第一篇：商業(yè)地產(chǎn)研究報(bào)告

創(chuàng)新——商業(yè)地產(chǎn)的生命力

在停發(fā)第三套房貸、限購(gòu)令出臺(tái)、央行加息、提高公積金貸款利率等樓市調(diào)控政策頻出的背景下，人們已經(jīng)注意到，限購(gòu)令限購(gòu)的是住宅，非住宅的商業(yè)地產(chǎn)等不在限購(gòu)范圍內(nèi)。因此，商業(yè)地產(chǎn)無(wú)疑將是各房地產(chǎn)商實(shí)現(xiàn)逆市突圍的一把利器、加速此類產(chǎn)品的創(chuàng)新力度將實(shí)現(xiàn)集團(tuán)階段性的企業(yè)目標(biāo)。目前，遼寧事業(yè)部有沈陽(yáng)棋盤山國(guó)賓館項(xiàng)目、本溪綠地中心項(xiàng)目和大連綠地中心項(xiàng)目三個(gè)涉及商辦類產(chǎn)品的項(xiàng)目。但三個(gè)項(xiàng)目仍處在方案規(guī)劃階段，商辦類產(chǎn)品的定位仍然沒(méi)有明確的敲定。因此，這里僅對(duì)創(chuàng)新在未來(lái)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向進(jìn)行一些研究。

一、商業(yè)地產(chǎn)模式的創(chuàng)新

1.商業(yè)地產(chǎn)模式創(chuàng)新的本質(zhì)是需求的變化

商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的不同在于商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)系到商場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)最后就是研究商業(yè)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不同的階段，人們對(duì)商品的追求、消費(fèi)的追求是不同的，這樣就會(huì)產(chǎn)生不同的需求。創(chuàng)新的本質(zhì)是因?yàn)樾碌男枨蟮某霈F(xiàn)，新的需求是商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新的根本動(dòng)力。人們對(duì)生活的追求是不會(huì)有盡頭的，而且隨著社會(huì)的發(fā)展，新的生活方式也會(huì)不斷地出現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新成為必然。

2.商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新模式介紹

2010年，在商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式上，以萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等為代表的城市綜合體、購(gòu)物中心仍然是主流模式，同時(shí)出現(xiàn)了文化與商業(yè)地產(chǎn)、藝術(shù)與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合以及首創(chuàng)奧特萊斯“新城市主義”等商業(yè)地產(chǎn)新模式：誠(chéng)品書店融書店、文化創(chuàng)意商店和餐飲旅游服務(wù)為一體，打造“文化創(chuàng)意城中城”；內(nèi)地首個(gè)Ｋ１１藝術(shù)購(gòu)物中心將藝術(shù)欣賞、人文體驗(yàn)、自然綠化與購(gòu)物想結(jié)合，引領(lǐng)購(gòu)物休閑新體驗(yàn)；首創(chuàng)推出“新城市主義”，在奧特萊斯周邊，有酒店、電影院、餐飲、大賣場(chǎng)以及住宅等，打造集品牌購(gòu)物、嘉年華游樂(lè)、影視娛樂(lè)中心三位一體的商業(yè)新模式。

3.商業(yè)地產(chǎn)非標(biāo)準(zhǔn)化模型的創(chuàng)新

未來(lái)十年將是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的黃金十年。在這黃金十年里，以購(gòu)物中心為主體的商業(yè)綜合體將成為發(fā)展的焦點(diǎn)。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)是較早進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域并成功創(chuàng)建了萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，創(chuàng)造出了所謂的訂單模式。那么在后起之秀中若要發(fā)展，就不能完全走萬(wàn)達(dá)的訂單商業(yè)模式，必須開(kāi)辟屬于綠地集團(tuán)的富有競(jìng)爭(zhēng)力的模式。如今的消費(fèi)者講求體驗(yàn)式經(jīng)濟(jì)，體驗(yàn)不一樣的感受，而標(biāo)準(zhǔn)化就是在扼殺這種客戶的體驗(yàn)。而無(wú)錫哥倫布廣場(chǎng)所追求的非標(biāo)準(zhǔn)則是每一個(gè)產(chǎn)品根據(jù)項(xiàng)目所在地的消費(fèi)群的結(jié)構(gòu)、消費(fèi)能力和周邊的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，而做出不同的業(yè)態(tài)組合和里面商鋪品牌的組合，以及內(nèi)部環(huán)境的設(shè)計(jì)。2011年3月28日新

區(qū)哥倫布廣場(chǎng)舉行了盛大的奠基儀式，除了已落成的廣益哥倫布廣場(chǎng)，五洲國(guó)際集團(tuán)還將會(huì)在無(wú)錫洛社投資第三個(gè)哥倫布廣場(chǎng)，但是每一個(gè)哥倫布廣場(chǎng)都會(huì)給市民不一樣的感受。哥倫布廣場(chǎng)模式的成功正是五洲國(guó)際在萬(wàn)達(dá)訂單式模式之下的一種創(chuàng)新。

二、商業(yè)地產(chǎn)綠色節(jié)能的創(chuàng)新

據(jù)最新研究顯示，2010年上半年全球商業(yè)地產(chǎn)投資額累計(jì)為1320億美元，遠(yuǎn)超2009年上半年的760億美元。與2009年上半年相比，今年上半年亞太地區(qū)的交易額上升了40%。2010年僅第二季度，亞太地區(qū)直接商業(yè)房地產(chǎn)投資額就達(dá)到160億美元。近來(lái)，以中國(guó)市場(chǎng)為例，北京、上海、廣州三大城市寫字樓新增供應(yīng)面積大幅上漲，最高單月環(huán)比漲幅達(dá)到179.70%；銷售面積同樣出現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，環(huán)比增長(zhǎng)71.41%。因此，在關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的同時(shí)，更進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)的是低碳經(jīng)濟(jì)背景之下的商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新之路，尤其是商業(yè)地產(chǎn)在綠色節(jié)能方面的創(chuàng)新。

有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，建筑的能耗約占全社會(huì)總能耗的30%。按照住建部的政策要求，從2010年開(kāi)始，城鎮(zhèn)新建建筑要達(dá)到90%以上是節(jié)能型建筑。因而，低碳節(jié)能正在成為商業(yè)地產(chǎn)新一輪的發(fā)展趨勢(shì)。環(huán)保時(shí)代來(lái)臨，商業(yè)地產(chǎn)如何通過(guò)打好“環(huán)保牌”來(lái)推動(dòng)地產(chǎn)進(jìn)一步發(fā)展，更成為亞太地區(qū)新一輪焦點(diǎn)。此外，根據(jù)2009年美國(guó)圣地亞哥大學(xué)和世邦魏理仕聯(lián)合完成的一項(xiàng)名為《綠色建筑的錢景和前景》的研究發(fā)現(xiàn)，在綠色建筑中工作的人員病假天數(shù)減少，辦公面積的空置率低，且租金回報(bào)較高。

“在低碳經(jīng)濟(jì)的背景之下，商業(yè)地產(chǎn)節(jié)能化已成主流。創(chuàng)新運(yùn)用更多的綠色產(chǎn)品，推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的不斷創(chuàng)新，并進(jìn)一步促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。

三、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃的創(chuàng)新

1.商業(yè)地產(chǎn)功能要全面，創(chuàng)新要滿足客戶需求

現(xiàn)在很多城市綜合體項(xiàng)目，都談一個(gè)叫我們要打造城市標(biāo)志，或者標(biāo)志性建筑。標(biāo)志性的兩個(gè)方面，第一個(gè)方面是體量。比方說(shuō)全球最大的，要么就是最高，這兩個(gè)都具有標(biāo)志。如果講高度的話，我覺(jué)得我們也比不了。比如拿上海來(lái)說(shuō)，東方明珠原來(lái)是最高的，后來(lái)是金茂，后來(lái)金融中心。我覺(jué)得盲目地追求高沒(méi)有意義。如果是標(biāo)志，我們功能是一個(gè)集中，功能是一個(gè)復(fù)合，同時(shí)功能一定要全面，這才是我們的標(biāo)志。我們不貪大，但是我們一定要全面，一定要符合全客群的需求，做到功能上的互補(bǔ)。

