第一篇：《上海市房地產(chǎn)抵押辦法》若干問題的說明

《上海市房地產(chǎn)抵押辦法》若干問題的說明

滬府發(fā)[2000] 15號

市、區(qū)、縣房地產(chǎn)登記處：

《上海市房地產(chǎn)抵押辦法》（以下簡稱《辦法》）已于1999年12月6日經(jīng)上海市人民政府第76號令發(fā)布，自2000年1月1日起施行?，F(xiàn)就貫徹實(shí)施《辦法》有關(guān)問題說明如下：

一、關(guān)于房屋建設(shè)工程期權(quán)抵押

設(shè)定房屋建設(shè)工程期權(quán)抵押，應(yīng)當(dāng)以工程總承包合同或者施工總承包合同約定的整個建設(shè)工程范圍為一個抵押舞。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在2000年1月1日后領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證的，若預(yù)售許可證確定的范圍小于整個工程范圍的，可以以扣除預(yù)售許可證范圍的剩余部分為整體，設(shè)定抵押權(quán)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在2000年1月1日前取得商品房預(yù)售許可證的，可以以整個工程范圍扣除已預(yù)售商品房的剩余部分為整體，設(shè)定抵押權(quán)。

二、關(guān)于新建商品房抵押和轉(zhuǎn)讓

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以經(jīng)初始登記的新建商品房設(shè)定抵押權(quán)，可以分樓層分室號抵押。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以經(jīng)初始登記的新建商品房設(shè)定抵押權(quán)的，可以轉(zhuǎn)讓該抵押物，但抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照《辦法》第第四十五條規(guī)定的程序辦理有關(guān)手續(xù)。

三、關(guān)于土地使用權(quán)出讓金的款額

《辦法》第十條、第六十一條中“土地使用權(quán)出讓金的款額”，包括國有土地使用權(quán)出讓合同約定的出讓金額、委托動拆遷與市政配套費(fèi)用、土地補(bǔ)償費(fèi)用。具體數(shù)額按照合同約定的金額計(jì)算，并以已支付的數(shù)額為準(zhǔn)。

四、關(guān)于房屋建設(shè)工程期權(quán)抵押與預(yù)售、銷售的關(guān)系

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在房屋建設(shè)工程期權(quán)抵押期間預(yù)售商品房，房地產(chǎn)項(xiàng)目在抵押期間建成的，在辦理新建商品房初始登記后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以繼續(xù)銷售該商品房。

五、關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后，已設(shè)定的房屋期權(quán)抵押的處理

房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后，已設(shè)定的建設(shè)工程期權(quán)抵押在辦理新建商品房初始登記時自動轉(zhuǎn)為（現(xiàn)房）房地產(chǎn)抵押，已設(shè)定的預(yù)購商品房期權(quán)抵押在辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更時自動轉(zhuǎn)為（現(xiàn)房）房地產(chǎn)抵押。

六、建設(shè)工程期權(quán)擔(dān)保的主債權(quán)范圍

《辦法》第二十二條規(guī)定以房屋建設(shè)工程期權(quán)設(shè)定抵押權(quán)，所擔(dān)保的主債權(quán)僅限于建造該建設(shè)工程的貸款。但房屋建設(shè)工程發(fā)生轉(zhuǎn)讓的，受讓方可以以受讓的房屋建設(shè)工程作為支付合同價款的抵押擔(dān)保。

上海市房屋土地管理局

第二篇：抵押 材料說明

一、需提供要件：

1、蘇州市房產(chǎn)登記申請表（抵押登記）

2、房屋所有權(quán)證（含房屋共有權(quán)證）、國有土地使用權(quán)證

3、身份證明

4、借款合同與抵押（典當(dāng)）合同

5、房產(chǎn)價值評估報(bào)告或協(xié)商確認(rèn)房屋價值的協(xié)議書

6、登記部門按規(guī)定要求提供的其他證明材料

二、注意事項(xiàng)：

1、身份證明是指申請人雙方的法定身份證明

（1）申請人已婚的，提交結(jié)婚證或能反映夫妻關(guān)系的戶口簿。

（2）申請人如單身（未婚、離婚、喪偶）的，需提交未婚證明（戶籍記載以及民政部門出具的無婚姻記錄證明）、離婚證明、喪偶證明（公安部門出具），對于未婚聲明、離婚后未再婚聲明、喪偶后未再婚聲明可以公證聲明，也可以當(dāng)面在登記機(jī)構(gòu)書面聲明。

（3）申請人為法人單位的，提交營業(yè)執(zhí)照、法人資格證明、法定代表人身份證明。

2、登記部門按規(guī)定要求提供的其他證明材料：（1）如果當(dāng)事人不能親自到場的，需提供公證委托書，單位出具法人委托書。

（2）如果國有企業(yè)、事業(yè)單位房產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)符合國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。

（3）如果股份制、合資和合作經(jīng)營企業(yè)抵押房產(chǎn)應(yīng)提供董事會決議或股東大會決議、公司章程并加蓋公章，若企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。

（4）如果集體企業(yè)抵押房產(chǎn)應(yīng)提供職代會決議。

（5）如果優(yōu)惠售房抵押需提供房價補(bǔ)差證明。

（6）未成年人房產(chǎn)抵押需提供公證的法定監(jiān)護(hù)人的公證文書等。

（7）集體土地上的房產(chǎn)抵押，要先辦理土地抵押登記且有集體土地所有權(quán)人同意的書面證明。

（8）余額再抵押的，須告知前面的抵押權(quán)人等。

3、申請人（代理人）持上述材料到登記窗口申請登記，遞交材料（如果是共有的（含夫妻共有的私房）抵押或典當(dāng)需要所有共有人到場簽字認(rèn)證）。申請人提交的登記材料應(yīng)當(dāng)為原件。無法提供原件而提交復(fù)印件的，該復(fù)印件應(yīng)當(dāng)?shù)玫皆鼍邌挝簧w章認(rèn)可或者經(jīng)過登記機(jī)構(gòu)校驗(yàn)確認(rèn)。

4、承諾期滿后，申請人（代理人）持身份證明和收件收據(jù)到發(fā)證窗口交費(fèi)領(lǐng)取房屋他項(xiàng)權(quán)利證書。

第三篇：房地產(chǎn)抵押貸款中的問題

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房地產(chǎn)抵押貸款中的問題

房地產(chǎn)抵押貸款中的五個問題 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)逐年增多，它較好地解決了企業(yè)發(fā)展中資金短缺的問題，同時也在新的領(lǐng)域拓展了金融業(yè)務(wù)。但是在房地產(chǎn)抵押過程中存在不少問題，如企業(yè)不按法定程序辦理抵押登記手續(xù)，金融機(jī)構(gòu)把關(guān)不嚴(yán)；有關(guān)房地產(chǎn)抵押貸款方 房地產(chǎn)抵押貸款中的五個問題

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)逐年增多，它較好地解決了企業(yè)發(fā)展中資金短缺的問題，同時也在新的領(lǐng)域拓展了金融業(yè)務(wù)。但是在房地產(chǎn)抵押過程中存在不少問題，如企業(yè)不按法定程序辦理抵押登記手續(xù)，金融機(jī)構(gòu)把關(guān)不嚴(yán)；有關(guān)房地產(chǎn)抵押貸款方面的規(guī)范性文件滯后，執(zhí)行不一；房地產(chǎn)多頭管理，單位間溝通不夠；企業(yè)破產(chǎn)、抵押房地產(chǎn)處置受阻；評估機(jī)構(gòu)無序競爭，超值評估等等。這不僅給房地產(chǎn)主管部門造成管理上的混亂，而且給金融機(jī)構(gòu)帶來不同程度的貸款損失和風(fēng)險。如何認(rèn)識和防范、化解這些問題和風(fēng)險、把損失降低到最低程度。

一、用假證抵押，重復(fù)抵押，債權(quán)落空

首先，不法分子利用制造的假證，或利用拆遷應(yīng)注銷的房地產(chǎn)權(quán)

