第一篇：怎樣認(rèn)識(shí)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形式

怎樣認(rèn)識(shí)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形式

【轉(zhuǎn)載】

建設(shè)部政策研究中心課題組

【內(nèi)容提要】

.房地產(chǎn)投資的走勢(shì)說明宏觀調(diào)控已見成效

.從動(dòng)態(tài)上看，商品房空置面積并沒有增加，而是呈下降趨勢(shì)

.現(xiàn)實(shí)的房?jī)r(jià)變動(dòng)過程必然是有漲有跌、有起有落的.房?jī)r(jià)上漲的主要原因是地價(jià)上漲和商品房檔次明顯提高

.當(dāng)前房地產(chǎn)金融仍是銀行的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)

.融資渠道多元化和證券化是化解房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的根本舉措

一、對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展總體形勢(shì)的分析

(一)房地產(chǎn)投資的走勢(shì)說明宏觀調(diào)控已見成效

當(dāng)前，一種持“房地產(chǎn)過熱論”、“泡沫論”和“風(fēng)險(xiǎn)論”的觀點(diǎn)認(rèn)為，“此前的宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)的緊縮效應(yīng)并不明顯”，其依據(jù)是“1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)資金金額為4924億元，與上年同期相比增長(zhǎng)28.7%”。我們認(rèn)為，觀察宏觀調(diào)控措施是否發(fā)揮作用，不能看某一時(shí)間段的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，而應(yīng)該看其在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)的發(fā)展變化趨勢(shì)，走勢(shì)比絕對(duì)量或相對(duì)量更加重要。從圖1中可以清晰的看出，國(guó)家采取的抑制固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資過熱的宏觀調(diào)控措施充分發(fā)揮了作用。

(二)判斷房地產(chǎn)是否出現(xiàn)泡沫，關(guān)鍵是看是否存在真實(shí)需求

我們認(rèn)為，目前的住宅需求仍是真實(shí)需求，其依據(jù)如下:

首先，從潛在需求看，我國(guó)現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民4.9億人，到實(shí)現(xiàn)“全面小康”的2020年，我國(guó)城市化水平將達(dá)到55-60%，城鎮(zhèn)居民將增長(zhǎng)到8億至8.5億人。在此期間約有3-3.5億左右的新增城鎮(zhèn)人口需要解決住房問題。這是從新增城市人口的住房需求進(jìn)行估計(jì)。另一方面，原有城市人口同樣存在改善住房條件的需求。2003年末中國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房面積為23.8平方米。根據(jù)國(guó)外相應(yīng)發(fā)展水平的經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)中國(guó)過去城鎮(zhèn)居民住房改善的速度，根據(jù)我國(guó)城市化的進(jìn)程等多方面因素和目前的統(tǒng)計(jì)資料初步測(cè)算，我國(guó)2020年城鎮(zhèn)居民的人均住房面積可能要達(dá)35平方米。也就是說，每個(gè)城鎮(zhèn)居民的人均住房面積要在目前基礎(chǔ)上再增加10平方米以上。

其次，從有效需求測(cè)算，不算農(nóng)村進(jìn)城經(jīng)商務(wù)工人員的住房需求，只計(jì)算城鎮(zhèn)居民改善住房的需求，如果假定有20%的城鎮(zhèn)家庭有改善住房的要求，而且這20%要求改善住房的城鎮(zhèn)家庭每戶也只是想增加20平方米的住房，那么中國(guó)20%的城鎮(zhèn)家庭是2700萬戶，每家增加20平方米，這個(gè)現(xiàn)實(shí)需求總量是5.4億平方米。這個(gè)需求是客觀存在的，是現(xiàn)在就買得起、或者在住房信貸的幫助下買得起的需求。

第三，必須注意到，真實(shí)有效需求除由居民住房消費(fèi)支撐的主動(dòng)需求外，還包括因城市房屋拆遷產(chǎn)生的大量被動(dòng)需求。隨著城市化進(jìn)程的加快和城市改造力度的加大，我國(guó)城市房屋拆遷進(jìn)入快速發(fā)展階段。各地特別是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)房屋拆遷規(guī)模不斷擴(kuò)大，呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)。2003年，全國(guó)城市房屋拆遷量約為1.4億平方米，占當(dāng)年房地產(chǎn)竣工量的28%左右。2003年10月，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于控制拆遷規(guī)模規(guī)范拆遷行為的通知》之后，2004年全國(guó)城市房屋拆遷量有所下降。但未來一段時(shí)間內(nèi)，由于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、舊城改造、危房拆遷，城市房屋拆遷量將仍保持較大規(guī)模，從而形成對(duì)房地產(chǎn)的巨大需求。

在有真實(shí)需求支撐的前提下，即使局部地區(qū)可能出現(xiàn)房地產(chǎn)過熱或結(jié)構(gòu)性過?，F(xiàn)象，也不能就此判斷房地產(chǎn)已經(jīng)是“泡沫經(jīng)濟(jì)”。

(三)房地產(chǎn)空置量確實(shí)是影響我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“雙刃劍”

根據(jù)目前的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，不能否認(rèn)房地產(chǎn)空置現(xiàn)象的存在。從圖2中可以看出，如果將商品房年竣工面積與年銷售面積對(duì)比，每年都有較大面積的未銷售商品房，且累計(jì)總量較大，說明房地產(chǎn)的確存在空置問題。

但從動(dòng)態(tài)上看，商品房空置面積并沒有增加，而是呈下降趨勢(shì)。2004年8月底，商品房空置面積0.97億平方米，同比減少0.8%，比去年底減少3%。這說明當(dāng)前的房地產(chǎn)空置問題并未惡化。我們認(rèn)為，對(duì)于房地產(chǎn)空置現(xiàn)象，必須從兩個(gè)方面認(rèn)識(shí)：一方面，房地產(chǎn)空置占?jí)捍罅抠Y金，其中部分形成不良資產(chǎn)；另一方面，一定規(guī)模的空置對(duì)正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)是完全必要的，它實(shí)際上在某種意義上是一種“庫(kù)存”，從而發(fā)揮平抑房?jī)r(jià)的作用。從圖3的對(duì)比可以看出，上海市近幾年房地產(chǎn)供銷兩旺，不僅沒有出現(xiàn)大量空置，連部分以前積壓的房子也賣出去了，而房?jī)r(jià)表現(xiàn)為一路飆升；北京市則房?jī)r(jià)比較穩(wěn)定，甚至穩(wěn)中有降，其中房地產(chǎn)空置對(duì)房?jī)r(jià)上升起到的抑制作用不可忽視。

需要補(bǔ)充說明的是，對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)空置率，不能簡(jiǎn)單套用國(guó)際上10%的警戒線，其原因是國(guó)內(nèi)空置率的計(jì)算方法和國(guó)際通行的并不一樣。國(guó)際上的空置率是用空置量除以全部存量房，而我國(guó)目前的空置量是用空置量除以增量房，分母的不一樣導(dǎo)致我國(guó)的房地產(chǎn)空置率與國(guó)際比較偏高。

二、對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的分析

(一)關(guān)于房?jī)r(jià)上漲的兩個(gè)基本觀點(diǎn)

1、房地產(chǎn)價(jià)格本身呈自然上漲趨勢(shì)，房?jī)r(jià)中長(zhǎng)期趨勢(shì)總是看漲。

正常情況下，房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)該是呈緩慢、平穩(wěn)上漲趨勢(shì)的。另一方面，不能將房?jī)r(jià)上漲的長(zhǎng)期趨勢(shì)與房?jī)r(jià)中短期的周期波動(dòng)趨勢(shì)混淆。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，各行業(yè)包括房地產(chǎn)業(yè)都有復(fù)蘇、高漲、危機(jī)、蕭條的周期變化，只不過周期的長(zhǎng)短、起伏不同。從長(zhǎng)期看，房?jī)r(jià)應(yīng)該是平穩(wěn)緩慢增長(zhǎng)；但對(duì)長(zhǎng)期增長(zhǎng)趨勢(shì)的分析，不能代替對(duì)中短期周期波動(dòng)的分析。長(zhǎng)期增長(zhǎng)趨勢(shì)是在中短期周期波動(dòng)中實(shí)現(xiàn)，在這個(gè)實(shí)現(xiàn)過程中，可能出現(xiàn)大的波動(dòng)甚至是劇烈波動(dòng)。房?jī)r(jià)的平穩(wěn)變化只是一種理想狀態(tài)，現(xiàn)實(shí)是房?jī)r(jià)在發(fā)展過程中必然有漲有跌、有起有落。理論上通過宏觀調(diào)控可以減緩波動(dòng)。但由于我們的主觀認(rèn)識(shí)具有一定的局限性，對(duì)事物的發(fā)展規(guī)律并不總能科學(xué)正確地把握，因此對(duì)調(diào)控時(shí)機(jī)、力度的把握不可能總是最優(yōu)，對(duì)調(diào)控效果的評(píng)價(jià)也不宜只從短期目標(biāo)出發(fā)。有時(shí)對(duì)長(zhǎng)期房?jī)r(jià)的合理調(diào)控反而會(huì)對(duì)短期房?jī)r(jià)起到加劇波動(dòng)的作用。

