第一篇：深圳城市更新流程

深圳城市更新拆除重建項(xiàng)目的基本流程

1.占建筑物總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上業(yè)主同意→

2.業(yè)主簽署改造意愿書及委托書→

3.受托單位申報(bào)納入城市更新單元規(guī)劃(制定計(jì)劃)→

4.批準(zhǔn)納入城市更新年度計(jì)劃 →

5.土地及房屋確權(quán)登記 →

6.開發(fā)商與業(yè)主簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議 →

7.申報(bào)改造主體 →

8.核發(fā)改造實(shí)施主體(批準(zhǔn)文件)→

9.存入與政府銀行共管的風(fēng)險(xiǎn)押金 →

10.編制更新單元規(guī)劃草案 →

11.核發(fā)更新單元規(guī)劃批復(fù) →

12.核發(fā)房屋拆遷許可證并完成舊建筑物拆除 →

13.注銷房地產(chǎn)證 →

14.建設(shè)用地報(bào)批(備案)→

15.申請建設(shè)用地方案圖、建設(shè)用地規(guī)劃許可證 →

16.制作宗地圖 →

17.繳納地價(jià) →簽訂土地使用合同 →

18.核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證 →

19.核發(fā)施工許可證 →

20.開工建設(shè) →

21.核發(fā)竣工驗(yàn)收證明 →

22.回遷戶入伙 →

23.辦理回遷戶房地產(chǎn)證。

第二篇：深圳城市更新情況調(diào)研報(bào)告

關(guān)于深圳城市更新情況調(diào)研報(bào)告

中煤南方能源有限公司 王有華

一、深圳城市更新概況

深圳的城市更新最早始于 2004 年，當(dāng)時(shí)叫舊村改造，2009 年后稱為城市更新，其實(shí)質(zhì)就是土地資源的再利用，通過綜合整治、改變功能、拆除重建等措施，達(dá)到改善環(huán)境、完善基礎(chǔ)設(shè)施配套、消除安全隱患之目的，深圳城市發(fā)展已進(jìn)入到以城市更新為主的發(fā)展階段。

（一）

城市更新的必然性1 ．土地資源稀缺 據(jù) 2011年相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，深圳市國土面積為 1993平方千米，除去農(nóng)用地面積 906平方千米外，建設(shè)用地面積已達(dá) 934平方千米，占全部國土面積的 47%，接近城市規(guī)劃要求建設(shè)用地總規(guī)模不能突破50%的紅線。預(yù)計(jì)到 2020 年，深圳可新增建設(shè)用地僅為 42平方千米，既無外擴(kuò)的空間，也無大幅度增加建設(shè)用地的可能，唯有提高土地利用效率。2 ．人口密度大 深圳建市之初，規(guī)劃人口為 600 萬，據(jù)深圳市出租屋綜管辦統(tǒng)計(jì)，截止 2011 年 10 月底，深圳登記在冊的非戶籍人口 1280 萬人，戶籍人口 274 萬人，全市實(shí)際居住人口已超過 1500 萬，是中國人口密度最大的城市，城市配套滯后，迫切需要通過城市更新，拓展空間，完

善相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施，提升城市質(zhì)量。3 ．產(chǎn)業(yè)升級快 深圳過去許多單純的工業(yè)用地或廠房，基本上都是為配套早期的“三來一補(bǔ)”加工制造業(yè)的，經(jīng)過產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和升級，已不適應(yīng)當(dāng)前以金融、高科技、服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。通過參與城市更新改造，轉(zhuǎn)變經(jīng)營發(fā)展模式，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)，釋放土地最大價(jià)值。4 ．歷史遺留問題多

1992 年之后，深圳經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速發(fā)展的軌道，隨著大量移民及務(wù)工人員的涌入，深圳的房屋租賃需求急劇攀升。村級股份公司及村民違規(guī)加建、搶建房屋現(xiàn)象屢禁不止，雖然經(jīng)過 1992 年、2004 年兩次農(nóng)村城市化改造，全市農(nóng)村集體土地均已轉(zhuǎn)為國有土地，但城中村房屋的確權(quán)問題一直是困擾城中村改造的核心問題。截至 2013 年底，深圳歷史遺留違法建筑有 38 萬棟，建筑面積約 4 億平方米，約占深圳市總建筑面積 50%，通過城市更新部分可以理清產(chǎn)權(quán)。

（二）城市更新政策性文件 2004 年，深圳市頒布《深圳城中村(舊村)改造暫行規(guī)定》，拉開了舊改序幕；2009 年陸續(xù)頒布《深圳市城市更新辦法》、《實(shí)施細(xì)則》以及一系列配套制度，進(jìn)一步規(guī)范市場秩序，其中一條規(guī)定舊改項(xiàng)目允許原業(yè)主自改或以合作的方式改造，土地可以以協(xié)議的方式出讓，無須招拍掛，這意味著列入舊改的項(xiàng)目無需先完成國家的征收、儲(chǔ)備、招拍掛出讓的程序，直接由權(quán)利人自主協(xié)商一致，申報(bào)審批，然后確定開發(fā)主體便可實(shí)施，極大縮減了舊改的時(shí)間要求；2012 年出臺《深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則》，進(jìn)一步促進(jìn)了城市更新發(fā)展。

（三）城市更新進(jìn)展情況 截止 2013 年底，全市已列入計(jì)劃項(xiàng)目 407 個(gè)，總用地面積 35平方公里；完成規(guī)劃審批 229 項(xiàng)，用地面積約 20平方公里；已簽用地合同項(xiàng)目達(dá) 102 個(gè)，涉及拆遷用地面積 6.3平方公里，出讓用地面積4.4平方公里，涉及建筑面積 1800 多萬平方米；建設(shè)實(shí)施完成并上市銷售項(xiàng)目 27 個(gè)，涉及建筑面積 600 多萬平方米，對當(dāng)前房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了重大影響。

二、城市更新問題 存在 分析

城市更新是一項(xiàng)系統(tǒng)的綜合工程，涉及諸多要素與諸多利益的平衡，必然是一個(gè)歷時(shí)漫長、不確定性較大的復(fù)雜過程，有開發(fā)商形象地總結(jié)為“拆不動(dòng)，賠不起，玩不轉(zhuǎn)”。

（一）舊改拆遷難度大 按照《深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：

“住宅類小區(qū)，100%業(yè)主同意并簽署《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》方能進(jìn)行下一步工作”，這是舊改的最大難點(diǎn)。2010 年最先試點(diǎn)的木頭龍、南苑新村等 8 個(gè)老舊住宅小區(qū)改造，因達(dá)不到 100%業(yè)主的同意，至今無一成功推動(dòng)；2013 年 3 月，鑒于老舊住宅小區(qū)舊改易造成諸多利益糾紛，進(jìn)而引發(fā)社會(huì)問題，政府決定除非有嚴(yán)重的質(zhì)量問題或重大公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要，原則上暫不進(jìn)行拆除重建。

（二）拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)高 城市更新拆遷補(bǔ)償，涉及到各方利益的博弈，從蔡屋圍改造，到崗廈、大沖村改造，拆遷補(bǔ)償糾紛如影隨行，大多數(shù)是以開發(fā)商最終

開出較高的補(bǔ)償條件為代價(jià)。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)高，還體現(xiàn)在開發(fā)商要對違法建筑進(jìn)行埋單補(bǔ)償，加大了舊改成本，提高了舊改的門檻，同時(shí)也加劇了村民非法搶建加建行為，布吉三聯(lián)村竟然有村民把占地 100平米的宅基地，通過鉆洞、爬山等方式加建到 3000 多平米，堪稱全國之最。

（三）審批流程存爭議

深圳更新項(xiàng)目審批要經(jīng)過 40 多個(gè)部門，約需蓋 200 個(gè)公章，操作過程尋租點(diǎn)多，容易滋生腐敗。更新項(xiàng)目不實(shí)行招拍掛，而采取協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式，拿地主要取決于開發(fā)商的政商關(guān)系，這成為官商勾結(jié)的根源，并為大家所詬病。但問題是開發(fā)商負(fù)責(zé)前期征地拆遷，某種程度上承擔(dān)了官方在土地開發(fā)中的角色，如果拆遷平整后的土地重新進(jìn)入招拍掛程序，顯然同樣有失公平。

（四）市場主導(dǎo)隱憂重 深圳城市更新由開發(fā)商主導(dǎo)，美其名曰“市場化”，但市場化引發(fā)了許多“并發(fā)癥”。一是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)完全市場化，如果開發(fā)商支付了過高的補(bǔ)償成本，必然會(huì)提高容積率，間接提高整個(gè)城市地方密度，讓城市的可持續(xù)發(fā)展難以為繼；二是拆遷完全市場化，開發(fā)商通常會(huì)對違章建筑進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)償，否則就可能拆不動(dòng)，這無疑是助長了違建、搶建的氣焰，從而會(huì)導(dǎo)致新的社會(huì)問題。

