第一篇：莆田市2009年房地產(chǎn)市場運行形勢分析

莆田市2009年房地產(chǎn)市場運行形勢分析

2009年隨著國民經(jīng)濟(jì)的整體復(fù)蘇以及一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展政策的促進(jìn)下，我市的房地產(chǎn)市場自年初開始出現(xiàn)了持續(xù)的恢復(fù)性回升，各項指標(biāo)皆呈上升趨勢。具體運行形勢分析如下：

一、房地產(chǎn)開發(fā)投資止跌回升，扭轉(zhuǎn)了前三季度比降態(tài)勢

2009年全市房地產(chǎn)完成開發(fā)投資63.32億元，比增0.96%，改寫了前十一個月同比下降的趨勢，于十二月份出現(xiàn)了轉(zhuǎn)負(fù)為正的勢頭。其中第一季度完成13.55億元，比降17.88%；第二季度19.23億元，比降1.28%；第三季度15.32億元，比增20.82%；第四季度15.22億元，比增8.10%，顯現(xiàn)上半年比降幅度不斷收窄，下半年各季度出現(xiàn)比增趨勢。在房地產(chǎn)完成開發(fā)投資中，其中土地購臵費為20.46億元，占32.31%，同比上升60.85%。

二、商品房新開工面積同比下降，但呈逐季度回升 2009年全市商品房施工面積690.57萬㎡，比增7.03%，其中新開工面積203.26萬㎡，比降13.03%。商品房新開工面積自2008年呈逐季度下降趨勢至2009年第一季度為最低谷，到第二季度開始出現(xiàn)了逐季回升態(tài)勢，其中第一季度新開工面積為24.27萬㎡，第二季度42.60萬㎡，第三季度44.86萬㎡，第四季度91.53萬㎡。全市竣工商品房面積

1142.00萬㎡，比降17.83%，其下降原因是2008年第二季度開始商品房新開工量逐季減少，導(dǎo)致了2009年相應(yīng)竣工量的比降。

三、商品房銷售面積逐季上升，空置商品房存量較大 受新開工面積減少的影響，2009年全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積194.54萬㎡，比降14.18%。隨著市場信心的恢復(fù)，銷售量也逐季增加，全年新建商品房銷售面積142.73萬㎡，比增53.99%，其中第一季度為20.72萬㎡，第二季度30.00萬㎡，第三季度35.70萬㎡，第四季度56.31萬㎡。

由于歷年空臵面積的不斷積累，至2009年12月末，全市空臵商品房面積39.33萬㎡，比增35.90%。其中空臵1年以內(nèi)22.14萬㎡，占56.29%；空臵1-3年16.75萬㎡，占42.59%，空臵3年以上0.44萬㎡，占1.12%?？张Z1年以內(nèi)尚屬正常銷售期，其占了一半以上的面積。按用途分，住宅空臵14.66萬㎡，占37.27%；商業(yè)空臵16.54萬㎡，占42.05%；辦公空臵0.97萬㎡，占2.47%；其它用房空臵7.16萬㎡，占18.21%。

四、商品房售價同比上升，同樓盤價格年內(nèi)上調(diào)約12% 據(jù)合同登記備案數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2009年全市新建商品房銷售均價為4359元/㎡，與2008年同比上升19.62 %，其中商品住宅均價為4125元/㎡，同比上升23.84%。按季度分，第一季度商品房均價4290元/㎡（住宅4057元/㎡），第二季度商品房4556元/㎡（住宅4221元/㎡），第三季度商品房421

2元/㎡（住宅4022元/㎡），第四季度商品房4373元/㎡（住宅4163元/㎡）。另據(jù)對同樓盤分期銷售的價位變化情況調(diào)查，市本級大多樓盤商品住宅在下半年的銷售價位較年初上調(diào)大約12%。

五、二手房交易成倍增加，其中二手住房占據(jù)八成 2009年在二手房交易稅費優(yōu)惠政策的帶動下，其成交量呈成倍增長，全市二手房交易面積為72.76萬㎡，比增117.97%。其中第一季度成交15.44萬㎡，第二季度21.45萬㎡，第三季度15.91萬㎡，第四季度19.96萬㎡。成交金額16.94億元，均價2328元/㎡，比增14.62%，其中二手住房均價2179元/㎡，比增22.90%。在二手房總交易量中，其中二手住房為58.40萬㎡，占了總交易量的80.26%。

六、土地出讓面積同比上升，同地段地價接近2007年度價位

由于房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫，促使土地市場竟拍日趨激烈。2009年國土部門通過招拍掛新供應(yīng)經(jīng)營性房地產(chǎn)項目用地38宗92.7163公頃，比增63.56%。其中莆田20宗59.2699公頃，比增283.03%,成交總額128500萬元，平均每畝145萬元，同比下降14.20%；仙游18宗36.4464公頃，比降11.57%，成交總額43102.0萬元，平均每畝79萬元，比降26.17%。從拍賣的地價看，較2007年度最高峰期時的價位有所下降，但莆田市區(qū)同地段的地塊其樓面地價已接近2007年度高峰期的價位。

