第一篇：小區(qū)全套物業(yè)管理方案
小區(qū)全套物業(yè)管理方案
文章標(biāo)題：小區(qū)全套物業(yè)管理方案
第一部分前言（省略）
第二部分物業(yè)管理的整體構(gòu)想與創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃
住宅社區(qū)作為建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司“東方城市系列”的又一經(jīng)典之作，以其建筑的現(xiàn)代風(fēng)格和完美的協(xié)調(diào)性，構(gòu)筑了又一具有現(xiàn)代生活氣息的城市景觀?！耙匀藶楸尽辈粌H僅是一句口號(hào)，在東方明珠城的每一個(gè)細(xì)節(jié)都充分體現(xiàn)出建筑對(duì)人的關(guān)心，以她的色彩、材質(zhì)、結(jié)構(gòu)、尺度以及施工質(zhì)量，點(diǎn)點(diǎn)滴滴、方方面面都是工程學(xué)、建筑學(xué)、文化藝術(shù)的杰作，透射出人文關(guān)懷，使業(yè)主的居住生活在舒適、便捷中體現(xiàn)出物業(yè)的價(jià)值。
針對(duì)東方明珠城社區(qū)物業(yè)管理的整體情況，我們確立了東方明珠城住宅社區(qū)物業(yè)管理的管理構(gòu)想。
一、管理思想
公司將憑借自己的人才優(yōu)勢(shì)、技術(shù)優(yōu)勢(shì)、文化優(yōu)勢(shì)、管理優(yōu)勢(shì)，把東方明珠城社區(qū)創(chuàng)造成為一個(gè)溫馨家園。
二、管理組織
公司將建立一支年輕化、專(zhuān)業(yè)化，高素質(zhì)、復(fù)合型的管理隊(duì)伍，對(duì)東方明珠城社區(qū)實(shí)施專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理與服務(wù)。
1、多層次、多角度的激勵(lì)員工，滿足員工的物質(zhì)和精神需求。
2、主張管理者與員工之間的溝通，體現(xiàn)人與人之間的平等。
3、關(guān)注員工自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，使員工與公司共同發(fā)展進(jìn)步。
4、為員工創(chuàng)造公平競(jìng)爭(zhēng)的工作氛圍，實(shí)現(xiàn)“能者上、相形見(jiàn)拙者下”。
5、建立培訓(xùn)體制，使每一個(gè)員工掌握物業(yè)基本技能，能夠勝任本職崗位工作，成為合格、稱(chēng)職的物業(yè)服務(wù)人員。
三、管理特色及創(chuàng)新點(diǎn)
公司堅(jiān)持“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的宗旨，“全方位管理、多功能服務(wù)”的管理手段。
1、推行首問(wèn)負(fù)責(zé)制，第一個(gè)接待業(yè)主或被業(yè)主詢(xún)問(wèn)的公司員工，不受部門(mén)的限制，均應(yīng)熱情接待，解答疑問(wèn)，杜絕讓業(yè)主等候回音的現(xiàn)象。
2、傾聽(tīng)業(yè)主的心聲，在社區(qū)內(nèi)設(shè)置“心連心信箱”，了解業(yè)主需求，解決業(yè)主反映的問(wèn)題。
3、關(guān)注業(yè)主生活質(zhì)量的提高，倡導(dǎo)“以業(yè)主為圓心”的服務(wù)理念，我們不僅做好24小時(shí)安保服務(wù)，24小時(shí)接待服務(wù)，16小時(shí)保潔服務(wù)，管理處還將經(jīng)常組織各種活動(dòng)，增進(jìn)物業(yè)與業(yè)主的交流，創(chuàng)造祥和文明的住宅社區(qū)。
四、創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃
（一）、近期工作目標(biāo)
第一年內(nèi)，業(yè)主開(kāi)心入住，裝修無(wú)違規(guī)現(xiàn)象； 第二年內(nèi)，創(chuàng)市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)；
第三年…… 保市優(yōu)、創(chuàng)全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)；
（二）、實(shí)施方案
1、在公司總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，在行業(yè)主管部門(mén)指導(dǎo)下，專(zhuān)門(mén)成立由公司職能部門(mén)人員、管理處主任和其他部門(mén)負(fù)責(zé)人組成的創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)小組，其中管理處主任為執(zhí)行組長(zhǎng)，并明確創(chuàng)優(yōu)小組職責(zé)。
2、完善各部門(mén)、各崗位的操作規(guī)程，規(guī)范日常操作。
3、做好日常工作記錄，注意資料的積累、整理，做好考評(píng)、資料的歸檔及達(dá)標(biāo)申報(bào)等工作。
4、由創(chuàng)優(yōu)小組按管理處巡檢制度進(jìn)行日常的考核檢查，公司創(chuàng)優(yōu)指導(dǎo)小組做好東方明珠城社區(qū)創(chuàng)優(yōu)的指導(dǎo)、監(jiān)督工作。
5、建立“服務(wù)明星”評(píng)比制度，明確獎(jiǎng)懲措施，引導(dǎo)員工共同做好優(yōu)秀社區(qū)的創(chuàng)建工作。第三部分管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和管理人員 的配備、管理及物資的配備
一、管理機(jī)構(gòu)模式
東方明珠城住宅城社區(qū)的物業(yè)綜合管理工作，由天祥物業(yè)有限公司下屬的東方明珠城管理處負(fù)責(zé)，管理處下設(shè)綜服科、安?？啤⒕S修部、環(huán)境科。組織結(jié)構(gòu)圖
二、管理人員的配備
管理處定編94人，其中主任、副主任各1名，各部門(mén)負(fù)責(zé)人4人，由物業(yè)公司聘任，授權(quán)到東方明珠城住宅社區(qū)實(shí)施綜合管理。
接待員：2人，接待業(yè)主的來(lái)訪和投訴并及時(shí)處理。
文員：1人，負(fù)責(zé)社區(qū)房屋及業(yè)主的有關(guān)資料的存檔工作和信息收集工作。財(cái)務(wù)：1人，負(fù)責(zé)社區(qū)的經(jīng)濟(jì)核算和各種費(fèi)用的收繳工作。
衛(wèi)生清潔工：21人，負(fù)責(zé)社區(qū)的衛(wèi)生清潔工作，每天清掃公共場(chǎng)所、綠化帶及人行道、樓梯道等公共部位。
綠化管理養(yǎng)護(hù)工：2人，負(fù)責(zé)社區(qū)內(nèi)的綠化及花草樹(shù)木的養(yǎng)護(hù)培植工作，并對(duì)業(yè)主的垂直綠化（陽(yáng)臺(tái)擺花）和庭院綠化進(jìn)行指導(dǎo)。
治安員：54人，負(fù)責(zé)住宅區(qū)內(nèi)的治安、保衛(wèi)防范、車(chē)輛管理工作，配合派出所、車(chē)管、消防等部門(mén)維護(hù)正常治安秩序，負(fù)責(zé)管理社區(qū)的停車(chē)場(chǎng)以及出入社區(qū)的各種車(chē)輛，維護(hù)社區(qū)的交通秩序；
維修工：7人，負(fù)責(zé)社區(qū)的房屋及設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。
三、管理人員的錄用與考核、培訓(xùn)計(jì)劃
（一）、管理人員的錄用要求 分類(lèi)崗位職責(zé)條件備注
管理處主任全面負(fù)責(zé)社區(qū)物業(yè)管理工作大專(zhuān)以上文化，三年以上物業(yè)實(shí)際管理經(jīng)驗(yàn)公司選派 綜服科科 長(zhǎng)負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)、接待業(yè)主來(lái)訪以及社區(qū)各項(xiàng)服務(wù)事業(yè)的經(jīng)營(yíng)、管理大專(zhuān)以上文化，具有管理經(jīng)營(yíng)能力，兩年物業(yè)管理綜合服務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)公司選派 保安科科 長(zhǎng)全面負(fù)責(zé)社區(qū)安全管理和車(chē)輛管理中
專(zhuān)以上文化，轉(zhuǎn)業(yè)軍人，三年以上保安管理經(jīng)驗(yàn)公司選派
維修科科 長(zhǎng)全面負(fù)責(zé)社區(qū)各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修中專(zhuān)以上文化，持有技術(shù)等級(jí)證書(shū)，三年以上設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)公司選派 清衛(wèi)科科 長(zhǎng)全面負(fù)責(zé)社區(qū)的清潔、綠化工作中專(zhuān)以上文化，兩年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)公司選派
（二）、員工服務(wù)準(zhǔn)則
1、熱愛(ài)本職工作，努力學(xué)習(xí)管理技能，不斷提高管理水平，樹(shù)立“業(yè)主至上，服務(wù)第一”的宗旨，做好本職工作。
2、上班時(shí)間穿戴整齊，按規(guī)定著裝，佩帶工作牌，保持精力充沛，不做與工作無(wú)關(guān)的事情，不做不雅觀的舉動(dòng)。
3、主動(dòng)向來(lái)訪業(yè)主問(wèn)好，待人彬彬有禮，舉止文雅，接待態(tài)度認(rèn)真、懇切、答復(fù)問(wèn)題明確，不含糊其詞，并做好記錄。一般問(wèn)題當(dāng)天解決，來(lái)信一周內(nèi)答復(fù)，涉及疑難問(wèn)題定期答復(fù)。
4、對(duì)業(yè)主的無(wú)禮行為，應(yīng)盡量容忍，耐心說(shuō)服，不以惡相待，不容許與業(yè)主發(fā)生打罵行為。
5、竭誠(chéng)為業(yè)主服務(wù)，對(duì)業(yè)主提出的問(wèn)題或困難，盡快給予合理解決，對(duì)涉及政策方面性的問(wèn)題，暫不能回答或解決的事，給予耐心解釋?zhuān)⒆龊糜涗?，上?bào)處理；涉及多方面的問(wèn)題，會(huì)同有關(guān)部門(mén)研究解決。
