第一篇：淺析新形勢(shì)下房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展

內(nèi)容摘要：20xx年末，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確將“去庫存”作為xx年的五大經(jīng)濟(jì)任務(wù)之一，并出臺(tái)了一系列的去庫存調(diào)控政策；

xx年黨的十九大報(bào)告提出“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居”；

2018年7月31日，中央政治局會(huì)議要求“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”。國(guó)家政策不斷推出，xx市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)受此影響劇烈。本文通過分析房地產(chǎn)周期，總結(jié)相關(guān)問題，為建立長(zhǎng)效機(jī)制建言獻(xiàn)策。

xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過近二十年的發(fā)展，在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，改善居民住房條件以及提升城市品質(zhì)等方面起到了積極作用。但目前受房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過程中的諸多因素制約，xx市區(qū)房地產(chǎn)部分問題較為突出，價(jià)格波動(dòng)幅度大、庫存區(qū)域不平衡、個(gè)人住房貸款大幅上升、二手房交易不規(guī)范等，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展、金融風(fēng)險(xiǎn)防范，乃至地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定帶來不利影響，本文通過研究新形勢(shì)下xx市區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展情況及現(xiàn)階段問題，以期為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展提供有利條件。

一、xx市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)及特點(diǎn)

（一）xx市區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)

自1998年房改后，xx市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)“階梯式”的發(fā)展態(tài)勢(shì)。第一輪是2004年左右，上世紀(jì)末福利分房制度終結(jié)，商品房制度建立，經(jīng)過幾年的制度認(rèn)可和剛需積累，大量需求進(jìn)入商品房市場(chǎng)，樓市均價(jià)從千元左右進(jìn)入2000元時(shí)代，2005年下半年樓市逐漸緩和，并進(jìn)入穩(wěn)定調(diào)整期；

第二輪是2009年左右，經(jīng)過4-5年積累，部分消費(fèi)者需求升級(jí)，加上城鎮(zhèn)新增人口增加，購房者大量入市，推動(dòng)xx市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，2009年首次年度銷量超百萬方，2010年市區(qū)均價(jià)較2008年翻番，邁上6000元；

第三輪是從xx年4月西區(qū)地王拍出開始，隨著人們生活水平的提高，對(duì)住宅品質(zhì)提出更高要求，加上二孩政策刺激，改善性大戶型住房受熱捧，銷售面積大幅攀升，均價(jià)普遍在10000元以上，西區(qū)板塊甚至達(dá)到18000元以上。

（二）xx房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)

1、土地市場(chǎng)影響明顯。“去庫存”新政以來，xx市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)受土地市場(chǎng)影響明顯。xx年以來，xx市區(qū)房?jī)r(jià)經(jīng)過三輪明顯漲價(jià)，分別是土拍創(chuàng)新高的xx年4月、xx年4月和2018年5月。2018年8月1日推出三塊商住用地，其中兩塊終止交易后，市場(chǎng)風(fēng)向急劇轉(zhuǎn)向，價(jià)格上漲勢(shì)頭戛然而止，銷量大幅下降。

2、存量房逐漸成為市場(chǎng)主角。近幾年，xx市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，新房去化速度不斷加快，導(dǎo)致新建住宅庫存明顯不足，二手房逐漸成為房地產(chǎn)市場(chǎng)主角。近幾年，xx市區(qū)二手房交易比重逐年上升，到xx年完全超過新建住宅。其中xx年二手房成交14652套，面積146萬平方米，較同期新建住宅的9549套和110萬平方米，分別多出53.44%和32.73%；

2018年1-10月二手房共成交11184套，面積101萬平方米，較同期新建住宅的6714套和81萬平方米，分別多出66.58%和24.69%。

3、板塊分化明顯。xx市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯的板塊分化現(xiàn)象，各個(gè)板塊在樓盤特色、購房群體、價(jià)格及走勢(shì)等方面各有特點(diǎn)。一是樓盤各有特色，西區(qū)主要為品質(zhì)改善、老城區(qū)主打老城情節(jié)、衢江區(qū)以農(nóng)村入城為主、巨化則以拆遷安置為主。二是購房群體分化，西區(qū)以改善型中青年為主，主城區(qū)以有老城情懷的中老年人為主；

衢江區(qū)主要是拆遷戶、開發(fā)區(qū)企業(yè)人員；

巨化主要是拆遷戶、異地搬遷和巨化工人改善型人群。三是價(jià)格不同，其中西區(qū)＞主城區(qū)＞衢江區(qū)＞巨化。

4、需求變化迅速。xx年以來，隨著人們生活水平的提高，老百姓對(duì)于居住環(huán)境提出更高的要求，加上國(guó)家全面放開二孩政策的刺激，改善型需求爆發(fā)性增長(zhǎng)。而大型開發(fā)商和新型住宅設(shè)計(jì)理念進(jìn)入xx，使xx改善型需求得到了釋放，成為xx-xx年行情火爆的主要原因。但隨著改善型需求大量釋放和均價(jià)處于高位后，2018年剛需重回主流。

