第一篇：拆遷安置房屋買賣合同糾紛案件特點(diǎn)

拆遷安置房屋買賣合同糾紛案件特點(diǎn)

一、案件基本情況

2005年以來(lái)，起訴到本院的此類案件共計(jì)75起。此類糾紛主要發(fā)生于各拆遷安置小區(qū)，尤以早期的和平、新北兩個(gè)拆遷戶數(shù)較多的小區(qū)突出。不少拆遷戶在當(dāng)時(shí)僅憑拆遷協(xié)議就與他人進(jìn)行了房屋買賣，協(xié)議一般均是以拆遷安置協(xié)議載明的被安置人為出賣人，約定買受人預(yù)先支付大部分的購(gòu)房款，余款在出賣人配合辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)支付;由于拆遷房產(chǎn)權(quán)證辦理工作進(jìn)展緩慢，近期才陸續(xù)開始辦理。而較爭(zhēng)議雙方簽訂房屋買賣協(xié)議時(shí)，現(xiàn)在房屋價(jià)格已近大幅增長(zhǎng)，故較多出賣人反悔，紛紛要求買受人在原買賣合同約定的款項(xiàng)之外額外支付一筆購(gòu)房款差價(jià)，否則不予協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)證。雙方協(xié)商不成，買受人于是提起訴訟，要求法院確認(rèn)買賣合同有效，并訴請(qǐng)出賣人協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，或者出賣人以各種理由主動(dòng)訴請(qǐng)法院判決買賣協(xié)議無(wú)效。

二、案件特點(diǎn)

1、訴求集中：主要表現(xiàn)為要求被告確認(rèn)合同有效、協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。在75件此類案件中，其中68起案件的原告均要求被告確認(rèn)合同有效，并要求法院判決被告協(xié)助原告辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，占此類案件的90%。另外7件則是由出賣人或房屋的其他共有人為原告要求主張合同無(wú)效。理由主要集中于出賣時(shí)未經(jīng)得其他共有權(quán)人同意或房屋未取得產(chǎn)權(quán)證書等。

2、出賣人反悔原因集中：大多系房屋價(jià)格大幅增長(zhǎng)所致。從案件審理的情況上來(lái)看，盡管眾多出賣人在進(jìn)行答辯時(shí)所提出的理由都并非是以房屋價(jià)格增長(zhǎng)，但法院在審理過(guò)程中依然能清楚的感覺(jué)到利益因素的影響誠(chéng)為出賣人反悔的最主要原因。

3、調(diào)解難度集中。從本院對(duì)此類案件進(jìn)行審理的情況來(lái)看，一個(gè)突出的問(wèn)題就是原被告雙方很難達(dá)成調(diào)解協(xié)議。原告一方要求嚴(yán)格按照當(dāng)初雙方簽訂的房屋買賣合同確定彼此的權(quán)利義務(wù)并最終要求實(shí)現(xiàn)其權(quán)利，普遍不愿意接受合同之外另行支付補(bǔ)償購(gòu)房差價(jià);而被告一方卻認(rèn)為當(dāng)初雙方簽訂的合同對(duì)其明顯不公，是在信息資源嚴(yán)重失衡的情況下簽訂的，原告理應(yīng)對(duì)其進(jìn)行適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。

4、法院判決集中：出賣人敗訴。遵循允諾必需信守的合同法基本原則，本院在處理此類案件時(shí)，除原、被告雙方自愿達(dá)成調(diào)解協(xié)議的外，其余案件均以被告敗訴告終。

三、原因分析

1、利益驅(qū)動(dòng)下的誠(chéng)信缺失。此類案件之所以大量出現(xiàn)，究其根本原因則是出賣人的誠(chéng)信缺失，而此種現(xiàn)象的背后則是利益因素的影響。由于房屋價(jià)格呈現(xiàn)連年的持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，這種價(jià)格變化所導(dǎo)致的過(guò)去和現(xiàn)在之間的利益懸殊引起了被告的心理失衡，而房屋產(chǎn)權(quán)證件辦理的進(jìn)度緩慢又給予了出賣人將此失衡進(jìn)行現(xiàn)實(shí)表達(dá)的機(jī)會(huì)，其結(jié)果就是出賣人不愿意依據(jù)原合同履行辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的義務(wù)。

2、現(xiàn)行立法、司法的缺陷?，F(xiàn)行法律法規(guī)由于制定的時(shí)間早晚有別，同時(shí)具體法律法規(guī)又具有針對(duì)事項(xiàng)立法的特點(diǎn)，往往缺乏體系的邏輯嚴(yán)密性和和諧統(tǒng)一，因此在處理此類案件的時(shí)候，無(wú)可避免的在具體法律關(guān)系的認(rèn)定上存在不同的意見(jiàn)和觀點(diǎn)。這就容易給當(dāng)事人在估計(jì)失信的法律成本方面形成錯(cuò)覺(jué)。同時(shí)，對(duì)失信行為的處罰力度弱，也是最要的原因。

