第一篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策分析

http:// 2011-05-06[收藏] [推薦] [有獎(jiǎng)糾錯(cuò)] [字號(hào)：大 中 小 ] [打印] [關(guān)閉]

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策分析

全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生

房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)。1998—2009年，房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率平均為10.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)平均為1個(gè)百分點(diǎn)；金融危機(jī)爆發(fā)后最關(guān)鍵的2009年，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率達(dá)19.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)1.77個(gè)百分點(diǎn)。

房市調(diào)控特點(diǎn)

2010年政府對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行了一系列調(diào)控，被稱為“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控”。然而對(duì)比2009、2010年房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)全面上揚(yáng)，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)33.2%，施工面積同比增長(zhǎng)26%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積同比增長(zhǎng)28.4%，商品房銷售面積同比增長(zhǎng)10.1%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源同比增長(zhǎng)25.4%。房地產(chǎn)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資比例從2009年的18.7%上升到2010年的20%，新增房地產(chǎn)信貸總額占新增信貸總額比例也從20.5%上升到25.4%。

觀察近10年的房地產(chǎn)調(diào)控，我們發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)增幅與GDP、CPI增幅密切相關(guān)，10年來房?jī)r(jià)同比變動(dòng)處于二者之間。在CPI進(jìn)入下行通道時(shí)，房?jī)r(jià)降幅高于CPI；進(jìn)入上升通道時(shí)，房?jī)r(jià)漲幅又高于CPI，在CPI指數(shù)進(jìn)入通脹或存在通脹預(yù)期時(shí)，房?jī)r(jià)指數(shù)高于CPI，尤其在加息后仍為負(fù)利率時(shí)更推動(dòng)房?jī)r(jià)上升。相比之下CPI與房?jī)r(jià)關(guān)系更密切，以此確定房?jī)r(jià)合理區(qū)間符合中國(guó)的歷史實(shí)際。

房地產(chǎn)調(diào)控的含義是抑制房?jī)r(jià)過快上漲、使房?jī)r(jià)回到合理區(qū)間。目前，地方政府被要求出臺(tái)房?jī)r(jià)控制措施，但關(guān)于房?jī)r(jià)合理區(qū)間尚未形成共識(shí)。對(duì)于存在房地產(chǎn)泡沫的熱點(diǎn)城市，房?jī)r(jià)收入比和租售比通常作為衡量房?jī)r(jià)合理性的指標(biāo)，難以作為近期確定房?jī)r(jià)合理區(qū)間的唯一依據(jù)，因房?jī)r(jià)已被投資性購房比例過大所扭曲，收入已包括了投資炒房人的收入，但二者可作為保障性住房的評(píng)判依據(jù)；以自住性為主的二、三線城市，應(yīng)以這兩個(gè)指標(biāo)為主確定房?jī)r(jià)合理區(qū)間。

房地產(chǎn)調(diào)控政策之金融手段

貨幣手段包括加息、提高準(zhǔn)備金率、控制二套房貸等。本輪加息的背景是應(yīng)對(duì)貨幣供應(yīng)增速過快、防止資產(chǎn)和消費(fèi)品價(jià)格上漲、改變存款負(fù)利率狀況、應(yīng)對(duì)通脹、平衡人民幣升值等。加息對(duì)房地產(chǎn)的影響取決于以下兩個(gè)作用的疊加效果：首先，通脹預(yù)期下房?jī)r(jià)上升，加息是否跑得過通脹；加息使開發(fā)和購房成本上升，對(duì)房?jī)r(jià)起抑制作用，但成本上升是否跑得過房?jī)r(jià)上升，若房?jī)r(jià)上升更快，成本上升將被消納。其次，收縮流動(dòng)性，降低自有資金杠桿率。2009年房地產(chǎn)投資自有資金率降至20%以下，房地產(chǎn)開發(fā)成本的資金杠桿率從原來的2.86倍大幅提高到5倍以上，熱點(diǎn)城市逼近10倍。2010年在一系列政策調(diào)控下，開發(fā)商自有資金率提高到52%，投資杠桿率下降到2倍以下，有效降低了開發(fā)商的投資杠桿率。提高首付是降低投資性購房杠桿率的有效手段，如將首付從20%提高到40%，一般會(huì)使資金杠桿率下降五成。當(dāng)前炒房人已難以利用銀行貸款炒房，收縮流動(dòng)性降低杠桿率政策是直接有效的。

房地產(chǎn)調(diào)控政策之限購令

在通脹預(yù)期下，購房熱潮涌現(xiàn)，支付全款投資購房比例上升，錢從銀行存款、股市迅速流向購房市場(chǎng)，2010年四季度交易量大幅上升，房?jī)r(jià)仍居高不下。調(diào)控手段中針對(duì)二套房的政策從貸款限制上升到限購，從貨幣手段上升到戶籍手段，直接進(jìn)行了行政干預(yù)，意在遏制投機(jī)炒房。

35個(gè)大中城市是限購的主要對(duì)象，目前只有16個(gè)地方政府出臺(tái)了“限購令”。2010年35個(gè)大中城市商品房占全國(guó)銷售總額的51.6%，占總銷售量的35.6%。若設(shè)定這些城市投資性購房比例平均為15%—20%，“限購令”將使全國(guó)房地產(chǎn)交易量下降5%—7%左右，交易額下降7%—11%，控制流入的資金量約2500億—4000億元。到底能限制多少房地產(chǎn)貸款？2010年新增房地產(chǎn)貸款2.01萬億元，按照統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，個(gè)人抵押貸款占60%，由于交易額下降使開發(fā)貸和個(gè)貸都下降10%左右，約減少2000億元。

