第一篇：房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險管理

擔(dān)保公司房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險管理

擔(dān)保公司房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險管理

［摘要］房地產(chǎn)抵押貸款是指房地產(chǎn)所有人將其房地產(chǎn)作為自己償還貸款或履行合同的擔(dān)保而進(jìn)行借貸的形式。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)逐年增多，它有效地解決了中小企業(yè)發(fā)展過程中常見的融資難問題，同時也在新的領(lǐng)域拓展了金融業(yè)務(wù)，為正在興起的擔(dān)保行業(yè)帶來了重大的發(fā)展契機(jī)。但是在房地產(chǎn)抵押過程中存在不少問題，作為新生的擔(dān)保公司如何認(rèn)識和防范、化解這些問題和風(fēng)險、把損失降低到最低程度,正是本文所要探討的內(nèi)容。

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)擔(dān)保公司 抵押貸款 風(fēng)險

近年來，全省中小企業(yè)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，已成為支撐我省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分。但長期以來，中小企業(yè)所獲得的金融資源與其在國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展中的地位極不相稱，嚴(yán)重制約了中小企業(yè)的發(fā)展壯大。正是適應(yīng)時代的要求，為滿足市場需求，河南的擔(dān)保公司如雨后春筍般的成立了，在金融機(jī)構(gòu)和借款人之間起了一座擔(dān)保的橋梁。對于擔(dān)保公司來說,房產(chǎn)抵押貸款具有抵押物易處置變現(xiàn)、升值潛力大、處置方式靈活等優(yōu)勢，綜合分析風(fēng)險相對較小，擔(dān)保效力強(qiáng)等特性。因此，作為擔(dān)保方式的房地產(chǎn)抵押也是金融機(jī)構(gòu)等債權(quán)人所選用的重要方式之一。但是，由于房產(chǎn)抵押貸款涉及環(huán)節(jié)較多，專業(yè)性較強(qiáng)，內(nèi)容較復(fù)雜，除存在一般性的風(fēng)險如信用風(fēng)險、市場風(fēng)險、操作風(fēng)險外，還存在著制度風(fēng)險，如抵押物評估風(fēng)險、貸款額度審批風(fēng)險和強(qiáng)制處分風(fēng)險，下面對各種風(fēng)險逐一進(jìn)行分析。

一、房產(chǎn)抵押貸款存在的風(fēng)險

（一）抵押登記權(quán)的風(fēng)險

1、“一物多押”的風(fēng)險?！稉?dān)保法》第三十五條第二款規(guī)定：“財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”借款人將房產(chǎn)抵押給多個出借人后，一旦破產(chǎn)倒閉，抵押房產(chǎn)將很難處置變現(xiàn)。

2、土地使用權(quán)的風(fēng)險。擔(dān)保公，辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)時，如果只是辦理了房產(chǎn)抵押登記，而沒有辦理土地使用權(quán)抵押登記，抵押的房產(chǎn)將無法處置變現(xiàn)。另外，我國法律規(guī)定：集體土地不可以用來抵押。因此，農(nóng)村的集體土地如果用來辦理抵押貸款，必須轉(zhuǎn)化為國有土地。

3、登記期限的風(fēng)險。辦理房產(chǎn)抵押貸款時，如果將貸款的期限與抵押物

登記的期限設(shè)為一致，一旦貸款到期無法收回，抵押登記也將到期，擔(dān)保公司將無法處置抵押房產(chǎn)。

（二）租賃權(quán)對抗抵押權(quán)的風(fēng)險

1、抵押物難以處置。按照“買賣不破租賃”的原則，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期還貸，由于租賃仍然有效，擔(dān)保公司也很難處理抵押房產(chǎn)。

2、租金收入難以獲得。借款人與擔(dān)保公司簽訂借款合同前，如果與抵押房產(chǎn)承租人簽訂時間較長的租賃協(xié)議，并且要求承租人一次性付清租賃費(fèi)；或者借款人以明顯低于市場價格的租金將房屋出租給關(guān)系人，擔(dān)保公司將很難獲得租金收入用于還貸。

3、抵押物拍賣價格不公正。如果借款人不按期還貸，擔(dān)保公司有權(quán)處置抵押房產(chǎn)用來歸還貸款。當(dāng)擔(dān)保公司拍賣抵押房產(chǎn)時，按照我國目前的法律規(guī)定，承租人具有優(yōu)先購買權(quán)，將可能采取措施故意壓低房產(chǎn)的拍賣價格。

（三）土地性質(zhì)引發(fā)的風(fēng)險

1、土地使用期限。我國目前的土地性質(zhì)分為劃撥土地和出讓土地，土地性質(zhì)不同處置難易程度也不同。劃撥土地是國家在實(shí)行土地出讓制度前實(shí)行的由政府部門批準(zhǔn)、在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。出讓土地則是指開發(fā)商以有償?shù)姆绞饺〉猛恋?，并向國土資源部門支付土地出讓金，這樣的土地具有使用年限，屬于住宅類土地的使用期限為70年，屬于工業(yè)類土地的使用期限為50年。擔(dān)保公司辦理房產(chǎn)抵押貸款時，如果不注意土地的使用年限，將給處置土地上的房產(chǎn)埋下隱患。

2、處置費(fèi)用。對于出讓土地性質(zhì)的房產(chǎn)交易，由于房地產(chǎn)開發(fā)商此前已交納了土地出讓金，在辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時不需要再交費(fèi)；屬于劃撥用地性質(zhì)的房屋土地，處置房產(chǎn)時需要向國土資源部門補(bǔ)交一定比例的土地出讓金。擔(dān)保公司辦理房產(chǎn)抵押貸款時，如果不注意土地的性質(zhì)，將可能增加處置抵押房產(chǎn)的費(fèi)用。

（四）土地用途變更的風(fēng)險

出讓土地根據(jù)用途不同有很多種，其價值是完全不同的，特別是工業(yè)、倉儲等一類的出讓地，由于其取得成本低廉，如果能夠轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌?、商業(yè)、旅游、娛樂等用途的經(jīng)營性用地，其價值是數(shù)倍的增長。根據(jù)《土地管理法》第56條規(guī)定，建設(shè)單位確需改變土地建設(shè)用途的，經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門和城市規(guī)劃行政主管部門同意后，報原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。借款人在辦理房產(chǎn)抵押貸款后，如果私自變更土地的用途，如將倉庫用地變更為娛樂中心用地，根據(jù)我國法律規(guī)定，國家可以無償收回

土地使用權(quán)，擔(dān)保公司將無法處置抵押房產(chǎn)。

（五）在建工程抵押的風(fēng)險

1、建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)。最高人民法院在《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》中規(guī)定：人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)依照《合同法》第286條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。按照上述規(guī)定，在建工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)，這不利于擔(dān)保公司處置抵押房產(chǎn)用于歸還貸款。

2、稅收優(yōu)先權(quán)?！抖愂照魇展芾磙k法》第45條第1款規(guī)定：“稅務(wù)機(jī)關(guān)征稅款，稅收優(yōu)先于無擔(dān)保債權(quán)，法律另有規(guī)定的除外。”該規(guī)定表明，只要納稅人欠繳稅款的行為發(fā)生在納稅人以其財產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保之前，即納稅人欠繳稅款在先，以其財產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保在后，稅收就優(yōu)先于擔(dān)保物權(quán)這種私權(quán)力。

（六）以單位房改房設(shè)定抵押。

有的單位已進(jìn)行房改，職工交了集資款，或已售給職工，還未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)作抵押。這種房產(chǎn)權(quán)表面反映是單位所有，但實(shí)際所有權(quán)已發(fā)生變化。有的以個人購買的房改公房抵押，根據(jù)我國房改的有關(guān)政策，個人購買房改公房要5年以后才允許進(jìn)入市場交易，所售房價款，除去擔(dān)保稅費(fèi)和原購房款，增值部分單位和個人按一定比例共享。因此，這種房屋產(chǎn)權(quán)設(shè)定擔(dān)保亦存在一定瑕疵。有的單位對房改的房產(chǎn)還作了內(nèi)部規(guī)定：該房只能由本人和直系親屬居住，不得擅自出租、轉(zhuǎn)讓和出售給他人，如本人調(diào)離單位，該房產(chǎn)由單位收回，退回原購房款。這種特殊的房產(chǎn)，個人雖有產(chǎn)權(quán)證，但不具有完全的所有權(quán)，沒有處分權(quán)。

