第一篇：房地產估價理論與方法_參考答案

一、單項選擇題

ABDABCBAABDBBBDDABCDBCBBCBCCCDBBAAB

二、多項選擇題

ABC

BDE

ACE

AD

ACE

ACDE

ADE

CDE

BCD

ABDE

ACD

AC

ACD

ACE

ABC

三、判斷題

XVVXXVVVXX

VXVXX

第二篇：房地產估價理論與方法

第一章 房地產估價概論

考試目的：測試應考人員對房地產估價的含義、本質和必要性，房地產顧家的要素，房地產估價的各種現(xiàn)實需要，房地產估價師的職業(yè)道德，中國房地產估價行業(yè)發(fā)展狀況等的了解、熟悉和掌握程度。

考試內容：

第一節(jié)，對房地產估價的基本認識

一、房地產估價的含義

指專業(yè)房地產估價。

（一）專業(yè)估價與非專業(yè)估價的本質區(qū)別

1）專業(yè)估價是由專業(yè)人員和專業(yè)機構完成的。

2）專提供的是專業(yè)意見。

3）專具有公信力。

4）專實行有償服務。

5）專要承擔法律責任。

（二）專業(yè)房地產估價的概念

核心內容：為了特定目的，對特定房地產在特定時間的特定價值進行分析，測算和判斷。定義：房地產估價師和房地產估價機構接受他人委托，為了特定目的，遵循公認的原則，按照嚴謹?shù)某绦颍罁?jù)有關法律法規(guī)和標準，在合理的假設下，運用科學的方法，對特定房地產在特定時間的特定價值進行分析、測算和判斷，并提供相關專業(yè)意見的活動。要素：估價當事人、估價目的、估價對象、估價時點、價值類型、估價依據(jù)、估價假設、估價原則、估價程序、估價方法和估價結果。

（三）估價與評估的異同

估價的含義更精準、明確、具體，就是指對價值進行評估。

房地產估價師和房地產估價機構從事的房地產估價衍生業(yè)務和咨詢顧問業(yè)務：

1）價值分配業(yè)務

2）價值減損評估業(yè)務

3）相關經濟損失評估業(yè)務

4）房地產咨詢顧問業(yè)務

（四）國外和港臺地區(qū)對房地產估價的稱謂及定義

二、房地產估價的本質

（一）房地產估價師評估房地產的價值而不是價格

價值與價格：價值是物的真實所值，是價格的波動“中心”；價格是價值的外在表現(xiàn)，圍繞價值上下波動。

（二）房地產估價師模擬市場定價而不是替代市場定價

估價與定價：估價師提供關于價值的專業(yè)意見，為相關當事人的決策提供參考依據(jù)。定價往往是相關當事人自己的行為。

(三)房地產估價師提供價值意見而不是做價格保證

根據(jù)提供的專業(yè)意見的用途和作用，可分為兩種不同性質的估價：鑒證性估價（或稱證據(jù)性估價、公正性估價）、咨詢性估價（或稱參考性估價）

刑法一百九十八條、公司法二百零八條規(guī)定了估價的法律責任。

鑒證性估價應“獨立、客觀、公正”，咨詢性估價應“為委托人爭取最大的合法權益”。本書講的主要是鑒證性估價。

（四）

第三篇：房地產估價理論與方法讀書筆記

《房地產估價理論與方法》讀書筆記

本書是高等職業(yè)教育房地產經營與估價專業(yè)系列教材之一。全書共12章，主要介紹房地產、房地產價格以及房地產估價的基礎知識；房地產估價的市場法、成本法、收益法、假設開發(fā)法、長期趨勢法及地價評估方法的相關理論基礎與應用技巧；房地產估價作業(yè)準備與實施，房地產估價報告撰寫與交付，從實際應用的角度闡述了房地產估價作業(yè)的具體操作。本書內容豐富、重點突出、操作性強，本書可作為高等職業(yè)教育房地產經營與估價、房地產經營與管理、建筑經濟與管理、資產評估等專業(yè)的教材或參考書，也適合房地產估價從業(yè)人士作為自學的參考教材。本書按照《全國房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試大綱》的要求，在總結原版《全國房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試經典》的基礎上修訂完成。全書共分為三個部分：第一部分為各章的復習要點，并通過復習題來詳細解讀；第二部分為全國房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試名師預測試卷；第三部分為今年來全國房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試真題及參考答案。本書是參加房地產估價師考試的考生的必備用書，也可供房地產從業(yè)人員參考。本書是參加房地產估價師考試的考生的必備用書，也可供從事房地產估價行業(yè)的工程人員參考閱讀。

本書和一般學校作為普遍教材的《房地產估價》在大體內容相似的同時，有著自己顯著地特點，綜合來說，內容側重上有不同，本書有明顯針對考試的特點。接下來我仔細根據(jù)本書的章節(jié)來分析一下這一點。

在第一章的房地產估價概念中，在本書中論述的是房地產估價的基本認識、要素、現(xiàn)實需要、職業(yè)道德、中國房地產估價行業(yè)發(fā)展概況，這些是一般教材中沒有的，本書體現(xiàn)了它作為房地產估價師職業(yè)資格考試教材的價值，有著針對對現(xiàn)實社會和考試的論述；

