第一篇：房地產(chǎn)權(quán)登記有何法律效力

房地產(chǎn)權(quán)登記有何法律效力？

依法登記的房地產(chǎn)權(quán)利受法律保護(hù)。房地產(chǎn)權(quán)利經(jīng)登記后，產(chǎn)權(quán)即得到法律上的承認(rèn)。產(chǎn)權(quán)人可以依法對(duì)其房地產(chǎn)行使占有、使用、處分和收益權(quán)能，任何其他人無權(quán)干涉或妨礙，否則產(chǎn)權(quán)人可依法律請(qǐng)求法律上的保護(hù)。

6、房地產(chǎn)登記發(fā)證由哪個(gè)部門負(fù)責(zé)？根據(jù)《房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定，是合法擁有房地產(chǎn)的憑證。

房地產(chǎn)登記的種類有哪些？

房地產(chǎn)登記的種類分為初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更登記、其它登記。

房地產(chǎn)證有什么作用？

《房地產(chǎn)證》是權(quán)利人依法管理、經(jīng)營(yíng)、使用和處分房地產(chǎn)的憑證，是合法擁有房地產(chǎn)的憑證。

哪些房地產(chǎn)合同須辦理公證手續(xù)？按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)合同當(dāng)事人一方為境外人士或機(jī)構(gòu)的，須辦理合同公證手續(xù)?，F(xiàn)在規(guī)定境內(nèi)人士亦須辦理合同公證。

10、什么是房地產(chǎn)權(quán)權(quán)初始登記？

指對(duì)末經(jīng)登記機(jī)關(guān)確認(rèn)其房地產(chǎn)權(quán)利，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書的土地使用權(quán)及建筑物、附著物的所有權(quán)進(jìn)行的登記。

11、土地的使用年期是如何確定的？

凡與國(guó)土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。

12、什么是期房？

期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至了取得房地產(chǎn)大產(chǎn)權(quán)證（完成初始登記）止，在這期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱作為買“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購(gòu)買期房也就是購(gòu)房者購(gòu)買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

13、什么是現(xiàn)房？現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽現(xiàn)房買賣合同。在通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格可以入住的房屋。

14、“五證”與“兩書”

五證：a建設(shè)用地規(guī)劃許可證；b建設(shè)工程規(guī)劃許可證；c建設(shè)工程開工證；d國(guó)有土地使用證；e商品房預(yù)售許可證；

兩書：a《住宅質(zhì)量保證書》b《住宅使用說明書》

15、房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)符合什么條件？

（1）土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書；

（2）取得《建筑許可證》和《開工許可證》；

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第二篇：淺談房地產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一登記制度

談房地產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一登記制度

在現(xiàn)實(shí)工作中，爭(zhēng)論已久的有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的制度問題，成為人們關(guān)注的熱點(diǎn)問題之一。本文擬從我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)登記歷史淵源、現(xiàn)狀以及存在的問題入手，對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記制度設(shè)計(jì)的若干問題做一淺析。

一、現(xiàn)行房地產(chǎn)登記制度的歷史和現(xiàn)狀

（一）我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)登記的歷史淵源

我國(guó)的房地產(chǎn)登記始于新中國(guó)成立初期，在接管原國(guó)民黨政府地政局的基礎(chǔ)上，組建了房、地合一的房地產(chǎn)管理局，在接管城市的同時(shí)開展了房地產(chǎn)的清查、登記和核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證明的工作，實(shí)行以土地登記為核心、房地合一的產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一登記制度。社會(huì)主義改造開始后，國(guó)家宣布土地收歸國(guó)家和集體，建設(shè)需要的用地由國(guó)家無償劃撥提供，土地的產(chǎn)權(quán)管理逐步弱化，并一度中斷。

我國(guó)關(guān)于房產(chǎn)、地產(chǎn)登記的立法起步于20世紀(jì)80年代中期。1986年《土地管理法》頒布實(shí)施，同年國(guó)家土地管理局設(shè)立，國(guó)家實(shí)行城鄉(xiāng)土地的統(tǒng)一管理，重新建立了土地登記制度并日趨完善。1989年國(guó)家土地管理局頒布了《土地登記規(guī)則》，規(guī)定了國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利的登記。由于職能劃分的原因，《土地登記規(guī)則》僅規(guī)定了土地權(quán)利登記，沒有規(guī)定房屋產(chǎn)權(quán)登記。1995年，根據(jù)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等的有關(guān)規(guī)定，國(guó)家土地管理局對(duì)《土地登記規(guī)則》作出修訂，1996年2月1日起實(shí)施并延續(xù)至今。

房屋所有權(quán)的登記始于1986年城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部的一個(gè)規(guī)范