2、現(xiàn)階段房?jī)r(jià)下跌不一定就是好事。

目前我國(guó)城鎮(zhèn)已有72%以上的居民擁有自己的住房，如果住房降價(jià)，首先是廣大有房居民因“住房資產(chǎn)縮水”而受到傷害。特別是用抵押貸款買房還處于還款期的居民，房?jī)r(jià)降多了，就會(huì)產(chǎn)生一種特殊的“住房資產(chǎn)負(fù)債”，甚至導(dǎo)致所謂“理性違約”，反而產(chǎn)生新的金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，對(duì)是否降低房?jī)r(jià)，要審慎地考慮廣大居民的利益，不能認(rèn)為只要降房?jī)r(jià)就是好事。現(xiàn)階段已經(jīng)采取的逐步增加中低價(jià)位住房(不僅是經(jīng)濟(jì)適用住房，還應(yīng)包括中低價(jià)位的商品住房和)供給的措施，我們認(rèn)為是完全正確的，這種結(jié)構(gòu)性的降價(jià)不會(huì)傷害有房的居民。

(二)房?jī)r(jià)上漲的原因分析

1、地價(jià)上漲推動(dòng)。

隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的發(fā)展，相關(guān)土地會(huì)因“級(jí)差地租”變化的影響，造成土地出讓價(jià)格的上漲，這是完全正常的。需要密切關(guān)注的是地價(jià)的不正常上漲。土地儲(chǔ)備和“招(標(biāo))、拍(賣)、掛(牌)”制度實(shí)施以來，對(duì)增加土地出讓的透明度、避免尋租發(fā)揮了重要作用。但不可回避的是，“招、拍、掛”制度也存在明顯的缺限，即短期內(nèi)容易推動(dòng)地價(jià)上漲。這就提出了一個(gè)在拍賣時(shí)如何控制出讓價(jià)的高限問題。杭州是我國(guó)最早實(shí)行土地儲(chǔ)備制度的城市，也是地價(jià)上漲最快的地區(qū)之一。從表1中可以看出，2004年第一季度和第二季度，杭州地價(jià)同比增長(zhǎng)51.3%和81.3%。

國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的調(diào)查報(bào)告顯示，2004年一季度35個(gè)大中城市有9個(gè)城市房?jī)r(jià)漲幅超過10個(gè)百分點(diǎn)，另外有7個(gè)城市土地交易價(jià)格漲幅超過10個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)比這些城市可以發(fā)現(xiàn)，其中有5個(gè)都是重合的：上海、沈陽、杭州、寧波、天津。同年二季度，全國(guó)有8個(gè)城市房屋銷售價(jià)格同比漲幅超過10個(gè)百分點(diǎn)，土地交易價(jià)格同比漲幅超過10%的城市有6個(gè)，其中重合的城市有4個(gè)：杭州、上海、沈陽、天津。見表1。可見，地價(jià)上漲是當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲中的重要因素。

表1 2004年一季度、二季度全國(guó)房?jī)r(jià)和地價(jià)上漲超過10%的城市 2004年一季度 2004年二季度

房?jī)r(jià)漲幅同比超過10%的城市(9個(gè))地價(jià)漲幅同比超過10%的城市(7個(gè))房?jī)r(jià)漲幅同比超過10%的城市(8個(gè))地價(jià)漲幅同比超過10%的城市(6個(gè))

另外，必須看到，新建住宅成本的上升也是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的原因。這里所說的成本上升，并不單指建材等價(jià)格上漲帶來的成本增加，還應(yīng)包括新建住宅品質(zhì)提升所帶來的成本增加。比較上世紀(jì)80年代、90年代和2000年以來建成的住宅可以發(fā)現(xiàn)，無論是所使用的建筑材料、建筑設(shè)計(jì)的戶型，還是小區(qū)環(huán)境的營(yíng)造，都有巨大的提升。如果說以前的住宅是低檔的“溫飽型”的住宅，現(xiàn)在的商品住宅則是中、高檔的“小康型”住宅。應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)消費(fèi)者樹立“不僅關(guān)注房?jī)r(jià)，更要關(guān)注房屋性價(jià)比”的觀念。

2、房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)變動(dòng)推動(dòng)。

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求總量的階段性失衡直接影響房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)，即中低價(jià)位商品住房供應(yīng)量下降，高檔商品房供應(yīng)增加，使得商品房平均價(jià)格上揚(yáng)，這與當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾是吻合的。

1至8月，全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房投資同比增長(zhǎng)4.4%，占開發(fā)投資的比例由去年同期的6.2%下降到5.0%，部分地方經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)量減少更加明顯；一些城市中低價(jià)位普通商品住房供不應(yīng)求，部分城市中低價(jià)位的住宅所占比例不到10%，而高價(jià)房占到40%以上。房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)的不合理推動(dòng)了商品住房平均價(jià)格上升。

此外，我們認(rèn)為，必須密切關(guān)注當(dāng)前非住宅物業(yè)(特別是商業(yè)物業(yè))的供需狀況。目前非住宅物業(yè)已呈現(xiàn)供大于求狀況。

有的城市非住宅供應(yīng)量占據(jù)總量的三分之二，2004年一季度有9個(gè)省份房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超過60%，其中主要是非住宅投資。

3、多種住房需求旺盛。

除了第一部分分析的自用性需求，也就是消費(fèi)需求外，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中還存在大量投資需求。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，居民可支配收入提高，民間資金雄厚，大量資金需要尋找投資渠道，而股票市場(chǎng)等投資渠道目前又處于低迷狀態(tài)，這是房地產(chǎn)投資需求不斷擴(kuò)大的經(jīng)濟(jì)背景。在上海，住宅投資比例達(dá)到16.6%，長(zhǎng)沙市的住宅投資比例為16%，寫字樓則高達(dá)40%。在一定條件下，局部地區(qū)的投資有可能轉(zhuǎn)化為投機(jī)。目前國(guó)內(nèi)部分地區(qū)房?jī)r(jià)飛漲，與存在投機(jī)性炒作密切相關(guān)。以“溫州購(gòu)房團(tuán)”為例，對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)和房?jī)r(jià)的直接影響可能很小，但經(jīng)過開發(fā)商借勢(shì)、媒體放大之后造成的影響卻不可忽視，房?jī)r(jià)上漲之后反而有更多人跟風(fēng)，進(jìn)一步形成房地產(chǎn)投機(jī)。

(三)房地產(chǎn)價(jià)格上漲深層次原因在于消費(fèi)者預(yù)期改變

以上主要是從成本和供求關(guān)系兩個(gè)方面來分析房?jī)r(jià)。但實(shí)際上，房?jī)r(jià)有區(qū)別于一般商品價(jià)格的形成特點(diǎn)。簡(jiǎn)單按照成本或者供求關(guān)系來認(rèn)識(shí)房?jī)r(jià)、調(diào)控房?jī)r(jià)并不能收到預(yù)期的效果。事實(shí)上，房?jī)r(jià)不僅可以極大地脫離成本，甚至可以極大地脫離實(shí)物層面的供求關(guān)系。因?yàn)樵谑袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，真正決定房?jī)r(jià)的并不是開發(fā)商要賣多少房子，或者居民的消費(fèi)需求需要多少房子；而是社會(huì)普遍的經(jīng)濟(jì)預(yù)期。以香港房地產(chǎn)價(jià)格為例，為亞洲金融危機(jī)以來，香港的房?jī)r(jià)6年間跌去了65%。在這個(gè)過程中，無論是房子、人口，還是社會(huì)收入水平的變化都不大，僅僅是人們的社會(huì)預(yù)期、經(jīng)濟(jì)預(yù)期發(fā)生改變，房?jī)r(jià)就發(fā)生劇烈變化。也就是說，社會(huì)經(jīng)濟(jì)預(yù)期對(duì)房?jī)r(jià)的影響要比真實(shí)的供求關(guān)系大得多。