在第二章房地產及其描述中，本書跟一般教材一樣都論述了對于概念、特性、類型、必要性，但是比一般教材少了對房地產估價必要性這部分；

第三章房地產價格和價值跟一般教材差別比較小，都是從房地產價格的含義和形成條件、特征、房地產供求與價格論述以及種類，大體上一樣，所以不加以論述；

本書比起一般教材來增加了對房地產價格影響因素的分析，而且分析的非常細致，房地產價格影響因素、房地產自身因素、人口因素、制度政策因素、經濟因素、社會因素、國際因素、心理因素及其他因素。分析價格影響因素是非常必要的，估價本身就是對房地產價格的估計，如果不知道房地產價格影響因素，是無法得出準確的結論。

在第五章對房地產估價原則的論述上，本書說的比較簡單，比起一般教材，章節(jié)也沒有分的那么清晰。

接下來分別是市場法及其運用、收益法及其運用、成本法及其運用、假設開發(fā)法及其運用、長期趨勢法及其運用、地價評估和地價分攤、房地產估價程序，在本書和一般教材中都是這么設置，但是內容詳細程度不一樣，一般教材中比較詳細具體，本書由于是針對考試的專門教材，所以只是選取一些對考試特別有用的案例，讓學生更快掌握度過考試的訣竅。

到這里一般教材就結束了，但是本書還增加了全國房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試名師預測試卷和預測卷和全國房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試真題及參考答案，這樣更有利于學生針對性地學習，順利通過考試。

第四篇：2009年房地產估價理論與方法真題

2009年房地產估價理論與方法真題

一、單項選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號）

1．一個估價項目中的估價目的，本質上是由（）決定的。A．估價機構 B．估價師

C．估價報告使用者

D．估價委托人的估價需要

2．一個估價項目中的價值類型，本質上是由（）決定的。A．估價委托人 B．估價師 C．估價目的 D．估價對象

3．下列關于價值類型的表述中，錯誤的是（）。A．在用價值為市場價值 B．投資價值屬于非市場價值

C．市場價值的前提之一是繼續(xù)使用 D．同一估價對象可能有不同類型的價值

4．李某購買的商品房交付后，經檢測室內空氣質量不符合國家標準。預計李某治理空氣污染的費用為5000元，并延遲入住3個月。當?shù)仡愃粕唐贩康脑掠行饨馂?000元，運營費用占有效毛租金的15%。若月報酬率為0．5%，則室內空氣質量不符合國家標準給李某造成的損失為（）元。A．5000 B．12574 C．12650 D．13911 5．下列經濟活動中，不需要進行房地產估價的是（）。A．了解某宗房地產的出租人權益價值

B．了解某企業(yè)包括房地產及特許經營權等在內的企業(yè)價值 C．了解某地區(qū)地震后房地產價值的變化

D．了解某宗房地產的應納城鎮(zhèn)土地使用稅額

6．任何一宗房地產只能就地開發(fā)、利用或消費，并且要受制于其所在的空間環(huán)境。房地產開發(fā)利用的這一特點，本質上是由房地產的（）特性決定的。A．易受限制 B．相互影響 C．獨一無二 D．不可移動

7．下列房地產中，變現(xiàn)能力相對較強的是（）。A．用途專業(yè)的房地產 B．價值較大的房地產 C．獨立使用的房地產 D．不可分割的房地產 8．下列影響某套住宅價格的因素中，不屬于實物因素的是（）。A．戶型 B．樓層 C．層高 D．裝修

9．對于同一估價對象和同一估價時點，下列價值類型中評估價值最大的一般是（）。A．謹慎價值 B．市場價值 C．殘余價值 D．快速變現(xiàn)價值

10．某套200㎡、單價4000元/㎡的住宅，要求成交時首付20萬元，余款在3年內分3期支付，每期末支付20萬元。如果折現(xiàn)率為5%，則該套住宅的實際價格為（）萬元。A．71．84 B．74．47 C．75．23 D．80．00 11．下列房地產價格中，相對能更好反映地價水平高低的是（）。A．土地總價 B．土地單價 C．樓面地價 D．商品房價格

12．設立地役權通常會使（）。A．供役地的價值下降 B．需役地的價值下降

C．供役地與需役地的價值都下降 D．供役地與需役地的價值都上升

13．下列關于房地產價格影響的表述中，正確的是（）。A．在賣方市場下，增加賣方的稅收通常會導致房地產價格上漲 B．增加房地產持有環(huán)節(jié)的稅收，通常會導致房地產價格上漲 C．在買方市場下，增加賣方的稅收通常會使房地產價格下降 D．嚴格控制房地產開發(fā)貸款，通常會使房地產價格下降 14．在建工程抵押價值評估中扣除拖欠的建設工程款，符合房地產估價普適技術性原則中的（）。A．謹慎原則 B．替代原則 C．合法原則

D．最高最佳利用原則 15．近日出具的一份估價報告中的估價時點，估價對象狀況和房地產市場狀況所對應的時間均為一年前的某個日期，其估價類型可能是（）。A．在建工程抵押估價 B．房地產損害賠償估價 C．期房市場價值評估 D．房地產估價的復核估價

