第一篇：農(nóng)村私有房屋及宅基地買賣合同效力問題

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農(nóng)村私有房屋及宅基地買賣合同效力問題

作者： 盧榮 劉慶華 發(fā)布時間： 2010-08-20 15:08:18

【基本案情】

原告孫元珍與被告朱茂海系夫妻關系與被告皮遠桂系姑侄關系。1994年孫元珍、朱茂海購買戴成然房屋從事建材生意，2006年原告孫元珍放棄家中的生意前往長沙照顧兒女，并電話通知被告皮遠桂，接手自己的建材生意并將自己的房屋無償租給皮遠桂經(jīng)營。

2007年3月17日被告皮遠桂給付被告朱茂海購房款65000元，被告朱茂海將戶主為朱茂海座落于中武鄉(xiāng)玉圃村二組建筑面積227.20㎡住宅房屋所有權證及土地使用者朱茂海地址中武鄉(xiāng)關堰村九組地號06-20-120205用地面積三百㎡住宅用地集體土地建設用地使用證交給被告皮遠桂，朱茂海將65000元匯給在長沙的兒子朱召生，朱茂海出具了：皮老三購買房屋現(xiàn)金65000元且收款人為朱茂海的收條一份并口頭約定朱茂海夫婦有居住權。

2008年11月16日朱茂海與皮遠桂簽訂房屋買賣合同書一份，朱茂海將二間三層樓房賣給皮遠桂，記占地面積148㎡，總計房屋售款90000元，2007年3月17日已付65000元，其余欠款25000元，于2008年11月17日付款5000元，--------------------------精品

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2009年付款10000元，2010年付款10000元，有在場人孫元柱、孫元成的簽名。嗣后，孫元珍夫婦多次從長沙返回澧縣中武鄉(xiāng)玉圃村，因居住權問題，孫元珍與皮遠桂夫妻發(fā)生分歧。

另：被告朱茂海系中武鄉(xiāng)關堰村村民1994年購買中武鄉(xiāng)玉圃村二組戴成然住宅，經(jīng)中武鄉(xiāng)玉圃村村民委員會同意辦理了房屋產(chǎn)權證書，但未辦理土地變更登記，其土地性質仍屬中武鄉(xiāng)玉圃村民集體所有;被告皮遠桂系中武鄉(xiāng)玉圃村二組村民未分得宅基地;在本案訴訟過程中皮遠桂向中武鄉(xiāng)玉圃村民委員會申請了一處宅基地并按正常的審批手續(xù)，已經(jīng)辦理了國有土地使用證(土地性質為租賃);此前朱茂海經(jīng)中武鄉(xiāng)關堰村村民委員會同意將中武鄉(xiāng)關堰村9組的房屋賣給了朱召將(未辦理變更登記)。

【焦點問題】

本案的焦點即被告朱茂海將夫妻共有的房屋轉賣給被告皮遠桂是否合法，也就是皮遠桂取得孫元珍和朱茂海夫妻共有的房屋是否應當受法律保護?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(一)》第十七條(二)項規(guī)定：夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻應當平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人?！吨腥A人民共和國合同法》也對善意取得不動產(chǎn)所有權的予以保護。本案中，其

一、原告孫元珍無證據(jù)證實皮遠桂是惡意取得房屋，其

二、本案所涉及的房屋的產(chǎn)權證明的戶主為朱茂海，且第一--------------------------精品

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次給付行為在2007年3月1日，至訴訟2009年3月31日其間的時間有2年之久不符合行使撤銷權的相關規(guī)定，其

三、房屋轉讓的價格90000元是朱茂海與皮遠桂協(xié)商的價格，原告也無確鑿證據(jù)證實轉讓的價格不合理，故皮遠桂是善意取得房屋的第三人，原告不得以不同意或不知道朱茂海轉讓房屋為由來對抗皮遠桂受讓房屋。其

四、本案原告孫元珍明知房屋買賣活動的始終。其理由有

1、朱茂海2007年3月17日轉賬65000元給在長沙的兒子朱召生的事實 與原告陳述自己在長沙照顧兒女的事實一致;

