第一篇：2008年中國房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢報(bào)告會(huì)

2008年中國房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢報(bào)告會(huì)

相 關(guān) 內(nèi) 容

會(huì)議組織機(jī)構(gòu)

主辦單位：

中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)房地產(chǎn)綜合開發(fā)委員會(huì) 承辦單位：

建設(shè)部《中國地產(chǎn)》雜志

協(xié)辦單位：

中華社區(qū)網(wǎng)

組委會(huì)主任：

張?jiān)耍褐袊康禺a(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長

副主任兼秘書長：

賀和平：中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)房地產(chǎn)綜合開發(fā)委員會(huì)

常務(wù)副主任委員兼秘書長

副秘書長：

張莉：中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)房地產(chǎn)綜合開發(fā)委員會(huì)

常務(wù)副秘書長

韓煦：《中國地產(chǎn)》雜志執(zhí)行主編

時(shí)間、地點(diǎn)

時(shí)間：2008年4月26會(huì)期一天（4月25日報(bào)到）地點(diǎn)：北京國賓酒店

會(huì)議內(nèi)容1、2008年中國房地產(chǎn)及住宅發(fā)展形勢報(bào)告2、2008年國家土地、金融、稅收等有關(guān)政策解讀

3、我國中低收入家庭住房保障研討

二、擬邀出席會(huì)議領(lǐng)導(dǎo)及嘉賓（部分排名不分先后）宋春華建設(shè)部原副部長現(xiàn)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長 建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司領(lǐng)導(dǎo)

國土資源部土地利用管理司領(lǐng)導(dǎo)

包宗華中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長

張?jiān)酥袊康禺a(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長

顧云昌中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長

謝俊奇中國土地勘測規(guī)劃院副院長

韓秀琦中國建筑設(shè)計(jì)研究院副總規(guī)劃師

劉洪玉清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長、教授

袁開紅

尹中立

馮科

楊燕敏

沈潔

龐元

何立群

吳炳灝

王運(yùn)洲

夏鳴放

王曉瑜

唐世定

張鳳珠

雷志炎

王天怡

牛志偉

汪純宏

藍(lán)華

趙康

皋玉鳳

王斌

郝建民

范偉

陳長纓

鄭暑平中國人民大學(xué)培訓(xùn)學(xué)院副院長 中國社科院金融研究所副研究員 北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)所房地產(chǎn)金融中心主任 北京市土地學(xué)會(huì)常務(wù)副理事長 北京市建委副總經(jīng)濟(jì)師 上海市房屋土地資源管理局副局長 成都市房產(chǎn)管理局局長 天津市房地產(chǎn)管理局副局長 洛陽市房產(chǎn)管理局局長 廣州市黃埔區(qū)國土資源和房屋管理局局長 山東省建設(shè)廳房地產(chǎn)處處長 浙江房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長 河北省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長 廣州房屋土地管理局巡視員 中實(shí)（集團(tuán)）公司總裁 中實(shí)（集團(tuán)）公司副總裁 中實(shí)（集團(tuán)）公司副總裁、中實(shí)物業(yè)物流系統(tǒng)總經(jīng)理中華社區(qū)網(wǎng)總經(jīng)理 首開集團(tuán)名譽(yù)董事長 上海市地產(chǎn)集團(tuán)董事長 重慶市地產(chǎn)集團(tuán)董事長 中海地產(chǎn)股份有限公司總經(jīng)理 復(fù)地（集團(tuán)）股份有限公司總裁 合生創(chuàng)展集團(tuán)北京地區(qū)公司總經(jīng)理 廣州珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司董事長兼總經(jīng)理

杜波青建集團(tuán)股份公司董事局主席

萬小倫中國水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理

張玉樹中國新興置業(yè)公司總經(jīng)理

吳忠泉金都房產(chǎn)集團(tuán)有限公司總裁

國鐵鏈華通置業(yè)有限公司董事長

黨生華翰集團(tuán)副總經(jīng)理

徐子華天津泰達(dá)集團(tuán)有限公司副總經(jīng)理

王銘槐上海公房實(shí)業(yè)有限公司總經(jīng)理

孟慶華遼寧華龍?jiān)磳?shí)業(yè)發(fā)展有限公司董事長

酈明蘇州市地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司董事長兼總經(jīng)理 鹿凡偉山東萊鋼建設(shè)有限公司董事長