二、新形勢(shì)下xx市區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展存在的問題

1、二手房交易不規(guī)范。二手房市場(chǎng)是實(shí)現(xiàn)“以小換大、以次換好、以舊換新”，實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi)升級(jí)換代的重要組成部分，而xx市區(qū)二手房市場(chǎng)存在不少問題：①交易過程的信息不對(duì)稱。一是賣家比買家掌握更多隱蔽信息。具體而言就是買賣雙方對(duì)于二手房的質(zhì)量、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)等內(nèi)在屬性所獲取的信息的差異性。二是中介機(jī)構(gòu)信息遮蔽。xx中介機(jī)構(gòu)在二手房市場(chǎng)迅猛發(fā)展，但與相對(duì)成熟的房開企業(yè)相比，存在行業(yè)經(jīng)營(yíng)行為不規(guī)范、經(jīng)營(yíng)規(guī)模小、能力差、信譽(yù)度偏低等問題。甚至有部分中介機(jī)構(gòu)利用市場(chǎng)信息的優(yōu)勢(shì)欺騙購房者，從而獲得收益。這種行為嚴(yán)重危害二手房市場(chǎng)的健康發(fā)展。②稅收征收機(jī)制導(dǎo)致“陰陽合同”盛行。在二手房交易過程中，如果不滿足相關(guān)條件，不僅要繳納與新建住宅交易相同的契稅、印花稅，還要額外繳納增值稅、個(gè)人所得稅。近年來隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)日益繁榮，二手房交易也變的多了起來，交易過程中不少買家和賣家為了少繳納稅款私下簽訂了“陰陽合同”，這很大程度上減少了購房成本，但是存在著違法風(fēng)險(xiǎn)和交易風(fēng)險(xiǎn)，不利于二手房市場(chǎng)健康發(fā)展。

2、庫存不平衡。一是區(qū)域庫存不平衡，一方面西區(qū)板塊新房庫存偏低，面臨著及時(shí)補(bǔ)庫存的窘境。另一方面火車站板塊、衢江板塊、巨化板塊高地價(jià)帶來的高房?jī)r(jià)樓盤大量入市，銷售速度大幅減緩，庫存增加。二是戶型不平衡，現(xiàn)有庫存平均面積為155㎡/戶，大戶型庫存較高，中小型庫存較少。針對(duì)這種現(xiàn)實(shí)，xx目前存在以下三個(gè)方面的劣勢(shì)造成房地產(chǎn)市場(chǎng)后續(xù)乏力。一是xx現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍是短板，對(duì)外地務(wù)工人員和周邊農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口吸引力有限；

二是受制于本身經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平，普通家庭收入普遍不高，市場(chǎng)需求難以擴(kuò)大；

三是基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)水平提升有限，不能完全滿足新增人口需要。

3、租賃市場(chǎng)亟待發(fā)展。住房租賃市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)滯后是xx房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)缺陷。租賃市場(chǎng)被關(guān)注的少，被邊緣化。從現(xiàn)有的政策大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)情況來看，xx主要存在三個(gè)方面的難點(diǎn)：一是現(xiàn)有城鎮(zhèn)住房租賃供給主要是以個(gè)人出租自有住房為主，缺乏專業(yè)性的機(jī)構(gòu)參與，也不利于提高整個(gè)社會(huì)住房租賃服務(wù)水平和形成完善的住房供應(yīng)體系，需要進(jìn)一步培育市場(chǎng)多元主體，多渠道的增加租賃住房供應(yīng)。二是租賃雙方主要是通過房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行交易，但也有一些中介機(jī)構(gòu)發(fā)布的虛假信息，從而誘導(dǎo)消費(fèi)者，侵犯承租人的合法權(quán)益，擾亂住房租賃市場(chǎng)次序。三是缺乏保障租賃雙方當(dāng)事人權(quán)利、義務(wù)的相對(duì)法律制度規(guī)范，同時(shí)也沒有建立起住房租賃企業(yè)中介機(jī)構(gòu)承運(yùn)人員信用的管理制度，從而導(dǎo)致住房租賃糾紛頻出，容易造成租賃市場(chǎng)管理無序，嚴(yán)重阻礙租賃市場(chǎng)發(fā)展。

4、房屋空置問題逐漸突出。xx年，xx市統(tǒng)計(jì)局開展對(duì)住宅用電用水情況調(diào)查，通過住宅用電和用水情況來判斷xx住宅市場(chǎng)的空置情況。從調(diào)查結(jié)果看，用電方面，年用電少于30度的用戶占安電表總戶數(shù)的18.6%；

用水方面，年用水少于3噸的用戶占安水表總戶數(shù)的23.3%。從房地產(chǎn)性質(zhì)來說空置率在10%-15%是合理區(qū)間，目前高于18%的空置率容易出現(xiàn)以下問題：一是金融風(fēng)險(xiǎn)增加，xx市區(qū)樓市高空置率表明投資比例增加，在房?jī)r(jià)下跌時(shí)，多套且空置的投資客選擇斷供的可能性遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于單套剛需群體；

二是樓市資源浪費(fèi)，高空置率導(dǎo)致資源錯(cuò)配，現(xiàn)有房源不能得到有效利用。

三、促進(jìn)xx市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的意見建議

1、加強(qiáng)住宅供給結(jié)構(gòu)調(diào)控。一是完善保障房供應(yīng)體系。根據(jù)成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，在住房供應(yīng)較為緊缺的情況下，政府參與或支持建設(shè)公共住房是發(fā)達(dá)國(guó)家較為普遍采取的一種住房保障措施。完善的保障房體系也是增加住房供給的重要補(bǔ)充。二是改進(jìn)住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)。xx和xx年在二孩放開，高品質(zhì)生活需求上升的情況下，改善型需求大幅增長(zhǎng)，但隨著單價(jià)上升，總價(jià)偏高，到2018年中小戶型代表的剛性需求重回主流。政府在土地供給中，因根據(jù)市場(chǎng)變化，及時(shí)調(diào)整規(guī)劃，來有效滿足市場(chǎng)多元化的需求，促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

