第一篇：物業(yè)管理企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力

物業(yè)管理企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力

一個(gè)企業(yè)能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲勝說(shuō)明這個(gè)企業(yè)與其他企業(yè)相比有超長(zhǎng)之處。這個(gè)超長(zhǎng)之處就是一個(gè)企業(yè)在組織、管理、決策、指揮等方面競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的集合，形成企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。物業(yè)管理企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力是什么？物業(yè)管理企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力就是科學(xué)合理的成本設(shè)置，嚴(yán)謹(jǐn)有效的成本核算程序。物業(yè)管理行業(yè)的生產(chǎn)與其它行業(yè)有形產(chǎn)品的生產(chǎn)不同，有形產(chǎn)品的生產(chǎn)需要產(chǎn)品設(shè)計(jì)，需要購(gòu)買原材料，需要很多道的加工程序，需要復(fù)雜的銷售環(huán)節(jié)，一個(gè)產(chǎn)品從生產(chǎn)到銷售需要經(jīng)過(guò)很多部門和渠道。所以，有形產(chǎn)品的生產(chǎn)，降低成本效果不明顯、不直觀，往往要等到年終經(jīng)過(guò)復(fù)雜的經(jīng)營(yíng)核算才能反應(yīng)出來(lái)。而物業(yè)管理行業(yè)不同，物業(yè)管理是無(wú)形產(chǎn)品生產(chǎn)，不需要復(fù)雜的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，不需要購(gòu)買原材料，不需要多道加工工序，不需要復(fù)雜的銷售環(huán)節(jié)，當(dāng)月生產(chǎn)（服務(wù)）當(dāng)月見(jiàn)效。節(jié)省一份人工費(fèi)（工資），就增加一份毛利；節(jié)省一萬(wàn)元的管理費(fèi)支出，就增加一萬(wàn)元的毛利，效果十分明顯、直觀。

筆者認(rèn)為，物業(yè)管理企業(yè)降低成本、實(shí)行成本費(fèi)用管理，主要應(yīng)從以下四個(gè)方面入手：

一、固定成本費(fèi)用管理。物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)決定了物業(yè)管理企業(yè)成本費(fèi)用主要是人力資源成本費(fèi)用支出。在固定成本費(fèi)用組成中，大頭是公司管理人員的工資，特別是中層以上部門領(lǐng)導(dǎo)的工資，千萬(wàn)不可小視它的比重：一個(gè)管理層管理人員的工資，是基層服務(wù)層員工的幾倍；減少一個(gè)管理人員的崗位，就可以增加幾個(gè)服務(wù)層員工的費(fèi)用支出。因地制宜、合理有效地設(shè)置公司職能部門，是降低物業(yè)管理企業(yè)固定成本切實(shí)有效的方法和手段。物業(yè)管理企業(yè)職能部門的職能就是控制、決策、協(xié)調(diào)、服務(wù)四大功能。從勞動(dòng)生產(chǎn)率的角度來(lái)衡量，物業(yè)服務(wù)管理的全過(guò)程，90％的工作量是在管理處完成的。因此，物業(yè)管理企業(yè)職能部門的設(shè)置，應(yīng)以精干、高效為宜，部門越少、人員越精越好。機(jī)構(gòu)龐大、人員冗雜是極大的資源浪費(fèi)，不但增加了成本，還增加了內(nèi)耗，降低了管理效益。

服務(wù)：提升物業(yè)管理企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的法寶 目前，蘇州物業(yè)管理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，突出表現(xiàn)在新成立的物業(yè)管理企業(yè)迅速增加，全市已經(jīng)有物業(yè)管理企業(yè)450余家；新的物業(yè)項(xiàng)目投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)難度加大，一個(gè)項(xiàng)目，往往有若干物業(yè)公司投標(biāo)，有很多外地物業(yè)管理企業(yè)觸角伸向蘇州；蘇州市民對(duì)物業(yè)管理的重視程度加大，維權(quán)意識(shí)提高，出現(xiàn)了如“美之國(guó)”小區(qū)業(yè)主罷免物業(yè)管理公司，“高爾夫花園”業(yè)主集中車輛堵小區(qū)大等維權(quán)事件；還有，蘇州物業(yè)管理立法加快，去年出臺(tái)了《蘇州

市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》，今年《蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》也開(kāi)始征求社會(huì)意見(jiàn)，不日將公布實(shí)施。

在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的今天，物業(yè)管理物業(yè)要贏得客戶，提高競(jìng)爭(zhēng)能力，必須加強(qiáng)企業(yè)規(guī)范化建設(shè)，練好“內(nèi)功”。物業(yè)管理企業(yè)出現(xiàn)種種問(wèn)題，被業(yè)主和客戶投訴歸根結(jié)底還是企業(yè)的意識(shí)沒(méi)有更新，服務(wù)觀念不夠，更沒(méi)有在建立規(guī)范化的服務(wù)體系，難免不被越來(lái)越精明的業(yè)主抓住把柄，進(jìn)行投訴。物業(yè)管理企業(yè)不僅為物業(yè)正常運(yùn)作提供服務(wù)，更應(yīng)該給業(yè)主一種良好的生活方式；服務(wù)是物業(yè)管理業(yè)的本質(zhì)?，F(xiàn)在，平庸的服務(wù)再也不能贏得客戶的青睞，物業(yè)管理企業(yè)為客戶提供滿意的服務(wù)、優(yōu)質(zhì)個(gè)性化、增值服務(wù)才是企業(yè)走向成功的金鑰匙，才是企業(yè)提升核心競(jìng)爭(zhēng)力的法寶。

面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的壓力，許多物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)始意識(shí)到優(yōu)質(zhì)的服務(wù)才能占領(lǐng)或保住市場(chǎng)，像萬(wàn)科物業(yè)的“五步一法”服務(wù)、中海物業(yè)的客戶服務(wù)年，和喬物業(yè)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)月等舉措?？梢灶A(yù)見(jiàn)，今后一段時(shí)期物業(yè)管理企業(yè)之間的服務(wù)戰(zhàn)將是不可避免的。物業(yè)管理企業(yè)必須加強(qiáng)與客戶之間的溝通與聯(lián)系，以不斷滿足客戶的需求為中心，以采取具有競(jìng)爭(zhēng)性的策略為特點(diǎn)，提高服務(wù)質(zhì)量。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)質(zhì)量管理體系的基本要求建立規(guī)范化的服務(wù)體系，把服務(wù)作為日常性、基礎(chǔ)性的工作引進(jìn)了物業(yè)管理企業(yè)的工作之中，使以客戶為中心的觀念深入人心，并在物業(yè)管理活動(dòng)中得以貫徹實(shí)行。這里的服務(wù)不僅包括對(duì)現(xiàn)實(shí)客戶的服務(wù)，而且也包括對(duì)潛在客戶的服務(wù)；不僅要提高客戶現(xiàn)實(shí)的(售后的)滿意程度，還要提高預(yù)期的(售前的)滿意程度。服務(wù)可以使企業(yè)突出個(gè)性，增加競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，有效地提高美譽(yù)度，為企業(yè)提供發(fā)展動(dòng)力。由于物業(yè)管理市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)模仿的日益加劇，企業(yè)的管理優(yōu)勢(shì)通常是短暫的，服務(wù)是產(chǎn)生差異性的主要手段。服務(wù)對(duì)客戶感知有很大的影響，因此服務(wù)可用來(lái)創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)者難以模仿的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。因客戶需求的變化要求服務(wù)的及時(shí)跟進(jìn)?？蛻粲胁煌钠?，而且隨著時(shí)間的推移、社會(huì)的發(fā)展，其偏好也在變化。不同生活方式的人們尋求不同的產(chǎn)品，并采取不同的交流方式。物業(yè)管理企業(yè)要樹(shù)立全程客戶服務(wù)觀念，要求服務(wù)被貫徹到從前期介入、入伙管理、裝修管理到正常管理期的物業(yè)管理服務(wù)的整個(gè)活動(dòng)中?，F(xiàn)業(yè)主（客戶）越來(lái)越要求企業(yè)提供細(xì)致、周到、充滿人情味的服務(wù)，于是，選擇什么樣的服務(wù)形式去滿足不同客戶群的需求就顯得尤為重要。筆者認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)應(yīng)突出以下幾個(gè)要素：

