第一篇：法例：《關于沒有房產(chǎn)證的房屋買賣合同的效力》

沒有房產(chǎn)證的房屋買賣合同的效力
[案情] 1999 年 10 月，原告甲經(jīng)審批取得國有土地使用權證，2000 年 10 月建造商住樓三層三間，但未 領取過房屋所有權證。同月，原告甲與被告乙，約定價款 30 萬元。協(xié)議簽訂后，被告乙付清房款，原告甲也將房屋交付給被告乙占有、使用，并把土地使用權證一同交付。被告乙未辦理土地使用權 過戶手續(xù)，也未申請領取房屋產(chǎn)權證。2001 年 8 月，因房屋大幅度漲價，該房估價已達 50 萬元，甲向乙提出要求增加房款，遭乙拒絕，甲遂向法院起訴要求確認買賣合同無效，返還房屋。[審判] 法院經(jīng)審理認為，原、被告簽訂的房屋買賣協(xié)議是當事人真實意思的表示，原告將房屋交付被 告占有、使用，被告支付了房屋的價款，買賣合同成立且生效。未辦理房產(chǎn)證只是違反了管理性規(guī) 范且不能對抗第三人，并不當然導致買賣無效。判決買賣合同有效，駁回了原告的訴訟請求。[律師評析] 對本案的處理結果，合議庭存在兩種不同的意見，第一種意見認為：雙方簽訂的買賣合同因違 反《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條“未取得權屬證書的房地產(chǎn)不得轉讓”規(guī)定無效，雙方各自返 還已取得的財產(chǎn)。第二種意見認為：房屋買賣合同有效，未辦理房產(chǎn)證只是違反了管理性規(guī)范且不能對抗第三人，并不當然導致買賣合同無效。判決駁回原告的訴訟請求。筆者同意第二種意見，理由如下：

一、房產(chǎn)證不是房屋買賣合同的必備要件，出賣無證自建房屋屬于有權處分。買賣合同是出賣人轉移買賣標的物所有權于買受人，由買受人支付價款的合同。我國合同法第 一百三十一條規(guī)定，“出賣的標的物，應當屬于出賣人所有或者出賣人有權處分。法律、行政法規(guī) 禁止或者限制轉讓的標的物，依照其規(guī)定?！笨梢姡灰獦说奈锖戏?、有權處分，對于標的物是否 有相關證照，合同法并無特別要求。從不動產(chǎn)的特性看，房屋所有權證只是證明所有權歸屬的一種 書面憑證而已，并不是房屋本身。房產(chǎn)證也不具有代表房屋所有權的功能。無房產(chǎn)證不等于不享有 房屋的所有權，持有房產(chǎn)證也不等于擁有該房屋。首先，在我國目前，不動產(chǎn)登記是國家不動產(chǎn)行政管理機關根據(jù)申請人的申請作出的一種行政 確認，它所體現(xiàn)的僅僅是國家行政權力對不動產(chǎn)物權關系的一種干預，它與物權法規(guī)范意義上的不 動產(chǎn)登記存在本質上的區(qū)別。因為，依不動產(chǎn)法規(guī)則，不動產(chǎn)登記（或不動產(chǎn)物權登記），是指不 動產(chǎn)物權的各種變動在不動產(chǎn)所在地的專門機關所設立的不動產(chǎn)登記簿上予以記載的事實。它的法
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律意義在于，它是不動產(chǎn)物權變動的法

定公示手段，是因法律行為的物權變動的生效要件，也是物 權依法獲得承認和保護的基本依據(jù)。而在我國《城市私有房屋管理條例》中規(guī)定：“辦理城市私有 房屋所有權登記或轉移、變更登記手續(xù)時，對證件不全或房屋所有權不清楚的，暫緩登記，待條件 成熟后辦理。”可見，房管部門發(fā)證的前提是權屬清楚，對于權屬有爭議的，相對人不能通過辦證 得以確認權屬。即便在證件發(fā)出后，利害關系人對所發(fā)的證書有異議，對于行政確權不服，也可要 求行政機關予以撤銷或向法院提起行政訴訟請求撤銷。所以，行政機關的發(fā)證行為，只能滿足對房 屋進行行政管理的需要，不能達到依據(jù)物權公示原則對物權交易進行保護的目的，只有法院對房屋 所有權的確認，才真正具有確權意義。其次，自建房屋不論是否領取權屬證書都屬房屋建造者原始取得物，未辦理房產(chǎn)證并不能表示 對房屋不擁有所有權。換言之，某人經(jīng)合法審批，在自己的土地上建造房屋，當然擁有該房屋的產(chǎn) 權。尤其是，有的房屋未辦理所有權證，只是缺一道行政手續(xù)而已，沒有權屬證書的房產(chǎn)只表明該 房屋未得到房屋行政機關認可，在民法上屬于權利瑕疵。顯然，這種瑕疵是可以通過補辦手續(xù)得到 彌補的。沒有權屬證書的房屋屬于權利有瑕疵的物，應當出賣人承擔權利瑕疵擔保責任。但這種責 任屬于違約責任，不存在合同效力問題。根據(jù)《合同法》第一百五十條的規(guī)定，出賣人就交付的標 的物，負有保證第三人不得向買受人主張任何權利的義務。出賣人未能履行權利擔保的義務，使得 合同訂立后標的物上的權利缺陷沒有去除，屬于出賣人不履行債務的一種情況，買受人可以依照本 法總則第七章違約責任的規(guī)定，請求出賣人承擔違約責任。即使在標的物的部分權利屬于他人的情 況下，也可以認為出賣人的行為構成了根本違約。

二、《房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定不屬于效力性規(guī)范，不能作為認定合同效力的依據(jù)。法律行為違反強制或禁止性規(guī)定的無效，在大多數(shù)成文法國家都有相應的規(guī)定。我國民法繼承 了大陸法國家的做法，在《民法通則》和《合同法》中作了相應的規(guī)定，《民法通則》第五十八條 作出了規(guī)定“違反法律或者社會公共利益的民事行為無效”，《合同法》第五十二條規(guī)定“違反法 律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效”，這體現(xiàn)了國家對合同自由的干預。筆者認為，強制性規(guī)范應當進一步區(qū)分為管理性規(guī)范和效力性規(guī)范，只有違反效力性規(guī)范的合 同才能被認定為無效。何為效力性規(guī)范、何為管理性規(guī)范？依筆者之見，應當從法律、行政法規(guī)
的 立法目的出發(fā)，運用目的解釋方法，綜合案情實際加以研究。法律已明定其目的，應嚴格遵循其目 的；法律未明定其目的時，法官應進行必要的基本價值判斷，探求立法的價值取向。對于具體的強 制性規(guī)范還應具體情況具體分析，做到“三看”： 一是看法律、行政法規(guī)著重于禁止標的物內(nèi)容還是禁止主體資格，前者應認定買賣合同無效，如淫穢物品、毒品等買賣，不論主體是誰，均為無效；后者，則應當加以區(qū)分對待。有些法律、行 政法規(guī)禁止或限制的是主體從營資格，如《建筑法》規(guī)定禁止超資質承攬工程，這是一種管理性規(guī) 范。

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二是看法律禁止的是結果還是行為手段。如法律、法規(guī)所禁止的是結果的發(fā)生，不問手段如何 均為禁止時，其行為無效。但如禁止的僅僅是行為手段或行為方式，依其他手段也發(fā)生同一效果時，為交易之安全，并不因此認為其無效。三看禁止的對象、范圍是什么。如《房地產(chǎn)管理法》第三十四條規(guī)定，房地產(chǎn)權利人轉讓房地 產(chǎn)，應當如實申報成交價，不得瞞報或作不實申報。這里禁止的對象是出讓人，范圍僅涉及與稅收 有關的納稅基礎即成交價。不論出讓人是否與買受人故意瞞報成交價，故不影響合同的效力。特別 是在涉及消費者、勞動者等弱勢群體利益時，還應根據(jù)個案情況而定，不宜一概認定無效。經(jīng)營者 出售不合格產(chǎn)品、假冒偽劣產(chǎn)品，都是法律所不允許的，如果買賣合同無效，消費者將得不到合同 上的權利，顯然對消費者不利。在解釋法律中，由于立法目的往往與公共政策有關，在法律及公共政策均不允許時，如集體土 地買賣、國有劃撥土地的轉讓等，與法與國家政策均不符，則不應以“私法自治”之名，放棄國家 的干預。我國《城市房地產(chǎn)管理法》屬于行政性法規(guī)是確定無疑的，其立法的重心在于加強對城市房地 產(chǎn)的管理。從立法目的看，制定城市房地產(chǎn)管理法的主要目的，是要解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的房 地產(chǎn)開發(fā)和交易行為不規(guī)范的問題。在法律規(guī)范設計上看，該法第六章中單設了《法律責任》一章，都是行政責任，并無民事責任的法律規(guī)范。從價值取向看，合同無效無視買受人的合法權益，讓出 賣人通過不合理的反悔得到利益，不僅違反了“不允許任何人因自己的過錯而合法獲利”的原則，違反了誠實信用的公理性原則，損害了民事流轉的安全性。同時，還會助長出賣人的投機心理，進 而影響交易秩序和社會風氣。甲、乙都有買賣、交付房屋的意思表示，甲就有義務就房屋權屬向有 關部門辦理手續(xù)，以符合法律的要求，這是甲的應盡義務。甲違反該義務，不