2、完善二手房交易機(jī)制。①建立二手房網(wǎng)上交易平臺(tái)。信息不對(duì)稱、不透明是二手房交易過程中最大的問題，建議建立信息流通順暢的交易平臺(tái)，網(wǎng)上公示相關(guān)樓盤房屋信息，并通過法律法規(guī)來保證信息的全面性和準(zhǔn)確性，以保證普通購房者能夠通過廉價(jià)而又方便的方式搜尋到信息，減少信息不對(duì)稱。②進(jìn)一步完善二手房交易稅費(fèi)，杜絕“陰陽合同”。我國(guó)目前的房地產(chǎn)稅收特點(diǎn)就是流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)課以重稅、而保有環(huán)節(jié)課稅較少，這在客觀上增加了房地產(chǎn)投機(jī)的可能性。因此要轉(zhuǎn)變觀念，改變現(xiàn)有課稅模式，做到輕流轉(zhuǎn)、重保有，減少因流通環(huán)節(jié)課稅過重導(dǎo)致的合謀偷稅漏稅行為。③完善和細(xì)化相關(guān)法律法規(guī)。二手房銷售市場(chǎng)相應(yīng)的監(jiān)督監(jiān)管機(jī)制缺乏，是市場(chǎng)信息透明度不高的原因之一。政府作為市場(chǎng)監(jiān)管者，應(yīng)加快健全相關(guān)法律法規(guī)，完善監(jiān)管機(jī)制，進(jìn)而提高市場(chǎng)的透明度，如加大對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的考核力度，規(guī)范中介收費(fèi)和各項(xiàng)專業(yè)合同范本，加大對(duì)無證中介、無資質(zhì)中介的查處力度，建立中介機(jī)構(gòu)信用等級(jí)評(píng)定來引導(dǎo)市場(chǎng)選擇等方式，降低由于市場(chǎng)信息不對(duì)稱造成的交易風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)二手房市場(chǎng)的健康發(fā)展。

3、租購并舉，完善住房供應(yīng)體系新格局。住房租賃市場(chǎng)是住房供應(yīng)體系的重要組成部分，也是解決城鎮(zhèn)居民住房問題的一個(gè)重要渠道，建立住房購租并舉需要四個(gè)方面的工作。一是加強(qiáng)培育市場(chǎng)供應(yīng)主體，增加中小戶型房源有效供給，制定優(yōu)惠的土地供給稅費(fèi)優(yōu)惠等政策，以吸引和鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行租賃性住房的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)。二是保障租賃雙方特別是承租人合法權(quán)益，推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)立法，建立健全住房租賃監(jiān)管機(jī)制，規(guī)范租賃中介機(jī)構(gòu)的行為。三是提高居民住房貨幣支付能力，特別是低收入家庭以及進(jìn)城務(wù)工人員的支付能力。比如放寬住房公積金的使用條件，允許按照合理比率抵扣個(gè)人所得稅，推進(jìn)公共租賃住房貨幣化補(bǔ)貼等等。四是充分利用大數(shù)據(jù)高科技手段，提高信息化管理與服務(wù)水平。通過建立專業(yè)化的房源信息共享服務(wù)平臺(tái)，建立健全信息監(jiān)管平臺(tái)，加強(qiáng)對(duì)互聯(lián)網(wǎng)租賃的房源信息的全過程方面的監(jiān)管。

4、加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)控，促進(jìn)樓市資源有效分配。一方面加快推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記和住房信息聯(lián)網(wǎng)，在此基礎(chǔ)上推進(jìn)房產(chǎn)稅改革進(jìn)程，全面開征房產(chǎn)稅，將空置的社會(huì)存量逼向市場(chǎng)，或出售或出租，以此減少住房空置率造成的資源錯(cuò)配。另一方面要加快財(cái)稅體制改革，理順中央和地方財(cái)政體制關(guān)系，從根本上筑牢制度根基，促使地方擺脫“土地財(cái)政依賴癥”。

第二篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)分析

房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，項(xiàng)目遍地開花，投資（含投機(jī)）購房盛行，消費(fèi)者追漲購買使大量需求提前釋放……可以說，2007年10月以前，無論是上海、北京、深圳、廣州等一線城市，或是長(zhǎng)沙、南京、重慶、武漢、北海等非一線城市，全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正值有史以來最紅火也是最瘋狂時(shí)期。

從2005年“國(guó)八條”算起，到后來的“國(guó)六條”、限制外資政策、增

加個(gè)人所得稅、增加二手房交易營(yíng)業(yè)稅、發(fā)行國(guó)債、調(diào)低利息稅、歷次加息以及提高存款準(zhǔn)備金率到多部門聯(lián)手嚴(yán)查、加強(qiáng)住房保障，再到2007年9月27日央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)的房貸新政、國(guó)土資源部的39號(hào)令（236號(hào)文），兩年多時(shí)間，調(diào)控政策出臺(tái)之密集、數(shù)量之多、時(shí)間持續(xù)之長(zhǎng)、措施之嚴(yán)厲，在我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史上實(shí)屬罕見。無疑，2008年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)很關(guān)鍵的一年。

宏觀調(diào)控得到落實(shí)執(zhí)行

2008年，宏觀調(diào)控將進(jìn)一步深化，并得到落實(shí)執(zhí)行，疊加效應(yīng)將日益顯現(xiàn)。本文作者陳真誠認(rèn)為，房地產(chǎn)熱將降溫，投資將有所回落，開工項(xiàng)目也將適量減少。

但由于持續(xù)很久的房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮使得市場(chǎng)的前行仍具有相當(dāng)?shù)膽T性，不少地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展投資機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)商未完工項(xiàng)目的繼續(xù)，使得2008年尤其2008年上半年的各地市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域增多。

正因?yàn)槌鞘蟹康禺a(chǎn)項(xiàng)目遍地開花，使城市輪廓線向四面八方同步外延，使得城市的市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域也增多。如長(zhǎng)沙，不再是城中、城東獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，城北、城南、河西的地區(qū)供應(yīng)比重也將增加。