1.全員服務(wù)。全員服務(wù)要求企業(yè)樹(shù)立全員服務(wù)的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。增強(qiáng)全體員工的服務(wù)的群體意識(shí)和團(tuán)隊(duì)精神，在企業(yè)內(nèi)部建立完善客戶服務(wù)體系。對(duì)外的服務(wù)準(zhǔn)則、服務(wù)口號(hào)、承諾服務(wù)水準(zhǔn)是一致的，依托于客戶服務(wù)中心，形成一條以客戶為導(dǎo)向的企業(yè)服務(wù)運(yùn)作鏈。企業(yè)全體員工都在不同崗位上全心全意服務(wù)于客戶，從而在企業(yè)內(nèi)部逐步形成以服務(wù)為核心的企業(yè)文化。

2.全程服務(wù)。全程服務(wù)跨越物業(yè)管理售前、售中及售后，每一環(huán)節(jié)都對(duì)客戶進(jìn)行細(xì)致而深入的服務(wù)。也就是從第一次接觸客戶的那-刻起，給客戶留下良好“首輪”效應(yīng)，從接聽(tīng)電話到上門維修等，不斷強(qiáng)化客戶的滿意度，使客戶與企業(yè)的產(chǎn)品及品牌緊密相聯(lián)，讓客戶在每-個(gè)層面都感到完全滿意。

3.一站式服務(wù)。是指客戶無(wú)論是在總公司及各服務(wù)處、各部門進(jìn)行服務(wù)請(qǐng)求時(shí)，接待單位不得以任何理由拒絕受理客戶投訴或?qū)⒖蛻敉浦疗渌块T。屬于自己工作范圍內(nèi)的主動(dòng)解決，涉及其他部門問(wèn)題的，受理單位應(yīng)積極協(xié)助或代表客戶與其他部門接觸，督促其予以解決。第一接待人（單位）對(duì)從受理服務(wù)直到了解答復(fù)后客戶反饋意見(jiàn)的全過(guò)程負(fù)責(zé)。

4.標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)。是指客戶獲得的日常服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化，如入伙服務(wù)、裝修管理、突發(fā)事件處理、日常投訴接待處理等日常性服務(wù)均有作業(yè)指導(dǎo)書進(jìn)行規(guī)范。

5.個(gè)性化服務(wù)。基于業(yè)主、客戶不同需求、不同背景、不同客戶價(jià)值進(jìn)行客戶群體細(xì)分，從而開(kāi)展有針對(duì)性的個(gè)性化服務(wù)活動(dòng)，如代上門收取衣服干洗、訂花、送貨等。

在物業(yè)管理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇的情況下，物業(yè)管理企業(yè)樹(shù)立“不斷滿足客戶日益增長(zhǎng)的服務(wù)要求”觀念，實(shí)現(xiàn)服務(wù)的規(guī)范化、專業(yè)化，必將贏得業(yè)主的尊重，對(duì)于加強(qiáng)客戶關(guān)系、戰(zhàn)勝競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、提高物業(yè)管理企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力具有十分重要的意義。

第二篇：物業(yè)管理企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力

物業(yè)管理企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力

一個(gè)企業(yè)能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲勝說(shuō)明這個(gè)企業(yè)與其他企業(yè)相比有超長(zhǎng)之處。這個(gè)超長(zhǎng)之處就是一個(gè)企業(yè)在組織、管理、決策、指揮等方面競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的集合，形成企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。物業(yè)管理企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力是什么？物業(yè)管理企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力就是科學(xué)合理的成本設(shè)置，嚴(yán)謹(jǐn)有效的成本核算程序。物業(yè)管理行業(yè)的生產(chǎn)與其它行業(yè)有形產(chǎn)品的生產(chǎn)不同，有形產(chǎn)品的生產(chǎn)需要產(chǎn)品設(shè)計(jì)，需要購(gòu)買原材料，需要很多道的加工程序，需要復(fù)雜的銷售環(huán)節(jié)，一個(gè)產(chǎn)品從生產(chǎn)到銷售需要經(jīng)過(guò)很多部門和渠道。所以，有形產(chǎn)品的生產(chǎn)，降低成本效果不明顯、不直觀，往往要等到年終經(jīng)過(guò)復(fù)雜的經(jīng)營(yíng)核算才能反應(yīng)出來(lái)。而物業(yè)管理行業(yè)不同，物業(yè)管理是無(wú)形產(chǎn)品生產(chǎn)，不需要復(fù)雜的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，不需要購(gòu)買原材料，不需要多道加工工序，不需要復(fù)雜的銷售環(huán)節(jié)，當(dāng)月生產(chǎn)（服務(wù)）當(dāng)月見(jiàn)效。節(jié)省一份人工費(fèi)（工資），就增加一份毛利；節(jié)省一萬(wàn)元的管理費(fèi)支出，就增加一萬(wàn)元的毛利，效果十分明顯、直觀。

一、打造品牌，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力

一個(gè)好的品牌，其價(jià)值可以體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是在商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中，確保自己進(jìn)入入選范圍；二是降低企業(yè)自身及客戶對(duì)價(jià)格的敏感性；三是企業(yè)只需進(jìn)行較少的投入，就可以使客戶產(chǎn)生重復(fù)購(gòu)買的行為；四是在市場(chǎng)中產(chǎn)生杠桿效應(yīng)，維持產(chǎn)品穩(wěn)定發(fā)展；五是主導(dǎo)參與市場(chǎng)范圍抉擇；六是幫助和留住最好的員工。而品牌管理不只意味著廣告宣傳，而是由數(shù)百萬(wàn)計(jì)的接觸點(diǎn)形成的，所有這一切應(yīng)該和諧地聯(lián)系在一起，從而構(gòu)成品牌。事實(shí)上，品牌的真諦在于員工是否切實(shí)滿足了顧客的期望。換言之，如果員工不知道或沒(méi)有實(shí)踐企業(yè)向顧客宣傳的承諾，那么再多的廣告花費(fèi)也只是浪費(fèi)。一個(gè)企業(yè)從優(yōu)秀到卓越，要花很大精力去培育品牌。而品牌整合的過(guò)程，也是在企業(yè)內(nèi)部建立起對(duì)企業(yè)核心價(jià)值觀及愿景的共識(shí)的過(guò)程，新的品牌戰(zhàn)略將提高廣大員工的使命感和凝聚力，有力地推動(dòng)企業(yè)文化建設(shè)，從而提高企業(yè)的整體服務(wù)水平和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。物業(yè)管理企業(yè)亦是如此。