第二篇：沒有房產(chǎn)證的房屋買賣合同的效力

沒有房產(chǎn)證的房屋買賣合同的效力

[案情]

1999年10月，原告甲經(jīng)審批取得國有土地使用權證，2000年10月建造商住樓三層三間，但未領取過房屋所有權證。同月，原告甲與被告乙，約定價款30萬元。協(xié)議簽訂后，被告乙付清房款，原告甲也將房屋交付給被告乙占有、使用，并把土地使用權證一同交付。被告乙未辦理土地使用權過戶手續(xù)，也未申請領取房屋產(chǎn)權證。2001年8月，因房屋大幅度漲價，該房估價已達50萬元，甲向乙提出要求增加房款，遭乙拒絕，甲遂向法院起訴要求確認買賣合同無效，返還房屋。

[審判]

法院經(jīng)審理認為，原、被告簽訂的房屋買賣協(xié)議是當事人真實意思的表示，原告將房屋交付被告占有、使用，被告支付了房屋的價款，買賣合同成立且生效。未辦理房產(chǎn)證只是違反了管理性規(guī)范且不能對抗第三人，并不當然導致買賣無效。判決買賣合同有效，駁回了原告的訴訟請求。

[律師評析]

對本案的處理結果，合議庭存在兩種不同的意見，第一種意見認為：雙方簽訂的買賣合同因違反《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條“未取得權屬證書的房地產(chǎn)不得轉讓”規(guī)定無效，雙方各自返還已取得的財產(chǎn)。

第二種意見認為：房屋買賣合同有效，未辦理房產(chǎn)證只是違反了管理性規(guī)范且不能對抗第三人，并不當然導致買賣合同無效。判決駁回原告的訴訟請求。

筆者同意第二種意見，理由如下：

一、房產(chǎn)證不是房屋買賣合同的必備要件，出賣無證自建房屋屬于有權處分。

買賣合同是出賣人轉移買賣標的物所有權于買受人，由買受人支付價款的合同。我國合同法第一百三十一條規(guī)定，“出賣的標的物，應當屬于出賣人所有或者出賣人有權處分。法律、行政法規(guī)禁止或者限制轉讓的標的物，依照其規(guī)定?！笨梢?，只要標的物合法、有權處分，對于標的物是否有相關證照，合同法并無特別要求。從不動產(chǎn)的特性看，房屋所有權證只是證明所有權歸屬的一種書面憑證而已，并不是房屋本身。房產(chǎn)證也不具有代表房屋所有權的功能。無房產(chǎn)證不等于不享有房屋的所有權，持有房產(chǎn)證也不等于擁有該房屋。

首先，在我國目前，不動產(chǎn)登記是國家不動產(chǎn)行政管理機關根據(jù)申請人的申請作出的一種行政確認，它所體現(xiàn)的僅僅是國家行政權力對不動產(chǎn)物權關系的一種干預，它與物權法規(guī)范意義上的不動產(chǎn)登記存在本質上的區(qū)別。因為，依不動產(chǎn)法規(guī)則，不動產(chǎn)登記（或不動產(chǎn)物權登記），是指不動產(chǎn)物權的各種變動在不動產(chǎn)所在地的專門機關所設立的不動產(chǎn)登記簿上予以記載的事實。它的法 1

律意義在于，它是不動產(chǎn)物權變動的法定公示手段，是因法律行為的物權變動的生效要件，也是物權依法獲得承認和保護的基本依據(jù)。而在我國《城市私有房屋管理條例》中規(guī)定：“辦理城市私有房屋所有權登記或轉移、變更登記手續(xù)時，對證件不全或房屋所有權不清楚的，暫緩登記，待條件成熟后辦理?！笨梢?，房管部門發(fā)證的前提是權屬清楚，對于權屬有爭議的，相對人不能通過辦證得以確認權屬。即便在證件發(fā)出后，利害關系人對所發(fā)的證書有異議，對于行政確權不服，也可要求行政機關予以撤銷或向法院提起行政訴訟請求撤銷。所以，行政機關的發(fā)證行為，只能滿足對房屋進行行政管理的需要，不能達到依據(jù)物權公示原則對物權交易進行保護的目的，只有法院對房屋所有權的確認，才真正具有確權意義。

其次，自建房屋不論是否領取權屬證書都屬房屋建造者原始取得物，未辦理房產(chǎn)證并不能表示對房屋不擁有所有權。換言之，某人經(jīng)合法審批，在自己的土地上建造房屋，當然擁有該房屋的產(chǎn)權。尤其是，有的房屋未辦理所有權證，只是缺一道行政手續(xù)而已，沒有權屬證書的房產(chǎn)只表明該房屋未得到房屋行政機關認可，在民法上屬于權利瑕疵。顯然，這種瑕疵是可以通過補辦手續(xù)得到彌補的。沒有權屬證書的房屋屬于權利有瑕疵的物，應當出賣人承擔權利瑕疵擔保責任。但這種責任屬于違約責任，不存在合同效力問題。根據(jù)《合同法》第一百五十條的規(guī)定，出賣人就交付的標的物，負有保證第三人不得向買受人主張任何權利的義務。出賣人未能履行權利擔保的義務，使得合同訂立后標的物上的權利缺陷沒有去除，屬于出賣人不履行債務的一種情況，買受人可以依照本法總則第七章違約責任的規(guī)定，請求出賣人承擔違約責任。即使在標的物的部分權利屬于他人的情況下，也可以認為出賣人的行為構成了根本違約。

二、《房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定不屬于效力性規(guī)范，不能作為認定合同效力的依據(jù)。

法律行為違反強制或禁止性規(guī)定的無效，在大多數(shù)成文法國家都有相應的規(guī)定。我國民法繼承了大陸法國家的做法，在《民法通則》和《合同法》中作了相應的規(guī)定，《民法通則》第五十八條作出了規(guī)定“違反法律或者社會公共利益的民事行為無效”，《合同法》第五十二條規(guī)定“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效”，這體現(xiàn)了國家對合同自由的干預。

筆者認為，強制性規(guī)范應當進一步區(qū)分為管理性規(guī)范和效力性規(guī)范，只有違反效力性規(guī)范的合同才能被認定為無效。何為效力性規(guī)范、何為管理性規(guī)范？依筆者之見，應當從法律、行政法規(guī)的立法目的出發(fā)，運用目的解釋方法，綜合案情實際加以研究。法律已明定其目的，應嚴格遵循其目的；法律未明定其目的時，法官應進行必要的基本價值判斷，探求立法的價值取向。對于具體的強制性規(guī)范還應具體情況具體分析，做到“三看”：

一是看法律、行政法規(guī)著重于禁止標的物內(nèi)容還是禁止主體資格，前者應認定買賣合同無效，如淫穢物品、毒品等買賣，不論主體是誰，均為無效；后者，則應當加以區(qū)分對待。有些法律、行政法規(guī)禁止或限制的是主體從營資格，如《建筑法》規(guī)定禁止超資質承攬工程，這是一種管理性規(guī)范。

二是看法律禁止的是結果還是行為手段。如法律、法規(guī)所禁止的是結果的發(fā)生，不問手段如何均為禁止時，其行為無效。但如禁止的僅僅是行為手段或行為方式，依其他手段也發(fā)生同一效果時，為交易之安全，并不因此認為其無效。

