第一篇：安置房進(jìn)度情況報(bào)告

關(guān)渡社區(qū)

安置房建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度情況

一、整體形象進(jìn)度

截止4月1日，關(guān)渡社區(qū)安置房建設(shè)項(xiàng)目累計(jì)完成投資4000余萬元。完成土石方開挖約55000立方米、回填約58000立方米。先后啟動(dòng)了22棟樓施工，其中已完成6棟樓的主體施工；2棟樓正在進(jìn)行獨(dú)立基礎(chǔ)施工；9棟樓正在進(jìn)行孔樁基礎(chǔ)施工；5棟樓正在進(jìn)行主體施工。

二、本周建設(shè)進(jìn)度

本周以來，施工單位每天投入挖掘機(jī)2臺(tái)、鏟車1臺(tái)、運(yùn)輸車5臺(tái)、塔吊3臺(tái)、混凝土攪拌站2座、190名工人，累計(jì)完成土石方開挖約5000立方米。啟動(dòng)了18棟樓施工，其中正在進(jìn)行基礎(chǔ)施工的有：8號(hào)樓獨(dú)立基礎(chǔ)回填、9號(hào)樓獨(dú)立基礎(chǔ)承臺(tái)鋼筋綁扎、16、17、19、20、32、33、34、35、36號(hào)樓孔樁基礎(chǔ)開挖；正在進(jìn)行主體施工的有：21號(hào)樓二層主體施工、22號(hào)樓一層樓面模版安裝、23號(hào)樓二層樓面支模、26號(hào)樓斜屋面模版安裝、31號(hào)樓一層樓面砼澆筑。

三、待解決的問題

因項(xiàng)目地塊內(nèi)的有部分土地未征、社區(qū)內(nèi)南北向主干道與老公路交叉口一棟民房及原關(guān)渡小學(xué)建筑未拆遷，影響了13、14、35、37、38、39號(hào)樓地勘和場平施工的推進(jìn)，需盡快組織征地和拆遷，以便進(jìn)行13、14、35、37、38、39號(hào)樓地勘和場平施工。

2013年4月1日

第二篇：安置房項(xiàng)目形象進(jìn)度計(jì)劃

安置房項(xiàng)目形象進(jìn)度計(jì)劃

以下為工程形象進(jìn)度的初步計(jì)劃，應(yīng)以正式工程施工合同要求、實(shí)際進(jìn)行開工指令為基準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整：

2017年10月：（1）完成生活區(qū)和生產(chǎn)管理區(qū)臨時(shí)設(shè)施建設(shè)；（2）工程現(xiàn)場基底清淤轉(zhuǎn)運(yùn)；（3）建筑場地土石方回填整治工程。2017年11月：（1）完成50%的建筑樁基工程；（2）生產(chǎn)區(qū)施工道路、施工場地、生產(chǎn)設(shè)施建設(shè)、主要施工機(jī)械設(shè)備安裝（如塔吊）等； 2017年12月：（1）完成全部建筑樁基工程；（2）50%的建筑基礎(chǔ)承臺(tái)和地梁工程；

(3)2018年第1季度：完成主體結(jié)構(gòu)至1~6層;（4）2018年第2季度：完成主體結(jié)構(gòu)至16~20層；

（5）2018年第3季度：（1）主體結(jié)構(gòu)全部封頂；（2）砌體圍護(hù)結(jié)構(gòu)完成至15~20層；

（6）2018年第4季度：（1）砌體圍護(hù)結(jié)構(gòu)全部完成；（2）外墻裝飾工程完成70%；（3）室內(nèi)裝飾裝修完成50%；（4）主體建筑內(nèi)除配套性的市政供水供電工程而外的一般水電工程全部完成；（5）建筑消防工程完成50%。

（7）2019年第1季度：（1）主體建筑內(nèi)的各類工程基本完成；（2）室外管網(wǎng)工程基本完成；（3）園林硬景工程完成50%。（4）地庫內(nèi)的各類建筑裝飾工程基本完成；各類安裝工程完成50%。

（8）2019年第2季度：（1）園林軟景工程全部完成；（2）地庫內(nèi)的地庫內(nèi)的各類工程基本完成；（3）各類工程進(jìn)入專項(xiàng)驗(yàn)收階段，組織工程竣工驗(yàn)收階段，為綜合驗(yàn)收和工程移交做準(zhǔn)備。

第三篇：淺談安置房工程的質(zhì)量、進(jìn)度控制

淺談安置房工程的質(zhì)量、進(jìn)度控制

摘要：近幾年來，我們國家為解決居民的拆遷安置、幫助困難家庭改善居住條件，相繼推出了一大批保障性安置房的工程建設(shè)。人們從中得到了眾多實(shí)惠，同時(shí)也經(jīng)歷了因安置房工程質(zhì)量和進(jìn)度方面存在問題帶來的諸多糾紛。筆者根據(jù)經(jīng)歷，淺談了在安置房工程監(jiān)理中如何做好在“質(zhì)量、進(jìn)度”方面的控制工作，確保在安全的環(huán)境下抓好質(zhì)量，按期交房，盡可能地減少因質(zhì)量缺陷原因?qū)е隆凹m紛”，杜絕質(zhì)量問題和工期拖后導(dǎo)致“投訴”“上訪”等事件發(fā)生。

關(guān)鍵詞：安置房

交底

目標(biāo)

控制

前言

近幾年來，我們國家為解決居民的拆遷安置、幫助困難家庭改善居住條件，相繼推出了一大批保障性安置房的工程建設(shè)。人們從中得到了眾多實(shí)惠，同時(shí)也經(jīng)歷了因安置房工程質(zhì)量和進(jìn)度方面存在問題帶來的諸多糾紛。筆者有幸在二00六年未參與了兩個(gè)標(biāo)段安置房工程項(xiàng)目的建設(shè)，整個(gè)工程受建設(shè)方委托，擔(dān)負(fù)著“質(zhì)量、進(jìn)度、投資控制以及合同、信息管理、安全監(jiān)督和組織協(xié)調(diào)”等任務(wù)，下面我就圍繞監(jiān)理如何在工程質(zhì)量、進(jìn)度控制方面開展工作的進(jìn)行淺談，以供讀者參與和共勉。2 工程簡況

江蘇省某市安置房工程項(xiàng)目地處市郊外，八棟小高層（11+1層），預(yù)應(yīng)力管樁基礎(chǔ)，剪力墻結(jié)構(gòu)，設(shè)一層地下室，兩個(gè)標(biāo)段施工，建筑

總面積約為8.5萬M。建設(shè)工期要求330天，確保拆遷安置居民及時(shí)

2入住。3 工作目標(biāo)

安置房工程是市政府重點(diǎn)工程，是“民心”“政治”工程。監(jiān)理公司自接受建設(shè)方委托后，選擇了政治素質(zhì)好、業(yè)務(wù)技能強(qiáng)、管理水平高的監(jiān)理人員組建了項(xiàng)目監(jiān)理隊(duì)伍。監(jiān)理人員進(jìn)駐現(xiàn)場后，立即統(tǒng)一思想，制定工作目標(biāo)：監(jiān)理人員必須提供高智能的服務(wù)，做好交底工作，加強(qiáng)安全、質(zhì)量等方面的預(yù)控和過程控制，確保按期交房，盡可能地減少因質(zhì)量缺陷原因?qū)е隆凹m紛”，杜絕因質(zhì)量問題和工期拖后而導(dǎo)致“投訴”“上訪”等事件發(fā)生。4 工作交底

我們監(jiān)理認(rèn)為，對(duì)施工單位進(jìn)行工作交底是監(jiān)理控制工作開展順利的有力保障。兩個(gè)標(biāo)段平行作業(yè)，在過程中隨工程進(jìn)度的深入，每個(gè)標(biāo)段在不同施工階段參與的施工單位較多，最初由原來的土石方、預(yù)應(yīng)力管樁、靜壓樁機(jī)，發(fā)展到施工總承包、砼供應(yīng)、防水、人防、消防、電梯、防火門、防盜門、塑鋼窗安裝以及外涂等十余家施工單位。為了確保每個(gè)施工單位在不同的施工階段，堅(jiān)持服從監(jiān)理程序控制，滿足工程建設(shè)需求，我們監(jiān)理部對(duì)每個(gè)進(jìn)場單位及時(shí)地進(jìn)行開工前的交底會(huì)議工作，并將交底內(nèi)容整理發(fā)放，并要求對(duì)照?qǐng)?zhí)行，指定專人抓落實(shí)。主要對(duì)施工單位在思想意識(shí)、人員管理、材料準(zhǔn)備、安全文明、施工作業(yè)條件、施工技術(shù)保障、機(jī)械設(shè)備投入、資料管理工

作、現(xiàn)場協(xié)調(diào)以及成品保護(hù)、“關(guān)于加強(qiáng)建筑結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量的若干規(guī)定”文件以及分戶驗(yàn)收工作方面重點(diǎn)詳細(xì)交底，把好開工關(guān)。

在施工階段，監(jiān)理部對(duì)樁基、土方開挖回填、鋼筋綁扎、模板及排架支設(shè)、砼澆筑、防水工程、構(gòu)造柱植筋、墻體砌筑以及腳手架搭拆、塔吊安拆、水電預(yù)埋安裝、保溫節(jié)能、質(zhì)量通病防治在質(zhì)量、進(jìn)度方面進(jìn)行專項(xiàng)交底工作會(huì)議。