當(dāng)前對(duì)“限購令”的看法不一，有的認(rèn)為是歧視外地人，有的認(rèn)為是行政干預(yù)。限購令的直接作用是限制一部分資金進(jìn)入房地產(chǎn)，但更重要的作用是使市場(chǎng)進(jìn)入觀望，交易量會(huì)應(yīng)聲而下，對(duì)后市的威懾力量遠(yuǎn)高于實(shí)際限購數(shù)量。而房地產(chǎn)開發(fā)商在現(xiàn)金流不困難的情況下，可能會(huì)等待觀望，不太可能出現(xiàn)大的降價(jià)。2011年各項(xiàng)調(diào)控政策有待落實(shí)，尤其是保障性住房見效需要時(shí)間，當(dāng)前臨時(shí)性限購的正負(fù)作用只有密切觀察市場(chǎng)反應(yīng)，審勢(shì)調(diào)整。房地產(chǎn)調(diào)控政策之保障性住房與房產(chǎn)稅

據(jù)REICO報(bào)告：2010年全年保障性住房完成投資約8400億元，拉動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅約5個(gè)百分點(diǎn)。2011年規(guī)劃新開工建設(shè)1000萬套保障性住房，預(yù)計(jì)年底竣工率為60%；按每套平均60平米計(jì)算，將新增保障性住房竣工面積約3.6億平米。預(yù)計(jì)2011年全年保障性住房完成投資約1.3萬億元，將拉動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資增加約10個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)。

保障性住房既可有效供給、平抑房?jī)r(jià)，又可擠出房地產(chǎn)泡沫、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。如規(guī)劃如期完成，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定起到重要作用，但土地指標(biāo)和資金籌集不容樂觀。若國(guó)土資源部不提供指標(biāo)，而從現(xiàn)有指標(biāo)中分配，就等于從地方政府財(cái)政收入中往外分，顯然有較大難度；保障房建設(shè)共需1.3萬億—1.4萬億，中央政府出1000億，剩下的依靠地方政府，而地方政府投融資平臺(tái)債務(wù)未還，從何籌資？因此，大力支持保障性住房建設(shè)關(guān)鍵是解決資金和土地問題。

房產(chǎn)稅是前段時(shí)間熱議的話題。中國(guó)指數(shù)研究院專題報(bào)告指出：如只針對(duì)高端物業(yè)征稅，即重慶模式，預(yù)計(jì)全國(guó)每年針對(duì)住宅的征稅規(guī)模將不足千億，資金控制作用不大，對(duì)地方政府也難有效補(bǔ)給；如對(duì)所有存量住宅征稅，稅率為1.5%，全國(guó)一年的房產(chǎn)稅將為7600億元，但近期這種方式不現(xiàn)實(shí)。房產(chǎn)稅并不能在短期直接降低房?jī)r(jià)，但會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期起作用，意義在于建立合理的長(zhǎng)效稅收機(jī)制，對(duì)于促進(jìn)商品房市場(chǎng)機(jī)制的形成必不可少。土地是平抑房市的權(quán)重力量

2010年，全國(guó)70個(gè)大中城市土地交易價(jià)格同比漲幅保持高位，前3季度同比上漲21.5%。據(jù)國(guó)土資源部的數(shù)據(jù)：2010年全國(guó)土地出讓成交總價(jià)款達(dá)2.9萬億，較前一年增加71%；全國(guó)土地出讓收入預(yù)計(jì)占地方本級(jí)財(cái)政收入的71%。土地財(cái)政比重持續(xù)上升，地方政府是最大的受益方。

金融機(jī)構(gòu)以進(jìn)行土地抵押貸款方式進(jìn)入土地市場(chǎng)，形成了土地金融。據(jù)國(guó)土資源部公告：2009年全國(guó)84個(gè)城市土地抵押貸款2.59萬億元，比上年增加42.8%。2010年土地抵押貸款無疑會(huì)超3萬億元。開發(fā)商進(jìn)行土地抵押貸款后，需經(jīng)歷2年左右的開發(fā)周期才能成為產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)交易。如這期間市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生大的變化，巨額資金將直接關(guān)聯(lián)到金融層面。上世紀(jì)90年代初海南房地產(chǎn)泡沫破滅就是教訓(xùn)之一。以上表明在中國(guó)現(xiàn)行土地出讓制度和房地產(chǎn)開發(fā)模式下，無疑是地根吸住了銀根，尤其是在寬松的貨幣政策下，進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的貨幣大量沉積在土地中，2010年尤為突出。

如何疏導(dǎo)積聚在土地中的資金需要被高度重視。供不應(yīng)求時(shí)，房?jī)r(jià)上漲，土地增值，資產(chǎn)泡沫上升；如因外部因素使需求速凍，交易量和投資下降，資金鏈緊張，積聚在土地中的資金將無法釋放，可能成為刺破泡沫的利劍。因此土地是平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)的權(quán)重力量。一方面要抓緊進(jìn)行財(cái)稅和土地供應(yīng)制度改革，使地方政府的土地財(cái)政比例降低，進(jìn)而和房?jī)r(jià)逐步脫鉤；另一方面要促進(jìn)已出讓土地的合理開發(fā)利用，盡快形成有效供給，最終平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)。