三看禁止的對象、范圍是什么。如《房地產(chǎn)管理法》第三十四條規(guī)定，房地產(chǎn)權利人轉讓房地產(chǎn)，應當如實申報成交價，不得瞞報或作不實申報。這里禁止的對象是出讓人，范圍僅涉及與稅收有關的納稅基礎即成交價。不論出讓人是否與買受人故意瞞報成交價，故不影響合同的效力。特別是在涉及消費者、勞動者等弱勢群體利益時，還應根據(jù)個案情況而定，不宜一概認定無效。經(jīng)營者出售不合格產(chǎn)品、假冒偽劣產(chǎn)品，都是法律所不允許的，如果買賣合同無效，消費者將得不到合同上的權利，顯然對消費者不利。

在解釋法律中，由于立法目的往往與公共政策有關，在法律及公共政策均不允許時，如集體土地買賣、國有劃撥土地的轉讓等，與法與國家政策均不符，則不應以“私法自治”之名，放棄國家的干預。

我國《城市房地產(chǎn)管理法》屬于行政性法規(guī)是確定無疑的，其立法的重心在于加強對城市房地產(chǎn)的管理。從立法目的看，制定城市房地產(chǎn)管理法的主要目的，是要解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的房地產(chǎn)開發(fā)和交易行為不規(guī)范的問題。在法律規(guī)范設計上看，該法第六章中單設了《法律責任》一章，都是行政責任，并無民事責任的法律規(guī)范。從價值取向看，合同無效無視買受人的合法權益，讓出賣人通過不合理的反悔得到利益，不僅違反了“不允許任何人因自己的過錯而合法獲利”的原則，違反了誠實信用的公理性原則，損害了民事流轉的安全性。同時，還會助長出賣人的投機心理，進而影響交易秩序和社會風氣。甲、乙都有買賣、交付房屋的意思表示，甲就有義務就房屋權屬向有關部門辦理手續(xù)，以符合法律的要求，這是甲的應盡義務。甲違反該義務，不應得到法律的保護。乙作為賣受人，其購買沒有權屬證書的房屋，雖然沒有審查權屬證書、沒有依法進行買賣，但其交清房款后占有房屋是誠實信用的。

三、違反管理性規(guī)范的處理

合同效力問題是私法問題，應由民事法律調整；違反法律、行政法規(guī)管理性規(guī)范的合同不認定無效，并不等于說就是適法行為了。由于違反管理性規(guī)范的事實并不因合同有效消失，既然當事人的行為違反了國家意志，理應受到來自國家強制力的約束，所以只要違法行為構成刑事處罰、行政處罰的，就應當依照刑法、行政法的規(guī)定予以制裁。所以，損害國家利益應予以禁止，是從公法意義上進行分析的。根據(jù)房屋買賣契稅的性質，是在房屋買賣有效后，由買受人向征稅機關交納的稅目，其只在買受人與征稅機關產(chǎn)生行政法律關系，與房屋買賣雙方當事人之間沒有民事上的權利義務關系，買受人未交納稅款，不影響買賣合同的效力。

筆者認為，在民事審判實務中，對于違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同，應根據(jù)具體情況，以民法規(guī)則為依據(jù)加以解決。

第三篇：房產(chǎn)證房屋買賣合同

房產(chǎn)證房屋買賣合同

房產(chǎn)證房屋買賣合同1

出賣人（以下簡稱甲方）：

身份證號：

聯(lián)系電話：

買受人（以下簡稱乙方）：

身份證號：

聯(lián)系電話：

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關法律、法規(guī)之規(guī)定，甲乙雙方在平等、自愿，協(xié)商一致的基礎上就買賣房屋達成如下協(xié)議：

第一條乙方購買甲方坐落于住宅一處，建筑面積為平方米 。

第二條此房屋實際售價元整（￥元）。此售價包含公共維修基金及土地證和房產(chǎn)證兩證辦理費用。

第三條甲方應在簽署本合同時，向乙方提供以下證件及復印件：身份證；房屋所有權證和其他有關證件；

第四條甲方應保證欲出售的房屋不屬于下列情形之一：無合法證件的房屋（包括違法建設的房屋）；有產(chǎn)權爭議的'房屋；

第六條上述房屋在甲方實際交付乙方之日前所發(fā)生的費用由甲方負責。

第十六條本合同連同附件共三頁，一式三份具有同等法律效力，合同持有情況如下：甲乙雙方各執(zhí)一份，見證人執(zhí)一份。

第十七條此合同與出售委托合同、承購委托合同及房屋買賣合同同時起法律效力。

第十八條本合同自三方簽字之日起生效。

第十九條附帶家具（見家具清單）

甲方（簽字）：年

乙方（簽字）：年

日日 月 月

房產(chǎn)證房屋買賣合同2

經(jīng)常有人拿著房屋買賣合同來，要求與對方解除合同，理由是簽訂合同時賣方?jīng)]有房產(chǎn)證。根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)不得轉讓。那么，沒有房產(chǎn)證的房屋買賣合同一定無效嗎？并非如此。

首先，房地產(chǎn)管理法第條的規(guī)定屬于行政管理性質的規(guī)定，目前的主流觀點是，違反了該規(guī)定并不必然導致合同無效。

其次，房地產(chǎn)證是擁有所有權的證明，沒有房產(chǎn)證即意味著沒有所有權，出賣沒有所有權的'房屋屬于無權處分。但無權處分行為在無權處分人取得處分權利以后便生效，轉而成為有權處分行為?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（一）》第九條規(guī)定：依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理批準手續(xù)，或者辦理批準、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續(xù)的，或者仍未辦理批準、登記等手續(xù)的，人民法院應當認定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。依此規(guī)定，沒有房產(chǎn)證的房屋買賣合同并非必然無效。

再次，有的房屋買賣合同約定在賣方拿到房產(chǎn)證或者具備轉讓條件以后雙方再履行買賣合同，這樣的合同也并非一定無效。這樣的合同其實是附條件合同，在所附條件“賣方拿到房產(chǎn)證或者具備轉讓條件”成就以后合同才生效。在賣方?jīng)]有拿到房產(chǎn)證時，該合同不生效，但不生效不是無效，一旦條件成就合同就生效；如果合同所附條件確定不會實現(xiàn)，該就成為一份無效合同了。

最后，只有符合一定條件的合同才是無效合同。比如說：雙方都知道賣方?jīng)]有房產(chǎn)證，卻簽訂了一份買賣沒有房產(chǎn)證的房屋的合同；買方或者賣方有欺詐、脅迫或者乘人之危行為；雙方惡意串通，損害國家、集體或者第三者利益；等等。

合同應當遵守?，F(xiàn)代合同法的原則是盡量讓合同生效，這也是誠實信用原則的必然要求。同時由于合同的無效屬于絕對、當然、自始無效，因此，當發(fā)現(xiàn)合同出現(xiàn)無效事由時，應當及時予以解除，以免造成更大的損失。

房產(chǎn)證房屋買賣合同3

出賣人：____________身份證號碼：____________________

買受人：____________身份證號碼：____________________

甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。

一、甲方自愿將其村證房位于____市_______區(qū)________的房屋以人民幣_____仟____佰_____拾____萬_____仟____佰____拾____元整的價款出售給乙方。

二、乙方支付甲方合同保證定金________元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償20__;如乙方反悔本合同，定金不退。

三、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，20__土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費20__按有關法律規(guī)定負擔。乙方一次性將房款交付甲方。

四、本合同簽訂后，甲方對__________________的房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權利一并轉讓給乙方。

五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權利，乙方保證按期繳納各項物業(yè)費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》。

六、違約責任

1、甲方應當于________年____月____日交付乙方房屋，甲方如不20__按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。

逾期超過_______個月時，乙方有權解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應賠償乙方經(jīng)濟損失人民幣________元。

2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的20__付款日期及方式的。

其逾期部分乙方應加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過_____個月時，甲方有權20__解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________作為甲方的損失賠償金。

3、如果甲方出售的房屋存在質量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，并應賠償乙方的損失。

4、本合同簽訂后，任何一方20__不得擅自變更或解除合同。

如因重大客觀原因導致本合同的.解除，甲方應按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。

5、如因規(guī)劃部門、設計部門的原因導致房屋質量和使用功能的，甲方應當通知乙方，如有補償款發(fā)放，甲方應當全額退還乙方。

七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第_______種方式解決。

1、提交______________仲裁委員會仲裁。

2、依法向____________區(qū)人民法院起訴。

八、其他約定

九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式三份，甲乙方各執(zhí)一份，見證人各一份。

甲方：____________

簽訂日期：______________

乙方：____________

簽訂日期：______________

房產(chǎn)證房屋買賣合同4

甲方（出賣方）：__________________

身份證號：_______________________

乙方（購買方）：__________________

身份證號：_______________________

根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關法律、法規(guī)規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、公平、協(xié)商一致的基礎上，就乙方購買甲方房產(chǎn)事宜達成如下房屋買賣合同，共同遵守：