從當(dāng)前我國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析，人們對(duì)未來的經(jīng)濟(jì)預(yù)期是看好的。CPI(消費(fèi)價(jià)格指數(shù))是觀察和分析消費(fèi)心理預(yù)期的重要指標(biāo)。最新統(tǒng)計(jì)表明，2004年8月居民消費(fèi)物價(jià)與去年同期相比上漲5.3%，這已是連續(xù)第3個(gè)月居民消費(fèi)物價(jià)漲幅達(dá)到5%以上；從環(huán)比增長(zhǎng)看，8月居民消費(fèi)物價(jià)上漲0.7%，改變了前兩個(gè)月同比上漲但環(huán)比下降的走勢(shì)。強(qiáng)勁的CPI上漲說明當(dāng)前的房?jī)r(jià)上漲并非孤立，是有其宏觀經(jīng)濟(jì)背景的。

更重要的是，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)采取的宏觀調(diào)控政策也印證了人們的預(yù)期。當(dāng)前采取的調(diào)控措施主要有二：一是通過銀行收緊房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的貸款供應(yīng)，二是暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)用建設(shè)用地審批，嚴(yán)格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的規(guī)模，從緊控制房地產(chǎn)開發(fā)的土地供應(yīng)。實(shí)際上從資金和土地兩個(gè)源頭控制了房地產(chǎn)供應(yīng)。從國(guó)家的角度講，是為了控制房地產(chǎn)投資規(guī)模，防止宏觀經(jīng)濟(jì)過熱采取的必要措施。但對(duì)普通消費(fèi)者來說，他們能感受并得到的心理預(yù)期就是“開發(fā)商地也沒了，錢也沒了，今后房子的供應(yīng)要少了，房?jī)r(jià)也要漲了”。

在這個(gè)過程中，開發(fā)商利用政策和市場(chǎng)信息的不對(duì)稱，利用自己的話語權(quán)，通過媒體宣揚(yáng)“房?jī)r(jià)還要繼續(xù)上漲”的觀點(diǎn)，進(jìn)一步強(qiáng)化老百姓的心理預(yù)期，造成局部地區(qū)價(jià)格短期內(nèi)出現(xiàn)非正常上漲。

三、對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的分析

(一)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)必然存在1、房地產(chǎn)業(yè)先天具備的高風(fēng)險(xiǎn)性以及和金融的天然聯(lián)系決定了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)必然存在。

房地產(chǎn)業(yè)本身是一個(gè)高投入、高利潤(rùn)的產(chǎn)業(yè)，先天就具備高風(fēng)險(xiǎn)性。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)所需要的大量資金以及房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)用的“財(cái)務(wù)杠桿原理”決定了房地產(chǎn)資金不可能單純依賴開發(fā)商的自有資金，必須依靠金融工具融資。金融業(yè)介入房地產(chǎn)業(yè)之后，在分享房地產(chǎn)利潤(rùn)的同時(shí)也承擔(dān)了房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是必然存在的。

2、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資主要依靠銀行貸款，導(dǎo)致銀行承擔(dān)了大部分金融風(fēng)險(xiǎn)。

從國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)看，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源渠道很廣，除銀行貸款外，還包括各種房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)信托等，銀行貸款最多不超過房地產(chǎn)總投資40%。

而我國(guó)目前的情況是，房地產(chǎn)開發(fā)的三個(gè)階段(取得土地的前期階段、施工階段和銷售階段)每一階段都離不開銀行資金的支持，具體來說包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款、流動(dòng)資金貸款、施工企業(yè)貸款、住房抵押貸款等。事實(shí)上，除了開發(fā)企業(yè)自籌資金外，其余資金基本來源于銀行。據(jù)我們測(cè)算，目前房地產(chǎn)開發(fā)資金60%左右來自銀行貸款，這一結(jié)論和央行的分析也是吻合的.顯然，我國(guó)目前的確存在房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行的依存度過高的問題，一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動(dòng)，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風(fēng)險(xiǎn)。也就是說，目前我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)主要是由銀行系統(tǒng)來承擔(dān)的。

(二)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)存在并不意味著房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)“挾持”國(guó)家金融和經(jīng)濟(jì)

1、房地產(chǎn)金融仍是銀行的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)

銀行本身愿意向房地產(chǎn)業(yè)提供資金。在房地產(chǎn)融資過程中，不僅房地產(chǎn)企業(yè)是主動(dòng)的，銀行也是主動(dòng)的，銀行分享著房地產(chǎn)開發(fā)的高利潤(rùn)。

首先，商業(yè)銀行擁有巨大的存貸差。根據(jù)央行的統(tǒng)計(jì)，2003年末全部金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額22萬億元，比上年末增加3.7萬億元；另一方面，金融機(jī)構(gòu)本外幣貸款余額17萬億元，比年初增加3萬億元。銀行存款數(shù)量持續(xù)大量增加，盡管同期貸款也保持了增長(zhǎng)，但存貸余額之間仍保持了5萬億的差額，說明大量銀行資金處于閑置狀態(tài)。因此，當(dāng)前我國(guó)商業(yè)銀行基本狀況是超過5萬億元的巨大存差貸不出去。這就導(dǎo)致迄今我國(guó)開發(fā)商的資金供給者仍主要是銀行。

其次，銀行愿意分享房地產(chǎn)開發(fā)的高利潤(rùn)。房地產(chǎn)業(yè)的高利潤(rùn)、高收益對(duì)銀行有巨大的吸引力，明知有風(fēng)險(xiǎn)，銀行也愿意對(duì)其融資。

第三，住房抵押貸款仍是銀行的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)。國(guó)際研究表明，住房抵押貸款的違約率一般低于萬分之二，被公認(rèn)為安全性較高的信貸業(yè)務(wù)。從我國(guó)的情況看，住房抵押貸款的違約率仍明顯低于其他固定資產(chǎn)融資項(xiàng)目，因而住房抵押貸款實(shí)際是商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)和為數(shù)不多的優(yōu)良資產(chǎn)之一。因此，不能因?yàn)榉康禺a(chǎn)金融先天的風(fēng)險(xiǎn)性就忽視住房抵押貸款對(duì)銀行整體資質(zhì)的優(yōu)化作用。

2、評(píng)價(jià)中國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)需要和全部資源的資產(chǎn)信用比較。

衡量房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不僅需要將當(dāng)期房地產(chǎn)信貸規(guī)模與當(dāng)期房地產(chǎn)實(shí)物資源的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行比較，還需要將總的銀行信貸規(guī)模和全社會(huì)總的房地產(chǎn)實(shí)物資源的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行比較。在發(fā)達(dá)國(guó)家或者地區(qū)，通常全社會(huì)所有住房的總市值中有40%以上的比重實(shí)際是通過“按揭”方式從銀行借的錢。而中國(guó)的情況是，絕大部分存量房產(chǎn)，特別是通過住房改革獲得自有住房的的房屋所有者并未向銀行借貸，目前銀行擁有債權(quán)的住房主要是最近幾年開發(fā)和銷售的新房。

3、房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是否轉(zhuǎn)變?yōu)槲C(jī)依賴于國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體的運(yùn)行狀況。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不是孤立的，是與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的整體宏觀形勢(shì)緊密聯(lián)系的。1997年亞洲金融風(fēng)暴首先是東南亞一些國(guó)家短期外債無力償還引起的。房地產(chǎn)“泡沫”破滅只是繼發(fā)因素。實(shí)際上，破滅的并非是房地產(chǎn)價(jià)格“泡沫”，而是社會(huì)經(jīng)濟(jì)預(yù)期。把房地產(chǎn)“泡沫”說成是導(dǎo)致金融風(fēng)暴的根本原因是不確切的。實(shí)際上，在亞洲金融風(fēng)暴之前，相關(guān)各國(guó)的經(jīng)濟(jì)、金融就已經(jīng)出現(xiàn)了不正常的狀況。從我國(guó)當(dāng)前的情況分析，我們認(rèn)為，只要國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)、健康發(fā)展的勢(shì)頭，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不出現(xiàn)整體過熱，就不能輕言“房地產(chǎn)泡沫要破滅”、“房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)要崩潰”。

(二)依靠房地產(chǎn)融資渠道多元化和證券化轉(zhuǎn)移和分擔(dān)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)

