第一篇：拆遷安置房的購買風(fēng)險(xiǎn)防范研究與分析

拆遷安置房的購買風(fēng)險(xiǎn)防范

高房價(jià)之下的實(shí)惠選擇是拆遷安置房，但是購買安置房有風(fēng)險(xiǎn)，在購買過程中需要小心防范?！靶聡藯l”、存準(zhǔn)率上調(diào)??樓市調(diào)控政策以及“銀根”收緊讓市區(qū)二手房成交量大幅下滑，催生了不少全額付款型的購房者。但為了一次性付清房款，不少人最近將目光轉(zhuǎn)向價(jià)格便宜的拆遷安置房。業(yè)內(nèi)人士提醒，和商品房相比，購買拆遷安置房有較大的風(fēng)險(xiǎn)，盲目購買很可能在交易中陷入被動(dòng)。

同地段，安置房價(jià)格便宜

“同等地段的房源，拆遷安置房與商品房每平方米的售價(jià)相差很多?！奔易∮簴|路的徐先生說。

上個(gè)月，徐先生看中一套蓮花七號區(qū)的房子，當(dāng)時(shí)，中介經(jīng)紀(jì)人信心滿滿地保證，只要交付了50%的首付房款，一定能幫忙向銀行貸到剩余的房款。但連續(xù)等了兩個(gè)星期，銀行都不肯放貸。在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的介紹下，徐先生把目光轉(zhuǎn)向拆遷安置房。

位于東站附近一房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人張女士說，從今年年初起，明顯感覺銀行收緊“銀根”，對二手房申貸開始“挑肥揀瘦”。到2月下旬，部分銀行干脆直截了當(dāng)?shù)鼐芙^二手房申貸，導(dǎo)致一些購房者將目光轉(zhuǎn)向了拆遷安置房。來自張女士門店兩個(gè)月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，拆遷安置房成交比例占20%左右。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于本身地理位置較好，周邊又有高檔樓盤“助推”，市區(qū)部分拆遷安置房價(jià)格小幅上漲。例如，東苑公寓、鳳凰曦園、海曙頤園、梅苑小區(qū)等拆遷安置小區(qū)，交易價(jià)格在5000元/平方米至7000元/平方米，而智堡小區(qū)、森園小區(qū)、紫東花苑等位置稍微偏遠(yuǎn)些的，價(jià)位保持在4000元/平方米左右。

交易時(shí)，需注意防范風(fēng)險(xiǎn)

隨著拆遷安置房交易量增多，買賣糾紛也時(shí)有發(fā)生。

據(jù)了解，在拆遷安置房買賣糾紛案件中，當(dāng)事人毀約比例比較大。例如，房屋其他共有人不同意，由于拆遷安置房大部分是家庭共有財(cái)產(chǎn)，往往是以家庭中一員為代表與買方簽訂合同，賣方以其他共有人不同意為由毀約;有的賣房人在無法找到毀約理由時(shí)，直接以房價(jià)上漲為借口要求加價(jià)，否則不履行合同。

安置房買賣可能存在的風(fēng)險(xiǎn)

第一、政策因素。

根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策規(guī)定，拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動(dòng)遷而建造的配套商品房或配購的中低價(jià)商品房。此類房屋產(chǎn)權(quán)雖屬于個(gè)人所有，但在取得所有權(quán)的一定期限內(nèi)不能上市交易。另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動(dòng)拆遷，動(dòng)拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價(jià)位商品房(與市場價(jià)比較而言)。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。

第二篇：如何購買拆遷安置房研究與分析

如何購買拆遷安置房

所謂拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因?yàn)槠浒仓脤ο笫翘囟ǖ膭?dòng)遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)的地方政策的約束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策的規(guī)定拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動(dòng)遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價(jià)商品房。如黃埔江兩岸進(jìn)行的世博動(dòng)拆遷。按照有關(guān)方面的規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人所有，但在取得所有權(quán)的5年之內(nèi)不能上市交易。另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動(dòng)拆遷，動(dòng)拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價(jià)位商品房(與市場價(jià)比較而言)。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。