不過，正因?yàn)檫@種城市輪廓線向四面八方同步外延的發(fā)展趨勢(shì)，使得城市的熱點(diǎn)區(qū)域增多，卻讓熱點(diǎn)的相對(duì)熱度下降。所謂熱點(diǎn)多了就意味著熱點(diǎn)喪失或減弱，不在少數(shù)的你我彼此彼此使得難分彼此。

國(guó)土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人就39號(hào)令土地供應(yīng)調(diào)控的相關(guān)政策向記者做進(jìn)一步解讀時(shí)表示，國(guó)土資源部強(qiáng)調(diào)要保障住房供應(yīng)量，首先是重點(diǎn)保證住宅用地需求，特別是要優(yōu)先安排低收入家庭住房用地的供應(yīng)。其中規(guī)定，必須單獨(dú)列出城市建設(shè)用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地不得低于申報(bào)住宅用地的70%。不符合該要求的，不得批準(zhǔn)用地。要優(yōu)先安排、供應(yīng)列入供地計(jì)劃的廉租住房用地和經(jīng)濟(jì)適用住房用地。對(duì)未完成供地計(jì)劃的，第四季度不得供應(yīng)其他商品住宅用地。

毫無疑問的是，隨著宏觀調(diào)控的落實(shí)，城市房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將更科學(xué)化、合理化：70/90新政的影響將逐步體現(xiàn)，90平米以上房型將繼續(xù)向節(jié)約面積發(fā)展。

在長(zhǎng)沙，從2000年本人曾服務(wù)過的“同升湖”、“山水芙蓉”開始到2007年的“保利”、“綠城”等幾十個(gè)別墅物業(yè)的集中放量，可以預(yù)見長(zhǎng)沙高端房地產(chǎn)市場(chǎng)還將加大，高檔住宅市場(chǎng)將出現(xiàn)分水嶺。而其實(shí)，這一趨勢(shì)在全國(guó)各大城市差不多。只是，一些別墅等高檔住宅市場(chǎng)相對(duì)剛性但需求相對(duì)不足，可能面臨更大的市場(chǎng)壓力。

同時(shí)，另一方面，政府將進(jìn)一步落實(shí)宏觀調(diào)控政策和住房保障制度，不斷完善市場(chǎng)體系，以政策和需求為導(dǎo)向，調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，積極發(fā)展二級(jí)市場(chǎng)。并加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)秩序進(jìn)行規(guī)范和整頓，維護(hù)市場(chǎng)健康運(yùn)行。

保障性住房開發(fā)規(guī)模增加

目前，在長(zhǎng)沙已經(jīng)在全國(guó)成立了住房保障工作局。如果該局確實(shí)能為住房保障工作起到成效的話，相信會(huì)在全國(guó)其他城市陸續(xù)成立此類機(jī)構(gòu)。

2008年，住房保障政策將進(jìn)一步落實(shí)，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的土地供應(yīng)、投資、資金、項(xiàng)目開工及產(chǎn)品供應(yīng)的相對(duì)比例將增加。另一方面，由于預(yù)期改變，投資（投機(jī)）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消費(fèi)者變得相對(duì)理性。房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)進(jìn)一步觀望，進(jìn)而出現(xiàn)持幣待購、惜購等現(xiàn)象，供求矛盾將得到一定程度的緩減。

高度賣方市場(chǎng)將逐步被扭轉(zhuǎn)，甚至可能轉(zhuǎn)化為買方市場(chǎng)或相對(duì)均衡市場(chǎng)。同時(shí)政府將擴(kuò)大住房保障的覆蓋面，確保保障型住房的土地供應(yīng)，拿地競(jìng)爭(zhēng)激化，大地塊土地供應(yīng)模式可能被相對(duì)改變。

政府一方面嚴(yán)格控制高端市場(chǎng)的發(fā)展，另一方面大力支持保障性住房，力求總量平衡，調(diào)整結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定市場(chǎng)，符合“90/70”政策的小戶型、低總價(jià)房屋產(chǎn)品供應(yīng)將增加。

在開發(fā)規(guī)模方面，將導(dǎo)致部分原本新立項(xiàng)、新投資的非保障性住房開發(fā)規(guī)模下降。同時(shí)，受宏觀調(diào)控尤其是土地、金融等新政策影響，保障性住房的開發(fā)規(guī)模將增加。一些原本計(jì)劃安排布局的大盤，可能分細(xì)或把多期并攏來開發(fā)。

項(xiàng)目開發(fā)和上市速度將加快，一般較難再現(xiàn)大規(guī)模、大面積的捂盤、囤房、惜售現(xiàn)象。

房?jī)r(jià)整體可能在一定程度上逐漸回落。保障性住房和小戶型的價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，別墅價(jià)格相對(duì)剛性但需求相對(duì)不足，大戶型、商住兩用房、商業(yè)地產(chǎn)房屋及城區(qū)部分豪宅等高檔住宅、二手房的房?jī)r(jià)將可能較大幅度下降。

因此，房地產(chǎn)行業(yè)可能從“暴利時(shí)代”轉(zhuǎn)入“微利時(shí)代”或“常利時(shí)代”，暴利時(shí)代逐漸遠(yuǎn)去甚至走向終結(jié)。