16．在某舊城改造的房屋拆遷中，因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對可比實例建立比較基準時應特別注意的環(huán)節(jié)是（）。A．統(tǒng)一房地產范圍 B．統(tǒng)一付款方式 C．統(tǒng)一價格單位 D．統(tǒng)一市場狀況

17．估價對象是一套不帶車位的住宅，選取的可比實例成交價格為86萬元，含有一個現(xiàn)價為8萬元的車位和一套全新狀態(tài)下價值為3萬元的家具，家具為八成新。該可比實例經統(tǒng)一房地產范圍后的價格為（）萬元。A．75．00 B．75．60 C．83．60 D．86．00 18．某寫字樓的采光受到影響，為克服該影響，改造該寫字樓照明系統(tǒng)需花費30萬元，每年增加電電費等運營費用5萬元。該寫字樓的預期剩余經濟壽命為30年，報酬率為8%，該寫字樓因采光受影響造成的損失為（）萬元。A．35．00 B．56．29 C．86．29 D．180．00 19．某房地產2009年4月的價格為6500元/㎡，已知該類房地產2009年3～10月的價格指數(shù)分別為105．

53、103．85、100．04、99．86、98．

28、96．

45、92．

17、90．08（均以上個月為基數(shù)100），該房地產2009年10月的價格為（）元/㎡。A．5110．51 B．5307．26 C．5549．95 D．5638．13 20．報酬率是一種與利率，內部收益率同性質的比率，對其內涵的理解應是（）。A．投資率是投資回收與投入資本的比率

B．風險大的投資，不確定因素多，故報酬率應低。反之，報酬率應高 C．當投資于房地產能獲得某些額外好處時，投資者將提高所要求的報酬率

D．當把土地看作特別可靠的投資時，其報酬率要低于其他較長期投資的報酬率

21．對于收益性房地產來說，建筑物的經濟壽命是（）。A．建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日的時間 B．在正常市場和運營狀態(tài)下凈收益大于零的持續(xù)時間 C．由建筑結構、工程質量、用途與維護狀況等決定的時間 D．剩余經濟壽命與實際年齡之和的時間

22．某宗已抵押的收益性房地產，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費30萬元，維修費、，保險費、管理費等50萬元，水電供暖費等40萬元，營業(yè)稅及房地產稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元，租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費用均由出租人負擔。該房地產的凈收益為（）萬元。A．245 B．275 C．315 D．345 23．某宗房地產年收益為60萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地使用期限為30年，土地報酬率為6%，該房地產的價值為（）萬元。A．489．99 B．495．53 C．695．53 D．800．00 24．某房地產開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000㎡的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價為3000元/㎡，已知取得土地時樓面地價為1000元/㎡，開發(fā)成本和管理費用為1200元/㎡，開發(fā)成本和管理費用在開發(fā)期內均勻投入，開發(fā)完成后即開始銷售，銷售費用為銷售價格的2%，銷售稅費為銷售價格的5．5%，開發(fā)期為1．5年，年利率為10%。該幢寫字樓的銷售利潤率為（）。A．7．90% B．11．08% C．11．83% D．13．73% 25．某成片荒地面積1k㎡，進行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉讓，開發(fā)成本及管理費用、銷售費用等為3億元，年貸款利率為7．2%，開發(fā)經營期為1年。上述費用均勻投入，可轉讓土地面積比率為65%，該地塊可轉讓土地的應計成本是（）元/㎡ A．310．61 B．321．60 C．477．87 D．494．77 26．某寫字樓的建筑面積為4000㎡，剩余經濟壽命為32年，由于沒有電梯，出租率僅為80%，月租金為30元/㎡。當?shù)赜须娞莸念愃茖懽謽堑钠骄鲎饴蕿?0%，月租金為40元/㎡，報酬率為6%，如果修復沒有電梯這一功能缺陷，則該寫字樓可升值為（）萬元。A．67．60 B．811．24 C．1622．48 D．2433．72 27．在假設開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)中，估價對象開發(fā)完成后的價值對應的時間一般是（）。A．取得待開發(fā)房地產的時間 B．開發(fā)期間的某個時間 C．開發(fā)完成后的時間

D．開發(fā)完成之后的某個時間

28．現(xiàn)評估一個半年前停工的在建工程價值，經測算，完成全部工程的建造費用為1500元/㎡，其中主體工程900元/㎡，安裝及裝飾裝修工程費為600元/㎡。該在建工程主體部分已完成，未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設計要求在1年內完成，未完成部分的費用均勻投入。若折現(xiàn)率為15%，則在估價時點的續(xù)建費用為（）元/㎡。A．486．52 B．521．74 C．559．50 D．1398．76 29．直線趨勢法y=a+bX中的常數(shù)a、b，是由（）決定的。A．房地產的歷史價格資料 B．房地產的未來價格資料 C．房地產的現(xiàn)實價格資料

D．估價師選取的現(xiàn)時和未來的價格資料

30．某類商品房2004～2008年的售價分別為6000元/㎡、6300元/㎡、6678元/㎡、7212元/㎡、7645元/㎡。利用平均增減量法，該類商品房2009年的價格為（）元/㎡。A．7974．00 B．8023．00 C．8056．25 D．8078．00 31．威廉?阿郎索的在任意區(qū)位處的地租計算公式Pc（t）=N[Pc-C-kc（t）]中，Ⅳ表示（）。A．單位面積土地上農產品的產量 B．市場上每單位農產品的價格 C．生產每單位農產品的成本