2、法庭查明原告經(jīng)常往返于長沙與中武鄉(xiāng)玉圃村2組的家中，當時皮遠桂夫婦就在購買的宅基地上做生意，孫元珍的偏屋就在皮的隔壁;

3、孫元珍并無證據(jù)證實自己不知情;

4、朱茂海與孫元珍至今還系夫婦關系，雙方是一個利益的共同體，正如朱茂海所說正是由于被告皮遠桂夫婦不讓自己夫婦在家里居住由此引發(fā)關系不和，據(jù)此推論孫元珍也應知道賣房的始終。

但善意第三人取得不動產(chǎn)，須登記過戶才產(chǎn)生法律效力，本案的特殊性在于，本案涉案的標的物并非國有土地而是農(nóng)村的宅基地，目前法律無農(nóng)村宅基地過戶登記的強制性的規(guī)定。

本案所涉宅基地上的房屋，目前朱茂海并未全部賣出，靠北邊山墻一間平房仍然為朱茂海夫婦所有。

【觀點分歧】

案件所涉及農(nóng)村私有房屋及宅基地買賣合同的效力問題。

第一種意見：此類合同無效。

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農(nóng)村私有房屋買賣合同應定無效，其理由有：首先，房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律法規(guī)所禁止的，根據(jù)土地管理法的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營管理。其次，宅基地使用權是集體經(jīng)濟組織成員享有的權利與特定的身份關系相聯(lián)系，不允許轉讓。目前農(nóng)村私有房屋買賣買房人名義上是買房，實際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟組織的合法權益，況且本案中二被告朱茂海與皮遠桂房屋及土地買賣的行為未征得當?shù)卮逦瘯耐猓参吹较嚓P部門辦理土地變更登記等手續(xù)。

第二類意見：此類合同有效。

《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定農(nóng)村宅基地屬農(nóng)民集體經(jīng)濟組織所有，只有該組織成員才享有宅基地使用權;農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地;農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的不予批準。從上述規(guī)定來看，法律雖未禁止農(nóng)村村民出賣、出租宅基地上所建住宅，但對售房主體卻有限制。本案被告皮遠桂系中武鄉(xiāng)玉圃村2組村民未分的宅基地，其符合買房人的主體。本案涉及只是未經(jīng)村里同意雙方私自買賣的行為。對于此點，要尊重歷史，照顧現(xiàn)實。農(nóng)村私有房屋交易是在城鄉(xiāng)人口流動加大、居住區(qū)域界限打破和城鄉(xiāng)一體化的大背景下產(chǎn)生的，相關部門監(jiān)管不力、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織相對渙散是造成這種現(xiàn)狀的制度誘因，只要交錢就可蓋章并同意申報。對于此事我們咨詢了澧縣國土部門。他們對于此事的處理：

1、孫元珍買賣戴成然的土地是不合法的，如果他們發(fā)現(xiàn)這個情況，將對其處理是：責令停止違法行為、沒收違法所得、罰款以后再補辦--------------------------精品

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手續(xù)，將其辦理為國有;

2、朱茂海將房屋賣給皮遠桂不合法，他們買賣土地的行為是《土地管理法》不允許的，2008年以后集體土地才可以辦理抵押、流轉、交易等。如果國土部門當時查處應當沒收非法所得、責令停止違法行為，然后補辦成國有手續(xù)。如果是現(xiàn)在可以辦理集體土地流轉或者國有手續(xù)。綜合國土部門及村里的咨詢意見來看，對其違反土地管理法的問題均可以通過上述方式解決問題。

【案件評析】

筆者同意第一種意見。

1、目前，農(nóng)村房屋買賣無法辦理產(chǎn)權證書變更登記，故買賣雖完成，但買受人無法獲得所有權人的保證，該合同因合同標的不能而無效，所謂標的的可能是指合同規(guī)定的債權人的權利或債務人的義務在客觀上有成為現(xiàn)實的可能，如果標的無法實現(xiàn)則不發(fā)生法律上的效力，當事人簽訂的宅基地上買賣合同，其標的是買受人交付價款，出賣人移轉房屋所有權，但現(xiàn)實生活中，房產(chǎn)管理部門要么只辦理了城市國有土地上所建房屋的權屬證書，要么依據(jù)有關法律不予辦理，導致農(nóng)村房屋及土地無法辦理過戶登記。