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更

第三篇：昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)分析

昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)開展態(tài)勢(shì)分析

1.昆山城市概覽

l

地理位置：

昆山是江蘇省蘇州市下屬的一個(gè)縣級(jí)市，它地處江蘇省東南部、上海與蘇州之間。北至東北與常熟、太倉兩市相連，南至東南與上海嘉定、青浦兩區(qū)接壤，西與吳江、蘇州交界。

l

人口：

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2004年昆山戶籍人口63.72萬人，外來人口62.53萬人，外來人口占到本地居民數(shù)的98%。其中，來自臺(tái)灣、日本、韓國(guó)及歐美國(guó)家的境外人士到達(dá)4萬人左右。

l

交通：

滬寧高速公路、312國(guó)道穿越昆山市，至上海虹橋機(jī)場(chǎng)約半小時(shí)車程，至上海浦東機(jī)場(chǎng)約1小時(shí)車程。

至蘇州市約25分鐘車程。

l

宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境：

表1

2004年昆山市假設(shè)干宏觀指標(biāo)

指標(biāo)名稱

數(shù)值

同比增長(zhǎng)

指標(biāo)數(shù)值橫向比擬

GDP

570億元

24.5%

人均GDP

9.07萬元

29.4%

位居全國(guó)同等級(jí)城市之首，是上海市同類指標(biāo)的1.65倍

城鎮(zhèn)居民人均可支配收入

15011元

15.2%

是上海市同類指標(biāo)的0.90倍

上年全國(guó)百強(qiáng)縣〔市〕評(píng)比名次

第2位

順德居首位

資料來源：2004年昆山市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開展統(tǒng)計(jì)公報(bào)。

值得一提的是，昆山的外來投資十分密集。截至2004年，該市實(shí)際利用外資突破90億美元。其中，臺(tái)資的比例最高，占到半數(shù)以上。目前，昆山的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)主要集中在以IT產(chǎn)業(yè)為主的通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子業(yè)。

2.昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)開展回憶

l

近年來房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長(zhǎng)

注：2004年數(shù)值為預(yù)測(cè)值。

資料來源：昆山統(tǒng)計(jì)局。

圖1

2001-2004年昆山市房地產(chǎn)開發(fā)投資額走勢(shì)

l

供需情況來看，市場(chǎng)供給和需求均逐年快速上升，且需求增速明顯高于供給

注：缺少2004年的預(yù)售面積和空置面積。

資料來源：昆山統(tǒng)計(jì)局。

圖2

2001-2004年昆山市商品房供需指標(biāo)走勢(shì)

l

需求結(jié)構(gòu)來看，銷售規(guī)模以住宅為主體，但商業(yè)房產(chǎn)的需求增長(zhǎng)顯著

資料來源：昆山統(tǒng)計(jì)局。

圖3

2001-2003年昆山市各類商品房銷售面積構(gòu)成分析

l

價(jià)格角度來看，近年來商品房售價(jià)逐年快速上升

資料來源：昆山統(tǒng)計(jì)局。

圖4

2001-2004年昆山市商品房售價(jià)走勢(shì)

l

基于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)表現(xiàn)，全國(guó)知名的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)軍昆山

表2

進(jìn)入昆山的局部知名房地產(chǎn)企業(yè)

企業(yè)名稱

進(jìn)入時(shí)間

（年）

運(yùn)作工程

工程區(qū)位

工程總建面

（萬平方米）

工程總占地

（萬平方米）

萬科集團(tuán)

2004

萬科高爾夫別墅

昆山市陽澄路、馬鞍山路

世茂集團(tuán)

2004

昆山世茂新城

昆山城南

130

綠地集團(tuán)

2003/2004

綠地·國(guó)際家園

昆山市花橋鎮(zhèn)

600

267

中原地產(chǎn)

2003/2004

華城美地（代理）

昆山市長(zhǎng)江北路、鑫茂路

資料來源：網(wǎng)上搜索。

3.未來3年昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)開展預(yù)測(cè)

l

預(yù)測(cè)結(jié)果顯示，未來3年內(nèi)昆山市商品房銷售將穩(wěn)步增長(zhǎng)

現(xiàn)采集1999-2004年昆山市主要宏觀指標(biāo)及房地產(chǎn)供需指標(biāo)，回歸分析結(jié)果發(fā)現(xiàn)：

昆山市商品房銷售均價(jià)=0.02119*昆山市人均GDP+0.09971〔R2=0.998〕

昆山市商品房銷售面積=957.66*昆山市商品房銷售均價(jià)-105.337〔R2=0.808〕

基于此，可以計(jì)算得到2005-2007年昆山市商品房銷售均價(jià)和銷售面積，詳見表2。

表3

2005-2007年昆山市局部指標(biāo)預(yù)測(cè)

指標(biāo)名稱

2005

2006

2007

GDP〔億元〕*

625.98

687.46

754.98

戶籍人口〔萬人〕**

65.48

67.65

70.14

人均GDP〔萬元〕

9.56

10.16

10.76

商品房銷售均價(jià)〔萬元/平方米〕

0.30

0.32

0.33

商品房銷售面積〔萬平方米〕

184.15

196.36

208.58

*

?昆山城市總體規(guī)劃（2002--2021）?，2021年昆山市GDP預(yù)計(jì)到達(dá)1000億元，假設(shè)2006-2021年年均遞增速度均為9.8%。

**

人口預(yù)測(cè)采用二階多項(xiàng)式自回歸分析結(jié)果〔R2＝0.994〕。

資料來源：2004年昆山市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開展統(tǒng)計(jì)公報(bào)。

值得一提的是，商品房預(yù)售面積與銷售面積一樣，也直接影響了市場(chǎng)供需平衡，而在預(yù)售增長(zhǎng)迅猛的昆山市〔參見圖2〕，這局部需求對(duì)市場(chǎng)的影響是十分重要的。但是，由于筆者目前缺乏相應(yīng)的預(yù)售數(shù)據(jù)，因而暫時(shí)無法將這局部需求考慮進(jìn)去。

l

市場(chǎng)供給來看，近期的施工面積到達(dá)較高的水平，已根本滿足未來3年的銷售面積需求

資料來源：昆山統(tǒng)計(jì)局。

圖5

2001-2004年昆山市商品房施工面積走勢(shì)