2.商業(yè)地產(chǎn)建筑風(fēng)格要符合城市的定位及風(fēng)格

談到建筑設(shè)計(jì)，整體建筑風(fēng)格的統(tǒng)一性?，F(xiàn)在我們很多城市綜合體也好，很多都是在建筑，我們跟國(guó)際的建筑業(yè)在一起交流，很多都是從藝術(shù)性和從美觀性，要做標(biāo)志性的，要做一個(gè)城市的名片，都是這樣說(shuō)。實(shí)際上業(yè)內(nèi)也會(huì)經(jīng)常談到一個(gè)話題，有幾個(gè)項(xiàng)目能像故宮一樣流芳百世。前一階段剛開(kāi)始請(qǐng)了很多日韓設(shè)計(jì)師，現(xiàn)在是歐美系。我前

一陣看到一個(gè)報(bào)道，說(shuō)是在江西某一個(gè)新興的城市，設(shè)計(jì)了幾棟非常前衛(wèi)的綜合體項(xiàng)目，后來(lái)很多專家議論，說(shuō)整個(gè)把我們中國(guó)市場(chǎng)作為國(guó)外設(shè)計(jì)師練筆的地方，我們希望我們中國(guó)新興的市場(chǎng)，我們希望我們中國(guó)這么好的市場(chǎng)，成為國(guó)外設(shè)計(jì)師的搖籃曲，我不希望做這個(gè)。我講到的建筑風(fēng)格的統(tǒng)一性，只是講要符合城市的定位和城市的風(fēng)格，整個(gè)城市的沿襲。

四、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)組合的創(chuàng)新

1.商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)組合要個(gè)性化，招攬客源

在整個(gè)招商過(guò)程中，每一個(gè)購(gòu)物中心要對(duì)地區(qū)有研究，否則這個(gè)購(gòu)物中心就像卵生兄妹一樣，每個(gè)購(gòu)物中心蓋出來(lái)以后大家都一樣?，F(xiàn)在就碰到同行交流，現(xiàn)在大家都以我們要引進(jìn)獨(dú)特的，如果全上海都是這樣，沒(méi)有個(gè)性化在里面，可能逛了一下不會(huì)再去第二家。包括臺(tái)灣有一個(gè)店，24小時(shí)，開(kāi)的風(fēng)風(fēng)火火，對(duì)人消費(fèi)的研究，包括業(yè)態(tài)的組合等等都非常重要。

記得我有一次專門看過(guò)在日本有一家店，這家店把業(yè)態(tài)組合做的很好，便利店加音響店加咖啡店，加夜校店，到了12點(diǎn)和早晨的時(shí)候營(yíng)業(yè)額最好。所以購(gòu)物中心招商的時(shí)候，商家組合，品牌組合，業(yè)態(tài)組合和消費(fèi)行為的組合都要考慮，這樣做出來(lái)的購(gòu)物中心，再加上大的主力店集群，可能我們有10個(gè)主力店，甚至有15個(gè)主力店。主力店很多開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)認(rèn)知不足的時(shí)候，都覺(jué)得租金太低，為什么要引進(jìn)資金。但是他能給你奠定最基本的客源，他有極強(qiáng)的攬客的能力。我們講要做到旺鋪，一個(gè)好的開(kāi)發(fā)商，加好的經(jīng)營(yíng)者，再加好的管理者才能經(jīng)營(yíng)好。同樣我們?cè)谡猩痰臅r(shí)候，如果不考慮這些因素的話，后續(xù)的進(jìn)行很困難。所以在我們整個(gè)招商過(guò)程中，而且在招商先行的時(shí)候要重視這些品牌商家業(yè)態(tài)公投的組合，包括購(gòu)物中心業(yè)態(tài)分類，適合哪一類人群，你的跨度有多少，都是你日后成功與否的關(guān)鍵。前面粗略地講了一些招商，大家在購(gòu)物中心招商的時(shí)候基本兩個(gè)原則。

2.商業(yè)地產(chǎn)要做好業(yè)態(tài)組合，品類組合，品牌組合，品種組合業(yè)態(tài)綜合HOPSCA本身就是一個(gè)業(yè)態(tài)組合，無(wú)論是酒店，還是寫字樓，還是商業(yè)，還是停車等等，這個(gè)配置不是說(shuō)誰(shuí)多，都希望多，但是先有容積率等因素，怎么樣最佳組合，包括里面購(gòu)物占多少，餐飲占多少，娛樂(lè)占多少，配套占多少，這都有合理。各個(gè)綜合體不同的項(xiàng)目也不完全一樣，以前聽(tīng)說(shuō)有個(gè)532的觀念，這一個(gè)理論上的數(shù)字。實(shí)際上不完全這樣，我們是各商業(yè)為主，所以我們很多商業(yè)體會(huì)有60%以上的商業(yè)，因?yàn)檫@樣才會(huì)給大家?guī)?lái)更好的收益，餐飲只是帶來(lái)更多的豐富和配合的概念。

我們?nèi)绻龀鞘芯C合體的業(yè)態(tài)，如果有一個(gè)酒店，對(duì)我們整個(gè)奢侈品的提升會(huì)好。會(huì)把非核心業(yè)態(tài)作為自己的配置，我們的立足點(diǎn)會(huì)在商業(yè)部分。同時(shí)寫字樓和酒店公寓，特別酒店公寓是比較新的業(yè)態(tài)。包括寫字樓也是這樣的功能，提升了流行和時(shí)尚品牌，這是不可或缺的幾個(gè)部分，但是我認(rèn)為不是城市綜合體主要的。

第二個(gè)品類組合，最近有一些臺(tái)灣的學(xué)者研究區(qū)域，實(shí)際上就是一個(gè)分類，我認(rèn)為他講的很有道理。比方說(shuō)拿女裝品牌來(lái)說(shuō)，如果到了每一個(gè)地方，這個(gè)女裝有職業(yè)女裝，淑女女裝等分類，但是這樣的分類還不夠，應(yīng)該有更加細(xì)分的，小分類的概念。我們現(xiàn)在研究商業(yè)布局當(dāng)中，我們會(huì)分的很細(xì)，如果能夠做到這一點(diǎn)的話對(duì)我們后面的組合會(huì)有更好的布局。這也是我們?cè)谠O(shè)計(jì)當(dāng)中所研究的新的課題。

第三個(gè)品牌組合，主力店，次主力店，然后是一般品牌。

第四個(gè)是品種組合，商業(yè)綜合體，一個(gè)商業(yè)中心可能有很多百貨店。我們希望在不同的購(gòu)物中心，不同的城市綜合體當(dāng)中他的品種都應(yīng)該不一樣。我們不是說(shuō)請(qǐng)您進(jìn)來(lái)，你賣什么不管你，那不行。你賣的不好的話請(qǐng)你出去，再吸引新的品牌進(jìn)來(lái)，只有這樣才會(huì)把我們的商業(yè)做的更加豐富，否則一潭死水。

五、商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)企業(yè)要注重提高自身的素質(zhì)

因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)我雖然接觸不多，但是商業(yè)地產(chǎn)感覺(jué)到地產(chǎn)商業(yè)投資的雙重綜合性行業(yè)。對(duì)我們從事這個(gè)行業(yè)的一些企業(yè)，和企業(yè)的員工提出的在素質(zhì)上更高的要求。我覺(jué)得個(gè)人從事商業(yè)地產(chǎn)，可能在融資能力方面，財(cái)務(wù)管理方面，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的能力方面，要比住宅高。另一方面，我們?cè)趺礃咏⒃蹅兊男畔⒓夹g(shù)，互聯(lián)網(wǎng)的技術(shù)，這也是需要研究的課題?，F(xiàn)在從總體來(lái)說(shuō)，咱們要提倡精密化的管理。另外基于商業(yè)地產(chǎn)方面還有重要的課題，怎么樣努力和上下游的企業(yè)建立戰(zhàn)略性的伙伴關(guān)系，減少交易的緩解，降低交易的成本，提高運(yùn)行的效益，實(shí)現(xiàn)合作共贏是重大的課題。所以我希望大家在這方面努力提高自身的素質(zhì)，通過(guò)自身素質(zhì)的提高，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)，通過(guò)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)，促進(jìn)咱們商業(yè)地產(chǎn)的平穩(wěn)健康持續(xù)發(fā)展。