2、此類合同違反了法律的強制性規(guī)定，《土地管理法》規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地使用權不得出讓，轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設，農(nóng)村村民一戶只能申請一處宅基地，在一定程度上，宅基地具有社會福利和社會保障的功能，因而不具有可交易性，應該說明的是本院在審理中查明，原告孫元珍是中武鄉(xiāng)關堰村村--------------------------精品

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民，非玉圃村集體經(jīng)濟組織成員，于1994年購買了玉圃村村民戴成然的房屋(本案爭議的房屋)，在征得當?shù)卮逦瘯夂?，辦理了房屋所有權的變更登記，土地未過戶也沒有辦理集體土地使用權證，且一直在玉圃村居住至今，其實際屋主身份已得到當?shù)卣J可。其夫妻共同享有的位于關堰村的宅基地已轉讓給他人。本案中訴爭房屋系孫元珍、朱茂海唯一居所。其次，被告皮遠桂在中武鄉(xiāng)玉圃村2組另有一處新建房屋已竣工，并辦理了該房屋國有土地使用權證，其土地來源據(jù)玉圃村支部書記王軍林反映，今年上半年，皮遠桂向玉圃村村民委員會提出宅基地申請，經(jīng)村委會同意，該宗土地出讓后變更為國有土地，屬于租賃土地。

3、認定農(nóng)村房屋買賣合同有效不利于保護出賣人的利益，在現(xiàn)實中出賣人相對處于弱勢地位，其要求返還私有房屋的要求關涉到其生存權利，認定此類合同無效，從客觀上相對公平，有利于社會的和諧穩(wěn)定。

綜上，本案原、被告爭議的房屋未經(jīng)村委會書面同意，亦未辦理審批、過戶手續(xù)，被告皮遠桂已經(jīng)在中武鄉(xiāng)玉圃村有一處房產(chǎn)，雖土地性質為國有租賃土地，但該宗土地的初始登記是玉圃村集體所有的土地。根據(jù)《合同法》第五十二條、《中華人民共和國土地管理法》第八條、第十條、第六十二條、第六十三條的規(guī)定，違反法律的強制性規(guī)定的合同無效，由此就可以得出此類合同無效的結論。

來源： 中國法院網(wǎng)澧縣頻道

責任編輯： 邊江

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第二篇：農(nóng)村私有房屋及宅基地買賣合同效力問題

農(nóng)村私有房屋及宅基地買賣合同效力問題

案件所涉及農(nóng)村私有房屋及宅基地買賣合同的效力問題。

第一種意見：此類合同無效。

農(nóng)村私有房屋買賣合同應定無效，其理由有：首先，房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣 是我國法律法規(guī)所禁止的，根據(jù)土地管理法的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營管理。其次，宅基地使用權是集體經(jīng)濟組織 成員享有的權利與特定的身份關系相聯(lián)系，不允許轉讓。目前農(nóng)村私有房屋買賣買房人名義上是買房，實際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分 了宅基地，損害了集體經(jīng)濟組織的合法權益，況且本案中二被告朱茂海與皮遠桂房屋及土地買賣的行為未征得當?shù)卮逦瘯耐?，也未到相關部門辦理土地變更登記 等手續(xù)。

第二類意見：此類合同有效。

《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定農(nóng)村宅基地屬農(nóng)民集體經(jīng)濟組織所有，只有該組織成員才享有 宅基地使用權;農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地;農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的不予批準。從上述規(guī)定來看，法律雖未禁止農(nóng)村村民出賣、出租宅 基地上所建住宅，但對售房主體卻有限制。本案被告皮遠桂系中武鄉(xiāng)玉圃村2組村民未分的宅基地，其符合買房人的主體。本案涉及只是未經(jīng)村里同意雙方私自買賣 的行為。對于此點，要尊重歷史，照顧現(xiàn)實。農(nóng)村私有房屋交易是在城鄉(xiāng)人口流動加大、居住區(qū)域界限打破和城鄉(xiāng)一體化的大背景下產(chǎn)生的，相關部門監(jiān)管不力、農(nóng) 村集體經(jīng)濟組織相對渙散是造成這種現(xiàn)狀的制度誘因，只要交錢就可蓋章并同意申報。對于此事我們咨詢了澧縣國土部門。他們對于此事的處理：