第二篇：2014房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策

2014房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策

陳禹銘

2014年，我國(guó)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境呈現(xiàn)低迷狀態(tài)，而作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要一環(huán)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，自然也無法獨(dú)善其身。受到此前一系列宏觀調(diào)控政策的影響，今年樓市出現(xiàn)了大面積的觀望情況，投資增速顯著放緩。不論是一線城市還是二三線城市，房地產(chǎn)銷售面積和銷售額同比都大幅下滑。為此，從中央到地方都采取了一系列調(diào)控措施，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加以調(diào)整?？v觀這一年的政策，可以看到政府正嘗試著減少對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的行政干預(yù)，轉(zhuǎn)而讓市場(chǎng)供需去調(diào)節(jié)。

分類調(diào)控

國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)3月5日在政府工作報(bào)告中提出：“針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。”

點(diǎn)評(píng)：從2005年至2013年，每一年的總理政府工作報(bào)告都提到了“調(diào)控”、“遏制房?jī)r(jià)上漲”等字眼，唯獨(dú)2014年，“房地產(chǎn)調(diào)控”字眼沒有出現(xiàn)在政府工作報(bào)告中。但這不意味著政府不調(diào)控，而是不再一味地采用行政手段來遏制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)，更加靈活機(jī)動(dòng)的市場(chǎng)手段被融入其中，比如熱點(diǎn)城市抑制投資投機(jī)需求，非熱點(diǎn)城市政策調(diào)控相對(duì)會(huì)寬松。

支持首套房貸

5月12日，央行副行長(zhǎng)劉士余召集了15家銀行負(fù)責(zé)人進(jìn)行座談。央行要求銀行“優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求”、“合理確定首套房貸款利率水平”、“及時(shí)審批和發(fā)放符合條件的個(gè)人住房貸款”。

點(diǎn)評(píng)：今年初，很多城市的中小商業(yè)銀行出現(xiàn)了停止放貸的現(xiàn)象。北京市場(chǎng)上房款放款時(shí)間拉長(zhǎng)，導(dǎo)致不少購房交易停滯。央行“喊話”后，房貸審批流程縮短，對(duì)于首次置業(yè)人群來說是一大利好。

限購相繼取消

從今年6月下旬呼和浩特發(fā)文取消限購以來，全國(guó)已有40多個(gè)城市相繼取消或者大幅度松綁限購。截至目前，全國(guó)僅有北京、上海、廣州、深圳以及三亞這五個(gè)城市的限購還沒有放開。

點(diǎn)評(píng)：今年以來，全國(guó)各地尤其是眾多二三線城市均面臨樓市較大的庫存壓力。在這背景下，各地方政府紛紛放松限購政策，以求可以提振市場(chǎng)士氣，加快去庫存。但造成成交低迷的因素復(fù)雜多變，并不是只靠政策松綁可以解決的。

“不動(dòng)產(chǎn)登記”征意見

8月15日，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》公布，規(guī)定將集體土地所有權(quán)；房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；宅基地使用權(quán)等納入不動(dòng)產(chǎn)登記范圍中。而《條例》也對(duì)查詢做出規(guī)定，要求民事主體去登記機(jī)構(gòu)查詢要說明目的。按照《物權(quán)法》規(guī)定，必須是權(quán)利人和利害關(guān)系人才可以進(jìn)行查詢。

點(diǎn)評(píng)：不少人將不動(dòng)產(chǎn)登記制度誤讀為一種能夠有效遏制高房?jī)r(jià)、反腐敗等等問題的規(guī)章制度，從而使得這一條例牽扯甚廣，并且背負(fù)了太大的社會(huì)壓力。但如果只從功能來講，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的目的其實(shí)還是在于建立信息庫，從而消除信息孤島。雖然在客觀上能夠有助于調(diào)查腐敗案件、抑制投資性需求的作用，但畢竟作用有限，不應(yīng)被賦予太多的希望。

“9·30”房貸新政

9月30日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱“9·30房貸新政”），內(nèi)容涉及加大對(duì)保障房金融支持、支持居民合理住房貸款需求、支持房企合理融資需求等多項(xiàng)政策。其中，最受購房者歡迎的是“貸清不認(rèn)房”、貸款利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍等措施。點(diǎn)評(píng)：“9·30”房貸新政被業(yè)內(nèi)視為房貸政策的大尺度“松綁”，對(duì)樓市的刺激作用比較明顯。新政推出后，樓市升溫較快。開發(fā)商推盤意愿加強(qiáng)，此前還在觀望的購房者也積極入市。

放寬公積金貸款

10月9日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部和央行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》，要求各地放寬公積金貸款條件。今后職工連續(xù)繳存6個(gè)月即可申請(qǐng)公積金貸款，并取消四項(xiàng)收費(fèi)。而此前是須連續(xù)繳存12個(gè)月。此外，未來公積金貸款額度將有所放寬，比如將支持首套房貸款、適當(dāng)調(diào)高貸款額度等。同時(shí)，還將推進(jìn)公積金異地使用，實(shí)現(xiàn)異地互認(rèn)、轉(zhuǎn)移接續(xù)。

