第一篇：第二章房地產(chǎn)市場與市場運行講義習(xí)題

一、單選題:

1、在房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)過程中，承擔(dān)開發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃方案設(shè)計、建筑設(shè)計等項工作的，一般是（）。

A．建筑師B．結(jié)構(gòu)工程師C．設(shè)備工程師D．監(jiān)理工程師

標(biāo)準(zhǔn)答案：a2、在房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)過程中，（）一般承擔(dān)結(jié)構(gòu)、供暖、給排水、照明、以及空調(diào)或高級電氣設(shè)備等設(shè)計工作。

A．建筑師B．工程師C．造價工程師D．估價師及物業(yè)代理

標(biāo)準(zhǔn)答案：b3、由于房地產(chǎn)具有明顯的不可移動性和異質(zhì)性，且市場集中度較低，因此房地產(chǎn)市場具有明顯的（）特征。

A．完全競爭B．壟斷競爭C．寡頭壟斷D．完全壟斷

標(biāo)準(zhǔn)答案：b4、在住房市場中，存量住房市場的市場結(jié)構(gòu)特征是（）。

A．競爭多于壟斷B．壟斷多于競爭C．競爭與壟斷持平D．不存在競爭和壟斷

標(biāo)準(zhǔn)答案：a5、在房地產(chǎn)市場的分類中，二級市場是指（）。

A．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場B．新建商品房租售市場C．土地使用權(quán)出讓市場D．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和新建商品房租售市場

標(biāo)準(zhǔn)答案：d6、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場劃分的說法，不正確的是（）。

A．二級市場是指土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場B．三級市場是指存量房地產(chǎn)交易市場C．按照增量存量的方式，將土地市場劃分為一級土地市場和二級土地市場D．按照增量存量的方式，房屋市場劃分為一級房屋市場，二級房屋市場和三級房屋市場

標(biāo)準(zhǔn)答案：d7、2007年末，某市住房總量為5000萬㎡，其中經(jīng)濟適用住房400萬㎡，商品住房3750萬㎡；同期住房空置量為750萬㎡，其中經(jīng)濟適用住房為50萬㎡，商品住房為450萬㎡，則該市2007年末的商品住房空置率是（）。

A．9%B．12%C．12．5%D．15%

標(biāo)準(zhǔn)答案：b

解析：空置率=報告期期末空置房屋/同期房屋存量=450/3750=12%。

8、按（）細(xì)分對房地產(chǎn)市場進行劃分，是房地產(chǎn)市場劃分的主要方式。

A．地域范圍B．房地產(chǎn)用途C．增量存量D．交易方式

標(biāo)準(zhǔn)答案：a9、某市2009年新開工的房屋建筑面積為120萬平方米，2008年末完工轉(zhuǎn)入2009年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為80萬平方米，2009年竣工的房屋建筑面積為100萬平方米。那么，該市房屋的平均建設(shè)周期為（）。

A．0．8年B．l．2年C．2年D．3年

標(biāo)準(zhǔn)答案：c

解析：（120＋80）÷100＝2（年）。

二、多選題:

10、按照某行業(yè)內(nèi)部的生產(chǎn)者或企業(yè)數(shù)目、產(chǎn)品差別程度和進入障礙大小，可以將市場劃分為（）類型結(jié)構(gòu)。

A．完全競爭市場B．核心競爭市場C．壟斷競爭市場D．寡頭壟斷市場E．完全壟斷市場 標(biāo)準(zhǔn)答案：a, c, d, e

解析：按照某行業(yè)內(nèi)部的生產(chǎn)者或企業(yè)數(shù)目、產(chǎn)品差別程度和進入障礙大小，可以將市場劃分為完全競爭市場、壟斷競爭市場、寡頭壟斷市場和完全壟斷市場四種市場結(jié)構(gòu)類型。

11、房地產(chǎn)市場的壟斷競爭特征，給予房地產(chǎn)供給者一定程度的銷售控制能力，它包括（）。

A．銷售人員控制B．銷售時間控制C．銷售數(shù)量控制D．銷售價格控制E．銷售區(qū)域控制 標(biāo)準(zhǔn)答案：b, c, d

解析：房地產(chǎn)市場的壟斷競爭特征，給予房地產(chǎn)供給者一定程度的銷售控制能力，包括包括銷售時間控制、銷售數(shù)量控制和銷售價格控制等。

12、從宏觀上說，在進行房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)分析時，通常應(yīng)分析（）。

A．物理結(jié)構(gòu)B．區(qū)域結(jié)構(gòu)C．產(chǎn)品結(jié)構(gòu)D．供求結(jié)構(gòu)E．總量結(jié)構(gòu)

標(biāo)準(zhǔn)答案：b, c, d, e13、下列屬于房地產(chǎn)供給指標(biāo)的有（）。

A．新竣工量B．銷售量C．空置量D．滅失量E．可供租售量

標(biāo)準(zhǔn)答案：a, c, d, e14、在房地產(chǎn)市場的分類中，二級市場是指（）。

A．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場B．存量房地產(chǎn)交易市場C．土地使用權(quán)出讓市場D．新建商品房預(yù)售市場E．新建商品房租售市場

標(biāo)準(zhǔn)答案：a, e15、在下列房地產(chǎn)市場指標(biāo)中，屬于市場交易指標(biāo)的有（）。

A．空置量B．房地產(chǎn)價格指數(shù)C．平均建設(shè)周期D．吸納率E．失業(yè)率

標(biāo)準(zhǔn)答案：b, d

三、判斷題:

16、政府會根據(jù)不同時期住房問題的特點和社會經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r，通過產(chǎn)權(quán)政策、土地政策、金融政策、稅收政策、市場規(guī)制政策和財政補貼政策等，對房地產(chǎn)市場進行不同程度的干預(yù)。（）

標(biāo)準(zhǔn)答案：正確

17、當(dāng)承包商同時兼做開發(fā)商的角色時，其對房地產(chǎn)開發(fā)項目利潤水平的要求與開發(fā)商相同。（）

標(biāo)準(zhǔn)答案：錯誤

解析：當(dāng)承包商同時兼做開發(fā)商的角色時，其對房地產(chǎn)開發(fā)項目利潤水平的要求也相對較低，因為其承擔(dān)工程建設(shè)工作也能為企業(yè)帶來一定的收益。

18、租買結(jié)構(gòu)有承租和購買兩種方式，這兩種方式都可以滿足房地產(chǎn)空間的使用需求，相應(yīng)的也就形成了房地產(chǎn)市場上的租買結(jié)構(gòu)。（）

標(biāo)準(zhǔn)答案：正確

19、房屋的開工日期應(yīng)以房屋正式開始破土刨槽（地基處理或打永久樁）的日期為準(zhǔn)。（）標(biāo)準(zhǔn)答案：正確

20、新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易，存在著銷售（含預(yù)售）、租賃（含預(yù)租）、轉(zhuǎn)讓和抵押等子市場。（）

標(biāo)準(zhǔn)答案：錯誤

解析：新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易，存在著銷售（含預(yù)售）、租賃（含預(yù)租）、抵押等子市場。

21、開發(fā)投資杠桿率反映開發(fā)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險水平，它的數(shù)值越高，越說明開發(fā)商投入自有資金越多，利用杠桿資金越多，財務(wù)風(fēng)險越大。（）

標(biāo)準(zhǔn)答案：錯誤

解析：開發(fā)投資杠桿率反映開發(fā)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險水平，它的數(shù)值越高，越說明開發(fā)商投入自有資金越少，利用杠桿資金越多，財務(wù)風(fēng)險越大。

22、住房價格合理性指數(shù)，是指從城市經(jīng)濟基本面可支撐住房價格的角度，對當(dāng)前實際住房價格合理性做出的判斷，反映了實際住房價格與城市經(jīng)濟基本面指標(biāo)的協(xié)調(diào)關(guān)系。（）標(biāo)準(zhǔn)答案：正確

23、量價彈性是指報告期內(nèi)房地產(chǎn)價格變化與交易變化的比值。（）

標(biāo)準(zhǔn)答案：錯誤

解析：量價彈性，是指報告期內(nèi)房地產(chǎn)價格變化率與交易變化率的比值。依據(jù)交易量和價格的升降關(guān)系，可以判斷市場所處的景氣階段。

1、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場特性的表述中，說房地產(chǎn)市場具有（）是不正確的。

A．供給非同質(zhì)性

B．需求多樣性

C．競爭充分性

D．交易復(fù)雜性

標(biāo)準(zhǔn)答案：c2、在房地產(chǎn)周期循環(huán)過程中，空置率持續(xù)下降到合理空置率以下的階段為房地產(chǎn)市場自然周期中的（）。