（一）房產(chǎn)狀況

甲方自愿將座落于出售給乙方，乙方自愿購買此房。

（二）轉讓價格

甲乙雙方議定上述房產(chǎn)成交價為人民幣（____________元整）。

（三）付款方式

乙方已于______年______月______日支付給甲方購房定金人民幣（____________元整），余款為人民幣（____________元整）。由于本房產(chǎn)暫無《不動產(chǎn)登記證》，經(jīng)雙方協(xié)商，議定在簽訂合同后，二次支付甲方購房款為人民幣元整（____________元整），乙方暫扣人民幣（____________元整）房款，待辦理房產(chǎn)過戶后，將暫扣款付清。

（四）甲方義務

1、由于本房產(chǎn)暫無《不動產(chǎn)登記證》，當前無法辦理正式的房產(chǎn)過戶手續(xù)，本次交易屬甲乙雙方協(xié)商議定，因此待到該房產(chǎn)可以辦理《不動產(chǎn)登記證》時，甲方有義務在第一時間主動配合乙方完成辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，不得借故拖延。如因甲方原因使乙方無法及時辦理過戶等相關手續(xù)而使乙方受到的損失，乙方有權向甲方索賠全部損失。

2、甲方承擔辦理《不動產(chǎn)登記證》所產(chǎn)生的一切費用（包括：稅金、房屋維修基金及土地證費用等）。

3、甲方必須保證對該轉讓房屋有完全的'所有權，無任何家庭糾紛，轉讓前沒有設置任何抵押、擔保、出租、被查封等他項權項，若發(fā)生與甲方有關的債權債務或家庭糾紛，一概由甲方解決并承擔民事訴訟責任，因此給乙方造成的經(jīng)濟損失由甲方負責賠償。甲方除上述賠償外還應向乙方支付違約金5萬元。

4、甲方保證該房屋無重大質量問題或瑕疵，并保證在交接前未發(fā)生非正常死亡或行兇等事件，如交接后發(fā)現(xiàn)上述事件發(fā)生，乙方有權要求解除合同并退房，由甲方承擔此次交易中雙方的全部交易稅費。

5、甲方在將該房產(chǎn)交付給乙方時，甲方要保證將與該房產(chǎn)附隨的取暖費、水費、電費、煤氣費、電話費、有線電視費、物業(yè)管理服務費等費用已結清，并將相關繳費證件交于乙方。

6、雙方簽訂合同后，甲方有義務將該房產(chǎn)《房屋買賣合同》（包括相關協(xié)議）、購房發(fā)票原件及本人《身份證》、《結（離）婚證》、《戶口本》復印件各1份交至乙方，并協(xié)助乙方落戶。

（五）乙方義務

1、辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)所產(chǎn)生的一切稅費全部由乙方承擔。

2、甲乙雙方協(xié)商同意于年月日前由甲方將上述房產(chǎn)正式交付乙方。房屋移交給乙方后，其該建筑范圍內(nèi)的土地使用權一并并入乙方使用，如由于國家政策或自然因素等不可抗拒的原因（如：升值，貶值，拆遷等），造成的各損失或受益均與甲方無關，由乙方享受或承擔。

（六）違約責任

乙方中途毀約，不得向甲方索還定金；甲方中途毀約應將定金退還乙方，另付雙倍賠償乙方定金數(shù)額的違約金。因該房產(chǎn)暫無《不動產(chǎn)登記證》，雙方約定甲方收到購房款（不包括暫扣款），乙方拿到本房鑰匙為交易成功，甲乙雙方均不得反悔。

（七）本合同在履行中若發(fā)生爭議，甲乙雙方友好協(xié)商解決，如不成，任何一方均可向有管轄權的人民法院起訴。

（八）本合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，一經(jīng)簽字即產(chǎn)生法律效力。

附：本合同未盡事宜，雙方協(xié)商另補協(xié)議。補充協(xié)議與本合同具同等法律效力。

甲方（簽字）：_______________乙方（簽字）：__________________

身份證號：__________________身份證號：__________________

證明人：__________________

聯(lián)系電話：__________________

日期：__________________

房產(chǎn)證房屋買賣合同5

出賣人（以下簡稱甲方）： 電話 身份證號：

現(xiàn)住址： 買受人（以下簡稱乙方）： 電話 身份證號：

現(xiàn)住址： 見證方： 電話 身份證號：根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關法律、法規(guī)之規(guī)定，甲乙雙方在平等、自愿，協(xié)商一致的基礎上就買賣房屋達成如下協(xié)議：

第一條乙方購買甲方坐落于 私有樓房住宅一處，建筑面積為平方米（以產(chǎn)權登記面積為準），產(chǎn)權證號為朝私號土地使用證號為：，使用面積為平方米，使用年限年 月日至年 月 日止。

第二條此房屋實際售價 元整（￥元）。此售價包含公共維修基金及室內(nèi)所有固定裝修、固定配套設備。

第三條甲方應在簽署本合同時，向乙方提供以下證件及復印件：

1、身份證、戶口??；

2、房屋所有權證和其他有關證件；

3、房屋共有人同意或委托出賣的證明；

4、辦理房屋買賣及過戶手續(xù)應出具的其他文件。

第四條甲方應保證欲出售的房屋不屬于下列情形之一：

1、無合法證件的房屋（包括違法建設的房屋）；

2、有產(chǎn)權爭議的房屋；

3、經(jīng)批準用或劃撥的建設用地范圍內(nèi)的房屋；

4、經(jīng)人民法院裁定限制產(chǎn)權轉移或經(jīng)市人民政府批準代管房屋；

5、市人民政府規(guī)定其他不得出賣的'房屋。

第五條乙方應在簽署本合同時，向甲方提供以下文件及復印件：

1、身份證、戶口簿；

2、辦理房屋買賣及過戶手續(xù)應出具的其他文件。

3、如有特殊情況發(fā)生，甲方子女必須無條件協(xié)助乙方辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。

第六條上述房屋在甲方實際交付乙方之日前所發(fā)生的費用（取暖費、物業(yè)費、水費、電費、天然氣費、電話費等）由乙方負責。

第七條 稅費分擔

甲、乙雙方按照國家房地產(chǎn)交易部門的規(guī)定繳納各項稅費。

第八條定金

在年 月日見證人代甲方向乙方收取房屋定金人民幣元作為房款的一部分。

第九條付款方式；

首付款：乙方提交材料時將首付款元人民幣支付給甲方

余款：在簽訂本合同一月之內(nèi)付清（留有三千元作為甲方協(xié)助乙方辦理房產(chǎn)證的保證金）。

注：過戶完成后所有余款乙方向甲方全部結清。

第十條違約責任

如乙方違約則定金不予退還，扣除見證人代理費后將余款退還甲方；

如甲方違約則見證人扣除代理費后將余款退還乙方，同時甲方向乙方交付人民幣元違約金。

第十一條交房日期： 年月日。第十二條在本合同履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的，依法向人民法院提起訴訟。

第十三條本合同未盡事宜，可由雙方約定后簽訂補充協(xié)議。本合同的附件及補充協(xié)議為本合同不可分割的組成部分，具有同等法律效力。

第十四條 本合同連同附件共三頁，一式三份具有同等法律效力，合同持有情況如下：甲乙雙方各執(zhí)一份，見證人執(zhí)一份。

第十五條此合同與出售委托合同、承購委托合同及房屋買賣合同同時起法律效力。

第十六條本合同自三方簽字之日起生效。

出賣人(簽章)：買受人(簽章)：

【法定代表人】： 【法定代表人】：

【委托代理人】(簽章)： 【委托代理人】(簽章)：

簽訂時間：_____年___月___日 簽訂時間：_ __年____月____日

簽訂地點：簽訂地點：

房產(chǎn)證房屋買賣合同6

甲方(出售方)：

乙方(購買方)：

甲乙雙方在自愿平等，互惠互利的原則下經(jīng)友好協(xié)商就乙方購買甲方房屋，并達成協(xié)議如下：

一、甲方自愿將其座落于縣路號小區(qū)號樓號，建筑面積平方米(地下室平方米)，結構房屋及其附屬設施、設備出售給乙方。乙方已對該房地產(chǎn)作了充分了解并同意購買。