七、房地產(chǎn)開發(fā)資金同比增加，其中國內(nèi)貸款轉(zhuǎn)降為升 隨著國家對房地產(chǎn)信貸的支持以及銷售暢通資金回籠，2009年房地產(chǎn)開發(fā)資金較為充裕，全市房地產(chǎn)開發(fā)資金來源合計103.12億元，比增26.47%，其中上年末結(jié)余資金16.79億元，本年資金來源小計86.33億元。在本年資金來源中，其中國內(nèi)貸款16.96億元，比增22.63%，扭轉(zhuǎn)了2008年度比降態(tài)勢；利用外資0.01億元，比降80.00%;自籌資金34.29億元，比增17.11%；其他資金來源（定金、預(yù)收款及個人按揭貸款等）35.06億元，比增33.61%。

至2009年12月末，全市商業(yè)銀行房地產(chǎn)各項貸款余額為100.60億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額39.36億元，比年初增加3.94億元，同比少增3.66億元；個人住房消費貸款余額為61.24億元，比年初增加11.45億元，同比多增4.07億元。

總之，2009年我市房地產(chǎn)企業(yè)信心不斷增強(qiáng)，房地產(chǎn)市場不斷升溫，特別是下半年新開工和銷售兩者供需關(guān)系都呈現(xiàn)了較大的比增趨勢，其中第四季度商品房新開工面積約占了全年的一半，銷售面積占了全市的三分之一多，顯示我市房地產(chǎn)市場基本上擺脫了國際金融危機(jī)的影響，開始走上了持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展軌道。

第二篇：2012年第一季度房地產(chǎn)市場運行形勢分析

瀘州市2012年一季度房地產(chǎn)市場

運行形勢分析

今年一季度，受國家宏觀調(diào)控政策影響，我市房地產(chǎn)市場供應(yīng)和成交雙雙下滑

一、2012年一季度房地產(chǎn)市場運行情況

（一）商品房新增供應(yīng)減少，但累計供應(yīng)充足

今年一季度，受國家宏觀調(diào)控影響，我市房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)程趨緩。截止3月底，我市城區(qū)共批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積36.46萬平方米，比2011年同期減少35.41%。其中商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積31.32萬平方米，比2011年同期減少38.47%。城區(qū)商品房累計可售面積385.13萬平方米，其中商品住宅累計可售面積268.46萬平方米。商品房和商品住房累計可售面積分別與上年同比增長32.91%和19.14%。

（二）商品房交易量下滑幅度較大

今年一季度，我市城區(qū)商品房累計銷售面積25.58萬平方米，同比減少41.54%。其中商品住宅累計成交21.1萬平方米，同比減少46.85%。

（三）二手房交易持續(xù)走低

今年一季度，我市二手房成交面積為13.78萬平方米，同比減少40.58%，成交套數(shù)為1447套，同比減少34.97%；其中二手住房成交面積為8.66萬平方米，同比減少49.02%，成交套數(shù)為918套，同比減少45.68%。今年我市二手房成交量再次下降，市 1

場觀望情緒較濃。

二、我市保障性安居工程建設(shè)積極穩(wěn)妥地開展

年，我市保障性住房目標(biāo)任務(wù)為11808套，竣工10000套，棚戶區(qū)改造目標(biāo)任務(wù)3756戶，廉租住房租賃補貼發(fā)放目標(biāo)任務(wù)10000戶。今年一季度，我市新開工建設(shè)保障性住房3426套，其中：廉租住房200套；公共租賃住房986套，限價商品住房1840套，經(jīng)濟(jì)適用房400套，占目標(biāo)任務(wù)數(shù)的29.01%。目前已竣工527套（含續(xù)建），占目標(biāo)任務(wù)數(shù)的5.27%。已實施城市棚戶區(qū)改造1000套，占目標(biāo)任務(wù)數(shù)的31.25%。目前已發(fā)放租賃補貼7017戶，占目標(biāo)任務(wù)的70.17%；新納入廉租住房租賃補貼120戶，占目標(biāo)任務(wù)的60%。

三、2012年二季度工作打算

（一）繼續(xù)全面貫徹落實國家宏觀調(diào)控政策，加強(qiáng)市場監(jiān)管。進(jìn)一步加大保障性安居工程建設(shè)力度，增加普通商品住房供應(yīng)，遏制投機(jī)性需求，切實做好穩(wěn)定房價工作。與相關(guān)單位密切配合，加強(qiáng)監(jiān)督管理，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。