1、孫元珍買賣戴 成然的土地是不合法的，如果他們發(fā)現(xiàn)這個情況，將對其處理是：責令停止違法行為、沒收違法所得、罰款以后再補辦手續(xù)，將其辦理為國有;

2、朱茂海將房屋賣 給皮遠桂不合法，他們買賣土地的行為是《土地管理法》不允許的，2008年以后集體土地才可以辦理抵押、流轉、交易等。如果國土部門當時查處應當沒收非法 所得、責令停止違法行為，然后補辦成國有手續(xù)。如果是現(xiàn)在可以辦理集體土地流轉或者國有手續(xù)。綜合國土部門及村里的咨詢意見來看，對其違反土地管理法的問 題均可以通過上述方式解決問題。

第三篇：農(nóng)村私有房屋買賣合同效力的認定

農(nóng)村私有房屋買賣合同效力的認定

作者：張英周 楊小花發(fā)布時間：2009-07-22 15:52:

42一、基本案情

原告孫某某訴稱,原告與被告于1988年9月21日協(xié)商，由被告購買原告位于北京市石景山區(qū)某村的房屋，原告收取被告購房款7000元。1988年11月雙方立契。當時原告系板凳溝生產(chǎn)隊村民，此房宅基地屬農(nóng)民集體所有，而被告為城市居民。根據(jù)我國土地管理法的相關規(guī)定，宅基地屬農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營管理。被告買受農(nóng)村房屋，損害了集體經(jīng)濟組織及原告的合法權益，原被告之間買賣農(nóng)村房屋的行為不符合法律規(guī)定。故訴請判令：

一、確認原、被告之間的房屋買賣合同無效；

二、被告立即騰退返還房屋。

二、審判結果

一審法院經(jīng)審理認為，孫某某與趙某某就訴爭房屋已形成買賣合同關系，該合同系雙方真實意思表示，且已履行完畢，至今已有二十年。雖然孫某某系農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員，趙某某系城鎮(zhèn)居民，但該合同在當時已經(jīng)政府房地產(chǎn)管理部門審核并登記備案。就此，可以認定雙方買賣行為并不違反當時國家有關政策；目前，本區(qū)農(nóng)村房屋辦理產(chǎn)權證書尚未開展，雙方履行上述房屋買賣合同后，即無相關部門辦理產(chǎn)權證書?；诖耍驹赫J為，原、被告間買賣行為已完成。從尊重歷史、照顧現(xiàn)實出發(fā)，該買賣行為有效。最后，趙某某已對訴爭房屋進行了翻、擴建，訴爭的房屋七間現(xiàn)已不存在，現(xiàn)孫某某主張確認買賣行為無效并由趙某某返還訴爭房屋亦已無法實現(xiàn)。結合以上幾點，對于原告上述訴訟請求，不予支持。

三、分析意見

本案爭議的焦點是對城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村集體組成成員的私有房屋買賣協(xié)議效力的認定問題。

繼“畫家村”系列案件出現(xiàn)后，隨著農(nóng)村小產(chǎn)權房糾紛不斷，農(nóng)村房屋買賣糾紛成為當前司法實踐中的熱點和難點問題。在司法實踐中，由于涉農(nóng)村私有房屋買賣合同糾紛法律關系復雜，涉及相關法律、法規(guī)眾多，不同階位的立法規(guī)范之間

