第一篇：天然橡膠初加工建廠全套方案

提供天然橡膠加工廠建設(shè)全套解決方案

廣東湛江市偉達(dá)機(jī)械實(shí)業(yè)有限公司是國(guó)內(nèi)熱作機(jī)械制造商，專業(yè)生產(chǎn)天然橡膠初加工設(shè)備。為客戶提供天然橡膠加工廠建設(shè)全套解決方案。1.根據(jù)客戶考察當(dāng)?shù)啬z園種植和原料收購(gòu)情況；2.提供專業(yè)的可行性分析報(bào)告；3.向客戶建議制定 產(chǎn)品類型；4.提供加工工藝設(shè)計(jì)和建廠規(guī)劃布局；5.提供工人技術(shù)和生產(chǎn)管理培訓(xùn)；6.為客戶推薦技術(shù)管理顧問并協(xié)助客戶開發(fā)銷售市場(chǎng)。多年來(lái)憑著豐富的熱作機(jī)械生產(chǎn)，經(jīng)驗(yàn)以及專業(yè)的技術(shù)人才，偉達(dá)機(jī)械在熱作機(jī)械領(lǐng)域作出多項(xiàng)發(fā)明與創(chuàng)新，并不斷對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行改進(jìn)升級(jí)，取得多項(xiàng)專利。用最專業(yè)的技術(shù)和負(fù)責(zé)任的態(tài)度精心為客戶設(shè)計(jì)適合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)和實(shí)際需求的生產(chǎn)配置，提供完整的服務(wù)體系，形成了售前咨詢服務(wù)，售后技術(shù)培訓(xùn)以及長(zhǎng)期跟蹤服務(wù)。在為客戶提供精良的設(shè)備的同時(shí)，推廣先進(jìn)的生產(chǎn)管理理念，以滿足制造高附加值產(chǎn)品的市場(chǎng)需求。偉達(dá)機(jī)械立足于國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，積極拓展國(guó)外市場(chǎng)，敢于創(chuàng)新，竭誠(chéng)為客戶提供一流的產(chǎn)品，一流的服務(wù)。

第二篇：護(hù)膚全套方案

一、清晨保濕5步速變水潤(rùn)美女

肌膚加速變干燥時(shí)，最重要且最有效的方法是加強(qiáng)保濕，護(hù)膚全套方案。如果你實(shí)踐了以下針對(duì)干性肌膚的“清晨美容”提議后，肌膚會(huì)變得濕潤(rùn)許多！

Step1：潔面 毛巾洗臉法

這里說(shuō)的毛巾，是指洗臉用的毛巾粉撲、絹質(zhì)粉撲等等。當(dāng)你感到肌膚粗澀不光滑，特別是出現(xiàn)白色粉刺等堵塞毛孔時(shí)，用毛巾輕輕地揉洗皮膚，去掉肌膚表面還很柔軟的角質(zhì)層，清除堵塞毛孔的皮屑、粉刺、油脂，因?yàn)檫@些堵塞物僅用手掌洗臉是清除不掉的。

Step2：保濕化妝水 潔面后3分鐘內(nèi)使用保濕力強(qiáng)的化妝水

化妝水是潔面后，為了濕潤(rùn)角質(zhì)而使用的保濕護(hù)膚品。

選擇使用簡(jiǎn)單、保濕能力強(qiáng)的產(chǎn)品為佳，最重要的還是在于潔面后立刻噴抹。

Step3：乳液、潤(rùn)膚油 鎖住水分不外散，油分補(bǔ)給不可缺

肌膚干燥了，往往立刻只會(huì)想到“補(bǔ)水”，但好不容易補(bǔ)給的水分也會(huì)慢慢蒸發(fā)掉，這樣是無(wú)法保持肌膚一整天的濕潤(rùn)。而乳液與潤(rùn)膚油可以起到“鎖水”的作用。同時(shí)，肌膚自身的鎖水機(jī)能也可得到強(qiáng)化，提高肌膚濕潤(rùn)度，早晨是最好的“補(bǔ)油”時(shí)間。

Step4：化妝水 二次使用化妝水，提高保濕效果

涂完保濕乳液后，再一次使用肌膚水。因?yàn)閷?duì)于肌膚干燥的人，一次保濕護(hù)理無(wú)法給予充分的水分補(bǔ)給。早晨，第一次補(bǔ)水已被肌膚完全吸收，這成為化妝也無(wú)法遮蓋的空洞。因此，分開兩次進(jìn)行補(bǔ)水護(hù)理十分見效，你也可以根據(jù)肌膚的狀況反復(fù)使用這個(gè)方法。

Step5：做隔離紫外線護(hù)理涂抹防曬霜的手法要輕柔擦防曬品時(shí)，千萬(wàn)不要過度用力，太過用力會(huì)使防曬品的效力降低25%；涂抹的厚度要注意的是，每次有1-2ml的使用量才有效，而一般大家使用防曬品的過程中，通常都無(wú)法達(dá)到這樣的厚度，所以才會(huì)導(dǎo)致防曬品沒能產(chǎn)生足夠的防御能力，并且在接觸日曬15-30分鐘后，必須補(bǔ)擦一次防曬品，之后每2-3小時(shí)都需要補(bǔ)充一次。堅(jiān)持不起泡的洗臉方式，盡量避免揉搓。

堅(jiān)持不起泡的洗臉方式，只用溫水潑洗臉頰，洗臉時(shí)避免大力揉搓，肌膚才不會(huì)越洗越干。如果你擔(dān)心洗不干凈而堅(jiān)持使用泡沫式潔面品，那么可以試試“泡沫敷臉法”：把洗面奶搓出豐富的泡沫，敷在臉上一分鐘，再用溫水沖洗干凈。少搽一些保養(yǎng)品，給肌膚透氣的機(jī)會(huì)。

肌膚斷食期間，絕對(duì)沒有“一定要用護(hù)膚品”的規(guī)矩，一切都根據(jù)肌膚的狀況靈活掌握。推薦使用可以增加后續(xù)吸收、加強(qiáng)保濕的“開胃”化妝水。如果不覺得緊繃，省略精華液、乳液、面霜也無(wú)妨。

三、輕松2步驟 搞定黑頭和毛孔

1、典型問題1：如何有效地去除“黑頭”？

答：黑頭產(chǎn)生的主要原因是皮脂腺分泌過度。這種分泌過度會(huì)導(dǎo)致皮膚毛孔變粗。毛孔中的油脂聚集并硬化成為楔狀，毛孔就被硬化的油脂堵塞。因?yàn)槊资情_放的，硬化的油脂接觸到空氣被氧化而變黑，這樣，就形成了我們經(jīng)常見到的黑頭了。

從根源上去除黑頭的方法就是去除痤瘡的方法，但是黑頭是可以擠出進(jìn)行清潔的，如果鼻子上是一種白頭或者紅包膿包，那就要小心對(duì)待了，擠的話會(huì)引起炎癥擴(kuò)散。

對(duì)待黑頭的護(hù)理重點(diǎn)是堅(jiān)持每天認(rèn)真地清潔皮膚，每周應(yīng)進(jìn)行1—2次的深度清潔和去角質(zhì)，以維持毛孔通暢。另外還需做好保濕的功課，因?yàn)橛托云つw往往缺水，缺水越厲害，皮脂分泌越多，產(chǎn)生黑頭的機(jī)會(huì)也越多。我建議大家不妨嘗試一下伊奈美的瑩煥水源精華露，這款產(chǎn)品最大的特點(diǎn)就是激活活水能量，深度持續(xù)保濕。

同時(shí)，我們也可以在黑頭集中的“T字區(qū)”使用鼻貼。需要注意的是，鼻貼不應(yīng)使用太頻繁，否則會(huì)傷害角質(zhì)層，使局部皮膚過于敏感，抵抗力下降，還是應(yīng)該依靠日常護(hù)理來(lái)解決問題。

黑頭的產(chǎn)生周期大約兩周，如果擠出的話，兩周后還要繼續(xù)清理，因此對(duì)抗黑頭不是一勞永逸的，需要注意的是，自己處理黑頭一定要保證衛(wèi)生與清潔，這樣才能防止發(fā)炎，所以我建議大家進(jìn)行黑頭清理一定要到正規(guī)、衛(wèi)生條件優(yōu)良的美容院，具體的操作也應(yīng)該由受過正規(guī)培訓(xùn)的、有經(jīng)驗(yàn)的美容師來(lái)進(jìn)行，而且清黑頭之前應(yīng)認(rèn)真清潔面部，所使用的工具也需要嚴(yán)格消毒。

如果黑頭或附及的皮膚有發(fā)紅、脫皮、疼痛等表現(xiàn)，則不應(yīng)進(jìn)行清理黑頭的治療。如今市面上美容院眾多，但良莠不齊，選擇的時(shí)候要格外小心。

2、典型問題2：如何有效地收斂肌膚毛孔

答：毛孔粗大有兩種情況，一種是油脂性毛孔粗大，另一種是由于衰老引起的毛孔粗大。

對(duì)于油脂性毛孔粗大的形成，既有先天因素也有后天因素。有些朋友皮脂分泌旺盛，角質(zhì)堆積過厚，皮膚新陳代謝不良，從而造成皮脂代謝廢物堆積，引發(fā)毛孔粗大，這是先天因素；而不適當(dāng)?shù)那鍧嵑颓鍧嵅粡氐祝矔?huì)導(dǎo)致毛孔因阻塞而增大，這是后天因素。女性由于荷爾蒙及油脂分泌的因素，在30—40歲時(shí)毛孔問題最明顯。

解決油脂性毛孔問題的原則是由外清潔收斂，由內(nèi)修護(hù)滋養(yǎng)。由外的功課包括每天早晚認(rèn)真清潔皮膚，使用含有BHA或AHA的爽膚水收斂和去角質(zhì)，并每周使用1-2次清潔面膜將毛孔內(nèi)堵塞的油脂污垢徹底清除，使皮膚看上去更有光滑和健康，規(guī)劃方案《護(hù)膚全套方案》。如果你希望盡快見效，還可以配合使用具有合理成分的毛孔細(xì)致類產(chǎn)品。

由外的功課則包括每天使用不含油脂的清爽乳液給皮膚補(bǔ)充足夠的水分，水充足了油才會(huì)少，毛孔也才會(huì)相應(yīng)減小。另外需要維持健康而有規(guī)律的生活方式，多食蔬菜水果多飲水，避免油膩食物，保持睡眠充足。

還有一些朋友，雖然油脂分泌不是那么旺盛，但毛孔依舊粗大，這是由于衰老引發(fā)皮膚彈性下降造成的。這種情況和油脂分泌過多引起的毛孔粗大，仔細(xì)觀察毛孔方向是不一樣的。四、三大眼部問題完美解決方案

第一大問題 黑眼圈

怎樣解決黑眼圈

對(duì)于有黑眼圈困擾的人，睡眠應(yīng)充足，內(nèi)分泌正常，在飲食方面應(yīng)多吃水果、蔬菜等食物，多喝開水，并且盡量減少吃含淀粉食物，營(yíng)養(yǎng)均衡才是治療黑眼圈的治本方法。

除此之外，也有一些“土方子”可以幫忙改善黑眼圈。平時(shí)工作繁忙的人應(yīng)盡量找機(jī)會(huì)平躺休息，改善眼部血液回流的情形。一方面，可以通過熱敷法來(lái)促進(jìn)血液循環(huán)，如用熱雞蛋按摩：雞蛋煮熟后去殼，用毛巾包裹住，合上雙眼用雞蛋按摩眼部四周，可加快血液循環(huán)。不過注意，用后的雞蛋恐怕是不能再吃了。另一方面，可用薄毛巾包裹著冰塊敷在黑眼圈位置約5分鐘，令血管在冷縮熱脹的情況下，促進(jìn)血液流暢。

如果你經(jīng)濟(jì)上許可的話，選用簡(jiǎn)單的保濕滋養(yǎng)產(chǎn)品是必備且安全的最佳方式，可以使用保濕滋潤(rùn)較高的眼霜來(lái)改善干燥現(xiàn)象。含有果酸、麴酸、左旋維他命C與維他命K等美白除皺成分的保養(yǎng)品都具有一定程度的效果。醫(yī)師也會(huì)視嚴(yán)重情況開一些退色素藥物涂抹，如杜鵑花酸、對(duì)苯二酚、維他命A等來(lái)抑制色素活性。

如果希望達(dá)到快速改善黑眼圈的問題，還可以借助一些治療及手術(shù)方法。果酸換膚、美白導(dǎo)入或利用雷射達(dá)到除皺及除黑效果，對(duì)于不同原因及程度的黑眼圈都能有不錯(cuò)的效果。還有市面出售的“眼部穴位按摩器”，是一種不錯(cuò)的護(hù)眼儀器，有助消除眼部疲勞，促進(jìn)血液循環(huán)，和減輕黑眼圈。

第二大問題 眼袋

眼袋的N種表現(xiàn)形式

由于眼袋的形成原因不同，它所表現(xiàn)的形式也有所差別：

1、單純眼輪匝肌肥厚型眼袋：由于遺傳性因素，年輕時(shí)就有下瞼眼袋。其突出特點(diǎn)為靠近下瞼緣，呈弧形連續(xù)分布，皮膚并不松弛，多見于20－32歲年輕人。

2、單純皮膚松弛型：此種情況為下瞼及外眥皮膚松弛，但無(wú)眶隔松弛，故無(wú)眶隔脂肪突出，眼周出現(xiàn)細(xì)小皺紋，多見于33-45歲的中年人。

3、下瞼輕中度膨隆型：主要是眶隔脂肪的先天過度發(fā)育，多見于23-36歲的中青年人。

4、下瞼中重度膨隆型：同時(shí)伴有下瞼的皮膚松弛，主要是皮膚、眼輪匝肌及眶隔松弛，造成眶隔脂肪由于重力作用脫垂，嚴(yán)重者外眥韌帶松弛，瞼板外翻，瞼球分離，常常出現(xiàn)流淚，多見于45-68歲的中老年人。

第三大問題 浮腫

浮腫產(chǎn)出狀態(tài)

眼皮較厚的單眼皮容易浮腫

單眼皮，且皮膚較厚的人，在早晨起床或疲憊不堪時(shí)容易出現(xiàn)眼睛浮腫等問題。雖說(shuō)皺紋、皮膚松弛與單眼皮、雙眼皮并沒有直接的關(guān)系，可是眼睛浮腫的確在單眼皮的人群中比較常見。

浮腫是脂肪在作怪 單眼皮或雙眼皮，是由上眼瞼的脂肪量決定的。如果上眼瞼皮膚的脂肪量少，就會(huì)形成褶皺，也就是雙眼皮；而上眼瞼脂肪量高，則難以形成褶皺，就成了單眼皮。因?yàn)閱窝燮さ难鄄€中脂肪含量高，容易顯得眼睛浮腫。如果屬于單眼皮中眼皮較厚的類型，眼睛浮腫更是意料中的事了。

五、熬夜對(duì)電腦 肌膚需要抗氧化

練好兩招抗氧化基本功

Step1：去除老化角質(zhì)，恢復(fù)毛孔暢通

當(dāng)角質(zhì)層不斷增厚又不能自行脫落，肌膚的毛孔會(huì)越來(lái)越難以呼吸，在這樣一個(gè)厚厚的屏障覆蓋下，護(hù)膚品自然難以被充分吸收。我們可以使用專門的產(chǎn)品每天調(diào)理角質(zhì)，每天在滋養(yǎng)品之前使用這類產(chǎn)品，可以溫和去除肌膚的老化角質(zhì)，讓之后的護(hù)理產(chǎn)品吸收更徹底。

Step2：善用化妝水，提升肌膚吸收能力

使用化妝水早已不是一個(gè)可有可無(wú)的步驟，它扮演的角色越來(lái)越多：除了清潔皮膚、補(bǔ)水以外，它也能幫助肌膚吸收營(yíng)養(yǎng)品。這是因?yàn)槟ㄍ昊瘖y水的皮膚會(huì)清透清潔，含水量上升，從而更容易“吃”進(jìn)更多的養(yǎng)分。

肌膚衰老的原點(diǎn)--25歲之后自發(fā)抗氧化能力消失

令肌膚奄奄一息的變數(shù)很多，外界的紫外線、臟空氣就是層層劫難，而現(xiàn)代人經(jīng)常接觸的手機(jī)、電腦，這些現(xiàn)代科技產(chǎn)物散發(fā)出的電磁波更是為肌膚“雪上加霜”。

根據(jù)美國(guó)醫(yī)學(xué)界的調(diào)查，25歲之前，人的身體中會(huì)自然產(chǎn)生一種抗氧化的成分，但過了25歲，這種成分就會(huì)慢慢消失。正常狀態(tài)下的肌膚，自身就有很大的能量來(lái)抵抗氧化的入侵。只是由于日夜操勞，就會(huì)提前出現(xiàn)兵疲馬困的倦態(tài)，肌膚中的自由基會(huì)慢慢增多，皺紋、斑點(diǎn)、肌膚光澤減退這些衰老現(xiàn)象--浮頭。更多內(nèi)容請(qǐng)關(guān)注我的微博：小女人愛美容 http://weibo.com/girltg

第三篇：BOT投資建廠方案剖析

1運(yùn)行與維護(hù)

本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理基本原則是“安全、環(huán)保、高效”。在安全有序的條件下，確保本項(xiàng)目的“預(yù)處理、厭氧發(fā)酵、資源利用、節(jié)能環(huán)?！钡雀鳝h(huán)節(jié)的正常運(yùn)行。

本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的基本目標(biāo)是：嚴(yán)格管理，保證每條生產(chǎn)線平均年無(wú)故障運(yùn)行時(shí)間達(dá)到365天整，確保本項(xiàng)目年處理垃圾滿足要求；科學(xué)管理，不斷提高資源再利用的效率，努力使本項(xiàng)目達(dá)到各項(xiàng)預(yù)期指標(biāo)，同時(shí)努力降低生產(chǎn)成本，以獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益；達(dá)標(biāo)排放，保證本項(xiàng)目的廢氣、廢渣、廢液以及其它環(huán)保指標(biāo)達(dá)到國(guó)家的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，不造成二次污染，實(shí)現(xiàn)真正意義上的“無(wú)害化”處理；同時(shí)，合理安排維護(hù)檢修計(jì)劃、設(shè)備大修更新改造計(jì)劃，確保項(xiàng)目持續(xù)健康運(yùn)行。

1.1 團(tuán)隊(duì)建設(shè)方案 1.1.1公司組建

為了加快本項(xiàng)目建設(shè)與管理，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)協(xié)議簽訂后一個(gè)月內(nèi)，項(xiàng)目法人將出資組建本項(xiàng)目的專業(yè)實(shí)施與管理機(jī)構(gòu)。

項(xiàng)目公司的主要職責(zé)，一是負(fù)責(zé)籌集和按期支付項(xiàng)目所需建設(shè)資金；二是負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行全面管理；三是負(fù)責(zé)償還項(xiàng)目所需借款資金；四是對(duì)項(xiàng)目后期進(jìn)行再投資和全面運(yùn)營(yíng)管理。