物業(yè)管理企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，也是企業(yè)文化的競(jìng)爭(zhēng)。良好的企業(yè)文化能轉(zhuǎn)化為企業(yè)的核心價(jià)值觀。對(duì)內(nèi)統(tǒng)一員工的行為規(guī)范，增強(qiáng)員工的團(tuán)隊(duì)協(xié)作意識(shí)和歸屬感，保持企業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的新鮮血液，對(duì)外樹(shù)立企業(yè)良好的社會(huì)形象，增強(qiáng)員工的榮譽(yù)感，提升企業(yè)知名度，從而增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。同時(shí)，良好的企業(yè)文化能帶動(dòng)項(xiàng)目的社區(qū)文化和社區(qū)品牌建設(shè)，為業(yè)主營(yíng)造一個(gè)健康和諧的人居環(huán)境。

二、服務(wù)：提升物業(yè)管理企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的法寶

在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的今天，物業(yè)管理物業(yè)要贏得客戶，提高競(jìng)爭(zhēng)能力，必須加強(qiáng)企業(yè)規(guī)范化建設(shè)，練好“內(nèi)功”。物業(yè)管理企業(yè)出現(xiàn)種種問(wèn)題，被業(yè)主和客戶投訴歸根結(jié)底還是企業(yè)的意識(shí)沒(méi)有更新，服務(wù)觀念不夠，更沒(méi)有在建立規(guī)范化的服務(wù)體系，難免不被越來(lái)越精明的業(yè)主抓住把柄，進(jìn)行投訴。

物業(yè)管理企業(yè)不僅為物業(yè)正常運(yùn)作提供服務(wù)，更應(yīng)該給業(yè)主一種良好的生活方式；服務(wù)是物業(yè)管理業(yè)的本質(zhì)?，F(xiàn)在，平庸的服務(wù)再也不能贏得客戶的青睞，物業(yè)管理企業(yè)為客戶提供滿意的服務(wù)、優(yōu)質(zhì)個(gè)性化、增值服務(wù)才是企業(yè)走向成功的金鑰匙，才是企業(yè)提升核心競(jìng)爭(zhēng)力的法寶。

面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的壓力，許多物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)始意識(shí)到優(yōu)質(zhì)的服務(wù)才能占領(lǐng)或保住市場(chǎng)，像萬(wàn)科物業(yè)的“五步一法”服務(wù)、中海物業(yè)的客戶服務(wù)年，和喬物業(yè)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)月等舉措?？梢灶A(yù)見(jiàn)，今后一段時(shí)期物業(yè)管理企業(yè)之間的服務(wù)戰(zhàn)將是不可避免的。物業(yè)管理企業(yè)必須加強(qiáng)與客戶之間的溝通與聯(lián)系，以不斷滿足客戶的需求為中心，以采取具有競(jìng)爭(zhēng)性的策略為特點(diǎn)，提高服務(wù)質(zhì)量。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)質(zhì)量管理體系的基本要求建立規(guī)范化的服務(wù)體系，把服務(wù)作為日常性、基礎(chǔ)性的工作引進(jìn)了物業(yè)管理企業(yè)的工作之中，使以客戶為中心的觀念深入人心，并在物業(yè)管理活動(dòng)中得以貫徹實(shí)行。這里的服務(wù)不僅包括對(duì)現(xiàn)實(shí)客戶的服務(wù)，而且也包括對(duì)潛在客戶的服務(wù)；不僅要提高客戶現(xiàn)實(shí)的滿意程度，還要提高預(yù)期的滿意程度。服務(wù)可以使企業(yè)突出個(gè)性，增加競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，有效地提高美譽(yù)度，為企業(yè)提供發(fā)展動(dòng)力。

物業(yè)管理企業(yè)要樹(shù)立全程客戶服務(wù)觀念，要求服務(wù)被貫徹到從前期介入、入伙管理、裝修管理到正常管理期的物業(yè)管理服務(wù)的整個(gè)活動(dòng)中。現(xiàn)業(yè)主（客戶）越來(lái)越要求企業(yè)提供細(xì)致、周到、充滿人情味的服務(wù)，于是，選擇什么樣的服務(wù)形式去滿足不同客戶群的需求就顯得尤為重要。主要從以下幾點(diǎn)分析：

1.全員服務(wù)。全員服務(wù)要求企業(yè)樹(shù)立全員服務(wù)的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。增強(qiáng)全體員工的服務(wù)的群體意識(shí)和團(tuán)隊(duì)精神，在企業(yè)內(nèi)部建立完善客戶服務(wù)體系。對(duì)外的服務(wù)準(zhǔn)則、服務(wù)口號(hào)、承諾服務(wù)水準(zhǔn)是一致的，依托于客戶服務(wù)中心，形成一條以客戶為導(dǎo)向的企業(yè)服務(wù)運(yùn)作鏈。企業(yè)全體員工都在不同崗位上全心全意服務(wù)于客戶，從而在企業(yè)內(nèi)部逐步形成以服務(wù)為核心的企業(yè)文化。

2.全程服務(wù)。全程服務(wù)跨越物業(yè)管理售前、售中及售后，每一環(huán)節(jié)都對(duì)客戶進(jìn)行細(xì)致而深入的服務(wù)。也就是從第一次接觸客戶的那-刻起，給客戶留下良好“首輪”效應(yīng)，從接聽(tīng)電話到上門維修等，不斷強(qiáng)化客戶的滿意度，使客戶與企業(yè)的產(chǎn)品及品牌緊密相聯(lián)，讓客戶在每-個(gè)層面都感到完全滿意。

3.一站式服務(wù)?？蛻魺o(wú)論是在總公司及各服務(wù)處、各部門進(jìn)行服務(wù)請(qǐng)求時(shí)，接待單位不得以任何理由拒絕受理客戶投訴或?qū)⒖蛻敉浦疗渌块T。屬于自己工作范圍內(nèi)的主動(dòng)解決，涉及其他部門問(wèn)題的，受理單位應(yīng)積極協(xié)助或代表客戶與其他部門接觸，督促其予以解決。第一接待人對(duì)從受理服務(wù)直到了解答復(fù)后客戶反饋意見(jiàn)的全過(guò)程負(fù)責(zé)。

4.標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)?？蛻臬@得的日常服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化，如入伙服務(wù)、裝修管理、突發(fā)事件處理、日常投訴接待處理等日常性服務(wù)均有作業(yè)指導(dǎo)書進(jìn)行規(guī)范。5.個(gè)性化服務(wù)?；跇I(yè)主、客戶不同需求、不同背景、不同客戶價(jià)值進(jìn)行客戶群體細(xì)分，從而開(kāi)展有針對(duì)性的個(gè)性化服務(wù)活動(dòng)，如代上門收取衣服干洗、訂花、配送蔬菜等。

在物業(yè)管理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇的情況下，物業(yè)管理企業(yè)樹(shù)立“不斷滿足客戶日益增長(zhǎng)的服務(wù)要求”觀念，實(shí)現(xiàn)服務(wù)的規(guī)范化、專業(yè)化，必將贏得業(yè)主的尊重，對(duì)于加強(qiáng)客戶關(guān)系、戰(zhàn)勝競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、提高物業(yè)管理企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力具有十分重要的意義。

三、培訓(xùn)儲(chǔ)備人才，增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展后勁

“得人者昌，失人者亡”。人才問(wèn)題是關(guān)系到一個(gè)企業(yè)乃至一個(gè)國(guó)家強(qiáng)弱興衰的重大問(wèn)題。治國(guó)安邦靠人才，成就事業(yè)靠人才，而今企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)際上也是人才的競(jìng)爭(zhēng)，任何企業(yè)如果擁有一大批各個(gè)方面的人才，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中往往攻無(wú)不克，戰(zhàn)無(wú)不勝。實(shí)際上，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的成敗，很大程度上取決于人才質(zhì)量的高低。人才是物業(yè)管理企業(yè)最活躍、最有活力的因素，人力資源是第一資源。企業(yè)要想做到可持續(xù)發(fā)展，除了外部的環(huán)境、內(nèi)部的體制以外，人才因素是至關(guān)重要的。