二、甲乙雙方商定成交價格為人民幣__(￥)元，大寫：拾萬仟佰拾元整，乙方在20__年__月__日前分次付清，付款方式：___。乙方支付房款具體約定為：

三、甲方于年月日前將房屋及附屬物正式交付給乙方使用。甲方在房屋正式交付乙方時，應將該房屋騰空，清結該房屋已發(fā)生的水、電、煤氣、電話、有線電視、物業(yè)管理等各項費用，并將付訖憑證及該房屋的鑰匙交于乙方驗收。甲方應就該房屋的所處環(huán)境、用途、內(nèi)部結構、狀態(tài)、設施、質量等現(xiàn)狀、情況如實告知乙方，并無任何隱瞞。乙方對該房屋的所處環(huán)境、用途、內(nèi)部結構、狀態(tài)、設施、質量等現(xiàn)狀、情況均已知悉，并無任何異議。

四、甲方保證上述房地產(chǎn)權屬清晰，無爭議;未被判決、裁定限制出售，也未設置抵押，不在建設拆遷范圍內(nèi);已取得其他共有人書面同意;協(xié)議有效期內(nèi)，甲方不得將該房產(chǎn)另行出售給第三人。若發(fā)生與甲方有關的產(chǎn)權糾紛或債權債務，概由甲方負責清理，并承擔民事責任，因此給乙方造成的經(jīng)濟損失，甲方負責賠償。

五、房屋過戶。甲乙雙方應積極配合過戶手續(xù)，因甲乙任何一方不配合所造成的損失，由責任方賠償守約方。該房屋在辦理過戶手續(xù)過程中所需繳納的稅費由乙方承擔。

六、違約責任：

(一)甲方不能如期簽訂《房地產(chǎn)買賣契約》，或者甲方在辦理過戶過程中違約，并導致最終不能辦理過戶手續(xù)的;在得到確認后，甲方退還乙方所交的購房款。對已辦理完的過戶手續(xù)所產(chǎn)生的費用，甲方應全部承擔。并向乙方支付總房款10%的違約金。

(二)乙方不能如付款，或者乙方在辦理過戶過程中違約，并導致最終不能辦理過戶手續(xù)的.;在得到確認后，甲方退還乙方所交的購房款項。但對已辦理完的過戶手續(xù)所產(chǎn)生的費用，乙方應全部承擔。并向甲方支付總房款10%的違約金。

七、在合同期限內(nèi)，如因洪水、地震、火災和政府政策等不可抗力因素造成合同不能履行，合同方均不承擔違約責任，本合同自動終止。

八、若對其它事項有異議的可協(xié)議補充在以下約定條款中，若約定條款與前條款有異議，以約定條款為主，約定條款具有優(yōu)先效力。

九、其他約定事項：

十、本協(xié)議經(jīng)雙方簽章后生效，一式兩份，每份共三頁，甲、乙、雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

甲方：

身份證號：

地址：

電話：

乙方：

身份證號：

地址：

電話：

簽約時間：x年x月x日

房產(chǎn)證房屋買賣合同7

甲方：（房屋賣方）

身份證號碼：

乙方：（房屋買方）

身份證號碼：

經(jīng)甲乙雙方平等協(xié)商，就甲方所有的房屋一套（以下簡稱“房屋”）賣給乙方，本著平等互利、公平交易原則達成以下合同：

一、房屋情況

房屋坐落于涪陵區(qū) 路 號 棟 單元，建筑面積平方米。此房屋在本次房屋買賣前系甲方所有，在本次房屋買賣前此房屋所有費用（包括房屋集資款或購房款、所產(chǎn)生的稅費、水電氣搭戶費、大修基金等）由甲方承擔，或由乙方在交易款中扣除代為交納。

該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權隨該房屋一并轉讓，該房屋的'相關權益隨該房屋一并轉讓。

甲方保證已如實陳述上述房屋權屬狀況和其他具體狀況，保證該房屋沒有設定擔保、抵押、沒有權屬糾紛，保證該房屋不受他人合法追索。

二、本房屋價款元（大寫：元整）。在簽訂本合同之日由乙方付款元（大寫：元整），余款 元（大寫：元整）在甲方本房屋房產(chǎn)證過戶給乙方二日內(nèi)付清。此次房屋買賣產(chǎn)權過戶費用由乙方承擔。付款以甲方收據(jù)或銀行轉賬憑據(jù)為憑。

三、簽訂本合同乙方第一次付款之日，甲方應向乙方交付本房屋的鑰匙、甲方購房合同、甲方交納房款憑據(jù)及相關票據(jù)資料等。

四、本房屋產(chǎn)權證辦理兩年后（隨國家相關政策及時調整），甲方應在一個月內(nèi)積極配合乙方辦理本房屋產(chǎn)權過戶手續(xù)。如甲方有意推諉或超出一個月視為甲方違約，乙方可提出退房，甲方應按違約時房屋市價、裝修費用、家具電器和違約金 元（大寫：元整）賠償給乙方；如乙方在辦理產(chǎn)權過戶二日（48小時內(nèi)）不能付清余款，視為乙方違約，甲方可收回房屋所有權另行處置，房屋裝修損失和相關費用由乙方自行承擔。

五、如遇國家政策調整，發(fā)生不可逆轉的情況至本房屋不能過戶到乙方名下，乙方承擔相關風險，甲方不承擔責任。

六、如在過戶前甲乙雙方當事人發(fā)生意外，至使其不能履行或償失履行能力，可由其繼承人或代理人繼續(xù)執(zhí)行本合同。

七、本合同一式叁份，甲乙雙方各執(zhí)一份，司法公證處留存一份，雙方簽字和司法公證處公證后生效。

甲方：

乙方：

20xx年 月 日

20xx年 月 日

房產(chǎn)證房屋買賣合同8

出賣人(以下簡稱甲方)：

現(xiàn)住址：

身份證號：

買受人(以下簡稱乙方)：

現(xiàn)住址：

身份證號：

見證方：

見證人：

聯(lián)系電話：

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關法律、法規(guī)之規(guī)定，甲乙雙方在平等、自愿，協(xié)商一致的基礎上就買賣房屋達成如下協(xié)議：

第一條乙方購買甲方坐落于號樓房間私有樓房住宅一處，建筑面積為平方米(以產(chǎn)權登記面積為準)，產(chǎn)權證號為朝私號土地使用證號為：，使用面積為平方米，使用年限年月日至年月日止。

第二條此房屋實際售價元整(￥元)。此售價包含公共維修基金及室內(nèi)所有固定裝修、固定配套設備。

第三條甲方應在簽署本合同時，向乙方提供以下證件及復印件：

身份證、戶口薄;

房屋所有權證和其他有關證件;

房屋共有人同意或委托出賣的證明;

辦理房屋買賣及過戶手續(xù)應出具的其他文件。

第四條甲方應保證欲出售的房屋不屬于下列情形之一：

無合法證件的房屋(包括違法建設的房屋);

有產(chǎn)權爭議的房屋;

經(jīng)批準用或劃撥的建設用地范圍內(nèi)的房屋;

經(jīng)人民法院裁定限制產(chǎn)權轉移或經(jīng)市人民政府批準代管房屋;

市人民政府規(guī)定其他不得出賣的房屋。

第五條乙方應在簽署本合同時，向甲方提供以下文件及復印件：

身份證、戶口簿;

辦理房屋買賣及過戶手續(xù)應出具的其他文件。

第六條上述房屋在甲方實際交付乙方之日前所發(fā)生的費用(取暖費、物業(yè)費、水費、電費、天然氣費、電話費等)由甲方負責。分擔日期以辦完過戶手續(xù)乙方正式接手此房屋的日期為準。具體金額以物業(yè)公司的數(shù)據(jù)為準。

第七條稅費分擔

甲、乙雙方按照國家房地產(chǎn)交易部門的規(guī)定繳納各項稅費。

第八條定金

在年月日見證人代甲方向乙方收取房屋定金人民幣元作為房款的一部分。

第九條付款方式;

首付款：乙方提交材料時將首付款元人民幣支付給甲方

余款：過戶完成一次性付清。

注：過戶完成首付款和余款當日兌現(xiàn)

第十條違約責任

如乙方違約則定金不予退還，扣除見證人代理費后將余款退還甲方;