（五）開發(fā)商惡性 競爭 城市更新項(xiàng)目前期投入資金大，投資回報(bào)期較長，但由于改造地段升值、政策優(yōu)惠等因素，其毛利率依然高于通過招拍掛流程獲得的開發(fā)項(xiàng)目。故開發(fā)商對城市更新項(xiàng)目趨之若鶩，往往為爭奪一個(gè)舊改

項(xiàng)目，通過互相抬升拆賠比，進(jìn)行惡性競爭。眾所周知，萬科和佳兆業(yè)對于南園新村舊改項(xiàng)目，將拆賠比提升至驚人的 1:1.4，最后被政府叫停。

三、城市更新 發(fā)展 新趨勢

2015 年 1 月 5 日，廣東省委巡視組，點(diǎn)名批評深圳房地產(chǎn)開發(fā)商主導(dǎo)城市更新引發(fā)的“并發(fā)癥”比較嚴(yán)重。同時(shí)，佳兆業(yè)事件的爆發(fā)，暴露出深圳城市更新可能涉及“暗箱操作”及利益輸送等問題，深圳城市更新面臨新形勢與新選擇。

（一）城市更新仍是主流 2011 年，深圳土地供應(yīng)出現(xiàn)存量土地供應(yīng)首次超過新增土地供應(yīng)的拐點(diǎn)，2012 年存量用地供應(yīng)規(guī)模達(dá)到高峰，占供地總量近75%，2013年及 2014 年存量用地供應(yīng)比例均在 60%以上。據(jù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，若深圳已批準(zhǔn)的 400 余個(gè)城市更新項(xiàng)目全部消化，供應(yīng)土地可支撐深圳未來 20-30 年的需求，這意味著，面對住宅用地供應(yīng)捉襟見肘的局面，城市更新仍是深圳未來城市發(fā)展的主流，也是推動(dòng)城市發(fā)展的大戰(zhàn)略。

（二）更新模式面臨變革 深圳此輪地產(chǎn)風(fēng)暴，或?qū)Ω履Ｊ疆a(chǎn)生重要影響，項(xiàng)目審批將會(huì)更加嚴(yán)格透明，同時(shí)，政府可能會(huì)調(diào)整舊改流程，比如參照香港模式，政府主導(dǎo)拆遷，按周邊樓價(jià)賠償拆遷戶，解決好動(dòng)遷等前期問題，然后出讓凈地讓房企進(jìn)行開發(fā)；政府亦可將成片的舊改項(xiàng)目用地進(jìn)行

拆分，切割成多個(gè)小地塊，交由不同的房企進(jìn)行開發(fā)，以此割斷官員和單獨(dú)某一家房企之間的利益輸送鏈條。

（三）更新速度可能放緩

2014 年可能成為深圳舊改的轉(zhuǎn)折年，城市更新向著持續(xù)、秩序、質(zhì)量的方向發(fā)展。預(yù)計(jì)今后每年供應(yīng)土地量穩(wěn)定在 2平方公里左右，每年供應(yīng)建筑面積保持在 700 萬平方米左右，進(jìn)一步放緩立項(xiàng)速度。同時(shí)，考慮到拆除重建所面臨時(shí)間、人力及物力成本的高昂，今后政府將會(huì)鼓勵(lì)原權(quán)利人加大綜合整治力度，減少拆除重建規(guī)模，完善相關(guān)配套，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級與城市發(fā)展。

（四）開發(fā)模式趨向精細(xì)化

佳兆業(yè)事件，可能成為深圳舊改開發(fā)模式從粗放型轉(zhuǎn)為精細(xì)化運(yùn)營的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。隨著利潤空間的降低，以及不確定性因素和風(fēng)險(xiǎn)的相對增加，開發(fā)商介入城市更新項(xiàng)目的態(tài)度會(huì)更加謹(jǐn)慎，過去開發(fā)商只要拿到項(xiàng)目，就能賺大錢的日子一去不復(fù)返了，開發(fā)商必須通過專業(yè)化與精細(xì)化運(yùn)作，控制成本，創(chuàng)造收益。

（五）產(chǎn)業(yè)用地比重攀升 2015 年 3 月 9 日，深圳市規(guī)土委公布了《2015 年深圳市城市更新單元計(jì)劃第一批計(jì)劃》，商住項(xiàng)目大幅縮減，新型產(chǎn)業(yè)用地占比升至七成，這是深圳調(diào)整土地市場格局、收縮住宅供地、提高產(chǎn)業(yè)土地供應(yīng)、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級的重要新舉措，還是城市更新處于風(fēng)口浪尖特殊時(shí)期的權(quán)宜之計(jì)，有待于深入持續(xù)的觀察。

四、城市更新案例分析

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前參與深圳城市更新項(xiàng)目的地產(chǎn)商有 30 多家，其中，央企包括華潤、招商、中航、中信、中糧和遠(yuǎn)洋；深圳本土起家的民企有佳兆業(yè)、京基、卓越與星河。華潤置地、佳兆業(yè)、招商地產(chǎn)、京基、卓越 5 家房企為舊改一線梯隊(duì)，在深圳獲取舊改土地總面積超1000 萬平方米。（重點(diǎn)項(xiàng)目見表一）

表一

深圳市舊改重點(diǎn)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表

項(xiàng)目名稱

面積（m m2 2）

開發(fā)商

狀態(tài)

預(yù)期業(yè)態(tài)

備注

蔡屋圍舊改

36.8 萬

京基集團(tuán)

規(guī)劃中

商業(yè)、住宅

黃貝嶺舊改

萬

深業(yè)集團(tuán)

建設(shè)中

商業(yè)、辦公

鹿丹村改造

4.71 萬

中海地產(chǎn)

啟動(dòng)

住宅、商業(yè)

木頭龍舊改

7.7 萬

益田集團(tuán)

停滯

住宅、商業(yè)

銀湖三九片區(qū)更新

12.7 萬

華潤集團(tuán)

建設(shè)中

住宅、商業(yè)

大沖村

280 萬

華潤集團(tuán)

售賣中

住宅、商業(yè)

建筑面積

崗廈村舊改

20.5 萬

金地集團(tuán)

建設(shè)中

商業(yè)、居住

建筑面積

坂田城市廣場

180 萬

佳兆業(yè)集團(tuán)

封盤

商業(yè)、住宅

建筑面積

((一))蔡屋圍金融中心項(xiàng)目1 ．項(xiàng)目介紹 該項(xiàng)目位于深圳市羅湖區(qū)蔡屋圍金融中心區(qū)，由京基 100 大廈及7 棟回遷樓構(gòu)成，是集金融辦公、酒店、公寓、商業(yè)設(shè)施及回遷安置住宅于一體的大型綜合項(xiàng)目，總投資近50 億元。項(xiàng)目建設(shè)用地約 3.6萬平方米，總建筑面積 60 萬平方米，容積率 12.33，賠償拆遷面積約 16 萬平方米，項(xiàng)目于 2003 年由羅湖區(qū)組織規(guī)劃，歷經(jīng) 8 年于 2011年竣工。2 ．項(xiàng)目分析 2005 年 10 月，京基地產(chǎn)與蔡屋圍股份公司被確定為實(shí)施主體，直到 2007 年 4 月深圳市國土房管局作出書面裁決，仍有 6 戶村民未能與拆遷單位就補(bǔ)償方案達(dá)成一致。項(xiàng)目得以成功推進(jìn)，一是京基不惜血本。2007 年 9 月 21 日，京基與最后一位，即蔡屋圍老街坊 12號小樓的蔡姓業(yè)主簽署補(bǔ)償協(xié)議，780平方米的建筑面積共支付 1700萬元貨幣補(bǔ)償，在當(dāng)時(shí)堪稱為天價(jià)；二是京基讓渡了巨額利益，京基100 項(xiàng)目的所有住宅部分，全部補(bǔ)償給蔡屋圍村村民；三是住宅項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)也充分考慮了蔡屋圍村原村民的生活特點(diǎn)。

（二）崗廈村舊改1 ．項(xiàng)目 介紹

該項(xiàng)目位于深圳中心區(qū)東南側(cè)，緊臨深南大道，占地面積約 22萬平方米，總建筑面積達(dá)到 140 萬平方米，其中包括 50 萬平方米的住宅及公寓、30 萬平方米的 Shopping-mall 及 20 萬平方米的甲級寫

字樓，是深圳市建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要求最高和難度最大的重大改造項(xiàng)目。2 ． 項(xiàng)目 分析