D．向市場運輸每單位農產品的成本

32．某工業(yè)用地總面積為3000㎡，容積率為0．5，樓面地價為1000元/㎡?，F(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為4．0，相應的樓面地價為1500元/㎡。該改變用途理論上應補地價為（）萬元。A．500 B．525 C．600 D．1650 33．某估價報告中采用收益法評估估價對象價值，估價結果偏高，其原因可能是（）。A．空置率偏小 B．運營費用偏大 C．收益期限偏短 D．報酬率偏高

34．某估價報告中的估價對象為寫字樓在建工程，采用假設開發(fā)法求取其價值時，開發(fā)完成后的價值同時采用了市場法和收益法求?。徊捎贸杀痉ㄇ笕∑鋬r值時，土地采用了基準地價修正法求取。該估價報告求取寫字樓在建工程的價值，實質上采用了（）。A．假設開發(fā)法和基準地價修正法兩種方法 B．假設開發(fā)法和成本法兩種方法

C．假設開發(fā)法、市場法、收益法和成本法四種方法

D．假設開發(fā)法、市場法、收益法、成本法和基準地價修正法五種方法 35．在估價假設和限制條件說明中，當無理由懷疑建筑物的結構存在安全隱患時，應（）。A．假定建筑結構是安全的 B．肯定建筑物是安全的

C．強調建筑結構安全須進行相關專業(yè)鑒定 D．說明建筑結構安全難以確定

二、多項選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意的答案，請在答題卡上涂黑其相應的編號。錯選或多選均不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0．5分）1．下列經濟活動中，需要評估房地產抵押價值的是（）。A．增加抵押貸款

B．抵押期間對抵押房地產進行動態(tài)監(jiān)測

C．抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產抵押貸款 D．處置抵押房地產 E．租賃抵押房地產

2．下列法律法規(guī)和標準中，應作為城市房屋拆遷估價依據(jù)的有（）。A．中華人民共和國物權法

B．中華人民共和國城市房地產管理法 C．城市房地產開發(fā)經營管理條例 D．房地產估價規(guī)范

E．城市房屋拆遷估價指導意見

3．下列引起房地產價格上漲的因素中，屬于房地產自然增值的因素有（）。A．對房地產本身進行投資改良 B．需求增加導致稀缺性增加 C．通貨膨脹 D．外部經濟 E．提高建造成本

4．在實際的房地產估價中，房地產抵押價值通常是抵押房地產未設立法定優(yōu)先受償款下的價值扣除估價師知悉的法定優(yōu)先受償款后的余額。這些法定優(yōu)先受償款通常包括（）。A．拖欠建設工程價款 B．已抵押擔保的債券數(shù)額 C．房地產變賣處置費用 D．訴訟費用

E．其他法定優(yōu)先受償款

5．下列房地產價值類型中，屬于非市場價值的有（）。A．完全產權價值 B．出租人權益價值 C．快速變現(xiàn)值 D．承租人權益價值 E．殘余價值

6．下列房地產價格影響因素中，不屬于房地產區(qū)位因素的有（）。A．建筑平面布置 B．朝向、樓層 C．環(huán)境景觀

D．土地開發(fā)程度 E．房屋完損等級

7．下列關于居民收入水平對房地產價格影響的表述中，正確的有（）。A．居民收入的真正增加，通常會導致房地產價格上升

B．如果居民收入的增加是衣食較困難的低收入者的收入增加，則對房地產價格影響不大 C．如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，則會促使房地產上升

D．如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其無房地產投資或投機行為，則對房地產價格影響不大

E．居民收入水平的變化對房地產價格影響不大 8．根據(jù)現(xiàn)行法律，下列房地產中不應作為以抵押為目的的估價對象的有（）。A．土地所有權

B．依法承包的荒山的土地使用權 C．宅基地使用權 D．固有汽車加油站 E．鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房

9．下列房地產中，一般情況下適用市場法估價的有（）。A．標準廠房B．房地產開發(fā)用地 C．行政辦公樓 D．寫字樓 E．在建工程

10．就收益性而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往要求估價師對其凈收益同時給出（）。A．較樂觀的估計值 B．較保守的估計值 C．過高的估計值 D．過低的估計值 E．可能的估計值

11．成本法中，在計算投資利息時，應計息項目包括（）。A．土地取得成本 B．開發(fā)成本 C．管理費用 D．銷售費用 E．銷售稅費

12．某房地產開發(fā)企業(yè)擬在2009年10月18日取得一宗房地產開發(fā)用地，預計該用地取得后2年建成商品房，前期勘察設計約需6個月；建成前半年開始銷售，銷售期為1年，下列選項中，正確的有（）。

A．利用假設開發(fā)法測算土地總價，估價時點為2009年10月18日 B．利用假設開發(fā)法測算土地總價，估價時點為2010年4月18日 C．開發(fā)經營期為2009年10月18日至2011年10月18日 D．建設期為2009年10月18日至2011年10月18日 E．銷售期為2011年4月18日至2012年4月18日