因此購置拆遷安置房首先要查明安置房的性質(zhì)，一般來說對已經(jīng)竣工的安置房可以查詢其“五證”，或到房地產(chǎn)交易中心查詢房屋的產(chǎn)權(quán)資料等。不同類型的拆遷安置房，交易雙方承擔(dān)的交易風(fēng)險(xiǎn)有所不同。第一類動(dòng)拆遷安置房，由于交易時(shí)間長，受市場因素的影響，往往買家需要承擔(dān)極大的法律風(fēng)險(xiǎn)。主要體現(xiàn)在房價(jià)上漲后上家有意反悔，找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或?yàn)楹贤穆男性O(shè)置障礙。如果是購買還沒定位的安置房風(fēng)險(xiǎn)就更大，買賣雙方雖然可以知道房屋大致的坐落位置，但無法確定建好后安置房的具體結(jié)構(gòu)、朝向、小區(qū)環(huán)境等，辦理過戶等手續(xù)時(shí)間也會(huì)更長。因此在購買此類房產(chǎn)時(shí)，簽訂一份有效的具有可操作性的買賣合同就顯得至關(guān)重要。買賣合同除了要具備一般買賣合同的主要條款外，還需要對房屋的增購等費(fèi)用的支付方式，遲延交房 1

等都作出明確的約定。一般來說購置該類房屋，可以根據(jù)《民法通則》及《合同法》的相關(guān)規(guī)定，簽訂附條件的合同來保證買賣合同的有效性，并對具體細(xì)節(jié)作出明確約定以防合同相對方反悔，最好由專業(yè)房產(chǎn)律師進(jìn)行指導(dǎo)。

第三篇：購買拆遷安置房存在的風(fēng)險(xiǎn)探討與研究

購買拆遷安置房存在的風(fēng)險(xiǎn)

隨著城鎮(zhèn)規(guī)模的不斷發(fā)展與擴(kuò)大，城市拆遷的廣度與速度也在加快。被拆遷人手中的拆遷安置房因?yàn)楸阋藢?shí)惠，買的人也就多了起來，但你在下手時(shí)考慮過風(fēng)險(xiǎn)問題嗎?畢竟拆遷安置房和一般的商品房不同，因?yàn)槠浒仓脤ο笫翘囟ǖ膭?dòng)遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)政策的約束，且拆遷安置房買賣大多不能一次性將一切手續(xù)辦理完畢，其后續(xù)手續(xù)通常要出售方配合辦理，這就為糾紛的產(chǎn)生留下了隱患。近幾年來，筆者經(jīng)手辦理的房屋買賣合同糾紛案件每年都有大幅度的遞增，其中大部分是拆遷安置房的買賣糾紛。拆遷安置房形成糾紛的原因主要有以下幾個(gè)方面：

政策因素。根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策規(guī)定，拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動(dòng)遷而建造的配套商品房或配購的中低價(jià)商品房。此類房屋產(chǎn)權(quán)雖屬于個(gè)人所有，但在取得所有權(quán)的一定期限內(nèi)不能上市交易。另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動(dòng)拆遷，動(dòng)拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價(jià)位商品房(與市場價(jià)比較而言)。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。

價(jià)格因素。目前拆遷安置房的買賣大多是在簽訂了拆遷安置協(xié)議但房子尚未交付的情況下轉(zhuǎn)讓買賣的。由于從訂立安置協(xié)議到房屋交付，中間間隔時(shí)間長、變化大，特別是價(jià)格不斷上漲，到交房時(shí)的價(jià)格可能相差近千元，拆遷戶認(rèn)為自己的利益受到了損失，因此拒絕交房，要求漲價(jià)，最終導(dǎo)致雙方的矛盾加劇，引起訴訟。

人的因素?！肮灿腥恕笔遣疬w安置房買賣風(fēng)險(xiǎn)的最大制造者。他們找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或?yàn)楹贤穆男性O(shè)置障礙。共有人會(huì)以《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第4項(xiàng)“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的”及第6項(xiàng)“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓為由，請求確認(rèn)房屋買賣合同無效。對此筆者認(rèn)為，根據(jù)人大常委會(huì)對《民法通則》若干問題的意見，共有財(cái)產(chǎn)的部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，其行為應(yīng)該視為無效，但該意見同時(shí)規(guī)定，如果第三人善意取得財(cái)產(chǎn)，其取得財(cái)產(chǎn)的行為應(yīng)該受到保護(hù)。而由此給其他共有人造成的損失，應(yīng)該由擅自處置財(cái)產(chǎn)的共有人進(jìn)行賠償?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓尚未確權(quán)發(fā)證的房地產(chǎn)，其立法目的就是為制止來源不明、權(quán)屬不清的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。而當(dāng)事人之間的拆遷房買賣合同在訂立合同時(shí)就來源明確、權(quán)屬清楚，拆遷戶主張合同無效違背誠實(shí)信用原則。為保護(hù)交易安全，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。賣房人應(yīng)當(dāng)交付房屋，并協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。