A．第一階段

B．第二階段

C．第三階段

D．第四階段

標(biāo)準(zhǔn)答案：b3、在房地產(chǎn)市場周期循環(huán)中，供給增長速度高于需求增長速度，空置率上升并逐漸接近合理水平，這一階段處于房地主市場自然周期的（）。

A．第一階段

B．第二階段

C．第三階段

D．第四階段

標(biāo)準(zhǔn)答案：c4、產(chǎn)生房地產(chǎn)價格泡沫的主要誘因是（）。

A．土地稀缺

B．城市進程快

C．投機需求膨脹

D．過度放貸

標(biāo)準(zhǔn)答案：c5、下列關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的表述中，錯誤的是（）。

A．市場參與者的投機需求是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因

B．可以用市場價格背離實際價值的程度來度量房地產(chǎn)泡沫

C．房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)是土地有限性和稀缺性

D．金融機構(gòu)壓縮房地產(chǎn)信貸會加劇房地產(chǎn)價格上漲和促使泡沫形成標(biāo)準(zhǔn)答案：d6、在房地產(chǎn)泡沫的成因中，（）是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。

A．投機需求的膨脹

B．金融機構(gòu)過度放貸

C．土地的稀缺性

D．開發(fā)商對市場預(yù)測的偏差

標(biāo)準(zhǔn)答案：c7、政府的土地供應(yīng)政策直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的（）。

A．產(chǎn)品質(zhì)量

B．產(chǎn)品性價比

C．規(guī)模和結(jié)構(gòu)

D．產(chǎn)品檔次

標(biāo)準(zhǔn)答案：c

二、多選題:

8、在房地產(chǎn)市場中，引起需求增加或減少的原因主要有（）。

A．未來預(yù)期收益變化

B．獲得金融機構(gòu)融資的難易程度

C．政府稅收政策的影響

D．土地供給的變化

E．原用于其他方面資金的介入

標(biāo)準(zhǔn)答案：a, c, d, e

解析：引起需求增加或減少的原因主要有這樣幾個：未來預(yù)期收益變化；政府稅收政策的影響；收入水平變化或消費品味變化；原用于其他方面資金的介入和土地供給的變化。

9、房地產(chǎn)市場存在著一種均衡狀態(tài)，這個狀態(tài)是指（）。

A．租金和價格都不發(fā)生變化

B．建造成本不發(fā)生變化

C．新增量和滅失量相等

D．房地產(chǎn)資產(chǎn)存量保持不變

E．價格與重置成本相同

標(biāo)準(zhǔn)答案：a, c, d, e10、從房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的關(guān)系來看，投資周期滯后于市場周期變化的情況一般不會出現(xiàn)在（）。

A．第一階段

B．第二階段初期

C．第二階段末期

D．第三階段

E．第四階段

標(biāo)準(zhǔn)答案：c, d, e11、房地產(chǎn)市場的功能有（）。

A．配置存量房地產(chǎn)資源和利益

B．顯示房地產(chǎn)市場需求變化

C．指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化

D．引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化

E．指導(dǎo)政府制訂科學(xué)的住房供給計劃

標(biāo)準(zhǔn)答案：a, b, c, d12、產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的原因有（）。

A．土地的稀缺性

B．需求大于供給

C．投機需求膨脹

D．金融機構(gòu)過度放貸

E．開發(fā)商之間的博弈

標(biāo)準(zhǔn)答案：a, c, d13、政府對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控時，可選擇的手段主要有（）。

A．加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入

B．調(diào)整銀行貸款利率

C．調(diào)整公共住房政策

D．調(diào)整房地產(chǎn)稅收政策

E．加快城市化進程

標(biāo)準(zhǔn)答案：b, c, d

三、判斷題:

14、房地產(chǎn)市場的需求者購置房地產(chǎn)時通常有不同的目的和設(shè)想，可以是自用或投資，也可以是常住或季節(jié)性使用。（）

標(biāo)準(zhǔn)答案：正確房地產(chǎn)市場區(qū)別于一般商品市場的特性，包括壟斷性、外部性、信息不對稱性和適應(yīng)性等方面。（）

標(biāo)準(zhǔn)答案：錯誤房地產(chǎn)空間市場上的需求者就是房地產(chǎn)資產(chǎn)市場上的供給者。（）

標(biāo)準(zhǔn)答案：錯誤

解析：房地產(chǎn)空間市場上的需求者是需要使用房地產(chǎn)空間的家庭和企業(yè)，房地產(chǎn)資產(chǎn)市場的需求者是希望擁有房地產(chǎn)的投資者。投資周期在第一階段和第二階段初期超前于市場自然周期的變化，在其他階段則滯后于市場自然周期的變化。（）

標(biāo)準(zhǔn)答案：錯誤

解析：投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于市場自然周期的變化，在其他階段則超前于市場自然周期的變化。在房地產(chǎn)自然周期的下降階段，物業(yè)租金的增長率總是下滑的。（）

標(biāo)準(zhǔn)答案：錯誤

解析：在CD階段，租金增長率仍緩慢上升。

第二篇：2011年上半年郴州房地產(chǎn)市場運行情況

2011年上半年郴州房地產(chǎn)市場運行

今年上半年以來，國家先后出臺了多次房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，各地也采取了相應(yīng)的措施努力平抑不斷飚升的房價，郴州市政府提出了將今年的房屋銷售價格總水平控制在12%的目標(biāo)，從前5個月的情況來看，實現(xiàn)這一目標(biāo)具有一定的基礎(chǔ)，但壓力仍然較大。為此，我們走訪了相關(guān)部門調(diào)查了解，情況如下：

一、前期房地產(chǎn)市場運行情況概述

1、全市的房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)大幅增長

從郴州市統(tǒng)計局統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示：一季度，全市房地產(chǎn)累計完成投資12.98億元，與去年同期相比增長69.9%，其中：市城區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資7.81億元，同比增長

113.39%，占全市房地產(chǎn)投資的60.21%，后期還將有一些比較大的樓盤開工建設(shè)。

2、房屋交易市場活躍，銷量價格一路飚升

據(jù)國家統(tǒng)計局郴州調(diào)查隊提供的對郴州房地產(chǎn)銷售價格測算的指數(shù)顯示：前5 個月，新建住宅銷售價格同比分別上漲7.4%、7.7%、8.3%、5.8%和6.6%；環(huán)比指數(shù)在2%和-2%之間波動。二手房銷售的態(tài)勢更加強勁，價格同比分別上漲

4.7%、6.7%、8.5%、13.8%和14.5%；環(huán)比分別上漲0.5%、2.2%、2.8%、4.9%和0.7%。一方面銷售價格繼續(xù)攀升，另一方面銷售數(shù)量大幅增加，根據(jù)對郴州市房產(chǎn)局的調(diào)查資料顯示：一季度，市城區(qū)新建商品房銷售面積接近50萬平方米，同比增長168.56%；商業(yè)用房銷售面積近3萬平方米，同比增長283.33%；其他用房銷售面積0.35萬平方米，同比增長75%。別墅、電梯房、多層房均價分別為5441.18元/平方米、3614.29元/平方米、2706.13元/平方米。近期，恒大華符開盤的期房叫價超過5000元/平方米，有些面積大，樓層和

位置較好的房價超過7000元/平方米，但前來看房和訂房的人仍然絡(luò)繹不絕。

3、房屋供應(yīng)數(shù)量較充足，市場剛性需求旺盛

目前，以現(xiàn)房、期房為主導(dǎo)，以二手房為補充的房屋供應(yīng)量基本上能夠滿足市場需求，隨著近幾年國家的宏觀調(diào)控和市場指導(dǎo)，房屋的結(jié)構(gòu)也更趨向合理性，前幾個月，郴州90平方米以下新建房屋賣出比重為16%左右；90-144平方米新房賣出比重約為56%；144平方米以上房屋賣出比重將近28%。數(shù)據(jù)顯示：90-144平方米的房屋是多數(shù)家庭對住宅面積的共同需求。從調(diào)查情況來看，市場的剛性需求非常旺盛。

4、保障性住房建設(shè)正在有序開展，逐步推進

2011年，郴州需建廉租住房預(yù)計2.37萬套，為全省計劃的21.7%；需竣工廉租住房1.31萬套，為全省計劃的15.2%。新增租賃補貼發(fā)放300戶、公共租賃住房5064套、經(jīng)濟適用住房1000套、城市棚戶區(qū)改造1萬套。廉租住房建設(shè)和竣工數(shù)量均位居全省第一。棚戶區(qū)改造方面，郴州向省發(fā)改委申報了國有工礦棚戶區(qū)改造項目，向省住建廳申報了城市棚戶區(qū)改造項目，項目正在逐步開展專家評審。公租房建設(shè)方面，向省發(fā)改委申報項目，新建項目正在抓緊做可行性研究報告，采取收購方式的已經(jīng)簽訂了收購合同。