1.1.2管理機(jī)構(gòu)設(shè)置

根據(jù)項(xiàng)目公司組織機(jī)構(gòu)譜系圖的規(guī)劃精神，項(xiàng)目長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)維護(hù)的組織機(jī)構(gòu)將在項(xiàng)目總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，組成由總經(jīng)濟(jì)師和總工程師構(gòu)成的三人領(lǐng)導(dǎo)班子，下設(shè)行政部、技術(shù)部、財(cái)務(wù)管理部、生產(chǎn)運(yùn)行部和運(yùn)營(yíng)維護(hù)部五個(gè)部門，每個(gè)室部分別設(shè)置所需的功能，這樣，整個(gè)運(yùn)營(yíng)組織機(jī)構(gòu)將擔(dān)負(fù)起本項(xiàng)目的生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)之重任。1.1.3 勞動(dòng)定員

1.1.3.1 勞動(dòng)班制

預(yù)處理間、厭氧發(fā)酵系統(tǒng)、沼氣凈化利用系統(tǒng)為 3 班制，每班工作時(shí)間 8 小時(shí)。全年生產(chǎn)天數(shù)為 365 天。制定運(yùn)行工、運(yùn)行班班長(zhǎng)、技術(shù)員、化驗(yàn)員、維修工、行政管理員等各崗位職責(zé)，在日常運(yùn)營(yíng)中嚴(yán)格執(zhí)行。1.1.3.2 人員選聘制度及計(jì)劃

首先，根據(jù)項(xiàng)目公司組織機(jī)構(gòu)譜系圖的規(guī)劃精神，對(duì)于項(xiàng)目公司的總經(jīng)理、等高級(jí)管理人員由董事會(huì)公開招聘或通過其它渠道選拔、擇優(yōu)錄取，并盡可能做到盡早參與本項(xiàng)目的籌備建設(shè)。其次，對(duì)于運(yùn)行部技術(shù)和管理人員，將從有2年以上有機(jī)垃圾處置的相關(guān)崗位并具有良好的運(yùn)行實(shí)績(jī)與經(jīng)驗(yàn)的人員中選取，且應(yīng)具備助理工程師以上水平，其余運(yùn)行人員原則上從大中專院校專業(yè)對(duì)口的學(xué)員中選用品學(xué)兼優(yōu)、身體健康的人員，并進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，合格者擇優(yōu)上崗，特殊工種須體檢合格。

對(duì)受聘者采用合同制形式，與項(xiàng)目公司簽訂勞動(dòng)合同。組織從業(yè)人員（含臨時(shí)工）進(jìn)行職業(yè)道德培訓(xùn)，并進(jìn)行考核，建立完善的培訓(xùn)制度。對(duì)運(yùn)行人員進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)，每年給職工提供1～2周/人及以上的脫產(chǎn)培訓(xùn)機(jī)會(huì)，并進(jìn)行的理論與實(shí)績(jī)考核，按照考核成，5%差強(qiáng)人意的，進(jìn)行3個(gè)月待崗、換崗，對(duì)不適應(yīng)要求的作解除合同處理。

本投標(biāo)人具有多年的有機(jī)垃圾處置營(yíng)運(yùn)經(jīng)驗(yàn)，聚集和儲(chǔ)備有各類專業(yè)人員，可以調(diào)配部份技術(shù)好、經(jīng)驗(yàn)豐富、素質(zhì)高的人員去作企業(yè)骨干，以老帶新，確保企業(yè)快速步入正軌。

1.2 生產(chǎn)運(yùn)行管理方案 1.2.1 全面質(zhì)量管理

在本項(xiàng)目的運(yùn)行與維護(hù)期，將實(shí)行全面質(zhì)量管理，爭(zhēng)取獲得ISO9001 質(zhì)量認(rèn)證，以保證垃圾處理質(zhì)量、生產(chǎn)成本控制和利潤(rùn)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。1.2.1.1 全過程技術(shù)監(jiān)督

技術(shù)監(jiān)督是涉及全廠、全局、全系統(tǒng)的全面技術(shù)管理工作，需要有組織、有計(jì)劃、有秩序地進(jìn)行和完成各項(xiàng)具體的工作任務(wù)，由總工程師負(fù)責(zé)組建技術(shù)監(jiān)督領(lǐng)導(dǎo)小組并兼任組長(zhǎng)，對(duì)各專業(yè)設(shè)有專業(yè)監(jiān)督

工程師（兼）監(jiān)督，分別建立相應(yīng)的監(jiān)督管理技術(shù)責(zé)任制，使得技術(shù)監(jiān)督工作滲透到生產(chǎn)的各個(gè)角落。對(duì)質(zhì)量不合格產(chǎn)品、設(shè)備、材料具

有否決權(quán)；對(duì)考核指標(biāo)及其評(píng)比具有決定權(quán)；對(duì)制止違章操作及超標(biāo)運(yùn)行有建議權(quán)。

1.2.1.2 生產(chǎn)管理信息系統(tǒng)

為提高項(xiàng)目的生產(chǎn)運(yùn)行管理效率，將生產(chǎn)運(yùn)行監(jiān)視、設(shè)備設(shè)施管理、維護(hù)維修管理、備件庫(kù)存管理和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)維護(hù)有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，通過生產(chǎn)管理信息系統(tǒng)，從數(shù)據(jù)庫(kù)層面將實(shí)時(shí)運(yùn)行數(shù)據(jù)和設(shè)備資產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)一起來(lái)，使得管理層可以及時(shí)的獲得每個(gè)運(yùn)行單位的實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)，也可調(diào)閱各類設(shè)備、設(shè)施的管理數(shù)據(jù)。使管理和控制，計(jì)劃與生產(chǎn)緊密結(jié)合，達(dá)到管控一體化的目標(biāo)。

生產(chǎn)運(yùn)行信息管理軟件系統(tǒng)圖

生產(chǎn)運(yùn)行管理信息軟件系統(tǒng)層狀架構(gòu)圖

1.2.2生產(chǎn)運(yùn)行管理體系

1.2.2.1操作人員崗位責(zé)任制

建立以崗位責(zé)任制為中心的生產(chǎn)管理規(guī)章制度，根據(jù)各崗位特點(diǎn)制定設(shè)施巡視制度、操作規(guī)程、交接班制度、考勤制度、設(shè)備保養(yǎng)制度等。崗位責(zé)任制有明確的崗位責(zé)任和具體的崗位要求，設(shè)施巡視指定巡視路線、巡視周期和巡視的具體要求；操作規(guī)程明確本工種的具體操作要求，工藝的運(yùn)轉(zhuǎn)流程、設(shè)備的運(yùn)行時(shí)間，注意事項(xiàng)等；交接班制度明確上下班之間應(yīng)交接的內(nèi)容，在現(xiàn)場(chǎng)交接時(shí)應(yīng)共同巡視，當(dāng)面交接清楚等。設(shè)備保養(yǎng)制度規(guī)定每班人員對(duì)所管設(shè)備進(jìn)行清潔、保養(yǎng)的要求與具體做法等。工作程序：

（1）工作職責(zé)

1）負(fù)責(zé)水泵、加藥裝置、攪拌機(jī)及其他設(shè)備的生產(chǎn)操作和安全生產(chǎn)。2）堅(jiān)守崗位，遵章守紀(jì)，精心操作，完成生產(chǎn)任務(wù)。（2）工作程序 1）預(yù)檢查

現(xiàn)場(chǎng)檢查：檢查機(jī)泵的潤(rùn)滑、溫度、閥門、污泥泵、消防器材等情況。查看記錄：操作參數(shù)、車間指標(biāo)等。2）接班

聽取交班班長(zhǎng)工作匯報(bào)，提出預(yù)檢查存在的問題。聽從班長(zhǎng)、車間的安排和指令。檢查操作記錄是否清楚、真實(shí)、工藝參數(shù)是否達(dá)標(biāo)。

（3）本班工作 1）工作內(nèi)容

根據(jù)化驗(yàn)分析進(jìn)行加藥。做好取樣分析工作。按巡檢路線每1小時(shí)進(jìn)行檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理并匯報(bào)。認(rèn)真記錄操作參數(shù)。定期進(jìn)行排泥。完成上級(jí)交給的其它臨時(shí)性工作任務(wù)。

2）主要處理工藝裝置的重點(diǎn)管理

對(duì)預(yù)處理系統(tǒng)、調(diào)配池、厭氧池、沼氣凈化及沼氣發(fā)電系統(tǒng)等檢查、記錄。3）交班

向接班者書面將會(huì)當(dāng)班操作，設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)及車間等情況。接班者簽名后，當(dāng)班者方可離崗。1.2.2.2運(yùn)行指標(biāo)管理

加強(qiáng)運(yùn)行管理，規(guī)范運(yùn)行人員的操作，對(duì)處理成本、處理總量、設(shè)備（設(shè)施）完好率、設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)率、能源（材料）消耗等系列指標(biāo)進(jìn)行運(yùn)行值考核，實(shí)行運(yùn)行小指標(biāo)考核制，用最佳運(yùn)行值去考核運(yùn)行人員，調(diào)動(dòng)運(yùn)行人員的積極性，增產(chǎn)節(jié)約、降低能耗，提高經(jīng)濟(jì)效益。

對(duì)每個(gè)班進(jìn)行每月考核激勵(lì)，每月底按照經(jīng)濟(jì)效益考核表打分評(píng)出第一名，進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。

1.2.2.3 運(yùn)行例會(huì)制度

每周一下午 16 點(diǎn)召開生產(chǎn)工作例會(huì)，會(huì)議內(nèi)容：各組組長(zhǎng)匯報(bào)上周運(yùn)行工作完成情況、系統(tǒng)狀態(tài)及維修工作情況，好的工作方式方法進(jìn)行分享學(xué)習(xí)，錯(cuò)誤的地方進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)總結(jié)。廠長(zhǎng)對(duì)工作中存在問題、安全隱患進(jìn)行分析總結(jié)，布置下一步工作。1.2.2.4 交接班制度

（1）接班前，各崗位操作人員應(yīng)按照巡回路線進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查。檢查主要內(nèi)容：流量、液面是否準(zhǔn)確，壓力、溫度是否正常，潤(rùn)滑冷卻是否完好，器材、設(shè)備等是否完好。存在問題應(yīng)在交接班會(huì)上提出，由上班整改。

（2）交班操作人員應(yīng)對(duì)口交接，包括設(shè)施狀況、各單元進(jìn)出料、pH 值、操作完全、原始記錄、區(qū)域衛(wèi)生等。

（3）交班人員進(jìn)行詳細(xì)、認(rèn)真交接后，若不存在問題和爭(zhēng)議，在接班人員認(rèn)可簽字后方可離崗。

（4）關(guān)鍵機(jī)組、設(shè)備的運(yùn)行情況應(yīng)作重點(diǎn)交代，對(duì)事故隱患應(yīng)提出切實(shí)可行的防范措施。1.2.2.5 操作人員培訓(xùn)

（1）操作人員經(jīng)過培訓(xùn)考核，做到持證上崗。

（2）培訓(xùn)分為基礎(chǔ)知識(shí)和崗位知識(shí)培訓(xùn)兩部分，基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)期為1-2天，崗位知識(shí)培訓(xùn)期視崗位不同而定，一般為期2-3天。

（3）操作人員培訓(xùn)結(jié)束后，組織對(duì)其進(jìn)行環(huán)境保護(hù)理論知識(shí)和實(shí)際操作能力考試、考核，合格者頒發(fā)合格證書。1.2.2.6巡回檢查制度

（1）按時(shí)按指定路線、點(diǎn)巡檢，并作好掛牌、記錄工作。（2）檢查中發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)及時(shí)處理，同時(shí)報(bào)告值班長(zhǎng)。（3）巡回檢查內(nèi)容：

1）檢查各機(jī)泵的運(yùn)行情況；

2）各機(jī)泵的油位、油質(zhì)、溫度、冷卻等情況； 3）各構(gòu)筑的液位情況； 4）各儀表的記錄及運(yùn)行情況； 5）設(shè)備及衛(wèi)生。

1.2.2.7 工作紀(jì)律

（1）值班人員要服從領(lǐng)導(dǎo)和嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程；（2）按時(shí)交換班和作好當(dāng)班時(shí)的記錄；

（3）值班人員不準(zhǔn)無(wú)幫曠工、請(qǐng)假，有特殊情況須事先向領(lǐng)導(dǎo)書面請(qǐng)假，經(jīng)批準(zhǔn)后方可休假，否則作曠工處理；

（4）值班人員不準(zhǔn)擅自離開工作崗位，不準(zhǔn)干私活，不準(zhǔn)睡覺，不準(zhǔn)玩撲克、麻將等，按公司有關(guān)處罰規(guī)定執(zhí)行；

（5）參加調(diào)試部召開職工會(huì)議、政治學(xué)習(xí)和組織其他活動(dòng)，不當(dāng)班人員要積極參加，不準(zhǔn)缺席，當(dāng)班人員要補(bǔ)課。

1.2.3監(jiān)督檢查制度

建立嚴(yán)格高效的監(jiān)督檢查制度是實(shí)現(xiàn)環(huán)保設(shè)施運(yùn)行良好狀況的保證。1.2.3.1監(jiān)督檢查內(nèi)容

（1）現(xiàn)場(chǎng)設(shè)施運(yùn)行質(zhì)量水平完全取決于管理者和操作者的配合密切程度，在設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行情況下，管理員保證操作人員在執(zhí)行設(shè)施操作規(guī)格的良好環(huán)境；

（2）現(xiàn)場(chǎng)設(shè)施運(yùn)行是連續(xù)性的生產(chǎn)結(jié)構(gòu)，要求操作者認(rèn)真填寫交接班記錄和該設(shè)施操作使用情況，故障記錄，管理員有責(zé)任逐班監(jiān)督檢查；

（3）按規(guī)定時(shí)間，由設(shè)施現(xiàn)場(chǎng)管理員匯集設(shè)施運(yùn)行期間的基本情況，作為報(bào)表形式向業(yè)主提供，供業(yè)主作為工作具體指導(dǎo)的參考。管理員必須虛心、認(rèn)真接受，落實(shí)改進(jìn)和提高設(shè)施運(yùn)營(yíng)能力；

（4）現(xiàn)場(chǎng)管理員還必須定期向公司技術(shù)、質(zhì)量、行政部門集中匯報(bào)本設(shè)施設(shè)備運(yùn)行情況、故障現(xiàn)象、修理后運(yùn)行質(zhì)量、設(shè)施達(dá)標(biāo)排放情況、設(shè)施內(nèi)人員值勤質(zhì)量、出勤記錄等內(nèi)容。接受公司相關(guān)部門技術(shù)、行政指導(dǎo)，努力搞好設(shè)施的技術(shù)管理和行政管理；

（5）公司根據(jù)工作時(shí)間表安排適當(dāng)抽調(diào)有實(shí)際現(xiàn)場(chǎng)處理能力的技術(shù)人員到現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)各個(gè)崗位工作質(zhì)量進(jìn)行直接指導(dǎo)檢查。發(fā)現(xiàn)有違反操作規(guī)程行為和違反規(guī)章制度人員當(dāng)場(chǎng)嚴(yán)肅指正，并且記錄在案，實(shí)施行政規(guī)勸。1.2.3.2監(jiān)督檢查的目的

（1）重點(diǎn)放在對(duì)員工的人個(gè)能力的評(píng)價(jià)或衡量，建設(shè)性地向員工提出更高的創(chuàng)造性、主動(dòng)性、靈活性、互助性的工作要求；

（2）監(jiān)督檢查分為專業(yè)知識(shí)和工作業(yè)績(jī)二個(gè)方面：專業(yè)知識(shí)體現(xiàn)于能力的發(fā)揮，通過監(jiān)督檢查不斷地規(guī)范專業(yè)能力水平和提高個(gè)人專業(yè)能力；工作業(yè)績(jī)是個(gè)人能力的結(jié)晶，通過監(jiān)督檢查，正確評(píng)價(jià)員工對(duì)企業(yè)的貢獻(xiàn)，及時(shí)對(duì)各類員工提出幫助和鼓勵(lì)。1.2.3.3監(jiān)督檢查方法

（1）現(xiàn)場(chǎng)檢查，這種方法機(jī)動(dòng)性大，針對(duì)性強(qiáng)，能夠有效規(guī)范員工工作行為，及時(shí)發(fā)現(xiàn)才干；

（2）問卷調(diào)查，通過問卷形式，推動(dòng)員工認(rèn)真執(zhí)行各種設(shè)施操作規(guī)程和規(guī)章制度，也是一種十分有益的業(yè)務(wù)培訓(xùn)方式；

（3）定期情況匯報(bào)，作為組織形式的規(guī)范管理內(nèi)容，定期情況匯報(bào)是不可缺少環(huán)節(jié)，也是設(shè)施運(yùn)行質(zhì)量管理檔案工作的內(nèi)容。能歷史地記錄設(shè)施運(yùn)行管理與被管理之間的監(jiān)督檢查內(nèi)容。1.2.4 項(xiàng)目公司的人力資源拓展及技術(shù)團(tuán)隊(duì)建設(shè)方案

本項(xiàng)目需要大、中專以上文化程度的專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行管理和運(yùn)行。所需專業(yè)有：環(huán)境工程、給排水、機(jī)械、電氣、計(jì)算機(jī)、自控、儀表、分析化學(xué)等。根據(jù)工藝，估算該比例應(yīng)不低于 35％。另外，所有入廠職工均應(yīng)經(jīng)過上崗培訓(xùn)（包括安全知識(shí)培訓(xùn)和崗位操作培訓(xùn)等）。1.2.4.1培訓(xùn)制度細(xì)則

（1）人力資源部：負(fù)責(zé)公司培訓(xùn)工作的統(tǒng)一管理和實(shí)施，負(fù)責(zé)

建立和培養(yǎng)公司內(nèi)部培訓(xùn)師，并對(duì)各部門培訓(xùn)履行指導(dǎo)、監(jiān)督和考核評(píng)估的職責(zé)。

（2）各部門：負(fù)責(zé)對(duì)員工專業(yè)技能的培訓(xùn)和綜合素質(zhì)的輔導(dǎo)培養(yǎng)，定期制定培訓(xùn)計(jì)劃并實(shí)施，對(duì)培訓(xùn)結(jié)果負(fù)責(zé)。

（3）受訓(xùn)人：負(fù)責(zé)按培訓(xùn)要求及目標(biāo)落實(shí)到實(shí)際工作中，達(dá)到培訓(xùn)效果和目標(biāo)，并對(duì)培訓(xùn)師提出意見和建議。

（4）入職培訓(xùn) 培訓(xùn)目的

A為使新員工全面了解公司，增強(qiáng)新員工對(duì)企業(yè)的認(rèn)知及認(rèn)可；

B為使新員工盡快進(jìn)入工作角色并融入企業(yè)，提升新員工的工作效率；增強(qiáng)新員工的穩(wěn)定性，特制定本培訓(xùn)規(guī)定。

培訓(xùn)類別及責(zé)任人

A 基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)，責(zé)任人：人力資源部，培訓(xùn)主管負(fù)責(zé)入職基礎(chǔ)知識(shí)的培訓(xùn)及考核；

B 崗位技能培訓(xùn)，責(zé)任人：部門負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)新員工崗位技能的培訓(xùn)及考核；

C 系統(tǒng)培訓(xùn)，責(zé)任人：人力資源部，培訓(xùn)主管負(fù)責(zé)在培訓(xùn)的整體組織及考核。

D人力資源部負(fù)責(zé)新員工所有培訓(xùn)的監(jiān)督和抽查。（5）培訓(xùn)實(shí)施及教材規(guī)定 實(shí)施跟進(jìn)：培訓(xùn)主管有權(quán)在計(jì)劃時(shí)間、計(jì)劃地點(diǎn)檢查培訓(xùn)進(jìn)展和效果；如有變化，培訓(xùn)師需要提前通知培訓(xùn)主管；如未通知培訓(xùn)主管而改變培訓(xùn)時(shí)間和地點(diǎn)的，視為培訓(xùn)延期。