趙健山東魯能置業(yè)集團(tuán)有限公司副總裁

李信勇北京國信嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長

陸偉強(qiáng)中國城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展總公司總經(jīng)理

周國興深圳航空城東部實(shí)業(yè)有限公司總經(jīng)理

孫妙川浙江置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長

胡愛民深業(yè)集團(tuán)有限公司董事長

張章筍北京國瑞興業(yè)地產(chǎn)有限公司董事長

段秀斌 中鐵置業(yè)集團(tuán)有限公司董事長

侯寶旭 中冶置業(yè)有限責(zé)任公司總經(jīng)理

李士林 中信國安信息股份有限公司董事長

黃進(jìn) 北京京都瑞華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理 譚琳榮 廣州市建筑置業(yè)公司湛江分公司董事長 徐遲 廣東金地集團(tuán)股份有限公司董事長

盧和豐 廣州金豐房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司董事長

酈松校北京新松投資集團(tuán)有限公司董事長

沈第浙江金沙置業(yè)投資有限公司董事長

李國華昆明市房屋開發(fā)總公司總經(jīng)理

孫忠人 中糧地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司董事長 李士林中信國安信息股份有限公司有限公司董事長 周達(dá)深圳長江興業(yè)發(fā)展有限公司總裁

徐永清天津中豪房地產(chǎn)有限公司董事長

王宏彬天津房地產(chǎn)發(fā)展（集團(tuán)）股份有限公司副總經(jīng)理 李康中信房地產(chǎn)股份有限公司董事長

翟厚圣安徽省中聯(lián)集團(tuán)董事長

侯司國云南志遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長

施永祥杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理管理委員會(huì)副主任 田景崎

陳乃新

楊培軍

張玲

王占江

張喆

付漢橋

楊軍

張立君

王南森

劉文

五礦置業(yè)有限公司總經(jīng)理 內(nèi)蒙古盛業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長 富力北京公司副總經(jīng)理 沈陽蒲河新城企業(yè)發(fā)展服務(wù)局局長 長春澤瀚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長 天津中大房地產(chǎn)公司總經(jīng)理 武漢中大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長 新疆中大房地產(chǎn)公司總經(jīng)理 濟(jì)南中大房地產(chǎn)公司總經(jīng)理 歐思諾集團(tuán)有限公司總裁 張家口市華升陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長

第二篇：房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析

房地產(chǎn)投資快速增長，項(xiàng)目遍地開花，投資（含投機(jī)）購房盛行，消費(fèi)者追漲購買使大量需求提前釋放……可以說，2007年10月以前，無論是上海、北京、深圳、廣州等一線城市，或是長沙、南京、重慶、武漢、北海等非一線城市，全國的房地產(chǎn)市場正值有史以來最紅火也是最瘋狂時(shí)期。

從2005年“國八條”算起，到后來的“國六條”、限制外資政策、增

加個(gè)人所得稅、增加二手房交易營業(yè)稅、發(fā)行國債、調(diào)低利息稅、歷次加息以及提高存款準(zhǔn)備金率到多部門聯(lián)手嚴(yán)查、加強(qiáng)住房保障，再到2007年9月27日央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺的房貸新政、國土資源部的39號令（236號文），兩年多時(shí)間，調(diào)控政策出臺之密集、數(shù)量之多、時(shí)間持續(xù)之長、措施之嚴(yán)厲，在我國房地產(chǎn)發(fā)展史上實(shí)屬罕見。無疑，2008年，中國房地產(chǎn)市場很關(guān)鍵的一年。

宏觀調(diào)控得到落實(shí)執(zhí)行

2008年，宏觀調(diào)控將進(jìn)一步深化，并得到落實(shí)執(zhí)行，疊加效應(yīng)將日益顯現(xiàn)。本文作者陳真誠認(rèn)為，房地產(chǎn)熱將降溫，投資將有所回落，開工項(xiàng)目也將適量減少。

但由于持續(xù)很久的房地產(chǎn)市場的繁榮使得市場的前行仍具有相當(dāng)?shù)膽T性，不少地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展投資機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)商未完工項(xiàng)目的繼續(xù)，使得2008年尤其2008年上半年的各地市場熱點(diǎn)區(qū)域增多。