性文件，即1986年2月15日印發(fā)的《關(guān)于城鎮(zhèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記、核發(fā)產(chǎn)權(quán)證工作的通知》，1987年4月21日城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部發(fā)布了《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》，對(duì)房屋所有權(quán)的登記進(jìn)行了規(guī)定，沒有涉及房屋他項(xiàng)權(quán)利的規(guī)定。1990年12月，建設(shè)部發(fā)布了《城市房屋所有權(quán)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》，對(duì)城市房屋所有權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利的登記作出了規(guī)定。1994年，《城市房地產(chǎn)管理法》和《擔(dān)保法》出臺(tái)，對(duì)城市房地產(chǎn)的權(quán)屬登記分別從管理的角度和抵押權(quán)登記的角度作出了規(guī)定。1997年，建設(shè)部制定發(fā)布《城市房屋權(quán)屬管理辦法》，對(duì)城市房屋的權(quán)屬登記作了明確的規(guī)定，但僅涉及城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)國(guó)有土地上的房屋權(quán)屬登記，沒有就其他房屋產(chǎn)權(quán)的登記作出規(guī)定。

（二）當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)登記發(fā)證的主要法律規(guī)定

《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地登記規(guī)則》、《城市房屋權(quán)屬管理辦法》等十多部法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章中的幾十項(xiàng)條款對(duì)房地登記分別作出了詳細(xì)的規(guī)定，其中同時(shí)涉及房、地登記問題及房地登記方式與房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)問題的是《城市房地產(chǎn)管理法》的第六十條的一般規(guī)定和第六十二條的特別規(guī)定。第六十條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書，向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用證書?！钡诹l規(guī)定：“經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，政府可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書，依照本法六十條的規(guī)定將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證

書”。

各地在地方性的立法中，也對(duì)房地產(chǎn)登記問題作出了不同的規(guī)定，因大多數(shù)的?。ㄊ校┓?、地機(jī)構(gòu)分設(shè)，大多規(guī)定房、地分別登記，如江蘇、浙江、北京等地，少數(shù)省市規(guī)定統(tǒng)一登記，如：上海、重慶、廣東、安徽等地。

（三）我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)登記發(fā)證的主要做法

1.房、地機(jī)構(gòu)分設(shè)，規(guī)定房、地分別登記并實(shí)際執(zhí)行。目前，我國(guó)大多數(shù)省市自治區(qū)、地方行政主管部門分設(shè)，按照城市房地產(chǎn)管理法的六十條的一般規(guī)定，實(shí)行房、地分開登記發(fā)證。但是，近幾年我國(guó)一些省市為體現(xiàn)便民高效的立法理念，做了廣泛的討論，經(jīng)過調(diào)研、聽證、省人大三次審議通過，對(duì)機(jī)構(gòu)合一前提下的房、地統(tǒng)一登記做出了前瞻性的規(guī)定，設(shè)立一個(gè)專門的窗口，統(tǒng)一接受房、地登記申請(qǐng)，并明確了辦理時(shí)限。這種做法實(shí)施三年來，房、地兩個(gè)部門本著高效便民優(yōu)質(zhì)服務(wù)的精神，嚴(yán)格按照要求時(shí)限辦結(jié)。特別是土地的登記發(fā)證，由于建立了較為完備的地理信息系統(tǒng)，推廣和采用了預(yù)分割登記技術(shù)，將大量的技術(shù)性工作提前，房地產(chǎn)涉及的土地登記，已經(jīng)做到立等可取。2002年，國(guó)土資源部在全國(guó)推廣了土地分割登記技術(shù)，目前這項(xiàng)技術(shù)已在實(shí)際中應(yīng)用并在全國(guó)范圍內(nèi)廣泛采用。

2.機(jī)構(gòu)合一，統(tǒng)一登記并實(shí)際執(zhí)行。

我國(guó)部分直轄市和特區(qū)，房、地管理部門機(jī)構(gòu)合一，同時(shí)，通過地方法規(guī)定房、地產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記并實(shí)際實(shí)施。雖然機(jī)構(gòu)合一，登記合一，但其中在登記的實(shí)質(zhì)上仍有差異。一個(gè)登記機(jī)構(gòu)，頒發(fā)統(tǒng)一的一個(gè)證，但實(shí)際上是“一本兩證”，一個(gè)本子里分別登記土地、房

屋的產(chǎn)權(quán)狀況，在技術(shù)上仍然是兩條線，只是在發(fā)證形式上實(shí)現(xiàn)了合一。

深圳的情況有所不同。雖然也是機(jī)構(gòu)合一、登記合一的模式，但在機(jī)構(gòu)的設(shè)臵上，單設(shè)事業(yè)性質(zhì)的住宅局，政府將房產(chǎn)權(quán)登記的職能交給國(guó)土局負(fù)責(zé)，在具體的登記方式上，采用了國(guó)際通行的不動(dòng)產(chǎn)登記模式，房地產(chǎn)權(quán)證以土地登記為核心，房屋做為地上附著物登記，實(shí)施的效果較好。