培訓(xùn)教材：培訓(xùn)主管、培訓(xùn)師根據(jù)實(shí)際需要更新、修訂培訓(xùn)教材，并抄報(bào)培訓(xùn)主管統(tǒng)一存檔。

（6）培訓(xùn)考核

入職的基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)考核分≥90 分為合格，可以上崗；考試成績(jī)＜90 分者，培訓(xùn)主管于考試結(jié)束后2 日內(nèi)對(duì)其進(jìn)行補(bǔ)考，補(bǔ)考合格后方可上崗，補(bǔ)考仍不合格者視為與企業(yè)發(fā)展不匹配，結(jié)束試用。

崗位技能培訓(xùn)、系統(tǒng)培訓(xùn)考試成績(jī)≥90 分為合格；考試成績(jī)＜90 分者，輔導(dǎo)員或培訓(xùn)主管于考試結(jié)束后3 日內(nèi)對(duì)其進(jìn)行補(bǔ)考，補(bǔ)考成績(jī)合格者方可轉(zhuǎn)正，補(bǔ)考成績(jī)?nèi)圆缓细裾咭暈榕c企業(yè)發(fā)展不匹配，結(jié)束試用。

（7）年/月度培訓(xùn)規(guī)定

每年12 月，人力資源組織各部門提報(bào)次年培訓(xùn)需求和計(jì)劃；

人力資源部根據(jù)次年公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和發(fā)展需要及各部門培訓(xùn)需求，制訂總公司培訓(xùn)計(jì)劃；

培訓(xùn)計(jì)劃需經(jīng)人力資源部經(jīng)理審查、各分管副總裁審核、人力行政副總裁審批后執(zhí)行。

（9）月度培訓(xùn)計(jì)劃

各部門根據(jù)培訓(xùn)計(jì)劃及實(shí)際需要，于每月25日完成次月培訓(xùn)計(jì)劃，經(jīng)部門負(fù)責(zé)人審查、人力資源部審核和分管副總裁審批后執(zhí)行；

人力資源部匯總各部門月度培訓(xùn)計(jì)劃，形成總培訓(xùn)計(jì)劃，并跟進(jìn)執(zhí)行。（9）黃埔訓(xùn)練營(yíng)培訓(xùn)

實(shí)施方案由培訓(xùn)主管編制、人力資源部經(jīng)理審查、人力行政副總裁審核、總裁審批后執(zhí)行；

黃埔訓(xùn)練營(yíng)課件由主講人編制、培訓(xùn)主管/人力資源部經(jīng)理審查、主講人直接上級(jí)審核、人力行政副總裁審批后使用。

（10）外訓(xùn)實(shí)施規(guī)定

由公司統(tǒng)一組織安排實(shí)施的外訓(xùn)，本著公司指派與員工自愿參加相結(jié)合的原則，員工也可主動(dòng)提出外派受訓(xùn)的需求申請(qǐng)，經(jīng)審批通過后外出受訓(xùn)；對(duì)于公司委派員工出國(guó)考察及帶有學(xué)習(xí)性質(zhì)的出差等均納入外訓(xùn)的管理范疇；

參加外訓(xùn)的員工，須簽訂《培訓(xùn)任務(wù)書》及《在職培訓(xùn)協(xié)議》；培訓(xùn)期間，按正常工作日計(jì)。

（11）培訓(xùn)有關(guān)說(shuō)明

在職培訓(xùn)原則上為不脫產(chǎn)學(xué)習(xí)，特殊情況經(jīng)公司批準(zhǔn)，可以半脫產(chǎn)或完全脫產(chǎn)參加培訓(xùn)；

培訓(xùn)費(fèi)用約定：5000 元（含）以下，服務(wù)期限為 2 年，5000元至 10000，服務(wù)期限為 4 年，10000 至 50000 元，服務(wù)期限為 6年，50000元以上，服務(wù)期限為 9 年。

員工在培訓(xùn)期間或培訓(xùn)結(jié)束后與公司解除勞動(dòng)關(guān)系，按照雙方所簽定的協(xié)議向公司交納培訓(xùn)費(fèi)，職稱、資質(zhì)類證書外訓(xùn)，如員工離職時(shí)將證書交由公司統(tǒng)一管理使用，公司免于按《在職培訓(xùn)協(xié)議》中所約定的培訓(xùn)服務(wù)期限追究培訓(xùn)費(fèi)用。A 凡中途自行退學(xué)或者考試不及格者費(fèi)用自理，公司已交出的費(fèi)用如數(shù)扣還；B 因違紀(jì)和其他不正當(dāng)行為而被取消學(xué)習(xí)資格者，公司已交費(fèi)用應(yīng)如數(shù)扣還；C 就學(xué)人員的學(xué)習(xí)費(fèi)用依據(jù)本規(guī)定和所簽定的協(xié)議辦理，其他費(fèi)用自理；D 公司組織的各種培訓(xùn)，教材均嚴(yán)格按照公司的 CIS 要求去做，公司組織的培訓(xùn)課上應(yīng)將手機(jī)等通訊工具關(guān)閉或置于振動(dòng)狀態(tài)；培訓(xùn)結(jié)束，培訓(xùn)記錄抄報(bào)與培訓(xùn)內(nèi)容有關(guān)的部門。

1.3 設(shè)備管理與維護(hù)方案 1.3.1 建立完善的設(shè)備檔案

設(shè)備檔案包括技術(shù)資料、運(yùn)行記錄、維修記錄三個(gè)部分。

第一是設(shè)備的說(shuō)明書、圖紙資料、出廠合格證明、安裝記錄、安裝及試運(yùn)行階段的修改洽談?dòng)涗?、?yàn)收記錄等。這些資料便于運(yùn)行及維護(hù)人員了解設(shè)備。

第二部分是對(duì)設(shè)備每日運(yùn)行狀況的記錄，由運(yùn)行操作人員填寫。如每臺(tái)設(shè)備的每日運(yùn)行時(shí)間、運(yùn)行狀況、累計(jì)運(yùn)行時(shí)間，每次加油的時(shí)間，加油部位、品種、數(shù)量，故障發(fā)生的時(shí)間及詳細(xì)情況，易損件的更換情況等。第三部分是設(shè)備維修檔案，包括大、中修的時(shí)間，維修中發(fā)現(xiàn)的問題、處理方法等。這將由維修人員填寫。設(shè)備使用了一段時(shí)間以后，必須進(jìn)行小修、中修或大修。

根據(jù)以上三部分檔案，可以此為依據(jù)制定出設(shè)備維修計(jì)劃或設(shè)備更新計(jì)劃。

1.3.2確定設(shè)備運(yùn)行最佳方案

機(jī)械設(shè)備及其零部件都有一定的運(yùn)行壽命，要使設(shè)備在良好的工作狀態(tài)下運(yùn)行，保證其正常使用壽命的同時(shí)，在保證完成任務(wù)的前提下，盡量減少設(shè)備的無(wú)效運(yùn)轉(zhuǎn)及低效運(yùn)轉(zhuǎn)，保證大部分設(shè)備的滿足負(fù)荷運(yùn)行，使設(shè)備的實(shí)際壽命延長(zhǎng)。

1.3.3做好設(shè)備的巡回檢查

中心控制室可監(jiān)控到的設(shè)備24小時(shí)內(nèi)進(jìn)行不間斷地監(jiān)控，一旦發(fā)生故障可以及時(shí)遠(yuǎn)控停機(jī)并馬上到現(xiàn)場(chǎng)處理。監(jiān)控不到的設(shè)備，針對(duì)設(shè)備運(yùn)行狀況安排人員到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡回檢查。對(duì) 24 小時(shí)不間斷運(yùn)行的設(shè)備，每天應(yīng)檢查 2 次，夜間也至少安排 1 次檢查。

1.3.4設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)和修理

設(shè)備壽命很大程度上決定于維護(hù)保養(yǎng)的好壞，設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)依據(jù)工作量大小和難易程度分為日常保養(yǎng)、一級(jí)保養(yǎng)、二級(jí)保養(yǎng)、三級(jí)保養(yǎng)等，日常保養(yǎng)和一級(jí)保養(yǎng)每天一次，二級(jí)保養(yǎng)和三級(jí)保養(yǎng)根據(jù)設(shè)備使用時(shí)長(zhǎng)而定。

建立 2 卡 3 制度管理體系，2 卡是指:設(shè)備操作卡、檢修人員作業(yè)卡；3制度是指：交接班管理制度、巡檢制度、設(shè)備定期切換試驗(yàn)制度，復(fù)制一套生產(chǎn)管理模式，實(shí)現(xiàn)管理體系復(fù)制。

設(shè)備修理采用定期修理的方法：根據(jù)零件的使用壽命、生產(chǎn)類型、工件條件和有關(guān)定額資料，事先規(guī)定出各類計(jì)劃修理的固定順序、計(jì)劃修理間隔期及其修理工作量。修理前根據(jù)設(shè)備狀態(tài)來(lái)確定修理內(nèi)容。此方法有利于做好修理前準(zhǔn)備工作，減少修理時(shí)間和修理費(fèi)用。1.3.5設(shè)備操作規(guī)程

重要設(shè)備和工序的操作必須執(zhí)行“操作票制度”，其它設(shè)備操作要相關(guān)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)。

（1）運(yùn)行操作票管理流程如下：

1）填操作票（操作票包括操作項(xiàng)目、主要程序、操作人員名單、負(fù)責(zé)人和申請(qǐng)人等）。

2）操作票批準(zhǔn)（一般由當(dāng)值的值班長(zhǎng)批準(zhǔn)）。

3）按值班長(zhǎng)指令，在批準(zhǔn)的工作范圍內(nèi)按運(yùn)行操作規(guī)程進(jìn)行作4）操作完畢繳回操作票。如操作出現(xiàn)問題，應(yīng)及時(shí)向值班長(zhǎng)報(bào)告，并作好相應(yīng)安全措施，以保護(hù)設(shè)備和人生安全。

（2）做好設(shè)備巡查工作，按規(guī)定記錄設(shè)備運(yùn)行參數(shù)，記錄設(shè)備故障和異常情況，及時(shí)申請(qǐng)?jiān)O(shè)備檢修。

交接班時(shí)按規(guī)定填寫交接班記錄，并注明本班內(nèi)重要操作、設(shè)備運(yùn)行狀況以及下班的運(yùn)行注意事項(xiàng)等。

1.3.6 維護(hù)檢修程序

有計(jì)劃的檢修，應(yīng)事先作好材料和工具的準(zhǔn)備工作，按制定的檢修方案和安全措施進(jìn)行；對(duì)臨時(shí)檢修，也必須制定檢修方案和安全措施；嚴(yán)格執(zhí)行“工作票制度”。維護(hù)管理程序如下： 1.3.6.1 計(jì)劃維護(hù)

1）填檢修工作票，應(yīng)注明工作內(nèi)容、工作程序、地點(diǎn)、工作開始和結(jié)束時(shí)間、參加人員、申請(qǐng)人和負(fù)責(zé)人、安全措施等。

2）經(jīng)檢修部批準(zhǔn)后上報(bào)運(yùn)行部審查，如果內(nèi)容不清或安全措施不到位，運(yùn)行部有權(quán)要求重新簽發(fā)。按檢修部和運(yùn)行部批準(zhǔn)的工作內(nèi)容、工作程序、工作開始和結(jié)束時(shí)間以及安全措施進(jìn)行。

3）工作完畢，經(jīng)運(yùn)行和維護(hù)等有關(guān)部門驗(yàn)收。如需增加工作內(nèi)容和范圍，如需延長(zhǎng)時(shí)間均需重新申請(qǐng)。1.3.6.2 非計(jì)劃維護(hù)

1）運(yùn)行部門開檢修單，注明工作內(nèi)容、地點(diǎn)等，經(jīng)批準(zhǔn)后報(bào)維護(hù)部。2）維護(hù)部門開工作票制定人員、工作程序、工作開始和結(jié)束時(shí)間、安全措施等。

3）工作完畢，經(jīng)運(yùn)行和維護(hù)等有關(guān)部門驗(yàn)收。如需增加工作內(nèi)容和范圍，如需延長(zhǎng)時(shí)間均需重新申請(qǐng)。

1.4應(yīng)急管理與維護(hù) 1.4.1火災(zāi)事故應(yīng)急處置預(yù)案

目的：全力、及時(shí)、迅速、高效地控制火災(zāi)事故，最大限度的減少火災(zāi)事故損失和事故造成的負(fù)面影響，保障財(cái)產(chǎn)和人員的安全。

適用范圍：預(yù)案適用于本沼氣工程脫硫間、鍋爐房、發(fā)電機(jī)房、沼氣柜等易發(fā)生火災(zāi)的單元。

應(yīng)急響應(yīng)步驟：

立即報(bào)警：當(dāng)接到發(fā)生火災(zāi)信息時(shí)，應(yīng)確定火災(zāi)的類型和大小，立即啟動(dòng)緊急預(yù)案。當(dāng)為可撲救小型火災(zāi)及時(shí)組織撲救，當(dāng)火勢(shì)較大、現(xiàn)場(chǎng)較復(fù)雜要迅速撥打“119”“120”報(bào)警電話，并派專人到路口接應(yīng)。及時(shí)報(bào)告公司領(lǐng)導(dǎo)，便于及時(shí)撲救處置火災(zāi)事故。

組織撲救：組長(zhǎng)立即組織小組成員進(jìn)行撲救火災(zāi)，副組長(zhǎng)做出人員安排，并現(xiàn)場(chǎng)指揮。選用合適的消防器材進(jìn)行滅火。

人員疏散及搶救：組長(zhǎng)在組織撲救火災(zāi)同時(shí)對(duì)處于危險(xiǎn)區(qū)域的人員組織撤離，由各工段帶班人員帶領(lǐng)，及時(shí)有序的撤離出危險(xiǎn)區(qū)域；當(dāng)有人員受傷時(shí)應(yīng)及時(shí)抬至安全區(qū)域，對(duì)傷員進(jìn)行簡(jiǎn)單處理。

協(xié)助公安消防隊(duì)滅火：當(dāng)專業(yè)消防隊(duì)到達(dá)火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)后?；馂?zāi)應(yīng)急小組成員要簡(jiǎn)要向消防隊(duì)負(fù)責(zé)人說(shuō)明火災(zāi)情況，并全力協(xié)助消防隊(duì)員滅火，聽從專業(yè)消防隊(duì)指揮，齊心協(xié)力，共同滅火。

現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)：當(dāng)火災(zāi)撲滅后，領(lǐng)導(dǎo)小組要派人保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，維護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)秩序，等待事故原因和對(duì)責(zé)任人調(diào)查。同時(shí)應(yīng)立即采取善后工作，及時(shí)清理，將火災(zāi)造成的垃圾分類處理以及其它有效措施，防止二次火災(zāi)發(fā)生同時(shí)使火災(zāi)事故對(duì)環(huán)境造成的污染降低到最低限度。

事件結(jié)束后，單位應(yīng)加強(qiáng)有關(guān)預(yù)防措施。要加強(qiáng)安全保衛(wèi)和各項(xiàng)設(shè)施的安全檢查，杜絕安全隱患；加強(qiáng)日常防災(zāi)、避災(zāi)等安全知識(shí)教育，增強(qiáng)自我保護(hù)能力。

1.4.2突發(fā)性停電事故應(yīng)急處置預(yù)案

目的：為確保突然停電后，能迅速有效地組織對(duì)本項(xiàng)目供電電源的維護(hù)，將恢復(fù)供電后的觸電和機(jī)械傷害事故風(fēng)險(xiǎn)降低到最小程度。適用范圍：預(yù)案適用于本沼氣工程所有用電單元。

應(yīng)急響應(yīng)步驟：

組長(zhǎng)接到停電信息后立即安排專業(yè)電工切斷總配電房（箱）的電源開關(guān)，并懸掛“禁止合閘”標(biāo)志牌，離開時(shí)鎖好門。

電工要分別切斷各路分箱、分配電箱、開關(guān)箱的電路。

組長(zhǎng)組織設(shè)備管理人員檢查正在使用的各種小型機(jī)械的待機(jī)狀況及大型設(shè)備的安全設(shè)施狀態(tài)，確保供電后安全、有序地恢復(fù)工作。

應(yīng)急小組充分了解停電的原因及可能恢復(fù)供電的時(shí)機(jī)。組長(zhǎng)組織檢查本工地供電線路因施工不當(dāng)而造成的停電。恢復(fù)供電后應(yīng)先檢查各類機(jī)械設(shè)備應(yīng)處于安全待機(jī)狀態(tài)。

恢復(fù)供電后，合閘順序應(yīng)為總配電房（總電箱）——分配箱——開關(guān)箱。當(dāng)情況較嚴(yán)重時(shí)項(xiàng)目經(jīng)理需及時(shí)向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)事故情況。

事件結(jié)束后，單位應(yīng)加強(qiáng)有關(guān)預(yù)防措施。要加強(qiáng)安全保衛(wèi)和各項(xiàng)設(shè)施的安全檢查，杜絕安全隱患；加強(qiáng)日常防災(zāi)、避災(zāi)等安全知識(shí)教育，增強(qiáng)自我保護(hù)能力。

1.4.3硫化氫中毒應(yīng)急處置預(yù)案

目的：為了現(xiàn)場(chǎng)人員能夠高效地應(yīng)對(duì)硫化氫中毒事件，保障員工的生命安全和身體健康。

適用范圍：預(yù)案適用于本沼氣工程脫硫間、發(fā)電機(jī)房、厭氧罐等易中毒單元。應(yīng)急響應(yīng)步驟：

當(dāng)施工人員遭遇硫化氫時(shí)，應(yīng)迅速逃離現(xiàn)場(chǎng)至安全地帶，并向應(yīng)急指揮小組報(bào)告現(xiàn)場(chǎng)情況。

組長(zhǎng)接到發(fā)生硫化氫中毒信息后立即打電話通知派車趕到現(xiàn)場(chǎng)，以備在情況穩(wěn)定后將受傷害人員送往醫(yī)院救治。

同時(shí)應(yīng)急小組組長(zhǎng)通知相關(guān)人員配戴防毒面具或迅速撤離至安全地帶。若中毒者能自行進(jìn)行呼吸，應(yīng)立刻進(jìn)行吸氧，并應(yīng)保持中毒者處于放松狀態(tài)、保持中毒者的體溫，不能亂抬亂背，應(yīng)將中毒者放于平坦干燥的地方就地?fù)尵?，然后將傷員送至救治的醫(yī)療機(jī)構(gòu)或求助當(dāng)?shù)?20急救中心；

當(dāng)重度中毒者撤離至安全地帶時(shí)，已休克、心臟或呼吸已停止時(shí)，應(yīng)立即采取人工呼吸、呼吸器、人工胸外心臟擠壓法等方法進(jìn)行搶救。