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證，到金融部門直接貸款，而盡量避開房地產(chǎn)主管部門在辦理他項(xiàng)權(quán)利抵押登記時進(jìn)行的審查。其次，多頭抵押。不法分子先進(jìn)行房產(chǎn)抵押，然后又到另一家銀行進(jìn)行土地抵押登記，造成多頭抵押。再者，重復(fù)抵押。即同一宗土地到兩家銀行抵押，過去往往根據(jù)評估報(bào)告總額來測算抵押面積的相應(yīng)的抵押金額，只在抵押合同或他項(xiàng)權(quán)利證明書上標(biāo)明，未在土地證或?qū)嵉胤指畹牡盅旱貕K上作標(biāo)記。結(jié)果容易出現(xiàn)重復(fù)抵押，當(dāng)處置債權(quán)時，無法保證債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。還有一種情況，不法分子先將房地產(chǎn)在一定銀行辦理了抵押登記后，又假借掛失，騙取新證，再到另一家銀行辦理抵押貸款，造成重復(fù)抵押。

分析：這類問題，多發(fā)生在開展這項(xiàng)業(yè)務(wù)的初期階段，原因是房地產(chǎn)多頭管理，部門間溝通不夠，有關(guān)抵押登記方面的規(guī)范性文件滯后，造成金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行一度混亂，無所適從，往往注意到房證而忽略了地證，抵押登記手續(xù)不完善，造成金融機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)損失和房地產(chǎn)部門管理上的混亂。

對策：金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)貸款必須堅(jiān)持兩證齊全，堅(jiān)持在兩主管部門辦理完他項(xiàng)權(quán)利證書時，方可簽訂貸款合同。另外，房地產(chǎn)主管部門與金融三家應(yīng)經(jīng)常溝通，有條件時，相關(guān)基礎(chǔ)信息聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)信息共享或相互查詢信息以便堵塞漏洞。對同一宗地多家貸款抵押時，金融機(jī)構(gòu)要堅(jiān)持在圖上和實(shí)地標(biāo)出抵押范圍分割出相應(yīng)資產(chǎn)的土地面積，然后根據(jù)評估報(bào)告折合抵押金額，從而保證土地分割抵押的準(zhǔn)確性，債權(quán)實(shí)現(xiàn)的可靠性。

二、企業(yè)破產(chǎn)，債權(quán)難以實(shí)現(xiàn)

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分析：相當(dāng)部分企業(yè)，從金融機(jī)構(gòu)貸款后，未能改善經(jīng)營狀況，由于包袱沉重，不能按時還貸。有的很快宣告破產(chǎn)，待破產(chǎn)處置資產(chǎn)時，出現(xiàn)了幾種情況：

第一種情況，貸款時，金融機(jī)構(gòu)要求企業(yè)以房地產(chǎn)抵押，并辦理了合法的房地產(chǎn)登記手續(xù)。但根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，企業(yè)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)處置收入，要首先用于安置職工。其次要交納國家的有關(guān)稅費(fèi)。這二項(xiàng)往往使企業(yè)所處置的財(cái)產(chǎn)收入尚不夠償付，哪有資金再償付金融機(jī)構(gòu)呢？所以，金融機(jī)構(gòu)的優(yōu)先受償是空的。

第二種情況，對瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)抵押貸款，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)盡早要求企業(yè)處置房地產(chǎn)以抵償債務(wù)。企業(yè)使用的土地，絕大多數(shù)是劃撥性質(zhì)的國有土地，處置到金融機(jī)構(gòu)，必須經(jīng)過土地主管部門辦理出讓手續(xù)，因企業(yè)無力出錢辦理出讓手續(xù)，金融機(jī)構(gòu)要想獲取房地產(chǎn)，必須代企業(yè)出款交納土地出讓金，才能獲得土地、房產(chǎn)。獲取了房地產(chǎn)，金融機(jī)構(gòu)既不易經(jīng)營，也不好出手。面臨的是政府收回參與市場招、拍、掛，最后能收到的補(bǔ)償往往抵不上企業(yè)貸款數(shù)額。

第三種情況是個別企業(yè)土地屬于集體性質(zhì)的建設(shè)用地，處置還要經(jīng)過補(bǔ)辦征為國有性質(zhì)土地，這道手續(xù)補(bǔ)辦難度比第二種情況更為復(fù)雜，涉及集體補(bǔ)償?shù)葘徟?/p>

第四種情況，金融機(jī)構(gòu)抵押貸款受償獲得的出讓性質(zhì)的國有土地，可以通過土地主管部門辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，以實(shí)現(xiàn)貸款的償付。防止抵押的土地資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)前后，容易產(chǎn)生的違法占地和隱形交易的問題。

對策：金融機(jī)構(gòu)應(yīng)對貸款企業(yè)經(jīng)營、財(cái)務(wù)狀況以及預(yù)期收益能力，法律咨詢s.yingle.com

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以及抵押物土地的性質(zhì)，規(guī)范用途趨向，其他產(chǎn)權(quán)狀況，要進(jìn)行全面審查，對屬國家限制發(fā)展的企業(yè)、瀕臨倒閉的企業(yè)更要慎重處置。經(jīng)審查可給予貸款的，要求企業(yè)以合法的房地產(chǎn)抵押擔(dān)保，包括集體性質(zhì)的土地，由該集體所有人出具同意用該宗地抵償債務(wù)，征地費(fèi)是否沖抵的賠付處置證明等；并辦理好相關(guān)的合法登記。房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)也應(yīng)主動積極協(xié)調(diào)有關(guān)部門，特別對金融機(jī)構(gòu)前幾年抵押登記手續(xù)不完善的地方予以理解、支持，協(xié)調(diào)相關(guān)部門補(bǔ)辦完善抵押登記手續(xù)，以便化解金融風(fēng)險，確保信貸安全。

三、房產(chǎn)暢銷、一房多賣，房產(chǎn)滯銷、資不抵貸，債權(quán)實(shí)現(xiàn)受阻

第一種情況，現(xiàn)實(shí)生活中，開發(fā)商在房產(chǎn)暢銷時，隨著價格的攀升，個別開發(fā)商見利忘義，對于先期預(yù)售的房產(chǎn)在預(yù)購戶沒辦理好所有權(quán)登記的情況下，又將其預(yù)售的商品房再出售于第三人，造成一房多賣的糾紛。

第二種情況，開發(fā)商預(yù)售了部分房產(chǎn)，沒有辦理完分割土地的手續(xù)，然后又拿土地證到金融機(jī)構(gòu)抵押貸款，待開發(fā)商不能償還銀行欠款而經(jīng)法院處置房地產(chǎn)時，法院把該房產(chǎn)處置給了金融機(jī)構(gòu)，而預(yù)售房產(chǎn)戶雖然已購買了該房產(chǎn)，又辦不了土地手續(xù)，造成“一女二嫁”的房地產(chǎn)糾紛。

第三種情況，開發(fā)商取得土地使用權(quán)后，即辦理土地抵押貸款，獲取資金后進(jìn)行開發(fā)、建設(shè)、銷售。開發(fā)商往往邊建設(shè)邊銷售，到后期銷售不好，不能償還貸款時，只能通過處置剩余的房產(chǎn)還貸，這就給銀行造成貸款損失。

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對策：房產(chǎn)部門針對上述問題應(yīng)把好房產(chǎn)預(yù)售許可證制度實(shí)施關(guān)。土地部門應(yīng)把好土地分割許可證制度實(shí)施關(guān)。房產(chǎn)部門積極推行涉房產(chǎn)權(quán)預(yù)告登記制度，預(yù)購商品房的當(dāng)事人可向登記機(jī)關(guān)申請辦理預(yù)告登記，使其登記的予購商品房具有對抗第三人的效力，從而保護(hù)自己的權(quán)益。這些措施到位了，就能有效地填塞漏洞，減少糾紛，化解信貸風(fēng)險。

針對第三種情況，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與開發(fā)商簽訂房地產(chǎn)銷售還貸協(xié)議，還貸與房產(chǎn)銷售掛鉤，要求開發(fā)商將銷售收入按一定比例以償還貸款，記入指定賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目借款期限一般不超過項(xiàng)目的預(yù)計(jì)開發(fā)完成期，開發(fā)完成后，應(yīng)及時辦理未銷售房產(chǎn)抵押登記，保證以房產(chǎn)處置收入償還貸款。

