高與隔壁一致。層數(shù)為８層。

三、施工材料范圍：乙方承建中使用的水泥、鋼材、磚、板以及沙石料和其他所有材料質(zhì)量必須達到國家標準和圖

紙設(shè)計要求。

四、承包定價和結(jié)算方式：工程造價為每平方米500元，面積按國家有關(guān)規(guī)定計算。本工程由乙方全額出資建設(shè)，工程完工后待房屋出售后付款。

五、工程質(zhì)量：乙方嚴格按圖紙和雙方協(xié)商意見施工，工程如有不合格導(dǎo)致的一切損失（材料、工資）由乙方負責。

六、水、電、路三通和周邊關(guān)系協(xié)調(diào)由甲方負責。

七、安全責任：乙方在施工中必須規(guī)范作業(yè)，注意安全，在施工期間所發(fā)生的一切安全事故，由乙方自行承擔一切損失，甲方概不負責。

八、此工程工期為５個月。

九、本合同未盡事宜，由雙方協(xié)商解決。

十、本合同一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，自簽字之日起生效。

甲方：乙方：

年月日