6、執(zhí)行房屋修繕原則，不準(zhǔn)日益增減項(xiàng)目、數(shù)量，必須按計(jì)劃進(jìn)行，保證按時(shí)施工，完工后有業(yè)主驗(yàn)收簽名；愛(ài)護(hù)居民財(cái)產(chǎn)，嚴(yán)格增收紀(jì)律，不請(qǐng)吃、不請(qǐng)喝、不怠工、不誤工、不刁難業(yè)主。
7、維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，深入了解情況，積極為業(yè)主排憂解難，不準(zhǔn)借機(jī)利用權(quán)利或職務(wù)謀取利益。
（三）、工作人員的考核
1、部門(mén)負(fù)責(zé)人的考核內(nèi)容：
①對(duì)公司、管理處制度政策的落實(shí)情況：對(duì)公司、管理處會(huì)議執(zhí)行情況應(yīng)及時(shí)向所屬員工傳達(dá)，管理處制定專(zhuān)人隨時(shí)抽查，了解各部門(mén)員工對(duì)有關(guān)會(huì)議的熟知情況；
②會(huì)議培訓(xùn)學(xué)習(xí)情況：無(wú)特殊事由，應(yīng)出席公司組織的每次會(huì)議、學(xué)習(xí)，并認(rèn)真學(xué)習(xí)討論會(huì)議內(nèi)容，會(huì)后有心得體會(huì)；
③年終互評(píng)情況：部門(mén)負(fù)責(zé)人之間年終進(jìn)行互相評(píng)分，從工作態(tài)度，專(zhuān)業(yè)水平、執(zhí)行能力、協(xié)調(diào)能力、工作量、五個(gè)方面得出各個(gè)主管的評(píng)分。
2、考核的內(nèi)容 ①日?？记冢好吭陆y(tǒng)計(jì)一次，統(tǒng)計(jì)每人每月的上班時(shí)間，加班天數(shù)，早退、遲到、事（?。┘佟绻さ?；
②儀態(tài)儀表：制服穿著，胸卡佩帶、儀容等； ②勞動(dòng)紀(jì)律：（具體參照各崗位規(guī)章制度）；
③工作（學(xué)習(xí)）筆記：?jiǎn)T工必須按照各崗位的規(guī)定，認(rèn)真如實(shí)填寫(xiě)工作登記本，每次培訓(xùn)認(rèn)真做好筆記，管理處隨時(shí)檢查，并作為員工年終考核的重要依據(jù)之一；
④員工考評(píng)表：管理處員工每月必須填寫(xiě)一份《員工考評(píng)表》，對(duì)當(dāng)月工作進(jìn)行小結(jié)，并提出工作建議及存在問(wèn)題，自評(píng)后由各部門(mén)負(fù)責(zé)人進(jìn)行評(píng)分，并及時(shí)匯總到管理處，此表作為年終員工考評(píng)的重要依據(jù)之一。
（四）、員工的培訓(xùn)
“萬(wàn)事以人為本”，要提高物業(yè)的管理水平，必須要有一大批專(zhuān)業(yè)人才通力協(xié)作。從東方明珠城社區(qū)的建設(shè)發(fā)展來(lái)看，高智能、高科技在物業(yè)管理的運(yùn)用越來(lái)越多，以及面臨著城市建筑、工程施工、園林綠化、工程法律、公共關(guān)系以及物業(yè)經(jīng)營(yíng)等各類(lèi)專(zhuān)業(yè)知識(shí)的挑戰(zhàn)，對(duì)員工的素質(zhì)提出了更高的要求。為培養(yǎng)一支優(yōu)秀的員工隊(duì)伍，為公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，公司倡導(dǎo)“終身學(xué)習(xí)制”，鼓勵(lì)員工多途徑、多途徑參加更高學(xué)歷和技術(shù)等級(jí)職稱(chēng)的培訓(xùn)。
1、員工培訓(xùn)的內(nèi)容
①思想道德建設(shè)：不斷加強(qiáng)物資文明和精神文明建設(shè)，努力培養(yǎng)不斷進(jìn)取、具有堅(jiān)韌不拔的創(chuàng)業(yè)精神和良好思想風(fēng)貌的員工隊(duì)伍。
②職業(yè)道德建設(shè)：培養(yǎng)員工較高的職業(yè)道德素養(yǎng)，樹(shù)立良好的公司形象、員工形象、服務(wù)形象、管理形象。
③文化技術(shù)業(yè)務(wù)培訓(xùn)：根據(jù)每個(gè)管理、服務(wù)崗位、不同職責(zé)和要求制定出標(biāo)準(zhǔn)，學(xué)習(xí)相關(guān)社會(huì)科學(xué)知識(shí)和自然科學(xué)技術(shù)知識(shí)。
2、員工培訓(xùn)的類(lèi)型
管理人員：側(cè)重于服務(wù)意識(shí)、組織管理、領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)、經(jīng)濟(jì)知識(shí)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)； 普通員工：側(cè)重于服務(wù)、服從意識(shí)，工作技能和職業(yè)道德等；
新員工（試用期內(nèi)）：公司將組織集中進(jìn)行為期一個(gè)月的培訓(xùn)，包括軍事訓(xùn)練和理論學(xué)習(xí)。軍事訓(xùn)練側(cè)重于隊(duì)列、拳術(shù)訓(xùn)練，培養(yǎng)良好的形象；理論學(xué)習(xí)側(cè)重于《公司概況》、《公司宗旨》、《管理模式》、《管理理念》、《員工手冊(cè)》、《規(guī)章制度》、《專(zhuān)業(yè)知識(shí)》、《崗位職責(zé)》、《操作規(guī)程》等。
3、員工培訓(xùn)的形式
公司主要采取自培與外培相結(jié)合的方式。
4、培訓(xùn)的考核評(píng)估
培訓(xùn)前考核：了解員工的現(xiàn)狀，確定員工培訓(xùn)的需求方向；
培訓(xùn)中考核：邊培訓(xùn)、邊考察，了解員工培訓(xùn)要求和標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行情況；
培訓(xùn)后考核：分為實(shí)操和書(shū)面考評(píng)兩種，反饋培訓(xùn)成效，把考評(píng)的結(jié)果作為考核員工綜合培訓(xùn)成績(jī)的主要依據(jù)，考核合格者方可上崗。
5、東方明珠城管理處按照工作進(jìn)度，培訓(xùn)計(jì)劃如下： 培訓(xùn)內(nèi)容時(shí)間培訓(xùn)人培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)地點(diǎn) 軍訓(xùn)全體員工 公司概況全體員工
東方明珠城概況及管理規(guī)章全體員工 員工手冊(cè)、行為規(guī)范全體員工 智能化知識(shí)培訓(xùn)保安人員
崗位職責(zé)、工作流程、標(biāo)準(zhǔn)管理人員 房屋驗(yàn)收移交程序管理人員 業(yè)主入住手續(xù)辦理程序管理人員 裝修管理工作程序管理人員 消防安全、應(yīng)急常識(shí)全體員工 智能化管理與服務(wù)全體員工
四、物資配備
1、辦公設(shè)備、設(shè)施配備（見(jiàn)附表二）
2、折舊計(jì)劃：
設(shè)施設(shè)備按直線三年分?jǐn)?，每年折舊費(fèi)用為66407元，列入年度收支預(yù)算。第四部分社區(qū)管理規(guī)章制度
合理制定、不斷健全和完善各項(xiàng)管理規(guī)章制度，將管理納入正規(guī)化、制度化是我公司在小區(qū)物業(yè)管理中一貫采取的有效措施，也是我們不斷取得成功的重要法寶。為此，東方明珠城社區(qū)管理處主要建立如下規(guī)章制度：
一、管理“十條標(biāo)準(zhǔn)”
（一）、文明服務(wù)：遵守社會(huì)公德，講究職業(yè)道德，執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度。管理處各類(lèi)員工守時(shí)守紀(jì)，著裝整潔，禮貌待人，嚴(yán)格按《服務(wù)準(zhǔn)則》，做好各項(xiàng)服務(wù)。
（二）、整體環(huán)境：社區(qū)房屋及公共場(chǎng)所沒(méi)有堆積物，地面平整，無(wú)建筑垃圾。社區(qū)整體外貌無(wú)損壞，房屋達(dá)到完好或基本完好的標(biāo)準(zhǔn)，保證居住安全和正常使用。車(chē)輛停放整齊有序，樓房外觀沒(méi)有違章建筑物。
（三）、清潔衛(wèi)生：社區(qū)內(nèi)室外清掃保潔，檢查制度，衛(wèi)生無(wú)死角。做到：垃圾日產(chǎn)日清，管道、溝渠暢通，無(wú)積污堵塞，社區(qū)內(nèi)無(wú)人飼養(yǎng)家禽；樓公共走廊潔凈，不堆放雜物；社區(qū)內(nèi)排污達(dá)到國(guó)家規(guī)定排放標(biāo)準(zhǔn)。
（四）、庭院綠化：社區(qū)內(nèi)公共綠地、庭院綠地和街道綠化分布合理，花、草、樹(shù)木、建筑小品培植得當(dāng)，環(huán)境優(yōu)雅宜人。
（五）、治安管理：社區(qū)內(nèi)治安保衛(wèi)制度化、防偷盜、防自然災(zāi)害，有制度、有設(shè)施、有公約、有專(zhuān)人負(fù)責(zé)。社區(qū)內(nèi)治安人員盡職盡責(zé)，保證社區(qū)居民人身財(cái)產(chǎn)安全。
（六）、經(jīng)費(fèi)管理：嚴(yán)格按照國(guó)家和市有關(guān)部門(mén)制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)亂收費(fèi)、亂攤派行為。收費(fèi)統(tǒng)一，手續(xù)簡(jiǎn)便，方便業(yè)主，各種費(fèi)用收繳及時(shí)，為業(yè)主服務(wù)的管理費(fèi)收之于民、用之于民。管理處嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)經(jīng)紀(jì)律，財(cái)會(huì)人員無(wú)貪污、挪用行為，并厲行節(jié)約，積極開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)。
（七）、設(shè)施齊備：社區(qū)內(nèi)給排水、供電、通訊、照明、消防、文體等設(shè)施齊全完備，運(yùn)作正常，不改變?cè)O(shè)計(jì)用途，且發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修理。
（八）、社區(qū)文化：社區(qū)內(nèi)積極開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)，有專(zhuān)供老人、兒童活動(dòng)的設(shè)施。宣傳教育活動(dòng)內(nèi)容豐富，文體活動(dòng)開(kāi)展有計(jì)劃、有制度，旅客培養(yǎng)居民愛(ài)護(hù)公物，遵守法紀(jì)，團(tuán)結(jié)互助，弘揚(yáng)社會(huì)主義精神文明和道德風(fēng)尚，共同創(chuàng)建文明住宅社區(qū)。