四、涉案房地產(chǎn)抵押貸款處置受阻，債權(quán)落空

分析：由于部門間的工作缺少必要的溝通與協(xié)調(diào)，在土地抵押物依法處置時，法院往往忽略了土地的產(chǎn)權(quán)屬性及國務(wù)院有關(guān)企業(yè)破產(chǎn)、資產(chǎn)處置主要用于安置工人的規(guī)定。處置時受償順序執(zhí)行就會受阻；往往土地部門考慮涉案土地資產(chǎn)處置程序復(fù)雜，涉及職工的切身利益和地方社會安定等因素，不便配合法院執(zhí)行，致使土地處置受阻。在法院的判決和裁定無法執(zhí)行下去的情況下，最后結(jié)局往往是土地資產(chǎn)由土地部門代表政府收回，通過市場競拍，按規(guī)定順序受償；金融機(jī)構(gòu)債權(quán)受償?shù)谋嚷示秃苌倭恕?/p>

對策：金融機(jī)構(gòu)應(yīng)充分考查貸款企業(yè)狀況，建立預(yù)警機(jī)制，最好搶在企業(yè)破產(chǎn)前處置抵押物，以減少貸款損失；一旦企業(yè)破產(chǎn)，要加

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強(qiáng)與房地產(chǎn)和法院等有關(guān)部門聯(lián)系，依法處置抵押物，以期使損失減少到最少。防止抵押權(quán)人對設(shè)定抵押物（土地）實(shí)現(xiàn)后不能及時到土地部門辦理過戶手續(xù)，或者再轉(zhuǎn)于其他地方，就會造成抵押權(quán)人違法占地及隱形交易、程序違法等問題。

五、超值抵押房地產(chǎn)，貸款賠付受損

分析：前幾年，部分商業(yè)銀行由于對抵押貸款的土地性質(zhì)認(rèn)識不清，（如出讓、劃撥、國有、集體等）在實(shí)施貸款比率（貸款金額與評估價值比率）上掌握不準(zhǔn)。實(shí)際操作中，個別銀行抵押貸款，均按一個比率實(shí)施放貸，造成不同性質(zhì)的土地在處置時，出現(xiàn)過低（貸款額度不夠，保險系數(shù)大一些）或過高，造成超值抵押，處置時貸款不能全額抵償，造成貸款損失。

近年來，評估中介市場競爭激烈，一些中介評估機(jī)構(gòu)出于營利目的，往往屈從于委估方的需要，高估冒算房地產(chǎn)價格，這樣就造成超值抵押，若實(shí)現(xiàn)債權(quán)時處置這種產(chǎn)權(quán)，銀行就要受到經(jīng)濟(jì)損失。

對策：根據(jù)國家有關(guān)部門規(guī)定，充分考慮處置變現(xiàn)稅費(fèi)和風(fēng)險，確定合適的抵押貸款率。一般掌握標(biāo)準(zhǔn)：以出讓方式取得的土地使用權(quán)，抵押貸款率控制在80％左右；而以劃撥方式取得的，控制在50％左右；對集體性質(zhì)的土地，更要慎重，在考查能夠轉(zhuǎn)為國有性質(zhì)，能處置兌現(xiàn)時，方可同意抵押貸款。另外要選取合法的資信好的評估中介機(jī)構(gòu)合作，特別要與辦事效率高，誠信度好的中介機(jī)構(gòu)合作，確保所評價格客觀、公正、公開。另一方面，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)盡量了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場價格水平，并要求評估機(jī)構(gòu)承諾評估結(jié)果客觀、科學(xué)、合理，法律咨詢s.yingle.com

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以避免中介機(jī)構(gòu)的虛假評估行為。

金融機(jī)構(gòu)只要把握住房地產(chǎn)抵押貸款，必須同時辦理二證（房產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利證、土地他項(xiàng)權(quán)利證），方可與企業(yè)或個人簽定放貸協(xié)議，就能防止假證抵押和重復(fù)抵押等問題；同時，金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款后，還應(yīng)跟蹤經(jīng)營企業(yè)貸款的使用和生產(chǎn)情況，如發(fā)現(xiàn)企業(yè)未按《貸款合同》約定的用途使用貸款，金融企業(yè)有權(quán)利指出并要求企業(yè)更正其行為。金融機(jī)構(gòu)還應(yīng)經(jīng)常查看已抵押房地產(chǎn)，發(fā)現(xiàn)企業(yè)在已抵押土地上擅自變更產(chǎn)權(quán)，或擅自建設(shè)、違反城市規(guī)劃，或房產(chǎn)存有隱患的，屬舊城改造區(qū)范圍的，應(yīng)及時要求企業(yè)變更抵押內(nèi)容或采取其他保全措施，以最大限度地減少貸款損失。

房、地、金融等相關(guān)部門應(yīng)建立協(xié)調(diào)聯(lián)動機(jī)制；條件具備的，相關(guān)業(yè)務(wù)聯(lián)網(wǎng)，信息共享，就能防止和規(guī)避因信息缺欠所出現(xiàn)管理上漏洞及貸款損失等諸多問題。

土地管理部門應(yīng)盡快將開發(fā)商手中的大土地使用證分割注銷后分?jǐn)偨o每個購房戶，使開發(fā)商失去侵害購房戶權(quán)益的機(jī)會。同時，土地管理部門要和土地估價師協(xié)會一起加強(qiáng)對土地評估機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，對違法、違規(guī)的行為要從嚴(yán)懲處。另外，要加強(qiáng)對土地估價師的業(yè)務(wù)培訓(xùn)及道德修養(yǎng)方面的教育，從而提高執(zhí)業(yè)素質(zhì)和估價報(bào)告質(zhì)量，杜絕高估地價的情況發(fā)生。

土地部門應(yīng)盡快建立規(guī)范的土地二級市場，使金融機(jī)構(gòu)債權(quán)實(shí)現(xiàn)到手的土地資產(chǎn)在土地部門監(jiān)管下變現(xiàn)，找到一個公平交易的途徑和場所。

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房產(chǎn)管理部門也要積極推進(jìn)完善房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)預(yù)告登記制度，堵塞開發(fā)商“一女二嫁”的漏洞。

? 收房時首先要關(guān)注竣工驗(yàn)收備案表 http://s.yingle.com/y/fc/948708.html

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房

需

要

注

意

什

么

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房

協(xié)

議

書

范

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? 2017最新二手房貸款利率

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? 房屋中介不得代收代管二手房相關(guān)交易資金 http://s.yingle.com/y/fc/948631.html

? 做好向市直機(jī)關(guān)事業(yè)單位未享受購房優(yōu)惠政策的人員發(fā)放住房補(bǔ)貼工作的通知 http://s.yingle.com/y/fc/948630.html

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? 在登記時，遇到哪些情形登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公告 http://s.yingle.com/y/fc/948625.html

? 房地產(chǎn)抵押登記應(yīng)按什么流程步驟 http://s.yingle.com/y/fc/948624.html

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? 購二手房的時候如何順利獲得貸款 http://s.yingle.com/y/fc/948622.html

? 房子沒買成中介費(fèi)照給買賣雙方與房產(chǎn)中介糾紛 http://s.yingle.com/y/fc/948621.html

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? 受理查封時為什么要先查閱登記檔案 http://s.yingle.com/y/fc/948620.html

? ? 住房貸款合同 http://s.yingle.com/y/fc/948619.html 抵押房

產(chǎn)

能

否

出

租，轉(zhuǎn)

讓

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? 商品房期權(quán)是否可以轉(zhuǎn)讓，是否應(yīng)和開發(fā)商重新簽訂合同 http://s.yingle.com/y/fc/948615.html

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第四篇：房地產(chǎn)抵押合同

房地產(chǎn)抵押合同

抵押人（甲方）：_________

抵押權(quán)人（乙方）：_________

為確保_________年_________字第_________號_________合同（以下簡稱主合同）的履行，甲方同意將其購買的而尚未付清余款的房地產(chǎn)抵押予乙方，作為到期還清貸款的擔(dān)保。甲方保證提供的資料真實(shí)合法有效。為此，甲、乙雙方根據(jù)自愿、公平和誠實(shí)信用的原則，經(jīng)協(xié)商，訂立本合同。

第一條 甲方購買的該房地產(chǎn)座落于_________建設(shè)面積

_________m2，系_________房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的商品房，商品房預(yù)（銷）售合同號_________，土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓（劃撥）。

第二條 甲方同意將上述房地產(chǎn)及其附著物之全部權(quán)益設(shè)立抵押權(quán)抵押給乙方。

第三條 甲方購買房地產(chǎn)的價格為￥_________萬元，甲方已交房款人民幣（大寫）_________萬元。抵押貸款額為人民幣（大寫）_________萬元。