2006 年 7 月，福田區(qū)政府與崗廈股份公司、金地大百匯房地產(chǎn)開發(fā)公司簽署《崗廈河園片區(qū)改造項(xiàng)目合作協(xié)議》，至 2009 年 7 月底前，舊村被拆遷房屋的拆除工作基本完成。項(xiàng)目成功推進(jìn)，主要是崗廈拆遷補(bǔ)償方案相對成熟，共有“兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)、三種模式、六種選擇”，業(yè)主選擇余地大。兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：一種是按面積劃分：480平方米以內(nèi)按1∶1 補(bǔ)住宅，超過 480平方米按 1∶0.88 補(bǔ)公寓；二是按層數(shù)劃分：首層按 1∶0.9 補(bǔ)集中商業(yè)物業(yè)，2 層以上按 1∶0.9 補(bǔ)住宅或公寓。三種模式：即一是選全部實(shí)物補(bǔ)償，二是選全部貨幣補(bǔ)償，三是可選實(shí)物和貨幣補(bǔ)償相結(jié)合。另外，崗廈村舊改造就了近10 個(gè)億萬富翁及 20 個(gè)億萬家族。

（三）大沖村舊改項(xiàng)目1 ．項(xiàng)目 介紹

該項(xiàng)目位于深圳南山區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園，占地面積 68.4 萬平方米，涉及 931 戶原居民、280 多戶小產(chǎn)權(quán)業(yè)主，約 7 萬多租住人口的搬遷，拆除 1500 多棟建筑物，總建筑面積達(dá) 280 萬平方米，包括創(chuàng)新商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓及住宅等，總投資約 300 億元。其中，約 110 萬平方米的回遷物業(yè)已分期分批竣工交付。2 ． 項(xiàng)目 分析

2008 年，華潤置地和大沖股份公司簽署了合作開發(fā)框架協(xié)議，兩者將利益捆綁在一起；2011 年 4 月，大沖村民簽約率達(dá)到 98.9%，但仍有 10 戶村民拒不簽約，涉及物業(yè) 31 處，面積約 1.3 萬平方米。拒

絕簽約理由包括咬住股權(quán)問題不退讓、提出必須解決家人的工作問題、提出拆一賠二的物業(yè)補(bǔ)償或每平方米 4 萬—5 萬元的貨幣補(bǔ)償?shù)纫蟆?/p>

項(xiàng)目順利推進(jìn)，主要得益于開發(fā)商將利益與村辦企業(yè)捆綁在一起，大沖股份公司算了一筆賬，如拖延改造，村集體和村民每天的損失達(dá) 106.7 萬元，拖延一年給村集體和村民帶來的損失達(dá) 3.896 億元。4 月 15 日，大沖股份公司召開全體股東代表大會(huì)，64 名股東代表以舉手表決的方式全票通過《關(guān)于采取有效措施加快推進(jìn)大沖舊改的決議》，決定在近期提請采取司法強(qiáng)拆措施，依法解決大沖 10 戶拒簽約戶的問題。

（四）木頭龍舊改項(xiàng)目1 ． 項(xiàng)目介紹

該項(xiàng)目位于羅湖區(qū)愛國路，始建于上世紀(jì) 80 年代，涉及多層住宅 61 棟樓，居民 1341 戶。該項(xiàng)目占地面積大約 7.7 萬平方米，總建筑面積約 65 萬平方米，是羅湖區(qū)最大的城市更新改造項(xiàng)目。早在 2007年，木頭龍小區(qū)部分業(yè)主自發(fā)組團(tuán)考察，并決定邀請益田集團(tuán)進(jìn)駐木頭龍，承擔(dān)改造的市場主體； 2010 年被納入深圳市第一批老舊住宅區(qū)類城市更新計(jì)劃，但該項(xiàng)目經(jīng)過 5 年的曠日持久的拉鋸戰(zhàn)，令政府、開發(fā)商和業(yè)主陷入了“多輸”的困局。2 ． 項(xiàng)目 分析

目前超過 1100 戶業(yè)主已簽簽拆遷補(bǔ)償協(xié)議并搬離小區(qū)，但仍有200 余戶堅(jiān)守陣地，致使開發(fā)商不能獲得實(shí)施主體資格。項(xiàng)目停滯原因一是未簽約業(yè)主，提出的理由包括年事已高不便搬家，子女需要就

近上學(xué)，質(zhì)疑開發(fā)商實(shí)力及程序合法性等，但其核心訴求還是對開發(fā)商開出的 1:1.3 拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的不滿意；二是開發(fā)商在與大部分業(yè)主簽署拆遷補(bǔ)償協(xié)議后，對尚有住戶的建筑物拆除門窗，激怒了未簽約業(yè)主，導(dǎo)致談判關(guān)系惡化；三是開發(fā)商主導(dǎo)舊改項(xiàng)目，政府缺乏成熟的協(xié)商機(jī)制，政府和開發(fā)商的各項(xiàng)規(guī)范程序申報(bào)時(shí)未能與業(yè)主保持及時(shí)溝通，缺乏透明度和公眾參與度不足。

（五）鹿丹村改造 項(xiàng)目1 ．項(xiàng)目介紹 該項(xiàng)目位于深圳濱河大道邊，作為深圳的大型福利住宅小區(qū)，涉及房產(chǎn) 24 棟，居民 1280 戶，其中處級以上官員 250 人，離退休干部150 人。鹿丹村建造時(shí)使用了大量海砂，建成不久，由于海沙腐蝕，大量鋼筋裸露生銹，一些住戶家中的樓板出現(xiàn)斷裂。

2000 年 6 月，不堪“滲水危樓”之苦的 60 多位鹿丹村村民聯(lián)名致信深圳市代市長，市長考察后，拍板 10 天之后拿出鹿丹村改造方案交付村民討論，3 年內(nèi)徹底改造完畢；2001 年，深圳市政府常務(wù)會(huì)議通過了鹿丹村的拆除重建方案。但由于在拆遷補(bǔ)償問題上一直有分歧，改造遲遲未能推進(jìn)，鹿丹村改造被擱置下來。2 ．項(xiàng)目分析 該項(xiàng)目能順利推進(jìn)，主要得益于舊改模式的創(chuàng)新。一是以政府為主導(dǎo)，經(jīng)市編辦批復(fù)，由市住建局成立項(xiàng)目改造辦公室，負(fù)責(zé)項(xiàng)目改造工作的具體實(shí)施，此舉確保了項(xiàng)目改造區(qū)別于其一般商業(yè)化城市更新項(xiàng)目以營利為目的動(dòng)機(jī)；二是在項(xiàng)目后期重建土地掛牌出讓方面，在我國率先嘗試采用定地價(jià)和回遷物業(yè)建筑面積、向下競爭可售商品

住房建筑面積的辦法；三是補(bǔ)償方案最大程度保障業(yè)主權(quán)益，在補(bǔ)償、回遷等關(guān)鍵問題上，綜合運(yùn)用市場和政策手段，制定了“房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換”（就地產(chǎn)權(quán)調(diào)換、異地產(chǎn)權(quán)調(diào)換）和“貨幣補(bǔ)償”兩種補(bǔ)償方式，由業(yè)主自主選擇。

（六）坂田城市廣場 項(xiàng)目

1 ．項(xiàng)目介紹 佳兆業(yè)被稱為深圳舊改專業(yè)戶，擁有舊城改造項(xiàng)目 60 個(gè)，截至2013 年 3 月，其城市更新項(xiàng)目總占地面積超過 580 萬平方米，項(xiàng)目覆蓋深圳龍崗、福田、鹽田等區(qū)域，其中超過 200 萬平方米已完成政府立項(xiàng).。深圳坂田佳兆業(yè)城市廣場位于龍崗坂雪崗大道與布瀾大道交匯處，占地約 30 萬平方米，建筑面積約 180 萬平米，依托周邊高技術(shù)產(chǎn)業(yè)園，集住宅、五星級酒店、超甲級寫字樓、商務(wù)公寓、超大型商業(yè) MALL 于一身的大型都市綜合體。2 ． 項(xiàng)目 分析

2014 年 12 月，佳兆業(yè) 4 個(gè)樓盤被鎖盤，除掉已簽預(yù)售合同和已備案的房源之外，共有超過 2000 套房源顯示為“管理局鎖定”，其中住宅 1930 套，商鋪 267 套，這無異于一枚重磅炸彈，在深圳地產(chǎn)界引起了軒然大波。外界普遍認(rèn)為，佳兆業(yè)能夠迅速擴(kuò)張并成為深圳當(dāng)?shù)氐男袠I(yè)龍頭，得益于其與深圳政府官員間的關(guān)系紐帶，但這如同一把雙刃劍，隨著深圳市多名官員遭紀(jì)委調(diào)查，把佳兆業(yè)推到了風(fēng)頭浪尖，引發(fā)了公司債務(wù)違約風(fēng)暴，城市廣場項(xiàng)目遭遇了鎖盤。