5、土地供應(yīng)緊張，交易價格上漲

我們從市國土、郴州調(diào)查隊等部門了解到，今年一季度，郴州土地交易價格同比上漲27.3%，漲幅比上季度高9.2個百分點；環(huán)比上漲9.6%，漲幅比上季度高8.5個百分點。其中，居住用地價格同比上漲36.3%、環(huán)比上漲16.6%；工業(yè)用地價格同比上漲11.2%、環(huán)比持平；商業(yè)營業(yè)用地價格同比上漲17.7%、環(huán)比持平。后期土地價格還將有不同程度的上漲。

二、房地產(chǎn)市場存在的幾個問題

1、土地需求量大，供需矛盾突出，使其價格上漲。2011年，我市城區(qū)初步確定的商品住房用地供地計劃為3787畝，純住宅用地計劃270.1畝。而由于國家嚴(yán)格控制占用耕地及嚴(yán)格住房用地審批制度的實施，去年一些上報省里的土地指標(biāo)仍然沒有獲得批準(zhǔn)，土地供應(yīng)量與城市建設(shè)土地需求量相比不匹配。由于土地需求指標(biāo)和缺口大，土地交易價格上漲。價格上漲導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)成本過高，房價水漲船高。此外，市城區(qū)土地供應(yīng)偏緊，土地儲備不足，既影響開發(fā)企業(yè)特別是大型企業(yè)來郴投資開發(fā)，又制約了保障性住房選址及供地。

2、缺乏有實力的房產(chǎn)開發(fā)商，高端房產(chǎn)市場消費能力偏弱

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅能改善居民居住條件，提高城市品位，而且還能帶動眾多行業(yè)和產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展。目前郴州共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)272家，其中，二級資質(zhì)5家，三級資質(zhì)167家。常年沒有開發(fā)量的企業(yè)占20%，開發(fā)量不飽和的占40%。小區(qū)規(guī)模達(dá)到30萬平方米以上的屈指可數(shù)。房地產(chǎn)市場缺乏外來大品牌的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進駐，本土房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模與實力都較弱，開發(fā)企業(yè)實力不強，樓盤規(guī)模不大，小區(qū)品質(zhì)不高。此外，郴州房地產(chǎn)消費主力在15-30萬的中低端產(chǎn)品之間，對高端樓盤的消費大多集中在少數(shù)高收入群體，較大部分用于商業(yè)投資或空置。

三、抑制房價政策及建議

1、進一步加大房地產(chǎn)調(diào)控力度。2011年1月國務(wù)院下發(fā)了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（國辦發(fā)〔2011〕1號）。根據(jù)通知的要求，2011年郴州確定市城區(qū)市場定價新建商品住房價格漲幅控制在12%左右。為實現(xiàn)該目標(biāo)，必須加大房地產(chǎn)市場調(diào)控力

度，增加土地供應(yīng)，清理閑置用地，打擊囤地行為，督促開發(fā)企業(yè)加快建設(shè)速度，有效增加市場供給。引進大企業(yè)，投入大資金，建設(shè)大樓盤，通過規(guī)?；?jīng)營，降低房屋建造成本。加大房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)全過程監(jiān)管，確保房地產(chǎn)發(fā)展有一個良好的環(huán)境。

2、高度重視保障性住房建設(shè)。2011年我國保障性住房供應(yīng)量預(yù)計1000萬套，同比增長72.4%。郴州保障性住房將承受2010年在建保障性住房續(xù)建、竣工壓力以及2011年保障性住房征地、融資、管理等方面的壓力。在積極爭取省里資金的同時，各級政府應(yīng)當(dāng)想方設(shè)法解決地方配套資金，盡快落實保障性住房用地問題，確保今年保障性住房目標(biāo)的順利實現(xiàn)。

3、抓住機遇，促進郴州房地產(chǎn)發(fā)展的換代升級?！皣畻l”調(diào)控政策以打壓的范圍以一、二線城市及對住房有更高要求的地區(qū)和人群為主。隨著調(diào)控的深化，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)將布局的重點從一線城市逐漸向二、三線城市轉(zhuǎn)移已經(jīng)成為企業(yè)發(fā)展的一項普遍性戰(zhàn)略選擇。我市應(yīng)抓住這一契機，促進我市房地產(chǎn)發(fā)展的換代升級。

4、加強對房地產(chǎn)行業(yè)的管理。整頓和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)紀(jì)服務(wù)和物業(yè)管理活動，對違法改變土地用途和性質(zhì)、拖延開工時間、捂盤銷售等違規(guī)行為，應(yīng)加大處罰力度。

總之，解決當(dāng)前房價虛高、泡沫滋生的有效舉措是：①、必須加大資金支持和土地供應(yīng)力度，加快保障性住房建設(shè)的力度和速度，增加樓市有效供給，滿足低收入群體和中等偏下收入群體正常合理的居住性需求。②、通過采取經(jīng)濟和法律手段及必要的行政手段，包括差別化貸款利率、稅率以及土地供應(yīng)等政策，控制不合理的投資、投機性住房需求。以此遏制房價的過快上漲，防止樓市泡沫快速滋生和蔓延。③、房價調(diào)控要做到有“?！庇小翱亍?。讓樓市真正回歸到“市

場的歸市場”、“保障的歸保障”的良性軌道中來，以此促進我市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

第三篇：2006年綿陽房地產(chǎn)市場運行情況

2006年綿陽房地產(chǎn)市場運行情況

2006年，國家通過金融、稅收、調(diào)整土地供應(yīng)和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)等政策?組合拳?，直接綜合作用于房地產(chǎn)市場的多方面。在這一宏觀調(diào)控政策背景下，綿陽房地產(chǎn)開發(fā)投資呈逐月增長態(tài)勢，商品房施工面積基本上與去年持平；房地產(chǎn)市場總體供需兩旺，商品房銷售總量創(chuàng)歷史新高。其主要特點有以下幾個方面:

1、房地產(chǎn)開發(fā)已形成規(guī)模。2006年城區(qū)共新開工項目62個，建設(shè)總規(guī)模103萬平方米，總投資11億元；竣工房地產(chǎn)開發(fā)項目92個，竣工面積138萬平方米。目前，城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目施工面積約220萬平方米。

2、商業(yè)營業(yè)用房基本持平，住宅投資仍占主導(dǎo)地位。全年商業(yè)營業(yè)用房完成投資3億元，施工面積10萬平方米, 同比持平；住宅投資完成28億元, 占全部投資的90%，施工面積230多萬平方米。

3、銷售量增長快于上市量，全年商品房供應(yīng)趨于緊缺。去年, 綿陽城區(qū)共批準(zhǔn)上市商品房建筑面積124.24萬平方米(其中:住宅10155套共112.28萬平方米)；全年共銷售和預(yù)售了各類商品房189萬多平方米(其中:住宅15357套共178.55萬平方米)，與2005年銷售的142.47萬平方米(其中:住宅銷售130.44萬平方米)相比增長了33%(住宅增長了37%)，銷售量創(chuàng)下了歷史新高;不僅把當(dāng)年批準(zhǔn)上市的商品房基本上銷售完，而且還逐步銷售了歷年接轉(zhuǎn)下來的空臵商品房63.76萬平方米, 商品房空臵率已由過去的29%下降到現(xiàn)在的5%, 除寫字樓和部分商業(yè)營業(yè)用房外, 住宅銷售基本上不存在空臵。

4、商品房銷售價格上揚明顯，普通住宅漲幅較大。由于受銷售量增長快于上市量等因素的影響，2006年綿陽城區(qū)的商品房銷售價格基本上處在上升通道之中，其中住宅價格呈現(xiàn)逐月連續(xù)攀升態(tài)勢。截止年底，綿陽城區(qū)范圍內(nèi)的商品房綜合平均價已由年初的每平方米2800元漲到每平方米3550元, 住宅綜合平均價由每平方米1480元漲到每平方米2030元，其中多層住宅每平方米平均售價1983元；高層電梯住宅每平方米平均售價2930元；商業(yè)營業(yè)用房每平方米平均售價9894元。

5、房地產(chǎn)市場供需的持續(xù)活躍，推動了二手房交易的升溫。受稅收政策影響，去年7-9月城區(qū)二手住房市場成交量明顯下降。從10月份開始，由于市場逐漸適應(yīng)了新的政策環(huán)境，被抑制的需求開始釋放，二手房市場明顯回暖，年末開始升溫，全年二手房成交面積達(dá)到65.79萬平方米(其中住宅50.29萬平方米)，與2005年相比增長了43%(住宅增長了32%), 二手房成交面積也創(chuàng)下了歷史新高。