第四條 設(shè)立抵押之房地產(chǎn)擔(dān)保范圍為被擔(dān)保債務(wù)的主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金、實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。

第五條 抵押期限從借款開始至還清所欠款項(xiàng)為止。

第六條 抵押期間，抵押物由甲方占管。甲方在占管期間應(yīng)當(dāng)維護(hù)抵押物的完好，乙方有權(quán)檢查抵押物的管理情況，甲方不得拒絕。

第七條 抵押期間，甲方未征得乙方書面同意不得擅自將抵押物轉(zhuǎn)讓、出租、再抵押、拆除、改建；不得改變其用途；未通知乙方，上述行為無效。

轉(zhuǎn)讓抵押物的價款明顯低于其價值的，乙方可以要求甲方提供相應(yīng)的擔(dān)保；甲方不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。

甲方轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價款，應(yīng)當(dāng)向乙方提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向乙方同意的第三人提存，超過債權(quán)數(shù)額的部分歸甲方所有，不足部分由債務(wù)人清償。

第八條 抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其它債權(quán)的擔(dān)保。

第九條 除自然耗損外，抵押物發(fā)生損壞，甲方應(yīng)當(dāng)采取措施，負(fù)責(zé)保養(yǎng)和維修，以減少損失，其費(fèi)用由甲方自負(fù)，并及時通知乙方。因意外毀損或滅失，不能或不足以作為債務(wù)擔(dān)保的，乙方有權(quán)要求甲方重新提供或增加擔(dān)保以彌補(bǔ)不足或根據(jù)《保險法》的規(guī)定直接向保險公司行使求償權(quán)。

第十條 抵押物由于國家建設(shè)及其它政府行為而導(dǎo)致抵押物價值降低不足以作為債務(wù)擔(dān)保時，乙方有權(quán)要求甲方重新提供或增加擔(dān)保。

第十一條 甲方應(yīng)乙方要求需要保險的，甲方應(yīng)在本合同簽訂前為抵押物投保，并以抵押權(quán)人作為保險賠償?shù)牡谝皇芤嫒?。甲方在合同有效期?nèi)，不得自行撤銷保險，在保險期限結(jié)束而本合同未結(jié)束時，應(yīng)繼續(xù)全額投保。

第十二條 抵押關(guān)系中合同主體發(fā)生變更，本合同繼續(xù)有效。合同規(guī)定的權(quán)利、義務(wù)，由變更后的合同主體享有、承擔(dān)。抵押當(dāng)事人應(yīng)共同到揚(yáng)州市房產(chǎn)交易所申請辦理合同變更登記手續(xù)。合同條款有變化的須重新簽訂合同，并征得對方同意。

第十三條 違約責(zé)任：_________

第十四條 該抵押合同簽訂后（土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)），債務(wù)人如未能按主合同履行債務(wù)，乙方可按國家規(guī)定，向有關(guān)部門申請?zhí)幏值盅何?。在處分抵押物時，除以劃撥方式取得的土地使用權(quán)須先繳納相當(dāng)于土地出讓金數(shù)額外，所得款項(xiàng)按如下順序分配：

（一）支付處分抵押物的費(fèi)用；

（二）扣繳抵押物應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi)；

（三）償還債權(quán)人的債權(quán)本金、利息、違約金及損害賠償金；

（四）剩余價款交還甲方。

如果變賣原抵押物的價款不足償還乙方債權(quán)本息或有關(guān)費(fèi)用的，乙方有權(quán)追索應(yīng)償還部分。

第十五條 本合同在履行中若發(fā)生爭議，甲、乙雙方應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成，乙方有權(quán)直接向乙方所在地的人民法院起訴。

第十六條 本合同生效后，甲、乙雙方應(yīng)到揚(yáng)州市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理處依法申請房屋他項(xiàng)權(quán)利登記，并領(lǐng)取《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。

第十七條 本合同全部條款履行完畢，甲、乙雙方應(yīng)在三十日內(nèi)（港、澳、臺地區(qū)或境外當(dāng)事人在三個月內(nèi)）到揚(yáng)州市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理處依法申請辦理房屋他項(xiàng)權(quán)注銷手續(xù)。

第十八條 本合同為單獨(dú)設(shè)立抵押合同，本合同效力不受借款合同效力的影響。

第十九條 甲方因工作調(diào)動，變更常住地址，應(yīng)及時書面告知乙方。

第二十條 本合同未盡事項(xiàng)雙方可另行議定，本合同及補(bǔ)充協(xié)議經(jīng)雙方簽章并經(jīng)揚(yáng)州市房產(chǎn)交易所登記監(jiān)證后生效。

第二十一條 本合同及補(bǔ)充協(xié)議、附件一式_________份，甲、乙方各執(zhí)_________份，登記監(jiān)證部門_________份。本合同補(bǔ)充協(xié)議、附件有_________，本合同及補(bǔ)充協(xié)議、附件具有同等法律效力。

第二十二條 雙方約定的其它事項(xiàng)：_________

甲方（簽章）：_________乙方（簽章）：_________

年__月__日______年__月__日

第五篇：房地產(chǎn)抵押報(bào)告

房地產(chǎn)抵押報(bào)告

估價項(xiàng)目名稱：華中科技大學(xué)文華學(xué)院食堂抵押貸款評估委 托 方：華中科技大學(xué)文華學(xué)院估 價 方：物業(yè)管理估 價 人 員：陳亞玲估價作業(yè)日期：二估價報(bào)告編號：

2班

○一○年十一月二十日至二十六日 [2010]估字第123號

（鄂）物業(yè)

目 錄

一、致委托方函

二、估價師聲明

三、估價的假設(shè)、限制條件

四、估價結(jié)果報(bào)告

（一）委托方

（二）估價方

（三）估價對象

（四）估價目的

（五）估價時點(diǎn)

（六）價值定義

（七）估價依據(jù)

（八）估價原則

（九）估價方法

（十）估價結(jié)果

（十一）估價人員

（十二）估價作業(yè)日期

（十三）報(bào)告應(yīng)用的有效期

五、估價技術(shù)報(bào)告

（一）個別因素分析

（二）區(qū)域因素分析

（三）市場背景分析

（四）最高最佳分析

（五）估價方法選用

（六）估價測算過程

（七）估價結(jié)果確定

六、附 件

（一）委托方評估咨詢委托函

（二）委托方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

（二）《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件

（三）《國有土地使用證》復(fù)印件

（四）估價對象法定優(yōu)先受償款查詢資料及調(diào)查記錄

（五）估價對象區(qū)位示意圖

（六）估價對象外觀、內(nèi)部狀況、周圍環(huán)境概貌性照片

（七）估價機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書復(fù)印件(八)估價師注冊證書復(fù)印件

一、致委托方函

華中科技大學(xué)文華學(xué)院：我公司于2007年6月19日受貴公司的委托，對貴公司所擁有的位于武昌區(qū)白沙洲街堤后街的房地產(chǎn)進(jìn)行評估，估價時點(diǎn)為2007年6月19日，估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。

估價人員在現(xiàn)場查勘的基礎(chǔ)上，根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、相關(guān)法律法規(guī)和我公司掌握的市場資料及長期積累的房地產(chǎn)估價經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合貴方所提供的資料和本次估價目的，遵循獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則，按照估價程序，選取科學(xué)的估價方法，綜合分析影響房地產(chǎn)價格的各項(xiàng)因素，經(jīng)過仔細(xì)的分析測算，最終確定估價對象房地產(chǎn)建筑面積1788平方米，土地使用權(quán)面積4200平方米，在估價時點(diǎn)2010年11月20日, 經(jīng)調(diào)查未發(fā)現(xiàn)各項(xiàng)法定優(yōu)先受償款的房地產(chǎn)抵押價值為4112.122萬元，大寫：人民幣肆仟壹佰壹拾貳萬壹佰貳拾貳元整，單價為：979.08元/平方米。其中：土地使用權(quán)價值為123.372萬元，大寫：人民幣壹佰貳拾叁萬叁佰柒拾貳元整，房屋建筑物的價值為288.75萬元，大寫：人民幣二佰扒拾扒萬柒仟伍佰元整。詳細(xì)情況請見《房地產(chǎn)估價結(jié)果報(bào)告》。

特此函告！

法定代表人： 張三

華中科技大學(xué)文華學(xué)院物業(yè)管理2班

二○○七年六月二十二日

二、估價師聲明

我們鄭重聲明：

1、我們在本估價報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。

2、本估價報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報(bào)告書中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。