在人才競(jìng)爭(zhēng)方面，物業(yè)管理企業(yè)必須樹(shù)立起自己獨(dú)特的企業(yè)人才觀，使人才既進(jìn)得來(lái)也留得住，還要不斷有進(jìn)步。應(yīng)堅(jiān)持以德聘人、以德育人、以德治企，致力于構(gòu)筑企業(yè)的人才高地。同時(shí)要建立有效的激勵(lì)機(jī)制，始終把員工培訓(xùn)放在企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略高度來(lái)對(duì)待。在激勵(lì)機(jī)制方面，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)以榮譽(yù)激勵(lì)、升職激勵(lì)和提供學(xué)習(xí)深造機(jī)會(huì)等方式，使企業(yè)發(fā)展與員工的個(gè)人利益休戚相關(guān)、唇齒相依，增進(jìn)員工的歸屬感，從而極大地促進(jìn)企業(yè)的快速穩(wěn)步發(fā)展。在員工培訓(xùn)方面，要重點(diǎn)抓好物業(yè)管理法規(guī)知識(shí)、崗位技能、消防知識(shí)、服務(wù)意識(shí)、禮儀禮節(jié)、職業(yè)道德以及文化科技知識(shí)等方面的培訓(xùn)。通過(guò)運(yùn)用各種手段，造就一支年輕化、知識(shí)化、專業(yè)化，政治過(guò)硬、思想活躍，具有豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和開(kāi)拓創(chuàng)新精神的物業(yè)管理新軍。

物業(yè)管理企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力是由管理能力、服務(wù)能力、技術(shù)能力、創(chuàng)新能力和資源整合能力構(gòu)成。管理能力和服務(wù)能力是物業(yè)管理企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的最直接表現(xiàn)形式；技術(shù)能力和資源整合能力則是處于核心競(jìng)爭(zhēng)力的中層，是管理能力和服務(wù)能力的基礎(chǔ)；創(chuàng)新能力則是最終核心競(jìng)爭(zhēng)力的核心。

第三篇：物業(yè)管理企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力

物業(yè)管理企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力

一個(gè)企業(yè)能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲勝說(shuō)明這個(gè)企業(yè)與其他企業(yè)相比有超長(zhǎng)之處。這個(gè)超長(zhǎng)之處就是一個(gè)企業(yè)在組織、管理、決策、指揮等方面競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的集合，形成企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。物業(yè)管理企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力是什么？物業(yè)管理企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力就是科學(xué)合理的成本設(shè)置，嚴(yán)謹(jǐn)有效的成本核算程序。物業(yè)管理行業(yè)的生產(chǎn)與其它行業(yè)有形產(chǎn)品的生產(chǎn)不同，有形產(chǎn)品的生產(chǎn)需要產(chǎn)品設(shè)計(jì)，需要購(gòu)買原材料，需要很多道的加工程序，需要復(fù)雜的銷售環(huán)節(jié)，一個(gè)產(chǎn)品從生產(chǎn)到銷售需要經(jīng)過(guò)很多部門和渠道。所以，有形產(chǎn)品的生產(chǎn)，降低成本效果不明顯、不直觀，往往要等到年終經(jīng)過(guò)復(fù)雜的經(jīng)營(yíng)核算才能反應(yīng)出來(lái)。而物業(yè)管理行業(yè)不同，物業(yè)管理是無(wú)形產(chǎn)品生產(chǎn)，不需要復(fù)雜的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，不需要購(gòu)買原材料，不需要多道加工工序，不需要復(fù)雜的銷售環(huán)節(jié)，當(dāng)月生產(chǎn)（服務(wù)）當(dāng)月見(jiàn)效。節(jié)省一份人工費(fèi)（工資），就增加一份毛利；節(jié)省一萬(wàn)元的管理費(fèi)支出，就增加一萬(wàn)元的毛利，效果十分明顯、直觀。

筆者認(rèn)為，物業(yè)管理企業(yè)降低成本、實(shí)行成本費(fèi)用管理，主要應(yīng)從以下四個(gè)方面入手：

一、固定成本費(fèi)用管理。物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)決定了物業(yè)管理企業(yè)成本費(fèi)用主要是人力資源成本費(fèi)用支出。在固定成本費(fèi)用組成中，大頭是公司管理人員的工資，特別是中層以上部門領(lǐng)導(dǎo)的工資，千萬(wàn)不可小視它的比重：一個(gè)管理層管理人員的工資，是基層服務(wù)層員工的幾倍；減少一個(gè)管理人員的崗位，就可以增加幾個(gè)服務(wù)層員工的費(fèi)用支出。因地制宜、合理有效地設(shè)置公司職能部門，是降低物業(yè)管理企業(yè)固定成本切實(shí)有效的方法和手段。物業(yè)管理企業(yè)職能部門的職能就是控制、決策、協(xié)調(diào)、服務(wù)四大功能。從勞動(dòng)生產(chǎn)率的角度來(lái)衡量，物業(yè)服務(wù)管理的全過(guò)程，90％的工作量是在管理處完成的。因此，物業(yè)管理企業(yè)職能部門的設(shè)置，應(yīng)以精干、高效為宜，部門越少、人員越精越好。機(jī)構(gòu)龐大、人員冗雜是極大的資源浪費(fèi)，不但增加了成本，還增加了內(nèi)耗，降低了管理效益。