4.昆山市房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)投資時(shí)機(jī)分析

l

住宅市場(chǎng)中，高檔物業(yè)存在明顯的投資時(shí)機(jī)

2001－2003年，住宅銷售面積年均遞增58.59%，而高檔物業(yè)〔包括別墅、高檔公寓〕年均遞增152.29%，且連續(xù)三年供需根本平衡。

表4

2001-2003年昆山市不同檔次住宅供需指標(biāo)比照

單位：萬平方米

年份

高檔住宅*

普通住宅**

竣工面積

銷售面積

二項(xiàng)之差

竣工面積

銷售面積

二項(xiàng)之差

2001年

3.72

3.89

-0.17

47.59

54.45

-6.86

2002年

10.08

9.90

0.18

73.02

67.44

5.58

2003年

28.54

24.76

3.78

145.80

121.97

23.83

*

高檔住宅包括別墅和高檔公寓。

**

普通住宅是指除高檔住宅外的所有住宅。

資料來源：昆山統(tǒng)計(jì)局。

l

酒店式公寓市場(chǎng)具有較大的開發(fā)投資潛力

長(zhǎng)期旅居當(dāng)?shù)氐木惩馊耸考巴獾馗呤杖肴后w是酒店式公寓的主要消費(fèi)群體。目前，昆山市約有62.53萬外來人口，其中有4萬名境外人士。即使只考慮境外人士對(duì)酒店式公寓的需求，參考上海市境外人士入住酒店式公寓的數(shù)字〔2003年底約為6.7%〕，那么昆山市酒店式公寓的市場(chǎng)需求至少有2700套。

市場(chǎng)供給角度看，截至2004年9月昆山市幾乎沒有建成的酒店式公寓。然而，目前至少有6個(gè)酒店式公寓工程已經(jīng)啟動(dòng)，預(yù)計(jì)將在2-3年內(nèi)建成，總供給套數(shù)在1300-1500套，尚無法滿足市場(chǎng)需求。

表5

目前昆山市已開盤的酒店式公寓工程

工程名稱

均價(jià)

（元/平方米）

套數(shù)〔套〕

交房時(shí)間

備注

長(zhǎng)江酒店公寓

11000

352

2006年

挑高設(shè)計(jì)，可分隔使用

摩天.星光酒店公寓

2006/2007年

未開盤

前進(jìn)錄

5600

162

2005年

中茵蘋果社區(qū)

5000

120

2005年

吉田國(guó)際廣場(chǎng)

5800

338

2007年

都市現(xiàn)代城

4100

144

2005年

資料來源：網(wǎng)上搜索。

l

寫字樓市場(chǎng)、特別是高檔寫字樓市場(chǎng)具有明顯的投資時(shí)機(jī)

近年來寫字樓需求十分旺盛，空置面積逐年快速降低。

表6

2001-2003年昆山市寫字樓空置面積變化

年份

商品房空置面積（萬平方米）

#同比增長(zhǎng)

其中：寫字樓空置面積

（萬平方米）

#同比增長(zhǎng)

2001年

23.16

0.64

2002年

19.56

-15.54%

0.33

-48.44%

2003年

13.70

-29.96%

0.27

-18.18%

資料來源：昆山市統(tǒng)計(jì)局。

昆山市現(xiàn)有的大局部寫字樓建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)都比擬低，最高標(biāo)準(zhǔn)的樓盤相當(dāng)于上海的乙級(jí)寫字樓。然而，該地區(qū)迅猛開展的金融、咨詢、傳媒、設(shè)計(jì)等為代表的第三產(chǎn)業(yè)，對(duì)中高檔寫字樓的需求目前無法得到滿足。

l

商業(yè)物業(yè)開展前景較佳

目前，昆山市人均商業(yè)面積僅為0.8平方米，低于上海及周圍大局部城市人均商業(yè)面積1平方米左右的水平。由于缺乏商業(yè)設(shè)施，本地區(qū)的很大一局部消費(fèi)力量、特別是中高檔消費(fèi)需求被分流到上海市、蘇州市等地。

由于商業(yè)開展空間較大，眾多國(guó)內(nèi)外商業(yè)巨頭紛紛涌入昆山。

表7

進(jìn)入昆山的局部商業(yè)巨頭

企業(yè)名稱

進(jìn)入時(shí)間

（年）

工程區(qū)位

工程總建面

（萬平方米）

大潤(rùn)發(fā)

2003

昆山朝陽中路518號(hào)

1.88

易初蓮花

2003

昆山長(zhǎng)江北路，近新浦路

歐尚購物中心

2004

昆山前進(jìn)西路、白馬涇路

11.2

沃爾瑪

2005

西部城市副中心

樂購

2005

鐵南城市副中心

資料來源：網(wǎng)上搜索。

第四篇：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷史

1.1 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷史

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代曾經(jīng)一度銷聲匿跡，被福利化的單位住房供應(yīng)制度所取代。自從20世紀(jì)80年代房地產(chǎn)業(yè)重新興起，90年代進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期以來，我國(guó)住房分配和供應(yīng)體制都發(fā)生了根本性的變化，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資也得到了迅猛的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自從1992年以來，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)已超過五萬億元，年均增長(zhǎng)20%以上；城鎮(zhèn)人均居住面積由1992年以前的8平方米，提高到了現(xiàn)在的20平方米。