3、我們與本估價報(bào)告中的估價對象沒有利害關(guān)系，與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。

4、我們依據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報(bào)告。

5、估價人員李棋對估價對象進(jìn)行了實(shí)地查勘。

6、沒有本估價機(jī)構(gòu)以外的人對本報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。

7、如委托方以隱瞞、欺騙等不正當(dāng)手段，致使評估人員在報(bào)告書中選用了錯誤的數(shù)據(jù)，相應(yīng)責(zé)任由委托方承擔(dān)。

注冊房地產(chǎn)估價師簽字：陳亞玲

三、估價的假設(shè)、限制條件以及報(bào)告使用提示

1、估價假設(shè)條件

（1）假設(shè)估價對象處于完全公開市場條件下進(jìn)行。

（2）假設(shè)估價對象是合法產(chǎn)權(quán)下的房地產(chǎn)，不存在任何產(chǎn)權(quán)糾紛及他項(xiàng)權(quán)利。

（3）估價對象土地登記用途教育用地，房屋登記用途為教育用地，估價對象實(shí)際用途為教育用地，本次評估假設(shè)估價對象按照現(xiàn)狀用途持續(xù)使用的狀態(tài)下進(jìn)行。

（4）假設(shè)估價對象產(chǎn)權(quán)人合法取得房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)，并支付相關(guān)費(fèi)用。（5）任何有關(guān)估價對象的運(yùn)作方式、程序符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。

2、估價限制條件

（1）本報(bào)告評估目的僅為華中科技大學(xué)文華學(xué)院以估價對象為抵押物向銀行申請抵押貸款提供抵押市場價值參考，不適用于其它任何目的。

（2）

（3）本報(bào)告估價結(jié)果是估價對象在估價時點(diǎn)的狀況、假設(shè)和限制條件下的結(jié)論，如估價對象狀況或估價假設(shè)和限制條件發(fā)生變化，估價結(jié)果應(yīng)做相應(yīng)調(diào)整或失效

（4）本報(bào)告結(jié)果是對估價對象于估價時點(diǎn)和估價目的下房地產(chǎn)價值的正常與公允的反映，沒有考慮估價時點(diǎn)之后國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對房地產(chǎn)價值的影響。

（5）本次估價報(bào)告書未經(jīng)估價機(jī)構(gòu)同意，不得向委托方及本次估價目的條件下的報(bào)告使用者以外的任何單位和個人提供，報(bào)告的部分或全部內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體之上。

（7）本報(bào)告解釋權(quán)最終歸物業(yè)管理2班。

3、估價報(bào)告使用提示

（1）本次估價結(jié)果是估價對象于估價時點(diǎn)的狀況以及估價時點(diǎn)的房地產(chǎn)市場狀況下的價格，因?yàn)闀r間的變化，估價對象的狀況可能發(fā)生改變，房地產(chǎn)市場狀況也可能發(fā)生改變，估價對象狀況的改變以及房地產(chǎn)市場狀況的改變都會對估價對象的價格產(chǎn)生相應(yīng)影響。

（2）抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險有：

市場風(fēng)險：房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場定位往往成為市場風(fēng)險的主要決定因素，其中價格和當(dāng)?shù)貙υ撏愴?xiàng)目的供需情況是衡量的主要參考指標(biāo)，易受房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)“泡沫”的影響。目前，我國2006年至2007年連續(xù)出臺的調(diào)控政策讓市場經(jīng)受了洗禮，不斷推動行業(yè)轉(zhuǎn)型，提高對開發(fā)企業(yè)資金要求、加強(qiáng)對市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的控制，從而導(dǎo)致未來房地產(chǎn)競爭將更趨細(xì)化，房地產(chǎn)市場進(jìn)一步穩(wěn)定，故未來幾年尚不會出現(xiàn)大的市場風(fēng)險，房地產(chǎn)市場不會急劇下滑，也不會造成估價對象的大幅貶值。

信用風(fēng)險:又稱違約風(fēng)險，是指貸款因借款人不按約按時還貸款本息而遭受的損失。借款人的違約行為分主動違約和被迫違約，通常出現(xiàn)在借款人和銀行自身兩個方面。從銀行角度講，信用風(fēng)險是抵押貸款的最大風(fēng)險，也是最難處理的一種風(fēng)險。本次項(xiàng)目抵押貸款主體華中科技大學(xué)文華學(xué)院，在貸款期間銀行對華中科技大學(xué)文華學(xué)院的未來經(jīng)營狀況難以預(yù)測，因此，銀行應(yīng)當(dāng)尤其注意借款人的信用風(fēng)險，應(yīng)當(dāng)委托專門的機(jī)構(gòu)對抵押物的價值進(jìn)行評估。

抵押物風(fēng)險:是指因抵押物價值滅失或下降或處理成本太高而使貸款人遭受的損失。例如，本次估價對象可能會因各種自然災(zāi)害和人為災(zāi)害而遭到損毀，從而導(dǎo)致抵押住房價值滅失或下降，該因素大多時侯人為無法控制，也難以預(yù)料。故本次估價對象本身的風(fēng)險在其抵押期間應(yīng)適當(dāng)予以考慮。

流動性風(fēng)險：是指貸款人持有的抵押資產(chǎn)不易變現(xiàn)而可能遭受的損失。它包括兩個方面，一方面是貸款人因抵押資產(chǎn)不易變現(xiàn)而喪失金融市場上所出現(xiàn)的更有利可圖的投資機(jī)會，增加機(jī)會成本而帶來的損失；另一方面是貸款人因抵押資產(chǎn)及時變現(xiàn)而在貸款人的債權(quán)人要求其清償所欠債務(wù)時出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)的困難，最嚴(yán)重的后果是貸款人因資金周轉(zhuǎn)不靈而破產(chǎn)或倒閉。

（3）委托方應(yīng)該遵循謹(jǐn)慎原則，在對以上信貸風(fēng)險進(jìn)行必要的預(yù)測的基礎(chǔ)上，合理使用本報(bào)告評估值。

（4）由于房地產(chǎn)抵押貸款周期較長，房地產(chǎn)市場不斷變化，委托方在抵押期內(nèi)，應(yīng)定期對估價對象抵押價值重新評估；在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)明顯波動時，也應(yīng)該對估價對象抵押價值重新評估。

４、估價對象抵押價值下跌的風(fēng)險分析

主要是來自房地產(chǎn)市場本身的風(fēng)險，包括市場自身的周期性波動帶來的需求供給關(guān)系的失衡和價格水平的波動、市場供給發(fā)生變化如供給大量增加帶來的競爭性風(fēng)險和產(chǎn)品銷售困難的風(fēng)險、消費(fèi)者需求變化導(dǎo)致的自己的產(chǎn)品不能完全滿足市場需求的風(fēng)險等等。

四、房地產(chǎn)估價結(jié)果報(bào)告

1、委 托 人：華中科技大學(xué)文華學(xué)院

2、單位地址：武昌區(qū)洪山區(qū)關(guān)山文園路58號

3、聯(lián) 系 人：劉靜

4、聯(lián)系電話：12345678912

（一）委托方

（二）估價方

1、受托估價機(jī)構(gòu)：物業(yè)管理2班

2、機(jī) 構(gòu) 地 址： 4A-215

3、資格證書號 ：建房估證字[1234]327號

4、法 人 代 表：張三

5、聯(lián) 系 人：陳亞玲

6、聯(lián) 系 電 話：(027)12345678

7、傳 真 電 話：(027)87654322

8、郵 政 編 碼：430074

（三）估價對象

本次估價對象為華中科技大學(xué)文華學(xué)院里學(xué)生食堂土地使用權(quán)及部分地上房屋建筑物價值，本報(bào)告評估土地使用權(quán)面積1788.00平方米，地上房屋建筑面積4200.00平方米。

1、土地狀況

（1）土地權(quán)屬及登記狀況

估價對象位于武昌區(qū)洪山區(qū)關(guān)山文園路58號華中科技大學(xué)文華學(xué)院內(nèi)，土地所有權(quán)為國家所有，土地使用者為華中科技大學(xué)文華學(xué)院，于2003年3月6日以出讓的方式取得了該地的使用權(quán)，《國有土地使用證》證號為武國用（2003）字第4130號，其地號為6719,證載用途為教育用地，土地使用權(quán)限終止日期為2043年3月5號，土地面積為1788平方米。