為了解決當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)過于依賴銀行資金的問題，在收緊銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)信貸規(guī)模的同時(shí)，還必須為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造新的融資渠道，通過房地產(chǎn)融資渠道多元化來實(shí)現(xiàn)有效的風(fēng)險(xiǎn)分散。我們認(rèn)為，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的關(guān)鍵在于發(fā)展市場(chǎng)化的直接融資，也就是說，最好的途徑是讓投資者直接承擔(dān)產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)化融資。

從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道、發(fā)展直接融資，可有多種形式。除房地產(chǎn)企業(yè)通過股票市場(chǎng)上市融資外，還包括發(fā)行企業(yè)債券，即允許有實(shí)力、有信譽(yù)的大開發(fā)商直接到公開資本市場(chǎng)上發(fā)行短、中期項(xiàng)目債券，債券投資者根據(jù)不同的收益預(yù)期承擔(dān)不同的風(fēng)險(xiǎn)；具有股票性質(zhì)的購(gòu)房者與開發(fā)商“合伙建房”，即允許購(gòu)房者直接通過“入股”方式和開發(fā)商“合伙”建房；發(fā)展房地產(chǎn)投資基金以及房地產(chǎn)信托投資等。

另一方面，可以利用資本市場(chǎng)，創(chuàng)新金融品種。例如允許銀行把資金貸給開發(fā)商以后，把若干項(xiàng)目的債權(quán)“打包”在債市上賣掉。允許銀行房貸在債市上“打包”轉(zhuǎn)讓流通。此外，隨著今后房地產(chǎn)貸款的投向由開發(fā)貸款轉(zhuǎn)向個(gè)人按揭消費(fèi)貸款，個(gè)人抵押貸款的證券化將成為化解金融風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑。

第二篇：當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)與發(fā)展任務(wù)分析(二)

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)與發(fā)展任務(wù)分析

（二）中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、秘書長(zhǎng)：顧云昌

第二個(gè)問題：樓市發(fā)展的趨勢(shì)

現(xiàn)在有些地方的房地產(chǎn)同行有些迷惑，是不是現(xiàn)在又要打壓房地產(chǎn)啦？房地產(chǎn)又要像９２、９３年那樣了？我個(gè)人認(rèn)為歷史不會(huì)重演，現(xiàn)在的情況和９２、９３年大不一樣。主要的差別在于現(xiàn)在是旺盛的需求帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，而十年前則是投資拉動(dòng)市場(chǎng)。我們現(xiàn)在進(jìn)入住房、汽車時(shí)代，消費(fèi)由住房、汽車領(lǐng)先，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)務(wù)院文件里定位為支柱產(chǎn)業(yè)，我們的產(chǎn)業(yè)是萬歲事業(yè)，發(fā)展空間還很大。就當(dāng)前而言，一是宏觀經(jīng)濟(jì)處于新周期的上升期，老百姓對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的預(yù)期比較好，有利于我們產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)正遇到千年等一回的發(fā)展良機(jī)；二是產(chǎn)業(yè)發(fā)展基本面——需求旺盛不變。剛才所說的３＋１這個(gè)旺盛的需求不變。現(xiàn)在不是沒有需求，而是需求太旺了；三是有１８號(hào)文件指導(dǎo)我們這個(gè)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。１８號(hào)文件是本屆政府指導(dǎo)房地產(chǎn)發(fā)展的綱領(lǐng)性文件。房地產(chǎn)不僅３、５年興旺沒問題，即使２０年都沒問題。因?yàn)榻玻澳晔侨娼ㄔO(shè)小康的２０年，過去說：小康不小康，關(guān)鍵看住房；現(xiàn)在說：全面建小康，住房定興旺。

在認(rèn)清發(fā)展機(jī)遇的同時(shí)，又應(yīng)看到我們面臨的挑戰(zhàn)。挑戰(zhàn)之一，如何有節(jié)奏的釋放需求。在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)下要抑制不正常的、非理性的需求，比如，被動(dòng)性需求如何慢慢地釋放，投資需求要加以限制。有些地方商業(yè)用房的需求膨脹也要加以控制。挑戰(zhàn)之二，結(jié)構(gòu)性矛盾的調(diào)整。從全國(guó)看，中低價(jià)位房子供不應(yīng)求的情況還較突出。長(zhǎng)沙或者說整個(gè)湖南這個(gè)矛盾不是最突出的，這與過去幾年來經(jīng)濟(jì)適用住房量比例大有關(guān)系。國(guó)家有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法出臺(tái)，提出要實(shí)現(xiàn)兩個(gè)控制：一是控制銷售對(duì)象，一是控制供應(yīng)面積。這樣一來必然導(dǎo)致市場(chǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。

開發(fā)辦的領(lǐng)導(dǎo)跟我說整個(gè)長(zhǎng)沙、湖南的房?jī)r(jià)不是很高，沒有多少泡沫，我同意這個(gè)判斷。挑戰(zhàn)之三，注意地區(qū)的差異，要謹(jǐn)防過熱。房地產(chǎn)市場(chǎng)和一般市場(chǎng)有兩個(gè)最大的不同點(diǎn)：第一政府主導(dǎo)性強(qiáng)，第二地區(qū)差異性大。為什么說政府主導(dǎo)呢？房地產(chǎn)市場(chǎng)需要土地，而土地是政府壟斷的，開發(fā)需要融資，目前負(fù)責(zé)融資的四大銀行都是國(guó)有的。加上決定需求的房屋拆遷的數(shù)量和速度，也是有政府控制的。而土地和資金的投放量往往決定了商品房的供應(yīng)量，就會(huì)決定整個(gè)市場(chǎng)的供求情況。房屋拆遷量決定了相當(dāng)比例的需求情況。所以在現(xiàn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)情況下，最大的考驗(yàn)是政府調(diào)控能力的考驗(yàn)、政府對(duì)土地和資金供應(yīng)量多少的把握。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的地區(qū)差異性與市場(chǎng)的政府主導(dǎo)性有關(guān)。同樣是發(fā)達(dá)城市，由于各地政府在市場(chǎng)調(diào)控中的方法和力度有差異，房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)就有很大的差別。上海、杭州、長(zhǎng)三角地區(qū)房?jī)r(jià)這幾年漲得很快，遏制房?jī)r(jià)的繼續(xù)快速上升成為重點(diǎn)。而在廣州等地，在房?jī)r(jià)連續(xù)數(shù)年穩(wěn)中有降的情況下，促進(jìn)房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，減少空置房成為市場(chǎng)健康發(fā)展的重點(diǎn)。而在北京，近兩年平均房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降。實(shí)際上北京單個(gè)的樓盤的房?jī)r(jià)沒有降而是穩(wěn)步上升。原因是經(jīng)濟(jì)適用住房和郊區(qū)樓盤比例提高了，一平均就下跌了，那么北京樓市的持續(xù)健康發(fā)展在于進(jìn)一步搞活二手房市場(chǎng)，規(guī)范多種市場(chǎng)行為，繼續(xù)保持供求平穩(wěn)。

當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展要注意什么問題呢？要防止兩種過熱或過熱苗頭：第一種過熱是盲目性過熱，第二種過熱是泡沫性過熱。什么叫盲目性過熱，有的地方土地供應(yīng)量很大，開發(fā)商開發(fā)的樓盤很多，造成了市場(chǎng)供大于求，空置房增加，房?jī)r(jià)下跌。這種過熱現(xiàn)象容易產(chǎn)生，也容易調(diào)整，一般靠市場(chǎng)自身力量就可以調(diào)整?？罩昧窟^多了，開發(fā)商放慢步伐，政府土地少批一點(diǎn)，慢慢改善。而泡沫性過熱，其表現(xiàn)與盲目性過熱是相反的，市場(chǎng)表現(xiàn)不是供大于求是供不應(yīng)求，賣得比蓋得快，房?jī)r(jià)漲得快，開發(fā)商手里的空置房幾乎沒了，這種情況下就容易出現(xiàn)泡沫。什么是泡沫？泡沫是價(jià)格的表現(xiàn)。商品房的銷售價(jià)均遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過實(shí)際成本。泡沫是怎樣形成的？第一，供不應(yīng)求造成了房?jī)r(jià)上升，第二，投資者介入進(jìn)一步加大供不應(yīng)求，特別是炒房者介入越多房?jī)r(jià)會(huì)越炒越高。泡沫有大有小：小泡沫、中泡沫、大泡沫、特大泡沫。小泡沫、中泡沫可以控制，可以慢慢吸收。而大泡沫、甚至特大泡沫往往要破滅的。破滅就是像香港９７年的情況，價(jià)格已經(jīng)到了頂點(diǎn)了，上不去了，崩盤了，房?jī)r(jià)一落千丈，對(duì)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重影響和損害。我認(rèn)為，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體不存在過熱，長(zhǎng)沙、湖南的樓市不過熱，樓市持續(xù)健康發(fā)展。過熱不過熱，盲目性過熱還是泡沫性過熱最后都要反映在房?jī)r(jià)上面。盲目性過熱表現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌，泡沫性過熱表現(xiàn)房?jī)r(jià)上升。在正常情況下，一般房?jī)r(jià)穩(wěn)步上升，是正常的。急速上升肯定是供不應(yīng)求造成的，供不應(yīng)求可能是由于實(shí)際需求拉動(dòng)，也可能實(shí)際需求加上虛擬需求（投資需求）一起拉動(dòng)了需求。后者是比較討厭的事情，有較大的風(fēng)險(xiǎn)。特別當(dāng)前中國(guó)的金融體制以銀行貸款為主的情形下，風(fēng)險(xiǎn)都掛在銀行賬上。