五、南方公司更新項(xiàng)目建議

（一）統(tǒng)籌規(guī)劃開發(fā)項(xiàng)目

在深圳舊城改造的大背景下，南方公司所屬房產(chǎn)作為集團(tuán)公司不可多得的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，必須抓住機(jī)遇，通過更新改造提升資產(chǎn)價(jià)值，使之成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。南方公司要全面了解所屬房產(chǎn)片區(qū)政府方面的規(guī)劃設(shè)計(jì)，將公司開發(fā)計(jì)劃與城市更新規(guī)劃相結(jié)合，統(tǒng)籌規(guī)劃、調(diào)整與完善房地產(chǎn)開發(fā)改造規(guī)劃，針對自有房產(chǎn)實(shí)際情況，采取“委托開發(fā)、參股開發(fā)與自主開發(fā)”等不同的策略，實(shí)現(xiàn)公司房地產(chǎn)開發(fā)的利益最大化。

（二）謹(jǐn)慎進(jìn)行自主開發(fā)項(xiàng)目 經(jīng)過 30 的發(fā)展，南方公司培養(yǎng)了一批房產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)豐富，能夠規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)的管理隊(duì)伍，但房產(chǎn)改造工作涉及政策層面及技術(shù)因素較多，項(xiàng)目前期論證和可行性研究相對專業(yè)，項(xiàng)目申報(bào)就要經(jīng)過 40多個(gè)部門，約需蓋 200 個(gè)公章，專業(yè)性極強(qiáng)，同時(shí)還可能涉及“暗箱操作”，所以說南方公司目前還不具備自主開發(fā)的條件，對于所屬房產(chǎn)地塊舊改項(xiàng)目應(yīng)謹(jǐn)慎進(jìn)行自主開發(fā)。

（三）穩(wěn)妥推進(jìn)工業(yè)區(qū)改造項(xiàng)目 為了提高產(chǎn)業(yè)土地供應(yīng)、盤活現(xiàn)有資源、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級，新型產(chǎn)業(yè)用地改造可能成為未來深圳舊改的主流。梅林越華工業(yè)區(qū)改造項(xiàng)目，在專業(yè)地產(chǎn)公司的主導(dǎo)下，南方公司擬按照參股比例投資項(xiàng)目公司合作開發(fā)，八卦嶺工業(yè)區(qū)國展項(xiàng)目，南方公司擬采用委托模式參與改造，但目前深圳房地產(chǎn)行業(yè)積累了一定風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)不確定因素增加，所以南方公司要控制好風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)步推進(jìn)工業(yè)區(qū)改造項(xiàng)目。

（四）放緩住宅小區(qū)改造項(xiàng)目 相對于舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)和城中村改造，住宅小區(qū)因涉及利益

主體分散，利益訴求多樣化，改造更為困難與復(fù)雜，2010 年深圳試點(diǎn)的 8 個(gè)老舊住宅小區(qū)至今無一成功實(shí)施，木頭龍小區(qū)改造造成的尷尬局面與社會(huì)負(fù)面效應(yīng)仍將持續(xù)發(fā)酵。2013 年 3 月，政府決定除非有嚴(yán)重的質(zhì)量問題或重大公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要，原則上暫不進(jìn)行老舊住宅的拆除重建。鑒于以上情況，南方公司應(yīng)適當(dāng)放緩啟動(dòng)住宅小區(qū)的改造項(xiàng)目。

（五）加大地方協(xié)調(diào)力度 深圳作為改革開放的前沿城市，城市發(fā)展規(guī)劃理念先進(jìn)，同時(shí)政府根據(jù)片區(qū)的實(shí)際情況，靈活進(jìn)行相關(guān)的區(qū)域功能定位。公司要加強(qiáng)與地方政府相關(guān)部門的對接，重點(diǎn)協(xié)調(diào)國土、規(guī)劃、地鐵、舊改辦等部門，最大限度地保留公司房地產(chǎn)的合理功能，充分利用地鐵、公交等公共設(shè)施，妥善利用“高層會(huì)晤”，爭取地方政府的大力支持。

第三篇：深圳探索“城市更新”政府不再主導(dǎo)征收拆遷(全文)

深圳探索“城市更新”:政府不再主導(dǎo)征收拆遷（全文）

2013-05-02 09:59:49 來源: 財(cái)經(jīng)國家新聞網(wǎng)

1988年的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理?xiàng)l例》確立的公有土地批租，直接決定了上一輪中國城市化的模式。

1974年，一位年僅31歲的經(jīng)濟(jì)學(xué)家被世界銀行派去做一個(gè)城市化的調(diào)研。當(dāng)時(shí)的主流思潮，還陷在“政府主導(dǎo)”和“市場主導(dǎo)”非此即彼的爭論中，要探究“新型城鎮(zhèn)化”，或許年輕人腦子里的框框要少一些。

讓這位名叫奧威爾·格里姆斯的博士感興趣的，一是北歐的瑞典，他們是通過何種政策工具，進(jìn)行高品質(zhì)低成本的城市開發(fā)？建成“福利國家”靠的只是高稅收嗎？再就是戰(zhàn)后滿目瘡痍的德國、日本乃至韓國的城市，怎么就從廢墟中迅速崛起了？只靠“勤勞”或“美援”肯定是不夠的，其規(guī)劃和融資是如何組織的呢？

前一個(gè)經(jīng)驗(yàn)是“土地儲(chǔ)備”，國人現(xiàn)在早已熟悉了，只不過其在中國發(fā)生了些變化：國家控制了土地的供應(yīng)，而征地農(nóng)民和被拆遷市民普遍感覺“政府強(qiáng)勢”。后一個(gè)政策工具，在德國、中國臺灣和香港等地區(qū)的名稱各異，但本質(zhì)都是政府引導(dǎo)規(guī)劃、權(quán)利人分享收益，通過談判而非強(qiáng)制解決問題。

其實(shí)這一工具2009年在深圳也有了萌芽，叫做“城市更新”。所謂“政府引導(dǎo)，市場主導(dǎo)”，指的是政府不再主導(dǎo)征收拆遷、通過出讓土地“經(jīng)營城市”，轉(zhuǎn)由自主談判，實(shí)現(xiàn)存量土地價(jià)值的開發(fā)提升。

集體工業(yè)用地入市

2013年1月18日，國家統(tǒng)計(jì)局公布了數(shù)據(jù)，這天中信證券的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家諸建芳緊盯著大盤的走勢。當(dāng)天的高開低走，“是市場對于中國經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)性減速做出的反應(yīng)”；但是午后通過對數(shù)據(jù)消化，“特別是對改革紅利的期待，使得全天股指又再次上揚(yáng)”。

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他所說的利好消息，就包括深圳市的存量集體工業(yè)用地可以直接入市交易了。而此前必須經(jīng)過政府之手，先征收后再出讓賺取差價(jià)。在當(dāng)天的新聞發(fā)布會(huì)上，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)主任王幼鵬說，通過為供需雙方搭建公開透明的服務(wù)平臺，原村集體的合法工業(yè)用地，可享受與國有土地一樣的待遇入市買賣。

大背景是改革開放的第一波浪潮中，深圳是“摸著石頭過河的”，村村生火、戶戶冒煙，遍地都辦開發(fā)區(qū)。時(shí)至今日，要發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，卻開始受制于土地供給的瓶頸。

商住用地也是一樣?！俺侵写濉崩锏摹拔帐謽恰薄ⅰ坝H嘴樓”，雖然很密很擠，但是土地的價(jià)值并沒有完全充分利用?！鞍逊指畹牡鼗B成片可以建得更高，把基礎(chǔ)設(shè)施配好可以賣得更貴。”浙江大學(xué)的汪暉，是最早把更新重劃的理論介紹到大陸的學(xué)者之一?！吧档氖找嬷?，原住民拿一部分，企業(yè)拿一部分，政府還可以留一部分。”

《深圳市城市更新辦法》，其本質(zhì)就在探討怎么把這件事做成。與國內(nèi)其他城市政府主導(dǎo)舊改拆遷的模式不同，在供求雙方直接談判的框架下，政府可以抽身而退；而一大批舊屋村、舊工業(yè)區(qū)、舊商住區(qū)，換個(gè)角度看就不是負(fù)擔(dān)而是機(jī)遇。這就是為何一個(gè)市級的土地政策，會(huì)在地產(chǎn)行業(yè)乃至資本市場吸引如此大關(guān)注的原因。

預(yù)算硬約束

其實(shí)，創(chuàng)新都是被逼出來的。

2009年夏天，于洋那時(shí)正在北京的大學(xué)和研究所逐個(gè)敲學(xué)者的門。他任職于深圳市土地與房產(chǎn)交易中心，來京時(shí)揣著這樣一個(gè)問題：以后深圳無地可賣的話，其所在的機(jī)構(gòu)還能做點(diǎn)什么？