（七）共有財產(chǎn)抵押的風(fēng)險

根據(jù)《擔(dān)保法解釋》第五十四條規(guī)定，共有財產(chǎn)進(jìn)行抵押時，共有人以其共有財產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無效。借款人用共有財產(chǎn)辦理房產(chǎn)抵押貸款時，如果擔(dān)保公司沒有要求借款人和財產(chǎn)共有人共同簽字，就會自動喪失抵押權(quán)，從而形成風(fēng)險。

（八）抵押房產(chǎn)評估價格的風(fēng)險

目前，評估機(jī)構(gòu)管理不規(guī)范，在房產(chǎn)評估價格上有時不公正，往往根據(jù)評估的用途抬高或降低估價。借款人申請貸款時，評估費(fèi)用由借款人支付，評估機(jī)構(gòu)可能故意抬高房產(chǎn)的評估價格，讓借款能夠申請更多的貸款；當(dāng)擔(dān)保公司拍賣用來抵押的房產(chǎn)時，評估機(jī)構(gòu)又會故意降低房產(chǎn)的評估價格。

（九）房產(chǎn)處置執(zhí)行難

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》的司法解釋第六條規(guī)定，對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。根據(jù)該規(guī)定，如果借款人用唯一的一套住房辦理了抵押貸款，即使到期不還貸，法院、擔(dān)保公司也無權(quán)處置抵押物。

二、防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險的對策

（一）要辦好抵押登記

擔(dān)保公司辦理房產(chǎn)抵押登記前，要調(diào)查清楚抵押的房產(chǎn)是否屬于“一物多押”？如果屬于“一物多押”，擔(dān)保公司要經(jīng)常開展貸后檢查，掌握借款人和抵押房產(chǎn)的情況，一旦出現(xiàn)影響貸款歸還的不利因素，及早采取有利措施，盡量減少貸款損失。辦理抵押貸款時，擔(dān)保公司應(yīng)盡量要求借款人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)一并抵押，便于處置變現(xiàn)。房產(chǎn)抵押登記的期限比抵押貸款的期限要長，擔(dān)保應(yīng)有充足的時間處置抵押房產(chǎn)。

（二）深入調(diào)查，防止“先租后抵”

擔(dān)保公司辦理房產(chǎn)抵押貸款前，要認(rèn)真做好貸前調(diào)查工作，詳細(xì)了解借款人用來抵押的房產(chǎn)是否已經(jīng)租賃他人。

（三）注意土地的性質(zhì)和使用期限

擔(dān)保公司辦理抵押貸款前，要調(diào)查清楚房產(chǎn)所占用土地的性質(zhì)，對于出讓土地要分清是屬于住宅類還是屬于工業(yè)類。根據(jù)土地的性質(zhì)，查看土地使用期限是否到期，對即將到期或已經(jīng)到期的土地，其地上附著物不得辦理抵押貸款。對于劃撥用地性質(zhì)的房屋土地，擔(dān)保公司應(yīng)與借款人簽訂合同，要求借款人在處置房產(chǎn)時補(bǔ)交土地出讓金。

（四）加強(qiáng)貸后檢查，防止土地用途變更

擔(dān)保公司辦理房產(chǎn)抵押貸款前，應(yīng)查看土地使用證上填寫的土地用途與借款人實(shí)際使用用途是否一致？如果不一致，不予辦理抵押貸款。即使辦理前一致，擔(dān)保公司也應(yīng)在貸款發(fā)放后進(jìn)行貸后檢查，查看借款人土地實(shí)際用途是否發(fā)生變更，根據(jù)情況及時采取有效措施。

（五）共有財產(chǎn)抵押要求所有財產(chǎn)共有人簽字

擔(dān)保公司在辦理房產(chǎn)抵押貸款時，應(yīng)通過房產(chǎn)證和其他途徑詳細(xì)了解房產(chǎn)的實(shí)際所有權(quán)情況。對共有財產(chǎn)，要真正掌握究竟有多少個財產(chǎn)共有人？財產(chǎn)共有人是否同意用房產(chǎn)抵押辦理貸款？只有經(jīng)財產(chǎn)共有人全部同意，擔(dān)保公司才可以給予辦理，同時還應(yīng)要求所有財產(chǎn)共有人共同簽字。

（六）擔(dān)保公司應(yīng)有自己的房產(chǎn)評估“專家”

為準(zhǔn)確獲得抵押房產(chǎn)的評估價格，擔(dān)保公司應(yīng)主動培養(yǎng)自己的房產(chǎn)評估“專家”，這一職責(zé)可由風(fēng)險評估人員承擔(dān)，對抵押房產(chǎn)作出公正、公平的估價。雖然擔(dān)保公司無權(quán)決定評估機(jī)構(gòu)對抵押房產(chǎn)所作的估價，但可以根據(jù)自己的實(shí)際評估價格確定貸款發(fā)放的額度，掌握貸款發(fā)放的主動權(quán)。

（七）調(diào)查清楚借款人的房產(chǎn)數(shù)量

擔(dān)保公司發(fā)放房產(chǎn)抵押貸款時，應(yīng)詳細(xì)調(diào)查清楚借款人的實(shí)際房產(chǎn)數(shù)量，查看有無弄虛作假、欺騙隱瞞的現(xiàn)象。如果借款人僅有一套居住房屋，擔(dān)保公司應(yīng)確保在處分借款人的房產(chǎn)時，不會產(chǎn)生法律糾紛。

（八）重視借款人第一還款來源

擔(dān)保公司發(fā)放房產(chǎn)抵押貸款時，要重視第一還款來源；不僅要對借款人進(jìn)行擔(dān)保分析，而且要對借款人及反擔(dān)保人進(jìn)行財務(wù)分析、現(xiàn)金流量分析和非財務(wù)分析，對借款人經(jīng)常開展貸后檢查，動態(tài)反映貸款形態(tài)，從根本上提高房產(chǎn)抵押貸款的質(zhì)量，有效防范房產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險。

（九）更要重視控制道德風(fēng)險

以上八個方面其實(shí)都是從技術(shù)上闡釋房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險管理方法的，但筆者從長期的工作實(shí)踐中體會到，僅僅從技術(shù)上來控制風(fēng)險，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。也就是說，我們更要重視借款人的人品和道德，這就要求擔(dān)保公司的風(fēng)險管理人員要不僅要從借款人的家庭狀況，鄰里關(guān)系，工作單位等方面去了解，更要在同借款人的溝通接觸過程中根據(jù)自己的社會閱歷對其的品質(zhì)做出大概的判斷，不放過任何細(xì)節(jié)，這就需要風(fēng)險管理人員煉就一副“火眼金睛”。下面再針對房產(chǎn)抵押貸款過程中其他一些未提及的問題作下說明。

三、抵押貸款注意事項(xiàng)

（一）在提供的婚姻關(guān)系證明書中，有離婚情況的，需提交離婚協(xié)議或法院判決書；如果是離婚后單身，需要提供離婚后未再婚證明。

（二）國有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國家授予經(jīng)營管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)符合國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。

（三）以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會或股東大會通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外；

（四）以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。

（五）一旦發(fā)現(xiàn)已抵押的房地產(chǎn)發(fā)生毀損、滅失等價值減少等情況時，可要求抵押人增加抵押物或提供相應(yīng)的擔(dān)保。

注：下列房地產(chǎn)不得用作抵押：

１、權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；

２、用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；

３、文物保護(hù)的建筑物和有紀(jì)念意義的建筑物；

４、已依法公告拆遷的房地產(chǎn)；

５、被依法查封的房地產(chǎn)；

６、集體所有的土地。

第二篇：擔(dān)保公司房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險管理

擔(dān)保公司房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險管理

［摘要］房地產(chǎn)抵押貸款是指房地產(chǎn)所有人將其房地產(chǎn)作為自己償還貸款或履行合同的擔(dān)保而進(jìn)行借貸的形式。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)逐年增多，它有效地解決了中小企業(yè)發(fā)展過程中常見的融資難問題，同時也在新的領(lǐng)域拓展了金融業(yè)務(wù)，為正在興起的擔(dān)保行業(yè)帶來了重大的發(fā)展契機(jī)。但是在房地產(chǎn)抵押過程中存在不少問題，作為新生的擔(dān)保公司如何認(rèn)識和防范、化解這些問題和風(fēng)險、把損失降低到最低程度,正是本文所要探討的內(nèi)容。［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)