3.房、地產(chǎn)機(jī)構(gòu)分設(shè)，規(guī)定房地統(tǒng)一登記但并未實(shí)際執(zhí)行。在機(jī)構(gòu)分設(shè)的情形下，通過地方性法規(guī)規(guī)定房地產(chǎn)統(tǒng)一登記，但由于實(shí)施過程中遇到的種種問題，而實(shí)際并未得到實(shí)施。如安徽省在實(shí)際操作中遇到多方面的問題，時(shí)至今日，“兩證合一”的規(guī)定基本沒有實(shí)施。因此，在實(shí)施過程中仍然延續(xù)兩證分發(fā)的做法。

4.機(jī)構(gòu)分設(shè)、規(guī)定合一，實(shí)際由房產(chǎn)部門負(fù)責(zé)統(tǒng)一登記的情形。如廣東省等十幾個(gè)市（地區(qū)）為代表。由房管部門制發(fā)的“房地產(chǎn)權(quán)證”無法涵蓋土地登記的內(nèi)容，所謂的“房地產(chǎn)權(quán)證”實(shí)際還是“房屋所有權(quán)證”，同時(shí)城市之間還存在大量非房產(chǎn)用地，因此，在這些地方雖然房管部門負(fù)責(zé)“房地產(chǎn)權(quán)證”的登記發(fā)證，但土地使用證也同時(shí)發(fā)放。這種產(chǎn)權(quán)登記的狀況，在實(shí)施過程中遇到了大量的問題，房、地雙方都認(rèn)為這一方式導(dǎo)致了產(chǎn)權(quán)管理的混亂，不具有操作性，弊大于利，均不認(rèn)同。

5.機(jī)構(gòu)合一，分別發(fā)證的情形。

如北京和廣東的中山市為代表。北京的房地管理機(jī)構(gòu)合一，但房產(chǎn)、土地兩證分別發(fā)放的情形延續(xù)多年，2004年7月，為落實(shí)中央關(guān)于土地體制改革的精神，土地與房產(chǎn)部門正式分家，成為分設(shè) 的兩個(gè)部門。

二、現(xiàn)行房地產(chǎn)登記存在的問題

（一）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的法律基礎(chǔ)不統(tǒng)一

我國(guó)目前尚無一部規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記問題的專門法律，現(xiàn)行法律中雖然有不少關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)規(guī)范，但都較為零散，涉及不動(dòng)產(chǎn)登記的法律主要集中在土地和房產(chǎn)管理的法律、法規(guī)之中。由于我國(guó)立法工作的特點(diǎn)，這些法、法規(guī)中涉及不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定難免出現(xiàn)相互沖突、相互矛盾、不合理的情形，一些規(guī)定在實(shí)際工作中缺乏可操作性，構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)登記中的不少問題。此外，由于沒有系統(tǒng)的關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的法律法規(guī)，某些領(lǐng)域的不動(dòng)產(chǎn)，如農(nóng)村的房屋，僅僅是在著手開展產(chǎn)權(quán)登記的試點(diǎn)，幾乎是房屋產(chǎn)權(quán)登記中的一個(gè)盲點(diǎn)，在立法層面上來說，也是一個(gè)盲點(diǎn)。

（二）房地產(chǎn)權(quán)的登記形式、登記內(nèi)容、登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一 由于房地產(chǎn)權(quán)屬登記的法律規(guī)定不統(tǒng)一，使得我國(guó)房地產(chǎn)登記形式、登記內(nèi)容、登記機(jī)關(guān)等問題都難以統(tǒng)一。這樣必然出現(xiàn)由于登記效力不統(tǒng)一、登記程序不統(tǒng)一等問題帶來的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)在取得、保護(hù)、抵押、轉(zhuǎn)讓等過程中的一系列問題和混亂。

（三）房地產(chǎn)權(quán)登記城鄉(xiāng)管理不統(tǒng)一

從土地產(chǎn)權(quán)管理方面來看，1986年《土地管理法》頒布實(shí)施以后，我國(guó)土地管理已實(shí)現(xiàn)了城鄉(xiāng)統(tǒng)管，城鄉(xiāng)土地的產(chǎn)權(quán)管理均由土地行政主管部門統(tǒng)一登記、管理。依據(jù)《土地管理法》及《土地登記規(guī)則》，由產(chǎn)權(quán)所在地的地方人民政府頒發(fā)相應(yīng)的土地權(quán)利證書，城市土地為國(guó)有土地使用證，農(nóng)村集體土地為農(nóng)村集體土地所有證和農(nóng)村集體土地使用證，此外還有土地他項(xiàng)權(quán)利證明，實(shí)現(xiàn)了土地產(chǎn)權(quán)管理 的全覆蓋。