13．針對某個估價對象，下列關于估價方法選用的說法中，正確的有（）。A．理論上適用的估價方法，都必須選用 B．在適用的估價方法中，選用兩種即可

C．理論上適用的估價方法因客觀原因不能用的，可以不用 D．必須選用兩種以上的估價方法，不能只選用一種估價方法 E．僅有一種估價方法適用的，可只選用一種估價方法

14．甲地塊臨街深度為100ft，臨街寬度為15ft，形狀為矩形，總價為100萬元，相鄰的乙地塊也為臨街寬度15ft的矩形地塊。根據(jù)“四三二一法則”及“九八七六法則”，下列關于乙地塊價格的表述中，正確的有（）。

A．若乙地塊臨街深度為25ft，則其總價為25萬元 B．若乙地塊臨街深度為50ft，則其總價為50萬元 C．若乙地塊臨街深度為75ft，則其總價為90萬元 D．若乙地塊臨街深度為100ft，則其總價為1 10萬元 E．若乙地塊臨街深度為150ft，則其總價為117萬元

15．在房地產買賣中對估價有多種需要，包括評估（）。A．擬買賣的房地產市場價值 B．買方愿意支付的最低價 C．買方可承受的最高價 D．賣方可接受的最低價 E．賣方愿意接受的最高價

三、判斷題（共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分）

1．在城市房屋拆遷中，如果被拆遷房屋的合同租金與市場租金差異較大，則在估價時應考慮此因素。（）

2．在城市房屋拆遷估價中，當拆遷補償實行房屋產權調換方式且所調換的房屋為期房的，因所調換的房屋狀況為未來某個時點的狀況，所以估價時點應為未來。（）

3．對于房地產開發(fā)用地而言，從某個特定投資角度評估出的投資價值，一般大于市場價值。（）

4．在不考慮外部折舊的情況下，如果成本法求得的價值大大高于市場法或收益法求得的價值，則說明房地產市場不景氣。（）5．周圍環(huán)境狀況是否良好、交通是否有利于商品運輸是確定商業(yè)用房位置優(yōu)劣的首要因素。（）

6．不論是何種估價目的，估價對象狀況不一定是估價時點時的狀況，評估估價對象價值所依據(jù)的市場狀況。（）

7．當估價對象為“干凈”的房地產、可比實例是帶有債權債務的房地產時，其統(tǒng)一房地產范圍的價格換算公式是：房地產價格=帶債權債務的房地產價格+債務一債權。（）8．房地產收益可分為有形收益和無形收益，無形收益通常難以貨幣化，難以在計算凈收益時予以考慮，但可通過選取較高的報酬率或資本化率予以考慮。（）

9．某房地產開發(fā)項目的利潤為360萬元，土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用合計為2000萬元，投資利息為200萬元，企業(yè)應繳納土地增值稅200萬元，該房地產開發(fā)項目的投資利潤率為18%。（）10．成本法是先分別求取估價對象在估價時點的重新構建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估計對象價值的方法。（）11．在假設開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，待開發(fā)房地產取得稅費、后續(xù)開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等，主要是根據(jù)估價對象的相應生產水平估計出的。（）

12．一般來說，運用假設開發(fā)法估價時，同一估價對象在自己開發(fā)前提下評估出的價格大于在自愿轉讓前提下評估出的價值，在被迫轉讓前提下評估出的價值小于在自愿轉讓前提下評估出的價值。（）

13．運用平均增減量法進行預測的條件是，房地產價格的變動過程是持續(xù)上升或下降的，并且上升或下降的幅度大致接近，否則就不宜采用這種方法。（）

14．某城市路線標準深度為24m，劃分為三個等份，從街道方向算起，各等份單獨深度價格修正率分別為50%、30%、20%，則臨街16m的矩形土地的平均深度價格修正率為120%。（）

15．一份完整的估價報告通常由封面、目錄、估價師聲明、估價結果報告、估價技術報告和附件六部分組成。（）

四、計算題（共2題，每題10分。要求列出算式，計算過程；需按公式計算的，要寫出公式；僅有計算結果而無計算過程的，不得分。計算結果保留小數(shù)點后兩位）

1．王某于2006年6月18日將其擁有的某個商鋪抵押貸款，貸款成數(shù)為6成，貸款金額為200萬元，貸款年利率為8%，貸款期限為5年，按月等額還。2009年10月18 13，王某欲將該商鋪再次抵押貸款。預測該商鋪未來第一年的有效毛收入為50萬元，運營費用為26萬元，此后每年的有效毛收入和運營費用分別在上一年的基礎上增長5%和3%，未來收益期限為36年。當?shù)卦擃惙康禺a的報酬率為7%，抵押貸款成數(shù)一般為6成。請計算該商鋪2009年10月18日的再次抵押價值。