3、安置房買賣本身所蘊(yùn)含的法律風(fēng)險(xiǎn)。拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。由于拆拆安置房屋買賣交易存在很長(zhǎng)的時(shí)間周期，進(jìn)而蘊(yùn)涵了諸多法律風(fēng)險(xiǎn)。司法實(shí)踐中這種類型案例舉不勝舉，且逐年遞增。所謂法律風(fēng)險(xiǎn)，主要是針對(duì)買受人而言。一般情況下，拆遷房屋買賣雙方在簽訂買賣合同后，賣方都會(huì)要求買方支付全部或絕大部分房?jī)r(jià)款，而買受人在支付該巨額房款后并不能及時(shí)取得房屋所有權(quán)，雙方形成的僅僅是一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系。雖然雙方存有買賣合同，但根據(jù)物權(quán)公示公信原則，出賣方從法律上講依然是房屋所有權(quán)人，這樣買受人就會(huì)置于高風(fēng)險(xiǎn)法律地位。究其根本原因，在于該房屋物權(quán)變動(dòng)需要一個(gè)很漫長(zhǎng)的歷史周期，期間可能會(huì)出現(xiàn)的法

律風(fēng)險(xiǎn)諸如房?jī)r(jià)飆升違約發(fā)生、抵押擔(dān)保設(shè)定、所有權(quán)人死亡出現(xiàn)、所有權(quán)人自身債務(wù)惡化、共有權(quán)人或第三人權(quán)利主張、房產(chǎn)查封扣押、贈(zèng)與繼承發(fā)生、標(biāo)的物作價(jià)投資出資等等情況。該類糾紛的發(fā)生主要是由于雙方在合同內(nèi)容上沒(méi)有精心設(shè)計(jì)，而且買受人在一定程度上存在很大僥幸心理。

四、對(duì)策建議

1、規(guī)范安置協(xié)議。由于拆遷安置房大部分是家庭共有財(cái)產(chǎn)，而簽訂房屋買賣合同時(shí)往往又是以家庭中的一員為代表與買方訂立合同，賣方往往以其他共有人不同意為由毀約。因此有必要規(guī)范安置協(xié)議，在對(duì)安置房進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記時(shí)應(yīng)將共有人一并登記在產(chǎn)權(quán)證上，以明確房屋所有人，并要求一起簽訂買賣合同或出具書面同意書。

2、加強(qiáng)事前預(yù)防教育。加大對(duì)拆遷安置房屋出賣人的教育和法治理念宣傳，將大量的此類糾紛消弭于進(jìn)入訴訟前。此舉不但可以減輕法院的審判、執(zhí)行、調(diào)解負(fù)擔(dān)，而且在時(shí)間點(diǎn)的選擇上更有利，即在買賣雙方的矛盾尚未升級(jí)的時(shí)候，更有利于促使其達(dá)成新的合意。

3、加大社區(qū)調(diào)解力度。由于此類案件涉及的當(dāng)事人多在同一小區(qū)，社區(qū)工作人員對(duì)爭(zhēng)議雙方的情況比較了解，更能因勢(shì)利導(dǎo)的對(duì)雙方進(jìn)行規(guī)勸。要充分重視社區(qū)調(diào)解在此類糾紛解決中的作用，充分發(fā)揮社區(qū)的組織和協(xié)調(diào)功能。在尊重買受人處分權(quán)的基礎(chǔ)上，可引導(dǎo)雙發(fā)達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議，盡量減少糾紛的發(fā)生。

4、強(qiáng)化以案示法的宣傳。以案示法可以充分發(fā)揮法律的社會(huì)引導(dǎo)功能。審理此類案件時(shí)從被告答辯和庭審的情況來(lái)看，許多被告主張合同無(wú)效的理由中，很重要的一點(diǎn)就是認(rèn)為未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。我院判決已確認(rèn)，拆遷安置房屋是公民的合法財(cái)產(chǎn)被國(guó)家依法毀損后，國(guó)家對(duì)公民給予的一種實(shí)物補(bǔ)償。在此類案件中，被告在取得安置房屋后，雖未進(jìn)行權(quán)屬登記，但其手中持有證明房屋權(quán)屬的有效憑據(jù)，足見(jiàn)其對(duì)房屋享有所有權(quán)。部分出賣人辯稱其房屋買賣合同無(wú)效的觀點(diǎn)應(yīng)受到否定，未經(jīng)登記僅產(chǎn)生行政法意義上的違法，并不對(duì)民事合同效力產(chǎn)生影響，故房屋買賣協(xié)議有效。被告有義務(wù)協(xié)助原告進(jìn)行房屋交易后的過(guò)戶登記。大力宣傳這種法律判斷和判決結(jié)論，可以引導(dǎo)其他類似情況的案外人對(duì)行為性質(zhì)作出準(zhǔn)確的判斷，從而作出恰當(dāng)?shù)倪x擇。