（九）、機(jī)構(gòu)職能：管理處管理人員職責(zé)明確，分工合作，協(xié)調(diào)管理。行政管理盡職盡責(zé)，監(jiān)督機(jī)制完善。召開(kāi)各種會(huì)議有記錄（紀(jì)要），開(kāi)展各項(xiàng)活動(dòng)有效益。資料、檔案齊全，保存完好。
（十）、管住關(guān)系：“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的宗旨貫穿在各項(xiàng)管理服務(wù)之中，切實(shí)體現(xiàn)“為業(yè)主排憂解難”，使業(yè)主滿意。
二、公眾制度（詳細(xì)內(nèi)容參照相關(guān)條約）
1、東方明珠城《業(yè)主臨時(shí)公約》
2、環(huán)境衛(wèi)生管理制度
3、綠化管理制度
4、治安管理制度
5、消防管理制度
6、車(chē)輛管理制度
7、電梯管理制度
8、公共設(shè)施管理制度
三、內(nèi)部崗位職責(zé)
（一）、管理處主任崗位職責(zé)
1、負(fù)責(zé)制定管理處的各項(xiàng)規(guī)章制度，建立結(jié)構(gòu)各項(xiàng)運(yùn)作體系。
2、負(fù)責(zé)制定年、月、周工作計(jì)劃，并監(jiān)督實(shí)施。
3、合理運(yùn)用管理處資金，有效控制各項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)支，負(fù)責(zé)各項(xiàng)用品和服務(wù)采購(gòu)的審批。
4、負(fù)責(zé)員工的培訓(xùn)和考核工作，認(rèn)真采納員工合理化建議。
5、負(fù)責(zé)管理處的工作巡檢及糾正巡檢中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題。
6、協(xié)助組建業(yè)主委員會(huì)，協(xié)調(diào)與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系，配合業(yè)主委員的各項(xiàng)工作。
7、根據(jù)公司和業(yè)主委員會(huì)的授權(quán)，主持、審查、簽訂對(duì)外各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)合同。
8、負(fù)責(zé)處理重大投訴。
9、執(zhí)行公司決議，配合公司發(fā)展規(guī)劃。
（二）、綜服科崗位職責(zé)
1、在管理處主任的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)、人事、行政管理以及社區(qū)物業(yè)管理文檔資料的整理和保管，協(xié)助管理處主任制定物業(yè)管理工作目標(biāo)和管理制度規(guī)定和有關(guān)政策。
2、負(fù)責(zé)物業(yè)管理各項(xiàng)工作開(kāi)展準(zhǔn)備工作和其他事務(wù)。
3、簽訂物業(yè)管理部門(mén)與業(yè)主的有關(guān)物業(yè)管理協(xié)議。
4、辦理業(yè)主入住的有關(guān)手續(xù)，發(fā)放相關(guān)資料。
5、負(fù)責(zé)社區(qū)各種文體活動(dòng)和宣傳活動(dòng)，特別是節(jié)假日社區(qū)的布置。
6、完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其他各項(xiàng)工作。
（三）、安保科崗位職責(zé)
1、在管理處的正確領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)社區(qū)的治安、消防、車(chē)輛管理。
2、做好部門(mén)年度培訓(xùn)計(jì)劃，定期組織治安隊(duì)員進(jìn)行軍訓(xùn)、業(yè)務(wù)技能、突發(fā)事件、應(yīng)急消防培訓(xùn)、消防演練等，提高隊(duì)員的業(yè)務(wù)水平。
3、負(fù)責(zé)本部門(mén)的日常工作安排，合理調(diào)配人員。
4、做好本部門(mén)的日常工作，主持領(lǐng)班會(huì)議和全體治安人員會(huì)議，定期進(jìn)行工作講評(píng)。
5、負(fù)責(zé)與派出所的工作聯(lián)系，共同做好安全防范工作。
6、協(xié)助抓好樓房裝修管理，按《裝修管理?xiàng)l例》執(zhí)行。
7、完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交給的其他工作。
（四）、維修科崗位職責(zé)
1、在主任的領(lǐng)導(dǎo)下，為業(yè)主提供房屋裝修房屋，設(shè)施的維修及養(yǎng)護(hù)。
2、掌握樓房?jī)?nèi)各類(lèi)電子報(bào)警系統(tǒng)的安裝、性能，房屋的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)、使用要求以及維修養(yǎng)護(hù)辦法。
3、熟悉樓房?jī)?nèi)公用配套設(shè)施、設(shè)備的種類(lèi)分布，掌握各類(lèi)管線的分布走向、位置，以及維修養(yǎng)護(hù)的辦法。
4、對(duì)樓房、設(shè)施設(shè)備要經(jīng)常巡視，做好巡檢記錄，如入發(fā)現(xiàn)損壞，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行維修。
5、確保社區(qū)地上、地下排污，雨水管道的暢通。
6、及時(shí)滿足業(yè)主維修要求，原則上急修不過(guò)夜，小修小補(bǔ)及時(shí)完成。
7、完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其他任務(wù)。
（五）、環(huán)境科崗位職責(zé)
1、在管理處主任的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)社區(qū)的環(huán)衛(wèi)、綠化管理；
2、負(fù)責(zé)本部門(mén)的日常各種安排，合理調(diào)配人員；
3、制定本部門(mén)的管理制度，明確清衛(wèi)、綠化的崗位操作及規(guī)范，并定期進(jìn)行檢查；
4、搞好環(huán)境衛(wèi)生、綠化的設(shè)施建設(shè)；
5、做好清衛(wèi)、綠化宣傳工作；
6、完成上級(jí)交給的其他工作。第五部分各項(xiàng)管理具體實(shí)施方案
一、各項(xiàng)管理指標(biāo)承諾 指標(biāo)名稱(chēng)國(guó)家 標(biāo)準(zhǔn)管理
標(biāo)準(zhǔn)管理指標(biāo)實(shí)現(xiàn)措施 房屋及配套設(shè)施、設(shè)備完好率98％98％建立設(shè)備領(lǐng)養(yǎng)制、巡查制度、健全房屋及設(shè)備檔案記錄
房屋零修、急修及時(shí)率99％100％建立嚴(yán)格的維修制度，要求小維修三分鐘之內(nèi)答復(fù)處理，零修工程及時(shí)完成，急修工程不過(guò)夜，回訪情況記錄，設(shè)立值班電話 維修工程質(zhì)量合格率100％100％分項(xiàng)監(jiān)督，按操作標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格把關(guān)
綠化完好率95％99％實(shí)行專(zhuān)業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)，加強(qiáng)監(jiān)管，確保公共綠化無(wú)破壞、無(wú)踐踏、無(wú)土地裸露
保潔率99％99％保潔落實(shí)到人，建立責(zé)任牌上墻，巡查記錄完善監(jiān)督檢查得力 道路完好率95％98％落實(shí)責(zé)任人，進(jìn)行日常巡視檢修和定期維修保養(yǎng)
業(yè)主投訴處理率95％100％按法規(guī)、物業(yè)條例規(guī)定自行，加強(qiáng)與業(yè)主的溝通，定期走訪業(yè)主，征求管理意見(jiàn)，及時(shí)為業(yè)主排憂解難。投訴處理有結(jié)果，有記錄和回訪
管理費(fèi)收取率98％98％明碼標(biāo)價(jià)，做好常規(guī)物業(yè)服務(wù)和便民服務(wù)、創(chuàng)建優(yōu)秀社區(qū)，促進(jìn)物業(yè)增值
業(yè)主對(duì)物業(yè)管理滿意率95％95％以上采取現(xiàn)代管理手段，開(kāi)展溫馨服務(wù)、親情服務(wù)等，在日常工作中注意收集業(yè)主的廣泛意見(jiàn)，確保業(yè)主對(duì)物業(yè)工作的滿意
消防火災(zāi)發(fā)生率00全員義務(wù)消防制度，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳力度，安保日常巡查，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理
治安案件發(fā)生率1‰以下因管理因素的發(fā)率為0實(shí)行24小時(shí)站崗、巡邏制度，確立入住期“人防為主、科防為輔、全面防范”的治安思路。明確治安職責(zé)，層層防衛(wèi)，以確保業(yè)主的人身財(cái)產(chǎn)安全，監(jiān)控中心24小時(shí)值班，接受報(bào)警及實(shí)施調(diào)度
二、住宅檔案建立和管理
（一）、需要建立的檔案、資料
1、發(fā)展商提供的資料：產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料等；
2、管理處建立的資料：業(yè)主資料、日常管理資料、物業(yè)資料、各種管理登記等。
（二）、檔案資料收、發(fā)管理程序
1、管理處重要資料（如發(fā)展商提供的資料），接受必須經(jīng)過(guò)管理處主任或指定負(fù)責(zé)人驗(yàn)收，完善交接手續(xù)后方能歸檔。
2、管理處日常管理文件（如管理處通知、通報(bào)等），按照公司指定的文件管理程序進(jìn)行發(fā)放和接受，并立卷歸檔。
（三）、檔案資料管理要求：
1、采取多種形式的穩(wěn)定儲(chǔ)存方式，如文字、電腦磁盤(pán)、錄像帶、光盤(pán)、錄音帶、膠卷、照片、圖表等，并采取相應(yīng)保管、儲(chǔ)存方式。
2、電腦文件必須由專(zhuān)人按照規(guī)定設(shè)置子目錄進(jìn)行分類(lèi)文件管理，并定期清除過(guò)期無(wú)效文件。