2．某建成的賓館有400間客房及會議室、餐廳等，土地面積10000㎡，建筑容積率為2．0。土地于2年前以出讓方式取得，使用期限40年，約定不可續(xù)期，當時的樓面地價為1400元/㎡，現(xiàn)時重新取得該類土地的樓面地價為1750元/㎡，土地交易契稅為4%。該賓館正常建設期為2年；建筑安裝工程費為3000元/㎡，專業(yè)費及管理費為建筑安裝工程費的10%；建筑安裝工程費等費用第一年投入60%，第2年投入40%，在各年內均勻投入。該賓館建成前半年內需均勻投入廣告宣傳費400萬元，建成時配置市場價值為500萬元的家具等用品即可投入使用。賓館開發(fā)的投資利潤率為40%。預計該賓館投入使用后客房的平均價格為180元/（天?間），第1～4年的入住率分別為50%、60%、70%和80%，從此入住率穩(wěn)定在80%；其他收入第1年為500萬元，以后每年遞增5%，從第4年起達到穩(wěn)定。該賓館運營費用第1年為當年收入的35%，此后各年的運營費用在第1年的基礎上增加，增加額為當年收入超過第1年收入部分的25%。

請根據(jù)上述資料分別運用收益法和成本法測算該賓館在建成可投入使用時的市場價值。（報酬率為10%，年利率為8%）

第五篇：福建省2016年房地產估價師《理論與方法》：估價目的模擬試題

福建省2016年房地產估價師《理論與方法》：估價目的模擬試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、施工單位簽署建設工程項目質量合格的文件上，必須有__簽字蓋章。A．注冊建筑師 B．注冊結構工程師 C．注冊建造師

D．注冊施工管理師

2、是影響房地產價格的房地產自身因素。A：區(qū)位因素、實物因素、權益因素 B：區(qū)位因素、社會因素、權益因素 C：區(qū)位因素、社會因素、國際因素

D：區(qū)位因素、實物因素、權益因素、社會因素、經濟因素 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

3、編制工程進度計劃的方法有橫道圖法和__。A．網絡圖法 B．表格法 C．竣工圖法 D．坐標圖法

4、下列房地產價格影響因素中．不屬于區(qū)位因素中的位置因素的是。A：朝向 B：樓層 C：方位

D：交通條件

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

5、用以簡要表示建筑物的內部結構形式、空間關系的建筑設計圖是__。A．建筑剖面圖 B．建筑構造詳圖 C．建筑平面圖 D．總平面圖

6、以下有關假設開發(fā)法的表述中，不正確的是。

A：假設開發(fā)法在表現(xiàn)形式上是評估新開發(fā)的房地產價值的成本法的“倒算法” B：假設開發(fā)法是一種科學實用的估價方法，在中國現(xiàn)階段房地產開發(fā)建設活動較活躍的情況下，得到了廣泛應用

C：對于應有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件尚未正式確定的待開發(fā)房地產，應采用假設開發(fā)法進行估價

D：假設開發(fā)法除了適用于房地產估價，還適用于房地產開發(fā)項目投資分析，是房地產開發(fā)項目投資分析的常用方法之一 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

7、遵守要求在運用收益法估價時，不應高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應偏低。A：謹慎原則

B：最高最佳使用原則 C：合法原則 D：替代原則

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

8、某估價報告中采用收益法評估估價對象價值，估價結果偏高，其原因可能是。A：空置率偏小 B：運營費用偏大 C：收益期限偏短 D：報酬率偏高

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

9、下列關于估價對象實地查勘的說法，錯誤的是__。

A．任何估價項目，估價師都必須對估價對象進行實地查勘

B．對已消失的房地產，估價師應對估價對象原址進行必要的調查了解

C．實地查勘的內容包括估價對象的實物和區(qū)位狀況，一般不涉及其權益狀況 D．拆遷估價的實地查勘記錄可不需要被拆遷入簽字認可

10、下列關于房地產轉讓，表述錯誤的是。

A：因企業(yè)被收購房地產權屬隨之轉移的，屬于房地產轉讓；因企業(yè)被兼并房地產權屬隨之轉移的，則不屬于房地產轉讓

B：房地產買賣屬于雙務行為，房地產贈與屬于單務行為

C：房地產轉讓最主要的特征表現(xiàn)在房屋所有權連同房屋所占用的土地使用權發(fā)生轉移

D：凡房地產轉讓或變更的，必須按照規(guī)定的程序先到房地產管理部門辦理交易手續(xù)和申請轉移、變更登記，然后憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調

11、某市區(qū)有一大型物資儲備倉庫，現(xiàn)根據(jù)城市規(guī)劃和市場需求，擬改為超級市場．需評估該倉庫的公開市場價值，最適宜采用進行估價。A：比較法 B：成本法

C：假設開發(fā)法 D：長期趨勢法

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

12、已知某城市容積率修正系數(shù)表，見下表。

容積率修正系數(shù)表 A．容積率 B．0.1 C．0.4 D．0.7 E．1.0 F．1.1 G．1.3 H．1.7 I．2.0 J．2.1 K．修正系數(shù) L．0.5 M．0.6 N．0.8 O．1.0 P．1.1 Q．1.2 R．1.6 S．1.8 T．1.9

13、__是收集一手資料時最普遍采用的手段。A．問卷 B．座談 C．電話 D．郵寄

14、土地購置貸款的金額通常不超過土地評估價值的（）。A．30%～40% B．40%～50% C．50%～60% D．60%～70%

15、承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200㎡，租賃期限為8年，年租金固定不變?yōu)?80元／㎡?，F(xiàn)市場上類似住宅的年租金為600元／㎡。若折現(xiàn)率為8％，則承租人甲目前的權益價值為萬元。A：6.19 B：6.42 C：7.20 D：9.58 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

