第一篇：商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查大全

杭州銘立房產(chǎn)營銷公司問卷調(diào)查

桐鄉(xiāng)世貿(mào)中心經(jīng)過2周年的發(fā)展，目前已成為皮革行業(yè)市場中的一顆新星，并且還出在一個高速發(fā)展過程中，您對桐鄉(xiāng)世貿(mào)中心的發(fā)展現(xiàn)狀滿意嗎？A滿意B一般

您對商業(yè)地產(chǎn)投資的前景看好嗎？

A非?？春肂一般C不明確

您對哪種商業(yè)地產(chǎn)投資感興趣？

A沿街商鋪B商場型商鋪C市場型商鋪D單身公寓E酒店式公寓F寫字樓

您對哪些區(qū)域投資有興趣？

A嘉興區(qū)域（含桐鄉(xiāng)）B杭州C 上海D寧波

E溫州F蘇州G紹興H其他城市（）您的投資心里價位是多少？

A10萬——20萬B20萬——50萬C50萬——100萬

D100萬——200萬E200萬以上

您對商業(yè)地產(chǎn)投資的發(fā)展形勢和信息有關(guān)注嗎？

A經(jīng)常關(guān)注B偶爾關(guān)注C不怎么關(guān)注

如果我們有好的投資信息，或者有好的投資機會，您比較喜歡我們以

哪種方式給你介紹。

A發(fā)短信介紹B打電話介紹C送資料介紹

聯(lián)系人：---------------------聯(lián)系電話：----------------------------

第二篇：商業(yè)地產(chǎn)消費者調(diào)查問卷

春熙路-鹽市口消費者調(diào)查問卷

1.年齡：□15-25□25-35□35-45□45以上性別：□女□男2 職業(yè)： □學(xué)生□企業(yè)一般職員□公務(wù)員□自由職業(yè)

□企業(yè)經(jīng)理人□醫(yī)生□政府機關(guān)事業(yè)單位□其他家庭結(jié)構(gòu)：□未婚□已婚教育程度：□高中及以下□大學(xué)?？啤醮髮W(xué)本科□研究生及以上

5.現(xiàn)住區(qū)域：

□成都五城區(qū)□成都郊縣□省內(nèi)二級城市□省外

6.工作區(qū)域：

□成都五城區(qū)□成都郊縣□省內(nèi)二級城市□省外

7.您的月收入：

□1000元-3000元□3000-5000元□5000-10000元□10000元以上

8.平時間隔多長時間去商場購物

□頻繁□1-2周□1-2月□半年以上

9您通常喜歡什么時間段逛商場：

□平時有空就來□下班后□周末、節(jié)假日

10您經(jīng)常會和誰一起去購物?（多選，按頻繁程度依次選三個，用數(shù)字①、②、③表示）□單獨□ 情侶/愛人□ 孩子□ 其他家庭成員

□ 朋友□ 同事□ 其他（請列明）

11您前往春熙路-鹽市口，通常使用哪種交通工具？

□步行□自行車□助動車□公交□出租車□私家車□地鐵

12.每次逛街基本購物消費的金額：

□100元以下□100-300元□300-500元□500-800

□800-1000元□1000元以上

13您經(jīng)常消費的類別是（可多選）：

□服飾鞋包□生活用品□數(shù)碼□休閑餐飲

□娛樂項目、電影□兒童用品□化妝品□其他

14您經(jīng)常光顧的購物場所是

□百貨商場□超市□路邊街鋪（便利店）

□商業(yè)街□專業(yè)市場□倉儲式商店□其他

15您購物最關(guān)心的是

□商品價格□商品質(zhì)量□購物環(huán)境□服務(wù)水平

□便利性□其他

16你最喜歡到下列哪些商場購物：（最多選三個）

□國際金融中心IFS□仁恒置地□仁和春天百貨□茂業(yè)百貨□新世界百貨□群光百貨□伊藤洋華堂□新中興□潮流EGO□春熙路步行街□其他__________________

17.如果商店定期提供資訊，你最喜歡的資訊部分：

□新商品信息□店內(nèi)活動信息□打折信息□生活實用信息

18您通常接收商業(yè)消費信息的來源有哪些？

□短信□報刊/雜志□電視廣告□網(wǎng)絡(luò)

□廣播□宣傳資料

□他人介紹□其他(請列明：________________________)

19.認為目前區(qū)域的商場需要改善的不足（可多選）：

□增加品牌種類□購物環(huán)境□餐飲□增加娛樂場所□服務(wù)

□其他________________(請注明)

20.你希望目前商圈內(nèi)增加哪些業(yè)態(tài)和品牌：

A、希望增加的商品種類

B、服飾品牌_____________________________________

C、美食與休閑娛樂_______________________________

D、化妝保養(yǎng)品___________________________________

E、其他 _________________________________

訪員：__________________訪談地點：__________________受訪人姓名: _____________聯(lián)系電話：_________________