第三篇：淺談我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在問題及對(duì)策

淺談我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在問題及對(duì)策【摘 要】 本文通過對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過快發(fā)展中存在的主要問題進(jìn)行分析，提出了相關(guān)的解決對(duì)策：政府完善土地供應(yīng)制度；建立房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)警機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)住房?jī)r(jià)格的檢測(cè)與調(diào)控；完善住房供應(yīng)體系和住房保障體系；規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及相關(guān)企業(yè)的行為。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)市場(chǎng)；存在問題；對(duì)策

房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)起步晚，歷史短，發(fā)展過于迅速，近年來房?jī)r(jià)不斷攀升，國(guó)家不斷出臺(tái)政策仍然無法阻止房?jī)r(jià)的上漲。在房地產(chǎn)行業(yè)表面繁榮，房?jī)r(jià)持續(xù)攀升的今天，我們有必要窺視一下這些表面繁榮背后隱藏的一些問題，并且找到有效的解決問題的對(duì)策和途徑，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康的發(fā)展［1］。

一、存在的主要問題

1、地區(qū)發(fā)展不平衡

首先，房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模和增長(zhǎng)速度存在地區(qū)差異。主要表現(xiàn)在：無論是房屋施工面積還是房屋竣工面積，東部都占有很大比例。這是由于東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較早所致；中部的增長(zhǎng)速度基本處于領(lǐng)先水平，并明顯高于全國(guó)平均水平。隨著東部地區(qū)土地資源偏緊，房地產(chǎn)價(jià)格的上升和競(jìng)爭(zhēng)激烈，一些房地產(chǎn)開發(fā)商開始向中、西部轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)的地區(qū)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，尤其是隨著中部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中部的各項(xiàng)指標(biāo)的增長(zhǎng)速度均高于其他兩部。

其次，城鎮(zhèn)居民居住水平存在地區(qū)差異。在中國(guó)人口增長(zhǎng)的情況下，人均建筑面積仍在增長(zhǎng)，反映了城鎮(zhèn)居民的居住水平得到了提高，但因各地區(qū)的不同而略有差異。從城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積的絕對(duì)數(shù)量上來看，東部地區(qū) 西部地區(qū)中部地區(qū)。這是因?yàn)闁|部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)市場(chǎng)比較活躍，居民可支配收入最高，西部地區(qū)雖然房地產(chǎn)發(fā)展不完善，但人口密度較小，相對(duì)來說居住面積較為寬松，中部地區(qū)人口密度大，經(jīng)濟(jì)又不很發(fā)達(dá)，所以人均住宅建筑面積最小；從其增長(zhǎng)速度來看，西部地區(qū)中部地區(qū)東部地區(qū)。

2、房地產(chǎn)需求與房地產(chǎn)供給之間矛盾重重

目前，我國(guó)正處于城市化快速發(fā)展期。1996年全國(guó)城市化水平為28.7%，2006年增長(zhǎng)為44.9%，城市化水平始終在提高，年均增加1.5個(gè)百分點(diǎn)之多［2］。快速城市化為城市帶來大量的新增人口，城區(qū)面積迅速擴(kuò)大。這個(gè)階段還伴隨著以城市舊區(qū)改造和基礎(chǔ)設(shè)施重建為主的城市更新過程，因而，城市在規(guī)模和品質(zhì)方面都有了巨大的提升，而這種復(fù)合型的提升所釋放出的對(duì)于城市發(fā)展用地和房地產(chǎn)的巨大需求應(yīng)該由房地產(chǎn)市場(chǎng)中的供給予以適當(dāng)滿足。

面對(duì)如此龐大的社會(huì)需求，城市用地和房地產(chǎn)商品供給層面的調(diào)整卻是相對(duì)謹(jǐn)慎而滯后的，這一方面是由于長(zhǎng)期以來實(shí)行的嚴(yán)格的土地管理政策和穩(wěn)健從緊的金融政策，另一方面也是由房地產(chǎn)供給自身彈性較小和存在滯后性所決定的。2003-2008年間，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格持續(xù)上漲，如果排除了非市場(chǎng)因素如房屋質(zhì)量提高、成本增加、周圍設(shè)施環(huán)境改善等方面外，最主要的原因就是有限供給和龐大需求之間的差距。

3、中低收入居民的住房問題亟待解決

在1998年住房市場(chǎng)化改革之后，政府為了解決低收入人口的住房問題，也采取了廉租房制度和經(jīng)濟(jì)適用住房等公共住房保障政策。10多年來，我國(guó)住房制度改革和住房建設(shè)已取得很大的成績(jī)，在改善中低收入居民的住房問題上，一些住房政策也發(fā)揮了積極的作用，但仍存在一些問題。

其中經(jīng)濟(jì)適用房政策和實(shí)踐是當(dāng)前問題的焦點(diǎn)，其主要體現(xiàn)以下四個(gè)方面，一是經(jīng)濟(jì)適用住房的公平性問題；二是對(duì)由經(jīng)濟(jì)適用住房制度引出的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格雙軌制產(chǎn)生異議；三是認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)量過大對(duì)商品房產(chǎn)生擠出效應(yīng)的問題；四是在經(jīng)濟(jì)適用住房運(yùn)行與管理中出現(xiàn)的問題。我國(guó)現(xiàn)階段中低收入居民購(gòu)房能力處于較低水平，因此，完全通過市場(chǎng)化解決這部分居民住房問題是行不通的。實(shí)踐證明，解決住房問題的政策不是面向全體國(guó)民的福利政策，大多數(shù)國(guó)家住房政策的主要針對(duì)對(duì)象是中低收入和無力自己解決住房問題的特殊困難階層，住房保障只是住房市場(chǎng)機(jī)制的補(bǔ)充。

4、房地產(chǎn)投資行為急需調(diào)控

房地產(chǎn)投資行為已成為形成現(xiàn)在高房?jī)r(jià)的主要因素之一，在當(dāng)前市場(chǎng)條件下，投資和投機(jī)只是一線之隔，不合理的投資很容易就轉(zhuǎn)化為投機(jī)行為。理性的房地產(chǎn)投資有以下幾方面的優(yōu)勢(shì)：一是活躍房地產(chǎn)交易，增加

市場(chǎng)需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展；二是提供房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)上的房源，滿足市場(chǎng)上的租房需求；三是提供風(fēng)險(xiǎn)較小且回報(bào)較高的投資渠道，能夠?qū)崿F(xiàn)資產(chǎn)的保值、增值。

然而在當(dāng)前形勢(shì)下，房地產(chǎn)投資的弊端要大于其優(yōu)勢(shì)：第一，在房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)上漲的情況下，房地產(chǎn)投資可能會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)需求過度活躍，刺激房?jī)r(jià)非理性上漲，從而不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展；第二，房地產(chǎn)投資與股票等投資有著本質(zhì)的不同，股票等投資品是在具備富余資金下的自由選擇，而住房具有很強(qiáng)的民生性，突出表現(xiàn)為住房是保障居民生活的基本條件，是普通公眾生活的基本需要，因此非理性的投資甚至投機(jī)行為會(huì)直接影響居民的基本生活保障；第三，非理性投資使得我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的閑置房數(shù)居高不下，并且北京、上海等城市房地產(chǎn)的租售比遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于世界平均水平，這說明我國(guó)房地產(chǎn)泡沫已非常嚴(yán)重。