5、倡揚(yáng)誠(chéng)信觀念與法治信仰。此類糾紛的出現(xiàn)反映了當(dāng)前在市場(chǎng)交易行為中誠(chéng)信的缺乏，行為人在利益驅(qū)動(dòng)之下，往往任意違約。而市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)本質(zhì)上是一種信用經(jīng)濟(jì)，穩(wěn)固的信用基礎(chǔ)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的動(dòng)力和源泉。我國(guó)要發(fā)展和繁榮社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，就必須在廣泛倡導(dǎo)社會(huì)誠(chéng)信的基礎(chǔ)上培植和維護(hù)信譽(yù)，建立社會(huì)主義信用體系。當(dāng)然，作為司法機(jī)關(guān)，有必要通過(guò)正確適用法律法規(guī)對(duì)不誠(chéng)信行為進(jìn)行負(fù)面評(píng)價(jià)，加大失信成本，進(jìn)一步在民眾心中樹立誠(chéng)信意識(shí)和法治信仰。

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第二篇：拆遷安置房屋買賣合同

房屋買賣合同

甲方(賣方)：_________ 身份證號(hào)碼_____________________

__________身份證號(hào)碼______________________

乙方（買方）：__身份證號(hào)碼：__________________

甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購(gòu)買房產(chǎn)簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。

第一條、房屋的基本情況：

本合同中所述房屋為甲方有處分權(quán)的拆遷安置房，是甲方的家庭共同財(cái)產(chǎn)，座落在_____________________________，房屋面積為______平方米（以房產(chǎn)證面積為準(zhǔn)），房屋用途為住宅。

第二條、價(jià)格

房屋價(jià)格按元/每平方米計(jì)算，暫按交房通知面積平方米計(jì)，總價(jià)為元。最終面積和價(jià)格以房產(chǎn)證為準(zhǔn)，房產(chǎn)證辦下后，按房產(chǎn)證面積與交房通知面積差并仍按元/每平方米的價(jià)格計(jì)算差價(jià)，多退少補(bǔ)。

第四條、付款與交房

本合同簽訂之日，甲方向乙方支付首付款人民幣壹拾柒萬(wàn)元整交付甲方。甲方向乙方交付房屋及鑰匙后____日內(nèi)，乙方向甲方支付二期購(gòu)房款____________萬(wàn)元。甲方將房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)證過(guò)戶登記至乙方名下后15日內(nèi)，乙方向甲方付清余款。

第五條、產(chǎn)權(quán)登記與過(guò)戶

1、甲方應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，并在取得產(chǎn)權(quán)證之日起五日內(nèi)，將領(lǐng)到的產(chǎn)權(quán)證書交給乙方。辦證及其他手續(xù)所需繳納的稅收和費(fèi)用均由甲方承擔(dān)。

2、甲方取得產(chǎn)權(quán)證后，乙方有權(quán)隨時(shí)要求甲方辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)。自乙方向甲方提出辦理房屋產(chǎn)權(quán)證過(guò)戶請(qǐng)求之日起30日內(nèi)，甲方須無(wú)條件協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)證、土地證過(guò)戶手續(xù)，所須相關(guān)費(fèi)用(包含雙方交易費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅等)全部由乙方承擔(dān)。甲方應(yīng)該提供一切與之有關(guān)的手續(xù)及資料(原房屋產(chǎn)權(quán)人的產(chǎn)權(quán)證及國(guó)土證，原房屋產(chǎn)權(quán)人結(jié)婚證及復(fù)印件，原房屋產(chǎn)權(quán)人夫妻雙方身份證復(fù)印件，其他房屋共有人同意出售的書面意見(jiàn)等)，不得用任何方式拒絕阻撓。

第六條、違約責(zé)任

1、甲方不得擅自解除合同，若甲方擅自解除合同，乙方有權(quán)要求甲方繼續(xù)履行合同或要求甲方退還乙方已付房款，并加算同期銀行貸款利息，同時(shí)有權(quán)要求甲方支付違約金人民幣貳拾萬(wàn)元整給乙方。

2、甲方未按約定將房屋和產(chǎn)權(quán)證書交付給乙方，視為甲方違約，乙方有權(quán)要求甲方交付房屋和產(chǎn)權(quán)證書，并有權(quán)要求甲方支付違約金人民幣貳拾萬(wàn)元整。

3、乙方根據(jù)本合同第五條的規(guī)定向甲方提出辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，甲方超過(guò)30天不協(xié)助乙方辦理手續(xù)，視為甲方違約，乙方有權(quán)要求甲方履行合同，并有權(quán)要求甲方支付違約金人民幣貳拾萬(wàn)元。

4、如甲方無(wú)權(quán)處分該房產(chǎn)，或?qū)⒃摲慨a(chǎn)轉(zhuǎn)讓第三人或設(shè)定抵押等權(quán)利負(fù)擔(dān)，或不愿將該房產(chǎn)過(guò)戶至乙方名下，應(yīng)退還乙方已付房款，并加算銀行同期貸款利息，同時(shí)應(yīng)向乙方支付違約金貳拾萬(wàn)元，違約金不足以補(bǔ)償乙方損失的，甲方仍應(yīng)賠償乙方損失。乙方損失包括但不限于：房產(chǎn)升值損失、裝修損失。