從房屋產(chǎn)權(quán)管理方面來看，《城市房地產(chǎn)管理法》僅適用于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上的房地產(chǎn)，房屋的登記發(fā)證及相關(guān)管理工作的覆蓋面僅限于城市。農(nóng)村集體土地登記的房屋產(chǎn)權(quán)管理依據(jù)是國(guó)務(wù)院的《村鎮(zhèn)建設(shè)管理?xiàng)l例》和建設(shè)部的《村鎮(zhèn)建設(shè)管理辦法》，規(guī)定由建設(shè)部的村鎮(zhèn)建設(shè)部門在村鎮(zhèn)開展產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證工作，但由于村鎮(zhèn)建設(shè)人員的素質(zhì)和管理手段難以達(dá)到產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的要求，且沒有規(guī)范化的登記和產(chǎn)籍資料檔案，絕大多數(shù)地方對(duì)村鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)登記管理工作實(shí)際并未開展，一些地方甚至從未起步。在建設(shè)部?jī)?nèi)部也為村鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)登記在村鎮(zhèn)管理部門還是房產(chǎn)管理部門爭(zhēng)執(zhí)不下。一些地方即使開展了一些工作，但管理主體和發(fā)證情況都很不統(tǒng)一。目前村鎮(zhèn)房產(chǎn)登記管理的單位有的是市縣人民政府，有的是市縣建設(shè)或房屋行政主管部門，還有一些地方是市轄區(qū)、開發(fā)區(qū)或各類園區(qū)自行發(fā)證。

三、不動(dòng)產(chǎn)登記制度設(shè)計(jì)展望

（一）不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記應(yīng)當(dāng)是我國(guó)未來不動(dòng)產(chǎn)登記制度的發(fā)展方向

我國(guó)目前的不動(dòng)產(chǎn)登記分散在多個(gè)不同的管理部門，如土地登記在土地行政主管部門，房屋所有權(quán)登記在建設(shè)行政主管部門，林地使用權(quán)登記在林業(yè)行政主管部門，草原使用權(quán)登記在農(nóng)牧業(yè)行政主管部門，海域使用權(quán)登記在海洋行政主管部門。這種分別登記的理論基礎(chǔ)是土地、房屋、森林等不動(dòng)產(chǎn)的行政管理理論。

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)機(jī)制的逐步建立，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)價(jià)值的顯現(xiàn)，相關(guān)的經(jīng)濟(jì)交易活動(dòng)日益頻繁，同時(shí)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的技術(shù)基礎(chǔ)——土地產(chǎn)權(quán)登記體系逐步成熟，從不動(dòng)產(chǎn)登記的慣例上來看，完善

不動(dòng)產(chǎn)登記制度，建立不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記制度，應(yīng)當(dāng)是我國(guó)未來不動(dòng)產(chǎn)登記制度的發(fā)展方向。

（二）不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的核心應(yīng)當(dāng)是土地登記

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)在本質(zhì)上要么是直接指向土地的物權(quán)（如土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、地上權(quán)等），要么是建立在土地物權(quán)之上的物權(quán)（建立在土地使用權(quán)、土地所有權(quán)、地上權(quán)之上的房屋所有權(quán)、林地所有權(quán)、草地使用權(quán)等），以土地登記為基礎(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記可以包容其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記，且正是土地的不可移動(dòng)性決定了不動(dòng)產(chǎn)的不可移動(dòng)的基本屬性。因此，不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記應(yīng)當(dāng)以土地登記為核心，房屋、森林、礦產(chǎn)、草場(chǎng)等作為地上附著物登記。

（三）不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的設(shè)置應(yīng)當(dāng)符合中國(guó)實(shí)際

受國(guó)際上通行的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)設(shè)臵方式的影響，目前我國(guó)學(xué)術(shù)界關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)設(shè)臵的觀點(diǎn)主要有兩種：其一是認(rèn)為應(yīng)當(dāng)設(shè)在司法部門，其二是認(rèn)為應(yīng)當(dāng)設(shè)在國(guó)土資源部門，此外還有認(rèn)為應(yīng)當(dāng)設(shè)在公證機(jī)構(gòu)、房產(chǎn)管理部門等等。筆者認(rèn)為，從不動(dòng)產(chǎn)登記的法理和為不動(dòng)產(chǎn)交易建立統(tǒng)一的法律基礎(chǔ)的角度考慮，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)考慮應(yīng)放在國(guó)土資源管理部門。目前以地方行政主管部門，即國(guó)土資源部門的登記為基礎(chǔ)建立我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記體系，應(yīng)當(dāng)較為符合實(shí)際，并具可操作性。理由是我國(guó)土地登記的現(xiàn)有技術(shù)基礎(chǔ)和管理基礎(chǔ)已具備了承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的基本條件。三是土地登記的信息管理和查詢系統(tǒng)已實(shí)現(xiàn)了數(shù)據(jù)化、電子化管理、且包容了大量的地上物權(quán)信息。