（二）加強(qiáng)督促檢查，確保保障性住房建設(shè)進(jìn)度達(dá)標(biāo)，質(zhì)量達(dá)標(biāo)。

今年二季度，市房管局將加強(qiáng)督促各區(qū)縣住建部門和市級相關(guān)責(zé)任部門明確任務(wù)，積極爭取落實建設(shè)用地和資金，做好前期所有準(zhǔn)備工作，確保6月底前全面開工建設(shè)。另一方面要優(yōu)化施工方案，加強(qiáng)施工質(zhì)量，加快項目施工進(jìn)度，嚴(yán)格做到按期施工，按期竣工交付，堅決杜絕“保開工，緩施工”情況出現(xiàn)。要強(qiáng)化監(jiān)管，確保質(zhì)量。要定期對各區(qū)縣保障性安居工程建設(shè)情況進(jìn)行

現(xiàn)場督查，對進(jìn)度滯后、工作不到位的區(qū)、縣要進(jìn)行重點督導(dǎo)，針對存在的問題和困難，研究制定解決方案，確保保障性住房建設(shè)進(jìn)度達(dá)到住建部和省住建廳要求。

二〇一二年三月二十九日

第三篇：房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析

房地產(chǎn)投資快速增長，項目遍地開花，投資（含投機(jī)）購房盛行，消費者追漲購買使大量需求提前釋放……可以說，2007年10月以前，無論是上海、北京、深圳、廣州等一線城市，或是長沙、南京、重慶、武漢、北海等非一線城市，全國的房地產(chǎn)市場正值有史以來最紅火也是最瘋狂時期。

從2005年“國八條”算起，到后來的“國六條”、限制外資政策、增

加個人所得稅、增加二手房交易營業(yè)稅、發(fā)行國債、調(diào)低利息稅、歷次加息以及提高存款準(zhǔn)備金率到多部門聯(lián)手嚴(yán)查、加強(qiáng)住房保障，再到2007年9月27日央行和銀監(jiān)會聯(lián)合出臺的房貸新政、國土資源部的39號令（236號文），兩年多時間，調(diào)控政策出臺之密集、數(shù)量之多、時間持續(xù)之長、措施之嚴(yán)厲，在我國房地產(chǎn)發(fā)展史上實屬罕見。無疑，2008年，中國房地產(chǎn)市場很關(guān)鍵的一年。

宏觀調(diào)控得到落實執(zhí)行

2008年，宏觀調(diào)控將進(jìn)一步深化，并得到落實執(zhí)行，疊加效應(yīng)將日益顯現(xiàn)。本文作者陳真誠認(rèn)為，房地產(chǎn)熱將降溫，投資將有所回落，開工項目也將適量減少。

但由于持續(xù)很久的房地產(chǎn)市場的繁榮使得市場的前行仍具有相當(dāng)?shù)膽T性，不少地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展投資機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)商未完工項目的繼續(xù)，使得2008年尤其2008年上半年的各地市場熱點區(qū)域增多。

正因為城市房地產(chǎn)項目遍地開花，使城市輪廓線向四面八方同步外延，使得城市的市場熱點區(qū)域也增多。如長沙，不再是城中、城東獨領(lǐng)風(fēng)騷，城北、城南、河西的地區(qū)供應(yīng)比重也將增加。

不過，正因為這種城市輪廓線向四面八方同步外延的發(fā)展趨勢，使得城市的熱點區(qū)域增多，卻讓熱點的相對熱度下降。所謂熱點多了就意味著熱點喪失或減弱，不在少數(shù)的你我彼此彼此使得難分彼此。

國土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人就39號令土地供應(yīng)調(diào)控的相關(guān)政策向記者做進(jìn)一步解讀時表示，國土資源部強(qiáng)調(diào)要保障住房供應(yīng)量，首先是重點保證住宅用地需求，特別是要優(yōu)先安排低收入家庭住房用地的供應(yīng)。其中規(guī)定，必須單獨列出城市建設(shè)用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地不得低于申報住宅用地的70%。不符合該要求的，不得批準(zhǔn)用地。要優(yōu)先安排、供應(yīng)列入供地計劃的廉租住房用地和經(jīng)濟(jì)適用住房用地。對未完成供地計劃的，第四季度不得供應(yīng)其他商品住宅用地。

毫無疑問的是，隨著宏觀調(diào)控的落實，城市房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將更科學(xué)化、合理化：70/90新政的影響將逐步體現(xiàn)，90平米以上房型將繼續(xù)向節(jié)約面積發(fā)展。

在長沙，從2000年本人曾服務(wù)過的“同升湖”、“山水芙蓉”開始到2007年的“保利”、“綠城”等幾十個別墅物業(yè)的集中放量，可以預(yù)見長沙高端房地產(chǎn)市場還將加大，高檔住宅市場將出現(xiàn)分水嶺。而其實，這一趨勢在全國各大城市差不多。只是，一些別墅等高檔住宅市場相對剛性但需求相對不足，可能面臨更大的市場壓力。

同時，另一方面，政府將進(jìn)一步落實宏觀調(diào)控政策和住房保障制度，不斷完善市場體系，以政策和需求為導(dǎo)向，調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，積極發(fā)展二級市場。并加大對房地產(chǎn)業(yè)秩序進(jìn)行規(guī)范和整頓，維護(hù)市場健康運行。