第二篇：北京商業(yè)地產(chǎn)研究報(bào)告

北京商業(yè)地產(chǎn)研究報(bào)告

正如當(dāng)下中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入陣痛階段，商業(yè)地產(chǎn)也不可避免的遇到發(fā)展瓶頸。然而投資永遠(yuǎn)關(guān)注未來(lái)，隨著政治、經(jīng)濟(jì)、人口、社會(huì)技術(shù)等方面的發(fā)展，在一個(gè)很長(zhǎng)的時(shí)間維度中，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)仍處于生命周期中的成長(zhǎng)期，他所遇到的僅僅是區(qū)域性結(jié)構(gòu)問(wèn)題。本報(bào)告拿北京市場(chǎng)作例，窺一斑而知全豹，指出商業(yè)地產(chǎn)突出的問(wèn)題：一是區(qū)域發(fā)展不平衡致使項(xiàng)目選址失誤，投資設(shè)想不能契合當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的習(xí)慣。二是開(kāi)發(fā)周期中未能采取招商先行的策略，定位與落位不符。三是對(duì)營(yíng)運(yùn)工作的重視程度不夠。四是電商沖擊下的轉(zhuǎn)型創(chuàng)新力不足。本文最終希望通過(guò)探索區(qū)域結(jié)構(gòu)性失調(diào)的原因從而獲取商業(yè)地產(chǎn)投資過(guò)程中的決策因素。

商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，但不在本文所指范圍內(nèi)。

一、宏觀環(huán)境分析

現(xiàn)階段，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)泡沫與機(jī)會(huì)并存，但目前來(lái)看只是區(qū)域性泡沫，如北上廣等一線城市人均商業(yè)面積已經(jīng)超出了世界發(fā)達(dá)國(guó)家人均1.2平方米的商業(yè)面積，北京甚至超出了人均2平方米，這顯然是存在泡沫的，而對(duì)于中西部地區(qū)及二三線城市來(lái)說(shuō)，人均面積不足0.5平方米，這顯然是不存在泡沫的，并且即使同屬北京市下轄商業(yè)項(xiàng)目，不同商圈繁榮程度也是不一樣的。這種現(xiàn)象我們稱之為結(jié)構(gòu)性失衡。下面我們重點(diǎn)分析北京商業(yè)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性失衡的原因。

（一）經(jīng)濟(jì)政治環(huán)境分析

2010年至2015年間，北京市總值指標(biāo)及人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值雖然每年都在增長(zhǎng)，但增速卻逐年放緩。

另一方面，近年來(lái)部分區(qū)縣政府在土地立項(xiàng)審批過(guò)程中未以城市對(duì)商業(yè)及經(jīng)濟(jì)的承載能力為基礎(chǔ)，未能科學(xué)規(guī)劃，間接導(dǎo)致商業(yè)類型同質(zhì)化、商業(yè)項(xiàng)目不能與區(qū)域產(chǎn)業(yè)配套及消費(fèi)優(yōu)勢(shì)吻合，從而導(dǎo)致區(qū)縣內(nèi)商圈商業(yè)量大不強(qiáng)，商業(yè)坪效每況愈下。

（二）人口及社會(huì)環(huán)境分析

根據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2015年末，北京市常住人口2170.5萬(wàn)人，比上年末增加18.9萬(wàn)人，增長(zhǎng)0.9%，增量和增速分別比上年減少17.9萬(wàn)人和0.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，常住外來(lái)人口822.6萬(wàn)人，比上年末增加3.9萬(wàn)人，增長(zhǎng)0.5%;增量減少12.1萬(wàn)人，增速回落1.5個(gè)百分點(diǎn)。

2015年全市實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)消費(fèi)總額1.86萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8.7%。商品性消費(fèi)中，限額以上批發(fā)零售企業(yè)實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上零售額2016.9億元，同比增長(zhǎng)40.2%，占全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重達(dá)19.5%。

此外，在居民消費(fèi)價(jià)格方面，2015年全市居民消費(fèi)價(jià)格水平同比上漲1.8%，漲幅為近5年較低水平。八大類商品和服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格“七升一降”，其中衣著類上漲幅度最大為3.6%，其次為交通和通信類、居住類和煙酒及用品類，分別上漲2.8%、2.6%和2%,食品類價(jià)格上漲1.6%，家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)類下降0.1%。

（三）技術(shù)環(huán)境分析

中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)信息中心發(fā)布的《2014年中國(guó)網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物市場(chǎng)研究報(bào)告》顯示，截至2014年12月，我國(guó)網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物用戶規(guī)模達(dá)到3.61億，較2013年底增加5953萬(wàn)人，增長(zhǎng)率為19.7%；我國(guó)網(wǎng)民使用網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物的比例從48.9%提升至55.7%。

報(bào)告顯示，2014年我國(guó)網(wǎng)絡(luò)零售交易額為2.79萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)49.7%，相當(dāng)于同期社會(huì)消費(fèi)品零售總額(26.2萬(wàn)億元)的10.6%。而且，網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物市場(chǎng)依然保持著較高的活躍度，全年交易總次數(shù)173億次，人均交易次數(shù)48次。

互聯(lián)網(wǎng)的普及和各大電商平臺(tái)的迅猛發(fā)展，使網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物成為人們?nèi)粘ＯM(fèi)中重要的組成部分。這一技術(shù)革新加劇傳統(tǒng)商業(yè)“閉店潮”的涌現(xiàn)。

二、北京商業(yè)地產(chǎn)微觀環(huán)境分析

正如中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入陣痛階段，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)不可避免的遇到發(fā)展瓶頸。目前商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，包括供需失衡，傳統(tǒng)商業(yè)物業(yè)亟需升級(jí)改造等問(wèn)題。

（一）整體市場(chǎng)分析

一方面，當(dāng)居民的基本居住需求得到滿足，可支配收入增加的時(shí)候，支出必然轉(zhuǎn)向商業(yè)消費(fèi)，所以如果把商業(yè)地產(chǎn)放在一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間軸內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)在我國(guó)仍然處于上揚(yáng)階段。

另一方面，商業(yè)地產(chǎn)在現(xiàn)階段的發(fā)展過(guò)程中確實(shí)面臨一些結(jié)構(gòu)性的問(wèn)題。

1.北京市場(chǎng)概述

（1）經(jīng)過(guò)過(guò)去二十多年的逐步積累，商業(yè)地產(chǎn)供給遠(yuǎn)大于需求，最終導(dǎo)致部分空置問(wèn)題出現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)階段有盤活存量的課題需要解決。

（2）北京市四環(huán)以內(nèi)不再新批新建商業(yè)項(xiàng)目，導(dǎo)致城市中心土地資源稀缺，價(jià)格隨之水漲船高，常住人口增長(zhǎng)水平不及價(jià)格增速，形成發(fā)展結(jié)構(gòu)性倒掛。這種情況下，眾多房企將投資目光轉(zhuǎn)向城市發(fā)展新區(qū)及生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)，但是這些區(qū)域一方面人口收入、消費(fèi)不能支撐商業(yè)如此轉(zhuǎn)移，另一方面生活方式與商業(yè)定位不相符。

（3）結(jié)構(gòu)性問(wèn)題還體現(xiàn)在北京商業(yè)地產(chǎn)定位過(guò)于單一，體驗(yàn)式、文娛業(yè)態(tài)尚未充分開(kāi)發(fā)利用。

2.2010-2015年北京商業(yè)地產(chǎn)土地供給及價(jià)格分布

（1）近兩年北京市商業(yè)地產(chǎn)土地供給明顯減少，但與此相對(duì)應(yīng)的，樓板價(jià)卻在不斷飆升，供求矛盾明顯，轉(zhuǎn)移土地投資方向勢(shì)在必行。

（二）區(qū)域市場(chǎng)分析

-從地圖上看，北京目前重點(diǎn)商圈多集中在城市的東北部區(qū)域，發(fā)展成熟，輻射范圍較廣

1.CBD商圈

（1）供給分析

近兩年，CBD及泛CBD地區(qū)并無(wú)新增商業(yè)物業(yè)投入使用。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，截至2015年底年，CBD商業(yè)面積已超100萬(wàn)平方米，作為新興的市級(jí)商業(yè)中心，CBD已超越西單、王府井，成為北京規(guī)模最大的商業(yè)區(qū)。

（2）需求分析

對(duì)CBD地區(qū)的商鋪需求有明顯增長(zhǎng)的主要行業(yè)如下：

? 品牌服飾

作為商鋪市場(chǎng)消化量最大的租戶類別，品牌服飾對(duì)時(shí)尚聚集地CBD有較大需求，尤其是中高檔及高檔品牌。

? 餐飲

數(shù)以百萬(wàn)計(jì)的工作人口，且有大量的商務(wù)往來(lái)，都為餐飲業(yè)創(chuàng)造巨大的商機(jī)，CBD也隨之成為餐飲業(yè)的必爭(zhēng)之地。