1)胸外心臟擠壓法：

a)解開有礙呼吸的領(lǐng)扣、腰帶(注意防止著涼)，平放仰臥在有衣物墊護(hù)的硬板上，拉開中毒者下頜，使口腔張開，以利呼吸；

b)救護(hù)者跨跪在中毒者腰部，正確找準(zhǔn)擠壓點(diǎn)，兩手相疊，手掌根部放在心窩稍高一點(diǎn)的地方，即掌根放在胸骨底下三分之一部位；

c)掌根向下(脊背方向)擠壓，壓出心臟內(nèi)血液，每秒一次，壓陷3~5厘米，用力應(yīng)均勻；

d)擠壓后掌根很快放松，使中毒者胸廓自動(dòng)復(fù)原，血液又充滿心臟。如此反復(fù)擠壓、放松，用力應(yīng)適當(dāng)，既有效擠壓，又避免內(nèi)傷。

口對(duì)口吹氣法：

讓中毒者仰臥，解開領(lǐng)口和腰帶，將中毒者頭部轉(zhuǎn)向一邊，清除中毒者口中粘痰、泥沙等異物；

將中毒者下腭用力向前張開，使之呼吸道暢通；

抬起下頜用一只手捏住中毒者鼻子，口對(duì)中毒者的口做深呼吸，吸出中毒者體內(nèi)廢氣；

吸大口氣口對(duì)口吹氣入中毒者體內(nèi)，此時(shí)看到中毒者胸部鼓起，證明呼吸無(wú)阻塞；

吹足氣后，將嘴移開，讓其呼出體內(nèi)的氣，每3秒均勻吹一次。重復(fù)上述c)～e)動(dòng)作，直至中毒者能自由呼吸為止。對(duì)嚴(yán)重硫化氫中毒者，在搶救過程中，上述兩法最好同步進(jìn)行，一旦中毒者能自由呼吸或確認(rèn)中毒者已死亡，方可停止進(jìn)行。

事件結(jié)束后，單位應(yīng)加強(qiáng)有關(guān)預(yù)防措施。要加強(qiáng)安全保衛(wèi)和各項(xiàng)設(shè)施的安全檢查，杜絕安全隱患；加強(qiáng)日常防災(zāi)、避災(zāi)等安全知識(shí)教育，增強(qiáng)自我保護(hù)能力。

1.4.4高溫及燒傷燙傷處理應(yīng)急處置預(yù)案

減輕燒傷燙傷事故所帶來(lái)的傷害。

適用范圍：預(yù)案適用于本工程中加熱盤管、鍋爐冷卻器等高溫單元。應(yīng)急響應(yīng)步驟：

發(fā)生燒傷燙傷事故時(shí)，事故現(xiàn)場(chǎng)的作業(yè)人員，應(yīng)及時(shí)將現(xiàn)場(chǎng)情況報(bào)告項(xiàng)目經(jīng)理；

當(dāng)發(fā)生燒傷燙傷事件后，現(xiàn)場(chǎng)人員應(yīng)及時(shí)將燒傷燙傷人員脫離危險(xiǎn)區(qū)域，進(jìn)行救治。燒傷的急救主要包括降溫及保護(hù)患處。如果燒傷后皮膚尚完整，應(yīng)盡快使局部降溫。如將其置于水龍頭下沖洗，這樣會(huì)帶走局部組織熱量減少進(jìn)一步損害。如果患者燒傷處已經(jīng)起了水皰，應(yīng)該保護(hù)局部并降溫。

用干凈的水沖洗患處時(shí)，注意不要刺破水皰，以防感染。若傷處腫脹，應(yīng)連續(xù)用冷水沖洗傷處。然后用不帶黏性的敷料或潮濕的、最好是消毒墊子輕敷水皰之上，除非水皰很小，否則一定要將患者送往醫(yī)院；

如果患者的衣服和患處有黏連時(shí)，應(yīng)該用剪刀將患處周圍的衣服剪開，盡可能讓患處暴露出來(lái)，用清潔的紗布輕輕覆蓋；

對(duì)于液體燙傷：燙傷是由接觸高溫液體而引起的傷害，首先要用冷水沖走熱的液體，并局部降溫 10 分鐘，并用干凈、潮濕的敷料覆蓋。如果口腔燙傷，由于腫脹可能影響呼吸道，因此急救一定要快，使患者脫離熱源，置于涼爽處，并保持穩(wěn)定的側(cè)臥位，等待救援?；颊咔闆r穩(wěn)定后，緊急送往醫(yī)院救治；

事件結(jié)束后，單位應(yīng)加強(qiáng)有關(guān)預(yù)防措施。要加強(qiáng)安全保衛(wèi)和各項(xiàng)設(shè)施的安全檢查，杜絕安全隱患；加強(qiáng)日常防災(zāi)、避災(zāi)等安全知識(shí)教育，增強(qiáng)自我保護(hù)能力。

1.4.5觸電事故應(yīng)急處置預(yù)案

目的：現(xiàn)場(chǎng)電纜及用電設(shè)備較多，易發(fā)生觸電事故。為及時(shí)、有效搶救傷員，防止事故擴(kuò)大、減少經(jīng)濟(jì)損失，特制訂此預(yù)案。適用范圍：預(yù)案適用于本沼氣工程中配電室、泵房等易發(fā)生觸電事故的區(qū)域。

應(yīng)急響應(yīng)步驟：

一旦發(fā)生觸電事故，第一發(fā)現(xiàn)人應(yīng)立即切斷電源，或用不導(dǎo)電物體如干燥的木棍、木板、或干布等絕緣材料使觸電人盡快脫離帶電體。第一發(fā)現(xiàn)救人一邊大聲呼叫，內(nèi)容要明確，說(shuō)明事故地點(diǎn)和發(fā)生的情況，盡快通知項(xiàng)目經(jīng)理即現(xiàn)場(chǎng)第一安全責(zé)任人和安全員，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)立即撥打“120”急救電話并派專人到路口接應(yīng)，同時(shí)打電話通知公司領(lǐng)導(dǎo)。

立即封鎖現(xiàn)場(chǎng)，禁止其他人員誤入現(xiàn)場(chǎng)。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)立即安排專業(yè)電工關(guān)閉現(xiàn)場(chǎng)電源，防止其他人員再次發(fā)生觸電危險(xiǎn)。

傷員脫離電源后醫(yī)務(wù)人員到來(lái)之前的救護(hù)臨時(shí)應(yīng)急措施現(xiàn)場(chǎng)搶救要根據(jù)其受傷程度，決定采取合適的救治方法。觸電傷員如神志清醒，附近人員應(yīng)準(zhǔn)備木板，讓傷員平躺，嚴(yán)密觀察，暫時(shí)不要站立或走動(dòng)，防止繼發(fā)休克和心衰；觸電傷員如神志不清，應(yīng)就地仰面平躺，且確保呼吸道通暢，并用5s時(shí)間，呼叫傷員或輕拍其肩部，以判斷傷員應(yīng)意識(shí)喪失，禁止搖動(dòng)傷員頭部呼叫傷員；觸電傷員如意識(shí)喪失，應(yīng)在10秒內(nèi)，用看、聽、試的方法，判定傷員呼吸、心跳情況：

看——看傷員的胸部、腹部有無(wú)起伏動(dòng)作。聽——用耳貼近傷員的口鼻處，聽有無(wú)呼氣聲音。

試——試測(cè)口鼻有無(wú)呼氣的氣流，再用兩手指輕試一側(cè)喉結(jié)旁凹陷處的頸動(dòng)脈有無(wú)搏動(dòng)。

若傷者傷勢(shì)過重，呼吸停止，心跳還有，就地平躺解開衣扣，通暢氣道，立即口對(duì)口進(jìn)行人工呼吸；若呼吸和心跳均停止，在人工呼吸的同時(shí)實(shí)施胸外心臟按壓，以建立呼吸和循環(huán)，恢復(fù)全身器官氧的供應(yīng)，最好能由兩人分別口對(duì)口人工呼吸及胸外心臟按壓，以1:5的比例進(jìn)行，即人工呼吸1次，心臟按壓5次，搶救一定要堅(jiān)持到底，在搶救時(shí)，不要隨意移動(dòng)傷員，在醫(yī)務(wù)人員到來(lái)前救治不能終止。

現(xiàn)場(chǎng)恢復(fù)，復(fù)工前，要查清事故的原因，責(zé)任人要受到處理，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)所有用電設(shè)施進(jìn)行全面檢查，對(duì)電動(dòng)工具的絕緣電阻進(jìn)行測(cè)試，對(duì)施工人員再次進(jìn)行交底和安全用電常識(shí)教育，并把事故的全過程進(jìn)行通報(bào)，消除事故的陰影，說(shuō)明只要遵守操作規(guī)程，時(shí)刻注意安全，就不會(huì)再次發(fā)生事故，增強(qiáng)作業(yè)人員對(duì)臨時(shí)用電系統(tǒng)和設(shè)備安全性的信心。最后需經(jīng)公司、監(jiān)理和項(xiàng)目部對(duì)臨時(shí)用電系統(tǒng)重新驗(yàn)收后方能送電，重新恢復(fù)施工。

事件結(jié)束后，單位應(yīng)加強(qiáng)有關(guān)預(yù)防措施。要加強(qiáng)安全保衛(wèi)和各項(xiàng)設(shè)施的安全檢查，杜絕安全隱患；加強(qiáng)日常防災(zāi)、避災(zāi)等安全知識(shí)教育，增強(qiáng)自我保護(hù)能力。

第四篇：小區(qū)全套物業(yè)管理方案

文章標(biāo)題：小區(qū)全套物業(yè)管理方案

第一部分前言（省略）

第二部分物業(yè)管理的整體構(gòu)想與創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃

住宅社區(qū)作為建設(shè)開發(fā)有限公司“東方城市系列”的又一經(jīng)典之作，以其建筑的現(xiàn)代風(fēng)格和完美的協(xié)調(diào)性，構(gòu)筑了又一具有現(xiàn)代生活氣息的城市景觀?！耙匀藶楸尽辈粌H僅是一句口號(hào)，在東方明珠城的每一個(gè)細(xì)節(jié)都充分體現(xiàn)出建筑對(duì)人的關(guān)心，以

她的色彩、材質(zhì)、結(jié)構(gòu)、尺度以及施工質(zhì)量，點(diǎn)點(diǎn)滴滴、方方面面都是工程學(xué)、建筑學(xué)、文化藝術(shù)的杰作，透射出人文關(guān)懷，使業(yè)主的居住生活在舒適、便捷中體現(xiàn)出物業(yè)的價(jià)值。

針對(duì)東方明珠城社區(qū)物業(yè)管理的整體情況，我們確立了東方明珠城住宅社區(qū)物業(yè)管理的管理構(gòu)想。

一、管理思想

公司將憑借自己的人才優(yōu)勢(shì)、技術(shù)優(yōu)勢(shì)、文化優(yōu)勢(shì)、管理優(yōu)勢(shì)，把東方明珠城社區(qū)創(chuàng)造成為一個(gè)溫馨家園。

二、管理組織

公司將建立一支年輕化、專業(yè)化，高素質(zhì)、復(fù)合型的管理隊(duì)伍，對(duì)東方明珠城社區(qū)實(shí)施專業(yè)化的物業(yè)管理與服務(wù)。

1、多層次、多角度的激勵(lì)員工，滿足員工的物質(zhì)和精神需求。

2、主張管理者與員工之間的溝通，體現(xiàn)人與人之間的平等。

3、關(guān)注員工自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，使員工與公司共同發(fā)展進(jìn)步。

4、為員工創(chuàng)造公平競(jìng)爭(zhēng)的工作氛圍，實(shí)現(xiàn)“能者上、相形見拙者下”。

5、建立培訓(xùn)體制，使每一個(gè)員工掌握物業(yè)基本技能，能夠勝任本職崗位工作，成為合格、稱職的物業(yè)服務(wù)人員。

三、管理特色及創(chuàng)新點(diǎn)

公司堅(jiān)持“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的宗旨，“全方位管理、多功能服務(wù)”的管理手段。

1、推行首問負(fù)責(zé)制，第一個(gè)接待業(yè)主或被業(yè)主詢問的公司員工，不受部門的限制，均應(yīng)熱情接待，解答疑問，杜絕讓業(yè)主等候回音的現(xiàn)象。

2、傾聽業(yè)主的心聲，在社區(qū)內(nèi)設(shè)置“心連心信箱”，了解業(yè)主需求，解決業(yè)主反映的問題。

3、關(guān)注業(yè)主生活質(zhì)量的提高，倡導(dǎo)“以業(yè)主為圓心”的服務(wù)理念，我們不僅做好24小時(shí)安保服務(wù)，24小時(shí)接待服務(wù)，16小時(shí)保潔服務(wù)，管理處還將經(jīng)常組織各種活動(dòng)，增進(jìn)物業(yè)與業(yè)主的交流，創(chuàng)造祥和文明的住宅社區(qū)。

四、創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃

（一）、近期工作目標(biāo)

第一年內(nèi)，業(yè)主開心入住，裝修無(wú)違規(guī)現(xiàn)象；

第二年內(nèi)，創(chuàng)市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)；

第三年……　保市優(yōu)、創(chuàng)全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)；

（二）、實(shí)施方案

1、在公司總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，在行業(yè)主管部門指導(dǎo)下，專門成立由公司職能部門人員、管理處主任和其他部門負(fù)責(zé)人組成的創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)小組，其中管理處主任為執(zhí)行組長(zhǎng)，并明確創(chuàng)優(yōu)小組職責(zé)。

2、完善各部門、各崗位的操作規(guī)程，規(guī)范日常操作。

3、做好日常工作記錄，注意資料的積累、整理，做好考評(píng)、資料的歸檔及達(dá)標(biāo)申報(bào)等工作。

4、由創(chuàng)優(yōu)小組按管理處巡檢制度進(jìn)行日常的考核檢查，公司創(chuàng)優(yōu)指導(dǎo)小組做好東方明珠城社區(qū)創(chuàng)優(yōu)的指導(dǎo)、監(jiān)督工作。

5、建立“服務(wù)明星”評(píng)比制度，明確獎(jiǎng)懲措施，引導(dǎo)員工共同做好優(yōu)秀社區(qū)的創(chuàng)建工作。

第三部分管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和管理人員的配備、管理及物資的配備

一、管理機(jī)構(gòu)模式

東方明珠城住宅城社區(qū)的物業(yè)綜合管理工作，由天祥物業(yè)有限公司下屬的東方明珠城管理處負(fù)責(zé)，管理處下設(shè)綜服科、安?？啤⒕S修部、環(huán)境科。

組織結(jié)構(gòu)圖

二、管理人員的配備

管理處定編94人，其中主任、副主任各1名，各部門負(fù)責(zé)人4人，由物業(yè)公司聘任，授權(quán)到東方明珠城住宅社區(qū)實(shí)施綜合管理。

接待員：2人，接待業(yè)主的來(lái)訪和投訴并及時(shí)處理。

文員：1人，負(fù)責(zé)社區(qū)房屋及業(yè)主的有關(guān)資料的存檔工作和信息收集工作。

財(cái)務(wù)：1人，負(fù)責(zé)社區(qū)的經(jīng)濟(jì)核算和各種費(fèi)用的收繳工作。

衛(wèi)生清潔工：21人，負(fù)責(zé)社區(qū)的衛(wèi)生清潔工作，每天清掃公共場(chǎng)所、綠化帶及人行道、樓梯道等公共部位。

綠化管理養(yǎng)護(hù)工：2人，負(fù)責(zé)社區(qū)內(nèi)的綠化及花草樹木的養(yǎng)護(hù)培植工作，并對(duì)業(yè)主的垂直綠化（陽(yáng)臺(tái)擺花）和庭院綠化進(jìn)行指導(dǎo)。

治安員：54人，負(fù)責(zé)住宅區(qū)內(nèi)的治安、保衛(wèi)防范、車輛管理工作，配合派出所、車管、消防等部門維護(hù)正常治安秩序，負(fù)責(zé)管理社區(qū)的停車場(chǎng)以及出入社區(qū)的各種車輛，維護(hù)社區(qū)的交通秩序；

維修工：7人，負(fù)責(zé)社區(qū)的房屋及設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。

三、管理人員的錄用與考核、培訓(xùn)計(jì)劃

（一）、管理人員的錄用要求

分類崗位職責(zé)條件備注

管理處主任全面負(fù)責(zé)社區(qū)物業(yè)管理工作大專以上文化，三年以上物業(yè)實(shí)際管理經(jīng)驗(yàn)公司選派

綜服科科　長(zhǎng)負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)、接待業(yè)主來(lái)訪以及社區(qū)各項(xiàng)服務(wù)事業(yè)的經(jīng)營(yíng)、管理大專以上文化，具有管理經(jīng)營(yíng)能力，兩年物業(yè)管理綜合服務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)公司選派

保安科科　長(zhǎng)全面負(fù)責(zé)社區(qū)安全管理和車輛管理中

專以上文化，轉(zhuǎn)業(yè)軍人，三年以上保安管理經(jīng)驗(yàn)公司選派

維修科科　長(zhǎng)全面負(fù)責(zé)社區(qū)各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修中專以上文化，持有技術(shù)等級(jí)證書，三年以上設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)公司選派

清衛(wèi)科科　長(zhǎng)全面負(fù)責(zé)社區(qū)的清潔、綠化工作中專以上文化，兩年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)公司選派

（二）、員工服務(wù)準(zhǔn)則

1、熱愛本職工作，努力學(xué)習(xí)管理技

能，不斷提高管理水平，樹立“業(yè)主至上，服務(wù)第一”的宗旨，做好本職工作。

2、上班時(shí)間穿戴整齊，按規(guī)定著裝，佩帶工作牌，保持精力充沛，不做與工作無(wú)關(guān)的事情，不做不雅觀的舉動(dòng)。

3、主動(dòng)向來(lái)訪業(yè)主問好，待人彬彬有禮，舉止文雅，接待態(tài)度認(rèn)真、懇切、答復(fù)問題明確，不含糊其詞，并做好記錄。一般問題當(dāng)天解決，來(lái)信一周內(nèi)答復(fù)，涉及疑難問題定期答復(fù)。

4、對(duì)業(yè)主的無(wú)禮行為，應(yīng)盡量容忍，耐心說(shuō)服，不以惡相待，不容許與業(yè)主發(fā)生打罵行為。

5、竭誠(chéng)為業(yè)主服務(wù)，對(duì)業(yè)主提出的問題或困難，盡快給予合理解決，對(duì)涉及政策方面性的問題，暫不能回答或解決的事，給予耐心解釋，并做好記錄，上報(bào)處理；涉及多方面的問題，會(huì)同有關(guān)部門研究解決。

6、執(zhí)行房屋修繕原則，不準(zhǔn)日益增減項(xiàng)目、數(shù)量，必須按計(jì)劃進(jìn)行，保證按時(shí)施工，完工后有業(yè)主驗(yàn)收簽名；愛護(hù)居民財(cái)產(chǎn)，嚴(yán)格增收紀(jì)律，不請(qǐng)吃、不請(qǐng)喝、不怠工、不誤工、不刁難業(yè)主。

7、維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，深入了解情況，積極為業(yè)主排憂解難，不準(zhǔn)借機(jī)利用權(quán)利或職務(wù)謀取利益。

（三）、工作人員的考核

1、部門負(fù)責(zé)人的考核內(nèi)容：

①對(duì)公司、管理處制度政策的落實(shí)情況：對(duì)公司、管理處會(huì)議執(zhí)行情況應(yīng)及時(shí)向所屬員工傳達(dá)，管理處制定專人隨時(shí)抽查，了解各部門員工對(duì)有關(guān)會(huì)議的熟知情況；

②會(huì)議培訓(xùn)學(xué)習(xí)情況：無(wú)特殊事由，應(yīng)出席公司組織的每次會(huì)議、學(xué)習(xí)，并認(rèn)真學(xué)習(xí)討論會(huì)議內(nèi)容，會(huì)后有心得體會(huì)；