房地產(chǎn)業(yè)是初步形成和發(fā)展階段，是房地產(chǎn)業(yè)的第一次高潮，使住房這一大商品的屬性得到了明確。進(jìn)入九十年代，黨和政府為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在理論和實(shí)踐上制定了政策依據(jù)。1991年4月，中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十年規(guī)劃和“八五”計(jì)劃的建設(shè)中要求：“城鎮(zhèn)住房建設(shè)要保持合理規(guī)模和增長(zhǎng)速度，適當(dāng)加快房地產(chǎn)綜合開發(fā)和住宅商品化進(jìn)程”。經(jīng)濟(jì)體制改革的進(jìn)一步深化，有力地推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)走向商品經(jīng)濟(jì)的第二次高潮。而其重要標(biāo)志就是，房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位、作用、意義突出地顯現(xiàn)出來。歷史進(jìn)入了一個(gè)新的世紀(jì)，隨著西部大開發(fā)步伐的加快，及中國(guó)入世后投資環(huán)境和法律與國(guó)際慣例靠攏，國(guó)外公司和企業(yè)將以更大的規(guī)模進(jìn)入我國(guó)，尤其是外資機(jī)構(gòu)的進(jìn)入，則有利于改善房地產(chǎn)開發(fā)的融資環(huán)境，刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這意味著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的第三次高潮已經(jīng)到來。

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)目前已經(jīng)形成了一套適合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求的運(yùn)行機(jī)制，整個(gè)行業(yè)呈現(xiàn)出欣欣向榮的景象。到目前為止，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)已達(dá)到3萬多家，房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員已突破1000萬人，并且出現(xiàn)了一大批優(yōu)秀樓盤和高素質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)與管理人才。除房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)外，十年來，還逐步形成了以評(píng)估、經(jīng)紀(jì)、咨詢?yōu)閮?nèi)容的房地產(chǎn)中介業(yè)，以及以經(jīng)營(yíng)管理樓宇、小區(qū)為主的物業(yè)管理業(yè)，從而形成了較為完整的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)構(gòu)架體系。全國(guó)各地房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，各地出現(xiàn)了許多成功的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式，它們中有成功樓盤的開發(fā)，也有成功的中介經(jīng)紀(jì)和成功的物業(yè)管理。<1>

第五篇：天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀分析

【摘 要】改革開放以來，天津市的發(fā)展是在大闊步的前進(jìn)，天津地處于華北平原東北部，東臨渤海與首都北京毗鄰，東、西、南分別于唐山、滄州、廊坊等地相接壤，地利優(yōu)勢(shì)明顯。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的逐步發(fā)展和變化，越來越多的農(nóng)村勞動(dòng)者為了賺錢奔向急速發(fā)展的天津市，隨之出現(xiàn)的就是在城市生活的住所問題。天津市的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)得到了迅速的發(fā)展，但是在高速運(yùn)轉(zhuǎn)的同時(shí)，同樣的蘊(yùn)藏了大量的隱患，這也成為了黨和人民政府關(guān)注民生問題的重要工作之一。筆者通過查閱相關(guān)信息，對(duì)天津市的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行基本情況的分析。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；天津市；發(fā)展現(xiàn)狀

近年來，隨著天津市的不斷舊城改造，房產(chǎn)開發(fā)所帶來的經(jīng)濟(jì)收益是十分顯著的，平均每年整體投資力度占天津市全年總投資額度的48%，可見，房產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)成為了經(jīng)濟(jì)來源的重要途徑，但是在這樣一種飛快發(fā)展的“車速”中，不安全的隱患就會(huì)逐步的加劇和顯露出來。如今我國(guó)房地產(chǎn)的投資熱潮是一浪高過一浪，普通居民買不起房子已經(jīng)最現(xiàn)實(shí)的體現(xiàn)出了供求關(guān)系的平衡被打破。目前，投資和投機(jī)已經(jīng)過度，推動(dòng)房?jī)r(jià)一路非理性的上漲，嚴(yán)重的脫離了正常的上漲軌道，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)毋庸置疑，其中蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)不可小看。

現(xiàn)今房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

1.1 房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)收益的龍頭產(chǎn)業(yè)。天津市的房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)速度高于gdp的增長(zhǎng)速度，就2011年天津市單月的土地成交量來看，中心地區(qū)成交一宗土地，成交面積1.06萬平方米，成交金額3.94億元；環(huán)城四區(qū)成交23宗土地，成交面積195.95萬平方米，成交金額36.54億元；西青區(qū)成交3宗土地，成交面積8.97萬平方米，成交金額0.35億元；北辰區(qū)成交15宗土地，成交面積141.97萬平方米，成交金額5.02億元；津南區(qū)成交5宗土地，成交面積45.01萬平方米，成交金額31.1億元；遠(yuǎn)郊區(qū)縣共成交26宗土地，成交面積140.86萬平方米，成交金額6億元。從交易金額不難看出，房地產(chǎn)所帶來的經(jīng)濟(jì)收益的顯著成效。

1.2 商品房的置空率越來越高。由于我國(guó)的基本國(guó)情的決定，地域發(fā)展不平衡這一直接原因，導(dǎo)致南北差異巨大，這一點(diǎn)也同樣的表現(xiàn)在了我國(guó)的房地產(chǎn)供求關(guān)系上，盡管當(dāng)前房產(chǎn)的總體形態(tài)是好的，但是在一些方面出現(xiàn)了投資過大，建設(shè)結(jié)構(gòu)不合理的情況出現(xiàn)。如今全國(guó)的商品房屋成交量都成下降的趨勢(shì)，天津市也不例外，2011年1月的單月商品房成交量同比去年相比就下降了32.66%；從成交面積上同比下降了32.64%；從成交均價(jià)走勢(shì)上同比下降了4.68%；新建商品房成交面積同比下降了51.26%。