第三篇：商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查問卷-商家

商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)查問卷

請您填寫下個人資料，我們將對您所填寫的完全保密：

商戶姓名：______________ 聯(lián)系電話：_____________ 性別：□男

□女

年齡：_____店面地址：___________ _ 經(jīng)營內(nèi)容：_____________

1、您現(xiàn)在使用的商鋪是自有的還是租用的？

□自有 □租用

2、在未來

一、兩年內(nèi)，您是否準備投資商業(yè)店鋪？

□是 □否

3、目前您所經(jīng)營的商鋪面積有多大？

□50㎡以下 □50-80㎡ □80-100㎡ □100-120㎡ □120-150㎡ □150㎡以上

4、目前您的店鋪月租金在什么樣的水平？

□1000元以下

□1001-2000元

□2001-3000元

□3000-5000元 □5001-10000元 □10001-20000元 □20001元以上

5、您的月度營業(yè)額是多少？

□1萬元以下 □1-3萬元 □3-5萬元 □5-10萬元 □10-15萬元 □15-20萬元 □20-30萬元 □30-50萬元 □50萬元以上

6、您目前商鋪消費者平均單次消費金額？

□10元以下 □10-30元 □30-50元 □50-80元 □80-100元 □100-200元 □200元以上

7、您覺得自己目前經(jīng)營的利潤是？

□可觀 □合理 □持平□較差 □很差

8、在此街道做商業(yè)您認為目前最大的困難是什么？

□各種配套不齊全 □區(qū)域商業(yè)氛圍較弱 □區(qū)域人口較少 □停車位問題 □缺少大商家 □租金水平太貴 □沒統(tǒng)一經(jīng)營管理 □其它

10、您最近有拓展分店的考慮嗎或已開分店？

□有興趣很大 □暫時不考慮 □有適合的商鋪可以考慮 □分店數(shù)量個

商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)查問卷

12、您傾向于選擇何種形式獲得商鋪的經(jīng)營權(quán)？

□購買 □租賃

13、您能接受的租賃期限是多長？

□2年以下 □2-3年 □3-5年 □5-10年 □10年以上

13、您認為市場宣傳對您經(jīng)營的重要程度是？

□很重要 □一般 □無所謂

16、請問您通常最喜歡的休閑方式是什么？

□逛街購物 □看電影 □旅游 □約朋友喝酒吃飯 □上KTV唱歌 □健身活動 □上網(wǎng) □打牌 □洗腳按摩 □其它

17、您認為XXX目前最缺乏哪類消費場所？

□大型超市 □家電專賣 □品牌服飾店 □KTV □電影院 □健身會所 □婚紗攝影 □親子樂園 □茶館、咖啡廳 □足浴場 □酒樓 □批發(fā)市場 □高檔餐廳 □夜宵、燒烤 □其它

18、如果您打算擴大經(jīng)營或購買商鋪，您通常考慮哪些因素？

□地段 □交通 □產(chǎn)品結(jié)構(gòu) □周邊商業(yè)氛圍 □投資回報率 □主題 □人口 □面積 □經(jīng)營管理 □未來前景 □價格 □返祖 □形象 □其它

19、如果您購買商鋪，您能接受的單價范圍是多少（元/平米）

□5000以內(nèi) □5001—8000 □8001—11000 □11001-14000 □14001—17000 □17001—20000 □20001-25000 □25001-30000 □30001-35000 □35000以上

20、如果您購買商鋪，您能接受的總價范圍是多少？（元/平米）

□20—35萬 □35—50萬 □50—65萬 □65—80萬 □80—95萬 □95—110萬 □110—125萬 □125-150萬 □其它

21、您通常了解商鋪信息的渠道主要是哪些？

□報紙 □戶外廣告 □網(wǎng)絡(luò) □電視 □朋友介紹 □活動了解 □道旗 □外展點 □海報/派夾報 □圍墻廣告 □廣告禮品 □手機短信 □電話了解 □銷售人員介紹 □其它

若你打算從事商業(yè)經(jīng)營投資活動，您對商鋪的要求如何：

商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)查問卷

22、您傾向于選擇何種形式的商鋪進行經(jīng)營？

□沿街門面 □專業(yè)市場商鋪 □大型商場、購物中心的柜臺或店鋪

23、對您來講，比較理想的商鋪面積是多少？

□10平米以內(nèi) □11—30平米 □31—50平米 □51—70平米 □71—90平米 □91~120平米 □121~200平米 □201~500平米 □500平米以上 □其它