（四）統(tǒng)一登記的過渡性規(guī)定應(yīng)與當(dāng)前的不動(dòng)產(chǎn)登記現(xiàn)狀相銜接 鑒于各地目前房地產(chǎn)統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)不盡一致，建議改為：法律、行政法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記未作規(guī)定之前，由各省、自治區(qū)、直轄市政府自行確定不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的過渡方式。對(duì)于已登記的林地權(quán)、房產(chǎn)權(quán)、草地權(quán)、海域權(quán)等，可以持原登記證明到土地登記機(jī)關(guān)確認(rèn)土地權(quán)屬，換發(fā)不動(dòng)產(chǎn)登記證書。針對(duì)當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記中存在的問題，過渡性規(guī)定的設(shè)計(jì)，應(yīng)當(dāng)立足于引導(dǎo)不動(dòng)產(chǎn)登記向以土地登記為核心的最終目標(biāo)過渡，強(qiáng)調(diào)以土地登記為基礎(chǔ)，如果采取折中或模糊概念的表述，則可能會(huì)對(duì)統(tǒng)一登記的最終目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，形成更大的障礙。

（五）不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的問題應(yīng)當(dāng)通過進(jìn)一步的立法加以解決

要在我國(guó)實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，在法律基礎(chǔ)工作上，一要制定具體的規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記的專門法律，為不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記提供可操作的依據(jù)；二要對(duì)現(xiàn)有房產(chǎn)、地產(chǎn)登記進(jìn)行清理修訂，保持不動(dòng)產(chǎn)登記法制的統(tǒng)一性；在立法上確立不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的職權(quán)和法律責(zé)任。

第三篇：廣州市農(nóng)村房地產(chǎn)權(quán)登記規(guī)定

廣州市農(nóng)村房地產(chǎn)權(quán)登記規(guī)定

廣州市人民政府令

第7號(hào)

廣州市農(nóng)村房地產(chǎn)權(quán)登記規(guī)定

《廣州市農(nóng)村房地產(chǎn)權(quán)登記規(guī)定》業(yè)經(jīng)２００1年4月１6日市政府常務(wù)會(huì)議審議通過，現(xiàn)予以發(fā)布，自２００１年7月１日起施行。

市長(zhǎng) 林樹森

二○○一年六月十三日

廣州市農(nóng)村房地產(chǎn)權(quán)登記規(guī)定

第一章總 則

第一條 為加強(qiáng)農(nóng)村房地產(chǎn)的管理，依法確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)屬，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，根據(jù)《廣東省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)土地管理法〉辦法》，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本規(guī)定。

第二條 本市市轄區(qū)范圍內(nèi)的農(nóng)村房地產(chǎn)權(quán)登記,適用本規(guī)定。

第三條 本規(guī)定所稱農(nóng)村房地產(chǎn)權(quán)是指依法取得的農(nóng)民集體所有的建設(shè)用地使用權(quán)及其上蓋房屋的所有權(quán)。

第四條 廣州市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本規(guī)定的組織實(shí)施。

建設(shè)、規(guī)劃、公安等行政主管部門，應(yīng)當(dāng)按各自的職責(zé)協(xié)同實(shí)施本規(guī)定。

第五條 房屋所有權(quán)與該房屋合法占用的農(nóng)民集體所有土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)同時(shí)登記。

第六條 依法核準(zhǔn)登記的農(nóng)村房地產(chǎn)權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得違法扣留、涂改和銷毀房地產(chǎn)權(quán)證書。

第二章申 請(qǐng)

第七條 農(nóng)村房地產(chǎn)權(quán)登記，應(yīng)當(dāng)由農(nóng)村房地產(chǎn)權(quán)利人（以下簡(jiǎn)稱權(quán)利人）申請(qǐng)；共有的房地產(chǎn)，由各權(quán)利人共同申請(qǐng)。第八條權(quán)利人可以委托代理人申請(qǐng)登記。

由代理人辦理申請(qǐng)登記的，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)行政主管部門提交權(quán)利人的授權(quán)委托書。

第九條 權(quán)利人應(yīng)當(dāng)以真實(shí)名稱申請(qǐng)登記。權(quán)利人是法人或者其他組織的，應(yīng)當(dāng)使用現(xiàn)用名稱；是自然人的，應(yīng)當(dāng)以身份證件載明的姓名申請(qǐng)登記。

已領(lǐng)取農(nóng)村房地產(chǎn)權(quán)證書的權(quán)利人，其名稱依法變更的，應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)更名登記。

資料由保安制服收集

第十條 權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在下列規(guī)定的期限內(nèi)向房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬登記：

（一）新建的農(nóng)民公寓式房屋，自房屋竣工驗(yàn)收合格之日起30日內(nèi)，由村民委員會(huì)統(tǒng)一申請(qǐng)初始登記；

（二）新建的農(nóng)民非公寓式房屋，自房屋竣工驗(yàn)收合格之日起30日內(nèi)，由權(quán)利人申請(qǐng)初始登記；

（三）擴(kuò)建、加建、改建的房屋，自房屋竣工驗(yàn)收合格之日起30日內(nèi)，由權(quán)利人申請(qǐng)變更登記；

（四）經(jīng)確認(rèn)權(quán)屬的房地產(chǎn)發(fā)生繼承、贈(zèng)與及其他合法轉(zhuǎn)移的，權(quán)利人自有關(guān)合同簽訂之日或者有關(guān)法律文件生效之日起30日內(nèi)，申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。