存在矛盾和沖突，造成司法機關對此類案件裁判標準的不統(tǒng)一。由于司法實踐對私有房屋買賣合同效力認定的不統(tǒng)一，造成司法實務上的困惑。

對于如何確認此類合同的效力，存在兩種不同的觀點：

觀點一認為：農(nóng)村私有房屋買賣合同應確認無效

首先，根據(jù)“地隨房走”的原則，農(nóng)村私有房屋買賣涉及到宅基地買賣，而宅基地買賣為我國法律、法規(guī)所禁止。我國《物權法》第153條明確規(guī)定了宅基地使用權的取得、行使和轉讓，要符合土地管理法等法律和國家有關規(guī)定?！锻恋毓芾矸ā返?2條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準?！薄罢貙儆谵r(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理?！眹鴦赵恨k公廳1999年頒布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”；國家土地管理局《關于以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答復》也明確規(guī)定：原宅基地使用者未經(jīng)依法批準通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權，是屬“以其他形式非法轉讓土地”的違法行為之一。因此，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第52條第5項規(guī)定，農(nóng)村私有房屋買賣合同由于違反了國家政策和相關法律、法規(guī)應確定無效。

其次，宅基地使用權是集體經(jīng)濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系相聯(lián)系，不允許轉讓。農(nóng)村私房買賣中買房人名義上是買房，實際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟組織的權益，是法律法規(guī)明確禁止的。

再次，由于目前農(nóng)村房屋買賣無法辦理產(chǎn)權證書變更登記，受人無法獲得所有權人的保護。

最后，認定買賣合同有效不利于保護出賣人的利益，在許多案件中，出賣人相對處于弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求更關涉到其生存權益。

觀點二認為：農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力應以認定無效為原則，以認定有效為例外。

首先，我國法律沒有明確規(guī)定城市居民不得購買農(nóng)村房屋。在當前司法實踐中，法院對農(nóng)村房屋買賣合同效力的認定問題主要是適用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、誠實信用，農(nóng)村房屋買賣體現(xiàn)了當事人意思自治的原則，但由于我國“房、地所有權分離”模式使得農(nóng)民處理自己的房產(chǎn)受到限制。而目前有關土地管理法規(guī)關于農(nóng)村宅基地流轉的規(guī)定皆為禁止性規(guī)定，而不是強制性效力規(guī)范，不能以次確認買賣合同的效力，而國務院辦公廳的兩個通知不能算作法規(guī)，不能作為合同無效的依據(jù)。而房屋出賣方在違規(guī)出賣房屋獲得利益后又因房屋增值、拆遷補償?shù)仍蛑鲝埡贤瑹o效，無疑是違反了誠實信用原則，其直接后果是違反誠實信用賣房者獲益，而恪守誠實信用買房者卻蒙受損失。因此，當前司法判決確認此類合同無效導向的后果是嚴重損害社會的公序良俗和誠實信用的社會根基，應當引起司法決策者的高度重視。

其次，農(nóng)村私有房屋買受人買受方為長期居住，甚至已經(jīng)將城鎮(zhèn)房屋變賣，在法院認定合同無效后，雖然賣方贏得了訴訟卻要承擔高額的締約過失賠償責任，而買房者雖獲得了賠償卻要面臨騰房搬遷，在其居無住所的情況下，不利于社會的穩(wěn)定。

再次，在我國房屋被賦予了很多的社會意義，不僅是安身立命之所，更體現(xiàn)為居住人的密切財產(chǎn)、社會依附關系。尤其當前房屋買賣大多發(fā)生在幾年甚至十幾年前，經(jīng)過多年的經(jīng)營，房屋買受人對涉案房屋已具有了強烈的認同感，建立了較為穩(wěn)定的社會關系，確認協(xié)議無效意味著買受人穩(wěn)定的生活狀態(tài)將面臨巨大改變，在感情上難以接受。

最后，在買受人占有房屋后，一般會對房屋進行修繕、裝修，甚至擴建、翻建，確認協(xié)議無效還要涉及對因房屋翻建、擴建、添附等價值評估鑒定、費用補償標準難題，甚至遭遇執(zhí)行難題，如此判決的結果很難實現(xiàn)法律效果與社會效果的有機統(tǒng)一。這都在“畫家村”案件中得到充分的體現(xiàn)。

關于如何確認農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力，筆者應綜合上述觀點，結合具體案情，區(qū)分不同情況，以認定農(nóng)村私有房屋買賣合同無效為原則，以認定有效為例外。