擔(dān)保公司 抵押貸款 風(fēng)險

近年來，全省中小企業(yè)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，已成為支撐我省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分。但長期以來，中小企業(yè)所獲得的金融資源與其在國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展中的地位極不相稱，嚴(yán)重制約了中小企業(yè)的發(fā)展壯大。正是適應(yīng)時代的要求，為滿足市場需求，河南的擔(dān)保公司如雨后春筍般的成立了，在金融機(jī)構(gòu)和借款人之間起了一座擔(dān)保的橋梁。對于擔(dān)保公司來說,房產(chǎn)抵押貸款具有抵押物易處置變現(xiàn)、升值潛力大、處置方式靈活等優(yōu)勢，綜合分析風(fēng)險相對較小，擔(dān)保效力強(qiáng)等特性。因此，作為擔(dān)保方式的房地產(chǎn)抵押也是金融機(jī)構(gòu)等債權(quán)人所選用的重要方式之一。但是，由于房產(chǎn)抵押貸款涉及環(huán)節(jié)較多，專業(yè)性較強(qiáng)，內(nèi)容較復(fù)雜，除存在一般性的風(fēng)險如信用風(fēng)險、市場風(fēng)險、操作風(fēng)險外，還存在著制度風(fēng)險，如抵押物評估風(fēng)險、貸款額度審批風(fēng)險和強(qiáng)制處分風(fēng)險，下面對各種風(fēng)險逐一進(jìn)行分析。

一、房產(chǎn)抵押貸款存在的風(fēng)險

（一）抵押登記權(quán)的風(fēng)險

1、“一物多押”的風(fēng)險。《擔(dān)保法》第三十五條第二款規(guī)定：“財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分?！苯杩钊藢⒎慨a(chǎn)抵押給多個出借人后，一旦破產(chǎn)倒閉，抵押房產(chǎn)將很難處置變現(xiàn)。

2、土地使用權(quán)的風(fēng)險。擔(dān)保公，辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)時，如果只是辦理了房產(chǎn)抵押登記，而沒有辦理土地使用權(quán)抵押登記，抵押的房產(chǎn)將無法處置變現(xiàn)。另外，我國法律規(guī)定：集體土地不可以用來抵押。因此，農(nóng)村的集體土地如果用來辦理抵押貸款，必須轉(zhuǎn)化為國有土地。

3、登記期限的風(fēng)險。辦理房產(chǎn)抵押貸款時，如果將貸款的期限與抵押物登記的期限設(shè)為一致，一旦貸款到期無法收回，抵押登記也將到期，擔(dān)保公司將無法處置抵押房產(chǎn)。

（二）租賃權(quán)對抗抵押權(quán)的風(fēng)險

1、抵押物難以處置。按照“買賣不破租賃”的原則，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期還貸，由于租賃仍然有效，擔(dān)保公司也很難處理抵押房產(chǎn)。

2、租金收入難以獲得。借款人與擔(dān)保公司簽訂借款合同前，如果與抵押房產(chǎn)承租人簽訂時間較長的租賃協(xié)議，并且要求承租人一次性付清租賃費(fèi)；或者借款人以明顯低于市場價格的租金將房屋出租給關(guān)系人，擔(dān)保公司將很難獲得租金收入用于還貸。

3、抵押物拍賣價格不公正。如果借款人不按期還貸，擔(dān)保公司有權(quán)處置抵押房產(chǎn)用來歸還貸款。當(dāng)擔(dān)保公司拍賣抵押房產(chǎn)時，按照我國目前的法律規(guī)定，承租人具有優(yōu)先購買權(quán)，將可能采取措施故意壓低房產(chǎn)的拍賣價格。

（三）土地性質(zhì)引發(fā)的風(fēng)險

1、土地使用期限。我國目前的土地性質(zhì)分為劃撥土地和出讓土地，土地性質(zhì)不同處置難易程度也不同。劃撥土地是國家在實(shí)行土地出讓制度前實(shí)行的由政府部門批準(zhǔn)、在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。出讓土地則是指開發(fā)商以有償?shù)姆绞饺〉猛恋兀⑾驀临Y源部門支付土地出讓金，這樣的土地具有使用年限，屬于住宅類土地的使用期限為70年，屬于工業(yè)類土地的使用期限為50年。擔(dān)保公司辦理房產(chǎn)抵押貸款時，如果不注意土地的使用年限，將給處置土地上的房產(chǎn)埋下隱患。

2、處置費(fèi)用。對于出讓土地性質(zhì)的房產(chǎn)交易，由于房地產(chǎn)開發(fā)商此前已交納了土地出讓金，在辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時不需要再交費(fèi)；屬于劃撥用地性質(zhì)的房屋土地，處置房產(chǎn)時需要向國土資源部門補(bǔ)交一定比例的土地出讓金。擔(dān)保公司辦理房產(chǎn)抵押貸款時，如果不注意土地的性質(zhì)，將可能增加處置抵押房產(chǎn)的費(fèi)用。

（四）土地用途變更的風(fēng)險

出讓土地根據(jù)用途不同有很多種，其價值是完全不同的，特別是工業(yè)、倉儲等一類的出讓地，由于其取得成本低廉，如果能夠轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌⑸虡I(yè)、旅游、娛樂等用途的經(jīng)營性用地，其價值是數(shù)倍的增長。根據(jù)《土地管理法》第56條規(guī)定，建設(shè)單位確需改變土地建設(shè)用途的，經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門和城市規(guī)劃行政主管部門同意后，報原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。借款人在辦理房產(chǎn)抵押貸款后，如果私自變更土地的用途，如將倉庫用地變更為娛樂中心用地，根據(jù)我國法律規(guī)定，國家可以無償收回土地使用權(quán)，擔(dān)保公司將無法處置抵押房產(chǎn)。

（五）在建工程抵押的風(fēng)險

1、建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)。最高人民法院在《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》中規(guī)定：人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)依照《合同法》第286條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。按照上述規(guī)定，在建工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)，這不利于擔(dān)保公司處置抵押房產(chǎn)用于歸還貸款。

2、稅收優(yōu)先權(quán)?！抖愂照魇展芾磙k法》第45條第1款規(guī)定：“稅務(wù)機(jī)關(guān)征稅款，稅收優(yōu)先于無擔(dān)保債權(quán)，法律另有規(guī)定的除外?！痹撘?guī)定表明，只要納稅人欠繳稅款的行為發(fā)生在納稅人以其財產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保之前，即納稅人欠繳稅款在先，以其財產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保在后，稅收就優(yōu)先于擔(dān)保物權(quán)這種私權(quán)力。

（六）以單位房改房設(shè)定抵押。

有的單位已進(jìn)行房改，職工交了集資款，或已售給職工，還未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)作抵押。這種房產(chǎn)權(quán)表面反映是單位所有，但實(shí)際所有權(quán)已發(fā)生變化。有的以個人購買的房改公房抵押，根據(jù)我國房改的有關(guān)政策，個人購買房改公房要5年以后才允許進(jìn)入市場交易，所售房價款，除去擔(dān)保稅費(fèi)和原購房款，增值部分單位和個人按一定比例共享。因此，這種房屋產(chǎn)權(quán)設(shè)定擔(dān)保亦存在一定瑕疵。有的單位對房改的房產(chǎn)還作了內(nèi)部規(guī)定：該房只能由本人和直系親屬居住，不得擅自出租、轉(zhuǎn)讓和出售給他人，如本人調(diào)離單位，該房產(chǎn)由單位收回，退回原購房款。這種特殊的房產(chǎn)，個人雖有產(chǎn)權(quán)證，但不具有完全的所有權(quán)，沒有處分權(quán)。

（七）共有財產(chǎn)抵押的風(fēng)險

根據(jù)《擔(dān)保法解釋》第五十四條規(guī)定，共有財產(chǎn)進(jìn)行抵押時，共有人以其共有財產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無效。借款人用共有財產(chǎn)辦理房產(chǎn)抵押貸款時，如果擔(dān)保公司沒有要求借款人和財產(chǎn)共有人共同簽字，就會自動喪失抵押權(quán)，從而形成風(fēng)險。