如甲方違約則見證人扣除代理費后將余款退還乙方，同時甲方向乙方交付人民幣元違約金。

第十一條交房日期：。

第十二條備注：室內(nèi)留下的固定裝修及家具電器包括：(根據(jù)家具清單)。此清單是合同的`重要組成部分，與本合同具有同等法律效力。

第十三條在本合同履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的，依法向人民法院提起訴訟。

第十四條本合同未盡事宜，可由雙方約定后簽訂補充協(xié)議。本合同的附件及補充協(xié)議為本合同不可分割的組成部分，具有同等法律效力。

第十五條本合同及其補充協(xié)議、家具清單內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

第十六條本合同連同附件共三頁，一式三份具有同等法律效力，合同持有情況如下：甲乙雙方各執(zhí)一份，見證人執(zhí)一份。

第十七條此合同與出售委托合同、承購委托合同及房屋買賣合同同時起法律效力。

第十八條本合同自三方簽字之日起生效。

第十九條附帶家具(見家具清單)

甲方(蓋章)_________ 乙方(簽章)_________

代表人(簽字)_________

_________年____月____日 _________年____月____日

簽訂地點：_________ 簽訂地點：_________

房產(chǎn)證房屋買賣合同9

甲方(出賣方)：________________

乙方(購買方)：________________

根據(jù)《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關法律、法規(guī)規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、公平、協(xié)商一致的基礎上，就乙方購買甲方房產(chǎn)事宜達成如下房屋買賣合同，共同遵守：

一、房產(chǎn)狀況

甲方自愿將座落于________________的房產(chǎn)出售給乙方，乙方自愿購買此房。

二、轉讓價格

________________________________________________________________________

三、付款方式

乙方已于_____年_____月_____日支付給甲方購房定金人民幣_______________元整，余款為人民幣__________元整。由于本房產(chǎn)暫無《不動產(chǎn)登記證》，經(jīng)雙方協(xié)商，議定在簽訂合同后，二次支付甲方購房款為人民幣_______________元整，乙方暫扣人民幣__________元整房款，待辦理房產(chǎn)過戶后，將暫扣款付清。

四、甲方義務

(一)由于本房產(chǎn)暫無《不動產(chǎn)登記證》，當前無法辦理正式的`房產(chǎn)過戶手續(xù)，本次交易屬甲乙雙方協(xié)商議定，因此待到該房產(chǎn)可以辦理《不動產(chǎn)登記證》時，甲方有義務在第一時間主動配合乙方完成辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，不得借故拖延。如因甲方原因使乙方無法及時辦理過戶等相關手續(xù)而使乙方受到的損失，乙方有權向甲方索賠全部損失。

(二)甲方承擔辦理《不動產(chǎn)登記證》所產(chǎn)生的一切費用(包括：稅金、房屋維修基金及土地證費用等)。

五、乙方義務

(一)辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)所產(chǎn)生的一切稅費全部由乙方承擔。

六、違約責任

乙方中途毀約，不得向甲方索還定金;甲方中途毀約應將定金退還乙方，另付雙倍賠償乙方定金數(shù)額的違約金。因該房產(chǎn)暫無《不動產(chǎn)登記證》，雙方約定甲方收到購房款(不包括暫扣款)，乙方拿到本房鑰匙為交易成功，甲乙雙方均不得反悔。

七、本合同在履行中若發(fā)生爭議，甲乙雙方友好協(xié)商解決，如不成，任何一方均可向有管轄權的人民法院起訴。

本合同一式_____份，甲乙雙方各執(zhí)_____份，一經(jīng)簽字即產(chǎn)生法律效力。

甲方(簽字)：_______________

乙方(簽字)：_______________

日期：____________________

第四篇：三門峽無房產(chǎn)證房屋買賣合同

房屋買賣協(xié)議

賣方（以下簡稱甲方）：

身份證號：

買方（以下簡稱乙方）

身份證號：

現(xiàn)有甲方所有的小區(qū)住房一套，甲方已按單位規(guī)定繳納了部分全部集資款，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致甲方自愿將該套房屋賣給乙方。甲、乙雙方就以上事項，達成以下一致意見：

第一條、房屋基本情況

甲方已取得的集資房位于：三門峽號樓樓室廳，建筑面積_________平方米，套內(nèi)建筑面積_______ ___平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積______ ______平方米；毛墻毛地，全封閉陽臺、防盜門、有線信號、水電暖等固定措施齊全。甲方保證已如實陳述房產(chǎn)權屬狀況、裝飾情況和相關信息,乙方對甲方上述轉讓的房產(chǎn)具體狀況充分了解,自愿買受該房地產(chǎn)。

第二條、房屋轉讓價格

甲方同意將上述房屋轉讓給乙方，乙方支付甲方房款總金額為（人民幣）元，（大寫）______拾_____萬_____仟_____佰_____拾元整。此價格自協(xié)議生效之日起不得變更。該房屋的相關權益隨該房屋一并轉讓。

甲方還應當將附屬于該房屋的地下室、樓下小房、陽臺、走道、樓

梯、電梯、樓頂、裝修、衛(wèi)生間、院壩、其他設施、設備，一并轉讓給乙方，其轉讓價格已包含在上述房屋的價款中，不再另行支付價款。

第三條、房屋交付期限和交付方式：

2、室內(nèi)外設施以看房時為準，不得轉移，更換或更改，并需驗看房

屋各項設施是否有損壞，如有損壞甲方負責維修或更換。

3、房屋交付前，所產(chǎn)生的水、電、煤氣、閉路電視、供暖、物業(yè)等

附屬設施各項費用由甲方承擔；房屋交付后所產(chǎn)生費用由乙方自行承擔。

第四條、付款方式

1、自協(xié)議簽訂后_______天內(nèi),乙方將上述房產(chǎn)轉讓價款分_____次付

與甲方，或乙方一次性支付甲方購房款元。

2、協(xié)議簽訂時乙方先交定金;在取得房屋鑰匙之日起日內(nèi),乙方支付甲方萬元整(￥ 元),剩余房款元整(￥ 元)于一次性付清。

或按甲方單位的要求直接交付單位，由單位出具繳費收據(jù)，作為購

房依據(jù)。

第五條、協(xié)議簽訂后，甲方協(xié)助乙方到甲方單位建房主管部門

（科）辦理相關手續(xù)，將購房戶名稱變更為乙方，繳費收據(jù)變更

到乙方名下。甲方繳納的購房款由乙方支付甲方。

第六條、甲方轉讓房產(chǎn)的行為已得到單位同意，甲方保證單位同意將房產(chǎn)證直接辦到乙方名下，單位收取乙方的各項費用與同樓的其他房產(chǎn)條件相同（為保證本協(xié)議對單位生效，甲方保證單位在本協(xié)議上蓋章同意或者另外出具證明）。

第七條、簽訂協(xié)議時，甲方保證依法對該房屋享有共有權的權利人均已書面同意并在協(xié)議中簽名確認將該房屋出售給乙方。自本協(xié)議簽字生效之日起，以甲方集資的該套房屋即歸乙方所有，甲方不得以任何理由主張協(xié)議無效。

第八條、乙方取得房地產(chǎn)、土地使用證的時間不得晚于同樓其他住戶。辦理房產(chǎn)證、土地使用證等相關手續(xù)所需的一切費用由乙方承擔。

第九條、協(xié)議簽訂后，甲方有義務配合乙方向有關部門申請辦理相關附屬設施和房屋相關權益的更名手續(xù)，保證乙方各項手續(xù)的及時辦理，否則由此增加的費用由甲方承擔。

第十條、未經(jīng)乙方同意，甲方不得以任何原因向單位退房，否則應承擔違約責任，并賠償因此給乙方造成的全部損失。

第十一條、甲方保證向乙方出售的房屋沒有產(chǎn)權糾紛和債務糾紛，未出租給他人使用，并結清物業(yè)、供暖等手續(xù)。如因甲方的原因，造成該房屋不能辦理產(chǎn)權登記或發(fā)生債權債務糾紛的，概由甲方負責清理并承擔民事訴訟責任，因此給乙方造成的經(jīng)濟損失，均由甲方負責賠償。

第十二條、乙方逾期交房違約責任：協(xié)議生效后乙方不按協(xié)議第四條約定支付購房款，按未付房屋價款的日萬分之五向甲方支付違約金。逾期超過3個月時，甲方有權解除本協(xié)議。

第十三條、甲方逾期交房違約責任：協(xié)議生效后甲方不按第四條約定交付房屋，按房屋總價款的日萬分之五項乙方支付違約金。逾期超過3個月時，乙方方有權解除本合同。

第十四條、甲方違反以上約定，致使本協(xié)議目的不能實現(xiàn)（乙方無法取得該套房屋）應保證退回乙方全部款項及同期銀行貸款利息，并向乙方支付違約金萬元。