首先，要堅持尊重歷史，照顧現(xiàn)實原則。由于農(nóng)村私有房屋買賣糾紛主要發(fā)生在村民和城鎮(zhèn)居民之間，這類房屋買賣行為多發(fā)生在上世紀90年代，至今時隔10年以上，大多買賣行為依約履行了合同義務，出賣人交付了房屋，買受人入住并給付了房款，并且辦理了房屋登記變更或宅基地使用權變更登記手續(xù)；甚至

房屋已經(jīng)過裝修、翻建、改建等添附行為。因此，農(nóng)村私房買賣合同的效力應視雙方的具體情況處理，一是要充分考慮當事人主體身份、主張無效的實際原因等具體認定。二是需要認真審查房屋買賣的現(xiàn)實情況，包括協(xié)議履行、房屋的權屬、是否經(jīng)過審批、登記、有無翻建、擴建是否具備騰房條件等進行綜合衡量。其次，要堅持綜合利益衡量，實現(xiàn)利益平衡的原則。確認農(nóng)村私有房屋買賣合同效力，要全面考慮到合同無效對雙方當事人利益影響，尤其出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格差異受到的損失；對買受人翻建、擴建房屋的，還要考慮對其添附價值進行補償；對主張返還、騰退房屋德，要考慮到對房屋買受人的妥善安置問題，避免單純判決騰退房屋造成“案結事起”的后果。

最后，注重實現(xiàn)裁判的法律效果和社會效果有機統(tǒng)一。判決要以“有利于妥善解決現(xiàn)有糾紛、有利于規(guī)范當事人交易行為”為指導，起到制約農(nóng)民審慎處分自己房屋的積極效果。在司法實踐中認定私有房屋買賣協(xié)議有效案件呈逐年上升趨勢。這主要是因為：一是部分城鎮(zhèn)居民在購買農(nóng)村房屋后進行了依法登記和產(chǎn)權變更手續(xù)；二是出賣方已經(jīng)轉為城鎮(zhèn)居民；三是法院認定買賣行為發(fā)生的時間較長，購買方已經(jīng)在農(nóng)村長時間居住，且房屋已經(jīng)翻蓋或者重建，從保障當事人居住權和穩(wěn)定農(nóng)村社會關系的角度認定有效。這樣更能為社會大眾所能接受。結合本案的處理，從尊重歷史、照顧現(xiàn)實出發(fā)，確認該賣賣協(xié)議有效，實現(xiàn)了法律效果與社會效果的有機統(tǒng)一。

第四篇：農(nóng)村宅基地買賣合同效力

主張合同無效者認為，作為宅基地的集體土地的轉讓不符合《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村房屋買賣合同應當認定無效。

從合同法自身的無權處分、禁止或限制流通物等角度考量，認定農(nóng)村房屋買賣合同無效尚缺乏充分理由。

1.現(xiàn)行法律、行政法規(guī)并沒有禁止農(nóng)村房屋買賣，行政法與合同法共同作用下的農(nóng)村房屋買賣合同作有效處理更為有理。

2合同效力原本脫離于物權變動之外，農(nóng)村房屋買賣合同不因法律禁止或限制宅基地使用權而受影響。

3.只要合同是雙方真實意思表示，不違反法律和行政法規(guī)，法院就應認定合同有效，以維護交易秩序的穩(wěn)定和安全。

無效主要理由是：1.房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規(guī)所禁止的；2.農(nóng)村房屋買賣無法辦理產(chǎn)權證書變更登記。

4.浙江省高院制定的《關于審理房屋糾紛案件研討會紀要》（浙高法[１９９２]82號文件）規(guī)定：“買賣農(nóng)村的私有房屋，如雙方自愿并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應認定買賣關系有效，但應著其補辦有關手續(xù)?！?/p>

最高院于1963年作出的《關于貫徹執(zhí)行民事政策幾個問題的意見》規(guī)定：“宅基地上的附著物如房屋、樹木、廠棚、豬圈、廁所等永遠歸社員所有，社員有買賣或租賃房屋的權利。房屋出賣以后，宅基地的使用權即隨之轉移給新房主，但宅基地的所有權仍歸生產(chǎn)隊所有。”最高院于1984年作出的《關于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第60條規(guī)定：“村鎮(zhèn)公民之間由于買賣房屋轉移宅基地使用權而發(fā)生的糾紛，應根據(jù)國務院《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》中規(guī)定的審查、批準手續(xù)辦理?！?/p>