第十一條 權(quán)利人居住在香港特別行政區(qū)、澳門特別行政區(qū)、臺(tái)灣地區(qū)的，申請(qǐng)期限為6個(gè)月；居住在國(guó)外的，申請(qǐng)期限為1年。權(quán)利人因不可抗力或者其他正當(dāng)理由不能在規(guī)定的期限內(nèi)申請(qǐng)登記的，在障礙消除5日后，順延登記期限。

第十二條 申請(qǐng)人申請(qǐng)農(nóng)村房地產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)當(dāng)提供下列文件：

（一）申請(qǐng)書；

（二）身份證件、戶籍證明或法人、其他組織的資格證明；

（三）用地、規(guī)劃批準(zhǔn)文件、房屋竣工驗(yàn)收合格證明或者農(nóng)村房地產(chǎn)贈(zèng)與、繼承、轉(zhuǎn)移合同書或批準(zhǔn)文件等權(quán)屬來源證明；

（四）房地產(chǎn)測(cè)繪圖；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他文件資料。

第十三條 房地產(chǎn)行政主管部門收齊申請(qǐng)人的申請(qǐng)登記文件之日，為受理申請(qǐng)日。

第十四條 未經(jīng)依法批準(zhǔn)或者超過規(guī)定的面積占用農(nóng)民集體所有的土地建設(shè)房屋的，應(yīng)當(dāng)依照城市規(guī)劃管理和土地管理的有關(guān)規(guī)定經(jīng)過處理后，允許保留使用的，方可申請(qǐng)農(nóng)村房地產(chǎn)權(quán)登記。

第三章登 記

第十五條 房地產(chǎn)行政主管部門按下列規(guī)定程序辦理農(nóng)村房地產(chǎn)權(quán)登記：

（一）受理申請(qǐng)；

（二）地籍房產(chǎn)調(diào)查；

（三）權(quán)屬審核；

（四）注冊(cè)登記；

（五）核、換發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書；

（六）立卷歸檔。

第十六條 辦理農(nóng)村房地產(chǎn)權(quán)初始登記，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)對(duì)權(quán)屬審核結(jié)果發(fā)布公告，公告期為15日；公告期滿無異議的，方可核發(fā)農(nóng)村房地產(chǎn)權(quán)證書。

第十七條 使用農(nóng)民集體所有的建設(shè)用地建設(shè)的房屋，核發(fā)集體土地的農(nóng)村房地產(chǎn)權(quán)證；房屋共有的，核發(fā)集體土地的房地產(chǎn)權(quán)共有證。第十八條 農(nóng)村房地產(chǎn)權(quán)證書滅失的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)行政主管部門報(bào)失并申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)，經(jīng)在房地產(chǎn)行政主管部門指定的報(bào)紙刊登滅失聲明30日內(nèi)無異議的，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)發(fā)。

第十九條 房地產(chǎn)行政主管部門按下列規(guī)定予以確認(rèn)權(quán)屬：

（一）1986年12月31日以前，本村村民經(jīng)鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地建設(shè)房屋的，可以確認(rèn)農(nóng)民集體所有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)；

（二）1987年1月1日至1990年3月31日，本村村民經(jīng)鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地建設(shè)房屋，用地面積符合當(dāng)時(shí)國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，予以確認(rèn)農(nóng)民集體所有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)；

（三）1990年4月1日至1998年12月31日，本村村民經(jīng)鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地建設(shè)房屋，用地面積符合當(dāng)時(shí)國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，予以確認(rèn)農(nóng)民集體所有土地使用權(quán)，所建房屋具有城市規(guī)劃管理部門核發(fā)的規(guī)劃批準(zhǔn)文件，予以確認(rèn)房屋所有權(quán)；

（四）村民委員會(huì)或農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體所有的土地建設(shè)房屋的，予以確認(rèn)農(nóng)民集體所有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，但1990年4月1日之后建設(shè)房屋的，還應(yīng)持有城市規(guī)劃管理部門核發(fā)的規(guī)劃批準(zhǔn)文件，予以確認(rèn)房屋所有權(quán)；

（五）1999年1月1日后，權(quán)利人按本規(guī)定第十二條規(guī)定提供用地、規(guī)劃批準(zhǔn)文件、房屋竣工驗(yàn)收合格證明等文件資料的，予以確認(rèn)農(nóng)民集體所有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。第二十條房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在下列規(guī)定的期限內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)權(quán)登記申請(qǐng)進(jìn)行審查，對(duì)符合規(guī)定的予以核準(zhǔn)登記：