? 展廳

鑒于收入較高人群的聚集之地及體驗(yàn)式消費(fèi)的轉(zhuǎn)變，致力于創(chuàng)造獨(dú)特體驗(yàn)的中高檔品牌將會(huì)把開(kāi)設(shè)展廳的目標(biāo)鎖定在CBD。

? 配套服務(wù)

由于在CBD工作與生活的人群數(shù)量龐大，將需要不同類別的配套服務(wù)，如票務(wù)、商業(yè)印刷、快遞、便利店、洗衣店等，對(duì)配套店鋪數(shù)量的需求亦相對(duì)較大。

（3）市場(chǎng)形勢(shì)

? 產(chǎn)品定位普遍高啟

客戶定位是產(chǎn)品定位的依據(jù)。據(jù)《北京CBD商業(yè)發(fā)展規(guī)劃(2010-2015)》預(yù)測(cè)，CBD的消費(fèi)人群約有70萬(wàn)，其中，年輕時(shí)尚的商務(wù)白領(lǐng)約45－50萬(wàn)，常駐財(cái)富階層及涉外人士各約有7.5萬(wàn)，商務(wù)旅行人群約2.7萬(wàn)，文化休閑人群約3－4萬(wàn)，觀光人群約4－8萬(wàn)。另?yè)?jù)資料顯示，CBD擁有北京高檔商務(wù)寫字樓的70%、跨國(guó)公司駐中國(guó)代表處的65%和北京代表處的95%、外國(guó)銀行在北京分行的90%、北京十大寫字樓的全部和十大賓館的80%等等。因此，CBD商業(yè)項(xiàng)目紛紛立足于及全面覆蓋高端消費(fèi)者的種種個(gè)性化需求，定位在高檔和著名品牌上。其中，立志與世界500強(qiáng)攜手的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、號(hào)稱移植上海新天地的建外SOHO和籌劃營(yíng)造歐式風(fēng)情商業(yè)走廊的珠江帝景可以說(shuō)是典型代表。

? 商鋪?zhàn)鈨r(jià)平穩(wěn)上揚(yáng)

目前CBD商業(yè)業(yè)態(tài)較單一，主要以購(gòu)物中心為主，又相對(duì)集中在國(guó)貿(mào)、嘉里中心。況且自國(guó)貿(mào)二期后，新增供應(yīng)較少，因此面對(duì)穩(wěn)步上升的市場(chǎng)需求，商鋪平均租金平穩(wěn)上升，首層優(yōu)質(zhì)商鋪月租金為90～150美元，空置率一直保持在2%的較低水平。

? 東區(qū)成為發(fā)展重心

目前CBD西部和北部都已經(jīng)形成了一定規(guī)模的商業(yè)區(qū)，如以藍(lán)島、豐聯(lián)廣場(chǎng)為中心的朝外商業(yè)街和以燕莎為中心的燕莎商圈。而CBD東部卻一直缺少一個(gè)較有規(guī)模和品牌效應(yīng)的商業(yè)區(qū)，因此眾多重量級(jí)項(xiàng)目都選址在此，東部將是未來(lái)CBD發(fā)展的一個(gè)重心和方向。如華貿(mào)中心正精心建設(shè)16萬(wàn)商城、國(guó)貿(mào)正著力打造全球最大國(guó)際貿(mào)易中心，加之建外SOHO等周邊商業(yè)街的補(bǔ)充呼應(yīng)，CBD東區(qū)日益顯現(xiàn)CBD商業(yè)中心的地位。另外，歐洲生活城珠江帝景90萬(wàn)平方米的集成社區(qū)，擁有高檔商住公寓、酒店式服務(wù)公寓、五星級(jí)酒店和高檔會(huì)所、甲級(jí)寫字樓、歐洲風(fēng)情商業(yè)街等，配套之全更是其他項(xiàng)目難望項(xiàng)背。

? 集成社區(qū)受市場(chǎng)追捧

從投資類型看，集成社區(qū)已成為最受市場(chǎng)追捧的熱點(diǎn)。所謂的集成社區(qū)，就是以集成開(kāi)發(fā)的理念整體解決業(yè)主生活，一次性開(kāi)工，一次性交付所有設(shè)施，有別于目前通用的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式。

2.亞運(yùn)村商圈

亞運(yùn)村目前常住人口達(dá)70萬(wàn)以上和流動(dòng)人口50萬(wàn)以上，并且規(guī)模日益壯大，范圍延至北五環(huán)。

供需矛盾突出

亞運(yùn)村商業(yè)一直是投資熱點(diǎn)，除奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)外部催化及奧運(yùn)建設(shè)內(nèi)部拉動(dòng)的原因外，較小供應(yīng)量與龐大消費(fèi)人群需求間的巨大懸殊也是一重要原因。

大量中高檔商品房讓亞運(yùn)村集中了強(qiáng)力消費(fèi)群體，但亞運(yùn)村現(xiàn)有商業(yè)供應(yīng)量?jī)H有10萬(wàn)平方米左右，以北辰購(gòu)物、新奧購(gòu)物中心等幾家為代表的商業(yè)項(xiàng)目，業(yè)態(tài)分布比較零亂，且文化設(shè)施欠缺，個(gè)性化的商鋪鮮見(jiàn)，難以滿足較高檔次的消費(fèi)需求。商業(yè)面積也無(wú)法滿足人們對(duì)更高品質(zhì)生活的需求，巨大的消費(fèi)能力很難得到釋放

3.城市功能拓展區(qū)新興商業(yè)物業(yè)代表項(xiàng)目—通州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)

地理位置

項(xiàng)目位于通州永順鎮(zhèn)北苑商務(wù)區(qū)內(nèi)，距離地鐵通州北苑站 0.2 公里，周邊有京通高速、機(jī)場(chǎng)巴士、八通線等，交通情況良好。周邊有國(guó)泰百貨、蘇寧電器、國(guó)美電器等配套，商業(yè)及生活配套十分成熟。隨著北京中心東移，通州新城預(yù)計(jì)于 CBD 商務(wù)區(qū)相連，形成大 CBD 商務(wù)區(qū)，大商務(wù)區(qū)東至通州新城、西接 CBD 商務(wù)區(qū)、南臨亦莊商圈、北接?xùn)|壩商務(wù)區(qū)，將形成新的核心。

市場(chǎng)分析

項(xiàng)目位于發(fā)展較為成熟的北苑商務(wù)區(qū)，周邊居住氛圍成熟，各種生活配套一應(yīng)俱全；項(xiàng)目自身規(guī)劃有 47 萬(wàn)平的商辦，是區(qū)域內(nèi)大型的城市綜合體項(xiàng)目，必將帶來(lái)周邊區(qū)域的發(fā)展成熟，同時(shí)項(xiàng)目緊鄰京通快速，地鐵八通線，公交線路眾多，無(wú)論自駕還是公共交通出行，是十分方便。項(xiàng)目本身配有甲級(jí)寫字樓、綠色低碳的園林景觀、獨(dú)立的幼兒園、覆蓋全面的金街購(gòu)物區(qū)，并且與區(qū)域內(nèi)的其他商業(yè)配套形成成熟的大型城市復(fù)合功能區(qū)。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)作為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的龍頭，選址北苑商務(wù)區(qū)，聯(lián)通了 CBD、通州北苑商務(wù)區(qū)、東壩商務(wù)區(qū)三個(gè)商圈，為區(qū)域帶來(lái)了利好。12 月底，商場(chǎng)開(kāi)業(yè)，將為通州北苑商務(wù)區(qū)附近帶來(lái)更多的人員流動(dòng)，使周邊的土地價(jià)值進(jìn)一步升值。

三、北京商業(yè)地產(chǎn)存在的主要問(wèn)題

現(xiàn)階段，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)泡沫與機(jī)會(huì)并存，但目前來(lái)看只是區(qū)域性泡沫，如北上廣等一線城市人均商業(yè)面積已經(jīng)超出了世界發(fā)達(dá)國(guó)家人均1.2平方米的商業(yè)面積，北京甚至超出了人均2平方米，這顯然是存在泡沫的，而對(duì)于中西部地區(qū)及二三線城市來(lái)說(shuō)，人均面積不足0.5平方米，這顯然是不存在泡沫的，并且即使同屬北京市下轄商業(yè)項(xiàng)目，不同商圈繁榮程度也是不一樣的。這種現(xiàn)象我們稱之為結(jié)構(gòu)性失衡。下面我們重點(diǎn)分析北京商業(yè)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性失衡的原因。