與農(nóng)村房屋買賣合同效力有直接關聯(lián)的合同法規(guī)范主要涉及以下幾個方面：（1）《合同法》第五十一條規(guī)定的無權處分；（2）《合同法》第五十四條規(guī)定的合同撤銷制度和第九十四條規(guī)定的合同解除制度；（3）《合同法》第一百三十二條第二款規(guī)定的禁止或限制流通物制度；（4）《合同法》第五十八條規(guī)定的無效返還制度。以下分別作簡要分析。

1、農(nóng)村房屋買賣不屬于無權處分

首先，我國的不動產(chǎn)權屬由房屋所有權和土地使用權構成，是否有權處分應當看房屋和土地使用權。

其次，一旦宅基地通過審批取得，宅基地的使用權與所有權即分離，村集體經(jīng)濟組織只在名義上享有所有權，使用、收益、占有和處分（用益物權意義上）的權利均歸宅基地使用權人享有。

再次，從物的利用角度看，原申請人利用宅基地或是由第三人利用，對所有權人而言并沒有事實上的利害關系.2、農(nóng)村房屋不屬于禁止或限制流通物

3、農(nóng)村房屋買賣合同的撤銷與解除

合同無效不是解決合同效力爭議的唯一途徑。適用無效制度，對守約人利益保護極為不利，不合正義要求。

4、買賣合同無效與農(nóng)村房屋的原物返還

合同法第五十八條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。就農(nóng)村房屋買賣而言，認定合同無效將面臨兩難的處境：如果不判決返還，則對于出賣人來說，其主張合同無效將失去意義。如果判決返還，對于已經(jīng)交付或已辦理過戶手續(xù)的農(nóng)村房屋，判決的執(zhí)行困難甚至無法執(zhí)行；尤其是買受人居住、使用多年并已改善或增設他物的情況，還涉及到相互返還或折價返還的問題，返還判決的妥當性值得懷疑。筆者認為，即便認定合同無效，還應當作“沒有必要返還”處理。[12] 理由是：對出賣人而言，真正的訴訟動機和目的在于出賣后房屋增值利益，并不是因為無居住場所或生活無著落；對買受人而言，返還不僅失去增值利益，還會失去占有利益。對國家和社會而言，返還房屋的結果不僅沒有給國家?guī)砝妫?/p>

而給社會誠信造成損害 [13]。

違反法律強制性規(guī)定的合同效力的判斷需要通過對合同法規(guī)范與行政法規(guī)范一同觀察才能確定。

（一）合同效力與行政法規(guī)強制性規(guī)范

通過檢索相關的法律、行政法規(guī)后可以發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)行法律、行政法規(guī)對于宅基地和農(nóng)村房屋的規(guī)定只有三個法律規(guī)范，列舉如下：（1）《土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積??。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準?！保?）《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設?”；（3）《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號,以下簡稱《決定》）第十條規(guī)定：“?改革和完善宅基地審批制度，加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。”

首先，《土地管理法》第六十二條規(guī)定是同時調整農(nóng)村宅基地和房屋的規(guī)范。該條包括三層含義：一是，農(nóng)村宅基地使用權分配實行“一戶一宅”原則；二是，允許農(nóng)村房屋的買賣；三是，農(nóng)村房屋買賣的法律后果是不得再申請宅基地。

其次，《土地管理法》第六十三條只調整宅基地以外的其他非農(nóng)業(yè)建設用地。（1）從條文的前后分別設置的情況分析，六十二條與六十三條是并列關系，而不是種屬關系。（2）從條文調整對象分析，該條只是針對土地使用權，沒有對房屋作出安排；（3）從條文內容分析，“非農(nóng)業(yè)建設”不應當包括村民住房用地，否則與該條中但書部分“因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外”的內容不相吻合。因此，將《土地管理法》作為禁止農(nóng)村房屋買賣的法律規(guī)范看待，并不妥當。