通過各類工作交底，使施工方明白了監(jiān)理的控制目標(biāo)和重點(diǎn)，始終處于了受控狀態(tài)，為監(jiān)理抓緊好控制工作打下了扎實(shí)的基礎(chǔ)。5 控制 5.1審查

首先，我們認(rèn)真熟悉圖紙和各種規(guī)范、規(guī)程的要求，根據(jù)工程的特點(diǎn)編制監(jiān)理規(guī)劃，要求施工單位建立質(zhì)保體系，認(rèn)真審核施工組織設(shè)計(jì)、工藝標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)交底，協(xié)助業(yè)主組織了圖紙會(huì)審，提出修改意見若干條，由設(shè)計(jì)單位進(jìn)行了修改，隨工程施工進(jìn)度的進(jìn)展，在不同的施工階段前編制監(jiān)理實(shí)施細(xì)則，指導(dǎo)日常工作。在工程開工前，根據(jù)工期要求認(rèn)真審核總進(jìn)度計(jì)劃，在人員、機(jī)械設(shè)備投入、材料進(jìn)場、施工項(xiàng)目內(nèi)容按排等方面作具體要求和建議，同時(shí)要求施工單位報(bào)施工節(jié)點(diǎn)計(jì)劃和月施工進(jìn)度計(jì)劃，凡有不符合總進(jìn)度計(jì)劃要求的建議修改，直至滿足要求為止。

5.2質(zhì)量控制

我們監(jiān)理部在質(zhì)量控制上主要對(duì)預(yù)應(yīng)力管樁靜壓、土方開挖、地下室、主體結(jié)構(gòu)、防水工程、保溫砂漿粉刷進(jìn)行重點(diǎn)控制。

樁基施工階段主要在預(yù)應(yīng)力管樁的原材料供應(yīng)、樁定位和靜壓實(shí)施旁站以及靜載和完整性檢測方面進(jìn)行控制。對(duì)預(yù)應(yīng)力管樁單位進(jìn)行實(shí)地考察，要求貨到現(xiàn)場隨合格證明資料一道驗(yàn)收，過程中曾對(duì)略見裂紋等缺陷的給予及時(shí)記錄，并用紅漆做好標(biāo)記，且在監(jiān)理的見證下裝車清出了施工現(xiàn)場；按排專業(yè)測量監(jiān)理工程師負(fù)責(zé)樁定位工作，控制偏差；對(duì)樁靜壓旁站實(shí)行“一機(jī)一人”負(fù)責(zé)，重點(diǎn)進(jìn)行油壓值和標(biāo)高控制，曾對(duì)“爆樁”現(xiàn)象給予及時(shí)處理，立即記錄樁號(hào)，在報(bào)告建設(shè)單位的同時(shí)，與設(shè)計(jì)單位聯(lián)系拿出“補(bǔ)樁”方案，且書面通報(bào)材料供應(yīng)單位和樁機(jī)施工單位，在監(jiān)理的旁站下進(jìn)行“補(bǔ)樁”。

對(duì)土方開挖主要控制人員操作和機(jī)械設(shè)備的使用要保持處于良好的工作狀態(tài)，避免操作和使用不當(dāng)造成傷樁、斷樁；基底標(biāo)高控制，要求留200MM厚土層需人工清理；施工現(xiàn)場排水溝、井設(shè)置數(shù)量、位置等滿足不得有積水；截樁位置、長度、樁填芯強(qiáng)度、樁頭處理、土方放坡、臨邊堆集荷載以及防護(hù)控制符合要求。在地下室施工期間主要對(duì)施工縫處、底板后澆帶位置處防水以及在樁承臺(tái)與底板結(jié)合處鋼筋、抗?jié)B砼施工質(zhì)量控制，實(shí)施旁站。

主體施工階段，本監(jiān)理部在堅(jiān)持國家規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程和“關(guān)于加強(qiáng)建筑結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量管理的若干規(guī)定”文件規(guī)定的同時(shí)，為加強(qiáng)施工質(zhì)量的過程控制，結(jié)合類似工程的管理經(jīng)驗(yàn)，制定了“主體施工質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)”?！稑?biāo)準(zhǔn)》主要從方案報(bào)審、原材料控制、模板支設(shè)、鋼筋綁扎、保護(hù)墊塊設(shè)置、砼澆筑養(yǎng)護(hù)、二次結(jié)構(gòu)（磚隔墻）砌筑、水電管線預(yù)埋等方面作具體細(xì)化規(guī)定，經(jīng)建設(shè)方同意后，組織施工方

技術(shù)人員進(jìn)行討論、學(xué)習(xí)，最后商定后立即要求各施工單位貫徹執(zhí)行，并定于每月十五日由建設(shè)方、監(jiān)理、施工方成立檢查組，對(duì)工程按《標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定進(jìn)行綜合檢查，實(shí)行計(jì)分評(píng)定（總分為100分，80分為合格分），監(jiān)理在施工中跟蹤對(duì)照，檢查中嚴(yán)格評(píng)比，并根據(jù)評(píng)比結(jié)果，建議建設(shè)方給予適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)罰，另督促施工方對(duì)存在的問題進(jìn)行整改。

監(jiān)理工作中建議建設(shè)方采取點(diǎn)獎(jiǎng)罰措施，促進(jìn)管理，加強(qiáng)控制，雖有必要，但并不是最終目的，因此，我們除此之外，經(jīng)常性的采取了智能服務(wù)、監(jiān)幫結(jié)合的工作方式。為了防治現(xiàn)澆樓板裂縫的產(chǎn)生，根據(jù)我們多年的監(jiān)理工作經(jīng)驗(yàn)，發(fā)聯(lián)系單提醒他們在施工中注意以下幾點(diǎn)：

1、砼澆筑時(shí)供料要連續(xù)，振搗要有專人負(fù)責(zé)，控制好狀態(tài)，以略見氣泡，泛漿為好，且認(rèn)真做好現(xiàn)澆板板的養(yǎng)護(hù)工作，是保證砼強(qiáng)度、防治裂縫產(chǎn)生的重要環(huán)節(jié)之一；

2、預(yù)埋導(dǎo)管、洞口部位要設(shè)置加強(qiáng)筋；

3、現(xiàn)澆板上不得上人、堆料等增加施工荷載，要保證有一個(gè)硬化過程。通常施工方為趕進(jìn)度在砼尚未達(dá)到一定強(qiáng)度的情況下，在其上堆放磚等建筑材料，這樣會(huì)導(dǎo)致砼因強(qiáng)度不足，產(chǎn)生更多的裂縫，因此，要求施工單位必須做到間隔48小時(shí)以上，才允許在其上堆放材料（不得集中堆放）和施工作業(yè)。

防水施工階段控制，為杜絕住宅工程在廚衛(wèi)間、地下室外墻、屋面處無滲漏水現(xiàn)象發(fā)生，我們提醒施工配合做好以下幾介方面工作：

1、水泥地面基層驗(yàn)收無空鼓、起砂現(xiàn)象，交接處以及泛水找平結(jié)束、水電預(yù)埋管線試驗(yàn)結(jié)束、陰角圓弧、洞口已吊模、結(jié)構(gòu)試水完成，且符合要求；多余砼、砂漿塊清除到位，基層處理后需澆水濕潤;

2、廚衛(wèi)間地坪灰餅設(shè)置、厚度、廚衛(wèi)間地坪標(biāo)高低于客臥室地坪不少于3CM；

3、室內(nèi)凈高尺寸記錄，監(jiān)理抽驗(yàn)。（允許偏差-15MM，控制極差不大于20MM）；

4、各類防水材料質(zhì)量證明資料符合要求，且現(xiàn)場抽樣送檢復(fù)試合格；

5、涂膜涂刷均勻、無流淌、厚度均符合設(shè)計(jì)要求，管道、止水帶處防水加強(qiáng)；

6、本工程的外墻保溫砂漿施工中，監(jiān)理主要對(duì)保溫砂漿的聚笨顆粒和水泥原材進(jìn)行抽樣送檢復(fù)試，在漿料配比、攪拌、使用時(shí)間上要求掛牌、計(jì)時(shí)控制，在保溫砂漿、抗裂砂漿粉刷厚度以及帖鋼絲網(wǎng)方面，要求施工方掛線做餅，鋼絲網(wǎng)搭接和鋪帖平整度方面均符合規(guī)范要求，對(duì)粉刷完的墻面采取針入法實(shí)測，對(duì)厚度不足的及時(shí)要求返工處理，直至符合要求。

廚衛(wèi)間24小時(shí)蓄水試驗(yàn)確保無滲水現(xiàn)象。

在質(zhì)量控制階段，監(jiān)理通過巡視、平行檢查、旁站以及發(fā)聯(lián)系單提醒，通知單要求整改，且采取檢查、評(píng)比、獎(jiǎng)罰和監(jiān)幫結(jié)合等各種手段加強(qiáng)預(yù)控、過程控制，如此反復(fù)，工作中取得了較好的管理成效，質(zhì)量上得到了保證。5.3進(jìn)度控制

由于該工程是安置房項(xiàng)目，本著工期緊、工作量大、交叉作業(yè)以及冬季施工等特點(diǎn)，我們主要在基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、二次結(jié)構(gòu)（隔墻、砼構(gòu)造柱）、裝飾節(jié)點(diǎn)階段加以重點(diǎn)控制：

工程基礎(chǔ)階段施工正處于春節(jié)前，為保證節(jié)后所有施工人員能有工作面施工，監(jiān)理要求施工方在臨近春節(jié)一周前不得松懈，項(xiàng)目部做好思想和后勤保障工作，加班加點(diǎn)，最終確保了基礎(chǔ)砼澆筑完成，為節(jié)后的各工種以及施工人員進(jìn)入最佳狀態(tài)施工創(chuàng)造了良好的條件。