16、某出租的房地產的年租金收入為10萬元，年出租總費用為1萬元。建筑物重置價格為100萬元，成新率為80%。已知土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%。假設該房地產的土地使用年限為無限年，則該宗房地產的現(xiàn)值為（）。A．43萬元 B．112.5萬元 C．123.3萬元 D．150萬元

17、甲房地產開發(fā)公司擬投資開發(fā)一大型居住區(qū)，預計工程全部完工需要3年時間，目前市場對此類房地產的需求較旺，但由于周圍正在規(guī)劃或建設較多的住宅小區(qū)，預計在今后3年內該地區(qū)的住宅空置率會從目前的2％上升至10％左右。甲公司擬以其所擁有的該項目的部分土地向銀行申請抵押貸款，以下判斷中正確的是。

A：因為目前房地產市場需求較旺，采用假設開發(fā)法(現(xiàn)金流量法)估價時，預計未來房屋售價，可適當比現(xiàn)時同類房屋售價高

B：因為預計空置率會有較高的升幅，采用假設開發(fā)法(現(xiàn)金流量法)估價時，預計未來房屋售價，可適當予以調低

C：該部分土地的價值等于該部分土地占全部土地的份額乘以項目全部土地的價值

D：該土地的價值是甲公司獲取土地時所支付的代價 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

18、在城市房屋拆遷行政裁決中，被拆遷人是房屋拆遷管理部門的，由__裁決。A．上級房屋拆遷管理部門 B．人民法院

C．縣級以上人民政府 D．同級人民政府

19、用收益法計算房地產價格，若第七年凈收益為，年限為n，凈收益增長率g與報酬率Y相等，則房地產價格V=。A： B： C： D：∞

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

20、某經濟特區(qū)的房地產估價資質的機構完成本地一宗以房產為主的評估項目。評估的房地產價格為2000萬元，按照原國家計委、原建設部聯(lián)合下發(fā)的《關于房地產中介服務收費的通知》規(guī)定的收費標準，估價收費最高為萬元。A：1．60 B：3．00 C：4．25 D：5．525 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調

21、某地區(qū)商品住宅價格自2000年至2004年分別為681元／㎡、712元／㎡、744元／㎡、781元／㎡和815元／㎡，采用平均增減量法預測該地區(qū)商品住宅2006年的價格為，【2004年考題】 A：849元／㎡ B：865元／㎡ C：882元／㎡ D：915元／㎡

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

22、下列房地產投資方式中，屬于直接投資形式的是__。A．購買房地產股票 B．購買商鋪

C．購買房地產債券

D．購買住房抵押支持證券

23、估價對象土地2004年的純收益為500萬元，預計2005年到2009年各年純收益分別為510萬元、550萬元、580萬元、600萬元、650萬元，若2009年底將該土地轉讓，轉讓價格為4000萬元，該類土地的報酬率為8％，土地使用權在2005年1月1日的價格為。A：6866萬元 B：7161萬元 C：5010萬元 D：5510萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

24、決定某一房地產價格水平高低的供求狀況主要是房地產的供求狀況。A：全國本類 B：本地區(qū)本類 C：全國 D：本地區(qū)

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

25、從賣房的角度看，成本法的理論依據(jù)是__。A．銷售狀況價值論 B．市場供求價值論 C．生產費用價值論 D．經濟花費價值論

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、房屋租賃行為應有明確的租賃期限，出租人有權在簽訂的合同中明確租賃期限，并在租賃期限屆滿后收回房屋?！逗贤ā芬?guī)定，租賃期限不能超過__年。A．30 B．20 C．10 D．5

2、《城市房屋權屬登記管理辦法》規(guī)定，房屋權屬登記機關自受理房屋權屬登記申請之日起__日內應當決定是否予以登記。A．3 B．5 C．7 D．10

3、房地產估價可在下列活動中發(fā)揮作用__。A．房地產出租 B．房地產保險

C．房屋繼承、分割 D．房地產拍賣抵債

4、某房地產投資項目的總投資為5000萬元，其中投資者投入的權益資本為2500萬元，經營期內的年平均利潤總額為800萬元，年平均稅后利潤為480萬元，則該投資項目的資本金利潤率為__。A．12% B．32% C．24% D．30%

5、城市總體規(guī)劃的近期規(guī)劃期限一般為__年。A．1 B．3 C．5 D．10

6、市場調查可分為不可控因素調查和可控因素調查兩種，其中，可控因素調查包括__。A．產品調查

B．市場需求容量調查 C．價格調查

D．分銷渠道調查 E．促銷策略調查

7、《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，拆遷的實施方式主要包括。A：自行拆遷 B：委托拆遷 C：政府拆遷 D：單位拆遷 E：社會拆遷

8、財務分析不包括。A：償債能力分析 B：平衡能力分析 C：盈利能力分析 D：營運能力分析 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調