再次，《決定》第十條“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”是指禁止直接從村集體經(jīng)濟組織審批或購買宅基地（原始取得），并沒有明確禁止已獲合法批準的宅基地的轉讓（繼受取得），至少沒有禁止農(nóng)村房屋的買賣。因為，其禁止目的是改革和完善宅基地“審批制度”，規(guī)范性質為對宅基地的管理性規(guī)范，違反禁止的結果為購置宅基地申請不予審批。如果該條有禁止農(nóng)村房屋買賣的意思，必然與《土地管理法》第六十二條“村民出賣、出租住房”的規(guī)定相矛盾。換一角度分析，對房屋所有權、宅基地使用權的禁止或限制，已超出宅基地管理范疇，屬于民事基本制度，根據(jù)《立法法》的規(guī)定，應當通過制定法律解決。

（二）合同效力與部門規(guī)章、地方性法規(guī)的強制性規(guī)范

《安徽省集體建設用地有償使用和使用權流轉試行辦法》第二十七條第一款規(guī)定：“農(nóng)村村民宅基地使用權可以進行流轉，但是，農(nóng)村村民宅基地實際占用面積超過法定標準的部分應當按照規(guī)定繳納土地有償使用費。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準?！?/p>

合同效力的判斷而言，部門規(guī)章和地方性法規(guī)的禁止性規(guī)定不能作為認定合同效力的依據(jù)，合同法及司法解釋均作出了明確的規(guī)定，不論是理論界或是實務界，遵循這一規(guī)定是不容置疑的。當然，將《通知》中“有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”作為禁止物權變動的規(guī)定，其效力應當承認。

（三）適用《合同法》第五十二條規(guī)定的審判理念與方法論思考

《合同法》第五十二條規(guī)定“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”的合同無效，不得隨意擴大適用范圍，應當嚴格按照《合同法》及相關司法解釋的規(guī)定，將強制性規(guī)定限制在制定法和國務院制定的行政法規(guī)上。

對于《合同法》第五十二條的理解，不能通過簡單的形式推理得出所有違反強制性規(guī)定的合同均為無效的結論。不難通過反證法證明 “并非所有違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同都是無效” 的命題是真的，這意味著必然有部分違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同是有效的。針對這一法律漏洞，法官應當通過目的性限縮的方法填補漏洞，將該條規(guī)定的強制性限制在效力性規(guī)范中?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十八條轉讓條件規(guī)定，不屬于效力性規(guī)范，不能以些認定房地產(chǎn)轉讓合同無效。

（四）行政法與合同法共同作用下的農(nóng)村房屋買賣合同

合同有效并不表示其行政違法性消失，只是表明違法性不足以導致合同無效，原本又產(chǎn)生的行政法律關系并不因為合同有效而發(fā)生變化。

第五篇：私有房屋買賣合同

私有房屋買賣合同

買方：_________（以下簡稱甲方）

賣方：_________（以下簡稱乙方）

根據(jù)《中華人民共和國合同法》及相關法律的規(guī)定，甲、乙雙方在平等自愿的基礎上，就乙方將房屋賣給甲方事宜。經(jīng)協(xié)商一致，特訂立本合同。

第一條 房屋的坐落、面積

1.乙方售給甲方的房屋位于_______________________面積___________

2.房屋產(chǎn)權證號為____________

第二條房屋由乙方售給甲方，全部價款共計人民幣：_________元。

第三條 本契約簽訂之日起_________內，甲方應將上列價款付與乙方，乙方收到全部價款后，應將房屋在一個星期內騰出交給甲方。

第四條 本契約簽訂后，甲方應向房屋主管部門申請辦理房屋所有權登記，所需費用由甲方承擔，在取得房屋所有權證后，產(chǎn)權歸甲方所有。

第五條 甲方應遵守國家和本市有關房屋管理的政策和規(guī)定，未經(jīng)市有關部門及乙方同意，不得對上述房屋加層和改建。

第六條 本契約簽訂之日起，在兩年內屬于原乙方使用不當造成的質量問題，由乙方負責保修；屬于人為的損壞由甲方自行負責。

第七條 本契約一式三份，乙方一份，甲方兩份.甲方（簽章）：_________乙方（簽章）：_________

_________年____月____日_________年____月____日