第四篇：拆遷安置房交易流程及法律風(fēng)險(xiǎn)防范

【案情簡介】

陳某經(jīng)過多處看房，看中位于上海市浦東新區(qū)某套拆遷安置房（低價(jià)配套商品房，自2004年6月14日起五年內(nèi)不得上市交易），但又擔(dān)心拆遷安置方購買存在較大風(fēng)險(xiǎn)，特委托本律師提供全程陪購法律服務(wù)。

本律師接受委托后，向陳某出具了法律風(fēng)險(xiǎn)分析意見書，與陳某溝通確定法律風(fēng)險(xiǎn)防范措施、作出交易架構(gòu)安排并起草相關(guān)法律文件，審核、簽訂相關(guān)法律文件并協(xié)助辦理相關(guān)房地產(chǎn)登記手續(xù)。最終，本次交易順利完成。

【法律意見書】

一、交易風(fēng)險(xiǎn)分析

1、賣方卷款潛逃的法律風(fēng)險(xiǎn)分析。

（1）買方可依據(jù)買賣合同向人民法院提起訴訟查封房屋并依據(jù)判決書直接辦理交接及過戶 手續(xù)；

（2）買方可向公安機(jī)關(guān)報(bào)案要求緝拿歸案；

2、賣方“一房二賣”的法律風(fēng)險(xiǎn)分析。

“一房二賣”的司法處理：

兩份房屋買賣合同中標(biāo)的房屋均未辦理產(chǎn)權(quán)登記、均未實(shí)際交付的情況下，簽訂房屋買賣合同在先的一方當(dāng)事人取得房屋所有權(quán)；

兩份房屋買賣合同均未辦理產(chǎn)權(quán)登記，但其中一份合同的買受人已實(shí)際入住占有標(biāo)的房屋的，實(shí)際入住的一方當(dāng)事人取得房屋所有權(quán)；

一份合同中的房屋已進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記，而另一份合同中的房屋沒有完成登記的，一般應(yīng)確認(rèn)已完成產(chǎn)權(quán)登記的一方買受人取得房屋所有權(quán)。

兩份房屋買賣合同中，一份合同中買受人已完成產(chǎn)權(quán)登記，另一份合同中的買受人已實(shí)際交付占有的，確認(rèn)已完成登記的一方買受人取得房屋所有權(quán)。

因賣方“一方二賣”而未能取得所有權(quán)的買受人可以依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條的規(guī)定要求出賣人承擔(dān)返還已購房款及利息、賠償損失并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

3、2009年3月14日至2009年6月14日間賣方將房屋抵押的風(fēng)險(xiǎn)分析。

根據(jù)上海市房地產(chǎn)登記的相關(guān)規(guī)定，辦理房地產(chǎn)抵押登記需提交房地產(chǎn)權(quán)屬證書原件。如果買方房地產(chǎn)權(quán)屬證書保存在中介或買方出，則賣方無法再行設(shè)定抵押，但賣方在媒體公告掛失房產(chǎn)證后再行補(bǔ)辦房產(chǎn)證的除外。

4、房屋過戶前因賣方對外債務(wù)被查封的法律風(fēng)險(xiǎn)分析。

因辦理完畢過戶手續(xù)前，買方尚有70萬元房款未支付。如果賣方對外債務(wù)低于70萬元，買方可將剩余房款支付給債權(quán)人解除查封并辦理過戶手續(xù)并要求承擔(dān)逾期過戶違約金；如果賣方對外債務(wù)高于70萬元，買方可向人民法院提起訴訟查封該房屋并請求返還已付房款并賠償定金及房屋差價(jià)損失。

5、其他法律風(fēng)險(xiǎn)分析。

（1）合同有效性風(fēng)險(xiǎn)。

合同經(jīng)房屋所有權(quán)人一致同意并簽字后即生效。

（2）延遲交房、過戶、遷移戶口的風(fēng)險(xiǎn)。

可以約定較高違約金，并保留2萬元房款待所有手續(xù)辦完后支付。

二、風(fēng)險(xiǎn)防范措施分析

1、預(yù)告登記。

經(jīng)向上海市浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心咨詢窗口、業(yè)務(wù)受理窗口、總值班室當(dāng)面咨詢、溝通，登記機(jī)關(guān)拒絕對取得產(chǎn)證未滿五年的配套商品房進(jìn)行預(yù)告登記。