1.3 房地產(chǎn)的泡沫危機(jī)。產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的主要原因是由于房地產(chǎn)的價(jià)格一路上升，地產(chǎn)投資過于太大，市場(chǎng)沒有購買的能力所導(dǎo)致的最終結(jié)果。2011年7月份天津市商品住宅市場(chǎng)供求比為1:0.44，供求差距再次加大，商品住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)量為190.67萬平方米，同比上漲142%，環(huán)比上漲41.55%；商品住宅成交量為84.39萬平方米，同比上漲34.17%，環(huán)比增長(zhǎng)11.17%，供求比為1:0.44，市場(chǎng)表現(xiàn)為供大于求。

房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)和特點(diǎn)

2.1 房?jī)r(jià)逐步回歸到起點(diǎn)。房?jī)r(jià)將回歸到理性，顯現(xiàn)平穩(wěn)的發(fā)展趨勢(shì)和狀態(tài)，如果國(guó)家的政策和宏觀調(diào)控得當(dāng)，化解了當(dāng)前的房產(chǎn)泡沫危機(jī)，并推動(dòng)其平穩(wěn)的向前發(fā)展，那么就會(huì)實(shí)現(xiàn)比較平穩(wěn)的過度；如果繼續(xù)保持當(dāng)前的現(xiàn)狀，那么到一定的階段，房產(chǎn)泡沫必將會(huì)破碎，之后再逐步走上正軌，但是出現(xiàn)危機(jī)的大小，還是決定于國(guó)家相關(guān)的政策調(diào)控和力度。

2.2 保障性住房的加強(qiáng)。從當(dāng)前的形式來看，國(guó)家的保障性住房已經(jīng)在全國(guó)普遍的開展，但是中國(guó)的眾多人口已經(jīng)十分明顯的確定了這一政策，是無法讓這個(gè)占了全球六分之一人口的泱泱大國(guó)所能夠滿足的。天津市從2011-2015年的規(guī)劃內(nèi)，將建設(shè)各類住房建筑面積9500萬-12000萬平凡米，其中新建保障性住房5205萬平方米，規(guī)劃期內(nèi)單套套型建筑面積90平方米以下新建住房面積應(yīng)達(dá)到新建住房總面積的70%以上。

當(dāng)今房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)解決的主要問題

嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)投機(jī)，控制房?jī)r(jià)，防止房地產(chǎn)泡沫的持續(xù)擴(kuò)大，需要科學(xué)合理的可持續(xù)發(fā)展，針對(duì)目前天津市房產(chǎn)出現(xiàn)的問題，筆者有以下幾點(diǎn)意見：

3.1 合理的做好規(guī)劃工作，控制房?jī)r(jià)的過高漲幅。天津房?jī)r(jià)的急速上漲是因?yàn)楣┣箨P(guān)系的不平衡所導(dǎo)致的，因此對(duì)城市的房產(chǎn)建設(shè)應(yīng)該做出合理的規(guī)劃和措施，應(yīng)該以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，正確合理的進(jìn)行土地拆遷和土地市場(chǎng)交易。完善土地管理機(jī)制，加強(qiáng)土地管理、開發(fā)、利用。

3.2平衡住房結(jié)構(gòu)的開發(fā)，增加經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)與建設(shè)。全國(guó)市場(chǎng)都普遍的存在房產(chǎn)開發(fā)不合理的情況，就目前天津市的房產(chǎn)結(jié)構(gòu)而言，需求還是以中、低檔為主。因此，政府相關(guān)部門應(yīng)該以鼓勵(lì)和調(diào)動(dòng)房產(chǎn)開發(fā)者多進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)和建設(shè)，適時(shí)的采用一些合法手段，對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行微調(diào)和微控，以避免房產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)幅度較大。

3.3 大力推進(jìn)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新。從理論上講，如今銀行貸款的發(fā)放量的增長(zhǎng)為購房者及開發(fā)企業(yè)提供了更多的信貸支持，商品房應(yīng)該能夠有足夠的空間來發(fā)展，但是目前天津房地產(chǎn)業(yè)還沒有出現(xiàn)這樣的形勢(shì)和結(jié)構(gòu)，房貸的形勢(shì)單一，不能滿足消費(fèi)者的正常需求，因此建議金融機(jī)構(gòu)能夠進(jìn)行金融產(chǎn)品的創(chuàng)新，更多適合不同消費(fèi)者進(jìn)行房貸的產(chǎn)品，以提高對(duì)商品房的需求。

3.4 保護(hù)普通居住型的購房者。對(duì)不同的購房者，政府應(yīng)該有不同對(duì)待的政策，滿足廣大的人名群眾擁有最基本的住房，完善經(jīng)濟(jì)適用房的管理，并且整頓租房憑借市場(chǎng)，讓空余和閑置的房屋能夠提供給沒有房屋的人居住。由于天津市舊城的改造，有必要對(duì)拆遷的居民進(jìn)行房產(chǎn)等級(jí)的劃分與歸類，給予一定的補(bǔ)償。

總結(jié)：

通過分析，筆者認(rèn)為，現(xiàn)今全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的形態(tài)萬變不離其宗，就天津市的房地產(chǎn)而言，雖然漲幅的速度較快，但是總體趨勢(shì)還是趨于平穩(wěn)，國(guó)家也相應(yīng)的頒布了一系列的政策和法規(guī)，從保經(jīng)濟(jì)逐步的轉(zhuǎn)向保民生。只要能夠認(rèn)清房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在所存在的危機(jī)，能夠及時(shí)有效的規(guī)劃土地，完善各項(xiàng)政策和法規(guī)，政府的有效調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)依然會(huì)形勢(shì)一片大好。