（一）內(nèi)在問(wèn)題

1.前期開(kāi)發(fā)

一是拿地過(guò)程中未能做到把握政策脈絡(luò)，商業(yè)項(xiàng)目選址失誤；二是在開(kāi)發(fā)過(guò)程中未能做到招商先行，導(dǎo)致項(xiàng)目空置率高，項(xiàng)目定位與實(shí)際落位不符；叁拾品牌落位未能遵從業(yè)種落位的原則，業(yè)種分布不合理，品牌帶動(dòng)能力不強(qiáng)，匹配度不夠。2.后期營(yíng)運(yùn)

一是經(jīng)營(yíng)的理念不夠，沒(méi)有充分認(rèn)識(shí)到商業(yè)營(yíng)運(yùn)的重要性，更多的不是培育而是賣斷；二是缺乏專業(yè)人才，對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的遠(yuǎn)期近期目標(biāo)有所規(guī)劃。

（二）外在因素

一是北京四環(huán)內(nèi)不再批準(zhǔn)新建商業(yè)項(xiàng)目，導(dǎo)致市區(qū)商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)減少；二是隨著京津冀一體化戰(zhàn)略的實(shí)施，多個(gè)零售商業(yè)搬遷外地，凸顯首都核心功能及結(jié)構(gòu)調(diào)整。

四、北京商業(yè)地產(chǎn)的思考

思考一：定位

商業(yè)定位很關(guān)鍵，是服務(wù)于本小區(qū)的，是輻射周邊的，還是服務(wù)于全市的。若僅是服務(wù)于本小區(qū)的，服務(wù)功能就要全、要便利；若是服務(wù)于全市的，差異化、特色化經(jīng)營(yíng)就非常重要。同時(shí)，區(qū)域年消費(fèi)能力雖有一定比例增加，但大致還是維持在一定水平上，不會(huì)隨商業(yè)地產(chǎn)的增加而有較大波動(dòng)。因此，商業(yè)定位對(duì)消費(fèi)的分流、在與新舊商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)，十分重要。

思考二：營(yíng)運(yùn)

以商業(yè)項(xiàng)目為平臺(tái)，房企開(kāi)發(fā)商一方面連接消費(fèi)者，一方面連接合作伙伴(包括銀行、建筑企業(yè)、政府、商家和投資人等)，構(gòu)筑起來(lái)一個(gè)龐大而和諧的“商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)”，各司其職、各取所需：

正如電商平臺(tái)一樣，商業(yè)項(xiàng)目也經(jīng)營(yíng)著一個(gè)的平臺(tái)，二者都是一個(gè)商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)。按照現(xiàn)在頗為流行的“平臺(tái)戰(zhàn)略”，這樣的商業(yè)模式是非常具有威力的。只要不發(fā)生重大的變故，商業(yè)項(xiàng)目就能長(zhǎng)期保持持續(xù)發(fā)展。

思考三：商業(yè)價(jià)值與業(yè)態(tài)規(guī)劃

商鋪價(jià)值并不取決于業(yè)態(tài)的大與貴，而是取決于租金利益的最大化和人流的多少。業(yè)態(tài)規(guī)模一定要符合商業(yè)規(guī)律，避免資源的無(wú)效浪費(fèi)。

五、北京商業(yè)地產(chǎn)的投資

（一）投資風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避

商業(yè)地產(chǎn)作為復(fù)合地產(chǎn)，畢竟與住宅、寫字樓項(xiàng)目不同，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)需遵循商業(yè)規(guī)律，投資者如在此方面經(jīng)驗(yàn)不足，則風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇同在。

對(duì)此，簡(jiǎn)單說(shuō)，應(yīng)該從選擇商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式、合作方式以及規(guī)劃設(shè)計(jì)、商圈需求等幾個(gè)方面注意規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

1.經(jīng)營(yíng)模式

首先，從需求者角度進(jìn)行項(xiàng)目定位，是商業(yè)中心、商業(yè)街、專業(yè)市場(chǎng)、特色街還是社區(qū)商業(yè)。其次，從服務(wù)對(duì)象角度進(jìn)行業(yè)態(tài)選擇，是大型購(gòu)物中心、倉(cāng)儲(chǔ)連鎖式超市、專業(yè)市場(chǎng)還是零售店鋪，是綜合型的還是專賣、特色型的。

2.合作方式

根據(jù)不同項(xiàng)目的具體實(shí)際情況，在合作方式上可以考慮合作開(kāi)發(fā)或委托營(yíng)運(yùn)的方式，在具體方式的選擇上要尤為慎重。

3.規(guī)劃設(shè)計(jì)

商業(yè)物業(yè)，特別是新型商業(yè)物業(yè)，根據(jù)其不同的商業(yè)業(yè)態(tài)，都有其專業(yè)的人流、物流的設(shè)計(jì)要求和面積、倉(cāng)儲(chǔ)要求。因此，合作方式確定后，應(yīng)先做好規(guī)劃設(shè)計(jì)，再動(dòng)工建設(shè)。若先蓋好房子再選商家，往往會(huì)因設(shè)計(jì)不合理造成招商難，或出現(xiàn)追加投資、二次改建的被動(dòng)局面。

4.商圈需求

對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投入與市場(chǎng)需求關(guān)系緊密，對(duì)此，投資者還應(yīng)了解所在區(qū)域現(xiàn)實(shí)與未來(lái)的城市規(guī)劃和商業(yè)布局，以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的信息，避免信息不對(duì)位造成損失和同一區(qū)域內(nèi)眾多項(xiàng)目的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。

（二）外投資者的基本考慮

1.商圈規(guī)模

商圈有大有小，城市的商業(yè)中心是大商圈，社區(qū)商業(yè)中心是小商圈。處于核心商圈肯定要優(yōu)于其他位置。一般而言，在傳統(tǒng)商業(yè)中心推出的新商鋪非常少，投資的機(jī)會(huì)也非常小。在投資時(shí)，應(yīng)多關(guān)注新商圈，因?yàn)樾律倘Φ漠a(chǎn)生與商鋪的釋放成正比，投資機(jī)會(huì)比較多，只要我們能及時(shí)發(fā)現(xiàn)并把握住這樣的機(jī)會(huì)，投資回報(bào)將會(huì)非?？捎^。

2.地理位置

地理位置決定了商業(yè)周圍環(huán)境和其本身因素對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的影響，這在規(guī)劃設(shè)計(jì)及選擇項(xiàng)目時(shí)尤為重要。主要包括門前道路類別、顧客通達(dá)度等。道路類別直接影響消費(fèi)行為，對(duì)商業(yè)選址來(lái)說(shuō)，商業(yè)干道是最好的道路類別，其次就是靠近商業(yè)區(qū)的交通干道。人流方向和顧客通達(dá)度等因素也非常關(guān)鍵，交通隔欄、快速路、水系等都將影響人流動(dòng)向，進(jìn)而影響顧客通達(dá)度。

3.主力店效應(yīng)

有主力店的地方，就會(huì)有無(wú)窮的商機(jī)。一個(gè)大型百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心往往會(huì)帶動(dòng)周邊商業(yè)物業(yè)的全面升值，投資可借助主力店的作用充分挖掘項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值，使商鋪?zhàn)魍⒉粩嗌?。如華堂商場(chǎng)帶旺了周邊的商業(yè)，商鋪的價(jià)值突現(xiàn)。

4.客流帶動(dòng)

大到天安門廣場(chǎng)、西單文化廣場(chǎng)，小到社區(qū)的休閑、娛樂(lè)中心，客流匯集的地方，就有商機(jī)人氣，這必是商業(yè)地產(chǎn)地段選擇或規(guī)劃設(shè)計(jì)的重要方面。同樣大型演出場(chǎng)所、體育館、展覽館等和廣場(chǎng)一樣將使該區(qū)域形成特殊商圈，商鋪將產(chǎn)生特殊的價(jià)值。如北京的國(guó)際展覽中心、北京展覽館等附近的商鋪?zhàn)饨鸱浅８?，在舉辦活動(dòng)和展覽期間，這些場(chǎng)館周邊的快餐店的營(yíng)業(yè)收入是平時(shí)的幾倍。