24、您覺得何種面寬商鋪，更為理想？

□3米以下 □3—4米 □4—5米 □5—6米 □其它

25、您可以接受的租金是多少？（元/平米*月）

□30元以內(nèi) □31—60元 □61—90元 □91—120元 □121—150元 □其它

26、您購買或租用鋪位的首選什么樓層？

□地下一層 □首層 □二層 □三層 □四層 □其它

27、您未來購買或租用鋪位欲經(jīng)營的業(yè)態(tài)是什么？

□KTV □超市 □服裝 □手機家電 □煙酒行 □餐館 □足浴 □烤吧 □茶館 □家具 □美容美發(fā) □酒樓酒店 □會所 □中介 □電玩中心 □其它

28、您在xxxx購買或租用鋪位將會考慮哪個地段？

□七一西路 □七一東路 □八一西路 □八一東路 □安仁大道北 □安仁大道南 □五一南路 □五一北路 □永安河濱路 □其它

29、您希望什么樣的經(jīng)營模式？

□統(tǒng)一收銀、統(tǒng)一經(jīng)營 □統(tǒng)一經(jīng)營、自行收銀 □分散經(jīng)營、自行收銀 □其它

30、七一西路若建大型商場，您認為將有哪些優(yōu)勢？

□交通便利 □周邊配套好消費力強 □未來發(fā)展?jié)摿Υ?□人口多、消費量大 □其它

31、在經(jīng)營過程中您最想得到哪些幫助？

商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)查問卷

□優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理 □店面裝修指導(dǎo) □包轉(zhuǎn)租/轉(zhuǎn)讓 □免租期 □統(tǒng)一宣傳 □統(tǒng)一促銷 □統(tǒng)一開業(yè) □其它

32、您覺得哪些是必要商業(yè)配套設(shè)施服務(wù)？

□商業(yè)客服中心 □充足停車位 □銀行和ATM □休憩椅 □活動廣場 □夜景工程 □廣告招牌 □園林綠化 □電梯 □其它

33、您需要采用之店鋪形式？

□開放式 □店中店 □專柜 □有間格鋪位 □其它

34、您對未來2年商鋪租金改變預(yù)測？

□平穩(wěn) □升10-20% □升20%以上 □下調(diào)10% □下調(diào)20%以上 □其它

35、您對商鋪售價扣率的接受度?

□5%以下 □8% □10% □15% □20% □25% □30%以上

36、您認為商鋪的最少投資回報率是多少？

□5-8%以下 □8-10% □10-12% □12-15% □15-20% □20以上

非常感謝您的配合！我們再次承諾，對您提供的資料將嚴格保密！您如果有時間的話，請您到百樂匯接待中心了解我們的項目！

市調(diào)人員：________

時間：

****年**月**日

第四篇：如何做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前的調(diào)查

如何做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前的調(diào)查(2008-11-05 08:53:59)

標簽：雜談房地產(chǎn)項目在開發(fā)的前期應(yīng)對地塊的價值、投資開發(fā)環(huán)境、市場供需狀況、市場競爭狀況等各種市場變量進行分析和研究，以期對項目進行整體的可行性分析并對市場定位提供依據(jù)回避風(fēng)險。商業(yè)房地產(chǎn)因為其客戶需求的特殊性、利益協(xié)調(diào)的多樣性和開發(fā)商贏利模式的不確定性，所以更需要在開發(fā)前期進行市場調(diào)查和研究。但是，從市場調(diào)查和研究本身并不能得出市場定位的結(jié)論，他們的作用僅限于驗證或者為市場定位尋找依據(jù)。

從我們在客戶的顧問的過程中總結(jié)包括經(jīng)濟環(huán)境的分析和研究、區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與發(fā)展規(guī)劃、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究、區(qū)域零售市場調(diào)查與分析、典型性調(diào)查與研究、未來商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量分析、消費者消費行為的調(diào)查與研究、立地條件研究、商圈的確定和研究以下幾方面內(nèi)容，希望和大家一起探討。

一、經(jīng)濟環(huán)境的分析和生活結(jié)構(gòu)研究

開發(fā)任何一個項目都涉及到經(jīng)濟環(huán)境的分析和研究，尤其是商業(yè)房地產(chǎn)項目，由于其開發(fā)周期長、投資大，受經(jīng)濟發(fā)展和政策的影響大，其開發(fā)的最終目的是通過出租經(jīng)營或者銷售來實現(xiàn)開發(fā)利潤，因此其風(fēng)險很大。所以，在開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)項目時，對經(jīng)濟環(huán)境進行研究就顯得十分重要。在調(diào)查和研究時應(yīng)重點對以下指標進行調(diào)查和分析。

◆ 總?cè)丝诩暗貐^(qū)人口結(jié)構(gòu)、職業(yè)構(gòu)成、家庭戶數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費水平等

◆ gdp發(fā)展狀況及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況

◆ 全社會消費品零售總額

◆ 全市商業(yè)增加值

◆ 城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入

◆ 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額

通過對統(tǒng)計局和城調(diào)隊定期公布的數(shù)據(jù)進行連續(xù)3-5年的分析，基本可以反映出一個城市經(jīng)濟發(fā)展的總水平。有些資料通過統(tǒng)計年鑒和政府工作報告獲得。

二、區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查

所在區(qū)域城市的結(jié)構(gòu)對商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)有重要的意義，在傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)不論是同業(yè)態(tài)的聚集經(jīng)營還是不同業(yè)態(tài)的錯位互補都可能存在市場商機；在城市中該區(qū)域的位置若在行政、經(jīng)濟、文化等人口活動密集的地方，則城市的機能易于發(fā)揮出來，由于人流集中自然能形成商業(yè)的經(jīng)營氛圍。以上只是其中的一方面，還包括： ◆ 公共設(shè)施狀況