6、城市品牌的打造和宜居城市形象的提升, 吸引了大批外地消費者到綿陽購房安居樂業(yè)。去年, 綿陽城區(qū)每月銷售的商品房有45%以上都是被外地人購買, 與2005年37％相比增長了8個百分點，主要購買人群為周邊城市和西藏、新疆、青海等西部城市，也包括北京、上海等大城市的消費者。

今后一段時期綿陽房地產(chǎn)市場的趨勢預(yù)測

一、從國家大的經(jīng)濟環(huán)境方面來看，房地產(chǎn)作為我國新發(fā)展階段的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)的定位沒有變。宏觀調(diào)控政策一方面要加強,另一方面也要有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因此，房地產(chǎn)在我市仍然是極具活力的一個新興產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場前景廣闊。

二、從我市房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢來看，持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展仍然是綿陽房地產(chǎn)市場今后一個時期的主旋律。

第一，我市商品房的市場需求仍然會非常旺盛。近年來，隨著城市化進程和舊城改造步伐的加快，由于有效需求帶動，我市房地產(chǎn)市場保持了健康發(fā)展的運行態(tài)勢。首先，新增城鎮(zhèn)人口、拆遷回遷戶和周邊及省外來綿臵業(yè)引領(lǐng)住房需求。尤其是據(jù)零點研究咨詢集團和《商務(wù)周刊》近日發(fā)布的國內(nèi)首個城市宜居指數(shù)《中國城市宜居指數(shù)2005報告》顯示，2005年中國城市宜居指數(shù)為65.7分。該報告的出爐是基于今年對全國31個城市的3434名普通居民的入戶問卷調(diào)查和對15個城市的1607名投資者的電話調(diào)查。宜居指數(shù)排在前10名的城市依次是大連、廈門、綿陽、成都、武漢、杭州、上海、南京、青島和重慶。作為大城市的深圳、北京、廣州，分別排在了13、15和16位。其次，城鎮(zhèn)居民居住條件的改善帶動住房需求。特別是市委決定建設(shè)百萬人口大城市，使綿陽城市形象進一步提升，加之，隨著綿陽城經(jīng)濟的快速發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，很多市民不再滿足于避風(fēng)遮雨的基本需求，開始朝舊換新、小換大、追求功能全、質(zhì)量好、品位高的方向發(fā)展。從發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗來看，人均住房面積在30平方米以下時，現(xiàn)有城鎮(zhèn)居住條件改善將產(chǎn)生大的需求，目前綿陽城市區(qū)人均住房面積為28平方米。第三、城鄉(xiāng)居民購買力增強將支撐住房消費。綿陽城市是一個快速發(fā)展的區(qū)域性中心城市，經(jīng)濟的持續(xù)快速增長使得人們的可支配收入不斷增加，收入的提高將進一步帶動對住房的有效需求。第四，綿陽城和其他城市一樣市民儲蓄率非常高，在沒有有效投資渠道的情況下，房地產(chǎn)投資不失為當(dāng)前最好的投資方式，不小的社會閑散資金投向房地產(chǎn)市場也增加了社會對房地產(chǎn)的有效需求。

第二，土地供應(yīng)一級市場逐步規(guī)范。近年來，我市城區(qū)凡需盤活的開發(fā)用地，已實現(xiàn)了政府統(tǒng)一收購、統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一供應(yīng)。2006年政府通過招牌掛向市場供應(yīng)土地1600多畝，今年供應(yīng)量還將增加，供應(yīng)方向主要是中低檔商品房，將有效地保證房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。

第三，我市房價基本屬于正常水平。炒作和投機是目前國內(nèi)房地產(chǎn)價格飆升的主要原因，在不同地區(qū)、不同城市表現(xiàn)程度不同。但就我市來看，炒作和投機的現(xiàn)象不明顯，市民購房大多以滿足自住需求為主。決定房地產(chǎn)價格的因素包括土地成本、建安成本、利息、開發(fā)稅費、開發(fā)商利潤等，最主要的影響因素還是市場供求關(guān)系。從2007年的市場來看，我市的房價漲幅可能趨緩，不會出現(xiàn)大起大落。

三、從需求、結(jié)構(gòu)和價格等方面來看。由于受到土地管理、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、市場監(jiān)管、稅收政策、利率調(diào)整等多方面的組合調(diào)控。2007年這些政策的效果顯現(xiàn)將會更加明顯，房地產(chǎn)市場態(tài)勢將進一步向調(diào)控目標(biāo)靠近。將具體突現(xiàn)在以下幾個方面：

1.購房者將逐漸趨于理性，重點以自住需求為主流。由于國內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展模式發(fā)生了根本性的變化，中央政府更多地關(guān)注的是絕大多數(shù)民眾住房條件的改善、住房福利水平的提高。因此，房地產(chǎn)市場在今后比較長的時期內(nèi)都將是一個以居民居住消費為主的市場。

2.市場供給結(jié)構(gòu)多元化，中小戶型住房供應(yīng)將大幅增加。2006年房地產(chǎn)調(diào)控中對住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)提出了具體的?90平方米以下占到70%?的政策標(biāo)準(zhǔn)，?國六條?和?國十五條?的導(dǎo)向也是重點發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r位、中小套型普通商品住房，繼續(xù)抑制房地產(chǎn)的投資和投機性需求。同時，隨著房地產(chǎn)市場秩序的整頓，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將繼續(xù)調(diào)整；普通住房和經(jīng)濟適用房供應(yīng)將增多；別墅等高端住房的投資和供給將受到限制；中小戶型供應(yīng)將成為今后幾年的市場供應(yīng)主流。

3.房價將平穩(wěn)過渡，區(qū)域價格進一步分化。從當(dāng)前的各類調(diào)控政策來看，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和穩(wěn)定房價是核心要點。在房地產(chǎn)價格走勢方面，從綿陽的城市建設(shè)和社會經(jīng)濟發(fā)展政策方向來看，房地產(chǎn)價格增幅將會穩(wěn)中有升。

四、?十一五?期內(nèi)綿陽城區(qū)住房需求因素分析和實際需求預(yù)測

首先,從?十一五?期內(nèi)綿陽城區(qū)住房需求具體因素方面來看:

1、構(gòu)筑百萬人口大城市框架和建成四川省副中心的城市發(fā)展戰(zhàn)略。

2、中國宜居城市--西部水城主體城市品牌的打造,包括綿江快道的建成,特別是正在實施和打造的?三江會客廳?。不僅會進一步提升綿陽城市的品味, 增加綿陽城市的魅力,而且也為改善居住環(huán)境提供了大量的土地資源。

3、綿—成—峨城際鐵路客運專線和成綿第二條高速公路以及綿—遂高速公路的規(guī)劃建設(shè),將吸引更多的人到綿陽投資興業(yè)。

4、購買力的增加將帶動購買需求的增長。到2010年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值在2004年基礎(chǔ)上翻一番，突破850億元，年均增長12%以上，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到12000元以上, 城市化率提高到42%以上。

5、未來五年城市人口增加居住需求預(yù)測:（1）人口凈增長每年2000人;（2）隨著?工業(yè)強市和培育三支集團軍, 著力打造百億企業(yè)?目標(biāo)的實施；城鎮(zhèn)化進程的加快；農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移城市從事二、三產(chǎn)業(yè), 每年將新增城市人口4.5萬人;（3）外地人來綿陽臵業(yè)定居大約每年在8000人左右。

因此,平均每年將有1.8萬個家庭需要購買住房,五年內(nèi)將有9萬個家庭需要安家臵業(yè)。并且，隨著居民消費觀念的變化，改善性住房需求比例還將不斷提高，今后五年人均住房建筑面積將由現(xiàn)在的25.45平方米/人提高到28平方米/人。

對綿陽城區(qū)?十一五?期內(nèi)住宅建設(shè)和實際需求的預(yù)測,依照綿陽市人民政府2006年10月制定并向全社會公布的?綿陽城市規(guī)劃區(qū)住房建設(shè)‘十一五’規(guī)劃?具體指標(biāo)來看:

1、綿陽城市規(guī)劃區(qū)?十一五?期間住房建設(shè)總量

綿陽城市規(guī)劃區(qū)?十一五?期間共規(guī)劃建設(shè)各種套型住房90000套，建筑面積約900萬平方米, 用地7000畝。

⑴五年內(nèi)共面向市民提供的90平方米以下的住宅630萬平方米70000套。其中: 面向社會供應(yīng)的普通商品住房576.5萬平方米約64000套;面向中低收入家庭供應(yīng)的經(jīng)濟適用房(包括企業(yè)集資建房在內(nèi))50萬平方米5500套;面向低收入家庭提供的廉租房3.5萬平方米500套，并落實實物配租每年100套。