至估價時點(diǎn)，未發(fā)現(xiàn)估價對象存在抵押等他項(xiàng)權(quán)利狀況。（2）土地利用狀況

待估宗地位于武昌區(qū)洪山區(qū)文園路58號，地上有多幢建筑物，另外除估價對象地上外還建有其他建筑物，本次評估范圍不包括在內(nèi)。故本次評估建筑物面積為4200.00平方米。

（3）基礎(chǔ)設(shè)施

估價對象地勢平坦，整塊地形呈規(guī)則幾何形狀；宗地?zé)o坡度，與周圍鄰地有一定的高差。宗地實(shí)際開發(fā)程度為紅線內(nèi)外“五通”（通路、通電、通水、排水、通訊）及紅線內(nèi)“場地平整”，宗地周圍輕度污染，綠地覆蓋率一般。

2、建筑物狀況（1）建筑物權(quán)屬及登記

估價對象位于武昌區(qū)洪山區(qū)文園路58號即華中科技大學(xué)文華學(xué)院內(nèi)，土地所有權(quán)屬國家所有，土地使用者為華中科技大學(xué)文華學(xué)院，于2003年3月6日取得了該地的土地使用權(quán)，估價對象《國有土地使用證》，證號為: 武國用(2003)字第4310號，圖號：001，地號：6719，土地面積為1788.00平方米，建筑面積為4200.00平方米，登記用途為教育用地，使用權(quán)類型為出讓。（2）建筑物設(shè)備及裝修

估價對象結(jié)構(gòu)為外墻水泥砂漿抹面，普通門窗，地面鋪地板磚，內(nèi)墻為白乳膠漆，共三層（3）使用及保養(yǎng)

估價對象主要為學(xué)生食堂，根據(jù)委托方介紹建成并合格于2004年5月20日，經(jīng)過不同程度的裝修改造，使用、維護(hù)較好。上下水管道存在微小銹蝕，基本通暢，電器設(shè)備線路、各種照明裝臵存在不同程度的老化，但絕緣基本良好

（四）估價目的

為委托人一估價對象為抵押物向銀行申請抵押貸款提供抵押物市場價值參考

（五）估價時點(diǎn)

2010年11月21日

（六）價值定義

本報(bào)告中房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值。

1、用途：估價對象評估設(shè)定用途為教育用地。

2、權(quán)利狀況：委托方擁有房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，土地所有權(quán)為國家所有，土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓。

3、開發(fā)利用程度：紅線內(nèi)外“五通”（供水、排水、通電、通路、通訊）及紅線內(nèi)“場地平整”。

4、建筑物結(jié)構(gòu)：混合（具體見《房屋建筑物概況表》）

（七）估價依據(jù)

1、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

2、《中華人民共和國土地管理法》

3、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291－1999）

4、《武漢市城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和抵押實(shí)施辦法》

5、《中華人民共和國擔(dān)保法》（國家主席令第50號）

6、原國家土地管理局《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》（國土[籍]字第2號）

7、建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（建設(shè)部令98號）

8、《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知》（建住房[2006]8號）

9、建設(shè)部《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》

10、武漢市物價局、市房產(chǎn)局《關(guān)于印發(fā)武漢市房屋重臵價格標(biāo)準(zhǔn)的通知》（武價房字[2004]74號）

11、市房管局關(guān)于發(fā)布武漢市2005年上半年房屋租賃市場參考租金的通知

12、《房屋所有權(quán)證》（武房權(quán)證昌字第80010031號）

13、《國有土地使用證》（武國用(2003)4310號）

14、國家和省市政府頒發(fā)的其他有關(guān)法規(guī)和政策文件

15、現(xiàn)場勘察資料、市場調(diào)查資料及評估人員所掌握的武漢市近期房地產(chǎn) 市場行情

16、委托方提供的其他有關(guān)資料

（八）估價原則

1、合法原則

即必須以估價對象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進(jìn)行。所謂合法，是指符合國家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。一是要求在估價時必須確認(rèn)估價對象具有合法產(chǎn)權(quán)。二是要求在估價時所涉及的估價對象用途必須是合法的。三是要求在估價中如果涉及估價對象的交易或處分方式時，該交易或處分方式必須是合法的。

2、最高最佳原則

由于房地產(chǎn)具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同收益量，且房地產(chǎn)權(quán)利人都期望從其所占有房地產(chǎn)上獲得更多的收益，并以能滿足這一目的為確定房地產(chǎn)利用方式的依據(jù)，所以房地產(chǎn)價格是該房地產(chǎn)的效用作最有效發(fā)揮為前提的。估價對象土地登記用途為工業(yè)用地，房地產(chǎn)實(shí)際用途為工業(yè)，估價對象按實(shí)際用途使用符合最高最佳原則，在評估中就應(yīng)充分考慮工業(yè)用房的特性，按照最有效利用方式進(jìn)行評估，得到一個客觀、公正、公平、科學(xué)、合法的房地產(chǎn)價格。

3、房地產(chǎn)替代性原則

市場競爭規(guī)律表明,多種效用相同或相似的商品在同一市場中競爭,通常是價格低者取勝。這是因?yàn)?，在比較的基礎(chǔ)上選擇物美價廉的商品是每一個理智消費(fèi)者的必然行為。這種市場選擇的結(jié)果，必然促使效用相同或相近的商品在價格上趨同（含租賃價格），這就是市場替代原則的具體體現(xiàn)。為此在房地產(chǎn)評估中，可以依據(jù)這一原則，選擇具有較大可比性的市場交易實(shí)例，從各方面進(jìn)行相似性的比較與修正，從而確定評估對象的客觀、合理價格。

4、估價時點(diǎn)原則

估價時點(diǎn)原則強(qiáng)調(diào)的是估價結(jié)論具有很強(qiáng)的時間相關(guān)性和時效性。估價結(jié)論首先具有很強(qiáng)的時間相關(guān)性，這主要是考慮到資金的時間價值，在不同的時間點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量對其價值影響是不同的。所以，在房地產(chǎn)估價時統(tǒng)一規(guī)定：如果一些款項(xiàng)的發(fā)生時點(diǎn)與估價時點(diǎn)不一致，應(yīng)當(dāng)折算為估價時點(diǎn)的現(xiàn)值。估價結(jié)論同時具有很強(qiáng)的時效性，這主要是考慮到房地產(chǎn)市場價格的波動，同一估價對象在不同時點(diǎn)會具有不同的市場價格。

5、謹(jǐn)慎原則

謹(jǐn)慎性原則是指房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在確定房地產(chǎn)抵押價值時必須持謹(jǐn)慎態(tài)度。充分考慮房地產(chǎn)抵押價值未來下跌的風(fēng)險，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處臵時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，不高估市場價值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款。

（九）估價方法

本評估中運(yùn)用的估價方法在嚴(yán)格遵循估價原則的基礎(chǔ)上，按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的規(guī)定，結(jié)合估價機(jī)構(gòu)掌握的有關(guān)資料、估價目的以及估價對象房地產(chǎn)市場具體特點(diǎn)來確定的。估價對象房地產(chǎn)整體用途為教育用地，類似房地產(chǎn)交易市場案例較少，不宜采用市場比較法。估價對象作為食堂有收益可得，并且同區(qū)域類似房地產(chǎn)租金亦可通過市場調(diào)查取得，估價對象的未來收益可以預(yù)測，故可采用收益法進(jìn)行評估。此處也可采用成本法進(jìn)行評估，其中估價對象土地位于武漢市基準(zhǔn)地價覆蓋范圍之內(nèi)，可采用基準(zhǔn)地價修正法進(jìn)行測算；估價對象土地上的建筑物成本資料易于收集和測算，可采用重臵成本法進(jìn)行測算。

1、成本法：求取估價對象在估價時點(diǎn)的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。其計(jì)算公式為： 房地產(chǎn)價格=土地價格+建筑物重新購建價格-建筑物折舊

2、基準(zhǔn)地價修正法：就是指在求取某估價對象價格時，根據(jù)當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價水平，參照與估價對象相同土地級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)該類用地地價標(biāo)準(zhǔn)和各種修正因素說明表，根據(jù)兩者在區(qū)域因素、個別因素、土地使用年限、市場行情、容積率、微觀區(qū)位條件等確定修正系數(shù)，修正基準(zhǔn)地價從而得出估價對象地價的評估方法。