3、原始文件按照文件實(shí)用性質(zhì)及重要性進(jìn)行分類(lèi)，并編制相應(yīng)的文件目錄。當(dāng)原始文件狀況有所變動(dòng)時(shí)，應(yīng)根據(jù)調(diào)整目錄的有關(guān)數(shù)據(jù)，以保證查閱者及時(shí)找到有效文件
4、檔案保管必須專(zhuān)人負(fù)責(zé)，按檔案管理制度規(guī)定做好管理及借閱，確保檔案資料完整和保密性。
5、檔案室要求達(dá)到防火、防潮、防質(zhì)變等要求，檔案管理人員需及時(shí)進(jìn)行檢查和清理，保證文檔保管安全。
三、環(huán)境衛(wèi)生管理
東方明珠城社區(qū)具有綠化面積大，景觀繁多，因此對(duì)社區(qū)園藝維護(hù)和保潔工作要求較高，管理處將根據(jù)這些特點(diǎn)擬定東方明珠城環(huán)境衛(wèi)生操作手冊(cè)，采用定點(diǎn)、定時(shí)、定崗的保潔服務(wù)，保潔員分區(qū)負(fù)責(zé)，具體實(shí)施如下方案：
（一）、清潔服務(wù)內(nèi)容
垃圾清運(yùn)、垃圾桶清潔、外圍及樓宇內(nèi)道路清掃、公共樓道、扶手及樓道玻璃、門(mén)清潔、公共設(shè)施外表保潔及屋面清潔等；
（二）、衛(wèi)生清潔達(dá)標(biāo)要求
1、樓內(nèi)衛(wèi)生
地面：無(wú)雜物、紙屑，無(wú)污跡； 墻面：無(wú)灰塵、水跡、污跡、斑點(diǎn)； 電梯間：無(wú)污漬、無(wú)手印、地板干凈； 玻璃窗：明凈、光潔、無(wú)污跡；
各種設(shè)施外表（如信箱、消火栓等）：外表清潔干凈； 樓梯、扶手：無(wú)灰塵、無(wú)雜物；
垃圾收?。鹤龅藉e(cuò)過(guò)高峰期，及時(shí)收集，不留痕跡；
2、樓外衛(wèi)生區(qū)域衛(wèi)生要求
所管區(qū)域地面和道路：路面整齊、干凈，無(wú)垃圾、沙土、紙屑、油跡等，無(wú)臟物，無(wú)積水（臟、臭水）；
綠化帶、花草：無(wú)垃圾、臟雜物，花草葉無(wú)枯萎和明顯積塵，花草盆無(wú)積水和異味，花草修剪整齊，擺放美觀。
（三）、衛(wèi)生檢查監(jiān)督制度
1、清衛(wèi)部對(duì)環(huán)境衛(wèi)生、綠化負(fù)全面責(zé)任。
2、清衛(wèi)部定期或不定期走訪業(yè)主，虛心聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議，做好業(yè)主走訪記錄。
3、清衛(wèi)部每天例行巡視檢查制度，對(duì)管轄樓宇的各個(gè)樓層、區(qū)域的清潔衛(wèi)生，以及設(shè)施的運(yùn)行狀態(tài)情況做到心中有數(shù)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)告，督促及時(shí)解決。
4、每月發(fā)放衛(wèi)生及清潔材料，工具及材料領(lǐng)用應(yīng)本著實(shí)際需要，努力降低消耗，節(jié)約成本的原則。
四、綠化管理
（一）、實(shí)現(xiàn)目標(biāo) 園林式住宅小區(qū)
（二）、管理標(biāo)準(zhǔn)
定期耕種、除草、除蟲(chóng)、施肥、培土、澆水、補(bǔ)缺、換種。喬木：生長(zhǎng)緩慢的一年修剪一次，平時(shí)注重養(yǎng)護(hù)；
灌木：生長(zhǎng)緩慢的一年修剪一次，生長(zhǎng)較快的一年四至六次，分別為春秋冬季各一次，夏季兩次；
花草：兩至三月?lián)Q一次，每星期進(jìn)行施肥、補(bǔ)缺、除蟲(chóng)、除草，夏季每日澆水一次； 草坪：每星期除雜草一次，每月修剪一次。自動(dòng)灑水系統(tǒng)夏季每日澆水；
綠化帶：修剪整齊、高矮一致，種植稠密、無(wú)枯枝、無(wú)黃葉、無(wú)大面積蟲(chóng)斑、地面無(wú)雜草和雜物；
技術(shù)型園林（生長(zhǎng)緩慢）：一季修剪兩至三次，每月維護(hù)；
水：夏季三天換水一次，定期進(jìn)行清除蚊蠅，加消毒劑、凈化劑，冬天每星期換水一次； 流水系統(tǒng)：冬天做好保暖措施。
五、治安管理
東方明珠城社區(qū)作為慈溪市住宅樣板社區(qū)，具有嚴(yán)格、正規(guī)的物業(yè)管理，尤其體現(xiàn)在治安管理，做到物防（智能化設(shè)備）與人防（保安人員）有機(jī)結(jié)合，實(shí)行24小時(shí)站崗、巡邏制，創(chuàng)建物業(yè)管理住宅防范星級(jí)單位。
（一）、管理目標(biāo)
治安案件發(fā)生率千分之一以下，因管理原因造成的治安案件發(fā)生率為零，創(chuàng)治安防范五星級(jí)物業(yè)管理社區(qū)。
（二）、管理要求
1、加強(qiáng)治安隊(duì)伍的建設(shè)，著裝統(tǒng)一鮮明，定期開(kāi)展軍訓(xùn)、禮儀禮貌培訓(xùn)、業(yè)務(wù)操作培訓(xùn)以及突發(fā)事件處置培訓(xùn)。
2、治安人員以定位崗、巡查相結(jié)合，對(duì)社區(qū)實(shí)行24小時(shí)安全防范管理，確保社區(qū)內(nèi)不發(fā)生惡性刑事案件即重大治安災(zāi)害事故。
3、運(yùn)用電視監(jiān)控、紅外線報(bào)警系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、樓宇防盜門(mén)等現(xiàn)代高科技安防產(chǎn)品，對(duì)進(jìn)出社區(qū)的人員、物品進(jìn)行有效控制，防止越墻、越房進(jìn)入社區(qū)。加強(qiáng)巡邏，管理處對(duì)每一名當(dāng)班治安人員配備對(duì)講機(jī)一只，用于相互協(xié)調(diào)，提高工作效率。
4、掌握業(yè)主的基本情況，業(yè)主熟悉率達(dá)到75％以上，積極幫助業(yè)主解決臨時(shí)困難。服務(wù)中心要建立常住入口、外來(lái)入口情況登記薄和房屋出租登記本，并經(jīng)常與居委會(huì)及有關(guān)部門(mén)保持聯(lián)系，共同做好社區(qū)日常管理。
5、抓好工作制度落實(shí)，切實(shí)做好外來(lái)人員出入社區(qū)查驗(yàn)登記制度、大件物品出社區(qū)盤(pán)查制度、治安巡邏制度等，確保工作質(zhì)量。
6、除治安人員的其他物業(yè)工作人員，作為社區(qū)管理的一份子，也是管理區(qū)的義務(wù)安全員，有義務(wù)對(duì)各種可疑因素或突發(fā)事件及時(shí)向管理處或協(xié)助治安人員處理。
7、與業(yè)主形成安全防范共同體，設(shè)置安全求救電話，但業(yè)主發(fā)現(xiàn)可疑情況時(shí)可及時(shí)與監(jiān)控中心聯(lián)系，治安人員以最快的速度出擊；與街道、派出所形成安聯(lián)防小組，隨時(shí)邀請(qǐng)相關(guān)部門(mén)協(xié)助工作、進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)。
（三）、人員分布
根據(jù)東方明珠城社區(qū)的實(shí)際地形地物，將社區(qū)分為大門(mén)、地上城、地下層、車(chē)輛出入口四部分進(jìn)行管理，按每班18名保安，兩班制輪換，共配備54名治安人員。
1、地上層：33人
以每班計(jì)大門(mén)口四人，景觀大道二人，景觀大道兩側(cè)副道二人，消防、監(jiān)控值班三人。
2、地下層：18人
以每班計(jì)巡邏三人，車(chē)輛出入口三人。
3、負(fù)責(zé)人（領(lǐng)班）：3人
（四）、值班方式 24小時(shí)站崗、巡邏。
六、消防管理
貫徹“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的方針，從人力、物力、技術(shù)等多方面充分做好消防準(zhǔn)備，預(yù)防物業(yè)火災(zāi)的發(fā)生，最大限度的減少火災(zāi)損失，為業(yè)主的工作、生活提供安全環(huán)境，保護(hù)業(yè)主的生命和財(cái)產(chǎn)安全，確保物業(yè)的安全使用。
1、建設(shè)高素質(zhì)的消防隊(duì)，在治安人員內(nèi)部組建一個(gè)專(zhuān)門(mén)的消防班來(lái)負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作。
2、熟悉消防法規(guī)，建立消防崗位責(zé)任制。
3、配備充足的消防設(shè)施，消防人員了解各種消防設(shè)施的使用方法，定期檢查消防設(shè)備的完好、規(guī)范，對(duì)使用不當(dāng)?shù)募皶r(shí)糾正。
4、制定社區(qū)的消防制度及有關(guān)的圖冊(cè)，使管理人員及業(yè)主熟悉。
5、定期或不定期進(jìn)行消防知識(shí)普及和消防演習(xí)。
七、車(chē)輛道路管理
東方明珠城社區(qū)作為一個(gè)高檔住宅區(qū)，車(chē)輛擁有率高，加強(qiáng)車(chē)輛管理將列入我們物業(yè)管理的重點(diǎn)規(guī)劃之中。管理處制定東方明珠城社區(qū)車(chē)輛管理制度規(guī)定，由保安科具體實(shí)施車(chē)輛管理。
（一）、先進(jìn)的車(chē)輛停放分類(lèi)
參考國(guó)內(nèi)外先進(jìn)住宅社區(qū)和先進(jìn)停車(chē)場(chǎng)設(shè)計(jì)，為便于管理，維護(hù)社區(qū)良好秩序，東方明珠城社區(qū)實(shí)行徹底的人車(chē)分流，便于車(chē)輛的管理和行人的安全。
（二）、高科技硬件設(shè)施
公司將根據(jù)以往物業(yè)管理中的成功經(jīng)驗(yàn)，在東方明珠城社區(qū)安裝IC卡智能停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)，將整個(gè)社區(qū)的車(chē)輛管理納入電腦管理之下，提高管理效率，方便業(yè)主出入，有效防止車(chē)輛的遺失。
安裝IC卡智能停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)三套，在入口安裝減速帶和禁鳴限速標(biāo)志，社區(qū)內(nèi)交通指示牌，樓宇間道路劃線明確。
（三）、有效的管理體制
設(shè)置專(zhuān)門(mén)的車(chē)輛管理人員，負(fù)責(zé)發(fā)放停車(chē)卡、進(jìn)行車(chē)輛引導(dǎo)、出入口控制、安全防范、巡查車(chē)輛停車(chē)、行車(chē)秩序。
八、市政公共設(shè)施的管理