（一）對(duì)申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)初始登記的，應(yīng)自受理申請(qǐng)日起60日內(nèi)核發(fā)農(nóng)村房地產(chǎn)權(quán)證；

（二）對(duì)申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)變更登記的，應(yīng)自受理申請(qǐng)日起30日內(nèi)核發(fā)農(nóng)村房地產(chǎn)權(quán)證；

（三）對(duì)申請(qǐng)更名登記、補(bǔ)發(fā)農(nóng)村房地產(chǎn)權(quán)證書的，應(yīng)自受理申請(qǐng)日起15日內(nèi)核發(fā)農(nóng)村房地產(chǎn)權(quán)證。

對(duì)不符合本規(guī)定的申請(qǐng)，房地產(chǎn)行政主管部門不予登記，并在上述規(guī)定的期限內(nèi)書面通知申請(qǐng)人。第二十一條有下列情形之一的，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)作出暫緩登記的決定，并自作出決定之日起15日內(nèi)書面通知申請(qǐng)人：

（一）產(chǎn)權(quán)糾紛未解決的；

（二）違法用地、違法建設(shè)未經(jīng)處理的；

（三）法律、法規(guī)規(guī)定暫緩登記的。

暫緩登記事由消失后，經(jīng)申請(qǐng)人提交有效的書面證明，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)予以核準(zhǔn)登記。

第四章法律責(zé)任

第二十二條 有下列情形之一的，由房地產(chǎn)行政主管部門決定撤銷全部或者部份登記事項(xiàng)：

（一）當(dāng)事人在申請(qǐng)登記時(shí)隱瞞真實(shí)情況或者偽造有關(guān)證件、文件，采取非法手段獲準(zhǔn)登記的；

（二）房地產(chǎn)行政主管部門因工作疏忽導(dǎo)致核準(zhǔn)登記不當(dāng)?shù)摹?/p>

撤銷登記的決定應(yīng)當(dāng)自作出決定之日起15日內(nèi)書面通知當(dāng)事人。

第二十三條 當(dāng)事人利用非法手段獲得房地產(chǎn)權(quán)核準(zhǔn)登記的，除由房地產(chǎn)行政主管部門撤銷核準(zhǔn)登記外，可并處二千元以上一萬元以下的罰款。造成他人損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第二十四條 房地產(chǎn)行政主管部門及其工作人員無正當(dāng)理由不受理登記申請(qǐng)、不按期辦理登記申請(qǐng)或者工作疏忽，核準(zhǔn)登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損失的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第二十五條 房地產(chǎn)行政主管部門工作人員玩忽職守、徇私舞弊的，應(yīng)當(dāng)追究行政責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第五章附 則

第二十六條 農(nóng)民集體所有的土地依法轉(zhuǎn)為國(guó)有土地涉及房地產(chǎn)權(quán)登記的，依照《廣東省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)權(quán)登記條例》辦理房地產(chǎn)權(quán)登記。第二十七條 農(nóng)民集體土地所有權(quán)的登記，按國(guó)家、省的有關(guān)規(guī)定辦理。

第二十八條 縣級(jí)市的農(nóng)村房地產(chǎn)權(quán)登記，參照本規(guī)定執(zhí)行。

第二十九條 本規(guī)定自2001年7月1日起施行。

第四篇：集體合同有哪些法律效力

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集體合同有哪些法律效力

集體合同法律效力表現(xiàn)在三個(gè)方面：對(duì)合同雙方當(dāng)事人、合同涉及的地域和人員、合同終止時(shí)間等力。下面是律伴網(wǎng)的小編為您詳細(xì)闡述的集體律效力的具體內(nèi)容，希望能夠?yàn)槟峁椭?/p>

凡符合法律規(guī)定的集體合同，一經(jīng)簽訂就具有法律效力。

一、集體合同的法律效力

(一)集體合同對(duì)人的法律效力：集體合同對(duì)人的法律效力是指集體合同對(duì)什么人具有法律約束力。根據(jù)中國(guó)《》的規(guī)定，依法簽訂的集體合同對(duì)用人單位和用人單位全體勞動(dòng)者具有約束力。這種約束力表現(xiàn)在：集體合同雙方當(dāng)事人必須全面履行集體合同規(guī)定的義務(wù)，任何一方都不得擅自變更或解除集體合同。如果集體合同的當(dāng)事人違反集體合同的規(guī)定就要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。勞動(dòng)者個(gè)人與用人單位訂立的中有關(guān)勞動(dòng)條件和勞動(dòng)報(bào)酬等標(biāo)準(zhǔn)不得低于集體合同的規(guī)定。

(二)集體合同的時(shí)間效力：集體合同的時(shí)問效力是指集體合同從什么時(shí)間開始發(fā)生效力，什么時(shí)間終止其效力。集體合同的時(shí)間效力通常以其存續(xù)時(shí)間為標(biāo)準(zhǔn)，一般從集體合同成立之日起生效。如果當(dāng)事人另有約定的，應(yīng)在集體合同中明確規(guī)定。集體合同的期限屆滿，其效力終止。