保障性住房開發(fā)規(guī)模增加

目前，在長沙已經(jīng)在全國成立了住房保障工作局。如果該局確實能為住房保障工作起到成效的話，相信會在全國其他城市陸續(xù)成立此類機(jī)構(gòu)。

2008年，住房保障政策將進(jìn)一步落實，廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房的土地供應(yīng)、投資、資金、項目開工及產(chǎn)品供應(yīng)的相對比例將增加。另一方面，由于預(yù)期改變，投資（投機(jī)）需求和自住需求在一定程度上被抑制，消費者變得相對理性。房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)進(jìn)一步觀望，進(jìn)而出現(xiàn)持幣待購、惜購等現(xiàn)象，供求矛盾將得到一定程度的緩減。

高度賣方市場將逐步被扭轉(zhuǎn)，甚至可能轉(zhuǎn)化為買方市場或相對均衡市場。同時政府將擴(kuò)大住房保障的覆蓋面，確保保障型住房的土地供應(yīng)，拿地競爭激化，大地塊土地供應(yīng)模式可能被相對改變。

政府一方面嚴(yán)格控制高端市場的發(fā)展，另一方面大力支持保障性住房，力求總量平衡，調(diào)整結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定市場，符合“90/70”政策的小戶型、低總價房屋產(chǎn)品供應(yīng)將增加。

在開發(fā)規(guī)模方面，將導(dǎo)致部分原本新立項、新投資的非保障性住房開發(fā)規(guī)模下降。同時，受宏觀調(diào)控尤其是土地、金融等新政策影響，保障性住房的開發(fā)規(guī)模將增加。一些原本計劃安排布局的大盤，可能分細(xì)或把多期并攏來開發(fā)。

項目開發(fā)和上市速度將加快，一般較難再現(xiàn)大規(guī)模、大面積的捂盤、囤房、惜售現(xiàn)象。

房價整體可能在一定程度上逐漸回落。保障性住房和小戶型的價格相對穩(wěn)定，別墅價格相對剛性但需求相對不足，大戶型、商住兩用房、商業(yè)地產(chǎn)房屋及城區(qū)部分豪宅等高檔住宅、二手房的房價將可能較大幅度下降。

因此，房地產(chǎn)行業(yè)可能從“暴利時代”轉(zhuǎn)入“微利時代”或“常利時代”，暴利時代逐漸遠(yuǎn)去甚至走向終結(jié)。

市場競爭更

第四篇：懷化市上半年房地產(chǎn)市場形勢分析

懷化上半年房地產(chǎn)市場形勢分析

文／懷化市房產(chǎn)管理局 李強(qiáng) 廖家南

在宏觀政策等多種因素的影響下，懷化的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些新的情況，但總體上仍保持快速的發(fā)展態(tài)勢，處在健康發(fā)展階段?？梢灶A(yù)見，在“規(guī)劃合理、科學(xué)引導(dǎo)、市場運作、公平分配”的前提下，未來懷化的房地產(chǎn)行業(yè)仍有巨大的發(fā)展?jié)摿屯卣箍臻g。

一、1—6月懷化房地產(chǎn)的運行特點

(一）投資快速增長

1—6月，全市房地產(chǎn)企業(yè)投資意愿不斷增強(qiáng)，開發(fā)投資增長逐季加快。一季度，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資6.78億元，同比增長37.65%，二季度完成投資10.49億元，同比增長55.45%。上半年累計完成房地產(chǎn)投資17.27億元，同比增長48.5%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于今年房地產(chǎn)預(yù)期目標(biāo)。

（二）銷售大幅增加

1—6月，全市新建商品房累計銷售133.01萬平方米、11532套，同比分別增長192.13%和167.31%。其中市城區(qū)累計銷售76.87萬平方米、6632套，同比分別增長102.56%、136.08%。二手房交易31.62萬平方米、3198套，同比增長51.72%、58.76%。其中市城區(qū)二手房交易18.63萬平方米、1630套。

（三）價格持續(xù)上揚

1—6月，全市房地產(chǎn)銷售價格保持了平穩(wěn)的慣性上漲，商品房均價為1770元/平方米，同比增長15.53%。其中商品房住宅平均售價為1310元/平方米，商品房非住宅平均3003元/平方米，同比分別增長15.72%和7.25%。市城區(qū)商品房和商品房住宅均價分別為2165元/平方米、1855元/平方米，同比分別增長13.82%和9.43%。

（四）資金來源充裕

上半年，全市房地產(chǎn)企業(yè)很少因資金問題影響建設(shè)進(jìn)度。尤其值得關(guān)注的是，貸款和個人按揭貸款增長明顯加快，占資金來源的比重明顯提高。1—6月，全市辦理抵押登記12674宗，抵押面積248.51萬平方米，貸款金額32.82億元。其中全市1—6月房地產(chǎn)貸款金額同比增長達(dá)88.38%。