按照官方數(shù)據(jù)，目前深圳已建成的面積為917平方公里，到2020年，深圳可以拿來蓋房子的地只有42平方公里，而且零星分散，項(xiàng)目引進(jìn)和城市發(fā)展“無從落地”。

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按深圳綜合開發(fā)研究院宋丁的比喻，正是基于無地可用的“悲壯事實(shí)”，深圳市才“被迫地”導(dǎo)入了城市更新。

更要命的是，深圳的發(fā)展不過30多年，香港已經(jīng)開發(fā)百年；但前者已有46%都已經(jīng)鋪上了水泥，后者僅21%?！耙嬲龅焦?jié)約集約是需要硬約束的。要是深圳也能五環(huán)六環(huán)地往外擴(kuò)，誰又會(huì)去琢磨這些困難的問題呢?！庇谘筮@樣打趣。

但總要有人琢磨那些長遠(yuǎn)但困難的問題。深圳的今天，也將是很多內(nèi)陸城市的明天。要討論“新型城鎮(zhèn)化”，深圳被實(shí)踐逼著是最早思考的一批。據(jù)深圳市城市更新辦公室的數(shù)據(jù)，2012年，全市實(shí)際供應(yīng)用地749公頃中，城市更新提供的占了約三成。而列入計(jì)劃能夠動(dòng)員的面積為33.71平方公里，相當(dāng)于將土地儲(chǔ)備翻了近一番。

土地是影響經(jīng)濟(jì)乃至社會(huì)面貌的決定性要素，土地政策的微小創(chuàng)新，都將深刻影響經(jīng)濟(jì)基本面。在2012年全國增速放緩的大背景下，深圳通過城市更新帶來的投資額年增長率76%，高于全市房地產(chǎn)投資額11%的增幅，更高于全市固定資產(chǎn)投資額8.3%的增幅。

“以前都說中國經(jīng)濟(jì)對內(nèi)靠投資，對外靠出口。而面臨結(jié)構(gòu)性減速和大環(huán)境外需不振的情況，能否通過改革要素供給提振增長？”在新華社與國家統(tǒng)計(jì)局合辦的“經(jīng)濟(jì)形勢季度分析會(huì)”上，中國社科院副院長李揚(yáng)提出了“新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)”：在短期的調(diào)控與需求管理手段效果遞減后，政府應(yīng)該進(jìn)行怎樣的結(jié)構(gòu)性改革？

政府只作“守夜人”？

要是總一帆風(fēng)順，也算不上是探索創(chuàng)新。

深圳的華強(qiáng)北路是通訊器材的集散中心，交易高峰時(shí)，整街上的取款機(jī)一大早就會(huì)被提空。但與這樣寸土寸金之地一街之隔的南園小區(qū)，相對老舊低矮的建筑似乎并未完全發(fā)掘出土地的潛力。

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三年前，學(xué)規(guī)劃的潘麗雯被借調(diào)參與南園城市更新的工作；但直至借調(diào)結(jié)束，這一項(xiàng)目也未能啟動(dòng)。為什么一件政府讓利的好事，不再由行政主導(dǎo)的改造，會(huì)這么困難？

按照常見的說法，“政府退出，直接交給市場就行了”。許小年（微博）等學(xué)者的觀點(diǎn)很具有代表性。政府做好“守夜人”就足夠了，至于設(shè)計(jì)交易、培育市場的具體技術(shù)，往往被稱為“黑板上的經(jīng)濟(jì)學(xué)”。

但真正去做，卻發(fā)現(xiàn)沒那么簡單。宋留強(qiáng)看好新政策，自己成立了“城市更新房地產(chǎn)咨詢服務(wù)公司”，但他發(fā)現(xiàn)，雖然全市已經(jīng)列入更新計(jì)劃的項(xiàng)目多達(dá)300余項(xiàng)，真正順利運(yùn)作的還不多，很多仍然卡在拆遷談判，說明政府本身并非問題所在。

因?yàn)槭袌霾皇亲詣?dòng)產(chǎn)生的，“不是被假設(shè)出來的，而是需要培育的”——羅納德·科斯在一本著作的序言中寫道。書的作者是理查德·桑德爾，他曾任芝加哥期貨交易所的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家，在上世紀(jì)70年代操刀設(shè)計(jì)了利率期貨市場。

“新的市場是通過 推銷 而不是 購買 形成的——?jiǎng)?chuàng)建一個(gè)成功的新市場，教育和營銷的貢獻(xiàn)功不可沒。”桑德爾認(rèn)為金融和土地有著共同之處，在接受《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者采訪時(shí)，這樣給中國的改革者支招：“與一般商業(yè)產(chǎn)品不同，對新制度、新交易工具的需求往往不是顯而易見，在沒有先例的領(lǐng)域突破就更加困難。而教育不僅針對供求雙方，而要貫穿整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，包括律師、會(huì)計(jì)師、學(xué)者、監(jiān)管機(jī)構(gòu)乃至公眾等等?！?/p>

扶助之手

如何打破僵局，推進(jìn)改革？比如木頭龍舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目位于深圳的中心區(qū)羅湖，那里尚未簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議的300余戶業(yè)主，他們在擔(dān)憂哪些事情？ “開發(fā)商搬走一戶拆門窗時(shí)，掉在樓下草坪中的碎玻璃，費(fèi)了我好長時(shí)間才清理走。這樣的開發(fā)商能干好嗎？”一位女業(yè)主的細(xì)心，揭示了買賣雙方的信任不是自動(dòng)達(dá)成的?！鞍凑?:1.3第4頁

的面積比例補(bǔ)償不算低，關(guān)鍵是拆了后能及時(shí)建好回遷嗎？屆時(shí)會(huì)不會(huì)因?yàn)槭袃r(jià)漲了還得補(bǔ)交好多錢？”

所以在“看不見的手”之外，政府還要有所為，提供監(jiān)管，建立信任?！白尮娭涝诔鞘懈轮心軌颢@得什么、失去什么，才會(huì)配合政府和企業(yè)開展城市更新工作?！彼瘟魪?qiáng)是市場人士，他知道所有這些靠單個(gè)企業(yè)很少愿意去做，也很難做到。

對此政府也有回應(yīng)?！拔覀兇_實(shí)在為供需雙方搭建溝通協(xié)商的平臺，包括下基層的城市更新細(xì)則宣講?！毙ぜ兪巧钲谑谐鞘懈罗k公室僅有的5名在編人員之一，“可能社會(huì)反響還不夠，這畢竟涉及到一個(gè)機(jī)構(gòu)的人員力量問題，包括財(cái)政資金的支持?！?/p>

如此看來，市場和政府是相互嵌入的。宋留強(qiáng)期望中的政府，應(yīng)該擔(dān)當(dāng)起城市更新工作引導(dǎo)者、培訓(xùn)者、促進(jìn)者的角色。而通過引進(jìn)第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)組織，自己的公司也可以參與，開展針對公眾的專業(yè)培訓(xùn)。另一個(gè)考驗(yàn)是，如何在強(qiáng)制和自愿之間達(dá)成合理的平衡，在保護(hù)權(quán)利的同時(shí)，又不至于久拖不決，擱置大多數(shù)人的福利改善。

深圳試點(diǎn)的第一步，是將“權(quán)利保護(hù)”的原則作為前提性的規(guī)定。要申報(bào)更新項(xiàng)目，需要占建筑物總面積2/3且占總數(shù)量2/3以上的原住民統(tǒng)一，更新單元規(guī)劃必須公示，必須100%簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議后才能確定實(shí)施主體，并保留事后審查的權(quán)力。

但結(jié)果并不像一些法學(xué)家預(yù)測的那樣，將權(quán)利保護(hù)的原則高調(diào)落實(shí)到100%，就可以解決問題，現(xiàn)實(shí)反而更多是僵局?！巴顿Y者最怕的就是前期通過更新計(jì)劃審批，并投入了大筆資金，但后期因?yàn)椴荒芘c全體業(yè)主簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議而不能實(shí)施?！鳖櫿诒本┐髮W(xué)深圳研究生院任國土與城市規(guī)劃所所長，他認(rèn)為如果沒有一套止紛定爭的程序，明明互惠的交易從一開始就無法開展。

“人都是理性的，如果最晚搬遷的補(bǔ)償最高，這種坐地要價(jià)的期望是沒有止境的?！表n乾教授創(chuàng)立了逢甲大學(xué)的土地管理系，看盡幾十年來臺灣城市更新的風(fēng)風(fēng)雨雨?！芭_

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灣采取的做法是大多數(shù)同意，然后經(jīng)過司法裁決，將給釘子戶的合理補(bǔ)償 強(qiáng)制 存到銀行?！?/p>