(三)集體合同的空間效力：集體合同對(duì)空間的效力是指集體合同規(guī)定的對(duì)于哪些地域、哪些從事同一產(chǎn)業(yè)的勞動(dòng)者、用人單位所具有的約束力。

二、集體合同

(一)就約定變更和解除而言，根據(jù)勞動(dòng)和社會(huì)保障部于2004年頒布的《集體合同規(guī)定》第39條的規(guī)定，只需要雙方意思表示一致即可以變更或者解除集體合同。

(二)就法定變更和解除而言，根據(jù)勞動(dòng)和社會(huì)保障部于2004年頒布的《集體合同規(guī)定》第40條的規(guī)定，有下列情形之一的，可以變更或解除集體合同或?qū)ｍ?xiàng)集體合同：

1、用人單位因被兼并、解散、破產(chǎn)等原因，致使集體合同或?qū)ｍ?xiàng)集體合同無法履行的;

2、因不可抗力等原因致使集體合同或?qū)ｍ?xiàng)集體合同無法履行或部分無法履行的;

3、集體合同或?qū)ｍ?xiàng)集體合同約定的變更或解除條件出現(xiàn)的;

4、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他情形。集體合同與勞動(dòng)者簽訂的一般合同的主要區(qū)別就是簽訂主體是職工代表。

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第五篇：保證書有法律效力嗎

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保證書有法律效力嗎

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員工進(jìn)入公司，公司有可能會(huì)提出要求員工寫一份保證書，婚姻中的兩個(gè)人有可能提出婚前或者婚后向?qū)Ψ綄懸环荼ＷC書，房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)給購(gòu)買者出示一份住宅質(zhì)量保證書，那么保證書有法律效力嗎?律伴為你解答。

一、保證書指的是什么?

保證書是個(gè)人、集體、單位，為響應(yīng)上級(jí)號(hào)召開展工作、完成任務(wù)或做錯(cuò)了事，犯了錯(cuò)誤并決心改正面提出保證時(shí)使用的專用書信信或文字材料。

二、保證書有法律效力嗎

保證書分為個(gè)人、單位和集體保證書，以下分別說明。

個(gè)人保證書是民事上的承諾，即一種民事行為。我國(guó)法律規(guī)定，凡是與法律相抵觸的民事行為無效。同時(shí)《民法》以脅迫手段迫使對(duì)方實(shí)施的民事行為是無效的。如果是被脅迫寫保證書，無論是內(nèi)容還是手段都是違法的，也是無效的。

住宅質(zhì)量保證書是房地產(chǎn)開發(fā)商將新建成的房屋出售給購(gòu)買人時(shí)，針對(duì)房屋質(zhì)量向購(gòu)買者做出承諾保證的書面文件，具有法律效力，開發(fā)商應(yīng)依據(jù)《住宅質(zhì)量保證書》上約定的房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)維修、補(bǔ)修的責(zé)任。鑒于房屋的特殊屬性，為了維護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，國(guó)家對(duì)住宅質(zhì)量進(jìn)行了專項(xiàng)規(guī)定，要求開發(fā)商建造的房屋必須達(dá)到一定的標(biāo)準(zhǔn)，并要求開發(fā)商承擔(dān)一定期限的保修責(zé)任。通常房屋保修的事項(xiàng)應(yīng)該由開發(fā)商企業(yè)親自負(fù)責(zé)維修和處理，如果，開發(fā)商委托物業(yè)管理公司等其他單位負(fù)責(zé)保修事宜的，必須在《住宅質(zhì)量保證書》中對(duì)所委托的單位予以明示，保證購(gòu)房者權(quán)益獲得實(shí)際保護(hù)。《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商對(duì)銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件,可以作為商品房預(yù)、出售合同的補(bǔ)充約定,與合同具有同等效力。中國(guó)房地產(chǎn)法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)向購(gòu)買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。工程質(zhì)量保證書是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，其中應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容?！蹲≌|(zhì)量保證書》是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，其中應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按《住宅質(zhì)量保證書》的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。由買賣雙方自行約定。房屋在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題，如經(jīng)保修單位維修后導(dǎo)致房屋使用功能受到影響，或因主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格給購(gòu)買人造成損失的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。購(gòu)買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向《住宅質(zhì)量保證書》中注明的工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)，經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格的，購(gòu)買人有權(quán)退房。

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綜上所訴，關(guān)于保證書有法律效力嗎這個(gè)問題的解答，要分析具體情況，保證書是否當(dāng)事人或者公司、集體自愿寫的，保證書保證的內(nèi)容條款是否合法的，有沒有和我國(guó)法律相抵觸的地方，如果內(nèi)容或者手段是違法則是無效的。合法的保證書具有一定法律效力。更多相關(guān)知識(shí)您可以咨詢律伴淮安律師！

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