◆ 交通體系狀況

◆ 道路狀況、通行量

◆ 城市性質(zhì)與功能特點

◆ 各項城市的機能

◆ 城市規(guī)劃

通過對區(qū)域內(nèi)實際生活的空間，包括中心地帶及周圍區(qū)域城市結(jié)構(gòu)機能的調(diào)查，了解該區(qū)域內(nèi)設(shè)施、交通、地勢條件、活動空間等環(huán)境的現(xiàn)狀以及將來的發(fā)展規(guī)劃。例如，交通網(wǎng)的開發(fā)計劃，交通網(wǎng)密布的地方往往是人口容易集中或流量特別大的地方，所以在調(diào)查時對于交通路線及來往的車輛、班次、載客量等均作為調(diào)查的要素；城市發(fā)展規(guī)劃對商業(yè)將來的發(fā)展非常關(guān)鍵，諸如大型社區(qū)的發(fā)展計劃以及商業(yè)區(qū)建設(shè)計劃將直接對項目的規(guī)劃以及未來的經(jīng)營產(chǎn)生重要影響。

以上調(diào)查必須通過專業(yè)的市場調(diào)查公司實地調(diào)查了解，由于反映問題的角度不同，一般的調(diào)查人員很難完成以上工作，調(diào)查必須有目的性，如果不知道目的是為什么，這樣得到的調(diào)查數(shù)據(jù)和資料的參考價值將大打折扣。

三、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究

每一個城市發(fā)展都有發(fā)展的規(guī)劃，商業(yè)布局和規(guī)劃也是城市機能完善的標志，十多年以來，我國的第三產(chǎn)業(yè)特別是零售服務(wù)業(yè)的發(fā)展有目共睹，尤其是上世紀末百貨商場大量倒閉、超市業(yè)態(tài)的迅猛發(fā)展和外資零售商業(yè)的“入侵”，既加快了零售業(yè)的整體發(fā)展，也出現(xiàn)大型商業(yè)設(shè)施重復(fù)建設(shè)、資源浪費和過度競爭等現(xiàn)象，對國內(nèi)零售商業(yè)的發(fā)展提出了新的挑戰(zhàn)，一些大中城市行業(yè)管理部門開始加強商業(yè)網(wǎng)點整體規(guī)劃和布局工作。為增強城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃管理的科學(xué)性、權(quán)威性，擴大規(guī)劃工作覆蓋面，國家經(jīng)濟貿(mào)易委員會國內(nèi)貿(mào)易局于今年一月二十四日，在《關(guān)于城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃工作的指導(dǎo)意見》（國經(jīng)貿(mào)貿(mào)易[2001]789號）和《關(guān)于進一步做好大中城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃工作的通知》（國經(jīng)貿(mào)廳貿(mào)易[2002]44號）的基礎(chǔ)上，又下發(fā)了《關(guān)于加強城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的通知》，要求直轄市、計劃單列市、省會（首府）城市盡快制定商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，要求未制定城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的直轄市、計劃單列市、省會（首府）城市要加大工作力度，盡快制定城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃并報貿(mào)易局備案。

凡未制定商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃（包括含有網(wǎng)點規(guī)劃內(nèi)容的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃）的城市，不得上報外商投資商業(yè)企業(yè)項目。通知要求在2004年12月底前完成規(guī)劃的制定及城市商業(yè)網(wǎng)點依法管理體系的建立工作。

目前包括北京等省會城市和計劃單列市已經(jīng)完成了該項工作，在對大型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)商及時了解商業(yè)網(wǎng)點的布局規(guī)劃非常關(guān)鍵，避免政策性的風(fēng)險和重復(fù)建設(shè)。例如，北京市商業(yè)委員會關(guān)于商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)劃不僅考慮目前商業(yè)布局特點，而且結(jié)合城市發(fā)展對限制地區(qū)的限制項目都有明確的規(guī)定：

特別鼓勵在四環(huán)路周邊發(fā)展大型專業(yè)市場、批發(fā)市場和新型零售業(yè)為主的商業(yè)圈；新發(fā)展的居住區(qū)，10-15萬人要規(guī)劃建設(shè)一個地區(qū)級商業(yè)中心；地區(qū)級商業(yè)中心1公里以外的居民區(qū)，原則上居住人口1-3萬應(yīng)有一個綜合性的社區(qū)商業(yè)中心。這些都是結(jié)合城市發(fā)展實際情況提出具體的建設(shè)性要求。

四、區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)的市場調(diào)查與分析

如果說前面所要調(diào)查的內(nèi)容主要是宏觀經(jīng)濟形勢、政策等方面的研究，那么區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)則是區(qū)域零售業(yè)實際情況的調(diào)查，在通常意義上是我們常講的商業(yè)普查。它不僅反映區(qū)域內(nèi)零售業(yè)經(jīng)濟活動的指標和商業(yè)特征，而且其綜合反映的各項指標和內(nèi)容為項目的市場定位、業(yè)態(tài)設(shè)計、經(jīng)濟效益預(yù)測提供定性的參考分析?！?地區(qū)間的銷售動向