⑵面向高收入家庭供應(yīng)的90平方米以上的商品房270萬平方米20000套。

2、綿陽城區(qū)每年商品住房建設(shè)的具體實施指標(biāo)

見附表《綿陽城市規(guī)劃區(qū)?十一五?住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)實施計劃》

3、綿陽城區(qū)五年內(nèi)住房建設(shè)的具體布局及結(jié)構(gòu)情況

市政府根據(jù)綿陽土地的儲備情況，一是在城區(qū)的東、南、西、北四個方位，一次性規(guī)劃5處共占地370畝、可開發(fā)建設(shè)50萬平方米，并分三年開發(fā)完成的經(jīng)濟適用房住宅和廉租住房小區(qū)，主要解決中低收入家庭的住房問題；二是結(jié)合市中心危舊房改造，規(guī)劃建設(shè)供中等收入家庭購買的高層電梯公寓和普通商品住房，以緩解市中心土地緊張和建筑密度大等壓力。三是結(jié)合中國宜居城市建設(shè)和打造?三江會客廳?，在?三江六岸?集中規(guī)劃了5處約2500畝、開發(fā)建設(shè)270萬平方米的非普通住房。

政府在住宅建設(shè)結(jié)構(gòu)控制方面，依據(jù)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型城鎮(zhèn)建設(shè)的總體原則，首先，強調(diào)五橋以內(nèi)90平方米以下的中小套型普通商品住房，要盡可能保證在整個住房開發(fā)建設(shè)的50％左右。為確保這個目標(biāo)的實現(xiàn)，在具體的規(guī)劃控制當(dāng)中，要求五橋以內(nèi)所有住宅項目90平方米以下的中小套型普通商品住房面積占項目住宅總面積的比例不低于85％，以充分提高中心城市土地利用率，最大限度地滿足市民的居住習(xí)慣和方便居民的工作及生活，保證城市的繁華和活躍城市商氣；其次，是規(guī)劃20％作為城區(qū)四周的經(jīng)濟適用房開發(fā)和廉租住房建設(shè)，以減少土地的成本來保證提供中低價位的住房和達(dá)到商品住房城市總量控制和均衡發(fā)展的目標(biāo)。其余的30％以建設(shè)高檔綠色生態(tài)景觀社區(qū)為主，主要規(guī)劃在五橋以外、?三江六岸?沿江地塊第一界面、科創(chuàng)園區(qū)坡地等地段，建設(shè)90平方米以上的非普通住宅（具體結(jié)構(gòu)布局規(guī)劃見附圖）。從而建立起綿陽城區(qū)住房供應(yīng)的梯次結(jié)構(gòu)體系，避免在2至3年后，因強行調(diào)控導(dǎo)致大面積戶型供應(yīng)緊缺，中小套型的普通住房過剩，并由此產(chǎn)生新的價格失衡等現(xiàn)象，以確保房地產(chǎn)市場健康持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

第四篇：2018年房地產(chǎn)市場運行情況總結(jié)分析

2018年房地產(chǎn)市場運行情況總結(jié)分析

2018年的房地產(chǎn)市場，以政策為主導(dǎo)。從降準(zhǔn)降息到“330新政”，從高層喊話“去庫存”到經(jīng)濟會議“鼓勵開發(fā)商適當(dāng)降價”，都體現(xiàn)了政府對房地產(chǎn)市場的重視。

在這樣的大背景下，xx樓市延續(xù)了穩(wěn)定表現(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計，2018年xx主城區(qū)共成交新房27.6萬套，二手房8.7萬套。受政策影響，xx市場整體呈現(xiàn)剛需為主，改善型需求明顯增加的特點。

樓市量價關(guān)鍵詞：穩(wěn)定

2018年，xx房地產(chǎn)市場無論從供應(yīng)量，成交量還是房價，均保持了“穩(wěn)”字當(dāng)頭。

首先，xx新房成交量連續(xù)三年穩(wěn)定在27萬套以上。根據(jù)xx網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，2018年xx共成交一手商品房275781套，同比微漲1.44%。其中，商品住宅共成交174744套，占比63.4%，非住宅101037套，占比36.6%;成交面積為2296.97萬平方米，同比微降2.4%。

此外，2018年xx主城區(qū)共成交二手房85197套，同比上漲15%。在3月底的“五改二”政策落地后，二手房市場成交量有明顯提升，1 從4月開始，平均每月成交8072套二手房。

第二，庫存量降低，去化周期變長?？硕饳C構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截止到2018年11月30日，xx樓市庫存量為1300萬方，而2018年12月時，庫存量為1514萬方，相比減少約214萬方。但與此同時，去化周期也從8.1個月上升到15個月，在全國重點城市中仍屬健康范疇。

第三，xx房價同樣保持穩(wěn)定?？硕饳C構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2018年1-11月xx商品房成交均價為7592元/平米，同時，單月房價隨著開發(fā)商的推盤節(jié)奏發(fā)生波動。其中，3、5、9、10四個月份，房價在傳統(tǒng)的市場營銷節(jié)點均值較低，在市場淡季有所回升。因此，供需市場對xx房價起到?jīng)Q定性作用，而政策等因素影響很小。

政策關(guān)鍵詞：救市去庫存

2018年是樓市“政策大年”，年內(nèi)央行共降息5次，降準(zhǔn)6次，政府部門出臺了330新政，中央高層也在四季度屢次提到“去庫存”，并“鼓勵開發(fā)商降價”……政策的密集程度在近三年達(dá)到高峰，而這些政策對xx樓市，也有較為直觀的影響。

第一，經(jīng)歷5次降息后，100萬商業(yè)房貸每月可以少還700多元。從2018年元旦開始，置業(yè)者將享受到這一利好。

第二，330新政使改善型置業(yè)成交量上漲。330新政出臺后，二套房首付降至四成，房貸還清后再買房首付款按首套房執(zhí)行。這些都加大了改善型置業(yè)需求。數(shù)據(jù)顯示，2018年xx主城區(qū)建面50-100平方米的住宅成交占比約58%，而建面100-160平方米的住宅成交2 占比約30%，建面160平方米以上的住宅成交占比約12%。

而在xx市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布的《2018年xx商品房成交項目榜單》中，香港置地約克郡、龍湖兩江新宸、江與城、融創(chuàng)凡爾賽花園和世茂茂悅府等樓盤，均受到改善置業(yè)者的青睞。

除了新房政策，二手房營業(yè)稅也迎來重大改革，個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。此項政策落地后，xx二手房市場成交量明顯上漲，最終比2018年多成交11301套，政策影響明顯。

第三，《渝八條》對xx房企現(xiàn)金流的改善。2018年10月14日,xx市政府發(fā)布了《進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的通知》，簡稱“渝八條”。其中，“房企可調(diào)整閑置土地的開工竣工時間”、“未預(yù)售商品住房項目商住比例”、“調(diào)整未預(yù)售商品住房的戶型結(jié)構(gòu)”等內(nèi)容，有效緩解了房企的資金壓力，對開發(fā)商而言意義重大。

房企關(guān)鍵詞：轉(zhuǎn)型

相比xx樓市成交量價的穩(wěn)定，xx房企則在穩(wěn)中求變。

首先是市場占有率的變化。xx房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布的2018年xx房企商品房銷售榜單（均為備案數(shù)據(jù)）顯示，龍湖地產(chǎn)以92.32億元的銷售金額居于榜首，融創(chuàng)以66.41億元排名第二，隨后依次為協(xié)信、金科、保利、香港置地等房企。盡管龍湖重回銷冠，但市場份額逐漸被其他品牌房企“蠶食”。而本土房企如隆鑫、光華等房企市場份額也有不同程度縮減。

外來房企中，今年表現(xiàn)較為突出的是魯能地產(chǎn)。截止到11月底，3 魯能在xx的庫存量為151.9萬方，但保持了較快的去化速度，從拿地到入市僅需要6-8個月的時間。最終，魯能全年成交備案金額24.12億元，并耗資63億元再拿下230萬方儲備土地。

第二是戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)的變化。2018年xx有不少品牌房企謀求變革，或擴大產(chǎn)業(yè)鏈條，或調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，較為明顯的是協(xié)信、萬科兩大開發(fā)商。其中，協(xié)信在更名為啟迪協(xié)信科技城集團后，逐漸淡化住宅市場的投入，轉(zhuǎn)型為“商業(yè)+產(chǎn)業(yè)園”的新模式，并依靠商業(yè)地產(chǎn)的銷售金額，成為2018年xx房企銷售排行榜的第三位；而xx萬科則轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商，通過試點萬科西九驛”租售結(jié)合”的新模式，拓寬業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