正因?yàn)槌鞘蟹康禺a(chǎn)項(xiàng)目遍地開花，使城市輪廓線向四面八方同步外延，使得城市的市場熱點(diǎn)區(qū)域也增多。如長沙，不再是城中、城東獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，城北、城南、河西的地區(qū)供應(yīng)比重也將增加。

不過，正因?yàn)檫@種城市輪廓線向四面八方同步外延的發(fā)展趨勢，使得城市的熱點(diǎn)區(qū)域增多，卻讓熱點(diǎn)的相對熱度下降。所謂熱點(diǎn)多了就意味著熱點(diǎn)喪失或減弱，不在少數(shù)的你我彼此彼此使得難分彼此。

國土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人就39號令土地供應(yīng)調(diào)控的相關(guān)政策向記者做進(jìn)一步解讀時(shí)表示，國土資源部強(qiáng)調(diào)要保障住房供應(yīng)量，首先是重點(diǎn)保證住宅用地需求，特別是要優(yōu)先安排低收入家庭住房用地的供應(yīng)。其中規(guī)定，必須單獨(dú)列出城市建設(shè)用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地不得低于申報(bào)住宅用地的70%。不符合該要求的，不得批準(zhǔn)用地。要優(yōu)先安排、供應(yīng)列入供地計(jì)劃的廉租住房用地和經(jīng)濟(jì)適用住房用地。對未完成供地計(jì)劃的，第四季度不得供應(yīng)其他商品住宅用地。

毫無疑問的是，隨著宏觀調(diào)控的落實(shí)，城市房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將更科學(xué)化、合理化：70/90新政的影響將逐步體現(xiàn)，90平米以上房型將繼續(xù)向節(jié)約面積發(fā)展。

在長沙，從2000年本人曾服務(wù)過的“同升湖”、“山水芙蓉”開始到2007年的“保利”、“綠城”等幾十個(gè)別墅物業(yè)的集中放量，可以預(yù)見長沙高端房地產(chǎn)市場還將加大，高檔住宅市場將出現(xiàn)分水嶺。而其實(shí)，這一趨勢在全國各大城市差不多。只是，一些別墅等高檔住宅市場相對剛性但需求相對不足，可能面臨更大的市場壓力。

同時(shí)，另一方面，政府將進(jìn)一步落實(shí)宏觀調(diào)控政策和住房保障制度，不斷完善市場體系，以政策和需求為導(dǎo)向，調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，積極發(fā)展二級市場。并加大對房地產(chǎn)業(yè)秩序進(jìn)行規(guī)范和整頓，維護(hù)市場健康運(yùn)行。

保障性住房開發(fā)規(guī)模增加

目前，在長沙已經(jīng)在全國成立了住房保障工作局。如果該局確實(shí)能為住房保障工作起到成效的話，相信會(huì)在全國其他城市陸續(xù)成立此類機(jī)構(gòu)。

2008年，住房保障政策將進(jìn)一步落實(shí)，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的土地供應(yīng)、投資、資金、項(xiàng)目開工及產(chǎn)品供應(yīng)的相對比例將增加。另一方面，由于預(yù)期改變，投資（投機(jī)）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消費(fèi)者變得相對理性。房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)進(jìn)一步觀望，進(jìn)而出現(xiàn)持幣待購、惜購等現(xiàn)象，供求矛盾將得到一定程度的緩減。

高度賣方市場將逐步被扭轉(zhuǎn)，甚至可能轉(zhuǎn)化為買方市場或相對均衡市場。同時(shí)政府將擴(kuò)大住房保障的覆蓋面，確保保障型住房的土地供應(yīng)，拿地競爭激化，大地塊土地供應(yīng)模式可能被相對改變。

政府一方面嚴(yán)格控制高端市場的發(fā)展，另一方面大力支持保障性住房，力求總量平衡，調(diào)整結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定市場，符合“90/70”政策的小戶型、低總價(jià)房屋產(chǎn)品供應(yīng)將增加。

在開發(fā)規(guī)模方面，將導(dǎo)致部分原本新立項(xiàng)、新投資的非保障性住房開發(fā)規(guī)模下降。同時(shí)，受宏觀調(diào)控尤其是土地、金融等新政策影響，保障性住房的開發(fā)規(guī)模將增加。一些原本計(jì)劃安排布局的大盤，可能分細(xì)或把多期并攏來開發(fā)。