本協(xié)議生效后，雙方應嚴謹遵守，均不得反悔。如一方悔約，由悔約方向另一方支付違約金萬元。

第十五條、本協(xié)議一經(jīng)簽署即表示甲乙雙方對本協(xié)議條款進行了充分的了解，不存在重大誤解及脅迫，完全出于雙方自愿。

第十六條、本協(xié)議未盡事宜，甲、乙雙方協(xié)商解決。

第十七條、本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，自雙方簽字確認后生效。

甲 方：乙 方：

共有人：

年月日年月日

轉讓上述房產(chǎn)已經(jīng)過我單位同意。

單位蓋章：

第五篇：房屋買賣合同效力的幾個問題

一、問題 概說

合同的效力，又稱合同的 法律 效力，是指法律賦予依法成立的合同具有約束當事人的強制力。依法成立的合同在法律上產(chǎn)生既定力和約束力，無效合同不產(chǎn)生法律效力?！吨腥A人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第四十四條第一款規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效?！薄睹穹ㄍ▌t》第五十五條規(guī)定：“民事法律行為應當具備下列條件：

（一）行為人具有相應的民事行為能力；

（二）意思表示真實；

（三）不違反法律或者 社會 公共利益?！边@是《民法通則》規(guī)定的有效合同標準。判斷一個合同是否具有法律效力，應主要依據(jù)上述《民法通則》所規(guī)定的條件，當事人簽訂合同時同時具備上述條件，便確認合同有效。

房屋買賣合同，是指當事人雙方約定，一方交付房屋并移轉房屋所有權于他方，他方受領房屋并支付價金的合同。其中負轉移房屋所有權義務的一方當事人稱為房屋出賣人，負給付價金義務的他方當事人稱為房屋買受人。房屋買賣合同的訂立和履行，不僅要遵守《民法通則》、《合同法》等的規(guī)定，還應當受《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》等的規(guī)范和管理?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第五十九條規(guī)定：“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發(fā)證制度?！钡诹畻l第三款規(guī)定：“房地產(chǎn)轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書?！贝颂幍摹皯敗睉斫鉃閺娭菩砸?guī)范，說明房地產(chǎn)物權的變動以登記為成立要件。

實踐中房屋買賣糾紛時有發(fā)生。房屋買賣糾紛涉及到產(chǎn)權、價款、面積、原承租戶的利益等多種問題，但都離不開買賣合同的有效性問題。那么，究竟哪些房屋買賣合同屬無效合同呢？歸納起來，主要有以下幾種：

1、房地產(chǎn)分離出賣，合同無效。

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權也必須同時轉讓或隨房屋轉移。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買受人可以提出這種買賣合同無效。

2、產(chǎn)權主體有問題，合同無效。

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無效。房屋的產(chǎn)權為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為一般認定無效。

3、侵犯優(yōu)先購買權，合同無效。

房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權。房屋所有人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

4、非法轉讓，合同無效。主要包括轉讓（含買賣）下列房地產(chǎn)：①司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；②依法收回土地使用權的；③權屬有爭議的；④法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。

關于房屋買賣合同的效力問題，司法實踐和法學 理論 上常見的典型爭議有：

1、買賣未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)的合同效力；

2、轉讓建筑在國有劃撥土地上的房產(chǎn)是否允許，違反了是否必然導致合同無效？

3、房屋買賣合同與產(chǎn)權登記是何關系，未辦理產(chǎn)權轉移過戶登記，是否 影響 房屋買賣合同的效力？

4、城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民購買 農(nóng)村 居民房屋的合同是否有效？

下面，筆者將結合審判實例就上述問題進行 分析。

二、實例研析

據(jù)以 研究 的案例一：原告李某某與被告日廣公司、福利公司房屋買賣合同糾紛案

［基本案情］2002年10月21日，原告給付被告日廣公司購房定金5萬元，10月28日，雙方簽訂房屋買賣協(xié)議書，約定：原告購買被告沿街三層商業(yè)樓房一棟（原系被告自他人處購得），面積861平方米，1 580元/平方米，共計136萬元；原告在簽訂協(xié)議當日交定金5萬元，20日內(nèi)交至100萬元，余款在產(chǎn)權證交接后15日內(nèi)結清；房產(chǎn)過戶一切稅、費由雙方均擔，被告應在一月內(nèi)負責辦完手續(xù)；交房、交款違約按銀行貸款利率承擔違約責任等。同日，原告與被告福利公司也簽訂了協(xié)議書，內(nèi)容 與被告日廣公司的協(xié)議書一致。同年11月11日，原告交付被告房款120萬元，被告日廣公司出具了收款憑證。協(xié)議書訂立后，被告沒有為原告辦理有關手續(xù)。2002年11月9日，原告與案外第三人楊克成簽訂了沿街商業(yè)用房租賃協(xié)議，約定將原告與被告購房協(xié)議書項下的房產(chǎn)出租給楊克成使用。原告收取了楊克成定金6萬元，后該協(xié)議因原告與被告發(fā)生糾紛未能履行，原告雙倍返還楊克成定金12萬元。經(jīng)協(xié)商未果，原告向r市中級人民法院提起訴訟，請求判令被告繼續(xù)履行合同；雙倍返還定金10萬元并賠償原告 經(jīng)濟 損失8萬元（其中包括定金損失6萬元和預計二個月訴訟期間的租賃費收入損失2萬元）。

[裁判要旨]r市中級法院經(jīng)審理認為：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條“未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)不得轉讓”和《山東省城市房地產(chǎn)交易管理條例》第十四條“未登記領取有關證件的房地產(chǎn)不得轉讓”的規(guī)定，涉案房地產(chǎn)雖然地產(chǎn)進行了登記，但是未進行房產(chǎn)登記，因此，雙方間的房屋買賣協(xié)議因違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定而無效，對雙方當事人沒有法律約束力。原告根據(jù)該協(xié)議請求被告繼續(xù)履行合同、雙倍返還定金10萬元，不予支持，但被告應當將收取原告購房款120萬元和定金5萬元予以返還。被告作為經(jīng)營房地產(chǎn)的 企業(yè)，應當知道其處分的房地產(chǎn)狀況，應當知道不允許轉讓的房地產(chǎn)不應轉讓而予以轉讓，被告對此負有過錯，由此給原告造成的損失應予賠償。被告在返還原告125萬元的同時，還應根據(jù) 中國 人民銀行規(guī)定的同期銀行貸款利率賠償原告占用該款項的利息損失。原告因被告的過錯導致不能履行與第三人間租賃協(xié)議，由此給原告造成的損失6萬元被告應予賠償。原告請求被告賠償在訴訟階段中給其造成的損失2萬元沒有依據(jù)，不予支持。依照《合同法》第四十四條、第五十二條第一款

（五）項、第五十八條、《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第一款

（六）項的規(guī)定，判決如下：

一、原告與被告簽訂的房屋買賣協(xié)議無效；

二、被告于判決生后5日內(nèi)返還原告已繳納的購房款120萬元和定金5萬元；

三、按照中國人民銀行規(guī)定的同期銀行貸款利率被告賠償原告125萬元的利息損失（自2002年10月21日起 計算 至本判決執(zhí)行之日）；

四、被告賠償原告與第三人的租房損失6萬元。（訴訟費負擔略）

宣判后，原告李某某不服，上訴于s省高級人民法院，二審以調解方式結案。

［法律評析］本案系一起房屋買賣糾紛案，被告日廣公司雖為房地產(chǎn)開發(fā)商，但因涉案房產(chǎn)并非由其自行開發(fā)或委托他人開發(fā)，而系自他人處購得，故一、二審法院均未將案由定為商品房買賣合同糾紛。本案案情并不復雜，但所涉法律問題較為典型，其中爭議焦點是房屋買賣合同的效力，是否因違反《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條“未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)不得轉讓”的規(guī)定而屬無效合同，因合同不具法律約束力而得不到實際履行；國有劃撥土地上的房產(chǎn)是否允許轉讓；該規(guī)定是否為強制性規(guī)定，違反了是否必然導致合同無效？下面筆者就此問題略作評析。