第三，房企數(shù)量的變化，并購案例增多。2018年初，北碚天奇地產(chǎn)和xx金易地產(chǎn)爆出資金鏈問題；3月份，本土的晉愉地產(chǎn)傳出破產(chǎn)流言，數(shù)月后多個項目開始為購房者清退本金。而恒大則并購了xx中渝部分項目和御龍?zhí)旆澹M一步擴大了版圖。

土地市場關(guān)鍵詞：掛牌抱團

xx土地以儲備較充足著稱，但在2018年，各項出讓數(shù)據(jù)同比去年縮水明顯。xx土地交易中心的數(shù)據(jù)顯示，2018年xx主城區(qū)共出讓居住、商業(yè)、金融類用地146宗，土地出讓面積為1121.7萬方，同比下跌14.8%，出讓總金額623.6億元，同比下跌20.5%。而2018年的xx土地市場，也表現(xiàn)出如下特點：

一是掛牌率更高。在146宗地塊中，共有135宗地掛牌，僅9宗地溢價成交，占比6%，而2018年有33宗地溢價成交，占比24%。二是品牌房企占有率高。從全年出讓土地的數(shù)量和質(zhì)量來看，優(yōu)質(zhì)地塊均被品牌房企收入囊中。其中魯能拿地6宗，成為品牌房企儲備土地最多的一家，龍湖、金科、東原、協(xié)信、融創(chuàng)、碧桂園、萬達(dá)、中交均有土地斬獲。而中小房企受到現(xiàn)金流和庫存的雙重壓力，再無能力拿地。

三是房企拿地更加精打細(xì)算。據(jù)統(tǒng)計，今年共有9宗地塊為房企聯(lián)合拿地，其中包括龍湖、香港置地，東原、旭輝，協(xié)信、同景，融創(chuàng)、華美等品牌房企。房企的聯(lián)合開發(fā)，可以降低拿地成本，減少開發(fā)周期；同時，房企之間各司其職，發(fā)揮自身特點，對項目質(zhì)量和品牌效應(yīng)均有促進。

四是房企對區(qū)域選擇發(fā)生變化。三北區(qū)域再次成為房企首選，尤其是大竹林和溉瀾溪。1月份，恒大斥資41.3億元拿下溉瀾溪一宗地塊，與保利、萬科、新鷗鵬等房企共同開發(fā)此處”；而6-7月份，東原、旭輝，金科，龍湖、香港置地幾大巨頭紛紛入駐大竹林，拿地總金額達(dá)到72億元，吸引了眾多改善置業(yè)者和投資者的目光。而兩年前熱捧的大學(xué)城雖有不少地塊出讓，但再無房企問津。

在談我的西語學(xué)習(xí)經(jīng)驗之前，先來做個自我介紹吧！小編本科非西語專業(yè)，2018年申請了巴亞多利德大學(xué)的翻譯碩士，2018年回國，現(xiàn)就職于譯貓西語運營崗。

我的西語學(xué)習(xí)之旅始于2018年，也就是大二的第一學(xué)期。當(dāng)時就一直很喜歡英語，英語成績也不錯，就想著該時候?qū)W門二外。學(xué)語言5 嘛也要選門多人說的語言，當(dāng)時上網(wǎng)一搜，發(fā)現(xiàn)德語跟西語是最多人說的小語種。根據(jù)百度百科，世界上有8700萬人把法語作為母語，德語有9500萬人，而西語有4.75億人，因此在德語和西語之間，我選擇了西語作為了二外開始學(xué)習(xí)。

在學(xué)西班牙語之前，我對西班牙這個國家一無所知，看2018年世界杯的時候巴西西班牙還分不清。學(xué)習(xí)一門外語仿佛真的會讓人擁有另一個靈魂，讓我愛上了西班牙這個國家。去過西班牙留學(xué)的小伙伴們都知道，西班牙夏天太陽六點升起，晚上十點才下山。充足的陽光讓他們的性格開朗，成為天生的樂觀派。

下面來說說我是如何入門的。當(dāng)初我希望的是自己自學(xué)，買了西語專業(yè)必學(xué)的教科書《現(xiàn)代西班牙語》，但由于顫音r太難發(fā)了，自己琢磨不出來就決定報班學(xué)習(xí)。當(dāng)時我中教跟外教班一起報，學(xué)的教材也比較多，《速成西班牙語》和《走遍西班牙》都學(xué)過。如果要學(xué)扎實的話，建議學(xué)《現(xiàn)西》，只需要交流的話《速西》也不錯，只有上下兩冊?！蹲弑椤氛f實在語法講解沒《現(xiàn)西》和《速西》好，不過課文實用性比較強，畢竟是西語本土教材。顫音r我是用水練的，漱口的時候”咳咯咳咯”那樣，找到用氣抖動舌頭的感覺。在學(xué)了西語六年之后才發(fā)現(xiàn)，顫音r并不是最難發(fā)的，最難發(fā)的是d、g、b這三個音。d跟t、g跟c、b跟p一濁一清，非常難分辨。建議剛開始學(xué)西語的小伙伴們一定要把這幾個音分清，這些我們聽起來一模一樣的音，在西班牙人眼里很不一樣。

就這樣自學(xué)了兩年之后，我參加了2018年11月份的DELE B2等6 級水平考試（西語的DELE相當(dāng)于英語的雅思托福），當(dāng)時在聽力這一塊差了零點幾分沒通過，接著2018年5月份的時候再考了一遍才通過。西語的聽力資源特別少，我當(dāng)時用的是上外的聽力教程，一共有4冊，把4冊都聽完了可以直接試著用西語電影練聽力了。

在通過了DELE考試之后，準(zhǔn)備的就是出國申請碩士。當(dāng)時找的是中介，不是一般的黑！收了高額的中介費就算了，還要在我交的學(xué)費里拿錢！過中復(fù)雜當(dāng)時還找了律師。中介不但沒有幫助我還給我制造了這一麻煩，剛出國孤單一人，課程聽不懂，還要收拾這一爛攤子。當(dāng)時是國內(nèi)的中介聯(lián)合了國外的中介，多收了我的學(xué)費，還虛稱是跟大學(xué)的合作項目，為我們提供境外服務(wù)。我當(dāng)時就覺得不合理，堂堂的西班牙公立大學(xué)會沒有經(jīng)過學(xué)生的同意就收取學(xué)生高額的境外服務(wù)費（大概是一千多歐元）跟中介合作？所謂的境外服務(wù)就是帶我去開銀行賬戶、申請居留卡？這些服務(wù)對于對西語一竅不通的學(xué)生來說是不錯的選擇，可是對于已經(jīng)達(dá)到中級水平的我來說尤為不解。這一段經(jīng)歷西語發(fā)揮了大作用，外國的黑中介老板是西班牙人，多次跟他談判才退回了一半多收了我的錢。還要吐槽的就是國內(nèi)黑中介找的房東，國內(nèi)這邊跟我說住到什么時候想走就走，哪知道我要走的時候跟智利房東大戰(zhàn)，然后還不退我300歐元的押金，說中介那邊答應(yīng)了他我是住一年的。所以在這里要提醒小伙伴們不要找中介，申請學(xué)校簽證什么的都非常簡單，網(wǎng)上的經(jīng)驗一大推。找租房也不用怕，華人開的微博賬號等等的都可以幫到大家，大家不需要害怕，更不需要找黑心中介。回到我們的主題，我在西班牙一共呆了兩年半。第一年申請了薩拉戈薩大學(xué)的教育學(xué)專業(yè)，發(fā)現(xiàn)完全聽不懂，也不感興趣，當(dāng)初因為本科讀的是理科，人文類的專業(yè)都不愿意接收我。所以無奈之下只能退學(xué)報讀學(xué)校里面的語言課程。在經(jīng)過了大半年的學(xué)習(xí)之后，2018年的5月份考過了DELE C1級別。當(dāng)時我報語言班的時候就一直跟老師說我要考C1,所以在下學(xué)期的時候，老師每個星期給我們做一套C1的模擬題，當(dāng)然也有真題。所以建議想考C1的小伙伴們買一本模擬題練習(xí)冊和真題冊。C1真題在塞萬提斯的官網(wǎng)上很少，當(dāng)時只有一套?？谡Z的話題目基本都不變，每年會增加一兩道，具體題目的內(nèi)容豆瓣有分享。在拿到了C1證書之后，我就開始準(zhǔn)備申請碩士了，當(dāng)時一心想去馬德里讀對外西語教學(xué)專業(yè)，但是申請的人數(shù)太多了，沒申請上，就考慮申請別的城市的大學(xué)。當(dāng)時一共有三家大學(xué)錄取了我，一是塞維利亞大學(xué)的西語文學(xué)研究專業(yè)、二是加的斯大學(xué)的西語教學(xué)專業(yè)、三是巴亞多利德大學(xué)的翻譯專業(yè)。最后我選擇了巴亞多利德大學(xué)的翻譯專業(yè)。碩士課程比語言課程的壓力大，每天都在寫作業(yè)埋頭學(xué)習(xí)，對口語能力的提高幫助不大。翻譯碩士畢業(yè)之后，我一心想留在西班牙工作，就進了馬德里的一家公司實習(xí)了半年。能夠留在西班牙工作是一件很艱難的事情，要在西班牙呆滿三年，在實習(xí)公司表現(xiàn)得好，公司才愿意幫忙申請綠卡。后來考慮到中國也有不少的機會，所以選擇了回國就業(yè)。