項(xiàng)目開發(fā)和上市速度將加快，一般較難再現(xiàn)大規(guī)模、大面積的捂盤、囤房、惜售現(xiàn)象。

房價(jià)整體可能在一定程度上逐漸回落。保障性住房和小戶型的價(jià)格相對穩(wěn)定，別墅價(jià)格相對剛性但需求相對不足，大戶型、商住兩用房、商業(yè)地產(chǎn)房屋及城區(qū)部分豪宅等高檔住宅、二手房的房價(jià)將可能較大幅度下降。

因此，房地產(chǎn)行業(yè)可能從“暴利時(shí)代”轉(zhuǎn)入“微利時(shí)代”或“常利時(shí)代”，暴利時(shí)代逐漸遠(yuǎn)去甚至走向終結(jié)。

市場競爭更

第三篇：2013年1-6中國房地產(chǎn)市場形勢分析

2013年上半年中國房地產(chǎn)市場形勢分析

[摘要]2013年上半年，“國五條”落地宣告房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步趨緊，抑制熱點(diǎn)城市投資投機(jī)需求再度升級，北京、上海等城市配套細(xì)則相對嚴(yán)格，其他絕大多數(shù)城市基本延續(xù)了國五條政策方向。在限購、限貸等階段性調(diào)控政策收緊的同時(shí)，中央加緊完善房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制，日趨明晰的保障房政策、漸具雛形的住房信息聯(lián)網(wǎng)及不動(dòng)產(chǎn)登記條

(1)政策：“國五條”定調(diào)全年調(diào)控繼續(xù)從嚴(yán)取向

2013年上半年，“國五條”落地宣告房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步趨緊，抑制熱點(diǎn)城市投資投機(jī)需求再度升級，北京、上海等城市配套細(xì)則相對嚴(yán)格，其他絕大多數(shù)城市基本延續(xù)了國五條政策方向。在限購、限貸等階段性調(diào)控政策收緊的同時(shí)，中央加緊完善房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制，日趨明晰的保障房政策、漸具雛形的住房信息聯(lián)網(wǎng)及不動(dòng)產(chǎn)登記條例，以及房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍可能擴(kuò)大等，在一定程度上為穩(wěn)定市場預(yù)期及今后房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展提供了保障。

(2)新房：百城指數(shù)漲幅漸趨平緩，重點(diǎn)城市成交量沖高回落，全國銷售同比大幅增長 價(jià)格方面，百城價(jià)格指數(shù)在3月漲幅達(dá)到階段性高點(diǎn)后持續(xù)收窄，政策效果逐漸顯現(xiàn)，但6月均價(jià)絕對水平創(chuàng)歷史新高，多數(shù)項(xiàng)目漲價(jià)意愿強(qiáng)烈，部分城市價(jià)格上漲壓力仍大。成交方面，上半年重點(diǎn)城市住宅成交量為近四年同期最高，三四線城市同比增長最顯著，其中3月需求集中釋放，多數(shù)城市成交量達(dá)到2010年調(diào)控以來單月最高水平；受新政落地影響，二季度成交量高位持續(xù)回落但環(huán)比降幅逐步收窄，“國五條”影響逐步消退。供應(yīng)方面，上半年重點(diǎn)城市新批準(zhǔn)上市量為近四年同期最高，2.5線城市同比增長最為顯著；二季度新增供應(yīng)量同環(huán)比均有增長，多數(shù)城市銷供比降至1以下，庫存水平有所上升，但多數(shù)城市出清周期仍處于近年低點(diǎn)。全國來看，商品房銷售面積和銷售額同比大幅增長，絕對水平為歷史同期新高，但增速在1-5月持續(xù)放緩，特別是一二線城市增幅收窄較為明顯；投資平穩(wěn)增長，增速維持在20%以上；新開工面積與去年基本持平，1-5月累計(jì)同比增長1%，增幅較年初收窄14個(gè)百分點(diǎn)。

(3)二手房：價(jià)格漲幅持續(xù)收窄，成交量3月沖高后明顯回落，波動(dòng)幅度大于新房 價(jià)格方面，2013年上半年十大城市主城區(qū)二手房價(jià)格累計(jì)上漲10%，其中3月漲幅最為明顯，環(huán)比上漲2.8%，其后漲幅持續(xù)縮小，6月降至1%以下。成交方面，上半年十大城市二手房總成交55.80萬套，同比增長122.9%，已接近去年全年的64.82萬套的水平；受“國五條”細(xì)則出臺前集中備案影響，3月二手房成交量激增，創(chuàng)歷史單月最高紀(jì)錄，4-6月成交量逐步減少，波動(dòng)幅度大于新房，絕對水平仍為2011年以來的較高水平。