其計(jì)算公式為：

Ｐ＝Ｐ'（１＋Ｋ）×ΠS

n 其中：Ｋ＝ ∑ Ki i=1 Ｐ － 估價對象價格

Ｐ'－ 估價對象所在區(qū)域基準(zhǔn)地價

Ｋ － 全部影響地價區(qū)位因素總修正值

Ｋi－第i個因素的修正值

ΠS－ 估價對象個別因素修正系數(shù)的乘積

3、收益法：預(yù)計(jì)估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點(diǎn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。其計(jì)算公式為：

P＝a/r×[1-1/（1+r）n] 式中：P —房地產(chǎn)收益價格 a — 年純收益

r — 折現(xiàn)率

n — 收益期

(十)估價結(jié)果

估價人員在現(xiàn)場查勘的基礎(chǔ)上，根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、相關(guān)法律法規(guī)和我公司掌握的市場資料及長期積累的房地產(chǎn)估價經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合貴方所提供的資料和本次估價目的，遵循獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則，按照估價程序，選取科學(xué)的估價方法，綜合分析影響房地產(chǎn)價格的各項(xiàng)因素，經(jīng)過仔細(xì)的分析測算，最終確定估價對象房地產(chǎn)建筑面積。

（十一）估價人員

房地產(chǎn)估價師 注冊證書號 ：080271021331 簽 名：陳亞玲

（十二）估價作業(yè)日期

二○一○年十一月二十至二十六日。

（十三）估價報(bào)告應(yīng)用的有效期

在房地產(chǎn)市場未發(fā)生明顯波動的前提下，本次估價報(bào)告應(yīng)用的有效期自估價報(bào)告完成之日起為半年，即估價報(bào)告完成之后的半年內(nèi)，實(shí)現(xiàn)估價目的時，可以估價結(jié)果作為依據(jù)，超過半年需重新進(jìn)行評估。如果自估價報(bào)告完成之日起半年內(nèi)房地產(chǎn)市場行情變化較快，應(yīng)重新評估。

五、房地產(chǎn)估價技術(shù)報(bào)告

（一）個別因素分析

本報(bào)告評估土地使用權(quán)面積1788.00平方米，評估地上房屋建筑面積4200.00平方米。

1、土地狀況

（1）土地權(quán)屬及登記狀況

估價對象位于武昌區(qū)洪山區(qū)關(guān)山文園路58號華中科技大學(xué)文華學(xué)院內(nèi)，土地所有權(quán)為國家所有，土地使用者為華中科技大學(xué)文華學(xué)院，于2003年3月6日以出讓的方式取得了該地的使用權(quán)，《國有土地使用證》證號為武國用（2003）字第4310號，其地號為6719,證載用途為教育用地，土地使用權(quán)限終止日期為2043年3月5號，土地面積為1788平方米。

至估價時點(diǎn)，未發(fā)現(xiàn)估價對象存在抵押等他項(xiàng)權(quán)利狀況。

2、建筑物狀況

（1）建筑物權(quán)屬及登記

估價對象位于武昌區(qū)洪山區(qū)關(guān)山文園路58號華中科技大學(xué)文華學(xué)院內(nèi)，土地所有權(quán)為國家所有，土地使用者為華中科技大學(xué)文華學(xué)院，于2003年3月6日以出讓的方式取得了該地的使用權(quán)，《國有土地使用證》證號為武國用（2003）字第4310號，其地號為6719,證載用途為教育用地，土地使用權(quán)限終止日期為2043年3月5號，土地面積為1788平方米。

（2）建筑物設(shè)備及裝修

估價對象結(jié)構(gòu)為外墻水泥砂漿抹面，普通門窗，地面鋪地板磚，內(nèi)墻為白乳膠漆，共三層，（3）使用及保養(yǎng)

估價對象主要為學(xué)生食堂，根據(jù)委托方介紹建成并合格于2004年5月20日，經(jīng)過不同程度的裝修改造，使用、維護(hù)較好。上下水管道存在微小銹蝕，基本通暢，電器設(shè)備線路、各種照明裝臵存在不同程度的老化，但絕緣基本良好

（二）區(qū)域因素分析

區(qū)域內(nèi) 學(xué)生食堂不多，對該房地產(chǎn)五明顯的影響。

（三）市場分析

2010年我市房地產(chǎn)開發(fā)投資為366.15億元，同比增長22.9%，增幅比2005年回落了4.8個百分點(diǎn)，占全社會固定資產(chǎn)投資的27.6%；其中，住房開發(fā)投資為271.8億元，同比增長25.3%，增幅比2005年回落3.9個百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的74.2%。

（四）最高最佳使用分析

由于房地產(chǎn)具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來不同收益量，且房地產(chǎn)權(quán)利人都期望從其所占有房地產(chǎn)上獲得更多的收益，并以能滿足這一目的為確定房地產(chǎn)利用方式的依據(jù)，所以房地產(chǎn)價格是該房地產(chǎn)的效用作最有效發(fā)揮為前提的。

最高最佳使用,是估價對象的一種最可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、價值是否最大，經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價對象帶來最高價值的使用。因此，評估價格應(yīng)是在合法使用方式下，各種可能的使用方式中，能獲得最大收益的使用方式的估價結(jié)果。

估價對象土地登記用途為教育用地，房地產(chǎn)實(shí)際用途為教育用地，按實(shí)際用途使用符合最高最佳原則。但從土地與建筑物的均衡性以及土地利用強(qiáng)度上來評定，估價時點(diǎn)上的估價對象現(xiàn)狀并非最高最佳使用。本次估價目的是為委托方辦理抵押貸款手續(xù)提供擬抵押物現(xiàn)狀房地產(chǎn)價值依據(jù)，因此限于本次估價目的的特殊性，估價師只能假設(shè)估價對象能夠在保持現(xiàn)狀使用方式前提下繼續(xù)使用并獲得相應(yīng)的權(quán)利來收益。

根據(jù)以上分析，本次評估按估價對象證載用途為最佳用途，按現(xiàn)狀利用情況進(jìn)行評估。

（五）估價方法選用

本評估中運(yùn)用的估價方法在嚴(yán)格遵循估價原則的基礎(chǔ)上，按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的規(guī)定，結(jié)合估價機(jī)構(gòu)掌握的有關(guān)資料、估價目的以及估價對象房地產(chǎn)市場具體特點(diǎn)來確定的。估價對象房地產(chǎn)整體用途為教育用地，類似房地產(chǎn)交易市場案例較少，不宜采用市場比較法。作為學(xué)生食堂，估價對象的未來收益可以預(yù)測，故可采用收益法進(jìn)行評估。房地產(chǎn)也可采用成本法進(jìn)行評估，其中估價對象土地位于武漢市基準(zhǔn)地價覆蓋范圍之內(nèi)，可采用基準(zhǔn)地價修正法進(jìn)行測算；估價對象土地上的建筑物成本資料易于收集和測算，可采用重臵成本法進(jìn)行測算。

1、成本法：求取估價對象在估價時點(diǎn)的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。其計(jì)算公式為：

房地產(chǎn)價格=土地價格+建筑物重新購建價格-建筑物折舊

2、基準(zhǔn)地價修正法：就是指在求取某估價對象價格時，根據(jù)當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價水平，參照與估價對象相同土地級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)該類用地地價標(biāo)準(zhǔn)和各種修正因素說明表，根據(jù)兩者在區(qū)域因素、個別因素、土地使用年限、市場行情、容積率、微觀區(qū)位條件等確定修正系數(shù)，修正基準(zhǔn)地價從而得出估價對象地價的評估方法。

其計(jì)算公式為： Ｐ＝Ｐ'（１＋Ｋ）×ΠS n 其中：Ｋ＝ ∑ Ki i=1 Ｐ － 估價對象價格

Ｐ'－ 估價對象所在區(qū)域基準(zhǔn)地價

Ｋ － 全部影響地價區(qū)位因素總修正值

Ｋi－第i個因素的修正值

ΠS－ 估價對象個別因素修正系數(shù)的乘積

3、收益法：預(yù)計(jì)估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點(diǎn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。其計(jì)算公式為：