市政設(shè)施包括道路、路燈、下水道、配電分支箱、總電表箱、電纜溝、架、蓋等。通過(guò)實(shí)施管理，確保供電、供水、通訊、照明設(shè)備齊全，工作正常；確保道路暢通，路面平坦完好，污水排放暢通。為此，制定如下管理辦法：
1、對(duì)樓宇內(nèi)各種公用設(shè)施分布位置、地下線路走向必須加以掌握，圖紙齊全，整檔歸案，便于查閱；
2、對(duì)各職能部門(mén)直接管理的設(shè)備設(shè)施，實(shí)行隨時(shí)檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)與職能部門(mén)聯(lián)系，要求盡快修復(fù)；
3、對(duì)化糞池、污水井、雨水等市政設(shè)施，實(shí)行每月定期檢查、養(yǎng)護(hù)及維修；
4、水、電、氣由相應(yīng)公司負(fù)責(zé)維修管理，管理處做好定期檢查，如有故障發(fā)生，迅速報(bào)告相關(guān)公司，及時(shí)維修，確保正常使用；
5、室外消防設(shè)備由消防部門(mén)負(fù)責(zé)維護(hù)，日常管理由管理處負(fù)責(zé)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)匯報(bào)；
6、電話、網(wǎng)絡(luò)、有線電視由電信部門(mén)、廣電部門(mén)辦理，日常管理由管理處負(fù)責(zé)；
7、對(duì)社區(qū)內(nèi)的公共娛樂(lè)、休閑、健身設(shè)施定期檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)采取措施修復(fù)，消除隱患。
第六部分初期的物業(yè)管理
針對(duì)社區(qū)物業(yè)管理的規(guī)律，結(jié)合東方明珠城社區(qū)的特點(diǎn)，我們將物業(yè)管理劃分為介入期、入住期和常規(guī)期三個(gè)階段。在此著重介紹入住期的管理
一、前期管理
（一）、人員安排
管理處主任、各部門(mén)負(fù)責(zé)人按進(jìn)度陸續(xù)入駐東方明珠城社區(qū)現(xiàn)場(chǎng)，參與前期的物業(yè)規(guī)劃，具體內(nèi)容如下：參與有關(guān)設(shè)備的安裝、調(diào)試、監(jiān)理工作，掌握樓宇設(shè)備設(shè)施的合理布局等基本情況，提出建議；參與房屋的竣工驗(yàn)收和房屋設(shè)施的預(yù)驗(yàn)工作；配合房產(chǎn)公司做好綜合驗(yàn)收相關(guān)工作；投入入住前的各項(xiàng)工作。
①樓宇綜合驗(yàn)收前一個(gè)月，部分治安人員經(jīng)上崗培訓(xùn)合格后，先期到位，負(fù)責(zé)對(duì)將接收的物業(yè)的守衛(wèi)工作。
②樓宇綜合驗(yàn)收前，按照慈溪市住宅樓宇條例規(guī)定，做好物業(yè)的接管驗(yàn)收工作，包括用房、資金、資料、房屋設(shè)備設(shè)施等內(nèi)容。
③業(yè)主入住前半個(gè)月，管理處掛牌辦公，所有員工經(jīng)培訓(xùn)合格后上崗，共同迎接業(yè)主入住。
（二）、前期管理及監(jiān)督
管理處成立后，管理處主任編寫(xiě)入住工作方案，配備管理處工作人員，制定開(kāi)辦采購(gòu)計(jì)劃； 治安方面：熟悉社區(qū)地形地物及各種安防設(shè)施，明確人員排班及各崗位工作職責(zé)； 車(chē)輛管理：設(shè)計(jì)安裝社區(qū)內(nèi)道路標(biāo)志，建立完善車(chē)輛管理制度； 垃圾清運(yùn)：確定臨時(shí)裝修垃圾堆放處。
（三）、配合工作
與供電、供水、煤氣、電信等公司和有線電視、郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證業(yè)主入住后水、電、氣、通信等正常使用。
與學(xué)校、派出所聯(lián)系，了解小孩轉(zhuǎn)學(xué)、戶(hù)口遷移的手續(xù)辦理細(xì)節(jié)，以及有關(guān)聯(lián)系電話，入住時(shí)公告業(yè)主。
二、入住管理
（一）、舉行簡(jiǎn)樸溫馨的入住儀式
為使業(yè)主在短時(shí)間內(nèi)了解、熟悉東方明珠城社區(qū)情況，展現(xiàn)我公司物業(yè)管理人的良好形象，我們將邀請(qǐng)房產(chǎn)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)等在社區(qū)舉行簡(jiǎn)樸溫馨的入住儀式。
（二）、辦理入住手續(xù)采取的便利措施
辦理入住八字方針：“熱情、周到、高效、便利”。
1、設(shè)立入住手續(xù)辦理場(chǎng)地，有咨詢(xún)、資料分發(fā)（業(yè)主手冊(cè)、裝修管理規(guī)定等），收取相關(guān)費(fèi)用、簽訂入住公約，精神文明公約、發(fā)放鑰匙、驗(yàn)房服務(wù)等，由專(zhuān)職人員提供一條龍服務(wù)，精心安排入住程序。
2、提前與煤氣公司、電信公司、廣播電視局簽訂代辦業(yè)務(wù)協(xié)議書(shū)，代辦相關(guān)業(yè)務(wù)，給業(yè)主方便。
3、提供集體辦理和上門(mén)服務(wù)等服務(wù)項(xiàng)目。
（三）、收費(fèi)標(biāo)志上墻及宣傳工作
1、在社區(qū)宣傳櫥窗內(nèi)，制作張貼收費(fèi)一覽表，列明本住宅社區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，公布監(jiān)督、服務(wù)電話。
2、印制收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)宣傳單，委托房產(chǎn)公司銷(xiāo)售部門(mén)在房屋交付業(yè)主時(shí)一同發(fā)放。
3、在入住手續(xù)辦理現(xiàn)場(chǎng)，準(zhǔn)備部分收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)宣傳單即相關(guān)收費(fèi)文件復(fù)印件，以備業(yè)主索取。
三、裝修管理
（一）、裝修控制流程
1、業(yè)主辦理入住手續(xù)；
2、對(duì)業(yè)主裝修隊(duì)進(jìn)行裝修講解；
3、對(duì)裝修方案進(jìn)行備案，簽訂《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》；
4、裝修管理員、環(huán)境巡查員、治安巡邏員交叉監(jiān)督；
5、（對(duì)違章裝修的）立即指出，上門(mén)以理說(shuō)服業(yè)主，以情打動(dòng)業(yè)主，使其改正；
6、（若仍不糾正的）采取相應(yīng)的制止措施，向職能部門(mén)反映，以取得行政上的支持。
（二）、裝修宣傳
為加大裝修宣傳力度，充分發(fā)揮社區(qū)文化的導(dǎo)向功能、約束功能，并架起管理處與業(yè)主的橋梁，真正提高業(yè)主按章裝修的自覺(jué)性，提前對(duì)每一個(gè)業(yè)主進(jìn)行裝修宣傳，向業(yè)主和裝修隊(duì)發(fā)放《裝修須知》，明確裝修規(guī)定、違章裝修的危害行和處理措施，從而降低違章裝修發(fā)生率。
（三）、裝修備案
1、根據(jù)《裝修城市房屋使用安全管理?xiàng)l例》進(jìn)行備案。
2、保證房屋設(shè)施正常使用功能。審核重點(diǎn)：房屋結(jié)構(gòu)、智能化設(shè)施及管線、電訊、有線電視、供水、供電、供氣等管線。
3、保證房屋外觀統(tǒng)一美觀。審核重點(diǎn)：陽(yáng)臺(tái)、窗臺(tái)、天臺(tái)、空調(diào)安裝及管線走向。
4、裝修材料符合防火規(guī)定。
（四）、裝修跟蹤監(jiān)管體系
業(yè)主裝修施工，指定專(zhuān)職房管員，實(shí)施“全過(guò)程”追蹤監(jiān)管。通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)巡查，及時(shí)與業(yè)主溝通，了解施工方案、裝修工程進(jìn)展，把違章裝修消滅在萌芽階段。治安人員、環(huán)境監(jiān)管人員及其他人員均對(duì)裝修進(jìn)行監(jiān)管，形成立體式的裝修監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，體現(xiàn)裝修管理“全過(guò)程、全因素、全員管理”的特點(diǎn)，消除管理盲點(diǎn)，維護(hù)好智能設(shè)施管線等公共管線，杜絕違章搭建。
（五）違章裝修處理
業(yè)主裝修備案中，服務(wù)中心分別與業(yè)主和施工單位簽訂具有法律效力的《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》，劃清管理處、業(yè)主、裝修施工單位之間的責(zé)、權(quán)。同時(shí)制定《東方明珠城住宅社區(qū)裝修管理規(guī)定》，業(yè)主出現(xiàn)違章裝修，房管員或治安人員上門(mén)做好業(yè)主的思想工作，禮貌地向業(yè)主介紹裝修規(guī)定，耐心的向業(yè)主聲明違章裝修可能造成的危害。做到以理說(shuō)服業(yè)主，以情感化業(yè)主，爭(zhēng)取支持和理解，讓業(yè)主自覺(jué)接收整改要求。針對(duì)違章裝修，除了采取說(shuō)服教育、行政壓力促使其整改外，根據(jù)違章?lián)p壞情況，采取賠償處理等經(jīng)濟(jì)手段控制。對(duì)違章裝修并無(wú)視一切的業(yè)主，將上報(bào)行政職能部門(mén)，由相關(guān)部門(mén)解決處理。
四、入住期間的安全防范措施
（一）入住期間的治安分析
1、周邊環(huán)境較為復(fù)雜，地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，外來(lái)人口與入住高峰期中的外來(lái)裝修、搬運(yùn)人員往來(lái)頻繁的狀態(tài)相互并存。
2、裝修集中，裝修監(jiān)管面大，裝修防火任務(wù)艱巨。
3、社區(qū)內(nèi)各種智能化設(shè)備處于調(diào)試、試運(yùn)行階段，業(yè)主對(duì)設(shè)備的運(yùn)行、使用還不夠了解，誤報(bào)、出錯(cuò)率高，治安壓力大，管理難度大。
（二）、具體防范措施
針對(duì)這一時(shí)期的治安形勢(shì)，我們?cè)谌胱∑陂g確立了“人防為主、技防物防為輔”的治安策略。
1、治安隊(duì)伍建設(shè)