第四篇：物業(yè)管理企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力

物業(yè)管理企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力

在日益開(kāi)放和更加激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，有的物業(yè)管理企業(yè)如曇花一現(xiàn)，悄然逝去；有的卻硬如磐石，堅(jiān)不可摧。出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因固然很多，具體表現(xiàn)為： ．行業(yè)平均利潤(rùn)率明顯下降，企業(yè)生存狀況不容樂(lè)觀。由于物價(jià)指數(shù)上漲，勞動(dòng)力成本提高以及服務(wù)價(jià)格缺乏彈性等因素，加之《物權(quán)法》實(shí)施后，原來(lái)依靠小區(qū)共有部位開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)所得彌補(bǔ)管理費(fèi)不足的收入明顯減少，使得近年來(lái)行業(yè)平均利潤(rùn)率出現(xiàn)下降趨勢(shì)。行業(yè)面臨較大的生存壓力。．業(yè)主維權(quán)缺乏對(duì)法規(guī)的正確把握，矛盾糾紛呈現(xiàn)復(fù)雜多樣化趨勢(shì)?！段餀?quán)法》剛出臺(tái)不久，廣州就出現(xiàn)業(yè)主手捧《物權(quán)法》向政府請(qǐng)?jiān)?，要求開(kāi)發(fā)商返還車庫(kù)車位的事件；《物權(quán)法》生效后，全國(guó)多個(gè)城市出現(xiàn)了業(yè)主就地面停車位歸屬和停車收費(fèi)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)主張權(quán)利的訴訟；此外，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的糾紛涉及主體和事由也呈現(xiàn)多樣化的趨勢(shì)。自09年初，北京出現(xiàn)首例業(yè)主狀告業(yè)主委員會(huì)，要求撤銷業(yè)委會(huì)決議的案件。小區(qū)內(nèi)兩派業(yè)主就選聘企業(yè)出現(xiàn)激烈對(duì)抗，部分業(yè)主發(fā)起炒掉業(yè)委會(huì)等事件也在一些城市時(shí)有發(fā)生。．管理物業(yè)保障體制的缺失，使市場(chǎng)化物業(yè)管理背負(fù)沉重包袱。近段時(shí)間，部分城市接連出現(xiàn)一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出在管項(xiàng)目，經(jīng)媒體報(bào)道后，在社會(huì)上引起較大反響，各方對(duì)此褒貶不一。分析退出原因，我們不難看到企業(yè)退出的大都是低收入群體集居的已售公房、老舊住宅區(qū)及拆遷還建小區(qū)。由于已售公房小區(qū)當(dāng)初確定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低，拆遷戶小區(qū)普遍存在業(yè)主繳費(fèi)意識(shí)差、服務(wù)費(fèi)收繳率低等問(wèn)題，致使收不抵支一直困擾物業(yè)企業(yè)，近兩年隨著人工和材料成本大幅度增加，而管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)卻未能同步增長(zhǎng)，一些企業(yè)難以為繼，選擇退出以減少虧損，實(shí) 屬無(wú)奈之舉。但由于目前我國(guó)對(duì)低收入群體集居的住宅小區(qū)管理物業(yè)的保障體系和稅收政策缺失，企業(yè)的退出導(dǎo)致小區(qū)出現(xiàn)管理“真空”，影響一方平安和社會(huì)和諧，受到多方指責(zé)；有的地方政府部門下令企業(yè)不得退出，又沒(méi)有相應(yīng)的政策跟進(jìn)，無(wú)疑給以市場(chǎng)化運(yùn)作為基點(diǎn)的物業(yè)管理行業(yè)帶來(lái)很大壓力。．專業(yè)人員短缺日益嚴(yán)重，操作人員流失問(wèn)題凸顯。在物業(yè)管理資格認(rèn)定工作中，也暴露出行業(yè)人才短缺嚴(yán)重、從業(yè)人員素質(zhì)亟待提高的突出問(wèn)題，加快經(jīng)理人隊(duì)伍建設(shè)的任務(wù)迫在眉睫。物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)條件和環(huán)境尚未成熟，物業(yè)管理行業(yè)人才戰(zhàn)略的全面推進(jìn)仍需假以時(shí)日。不僅如此，近年來(lái)，由于物業(yè)管理規(guī)模迅速擴(kuò)大，加上行業(yè)從業(yè)人員的工資待遇低、工作強(qiáng)度高、工作壓力大，致使專業(yè)人員供求關(guān)系嚴(yán)重失衡，許多從業(yè)人員選擇了離開(kāi)，轉(zhuǎn)行到其他條件相對(duì)好的行業(yè)，這種狀況先是從高層管理人員開(kāi)始，逐漸蔓延到基層從事操作的員工，維修人員、秩序維護(hù)員和保潔綠化人員的短缺和高流動(dòng)性問(wèn)題已經(jīng)凸顯。加上農(nóng)業(yè)稅全面取消后，農(nóng)民工數(shù)量開(kāi)始減少，一些城市出現(xiàn)愈演愈烈的用工荒，這些都嚴(yán)重困擾著物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

但最關(guān)鍵的還是歸結(jié)為企業(yè)有無(wú)核心競(jìng)爭(zhēng)力。企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的內(nèi)涵：

所謂核心競(jìng)爭(zhēng)力是指蘊(yùn)涵于企業(yè)內(nèi)質(zhì)中的，支撐企業(yè)過(guò)去、現(xiàn)在和未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的，并是企業(yè)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)在競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中能取得主動(dòng)的核心能力。1990年,著名的管理學(xué)家普拉哈拉德和哈默等二人所著的《企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力》一書中首先提出了企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力的概念。對(duì)于核心競(jìng)爭(zhēng)力的概念眾說(shuō)紛紜。那么什么是核心競(jìng)爭(zhēng)力呢？核心競(jìng)爭(zhēng)力是指某一組織內(nèi)部一系列互補(bǔ)的技能和知識(shí)的結(jié)合，它具有使一項(xiàng)或多項(xiàng)業(yè)務(wù)達(dá)到競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域水平、具有明顯優(yōu)勢(shì)的能力。簡(jiǎn)單的說(shuō),就是企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中形成的不易被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手效仿的能帶來(lái)超額利潤(rùn)的獨(dú)特的能力。核心競(jìng) 2 爭(zhēng)力是企業(yè)獲取持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的來(lái)源和基礎(chǔ)，物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)自己的運(yùn)行與環(huán)境特點(diǎn)，采取各種形式如加強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)化工作力度培育自身的核心竟?fàn)幜Α?/p>

如果把物業(yè)管理企業(yè)比作一棵樹(shù)的話，樹(shù)根就是企業(yè)的核心能力。樹(shù)干就是企業(yè)的核心產(chǎn)品，也就是服務(wù)，樹(shù)葉、花、果等就是企業(yè)的最終產(chǎn)品，即服務(wù)質(zhì)量。花、果有沒(méi)有人來(lái)摘，招攬顧客固然重要，但關(guān)鍵還是看花香不香，果子有沒(méi)有甜味、營(yíng)養(yǎng)，因?yàn)樗麄儦w根結(jié)底是從樹(shù)根吸取營(yíng)養(yǎng)。那么企業(yè)的產(chǎn)品好賣不好賣，關(guān)鍵也是看企業(yè)有無(wú)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

如何提高核心競(jìng)爭(zhēng)力，加強(qiáng)自身管理能力，建立面向市場(chǎng)和服務(wù)客戶的現(xiàn)代企業(yè)管理機(jī)制作一些有益的探討。

一、制定發(fā)展戰(zhàn)略

清晰而切實(shí)可行的戰(zhàn)略規(guī)劃，是建立在對(duì)宏觀環(huán)境、行業(yè)特征、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和自身實(shí)力的充分理解基礎(chǔ)上的。通過(guò)明確企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，可以使物業(yè)管理公司確定發(fā)展目標(biāo)，充分挖掘自身潛力，刻意提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)能力，制定相應(yīng)的差異化戰(zhàn)略和多種經(jīng)營(yíng)策略，提升服務(wù)質(zhì)量和品牌策劃戰(zhàn)略，拓展上下游縱向整合戰(zhàn)略，并通過(guò)有效的戰(zhàn)略實(shí)施手段，進(jìn)行戰(zhàn)略目標(biāo)分解，為公司的內(nèi)部管理變革制定行動(dòng)綱領(lǐng)和理論基礎(chǔ)，在此基礎(chǔ)上再細(xì)化制定戰(zhàn)略實(shí)施措施，以具體工作開(kāi)展來(lái)保證戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

二、完善組織結(jié)構(gòu)

物業(yè)管理公司兼顧物業(yè)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理服務(wù)兩大業(yè)務(wù)內(nèi)容，因此，健全的組織機(jī)構(gòu)和崗位管理體系是必不可少的。在滿足企業(yè)資質(zhì)的前提下，對(duì)于管理片區(qū)，要根據(jù)片區(qū)的實(shí)際情況配備充足的小區(qū)管理人員和專業(yè)技術(shù)人員，提升物業(yè)服務(wù)等級(jí)和質(zhì)量；對(duì)于管理總部，也要根據(jù)企業(yè)發(fā)展的需要配備足夠的職能管理人員和經(jīng)營(yíng)人員，這是因?yàn)椋瑳](méi)有足 3 夠的管理人員幫助企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)承擔(dān)起日常事務(wù)的管理工作，沒(méi)有足夠的參謀人員能夠幫助企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)策劃，必將導(dǎo)致企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)整天忙于應(yīng)付各種瑣碎事件，陷入日常管理的泥潭，難以集中精力站在高端思考公司未來(lái)的發(fā)展方向和發(fā)展策略，常此以往，公司必然始終在出現(xiàn)問(wèn)題－解決問(wèn)題－再出現(xiàn)－再解決的低層次狀態(tài)下循環(huán)，不可能實(shí)現(xiàn)企業(yè)高效快速的發(fā)展，這在國(guó)內(nèi)的很多物業(yè)管理公司非常普遍。因此，作為物業(yè)管理公司，必須強(qiáng)化總部，加強(qiáng)集中管理能力，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)策劃、財(cái)務(wù)管理、人力資源管理和品牌宣傳等核心職能，將公司的管理提升到一個(gè)新的高度。