5、國(guó)家調(diào)控政策實(shí)施受阻

針對(duì)近年來房?jī)r(jià)不斷上漲的情況，國(guó)家也在不斷地出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，但始終監(jiān)管機(jī)制不夠完善，導(dǎo)致政策在具體實(shí)施的過程中，各地方政府不嚴(yán)格執(zhí)行，并且各金融機(jī)構(gòu)為了自身利益也有自己的應(yīng)對(duì)方法，使得國(guó)家政策不能有效實(shí)施，進(jìn)而不能有效阻礙房地產(chǎn)市場(chǎng)不健康的發(fā)展。

二、促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的對(duì)策

我國(guó)政府針房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的問題不斷地出臺(tái)了若干政策，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，從“國(guó)十一條”到“新國(guó)八條”，再到房產(chǎn)稅及物業(yè)稅的試點(diǎn)及逐步實(shí)施，但其出臺(tái)后所起到的效果卻不理想。筆者認(rèn)為，要想真正控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過熱發(fā)展以及解決房地產(chǎn)供給過程中的種種矛盾和問題，還是要找到有效的途徑以及保證國(guó)家政策順利實(shí)施的措施：

1、政府完善土地供應(yīng)制度

（1）加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度［3］。土地供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)均衡是土地市場(chǎng)供求平衡的更高層次的要求。在目前我國(guó)一些城市已出現(xiàn)地價(jià)、房?jī)r(jià)大幅上漲的情況下，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)不僅要根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際需要和經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際及時(shí)地掌握土地投放總量，更要從市場(chǎng)細(xì)分的角度，適時(shí)調(diào)整各類不同用途的土地儲(chǔ)備量和供給量，化解土地市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)失衡的矛盾［4］。一方面，緊縮城市中心區(qū)住宅用地和城市高檔房地產(chǎn)用地，對(duì)開發(fā)高檔商品房從供給源頭上進(jìn)行限制；另一方面，落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房政策，對(duì)面向百姓的商品房所用土地要適當(dāng)放寬，滿足居民日益增長(zhǎng)的住房需求。

（2）建立地價(jià)調(diào)控體系。鑒于我國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，政府對(duì)地價(jià)進(jìn)行調(diào)控，應(yīng)著力建設(shè)地價(jià)的調(diào)控體系，增加土地市場(chǎng)的透明度和公平性。對(duì)于地價(jià)可通過國(guó)家定價(jià)和國(guó)家指導(dǎo)價(jià)來調(diào)控，如建立基準(zhǔn)價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和土地出讓價(jià)等。對(duì)此，可參照國(guó)外的成功經(jīng)驗(yàn)。如日本政府每年都在固定的時(shí)間公布由官方調(diào)查和評(píng)價(jià)的公示地價(jià)?！肮镜貎r(jià)”是一種旨在調(diào)控土地價(jià)格的官方公開價(jià)格，它的作用是加強(qiáng)政府對(duì)土地價(jià)格調(diào)控與管理的能力，為合理制定土地價(jià)格政策，公平進(jìn)行土地交易提供依據(jù)。

（3）規(guī)范政府行為，強(qiáng)化土地管理的監(jiān)控職能。嚴(yán)厲遏制土地市場(chǎng)中的政府違法違規(guī)行為，加強(qiáng)政府行為的自我約束，土地政策才能達(dá)到預(yù)期的宏觀調(diào)控效果。另外，土地管理監(jiān)控職能的弱化也會(huì)阻礙城市土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，只有加強(qiáng)土地管理的監(jiān)控工作，才能防止區(qū)域性的房地產(chǎn)投機(jī)，抑制房地產(chǎn)價(jià)格的非正常上漲，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

2、建立房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)警機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)住房?jī)r(jià)格的檢測(cè)與調(diào)控

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過熱的主要原因如下:一是成本推動(dòng)，尤其是土地成本的提高，二是開發(fā)商利用政府政策弊端控制供給量改變供求關(guān)系制造價(jià)格快速上漲趨勢(shì)，三是社會(huì)經(jīng)濟(jì)預(yù)期導(dǎo)致的投機(jī)炒房行為。因此，在監(jiān)測(cè)和控制房地產(chǎn)價(jià)格方面，提出以下建議:

（1）建立完整基準(zhǔn)地價(jià)體系，適度控制土地價(jià)格及拆遷費(fèi)用，尤其是高檔房的建設(shè)規(guī)模［5］。

（2）針對(duì)市場(chǎng)中的認(rèn)為調(diào)控市場(chǎng)和哄抬價(jià)格現(xiàn)象，要進(jìn)一步加強(qiáng)管理。嚴(yán)格審核價(jià)格申報(bào)，物價(jià)部門對(duì)商品房的銷售價(jià)格要認(rèn)真核定，嚴(yán)格按核定價(jià)格銷售。工商部門對(duì)房地產(chǎn)的營(yíng)銷手段、營(yíng)銷方式以及稅務(wù)部門對(duì)房地產(chǎn)的稅費(fèi)收繳等嚴(yán)格控制和監(jiān)督，從而進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)行為，同時(shí)要盡快將其銷售價(jià)格公開

化、透明化，避免信息不對(duì)稱帶來的消費(fèi)者價(jià)格盲區(qū)。

（3）在面對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)頂期問題，需要全社會(huì)形成合理引導(dǎo)市場(chǎng)的氛圍。引導(dǎo)老百姓確立正確的住房觀念、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和投資理念。正確的輿論導(dǎo)向人們形成正確的房地產(chǎn)投資理念、住房觀念以及風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。因此，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)中的所有主體，政府要承擔(dān)起責(zé)任，引導(dǎo)老百姓樹立正確的住房觀念和消費(fèi)，而不是為某經(jīng)濟(jì)利益主體不顧百姓的需求。

3、完善住房供應(yīng)體系和住房保障體系

近年來，特別是2008年以后，政府進(jìn)一步加大了住房保障工作力度，大力推進(jìn)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，但是仍然存在保障性住房供不應(yīng)求的局面，并且在供應(yīng)過程中出現(xiàn)不公平現(xiàn)象，比如真正需要的人沒有得到保障，而被一些“關(guān)系戶”得到，因此應(yīng)該在將來加強(qiáng)監(jiān)管制度的建設(shè)。除此之外，對(duì)于現(xiàn)在社會(huì)上一些收入不高也不低的“夾心層”，他們負(fù)擔(dān)不起價(jià)格昂貴的商品房，又不具備享受保障性住房的條件，因此不得不背上過重的房貸，對(duì)于這部分群體也應(yīng)該有相應(yīng)的住房供應(yīng)保障，政府雖已下令供應(yīng)限房?jī)r(jià)、限戶型的部分商品房，即“限價(jià)商品房”，但還沒有在各個(gè)城市全面供應(yīng)，因此要在完善住房保障體系建設(shè)的過程中，加大廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度的同時(shí)，一定要重視推進(jìn)“限價(jià)商品房”的供應(yīng)工作。

4、規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及相關(guān)企業(yè)的行為

當(dāng)前，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始出現(xiàn)不規(guī)范的開發(fā)與銷售行為，囤積好房源、隱藏房屋信息，欺詐消費(fèi)者以及中介機(jī)構(gòu)操作不規(guī)范等問題頻頻出現(xiàn)，因此筆者提出以下幾點(diǎn)建議：

（1）建立企業(yè)的信譽(yù)檔案。要加大力度推行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誠(chéng)信等級(jí)評(píng)定制度，在此基礎(chǔ)上，要建立企業(yè)信譽(yù)檔案，將企業(yè)的身份登記、良好行為記錄、不良的行為警示、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品介紹內(nèi)容，在網(wǎng)上公布，建立企業(yè)信用管理信息系統(tǒng)，進(jìn)入系統(tǒng)的信息，不僅作為主管部門評(píng)定企業(yè)好壞的依據(jù)，還要向社會(huì)公開，從而扶持一大批信譽(yù)良好的企業(yè)，治理整頓那些信譽(yù)差、經(jīng)營(yíng)管理不善的小企業(yè)。