主體階段為了搞好平面流水、主體交叉作業(yè)，我們進(jìn)行了分段報(bào)驗(yàn)、小段驗(yàn)收的方法，即每段工程分幾段驗(yàn)收，在巡視和旁站中發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)進(jìn)行整改，避免了在驗(yàn)收當(dāng)中出現(xiàn)返工或較大的返修，從而加快了工程的進(jìn)度，達(dá)到了主體工程每月完成四層，甚至五層；為確保工程能如期地進(jìn)入分戶驗(yàn)收階段，我們監(jiān)理從二次結(jié)構(gòu)以及裝飾階段，就開始要求施工單位召開日碰頭會(huì)，制定內(nèi)部計(jì)劃并考核，對(duì)三天的工作視情況作調(diào)整，保持周平衡。施工過程中，監(jiān)理針對(duì)某一標(biāo)段的施工單位管理較為混亂、施工人員少且后序工作內(nèi)容多，在臨近交房驗(yàn)收要求時(shí)間僅剩四十余天，如再不采取措施，將無法按期驗(yàn)收的情況下，監(jiān)理立即向建設(shè)方匯報(bào)，并與建設(shè)方一道找項(xiàng)目負(fù)責(zé)人座

談，要求更換不稱職的管理人員；發(fā)出進(jìn)度類通知單，要求倒排后序工作內(nèi)容，編制工作計(jì)劃；建議建設(shè)方與施工方簽定考核責(zé)任書；要求施工方根據(jù)工作計(jì)劃，增加人員，調(diào)整班組；要求施工方每日下午4：30定時(shí)參加監(jiān)理組織的工作協(xié)調(diào)會(huì)，監(jiān)理跟蹤日常工作，并根據(jù)情況對(duì)照責(zé)任書，進(jìn)行考核。監(jiān)理通過跟蹤檢查、耐心說服、出謀劃策、協(xié)調(diào)幫助和考核，此單位引起了高度重視，采取了“人海戰(zhàn)術(shù)”、項(xiàng)目部管理人員對(duì)口負(fù)責(zé)、對(duì)施工班組進(jìn)行“日現(xiàn)金結(jié)算”等措施，最終完成了計(jì)劃。5．4 分戶驗(yàn)收

分戶驗(yàn)收工作階段，監(jiān)理組織施工方認(rèn)真學(xué)習(xí)《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收管理辦法》，要求施工方編制《分戶驗(yàn)收工作方案》，且報(bào)監(jiān)理審核。監(jiān)理主要從墻面空鼓、陰陽角及感觀、空間尺寸、頭遍乳膠漆、樓地面空鼓及觀感、地下室、木門、樓梯、塑鋼窗扇框、塑鋼窗淋水、二遍乳膠漆、外涂、水電、預(yù)驗(yàn)收內(nèi)容方面作重點(diǎn)審查，并提出要求增加人員、適時(shí)加班等合理化建議，確保計(jì)劃的實(shí)施具有可操作性。監(jiān)理為抓好此項(xiàng)工作，在《分戶驗(yàn)收工作方案》的基礎(chǔ)上制定《分戶驗(yàn)收監(jiān)理實(shí)施細(xì)則》，并指定專人負(fù)責(zé)，同步跟蹤，對(duì)工作過程中發(fā)現(xiàn)的問題，及時(shí)地發(fā)通知單要求整改，直至符合分戶驗(yàn)收管理辦法的要求。之后，如期地確保了各單位工程均一次性通過質(zhì)監(jiān)部門的驗(yàn)收，順利地完成了工程的交付。6 結(jié)束語

筆者僅僅淺談了監(jiān)理在安置房工程中的質(zhì)量、進(jìn)度方面的控制工作，其實(shí)監(jiān)理的工作中還會(huì)涉及到投資控制、安全監(jiān)督、合同信息管理、與建設(shè)、施工、設(shè)計(jì)單位以及相關(guān)部門之間的協(xié)調(diào)等工作，因環(huán)節(jié)較多，內(nèi)容廣、過程復(fù)雜，這里就不再淺談?？傊?，我們監(jiān)理人員如能在接受建設(shè)方委托后定好工作目標(biāo)，盡最大努力地發(fā)揮管理水平，抓好交底等相關(guān)控制工作，將工作做細(xì)，且不斷地與參建各方靈活溝通協(xié)調(diào)，終能順利地實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。

作者姓名：吳達(dá)金 聯(lián)系電話：***

作者單位：江蘇建發(fā)建設(shè)項(xiàng)目咨詢有限公司 單位地址：江蘇省南京市白下路2號(hào)4樓

郵政編碼：210001

（本論文已發(fā)表在2009《南京監(jiān)理》第5期和2010《建設(shè)監(jiān)理》第02期上）

第四篇：安置房

安置房

基本簡介

安置房，也叫動(dòng)遷房，是指在政府實(shí)施土地儲(chǔ)備地塊、非經(jīng)營性公益項(xiàng)目建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和軍事設(shè)施建設(shè)等行政劃撥用地的拆遷過程中，以確定的價(jià)格、套型面積向具有市區(qū)戶籍（含從事農(nóng)業(yè)職業(yè)）的被拆遷人定向銷售的住宅房。

“拆遷安置房享受土地劃撥、規(guī)費(fèi)減免等相關(guān)政策，具有社會(huì)保障性質(zhì)，其供應(yīng)對(duì)象為集體土地的被拆遷居民家庭[2]。

主要分類

根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策的規(guī)定拆遷安置房屋一般分為兩大類：

一類是因重大市政工程動(dòng)遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價(jià)商品房。如黃浦江兩岸進(jìn)行的世博會(huì)拆遷。按照有關(guān)方面的規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人所有，但在取得所有權(quán)的5年之內(nèi)不能上市交易。

另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動(dòng)拆遷，動(dòng)拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價(jià)位商品房（與市場價(jià)比較而言）。

基本優(yōu)勢

1、是現(xiàn)房，而且早期的安置房有些的地理位置優(yōu)越，小區(qū)配套較完善;

2、戶型適中，以小兩房、小三房、部分中三房為主，即建筑面積120平方米以內(nèi)的戶型占絕大多數(shù)，而且大部分為多層建筑

3、政府統(tǒng)建的房屋質(zhì)量較為穩(wěn)定;

4、安置房依托地理優(yōu)勢和小區(qū)配套優(yōu)勢，升值比率與經(jīng)濟(jì)增長周期吻合，升幅較快 更重要的是，這些安置房如果沒有產(chǎn)權(quán)，價(jià)格普遍會(huì)比市價(jià)低。

當(dāng)然，還有一個(gè)客觀原因，安置房的業(yè)主往往享受多套房源，使其有出售的需求和可能。

拆遷條件

1、符合設(shè)計(jì)規(guī)范;

2、每套房屋面積不低于45平方米;

3、要符合國家安全和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，具體說要有房屋驗(yàn)收合格證，所有的證照應(yīng)齊全，從修建到竣工都必須達(dá)到安全標(biāo)準(zhǔn)。

過戶手續(xù)

一、個(gè)人拆遷安置房轉(zhuǎn)移過戶程序

先給該安置房辦理房產(chǎn)證，然后才可以進(jìn)行過戶，辦理房產(chǎn)證的條件是房產(chǎn)住滿5年。辦理房產(chǎn)證后可以按照正常的流程進(jìn)行過戶，流程如下：

先簽訂房地產(chǎn)買賣合同(當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中心可買到)，在合同里面都寫明你們雙方的約定，比如怎么付款，分幾次付款，一般都是簽了買賣合同首付給他3成，然后去房地產(chǎn)交易中心過戶，過戶當(dāng)日付6成，等你拿到產(chǎn)證后給他最后的1成。

過戶的手續(xù)不復(fù)雜，只要雙方的身份證原件以及復(fù)印件、戶口本、結(jié)婚證、稅費(fèi)繳納憑證、合同還有房產(chǎn)證，就可以去過戶了。注意的是雙方當(dāng)事人一定都要到場，要簽字的，如一方不去的話要去公證處作委托的.二、申辦材料

(1)、開發(fā)商名下的房產(chǎn)證原件。(2)、開發(fā)商的法人委托書。

(3)、拆遷前個(gè)人房產(chǎn)證原件或房產(chǎn)證注銷證明。(4)、被安置人身份證復(fù)印件。(5)、拆遷安置協(xié)議。(6)、房屋移轉(zhuǎn)過戶申請(qǐng)書。(7)、房屋權(quán)屬登記申請(qǐng)書。(8)、測量分戶平面圖。

(9)、如被拆遷人死亡，應(yīng)提供死亡證明和代理人證明及代理人身份證復(fù)印件。注：提供的復(fù)印件應(yīng)加蓋公章、私章；填寫的相關(guān)表格應(yīng)按要求簽字蓋章。[3] 交易風(fēng)險(xiǎn) 買賣的風(fēng)險(xiǎn)

第一、政策因素。

根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策規(guī)定，拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動(dòng)遷而建造的配套商品房或配購的中低價(jià)商品房。此類房屋產(chǎn)權(quán)雖屬于個(gè)人所有，但在取得所有權(quán)的一定期限內(nèi)不能上市交易。另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動(dòng)拆遷，動(dòng)拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價(jià)位商品房(與市場價(jià)比較而言)。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。