5、甲方違反其它義務(wù)，應(yīng)向乙方支付違約金____________元。

第七條、爭(zhēng)議的解決

雙方本著友好協(xié)商，公平合理的原則簽訂本合同，簽訂本合同后，雙方應(yīng)嚴(yán)格遵守執(zhí)行，不得以任何理由反悔。在履約過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，雙方可通過(guò)協(xié)商解決。協(xié)商不成的，雙方同意通過(guò)法律方式解決糾紛。

第八條、本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補(bǔ)充約定由甲方，乙方共同協(xié)商解決，與本合同具法律效力。

第九條、本合同在雙方簽字之日起生效。本合同中空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等法律效力。本合同一式兩份，甲方產(chǎn)權(quán)人共持一份，乙方一份。

甲方(簽字)：

年月

乙方(簽字)：年月2日日

第三篇：拆遷安置房屋買賣合同

拆遷安置房屋買賣合同

出賣人(甲方)：_________(以下簡(jiǎn)稱甲方)身份證號(hào)碼：(房屋共有產(chǎn)權(quán)人)_________身份證號(hào)碼：(房屋共有產(chǎn)權(quán)人)_________身份證號(hào)碼：(房屋共有產(chǎn)權(quán)人)_________身份證號(hào)碼： 以上_______人是本合同中所述房屋的共有產(chǎn)權(quán)人。

買受人(乙方)：________(以下簡(jiǎn)稱乙方)身份證號(hào)碼：(乙方房屋共有產(chǎn)權(quán)人)_________身份證號(hào)碼：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購(gòu)買房產(chǎn)簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。第一條、房屋的基本情況：

甲方房屋座落在________________________________，位于第___層，共___套，房屋門牌號(hào)為___________，房屋結(jié)構(gòu)為________，建筑面積為______平方米，房屋用途為_______(提供圖紙、資料);甲方并將與所出賣該房產(chǎn)的相關(guān)的土地使用權(quán)和公攤權(quán)益轉(zhuǎn)讓給乙方。乙方對(duì)甲方所要出售的房屋做了充分了解，愿意購(gòu)買該房屋。

第二條、本合同中所述房屋為________________________的家庭(夫妻)共同財(cái)產(chǎn)。房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛，不存在房屋抵押，債權(quán)債務(wù)，以及其他權(quán)利瑕疵。無(wú)人租住、使用;無(wú)欠賬，如電話費(fèi)、水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、入網(wǎng)費(fèi)、有線電視費(fèi)等。交易后如有上述未清事項(xiàng)，由甲方承擔(dān)，乙方不負(fù)任何責(zé)任。第三條、上述房產(chǎn)的交易價(jià)格：

成交價(jià)格為：總價(jià)人民幣_(tái)__________元(大寫：____拾____萬(wàn)____仟____佰____拾____元整)。

第四條、付款時(shí)間與辦法：

甲乙雙方同意以銀行卡轉(zhuǎn)賬付款方式付款，并已在____年____月___日將首付款(定金)人民幣_(tái)___拾____萬(wàn)____仟____佰____拾____元整交付甲方，首付款付款當(dāng)時(shí)甲方開出收款收條給乙方，并注明收款數(shù)額及款項(xiàng)用途。第二筆房款人民幣_(tái)___拾____萬(wàn)____仟____佰____拾____元整于____年____月___日交付房屋給乙方后當(dāng)日付給甲方，第三筆(尾款)房款人民幣_(tái)___拾____萬(wàn)____仟____佰____拾____元整于甲方將本合同所述房屋中的全部戶口遷出并將此房房產(chǎn)證、土地證(如有)過(guò)戶到乙方的當(dāng)日付給甲方。第五條、房屋交付：

甲乙雙方在本合同第四條中明確房屋交付時(shí)間，甲方并將此安置房屋相關(guān)的所有手續(xù)、款項(xiàng)等一切和該項(xiàng)售房有關(guān)的文件及票據(jù)交付乙方(以各項(xiàng)文件及票據(jù)為證明);甲方于房屋交付使用時(shí)將交易的房產(chǎn)及其附帶鑰匙全部交付給乙方，至此該項(xiàng)房產(chǎn)及其附帶權(quán)益已全屬乙方享有。

乙方如在本房屋買賣合同成立后，無(wú)論辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其過(guò)戶手續(xù)與否，將此房出租，甲方不得以任何方法方式阻撓。在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，土地證及其過(guò)戶手續(xù)時(shí)，甲方應(yīng)該提供一切與之有關(guān)的手續(xù)及資料(原房屋產(chǎn)權(quán)人的產(chǎn)權(quán)證及國(guó)土證，原房屋產(chǎn)權(quán)人結(jié)婚證及復(fù)印件，原房屋產(chǎn)權(quán)人夫妻雙方身份證復(fù)印件，其他房屋共有人同意的書面意見(jiàn)等)，不得用任何方式及任何理由拒絕阻撓。