點(diǎn)評(píng)：連續(xù)繳存時(shí)間較長(zhǎng)、貸款額度受限、使用比例不高等是公積金貸款被詬病已久的問題。新政策實(shí)施后，繳存時(shí)間減半，將使得申請(qǐng)公積金貸款的門檻大大降低。允許異地互認(rèn)公積金對(duì)異地購房的客群來說是一個(gè)較大利好。

央行降息

11月21日，央行宣布降息，決定自2014年11月22日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。其中規(guī)定，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.60%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.75%。同時(shí)結(jié)合推進(jìn)利率市場(chǎng)化改革，將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.1倍調(diào)整為1.2倍。

點(diǎn)評(píng)：央行降息的初衷其實(shí)并不是為了救市，而是為防止宏觀經(jīng)濟(jì)下滑，進(jìn)一步刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的舉措。結(jié)果房地產(chǎn)市場(chǎng)卻成為了直接的受益行業(yè)。降息政策疊加“9·30房貸新政”的影響，使得國(guó)內(nèi)一二線城市的樓市成交量迅速回升，地產(chǎn)股集體漲停。

棄選自住房開售

12月5日，北京市住建委通告，對(duì)于自住房棄選房源，開發(fā)商將統(tǒng)一對(duì)符合條件的購房人公開銷售。公開銷售的自住房，除了不再搖號(hào)外，購房資格審核、選房公證以及購買后的產(chǎn)權(quán)登記、再上市等問題，均按現(xiàn)有自住房政策執(zhí)行。截至12月17日，宣布對(duì)外公開銷售剩余房源的自住房項(xiàng)目有：當(dāng)代采育滿庭春MOMA、中國(guó)鐵建·順新嘉苑、富力惠蘭美居，后兩者的售價(jià)均為1.6萬元/平方米。

點(diǎn)評(píng)：北京的自住型商品房剛剛誕生僅一年多，目前還在不斷完善之中。由于大批自住房入市，使得北京的剛需樓盤“停漲”，同時(shí)也滿足了相當(dāng)部分的保障性需求客群。此次因?yàn)槲恢玫仍虻谋粭夁x房源，房源不太多，公開銷售也不會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成太大影響。

第三篇：2010上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策分析及下半年展望

2010上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)主要調(diào)控政策分析及下半年情勢(shì)展望

一． 相關(guān)背景分析

1.調(diào)控房?jī)r(jià)政策的出臺(tái)是建立在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)趨好的基礎(chǔ)之上

2010年一季度，宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，GDP增長(zhǎng)達(dá)到11.9%;工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)和效益大幅增長(zhǎng);社會(huì)消費(fèi)品零售總額和固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)趨于穩(wěn)定;民間投資累計(jì)增速自2009年以來首次超過國(guó)有及國(guó)有控股投資增速（21.1%），達(dá)到30.4%;出口增速（28.7%）回復(fù)到2007年的水平;財(cái)政收入高速增長(zhǎng)達(dá)34.0%，增速比上年同期大幅提高42.3個(gè)百分點(diǎn)；市場(chǎng)信心逐步恢復(fù)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)上升勢(shì)頭明顯，“保增長(zhǎng)”壓力減輕，管理通脹預(yù)期成為即期宏觀經(jīng)濟(jì)政策的重點(diǎn)目標(biāo)之一。

2.部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的異常表現(xiàn)成為調(diào)控房?jī)r(jià)政策出臺(tái)的直接誘因

由于2009年寬松貨幣政策的慣性作用和房地產(chǎn)開發(fā)投資回升滯后的雙重原因，今年一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)中游資充裕而供給短缺，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了淡季不淡的局面。表現(xiàn)在：一季度商品房銷售面積的增長(zhǎng)速度達(dá)到近年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展史上同期最高增速35.8%，比之前各年同期最高增速還高出20多個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)供求失衡的局面進(jìn)一步加劇。在成交量的推動(dòng)下，地價(jià)和房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)明顯，今年一季度，全國(guó)70個(gè)大中城市居住用地交易價(jià)格同比平均上漲了30.5%，二手房?jī)r(jià)格同比平均上漲了9.5%。新建住房平均價(jià)格同比上漲了14%，投資需求再度旺盛，一季度，個(gè)人住房抵押貸款占商品房銷售額比重相比去年末上升了10個(gè)百分點(diǎn)左右。特別是，在北京，樓面地價(jià)超出在售樓盤價(jià)格的“地王”出現(xiàn)，再次造成全社會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的高度一致，帶動(dòng)了當(dāng)?shù)囟址拷灰椎倪B鎖毀約漲價(jià)，企業(yè)不理性的漲價(jià)行為開始出現(xiàn)，投資性和恐慌性購房比重加大，連夜排隊(duì)、當(dāng)日開盤當(dāng)日售光的“日光盤”增多，市場(chǎng)上的恐慌和不滿情緒上升。

二.2010上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)主要調(diào)控政策回顧分析

1.區(qū)域發(fā)展結(jié)構(gòu)的調(diào)整

以2010年4月17日國(guó)務(wù)院頒布的《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上 1