2、過戶前買方設(shè)立抵押權(quán)。

因上海房地產(chǎn)管理政策不允許房地產(chǎn)權(quán)利人在配套商品房初始登記滿五年前簽訂房屋買賣合同，上海房地產(chǎn)交易中心不允許以該房屋買賣合同為主合同對標(biāo)的房屋設(shè)定抵押權(quán)，但允許以借款合同等其他合同形式對配套商品房設(shè)立抵押權(quán)。以借款轉(zhuǎn)房款的形式設(shè)立抵押權(quán)的防范效果分析：

賣方仍可卷款潛逃、仍可簽訂多份買賣合同、仍可設(shè)定抵押、仍可被查封，但買方在拍賣房產(chǎn)的時(shí)候享有優(yōu)先獲得清償?shù)臋?quán)利。

3、代為保管產(chǎn)證。

4、資金監(jiān)管。

5、盡可能提前交房、過戶。

第五篇：安置房購買一定要看的注意事項(xiàng)研究與分析

安置房購買一定要看的注意事項(xiàng)

安置房購買需要防范風(fēng)險(xiǎn)，作為安置房有什么優(yōu)勢呢，又存在怎樣的風(fēng)險(xiǎn)?

安置房幾大優(yōu)勢受追捧：

1、是現(xiàn)房，而且早期的安置房有些的地理位置優(yōu)越，小區(qū)配套較完善;

2、戶型適中，以小兩房、小三房、部分中三房為主，即建筑面積120平方米以內(nèi)的戶型占絕大多數(shù)，而且大部分為多層建筑;3.政府統(tǒng)建的房屋質(zhì)量較為穩(wěn)定;

4、安置房依托地理優(yōu)勢和小區(qū)配套優(yōu)勢，升值比率與經(jīng)濟(jì)增長周期吻合，升幅較快更重要的是，這些安置房如果沒有產(chǎn)權(quán)，價(jià)格普遍會(huì)比市價(jià)低。

當(dāng)然，還有一個(gè)客觀原因，安置房的業(yè)主往往享受多套房源，使其有出售的需求和可能。預(yù)約銷售方式流行

很多安置房尤其是新近交房的安置房交易都是采用預(yù)約銷售的方式。即安置房業(yè)主還沒有拿到房屋的產(chǎn)權(quán)就轉(zhuǎn)讓，所以買家購買房屋后暫時(shí)不能過戶。“最常見的方式就是買賣雙方找一家可靠的中介，由中介牽頭雙方簽訂一份帶附加條件的預(yù)約銷售合同，合同聲明該房屋已經(jīng)售出，但要等產(chǎn)權(quán)辦好再過戶?！敝薪闀?huì)把這份合同拿到公證處公證，證明雙方已經(jīng)發(fā)生了這個(gè)交易行為。1

付款方式也根據(jù)協(xié)商各有不同，比如有的是先預(yù)付30萬元訂金，交房后再付20萬元或一次性付清總房價(jià)的90%，余下的辦理房產(chǎn)過戶后付清。不過，沒有過戶就買房無法進(jìn)行銀行按揭，購買的市民就得一次性付出幾十萬元現(xiàn)金，壓力也不小。

公證并不完全保險(xiǎn)

不僅在安置房，甚至在一些普通商品房轉(zhuǎn)讓中，為了躲避稅款，采取公證預(yù)約銷售的方式也很常見。不過，公證并不能完全保險(xiǎn)，有些公證交易最后會(huì)變成產(chǎn)權(quán)糾紛。

從公證法的角度，經(jīng)過公證的行為是具有法律效力的，但要看法官在判決時(shí)是否采用此證據(jù)以及如何采用。李兆民說，遇到這種情況，買方一般只能以 “申述期限太長應(yīng)視無效”來反擊。即過去兩年這么長時(shí)間，你都沒有意見，除非你能有證據(jù)證明你確實(shí)不知情，否則就可視為默認(rèn)，而現(xiàn)在突然提出異議，可視為惡意異議。

買安置房有政策風(fēng)險(xiǎn)

這類房屋的交易行為比較容易引起國家的關(guān)注并加以規(guī)范，出現(xiàn)或抬高一些入市門檻，比如2004年6月開始由政府統(tǒng)建的解困房(不包括安置房)，產(chǎn)權(quán)證辦理后五年內(nèi)不能上市買賣交易。如果你們簽訂了預(yù)約合同，但國家法規(guī)又規(guī)定該房屋不得轉(zhuǎn)讓，那法律上可以視為情勢改變，造成該合同不能履行