第六條、甲方逾期交付房屋的違約責(zé)任：

除人力不可抗拒的自然災(zāi)害等特殊情況外，甲方如未按本合同第四條規(guī)定的期限將該房屋交給乙方使用，甲方按約定房屋交付之日第二天起至實(shí)際交房時(shí)間向乙方支付已支付房?jī)r(jià)款金額的壹%(大寫數(shù)字)的違約金，合同繼續(xù)履行;逾期超過(guò)陸拾天(大寫數(shù)字)，則視為甲方不履行本合同，乙方有權(quán)終止合同，甲方應(yīng)將乙方累計(jì)已付款全額還與乙方，乙方有權(quán)要求甲方支付按照同期銀行貸款利率計(jì)算的利息款并追究甲方的違約責(zé)任。

如甲方故意隱瞞此房屋的原產(chǎn)權(quán)所屬人、房屋位置、質(zhì)量問(wèn)題，影響乙方的居住及使用時(shí)，乙方有權(quán)要求退房，一切損失由甲方承擔(dān)，并有權(quán)要求甲方支付按照同期銀行貸款利率計(jì)算的利息款和追究違約責(zé)任。第七條、關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定：

由于本房產(chǎn)屬安置房，當(dāng)產(chǎn)權(quán)能登記到甲方后，除人力不可抗拒的自然災(zāi)害等特殊情況外，甲方應(yīng)在60日內(nèi)完成登記，否則視為違約。甲方完成登記后應(yīng)在15日內(nèi)主動(dòng)聯(lián)系乙方辦理過(guò)戶手續(xù)。如無(wú)法辦理房產(chǎn)手續(xù)甲方應(yīng)向乙方提供相關(guān)書面證明材料，如甲方有意隱瞞或單方面反悔要求終止合同，需向乙方賠付全額房款，并有權(quán)要求甲方支付按照同期銀行貸款利率計(jì)算的利息款和追究違約責(zé)任。

如果此項(xiàng)房產(chǎn)在____年____月___日前因國(guó)家對(duì)此房產(chǎn)的政策原因(依國(guó)家下發(fā)的政策為準(zhǔn)，參考此小區(qū)其他同類房產(chǎn))而使甲方無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)，乙方有權(quán)終止合同并要求甲方退已支付款，并要按照同期銀行貸款利率計(jì)算已支付款的利息款給乙方，不追究違約責(zé)任。第八條、違約責(zé)任條款：

1、甲方不得擅自解除合同，若甲方單方解除合同，乙方有權(quán)要求甲方繼續(xù)履行合同或要求甲方退還乙方已付房款，并有權(quán)要求甲方支付按照同期銀行貸款利率計(jì)算的利息款和追究違約責(zé)任。

2、乙方根據(jù)本合同規(guī)定向甲方提出辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，甲方超過(guò)_叁拾_天不協(xié)助乙方辦理手續(xù)，視為甲方違約，乙方有權(quán)要求甲方履行合同。并協(xié)商解決過(guò)戶問(wèn)題和追究違約責(zé)任。

3、本合同約定價(jià)款為一口價(jià)，日后房屋是否升值貶值與甲方無(wú)關(guān)不得以任何理由追加房款，否則乙方有權(quán)退房并要求退款和追究違約責(zé)任。

4、當(dāng)房屋因城市規(guī)劃再次面臨拆遷安置時(shí)，拆遷補(bǔ)償款歸乙方所有。

5、當(dāng)出現(xiàn)因繼承、贈(zèng)與或其他涉及房屋產(chǎn)權(quán)所有人變化時(shí)，新的產(chǎn)權(quán)所有人承擔(dān)甲方全部責(zé)任。

6、本合同簽訂后，如一方違反本合同條款，違約方應(yīng)向?qū)Ψ街Ц度f(wàn)元的違約金。

7、乙方如不能按規(guī)定支付房款，每逾期一日，應(yīng)向甲方支付五十元罰金，逾期30日即為違約;

8、甲方如不能按規(guī)定交付房產(chǎn)，每逾期一日，應(yīng)向乙方支付五十元罰金，逾期30日即為違約;

9、甲乙雙方故意拖延辦理過(guò)戶，每逾期一日，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц段迨P金，逾期90日即為違約;第八條、本合同主體

1、甲方是_____________________________________共_____人，委托代理人為_________即甲方代表人。甲方及甲方代表人保證出售本房屋，簽定本合同的時(shí)候經(jīng)本房屋所有房屋共有產(chǎn)權(quán)人同意。

2、乙方是________________________________，代表人是____________。第九條、但本合同不經(jīng)過(guò)任何法律公證具有同等的法律效力。本合同在雙方簽字之日(____年_____月_____日)起生效。本合同中空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等法律效力。

第十條、本合同需由甲方，乙方，見(jiàn)證方三方共同簽字后方能生效。本合同一式_____份，一份_____張。甲方產(chǎn)權(quán)人及甲方委托代理人共持一份，乙方一份,見(jiàn)證方(中間人)____________一份，留存?zhèn)洳椤?/p>

第十一條、本合同發(fā)生爭(zhēng)議的解決方式：

雙方本著友好協(xié)商，公平合理的原則簽定本合同，簽定本合同后，雙方應(yīng)嚴(yán)格遵守執(zhí)行，不得以任何理由反悔。在履約過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，雙方可通過(guò)協(xié)商解決。協(xié)商不成的，雙方同意按以下方式解決糾紛。