③年終互評(píng)情況：部門負(fù)責(zé)人之間年終進(jìn)行互相評(píng)分，從工作態(tài)度，專業(yè)水平、執(zhí)行能力、協(xié)調(diào)能力、工作量、五個(gè)方面得出各個(gè)主管的評(píng)分。

2、考核的內(nèi)容

①日?？记冢好吭陆y(tǒng)計(jì)一次，統(tǒng)計(jì)每人每月的上班時(shí)間，加班天數(shù)，早退、遲到、事（?。┘?、曠工等；

②儀態(tài)儀表：制服穿著，胸卡佩帶、儀容等；

②勞動(dòng)紀(jì)律：（具體參照各崗位規(guī)章制度）；

③工作（學(xué)習(xí)）筆記：?jiǎn)T工必須按照各崗位的規(guī)定，認(rèn)真如實(shí)填寫工作登記本，每次培訓(xùn)認(rèn)真做好筆記，管理處隨時(shí)檢查，并作為員工年終考核的重要依據(jù)之一；

④員工考評(píng)表：管理處員工每月必須填寫一份《員工考評(píng)表》，對(duì)當(dāng)月工作進(jìn)行小結(jié)，并提出工作建議及存在問題，自評(píng)后由各部門負(fù)責(zé)人進(jìn)行評(píng)分，并及時(shí)匯總到管理處，此表作為年終員工考評(píng)的重要依據(jù)之一。

（四）、員工的培訓(xùn)

“萬(wàn)事以人為本”，要提高物業(yè)的管理水平，必須要有一大批專業(yè)人才通力協(xié)作。從東方明珠城社區(qū)的建設(shè)發(fā)展來(lái)看，高智能、高科技在物業(yè)管理的運(yùn)用越來(lái)越多，以及面臨著城市建筑、工程施工、園林綠化、工程法律、公共關(guān)系以及物業(yè)經(jīng)營(yíng)等各類專業(yè)知識(shí)的挑戰(zhàn)，對(duì)員工的素質(zhì)提出了更高的要求。為培養(yǎng)一支優(yōu)秀的員工隊(duì)伍，為公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，公司倡導(dǎo)“終身學(xué)習(xí)制”，鼓勵(lì)員工多途徑、多途徑參加更高學(xué)歷和技術(shù)等級(jí)職稱的培訓(xùn)。

1、員工培訓(xùn)的內(nèi)容

①思想道德建設(shè)：不斷加強(qiáng)物資文明和精神文明建設(shè)，努力培養(yǎng)不斷進(jìn)取、具有堅(jiān)韌不拔的創(chuàng)業(yè)精神和良好思想風(fēng)貌的員工隊(duì)伍。

②職業(yè)道德建設(shè)：培養(yǎng)員工較高的職業(yè)道德素養(yǎng)，樹立良好的公司形象、員工形象、服務(wù)形象、管理形象。

③文化技術(shù)業(yè)務(wù)培訓(xùn)：根據(jù)每個(gè)管理、服務(wù)崗位、不同職責(zé)和要求制定出標(biāo)準(zhǔn)，學(xué)習(xí)相關(guān)社會(huì)科學(xué)知識(shí)和自然科學(xué)技術(shù)知識(shí)。

2、員工培訓(xùn)的類型

管理人員：側(cè)重于服務(wù)意識(shí)、組織管理、領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)、經(jīng)濟(jì)知識(shí)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)；

普通員工：側(cè)重于服務(wù)、服從意識(shí)，工作技能和職業(yè)道德等；

新員工（試用期內(nèi)）：公司將組織集中進(jìn)行為期一個(gè)月的培訓(xùn)，包括軍事訓(xùn)練和理論學(xué)習(xí)。軍事訓(xùn)練側(cè)重于隊(duì)列、拳術(shù)訓(xùn)練，培養(yǎng)良好的形象；理論學(xué)習(xí)側(cè)重于《公司概況》、《公司宗旨》、《管理模式》、《管理理念》、《員工手冊(cè)》、《規(guī)章制度》、《專業(yè)知識(shí)》、《崗位職責(zé)》、《操作規(guī)程》等。

3、員工培訓(xùn)的形式

公司主要采取自培與外培相結(jié)合的方式。

4、培訓(xùn)的考核評(píng)估

培訓(xùn)前考核：了解員工的現(xiàn)狀，確定員工培訓(xùn)的需求方向；

培訓(xùn)中考核：邊培訓(xùn)、邊考察，了解員工培訓(xùn)要求和標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行情況；

培訓(xùn)后考核：分為實(shí)操和書面考評(píng)兩種，反饋培訓(xùn)成效，把考評(píng)的結(jié)果作為考核員工綜合培訓(xùn)成績(jī)的主要依據(jù)，考核合格者方可上崗。

5、東方明珠城管理處按照工作進(jìn)度，培訓(xùn)計(jì)劃如下：

培訓(xùn)內(nèi)容時(shí)間培訓(xùn)人培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)地點(diǎn)

軍訓(xùn)全體員工

公司概況全體員工

東方明珠城概況及管理規(guī)章全體員工

員工手冊(cè)、行為規(guī)范全體員工

智能化知識(shí)培訓(xùn)保安人員

崗位職責(zé)、工作流程、標(biāo)準(zhǔn)管理人員

房屋驗(yàn)收移交程序管理人員

業(yè)主入住手續(xù)辦理程序管理人員

裝修管理工作程序管理人員

消防安全、應(yīng)急常識(shí)全體員工

智能化管理與服務(wù)全體員工

四、物資配備

1、辦公設(shè)備、設(shè)施配備（見附表二）

2、折舊計(jì)劃：

設(shè)施設(shè)備按直線三年分?jǐn)?，每年折舊費(fèi)用為66407元，列入收支預(yù)算。

第四部分社區(qū)管理規(guī)章制度

合理制定、不斷健全和完善各項(xiàng)管理規(guī)章制度，將管理納入正規(guī)化、制度化是我公司在小區(qū)物業(yè)管理中一貫采取的有效措施，也是我們不斷取得成功的重要法寶。為此，東方明珠城社區(qū)管理處主要建立如下規(guī)章制度：

一、管理“十條標(biāo)準(zhǔn)”

（一）、文明服務(wù)：遵守社會(huì)公德，講究職業(yè)道德，執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度。管理處各類員工守時(shí)守紀(jì)，著裝整潔，禮貌待人，嚴(yán)格按《服務(wù)準(zhǔn)則》，做好各項(xiàng)服務(wù)。

（二）、整體環(huán)境：社區(qū)房屋及公共場(chǎng)所沒有堆積物，地面平整，無(wú)建筑垃圾。社區(qū)整體外貌無(wú)損壞，房屋達(dá)到完好或基本完好的標(biāo)準(zhǔn)，保證居住安全和正常使用。車輛停放整齊有序，樓房外觀沒有違章建筑物。

（三）、清潔衛(wèi)生：社區(qū)內(nèi)室外清掃保潔，檢查制度，衛(wèi)生無(wú)死角。做到：垃圾日產(chǎn)日清，管道、溝渠暢通，無(wú)積污堵塞，社區(qū)內(nèi)無(wú)人飼養(yǎng)家禽；樓公共走廊潔凈，不堆放雜物；社區(qū)內(nèi)排污達(dá)到國(guó)家規(guī)定排放標(biāo)準(zhǔn)。

（四）、庭院綠化：社區(qū)內(nèi)公共綠地、庭院綠地和街道綠化分布合理，花、草、樹木、建筑小品培植得當(dāng)，環(huán)境優(yōu)雅宜人。

（五）、治安管理：社區(qū)內(nèi)治安保衛(wèi)制度化、防偷盜、防自然災(zāi)害，有制度、有設(shè)施、有公約、有專人負(fù)責(zé)。社區(qū)內(nèi)治安人員盡職盡責(zé)，保證社區(qū)居民人身財(cái)產(chǎn)安全。

（六）、經(jīng)費(fèi)管理：嚴(yán)格按照國(guó)家和市有關(guān)部門制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)亂收費(fèi)、亂攤派行為。收費(fèi)統(tǒng)一，手續(xù)簡(jiǎn)便，方便業(yè)主，各種費(fèi)用收繳及時(shí)，為業(yè)主服務(wù)的管理費(fèi)收之于民、用之于民。管理處嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)經(jīng)紀(jì)律，財(cái)會(huì)人員無(wú)貪污、挪用行為，并厲行節(jié)約，積極開展多種經(jīng)營(yíng)。

（七）、設(shè)施齊備：社區(qū)內(nèi)給排水、供電、通訊、照明、消防、文體等設(shè)施齊全完備，運(yùn)作正常，不改變?cè)O(shè)計(jì)用途，且發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修理。

（八）、社區(qū)文化：社區(qū)內(nèi)積極開展社區(qū)文化活動(dòng)，有專供老人、兒童活動(dòng)的設(shè)施。宣傳教育活動(dòng)內(nèi)容豐富，文體活動(dòng)開展有計(jì)劃、有制度，旅客培養(yǎng)居民愛護(hù)公物，遵守法紀(jì)，團(tuán)結(jié)互助，弘揚(yáng)社會(huì)主義精神文明和道德風(fēng)尚，共同創(chuàng)建文明住宅社區(qū)。

（九）、機(jī)構(gòu)職能：管理處管理人員職責(zé)明確，分工合作，協(xié)調(diào)管理。行政管理盡職盡責(zé)，監(jiān)督機(jī)制完善。召開各種會(huì)議有記錄（紀(jì)要），開展各項(xiàng)活動(dòng)有效益。資料、檔案齊全，保存完好。

（十）、管住關(guān)系：“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的宗旨貫穿在各項(xiàng)管理服務(wù)之中，切實(shí)體現(xiàn)“為業(yè)主排憂解難”，使業(yè)主滿意。

二、公眾制度（詳細(xì)內(nèi)容參照相關(guān)條約）

1、東方明珠城《業(yè)主臨時(shí)公約》

2、環(huán)境衛(wèi)生管理制度

3、綠化管理制度

4、治安管理制度

5、消防管理制度

6、車輛管理制度

7、電梯管理制度

8、公共設(shè)施管理制度

三、內(nèi)部崗位職責(zé)

（一）、管理處主任崗位職責(zé)

1、負(fù)責(zé)制定管理處的各項(xiàng)規(guī)章制度，建立結(jié)構(gòu)各項(xiàng)運(yùn)作體系。

2、負(fù)責(zé)制定年、月、周工作計(jì)劃，并監(jiān)督實(shí)施。

3、合理運(yùn)用管理處資金，有效控制各項(xiàng)費(fèi)用開支，負(fù)責(zé)各項(xiàng)用品和服務(wù)采購(gòu)的審批。

4、負(fù)責(zé)員工的培訓(xùn)和考核工作，認(rèn)真采納員工合理化建議。

5、負(fù)責(zé)管理處的工作巡檢及糾正巡檢中發(fā)現(xiàn)的問題。

6、協(xié)助組建業(yè)主委員會(huì)，協(xié)調(diào)與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系，配合業(yè)主委員的各項(xiàng)工作。

7、根據(jù)公司和業(yè)主委員會(huì)的授權(quán)，主持、審查、簽訂對(duì)外各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)合同。

8、負(fù)責(zé)處理重大投訴。

9、執(zhí)行公司決議，配合公司發(fā)展規(guī)劃。

（二）、綜服科崗位職責(zé)

1、在管理處主任的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)、人事、行政管理以及社區(qū)物業(yè)管理文檔資料的整理和保管，協(xié)助管理處主任制定物業(yè)管理工作目標(biāo)和管理制度規(guī)定和有關(guān)政策。

2、負(fù)責(zé)物業(yè)管理各項(xiàng)工作開展準(zhǔn)備工作和其他事務(wù)。

3、簽訂物業(yè)管理部門與業(yè)主的有關(guān)物業(yè)管理協(xié)議。

4、辦理業(yè)主入住的有關(guān)手續(xù)，發(fā)放相關(guān)資料。

5、負(fù)責(zé)社區(qū)各種文體活動(dòng)和宣傳活動(dòng)，特別是節(jié)假日社區(qū)的布置。

6、完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其他各項(xiàng)工作。

（三）、安保科崗位職責(zé)

1、在管理處的正確領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)社區(qū)的治安、消防、車輛管理。

2、做好部門培訓(xùn)計(jì)劃，定期組織治安隊(duì)員進(jìn)行軍訓(xùn)、業(yè)務(wù)技能、突發(fā)事件、應(yīng)急消防培訓(xùn)、消防演練等，提高隊(duì)員的業(yè)務(wù)水平。

3、負(fù)責(zé)本部門的日常工作安排，合理調(diào)配人員。

4、做好本部門的日常工作，主持領(lǐng)班會(huì)議和全體治安人員會(huì)議，定期進(jìn)行工作講評(píng)。

5、負(fù)責(zé)與派出所的工作聯(lián)系，共同做好安全防范工作。

6、協(xié)助抓好樓房裝修管理，按《裝修管理?xiàng)l例》執(zhí)行。

7、完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交給的其他工作。

（四）、維修科崗位職責(zé)

1、在主任的領(lǐng)導(dǎo)下，為業(yè)主提供房屋裝修房屋，設(shè)施的維修及養(yǎng)護(hù)。

2、掌握樓房?jī)?nèi)各類電子報(bào)警系統(tǒng)的安裝、性能，房屋的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)、使用要求以及維修養(yǎng)護(hù)辦法。

3、熟悉樓房?jī)?nèi)公用配套設(shè)施、設(shè)備的種類分布，掌握各類管線的分布走向、位置，以及維修養(yǎng)護(hù)的辦法。

4、對(duì)樓房、設(shè)施設(shè)備要經(jīng)常巡視，做好巡檢記錄，如入發(fā)現(xiàn)損壞，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行維修。

5、確保社區(qū)地上、地下排污，雨水管道的暢通。

6、及時(shí)滿足業(yè)主維修要求，原則上急修不過夜，小修小補(bǔ)及時(shí)完成。

7、完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其他任務(wù)。

（五）、環(huán)境科崗位職責(zé)

1、在管理處主任的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)社區(qū)的環(huán)衛(wèi)、綠化管理；

2、負(fù)責(zé)本部門的日常各種安排，合理調(diào)配人員；

3、制定本部門的管理制度，明確清衛(wèi)、綠化的崗位操作及規(guī)范，并定期進(jìn)行檢查；

4、搞好環(huán)境衛(wèi)生、綠化的設(shè)施建設(shè)；

5、做好清衛(wèi)、綠化宣傳工作；

6、完成上級(jí)交給的其他工作。

第五部分各項(xiàng)管理具體實(shí)施方案

一、各項(xiàng)管理指標(biāo)承諾

指標(biāo)名稱國(guó)家

標(biāo)準(zhǔn)管理

標(biāo)準(zhǔn)管理指標(biāo)實(shí)現(xiàn)措施

房屋及配套設(shè)施、設(shè)備完好率98％98％建立設(shè)備領(lǐng)養(yǎng)制、巡查制度、健全房屋及設(shè)備檔案記錄

房屋零修、急修及時(shí)率99％100％建立嚴(yán)格的維修制度，要求小維修三分鐘之內(nèi)答復(fù)處理，零修工程及時(shí)完成，急修工程不過夜，回訪情況記錄，設(shè)立值班電話

維修工程質(zhì)量合格率100％100％分項(xiàng)監(jiān)督，按操作標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格把關(guān)

綠化完好率95％99％實(shí)行專業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)，加強(qiáng)監(jiān)管，確保公共綠化無(wú)破壞、無(wú)踐踏、無(wú)土地裸露

保潔率99％99％保潔落實(shí)到人，建立責(zé)任牌上墻，巡查記錄完善監(jiān)督檢查得力

道路完好率95％98％落實(shí)責(zé)任人，進(jìn)行日常巡視檢修和定期維修保養(yǎng)

業(yè)主投訴處理率95％100％按法規(guī)、物業(yè)條例規(guī)定自行，加強(qiáng)與業(yè)主的溝通，定期走訪業(yè)主，征求管理意見，及時(shí)為業(yè)主排憂解難。投訴處理有結(jié)果，有記錄和回訪

管理費(fèi)收取率98％98％明碼標(biāo)價(jià)，做好常規(guī)物業(yè)服務(wù)和便民服務(wù)、創(chuàng)建優(yōu)秀社區(qū)，促進(jìn)物業(yè)增值

業(yè)主對(duì)物業(yè)管理滿意率95％95％以上采取現(xiàn)代管理手段，開展溫馨服務(wù)、親情服務(wù)等，在日常工作中注意收集業(yè)主的廣泛意見，確保業(yè)主對(duì)物業(yè)工作的滿意

消防火災(zāi)發(fā)生率00全員義務(wù)消防制度，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳力度，安保日常巡查，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理

治安案件發(fā)生率1‰以下因管理因素的發(fā)率為0實(shí)行24小時(shí)站崗、巡邏制度，確立入住期“人防為主、科防為輔、全面防范”的治安思路。明確治安職責(zé)，層層防衛(wèi)，以確保業(yè)主的人身財(cái)產(chǎn)安全，監(jiān)控中心24小時(shí)值班，接受報(bào)警及實(shí)施調(diào)度

二、住宅檔案建立和管理

（一）、需要建立的檔案、資料

1、發(fā)展商提供的資料：產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料等；

2、管理處建立的資料：業(yè)主資料、日常管理資料、物業(yè)資料、各種管理登記等。

（二）、檔案資料收、發(fā)管理程序

1、管理處重要資料（如發(fā)展商提供的資料），接受必須經(jīng)過管理處主任或指定負(fù)責(zé)人驗(yàn)收，完善交接手續(xù)后方能歸檔。

2、管理處日常管理文件（如管理處通知、通報(bào)等），按照公司指定的文件管理程序進(jìn)行發(fā)放和接受，并立卷歸檔。

（三）、檔案資料管理要求：

1、采取多種形式的穩(wěn)定儲(chǔ)存方式，如文字、電腦磁盤、錄像帶、光盤、錄音帶、膠卷、照片、圖表等，并采取相應(yīng)保管、儲(chǔ)存方式。

2、電腦文件必須由專人按照規(guī)定設(shè)置子目錄進(jìn)行分類文件管理，并定期清除過期無(wú)效文件。

3、原始文件按照文件實(shí)用性質(zhì)及重要性進(jìn)行分類，并編制相應(yīng)的文件目錄。當(dāng)原始文件狀況有所變動(dòng)時(shí)，應(yīng)根據(jù)調(diào)整目錄的有關(guān)數(shù)據(jù)，以保證查閱者及時(shí)找到有效文件

4、檔案保管必須專人負(fù)責(zé)，按檔案管理制度規(guī)定做好管理及借閱，確保檔案資料完整和保密性。

5、檔案室要求達(dá)到防火、防潮、防質(zhì)變等要求，檔案管理人員需及時(shí)進(jìn)行檢查和清理，保證文檔保管安全。

三、環(huán)境衛(wèi)生管理

東方明珠城社區(qū)具有綠化面積大，景觀繁多，因此對(duì)社區(qū)園藝維護(hù)和保潔工作要求較高，管理處將根據(jù)這些特點(diǎn)擬定東方明珠城環(huán)境衛(wèi)生操作手冊(cè)，采用定點(diǎn)、定時(shí)、定崗的保潔服務(wù)，保潔員分區(qū)負(fù)責(zé)，具體實(shí)施如下方案：