三、拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域

物業(yè)管理公司在提供房屋、設(shè)備的維修、維護(hù)和保養(yǎng)，環(huán)境衛(wèi)生、安全消防、清潔綠化等的基本服務(wù)以外，還可進(jìn)行一些增值服務(wù)或綜合服務(wù)，以整合和充分利用社會(huì)資源和社會(huì)服務(wù)供應(yīng)來(lái)提高公司的盈利能力和品牌效益，常見(jiàn)的一般包括：

①生活起居：在衣食方面提供便民服務(wù)（拓展到敬老服務(wù)）。

②教育娛樂(lè)：開(kāi)辦各種學(xué)校和文化娛樂(lè)活動(dòng)。

③購(gòu)物方面：如裝修裝飾材料、五金水暖以及日用百貨銷售。

④信息方面：業(yè)主與社會(huì)服務(wù)供應(yīng)商的信息集合和平臺(tái)搭建。

⑤經(jīng)紀(jì)中介服務(wù)方面：如房屋出租、出賣中介，房屋評(píng)估、公證，家政服務(wù)中介；

⑥廣告業(yè)務(wù)方面：可利用小區(qū)的戶外廣告牌、小區(qū)廣播和和小區(qū)的閉路電視等形式進(jìn)行廣告宣傳。

四、建立品牌效應(yīng)

物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)就是提供高效便捷的服務(wù)，品牌和口碑是物業(yè)公司的最核心能力，因此，物業(yè)管理公司應(yīng)該根據(jù)社會(huì)資源、片區(qū)特點(diǎn)、外部經(jīng)營(yíng)和內(nèi)部提升的不同需要，提供針對(duì)性的應(yīng)對(duì)措施，致力于提升品 4 牌的社會(huì)美譽(yù)度和客戶認(rèn)知度，具體方式可考慮以下幾項(xiàng)：

①政府和公共部門方面：建立與政府機(jī)關(guān)的良好關(guān)系，大力發(fā)展學(xué)校，公共服務(wù)部門，政府機(jī)關(guān)外包的后勤業(yè)務(wù)。

②舊小區(qū)方面：變壞事為好事，對(duì)現(xiàn)有的維持小區(qū)，從政治角度等等考量都不能進(jìn)行放棄。我公司以此為契機(jī)，大力宣傳公司作為誠(chéng)信企業(yè)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)的重點(diǎn)不是以賺錢為目的地，而是以社會(huì)和客戶為中心，樹(shù)立物業(yè)公司負(fù)責(zé)任的外部形象（張公橋小區(qū)）。

③新小區(qū)方面：通過(guò)規(guī)范管理大力提高服務(wù)質(zhì)量，健全便民服務(wù)措施，建立良好社區(qū)文化，提升建宇物業(yè)公司的品牌知名度。

④外部項(xiàng)目方面：外部市場(chǎng)項(xiàng)目以單業(yè)主類型物業(yè)項(xiàng)目為主。以個(gè)別重點(diǎn)項(xiàng)目為突破口，以點(diǎn)帶面，樹(shù)立品牌，帶動(dòng)該類型物業(yè)市場(chǎng)的全面發(fā)展。如淮安的地方稅務(wù)局接管，通過(guò)不懈努力，公司在淮安蓬勃發(fā)展。

⑤資質(zhì)注冊(cè)與質(zhì)量體系認(rèn)證方面：通過(guò)注冊(cè)高級(jí)別資質(zhì)和進(jìn)行ISO9000質(zhì)量體系認(rèn)證，增強(qiáng)公司的宣傳力量，提高客戶的信任度，提升品牌認(rèn)知度。

五、建立嚴(yán)格的成本控制體系

加強(qiáng)成本控制，節(jié)省費(fèi)用支出，建立目標(biāo)成本體系，使得企業(yè)在不影響所提供的服務(wù)質(zhì)量的前提下，達(dá)到成本的持續(xù)降低，是規(guī)范公司內(nèi)部管理，降低消耗，增收節(jié)流的重要工作內(nèi)容；因此，物業(yè)管理公司必須建立嚴(yán)格的成本控制和預(yù)算管理體系，通過(guò)對(duì)工作流程的精細(xì)梳理和權(quán)責(zé)體系的明確界定，對(duì)公司的采購(gòu)成本、營(yíng)銷成本、人力成本、管理成本以及財(cái)務(wù)成本等進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)劃、評(píng)審和優(yōu)化工作，在事先、事中和事后進(jìn)行全方位的成本管理，最終達(dá)到持續(xù)降低成本的目的。

六、規(guī)范業(yè)務(wù)流程

流程是公司創(chuàng)造價(jià)值的機(jī)制，對(duì)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程進(jìn)行根本性再思考 5 和徹底性再設(shè)計(jì)，理順公司內(nèi)外關(guān)系和工作銜接，從而獲得在成本、質(zhì)量、服務(wù)和速度等方面業(yè)績(jī)的巨大改善，使得企業(yè)能最大限度地適應(yīng)以‘顧客、競(jìng)爭(zhēng)和變化’ 為特征的現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境，對(duì)于物業(yè)管理公司這類服務(wù)型企業(yè)至關(guān)重要。

通常意義上，物業(yè)管理的全流程如下：

對(duì)于每一項(xiàng)工作流程，都應(yīng)該明確其工作目標(biāo)、適用范圍、相關(guān)術(shù)語(yǔ)與定義、涉及的部門與崗位以及其負(fù)有的權(quán)責(zé)、工作程序、關(guān)鍵控制點(diǎn)和核心重要輸入輸出，并配以相應(yīng)的操作性表單，保證工作內(nèi)容無(wú)縫銜接、工作人員克盡職守，最終實(shí)現(xiàn)工作任務(wù)的圓滿完成和企業(yè)發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

七、健全人力資源管理體系

面對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的人才困境和人才危機(jī)，許多物業(yè)管理企業(yè)也開(kāi)始熟悉到這個(gè)問(wèn)題，但相對(duì)于其他行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)于人才的重視仍顯不足，對(duì)人力資源的治理明顯缺乏有效的手段和應(yīng)對(duì)措施。制度創(chuàng)新是現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的生命力之所在。面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，物業(yè)管理企業(yè)只有選擇制度創(chuàng)新，才能真正按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)則來(lái)運(yùn)作人力資源這一非凡“資本”，使人力資源的配置達(dá)到最優(yōu)。

人力資源規(guī)劃——按現(xiàn)代企業(yè)管理原則編制企業(yè)的人力資源規(guī)劃，包括企業(yè)的人員編制計(jì)劃、人才的職業(yè)生涯規(guī)劃、人才更換和人才儲(chǔ)備計(jì)劃以及員工的培訓(xùn)與教育制度與計(jì)劃等。