9、某家庭欲購買總價為25萬元的一套住宅。該家庭月收入為6000元，準備用月收入的30％來支付抵押貸款月還款額，已知貸款期限為10年，按月等額償還，年貸款利率為6％。則該家庭的首付款額是元。A：34000.00 B：83265.38 C：87867.78 D：91022.12 E：借款合同

10、某個國家從2000～2004年的基尼系數(shù)分別為0.33,0.34、0.36、0.40和0.42，由此可以判斷。

A：該國家的居民收入分配趨于平均化

B：該國家的居民收入分配兩極分化越來越嚴重 C：該國家的居民收入水平呈現(xiàn)出上升的趨勢 D：該國家的居民收入呈現(xiàn)出上升的趨勢 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調

11、受理拆遷估價技術鑒定后，估價專家委員會應派__單數(shù)成員組成鑒定組。A．3人(含3人)以上 B．5人(含5人)以上 C．7人(含7人)以上 D．9人(含9人)以上

12、房屋登記機構應進行實地查看的情形有。A：房屋所有權初始登記 B：房屋所有權轉移登記 C：最高額抵押登記 D：在建工程抵押權登記 E：地役權登記

13、基準收益率是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準參數(shù)，是導致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報率，稱為最低要求收益率(MARR)．決定基準收益率大小的因素主要是。A：資金來源 B：資金成本 C：項目風險 D：預期利潤 E：機會成本

14、目前，我國已基本建立了以國有金融機構為主體、其他各類金融機構并存的金融體系，逐步形成了的金融體制。A：銀行、證券、保險業(yè)分業(yè)經營 B：銀行、證券、保險業(yè)分業(yè)監(jiān)管 C：銀行、證券、保險業(yè)共同經營 D：銀行、證券、保險業(yè)合作經營 E：銀行、證券、保險業(yè)共同監(jiān)管

15、根據(jù)房地產估價的合法原則，目前我國有關法律、法規(guī)規(guī)定．不具抵押意義因而不作為以抵押為目的的估價對象的房地產有．【2005年考題】 A：土地所有權

B：國有工業(yè)用地使用權 C：宅基地土地使用權 D：大型游樂場 E：鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房

16、下列有關綜合指標的表述，正確的是{)。

A：絕對指標是反映在一定時空條件下的社會經濟現(xiàn)象總規(guī)?；蚪^對水平的統(tǒng)計指標

B：相對指標是絕對指標(總量指標)的派生指標

C：平均指標是指用來測定靜態(tài)分布數(shù)列中各單位的標志值分離趨勢的指標 D：平均指標主要是指標準差

E：變異指標又稱變動度，是反映總體單位標志值差異程度的綜合指標

17、基準收益率是導致投資行為發(fā)生所要求的__。A．最低投資報酬宰 B．平均投資報酬率 C．最低投資利潤率 D．平均投資利潤率

18、房地產的規(guī)范性文件包括。A：《房地產經紀人員執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》 B：《房地產估價規(guī)范》 C：《關于房地產中介服務收費的通知》 D：《房產測量規(guī)范》 E：《城市房屋拆遷估價指導意見》

19、如果整個投資市場的平均收益率為20%，國家債券的收益率為10%，而房地產投資市場相對于整個投資市場的風險相關系數(shù)為0.4，房地產投資評估的模型所用的折現(xiàn)率為__。A．8% B．4% C．14% D．12% 20、下列__房產可以免征房產稅。A．個人所有的房產

B．宗教寺廟、公園、國家機關、部隊等自用的房產 C．企業(yè)辦的各類學校、醫(yī)院、幼兒園等自用的房產

D．高等學校興辦的校辦工廠、企業(yè)、招待所等自用的房產 E．房產因大修而停用的，大修期間可以免征房產稅

21、房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品住宅時，應當根據(jù)《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，向買受人提供。A：《住宅平面示意圖》 B：《住宅立面示意圖》 C：《住宅剖面示意圖》 D：《住宅質量保證書》 E：《住宅使用說明書》

22、以下能夠引起利率上升的因素有__。A．借貸資金的供給大于需求 B．預期通貨膨脹率上升

C．中央銀行采用貨幣緊縮政策 D．某國國際收支出現(xiàn)大量順差 E．中央銀行采用貨幣擴張政策

23、根據(jù)房地產估價的合法原則，目前我國有關法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押因而不應作為以抵押為目的的估價對象的房地產有__。A．土地所有權

B．國有工業(yè)用地土地使用權 C．宅基地土地使用權 D．大型游樂場 E．鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房

24、房地產估價機構組織形式包括。A：合伙制 B：股份制

C：有限責任制 D：國有獨資公司 E：個人企業(yè)

25、甲地塊臨街深度為100ft，臨街寬度為15ft，形狀為矩形，總價為100萬元，相鄰的乙地塊也為臨街寬度15ft的矩形地塊。根據(jù)“四三二一法則”及“九八七六法則”，下列關于乙地塊價格的表述中，正確的有（）。A．若乙地塊臨街深度為25ft，則其總價為25萬元 B．若乙地塊臨街深度為50ft，則其總價為50萬元 C．若乙地塊臨街深度為75ft，則其總價為90萬元 D．若乙地塊臨街深度為100ft，則其總價為1 10萬元 E．若乙地塊臨街深度為150ft，則其總價為117萬元