第二、價(jià)格因素。

目前拆遷安置房的買賣大多是在簽訂了拆遷安置協(xié)議但房子尚未交付的情況下轉(zhuǎn)讓買賣的。由于從訂立安置協(xié)議到房屋交付，中間間隔時(shí)間長、變化大，特別是價(jià)格不斷上漲，到交房時(shí)的價(jià)格可能相差近千元，拆遷戶認(rèn)為自己的利益受到了損失，因此拒絕交房，要求漲價(jià)，最終導(dǎo)致雙方的矛盾加劇，引起訴訟。

第三、人的因素。

“共有人”是拆遷安置房買賣風(fēng)險(xiǎn)的最大制造者。他們找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或?yàn)楹贤穆男性O(shè)置障礙。共有人會(huì)以《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第4項(xiàng)“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的”及第6項(xiàng)“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓為由，請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同無效。對(duì)此筆者認(rèn)為，根據(jù)人大常委會(huì)對(duì)《民法通則》若干問題的意見，共有財(cái)產(chǎn)的部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，其行為應(yīng)該視為無效，但該意見同時(shí)規(guī)定，如果第三人善意取得財(cái)產(chǎn)，其取得財(cái)產(chǎn)的行為應(yīng)該受到保護(hù)。而由此給其他共有人造成的損失，應(yīng)該由擅自處置財(cái)產(chǎn)的共有人進(jìn)行賠償。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓尚未確權(quán)發(fā)證的房地產(chǎn)，其立法目的就是為制止來源不明、權(quán)屬不清的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。而當(dāng)事人之間的拆遷房買賣合同在訂立合同時(shí)就來源明確、權(quán)屬清楚，拆遷戶主張合同無效違背誠實(shí)信用原則。為保護(hù)交易安全，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。賣房人應(yīng)當(dāng)交付房屋，并協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。

因此，為減少矛盾、避免糾紛，購置拆遷安置房首先要查明安置房的性質(zhì)，一般來說對(duì)已經(jīng)竣工的安置房可以到開發(fā)公司或房地產(chǎn)交易中心查詢房屋的產(chǎn)權(quán)資料、土地性質(zhì)等狀況，如房屋尚未建造或正在建造，買家非但要承擔(dān)極大的法律風(fēng)險(xiǎn)，而且還要承擔(dān)安置房的具體結(jié)構(gòu)、朝向、小區(qū)環(huán)境改變等不確定的風(fēng)險(xiǎn)。其次是訂立協(xié)議時(shí)要出售方全體共有人簽名，以減少風(fēng)險(xiǎn)。

交易風(fēng)險(xiǎn) 隨著城市化步伐的加快，大量農(nóng)村集體土地上的房屋被納入拆遷范圍。為了解決被拆遷人的居住問題，政府修建了專門的拆遷安置房。拆遷安置房享受土地劃撥、規(guī)費(fèi)減免等相關(guān)政策，具有社會(huì)保障性質(zhì)，其供應(yīng)對(duì)象為集體土地的被拆遷居民家庭。與普通商品房相比，拆遷安置房最大的特點(diǎn)在于購買對(duì)象特定和交易時(shí)間受限，即只有符合條件的被拆遷人才有資格購買拆遷安置房，并且被拆遷人在取得拆遷安置房房產(chǎn)證的一定時(shí)間內(nèi)(通常為五年)無法將該房過戶給其他人。雖然拆遷安置房交易受到限制，但在實(shí)際生活當(dāng)中，由于拆遷安置房與普通商品房之間通常存在著較大的差價(jià)，因而在民間已經(jīng)形成了事實(shí)上的拆遷安置房交易市場，甚至出現(xiàn)了批量收購此類房屋然后再轉(zhuǎn)賣牟利的“黃?！?。雖然買賣雙方先簽訂買賣合同、辦理款項(xiàng)及房屋交接手續(xù)，五年后再辦理房屋過戶手續(xù)的做法并未違反法律規(guī)定，屬于合法行為;但與普通的商品房相比，拆遷安置房的交易風(fēng)險(xiǎn)大了許多。這主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

第一，房價(jià)上漲容易誘使賣方違約。

按照政策的規(guī)定，賣房者要在取得房產(chǎn)證之日起五年后才能夠?qū)⒎课葸^戶給買房者。在這漫長的五年時(shí)間里，房價(jià)的走勢無論是誰都難以預(yù)料的。當(dāng)房價(jià)大幅上漲之時(shí)，賣房者完全可能將房屋再次賣給出價(jià)更高的買方。在某些極端的情況下，一套拆遷安置房在最終過戶之前，可能已經(jīng)被買賣了十幾次。拆遷安置房的買方是無法從買賣合同中獲得充足的保障的。房屋的歸屬最終取決于過戶情況：誰最終取得了拆遷安置房的所有權(quán)證，誰就是房屋的所有權(quán)人，至于其是否是第一個(gè)買方則在所不問。許多拆遷安置房的買方認(rèn)為，買賣合同已經(jīng)簽了、房款已經(jīng)付了、房子也已經(jīng)裝修過了，就算賣方違約，還能把我從房子里趕出去不成?可事實(shí)上，完成過戶手續(xù)的買方將依法取得房屋的所有權(quán)，并有權(quán)要求原來的購房者搬出拆遷安置房屋。

第二，買方無法取得房屋再度拆遷的補(bǔ)償利益。

在城市擴(kuò)展的過程中，一些新建成的拆遷安置房再次面臨拆遷也并不鮮見。此時(shí)，拆遷部門所支付的補(bǔ)償金往往高于拆遷安置房的交易價(jià)格，而買賣雙方也因此對(duì)拆遷補(bǔ)償金的分配時(shí)常發(fā)生爭議：賣方認(rèn)為，房子還沒有過戶，則拆遷補(bǔ)償款當(dāng)然屬于賣方;買方認(rèn)為，房款已經(jīng)全部結(jié)清，自己已經(jīng)入住，則拆遷補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)屬于買方。從法律上來講，拆遷補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)仍然屬于賣方：一方面，拆遷補(bǔ)償款屬于被拆遷房屋的變形物，而不屬于孳息。變形物通常是以原物的滅失為其產(chǎn)生的前提;而孳息的產(chǎn)生通常并不依賴于原物的滅失，相反，通常其是在原物存在的情形下產(chǎn)生的。拆遷補(bǔ)償款不能適用孳息所有權(quán)隨交付變動(dòng)的規(guī)則。另一方面，拆遷補(bǔ)償款是賣方基于法律的規(guī)定而取得的，并非沒有合法的依據(jù)，因而不屬于不當(dāng)?shù)美?。因此，賣方在已經(jīng)收取了購房款之后，仍然有權(quán)利獲得拆遷補(bǔ)償款。

第三，易受不確定因素影響。

交易時(shí)間過長，則許多不可預(yù)見的因素都將誘發(fā)糾紛。在一起案件當(dāng)中，在完成過戶之前，賣房人死亡了，而賣房人的繼承人對(duì)于該買賣合同產(chǎn)生爭議，認(rèn)為賣給買房人的價(jià)格太低了。買房人為了完成過戶，就不得不與從未謀面的繼承人進(jìn)行交涉，繼而卷入到賣房人的家務(wù)當(dāng)中。最終，買房人選擇通過訴訟來解決問題，但卻又面臨新的難題。賣房人有多個(gè)繼承人，有的已經(jīng)赴海外定居。在這種情況下，法院將不得不通過外交途徑送達(dá)。而至于多長時(shí)間能夠完成送達(dá)，就很難預(yù)測了，而訴訟也將因此被拖延下去，買方也就無法取得房屋的產(chǎn)權(quán)證。除此之外，國家稅收、信貸等宏觀調(diào)控政策的變化，也會(huì)使得買賣雙方對(duì)于交易的得失進(jìn)行重新評(píng)估。

買房者在購買拆遷安置房時(shí)，不能僅僅看到其相對(duì)低廉的價(jià)格，更應(yīng)當(dāng)看到其特殊的風(fēng)險(xiǎn)。筆者認(rèn)為，購買拆遷安置房并非明智之舉，因?yàn)橐樌瓿山灰姿牡臅r(shí)間過長，其中潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)是任何人都難以預(yù)見和避免的。買方所獲得的只是有限的差價(jià)，而其可能損失的卻是整個(gè)房屋。

政策風(fēng)險(xiǎn)

這類房屋的交易行為比較容易引起國家的關(guān)注并加以規(guī)范，出現(xiàn)或抬高一些入市門檻，比如2004年6月開始由政府統(tǒng)建的解困房(不包括安置房)，產(chǎn)權(quán)證辦理后五年內(nèi)不能上市買賣交易。

如果你們簽訂了預(yù)約合同，但國家法規(guī)又規(guī)定該房屋不得轉(zhuǎn)讓，那法律上可以視為情勢改變，造成該合同不能履

入市銷售

安置房的入市銷售

很多人購買安置房時(shí)看重產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓和價(jià)格，卻忘了關(guān)注該安置房的銷售本身是否合法？其實(shí)，安置房能否銷售要依具體情況來定。

相關(guān)人士介紹，嚴(yán)格意義上，不能轉(zhuǎn)讓的房屋包括未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；以及權(quán)屬有爭議的和法律法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

安置房主要有幾種情況，如果拆遷前這房子就是業(yè)主自有房，安置房辦出的產(chǎn)權(quán)證也是業(yè)主的，拿到產(chǎn)權(quán)證后就可以交易，但除了正常的房屋交易稅外，還需要交納一份土地出讓金。對(duì)于沒有產(chǎn)權(quán)證房屋就出售，按照《房地產(chǎn)管理辦法》視為非法，但土地房產(chǎn)局不參與裁定。