1、提交仲裁委員會(huì)仲裁。

2、任何一方均可向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。

第十二條、本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補(bǔ)充約定由甲方，乙方，見(jiàn)證方三方共同協(xié)商解決，與本合同同具法律效力。

甲方(簽章)： 乙方(簽章)： 身份證號(hào)碼：身份證號(hào)碼：

電 話： 電 話：

見(jiàn)證方(中間人)：_______身份證號(hào)碼：

日期： ____年___月___日

見(jiàn)證方(中間人)：_______身份證號(hào)碼：

日期： ____年___月___日

第四篇：拆遷安置房房屋買賣合同

房 屋 買 賣 合 同

合同雙方當(dāng)事人（須本人親自填寫，并確保所填聯(lián)系方式真實(shí)可靠，以便能及時(shí)取得聯(lián)系；如聯(lián)系方式發(fā)生變化，應(yīng)及時(shí)通知對(duì)方：

賣方（甲方）姓名【身份證號(hào)】

地址，聯(lián)系電話：買方（乙方）姓名；，身份證號(hào) ：地址聯(lián)系電話：鑒于：

1、甲方系本合同項(xiàng)下拆遷安置房房屋的所有人，且其對(duì)房屋的處分已征得該房

屋相關(guān)權(quán)利人的同意；

2、甲方愿意將該拆遷安置房房屋出賣給乙方；

3、乙方愿意購(gòu)買下述拆遷安置房房屋；

4、本合同項(xiàng)下房屋的《房屋所有權(quán)證》及,《土地使用權(quán)證》尚未辦理。根據(jù)《中

華人民共和國(guó)合同法》及相關(guān)法律規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上，為明確雙方權(quán)利義務(wù)，就乙方向甲方購(gòu)買房屋簽訂合同，雙方共同信守執(zhí)行。

第一條 甲方保證對(duì)所出賣的拆遷安置房房屋享有完全的處分權(quán)，并保證符合國(guó)

家有關(guān)規(guī)定，而且沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和債務(wù)糾紛。

第二條 房屋的坐落、面積情況。

1本合同所稱標(biāo)的拆遷安置房房屋位于平方米。

第三條 計(jì)價(jià)方式與價(jià)款。

房屋的交易計(jì)價(jià)方式：每平米元，合計(jì)人民幣元整（大

寫：）

第四條付款方式及期限。

甲乙雙方同意以下列方式付款：

1、乙方自本合同簽訂之日一次性付款。

第五條、房屋交付及產(chǎn)權(quán)登記的約定。

1甲方應(yīng)當(dāng)在所取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書（指房屋的《房屋所有權(quán)證》或《土地使

用

權(quán)證》）之日起法定工作日內(nèi)，及時(shí)將房屋權(quán)屬登記過(guò)戶至乙方名下

2甲方將房地產(chǎn)過(guò)戶至乙方名下所產(chǎn)生的交易稅費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、交易手續(xù)

費(fèi)等一切稅費(fèi)由乙方承擔(dān)。

第六條、爭(zhēng)議的解決方法

本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，依法向房屋所在地人民法院起訴。

第七條特別約定：合同簽訂后，如發(fā)生房屋征收或拆遷等對(duì)房屋及相應(yīng)土地的補(bǔ)償，由乙方所有。

第八條、陳述和承諾條款

1、甲方承諾：甲方擁有對(duì)本合同項(xiàng)拆遷安置房房屋完全的處分權(quán)。

2、乙方承諾：真實(shí)地愿意購(gòu)買本合同拆遷安置房的房屋。

第九條、本合同一式二份，甲乙雙方各持一份具有同等法律效力，自雙方簽字

生效。

第十條本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補(bǔ)充約定經(jīng)雙方簽章與本合同具有同等法律效力。

第十五條、雙方約定的其他事項(xiàng)：

出賣人（甲方）：

買受人（乙方）：身份證號(hào)：見(jiàn)證人；

其他權(quán)利人書面同意聲明：

年月日

第五篇：高新法院分析拆遷安置房屋買賣合同糾紛案件的特點(diǎn)與成因并提出對(duì)策

高新法院分析拆遷安置房屋買賣合同糾紛案件的特點(diǎn)與成因并提出

對(duì)策

羅祖岷、石智勇發(fā)布時(shí)間：2008-11-10 08:01:0

2近年來(lái)，高新區(qū)法院審理了多起涉及拆遷安置房屋買賣合同糾紛的案件。該院在對(duì)大量個(gè)案進(jìn)行實(shí)證分析的基礎(chǔ)上，試圖通過(guò)對(duì)此類案件的基本情況概括、案件特點(diǎn)梳理，最終提出此類糾紛的妥善解決方案，以達(dá)到經(jīng)濟(jì)理性和社會(huì)衡平的和諧統(tǒng)一。