◆ 業(yè)種別的銷售動向

◆ 商業(yè)地區(qū)間的競爭狀況

◆ 大型主力店的動向

以上內(nèi)容的取得必須通過商業(yè)普查，對區(qū)域內(nèi)經(jīng)營商戶從經(jīng)營內(nèi)容、商鋪面積、租金、員工數(shù)量、營業(yè)額、經(jīng)營狀況、存在的問題、發(fā)展和經(jīng)營動向等進行調(diào)查，通過反映的一般性的問題，分析能否得出普遍性的結(jié)論。

五、典型性調(diào)查與研究

對大型商業(yè)區(qū)進行市場定位和商業(yè)功能建議，在初步的市場定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃基礎(chǔ)上，除通過哈夫模型和損益計劃等經(jīng)濟效益分析方法進行預(yù)測和評估以外，對城市所在地同類型業(yè)態(tài)收益狀況進行調(diào)查和了解也非常關(guān)鍵。對大型商業(yè)區(qū)的規(guī)劃，可以選擇本區(qū)域百貨商場、超市、專業(yè)市場、餐飲、娛樂等主要從規(guī)模、提供的產(chǎn)品或服務(wù)、客流量、交通來源等幾個方面來分析現(xiàn)狀及結(jié)構(gòu)特點，以便做競爭分析，對以上典型業(yè)態(tài)要分析每種設(shè)計業(yè)態(tài)的收益狀況。

六、未來商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量分析

在一個區(qū)域內(nèi)做商業(yè)地產(chǎn)，必須首先調(diào)查該區(qū)域未來商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量、業(yè)態(tài)規(guī)劃和設(shè)計，對許多開發(fā)商來講，以前在開發(fā)住宅項目的時候沒有這方面的意識，因為住宅的需求量大，進行市場定位和細分的空間廣闊。而商業(yè)不同，它最終取決于租賃和銷售后的經(jīng)營如何去支撐。所以，不論是經(jīng)營者還是投資人在選擇商鋪的時候都會慎重考慮。

在前期調(diào)查中，首先應(yīng)考慮區(qū)域的規(guī)劃情況，了解其規(guī)劃的規(guī)模、開發(fā)的時間等。商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量是一個非常重要的因素，它直接決定我們未來的商業(yè)做多大，做什么。在《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》中，明確規(guī)定了居住區(qū)人口規(guī)模和商業(yè)配套的面積，對公共服務(wù)設(shè)施的控制指標，即每千人商業(yè)服務(wù)建筑面積700-910平方米；社區(qū)服務(wù)每千人指標59-464平方米；金融郵電每千人指標60-80平方米，以上合計819-1454平方米。

根據(jù)具體項目的不同，規(guī)劃部門對商業(yè)面積的開發(fā)要求以及建筑形式的要求不同；對于開發(fā)商來講，在具體開發(fā)中，應(yīng)根據(jù)實際情況，選擇好開發(fā)時間。開發(fā)太早，會由于居住人口規(guī)模沒有達到基本需求，導(dǎo)致消費需求不足，租賃經(jīng)營不理想；開發(fā)太晚，則不能很好滿足居民的生活需求，且會損失商業(yè)機會。如天通苑，由于一開始沒有發(fā)現(xiàn)商業(yè)價值，商業(yè)開發(fā)比較晚，所以當大量的人口入住后形成巨大的市場需求，入住的居民也發(fā)現(xiàn)商業(yè)價值，許多買了一層住宅的居民，將房屋紛紛租賃給裝修、美容美發(fā)的商戶。

所以，我們必須在具體運營項目的時候，對周邊商業(yè)的規(guī)劃以及居住區(qū)商業(yè)配套、開發(fā)的時間進行調(diào)查和分析；對已經(jīng)開發(fā)的居住區(qū)商業(yè)配套的情況、業(yè)態(tài)的構(gòu)成進行綜合分析。現(xiàn)在房地產(chǎn)的開發(fā)已經(jīng)完全市場化運營，我們開發(fā)的目的不僅要實現(xiàn)市場價值的最大化，而且要實現(xiàn)社會效應(yīng)的最大化。

七、消費者消費行為的調(diào)查與研究

消費者的消費行為研究又稱生活結(jié)構(gòu)研究。對其調(diào)查和研究的目的主要是收集該地區(qū)內(nèi)消費者生活形態(tài)的資料，即針對消費者生活的特性，從人口結(jié)構(gòu)、家庭戶數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費水平、購買行為以及選擇的交通出行方式等方面對消費者消費行為進行定量和定性研究。

1．人口結(jié)構(gòu)。人口結(jié)構(gòu)主要依據(jù)年齡、性別、教育程度、職業(yè)分布等進行分類整理，以便深入分析。除對目前的人口結(jié)構(gòu)調(diào)查外，對過去人口的集聚、膨脹的速度以及將來人口結(jié)構(gòu)的變遷進行預(yù)測。如在區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設(shè)高校，人口的增加的速度和人口結(jié)構(gòu)變化將非?？欤瑢⒅苯佑绊懻麄€區(qū)域的消費行為，而且對業(yè)態(tài)的設(shè)計產(chǎn)生重大影響。