（五）供給比較充足

1—6月，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積156.38萬平方米，房屋新開工面積 55.08平方米，房屋竣工面積48.13萬平方米。市城區(qū)商品房累計批準(zhǔn)預(yù)售71.98萬平方米、8798套，同比分別增長195%、198.85%。1—6月市城區(qū)商品房供銷面積比為0.93：1，房地產(chǎn)市場兩端基本保持供銷平衡。

二、促進(jìn)懷化房地產(chǎn)健康快速發(fā)展的原因分析

（一）調(diào)控房產(chǎn)新政影響不大

懷化歸屬于三、四線城市，尚處在城市化初期階段，房價相對同類城市還不算太高，投機(jī)性購房問題所占比例較小，并不在本輪主要調(diào)控的范圍之內(nèi)。加上調(diào)控政策的執(zhí)行，對房地產(chǎn)業(yè)的影響有一個滯后期。因此，調(diào)控新政對懷化房地產(chǎn)有一定的影響，帶來了一些新情況，但影響程度不深，對消費者信心的影響也十分有限。

（二）剛性需求依然客觀存在一是城市化進(jìn)程的需求。從世界各國情況來看，30%—70%為城市化的加速發(fā)展階段，70%的城市化率以后為穩(wěn)定發(fā)展階段。2009年，全市城市化率達(dá)36.2%，正處在城市化快速發(fā)展時期，大量的人口由農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移。適應(yīng)城市化發(fā)展趨勢，需要增加住房的投資和供給。二是改善性購房的需求。當(dāng)前，全市人均住房面積處于較低水平，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)景氣上升、居民收入增加、貨幣流動性總體寬松和消費結(jié)構(gòu)升級，居民改善性購房需求更趨強(qiáng)烈。三是城市征拆的需求。隨著舊城改造力度加大，城市外延拓展步伐加快，城區(qū)的一些房屋被拆遷，城郊的一些土地被征用，因征地拆遷造成的住房需求日趨旺盛。

（三）懷化城市幸福指數(shù)提高

近年來，全市通過一系列城建項目的實施，一系列活動的開展，城市路網(wǎng)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，公共基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，城市形象全面改善，城市品位不斷提升。尤其是懷化城區(qū)，實現(xiàn)了“一年一個樣，三年大變樣”，現(xiàn)建成區(qū)面積已擴(kuò)展到52平方公里，創(chuàng)建全國生態(tài)示范市、省級衛(wèi)生城市成功通過驗收，在兩年一度的全省城市衛(wèi)生檢查評比中，懷化首次進(jìn)入了甲類城市。此外，隨著婁懷、吉懷、懷通、懷化城區(qū)高速繞城線、滬昆客運專線的開工建設(shè)，懷化的交通區(qū)位優(yōu)勢更趨明顯。隨著“構(gòu)筑商貿(mào)物流中心，建設(shè)生態(tài)宜居城市”戰(zhàn)略的深入實施，懷化的發(fā)展活力進(jìn)一步增強(qiáng)。等等這些，總而言之快速發(fā)展、日趨完善的現(xiàn)狀加上對未來繁榮懷化的預(yù)期，大大增強(qiáng)了懷化的凝聚力，吸引了各界人士來懷化購房置業(yè)，投資創(chuàng)業(yè)。

（四）通貨膨脹預(yù)期愈發(fā)強(qiáng)烈

基于對世界各國向市場注入大量流動性引起嚴(yán)重的通貨膨脹的擔(dān)憂，加上

國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)觸底回升勢頭好于預(yù)期，居民對未來通貨膨脹的預(yù)期越來越強(qiáng)烈，尤其是高收入和較高收入者對其資產(chǎn)保值增值的需求不斷增大，在市場經(jīng)濟(jì)不景氣、金融市場發(fā)展緩慢、投資渠道有限的情況下，置業(yè)買房成為高收入者資產(chǎn)保值增值的唯一途徑。

三、對懷化房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的建議

（一）要嚴(yán)格對照要求，落實調(diào)控政策

要加快廉租房、棚戶區(qū)改造等保障性住房建設(shè)，設(shè)法增加保障性住房的有效供給。要嚴(yán)格執(zhí)行差別化利率和稅收政策，合理引導(dǎo)住房消費，抑制投機(jī)性購房需求。要進(jìn)一步加強(qiáng)商品房銷售管理，對取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部房源，嚴(yán)格按照申報價格，明碼標(biāo)價對外銷售。進(jìn)一步建立健全新建商品房、存量房交易合同網(wǎng)上備案制度，加大交易資金監(jiān)管力度。要加強(qiáng)土地管理，制定完備的土地供應(yīng)計劃，完善強(qiáng)化“招、拍、掛”的管理，規(guī)范出讓行為，防止“囤地”、“炒地”等現(xiàn)象的發(fā)生。要嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)稅收一體化政策，防止稅收流失。