（一）不動產(chǎn)登記與不動產(chǎn)物權轉移合同的效力

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)不得轉讓：??（6）未依法登記領取權屬證書的?！钡谌艞l第一款規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批?！痹趯徟袑崉罩校I賣未依法登記領取權屬證書的房屋，以及轉讓以劃撥方式取得土地使用權的房產(chǎn)未先報經(jīng)有批準權的人民政府審批的，對有關當事人所簽訂的房屋買賣合同的效力被輕易否定的現(xiàn)象十分普遍，上引案例所涉房屋買賣正是因為這兩個條件的缺失而被一審法院判定合同無效，房屋買賣合同未能得到繼續(xù)履行。再如，現(xiàn)實生活中，a將其已領取權屬證書的房屋通過簽訂房屋買賣合同賣與b，并將房屋實際交付，但雙方未辦理房屋轉移登記，b在使用一段時間后，又通過簽訂房屋買賣合同轉讓給c，并交付給c.對上述交易活動所涉a與b間的房屋買賣合同的效力問題多無歧義，但bc之間的房屋買賣合同的效力則有分歧：一種觀點認為，b與a雖簽訂了房屋買賣合同且已實際交付房屋，但因未辦理產(chǎn)權過戶，故a仍是該房屋的真正所有權人，根據(jù)《合同法》第五十一條“無處分權處分他人的財產(chǎn)”以及第五十二條第（五）項“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”的合同無效，bc之間的房屋買賣合同違反了上述規(guī)定，是無效的。另一種觀點認為，bc之間的房屋買賣合同是有效合同，該合同是當事人在自愿、平等基礎上簽訂，是當事人的真實意思表示，買賣后的房屋產(chǎn)權登記不是合同生效的要求，而是合同一方當事人應當履行的義務，是物權變動的要求。所以，是否辦理房屋過戶手續(xù)，影響的是標的物的所有權是否依法轉移，而買賣合同是一種債權合同，標的物是否轉移對合同本身的效力并無影響。當然，c為了實現(xiàn)房屋產(chǎn)權的有效轉移，尚需辦理產(chǎn)權過戶，但c不能通過與b簽訂的房屋買賣合同辦理產(chǎn)權過戶。在實際操作中，a要通過與b簽訂的房屋買賣合同將房屋過戶給b，b再通過與c的房屋買賣合同將房屋過戶給c，通過該程序，也避免了國家稅收的流失。

筆者同意上述第二種觀點。另外，補充兩點理由：

一是《城市房地產(chǎn)管理法》的立法目的是為了解決房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展 中存在的房地產(chǎn)開發(fā)和交易行為不規(guī)范的問題，它主要調整的不是民事關系。該法第三十七條規(guī)定的目的是“為了維護房地產(chǎn)市場秩序，避免國家收益的流失，減少交易糾紛”，而不是禁止交易或限制合同自由。之所以規(guī)定該條第（6）項，是因為“房地產(chǎn)權屬證書是表彰房地產(chǎn)權屬狀態(tài)的官方正式有效文件，未依法登記領證說明該房地產(chǎn)來源不清，歸屬不明，如進入市場流通則違背了市場交易的房地產(chǎn)必須權屬明晰的規(guī)則，不利于市場秩序的維護，不利于對當事人合法權益的保護，不利于國家對房地產(chǎn)的管理和監(jiān)督?！彼?，從立法意圖上看，該項的規(guī)定應當是屬于管理性的，違反這一規(guī)定，只產(chǎn)生房屋轉讓不能及時頒證或不能如期過戶的結果，即只會損害房屋買受人的民事利益，并不直接損害國家利益。該項規(guī)定是一種典型的管理性規(guī)范，而非效力性規(guī)范。民法中的強行性規(guī)范是指不依賴于當事人意志，而必須無條件適用的法律規(guī)范。傳統(tǒng)民法學者通常認為，旨在控制法律行為的強制性規(guī)范僅為民事強行法中的一部分，這就是說，僅強行法中的效力性規(guī)范才對法律行為有控制意義。

二是該條第（6）項只是規(guī)定“未依法登記領取權屬證書的”房地產(chǎn)“不得轉讓”，而未正面規(guī)定轉讓了無產(chǎn)權證的合同無效。尤其是2003年6月1日起施行的最高人民法院法釋[2003]7號《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱法釋[2003]7號）第十八條、第十九條的規(guī)定，體現(xiàn)了鼓勵交易的指導原則，明確地告訴我們：房屋買賣合同簽訂時，盡管該房屋尚未辦理所有權登記，合同也有效。當然，這些規(guī)定的適用領域限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為出賣人、標的物為尚未建成的或已竣工的新建商品房的買賣合同（法釋[2003]7號第一條），對于前引案例系爭合同等類型的合同，最多是類推適用。根據(jù)新法優(yōu)于舊法的規(guī)則，人民法院在裁判具體個案時應考量立法指導思想上的重大轉變，與時俱進，鼓勵誠實信用，維護交易安全，以彰顯司法的公平和正義。

關于不動產(chǎn)登記不影響不動產(chǎn)物權轉移合同的效力問題，最高人民法院1995年12月27日《關于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解釋的解答》第十二條規(guī)定：國有土地使用權“轉讓合同簽訂后，雙方當事人應按照合同約定和法律規(guī)定，到有關部門辦理土地使用權變更登記手續(xù)，一方拖延不辦，并以未辦理使用權變更登記為由主張合同無效的，人民法院不予支持，應當責令當事人依法辦理土地使用權變更登記手續(xù)”。最高人民法院所作的這一司法解釋，不僅明確規(guī)定了使用權轉讓中登記行為與轉移合同的關系，認可了土地使用權登記不影響轉讓合同生效的理論，而且徹底解決了“不動產(chǎn)轉移登記是否屬于不動產(chǎn)物權轉移合同有效要件”的爭議。即不動產(chǎn)登記不是不動產(chǎn)物權轉移合同的有效要件，而是不動產(chǎn)物權轉移的要件。買賣合同的效力與物權變動的效力是相區(qū)分的，除非法律、行政法規(guī)有特別的規(guī)定，登記只是一種公示的 方法，房屋登記與房屋買賣合同相結合才發(fā)生不動產(chǎn)物權變動的法律效果，當事人未辦理登記手續(xù)只是不發(fā)生所有權轉移，并不影響買賣合同本身的效力。否則，合同將成為沒有任何約束力而可任意撕毀的廢紙，合同秩序將無以維護?！肮镜那啡辈荒芊瓷涞皆蛐袨橹隙箓鶛嗪贤瑹o效，因為公示不具有對債的關系的形成力，這是各國物權法理論公認的基本原理之一。相反，‘登記得本于債權契約而強制之’，有效的債權契約是完成公示的根據(jù)?！贝隧椩肀粚W者稱為物權變動與其原因行為的區(qū)分原則。該原則是指發(fā)生物權變動時，物權變動的原因與結果作為兩個法律事實，他們的成立生效應依據(jù)不同的法律根據(jù)的原則。只要雙方簽訂的不動產(chǎn)轉移合同依法有效，當事人雙方就應按合同約定和法律規(guī)定辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。因合同一方原因未辦理過戶登記手續(xù)的，人民法院應責令其繼續(xù)履行，辦理過戶登記。如出賣人不能夠轉移房屋所有權的，買受人有權基于買賣合同而要求出賣人實際履行合同或承擔違約責任。

上述觀點也已為我國立法機關所采納，今年七月份公開征求意見的《物權法草案》第十五條即明確規(guī)定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力?！?/p>

（二）關于《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款所規(guī)定的轉讓建筑在“劃撥方式取得土地使用權的”房地產(chǎn)時，未事先報經(jīng)“有批準權的人民政府審批”，是否影響房屋買賣合同的效力問題

筆者認為，該款規(guī)定未正面規(guī)定轉讓未經(jīng)有批準權的人民政府審批的建筑在劃撥土地上的房產(chǎn)合同無效，且事實上有批準權的政府主要是行使行政管理職責，至多只是合同的效力待定，而不能輕易否定合同的效力，如起訴前經(jīng)有批準權的人民政府批準辦理土地使用權出讓手續(xù)或者決定不辦理土地使用權出讓手續(xù)，并將該房產(chǎn)占用范圍內(nèi)的劃撥土地使用權直接劃撥給受讓方使用的，應當認定合同有效。2005年8月1日起施行的法釋[2005]5號《最高人民法院關于審理涉及國有土地土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一、十二、十三條即作了相應的規(guī)定。當然，筆者認為，法釋[2005]5號的這種規(guī)定無疑是在司法上肯認了《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款的規(guī)定是效力性規(guī)范，而非管理性規(guī)范。從某種意義上講，筆者更認為，這是一種管理性規(guī)范，而非效力性規(guī)范。對未經(jīng)有批準權的人民政府批準的，可以在辦理房地產(chǎn)權轉移過戶時予以審批準許予否，并可視情予以行政處罰，但不應以行政強制性規(guī)范過度對私法領域中的合同自治進行強制。