漲的通知》（國(guó)發(fā)[2010]10號(hào)）為代表，矛頭直指房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)的一線大城市。當(dāng)前一線大城市樓市發(fā)展明顯過熱，房?jī)r(jià)脫離普通群眾的收入水平，供求關(guān)系也比較緊張，從而形成房?jī)r(jià)急速上漲的循環(huán)。中小城市由于資金和人員流動(dòng)較小，房地產(chǎn)的需求主要來源于區(qū)域內(nèi)，雖然在這輪房地產(chǎn)發(fā)展過程中價(jià)格和銷售量也有增長(zhǎng)，但幅度要遠(yuǎn)小于一線城市。因此，要實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的發(fā)展平衡、資源的配置平衡、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的平衡就必須要對(duì)房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展格局進(jìn)行調(diào)整。

2.房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整

從《2010年1-6月份房地產(chǎn)市場(chǎng)主要調(diào)控政策一覽表》中我們可以看到，2010上半年國(guó)家出臺(tái)了近7部的政策支持保障性住房的建設(shè)，如有《關(guān)于加強(qiáng)廉租住房管理有關(guān)問題的通知》、《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》等。相應(yīng)的，加大了限制投資性房地產(chǎn)交易的砝碼。

2009年一線城市豪宅市場(chǎng)發(fā)展過快，成交的份額甚至超過了普通住房。這使政府非常擔(dān)心。擔(dān)心任其發(fā)展必將損害房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的局面。因此，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出鼓勵(lì)自住和改善性購房需求，并加大廉租房等住房保障體系的建設(shè)，以解決房地產(chǎn)未來的結(jié)構(gòu)問題。

三．2010年下半年房地產(chǎn)政策方向展望

基于上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控后的狀態(tài)、政府各部門的表態(tài)及各方面權(quán)威人士的觀點(diǎn)，現(xiàn)對(duì)2010年下半年房地產(chǎn)政策發(fā)展的動(dòng)態(tài)歸納如下：

1.“新國(guó)十條”中所列出的政策內(nèi)容，正在逐步得到細(xì)化、執(zhí)行。尤其是，最近國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”，基本上使得“新國(guó)十條”中中所提到的合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)的稅收政策這一調(diào)控政策內(nèi)容預(yù)期懸念基本得以落地，意味著很可能于下半年在在上海等城市試點(diǎn)開征改革后的房產(chǎn)稅，也意味著將來可能在全國(guó)更多城市逐步相繼開征。這種未來調(diào)控政策預(yù)期，將房地產(chǎn)預(yù)期形成打擊，尤其將對(duì)下半年的房?jī)r(jià)預(yù)期形成重創(chuàng)，可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)加速下降。

2.從最近重申從嚴(yán)清算土地增值稅等政策來看，打擊囤地、閑地的土地政策無疑還將繼續(xù)，甚至還將從嚴(yán)，就可能逼迫更多的土地投入到開發(fā)、銷售，形成供應(yīng)增加。再加上打擊捂盤、囤房、促使樓盤加快上市等調(diào)控政策所可能形

成的供應(yīng)增加，市場(chǎng)供應(yīng)就可能在下半年急劇加大，而另一方面由于有效需求減少、成交低迷導(dǎo)致存量積壓，這樣一增一減的作用效果，市場(chǎng)供求關(guān)系就可能會(huì)發(fā)生比較大的變化，其結(jié)果就會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期形成進(jìn)一步打擊。

3、7月3-4日，國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史在全國(guó)國(guó)土資源廳局長(zhǎng)會(huì)議上表示，目前房地產(chǎn)調(diào)控導(dǎo)致市場(chǎng)量跌價(jià)滯，這種情況不會(huì)維持太久，繼續(xù)調(diào)控下去，會(huì)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的情況。并明確表態(tài)，嚴(yán)格供地計(jì)劃執(zhí)行，保證70%的土地供應(yīng)給政策性住房和中小套型商品房。因此，保障性住房的政策還將繼續(xù)深入。

總之，政府此輪調(diào)控的決心非常大，態(tài)度非常堅(jiān)決?；诜N種信號(hào)來看，中央政府在今年內(nèi)幾乎不可能改變對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度和目的，因而房地產(chǎn)調(diào)控政策也不可能有大的改變，調(diào)控可能還將深化，政策效力還將持續(xù)發(fā)酵，進(jìn)一步影響房地產(chǎn)預(yù)期。從目前國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來看，也難再次出現(xiàn)2008年政府因金融危機(jī)而救市的那一幕。

因此，房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展態(tài)勢(shì)將從“一線城市過度發(fā)展，二三線城市長(zhǎng)期處于相對(duì)弱勢(shì)”，轉(zhuǎn)化為“一線城市適度發(fā)展，二三線城市進(jìn)行重點(diǎn)發(fā)展”；住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的發(fā)展態(tài)勢(shì)是從“非普通住房比重過大、成交量集中”轉(zhuǎn)化為“繼續(xù)支持自住、改善性需求，大力發(fā)展中低價(jià)位房”。這兩個(gè)轉(zhuǎn)變應(yīng)該是明年甚至更長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大方向。綜合來看，房地產(chǎn)政策基調(diào)基本保持了穩(wěn)定，放開城市戶籍限制對(duì)房地產(chǎn)毫無疑問是一個(gè)發(fā)展的機(jī)遇。在當(dāng)前一線城市房?jī)r(jià)日益高漲，房地產(chǎn)供求關(guān)系日益矛盾的情況下，中小城市將成為房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)展的大后方。