（二）要立足自身實際，規(guī)范市場管理

要以本輪調(diào)控為契機(jī)，針對房地產(chǎn)市場存在的各類問題，加大執(zhí)法力度，嚴(yán)格規(guī)范管理。要嚴(yán)把房地產(chǎn)資質(zhì)關(guān)，從嚴(yán)查處無資質(zhì)亂開發(fā)、掛靠開發(fā)的行為，把不服從政府和主管部門管理的企業(yè)清出市場。建立房地產(chǎn)市場信用制度和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不良行為登記、公示制度，凡手續(xù)不全、擅自更改規(guī)劃、擠占公共空間，欺詐消費者的，都要列入黑名單，對于違規(guī)、不講誠信的房地產(chǎn)企業(yè)實行貸款限制、土地限制，讓其自動退出市場競爭。

（三）要適應(yīng)發(fā)展趨勢，提升樓盤品位

一方面，要優(yōu)化環(huán)境，改善服務(wù)，吸引一批有實力的房地產(chǎn)企業(yè)，來懷化開發(fā)投資。另一方面，提升現(xiàn)有開發(fā)企業(yè)的實力。懷化市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖多（在市本級從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)有80余家），但仍處于“小、散、弱”水平。與市委、市政府提出的“構(gòu)建商貿(mào)物流中心，建設(shè)生態(tài)宜居城市”的要求和人們消費需求品位提高已不相適宜，要引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)徹底改變“為賣房而建房”的落后思想，牢固樹立“綠色生態(tài)、環(huán)境優(yōu)先”的意識，在項目開發(fā)上做到：功能配套人文化、小區(qū)環(huán)境生態(tài)化、建筑設(shè)計智能化、物業(yè)服務(wù)溫馨化，以創(chuàng)新求發(fā)展，以品牌促發(fā)展，以品質(zhì)求效益。

第五篇：房地產(chǎn)市場形勢分析與展望

房地產(chǎn)市場形勢分析與展望

2008年，受國際金融危機(jī)及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)回調(diào)的影響，住房銷售 低迷，房價漲勢逐步回落，房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整階段，調(diào)整程度 逐步加深。208年下半年，作為擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的重點，中央及地方政府連續(xù)出臺了多項鼓勵住房消費、活躍房地產(chǎn)市場 的調(diào)控政策。2009年較高的房價將有一定下行空間，隨著房價的 合理回歸，政策逐步落實，自住型需求將陸續(xù)釋放。

一、我國仍處在房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展階段

與美國等發(fā)達(dá)國家住房市場已進(jìn)入成熟期不同，我國正處在 城市化和工業(yè)化進(jìn)程加速階段，住房水平低和需求比較旺盛，是 我國住房市場快速發(fā)展的市場基礎(chǔ)，其中除了少數(shù)低收入群體住 房需要政府提供保障性外，還有幾種類型的住房需求依靠住房市 場：

一

類是剛剛步入社會不久，成家立業(yè)需要住房的年輕人，包

括本地離開父母獨立生活和外地進(jìn)入大中城市工作的年輕人。他 們需要的住房是功能設(shè)施齊全、舒適、方便，小戶型、價格適中，可以承受得起的住房。一類是已經(jīng)購買房改房，生活水平提高，希望以小換大改善居住條件的人群。這兩部分人具有一定收入和 經(jīng)濟(jì)能力，借助銀行貸款，可以購買普通住宅，他們是社會的基 本群體，占大多數(shù)，也是住房市場自住型的基本需求群體。還有

一

類是投資型需求。改革開放使中國人民財富有了較大增長，需 要有保值增值的渠道和工具，一部分人選擇了住房市場。購置住 宅不是為了自己居住和使用，而是為了出租獲利或住宅漲價后出 售獲利，是通過購房實現(xiàn)手中的貨幣增值。

二、此輪房地產(chǎn)市場調(diào)整是市場經(jīng)濟(jì)內(nèi)在規(guī)律的作用

從2007年年末開始，住房市場形勢急轉(zhuǎn)直下進(jìn)入調(diào)整期，其 根本原因是市場內(nèi)在規(guī)律對房地產(chǎn)行業(yè)幾年高速增長積累的矛盾

和問題進(jìn)行自我強(qiáng)制調(diào)整的結(jié)果。2004年以來，在我國經(jīng)濟(jì)較快 增長，居民收入不斷提高，對房地產(chǎn)市場預(yù)期向好的基礎(chǔ)上，投 資型住房消費大量入市，不斷推高房價以獲利；開發(fā)商大量高價 拍地，以獲取更高的回報，推高了住房的成本；自住型消費者在“買漲不買落”的心理驅(qū)使下，集親戚朋友之力提前購房，透支 了部分基礎(chǔ)消費需求。幾種因素疊加，埋下了隱患，導(dǎo)致了目前 住房市場需求減少、調(diào)整期的到來。