（八）抵押房產(chǎn)評估價格的風(fēng)險

目前，評估機(jī)構(gòu)管理不規(guī)范，在房產(chǎn)評估價格上有時不公正，往往根據(jù)評估的用途抬高或降低估價。借款人申請貸款時，評估費(fèi)用由借款人支付，評估機(jī)構(gòu)可能故意抬高房產(chǎn)的評估價格，讓借款能夠申請更多的貸款；當(dāng)擔(dān)保公司拍賣用來抵押的房產(chǎn)時，評估機(jī)構(gòu)又會故意降低房產(chǎn)的評估價格。

（九）房產(chǎn)處置執(zhí)行難

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》的司法解釋第六條規(guī)定，對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。根據(jù)該規(guī)定，如果借款人用唯一的一套住房辦理了抵押貸款，即使到期不還貸，法院、擔(dān)保公司也無權(quán)處置抵押物。

二、防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險的對策

（一）要辦好抵押登記

擔(dān)保公司辦理房產(chǎn)抵押登記前，要調(diào)查清楚抵押的房產(chǎn)是否屬于“一物多押”？如果屬于“一物多押”，擔(dān)保公司要經(jīng)常開展貸后檢查，掌握借款人和抵押房產(chǎn)的情況，一旦出現(xiàn)影響貸款歸還的不利因素，及早采取有利措施，盡量減少貸款損失。辦理抵押貸款時，擔(dān)保公司應(yīng)盡量要求借款人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)一并抵押，便于處置變現(xiàn)。房產(chǎn)抵押登記的期限比抵押貸款的期限要長，擔(dān)保應(yīng)有充足的時間處置抵押房產(chǎn)。

（二）深入調(diào)查，防止“先租后抵”

擔(dān)保公司辦理房產(chǎn)抵押貸款前，要認(rèn)真做好貸前調(diào)查工作，詳細(xì)了解借款人用來抵押的房產(chǎn)是否已經(jīng)租賃他人。

（三）注意土地的性質(zhì)和使用期限

擔(dān)保公司辦理抵押貸款前，要調(diào)查清楚房產(chǎn)所占用土地的性質(zhì)，對于出讓土地要分清是屬于住宅類還是屬于工業(yè)類。根據(jù)土地的性質(zhì)，查看土地使用期限是否到期，對即將到期或已經(jīng)到期的土地，其地上附著物不得辦理抵押貸款。對于劃撥用地性質(zhì)的房屋土地，擔(dān)保公司應(yīng)與借款人簽訂合同，要求借款人在處置房產(chǎn)時補(bǔ)交土地出讓金。

（四）加強(qiáng)貸后檢查，防止土地用途變更

擔(dān)保公司辦理房產(chǎn)抵押貸款前，應(yīng)查看土地使用證上填寫的土地用途與借款人實(shí)際使用用途是否一致？如果不一致，不予辦理抵押貸款。即使辦理前一致，擔(dān)保公司也應(yīng)在貸款發(fā)放后進(jìn)行貸后檢查，查看借款人土地實(shí)際用途是否發(fā)生變更，根據(jù)情況及時采取有效措施。

（五）共有財產(chǎn)抵押要求所有財產(chǎn)共有人簽字

擔(dān)保公司在辦理房產(chǎn)抵押貸款時，應(yīng)通過房產(chǎn)證和其他途徑詳細(xì)了解房產(chǎn)的實(shí)際所有權(quán)情況。對共有財產(chǎn)，要真正掌握究竟有多少個財產(chǎn)共有人？財產(chǎn)共有人是否同意用房產(chǎn)抵押辦理貸款？只有經(jīng)財產(chǎn)共有人全部同意，擔(dān)保公司才可以給予辦理，同時還應(yīng)要求所有財產(chǎn)共有人共同簽字。

（六）擔(dān)保公司應(yīng)有自己的房產(chǎn)評估“專家”

為準(zhǔn)確獲得抵押房產(chǎn)的評估價格，擔(dān)保公司應(yīng)主動培養(yǎng)自己的房產(chǎn)評估“專家”，這一職責(zé)可由風(fēng)險評估人員承擔(dān)，對抵押房產(chǎn)作出公正、公平的估價。雖然擔(dān)保公司無權(quán)決定評估機(jī)構(gòu)對抵押房產(chǎn)所作的估價，但可以根據(jù)自己的實(shí)際評估價格確定貸款發(fā)放的額度，掌握貸款發(fā)放的主動權(quán)。

（七）調(diào)查清楚借款人的房產(chǎn)數(shù)量

擔(dān)保公司發(fā)放房產(chǎn)抵押貸款時，應(yīng)詳細(xì)調(diào)查清楚借款人的實(shí)際房產(chǎn)數(shù)量，查看有無弄虛作假、欺騙隱瞞的現(xiàn)象。如果借款人僅有一套居住房屋，擔(dān)保公司應(yīng)確保在處分借款人的房產(chǎn)時，不會產(chǎn)生法律糾紛。

（八）重視借款人第一還款來源

擔(dān)保公司發(fā)放房產(chǎn)抵押貸款時，要重視第一還款來源；不僅要對借款人進(jìn)行擔(dān)保分析，而且要對借款人及反擔(dān)保人進(jìn)行財務(wù)分析、現(xiàn)金流量分析和非財務(wù)分析，對借款人經(jīng)常開展貸后檢查，動態(tài)反映貸款形態(tài)，從根本上提高房產(chǎn)抵押貸款的質(zhì)量，有效防范房產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險。

（九）更要重視控制道德風(fēng)險

以上八個方面其實(shí)都是從技術(shù)上闡釋房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險管理方法的，但筆者從長期的工作實(shí)踐中體會到，僅僅從技術(shù)上來控制風(fēng)險，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。也就是說，我們更要重視借款人的人品和道德，這就要求擔(dān)保公司的風(fēng)險管理人員要不僅要從借款人的家庭狀況，鄰里關(guān)系，工作單位等方面去了解，更要在同借款人的溝通接觸過程中根據(jù)自己的社會閱歷對其的品質(zhì)做出大概的判斷，不放過任何細(xì)節(jié)，這就需要風(fēng)險管理人員煉就一副“火眼金睛”。下面再針對房產(chǎn)抵押貸款過程中其他一些未提及的問題作下說明。

三、抵押貸款注意事項(xiàng)

（一）在提供的婚姻關(guān)系證明書中，有離婚情況的，需提交離婚協(xié)議或法院判決書；如果是離婚后單身，需要提供離婚后未再婚證明。

（二）國有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國家授予經(jīng)營管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)符合國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。

（三）以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會或股東大會通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外；

（四）以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。

（五）一旦發(fā)現(xiàn)已抵押的房地產(chǎn)發(fā)生毀損、滅失等價值減少等情況時，可要求抵押人增加抵押物或提供相應(yīng)的擔(dān)保。

注：下列房地產(chǎn)不得用作抵押： １、權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；

２、用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)； ３、文物保護(hù)的建筑物和有紀(jì)念意義的建筑物； ４、已依法公告拆遷的房地產(chǎn)； ５、被依法查封的房地產(chǎn)； ６、集體所有的土地。參考文獻(xiàn): [1] 中國人民銀行金融研究局，《中國中小企業(yè)金融制度調(diào)查報告》[R]，《金融時報》.2004-6-22

[2] 殷紅,張衛(wèi)東:房地產(chǎn)金融,首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社,2005:179-180 [3] 陳釗:住房抵押貸款理論與實(shí)踐,復(fù)旦大學(xué)出版社,2006:126-127 [4] 王洪衛(wèi),張學(xué)文:房地產(chǎn)金融政策風(fēng)險及其防范對策,中國房地產(chǎn)金融,2007(1):21-23 [5] 王震勤,王維才,李秋妍:中國個人住房抵押貸款風(fēng)險防范機(jī)制分析,北京科技大學(xué)學(xué)報,2007(1):56-59