5.價(jià)格因素

周邊的價(jià)格水平將直接影響項(xiàng)目的價(jià)格水平。

六、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新趨勢(shì)：

一、城市多中心發(fā)展，副中心商圈蓬勃發(fā)展，商業(yè)供應(yīng)外圍化。

過(guò)去的商業(yè)多集中在城市中心，租金亦最高；但隨土地、交通、停車、拆遷等因素制約，商業(yè)升級(jí)緩慢難以承載大型商業(yè)。多中心的城市發(fā)展格局，區(qū)域商業(yè)中心收到重視，更具綜合優(yōu)勢(shì)，將拉平與傳統(tǒng)城市核心商圈的地位與租金差距。

二、商圈主題化發(fā)展趨勢(shì)明顯。一、二線城市購(gòu)物中心發(fā)展?jié)u趨飽和。同質(zhì)化危機(jī)加劇了競(jìng)爭(zhēng)，各購(gòu)物中心通過(guò)布局主題特色來(lái)增加自身亮點(diǎn)、吸引客流。部分購(gòu)物中心開(kāi)始發(fā)展多層次、多主體的功能復(fù)合型綜合體，滿足不同消費(fèi)者的需求。

三、從一線至三線，商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)格失衡加重。

從一線城市到三線城市，租售的價(jià)格比值越來(lái)越懸殊。商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)不足，使得開(kāi)發(fā)商紛紛采用銷售商鋪或租售結(jié)合的方式。在國(guó)外，商鋪只租不售，有利于運(yùn)營(yíng)，在國(guó)內(nèi)卻無(wú)法實(shí)現(xiàn)，銷售商鋪是中國(guó)特色市場(chǎng)下的產(chǎn)物。

四、品牌開(kāi)店渠道繼續(xù)下沉。

目前很多一線城市的品牌企業(yè)，已經(jīng)開(kāi)始深入三四線城市。

五、郊區(qū)購(gòu)物中心迎來(lái)新機(jī)會(huì)。

購(gòu)物中心在功能組合方面與百貨公司相比有相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì)，也必將是未來(lái)零售商場(chǎng)的發(fā)展方向，而隨著市區(qū)土地供應(yīng)的減少以及外來(lái)文化的影響，目前有越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始關(guān)注郊區(qū)大型購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)。

六、區(qū)域性商業(yè)中心漸成主流。

新競(jìng)爭(zhēng)者不斷加入，使商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈，行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)亦加快在有更大選址空間的區(qū)域副中心及二線城市速度開(kāi)店或拿地。同時(shí)城市與村鎮(zhèn)之間交通不斷優(yōu)化、消費(fèi)習(xí)慣與需求不斷改變與提升、政策的利好等因素，均給予地級(jí)市商業(yè)升級(jí)發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇。

七、城市規(guī)模擴(kuò)大，擁堵加劇，消費(fèi)者便利化需求增加。

高速、高效發(fā)展的今天，時(shí)間變?yōu)橄∪辟Y源，交通便利與多事物聯(lián)動(dòng)的需求明顯，便利化越來(lái)越備受重視。消費(fèi)者越來(lái)越感性，關(guān)注細(xì)節(jié)，注重購(gòu)物場(chǎng)所的便利到達(dá)、停車方便、導(dǎo)視清晰、貨品齊全、業(yè)態(tài)豐富。

八、消費(fèi)者由“商品消費(fèi)”向“場(chǎng)所消費(fèi)”發(fā)展。

消費(fèi)者的鑒賞能力越來(lái)越強(qiáng)，不但買奢侈品，還要買二線品牌，甚至有一些快銷品牌也是他們的選擇，這樣就需要有一個(gè)大規(guī)模的購(gòu)物中心。而消費(fèi)時(shí)間越來(lái)越稀缺，需要在一個(gè)場(chǎng)所完成所有活動(dòng)，提升他們的活動(dòng)效率，年輕一代的需求倍增，所以這個(gè)時(shí)候，消費(fèi)者選擇的不僅是一種商品，而是一個(gè)綜合性的消費(fèi)場(chǎng)所。

九、新消費(fèi)者更多維度的身份特征，為新業(yè)態(tài)及主題化奠定基礎(chǔ)。

之前消費(fèi)者的身份很單一，形成了高度一致的需求?，F(xiàn)在消費(fèi)者的身份是發(fā)散的，這就決定了每個(gè)商家都有一個(gè)足夠?qū)挼氖袌?chǎng)可以細(xì)分。這樣的趨勢(shì)就可以產(chǎn)生一個(gè)專業(yè)細(xì)分化的商家，正是有了消費(fèi)者多維度的身份，才能保證市場(chǎng)的細(xì)分和新業(yè)態(tài)商業(yè)的產(chǎn)生。

第三篇：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

最近中國(guó)產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情報(bào)網(wǎng)發(fā)布的《商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》，就是通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求、資源供應(yīng)、建設(shè)規(guī)模、工藝路線、設(shè)備選型、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等方面的研究，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、工程等角度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查研究和分析比較，并對(duì)項(xiàng)目建成以后可能取得的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)環(huán)境影響進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)，為項(xiàng)目決策提供公正、可靠、科學(xué)的投資咨詢意見(jiàn)。如果對(duì)內(nèi)容感興趣的話，可以去華經(jīng)縱橫咨詢問(wèn)一下。

以下內(nèi)容是報(bào)告的詳細(xì)目錄，可以給你做個(gè)參考：

第一部分 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目總論

總論作為可行性研究報(bào)告的首要部分，要綜合敘述研究報(bào)告中各部分的主要問(wèn)題和研究結(jié)論，并對(duì)項(xiàng)目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。

一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目背景

（一）項(xiàng)目名稱

（二）項(xiàng)目的承辦單位

（三）承擔(dān)可行性研究工作的單位情況

（四）項(xiàng)目的主管部門

（五）項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、目標(biāo)

（六）項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)

二、項(xiàng)目可行性研究主要結(jié)論

在可行性研究中，對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品銷售、原料供應(yīng)、政策保障、技術(shù)方案、資金總額籌措、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益和國(guó)民經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益等重大問(wèn)題，都應(yīng)得出明確的結(jié)論，主要包括：

（一）項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)前景

（二）項(xiàng)目原料供應(yīng)問(wèn)題

（三）項(xiàng)目政策保障問(wèn)題

（四）項(xiàng)目資金保障問(wèn)題

（五）項(xiàng)目組織保障問(wèn)題

（六）項(xiàng)目技術(shù)保障問(wèn)題

（七）項(xiàng)目人力保障問(wèn)題

（八）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題

（九）項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益結(jié)論

（十）項(xiàng)目社會(huì)效益結(jié)論

（十一）項(xiàng)目可行性綜合評(píng)價(jià)

三、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表

在總論部分中，可將研究報(bào)告中各部分的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總，列出主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表，使

審批和決策者對(duì)項(xiàng)目作全貌了解。

四、存在問(wèn)題及建議

對(duì)可行性研究中提出的項(xiàng)目的主要問(wèn)題進(jìn)行說(shuō)明并提出解決的建議。

第二部分 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)背景、必要性、可行性

這一部分主要應(yīng)說(shuō)明項(xiàng)目發(fā)起的背景、投資的必要性、投資理由及項(xiàng)目開(kāi)展的支撐性條件等等。

一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)背景

（一）國(guó)家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃

（二）項(xiàng)目發(fā)起人以及發(fā)起緣由

（三）……

二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)必要性

（一）……

（二）……

（三）……

（四）……

三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)可行性

（一）經(jīng)濟(jì)可行性

（二）政策可行性

（三）技術(shù)可行性

（四）模式可行性

（五）組織和人力資源可行性

第三部分 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)分析

市場(chǎng)分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個(gè)項(xiàng)目，其生產(chǎn)規(guī)模的確定、技術(shù)的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對(duì)市場(chǎng)需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場(chǎng)分析的結(jié)果，還可以決定產(chǎn)品的價(jià)格、銷售收入，最終影響到項(xiàng)目的盈利性和可行性。在可行性研究報(bào)告中，要詳細(xì)研究當(dāng)前市場(chǎng)現(xiàn)狀，以此作為后期決策的依據(jù)。

一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)調(diào)查

（一）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品國(guó)際市場(chǎng)調(diào)查

（二）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品國(guó)內(nèi)市場(chǎng)調(diào)查

（三）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格調(diào)查

（四）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品上游原料市場(chǎng)調(diào)查

（五）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品下游消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)查

（六）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查

二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)預(yù)測(cè)

市場(chǎng)預(yù)測(cè)是市場(chǎng)調(diào)查在時(shí)間上和空間上的延續(xù)，利用市場(chǎng)調(diào)查所得到的信息資料，對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品