第一，大量投資者進(jìn)入，市場需求過旺，使房價快速上漲，脫離了普通居民的承受能力，加之市場供應(yīng)的中小戶型、中低價 位的住房偏少，將普通消費需求擠出了市場。

第二，房地產(chǎn)市場過快發(fā)展、房價過高弓l起了國家連續(xù)實施 房地產(chǎn)調(diào)控政策，隨著宏觀調(diào)控的累積效應(yīng)發(fā)揮作用，尤其是對 第二套住房貸款政策的調(diào)控，一些投資性和投機(jī)性資金撤出住房 市場。

第三，今年以來國際金融危機(jī)愈演愈烈，中國經(jīng)濟(jì)向下調(diào)整，消費者收入預(yù)期及對房價預(yù)期發(fā)生變化，觀望氣氛濃厚，加劇了 市場調(diào)整的程度。

雖然房地產(chǎn)市場的調(diào)整短期內(nèi)對經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長帶來了較大影

響，但此次調(diào)整是對前幾年房地產(chǎn)業(yè)過快增長和房價虛高的修正。將使過高的房價逐步向合理水平回歸；使供給結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)更 加合理。這次調(diào)整是我國房地產(chǎn)業(yè)自198年市場化改革以來，經(jīng)

歷的真正市場周期性調(diào)整，得到市場的錘煉和洗禮的房地產(chǎn)業(yè)將 更具競爭力。房地產(chǎn)市場只有充分調(diào)整到位，才具備持續(xù)、健康 發(fā)展的基礎(chǔ)。

三、影響209年房地產(chǎn)市場走勢的因素分析

1、影響住房消費者預(yù)期變化的因素分析

2008年在國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)下行、前期國家偏緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策

影響下，消費者預(yù)期比較悲觀，持幣觀望。隨著國家宏觀調(diào)控政 策的調(diào)整，消費者預(yù)期將逐漸發(fā)生變化，在觀望中尋找機(jī)會。一

是國家已經(jīng)將支持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展作為保增長的重點產(chǎn)業(yè)，并 連續(xù)出臺一系列鼓勵住房消費的政策，從政策層面上給予消費者 信心。二是我國連續(xù)出臺強(qiáng)力度的刺激經(jīng)濟(jì)的措施，力爭2009年 經(jīng)濟(jì)增長保持在8％以上，在就業(yè)和居民收入增長方面基本穩(wěn)定了 預(yù)期。三是由于我國人多地少，目前仍然處在經(jīng)濟(jì)較快增長階段。從較長時間看，住房價格仍然是穩(wěn)步上升的趨勢。近期房價下行 是對前期房價過高的修正，而且國家連續(xù)出臺多項鼓勵住房消費 政策，一旦房價調(diào)整到位，將會出現(xiàn)反彈。因此，部分自住型消 費者開始關(guān)注房市，而理智的投資型消費者也在觀察抄底的機(jī)會。

2、國家一系列調(diào)控政策影響分析

2008年下半年，國家連續(xù)五次降低貸款利息，五年以上的貸

款利息降低1．9個百分點；為了鼓勵住房消費，將購買普通住房

8的貸款優(yōu)惠利率由基準(zhǔn)利率的0．5倍下調(diào)到O7倍，使利用按揭

8．..貸款購房者節(jié)約了較大的利息費用。據(jù)銀行計算，按等額本息還 款方式的按揭貸款，以上兩項因素使月還款額節(jié)約18％左右。1O月份，財政部、稅務(wù)局決定購買9O平米以下的普通住房契稅減按 1％收取，使購房成本降低了2％以上。同時，對個人購買和出售住 房暫免印花稅，出售住房暫免征收土地增值稅，對出售普通住房 給予營業(yè)稅的優(yōu)惠，降低了二手房的交易成本。

3、住房的市場價格走勢分析

2004年以來，尤其是2007年，我國住房價格較快上漲，一定 程度偏離了居民的承受能力，使得住房市場量縮、價落。經(jīng)過一 年的調(diào)整，房價僅回落到2007年末的水平，2007年價格虛高的水 分并沒有擠掉，雖然國家優(yōu)惠政策降低了居民購房成本，但與居 民的實際支付能力還有距離。據(jù)央行第三季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查，居民未來三個月有購房意向占比僅為133分別比上季和同期下

．％，..降1．8和2．8個百分點，為1999年以來的最低點，反映出房價調(diào) 整還沒有到位。

綜上分析，住房市場調(diào)整正在進(jìn)行中，消費者持幣觀望等待

機(jī)會，市場存量房較多，房價還有下行的空間，直至下跌到消費 者接受的水平，整體看調(diào)整有向深度發(fā)展的勢頭。由此預(yù)計2009年上半年，房價承接2008年的下滑勢頭，房價水平將繼續(xù)回落。由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的差異性，各地區(qū)調(diào)整的進(jìn)度和幅度不盡一致。一 些調(diào)整比較早、調(diào)整幅度較深的城市，隨著價格的下降，將有自 住型需求陸續(xù)入市。隨著經(jīng)濟(jì)適用房和限價房大量入市，下半年 市場成交量將出現(xiàn)趨穩(wěn)的跡象。