按照高標(biāo)準(zhǔn)建立一支高素質(zhì)的治安隊(duì)伍，嚴(yán)格招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)。治安人員中聘用退伍軍人，具有良好思想品質(zhì)的精湛業(yè)務(wù)技能的組成。建立業(yè)務(wù)、績(jī)效考核與工資、職位掛鉤的機(jī)制，實(shí)行10％末位淘汰制。
2、確立治安重點(diǎn)，搞好對(duì)人流、物流、車(chē)流的有效控制 ①人流控制
對(duì)來(lái)訪人員須通過(guò)門(mén)崗，與業(yè)主取得聯(lián)系后方可進(jìn)入，并做好訪問(wèn)登記和離去注銷(xiāo)手續(xù)； 對(duì)裝修、搬運(yùn)人員采取出入證管理制度，對(duì)他們的活動(dòng)范圍進(jìn)行一定限制； 對(duì)可疑陌生人，采取追蹤、監(jiān)控的措施，必要時(shí)可上前有禮貌地執(zhí)行驗(yàn)證檢查； 經(jīng)常與派出所聯(lián)合檢查戶(hù)口，把可疑分子清出社區(qū)。②物流控制
對(duì)物資流動(dòng)實(shí)施申報(bào)制、盤(pán)查制和登記制；
業(yè)主物品的搬出必須向主動(dòng)門(mén)崗申報(bào)，并嚴(yán)格按照規(guī)定進(jìn)行登記； 治安人員有責(zé)任和義務(wù)對(duì)物資的出入進(jìn)行禮貌檢查； 所有物資流動(dòng)實(shí)行登記放行制度。③車(chē)流控制
通過(guò)停車(chē)場(chǎng)IC卡管理系統(tǒng)記錄車(chē)主、車(chē)牌號(hào)、車(chē)型等信息。
3、加強(qiáng)與相關(guān)部門(mén)的配合
與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒙?lián)系，請(qǐng)求派出所的協(xié)助，加大治安治理綜合力度。
五、協(xié)助業(yè)主委員會(huì)籌建工作
按照國(guó)家物業(yè)有關(guān)規(guī)定和慈溪市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，在業(yè)主入住率達(dá)50％前，由管理處制定相應(yīng)的公眾制度，并廣泛聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)，逐步修改成文，同時(shí)向業(yè)主宣傳成立業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)程序和要求，為業(yè)主委員會(huì)成立做好基礎(chǔ)工作。在入住率達(dá)到50％時(shí)，報(bào)請(qǐng)政府職能部門(mén)，組織召集第一次業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立大會(huì)。管理處還應(yīng)配合業(yè)主委員會(huì)籌備小組制定公眾制度草案，如業(yè)主、使用人公約等，備好大會(huì)審議材料，如前期物業(yè)管理報(bào)告、財(cái)務(wù)收支情況、物業(yè)管理委托合同等。第七部分物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃
公共設(shè)施和房屋本體的維修養(yǎng)護(hù)是東方明珠城社區(qū)物業(yè)管理的重要內(nèi)容，在東方明珠城社區(qū)的公共設(shè)施及房屋修繕管理工作中，我們將建立“設(shè)備領(lǐng)養(yǎng)制”，責(zé)任落實(shí)到人，制定合理的養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，建立和健全科學(xué)的服務(wù)體制，確保設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)轉(zhuǎn)正常，切實(shí)做到為業(yè)主服務(wù)，保證房屋始終完好如新，達(dá)到保值、增值的目的。
一、公用部位公用設(shè)施維修計(jì)劃 類(lèi)別項(xiàng)目定期養(yǎng)護(hù) 周期內(nèi)容實(shí)施效果
房屋本體外墻面、屋面、樓梯通道外墻面3年一次，屋面5年一次，樓梯通道5年一次檢查修理無(wú)損壞
區(qū)內(nèi)道路砼路面、砼道牙、人行道每年一次檢修整潔、無(wú)損壞
區(qū)內(nèi)照明樓道燈、廣場(chǎng)燈、車(chē)庫(kù)燈、草坪燈、路燈每年一次燈桿刷漆、線路開(kāi)關(guān)檢測(cè)符合安全標(biāo)準(zhǔn)，正常使用
溝渠池井雨水口、雨水井、污水井、化糞池、閥門(mén)井、噴水池每年一次清理淤泥、化糞池抽吸及閥門(mén)檢測(cè)保養(yǎng)暢通、無(wú)損壞
停車(chē)場(chǎng)地面停車(chē)場(chǎng)每年一次翻新、更換舊標(biāo)識(shí)牌、消防設(shè)施檢測(cè)標(biāo)識(shí)完整、明晰，設(shè)施完好 地下停車(chē)場(chǎng) 公共
標(biāo)識(shí)牌標(biāo)識(shí)牌、警示牌每月一次翻新、更換殘舊標(biāo)識(shí)牌標(biāo)識(shí)完整、明晰，設(shè)施完好 智能化
系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線報(bào)警系統(tǒng)、門(mén)警系統(tǒng)等每年二次檢測(cè)、試驗(yàn)、維修、更換傳感靈敏，使用正常 供水供電
系統(tǒng)水泵、水塔、變壓器、配電房等每月一次檢測(cè)運(yùn)轉(zhuǎn)正常 公用設(shè)備電梯等每月兩次檢測(cè)、保養(yǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常、安全可靠
公共設(shè)施圍欄、宣傳欄、廣播系統(tǒng)每周一次檢測(cè)、試驗(yàn)、維修、更換無(wú)損壞，廣播正常
二、日常養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案
（一）、日常養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)
1、房屋維修：屋面、外墻、房屋承重結(jié)構(gòu)、走廊、通道、樓梯符合《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》
2、公共設(shè)備、設(shè)施維護(hù)及保養(yǎng)
電梯、消防設(shè)施、配電間、水泵房等公用設(shè)施進(jìn)行定期養(yǎng)護(hù)，做到預(yù)防為主。
3、具體附表
類(lèi)別項(xiàng)目日常養(yǎng)護(hù)計(jì)劃 計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果
房屋本體外墻面、屋面、樓梯通道每季一次房屋修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)無(wú)損壞 區(qū)內(nèi)
道路砼路面每周檢查一次，隨壞隨修
1、路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；
2、人行道鋪設(shè)修繕標(biāo)準(zhǔn)干整、無(wú)坑洼、無(wú)積水、無(wú)缺損 緩路徑、砼道牙 區(qū)內(nèi)
照明樓道燈、廣場(chǎng)燈、車(chē)庫(kù)燈、草坪燈每天檢查一次，隨壞隨修
1、電器專(zhuān)業(yè)安全操作規(guī)程；
2、燈具施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)燈泡使用正常，燈罩完好清潔，燈桿無(wú)破損完好率98％以上 溝渠
池井雨水口、雨水井、污水井、化糞池、閥門(mén)井、噴水池每周檢查一次，隨壞隨修井內(nèi)無(wú)積污，井壁無(wú)脫落；化糞池?zé)o堵塞；井蓋標(biāo)志清晰
1、井蓋完好率達(dá)100％；
2、無(wú)缺損、少積污
3、無(wú)堵塞
停車(chē)場(chǎng)地面停車(chē)場(chǎng)每周檢查一次，隨壞隨修
1、砼路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；
2、停車(chē)場(chǎng)地面修繕標(biāo)準(zhǔn)；
3、停車(chē)場(chǎng)設(shè)施平整、無(wú)積水、無(wú)缺損、完好率達(dá)99％以上 地下停車(chē)場(chǎng) 公共
標(biāo)識(shí)牌標(biāo)識(shí)牌、警示牌每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修
1、標(biāo)識(shí)清楚，無(wú)污跡，破損；
2、安放牢固標(biāo)志完好率達(dá)100％；標(biāo)志無(wú)損壞 智能化
系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線報(bào)警系統(tǒng)、門(mén)警系統(tǒng)等每天檢查一次智能化系統(tǒng)維保標(biāo)準(zhǔn)
1、系統(tǒng)性能良好；
2、設(shè)施良好 供水
系統(tǒng)水泵、水塔每天檢查一遍無(wú)故障系統(tǒng)性能良好，正常運(yùn)轉(zhuǎn) 其他 公共 設(shè)施圍欄、宣傳欄、廣播系統(tǒng)每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修
1、無(wú)破損；
2、無(wú)脫落
3、泄水通暢確保安全使用，正常運(yùn)轉(zhuǎn)
（二）、業(yè)主報(bào)修制度
1、房管員負(fù)責(zé)業(yè)主的報(bào)修接待工作，接到報(bào)修時(shí)，在《報(bào)修記錄臺(tái)帳》中記錄業(yè)主報(bào)修問(wèn)題，可通過(guò)電話解決的，三分鐘內(nèi)落實(shí)處理措施，業(yè)主小型報(bào)修，需至現(xiàn)場(chǎng)處理，在30分鐘內(nèi)落實(shí)解決方案，開(kāi)具施工單；若報(bào)修問(wèn)題嚴(yán)重，需要研討時(shí)，在三小時(shí)內(nèi)管理處討論決定，落實(shí)解決方案。
2、維修工維修時(shí)嚴(yán)格履行崗位職責(zé)，做到維修優(yōu)質(zhì)快捷，結(jié)束時(shí)對(duì)施工場(chǎng)地做好整理、清掃。
3、維修工填妥《施工單》項(xiàng)目及金額，請(qǐng)業(yè)主確認(rèn)簽字。
4、業(yè)主簽字后，維修工即回班組待命，施工單交房管員。
（三）、維修回訪制度