未來(lái)市場(chǎng)需求量及相關(guān)因素進(jìn)行定量與定性的判斷與分析，從而得出市場(chǎng)預(yù)測(cè)。在可行性研究工作報(bào)

告中，市場(chǎng)預(yù)測(cè)的結(jié)論是制訂產(chǎn)品方案，確定項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模參考的重要根據(jù)。

（一）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品國(guó)際市場(chǎng)預(yù)測(cè)

（二）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品國(guó)內(nèi)市場(chǎng)預(yù)測(cè)

（三）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格預(yù)測(cè)

（四）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品上游原料市場(chǎng)預(yù)測(cè)

（五）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品下游消費(fèi)市場(chǎng)預(yù)測(cè)

（六）商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展前景綜述

第四部分 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃方案

一、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品產(chǎn)能規(guī)劃方案

二、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品工藝規(guī)劃方案

（一）工藝設(shè)備選型

（二）工藝說(shuō)明

（三）工藝流程

三、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品營(yíng)銷規(guī)劃方案

（一）營(yíng)銷戰(zhàn)略規(guī)劃

（二）營(yíng)銷模式

在商品經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，企業(yè)要根據(jù)市場(chǎng)情況，制定合格的銷售模式，爭(zhēng)取擴(kuò)大市場(chǎng)份額，穩(wěn)定

銷售價(jià)格，提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)能力。因此，在可行性研究報(bào)告中，要對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷模式進(jìn)行詳細(xì)研究。

1、投資者分成2、企業(yè)自銷

3、國(guó)家部分收購(gòu)

4、經(jīng)銷人代銷及代銷人情況分析

（三）促銷策略

……

第四篇：投資可行性研究報(bào)告商業(yè)地產(chǎn)

房地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目

——成都環(huán)達(dá)通廣場(chǎng)

思路總結(jié)

房地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目，可行性研究報(bào)告主體有七大部分，分別為項(xiàng)目總論、市場(chǎng)分析及前景預(yù)測(cè)、建設(shè)單位基本情況、項(xiàng)目建設(shè)方案、投資估算資金籌措及貸款償還計(jì)劃、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析。

我們小組認(rèn)真學(xué)習(xí)了該報(bào)告，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的流程有了大致的了解。按照?qǐng)?bào)告所示，在實(shí)際操作中首先要到實(shí)地考察該項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目名稱（成都環(huán)達(dá)通泰盈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司“環(huán)達(dá)通”商業(yè)項(xiàng)目）、項(xiàng)目建設(shè)單位概況，建設(shè)地點(diǎn)、規(guī)模、期限及建設(shè)內(nèi)容、投資估算及資金籌措、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)等做到心中有數(shù)，然后再進(jìn)行市場(chǎng)分析和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。

現(xiàn)在具體操作如下：

一、市場(chǎng)分析與前景預(yù)測(cè)。首先要對(duì)投資環(huán)境及城市規(guī)劃和成都市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r

有一個(gè)大致的了解，在此基礎(chǔ)上再進(jìn)行項(xiàng)目分析，項(xiàng)目分析的內(nèi)容包括項(xiàng)目概況、南部新區(qū)商業(yè)物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r（在做這個(gè)的同時(shí)，可以參考類似商業(yè)物業(yè)重點(diǎn)個(gè)案和區(qū)域互補(bǔ)商業(yè)物業(yè)兩種，對(duì)他們的基本情況要有所了解）、項(xiàng)目swot分析、項(xiàng)目定位分析、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)分析、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)分析是重點(diǎn)。包括確定推廣及招商時(shí)機(jī)，租賃價(jià)格的預(yù)測(cè)。租賃價(jià)格的預(yù)測(cè)所包含的內(nèi)容很多。主要用到的方法是未來(lái)現(xiàn)金流的貼現(xiàn)加總。

作為報(bào)告中很重要的一塊，市場(chǎng)分析和前景預(yù)測(cè)我們總結(jié)其主要內(nèi)容如下：

1.投資環(huán)境，包括宏觀環(huán)境和區(qū)域環(huán)境.在宏觀政策里面包括土地、金融、稅收、產(chǎn)業(yè)調(diào)整等一些政策。而區(qū)域環(huán)境則主要包括區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、區(qū)域

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化、區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及具名消費(fèi)水平，收入

水平和消費(fèi)習(xí)慣等。

2.城市規(guī)劃，主要包括城市規(guī)劃、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布、城市規(guī)劃重點(diǎn)、城市規(guī)劃

調(diào)整、城市布局以及項(xiàng)目所在區(qū)發(fā)展規(guī)劃等。

3.項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，主要包括項(xiàng)目商業(yè)格局，商業(yè)業(yè)態(tài)，商業(yè)地產(chǎn)特征，商業(yè)地產(chǎn)趨勢(shì)預(yù)測(cè)等

4.項(xiàng)目分析。主要包括項(xiàng)目概況，商業(yè)物業(yè)需求，參考商業(yè)物業(yè)，個(gè)案分析

以及swot分析，項(xiàng)目定位和運(yùn)營(yíng)分析。

二、建設(shè)單位與項(xiàng)目不同，建設(shè)單位是成都環(huán)達(dá)通泰盈房地產(chǎn)有限公司。要對(duì)他的基

本情況比如注冊(cè)資本，公司總經(jīng)理等有一定了解。然后發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位優(yōu)勢(shì)，這里的優(yōu)勢(shì)是成都子公司是環(huán)達(dá)通泰盈成都房產(chǎn)發(fā)展有限公司是環(huán)達(dá)通泰盈成都房產(chǎn)發(fā)展有限公司的全資子公司，作為強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的產(chǎn)物，能夠形成集西方管理和本土運(yùn)作相依存的新型團(tuán)隊(duì)，使其項(xiàng)目從規(guī)劃、設(shè)計(jì)以及未來(lái)的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中擁有超前的理念和較好的發(fā)展前景。建設(shè)單位財(cái)務(wù)狀況也是重點(diǎn)。

三、項(xiàng)目建設(shè)方案。項(xiàng)目建設(shè)方案的內(nèi)容包括建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模，綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，建設(shè)工期安排及目前進(jìn)度，建設(shè)設(shè)計(jì)，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，給排水設(shè)計(jì)，電氣設(shè)計(jì)，暖通設(shè)計(jì)等。

四、投資估算、資金籌措及貸款償還計(jì)劃。在對(duì)投資進(jìn)行估算之前，要找到估算依據(jù)，估算依據(jù)一般包括建設(shè)部、四川省建設(shè)廳、財(cái)務(wù)廳、發(fā)改委、物價(jià)局、成都市造價(jià)站、建設(shè)部、成都市房管部門的官方網(wǎng)站上去尋找相關(guān)文件和資料。之后，再進(jìn)行投資估算，包括項(xiàng)目總投資估算和具體估算，具體估算包括土地取得費(fèi)用，前期工程費(fèi)用，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，建筑安裝工程費(fèi)用，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，財(cái)務(wù)費(fèi)用，開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)，其他費(fèi)用，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)，開(kāi)辦費(fèi)用，推廣和招商代理等費(fèi)用及鋪地運(yùn)營(yíng)資金。這些費(fèi)用的估算主要是結(jié)合或某些標(biāo)準(zhǔn)或企業(yè)類型、組織架構(gòu)、管理特點(diǎn)和項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)方向及目標(biāo)客戶群和以往的操作經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行估算。除了投資估算以外還包括項(xiàng)目資金籌措以及資金使用計(jì)劃和還款計(jì)劃。

五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是可行性研究報(bào)告里的另外一個(gè)重點(diǎn)部分。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是在上面

投資估算的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。首先要獲得基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，但這些基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)不同于上面的費(fèi)用，應(yīng)該包括營(yíng)業(yè)收入估算、折舊和攤銷、經(jīng)營(yíng)成本估算、利息支出。而預(yù)測(cè)的依據(jù)是項(xiàng)目的盈利情況、公司對(duì)所得稅、公積金、公益金及應(yīng)付利潤(rùn)分類進(jìn)行估算。（按現(xiàn)行稅收制度，成都市企業(yè)應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅為營(yíng)業(yè)收入的5%，城市維護(hù)建設(shè)稅為營(yíng)業(yè)稅的7%，教育費(fèi)附加為應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅的3%，地方教育費(fèi)附加為應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅的1%，副食品調(diào)控基金為營(yíng)業(yè)收入的1‰.經(jīng)營(yíng)稅金及附加合計(jì)為銷售收入的5.65%，除此之外，作為房屋所有權(quán)人，企業(yè)還應(yīng)該繳納房產(chǎn)稅，其計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值的1.2%或者房產(chǎn)的租金收入的12%，本次按照房產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值的1.2%估算房產(chǎn)稅。）