（一）、清潔服務(wù)內(nèi)容

垃圾清運(yùn)、垃圾桶清潔、外圍及樓宇內(nèi)道路清掃、公共樓道、扶手及樓道玻璃、門清潔、公共設(shè)施外表保潔及屋面清潔等；

（二）、衛(wèi)生清潔達(dá)標(biāo)要求

1、樓內(nèi)衛(wèi)生

地面：無(wú)雜物、紙屑，無(wú)污跡；

墻面：無(wú)灰塵、水跡、污跡、斑點(diǎn)；

電梯間：無(wú)污漬、無(wú)手印、地板干凈；

玻璃窗：明凈、光潔、無(wú)污跡；

各種設(shè)施外表（如信箱、消火栓等）：外表清潔干凈；

樓梯、扶手：無(wú)灰塵、無(wú)雜物；

垃圾收?。鹤龅藉e(cuò)過高峰期，及時(shí)收集，不留痕跡；

2、樓外衛(wèi)生區(qū)域衛(wèi)生要求

所管區(qū)域地面和道路：路面整齊、干凈，無(wú)垃圾、沙土、紙屑、油跡等，無(wú)臟物，無(wú)積水（臟、臭水）；

綠化帶、花草：無(wú)垃圾、臟雜物，花草葉無(wú)枯萎和明顯積塵，花草盆無(wú)積水和異味，花草修剪整齊，擺放美觀。

（三）、衛(wèi)生檢查監(jiān)督制度

1、清衛(wèi)部對(duì)環(huán)境衛(wèi)生、綠化負(fù)全面責(zé)任。

2、清衛(wèi)部定期或不定期走訪業(yè)主，虛心聽取業(yè)主的意見和建議，做好業(yè)主走訪記錄。

3、清衛(wèi)部每天例行巡視檢查制度，對(duì)管轄樓宇的各個(gè)樓層、區(qū)域的清潔衛(wèi)生，以及設(shè)施的運(yùn)行狀態(tài)情況做到心中有數(shù)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)告，督促及時(shí)解決。

4、每月發(fā)放衛(wèi)生及清潔材料，工具及材料領(lǐng)用應(yīng)本著實(shí)際需要，努力降低消耗，節(jié)約成本的原則。

四、綠化管理

（一）、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)

園林式住宅小區(qū)

（二）、管理標(biāo)準(zhǔn)

定期耕種、除草、除蟲、施肥、培土、澆水、補(bǔ)缺、換種。

喬木：生長(zhǎng)緩慢的一年修剪一次，平時(shí)注重養(yǎng)護(hù)；

灌木：生長(zhǎng)緩慢的一年修剪一次，生長(zhǎng)較快的一年四至六次，分別為春秋冬季各一次，夏季兩次；

花草：兩至三月?lián)Q一次，每星期進(jìn)行施肥、補(bǔ)缺、除蟲、除草，夏季每日澆水一次；

草坪：每星期除雜草一次，每月修剪一次。自動(dòng)灑水系統(tǒng)夏季每日澆水；

綠化帶：修剪整齊、高矮一致，種植稠密、無(wú)枯枝、無(wú)黃葉、無(wú)大面積蟲斑、地面無(wú)雜草和雜物；

技術(shù)型園林（生長(zhǎng)緩慢）：一季修剪兩至三次，每月維護(hù)；

水：夏季三天換水一次，定期進(jìn)行清除蚊蠅，加消毒劑、凈化劑，冬天每星期換水一次；

流水系統(tǒng)：冬天做好保暖措施。

五、治安管理

東方明珠城社區(qū)作為慈溪市住宅樣板社區(qū)，具有嚴(yán)格、正規(guī)的物業(yè)管理，尤其體現(xiàn)在治安管理，做到物防（智能化設(shè)備）與人防（保安人員）有機(jī)結(jié)合，實(shí)行24小時(shí)站崗、巡邏制，創(chuàng)建物業(yè)管理住宅防范星級(jí)單位。

（一）、管理目標(biāo)

治安案件發(fā)生率千分之一以下，因管理原因造成的治安案件發(fā)生率為零，創(chuàng)治安防范五星級(jí)物業(yè)管理社區(qū)。

（二）、管理要求

1、加強(qiáng)治安隊(duì)伍的建設(shè)，著裝統(tǒng)一鮮明，定期開展軍訓(xùn)、禮儀禮貌培訓(xùn)、業(yè)務(wù)操作培訓(xùn)以及突發(fā)事件處置培訓(xùn)。

2、治安人員以定位崗、巡查相結(jié)合，對(duì)社區(qū)實(shí)行24小時(shí)安全防范管理，確保社區(qū)內(nèi)不發(fā)生惡性刑事案件即重大治安災(zāi)害事故。

3、運(yùn)用電視監(jiān)控、紅外線報(bào)警系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、樓宇防盜門等現(xiàn)代高科技安防產(chǎn)品，對(duì)進(jìn)出社區(qū)的人員、物品進(jìn)行有效控制，防止越墻、越房進(jìn)入社區(qū)。加強(qiáng)巡邏，管理處對(duì)每一名當(dāng)班治安人員配備對(duì)講機(jī)一只，用于相互協(xié)調(diào)，提高工作效率。

4、掌握業(yè)主的基本情況，業(yè)主熟悉率達(dá)到75％以上，積極幫助業(yè)主解決臨時(shí)困難。服務(wù)中心要建立常住入口、外來(lái)入口情況登記薄和房屋出租登記本，并經(jīng)常與居委會(huì)及有關(guān)部門保持聯(lián)系，共同做好社區(qū)日常管理。

5、抓好工作制度落實(shí)，切實(shí)做好外來(lái)人員出入社區(qū)查驗(yàn)登記制度、大件物品出社區(qū)盤查制度、治安巡邏制度等，確保工作質(zhì)量。

6、除治安人員的其他物業(yè)工作人員，作為社區(qū)管理的一份子，也是管理區(qū)的義務(wù)安全員，有義務(wù)對(duì)各種可疑因素或突發(fā)事件及時(shí)向管理處或協(xié)助治安人員處理。

7、與業(yè)主形成安全防范共同體，設(shè)置安全求救電話，但業(yè)主發(fā)現(xiàn)可疑情況時(shí)可及時(shí)與監(jiān)控中心聯(lián)系，治安人員以最快的速度出擊；與街道、派出所形成安聯(lián)防小組，隨時(shí)邀請(qǐng)相關(guān)部門協(xié)助工作、進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

（三）、人員分布

根據(jù)東方明珠城社區(qū)的實(shí)際地形地物，將社區(qū)分為大門、地上城、地下層、車輛出入口四部分進(jìn)行管理，按每班18名保安，兩班制輪換，共配備54名治安人員。

1、地上層：33人

以每班計(jì)大門口四人，景觀大道二人，景觀大道兩側(cè)副道二人，消防、監(jiān)控值班三人。

2、地下層：18人

以每班計(jì)巡邏三人，車輛出入口三人。

3、負(fù)責(zé)人（領(lǐng)班）：3人

（四）、值班方式

24小時(shí)站崗、巡邏。

六、消防管理

貫徹“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的方針，從人力、物力、技術(shù)等多方面充分做好消防準(zhǔn)備，預(yù)防物業(yè)火災(zāi)的發(fā)生，最大限度的減少火災(zāi)損失，為業(yè)主的工作、生活提供安全環(huán)境，保護(hù)業(yè)主的生命和財(cái)產(chǎn)安全，確保物業(yè)的安全使用。

1、建設(shè)高素質(zhì)的消防隊(duì)，在治安人員內(nèi)部組建一個(gè)專門的消防班來(lái)負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作。

2、熟悉消防法規(guī)，建立消防崗位責(zé)任制。

3、配備充足的消防設(shè)施，消防人員了解各種消防設(shè)施的使用方法，定期檢查消防設(shè)備的完好、規(guī)范，對(duì)使用不當(dāng)?shù)募皶r(shí)糾正。

4、制定社區(qū)的消防制度及有關(guān)的圖冊(cè)，使管理人員及業(yè)主熟悉。

5、定期或不定期進(jìn)行消防知識(shí)普及和消防演習(xí)。

七、車輛道路管理

東方明珠城社區(qū)作為一個(gè)高檔住宅區(qū)，車輛擁有率高，加強(qiáng)車輛管理將列入我們物業(yè)管理的重點(diǎn)規(guī)劃之中。管理處制定東方明珠城社區(qū)車輛管理制度規(guī)定，由保安科具體實(shí)施車輛管理。

（一）、先進(jìn)的車輛停放分類

參考國(guó)內(nèi)外先進(jìn)住宅社區(qū)和先進(jìn)停車場(chǎng)設(shè)計(jì)，為便于管理，維護(hù)社區(qū)良好秩序，東方明珠城社區(qū)實(shí)行徹底的人車分流，便于車輛的管理和行人的安全。

（二）、高科技硬件設(shè)施

公司將根據(jù)以往物業(yè)管理中的成功經(jīng)驗(yàn)，在東方明珠城社區(qū)安裝IC卡智能停車場(chǎng)管理系統(tǒng)，將整個(gè)社區(qū)的車輛管理納入電腦管理之下，提高管理效率，方便業(yè)主出入，有效防止車輛的遺失。

安裝IC卡智能停車場(chǎng)管理系統(tǒng)三套，在入口安裝減速帶和禁鳴限速標(biāo)志，社區(qū)內(nèi)交通指示牌，樓宇間道路劃線明確。

（三）、有效的管理體制

設(shè)置專門的車輛管理人員，負(fù)責(zé)發(fā)放停車卡、進(jìn)行車輛引導(dǎo)、出入口控制、安全防范、巡查車輛停車、行車秩序。

八、市政公共設(shè)施的管理

市政設(shè)施包括道路、路燈、下水道、配電分支箱、總電表箱、電纜溝、架、蓋等。通過實(shí)施管理，確保供電、供水、通訊、照明設(shè)備齊全，工作正常；確保道路暢通，路面平坦完好，污水排放暢通。為此，制定如下管理辦法：

1、對(duì)樓宇內(nèi)各種公用設(shè)施分布位置、地下線路走向必須加以掌握，圖紙齊全，整檔歸案，便于查閱；

2、對(duì)各職能部門直接管理的設(shè)備設(shè)施，實(shí)行隨時(shí)檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)與職能部門聯(lián)系，要求盡快修復(fù)；

3、對(duì)化糞池、污水井、雨水等市政設(shè)施，實(shí)行每月定期檢查、養(yǎng)護(hù)及維修；

4、水、電、氣由相應(yīng)公司負(fù)責(zé)維修管理，管理處做好定期檢查，如有故障發(fā)生，迅速報(bào)告相關(guān)公司，及時(shí)維修，確保正常使用；

5、室外消防設(shè)備由消防部門負(fù)責(zé)維護(hù)，日常管理由管理處負(fù)責(zé)，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)匯報(bào)；

6、電話、網(wǎng)絡(luò)、有線電視由電信部門、廣電部門辦理，日常管理由管理處負(fù)責(zé)；

7、對(duì)社區(qū)內(nèi)的公共娛樂、休閑、健身設(shè)施定期檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)采取措施修復(fù)，消除隱患。

第六部分初期的物業(yè)管理

針對(duì)社區(qū)物業(yè)管理的規(guī)律，結(jié)合東方明珠城社區(qū)的特點(diǎn)，我們將物業(yè)管理劃分為介入期、入住期和常規(guī)期三個(gè)階段。

在此著重介紹入住期的管理

一、前期管理

（一）、人員安排

管理處主任、各部門負(fù)責(zé)人按進(jìn)度陸續(xù)入駐東方明珠城社區(qū)現(xiàn)場(chǎng)，參與前期的物業(yè)規(guī)劃，具體內(nèi)容如下：參與有關(guān)設(shè)備的安裝、調(diào)試、監(jiān)理工作，掌握樓宇設(shè)備設(shè)施的合理布局等基本情況，提出建議；參與房屋的竣工驗(yàn)收和房屋設(shè)施的預(yù)驗(yàn)工作；配合房產(chǎn)公司做好綜合驗(yàn)收相關(guān)工作；投入入住前的各項(xiàng)工作。

①樓宇綜合驗(yàn)收前一個(gè)月，部分治安人員經(jīng)上崗培訓(xùn)合格后，先期到位，負(fù)責(zé)對(duì)將接收的物業(yè)的守衛(wèi)工作。

②樓宇綜合驗(yàn)收前，按照慈溪市住宅樓宇條例規(guī)定，做好物業(yè)的接管驗(yàn)收工作，包括用房、資金、資料、房屋設(shè)備設(shè)施等內(nèi)容。

③業(yè)主入住前半個(gè)月，管理處掛牌辦公，所有員工經(jīng)培訓(xùn)合格后上崗，共同迎接業(yè)主入住。

（二）、前期管理及監(jiān)督

管理處成立后，管理處主任編寫入住工作方案，配備管理處工作人員，制定開辦采購(gòu)計(jì)劃；

治安方面：熟悉社區(qū)地形地物及各種安防設(shè)施，明確人員排班及各崗位工作職責(zé)；

車輛管理：設(shè)計(jì)安裝社區(qū)內(nèi)道路標(biāo)志，建立完善車輛管理制度；

垃圾清運(yùn)：確定臨時(shí)裝修垃圾堆放處。

（三）、配合工作

與供電、供水、煤氣、電信等公司和有線電視、郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證業(yè)主入住后水、電、氣、通信等正常使用。

與學(xué)校、派出所聯(lián)系，了解小孩轉(zhuǎn)學(xué)、戶口遷移的手續(xù)辦理細(xì)節(jié)，以及有關(guān)聯(lián)系電話，入住時(shí)公告業(yè)主。

二、入住管理

（一）、舉行簡(jiǎn)樸溫馨的入住儀式

為使業(yè)主在短時(shí)間內(nèi)了解、熟悉東方明珠城社區(qū)情況，展現(xiàn)我公司物業(yè)管理人的良好形象，我們將邀請(qǐng)房產(chǎn)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)等在社區(qū)舉行簡(jiǎn)樸溫馨的入住儀式。

（二）、辦理入住手續(xù)采取的便利措施

辦理入住八字方針：“熱情、周到、高效、便利”。

1、設(shè)立入住手續(xù)辦理場(chǎng)地，有咨詢、資料分發(fā)（業(yè)主手冊(cè)、裝修管理規(guī)定等），收取相關(guān)費(fèi)用、簽訂入住公約，精神文明公約、發(fā)放鑰匙、驗(yàn)房服務(wù)等，由專職人員提供一條龍服務(wù)，精心安排入住程序。

2、提前與煤氣公司、電信公司、廣播電視局簽訂代辦業(yè)務(wù)協(xié)議書，代辦相關(guān)業(yè)務(wù)，給業(yè)主方便。

3、提供集體辦理和上門服務(wù)等服務(wù)項(xiàng)目。

（三）、收費(fèi)標(biāo)志上墻及宣傳工作

1、在社區(qū)宣傳櫥窗內(nèi)，制作張貼收費(fèi)一覽表，列明本住宅社區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，公布監(jiān)督、服務(wù)電話。

2、印制收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)宣傳單，委托房產(chǎn)公司銷售部門在房屋交付業(yè)主時(shí)一同發(fā)放。

3、在入住手續(xù)辦理現(xiàn)場(chǎng)，準(zhǔn)備部分收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)宣傳單即相關(guān)收費(fèi)文件復(fù)印件，以備業(yè)主索取。

三、裝修管理

（一）、裝修控制流程

1、業(yè)主辦理入住手續(xù)；

2、對(duì)業(yè)主裝修隊(duì)進(jìn)行裝修講解；

3、對(duì)裝修方案進(jìn)行備案，簽訂《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》；

4、裝修管理員、環(huán)境巡查員、治安巡邏員交叉監(jiān)督；

5、（對(duì)違章裝修的）立即指出，上門以理說(shuō)服業(yè)主，以情打動(dòng)業(yè)主，使其改正；

6、（若仍不糾正的）采取相應(yīng)的制止措施，向職能部門反映，以取得行政上的支持。

（二）、裝修宣傳

為加大裝修宣傳力度，充分發(fā)揮社區(qū)文化的導(dǎo)向功能、約束功能，并架起管理處與業(yè)主的橋梁，真正提高業(yè)主按章裝修的自覺性，提前對(duì)每一個(gè)業(yè)主進(jìn)行裝修宣傳，向業(yè)主和裝修隊(duì)發(fā)放《裝修須知》，明確裝修規(guī)定、違章裝修的危害行和處理措施，從而降低違章裝修發(fā)生率。

（三）、裝修備案

1、根據(jù)《裝修城市房屋使用安全管理?xiàng)l例》進(jìn)行備案。

2、保證房屋設(shè)施正常使用功能。審核重點(diǎn)：房屋結(jié)構(gòu)、智能化設(shè)施及管線、電訊、有線電視、供水、供電、供氣等管線。

3、保證房屋外觀統(tǒng)一美觀。審核重點(diǎn)：陽(yáng)臺(tái)、窗臺(tái)、天臺(tái)、空調(diào)安裝及管線走向。

4、裝修材料符合防火規(guī)定。

（四）、裝修跟蹤監(jiān)管體系

業(yè)主裝修施工，指定專職房管員，實(shí)施“全過程”追蹤監(jiān)管。通過現(xiàn)場(chǎng)巡查，及時(shí)與業(yè)主溝通，了解施工方案、裝修工程進(jìn)展，把違章裝修消滅在萌芽階段。治安人員、環(huán)境監(jiān)管人員及其他人員均對(duì)裝修進(jìn)行監(jiān)管，形成立體式的裝修監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，體現(xiàn)裝修管理“全過程、全因素、全員管理”的特點(diǎn)，消除管理盲點(diǎn)，維護(hù)好智能設(shè)施管線等公共管線，杜絕違章搭建。

（五）違章裝修處理

業(yè)主裝修備案中，服務(wù)中心分別與業(yè)主和施工單位簽訂具有法律效力的《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》，劃清管理處、業(yè)主、裝修施工單位之間的責(zé)、權(quán)。同時(shí)制定《東方明珠城住宅社區(qū)裝修管理規(guī)定》，業(yè)主出現(xiàn)違章裝修，房管員或治安人員上門做好業(yè)主的思想工作，禮貌地向業(yè)主介紹裝修規(guī)定，耐心的向業(yè)主聲明違章裝修可能造成的危害。做到以理說(shuō)服業(yè)主，以情感化業(yè)主，爭(zhēng)取支持和理解，讓業(yè)主自覺接收整改要求。針對(duì)違章裝修，除了采取說(shuō)服教育、行政壓力促使其整改外，根據(jù)違章?lián)p壞情況，采取賠償處理等經(jīng)濟(jì)手段控制。對(duì)違章裝修并無(wú)視一切的業(yè)主，將上報(bào)行政職能部門，由相關(guān)部門解決處理。

四、入住期間的安全防范措施

（一）入住期間的治安分析

1、周邊環(huán)境較為復(fù)雜，地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，外來(lái)人口與入住高峰期中的外來(lái)裝修、搬運(yùn)人員往來(lái)頻繁的狀態(tài)相互并存。

2、裝修集中，裝修監(jiān)管面大，裝修防火任務(wù)艱巨。

3、社區(qū)內(nèi)各種智能化設(shè)備處于調(diào)試、試運(yùn)行階段，業(yè)主對(duì)設(shè)備的運(yùn)行、使用還不夠了解，誤報(bào)、出錯(cuò)率高，治安壓力大，管理難度大。