第四篇：房地產(chǎn)調(diào)控政策分析

房地產(chǎn)調(diào)控政策分析

在金九銀十傳統(tǒng)旺季來臨之際，樓市沒了以往的張揚(yáng)和霸氣，反而體現(xiàn)出一種低迷。2011年10月 全國(guó)大中城市房?jī)r(jià)首次全面下跌。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全國(guó)房地產(chǎn)的相關(guān)調(diào)控政策。這是自2010年政府出臺(tái)一系列“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控”政策后取得的巨大的成效。它使得全國(guó)房?jī)r(jià)只漲不跌的神話終于在這個(gè)10月終結(jié)。

由此看來，房?jī)r(jià)下跌主要得益于政府的宏觀調(diào)控政策。自建國(guó)以來，政府推行了不同的調(diào)控政策來規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序化發(fā)展，不同時(shí)期的政策產(chǎn)生了不同的作用和影響。

一、歷年來重要的房地產(chǎn)調(diào)控政策

1.1993-1996年：我國(guó)第一次對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控

背景：首次出現(xiàn)房地產(chǎn)熱——房地產(chǎn)開發(fā)公司急劇增加，房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長(zhǎng)，以炒地皮、炒鋼材、炒項(xiàng)目為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；钴S，尤其是海南、廣西北海等地，房地產(chǎn)開發(fā)過熱，形成了較嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)嚴(yán)重過熱態(tài)勢(shì)和通貨膨脹。

效果：隨著1993年國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控意見》，提出整頓金融秩序、加強(qiáng)宏觀調(diào)控的16條政策措施(通稱“國(guó)16條”)；1994年《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》、《城市房地產(chǎn)管理法》和《住宅擔(dān)保貸款管理試行辦法》的落實(shí)，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的增長(zhǎng)速度明顯放緩，通貨膨脹得到遏制。經(jīng)濟(jì)由熱轉(zhuǎn)冷，房地產(chǎn)市場(chǎng)也沉寂下來，商品房和商品住宅的價(jià)格迅速回落。經(jīng)過3年努力，中國(guó)經(jīng)濟(jì)終于在1996年成功實(shí)現(xiàn)“軟著陸”。同時(shí)，此次調(diào)控給房地產(chǎn)業(yè)一記重創(chuàng)?！皣?guó)16條”一出，海南房地產(chǎn)熱浪應(yīng)聲而落，數(shù)千家開發(fā)商卷款逃離，留下遍地爛尾樓。后經(jīng)統(tǒng)計(jì)，海南省當(dāng)時(shí)閑置土地18834公頃，積壓資金800億元，僅四大國(guó)有商業(yè)銀行的壞賬就高達(dá)300億元，而一海之隔的北海，沉淀資金甚至高達(dá)200億元，爛尾樓面積超過了三亞，被稱為中國(guó)的“泡沫經(jīng)濟(jì)博物館”。泡沫破裂后，海南等地房地產(chǎn)市場(chǎng)元?dú)獯髠?，進(jìn)入持續(xù)數(shù)年的低谷期。

2.1998-2002年：促進(jìn)住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，核心是房改 背景：1997年亞洲金融危機(jī)爆發(fā)后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)開始出現(xiàn)“通貨緊縮”，房地產(chǎn)市場(chǎng)也隨之進(jìn)入低潮。

效果：1998年7月，國(guó)務(wù)院頒布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知》(簡(jiǎn)稱“23號(hào)”文件)，明確提出“促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)”，并拉開了以取消福利分房為特征的中國(guó)住房制度改革，大大刺激了消費(fèi)，拉動(dòng)內(nèi)需。激活了低迷數(shù)年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入發(fā)展新時(shí)期。但這一時(shí)期存在住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂等問題。為打擊“囤地”、“倒地”現(xiàn)象，規(guī)范土地交易市場(chǎng)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，全國(guó)范圍內(nèi)“商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式出讓”意味著持續(xù)多年的“協(xié)議出讓”在法定意義上被叫停。但這一政策出發(fā)點(diǎn)是“從源頭上防治腐敗，降低不合理的房?jī)r(jià)”，實(shí)際操作缺乏統(tǒng)一規(guī)范，為其出現(xiàn)新的高房?jī)r(jià)問題埋下了隱患。

3.2003-2005年：確立房地產(chǎn)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)

背景：2005年房地產(chǎn)開發(fā)雖然繼續(xù)保持著快速發(fā)展的慣性，但增速明顯減慢，然而，房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭仍然沒有改變，以深圳、北京為代表的全國(guó)眾多城市房?jī)r(jià)迅猛上漲，房?jī)r(jià)成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。