(4)土地：一二線城市量價(jià)增長顯著，帶動(dòng)全國各項(xiàng)指標(biāo)明顯好于去年

供求方面，2013年上半年，全國300個(gè)城市住宅用地推出及成交量同比分別增長13.2%、11.4%，一線城市增長最為明顯。價(jià)格方面，全國300個(gè)城市住宅用地樓面均價(jià)同比上漲

36.6%，溢價(jià)率為14.5%，二季度住宅、商辦用地溢價(jià)率均為近兩年的最高值；各地地王頻現(xiàn)，房企拿地積極性未減。在一二線城市供求和價(jià)格水平恢復(fù)帶動(dòng)下，300個(gè)城市上半年土地總出讓金達(dá)1.2萬億元，同比增長64.1%，其中北京、上海的住宅用地出讓金增長超過2倍，杭州高達(dá)30倍。

(5)企業(yè)：銷售業(yè)績穩(wěn)步上升，拿地更關(guān)注一二線城市熱點(diǎn)地塊

銷售方面，2013年上半年，十家代表企業(yè)銷售額和銷售面積同比分別增長34%和29%，超半數(shù)企業(yè)銷售目標(biāo)完成率超過5成；上半年，品牌房企市場份額穩(wěn)步提升，十家代表企業(yè)銷售額占全國的比重達(dá)14.7%，較2012年提高4.2個(gè)百分點(diǎn)，行業(yè)優(yōu)勢日趨明顯。拿地方面，代表企業(yè)拿地積極性明顯提高，拿地面積和拿地金額同比分別增長29%和236%，加大在一二線城市拿地力度是拿地金額增幅明顯高于拿地面積的主要原因。資金方面，銷售好轉(zhuǎn)的同時(shí)拿地支出增加更加顯著，若銀行慎貸局面持續(xù)，企業(yè)面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)有所上升。

第四篇：中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷史

1.1 中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷史

我國房地產(chǎn)業(yè)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代曾經(jīng)一度銷聲匿跡，被福利化的單位住房供應(yīng)制度所取代。自從20世紀(jì)80年代房地產(chǎn)業(yè)重新興起，90年代進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期以來，我國住房分配和供應(yīng)體制都發(fā)生了根本性的變化，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資也得到了迅猛的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自從1992年以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)已超過五萬億元，年均增長20%以上；城鎮(zhèn)人均居住面積由1992年以前的8平方米，提高到了現(xiàn)在的20平方米。

房地產(chǎn)業(yè)是初步形成和發(fā)展階段，是房地產(chǎn)業(yè)的第一次高潮，使住房這一大商品的屬性得到了明確。進(jìn)入九十年代，黨和政府為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在理論和實(shí)踐上制定了政策依據(jù)。1991年4月，中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十年規(guī)劃和“八五”計(jì)劃的建設(shè)中要求：“城鎮(zhèn)住房建設(shè)要保持合理規(guī)模和增長速度，適當(dāng)加快房地產(chǎn)綜合開發(fā)和住宅商品化進(jìn)程”。經(jīng)濟(jì)體制改革的進(jìn)一步深化，有力地推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展。中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)走向商品經(jīng)濟(jì)的第二次高潮。而其重要標(biāo)志就是，房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位、作用、意義突出地顯現(xiàn)出來。歷史進(jìn)入了一個(gè)新的世紀(jì)，隨著西部大開發(fā)步伐的加快，及中國入世后投資環(huán)境和法律與國際慣例靠攏，國外公司和企業(yè)將以更大的規(guī)模進(jìn)入我國，尤其是外資機(jī)構(gòu)的進(jìn)入，則有利于改善房地產(chǎn)開發(fā)的融資環(huán)境，刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這意味著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的第三次高潮已經(jīng)到來。