（二）、具體防范措施

針對(duì)這一時(shí)期的治安形勢(shì)，我們?cè)谌胱∑陂g確立了“人防為主、技防物防為輔”的治安策略。

1、治安隊(duì)伍建設(shè)

按照高標(biāo)準(zhǔn)建立一支高素質(zhì)的治安隊(duì)伍，嚴(yán)格招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)。治安人員中聘用退伍軍人，具有良好思想品質(zhì)的精湛業(yè)務(wù)技能的組成。建立業(yè)務(wù)、績(jī)效考核與工資、職位掛鉤的機(jī)制，實(shí)行10％末位淘汰制。

2、確立治安重點(diǎn)，搞好對(duì)人流、物流、車流的有效控制

①人流控制

對(duì)來(lái)訪人員須通過門崗，與業(yè)主取得聯(lián)系后方可進(jìn)入，并做好訪問登記和離去注銷手續(xù)；

對(duì)裝修、搬運(yùn)人員采取出入證管理制度，對(duì)他們的活動(dòng)范圍進(jìn)行一定限制；

對(duì)可疑陌生人，采取追蹤、監(jiān)控的措施，必要時(shí)可上前有禮貌地執(zhí)行驗(yàn)證檢查；

經(jīng)常與派出所聯(lián)合檢查戶口，把可疑分子清出社區(qū)。

②物流控制

對(duì)物資流動(dòng)實(shí)施申報(bào)制、盤查制和登記制；

業(yè)主物品的搬出必須向主動(dòng)門崗申報(bào)，并嚴(yán)格按照規(guī)定進(jìn)行登記；

治安人員有責(zé)任和義務(wù)對(duì)物資的出入進(jìn)行禮貌檢查；

所有物資流動(dòng)實(shí)行登記放行制度。

③車流控制

通過停車場(chǎng)IC卡管理系統(tǒng)記錄車主、車牌號(hào)、車型等信息。

3、加強(qiáng)與相關(guān)部門的配合與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒙?lián)系，請(qǐng)求派出所的協(xié)助，加大治安治理綜合力度。

五、協(xié)助業(yè)主委員會(huì)籌建工作

按照國(guó)家物業(yè)有關(guān)規(guī)定和慈溪市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，在業(yè)主入住率達(dá)50％前，由管理處制定相應(yīng)的公眾制度，并廣泛聽取業(yè)主的意見，逐步修改成文，同時(shí)向業(yè)主宣傳成立業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)程序和要求，為業(yè)主委員會(huì)成立做好基礎(chǔ)工作。在入住率達(dá)到50％時(shí)，報(bào)請(qǐng)政府職能部門，組織召集第一次業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立大會(huì)。管理處還應(yīng)配合業(yè)主委員會(huì)籌備小組制定公眾制度草案，如業(yè)主、使用人公約等，備好大會(huì)審議材料，如前期物業(yè)管理報(bào)告、財(cái)務(wù)收支情況、物業(yè)管理委托合同等。

第七部分物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃

公共設(shè)施和房屋本體的維修養(yǎng)護(hù)是東方明珠城社區(qū)物業(yè)管理的重要內(nèi)容，在東方明珠城社區(qū)的公共設(shè)施及房屋修繕管理工作中，我們將建立“設(shè)備領(lǐng)養(yǎng)制”，責(zé)任落實(shí)到人，制定合理的養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，建立和健全科學(xué)的服務(wù)體制，確保設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)轉(zhuǎn)正常，切實(shí)做到為業(yè)主服務(wù)，保證房屋始終完好如新，達(dá)到保值、增值的目的。

一、公用部位公用設(shè)施維修計(jì)劃

類別項(xiàng)目定期養(yǎng)護(hù)

周期內(nèi)容實(shí)施效果

房屋本體外墻面、屋面、樓梯通道外墻面3年一次，屋面5年一次，樓梯通道5年一次檢查修理無(wú)損壞

區(qū)內(nèi)道路砼路面、砼道牙、人行道每年一次檢修整潔、無(wú)損壞

區(qū)內(nèi)照明樓道燈、廣場(chǎng)燈、車庫(kù)燈、草坪燈、路燈每年一次燈桿刷漆、線路開關(guān)檢測(cè)符合安全標(biāo)準(zhǔn)，正常使用

溝渠池井雨水口、雨水井、污水井、化糞池、閥門井、噴水池每年一次清理淤泥、化糞池抽吸及閥門檢測(cè)保養(yǎng)暢通、無(wú)損壞

停車場(chǎng)地面停車場(chǎng)每年一次翻新、更換舊標(biāo)識(shí)牌、消防設(shè)施檢測(cè)標(biāo)識(shí)完整、明晰，設(shè)施完好

地下停車場(chǎng)

公共

標(biāo)識(shí)牌標(biāo)識(shí)牌、警示牌每月一次翻新、更換殘舊標(biāo)識(shí)牌標(biāo)識(shí)完整、明晰，設(shè)施完好

智能化

系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線報(bào)警系統(tǒng)、門警系統(tǒng)等每年二次檢測(cè)、試驗(yàn)、維修、更換傳感靈敏，使用正常

供水供電

系統(tǒng)水泵、水塔、變壓器、配電房等每月一次檢測(cè)運(yùn)轉(zhuǎn)正常

公用設(shè)備電梯等每月兩次檢測(cè)、保養(yǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常、安全可靠

公共設(shè)施圍欄、宣傳欄、廣播系統(tǒng)每周一次檢測(cè)、試驗(yàn)、維修、更換無(wú)損壞，廣播正常

二、日常養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案

（一）、日常養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)

1、房屋維修：屋面、外墻、房屋承重結(jié)構(gòu)、走廊、通道、樓梯符合《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》

2、公共設(shè)備、設(shè)施維護(hù)及保養(yǎng)

電梯、消防設(shè)施、配電間、水泵房等公用設(shè)施進(jìn)行定期養(yǎng)護(hù)，做到預(yù)防為主。

3、具體附表

類別項(xiàng)目日常養(yǎng)護(hù)計(jì)劃

計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果

房屋本體外墻面、屋面、樓梯通道每季一次房屋修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)無(wú)損壞

區(qū)內(nèi)

道路砼路面每周檢查一次，隨壞隨修

1、路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；

2、人行道鋪設(shè)修繕標(biāo)準(zhǔn)干整、無(wú)坑洼、無(wú)積水、無(wú)缺損

緩路徑、砼道牙

區(qū)內(nèi)

照明樓道燈、廣場(chǎng)燈、車庫(kù)燈、草坪燈每天檢查一次，隨壞隨修

1、電器專業(yè)安全操作規(guī)程；

2、燈具施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)燈泡使用正常，燈罩完好清潔，燈桿無(wú)破損完好率98％以上

溝渠

池井雨水口、雨水井、污水井、化糞池、閥門井、噴水池每周檢查一次，隨壞隨修井內(nèi)無(wú)積污，井壁無(wú)脫落；化糞池?zé)o堵塞；井蓋標(biāo)志清晰

1、井蓋完好率達(dá)100％；

2、無(wú)缺損、少積污

3、無(wú)堵塞

停車場(chǎng)地面停車場(chǎng)每周檢查一次，隨壞隨修

1、砼路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；

2、停車場(chǎng)地面修繕標(biāo)準(zhǔn)；

3、停車場(chǎng)設(shè)施平整、無(wú)積水、無(wú)缺損、完好率達(dá)99％以上

地下停車場(chǎng)

公共

標(biāo)識(shí)牌標(biāo)識(shí)牌、警示牌每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修

1、標(biāo)識(shí)清楚，無(wú)污跡，破損；

2、安放牢固標(biāo)志完好率達(dá)100％；標(biāo)志無(wú)損壞

智能化

系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線報(bào)警系統(tǒng)、門警系統(tǒng)等每天檢查一次智能化系統(tǒng)維保標(biāo)準(zhǔn)

1、系統(tǒng)性能良好；

2、設(shè)施良好

供水

系統(tǒng)水泵、水塔每天檢查一遍無(wú)故障系統(tǒng)性能良好，正常運(yùn)轉(zhuǎn)

其他

公共

設(shè)施圍欄、宣傳欄、廣播系統(tǒng)每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修

1、無(wú)破損；

2、無(wú)脫落

3、泄水通暢確保安全使用，正常運(yùn)轉(zhuǎn)

（二）、業(yè)主報(bào)修制度

1、房管員負(fù)責(zé)業(yè)主的報(bào)修接待工作，接到報(bào)修時(shí)，在《報(bào)修記錄臺(tái)帳》中記錄業(yè)主報(bào)修問題，可通過電話解決的，三分鐘內(nèi)落實(shí)處理措施，業(yè)主小型報(bào)修，需至現(xiàn)場(chǎng)處理，在30分鐘內(nèi)落實(shí)解決方案，開具施工單；若報(bào)修問題嚴(yán)重，需要研討時(shí)，在三小時(shí)內(nèi)管理處討論決定，落實(shí)解決方案。

2、維修工維修時(shí)嚴(yán)格履行崗位職責(zé)，做到維修優(yōu)質(zhì)快捷，結(jié)束時(shí)對(duì)施工場(chǎng)地做好整理、清掃。

3、維修工填妥《施工單》項(xiàng)目及金額，請(qǐng)業(yè)主確認(rèn)簽字。

4、業(yè)主簽字后，維修工即回班組待命，施工單交房管員。

（三）、維修回訪制度

在維修完工后，采用電話或上門的方式對(duì)業(yè)主進(jìn)行回訪?；卦L的內(nèi)容包括服務(wù)態(tài)度、工作效率、技術(shù)水平、維修效果以及業(yè)主的滿意程度等項(xiàng)目。

工作流程：

1、維修部門每周五下班前將本周《施工單》整理好，交辦公室。

2、辦公室對(duì)報(bào)修情況進(jìn)行回訪，回訪率100％，回訪結(jié)果登記在《施工單上記錄》。

3、回訪結(jié)果向管理處主任匯報(bào)、分析，若發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)糾正。

三、電梯運(yùn)作規(guī)范

1、電梯的使用維修，始于電梯安裝完畢和正式驗(yàn)收后。

2、為確保電梯安全行駛，必須建立正常的維修保養(yǎng)、管理制度。

3、維修人員需經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)的專職人員對(duì)電梯進(jìn)行經(jīng)常性的管理、維護(hù)和檢修。

4、電梯的操作人員需經(jīng)培訓(xùn)的專職人員擔(dān)任，應(yīng)具有高度的責(zé)任心，愛護(hù)設(shè)備，掌握使用特性。

5、電梯正常工作條件應(yīng)符合電梯技術(shù)條件中的有關(guān)規(guī)定。

四、公建配套設(shè)施、設(shè)備及各類管線的管理措施

公建配套設(shè)施、設(shè)備包括垃圾房、煤氣管道、路燈、配電房、自來(lái)水管道、消火栓、滅火器等。

1、維修部門負(fù)責(zé)公建配套設(shè)施、設(shè)備及各類管線的管理。

2、建立公建設(shè)施、設(shè)備的圖紙檔案資料，了解社區(qū)各類設(shè)施的平面布局及相應(yīng)地上、地下管線布置。

3、垃圾房每日保潔、清理，煤氣管道每周檢查一次，路燈每日檢查一遍，配電房每日巡查一次，消火栓每周巡查一次。進(jìn)水管路每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)記錄在《公建配套設(shè)施巡檢表》中，若物業(yè)管理可馬上處理的較小問題，及時(shí)處理；若問題嚴(yán)重或突發(fā)時(shí)速與所屬公建職能部門聯(lián)系，對(duì)處理情況詳細(xì)記錄，并通報(bào)業(yè)主。

第八部分積極主動(dòng)配合社區(qū)居委會(huì)

搞好文化建設(shè)

一、社區(qū)文化

（一）、基本內(nèi)容

1、開展精神文明建設(shè)，制定社區(qū)業(yè)主精神文明公約，教育業(yè)主要自覺遵守社區(qū)的各項(xiàng)規(guī)章制度，遵守和維護(hù)公秩序，愛護(hù)公共財(cái)產(chǎn)，提倡業(yè)主鄰里互助、文明居住、文明行為。

2、完善、充實(shí)社區(qū)娛樂場(chǎng)所和文體活動(dòng)設(shè)施，開展豐富多彩的文體活動(dòng)，豐富業(yè)主的業(yè)余生活，密切鄰里感情，協(xié)調(diào)人際關(guān)系，提高業(yè)主的參與意識(shí)，促進(jìn)安定團(tuán)結(jié)和社會(huì)和睦。

3、建設(shè)高雅的社區(qū)文化，培育健康的社區(qū)精神。

（二）、具體形式

1、業(yè)主入住后，利用宣傳欄、宣傳櫥窗、黑板報(bào)等多種形式，對(duì)《業(yè)主手冊(cè)》、《業(yè)主臨時(shí)公約》、《精神文明公約》、《裝修管理規(guī)定及注意事項(xiàng)》和居民文化生活等內(nèi)容及時(shí)向業(yè)主宣傳。

2、宣傳《市民行為道德規(guī)范》，鼓勵(lì)業(yè)主爭(zhēng)做文明慈溪市民。

3、宣傳環(huán)保，倡導(dǎo)環(huán)保，獎(jiǎng)懲激勵(lì)。組織業(yè)主開展一次社區(qū)環(huán)保活動(dòng)，如“樹木領(lǐng)養(yǎng)”、“擁有一片家園”等活動(dòng)，激發(fā)業(yè)主共同關(guān)心、維護(hù)社區(qū)優(yōu)美環(huán)境。搞好裝修環(huán)保宣傳，入住前向業(yè)主通知，集中安排環(huán)保裝修培訓(xùn)，防止裝修噪聲污染、環(huán)境污染的發(fā)生。

4、將文化建設(shè)納入物業(yè)管理日常工作中，設(shè)立專人負(fù)責(zé)，擬定社區(qū)文化管理制度，負(fù)責(zé)各項(xiàng)文化宣傳活動(dòng)，定期更新宣傳櫥窗等。

5、運(yùn)用傳播文化的工具和康樂設(shè)施，如圖書館、電子顯示屏、社區(qū)報(bào)背景音樂等，開展聯(lián)絡(luò)感情活動(dòng)。

6、與社區(qū)共同開展文化娛樂活動(dòng)，充分利用社區(qū)內(nèi)的文體活動(dòng)設(shè)施，每年舉行一至兩次大型活動(dòng)，如各種形式的舞會(huì)、趣味游戲、棋類、牌類活動(dòng)等，注重文明居住，鄰里團(tuán)結(jié)互助，無(wú)糾紛。

（三）、社區(qū)活動(dòng)計(jì)劃

序號(hào)活動(dòng)項(xiàng)目時(shí)間安排活動(dòng)方式備注

1元旦晚會(huì)1月晚會(huì)

2新年文藝晚會(huì)2月晚會(huì)

3愛我家園3月植樹活動(dòng)

4消防知識(shí)4月講座

5春游5月景區(qū)旅游

6激情夏季6－9月各種文藝活動(dòng)

7醫(yī)療知識(shí)講座7月邀請(qǐng)醫(yī)療專家進(jìn)行講座

8中秋賞月9月晚會(huì)

二、協(xié)助配合大社區(qū)開展工作

1、社區(qū)文化及綜合治理每月向街道、居委會(huì)、派出所等主管部門匯報(bào)，并接受指導(dǎo)。

2、街道、派出所等主管部門在社區(qū)舉辦的各類活動(dòng)，管理處派專人參與、協(xié)助，給予積極配合。

三、物業(yè)服務(wù)與便民服務(wù)項(xiàng)目

（一）、常規(guī)性服務(wù)

治安、消防、清潔、綠化、車輛、樓宇文化管理與服務(wù)

（二）、無(wú)償服務(wù)

1、家教服務(wù)：管理處負(fù)責(zé)聯(lián)系和推薦相關(guān)機(jī)構(gòu)，供需要的業(yè)主選擇；

2、業(yè)主熱線：24小時(shí)熱線；

3、電話喚醒、留言服務(wù)；

4、燙洗衣服服務(wù)：管理處協(xié)助洗衣店收發(fā)衣服；

5、預(yù)定及叫車接送服務(wù)；

6、代定報(bào)刊雜志：管理處負(fù)責(zé)辦理手續(xù)，費(fèi)用由業(yè)主自理；

7、保姆介紹：管理處負(fù)責(zé)推薦家政公司；

8、24小時(shí)醫(yī)療急救服務(wù)：管理處負(fù)責(zé)聯(lián)系醫(yī)院；

9、代收郵件服務(wù)；

10、代辦速遞業(yè)務(wù)：管理處負(fù)責(zé)聯(lián)系速遞公司；

11、代辦保險(xiǎn)業(yè)務(wù)：管理處負(fù)責(zé)聯(lián)系和推薦保險(xiǎn)公司；

12、失物招領(lǐng)；

（三）、有償服務(wù)

1、室內(nèi)清潔；

2、室內(nèi)綠化；

3、商務(wù)中心服務(wù)：提供復(fù)印、傳真、翻譯、秘書服務(wù)等；

4、24小時(shí)工程維修服務(wù)；

5、租務(wù)服務(wù)：代理出租；

6、設(shè)立園藝師：解決業(yè)主有私家花園不會(huì)或不愿管理的問題；

7、設(shè)立鐘點(diǎn)工：解決部分業(yè)主不愿在家里設(shè)保姆房，有需要家政服務(wù)的問題，由管理處統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，提高信譽(yù)和管理力度，同時(shí)增加物業(yè)收入；

8空置房屋出租。

（四）、特色服務(wù)

1、信息類

①建立社區(qū)網(wǎng)站、電子公告牌，用于：

a、公開物業(yè)管理內(nèi)容、物業(yè)公司賬目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)發(fā)布相關(guān)信息，實(shí)現(xiàn)公開、透明、公平的物業(yè)管理模式；

b、方便業(yè)主投訴、申告，及時(shí)反饋各種信息，便于物業(yè)公司及時(shí)做出整改；

c、搭建業(yè)主交流平臺(tái)，促進(jìn)社區(qū)文交流。

2、醫(yī)療健康類

建立社區(qū)醫(yī)療站，在社區(qū)內(nèi)部設(shè)立業(yè)主健康卡片，定期在會(huì)所內(nèi)開展醫(yī)療健康講座，普及科學(xué)的生活觀念。根據(jù)業(yè)主要求，及本社區(qū)的地理位置，擬邀請(qǐng)市人民醫(yī)院進(jìn)行健康知識(shí)講座，對(duì)于常見疾病加以預(yù)防。

第九部分社區(qū)管理創(chuàng)新

一、充分發(fā)揮高科技在物業(yè)管理中的應(yīng)用

東方明珠城高檔住宅社區(qū)作為慈溪的樣板工程，其設(shè)施、設(shè)備在同類住宅社區(qū)中處于領(lǐng)先地位，各種高科技設(shè)施大量運(yùn)用。為加強(qiáng)社區(qū)的管理，方便用戶，營(yíng)造一個(gè)安全祥和住宅環(huán)境，我們?cè)谏鐓^(qū)安裝了社區(qū)智能化設(shè)施，將整個(gè)社區(qū)的管理納入智能化管理系統(tǒng)之內(nèi)。結(jié)合我們已有的經(jīng)驗(yàn)和研究成果，對(duì)東方明珠城社區(qū)的智能化管理與維護(hù)從以下幾個(gè)方面入手。