再打個(gè)比方，如果說90%的人同意搬遷補(bǔ)償，剩下10%的人應(yīng)該怎么辦呢？“為保證大多數(shù)人的利益，香港也是有強(qiáng)制的。我們的《土地收回條例》和《土地因重新發(fā)展強(qiáng)制售賣條例》，就分別規(guī)定了政府主導(dǎo)和市場主導(dǎo)兩種機(jī)制下的強(qiáng)制措施?！壁w麗霞是香港大學(xué)規(guī)劃系的教授，她強(qiáng)調(diào)做實(shí)事不是比賽唱高調(diào)，“規(guī)則的設(shè)計(jì)是很務(wù)實(shí)的技術(shù)問題，必須理解人性”。

規(guī)則之治

“財(cái)產(chǎn)法、合同法、侵權(quán)法，是普通法的三大核心?！睔W米·本·沙哈是芝加哥大學(xué)法學(xué)院的法和經(jīng)濟(jì)學(xué)教授，“但實(shí)話告訴你，我們很多學(xué)生修完必修之后大都愿意選修后兩個(gè)，因?yàn)樨?cái)產(chǎn)法實(shí)在太難了。” 的確，沒有對產(chǎn)權(quán)的保護(hù)，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的穩(wěn)定是不可能的；沒有對產(chǎn)權(quán)的約束和調(diào)整，發(fā)展和公平是不可能的?，F(xiàn)實(shí)是政府主導(dǎo)下不乏漫天要價(jià)，市場主導(dǎo)下也有合理的強(qiáng)制，所以關(guān)鍵不僅是實(shí)體的結(jié)果更是程序的正義。

“拆遷釘子戶的出現(xiàn)，歸根結(jié)底是群體利益和個(gè)人利益存在沖突的結(jié)果?！睆氖屡f改的深圳佳兆業(yè)集團(tuán)的耿延良，這樣分析目前深圳城市更新的瓶頸?！拔覀冃枰獧?quán)威和可操作的 困難戶 處理機(jī)制，應(yīng)該針對城市更新進(jìn)行位階更高的專門立法，通過司法定紛止?fàn)??！?/p>

好在，目前深圳市正在開展《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》的立法研究工作，就搬遷補(bǔ)償權(quán)益的界定、權(quán)益的分配機(jī)制、權(quán)益的實(shí)現(xiàn)方式等進(jìn)行細(xì)化。

更大挑戰(zhàn)是建立面向多數(shù)人的城鎮(zhèn)化，讓土地收益能夠在更大的范圍內(nèi)公平分配?！捌骄貦?quán)說的從來就不是直接分地！”林英彥是臺灣土地改革界的元老。臺北市敦

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化南路的土地改革紀(jì)念館里，他為了給孫中山當(dāng)年“平均地權(quán)”的革命綱領(lǐng)配一幅照片，選擇了通過城市更新籌資建設(shè)的小學(xué)和孩子們。

而在深圳，雖然建成面積很大，但其中主要是工業(yè)、商住用地，公共基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重不足，這與之前的城市化模式直接相關(guān)。所以城市更新還可以成為捕捉土地增值，用于公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施的一種新型“籌資模式”。根據(jù)深圳市規(guī)劃國土委員會(huì)的數(shù)據(jù)，截至2012年底，通過城市更新這一新手段，已規(guī)劃落實(shí)中小學(xué)45所、幼兒園115所、醫(yī)院2家、社區(qū)中心86家、公交首末站26個(gè)，配建了保障性住房約156萬平方米。

“未來的城鎮(zhèn)化，不僅承載著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的任務(wù)，也承載著保障民生與社會(huì)公平的任務(wù)?！毖嗑┤A僑大學(xué)校長華生（微博）認(rèn)為，“城鎮(zhèn)化過程中所產(chǎn)生的巨大利益與財(cái)富如何分配，是否能夠普惠于民，特別是進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工和外來人口，將成為新型城鎮(zhèn)化是否能夠成功的關(guān)鍵?！?/p>

回到深圳的地標(biāo)，先前是“地王大廈”，其代表了第一波以國有土地有償使用、招拍掛使用權(quán)為核心的改革。而現(xiàn)在深圳的第一高樓是“京基100”，這就是一個(gè)按照新游戲規(guī)則建成的城市更新項(xiàng)目。

對應(yīng)的，1988年的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理?xiàng)l例》，確立了土地所有權(quán)和使用權(quán)分離的原則，被同年的憲法修正所確認(rèn)，引領(lǐng)了全國風(fēng)氣之先。正在研究制定中的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》，能否再次為“新型城鎮(zhèn)化”趟出一條新路，值得期待。

記者 史晨 蘭亞紅

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第四篇：關(guān)于赴深圳考察城市更新項(xiàng)目的調(diào)研報(bào)告

關(guān)于赴深圳考察城市更新項(xiàng)目的調(diào)研報(bào)告

我們赴深圳考察了該市的城市更新工作，頗有收獲，現(xiàn)系統(tǒng)地介紹該項(xiàng)目推進(jìn)模式的背景、政策流程、特點(diǎn)和優(yōu)勢。

一、深圳市城市更新工作政策出臺的背景

深圳特區(qū)建立30年來，已發(fā)展成為一座現(xiàn)代化城市，成為高度城市化地區(qū)，可利用土地資源有限已成為該地區(qū)發(fā)展的一大瓶頸。要實(shí)現(xiàn)城市轉(zhuǎn)型發(fā)展，必須建立促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展與土地資源利用相協(xié)調(diào)的土地管理制度。前三十年，深圳土地管理制度改革主要圍繞土地有償使用及市場化配置和統(tǒng)征統(tǒng)轉(zhuǎn)確保新增建設(shè)用地供應(yīng)兩條主線展開，其核心是確保工業(yè)化和城市化進(jìn)程中土地建設(shè)占用的高速和高效。但在當(dāng)前高度城市化、土地全部國有、增量空間極為有限、用地供需矛盾極為尖銳的條件下，如何圍繞存量土地的盤活利用來促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變、如何在堅(jiān)持市場經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)上更加注重社會(huì)公平和正義的維護(hù)以及更加注重對公民土地權(quán)利的保護(hù)、如何使土地管理工作由被動(dòng)適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃?dòng)促進(jìn)協(xié)調(diào)城市科學(xué)發(fā)展等，已成為當(dāng)今和未來深圳土地改革的主旋律。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，未來深圳全市需要進(jìn)行城市更新的總用地面積約為240平方公里，占到深圳陸地總面積的12.3%。而目前深圳未利用地僅4360公頃，僅占全市陸地總面積（1952平方公里）的2.23%?？梢?，城市更新總用地面積是深圳未利用地面積的5.5倍，如果能夠通過城市更新計(jì)劃將這部分土地妥善利用，步入而立之年的深圳，將再次煥發(fā)出新的青春與生機(jī)。

二、城市更新工作政策概況

2009年10月，深圳通過《深圳城市更新辦法》，簡稱《更新辦法》?！陡罗k法》在積累舊改以來的經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)了較大突破。首先，《更新辦法》提出了城市更新的概念，其適用范圍覆蓋了各類舊區(qū)，并首次設(shè)立了城市更新單元規(guī)劃制度，提出了多種改造模式和改造方式，讓深圳困難重重的舊改工作，得以改頭換面以一種全新的方式推進(jìn)。其次，明確原權(quán)利人可作為更新改造實(shí)施主體，改造項(xiàng)目無需由“發(fā)展商”實(shí)施，同時(shí)政府鼓勵(lì)權(quán)利人自行改造；最后，《更

1新辦法》可覆蓋該市范圍各類更新改造類型，是深圳城市更新的重大突破，標(biāo)志著深圳由重點(diǎn)推進(jìn)城中村改造邁向全面城市歷史性新階段。

但是，《更新辦法》出臺后，因?qū)嵤┘?xì)則并未同時(shí)出臺，讓各類開發(fā)商爭相采取各種手段動(dòng)起老舊住宅的主意，一時(shí)間市場魚龍混雜，引發(fā)各種亂象。關(guān)于辦法本身所涉及的范圍，拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)等，都存在較大爭議，這些問題都急需實(shí)施細(xì)則予以完善。日前，實(shí)施細(xì)則幾經(jīng)易稿，預(yù)計(jì)2012年上半年出臺。

三、城市更新工作的具體政策解讀

（一）從“舊城改造”到“城市更新”

更新辦法中不再沿用以前的“城中村改造”、“舊村改造”、“舊城改造”等表述,而采用了更具綜合性、更注重城市品質(zhì)和內(nèi)涵提升的“城市更新”概念。所謂“城市更新”是指對特定城市建成區(qū)內(nèi)(包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等),根據(jù)城市規(guī)劃和規(guī)定程序進(jìn)行綜合整治、功能改變或者拆除重建的三類更新活動(dòng)。