效果：2005年3月底，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，提出抑制住房?jī)r(jià)格過快上漲的八項(xiàng)措施(簡(jiǎn)稱“國(guó)八條”)，建立政府負(fù)責(zé)制，將穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格提升到政治高度。4月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，當(dāng)前加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控要采取八項(xiàng)措施(簡(jiǎn)稱“新國(guó)八條”)，對(duì)“國(guó)八條”進(jìn)一步細(xì)化、延伸。2006年5月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議通過有針對(duì)性的六項(xiàng)措施(簡(jiǎn)稱“國(guó)六條”)，將調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)作為調(diào)控著力點(diǎn)。隨后出臺(tái)的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》(簡(jiǎn)稱“九部委‘十五條’”)對(duì)“國(guó)六條”進(jìn)一步細(xì)化。2007年，以穩(wěn)定房?jī)r(jià)為訴求的房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步深化。土地、信貸、稅收等為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的各項(xiàng)調(diào)控新政密集推出，從土地管理、規(guī)范市場(chǎng)秩序、抑制投機(jī)(尤其抑制外商投資房地產(chǎn))、調(diào)整住房結(jié)構(gòu)等多方面全面出擊。房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些積極變化，開發(fā)投資實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)，住宅開發(fā)結(jié)構(gòu)得到一定改善。但是房?jī)r(jià)調(diào)控效果并沒立即顯現(xiàn)出來，反而出現(xiàn)邊調(diào)控邊上漲的現(xiàn)象。到2007年下半年，雖然總體房?jī)r(jià)漲幅有所放緩，但北京、上海、廣州、深圳等城市住房?jī)r(jià)格仍在高位，且不斷上揚(yáng)?！皣?guó)六條”提出的“規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房”方針，將門檻提高至城鎮(zhèn)低收入階層，試圖構(gòu)建一種“最低收入階層靠廉租房，低收入階層靠經(jīng)濟(jì)適用房，其他階層靠房地產(chǎn)市場(chǎng)”的解決方案。這意味著，自2003年調(diào)控以來，政府保障房惠及的人群范圍進(jìn)一步縮小，政府將更多的人的住房問題扔給了市場(chǎng)。從供需關(guān)系上看，這一方針的確立勢(shì)必推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。而加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)和“限價(jià)房”方案的提出曾讓人們看到希望，然而以后的房?jī)r(jià)走勢(shì)卻又屢屢讓人們失望。

4.2008-2010年：調(diào)控反復(fù)，GDP是調(diào)控指標(biāo)

背景：2008年是戲劇性的一年。年初貨幣政策將從“適度從緊”改為“從緊”，而財(cái)政政策繼續(xù)保持穩(wěn)健。下半年隨著世界金融危機(jī)的影響擴(kuò)大，央行宣布“雙率”齊降，貨幣政策再度從“從緊”向“適度寬松”轉(zhuǎn)變。本來在前期調(diào)控政策和金融危機(jī)的影響下，房地產(chǎn)投資迅速減少，國(guó)際熱錢紛紛撤出，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入觀望狀態(tài)，成交量日減，房?jī)r(jià)也有所下降。然而，在調(diào)控效果剛剛顯現(xiàn)時(shí)，政策再次松動(dòng)，最終導(dǎo)致前功盡棄。2009年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從年初的“試探性抄底”，到年中的“放量大漲”，再到年底的“恐慌性搶購”，短短一年間，中國(guó)樓市迅速地由低迷轉(zhuǎn)變?yōu)榭簥^，由蕭條轉(zhuǎn)變?yōu)榉睒s，調(diào)控由“去庫存”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皵D泡沫”。2010年第一季度，房市神話繼續(xù)上演，房?jī)r(jià)持續(xù)攀高。

效果：2009年12月為遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲，政府頒布了“國(guó)四條”；2010年，以穩(wěn)定房?jī)r(jià)為主的房地產(chǎn)調(diào)控到了關(guān)鍵時(shí)刻。4月27日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》(簡(jiǎn)稱“國(guó)十條”)，被稱為“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策”。經(jīng)過各級(jí)部門的落實(shí)，2011年10月，房?jī)r(jià)打破了只升不降的趨勢(shì)，很多大中城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)回落。

雖然目前我國(guó)的宏觀調(diào)控政策對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)有序發(fā)展已經(jīng)取得了很大的成效，但還存在一些潛在的問題需要解決。

二、政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的目前存在的問題

1.部分城市房?jī)r(jià)過高的局面還沒有根本改變

雖然目前一線城市和部分二線城市商品住房?jī)r(jià)格有所回落，但回落幅度十分有限。70個(gè)大中城市中，今年10月份價(jià)格同比下降的僅有2個(gè)。環(huán)比價(jià)格下降的城市中，多數(shù)城市的降幅不足1%。商品住房?jī)r(jià)格水平總體上仍處于高位，向合理價(jià)格區(qū)間回歸仍有空間。

2.房?jī)r(jià)上漲的潛在壓力仍然較大

目前房地產(chǎn)價(jià)格回落在一定程度上是通過限購、限貸、限價(jià)和行政問責(zé)等措施實(shí)現(xiàn)的，而不是市場(chǎng)自發(fā)調(diào)整的結(jié)果。在這種情況下，調(diào)控力度一旦放松，就可能在短期內(nèi)引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的迅速反彈。

3.抑制投資投機(jī)需求的任務(wù)仍很艱巨

目前，國(guó)內(nèi)投資渠道相對(duì)有限，房地產(chǎn)成為資產(chǎn)投資和保值增值的重要途徑，在流動(dòng)性充裕和通脹水平依然較高的情況下，投資投機(jī)的套利空間仍然較大，調(diào)控力度一旦放松，被抑制的投資投機(jī)需求就可能重新釋放，引發(fā)新一輪房?jī)r(jià)上漲。