（一）、智能化的組成電視監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線報(bào)警系統(tǒng)、家庭防盜報(bào)警系統(tǒng)、可視對(duì)講門警系統(tǒng)、智能化IC卡停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)等。

（二）、智能化系統(tǒng)宣傳

在業(yè)主入住時(shí)，管理處和業(yè)主對(duì)住宅內(nèi)已安裝好的智能化系統(tǒng)進(jìn)行驗(yàn)收確認(rèn)，并提供智能化系統(tǒng)使用說(shuō)明書，告之裝修注意事項(xiàng)及損壞的各項(xiàng)責(zé)任，在裝修過程中做好巡視監(jiān)督。

（三）、日常管理

各種智能化設(shè)施設(shè)立專人管理，進(jìn)行相關(guān)技術(shù)操作培訓(xùn)，實(shí)行24小時(shí)值班責(zé)任制度，確保設(shè)備正常運(yùn)行。

二、不斷實(shí)現(xiàn)管理的現(xiàn)代化

（一）、管理思想現(xiàn)代化

適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，樹立新思想、新觀念，按照民主管理的觀念，商品經(jīng)濟(jì)的觀念、經(jīng)濟(jì)核算的觀念和按經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事的觀念等；善于接受新事物，努力學(xué)習(xí)現(xiàn)代化管理的知識(shí)。

（二）、管理方法現(xiàn)代化

使各項(xiàng)管理工作都符合客觀規(guī)律的要求，運(yùn)用科學(xué)的方法和手段進(jìn)行管理。

（三）、管理手段現(xiàn)代化

就是管理工具的現(xiàn)代化、自動(dòng)化，在物業(yè)管理中大量運(yùn)用高科技設(shè)備，提高管理效率，提升管理檔次。

（四）、管理人員知識(shí)化、專業(yè)化

通過不斷完善和學(xué)習(xí)，加強(qiáng)人員培訓(xùn)和人才更新，使東方明珠城社區(qū)物業(yè)管理?yè)碛幸慌莆宅F(xiàn)代化管理知識(shí)和現(xiàn)代化技術(shù)設(shè)備操作技術(shù)的管理人才。

三、計(jì)劃實(shí)行24小時(shí)全封閉式管理

為加強(qiáng)“東方明珠城”小區(qū)的管理，營(yíng)造一個(gè)和諧、安全的家園，使業(yè)主住的安心、住的放心、住的有檔次，我公司根據(jù)本小區(qū)的檔次、業(yè)主的特點(diǎn)，計(jì)劃在“東方明珠城”實(shí)行24小時(shí)全封閉式管理，希望通過我們的管理，力爭(zhēng)將“東方明珠城”的打造成慈溪市居住的品牌。

前期將管理的計(jì)劃向業(yè)主予以公布，在征求業(yè)主意見的前提下根據(jù)業(yè)主的意見確定最終是否實(shí)施。

（一）管理模式

24小時(shí)全封閉式管理，進(jìn)出人員均憑證件（出入證）或聯(lián)系批準(zhǔn)后通行本小區(qū)；

（二）具體操作

1、本小區(qū)業(yè)主

憑據(jù)本小區(qū)“一卡通”磁卡向門衛(wèi)人員出示后進(jìn)入小區(qū)，業(yè)主家庭成員較多而磁卡不足時(shí)可向管理處申請(qǐng)補(bǔ)辦。

2、來(lái)訪人員

詢問其所找的業(yè)主，由門衛(wèi)值班人員與被找的業(yè)主進(jìn)行聯(lián)系，獲得該業(yè)主同意、并作好相關(guān)登記后進(jìn)入，業(yè)主家中無(wú)人或業(yè)主不愿會(huì)見的不允許進(jìn)入。

3、其他人員

裝修人員憑裝修出入證進(jìn)入；

閑雜人員一律不得進(jìn)入。

4、車輛

本小區(qū)車輛憑管理處發(fā)放的車位證進(jìn)入，其他車輛經(jīng)詢問后視情況進(jìn)入。

（三）特殊情況處理

業(yè)主未帶“一卡通”磁卡，可向門衛(wèi)報(bào)出居住地點(diǎn)，與該業(yè)主家中聯(lián)系確認(rèn)后進(jìn)入；如業(yè)主家中無(wú)人，可憑身份證件與業(yè)主手冊(cè)核對(duì)無(wú)誤后進(jìn)入；如業(yè)主未帶身份證件，由保安人員陪同進(jìn)入，進(jìn)行核對(duì)。

第十部分經(jīng)營(yíng)核算

一、增收節(jié)支、以業(yè)養(yǎng)業(yè)計(jì)劃

1、努力提高各種費(fèi)用的收繳率，力爭(zhēng)達(dá)到100％；

2、開展多種經(jīng)營(yíng)，如上所示的有償服務(wù)；

3、制定各項(xiàng)費(fèi)用開支計(jì)劃，從而達(dá)到節(jié)約開支的作用；

4、充分發(fā)揮公司在管理中的統(tǒng)籌作用，利用公司現(xiàn)有管理人員的技術(shù)人員，降低管理成本；

5、通過公司技術(shù)力量，降低設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)費(fèi)用，降低能耗。

二、財(cái)務(wù)公開監(jiān)督制度

根據(jù)《慈溪市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，特制定以下財(cái)務(wù)公開監(jiān)督制度。

1、管理處每年一次向業(yè)主使用人公布物業(yè)管理財(cái)務(wù)收支狀況；

2、管理定期向預(yù)祝委員會(huì)匯報(bào)，接受業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督和檢查；

3、對(duì)突發(fā)性事件和重大經(jīng)費(fèi)開支應(yīng)事先經(jīng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)；

4、業(yè)主管理處物業(yè)經(jīng)費(fèi)入、如有疑問，可委托業(yè)主委員會(huì)向管理處查詢，并要求管理處給予解釋。

三、收入及支出測(cè)算

附表一：

東方明珠城收支測(cè)算表

一、綜合服務(wù)支出測(cè)算表（單位：元）

項(xiàng)目說(shuō)　明金額（元）（元）

工資及福利等支出基本工資及

崗位工資主　任1人2000元×12月24000

副主任1人1500元×12月18000

部門負(fù)責(zé)4人1100元×4人×12月52800

綜服科4人900元×4人×12月43200

保安科54人800元×54人×12月518400

維修科7人1000元×7人×12月84000

環(huán)境科23人600元×23人×12月165600

小　計(jì)906000

社會(huì)保障三金（養(yǎng)老保險(xiǎn)20％，醫(yī)療保險(xiǎn)11％，失業(yè)保險(xiǎn)2％）（6人）94800×33％=31284元

1767元×60％×88人×33％×12月=369458元4007

42加班及值班費(fèi)94人×10天×50元47000

合計(jì)1353742

服裝費(fèi)管理人員6人×500元3000

保安員54人×400元21600

其他人員34人×300元10200

合　計(jì)34800

辦公費(fèi)辦公生活用水50噸×12月×2.25元噸1350

辦公用電1000度×12月×0.55元度6600

日常辦公費(fèi)800元×12月9600

培訓(xùn)費(fèi)15000

通訊費(fèi)主　任200元×12月2400

部門電話5×150元×12月9000

小區(qū)文化、宣傳費(fèi)1500×12月18000

合　計(jì)61950

安全管理對(duì)講機(jī)維護(hù)及裝備耗材50005000

對(duì)講機(jī)占頻費(fèi)20臺(tái)×100元2000

滅火器藥劑更換約200只計(jì)算×40元8000

合計(jì)15000

清潔衛(wèi)生管理清潔用水200元×12月2400

日常工具費(fèi)200×21人4200

水箱清潔費(fèi)30003000

化糞池抽吸費(fèi)用50005000

垃圾外運(yùn)費(fèi)6噸×54元×365天

20元間×12月×18間122580

清潔工具、器械維修費(fèi)300元×12月3600

消毒費(fèi)用1319戶×5元戶659

5合計(jì)147375

綠化管理綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用81435㎡×1元81435

綠化用汽油費(fèi)50005000

綠化設(shè)備維修費(fèi)50005000

盆景費(fèi)用800元×12月9600

合計(jì)101035

設(shè)備設(shè)施維護(hù)電　梯年檢1360元×56臺(tái)76160

維保6000元臺(tái)?年×56臺(tái)336000

保險(xiǎn)700元臺(tái)?年×56臺(tái)39200

照明設(shè)施維護(hù)、耗材費(fèi)20000

水泵維護(hù)費(fèi)用100元年?臺(tái)×67臺(tái)6700

智能化系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)200000

耗材50000

消防系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)2000020000

低壓配電設(shè)備維護(hù)50005000

工具費(fèi)及小件耗材40004000

發(fā)電機(jī)維護(hù)50005000

合　計(jì)762060

房屋維修路面、屋面修補(bǔ)2000020000

建筑小品、欄桿50005000

給排水設(shè)施1000010000

合計(jì)35000

設(shè)施設(shè)備運(yùn)行能耗監(jiān)控系統(tǒng)用電10Kw×24×365×0.55元度48180

消防中控用電2Kw×24×365×0.55元度9636

電梯電費(fèi)35608元月×12月

427296

發(fā)電機(jī)耗油（估算）50000

公共用電（含：樓道照明、疏散指示燈、生活（熱水）水泵、景觀燈等）????度天×???×0.55元度727317

合計(jì)1262429

共　計(jì)3773391

固定資產(chǎn)折舊及其他設(shè)備設(shè)施66407

上交國(guó)家稅收3839798×6％230388

企業(yè)利潤(rùn)（管理酬金）4070186×5％203509

支出合計(jì)4273695

二、收支測(cè)算表

項(xiàng)目說(shuō)明金額（元）

測(cè)算收入綜合服務(wù)費(fèi)多層：98176㎡×0.7元月?㎡×12月＝824678元

小高層、高層：156783㎡×1.3元月?㎡×12月＝2445815元

商鋪：3381㎡×0.7元月?㎡×12月＝28400元

車庫(kù)：490個(gè)×300元年＝147000元

車位：1772個(gè)×480元年＝850560元42964

53（說(shuō)明）開發(fā)商

補(bǔ)貼多層：98176㎡×0.3元月?㎡×12月＝353434元

小高層、高層：156783㎡×0.7元月?㎡×12月＝1316977元

商鋪：3381㎡×0.3元月?㎡×12月＝12172元168258

3業(yè)主交納多層：98176㎡×0.4元月?㎡×12月＝471245元

小高層、高層：156783㎡×0.6元月?㎡×12月＝1128837元

商鋪：3381㎡×0.4元月?㎡×12月＝16229元1616311

支出4273695

盈　虧22758

附表二：

設(shè)施設(shè)備配備表

類　型名　稱數(shù)　量單　價(jià)小　計(jì)

辦公設(shè)施設(shè)備電腦5500025000

復(fù)印機(jī)11000010000

打印機(jī)310003000

空調(diào)5200010000

辦公桌椅105005000

檔案柜55002500

辦公柜45002000

傳真機(jī)115001500

掃描儀110001000

數(shù)碼相機(jī)115001500

電話機(jī)6100600

其他辦公用品60006000

辦公室裝修5000050000

安保設(shè)備橡皮棍1850900

對(duì)講機(jī)2080016000

對(duì)講中轉(zhuǎn)電臺(tái)11000010000

巡邏手電20601200

巡邏自行車1220220

綠化清衛(wèi)工具手推剪草機(jī)160006000

綠籬修剪機(jī)230006000

機(jī)動(dòng)噴霧機(jī)130003000

綠化工具25001000

清衛(wèi)工具53001500

垃圾車5200010000

垃圾桶402008000

果皮箱202004000

綠化警示100505000

維修工作電焊機(jī)120002000

沖擊鉆1500500

手槍鉆1300300

切割機(jī)1500500

管道疏通機(jī)112001200

鋁合金梯25001000

工　具74002800

合　計(jì)199220

注：以上設(shè)施設(shè)備按直線三年折舊。

《小區(qū)全套物業(yè)管理方案》來(lái)源于xiexiebang.com，歡迎閱讀小區(qū)全套物業(yè)管理方案。

第五篇：小區(qū)全套物業(yè)管理方案

小區(qū)全套物業(yè)管理方案

第一部分前言（省略）

第二部分物業(yè)管理的整體構(gòu)想與創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃

住宅社區(qū)作為建設(shè)開發(fā)有限公司“東方城市系列”的又一經(jīng)典之作，以其建筑的現(xiàn)代風(fēng)格和完美的協(xié)調(diào)性，構(gòu)筑了又一具有現(xiàn)代生活氣息的城市景觀。“以人為本”不僅僅是一句口號(hào)，在東方明珠城的每一個(gè)細(xì)節(jié)都充分體現(xiàn)

出建筑對(duì)人的關(guān)心，以她的色彩、材質(zhì)、結(jié)構(gòu)、尺度以及施工質(zhì)量，點(diǎn)點(diǎn)滴滴、方方面面都是工程學(xué)、建筑學(xué)、文化藝術(shù)的杰作，透射出人文關(guān)懷，使業(yè)主的居住生活在舒適、便捷中體現(xiàn)出物業(yè)的價(jià)值。

針對(duì)東方明珠城社區(qū)物業(yè)管理的整體情況，我們確立了東方明珠城住宅社區(qū)物業(yè)管理的管理構(gòu)想。

一、管理思想

公司將憑借自己的人才優(yōu)勢(shì)、技術(shù)優(yōu)勢(shì)、文化優(yōu)勢(shì)、管理優(yōu)勢(shì)，把東方明珠城社區(qū)創(chuàng)造成為一個(gè)溫馨家園。

二、管理組織

公司將建立一支年輕化、專業(yè)化，高素質(zhì)、復(fù)合型的管理隊(duì)伍，對(duì)東方明珠城社區(qū)實(shí)施專業(yè)化的物業(yè)管理與服務(wù)。

1、多層次、多角度的激勵(lì)員工，滿足員工的物質(zhì)和精神需求。

2、主張管理者與員工之間的溝通，體現(xiàn)人與人之間的平等。

3、關(guān)注員工自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，使員工與公司共同發(fā)展進(jìn)步。

4、為員工創(chuàng)造公平競(jìng)爭(zhēng)的工作氛圍，實(shí)現(xiàn)“能者上、相形見拙者下”。

5、建立培訓(xùn)體制，使每一個(gè)員工掌握物業(yè)基本技能，能夠勝任本職崗位工作，成為合格、稱職的物業(yè)服務(wù)人員。

三、管理特色及創(chuàng)新點(diǎn)

公司堅(jiān)持“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的宗旨，“全方位管理、多功能服務(wù)”的管理手段。

1、推行首問負(fù)責(zé)制，第一個(gè)接待業(yè)主或被業(yè)主詢問的公司員工，不受部門的限制，均應(yīng)熱情接待，解答疑問，杜絕讓業(yè)主等候回音的現(xiàn)象。

2、傾聽業(yè)主的心聲，在社區(qū)內(nèi)設(shè)置“心連心信箱”，了解業(yè)主需求，解決業(yè)主反映的問題。

3、關(guān)注業(yè)主生活質(zhì)量的提高，倡導(dǎo)“以業(yè)主為圓心”的服務(wù)理念，我們不僅做好24小時(shí)安保服務(wù)，24小時(shí)接待服務(wù)，16小時(shí)保潔服務(wù)，管理處還將經(jīng)常組織各種活動(dòng)，增進(jìn)物業(yè)與業(yè)主的交流，創(chuàng)造祥和文明的住宅社區(qū)。

四、創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃

（一）、近期工作目標(biāo)

第一年內(nèi)，業(yè)主開心入住，裝修無(wú)違規(guī)現(xiàn)象；

第二年內(nèi)，創(chuàng)市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)；

第三年…… 保市優(yōu)、創(chuàng)全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)；

（二）、實(shí)施方案

1、在公司總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，在行業(yè)主管部門指導(dǎo)下，專門成立由公司職能部門人員、管理處主任和其他部門負(fù)責(zé)人組成的創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)小組，其中管理處主任為執(zhí)行組長(zhǎng)，并明確創(chuàng)優(yōu)小組職責(zé)。

2、完善各部門、各崗位的操作規(guī)程，規(guī)范日常操作。

3、做好日常工作記錄，注意資料的積累、整理，做好考評(píng)、資料的歸檔及達(dá)標(biāo)申報(bào)等工作。

4、由創(chuàng)優(yōu)小組按管理處巡檢制度進(jìn)行日常的考核檢查，公司創(chuàng)優(yōu)指導(dǎo)小組做好東方明珠城社區(qū)創(chuàng)優(yōu)的指導(dǎo)、監(jiān)督工作。

5、建立“服務(wù)明星”評(píng)比制度，明確獎(jiǎng)懲措施，引導(dǎo)員工共同做好優(yōu)秀社區(qū)的創(chuàng)建工作。

第三部分管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和管理人員的配備、管理及物資的配備

一、管理機(jī)構(gòu)模式

東方明珠城住宅城社區(qū)的物業(yè)綜合管理工作，由天祥物業(yè)有限公司下屬的東方明珠城管理處負(fù)責(zé)，管理處下設(shè)綜服科、安保科、維修部、環(huán)境科。

組織結(jié)構(gòu)圖

二、管理人員的配備

管理處定編94人，其中主任、副主任各1名，各部門負(fù)責(zé)人4人，由物業(yè)公司聘任，授權(quán)到東方明珠城住宅社區(qū)實(shí)施綜合管理。

接待員：2人，接待業(yè)主的來(lái)訪和投訴并及時(shí)處理。

文員：1人，負(fù)責(zé)社區(qū)房屋及業(yè)主的有關(guān)資料的存檔工作和信息收集工作。財(cái)務(wù)：1人，負(fù)責(zé)社區(qū)的經(jīng)濟(jì)核算和各種費(fèi)用的收繳工作。

衛(wèi)生清潔工：21人，負(fù)責(zé)社區(qū)的衛(wèi)生清潔工作，每天清掃公共場(chǎng)所、綠化帶及人行道、樓梯道等公共部位。

綠化管理養(yǎng)護(hù)工：2人，負(fù)責(zé)社區(qū)內(nèi)的綠化及花草樹木的養(yǎng)護(hù)培植工作，并對(duì)業(yè)主的垂直綠化（陽(yáng)臺(tái)擺花）和庭院綠化進(jìn)行指導(dǎo)。

治安員：54人，負(fù)責(zé)住宅區(qū)內(nèi)的治安、保衛(wèi)防范、車輛管理工作，配合派出所、車管、消防等部門維護(hù)正常治安秩序，負(fù)責(zé)管理社區(qū)的停車場(chǎng)以及出入社區(qū)的各種車輛，維護(hù)社區(qū)的交通秩序；

維修工：7人，負(fù)責(zé)社區(qū)的房屋及設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。

三、管理人員的錄用與考核、培訓(xùn)計(jì)劃

（一）、管理人員的錄用要求

分類崗位職責(zé)條件備注

管理處主任全面負(fù)責(zé)社區(qū)物業(yè)管理工作大專以上文化，三年以上物業(yè)實(shí)際管理經(jīng)驗(yàn)公司選派

綜服科科 長(zhǎng)負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)、接待業(yè)主來(lái)訪以及社區(qū)各項(xiàng)服務(wù)事業(yè)的經(jīng)營(yíng)、管理大專以上文化，具有管理經(jīng)營(yíng)能力，兩年物業(yè)管理綜合服務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)公司選派 保安科科 長(zhǎng)全面負(fù)責(zé)社區(qū)安全管理和車輛管理