（2）對(duì)預(yù)售合同進(jìn)行網(wǎng)上備案登記。商品房銷售過程中常存在買賣雙方信息不對(duì)稱、開發(fā)商隱瞞預(yù)銷售情況等一系列行為，因此應(yīng)該實(shí)施新建的商品房的預(yù)售都必須進(jìn)行預(yù)銷售合同的網(wǎng)上備案登記制度。開發(fā)商申請(qǐng)辦理預(yù)售許可證。同時(shí)，必須上報(bào)所有樓盤信息，在地區(qū)的房地產(chǎn)交易中心辦理網(wǎng)上公開手續(xù)，所有消費(fèi)者都能在網(wǎng)絡(luò)上查詢相對(duì)應(yīng)的在售樓盤的銷售情況。網(wǎng)上備案登記制度在使市場(chǎng)更加公開透明，對(duì)規(guī)范銷售行為，正確引導(dǎo)投資和消費(fèi)起到了積極作用。

（3）規(guī)范房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)方式。中介機(jī)構(gòu)雖然在國(guó)內(nèi)起步較晚，但發(fā)展勢(shì)頭較快。中介機(jī)構(gòu)的活躍性是一個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)走向成熟的重要標(biāo)志。最近幾年，國(guó)內(nèi)大部分地區(qū)，新房、二手房以及房屋租賃的發(fā)展勢(shì)頭較好，房地產(chǎn)中介市場(chǎng)出現(xiàn)了較大的機(jī)會(huì)。但目前中介機(jī)構(gòu)的員工素質(zhì)普遍偏低，使得工作中出現(xiàn)很多以不正當(dāng)手段謀取私利的行為，因此中介機(jī)構(gòu)要建立健全公司的人員選擇、職前培訓(xùn)和在職績(jī)效考核制度，完善對(duì)房地產(chǎn)中介相關(guān)專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，全面提高中介機(jī)構(gòu)員工的綜合素質(zhì)。

【】

［1］ 陳渝文.房地產(chǎn)過快上漲的原因與房產(chǎn)政策之芻議［J］.財(cái)經(jīng)論壇，2010.（10）.［2］ 王斯琛.我國(guó)房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象的成因與對(duì)策［J］.江西金融職工大學(xué)學(xué)報(bào)，2010.（12）.［3］ 何元斌.關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的政策與措施建議［J］.經(jīng)濟(jì)研究參考，2006.(55).［4］ 吳淑蓮.房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中應(yīng)注意的若干問題［J］.商業(yè)時(shí)代，2006.(15).［5］ 魏博揚(yáng).我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)及對(duì)策研究［D］.吉林大學(xué)，2009.

第四篇：房地產(chǎn)中介委托合同(一般形式)

編號(hào)：字第號(hào)

委托人(簡(jiǎn)稱甲方)：

受托人(中介人，簡(jiǎn)稱乙方)：

甲乙雙方為實(shí)現(xiàn)委托中介服務(wù)事項(xiàng)，根據(jù)國(guó)家法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，本著平等、自愿、誠(chéng)信、有償?shù)脑瓌t，在充分協(xié)商的基礎(chǔ)上訂立如下協(xié)議：

1．委托事項(xiàng)：____________________________________。

2．中介服務(wù)權(quán)限和范圍：__________________________。

3．酬金的數(shù)額和支付時(shí)間：甲方全部完成乙方的委托事項(xiàng)，可得酬金_____________元。

4．違約責(zé)任：甲乙雙方中的任何一方未全面履行本合同，都視為違約。違約方應(yīng)向?qū)Ψ街Ц冻杲餩____________％的違約金。守約方有權(quán)解除合同。給對(duì)方造成損失的，應(yīng)由違約方賠償。

5．合同的有效期限：本合同自雙方簽字之日起生效，至合同全部事項(xiàng)清結(jié)時(shí)終止。

6．糾紛的解決方式：本合同如發(fā)生糾紛，雙方應(yīng)本著互諒互讓的原則協(xié)商解決。協(xié)商不成時(shí)，可通過_____________(仲裁、訴訟)途徑解決。

7．其他約定：_____________。

雙方當(dāng)事人簽字蓋章

甲方乙方

合同訂立時(shí)間：年月日

第五篇：我國(guó)當(dāng)前反腐倡廉形式分析

我國(guó)當(dāng)前反腐倡廉形式分析

班級(jí)：中文系11文秘（1）班

姓名：魯丁瑜 學(xué)號(hào)：201101031022 摘要：科學(xué)分析和判斷我國(guó)當(dāng)前反腐倡廉形勢(shì)，對(duì)我國(guó)的反腐工作具有十分重要的意義，是我國(guó)反腐工作得以正確開展的重要前提和基礎(chǔ)，可以更好地為改革發(fā)展穩(wěn)定大局服務(wù)。我黨的第十八次全國(guó)人民代表大會(huì)對(duì)我國(guó)的反腐倡廉提出了鮮明的立場(chǎng)，黨的十八大報(bào)告明確指出，反對(duì)腐敗、建設(shè)廉潔政治，是黨一貫堅(jiān)持的鮮明立場(chǎng)，是人民關(guān)注的重大問題；要求做到干部清正、政府廉潔、政治清明。

主題詞：反腐 倡廉 形式 網(wǎng)絡(luò)

改革開放以來我國(guó)的發(fā)展日新月異，人民的生活水平不斷提高，但我國(guó)的發(fā)展依舊存在一些影響發(fā)展的問題，人民日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化需要同落后生產(chǎn)力之間的矛盾依然存在，同時(shí)腐敗問題也是不容忽視的，反腐關(guān)系到我國(guó)長(zhǎng)足穩(wěn)定的發(fā)展和人民基本利益得以保障的根本。隨著當(dāng)前國(guó)際形式的不斷發(fā)展，腐敗的形式也逐步多樣化，因此反腐工作的方式也需不斷發(fā)展，特別是在網(wǎng)絡(luò)出現(xiàn)后，民眾的法律意識(shí)不斷增強(qiáng)的情況下，網(wǎng)絡(luò)反腐的成為了反腐新的形式。我認(rèn)為我國(guó)的反腐工作應(yīng)該從國(guó)內(nèi)和國(guó)外兩大形式體下進(jìn)行分析，在新時(shí)的歷史背景下我國(guó)國(guó)內(nèi)的反腐工作也面臨著新的挑戰(zhàn)。

1、科學(xué)技術(shù)的快速發(fā)展給反腐倡廉帶來新挑戰(zhàn)。一是網(wǎng)絡(luò)反腐帶來的新挑戰(zhàn)。隨著互聯(lián)網(wǎng)的快速發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)在輿論監(jiān)督方面顯現(xiàn)出了越來越大的威力。一些黨員干部的腐敗現(xiàn)象，有的顯露于網(wǎng)絡(luò)，有的因網(wǎng)絡(luò)的關(guān)注而使得事件更加接近真相。不斷壯大的網(wǎng)絡(luò)監(jiān)督已經(jīng)成為網(wǎng)民表達(dá)訴求的一個(gè)重要方式，如何利用網(wǎng)絡(luò)信息反腐給紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)帶來了新挑戰(zhàn)。二是利用高科技手段作案帶來的新挑戰(zhàn)。一些具有大學(xué)學(xué)歷甚至碩士、博士學(xué)歷的腐敗分子利用電腦等高科技手段作案，呈現(xiàn)出智能化作案傾向，給查處工作增加難度，對(duì)紀(jì)檢監(jiān)察干部的能力和素質(zhì)提出了新的挑戰(zhàn)。

2、體制環(huán)境、執(zhí)紀(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境不優(yōu)等問題給反腐倡廉帶來新挑戰(zhàn)。紀(jì)檢監(jiān)察體制不順的問題在些地方不同程度存在，給紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)全面履行黨章和行政監(jiān)察法賦予的職責(zé)帶來新挑戰(zhàn)。各種社會(huì)關(guān)系和人情關(guān)系網(wǎng)交織，特別是領(lǐng)導(dǎo)、親戚朋友給辦案人員施加壓力，辦案的難度和風(fēng)險(xiǎn)增大。

3、不斷嚴(yán)格的辦案要求與辦案難的現(xiàn)實(shí)形成反差給反腐倡廉帶來新挑戰(zhàn)。一是“兩規(guī)”難問題日益顯現(xiàn)。取證難等問題進(jìn)一步突出。二是違紀(jì)違法行為越來越隱蔽。一些腐敗分子為了規(guī)避查處，更多地披著合法的外衣或者利用正當(dāng)?shù)那肋M(jìn)行違紀(jì)違法活動(dòng)，其斂財(cái)方式由直接轉(zhuǎn)向間接，由現(xiàn)貨交易轉(zhuǎn)向期貨交易，由有形轉(zhuǎn)向無形。三是案件線索嚴(yán)重匱乏越來越成為辦案工作的瓶頸問題。信訪舉報(bào)在揭露深層次腐敗問題方面已逐步呈現(xiàn)出局限性，案件線索排查機(jī)制亟待完善。