在維修完工后，采用電話或上門(mén)的方式對(duì)業(yè)主進(jìn)行回訪?；卦L的內(nèi)容包括服務(wù)態(tài)度、工作效率、技術(shù)水平、維修效果以及業(yè)主的滿意程度等項(xiàng)目。工作流程：
1、維修部門(mén)每周五下班前將本周《施工單》整理好，交辦公室。
2、辦公室對(duì)報(bào)修情況進(jìn)行回訪，回訪率100％，回訪結(jié)果登記在《施工單上記錄》。
3、回訪結(jié)果向管理處主任匯報(bào)、分析，若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)糾正。
三、電梯運(yùn)作規(guī)范
1、電梯的使用維修，始于電梯安裝完畢和正式驗(yàn)收后。
2、為確保電梯安全行駛，必須建立正常的維修保養(yǎng)、管理制度。
3、維修人員需經(jīng)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)的專(zhuān)職人員對(duì)電梯進(jìn)行經(jīng)常性的管理、維護(hù)和檢修。
4、電梯的操作人員需經(jīng)培訓(xùn)的專(zhuān)職人員擔(dān)任，應(yīng)具有高度的責(zé)任心，愛(ài)護(hù)設(shè)備，掌握使用特性。
5、電梯正常工作條件應(yīng)符合電梯技術(shù)條件中的有關(guān)規(guī)定。
四、公建配套設(shè)施、設(shè)備及各類(lèi)管線的管理措施
公建配套設(shè)施、設(shè)備包括垃圾房、煤氣管道、路燈、配電房、自來(lái)水管道、消火栓、滅火器等。
1、維修部門(mén)負(fù)責(zé)公建配套設(shè)施、設(shè)備及各類(lèi)管線的管理。
2、建立公建設(shè)施、設(shè)備的圖紙檔案資料，了解社區(qū)各類(lèi)設(shè)施的平面布局及相應(yīng)地上、地下管線布置。
3、垃圾房每日保潔、清理，煤氣管道每周檢查一次，路燈每日檢查一遍，配電房每日巡查一次，消火栓每周巡查一次。進(jìn)水管路每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)記錄在《公建配套設(shè)施巡檢表》中，若物業(yè)管理可馬上處理的較小問(wèn)題，及時(shí)處理；若問(wèn)題嚴(yán)重或突發(fā)時(shí)速與所屬公建職能部門(mén)聯(lián)系，對(duì)處理情況詳細(xì)記錄，并通報(bào)業(yè)主。第八部分積極主動(dòng)配合社區(qū)居委會(huì) 搞好文化建設(shè)
一、社區(qū)文化
（一）、基本內(nèi)容
1、開(kāi)展精神文明建設(shè)，制定社區(qū)業(yè)主精神文明公約，教育業(yè)主要自覺(jué)遵守社區(qū)的各項(xiàng)規(guī)章制度，遵守和維護(hù)公秩序，愛(ài)護(hù)公共財(cái)產(chǎn)，提倡業(yè)主鄰里互助、文明居住、文明行為。
2、完善、充實(shí)社區(qū)娛樂(lè)場(chǎng)所和文體活動(dòng)設(shè)施，開(kāi)展豐富多彩的文體活動(dòng)，豐富業(yè)主的業(yè)余生活，密切鄰里感情，協(xié)調(diào)人際關(guān)系，提高業(yè)主的參與意識(shí)，促進(jìn)安定團(tuán)結(jié)和社會(huì)和睦。
3、建設(shè)高雅的社區(qū)文化，培育健康的社區(qū)精神。
（二）、具體形式
1、業(yè)主入住后，利用宣傳欄、宣傳櫥窗、黑板報(bào)等多種形式，對(duì)《業(yè)主手冊(cè)》、《業(yè)主臨時(shí)公約》、《精神文明公約》、《裝修管理規(guī)定及注意事項(xiàng)》和居民文化生活等內(nèi)容及時(shí)向業(yè)主宣傳。
2、宣傳《市民行為道德規(guī)范》，鼓勵(lì)業(yè)主爭(zhēng)做文明慈溪市民。
3、宣傳環(huán)保，倡導(dǎo)環(huán)保，獎(jiǎng)懲激勵(lì)。組織業(yè)主開(kāi)展一次社區(qū)環(huán)?；顒?dòng)，如“樹(shù)木領(lǐng)養(yǎng)”、“擁有一片家園”等活動(dòng)，激發(fā)業(yè)主共同關(guān)心、維護(hù)社區(qū)優(yōu)美環(huán)境。搞好裝修環(huán)保宣傳，入住前向業(yè)主通知，集中安排環(huán)保裝修培訓(xùn)，防止裝修噪聲污染、環(huán)境污染的發(fā)生。
4、將文化建設(shè)納入物業(yè)管理日常工作中，設(shè)立專(zhuān)人負(fù)責(zé)，擬定社區(qū)文化管理制度，負(fù)責(zé)各項(xiàng)文化宣傳活動(dòng)，定期更新宣傳櫥窗等。
5、運(yùn)用傳播文化的工具和康樂(lè)設(shè)施，如圖書(shū)館、電子顯示屏、社區(qū)報(bào)背景音樂(lè)等，開(kāi)展聯(lián)絡(luò)感情活動(dòng)。
6、與社區(qū)共同開(kāi)展文化娛樂(lè)活動(dòng)，充分利用社區(qū)內(nèi)的文體活動(dòng)設(shè)施，每年舉行一至兩次大型活動(dòng)，如各種形式的舞會(huì)、趣味游戲、棋類(lèi)、牌類(lèi)活動(dòng)等，注重文明居住，鄰里團(tuán)結(jié)互助，無(wú)糾紛。
（三）、社區(qū)活動(dòng)計(jì)劃
序號(hào)活動(dòng)項(xiàng)目時(shí)間安排活動(dòng)方式備注 1元旦晚會(huì)1月晚會(huì) 2新年文藝晚會(huì)2月晚會(huì) 3愛(ài)我家園3月植樹(shù)活動(dòng) 4消防知識(shí)4月講座 5春游5月景區(qū)旅游
6激情夏季6－9月各種文藝活動(dòng)
7醫(yī)療知識(shí)講座7月邀請(qǐng)醫(yī)療專(zhuān)家進(jìn)行講座 8中秋賞月9月晚會(huì)
二、協(xié)助配合大社區(qū)開(kāi)展工作
1、社區(qū)文化及綜合治理每月向街道、居委會(huì)、派出所等主管部門(mén)匯報(bào)，并接受指導(dǎo)。
2、街道、派出所等主管部門(mén)在社區(qū)舉辦的各類(lèi)活動(dòng)，管理處派專(zhuān)人參與、協(xié)助，給予積極配合。
三、物業(yè)服務(wù)與便民服務(wù)項(xiàng)目
（一）、常規(guī)性服務(wù)
治安、消防、清潔、綠化、車(chē)輛、樓宇文化管理與服務(wù)
（二）、無(wú)償服務(wù)
1、家教服務(wù)：管理處負(fù)責(zé)聯(lián)系和推薦相關(guān)機(jī)構(gòu)，供需要的業(yè)主選擇；
2、業(yè)主熱線：24小時(shí)熱線；
3、電話喚醒、留言服務(wù)；
4、燙洗衣服服務(wù)：管理處協(xié)助洗衣店收發(fā)衣服；
5、預(yù)定及叫車(chē)接送服務(wù)；
6、代定報(bào)刊雜志：管理處負(fù)責(zé)辦理手續(xù)，費(fèi)用由業(yè)主自理；
7、保姆介紹：管理處負(fù)責(zé)推薦家政公司； 8、24小時(shí)醫(yī)療急救服務(wù)：管理處負(fù)責(zé)聯(lián)系醫(yī)院；
9、代收郵件服務(wù)；
10、代辦速遞業(yè)務(wù)：管理處負(fù)責(zé)聯(lián)系速遞公司；
11、代辦保險(xiǎn)業(yè)務(wù)：管理處負(fù)責(zé)聯(lián)系和推薦保險(xiǎn)公司；
12、失物招領(lǐng)；
（三）、有償服務(wù)
1、室內(nèi)清潔；
2、室內(nèi)綠化；
3、商務(wù)中心服務(wù)：提供復(fù)印、傳真、翻譯、秘書(shū)服務(wù)等； 4、24小時(shí)工程維修服務(wù)；
5、租務(wù)服務(wù)：代理出租；
6、設(shè)立園藝師：解決業(yè)主有私家花園不會(huì)或不愿管理的問(wèn)題；
7、設(shè)立鐘點(diǎn)工：解決部分業(yè)主不愿在家里設(shè)保姆房，有需要家政服務(wù)的問(wèn)題，由管理處統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，提高信譽(yù)和管理力度，同時(shí)增加物業(yè)收入； 8空置房屋出租。
（四）、特色服務(wù)
1、信息類(lèi)
①建立社區(qū)網(wǎng)站、電子公告牌，用于：
a、公開(kāi)物業(yè)管理內(nèi)容、物業(yè)公司賬目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)發(fā)布相關(guān)信息，實(shí)現(xiàn)公開(kāi)、透明、公平的物業(yè)管理模式；
b、方便業(yè)主投訴、申告，及時(shí)反饋各種信息，便于物業(yè)公司及時(shí)做出整改； c、搭建業(yè)主交流平臺(tái)，促進(jìn)社區(qū)文交流。
2、醫(yī)療健康類(lèi)
建立社區(qū)醫(yī)療站，在社區(qū)內(nèi)部設(shè)立業(yè)主健康卡片，定期在會(huì)所內(nèi)開(kāi)展醫(yī)療健康講座，普及科學(xué)的生活觀念。根據(jù)業(yè)主要求，及本社區(qū)的地理位置，擬邀請(qǐng)市人民醫(yī)院進(jìn)行健康知識(shí)講座，對(duì)于常見(jiàn)疾病加以預(yù)防。第九部分社區(qū)管理創(chuàng)新
一、充分發(fā)揮高科技在物業(yè)管理中的應(yīng)用
東方明珠城高檔住宅社區(qū)作為慈溪的樣板工程，其設(shè)施、設(shè)備在同類(lèi)住宅社區(qū)中處于領(lǐng)先地位，各種高科技設(shè)施大量運(yùn)用。為加強(qiáng)社區(qū)的管理，方便用戶(hù)，營(yíng)造一個(gè)安全祥和住宅環(huán)境，我們?cè)谏鐓^(qū)安裝了社區(qū)智能化設(shè)施，將整個(gè)社區(qū)的管理納入智能化管理系統(tǒng)之內(nèi)。結(jié)合我們已有的經(jīng)驗(yàn)和研究成果，對(duì)東方明珠城社區(qū)的智能化管理與維護(hù)從以下幾個(gè)方面入手。
（一）、智能化的組成
電視監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線報(bào)警系統(tǒng)、家庭防盜報(bào)警系統(tǒng)、可視對(duì)講門(mén)警系統(tǒng)、智能化IC卡停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)、背景音樂(lè)系統(tǒng)等。
（二）、智能化系統(tǒng)宣傳