四、政策建議

在國家已經(jīng)出臺較多的調(diào)控政策條件下，2009年政策的立足

點應(yīng)該關(guān)注和解決房地產(chǎn)市場調(diào)整過程中出現(xiàn)的新問題、新情況，并遵循市場運行的客觀規(guī)律，促進(jìn)房價合理回歸。

第一，在市場調(diào)整中，應(yīng)以開發(fā)企業(yè)自救為主，鼓勵開發(fā)商

針對市場需求開展多種方式營銷、合理定價，協(xié)助緩解與老業(yè)主 矛盾，打消開發(fā)商降價的后顧之憂，只有房價合理回歸，才能釋 放需求。

第二，應(yīng)注重發(fā)揮市場機(jī)制調(diào)節(jié)和自我修正作用，利用市場的力量擠出泡沫，這樣有利于行業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展，促進(jìn)行業(yè)的 調(diào)整和市場洗牌，促進(jìn)行業(yè)集中度的提高。

第三，各地要因地制宜，不斷探索，解決經(jīng)濟(jì)適用房和限價

房建設(shè)和銷售中出現(xiàn)的問題。應(yīng)適時調(diào)整規(guī)劃，可嘗試采取政府 收購作為廉租房，或擴(kuò)大申購范圍，甚至可以轉(zhuǎn)為商品房的方式 解決棄購現(xiàn)象。根據(jù)市場形勢變化科學(xué)、合理的核算經(jīng)濟(jì)適用房 和限價房的發(fā)標(biāo)價格，選擇交通方便的地點。對于建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用 房和限價房增加成本、甚至虧損的開發(fā)商，要給予減免稅費、資 金支持等優(yōu)惠政策，鼓勵開發(fā)商積極參-9保障性住房的建設(shè)。

第四，重視開發(fā)商資金緊張和存量房增加的問題，地方政府

可以收購資金鏈斷裂的項目作為廉租房，避免出現(xiàn)爛尾樓；并鼓 勵社會資金(包括企業(yè)和機(jī)構(gòu))低價收購部分存量房，用于做周 轉(zhuǎn)宿舍或出租。

第五，著手研究和解決制約房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的體制、機(jī)制

問題，應(yīng)抓住調(diào)整機(jī)遇建立行業(yè)良性發(fā)展的長效機(jī)制，如地方財 政與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系、物業(yè)稅、規(guī)范市場及房地產(chǎn)融資機(jī)制創(chuàng)新 等，為房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展奠定制度基礎(chǔ)。

(國務(wù)院發(fā)展研究中心廖英敏)

經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇前景有待觀察

從一季度主要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)看，經(jīng)濟(jì)運行繼續(xù)保持了2008年

下半年以來的回落趨勢，GDP增速進(jìn)一步下降到6．％，比上年四

季度回落0．7個百分點。但是，隨著政府一攬子經(jīng)濟(jì)刺激方案的實 施和效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，一系列宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和先行指標(biāo)明顯好轉(zhuǎn)。3月份，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)增加值同比增長8．％，比—2月份加

快4．5個百分點。一季度，全社會固定資產(chǎn)投資和社會消費品零售 總額同比增長28．8％和15．9％，分別比上年同期加快4．2和3．6個 百分點?？梢耘袛?，一季度應(yīng)為本輪經(jīng)濟(jì)回落的底部，二季度經(jīng) 濟(jì)增長將出現(xiàn)一定幅度的回升。這樣，在全球經(jīng)濟(jì)普遍低迷的情 況下，我國經(jīng)濟(jì)有望率先復(fù)蘇。

值得注意的是，目前經(jīng)濟(jì)回升的基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固，復(fù)蘇前景及

可持續(xù)性不容樂觀。

首先，一季度消費、投資增長達(dá)到較高水平，但在相當(dāng)程度

上是政府政策效應(yīng)的反映，如政府大規(guī)模增加投資、信貸規(guī)模急 劇擴(kuò)張、家電下鄉(xiāng)等，而市場主導(dǎo)的內(nèi)需擴(kuò)張缺乏有力支撐。經(jīng) 濟(jì)增長持續(xù)下降，對就業(yè)和收入預(yù)期均產(chǎn)生較大不利影響。大量 畢業(yè)生難以找到工作、農(nóng)民工就業(yè)機(jī)會減少和收入下降，不利于 消費需求的持續(xù)擴(kuò)張。如果短期需求回升主要來自中間需求而非 最終消費需求，將無法從根本上解決需求不足問題，還會加劇已 經(jīng)存在的產(chǎn)能過剩。從投資看，年初以來，出口占比較高的外向 型企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益比上年四季度進(jìn)一步下降。通過產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)和收入