一、案件基本情況

2005年以來(lái)，訴至該院的此類案件共計(jì)75起，主要發(fā)生于各拆遷安置小區(qū)，尤以早期的和平、新北兩個(gè)拆遷戶數(shù)較多的小區(qū)突出。不少拆遷戶在當(dāng)時(shí)僅憑拆遷協(xié)議就與他人進(jìn)行了房屋買賣，協(xié)議一般均是以拆遷安置協(xié)議載明的被安置人為出賣人，約定買受人預(yù)先支付大部分的購(gòu)房款，余款在出賣人配合辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)支付。由于拆遷房產(chǎn)權(quán)證辦理工作進(jìn)展緩慢，近期才陸續(xù)開始辦理。而較爭(zhēng)議雙方簽訂房屋買賣協(xié)議時(shí)，現(xiàn)在房屋價(jià)格已大幅增長(zhǎng)，故較多出賣人反悔，紛紛要求買受人在原買賣合同約定的款項(xiàng)之外額外支付一筆購(gòu)房款差價(jià)，否則不予協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)證。雙方協(xié)商不成，買受人于是提起訴訟，要求法院確認(rèn)買賣合同有效，并訴請(qǐng)出賣人協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，或者出賣人以各種理由主動(dòng)訴請(qǐng)法院判決買賣協(xié)議無(wú)效。

二、案件特點(diǎn)

（一）訴求集中。主要表現(xiàn)為要求被告確認(rèn)合同有效、協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。在75起案件中，其中68起案件的原告均要求被告確認(rèn)合同有效，并要求被告協(xié)助原告辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，占此類案件的90%。另外7件則是由出賣人或房屋的其他共有人為原告要求主張合同無(wú)效。理由主要集中于出賣時(shí)未經(jīng)其他共有權(quán)人同意或房屋未取得產(chǎn)權(quán)證書等。

（二）出賣人反悔原因集中。大多系房屋價(jià)格大幅增長(zhǎng)所致。從案件審理的情況上來(lái)看，盡管眾多出賣人在進(jìn)行答辯時(shí)所提出的理由都并非是以房屋價(jià)格增長(zhǎng)，但法院在審理過(guò)程中依然能感覺(jué)到利益因素的影響實(shí)為出賣人反悔的最主要原因。

（三）調(diào)解難度集中。從該院對(duì)此類案件進(jìn)行審理的情況來(lái)看，一個(gè)突出的問(wèn)題就是原被告雙方很難達(dá)成調(diào)解協(xié)議。原告一方要求嚴(yán)格按照當(dāng)初雙方簽訂的房屋買賣合同確定彼此的權(quán)利義務(wù)并最終要求實(shí)現(xiàn)其權(quán)利，普遍不愿意接受合同之外另行支付補(bǔ)償購(gòu)房差價(jià)；而被告一方卻認(rèn)為當(dāng)初雙方簽訂的合同對(duì)其明顯不公，是在信息資源嚴(yán)重失衡的情況下簽訂的，原告理應(yīng)對(duì)其進(jìn)行適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。

（四）法院判決集中。該院在處理此類案件時(shí)，遵循允諾必需信守的合同法基本原則，除原、被告雙方自愿達(dá)成調(diào)解協(xié)議的外，其余案件均以被告即出賣人敗訴告終。

三、原因分析

（一）利益驅(qū)動(dòng)下的誠(chéng)信缺失。此類案件大量出現(xiàn)的根本原因則在于出賣人的誠(chéng)信缺失，而此種現(xiàn)象的背后則是利益因素的影響。由于房屋價(jià)格呈現(xiàn)連年持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，這種價(jià)格變化所導(dǎo)致的過(guò)去和現(xiàn)在之間的利益懸殊引起了被告的心理失衡，而房屋產(chǎn)權(quán)證件辦理的進(jìn)度緩慢又給予了出賣人將此失衡進(jìn)行現(xiàn)實(shí)表達(dá)的機(jī)會(huì)，其結(jié)果就是出賣人不愿意依據(jù)原合同履行辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的義務(wù)。

（二）現(xiàn)行立法、司法的缺陷?，F(xiàn)行法律法規(guī)由于制定的時(shí)間早晚有別，同時(shí)具體法律法規(guī)又具有針對(duì)事項(xiàng)立法的特點(diǎn)，往往缺乏體系的邏輯嚴(yán)密性和和諧統(tǒng)一，因此在處理此類案件的時(shí)候，無(wú)可避免地在具體法律關(guān)系的認(rèn)定上存在不同的意見(jiàn)和觀點(diǎn)。這就容易給當(dāng)事人在估計(jì)失信的法律成本方面形成錯(cuò)覺(jué)。同時(shí)，對(duì)失信行為的處罰力度弱，也是最要的原因。

（三）安置房買賣本身所蘊(yùn)含的法律風(fēng)險(xiǎn)。拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。由于拆遷安置房屋買賣交易存在很長(zhǎng)的時(shí)間周期，進(jìn)而蘊(yùn)涵了諸多法律風(fēng)險(xiǎn)。司法實(shí)踐中這種類型案例舉不勝舉，且逐年遞增。所謂法律風(fēng)險(xiǎn)，主要是針對(duì)買受人而言。一般情況下，拆遷房屋買賣雙方在簽訂買賣合同后，賣方都會(huì)要求買方支付全部或絕大部分房?jī)r(jià)款，而買受人在支付該巨額房款后并不能及時(shí)取得房屋所有權(quán)，雙方形成的僅僅是一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系。雖然雙方存有買賣合同，但根據(jù)物