第三篇：擔(dān)保公司房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險管理

擔(dān)保公司房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險管理

由于房產(chǎn)抵押貸款涉及環(huán)節(jié)較多，專業(yè)性較強(qiáng)，內(nèi)容較復(fù)雜，除存在一般性的風(fēng)險如信用風(fēng)險、市場風(fēng)險、操作風(fēng)險外，還存在著制度風(fēng)險，如抵押物評估風(fēng)險、貸款額度審批風(fēng)險和強(qiáng)制處分風(fēng)險，下面對各種風(fēng)險逐一進(jìn)行分析。

一、房產(chǎn)抵押貸款存在的風(fēng)險

（一）抵押登記權(quán)的風(fēng)險

1、“一物多押”的風(fēng)險?！稉?dān)保法》第三十五條第二款規(guī)定：“財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分?！苯杩钊藢⒎慨a(chǎn)抵押給多個出借人后，一旦破產(chǎn)倒閉，抵押房產(chǎn)將很難處置變現(xiàn)。

2、土地使用權(quán)的風(fēng)險。擔(dān)保公，辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)時，如果只是辦理了房產(chǎn)抵押登記，而沒有辦理土地使用權(quán)抵押登記，抵押的房產(chǎn)將無法處置變現(xiàn)。另外，我國法律規(guī)定：集體土地不可以用來抵押。因此，農(nóng)村的集體土地如果用來辦理抵押貸款，必須轉(zhuǎn)化為國有土地。

3、登記期限的風(fēng)險。辦理房產(chǎn)抵押貸款時，如果將貸款的期限與抵押物

登記的期限設(shè)為一致，一旦貸款到期無法收回，抵押登記也將到期，擔(dān)保公司將無法處置抵押房產(chǎn)。

（二）租賃權(quán)對抗抵押權(quán)的風(fēng)險

1、抵押物難以處置。按照“買賣不破租賃”的原則，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期還貸，由于租賃仍然有效，擔(dān)保公司也很難處理抵押房產(chǎn)。

2、租金收入難以獲得。借款人與擔(dān)保公司簽訂借款合同前，如果與抵押房產(chǎn)承租人簽訂時間較長的租賃協(xié)議，并且要求承租人一次性付清租賃費(fèi)；或者借款人以明顯低于市場價格的租金將房屋出租給關(guān)系人，擔(dān)保公司將很難獲得租金收入用于還貸。

3、抵押物拍賣價格不公正。如果借款人不按期還貸，擔(dān)保公司有權(quán)處置抵押房產(chǎn)用來歸還貸款。當(dāng)擔(dān)保公司拍賣抵押房產(chǎn)時，按照我國目前的法律規(guī)定，承租人具有優(yōu)先購買權(quán)，將可能采取措施故意壓低房產(chǎn)的拍賣價格。

（三）土地性質(zhì)引發(fā)的風(fēng)險

1、土地使用期限。我國目前的土地性質(zhì)分為劃撥土地和出讓土地，土地性質(zhì)不同處置難易程度也不同。劃撥土地是國家在實(shí)行土地出讓制度前實(shí)行的由政府部門批準(zhǔn)、在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。出讓土地則是指開發(fā)商以有償?shù)姆绞饺〉猛恋兀⑾驀临Y源部門支付土地出讓金，這樣的土地具有使用年限，屬于住宅類土地的使用期限為70年，屬于工業(yè)類土地的使用期限為50年。擔(dān)保公司辦理房產(chǎn)抵押貸款時，如果不注意土地的使用年限，將給處置土地上的房產(chǎn)埋下隱患。

2、處置費(fèi)用。對于出讓土地性質(zhì)的房產(chǎn)交易，由于房地產(chǎn)開發(fā)商此前已交納了土地出讓金，在辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時不需要再交費(fèi)；屬于劃撥用地性質(zhì)的房屋土地，處置房產(chǎn)時需要向國土資源部門補(bǔ)交一定比例的土地出讓金。擔(dān)保公司辦理房產(chǎn)抵押貸款時，如果不注意土地的性質(zhì)，將可能增加處置抵押房產(chǎn)的費(fèi)用。

（四）土地用途變更的風(fēng)險

出讓土地根據(jù)用途不同有很多種，其價值是完全不同的，特別是工業(yè)、倉儲等一類的出讓地，由于其取得成本低廉，如果能夠轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌⑸虡I(yè)、旅游、娛樂等用途的經(jīng)營性用地，其價值是數(shù)倍的增長。根據(jù)《土地管理法》第56條規(guī)定，建設(shè)單位確需改變土地建設(shè)用途的，經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門和城市規(guī)劃行政主管部門同意后，報原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。借款人在辦理房產(chǎn)抵押貸款后，如果私自變更土地的用途，如將倉庫用地變更為娛樂中心用地，根據(jù)我國法律規(guī)定，國家可以無償收回 土地使用權(quán)，擔(dān)保公司將無法處置抵押房產(chǎn)。

（五）在建工程抵押的風(fēng)險

1、建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)。最高人民法院在《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》中規(guī)定：人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)依照《合同法》第286條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。按照上述規(guī)定，在建工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)，這不利于擔(dān)保公司處置抵押房產(chǎn)用于歸還貸款。

2、稅收優(yōu)先權(quán)?！抖愂照魇展芾磙k法》第45條第1款規(guī)定：“稅務(wù)機(jī)關(guān)征稅款，稅收優(yōu)先于無擔(dān)保債權(quán)，法律另有規(guī)定的除外。”該規(guī)定表明，只要納稅人欠繳稅款的行為發(fā)生在納稅人以其財產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保之前，即納稅人欠繳稅款在先，以其財產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保在后，稅收就優(yōu)先于擔(dān)保物權(quán)這種私權(quán)力。

（六）以單位房改房設(shè)定抵押

有的單位已進(jìn)行房改，職工交了集資款，或已售給職工，還未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)作抵押。這種房產(chǎn)權(quán)表面反映是單位所有，但實(shí)際所有權(quán)已發(fā)生變化。有的以個人購買的房改公房抵押，根據(jù)我國房改的有關(guān)政策，個人購買房改公房要5年以后才允許進(jìn)入市場交易，所售房價款，除去擔(dān)保稅費(fèi)和原購房款，增值部分單位和個人按一定比例共享。因此，這種房屋產(chǎn)權(quán)設(shè)定擔(dān)保亦存在一定瑕疵。有的單位對房改的房產(chǎn)還作了內(nèi)部規(guī)定：該房只能由本人和直系親屬居住，不得擅自出租、轉(zhuǎn)讓和出售給他人，如本人調(diào)離單位，該房產(chǎn)由單位收回，退回原購房款。這種特殊的房產(chǎn)，個人雖有產(chǎn)權(quán)證，但不具有完全的所有權(quán)，沒有處分權(quán)。

（七）共有財產(chǎn)抵押的風(fēng)險

根據(jù)《擔(dān)保法解釋》第五十四條規(guī)定，共有財產(chǎn)進(jìn)行抵押時，共有人以其共有財產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無效。借款人用共有財產(chǎn)辦理房產(chǎn)抵押貸款時，如果擔(dān)保公司沒有要求借款人和財產(chǎn)共有人共同簽字，就會自動喪失抵押權(quán)，從而形成風(fēng)險。

（八）抵押房產(chǎn)評估價格的風(fēng)險

目前，評估機(jī)構(gòu)管理不規(guī)范，在房產(chǎn)評估價格上有時不公正，往往根據(jù)評估的用途抬高或降低估價。借款人申請貸款時，評估費(fèi)用由借款人支付，評估機(jī)構(gòu)可能故意抬高房產(chǎn)的評估價格，讓借款能夠申請更多的貸款；當(dāng)擔(dān)保公司拍賣用來抵押的房產(chǎn)時，評估機(jī)構(gòu)又會故意降低房產(chǎn)的評估價格。

（九）房產(chǎn)處置執(zhí)行難

一 《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》的司法解釋第六條規(guī)定，對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。根據(jù)該規(guī)定，如果借款人用唯一的一套住房辦理了抵押貸款，即使到期不還貸，法院、擔(dān)保公司也無權(quán)處置抵押物。