P＝a/r×[1-1/（1+r）] 式中：P —房地產(chǎn)收益價格 a — 年純收益 r — 折現(xiàn)率

n — 收益期

（六）估價測算過程

n? 采用成本法對估價對象進(jìn)行評估

房地產(chǎn)價格=土地價格+建筑物重新購建價格-建筑物折舊

I、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法測算土地價格

1、武漢市基準(zhǔn)地價概況

根據(jù)湖北省物價局、湖北省國土資源廳《省物價局省國土資源廳關(guān)于武漢市市區(qū)基準(zhǔn)地價更新的批復(fù)》（鄂價房服[2007]66號），武漢市市區(qū)土地定級估價成果已經(jīng)過省國土資源廳、省物價局批準(zhǔn)。

2、確定待估宗地的土地級別及基準(zhǔn)地價

確定待估宗地基準(zhǔn)地價為690元/平方米，取整數(shù)方便計(jì)算。

3、宗地地價區(qū)位因素修正

該土地位于學(xué)校內(nèi)，根據(jù)《武漢市市區(qū)土地定級及基準(zhǔn)地價評估技術(shù)報(bào)告》，該用地宗地地價區(qū)位因素修正系數(shù)指標(biāo)說明表和宗地地價區(qū)位因素修正系數(shù)，可知該系數(shù)為0

4、宗地地價個別因素修正

估價對象土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓，本次評估首先設(shè)定為教育用地法定最高出讓年限進(jìn)行評估，而基準(zhǔn)地價設(shè)定的年期為法定最高出讓年限，所以待估宗地年期修正系數(shù)為1。

5、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法估價結(jié)果

待估宗地地價＝基準(zhǔn)地價×（1+區(qū)位因素）×∏個別因素修正系數(shù)

=690×1×1×1×1=690元/平米 出讓的土地單價為690元/平方米 出讓的土地總價為1233720元

II、建筑物重新購建價格的確定

根據(jù)房屋建筑價格表知，建筑物的重新構(gòu)建價格為3850000元 建筑物的折舊的確定

根據(jù)估價人員的現(xiàn)場勘查及和通過相關(guān)資料的了解，確定建筑物的成新率為75% 建筑物折舊＝建筑物重新購建價格×（1-成新率）

Ⅲ、成本法評估值確定 成本法評估值=土地價格+建筑物重新購建價格-建筑物折舊 =1233720+3850000-3850000×(1-0.75)

=4121220元=4112、122萬元

? 采用收益法對估價對象進(jìn)行評估

（1）年總收益的確定；

該估價房地產(chǎn)的收益來源于學(xué)生的消費(fèi)，該校有在校生15000人，在學(xué)校就餐的只有10000人，而學(xué)校有兩個食堂，在被估價的房地產(chǎn)中進(jìn)行消費(fèi)的約有8000人，男生每人每天15元，女生10元，男女比例一樣，各為3500人，故估價房地產(chǎn)收益為；

年收益為；（15+10）×4000×30×9=2700萬元（2）求取年總費(fèi)用

它含：①維修費(fèi)；②管理費(fèi)；③保險費(fèi)；④其他費(fèi)

①求取維修費(fèi)

維修費(fèi)是為維護(hù)房屋正常功能的使用而對其進(jìn)行維護(hù)和修理。按建筑物重臵價格的2%計(jì)算。建筑物重臵全價取上述中的建筑物重新購建價格計(jì)算為3850000，則

維修費(fèi)；3850000×2%=77000元 ②求取管理費(fèi)

管理費(fèi)指對出租房屋進(jìn)行的必要管理所需的費(fèi)用。根據(jù)估價對象的用途、規(guī)模，并參考企業(yè)的實(shí)際費(fèi)用確定管理費(fèi)按年總收益的3%計(jì)算。

年管理費(fèi)＝27000000×3%=810000元 ③求取保險金

指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險公司支付的費(fèi)用，按房屋現(xiàn)值乘以保險費(fèi)率0.5‰計(jì)算。根據(jù)以上計(jì)算建筑物現(xiàn)值為2887500，則

年保險費(fèi)＝2887500×0.0005=1443.75元 ④其他費(fèi) 綜合費(fèi)率為營業(yè)額的17.8%。

其他費(fèi)費(fèi)=27000000×17、8%=4806000元 ⑤求取年總費(fèi)用

年總費(fèi)用為上述四項(xiàng)費(fèi)用之和：

年總費(fèi)用＝77000+810000+1443.75+4806000=5694443.75元（3）求取年純收益

年純收益＝27000000-5694443.75=21305556.25元（4）確定資本化率（或報(bào)酬率）為4%（5）收益年期的確定為2043-2010=33年（6）收益價格的求取 根據(jù)收益法公式： P＝a/r×[1-1/（1+r）n] 式中：P —房地產(chǎn)收益價格 a — 年純收益

r — 折現(xiàn)率，此處取4% n — 收益期，此處取33年

估價對象房地產(chǎn)收益價格＝(21305556.25÷4%)×[1-1/(1+4%)33]

＝388826401.6元=38882.64016（萬元）

（七）房地產(chǎn)估價結(jié)果的確定

根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》及估價對象的具體情況，對估價對象分別采用房地分估和收益法進(jìn)行評估，其中成本法評估結(jié)果為4112.122萬元，收益法評估結(jié)果為38882.64016萬元。

通過對這兩種不同方法得出的結(jié)果進(jìn)行檢驗(yàn)，兩種方法的結(jié)果相差較大。由于本次評估按估價對象現(xiàn)狀利用進(jìn)行評估，采用收益法通過測算地上建筑物所獲收益來計(jì)算房地產(chǎn)整體的價值，其結(jié)果偏高，且收益法受多方面的影響不確定性多；而成本法通過分別計(jì)算土地使用權(quán)價值和地上建筑物價值，計(jì)算方法和依據(jù)可信度較高，其計(jì)算結(jié)果能夠客觀的反映估價對象現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價格水平。經(jīng)分析并征詢有關(guān)專家的意見，確定成本法的測算結(jié)果作為估價對象房地產(chǎn)的最終評估結(jié)果，故： 房地產(chǎn)總價=4112.122萬元

（八）估價對象抵押價值未來下跌的風(fēng)險分析及變現(xiàn)能力分析

估價對象抵押價值下跌的風(fēng)險主要是來自房地產(chǎn)市場本身的風(fēng)險，包括市場自身的周期性波動帶來的需求供給關(guān)系的失衡和價格水平的波動、市場供給發(fā)生變化如供給大量增加帶來的競爭性風(fēng)險和產(chǎn)品銷售困難的風(fēng)險、消費(fèi)者需求變化導(dǎo)致的自己的產(chǎn)品不能完全滿足市場需求的風(fēng)險等等。

綜上所述，在債務(wù)人不能按期償還抵押貸款的情況下，抵押權(quán)人可以依據(jù)法定程序?qū)⒐纼r對象房地產(chǎn)進(jìn)行處臵（拍賣），實(shí)現(xiàn)快速變現(xiàn)。

變現(xiàn)能力分析：估價對象的通用性：估價對象土地用途為教育用地，地上建筑物為學(xué)生食堂，不符合要求，因此可以認(rèn)為本估價對象通用性不強(qiáng)。

估價對象的獨(dú)立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性：估價對象作為教育用地，土地與地上建筑物配套、整體使用，因此獨(dú)立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性較差。

估價對象作為教育用地在使用上具有一定的特殊性，受眾的范圍較大，因此變現(xiàn)時間可能較長。綜合以上分析，估價對象變現(xiàn)能力較差。

處臵價格（拍賣底價）受快速變現(xiàn)的限制和不完全公開市場條件的影響，一般會偏離公開市場價格，經(jīng)調(diào)查武漢市同類情況房地產(chǎn)處臵價格，與公開市場價格相比，快速變現(xiàn)價格一般為正常成交價格的50%-70%，結(jié)合估價對象的實(shí)際情況，確定處臵價格為評估值的60%，則該宗房地產(chǎn)的處臵總價為 2467.2732（萬元）。

六、附 件

1、委托方評估咨詢委托函

2、委托方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

3、《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件

4、《國有土地使用證》復(fù)印件

5、估價對象權(quán)利狀況查詢資料及調(diào)查記錄

6、估價對象區(qū)位示意圖

7、估價對象外觀、內(nèi)部狀況、周圍環(huán)境概貌性照片

8、估價機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照及資格證書復(fù)印件

9、估價師注冊證書復(fù)印

華中科技大學(xué)文華學(xué)院房地產(chǎn)估價報(bào)