權(quán)公示公信原則，出賣方從法律上講依然是房屋所有權(quán)人，這樣買受人就會(huì)置于高風(fēng)險(xiǎn)法律地位。究其根本原因，在于該房屋物權(quán)變動(dòng)需要一個(gè)漫長(zhǎng)的歷史周期，期間可能會(huì)出現(xiàn)的法律風(fēng)險(xiǎn)諸如房?jī)r(jià)飆升導(dǎo)致違約發(fā)生、抵押擔(dān)保設(shè)定、所有權(quán)人死亡出現(xiàn)、所有權(quán)人自身債務(wù)惡化、共有權(quán)人或第三人權(quán)利主張、房產(chǎn)查封扣押、贈(zèng)與繼承發(fā)生、標(biāo)的物作價(jià)投資出資等等情況。該類糾紛的發(fā)生主要是由于雙方在合同內(nèi)容上沒(méi)有精心設(shè)計(jì)，而且買受人在一定程度上存在很大僥幸心理。

四、對(duì)策建議

（一）規(guī)范安置協(xié)議。由于拆遷安置房大部分是家庭共有財(cái)產(chǎn)，而簽訂房屋買賣合同時(shí)往往又是以家庭中的一員為代表與買方訂立合同，賣方往往以其他共有人不同意為由毀約。因此有必要規(guī)范安置協(xié)議，在對(duì)安置房進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記時(shí)應(yīng)將共有人一并登記在產(chǎn)權(quán)證上，以明確房屋所有人，并要求一起簽訂買賣合同或出具書面同意書。

（二）加強(qiáng)事前預(yù)防教育。加大對(duì)拆遷安置房屋出賣人的教育和法治理念宣傳，將大量的此類糾紛消弭于訴訟前。此舉不但可以減輕法院的審判、執(zhí)行、調(diào)解負(fù)擔(dān)，而且在時(shí)間點(diǎn)的選擇上更有利，即在買賣雙方的矛盾尚未升級(jí)的時(shí)候，更有利于促使其達(dá)成新的合意。

（三）加大社區(qū)調(diào)解力度。由于此類案件涉及的當(dāng)事人多在同一小區(qū)，社區(qū)工作人員對(duì)爭(zhēng)議雙方的情況比較了解，更能因勢(shì)利導(dǎo)地對(duì)雙

方進(jìn)行規(guī)勸。要充分重視社區(qū)調(diào)解在此類糾紛解決中的作用，充分發(fā)揮社區(qū)的組織和協(xié)調(diào)功能。在尊重買受人處分權(quán)的基礎(chǔ)上，可引導(dǎo)雙方達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議，盡量減少糾紛的發(fā)生。

（四）強(qiáng)化以案示法的宣傳。以案示法可以充分發(fā)揮法律的社會(huì)引導(dǎo)功能。審理此類案件時(shí)從被告答辯和庭審的情況來(lái)看，許多被告主張合同無(wú)效的理由中，很重要的一點(diǎn)就是認(rèn)為未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。該院的判決已確認(rèn)，拆遷安置房屋是公民的合法財(cái)產(chǎn)被國(guó)家依法毀損后，國(guó)家對(duì)公民給予的一種實(shí)物補(bǔ)償。被告在取得安置房屋后，雖未進(jìn)行權(quán)屬登記，但其手中持有證明房屋權(quán)屬的有效憑據(jù)，足見(jiàn)其對(duì)房屋享有所有權(quán)。部分出賣人辯稱其房屋買賣合同無(wú)效的觀點(diǎn)應(yīng)受到否定，未經(jīng)登記僅產(chǎn)生行政法意義上的違法，并不對(duì)民事合同效力產(chǎn)生影響，故房屋買賣協(xié)議有效。被告有義務(wù)協(xié)助原告進(jìn)行房屋交易后的過(guò)戶登記。大力宣傳這種法律判斷和判決結(jié)論，可以引導(dǎo)其他類似情況的案外人對(duì)行為性質(zhì)作出準(zhǔn)確的判斷，從而作出恰當(dāng)?shù)倪x擇。

（五）倡揚(yáng)誠(chéng)信觀念與法治信仰。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)本質(zhì)上是一種信用經(jīng)濟(jì)，穩(wěn)固的信用基礎(chǔ)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的動(dòng)力和源泉。我國(guó)要發(fā)展和繁榮社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，就必須在廣泛倡導(dǎo)社會(huì)誠(chéng)信的基礎(chǔ)上培植和維護(hù)信譽(yù)，建立社會(huì)主義信用體系。當(dāng)然，作為司法機(jī)關(guān)，有必要通過(guò)正確適用法律法規(guī)對(duì)不誠(chéng)信行為進(jìn)行負(fù)面評(píng)價(jià)，加大失信成本，進(jìn)一步在民眾心中樹立誠(chéng)信意識(shí)和法治信仰。