2．家庭戶數(shù)構(gòu)成。家庭戶數(shù)構(gòu)成是人口結(jié)構(gòu)的基本資料之一，可依據(jù)家庭戶數(shù)變動的情形及家庭人數(shù)、成員狀況、人員的變化趨勢進行了解，進而可以由人員構(gòu)成比率，洞悉城市化的發(fā)展與生活形態(tài)的變化。如這幾年通州區(qū)許多項目吸納了大量的城市搬遷戶和cbd的小白領(lǐng)，在短短時間內(nèi)擴大了人口規(guī)模，而且家庭結(jié)構(gòu)和戶數(shù)完全不一樣。城市的搬遷戶以3-5人老中少三代同堂的家庭為主，而cbd的小白領(lǐng)以2人家庭模式居多。

3．收入水平。根據(jù)收入水平確定消費的可能性、消費能力以及目前的消費處于什么樣的狀況。例如個人年收入在2萬元的消費者和5萬元的消費者相比，他們在選擇服裝的購買場所時是完全不同的。前者的選擇以市場，而后者主要的選擇地點是專賣店和百貨商場。

4．消費水平。消費水平是地區(qū)內(nèi)消費活動的直接指標，對零售業(yè)來說是最重要的衡量指標。據(jù)此可以了解每一個家庭的消費情形，并針對消費內(nèi)容依據(jù)商品類別劃分，這樣可以計算出商圈內(nèi)的消費購買力的概況。

5．購買行為。分析其主要的目的有二：一是可以了解消費者經(jīng)常在哪里消費以及消費的主要商品和服務(wù)；二是知悉選擇商品和服務(wù)的標準，以便對該地區(qū)的消費意識作深入探討。

6．交通和出行方式。隨著汽車越來越多地進入家庭，人們交通方式變化，由此導(dǎo)致了消費者的購物習(xí)慣以及選擇的消費內(nèi)容。在消費者消費的空間和尺度上，對不同的業(yè)態(tài)、業(yè)種的需求在路上花費的時間都有心理尺度，如對家庭日用消費品的需求主要就近完成，在路上的時間要求在15分鐘以內(nèi)；而購買服裝、家具電器等商品選擇去大商場和購物中心，花費的時間可以比較長，而交通出行方式改變了消費的時間和空間，以前步行或騎自行車需要半小時，由于汽車進入家庭也許只需要10分鐘。所以，對區(qū)域內(nèi)消費者選擇何種交通工具的研究非常重要。

八、立地條件研究

除對區(qū)域內(nèi)各種因素進行研究外，具體項目所處位置的立地能力也是非常重要的一個研究要素。立地力是指擬規(guī)劃商業(yè)周圍的環(huán)境和其本身的因素對商業(yè)經(jīng)營的影響。所謂“一步三市”，立地差之毫厘，會導(dǎo)致業(yè)績失之千里。

一個商店的立地力，首先和他的周邊環(huán)境密切相關(guān)，主要包括門前道路的類別、顧客來店的方便度、鄰居的類別等。

1．道路類別。道路類別是立地力的第一要素，它直接影響消費行為。道路依用途可分為交通樞紐、連接通道、交通干道、商業(yè)干道。像王府井大街是全國著名的商業(yè)干道；朝外大街兼具有商業(yè)干道和交通干道的雙重功能。對商業(yè)選址來說，商業(yè)干道是最好的道路類別，其次就是靠近商業(yè)區(qū)的交通干道。

2．顧客是否容易達到商業(yè)區(qū)。除了道路類別以外，還要考慮道路是否有障礙物，比如交通欄隔。以大家非常熟悉北京國際展覽中心家樂福為例。以前沒有中間交通欄隔的時候，從兩個方向來的人流都比較容易去購物，而增加欄隔后對西面來的顧客非常不方便，交通欄隔對家樂福的影響怎么樣，我們暫不理論，但是對面的許多專賣店和飯館生意肯定會因此受到影響，即使增加了過街天橋，這種影響也難被消除。

3．周邊環(huán)境和目前的商業(yè)設(shè)施。這也是為什么北京的家具廣場都喜歡選擇在玉泉營的原因。同業(yè)經(jīng)營雖然會使新店面臨強大的競爭，但也能形成集合效應(yīng)，帶來單一消費人流；業(yè)態(tài)的錯位經(jīng)營或者互補性也很關(guān)鍵，玉泉營周邊的花卉市場就具備業(yè)態(tài)的交叉性，有利于共同聚集人氣。

4．商業(yè)的能見度和日照情況。商業(yè)建筑能否容易找到即商業(yè)的能見度也是一個非常關(guān)鍵的要素，尤其是大型商業(yè)建筑。因為商業(yè)的根本目的是吸引顧客來消費，如果商業(yè)建筑不容易被找到或能見度差，就會影響到以后的經(jīng)營。日照情況對商業(yè)經(jīng)營也非常關(guān)鍵。據(jù)7月5日中央電視臺報道，由于長沙市持續(xù)高溫，在周末，許多消費者選擇在商場購物躲避天氣，商業(yè)街區(qū)東面門庭若市而西面因為西曬的原因冷冷清清。但是在北方地區(qū)商業(yè)選址時，西南面的商業(yè)店鋪會非常好，因為北方天氣冷或涼的時間長，顧客更喜歡光顧西南面的商業(yè)。