農(nóng)民收入的不斷增加將有利于化解矛盾，鞏固和8 維護農(nóng)村的穩(wěn)定局面。同時也為加快農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)步伐、推動農(nóng)村經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)變提供重要契機。按照深入學(xué)習(xí)實踐科學(xué)發(fā)展觀活動實施方案的要求，深入到**鎮(zhèn)**村就農(nóng)民增收致富特別是農(nóng)村婦女增收致富情況通過調(diào)查、訪談等形式進行了調(diào)研?，F(xiàn)將有關(guān)調(diào)研情況報告如下：

一、基本情況

**村位于**市**區(qū)**鎮(zhèn)東北部，**河以南，總?cè)丝?458人，其中婦女602人，村民居住面積1500畝，現(xiàn)有耕地1188畝，河灘面積586畝。大部分農(nóng)村婦女在家務(wù)農(nóng)，少數(shù)婦女出外打工，主要以作粉刷工人為主。

二、存在的問題

從**村村民收入情況來看，近幾年呈持續(xù)增長趨勢，農(nóng)民生活水平得到明顯提高。但就目前的農(nóng)民人均純收入水平同實現(xiàn)富裕型小康目標(biāo)相比，同經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)相比，相對較低，農(nóng)民增收存在一些現(xiàn)實的困難和問題。主要表現(xiàn)：一是就業(yè)形勢不容樂觀。隨著農(nóng)村城市化建設(shè)進程的加快，耕地逐年減少，而現(xiàn)有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)數(shù)量少、規(guī)模小，使得就業(yè)崗位有限，這必將會使部分原來從事農(nóng)業(yè)耕種的農(nóng)民成為閑置勞動力，而婦女由于受行業(yè)需求和自身素質(zhì)的限制，就業(yè)機會相對男性而言則更為困難。二是收入渠道狹窄。農(nóng)民收入基本依賴于耕種、集體企業(yè)安置、臨時工及從事個體經(jīng)營所取得的收入。

三、措施及建議

通過對**村現(xiàn)狀的調(diào)查，綜合分析了農(nóng)村經(jīng)濟形勢，認(rèn)為今后促使9 農(nóng)民收入保持持續(xù)增長的主要途徑是：發(fā)展特色農(nóng)業(yè)，優(yōu)化發(fā)展空間，增加就業(yè)機會，拓寬增收渠道。

(一)、加強宣傳，營造氛圍。運用各種宣傳手段廣泛宣傳黨的富民政策，教育農(nóng)村婦女樹立市場意識，積極投身農(nóng)村經(jīng)濟建設(shè)大潮。(二)、因地制宜，發(fā)展特色農(nóng)業(yè)。大力發(fā)展種植、養(yǎng)殖等農(nóng)業(yè)特色基地，實現(xiàn)從糧食作物的種植向經(jīng)濟作物種植的戰(zhàn)略性調(diào)整，促使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效益最大化。

(三)、拓寬發(fā)展空間，發(fā)展民營經(jīng)濟。發(fā)展民營經(jīng)濟是(！)實現(xiàn)農(nóng)民增收和解決農(nóng)民就業(yè)的最佳途徑。鼓勵農(nóng)民自主創(chuàng)業(yè)，在政策、資金、技術(shù)、信息等各個方面給予支持，熱情為民營企業(yè)服務(wù)，積極為民營企業(yè)排憂解難，多措并舉扶優(yōu)扶強民營企業(yè)，促進民營企業(yè)的總量擴張和質(zhì)量提升。

(四)、加強技能培訓(xùn)，提高農(nóng)民就業(yè)能力。根據(jù)市場和企業(yè)的需求，按照不同行業(yè)、不同工種對從業(yè)人員基本技能的要求，采取定期或不定期、請進來或走出去、定向委培等形式，對農(nóng)民進行科學(xué)技術(shù)培訓(xùn)，提高農(nóng)民的就業(yè)能力。針對農(nóng)村婦女文化素質(zhì)低、就業(yè)困難的實際，組織開展適合女性特點的技能培訓(xùn)，如鉤、編、手工藝制作等，教會她們從業(yè)技能，鼓勵她們自主創(chuàng)業(yè)。

第五篇：六盤水市房地產(chǎn)市場運行及宏觀調(diào)控建議

近年來,隨著國民經(jīng)濟的増長,我市房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)基本合理，價格水平保持穩(wěn)定,金融支持及監(jiān)管力度加強，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長速度適度,投資結(jié)構(gòu)基本合理，宏觀調(diào)控初現(xiàn)成效.但潛在的問題仍不容忽視，為進一步規(guī)范我市房地產(chǎn)市場,增強抗風(fēng)險的能力,促進我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展,在對我市房地產(chǎn)市場作出認(rèn)真分析的同時,提出相應(yīng)調(diào)控建議:

一房地產(chǎn)市場運行基本情況

(一)房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，住宅建設(shè)速度加快。

一是房地產(chǎn)總投資額持續(xù)增長.2004年上半年,全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資44505萬元，同比增長39%；二是住宅建設(shè)速度加快,2004年上半年,全市商品房新開工面積達(dá)32.72萬元平方米，同比增長37%；商品房竣工面積31.49萬平方米，與去年同期持平，其中商品房住宅新開工面積24.57平方米，同比增長48%；商品房住宅竣工面積23.76萬平方米，同比增長12%.(二)商品房供求結(jié)構(gòu)趨于合理，價格基本穩(wěn)定.1、商品房銷售總面積增加，價格趨于合理。2004年上半年，全市共批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積18.45萬平方米，同比下降45.94%，而實際銷售面積達(dá)21.18萬平方米，同比增長16.63%，銷售金額達(dá)22443.4萬元，同比下降18.93%，且中心城區(qū)的申報價格穩(wěn)定在850元/平方米左右。

2、住宅類商品房銷售勢態(tài)良好，2004年上半年，全市共批準(zhǔn)住宅預(yù)售面積為16.57萬平方米，占預(yù)售商品房總量的89.22%，而實際銷售面積達(dá)17.92萬平方米，同比增長31.76%，銷售金額為14572萬元，同比增長30.11%。

3、商品房空置率有所上升.2004年上半年,全市累計空置房13.54萬平方米,同比增長26%,但空置房主要集中于營業(yè)用房中,且營業(yè)用房在可售商品房總量中所占比例較小,故其空置比例仍基本合理.4、商業(yè)營業(yè)用房需求量下降。2004年上半年，全市共銷售商業(yè)營業(yè)用房面積達(dá)2.03萬平方米，同比下降55.27%，銷售金額達(dá)7491.3萬平方米，同比下降19.15%。

5、經(jīng)濟適用房建設(shè)力度加大。1---6月共批準(zhǔn)建設(shè)經(jīng)濟適用房7萬平方米，竣工面積突破12萬平方米。

6、廉租房建設(shè)步伐加大。《六盤水市廉租房住房管理辦法》已經(jīng)政府批準(zhǔn)，目前正處于逐步實施階段。

(三)房地產(chǎn)市場機制逐步完善，管理日趨規(guī)范化，制度化。

1、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍登記管理等業(yè)務(wù)大幅增長。1---5月共完成產(chǎn)籍管理歸檔2138宗，面積10.37萬平方米，交易金額13410.74元，同比增長62.01%，且其它相關(guān)業(yè)務(wù)量也呈現(xiàn)不同層次的增長。

2、繼續(xù)開展房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理工作創(chuàng)先達(dá)標(biāo)活動。

3、加強整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，查處違法違規(guī)行為，對個別違規(guī)企業(yè)給予了處罰。