二、防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險的對策

（一）要辦好抵押登記

擔(dān)保公司辦理房產(chǎn)抵押登記前，要調(diào)查清楚抵押的房產(chǎn)是否屬于“一物多押”？如果屬于“一物多押”，擔(dān)保公司要經(jīng)常開展貸后檢查，掌握借款人和抵押房產(chǎn)的情況，一旦出現(xiàn)影響貸款歸還的不利因素，及早采取有利措施，盡量減少貸款損失。辦理抵押貸款時，擔(dān)保公司應(yīng)盡量要求借款人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)一并抵押，便于處置變現(xiàn)。房產(chǎn)抵押登記的期限比抵押貸款的期限要長，擔(dān)保應(yīng)有充足的時間處置抵押房產(chǎn)。

（二）深入調(diào)查，防止“先租后抵”

擔(dān)保公司辦理房產(chǎn)抵押貸款前，要認(rèn)真做好貸前調(diào)查工作，詳細(xì)了解借款人用來抵押的房產(chǎn)是否已經(jīng)租賃他人。

（三）注意土地的性質(zhì)和使用期限

擔(dān)保公司辦理抵押貸款前，要調(diào)查清楚房產(chǎn)所占用土地的性質(zhì)，對于出讓土地要分清是屬于住宅類還是屬于工業(yè)類。根據(jù)土地的性質(zhì)，查看土地使用期限是否到期，對即將到期或已經(jīng)到期的土地，其地上附著物不得辦理抵押貸款。對于劃撥用地性質(zhì)的房屋土地，擔(dān)保公司應(yīng)與借款人簽訂合同，要求借款人在處置房產(chǎn)時補(bǔ)交土地出讓金。

（四）加強(qiáng)貸后檢查，防止土地用途變更

擔(dān)保公司辦理房產(chǎn)抵押貸款前，應(yīng)查看土地使用證上填寫的土地用途與借款人實(shí)際使用用途是否一致？如果不一致，不予辦理抵押貸款。即使辦理前一致，擔(dān)保公司也應(yīng)在貸款發(fā)放后進(jìn)行貸后檢查，查看借款人土地實(shí)際用途是否發(fā)生變更，根據(jù)情況及時采取有效措施。

（五）共有財產(chǎn)抵押要求所有財產(chǎn)共有人簽字

擔(dān)保公司在辦理房產(chǎn)抵押貸款時，應(yīng)通過房產(chǎn)證和其他途徑詳細(xì)了解房產(chǎn)的實(shí)際所有權(quán)情況。對共有財產(chǎn)，要真正掌握究竟有多少個財產(chǎn)共有人？財產(chǎn)共有人是否同意用房產(chǎn)抵押辦理貸款？只有經(jīng)財產(chǎn)共有人全部同意，擔(dān)保公司才可以給予辦理，同時還應(yīng)要求所有財產(chǎn)共有人共同簽字。

（六）擔(dān)保公司應(yīng)有自己的房產(chǎn)評估“專家”

為準(zhǔn)確獲得抵押房產(chǎn)的評估價格，擔(dān)保公司應(yīng)主動培養(yǎng)自己的房產(chǎn)評估“專家”，這一職責(zé)可由風(fēng)險評估人員承擔(dān)，對抵押房產(chǎn)作出公正、公平的估價。雖然擔(dān)保公司無權(quán)決定評估機(jī)構(gòu)對抵押房產(chǎn)所作的估價，但可以根據(jù)自己的實(shí)際評估價格確定貸款發(fā)放的額度，掌握貸款發(fā)放的主動權(quán)。

（七）調(diào)查清楚借款人的房產(chǎn)數(shù)量

擔(dān)保公司發(fā)放房產(chǎn)抵押貸款時，應(yīng)詳細(xì)調(diào)查清楚借款人的實(shí)際房產(chǎn)數(shù)量，查看有無弄虛作假、欺騙隱瞞的現(xiàn)象。如果借款人僅有一套居住房屋，擔(dān)保公司應(yīng)確保在處分借款人的房產(chǎn)時，不會產(chǎn)生法律糾紛。

（八）重視借款人第一還款來源

擔(dān)保公司發(fā)放房產(chǎn)抵押貸款時，要重視第一還款來源；不僅要對借款人進(jìn)行擔(dān)保分析，而且要對借款人及反擔(dān)保人進(jìn)行財務(wù)分析、現(xiàn)金流量分析和非財務(wù)分析，對借款人經(jīng)常開展貸后檢查，動態(tài)反映貸款形態(tài)，從根本上提高房產(chǎn)抵押貸款的質(zhì)量，有效防范房產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險。

（九）更要重視控制道德風(fēng)險

以上八個方面其實(shí)都是從技術(shù)上闡釋房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險管理方法的，但筆者從長期的工作實(shí)踐中體會到，僅僅從技術(shù)上來控制風(fēng)險，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。也就是說，我們更要重視借款人的人品和道德，這就要求擔(dān)保公司的風(fēng)險管理人員要不僅要從借款人的家庭狀況，鄰里關(guān)系，工作單位等方面去了解，更要在同借款人的溝通接觸過程中根據(jù)自己的社會閱歷對其的品質(zhì)做出大概的判斷，不放過任何細(xì)節(jié)，這就需要風(fēng)險管理人員煉就一副“火眼金睛”。下面再針對房產(chǎn)抵押貸款過程中其他一些未提及的問題作下說明。

三、抵押貸款注意事項(xiàng)

（一）在提供的婚姻關(guān)系證明書中，有離婚情況的，需提交離婚協(xié)議或法院判決書；如果是離婚后單身，需要提供離婚后未再婚證明。

（二）國有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國家授予經(jīng)營管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)符合國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。

（三）以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會或股東大會通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外；

第四篇：淺析農(nóng)村信用社門市樓抵押貸款風(fēng)險管理

淺析農(nóng)村信用社門市樓抵押貸款風(fēng)險管理

門市樓抵押貸款是隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展應(yīng)孕而生的，它的出現(xiàn)對于弱化農(nóng)村信用社信貸風(fēng)險，節(jié)約人力、物力，提高信貸效益具有重要的意義。但是風(fēng)險與貸款同在，貸款管理就是一個風(fēng)險管理的過程，要達(dá)到貸款效益，必須在日常管理過程中，謹(jǐn)慎運(yùn)作，最大可能的去規(guī)避風(fēng)險，去充分滿足農(nóng)村信用社貸款的質(zhì)量管理的要求。

一、門市樓抵押貸款的特點(diǎn)：

1，風(fēng)險系數(shù)較小。眼下，房地產(chǎn)市場交易活躍，增值的市場空間很大，一旦發(fā)生變現(xiàn)，抵押物易出售，對信用社的債權(quán)清償度高，不易形成風(fēng)險。

2，貸款收益集中且穩(wěn)定。其貸款額度一般較大，結(jié)息相對集中。這樣客觀上減少了信貸人員的收息工作量，從而降低了工作成本，提高了工作效率。

3，貸款人的還款積極性普遍較高。受農(nóng)村樸實(shí)的信用觀念的影響，一旦因貸款不歸還導(dǎo)致抵押物被拍賣，就會使得其在人前無光。因此客觀上形成了一種無形的心理壓力，督促其努力還款。

二、門市樓抵押貸款的風(fēng)險防范

（一）貸前風(fēng)險的防范

1、認(rèn)真過好評估關(guān)?？陀^、公正、準(zhǔn)確的評估是辦好門市樓貸款的關(guān)鍵，這是關(guān)系到貸款回收成敗的重要的一環(huán)。

一是信用社培養(yǎng)自己的房產(chǎn)評估人才，可以通過專門培訓(xùn)或進(jìn)修等手段讓其擁有一定的系統(tǒng)的評估專業(yè)知識，在承接貸款申請時，積極的同專業(yè)評估人員進(jìn)行協(xié)商，積極參與評估活動，在廣泛參與過程中敢于提出自己的評估觀點(diǎn)，這樣可以最大限度的減少評估誤差，彌補(bǔ)評估遺漏，從而掌握第一手可靠的評估資料，及時匯報給信貸部門予以參考，為準(zhǔn)確發(fā)放貸款打下基礎(chǔ)。

二是采用循環(huán)評估法，即采用多個評估部門對同一門市樓進(jìn)行實(shí)地評估，然后把各個評估結(jié)果逐一進(jìn)行比較，取中間最小化值，以提高評估的準(zhǔn)確度。