更新辦法將城市更新的目標(biāo)明確為進(jìn)一步完善城市功能、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、改善人居環(huán)境、挖掘用地潛力、拓展發(fā)展空間、促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，改變了舊城改造只是簡單的拆除重建或穿衣戴帽等物質(zhì)形態(tài)改變的觀念，更注重城市功能提升和舊城區(qū)活化的內(nèi)涵?！陡罗k法》為不同現(xiàn)狀和不同改造需求的區(qū)域提供了相應(yīng)的選擇,未來深圳的城市更新將實(shí)行多種形式有機(jī)結(jié)合,而且盡可能以綜合整治為主。

（二）城市更新單元

在《更新辦法》中首次提出城市更新實(shí)行城市更新單元規(guī)劃制度,并對城市更新單元的劃定原則和城市更新單元規(guī)劃的制定程序進(jìn)行了規(guī)定，每單元原則上不小于3公傾。城市更新單元要按照有關(guān)技術(shù)規(guī)范,綜合考慮道路、河流等自然要素及產(chǎn)權(quán)邊界等因素,劃定相對成片的區(qū)域作為城市更新單元,制定城市更新單元規(guī)劃。

城市更新不再以項(xiàng)目為單位,而是更新單元為單位進(jìn)行規(guī)劃，可綜合考慮單元內(nèi)的規(guī)劃和配套設(shè)施安排，尤其是對單元內(nèi)存在多個(gè)更

新項(xiàng)目的，可以平衡各項(xiàng)目利益，保證配套設(shè)施落地，有效避免了以前按項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃的弊端。按照以前做法，舊改規(guī)劃按項(xiàng)目進(jìn)行，如某一片區(qū)內(nèi)有兩個(gè)更新項(xiàng)目，按規(guī)劃需安排一所學(xué)校時(shí)，由于無法平衡項(xiàng)目間利益，往往兩個(gè)項(xiàng)目都不愿意接收學(xué)校落地，造成公共設(shè)施建設(shè)困難，無法實(shí)現(xiàn)完善城市功能的改造目標(biāo)。

（三）關(guān)于保障性住房配比最新政策

保障房配建最高達(dá)30%。2009年12月1日開始施行的《深圳市城市更新辦法》提出了根據(jù)保障性住房建設(shè)及產(chǎn)業(yè)用房建設(shè)的有關(guān)要求，可以在拆除重建類項(xiàng)目中配建一定比例的政策性用房。但是具體的操作辦法時(shí)隔一年，于2010年12月30號才出臺。新出臺的《深圳市城市更新項(xiàng)目保障性住房配建比例暫行規(guī)定》將保障房配建分為三類項(xiàng)目，配建比例從5%到30%不等。

配建保障性住房免繳地價(jià)。在城市更新項(xiàng)目配建保障性住房三類地區(qū)空間范圍圖上，配建比例高的區(qū)域更多是在羅湖、福田以及民治龍華等中心區(qū)域。深圳鼓勵(lì)城市更新項(xiàng)目在以上標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上增加配建比例。根據(jù)規(guī)定，城市更新項(xiàng)目中配建的保障性住房免繳地價(jià)，并由政府回購，產(chǎn)權(quán)歸政府所有，回購價(jià)格按照保障性住房建造成本加3%利潤的價(jià)格執(zhí)行。如城市更新項(xiàng)目中配建的保障性住房類型為安居型商品房的，安居型商品房地價(jià)按該項(xiàng)目住宅建筑面積應(yīng)繳地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的50%繳納，但最高不超過安居型商品房建筑面積按公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)計(jì)收的地價(jià)，由項(xiàng)目實(shí)施主體按照與市住房建設(shè)主管部門事先約定的住房價(jià)格和對象進(jìn)行銷售。

（四）三方面突破

更新辦法主要明確了城市更新項(xiàng)目的工作程序、地價(jià)繳納標(biāo)準(zhǔn)、城市更新計(jì)劃管理等內(nèi)容，在保持與原城中村用地改造地價(jià)政策延續(xù)的基礎(chǔ)上，對特區(qū)內(nèi)外的城中村地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了統(tǒng)一，并主要是在以下三個(gè)方面進(jìn)行了較大的突破：

1、改造對象從城中村（舊村）擴(kuò)大到所有符合改造條件的建成區(qū)

按照城中村改造暫行規(guī)定，“城中村”僅覆蓋規(guī)劃國土部門已劃定的原農(nóng)村非農(nóng)建設(shè)用地、農(nóng)村住宅建成區(qū)、老屋村三類，深圳大量

原農(nóng)村工業(yè)建成區(qū)域和舊城未納入改造范圍；而且從深圳城市建設(shè)的現(xiàn)狀來看，原農(nóng)村建成區(qū)域并未形成獨(dú)立街區(qū)，大多數(shù)地區(qū)是舊村和舊城犬牙交錯(cuò)，村中有城，城中有村，城和村的界線根本就難以劃分，人為地劃分舊城舊村分別改造，不符合城市建設(shè)的規(guī)律。

因此，《更新辦法》把符合改造條件的全部建成區(qū)納入更新對象，并按照城市規(guī)劃和城市建設(shè)的規(guī)律進(jìn)行改造，其突破意義是非常重大的。

2、在改造主體產(chǎn)生方面充分發(fā)揮市場的配置作用，變事先確定為事后確認(rèn)

《更新辦法》出臺前，根據(jù)城中村改造暫行規(guī)定和深圳市區(qū)相關(guān)文件精神，舊城舊村改造主要由社區(qū)集體股份公司引入合作開發(fā)商、或街道選擇開發(fā)商報(bào)區(qū)政府備案確定。確定后，改造主體方可開展拆遷談判工作，拆遷補(bǔ)償完成后辦理相關(guān)行政許可手續(xù)。

《更新辦法》在改造主體產(chǎn)生方面充分發(fā)揮了市場的配置作用，改造主體主要通過“收購”、“協(xié)議”等民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系，由企業(yè)或個(gè)人完成補(bǔ)償收購后報(bào)區(qū)政府確認(rèn)的方式產(chǎn)生。這種做法執(zhí)行了廣東省“三舊”改造文件的相關(guān)規(guī)定。

3、協(xié)議出讓作為一種可選的方式重新明確下來

按照深圳市政府城中村改造暫行規(guī)定，深圳在城市更新項(xiàng)目上一開始采取的就是協(xié)議出讓方式。但由于國家規(guī)定經(jīng)營性土地須通過招標(biāo)、拍賣和掛牌等形式公開市場出讓，而舊改用地該采用何種方式出讓卻規(guī)定不明確。2008年底開始深圳市國土部門要求包括舊城、舊村在內(nèi)的所有城市更新項(xiàng)目都要統(tǒng)一以招拍掛方式出讓土地使用權(quán)。隨后，南山光大木材廠地塊、龍崗區(qū)的回龍埔舊村地塊、寶安寶城26區(qū)地塊以及福田錦龍新村地塊，在2008年底、2009年上半年通過掛牌方式進(jìn)行了土地使用權(quán)出讓?？紤]到城市更新項(xiàng)目用地的特殊性及其土地使用權(quán)出讓的可操作性，2009年9月，廣東省出臺了省三舊改造意見，該意見明確可以采用簽訂補(bǔ)充協(xié)議或者補(bǔ)簽出讓合同的土地出讓形式，更新辦法重新明確可以采用協(xié)議出讓這種形式。

另外，按照更新辦法的相關(guān)規(guī)定，政府主導(dǎo)收購?fù)恋卣麄涞某鞘懈赂脑祉?xiàng)目，其項(xiàng)目土地使用權(quán)應(yīng)通過招拍掛方式出讓。

（五）城市更新項(xiàng)目的主要辦理程序

1、城市更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃：區(qū)級政府對轄區(qū)更新項(xiàng)目進(jìn)行篩選，根據(jù)城市規(guī)劃、業(yè)主意愿等情況制定計(jì)劃報(bào)規(guī)劃國土委員會(huì)，并由深圳市政府批準(zhǔn)；單一主體的片區(qū)還可直接向規(guī)劃國土委員會(huì)申報(bào)。

2、土地及房屋確權(quán)登記，此項(xiàng)程序主要是針對更新單元范圍的土地和房屋進(jìn)行確權(quán)處理，具備合法登記的土地及房屋、權(quán)屬清晰的更新單元直接辦理后續(xù)手續(xù)。

3、城市更新單元規(guī)劃的編制和報(bào)批，由區(qū)政府組織申報(bào)單位編制單元規(guī)劃草案，單元規(guī)劃符合法定圖則的由市規(guī)劃國土委員會(huì)轄區(qū)管理局批準(zhǔn)，突破法定圖則的由城市規(guī)劃委員會(huì)批準(zhǔn)。