在獲得基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，再進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，項(xiàng)目評(píng)價(jià)各基本報(bào)表的編制，財(cái)務(wù)分析指標(biāo)計(jì)算，項(xiàng)目不確定性分析，敏感性分析和財(cái)務(wù)分析結(jié)論。

六、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析這些風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自：招標(biāo)和承包模式、自然條件風(fēng)險(xiǎn)、工期拖延和

質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本、施工索賠、出租運(yùn)營(yíng)階段、市場(chǎng)定位、項(xiàng)目招商、租金方案和出租策略的制定及運(yùn)營(yíng)管理等階段?？傊陲L(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之前，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)存在的風(fēng)險(xiǎn)因素以及產(chǎn)生的原因，要從系統(tǒng)的觀點(diǎn)出發(fā)，做出判斷。許多風(fēng)險(xiǎn)具有隱蔽性，各種風(fēng)險(xiǎn)往往交織在一起，這個(gè)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)困難，因此針對(duì)“成都環(huán)達(dá)通”項(xiàng)目應(yīng)建立專門班子，聘請(qǐng)專業(yè)顧問(wèn)，采取科學(xué)方法，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別和控制。

七、據(jù)以上分析，得出項(xiàng)目可行性研究結(jié)論。并編制可行性要就報(bào)告。

資料相關(guān)

因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)政策為主要導(dǎo)向的市場(chǎng)，政府從供應(yīng)結(jié)構(gòu)、土地管理、外匯準(zhǔn)入、稅收杠桿、貨幣政策、市場(chǎng)監(jiān)管等方面對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行了組合調(diào)控。數(shù)據(jù)主要從建設(shè)部、國(guó)土資源部、國(guó)家外匯管理局、中國(guó)人民銀行、國(guó)家稅務(wù)總局和地方對(duì)應(yīng)機(jī)構(gòu)等部門的官方網(wǎng)站上下載相關(guān)文件及資料。還有《成都市統(tǒng)計(jì)年鑒》，成都市商務(wù)局，南部新區(qū)商業(yè)用房供需量、參考性物業(yè)等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來(lái)源于世邦魏理仕，同時(shí)參與項(xiàng)目的各相關(guān)方都是數(shù)據(jù)的來(lái)源處。各大門戶網(wǎng)站和研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，以及各大數(shù)據(jù)庫(kù)都是數(shù)據(jù)來(lái)源。為該項(xiàng)目所做的專項(xiàng)分析報(bào)告，并以此報(bào)告為依據(jù)對(duì)本項(xiàng)目未來(lái)租金水平做出預(yù)測(cè)，以及項(xiàng)目的平面圖。

第五篇：商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)研究報(bào)告

商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)研究報(bào)告 2011年北京商用物業(yè)新增面積108.42萬(wàn)平方米。而沈陽(yáng)在建商業(yè)項(xiàng)目700萬(wàn)平方；成都去年立項(xiàng)和在建城市綜合體超80個(gè)，總量達(dá)千萬(wàn)平方

在住宅市場(chǎng)去投資化的大背景下，許多房企紛紛轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)。尤其是缺乏人流和資金流支撐的二三線城市，已累積了相當(dāng)多的商業(yè)地產(chǎn)泡沫。2011年北京商用物業(yè)新增面積108.42萬(wàn)平方米。而沈陽(yáng)在建商業(yè)項(xiàng)目700萬(wàn)平方；成都去年立項(xiàng)和在建城市綜合體超80個(gè)，總量達(dá)千萬(wàn)平方。如此背景下，如何把握行業(yè)周期、如何利用資金杠桿、如何尋找最佳商業(yè)模式等成為大家亟需思考的問(wèn)題。

高和資本基于上述思考，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)重新進(jìn)行了研究，并發(fā)布報(bào)告，摘要如下：

一、標(biāo)桿企業(yè)

1、重資產(chǎn)型：商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商——恒隆

恒隆地產(chǎn)的母公司恒隆集團(tuán)成立于1960年，1972年10月在香港上市。目前市值1,145億元港幣。

價(jià)值基因：第一、對(duì)行業(yè)周期的精準(zhǔn)把握，97年危機(jī)前大規(guī)模拋售套現(xiàn)，99年進(jìn)軍大陸市場(chǎng)精耕細(xì)作，07年危機(jī)前適時(shí)收手并在危機(jī)后又逆勢(shì)擴(kuò)張；第二、極強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)能力，30年累計(jì)的運(yùn)營(yíng)資源和經(jīng)驗(yàn)沉淀，選擇最優(yōu)的地段和設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)并耐心經(jīng)營(yíng)至極致，穩(wěn)定高效的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)；第三、充分利用資本市場(chǎng)的長(zhǎng)期資金，資本市場(chǎng)募資股本逾240億港幣，債務(wù)融資峰值超200億港元。

2、輕資產(chǎn)型：資產(chǎn)管理型——黑石

黑石成立于1985年，2007年在紐約證交所上市，共募得76億美元，目前市值約164.2億美金。作為全球最大的房地產(chǎn)另類資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，截至2011年12月31日，黑石集團(tuán)房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的規(guī)模為480億美元，資產(chǎn)管理的總規(guī)模為1,660億美元。

價(jià)值基因：第一、對(duì)杠桿的充分利用，超強(qiáng)的募資能力保證了巨大的收購(gòu)規(guī)模，7-10倍杠桿的背后是良好的信譽(yù)和靈活的融資結(jié)構(gòu)；第二、運(yùn)營(yíng)能力，專業(yè)的資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)（辦公、特別是酒店）和對(duì)物業(yè)的重新定位和提升，為高溢價(jià)提供了有力的支撐；第三、良好的退出渠道，廣泛的行業(yè)人脈和合作網(wǎng)絡(luò)有效保證了資產(chǎn)的快速處置。此外，最佳收購(gòu)時(shí)機(jī)和最優(yōu)退出時(shí)間節(jié)點(diǎn)的選擇也至關(guān)重要。

3、混合型：開(kāi)發(fā)+資產(chǎn)管理——嘉德

嘉德是亞洲最大的房地產(chǎn)公司之一。目前總資產(chǎn)達(dá)353億新元，市值逾116億新元（截至2012年5月11日），2011年總收入30億新元，凈利潤(rùn)10.6億新元。嘉德開(kāi)創(chuàng)了“資

產(chǎn)管理型”房地產(chǎn)公司的典范：采用以資產(chǎn)管理帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)投資的模式。公司管理5支REITs和15支基金，目前AUM達(dá)340億新元，管理房地產(chǎn)資產(chǎn)總規(guī)模達(dá)603億新元。

價(jià)值基因：第一、真正實(shí)現(xiàn)了“風(fēng)險(xiǎn)的買賣”，風(fēng)險(xiǎn)較高的養(yǎng)商期由集團(tuán)或愿意承受高風(fēng)險(xiǎn)的私募基金來(lái)完成，物業(yè)成熟后通過(guò)REITs將資產(chǎn)出售給追求穩(wěn)定的公眾投資人，并保留物業(yè)的管理權(quán)；第二、運(yùn)營(yíng)管理能力較強(qiáng)。

二、總結(jié)與啟發(fā)

結(jié)合上述案例，我們?cè)俜从^中國(guó)目前的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀：商業(yè)市場(chǎng)整體處于上升周期中，但不同城市的風(fēng)險(xiǎn)情況分化明顯；國(guó)內(nèi)資產(chǎn)市場(chǎng)募資通道尚不暢通，缺少長(zhǎng)期的LP投資人；商辦物業(yè)的退出渠道又十分狹窄。

面對(duì)這樣的市場(chǎng)環(huán)境，我們?nèi)绾螒?yīng)對(duì)：第一、迫切需要發(fā)揮資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的幾何效應(yīng)，培養(yǎng)并積累忠誠(chéng)的長(zhǎng)期投資人。同時(shí)，集中精力提高產(chǎn)品品質(zhì)，尤其是工程改造和招商工作；第二、充分利用金融杠桿，通過(guò)買賣風(fēng)險(xiǎn)優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，提供資金利用率；第三、解決好退出通道問(wèn)題，境外可通過(guò)上市或者REITs通道；境內(nèi)可選擇拆分銷售，但前提是提供資產(chǎn)管理服務(wù)，避免散售后的惡性競(jìng)爭(zhēng)情況。