如果拆遷前這房子是公房，住戶是租住的，該房就不能轉(zhuǎn)讓；如果是公房，業(yè)主已向單位購買，而且安置房的產(chǎn)權(quán)證上是業(yè)主本人名字，就可以轉(zhuǎn)讓，但也需要額外交納土地出讓金。預(yù)約銷售因?yàn)闆]有看到產(chǎn)權(quán)證，購買時(shí)的房屋情況不能只聽業(yè)主一面之詞。如果買到的安置房其實(shí)是公房，雖然購買程序合法，還是被判無效。

簽訂預(yù)約合同時(shí)，要到土地房產(chǎn)局核實(shí)該安置房的性質(zhì)，轉(zhuǎn)讓是否合法。如果業(yè)主已婚一定要夫妻雙方都簽字，或者得到另一方同意轉(zhuǎn)讓的授權(quán)書，業(yè)主未結(jié)婚的要請(qǐng)其出示未婚證明。

價(jià)格因素

目前拆遷安置房的買賣大多是在簽訂了拆遷安置協(xié)議但房子尚未交付的情況下轉(zhuǎn)讓買賣的。由于從訂立安置協(xié)議到房屋交付，中間間隔時(shí)間長、變化大，特別是價(jià)格不斷上漲，到交房時(shí)的價(jià)格可能相差近千元，拆遷戶認(rèn)為自己的利益受到了損失，因此拒絕交房，要求漲價(jià)，最終導(dǎo)致雙方的矛盾加劇，引起訴訟。

人的因素

“共有人”是拆遷安置房買賣風(fēng)險(xiǎn)的最大制造者。他們找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或?yàn)楹贤穆男性O(shè)置障礙。共有人會(huì)以《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第4項(xiàng)“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的”及第6項(xiàng)“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓為由，請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同無效。對(duì)此筆者認(rèn)為，根據(jù)人大常委會(huì)對(duì)《民法通則》若干問題的意見，共有財(cái)產(chǎn)的部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，其行為應(yīng)該視為無效，但該意見同時(shí)規(guī)定，如果第三人善意取得財(cái)產(chǎn)，其取得財(cái)產(chǎn)的行為應(yīng)該受到保護(hù)。而由此給其他共有人造成的損失，應(yīng)該由擅自處置財(cái)產(chǎn)的共有人進(jìn)行賠償。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓尚未確權(quán)發(fā)證的房地產(chǎn)，其立法目的就是為制止來源不明、權(quán)屬不清的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。而當(dāng)事人之間的拆遷房買賣合同在訂立合同時(shí)就來源明確、權(quán)屬清楚，拆遷戶主張合同無效違背誠實(shí)信用原則。為保護(hù)交易安全，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。賣房人應(yīng)當(dāng)交付房屋，并協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。

因此，為減少矛盾、避免糾紛，購置拆遷安置房首先要查明安置房的性質(zhì)，一般來說對(duì)已經(jīng)竣工的安置房可以到開發(fā)公司或房地產(chǎn)交易中心查詢房屋的產(chǎn)權(quán)資料、土地性質(zhì)等狀況，如房屋尚未建造或正在建造，買家非但要承擔(dān)極大的法律風(fēng)險(xiǎn)，而且還要承擔(dān)安置房的具體結(jié)構(gòu)、朝向、小區(qū)環(huán)境改變等不確定的風(fēng)險(xiǎn)。其次是訂立協(xié)議時(shí)要出售方全體共有人簽名，以減少風(fēng)險(xiǎn)。

基本區(qū)別

與回遷房的區(qū)別 拆遷安置房，是指在人民政府實(shí)施土地儲(chǔ)備地塊、非經(jīng)營性公益性項(xiàng)目建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和軍事設(shè)施建設(shè)等行政劃撥用地的拆遷過程中，以確定的價(jià)格、套型面積向具有本市市區(qū)戶口（含農(nóng)業(yè)職業(yè)）的被拆遷人定向銷售的住宅房屋。

拆遷回遷房是指在原地拆遷安置的房屋。

他們之間的區(qū)別是在人民政府實(shí)施土地儲(chǔ)備地塊、非經(jīng)營性公益性項(xiàng)目建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和軍事設(shè)施建設(shè)等行政劃撥用地上進(jìn)行房屋拆遷的，房屋拆遷補(bǔ)償方式是原地產(chǎn)權(quán)調(diào)換的既是拆遷安置房，也是拆遷回遷房；但在出讓土地上進(jìn)行房屋拆遷的，如可以原地回遷的就是拆遷回遷房，而不是拆遷安置房。

與一般商品房的區(qū)別

因?yàn)椴疬w安置房的安置對(duì)象是特定的動(dòng)遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)的地方政策的約束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。與普通商品房相比，拆遷安置房最大的特點(diǎn)在于購買對(duì)象特定和交易時(shí)間受限，即只有符合條件的被拆遷人才有資格購買拆遷安置房，并且被拆遷人在取得拆遷安置房房產(chǎn)證的一定時(shí)間內(nèi)（通常為五年）無法將該房過戶給其他人。

常見問題

安置房可以買賣嗎?買賣的風(fēng)險(xiǎn)是什么?

其實(shí)，所謂拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因?yàn)槠浒仓脤?duì)象是特定的動(dòng)遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受地方政府政策的約束，所以和一般的商品房交易有很大的不同。但如果拆遷安置房取得房權(quán)，并且沒有規(guī)定限制對(duì)外出售，或者限制轉(zhuǎn)讓的期限已滿，這樣的拆遷安置房和一般的商品住宅沒什么區(qū)別，這樣的安置房可以買賣。

現(xiàn)金市面上掛牌的拆遷安置房，往往是沒有取得產(chǎn)證，或者是剛剛?cè)〉卯a(chǎn)證，按規(guī)定5年內(nèi)限制轉(zhuǎn)讓的房子。安置房買賣的風(fēng)險(xiǎn)很大，甚至沒有保障的。尚未去得產(chǎn)證的拆遷安置房，按《物權(quán)法》規(guī)定，房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)以房地產(chǎn)管理部門登記備案為準(zhǔn)，沒有登記備案的，除法律特殊規(guī)定的情形外，不具有物權(quán)法上的產(chǎn)權(quán)效力。也就是說此類安置房還沒有取得安全產(chǎn)權(quán)，對(duì)外出售是不合法的。即使簽訂附生效的買賣合同，期間風(fēng)險(xiǎn)也甚大。如：沒有產(chǎn)權(quán)證的拆遷安置房，或者產(chǎn)權(quán)證但5年內(nèi)限制轉(zhuǎn)讓的拆遷安置房，從簽訂合同到將來辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間漫長，不確定因素多，可能會(huì)出現(xiàn)如下一些潛在安置房買賣的風(fēng)險(xiǎn)：

1、家庭成員內(nèi)部可能對(duì)拆遷安置房的分配有異議，萬一協(xié)商不成，可能每部起訴到法院解決，最終確定的合法權(quán)益人是誰還無法確定;

2、無產(chǎn)權(quán)的拆遷安置房可能因其他原因?qū)е聼o法辦理產(chǎn)權(quán)證;

3、因交易時(shí)間漫長，房價(jià)變動(dòng)可能性發(fā)，果如出售方為謀取更大利益，將房屋房價(jià)賣給他人，并在可以過戶交易時(shí)先行過戶給他人，那么購買方就很實(shí)現(xiàn)購房母的了，只能主張債權(quán)了;

4、在購買房等待過戶的漫長時(shí)間內(nèi)，也有可能發(fā)生因出售方自身債務(wù)糾紛，導(dǎo)致房屋被債權(quán)人申請(qǐng)法院查封。

購置拆遷安置房首先要查明安置房的性質(zhì)，一般來說對(duì)已經(jīng)竣工的安置房可以查詢其“五證”，或到房地產(chǎn)交易中心查詢房屋的產(chǎn)權(quán)資料等。不同類型的拆遷安置房，交易雙方承擔(dān)的交易風(fēng)險(xiǎn)有所不同。第一類動(dòng)拆遷安置房，由于交易時(shí)間長，受市場因素的影響，往往買家需要承擔(dān)極大的法律風(fēng)險(xiǎn)。主要體現(xiàn)在房價(jià)上漲后上家有意反悔，找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或?yàn)楹贤穆男性O(shè)置障礙。如果是購買還沒定位的安置房風(fēng)險(xiǎn)就更大，買賣雙方雖然可以知道房屋大致的坐落位置，但無法確定建好后安置房的具體結(jié)構(gòu)、朝向、小區(qū)環(huán)境等，辦理過戶等手續(xù)時(shí)間也會(huì)更長。因此在購買此類房產(chǎn)時(shí)，簽訂一份有效的具有可操作性的買賣合同就顯得至關(guān)重要。買賣合同除了要具備一般買賣合同的主要條款外，還需要對(duì)房屋的增購等費(fèi)用的支付方式，遲延交房等都作出明確的約定。一般來說購置該類房屋，可以根據(jù)《民法通則》及《合同法》的相關(guān)規(guī)定，簽訂附條件的合同來保證買賣合同的有效性，并對(duì)具體細(xì)節(jié)作出明確約定以防合同相對(duì)方反悔，最好由專業(yè)房產(chǎn)律師進(jìn)行指導(dǎo)。

有證的拆遷安置房當(dāng)然可以買賣，交易也與普通房屋沒有差別;對(duì)于無證的拆遷安置房，要分清情況，主要注意這幾個(gè)問題：

(1)調(diào)查清楚拆遷前的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，如果拆遷前具備產(chǎn)權(quán)證，只是拆遷后開發(fā)商沒有及時(shí)辦理，如果有拆遷協(xié)議書，雖然麻煩，但日后還是可以辦理產(chǎn)權(quán)證的;

(2)一定要辦理公證手續(xù)，以免日收出現(xiàn)糾紛。

(3)有的開發(fā)企業(yè)為了增加收入，在拆遷安置房交易后可以提供更名(過戶)服務(wù)，適當(dāng)收一些費(fèi)用是一種比較好的解決辦法。

什么是安置房?安置房的類型?