4、人民群眾對(duì)腐敗的關(guān)注程度越來越高給反腐倡廉帶來新挑戰(zhàn)。新華社的民意調(diào)查顯示，人民群眾最為關(guān)注的問題是反腐敗問題，而不是經(jīng)濟(jì)問題，這與當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)形成強(qiáng)烈反差。這說明，人民群眾比以往任何時(shí)候都更加強(qiáng)烈地希望黨和政府堅(jiān)決有力地懲治腐敗，反腐倡廉工作的任何一個(gè)細(xì)節(jié)都會(huì)被群眾拿到放大鏡下來觀察，這將給反腐倡廉建設(shè)帶來更大的壓力，提出更高的要求，帶來更新的挑戰(zhàn)。

5、隨著世界各國(guó)的溝通和交往日益密切，各國(guó)來往也更為便利，在這樣背景下也應(yīng)該注重與國(guó)外的反腐相互溝通、相互合作。近年來我國(guó)有一種新的腐敗以“裸官”的形式出現(xiàn)，這樣的腐敗形式相對(duì)以前的腐敗形式更令人堪憂，“裸官”各種不利影響中最直接的一個(gè)就是會(huì)造成我國(guó)資源的直接流失，在“犧牲我一人幸福我全家”思想的影響下容易增加腐敗的發(fā)生率。因此，我們更應(yīng)該注意與國(guó)際的聯(lián)合，有力的打擊我國(guó)的腐敗勢(shì)力。但是我們還是要看清在未來幾年我國(guó)反腐倡廉的總趨勢(shì)是好的，是不斷發(fā)展的，腐敗現(xiàn)象在一定范圍內(nèi)將會(huì)有所減少,但降幅不會(huì)很大。今后幾年,在中央的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下堅(jiān)持“標(biāo)本兼治、綜合治理、懲防并舉、注重預(yù)防”的反腐倡廉戰(zhàn)略方針，有步驟、有計(jì)劃地推進(jìn)懲治和預(yù)防腐敗體系建設(shè)。特別是按照中央的要求，在堅(jiān)決懲治腐敗的同時(shí)，更加注重治本，更加注重預(yù)防，更加注重制度建設(shè)，反腐倡廉的體制機(jī)制制度將進(jìn)一步完善，腐敗現(xiàn)象滋生蔓延的土壤和條件將會(huì)進(jìn)一步鏟除，腐敗現(xiàn)象在一定范圍內(nèi)將會(huì)有所減少，違紀(jì)違法案件總量今后幾年將會(huì)有所下降。

近年來我國(guó)的反腐形式向多樣化、全民化趨勢(shì)發(fā)展其中網(wǎng)絡(luò)反腐的熱浪一浪高過一浪，使一些腐敗案件得到了及時(shí)的查處和披露，網(wǎng)絡(luò)在反腐倡廉建設(shè)中的威力已經(jīng)嶄露頭角，勢(shì)不可擋，網(wǎng)絡(luò)反腐已經(jīng)走進(jìn)了實(shí)踐領(lǐng)域和研究領(lǐng)域。紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)通過互聯(lián)網(wǎng)設(shè)置廉政網(wǎng)站、廉政信箱、信訪舉報(bào)、效能投訴、反腐諫言等專欄，網(wǎng)民自主選擇本人文帖所要投向的板塊，工作人員定期收集網(wǎng)絡(luò)信訪舉報(bào)件，并明確時(shí)限向信訪人員作出受理反饋。這種模式拓寬了社情民意反映渠道，使得腐敗行為的揭露、檢舉、曝光突破了時(shí)間和空間的限制，并有效的保護(hù)了舉報(bào)人。傳統(tǒng)的批評(píng)、檢舉、揭發(fā)、控告、示威、聚眾上訪等反腐手段，有明確的法律保障且審理機(jī)制完善，因此依然是現(xiàn)今反腐的中堅(jiān)力量，但因傳統(tǒng)手段涉及群眾少，紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)信息披露不夠及時(shí)透明，致使民眾知情權(quán)無法得以保障，造成案件積壓，甚至冤假錯(cuò)案，其效果并不理想，網(wǎng)絡(luò)反腐的出現(xiàn)，恰好彌補(bǔ)了以上不足。一是受眾率高。目前中國(guó)上網(wǎng)人數(shù)快速增長(zhǎng)，2010年年底達(dá)到4.57億，其中寬帶上網(wǎng)人數(shù)4.50億人，互聯(lián)網(wǎng)普及率達(dá)到34.3%，超過全球平均水平。二是方便快捷。網(wǎng)絡(luò)能夠全天候地播報(bào)即時(shí)信息，民眾坐在電腦前便可方便快捷地了解這些消息并自由地加以評(píng)論。網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的完善化、精細(xì)化給予網(wǎng)民多種渠道搜集證據(jù)和信息，讓全社會(huì)以最快的速度得知反腐的進(jìn)度。三是隱蔽性強(qiáng)。傳統(tǒng)的反腐手段往往需要檢舉人與被檢舉人面對(duì)面對(duì)質(zhì)，面對(duì)面地提意見或質(zhì)疑，有時(shí)會(huì)礙于情面、尷尬難堪而有所保留。網(wǎng)絡(luò)以其匿名性解決了民眾的心理負(fù)擔(dān)，坐在家中，打開電腦，在無人知曉的情況下便可自由地發(fā)表自己的觀點(diǎn)，檢舉不法腐敗行為。四是傳播迅速。傳統(tǒng)的反腐手段涉及群眾少，個(gè)別民眾的只言片語可能會(huì)遭到相關(guān)部門的冷落不予處理。事件一旦放在網(wǎng)上，民眾通過粘貼、轉(zhuǎn)載相關(guān)信息就擴(kuò)大了事件的波及范圍。民眾自由地發(fā)表評(píng)論，及時(shí)、充分地表達(dá)自己的觀點(diǎn)，從而形成巨大的輿論勢(shì)頭，促使相關(guān)部門提高處理案件的積極性與透明度。但 我國(guó)關(guān)于網(wǎng)絡(luò)安全和信息發(fā)布的法律很多，但民間網(wǎng)絡(luò)反腐依然缺乏有效的法律支持。所以我們應(yīng)將法律與現(xiàn)實(shí)相結(jié)合不斷完善我國(guó)的反腐制度，將實(shí)踐與反腐倡廉有機(jī)的結(jié)合起來。以此不斷推進(jìn)我國(guó)進(jìn)一步發(fā)展與穩(wěn)定。

黨的十八大指出近年來在面對(duì)各項(xiàng)重大問題時(shí)廣大黨員不畏艱險(xiǎn)、勇挑重?fù)?dān)、沖在前面，在宣傳群眾、組織群眾、服務(wù)群眾中充分發(fā)揮先鋒模范作用，極大的提高了黨在人民群眾中的影響力、號(hào)召力。同時(shí)，在世情、國(guó)情、黨情發(fā)生變化的新形式下，更加突出的問題擺在我們面前。其中就提到面臨腐敗和消極反腐的危險(xiǎn)，這嚴(yán)重的影響黨執(zhí)政地位鞏固和執(zhí)政使命的實(shí)現(xiàn)。所謂廉潔政治，就是不以公權(quán)謀私利的政治，其核心是全心全意為人民服務(wù)，本質(zhì)是為人民掌好權(quán)用好權(quán)、不以權(quán)謀私。具體來說，建設(shè)廉潔政治體現(xiàn)在3個(gè)方面：一是要做到干部清正，保證黨員干部作風(fēng)優(yōu)良、廉潔從政；二是要做到政府清廉，促使黨政機(jī)關(guān)廉潔自守、公共權(quán)力規(guī)范運(yùn)行；三是要做到政治清明，促進(jìn)政治文明充分發(fā)展，努力建成一個(gè)政通人和、安定有序、明禮誠(chéng)信、公平公正的政治環(huán)境。反對(duì)腐敗、建設(shè)廉潔政治，即是馬克思主義政黨的重要目標(biāo)，也是時(shí)代的要求、人民的期盼。

參考文獻(xiàn)：《十八大學(xué)習(xí)輔導(dǎo)百問》黨建讀物出版社 2012.11