績(jī)效考核——建立基于安全指標(biāo)、環(huán)境指標(biāo)、綠化指標(biāo)、設(shè)備指標(biāo)、房管指標(biāo)、客服指標(biāo)、培訓(xùn)指標(biāo)、內(nèi)審指標(biāo)、滿意工程指標(biāo)等九大模塊的指標(biāo)，設(shè)計(jì)考核制度和管理辦法，設(shè)計(jì)考核應(yīng)用表單，指導(dǎo)考核工作開(kāi)展。

薪酬體系——規(guī)劃公司的薪酬、福利政策等方面的制度，按現(xiàn)代企業(yè)制度規(guī)劃公司工資及福利方案，使其具有競(jìng)爭(zhēng)力、公平性，并解決員 6 工的后顧之憂，針對(duì)公司發(fā)展需要和不同層次的人員設(shè)計(jì)利益激勵(lì)機(jī)制。

大量事實(shí)證實(shí)，早期市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)在價(jià)格，而現(xiàn)代市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)則是管理的競(jìng)爭(zhēng)、服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)、人才的競(jìng)爭(zhēng)、實(shí)力的競(jìng)爭(zhēng)、意識(shí)的競(jìng)爭(zhēng)。隨著人們生活水平的不斷提高，物業(yè)管理將在人們的生活中扮演越來(lái)越重要的角色。人才是行業(yè)發(fā)展的要害因素，不但要有杰出的領(lǐng)導(dǎo)人才，更要有復(fù)合型的能干的人力，物業(yè)管理企業(yè)假如要迅速發(fā)展壯大，在人才競(jìng)爭(zhēng)方面，就必須樹(shù)立起自己獨(dú)特的人才觀，使人才既進(jìn)得來(lái)也留得住，還要不斷有進(jìn)步。應(yīng)堅(jiān)持以德聘人、以德育人、以德治企，致力構(gòu)筑企業(yè)的人才高地。同時(shí)建立有效的激勵(lì)機(jī)制，始終把員工培訓(xùn)放在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的高度來(lái)對(duì)待。

這種激勵(lì)機(jī)制應(yīng)包括5 種：榮譽(yù)激勵(lì)、物質(zhì)激勵(lì)、參與企業(yè)民主管理活動(dòng)的激勵(lì)、升職激勵(lì)和提供學(xué)習(xí)深造機(jī)會(huì)的激勵(lì)。員工培訓(xùn)方面重點(diǎn)抓好物業(yè)管理法規(guī)知識(shí)、崗位技能、消防知識(shí)、服務(wù)意識(shí)、禮儀禮節(jié)、職業(yè)道德、電腦操作以及文化科技知識(shí)等方面的培訓(xùn)。通過(guò)運(yùn)用各種手段，造就一支年輕化、知識(shí)化、專業(yè)化，政治過(guò)硬、思想活躍，具有豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和開(kāi)拓創(chuàng)新精神的物業(yè)管理隊(duì)伍。

八、建立服務(wù)質(zhì)量管理體系

物業(yè)管理公司作為服務(wù)型企業(yè)，服務(wù)質(zhì)量的保持和提升當(dāng)仁不讓的處于最核心的管理地位。因此，必須實(shí)施全面質(zhì)量管理，綜合運(yùn)用現(xiàn)代管理手段和方法，通過(guò)實(shí)施質(zhì)量管理的培訓(xùn)與理念灌輸，提高全體員工的質(zhì)量意識(shí)，規(guī)范員工的服務(wù)行為，完善質(zhì)量責(zé)任制度，為業(yè)主提供充滿人性的個(gè)性服務(wù)，全面滿足物業(yè)管理的工作需要。在企業(yè)的實(shí)際運(yùn)作中，可以通過(guò)六西格瑪質(zhì)量管理規(guī)范、ISO9000質(zhì)量管理體系以及國(guó)家和地方制定的各項(xiàng)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)作為具體的行為準(zhǔn)則來(lái)指導(dǎo)和規(guī)范具體的質(zhì)量管理體系建立工作，增強(qiáng)員工素質(zhì)，提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

綜上所述，通過(guò)建立健全公司內(nèi)部管理體系，建立客戶導(dǎo)向的市場(chǎng)服務(wù)意識(shí)，培養(yǎng)優(yōu)秀的物業(yè)管理人員，是物業(yè)管理公司全面提升管理能力，培育核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的關(guān)鍵步驟，只有內(nèi)部規(guī)范了，才能真正做到全心全意為住戶服務(wù)，使物業(yè)管理企業(yè)能在激烈的物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

第五篇：淺談提高物業(yè)管理企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力

淺談提高物業(yè)管理企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力 摘要：隨著中國(guó)加入世界貿(mào)易組織，融入國(guó)際市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的步伐加快，非凡是物業(yè)管理?xiàng)l例的不斷貫徹落實(shí)，物業(yè)管理這一二十一世紀(jì)的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)越來(lái)越受到關(guān)注。與體制相關(guān)，聯(lián)系到行業(yè)的整合以及加入WTO的背景，被視為物業(yè)管理業(yè)軟肋的人才問(wèn)題顯得越發(fā)嚴(yán)重。因此，培養(yǎng)復(fù)合型人才，實(shí)行全

員市場(chǎng)準(zhǔn)入，強(qiáng)化復(fù)合型人才能力，將成為物業(yè)管理企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力所在。

物業(yè)管理企業(yè)的人才是企業(yè)重要的組成部分，提高其素質(zhì)水平有利于規(guī)范企業(yè)內(nèi)部秩序，提高企業(yè)內(nèi)員工建設(shè)企業(yè)的積極性，有利于有效地整合組織內(nèi)部資源，塑造起組織價(jià)值，增強(qiáng)本企業(yè)在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力。中國(guó)目前現(xiàn)有的物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有一定的比重，其發(fā)展進(jìn)程對(duì)我國(guó)總體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著重要的影響，物業(yè)管理企業(yè)要想發(fā)展，要想創(chuàng)新，就必須有高素質(zhì)、復(fù)合型的人才，企業(yè)必須制定正確的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略以謀求發(fā)展。所以培養(yǎng)企業(yè)復(fù)合型人才，提高企業(yè)人員素質(zhì)這一問(wèn)題是不

容忽視的。

一、物業(yè)管理人員素質(zhì)存在的主要問(wèn)題

1.現(xiàn)在的物業(yè)管理公司大部分由房管所或單位房管部門轉(zhuǎn)制而來(lái)，而房管所和單位房管部門作為后勤部門。這一點(diǎn)在物業(yè)管理發(fā)展相對(duì)滯后的地區(qū)表現(xiàn)得更為明顯。因此，大部分物業(yè)管理公司成立之初，就背上了沉重的人員包袱。同樣，由房地產(chǎn)公司派生出來(lái)的物業(yè)管理公司，一開(kāi)始主要也是由房地產(chǎn)公司的“冗員”組成的，而且物業(yè)公司還要不斷地接收上級(jí)房地產(chǎn)公司分流下來(lái)的人員。因此，大部分物業(yè)管理公司建立之初就存在人員素質(zhì)相對(duì)較低的問(wèn)題，這一現(xiàn)象即使在物業(yè)管理發(fā)展比較好的南方也表現(xiàn)明顯。

2.物業(yè)管理公司由于經(jīng)濟(jì)和行業(yè)人才培養(yǎng)機(jī)制落后等原因，人才的引進(jìn)與培訓(xùn)工作一直比較滯后。城市成立物業(yè)管理培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的也很少。屈指可數(shù)的高校物業(yè)管理專業(yè)和培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，相對(duì)于全國(guó)