三是對評估結(jié)果進(jìn)行復(fù)議，根椐本門市樓所處地理位置，建樓成本、所提折舊、建造時間、裝修情況、建筑面積等情況進(jìn)行實(shí)地查詢，做系統(tǒng)的分析，以把好事后監(jiān)督關(guān)，防止評估報告嚴(yán)重失實(shí)后，導(dǎo)致高評估而形成的“空殼貸款”的現(xiàn)象。對于那些失實(shí)的評估報告予以否決，重新評估，防止評估部門同貸款人惡意串通，套取貸款。

2、認(rèn)真過好證件關(guān)。

信貸人員認(rèn)真實(shí)地的核對房產(chǎn)證，土地證等必須的證件，看戶名是否屬實(shí)，所繪圖紙是否準(zhǔn)確，是國有土地還是集體土地等逐項(xiàng)進(jìn)行印證，無誤后，親自陪同貸款人辦理各種抵押手續(xù)。

3、過好選址關(guān)

“天時不如地利”，一旦貸戶貸款出現(xiàn)風(fēng)險，門市樓抵押物之所以能夠順利通過變現(xiàn)，防止出現(xiàn)滯銷，和其所處的地理位置有著很大的關(guān)系。因此門市樓抵押物應(yīng)在人流、物流、市場交易活躍的地方，更符合貸款管理的客觀需要和抵押物本身的內(nèi)在要求。

（二）管理風(fēng)險的防范

1、度要適中，既要保障貸款本息能夠足額回收，又要充分滿足貸戶的經(jīng)營需求，同時對貸款應(yīng)參照企業(yè)貸款管理，實(shí)行按季結(jié)息，以分散貸戶的還息壓力。

2、為門市樓抵押貸款上保險，可以按貸款額的一定比例作為抵押物保險金，在保險條文中明確規(guī)定一旦抵押物發(fā)生損失或毀滅情況的發(fā)生，信用社依法優(yōu)先享受保險所承擔(dān)的金額，享受優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

3、做好門市樓抵押合同的法律公證，保障貸款合同合規(guī)合法，一但發(fā)生不良情況，信用社根據(jù)司法公證，可以減少各種司法遺漏，依法保護(hù)自己的合法權(quán)益。

4、對抵押物的存在狀況進(jìn)行時時審查，做好記錄，對借款人惡意進(jìn)行毀損的情況進(jìn)行糾正，以保證抵押物的完整性，防止其人為導(dǎo)致的貶值。為抵押物及時的變現(xiàn)打下扎實(shí)的基礎(chǔ)。

5、認(rèn)真核對抵押物，是否為本人直接擁有，有沒有其他隱藏的債務(wù)，是否進(jìn)行了貸款重復(fù)抵押。同時做好抵押物變現(xiàn)的準(zhǔn)備工作，積極同執(zhí)行廳搞好關(guān)系，打好招呼，一但發(fā)生糾紛，能夠及時伸張債權(quán)。

6、發(fā)放門市樓抵押貸款規(guī)定在信用社開戶，形成一種潛在的制約機(jī)制，以監(jiān)督其貸款的使用情況，同時以貸引存，達(dá)到存貸雙贏。

7、認(rèn)真做好貸后檢查，派專人進(jìn)行管理，做好管理日志。檢查所貸是否為其所用，一旦發(fā)現(xiàn)可疑情況，及時變現(xiàn)，及時保存?zhèn)鶛?quán)，防止貸款懸空。

門市樓貸款以其風(fēng)險小，收益穩(wěn)定的特點(diǎn)闊步走進(jìn)了信用社貸款的行列，為資產(chǎn)質(zhì)量的提高發(fā)揮了重要作用，因此，農(nóng)村信用社在貸款管理過程中，只有不斷地加強(qiáng)其在經(jīng)營中的比重，并且認(rèn)真地加強(qiáng)風(fēng)險管理，讓它成為信用社效益之源，成為一個新亮點(diǎn)。

第五篇：房地產(chǎn)貸款風(fēng)險類別及其管理分析

房地產(chǎn)貸款風(fēng)險類別及其管理分析

摘 要：本文主要是根據(jù)目前房地產(chǎn)貸款風(fēng)險的現(xiàn)狀對房地產(chǎn)貸款風(fēng)險的類別及其管理進(jìn)行研究分析，參考大量江西理工大學(xué)圖書館文獻(xiàn)、網(wǎng)上資料以及指導(dǎo)老師的指導(dǎo)，從房地產(chǎn)貸款風(fēng)險的種類著手對房地產(chǎn)貸款風(fēng)險及其形成的原因進(jìn)行分析研究，并通過對房地產(chǎn)貸款風(fēng)險從時間過程中遇到的風(fēng)險和商業(yè)銀行現(xiàn)今存在的風(fēng)險兩個方面展開論述分析，主要闡述房地產(chǎn)貸款風(fēng)險，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險的類別，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險的管理措施，以及對房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)貸款風(fēng)險；風(fēng)險分類；風(fēng)險管理；控制分析

房地產(chǎn)貸款的種類有：（1）個人住房貸款。（2）個人二手房貸款。（3）個人住房裝修貸款。（4）個人住房抵押消費(fèi)貸款。（5）個人商業(yè)用房貸款。（6）個人自建房貸款。幾種有特色的貸款種類：（1）住房儲蓄貸款。（2）企業(yè)住房基金合作貸款。（3）個人住房組合貸款。貸款風(fēng)險按不同的標(biāo)準(zhǔn)劃分，可分為不同的貸款種類。按貸款風(fēng)險形成的原因劃分客戶風(fēng)險，貸款決策風(fēng)險，貸款風(fēng)險的根源主要來自客戶風(fēng)險。引起企業(yè)經(jīng)營活動的風(fēng)險因素有多個方面：―是來自于自然因素的不確定性；經(jīng)營者行為風(fēng)險的表現(xiàn)主要是：（1）決策行為失誤引起的決策風(fēng)險，決策風(fēng)險大體可劃分兩種情況，被動決策風(fēng)險和主動決策風(fēng)險。（2）低度貸款風(fēng)險、中度貸款風(fēng)險、度貸款風(fēng)險、短期貸款業(yè)務(wù)經(jīng)營風(fēng)險、中長期貸款業(yè)務(wù)經(jīng)營風(fēng)險、特種貸款業(yè)務(wù)經(jīng)營風(fēng)險、對外業(yè)務(wù)經(jīng)營風(fēng)險。（3）違約風(fēng)險，違約的界定主要有：1）沒有履行一項(xiàng)義務(wù)的付款違約。2）“技術(shù)違約”超過了財務(wù)比率上、下限等行為。（4）敞口風(fēng)險，敞口風(fēng)險是未來風(fēng)險金額的不確定性所產(chǎn)生的風(fēng)險。（5）追償風(fēng)險。包括：抵押品風(fēng)險和第三方擔(dān)保風(fēng)險。

人們將房地產(chǎn)地產(chǎn)貸款風(fēng)險中存在的問題歸納為以下幾個方面：第一，借款人由于各種原因虧損。第二借款人自有資金不足。第三，銀行內(nèi)部管理不嚴(yán)，制度不健全。第四，銀行業(yè)務(wù)人員素質(zhì)低。第五，房地產(chǎn)貸款抵押、擔(dān)保流于形式，不能得到切實(shí)、嚴(yán)格的執(zhí)行。第六，行政干預(yù)和政策變化的影響。第七，法規(guī)不健全。第八，假按揭現(xiàn)象嚴(yán)重。

這些問題必將給銀行帶來一系列的風(fēng)險，如：行業(yè)風(fēng)險、個人信用風(fēng)險、金融欺詐風(fēng)險以及房地產(chǎn)處理變現(xiàn)風(fēng)險。還有一些特殊的風(fēng)險如：

1、經(jīng)營能力風(fēng)險。商用房地產(chǎn)經(jīng)營者的經(jīng)營能力是房地產(chǎn)經(jīng)營成敗的關(guān)鍵，如果經(jīng)營者不能正確認(rèn)識房地產(chǎn)的功能情況，卻主推與功能不符的經(jīng)營項(xiàng)目，那么就無法保證租戶的合法利益，就會給房地產(chǎn)經(jīng)營的長久性、持續(xù)性、穩(wěn)定性帶來極大的威脅。