安置房，是政府進(jìn)行城市道路建設(shè)和其他公共設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，對(duì)被拆遷住戶進(jìn)行安置所建的房屋。安置的對(duì)象是城市居民被拆遷戶，也包括征拆遷房屋的農(nóng)戶。隨著城市建設(shè)發(fā)展步伐的進(jìn)一步加快，政府盡可能新建更多的安置房，不斷滿足拆遷戶的需求已迫在眉睫。

拆遷安置房也叫動(dòng)遷房。是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。安置房在房產(chǎn)交易中占據(jù)了一個(gè)比較重要的位置。

● 預(yù)約銷售方式流行 很多安置房尤其是新近交房的安置房交易都是采用預(yù)約銷售的方式。即安置房業(yè)主還沒有拿到房屋的產(chǎn)權(quán)就轉(zhuǎn)讓，所以買家購買房屋后暫時(shí)不能過戶?！白畛Ｒ姷姆绞骄褪琴I賣雙方找一家可靠的中介，由中介牽頭雙方簽訂一份帶附加條件的預(yù)約銷售合同，合同聲明該房屋已經(jīng)售出，但要等產(chǎn)權(quán)辦好再過戶?！敝薪闀?huì)把這份合同拿到公證處公證，證明雙方已經(jīng)發(fā)生了這個(gè)交易行為。

付款方式也根據(jù)協(xié)商各有不同，比如有的是先預(yù)付30萬元訂金，交房后再付20萬元或一次性付清總房價(jià)的90%，余下的辦理房產(chǎn)過戶后付清。不過，沒有過戶就買房無法進(jìn)行銀行按揭，購買的市民就得一次性付出幾十萬元現(xiàn)金，壓力也不小。

● 安置房之所以這么受歡迎，有他自身的優(yōu)勢存在：

首先，它是現(xiàn)房，而且早期的安置房有些的地理位置優(yōu)越，小區(qū)配套較完善;其次，它的戶型適中，以小兩房、小三房、部分中三房為主，即建筑面積120平方米以內(nèi)的戶型占絕大多數(shù)，而且大部分為多層建筑;再次，.政府統(tǒng)建的房屋質(zhì)量較為穩(wěn)定;最后，安置房依托地理優(yōu)勢和小區(qū)配套優(yōu)勢，升值比率與經(jīng)濟(jì)增長周期吻合，升幅較快。

更重要的是，這些安置房如果沒有產(chǎn)權(quán)，價(jià)格普遍會(huì)比市價(jià)低。● 買安置房存在政策風(fēng)險(xiǎn)：

這類房屋的交易行為比較容易引起國家的關(guān)注并加以規(guī)范，出現(xiàn)或抬高一些入市門檻，比如2004年6月開始由政府統(tǒng)建的解困房(不包括安置房)，產(chǎn)權(quán)證辦理后五年內(nèi)不能上市買賣交易。

如果你們簽訂了預(yù)約合同，但國家法規(guī)又規(guī)定該房屋不得轉(zhuǎn)讓，那法律上可以視為情勢改變，造成該合同不能履行

● 安置房可以貸款嗎、安置房有房產(chǎn)證嗎?

1、如果不是拆遷安置戶而購買拆遷安置房是不能申請(qǐng)公積金貸款。

2、拆遷安置戶在取得產(chǎn)權(quán)證契稅證后的6個(gè)月時(shí)間內(nèi)，您可以向我部申請(qǐng)住房公積金貸款。

3、如果安置房的地已歸為國有土地的話，那棟房子是可以辦到產(chǎn)權(quán)證的，如果安置房為集資的土地，則是辦不到產(chǎn)權(quán)證的。

4、買安置如果只是自己住的話，合同簽得好的話是沒有什么問題的，如果買來用于交易的話就有風(fēng)險(xiǎn)。

拆遷安置房和回遷房區(qū)別 拆遷安置房，是指在人民政府實(shí)施土地儲(chǔ)備地塊、非經(jīng)營性公益性項(xiàng)目建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和軍事設(shè)施建設(shè)等行政劃撥用地的拆遷過程中，以確定的價(jià)格、套型面積向具有本市市區(qū)戶口(含農(nóng)業(yè)職業(yè))的被拆遷人定向銷售的住宅房屋。

拆遷回遷房是指在原地拆遷安置的房屋。

他們之間的區(qū)別是在人民政府實(shí)施土地儲(chǔ)備地塊、非經(jīng)營性公益性項(xiàng)目建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和軍事設(shè)施建設(shè)等行政劃撥用地上進(jìn)行房屋拆遷的，房屋拆遷補(bǔ)償方式是原地產(chǎn)權(quán)調(diào)換的既是拆遷安置房，也是拆遷回遷房;但在出讓土地上進(jìn)行房屋拆遷的，如可以原地回遷的就是拆遷回遷房，而不是拆遷安置房。

經(jīng)濟(jì)適用房、安置房、安居房的區(qū)別

經(jīng)濟(jì)適用住房是面向中低收入家庭的普通住宅;要體現(xiàn)適用、經(jīng)濟(jì)、美觀、安全、衛(wèi)生、便利的原則;布局要符合城市規(guī)劃的要求;使用功能要滿足居民基本生活的需要;建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要根據(jù)北京市“九五”住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合市場需求確定。

現(xiàn)階段，經(jīng)濟(jì)適用住房的來源主要有三種：一是由政府提供專項(xiàng)用地，通過統(tǒng)一開發(fā)、集中組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房;二是將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬作為商品房開發(fā)的部分普通住宅項(xiàng)目調(diào)整為經(jīng)濟(jì)適用住房;三是單位以自建和聯(lián)建方式建設(shè)的，出售給本單位職工的經(jīng)濟(jì)適用住房。

安居房包括按規(guī)定出售或出租給國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、企業(yè)單位職工的準(zhǔn)成本房、全成本房、全成本微利房和社會(huì)微利房。

第五篇：安置房可研報(bào)告

安置房可研報(bào)告

【引言】

所謂拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因?yàn)槠浒仓脤?duì)象是特定的動(dòng)遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)的地方政策的約束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。

根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策的規(guī)定拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動(dòng)遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價(jià)商品房。如黃浦江兩岸進(jìn)行的世博會(huì)拆遷。按照有關(guān)方面的規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人所有，但在取得所有權(quán)的5年之內(nèi)不能上市交易。另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動(dòng)拆遷，動(dòng)拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價(jià)位商品房（與市場價(jià)比較而言）。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。

安置房幾大優(yōu)勢：

1、是現(xiàn)房，而且早期的安置房有些的地理位置優(yōu)越，小區(qū)配套較完善；

2、戶型適中，以小兩房、小三房、部分中三房為主，即建筑面積120平方米以內(nèi)的戶型占絕大多數(shù)，而且大部分為多層建筑；3.政府統(tǒng)建的房屋質(zhì)量較為穩(wěn)定；

4、安置房依托地理優(yōu)勢和小區(qū)配套優(yōu)勢，升值比率與經(jīng)濟(jì)增長周期吻合，升幅較快更重要的是，這些安置房如果沒有產(chǎn)權(quán)，價(jià)格普遍會(huì)比市價(jià)低。

【目錄】

第一部分 安置房項(xiàng)目總論

總論作為可行性研究報(bào)告的首要部分，要綜合敘述研究報(bào)告中各部分的主要問題和研究結(jié)論，并對(duì)項(xiàng)目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。

一、安置房項(xiàng)目概況

（一）項(xiàng)目名稱

（二）項(xiàng)目承辦單位介紹

（三）項(xiàng)目可行性研究工作承擔(dān)單位介紹

（四）項(xiàng)目主管部門介紹

（五）項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、目標(biāo)

（六）項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)

二、項(xiàng)目可行性研究主要結(jié)論

在可行性研究中，對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品銷售、原料供應(yīng)、政策保障、技術(shù)方案、資金總額及籌措、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益和國民經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益等重大問題，都應(yīng)得出明確的結(jié)論，主要包括：

（一）項(xiàng)目產(chǎn)品市場前景

（二）項(xiàng)目原料供應(yīng)問題

（三）項(xiàng)目政策保障問題

（四）項(xiàng)目資金保障問題

（五）項(xiàng)目組織保障問題

（六）項(xiàng)目技術(shù)保障問題

（七）項(xiàng)目人力保障問題

（八）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制問題

（九）項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益結(jié)論

（十）項(xiàng)目社會(huì)效益結(jié)論

（十一）項(xiàng)目可行性綜合評(píng)價(jià)

三、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表

在總論部分中，可將研究報(bào)告中各部分的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總，列出主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表，使審批和決策者對(duì)項(xiàng)目作全貌了解。