我國房地產(chǎn)業(yè)目前已經(jīng)形成了一套適合社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)要求的運(yùn)行機(jī)制，整個(gè)行業(yè)呈現(xiàn)出欣欣向榮的景象。到目前為止，全國房地產(chǎn)企業(yè)已達(dá)到3萬多家，房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員已突破1000萬人，并且出現(xiàn)了一大批優(yōu)秀樓盤和高素質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營與管理人才。除房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)外，十年來，還逐步形成了以評估、經(jīng)紀(jì)、咨詢?yōu)閮?nèi)容的房地產(chǎn)中介業(yè)，以及以經(jīng)營管理樓宇、小區(qū)為主的物業(yè)管理業(yè)，從而形成了較為完整的中國房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)構(gòu)架體系。全國各地房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，各地出現(xiàn)了許多成功的房地產(chǎn)經(jīng)營模式，它們中有成功樓盤的開發(fā)，也有成功的中介經(jīng)紀(jì)和成功的物業(yè)管理。<1>

第五篇：當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢與發(fā)展任務(wù)分析(二)

當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢與發(fā)展任務(wù)分析

（二）中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長、秘書長：顧云昌

第二個(gè)問題：樓市發(fā)展的趨勢

現(xiàn)在有些地方的房地產(chǎn)同行有些迷惑，是不是現(xiàn)在又要打壓房地產(chǎn)啦？房地產(chǎn)又要像９２、９３年那樣了？我個(gè)人認(rèn)為歷史不會(huì)重演，現(xiàn)在的情況和９２、９３年大不一樣。主要的差別在于現(xiàn)在是旺盛的需求帶動(dòng)房地產(chǎn)市場，而十年前則是投資拉動(dòng)市場。我們現(xiàn)在進(jìn)入住房、汽車時(shí)代，消費(fèi)由住房、汽車領(lǐng)先，房地產(chǎn)業(yè)在國務(wù)院文件里定位為支柱產(chǎn)業(yè)，我們的產(chǎn)業(yè)是萬歲事業(yè)，發(fā)展空間還很大。就當(dāng)前而言，一是宏觀經(jīng)濟(jì)處于新周期的上升期，老百姓對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的預(yù)期比較好，有利于我們產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)正遇到千年等一回的發(fā)展良機(jī)；二是產(chǎn)業(yè)發(fā)展基本面——需求旺盛不變。剛才所說的３＋１這個(gè)旺盛的需求不變?，F(xiàn)在不是沒有需求，而是需求太旺了；三是有１８號文件指導(dǎo)我們這個(gè)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。１８號文件是本屆政府指導(dǎo)房地產(chǎn)發(fā)展的綱領(lǐng)性文件。房地產(chǎn)不僅３、５年興旺沒問題，即使２０年都沒問題。因?yàn)榻玻澳晔侨娼ㄔO(shè)小康的２０年，過去說：小康不小康，關(guān)鍵看住房；現(xiàn)在說：全面建小康，住房定興旺。

在認(rèn)清發(fā)展機(jī)遇的同時(shí)，又應(yīng)看到我們面臨的挑戰(zhàn)。挑戰(zhàn)之一，如何有節(jié)奏的釋放需求。在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)下要抑制不正常的、非理性的需求，比如，被動(dòng)性需求如何慢慢地釋放，投資需求要加以限制。有些地方商業(yè)用房的需求膨脹也要加以控制。挑戰(zhàn)之二，結(jié)構(gòu)性矛盾的調(diào)整。從全國看，中低價(jià)位房子供不應(yīng)求的情況還較突出。長沙或者說整個(gè)湖南這個(gè)矛盾不是最突出的，這與過去幾年來經(jīng)濟(jì)適用住房量比例大有關(guān)系。國家有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法出臺，提出要實(shí)現(xiàn)兩個(gè)控制：一是控制銷售對象，一是控制供應(yīng)面積。這樣一來必然導(dǎo)致市場結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。