2、過度授信風(fēng)險。業(yè)主為了獲得貸款可能會用一些不誠信的手段，可能會制造已出租的假象，假造租賃合同等，以此來誤導(dǎo)銀行和房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，虛增房地產(chǎn)還貸能力。在房地產(chǎn)的估價中如果選用了不恰當(dāng)?shù)淖赓U信息，就會使房地產(chǎn)評估價值虛高，最終造成授信過量風(fēng)險。

3、貸款期限不合理風(fēng)險。貸款期限的確定要遵循房地產(chǎn)收益還原法測算的結(jié)果，做到以租金收入現(xiàn)金流償還貸款。經(jīng)辦銀行應(yīng)合理地安排還款進(jìn)程，在還貸進(jìn)程中監(jiān)控經(jīng)營情況。既避免不切實(shí)際地要求快速還貸，也應(yīng)避免還貸安排過于寬松，造成前期富余資金被借款人不當(dāng)占用，遠(yuǎn)期不確定性因素增多，而影響貸款的最終償還。

4、貸款用途風(fēng)險。一是借款人以統(tǒng)籌安排的資金需求為由籠統(tǒng)申請貸款的，借款人可能會將資金投入其他高風(fēng)險業(yè)務(wù)的經(jīng)營，影響經(jīng)辦銀行貸款的第一還款來源。二是對申請用于償還股東借款的，我們應(yīng)核實(shí)股東借款的真實(shí)性、合理性，防止股東抽逃企業(yè)資金，加大經(jīng)辦銀行貸款的風(fēng)險。

5、抵押物價值波動風(fēng)險。商用房地產(chǎn)抵押貸款的第一還款來源是房地產(chǎn)出租經(jīng)營收入，而第二還款來源就是抵押房地產(chǎn)的處置還款。房地產(chǎn)自身經(jīng)營方式，房地產(chǎn)狀態(tài)、性能的維持、周邊環(huán)境、經(jīng)濟(jì)政策等都會造成房地產(chǎn)價值的波動，從而對貸款償還造成風(fēng)險。

6、置換貸款風(fēng)險。商用房地產(chǎn)抵押貸款的用途中很大一部分是償還房地產(chǎn)建設(shè)期的銀行貸款，所以經(jīng)辦銀行在發(fā)放置換貸款時必然會面對房產(chǎn)的順位抵押問題，可能出現(xiàn)經(jīng)辦銀行貸款的抵押率過高情況，所以要求在經(jīng)辦銀行取得第一抵押權(quán)人登記前，借款人應(yīng)提供經(jīng)辦銀行認(rèn)可的其他階段性擔(dān)保。那么，出現(xiàn)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險的原因有哪些呢？首先，利益誘導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商。其次，銀行觀念的誤導(dǎo)、個貸體制和內(nèi)部激勵機(jī)制不完善。最后，政府土地制度不完善、土地供應(yīng)過量和宏觀調(diào)控土地的力度不足。

一般來說，防范與控制房地產(chǎn)地貸款風(fēng)險從以下幾個方面入手。

第一，房地產(chǎn)經(jīng)營收入的穩(wěn)定性和可靠性。小企業(yè)商用房地產(chǎn)抵押貸款的還款來源是出租收入，所以審查商用房地產(chǎn)經(jīng)營者的經(jīng)營能力、承租人的實(shí)力、租金收入的穩(wěn)定性和可靠性等是至關(guān)重要的。實(shí)踐中要審查房地產(chǎn)租賃合同條款，關(guān)注合同中有無不利于經(jīng)辦銀行的情況。

第二，房地產(chǎn)收入的監(jiān)管。商用房地產(chǎn)抵押貸款還款來源主要依賴商用房地產(chǎn)已形成的租金收入，風(fēng)險控制的首要因素是租金收入監(jiān)管和房地產(chǎn)業(yè)主經(jīng)營行為的監(jiān)控，足值有效的抵押物是貸款第一還款來源出現(xiàn)問題時，對債權(quán)的有效保障。經(jīng)辦行應(yīng)切實(shí)扭轉(zhuǎn)“重抵押、輕租金收入管理”的經(jīng)營思路，落實(shí)對租金收入的封閉管理措施。一方面應(yīng)落實(shí)租金監(jiān)管協(xié)議，協(xié)議既應(yīng)使房地產(chǎn)經(jīng)營收入便于銀行監(jiān)管又不影響房地產(chǎn)的正常經(jīng)營，另一方面為了體現(xiàn)應(yīng)收租金用于償還經(jīng)辦銀行貸款的排他性地位，要求經(jīng)辦行與出租人簽訂《應(yīng)收賬款質(zhì)押合同》和《應(yīng)收賬款質(zhì)押登記協(xié)議》，并在人民銀行應(yīng)收賬款質(zhì)押登記公示系統(tǒng)中進(jìn)行登記。

第三，貸款用途的審查。應(yīng)重點(diǎn)審查客戶及其關(guān)聯(lián)方企業(yè)有無涉足房地產(chǎn)開發(fā)、高風(fēng)險投資等情況，是否有投資于自身未曾涉及過的行業(yè)的動向。要防止借款人違反《貸款通則》的規(guī)定將貸款直接用于股權(quán)投資，或者將資金調(diào)配給關(guān)聯(lián)企業(yè)從事其他高風(fēng)險項(xiàng)目投資。貸款資金應(yīng)該明確用于增加對客戶自身擁有房地產(chǎn)的更新、維護(hù)和功能完善工作或日常經(jīng)營等。

第四，貸款期限的確定。貸款期限的確定必須遵循房地產(chǎn)收益現(xiàn)金流的嚴(yán)格測算，而其中最關(guān)鍵的問題是租金收入與經(jīng)營成本的確定與估算。首先，看租金價格在近期的合理性和在遠(yuǎn)期的變化趨勢，分析是否存在關(guān)聯(lián)出租的價格不實(shí)問題。其次，看價格中包含的服務(wù)內(nèi)容，要區(qū)分不同的房地產(chǎn)正確計算經(jīng)營成本，還要對貸后經(jīng)營期間利率變化的趨勢做出判斷。第三，如果收入預(yù)測中采用了租金逐年遞增的估測方法，那么為了保持租金的逐年遞增的趨勢，維護(hù)房地產(chǎn)的成新度，出租期間必然會發(fā)生新的裝修費(fèi)用投入以及裝修改造期間房地產(chǎn)的空置損失，這些費(fèi)用的開支和出租率的下降是必須與收入同時考慮的情況。

第五，置換他行貸款中過渡期擔(dān)保的有效性與可靠性。經(jīng)辦銀行辦理的商用房地產(chǎn)抵押貸款許多是用于置換該房地產(chǎn)前一期的抵押貸款的，在前次抵押解除以前經(jīng)辦銀行應(yīng)該要求客戶提供階段性擔(dān)保措施。對于政策規(guī)定不能辦理順位抵押的地區(qū)，就更應(yīng)對階段性擔(dān)保措施進(jìn)行嚴(yán)格審查。

第六，抵押物的保險措施。中小企業(yè)自身擁有的資產(chǎn)相對較少，經(jīng)營規(guī)模也有限。抵押給銀行的商用房地產(chǎn)不少是企業(yè)唯一的經(jīng)營性資產(chǎn)，如果抵押物滅失，那么作為第一還款來源的經(jīng)營收入和第二還款來源的抵押物處置收入就都將隨之喪失，所以要求借款人為抵押物購買保險，設(shè)立第一收益人為貸款銀行是必須的風(fēng)險防范措施。

第七，定期做好抵押物價值重估。加強(qiáng)對已抵押房地產(chǎn)市場價格變化的監(jiān)測，及時防范抵押物價值下行風(fēng)險。需對押品的實(shí)物狀態(tài)、價值變動、權(quán)證保管等風(fēng)險狀況進(jìn)行持續(xù)監(jiān)督，定期檢查估價對象的使用狀況，及時掌握抵押價值變化情況，必要時委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)抵押價值進(jìn)行再評估。如押品價值發(fā)生重大波動時，應(yīng)要求客戶立即增加符合經(jīng)辦銀行規(guī)定的其他抵押物或提前歸還經(jīng)辦銀行部分貸款，確保押品足值有效。特別是當(dāng)市場價格出現(xiàn)較大波動時，要切實(shí)防范抵押不足值的風(fēng)險。

（作者單位：江西理工大學(xué)）

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