九、商圈的確定和研究

1．商圈的概念及分析目的商圈是以設(shè)定的商業(yè)建筑為圓心，以周圍一定距離為半徑所劃定的范圍。這是原則性的標準，在實際從事商圈設(shè)定時還必須考慮經(jīng)營業(yè)種、商品特性、交通網(wǎng)分布等因素。進行商圈分析的目的有三：一是明確該商業(yè)區(qū)或商店的商圈范圍；二是了解商圈的人口分布狀況及生活結(jié)構(gòu)；三是在此基礎(chǔ)上進行經(jīng)濟效益的預(yù)測。如計劃開超市，根據(jù)周邊居民的人口規(guī)模、收入水平和競爭對手情況等指標，就可以基本計算出該店可能達到的營業(yè)額。

2．商圈的構(gòu)成及顧客來源

商圈由核心商圈、次級商圈和邊緣商圈（又稱輻射商圈）組成。核心商圈的輻射半徑在1公里左右。包括這一商店顧客總數(shù)的55-70%。該商圈的顧客在人口中占的密度最高，消費的客單價也最高，而且與其他商店的商圈很少發(fā)生重疊。

次級商圈內(nèi)包含了商店顧客總數(shù)的15-25%。其輻射的半徑在3-4公里，對一般的日用消費品來講，很少能輻射到該商圈的人口，關(guān)鍵是取決于經(jīng)營業(yè)態(tài)。邊緣商圈輻射的半徑在7公里范圍。一般情況下只有大型百貨商場、專業(yè)店具備這樣的輻射能力真正的商圈不是絕對的同心圓模式，其規(guī)模和形狀是由各種各樣的因素決定的。包括經(jīng)營業(yè)態(tài)、商店規(guī)模、競爭者的位置、交通條件等許多因素。在商圈概念上有一個著名的海灘原理：即在一條海灘上做冷飲生意的兩家商販，一開始其各自的商圈范圍是均衡的，由于競爭因素導(dǎo)致他們集中在一起，共同吸引顧客。如圖：

3．商圈的設(shè)定

商圈的設(shè)定是一項非常復(fù)雜的工作，在決定經(jīng)營什么業(yè)態(tài)的基礎(chǔ)上，不僅要對周邊競爭者狀況進行調(diào)查和分析，基本確定其商圈范圍，而且要分析業(yè)態(tài)需求的顧客群，因為每一顧客群都有特定的消費特征。因為，一方面只有經(jīng)營的商品符合其需求才能吸引潛在顧客的購物，商圈的規(guī)模和輻射范圍才能擴大。另一方面，撇開顧客自身的不同，商圈規(guī)模的大小與商品購買頻率成反比。如顧客購買生鮮等日用消費品頻率高，但是接受的購物距離短；而對服裝、家具、電器等耐用消費品接受的購物距離長，但是其購買頻率又非常低。所以，必須結(jié)合業(yè)態(tài)的規(guī)劃來確定基本的商圈范圍。

根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃，在商圈的構(gòu)成基礎(chǔ)上，對商圈進行設(shè)定，特別要針對擬吸引顧客群的生活結(jié)構(gòu)對未來的經(jīng)營銷售額進行匡算，結(jié)合商店的實際情況，預(yù)計要達到的盈虧平衡點或目標銷售額。

4．確定商圈的方法

商圈分析的方法有許多種，如零售吸引力法則（又稱里利法則）、商業(yè)飽和理論、康維斯“新零售引力法則”和哈夫的“概率模型”等。

零售吸引力法則是從確定商圈人口和距離兩個變量進行分析，商圈規(guī)模的大小是由于人口的多少和距離商店的遠近決定的，商店的吸引力是由最臨近商圈的人口和里程距離共同發(fā)揮作用。

商業(yè)飽和理論是通過計算零售商業(yè)市場飽和系數(shù)，測定特定商圈內(nèi)某類商品銷售的飽和系數(shù)程度，通過其計算該區(qū)域內(nèi)同行業(yè)是過多還是不足?？稻S斯“新零售引力法則”與里利法則的不同在于，前者在一個城市中間地帶兩個商業(yè)區(qū)或商店的競爭關(guān)系，后者表示在相互間有明確競爭關(guān)系的兩個城市間其商業(yè)經(jīng)營的比率關(guān)系。

哈夫的“概率模型”完全從消費者的立場出發(fā)，認為消費者利用某一商業(yè)設(shè)施的概率，取決于表現(xiàn)商品豐富性的營業(yè)面積，以及為購物所消耗的時間及商業(yè)設(shè)施的規(guī)模實力。