200多萬(wàn)的物業(yè)管理從業(yè)人員來(lái)說(shuō)，只能是杯水車薪。

二、物業(yè)管理企業(yè)的人才需求我國(guó)物業(yè)管理正處于上升期，物業(yè)管理的推行短時(shí)將全面鋪開(kāi)。全國(guó)絕大部分城市已引進(jìn)和推廣了物業(yè)管理新體制，但據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)物業(yè)管理的覆蓋面只占物業(yè)總量的30％，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市僅為50％。物業(yè)管理未來(lái)的市場(chǎng)空間巨大，因此物業(yè)管理企業(yè)對(duì)專業(yè)的物業(yè)管理人才的需求是有很大空間的。所謂專業(yè)的物業(yè)管理人才應(yīng)該是復(fù)合型人才，也就是多功能人才，其特點(diǎn)是多專多能，能夠在許多領(lǐng)域大顯身手。當(dāng)今社會(huì)尤其是物業(yè)管理行業(yè)，學(xué)科交叉，知識(shí)融合，技術(shù)集成。每個(gè)人都要提高自身的綜合素質(zhì)，即要拓寬知識(shí)面，又要不斷調(diào)整心態(tài)，變革自己的思維方式。專業(yè)的物業(yè)管理人才應(yīng)必備以下幾項(xiàng)素質(zhì)：

1.全新的物業(yè)管理理念。

物業(yè)管理雖是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，但由于長(zhǎng)期的傳統(tǒng)房管操作模式至今還影響著相當(dāng)一部分物業(yè)管理從業(yè)人員的思想和行為，致使許多問(wèn)題長(zhǎng)期存在。在許多地方開(kāi)展的行風(fēng)評(píng)議活動(dòng)中，對(duì)物業(yè)管理的評(píng)價(jià)一般都處于中下游的地位。作為物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人，必須更新觀念，把以管為首轉(zhuǎn)向以業(yè)主為先，以服務(wù)為中心，讓業(yè)主滿足，讓社會(huì)滿足。改變習(xí)慣勢(shì)力是艱難的，非要有恒心和毅力不可。但這樣的改變是根本性的、革命性的，對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展和推動(dòng)意義深遠(yuǎn)，物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人為此將

付出巨大的努力。

2.遵紀(jì)守法的自覺(jué)性和按章辦事的原則性。

物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人在企業(yè)整個(gè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)過(guò)程中，必須遵紀(jì)守法，按章辦事。物業(yè)管理事無(wú)巨細(xì)，包羅萬(wàn)象，稍有疏忽，就有可能招致被動(dòng)，給企業(yè)的形象、聲譽(yù)乃至經(jīng)濟(jì)效益帶來(lái)?yè)p害。物業(yè)

管理職業(yè)經(jīng)理人作為領(lǐng)軍人物，要帶頭學(xué)法、知法、懂法、守法。要熟知憲法，也要熟知民法和物權(quán)法，即便看似雞毛蒜皮的小事，也要對(duì)照《物業(yè)管理?xiàng)l例》和相關(guān)的政策法規(guī)辦事，來(lái)不得半點(diǎn)馬虎。

3.嫻熟的溝通能力和公關(guān)技巧。

物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人的溝通協(xié)調(diào)能力是不可或缺的條件。具備了這些條件，職業(yè)經(jīng)理人就能在日常工作中把各類矛盾和問(wèn)題分而化之，攻而克之，游刃有余。在物業(yè)管理行業(yè)，絕大多數(shù)投訴是由于業(yè)主與企業(yè)溝通不暢而引起誤會(huì)甚至偏見(jiàn)；與物業(yè)管理企業(yè)業(yè)務(wù)相關(guān)的部門和單位更多，溝通和協(xié)調(diào)更是頻繁，更顯得重要。所有這一切，物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人都應(yīng)綜合自身的人格魅力、職業(yè)操守、業(yè)務(wù)知識(shí)、社會(huì)經(jīng)驗(yàn)，妥善應(yīng)對(duì)，合理處置。更要未雨綢繆，著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，在屬下面前擔(dān)當(dāng)起示范和教育

職能。久而久之，企業(yè)的運(yùn)行必會(huì)更加順暢。

4.較為精通的專業(yè)知識(shí)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)知識(shí)。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勝劣汰機(jī)制，為物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人提出了高標(biāo)準(zhǔn)要求：必須精通業(yè)務(wù)，專能結(jié)合，熟練把握市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)所要求的各類知識(shí)，才能掌控大局，把握規(guī)律，贏得先機(jī)，爭(zhēng)取主動(dòng)。隨著知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來(lái)，技術(shù)發(fā)展日新月異，高科技產(chǎn)品換代迅速，物業(yè)管理行業(yè)涉及的方方面面很多，只有

具備較強(qiáng)的專業(yè)知識(shí)和市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，才能領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)走向規(guī)范。

三、用機(jī)制創(chuàng)新留住人才

面對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的人才困境和人才危機(jī)，許多物業(yè)管理企業(yè)也開(kāi)始熟悉到這個(gè)問(wèn)題，但相對(duì)于其他行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)于人才的重視仍顯不足，對(duì)人力資源的治理明顯缺乏有效的手段和應(yīng)對(duì)措施。制度創(chuàng)新是現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的生命力之所在。面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，物業(yè)管理企業(yè)只有選擇制度創(chuàng)新，才能真正按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)則來(lái)運(yùn)作人力資源這一非凡“資本”，使人力資源的配置達(dá)到最優(yōu)。大量事實(shí)證實(shí)，早期市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)在價(jià)格，而現(xiàn)代市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)則是管理的競(jìng)爭(zhēng)、服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)、人才的競(jìng)爭(zhēng)、實(shí)力的競(jìng)爭(zhēng)、意識(shí)的競(jìng)爭(zhēng)。隨著人們生活水平的不斷提高，物業(yè)管理將在人們的生活中扮演越來(lái)越重要的角色。人才是行業(yè)發(fā)展的要害因素，不但要有杰出的領(lǐng)導(dǎo)人才，更要有復(fù)合型的能干的人力，物業(yè)管理企業(yè)假如要迅速發(fā)展壯大，在人才競(jìng)爭(zhēng)方面，就必須樹(shù)立起自己獨(dú)特的人才觀，使人才既進(jìn)得來(lái)也留得住，還要不斷有進(jìn)步。應(yīng)堅(jiān)持以德聘人、以德育人、以德治企，致力構(gòu)筑企業(yè)的人才高地。同時(shí)建立有效的激勵(lì)機(jī)制，始終把員工培訓(xùn)放在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的高度來(lái)對(duì)待。這種激勵(lì)機(jī)制應(yīng)包括5種：榮譽(yù)激勵(lì)、物質(zhì)激勵(lì)、參與企業(yè)民主管理活動(dòng)的激勵(lì)、升職激勵(lì)和提供學(xué)習(xí)深造機(jī)會(huì)的激勵(lì)。員工培訓(xùn)方面重點(diǎn)抓好物業(yè)管理法規(guī)知識(shí)、崗位技能、消防知識(shí)、服務(wù)意識(shí)、禮儀禮節(jié)、職業(yè)道德、電腦操作以及文化科技知識(shí)等方面的培訓(xùn)。通過(guò)運(yùn)用各種手段，造就一支年輕化、知識(shí)化、專業(yè)化，政治過(guò)硬、思想活躍，具有豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和開(kāi)拓創(chuàng)新精神的物業(yè)管理隊(duì)伍。

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