4、積極開展房地產(chǎn)市場調(diào)查研究工作定期對房地產(chǎn)市場運行情況作出認(rèn)真分析,2004年上半年共完成房地產(chǎn)市場運行分析報告2篇.(四)房地產(chǎn)金融放貸力度穩(wěn)定，為房地產(chǎn)市場建康發(fā)展提供堅實后盾。

2004年上半年，全市共辦理房地產(chǎn)抵押登記2055宗，抵押貸款面積34.37萬平方米，抵押權(quán)利價值28304.99萬元，同比分別增長20.31%、16.67%和66.50%。

二存在的問題

(一)企業(yè)實力弱，規(guī)模孝經(jīng)驗不足、專業(yè)技術(shù)人員缺乏、經(jīng)營管理水平不高,自有資金不足,對金融機構(gòu)依賴性強,風(fēng)險防范能力差.(二)住房分配貨幣化進度慢,住房補貼資金的財政供給體制不健全,存量房物業(yè)管理工作難以配套等問題的存在,導(dǎo)致潛在的住房需求沒有充分調(diào)動.(三)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力度不夠大,與各相關(guān)職能部門的協(xié)調(diào)工作尚需進一步加強.意義

三、加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的建議

(一)加大住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，穩(wěn)定房價，建立健全住房供應(yīng)體系

1、進一步完善住房供應(yīng)政策。

一是按照市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)相適應(yīng)的原則，結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平、居民住房狀況和居民承受能力等因素,合理確定各類住房供應(yīng)比例，對高檔商品住房、普通商品房、經(jīng)濟適用房實施分類別供應(yīng)的政策導(dǎo)向，逐步形成以普通商品住房為主體的多層次的住房供應(yīng)體系。二是合理確定住房對象,高檔商品住房主要面向少數(shù)高收入家庭，普通商品住房主要面向廣大中等收入家庭，經(jīng)濟適用住房面向城鎮(zhèn)中低偏下收入家庭，廉租住房面向城鎮(zhèn)最低收入家庭中的”雙困戶”。

2、加強對經(jīng)濟適用房的建設(shè)和管理.一是認(rèn)真落實《六盤水市住房分配貨幣化改革方案》和《六盤水市住房分配改革方案實施細(xì)則》有關(guān)要求,加大經(jīng)濟適用住房的優(yōu)惠政策和管理辦法的實施力度.二是堅持經(jīng)濟適用房保本微利的原則,嚴(yán)格按照建設(shè)部《關(guān)于大力發(fā)展經(jīng)濟適用房的若干意見》中關(guān)于經(jīng)濟適用住房價格的八項因素,核定經(jīng)濟適用房的銷售價格.三是結(jié)合我市普通商品住房價格、購買對象征可支配收入等因素,合理劃分收費標(biāo)準(zhǔn),確定指導(dǎo)價格,并向社會公布,廣泛接受監(jiān)督.四是經(jīng)濟適用房按照政府組織協(xié)調(diào)、運作的模式,實行項目招投標(biāo),并嚴(yán)格控制戶型面積.3、增加普通商品住房供應(yīng)，適度控制營業(yè)用房及高擋商品住房建設(shè)。

一是根據(jù)市場需求，加快普通商品住房建設(shè)，盡快提高其市場供應(yīng)比例；二是合理確定營業(yè)用房、高檔商品住房和普通商品住房的劃分標(biāo)準(zhǔn)和供應(yīng)比例，提高營業(yè)用房和高檔商品住房門檻,嚴(yán)格控制營業(yè)用房、高檔商品房項目審批，適當(dāng)提高項目資本金比例和預(yù)售條件。

4、逐步完善廉租住房制度。對城鎮(zhèn)最低收入家庭的“雙困戶”發(fā)放租賃補貼。

(二)加大金融支

持和監(jiān)管力度，協(xié)助金融機構(gòu)強化房地產(chǎn)信貸管理

1、協(xié)助金融機構(gòu)加強對房地產(chǎn)貸款的監(jiān)督管理。

一是積極支持房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)調(diào)整，加大對運作規(guī)范、信用等級高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項目的信貸支持，尤其要支持經(jīng)濟適用住房和普通商品住房的開發(fā)建設(shè)，重點滿足中低收入家庭的購房要求。二是加強房地產(chǎn)項目貸款的審核和管理，對商品房空置量大、負(fù)債率高的開發(fā)企業(yè)貸款要嚴(yán)格審批并重點監(jiān)控。.三是積極協(xié)助金融機構(gòu)加強團結(jié)對信貸資金的監(jiān)控，妥善處理各種違規(guī)貸款，切實防范化解房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，維護金融秩序的穩(wěn)定.2、加大住房公積金貸款力度。要簡化手續(xù)、減少環(huán)節(jié)、降低費用、縮短時限，大力發(fā)展住房公積金委托貸款，提高住房公積金的使用率和職工購買力。

3、逐步建立個人住房置業(yè)擔(dān)保體系。一是鼓勵成立獨立規(guī)范的住房置業(yè)擔(dān)保機構(gòu)，實行企業(yè)化管理、專業(yè)化經(jīng)營、市場化運作。二是積極開拓融資渠道，吸收優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金等民間資金的介入，鼓勵其為中低收入家庭住房貸款提供擔(dān)保，支持個人住房消費。

(三)標(biāo)本兼顧綜合治理，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序

1、整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場，嚴(yán)格查處各種違法違規(guī)行為。

一是重點查處房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務(wù)和物業(yè)管理中的各種違法違規(guī)行為，對違反城市規(guī)劃、蠶食土地收益、無證或越級開發(fā)、合同欺詐、面積縮水、虛假廣告等行為要從嚴(yán)查處。二是積極開展調(diào)查研究工作,定期對房地產(chǎn)市場進行整頓和規(guī)范，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，為房地產(chǎn)市場的健康持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。三是按照審批權(quán)限與責(zé)任掛鉤和“誰審批誰負(fù)責(zé)”的原則，建立責(zé)任追究制度。

2、完善房地產(chǎn)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報體系。

一是逐步建立和完善全市房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和執(zhí)（從）業(yè)人員信用信息登記入庫工作，將企業(yè)的基本情況、業(yè)績情況以及不良行為記錄在案，向社會公開發(fā)布，形成房地產(chǎn)市場監(jiān)管的長效機制，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)形成“誠信為本，操守為重”的良好職業(yè)道德。二是建立健全房地產(chǎn)市場的預(yù)警預(yù)報體系，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，穩(wěn)定房價。

3、加強對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的管理。

一是要按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，加快企業(yè)改制步伐，指導(dǎo)各開發(fā)企業(yè)的改革、改制工作。二是嚴(yán)格控制開發(fā)企業(yè)的數(shù)量，對無開發(fā)實力、業(yè)績較差及存在嚴(yán)重違法違規(guī)行為的開發(fā)企業(yè)，取消其開發(fā)資質(zhì)；三是積極支持具有資信和品牌優(yōu)勢的房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展,培育龍頭企業(yè)。

4、深化房改工作，積極活躍住房二級市常按照統(tǒng)一政策、統(tǒng)一程序、統(tǒng)一市場和統(tǒng)一物業(yè)管理原則制定合理政策，鼓勵職工已購公有住房上市交易，促進住房二級市場發(fā)展的市場化，進一步完善房地產(chǎn)市常

5、規(guī)范發(fā)展市場服務(wù)。

一是加強對房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押及中介機構(gòu)的管理，規(guī)范房地產(chǎn)中介市場，嚴(yán)格中介機構(gòu)和中介從業(yè)人員市場準(zhǔn)入制度。二是健全房地產(chǎn)中介服務(wù)市場規(guī)則，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)估價師執(zhí)（職）業(yè)資格制度，為居民提供準(zhǔn)確的信息和便捷的服務(wù)。

(四)加強和改進對房地市場的指導(dǎo)和監(jiān)管，搞好房地產(chǎn)市場的綜合治理工作

1、進一步解放思想，更新觀念，因地制宜，全面落實中央宏觀調(diào)控政策，按照“統(tǒng)一思想、狠抓落實,明確重點、區(qū)別對待,深化改革、完善機制,統(tǒng)籌兼顧、協(xié)調(diào)發(fā)展”的總體要求,采取有效措避免和防止房地產(chǎn)開發(fā)中損害群眾利益的各種行為的發(fā)生。

2、房地產(chǎn)行政主管部門要加強同各級計劃、規(guī)劃、建設(shè)、國土、銀行、稅務(wù)等有關(guān)部門的協(xié)調(diào)工作，從大局出發(fā),加強信息交流與溝通,互通有關(guān)政策的調(diào)整情況，共同研究解決房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中出現(xiàn)的各類矛盾和問題，進一步完善房地產(chǎn)方面的有關(guān)財政、稅收、金融等配套措施，促進我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。