四、存在問題及建議

對(duì)可行性研究中提出的項(xiàng)目的主要問題進(jìn)行說明并提出解決的建議。

第二部分 安置房項(xiàng)目建設(shè)背景、必要性、可行性

這一部分主要應(yīng)說明項(xiàng)目發(fā)起的背景、投資的必要性、投資理由及項(xiàng)目開展的支撐性條件等等。

一、安置房項(xiàng)目建設(shè)背景

（一）國家產(chǎn)業(yè)政策鼓勵(lì)安置房行業(yè)發(fā)展

（二）安置房市場前景廣闊

二、安置房項(xiàng)目建設(shè)必要性

（一）進(jìn)一步推進(jìn)我國安置房行業(yè)發(fā)展

（二）進(jìn)一步提升我國安置房工業(yè)技術(shù)水平

（三）……

三、安置房項(xiàng)目建設(shè)可行性

（一）經(jīng)濟(jì)可行性

（二）政策可行性

（三）技術(shù)可行性

（四）模式可行性

（五）組織和人力資源可行性

第三部分 安置房項(xiàng)目產(chǎn)品市場分析

市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個(gè)項(xiàng)目，其生產(chǎn)規(guī)模的確定、技術(shù)的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對(duì)市場需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場分析的結(jié)果，還可以決定產(chǎn)品的價(jià)格、銷售收入，最終影響到項(xiàng)目的盈利性和可行性。在可行性研究報(bào)告中，要詳細(xì)研究當(dāng)前市場現(xiàn)狀，以此作為后期決策的依據(jù)。

一、安置房項(xiàng)目產(chǎn)品市場調(diào)查

（一）安置房國際市場調(diào)查

（二）安置房國內(nèi)市場調(diào)查

（三）安置房價(jià)格調(diào)查

（四）安置房上游原料市場調(diào)查

（五）安置房下游消費(fèi)市場調(diào)查

（六）安置房市場競爭調(diào)查

二、安置房市場預(yù)測

市場預(yù)測是市場調(diào)查在時(shí)間上和空間上的延續(xù)，是利用市場調(diào)查所得到的信息資料，根據(jù)市場信息資料分析報(bào)告的結(jié)論，對(duì)本未來市場需求量及相關(guān)因素所進(jìn)行的定量與定性的判斷與分析。在可行性研究工作中，市場預(yù)測的結(jié)論是制訂產(chǎn)品方案，確定項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模所必須的依據(jù)。

（一）安置房國際市場預(yù)測

（二）安置房國內(nèi)市場預(yù)測

（三）安置房價(jià)格預(yù)測

（四）安置房上游原料市場預(yù)測

（五）安置房下游消費(fèi)市場預(yù)測

（六）安置房項(xiàng)目發(fā)展前景綜述

第四部分 安置房項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃方案

一、安置房項(xiàng)目產(chǎn)品產(chǎn)能規(guī)劃方案

二、安置房項(xiàng)目產(chǎn)品工藝規(guī)劃方案

（一）工藝設(shè)備選型

（二）工藝說明

（三）工藝流程

三、安置房項(xiàng)目產(chǎn)品營銷規(guī)劃方案

（一）營銷戰(zhàn)略規(guī)劃

（二）營銷模式

在商品經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，企業(yè)要根據(jù)市場情況，制定合格的銷售模式，爭取擴(kuò)大市場份額，穩(wěn)定銷售價(jià)格，提高產(chǎn)品競爭能力。因此，在可行性研究中，要對(duì)市場營銷模式進(jìn)行研究。

1．投資者分成 2．企業(yè)自銷

3．國家部分收購

4．經(jīng)銷人代銷及代銷人情況分析

（三）促銷策略

……

第五部分 安置房項(xiàng)目建設(shè)地與土建總規(guī)

一、安置房項(xiàng)目建設(shè)地

（一）安置房項(xiàng)目建設(shè)地地理位置

（二）安置房項(xiàng)目建設(shè)地自然情況

（三）安置房項(xiàng)目建設(shè)地資源情況

（四）安置房項(xiàng)目建設(shè)地經(jīng)濟(jì)情況

（五）安置房項(xiàng)目建設(shè)地人口情況

二、安置房項(xiàng)目土建總規(guī)

（一）項(xiàng)目廠址及廠房建設(shè)

1．廠址

2．廠房建設(shè)內(nèi)容

3．廠房建設(shè)造價(jià)

（二）土建規(guī)劃總平面布置圖

（三）場內(nèi)外運(yùn)輸

1．場外運(yùn)輸量及運(yùn)輸方式

2．場內(nèi)運(yùn)輸量及運(yùn)輸方式

3．場內(nèi)運(yùn)輸設(shè)施及設(shè)備

（四）項(xiàng)目土建及配套工程

1．項(xiàng)目占地

2．項(xiàng)目土建及配套工程內(nèi)容

（五）項(xiàng)目土建及配套工程造價(jià)

（六）項(xiàng)目其他輔助工程

1．供水工程

2．供電工程

3．供暖工程

4．通信工程

5．其他

第六部分 安置房項(xiàng)目環(huán)保、節(jié)能與勞動(dòng)安全方案

在項(xiàng)目建設(shè)中，必須貫徹執(zhí)行國家有關(guān)環(huán)境保護(hù)、能源節(jié)約和職業(yè)安全衛(wèi)生方面的法規(guī)、法律，對(duì)項(xiàng)目可能對(duì)環(huán)境造成的近期和遠(yuǎn)期影響，對(duì)影響勞動(dòng)者健康和安全的因素，都要在可行性研究階段進(jìn)行分析，提出防治措施，并對(duì)其進(jìn)行評(píng)價(jià)，推薦技術(shù)可行、經(jīng)濟(jì)，且布局合理，對(duì)環(huán)境的有害影響較小的最佳方案。按照國家現(xiàn)行規(guī)定，凡從事對(duì)環(huán)境有影響的建設(shè)項(xiàng)目都必須執(zhí)行環(huán)境影響報(bào)告書的審批制度，同時(shí)，在可行性研究報(bào)告中，對(duì)環(huán)境保護(hù)和勞動(dòng)安全要有專門論述。

一、安置房項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)方案

（一）項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)依據(jù)

（二）項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)措施

（三）項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)評(píng)價(jià)

二、安置房項(xiàng)目資源利用及能耗分析

（一）項(xiàng)目資源利用及能耗標(biāo)準(zhǔn)

（二）項(xiàng)目資源利用及能耗分析

三、安置房項(xiàng)目節(jié)能方案

（一）項(xiàng)目節(jié)能設(shè)計(jì)依據(jù)

（二）項(xiàng)目節(jié)能分析

四、安置房項(xiàng)目消防方案

（一）項(xiàng)目消防設(shè)計(jì)依據(jù)

（二）項(xiàng)目消防措施

（三）火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)

（四）滅火系統(tǒng)

（五）消防知識(shí)教育

五、安置房項(xiàng)目勞動(dòng)安全衛(wèi)生方案

（一）項(xiàng)目勞動(dòng)安全設(shè)計(jì)依據(jù)

（二）項(xiàng)目勞動(dòng)安全保護(hù)措施

第七部分 安置房項(xiàng)目組織計(jì)劃和人員安排

在可行性研究報(bào)告中，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目組成和工藝流程，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機(jī)構(gòu)，勞動(dòng)定員總數(shù)及勞動(dòng)力來源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)計(jì)劃。

一、安置房項(xiàng)目組織計(jì)劃

（一）組織形式

（二）工作制度

二、安置房項(xiàng)目勞動(dòng)定員和人員培訓(xùn)

（一）勞動(dòng)定員

（二）年總工資和職工年平均工資估算

（三）人員培訓(xùn)及費(fèi)用估算

第八部分 安置房項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排

項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期的進(jìn)度安排也是可行性研究報(bào)告中的一個(gè)重要組成部分。所謂項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期亦可稱為投資時(shí)間，是指從正式確定建設(shè)項(xiàng)目到項(xiàng)目達(dá)到正常生產(chǎn)這段時(shí)間。這一時(shí)期包括項(xiàng)目實(shí)施準(zhǔn)備，資金籌集安排，勘察設(shè)計(jì)和設(shè)備訂貨，施工準(zhǔn)備，施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備，試運(yùn)轉(zhuǎn)直到竣工驗(yàn)收和交付使用等各工作階段。這些階段的各項(xiàng)投資活動(dòng)和各個(gè)工作環(huán)節(jié)，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有些是同時(shí)開展，相互交叉進(jìn)行的。因此，在可行性研究階段，需將項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期各個(gè)階段的各個(gè)工作環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合平衡，作出合理又切實(shí)可行的安排。

一、安置房項(xiàng)目實(shí)施的各階段

（一）建立項(xiàng)目實(shí)施管理機(jī)構(gòu)

（二）資金籌集安排

（三）技術(shù)獲得與轉(zhuǎn)讓

（四）勘察設(shè)計(jì)和設(shè)備訂貨

（五）施工準(zhǔn)備

（六）施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備

（七）竣工驗(yàn)收

二、安置房項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表

三、安置房項(xiàng)目實(shí)施費(fèi)用

（一）建設(shè)單位管理費(fèi)

（二）生產(chǎn)籌備費(fèi)

（三）生產(chǎn)職工培訓(xùn)費(fèi)

（四）辦公和生活家具購置費(fèi)

（五）其他應(yīng)支出的費(fèi)用 第九部分 安置房項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析

一、安置房項(xiàng)目總投資估算

二、安置房項(xiàng)目資金籌措

一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目所需要的投資資金，可以從多個(gè)來源渠道獲得。項(xiàng)目可行性研究階段，資金籌措工作是根據(jù)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資估算和流動(dòng)資金估算的結(jié)果，研究落實(shí)資金的來源渠道和籌措方式，從中選擇條件優(yōu)惠的資金。可行性研究報(bào)告中，應(yīng)對(duì)每一種來源渠道的資金及其籌措方式逐一論述。并附有必要的計(jì)算表格和附件?？尚行匝芯恐?，應(yīng)對(duì)下列內(nèi)容加以說明：