開發(fā)辦的領(lǐng)導(dǎo)跟我說整個(gè)長沙、湖南的房價(jià)不是很高，沒有多少泡沫，我同意這個(gè)判斷。挑戰(zhàn)之三，注意地區(qū)的差異，要謹(jǐn)防過熱。房地產(chǎn)市場和一般市場有兩個(gè)最大的不同點(diǎn)：第一政府主導(dǎo)性強(qiáng)，第二地區(qū)差異性大。為什么說政府主導(dǎo)呢？房地產(chǎn)市場需要土地，而土地是政府壟斷的，開發(fā)需要融資，目前負(fù)責(zé)融資的四大銀行都是國有的。加上決定需求的房屋拆遷的數(shù)量和速度，也是有政府控制的。而土地和資金的投放量往往決定了商品房的供應(yīng)量，就會(huì)決定整個(gè)市場的供求情況。房屋拆遷量決定了相當(dāng)比例的需求情況。所以在現(xiàn)在市場經(jīng)濟(jì)情況下，最大的考驗(yàn)是政府調(diào)控能力的考驗(yàn)、政府對土地和資金供應(yīng)量多少的把握。

房地產(chǎn)市場的地區(qū)差異性與市場的政府主導(dǎo)性有關(guān)。同樣是發(fā)達(dá)城市，由于各地政府在市場調(diào)控中的方法和力度有差異，房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)就有很大的差別。上海、杭州、長三角地區(qū)房價(jià)這幾年漲得很快，遏制房價(jià)的繼續(xù)快速上升成為重點(diǎn)。而在廣州等地，在房價(jià)連續(xù)數(shù)年穩(wěn)中有降的情況下，促進(jìn)房價(jià)穩(wěn)中有升，減少空置房成為市場健康發(fā)展的重點(diǎn)。而在北京，近兩年平均房價(jià)穩(wěn)中有降。實(shí)際上北京單個(gè)的樓盤的房價(jià)沒有降而是穩(wěn)步上升。原因是經(jīng)濟(jì)適用住房和郊區(qū)樓盤比例提高了，一平均就下跌了，那么北京樓市的持續(xù)健康發(fā)展在于進(jìn)一步搞活二手房市場，規(guī)范多種市場行為，繼續(xù)保持供求平穩(wěn)。

當(dāng)前中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展要注意什么問題呢？要防止兩種過熱或過熱苗頭：第一種過熱是盲目性過熱，第二種過熱是泡沫性過熱。什么叫盲目性過熱，有的地方土地供應(yīng)量很大，開發(fā)商開發(fā)的樓盤很多，造成了市場供大于求，空置房增加，房價(jià)下跌。這種過熱現(xiàn)象容易產(chǎn)生，也容易調(diào)整，一般靠市場自身力量就可以調(diào)整?？罩昧窟^多了，開發(fā)商放慢步伐，政府土地少批一點(diǎn)，慢慢改善。而泡沫性過熱，其表現(xiàn)與盲目性過熱是相反的，市場表現(xiàn)不是供大于求是供不應(yīng)求，賣得比蓋得快，房價(jià)漲得快，開發(fā)商手里的空置房幾乎沒了，這種情況下就容易出現(xiàn)泡沫。什么是泡沫？泡沫是價(jià)格的表現(xiàn)。商品房的銷售價(jià)均遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過實(shí)際成本。泡沫是怎樣形成的？第一，供不應(yīng)求造成了房價(jià)上升，第二，投資者介入進(jìn)一步加大供不應(yīng)求，特別是炒房者介入越多房價(jià)會(huì)越炒越高。泡沫有大有小：小泡沫、中泡沫、大泡沫、特大泡沫。小泡沫、中泡沫可以控制，可以慢慢吸收。而大泡沫、甚至特大泡沫往往要破滅的。破滅就是像香港９７年的情況，價(jià)格已經(jīng)到了頂點(diǎn)了，上不去了，崩盤了，房價(jià)一落千丈，對社會(huì)和經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重影響和損害。我認(rèn)為，當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場總體不存在過熱，長沙、湖南的樓市不過熱，樓市持續(xù)健康發(fā)展。過熱不過熱，盲目性過熱還是泡沫性過熱最后都要反映在房價(jià)上面。盲目性過熱表現(xiàn)房價(jià)下跌，泡沫性過熱表現(xiàn)房價(jià)上升。在正常情況下，一般房價(jià)穩(wěn)步上升，是正常的。急速上升肯定是供不應(yīng)求造成的，供不應(yīng)求可能是由于實(shí)際需求拉動(dòng)，也可能實(shí)際需求加上虛擬需求（投資需求）一起拉動(dòng)了需求。后者是比較討厭的事情，有較大的風(fēng)險(xiǎn)。特別當(dāng)前中國的金融體制以銀行貸款為主的情形下，風(fēng)險(xiǎn)都掛在銀行賬上。