三、對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的建議

1.完善住房供應(yīng)體系

立足國(guó)情，引導(dǎo)理性消費(fèi)，保障基本需求，加快構(gòu)建以市場(chǎng)為主滿足多層次需求、以政府為主提供基本保障的住房供應(yīng)體系。以市場(chǎng)機(jī)制為主導(dǎo)的商品住房市場(chǎng)是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體，我國(guó)多數(shù)家庭要通過購買或承租商品住房實(shí)現(xiàn)住有所居。要繼續(xù)堅(jiān)持住房市場(chǎng)化改革方向，更好地發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制在住房資源配置中的基礎(chǔ)性作用。政府要在提供基本保障、維持市場(chǎng)秩序、改善投資環(huán)境、引導(dǎo)合理消費(fèi)方面發(fā)揮積極作用，對(duì)城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭，實(shí)行廉租住房制度；對(duì)中等偏下收入住房困難家庭，實(shí)行公共租賃住房制度；對(duì)中高收入家庭，實(shí)行租賃與購買商品住房相結(jié)合的制度。

2.加快保障性住房制度建設(shè) 要加大保障性安居工程建設(shè)力度，“十二五”時(shí)期建設(shè)3600萬套，基本解決保障性住房供應(yīng)不足的問題。要切實(shí)強(qiáng)化規(guī)劃的控制和指導(dǎo)，優(yōu)先供應(yīng)建設(shè)用地，拓寬融資渠道，建立穩(wěn)定的投入機(jī)制；加大公共租賃住房建設(shè)和供應(yīng)，進(jìn)一步完善發(fā)展公共租賃住房的土地、財(cái)稅、金融等支持政策，逐步使其成為保障性住房的主體；加快各類棚戶區(qū)改造，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房；加強(qiáng)保障性住房管理，制定公平合理、公開透明的保障性住房配租政策和監(jiān)管程序，嚴(yán)格規(guī)范準(zhǔn)入、退出、管理和租費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，完善租賃補(bǔ)貼制度。

3.健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控體系

要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中出現(xiàn)的新情況新問題，加強(qiáng)政策協(xié)調(diào)配合，注重分類指導(dǎo)，提高房地產(chǎn)調(diào)控的針對(duì)性和有效性。要健全差別化住房信貸、稅收政策，合理引導(dǎo)自住和改善性住房需求，有效遏制投資投機(jī)性購房；調(diào)整和完善房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租賃、中介服務(wù)和持有等環(huán)節(jié)的稅收政策，加大房產(chǎn)持有成本，擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍，加快房產(chǎn)稅實(shí)施方案的研究進(jìn)度；完善住房公積金制度，加強(qiáng)管理和擴(kuò)大覆蓋范圍。強(qiáng)化房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)防控防范措施；進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任和問責(zé)機(jī)制，把保障基本住房、穩(wěn)定房?jī)r(jià)和加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管納入經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的工作目標(biāo)；完善土地供應(yīng)政策，增加住房用地供應(yīng)總量。健全地方政府融資機(jī)制，逐步改變地方經(jīng)濟(jì)對(duì)土地收入的過度依賴，提高房地產(chǎn)調(diào)控政策的有效性。

4.推進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域法律法規(guī)建設(shè) 要加快制定基本住房保障法，修訂完善城市房地產(chǎn)管理法等相關(guān)法律法規(guī)，推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理法制化和規(guī)范化；加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序；加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，完善信息發(fā)布制度。

第五篇：五項(xiàng)政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)

五項(xiàng)政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)

●政策一：《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21 號(hào)）：對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，不再適用暫免征收土地增值稅的規(guī)定。

●政策二：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕31 號(hào)）：一是對(duì)預(yù)售收入的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率作了適當(dāng)調(diào)整；二是規(guī)定了開發(fā)產(chǎn)品的完工標(biāo)準(zhǔn)；三是對(duì)開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本標(biāo)準(zhǔn)作了原則規(guī)定；四是規(guī)定了成本費(fèi)用項(xiàng)目核算和稅前扣除原則；五是對(duì)新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)稅前扣除作出了新規(guī)定；六是對(duì)轉(zhuǎn)借款發(fā)生的利息支出稅前扣除問題有了新規(guī)定；七是增加了防止資本弱化和關(guān)聯(lián)交易的規(guī)定；八是對(duì)新辦房地產(chǎn)企業(yè)減免稅作了限制；九是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管方式提出了新的要求。

●政策三：《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕75 號(hào)）：自2006 年6 月1 日后，個(gè)人將購買不足5 年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；購買超過5 年（含 5 年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅；購買超過5 年（含5 年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的余額征收營(yíng)業(yè)稅。●政策四：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得 2 稅有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕108 號(hào)）：主要對(duì)商品房、自建住房、經(jīng)濟(jì)適用房、已購公有住房、城鎮(zhèn)拆遷安置住房5 種情況下的房屋原值作出了明確規(guī)定；對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房過程中的合理費(fèi)用，在納稅人能提供實(shí)際支付憑證等情況下，允許稅前扣除；不能提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其實(shí)行核定征稅。

●政策五：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕144 號(hào)）：明確不動(dòng)產(chǎn)贈(zèng)與的類別以及贈(zèng)與辦理流程，對(duì)于個(gè)人將受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外銷售時(shí)，將按贈(zèng)與后新產(chǎn)權(quán)證時(shí)間作為計(jì)算起點(diǎn)，而個(gè)人所得稅將嚴(yán)格按照應(yīng)納稅所得額的20%進(jìn)行征收。

摘自中國(guó)稅務(wù)報(bào)

政策法規(guī)處供稿