（一）資金來源

（二）項(xiàng)目籌資方案

三、安置房項(xiàng)目投資使用計(jì)劃

（一）投資使用計(jì)劃

（二）借款償還計(jì)劃

四、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)說明&財(cái)務(wù)測算假定

（一）計(jì)算依據(jù)及相關(guān)說明

（二）項(xiàng)目測算基本設(shè)定

五、安置房項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算

（一）直接成本

（二）工資及福利費(fèi)用

（三）折舊及攤銷

（四）工資及福利費(fèi)用

（五）修理費(fèi)

（六）財(cái)務(wù)費(fèi)用

（七）其他費(fèi)用

（八）財(cái)務(wù)費(fèi)用

（九）總成本費(fèi)用

六、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算

（一）銷售收入

（二）銷售稅金及附加

（三）增值稅

（四）銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算

七、損益及利潤分配估算

八、現(xiàn)金流估算

（一）項(xiàng)目投資現(xiàn)金流估算

（二）項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流估算

第十部分 安置房項(xiàng)目不確定性分析

在對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，所采用的數(shù)據(jù)多數(shù)來自預(yù)測和估算。由于資料和信息的有限性，將來的實(shí)際情況可能與此有出入，這對(duì)項(xiàng)目投資決策會(huì)帶來風(fēng)險(xiǎn)。為避免或盡可能減少風(fēng)險(xiǎn)，就要分析不確定性因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響，以確定項(xiàng)目的可靠性，這就是不確定性分析。

根據(jù)分析內(nèi)容和側(cè)重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要進(jìn)行的盈虧平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可視項(xiàng)目情況而定。

（一）盈虧平衡分析

（二）敏感性分析

第十一部分 安置房項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益評(píng)價(jià)

在建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)路線確定以后，必須對(duì)不同的方案進(jìn)行財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，判斷項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是否可行，并比選出優(yōu)秀方案。本部分的評(píng)價(jià)結(jié)論是建議方案取舍的主要依據(jù)之一，也是對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行投資決策的重要依據(jù)。本部分就可行性研究報(bào)告中財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益評(píng)價(jià)的主要內(nèi)容做一概要說明

一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是考察項(xiàng)目建成后的獲利能力、債務(wù)償還能力及外匯平衡能力的財(cái)務(wù)狀況，以判斷建設(shè)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的可行性。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)多用靜態(tài)分析與動(dòng)態(tài)分析相結(jié)合，以動(dòng)態(tài)為主的辦法進(jìn)行。并用財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)分別和相應(yīng)的基準(zhǔn)參數(shù)——財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率、行業(yè)平均投資回收期、平均投資利潤率、投資利稅率相比較，以判斷項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行。

（一）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指把項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)金流量，按照一個(gè)設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)折現(xiàn)率（基準(zhǔn)收益率）折算到建設(shè)期初（項(xiàng)目計(jì)算期第一年年初）的現(xiàn)值之和。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是考察項(xiàng)目在其計(jì)算期內(nèi)盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。

如果項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于或大于零，表明項(xiàng)目的盈利能力達(dá)到或超過了所要求的盈利水平，項(xiàng)目財(cái)務(wù)上可行。

（二）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）

財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年財(cái)務(wù)凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率，也就是使項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率。

財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是反映項(xiàng)目實(shí)際收益率的一個(gè)動(dòng)態(tài)指標(biāo)，該指標(biāo)越大越好。

一般情況下，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于等于基準(zhǔn)收益率時(shí)，項(xiàng)目可行。

（三）投資回收期Pt

投資回收期按照是否考慮資金時(shí)間價(jià)值可以分為靜態(tài)投資回收期和動(dòng)態(tài)投資回收期。以動(dòng)態(tài)回收期為例：

（1）計(jì)算公式

動(dòng)態(tài)投資回收期的計(jì)算在實(shí)際應(yīng)用中根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量表，用下列近似公式計(jì)算：

Pt＝（累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年數(shù)-1）+上一年累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)值/出現(xiàn)正值年份凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值

（2）評(píng)價(jià)準(zhǔn)則

1）Pt≤Pc（基準(zhǔn)投資回收期）時(shí)，說明項(xiàng)目（或方案）能在要求的時(shí)間內(nèi)收回投資，是可行的；

2）Pt＞Pc時(shí)，則項(xiàng)目（或方案）不可行，應(yīng)予拒絕。

（四）項(xiàng)目投資收益率ROI

項(xiàng)目投資收益率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)能力后正常年份的年息稅前利潤或營運(yùn)期內(nèi)年平均息稅前利潤（EBIT)與項(xiàng)目總投資（TI）的比率?？偼顿Y收益率高于同行業(yè)的收益率參考值，表明用總投資收益率表示的盈利能力滿足要求。

ROI≥部門（行業(yè)）平均投資利潤率（或基準(zhǔn)投資利潤率）時(shí)，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可考慮接受。

（五）項(xiàng)目投資利稅率

項(xiàng)目投資利稅率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力后的一個(gè)正常生產(chǎn)年份的年利潤總額或平均年利潤總額與銷售稅金及附加與項(xiàng)目總投資的比率，計(jì)算公式為：

投資利稅率=年利稅總額或年平均利稅總額/總投資×100%

投資利稅率≥部門（行業(yè)）平均投資利稅率（或基準(zhǔn)投資利稅率）時(shí)，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可考慮接受。

（六）項(xiàng)目資本金凈利潤率（ROE）

項(xiàng)目資本金凈利潤率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)能力后正常年份的年凈利潤或運(yùn)營期內(nèi)平均凈利潤(NP)與項(xiàng)目資本金(EC)的比率。

項(xiàng)目資本金凈利潤率高于同行業(yè)的凈利潤率參考值，表明用項(xiàng)目資本金凈利潤率表示的盈利能力滿足要求。

（七）項(xiàng)目測算核心指標(biāo)匯總表

二、國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的核心部分，是決策部門考慮項(xiàng)目取舍的重要依據(jù)。建設(shè)項(xiàng)目國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)采用費(fèi)用與效益分析的方法，運(yùn)用影子價(jià)格、影子匯率、影子工資和社會(huì)折現(xiàn)率等參數(shù)，計(jì)算項(xiàng)目對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，評(píng)價(jià)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的合理性。國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)采用國民經(jīng)濟(jì)盈利能力分析和外匯效果分析，以經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率（EIRR）作為主要的評(píng)價(jià)指標(biāo)。根據(jù)項(xiàng)目的具體特點(diǎn)和實(shí)際需要，也可計(jì)算經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值（ENPV）指標(biāo)，涉及產(chǎn)品出口創(chuàng)匯或替代進(jìn)口節(jié)匯的項(xiàng)目，要計(jì)算經(jīng)濟(jì)外匯凈現(xiàn)值（ENPV），經(jīng)濟(jì)換匯成本或經(jīng)濟(jì)節(jié)匯成本。

三、社會(huì)效益和社會(huì)影響分析

在可行性研究中，除對(duì)以上各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算和分析以外，還應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的社會(huì)效益和社會(huì)影響進(jìn)行分析，也就是對(duì)不能定量的效益影響進(jìn)行定性描述。

第十二部分 安置房項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及風(fēng)險(xiǎn)防控

一、建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)分析及防控措施

二、法律政策風(fēng)險(xiǎn)及防控措施

三、市場風(fēng)險(xiǎn)及防控措施

四、籌資風(fēng)險(xiǎn)及防控措施

五、其他相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)及防控措施

第十三部分 安置房項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議

一、結(jié)論與建議

根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結(jié)果，對(duì)項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行全面的評(píng)價(jià)，對(duì)建設(shè)方案進(jìn)行總結(jié)，提出結(jié)論性意見和建議。主要內(nèi)容有：

1．對(duì)推薦的擬建方案建設(shè)條件、產(chǎn)品方案、工藝技術(shù)、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境影響的結(jié)論性意見

2．對(duì)主要的對(duì)比方案進(jìn)行說明

3．對(duì)可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議

4．對(duì)應(yīng)修改的主要問題進(jìn)行說明，提出修改意見

5．對(duì)不可行的項(xiàng)目，提出不可行的主要問題及處理意見

6．可行性研究中主要爭議問題的結(jié)論

二、附件

凡屬于項(xiàng)目可行性研究范圍，但在研究報(bào)告以外單獨(dú)成冊的文件，均需列為可行性研究報(bào)告的附件，所列附件應(yīng)注明名稱、日期、編號(hào)。

1．項(xiàng)目建議書（初步可行性報(bào)告）

2．項(xiàng)目立項(xiàng)批文

3．廠址選擇報(bào)告書

4．資源勘探報(bào)告

5．貸款意向書

6．環(huán)境影響報(bào)告

7．需單獨(dú)進(jìn)行可行性研究的單項(xiàng)或配套工程的可行性研究報(bào)告

8．需要的市場預(yù)測報(bào)告

9．引進(jìn)技術(shù)項(xiàng)目的考察報(bào)告

10．引進(jìn)外資的名類協(xié)議文件

11．其他主要對(duì)比方案說明

12．其他

三、附圖

1．廠址地形或位置圖（設(shè)有等高線）

2．總平面布置方案圖（設(shè)有標(biāo)高）

3．工藝流程圖

4．主要車間布置方案簡圖

5．其它