以上各種分析方法其研究的角度不同，所用的市場變量不同，達到的分析目的也不一樣，在具體商圈分析過程中還是要結(jié)合具體實際情況有選擇地運用。由于我國目前實際情況，市場變量采集困難，很難單純用一種方法解決我們的分析問題，所以一般采取的辦法是將定性和定量研究方法相結(jié)合綜合運用。就如同商業(yè)的前期調(diào)查和研究以上只是必須的調(diào)查內(nèi)容，仍有許多數(shù)據(jù)需要針對具體的項目進行調(diào)查，如人流量、車流量等等，關(guān)鍵弄清楚市場調(diào)查是為市場定位服務(wù)或者驗證市場定位，市場調(diào)查只是手段，不是最終的目的。真正的商圈不是絕對的同心圓模式，其規(guī)模和形狀是由各種各樣的因素決定的。包括經(jīng)營業(yè)態(tài)、商店規(guī)模、競爭者的位置、交通條件等許多因素。在商圈概念上有一個著名的海灘原理：即在一條海灘上做冷飲生意的兩家商販，一開始其各自的商圈范圍是均衡的，由于競爭因素導(dǎo)致他們集中在一起，共同吸引顧客。

第五篇：商業(yè)地產(chǎn)公司簡介

遵義思達置業(yè)投資有限公司

公司簡介 & 企業(yè)理念

公 司 簡 介

遵義市思達置業(yè)投資有限公司是義烏市思達投資有限公司的落地公司。公司致力于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、招商運營、營銷推廣、全面經(jīng)營管理，并在北京、西安、成都等各大城市有成功運營的實戰(zhàn)經(jīng)驗。遵義市思達置業(yè)投資有限公司由資深企業(yè)家、義烏中國小商品市場建設(shè)和運營管理的專家以及長期從事市場管理專業(yè)人員構(gòu)成，擁有豐富的招商資源、精銳的運營團隊、龐大的戰(zhàn)略聯(lián)盟，是一家為客戶提供商業(yè)地產(chǎn)全程式服務(wù)的資深商業(yè)地產(chǎn)投資公司，現(xiàn)致力于遵義國際商貿(mào)城的開發(fā)與運營。

遵義國際商貿(mào)城項目規(guī)劃面積1000余畝，建筑面積149萬方，專業(yè)市場面積90萬方，項目配套設(shè)施（物流、公寓、酒店等）60萬方，總投資61億元。

公司始終堅持以市場為導(dǎo)向，以實現(xiàn)項目成功銷售與持續(xù)經(jīng)營為目的，以專業(yè)、務(wù)實、嚴謹、高效的經(jīng)營理念不斷追求項目的卓越品質(zhì)，我們愿客戶攜手共贏，共創(chuàng)美好明天。

企 業(yè) 理 念

一、核心價值觀：專業(yè)、務(wù)實、嚴謹、高效

釋義： 專業(yè)：專業(yè)意味著對所從事的領(lǐng)域有著深刻的理解與把握，可以為客戶提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。思達人的理解，專業(yè)就是集中精力，堅持不懈地朝著既定的方向努力，并且以追求卓越的精神在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域做強做大，塑造核心競爭力。

務(wù)實：務(wù)實就是講究實際、實事求是。思達人認為，對待客戶，一切從實際出發(fā)，一切從客戶的實際需求出發(fā)，才能最大化的服務(wù)好客戶。在公司內(nèi)部管理上，我們思達人也本著求真務(wù)實的管理方法，從而打造一支高素質(zhì)的運營團隊。

嚴謹：嚴謹，就是要求企業(yè)管理要高標準，嚴要求，既要健全嚴格和嚴密的約束制度，又要建立有效的監(jiān)督檢查機制。思達公司在制定各項制度時本著科學(xué)嚴謹，切實可行的原則，讓制度在企業(yè)管理中發(fā)揮了應(yīng)有的作用，從而鍛煉出了一支嚴謹?shù)倪\營團隊。

高效：無論是在經(jīng)濟學(xué)領(lǐng)域，還是管理學(xué)領(lǐng)域，對“效率”的研究是一項持續(xù)恒久的課題。思達人以高效為核心價值觀，是公司不斷發(fā)展壯大的一個重要推動力。高效的團隊打造了高效的企業(yè)，高效的團隊和高效的企業(yè)創(chuàng)造了高效的服務(wù)。

二、愿景：成為最受信賴和尊敬的資深商業(yè)地產(chǎn)運營機構(gòu)。

釋義：

最受信賴和尊敬：以豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗和精銳的運營團隊贏得客戶和同行的尊

敬，以誠信與共贏的精神贏得所有合作者的尊敬。

三、服務(wù)宗旨：尊重客戶，為客戶創(chuàng)造利益最大化。

釋義：

利益最大化：所謂利益最大化，就是指用最少的投入得到最大的收益。思達公司本著專業(yè)、務(wù)實、嚴謹、高效的核心價值觀，以成功運營的實戰(zhàn)經(jīng)驗，豐富的招商資源、精銳的運營團隊、龐大的戰(zhàn)略聯(lián)盟為基礎(chǔ)，不斷努力的為客戶追求利益最大化。