4、企業(yè)、個(gè)人協(xié)議收購更新單元內(nèi)物業(yè)，收購?fù)瓿珊笙騾^(qū)城改辦申請辦理改造實(shí)施主體確認(rèn)手續(xù)。

5、改造單位辦理項(xiàng)目用地規(guī)劃行政許可，補(bǔ)簽土地出讓合同或簽訂土地出讓補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)繳地價(jià)。

6、更新項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。

（六）補(bǔ)繳地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（以龍崗區(qū)為例）

《更新辦法》第三十六條至第三十九條規(guī)定了拆除重建項(xiàng)目按照原有用地權(quán)屬和用途分成四類情況，分別按相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳地價(jià)。

（一）更新項(xiàng)目中城中村部分的用地，特區(qū)內(nèi)外采用統(tǒng)一的地價(jià)政策，即新建建筑容積率在2.5及以下部分，不再補(bǔ)繳地價(jià)；建筑容積率在2.5至4.5之間的部分，按照公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的20%補(bǔ)繳地價(jià)；建筑容積率超過4.5的部分，按照公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳地價(jià)。

本地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)所稱城中村是指深圳市城市化過程中依照有關(guān)規(guī)定由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的村民及繼受單位保留使用的非農(nóng)建設(shè)用地的地域范圍內(nèi)的建成區(qū)域。

（二）1993年7月前已經(jīng)形成的舊屋村拆除重建的，現(xiàn)狀占地面積1.5倍的建筑面積不再補(bǔ)繳地價(jià)，超出部分按照公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳地價(jià)。

（三）拆除原有工業(yè)區(qū)的項(xiàng)目，改建為工業(yè)用途或者市政府鼓勵(lì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的，原有合法建筑面積以內(nèi)部分不再補(bǔ)繳地價(jià)；增加的建筑

面積按照公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的50%繳納地價(jià)。

改建為住宅、辦公、商業(yè)等經(jīng)營性用途的，原有合法建筑面積以內(nèi)部分，按照其改造后的功能以公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算應(yīng)繳納的地價(jià)，扣減原土地用途剩余公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算地價(jià)；增加建筑面積部分，按照其改造后的功能和土地使用權(quán)使用期限以市場評估地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算應(yīng)繳納的地價(jià)。但市政府關(guān)于寶安龍崗兩區(qū)舊城舊村改造項(xiàng)目的處理意見已有規(guī)定的，從其規(guī)定按照基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算應(yīng)繳地價(jià)。

（四）其它情形的用地，按照其改造后的功能以公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算應(yīng)繳納的地價(jià)，扣減原有合法建筑面積按照原土地用途剩余公告基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的地價(jià)。

四、城市更新模式的優(yōu)勢

深圳城市更新工作的相關(guān)是在該地區(qū)已發(fā)展到較高階段的基礎(chǔ)上逐步形成的，該模式通過小房換大房，改善單元內(nèi)公共基礎(chǔ)設(shè)施，可以確保居民資產(chǎn)的大幅增值，改善居民的生活環(huán)境；企業(yè)前期做好更新單元的具體建設(shè)方案，得到居民認(rèn)可后雙方簽訂委托改造的協(xié)議，毛地掛牌或協(xié)議出讓，讓前期參加的企業(yè)不存在拿地的風(fēng)險(xiǎn)；因前期項(xiàng)目得到居民的認(rèn)同，政府拆遷和項(xiàng)目動(dòng)作的風(fēng)險(xiǎn)較小，項(xiàng)目建設(shè)后，企業(yè)將為政府提供占總建設(shè)面積30%左右的保障性住房，保障政府的收益。該模式可以在最大程度上形成政府、企業(yè)、居民三方利益的共同體，形成三方共同推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)共同體。

該模式值得借鑒，但我市推行該模式在法規(guī)政策方面還存在較大的障礙，是否適合在我市推動(dòng)也需要作進(jìn)一步的研查研究。

第五篇：深圳入戶流程

入戶流程詳解

本流程以核準(zhǔn)入戶為基礎(chǔ)，積分入戶以及其他形式流程也可以參考。年齡：35周歲以下 學(xué)歷：全日制大專及以上 社保：連續(xù)6個(gè)月及以上

1、首先確認(rèn)個(gè)人信息。

身份證有效期至少6個(gè)月以上。個(gè)人信息包括：

身份證、戶口本、學(xué)歷證、學(xué)信網(wǎng)學(xué)歷驗(yàn)證、結(jié)婚證、出生證

備注：個(gè)人資料戶口本信息需與現(xiàn)在個(gè)人信息一致。如婚姻狀況，學(xué)歷，姓名，曾用名等信息與現(xiàn)在必須一致，如果不一致需在戶籍所在地派出所進(jìn)行信息變更。

2、登錄人社局網(wǎng)站，進(jìn)行人才測評，測評通過后，預(yù)約人才服務(wù)中心進(jìn)行簽約。

3、簽約時(shí)準(zhǔn)備好之前的個(gè)人資料：身份證、戶口本、學(xué)歷證、學(xué)信網(wǎng)學(xué)歷驗(yàn)證、結(jié)婚證、出生證。簽約費(fèi)用480元。

4、簽約后，準(zhǔn)備二審資料。

1、材料清單

2、呈報(bào)表

3、審查表*3

4、畢業(yè)證原件及復(fù)印件

5、教育部學(xué)歷電子注冊備案表（學(xué)信網(wǎng)上操作，選擇6個(gè)月有效期）

6、本人戶口本，身份證及復(fù)印件

7、小孩子戶口本及復(fù)印件

8、校核表

9、管轄證明

5、審查表和管轄證明需回戶籍地村委會(huì)或居委會(huì)簽名蓋章（農(nóng)業(yè)戶口村委蓋章，非農(nóng)業(yè)戶口為居委會(huì)，街道辦蓋章）

6、前往定點(diǎn)醫(yī)院進(jìn)行入戶體檢（基本上每個(gè)區(qū)的人民醫(yī)院都可以，在網(wǎng)上可以查到），可以刷社保卡。

7、資料備齊，體檢完成后，開始預(yù)約時(shí)間二審。

8、二審后保留好受理回執(zhí)，入戶委托協(xié)議，發(fā)票，繳費(fèi)單，等待審核，時(shí)間一個(gè)月左右。

9、審核批準(zhǔn)后，預(yù)約人才服務(wù)中心辦理調(diào)令，帶好身份證，入戶委托協(xié)議，發(fā)票，繳費(fèi)單。

10、拿到調(diào)令（戶籍遷入指標(biāo)卡）后開始辦理準(zhǔn)遷證、戶口遷移證。

11、憑借調(diào)令（戶籍遷入指標(biāo)卡），招工通知開始預(yù)約公安局行政服務(wù)中心辦理準(zhǔn)遷證。

落人才中心集體戶需要資料：

1、房屋信息查詢單

憑借身份證在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記中心自助打印，夫妻雙方均需打印。

2、公司無集體戶證明 打印后公司蓋章

3、戶籍遷入指標(biāo)卡，復(fù)印件1份

4、招工通知，復(fù)印件1份

5，農(nóng)轉(zhuǎn)非信息卡（黃色那張）復(fù)印一份---調(diào)令材料（針對農(nóng)業(yè)戶口，非農(nóng)戶口本忽略）6，集體戶首頁（辦理準(zhǔn)遷證，調(diào)令材料）7，人事服務(wù)委托代理協(xié)議 復(fù)印1份

8，本人及配偶的身份證戶口本原件，復(fù)印件1份 9，結(jié)婚證原件，復(fù)印件1份

10，小朋友戶口本原件，復(fù)印件1份，小孩子出生醫(yī)學(xué)證明原件，復(fù)印件1份

12、公安局行政服務(wù)中心辦理好準(zhǔn)遷證，檔案袋后，開始辦理戶口遷移證。

13、準(zhǔn)遷證，身份證，戶口本帶回家辦理戶口遷移證（可委托家人代為辦理），準(zhǔn)遷證第二聯(lián)戶口所在地派出所留存，準(zhǔn)遷證第三聯(lián)，戶口遷移證辦好后開始預(yù)約辦理入戶。

14、準(zhǔn)備好準(zhǔn)遷證，戶口遷移證，檔案袋，身份證，身份證回執(zhí)（小孩子隨遷也可以一起辦理）預(yù)約派出所辦理入戶。

15、入戶同時(shí)辦理新身份證，辦理后將集體戶戶籍卡交人才中心托管（一個(gè)月時(shí)間內(nèi)）。

16、至此所有的入戶流程全部OK，等著拿新身份證即可。

附各種證明截圖：