在業(yè)主入住時(shí)，管理處和業(yè)主對(duì)住宅內(nèi)已安裝好的智能化系統(tǒng)進(jìn)行驗(yàn)收確認(rèn)，并提供智能化系統(tǒng)使用說(shuō)明書(shū)，告之裝修注意事項(xiàng)及損壞的各項(xiàng)責(zé)任，在裝修過(guò)程中做好巡視監(jiān)督。
（三）、日常管理
各種智能化設(shè)施設(shè)立專(zhuān)人管理，進(jìn)行相關(guān)技術(shù)操作培訓(xùn)，實(shí)行24小時(shí)值班責(zé)任制度，確保設(shè)備正常運(yùn)行。
二、不斷實(shí)現(xiàn)管理的現(xiàn)代化
（一）、管理思想現(xiàn)代化
適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，樹(shù)立新思想、新觀念，按照民主管理的觀念，商品經(jīng)濟(jì)的觀念、經(jīng)濟(jì)核算的觀念和按經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事的觀念等；善于接受新事物，努力學(xué)習(xí)現(xiàn)代化管理的知識(shí)。
（二）、管理方法現(xiàn)代化
使各項(xiàng)管理工作都符合客觀規(guī)律的要求，運(yùn)用科學(xué)的方法和手段進(jìn)行管理。
（三）、管理手段現(xiàn)代化
就是管理工具的現(xiàn)代化、自動(dòng)化，在物業(yè)管理中大量運(yùn)用高科技設(shè)備，提高管理效率，提升管理檔次。
（四）、管理人員知識(shí)化、專(zhuān)業(yè)化
通過(guò)不斷完善和學(xué)習(xí)，加強(qiáng)人員培訓(xùn)和人才更新，使東方明珠城社區(qū)物業(yè)管理?yè)碛幸慌莆宅F(xiàn)代化管理知識(shí)和現(xiàn)代化技術(shù)設(shè)備操作技術(shù)的管理人才。
三、計(jì)劃實(shí)行24小時(shí)全封閉式管理
為加強(qiáng)“東方明珠城”小區(qū)的管理，營(yíng)造一個(gè)和諧、安全的家園，使業(yè)主住的安心、住的放心、住的有檔次，我公司根據(jù)本小區(qū)的檔次、業(yè)主的特點(diǎn)，計(jì)劃在“東方明珠城”實(shí)行24小時(shí)全封閉式管理，希望通過(guò)我們的管理，力爭(zhēng)將“東方明珠城”的打造成慈溪市居住的品牌。前期將管理的計(jì)劃向業(yè)主予以公布，在征求業(yè)主意見(jiàn)的前提下根據(jù)業(yè)主的意見(jiàn)確定最終是否實(shí)施。
（一）管理模式
24小時(shí)全封閉式管理，進(jìn)出人員均憑證件（出入證）或聯(lián)系批準(zhǔn)后通行本小區(qū)；
（二）具體操作
1、本小區(qū)業(yè)主
憑據(jù)本小區(qū)“一卡通”磁卡向門(mén)衛(wèi)人員出示后進(jìn)入小區(qū)，業(yè)主家庭成員較多而磁卡不足時(shí)可向管理處申請(qǐng)補(bǔ)辦。
2、來(lái)訪人員
詢(xún)問(wèn)其所找的業(yè)主，由門(mén)衛(wèi)值班人員與被找的業(yè)主進(jìn)行聯(lián)系，獲得該業(yè)主同意、并作好相關(guān)登記后進(jìn)入，業(yè)主家中無(wú)人或業(yè)主不愿會(huì)見(jiàn)的不允許進(jìn)入。
3、其他人員
裝修人員憑裝修出入證進(jìn)入； 閑雜人員一律不得進(jìn)入。
4、車(chē)輛
本小區(qū)車(chē)輛憑管理處發(fā)放的車(chē)位證進(jìn)入，其他車(chē)輛經(jīng)詢(xún)問(wèn)后視情況進(jìn)入。
（三）特殊情況處理
業(yè)主未帶“一卡通”磁卡，可向門(mén)衛(wèi)報(bào)出居住地點(diǎn)，與該業(yè)主家中聯(lián)系確認(rèn)后進(jìn)入；如業(yè)主家中無(wú)人，可憑身份證件與業(yè)主手冊(cè)核對(duì)無(wú)誤后進(jìn)入；如業(yè)主未帶身份證件，由保安人員陪同進(jìn)入，進(jìn)行核對(duì)。第十部分經(jīng)營(yíng)核算
一、增收節(jié)支、以業(yè)養(yǎng)業(yè)計(jì)劃
1、努力提高各種費(fèi)用的收繳率，力爭(zhēng)達(dá)到100％；
2、開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)，如上所示的有償服務(wù)；
3、制定各項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)支計(jì)劃，從而達(dá)到節(jié)約開(kāi)支的作用；
4、充分發(fā)揮公司在管理中的統(tǒng)籌作用，利用公司現(xiàn)有管理人員的技術(shù)人員，降低管理成本；
5、通過(guò)公司技術(shù)力量，降低設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)費(fèi)用，降低能耗。
二、財(cái)務(wù)公開(kāi)監(jiān)督制度
根據(jù)《慈溪市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，特制定以下財(cái)務(wù)公開(kāi)監(jiān)督制度。
1、管理處每年一次向業(yè)主使用人公布物業(yè)管理財(cái)務(wù)收支狀況；
2、管理定期向預(yù)祝委員會(huì)匯報(bào)，接受業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督和檢查；
3、對(duì)突發(fā)性事件和重大經(jīng)費(fèi)開(kāi)支應(yīng)事先經(jīng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)；
4、業(yè)主管理處物業(yè)經(jīng)費(fèi)入、如有疑問(wèn)，可委托業(yè)主委員會(huì)向管理處查詢(xún)，并要求管理處給予解釋。
三、收入及支出測(cè)算 附表一：
東方明珠城收支測(cè)算表
一、綜合服務(wù)支出測(cè)算表（單位：元）項(xiàng)目說(shuō) 明金額（元）（元）工資及福利等支出基本工資及
崗位工資主 任1人20xx元×12月24000 副主任1人1500元×12月18000 部門(mén)負(fù)責(zé)4人1100元×4人×12月52800 綜服科4人900元×4人×12月43200 保安科54人800元×54人×12月518400 維修科7人1000元×7人×12月84000 環(huán)境科23人600元×23人×12月165600 小 計(jì)906000 社會(huì)保障三金（養(yǎng)老保險(xiǎn)20％，醫(yī)療保險(xiǎn)11％，失業(yè)保險(xiǎn)2％）（6人）94800×33％=31284元
1767元×60％×88人×33％×12月=369458元400742 加班及值班費(fèi)94人×10天×50元47000 合計(jì)1353742 服裝費(fèi)管理人員6人×500元3000 保安員54人×400元21600 其他人員34人×300元10200 合 計(jì)34800 辦公費(fèi)辦公生活用水50噸×12月×2.25元噸1350 辦公用電1000度×12月×0.55元度6600 日常辦公費(fèi)800元×12月9600 培訓(xùn)費(fèi)15000 通訊費(fèi)主 任200元×12月2400 部門(mén)電話5×150元×12月9000 小區(qū)文化、宣傳費(fèi)1500×12月18000 合 計(jì)61950 安全管理對(duì)講機(jī)維護(hù)及裝備耗材50005000 對(duì)講機(jī)占頻費(fèi)20臺(tái)×100元20xx 滅火器藥劑更換約200只計(jì)算×40元8000 合計(jì)15000 清潔衛(wèi)生管理清潔用水200元×12月2400 日常工具費(fèi)200×21人4200 水箱清潔費(fèi)30003000 化糞池抽吸費(fèi)用50005000 垃圾外運(yùn)費(fèi)6噸×54元×365天 20元間×12月×18間122580 清潔工具、器械維修費(fèi)300元×12月3600 消毒費(fèi)用1319戶(hù)×5元戶(hù)6595 合計(jì)147375 綠化管理綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用81435㎡×1元81435 綠化用汽油費(fèi)50005000 綠化設(shè)備維修費(fèi)50005000 盆景費(fèi)用800元×12月9600 合計(jì)101035 設(shè)備設(shè)施維護(hù)電 梯年檢1360元u00d756臺(tái)76160 維保6000元臺(tái)?年×56臺(tái)336000 保險(xiǎn)700元臺(tái)?年×56臺(tái)39200 照明設(shè)施維護(hù)、耗材費(fèi)20xx0 水泵維護(hù)費(fèi)用100元年?臺(tái)×67臺(tái)6700 智能化系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)20xx00 耗材50000 消防系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)20xx020xx0 低壓配電設(shè)備維護(hù)50005000 工具費(fèi)及小件耗材40004000 發(fā)電機(jī)維護(hù)50005000 合 計(jì)762060 房屋維修路面、屋面修補(bǔ)20xx020xx0 建筑小品、欄桿50005000 給排水設(shè)施1000010000 合計(jì)35000 設(shè)施設(shè)備運(yùn)行能耗監(jiān)控系統(tǒng)用電10Kw×24×365×0.55元度48180 消防中控用電2Kw×24×365×0.55元度9636 電梯電費(fèi)35608元月×12月 427296 發(fā)電機(jī)耗油（估算）50000 ×0.55元度727317???度天×????公共用電（含：樓道照明、疏散指示燈、生活（熱水）水泵、景觀燈等）合計(jì)1262429 共 計(jì)3773391 固定資產(chǎn)折舊及其他設(shè)備設(shè)施66407 上交國(guó)家稅收3839798×6％230388 企業(yè)利潤(rùn)（管理酬金）4070186×5％203509 支出合計(jì)4273695
二、收支測(cè)算表 項(xiàng)目說(shuō)
明金額（元）測(cè)算收入綜合
服務(wù)費(fèi)多層：98176㎡×0.7元月?㎡×12月＝824678元 小高層、高層：156783㎡×1.3元月?㎡×12月＝2445815元 商鋪：3381㎡×0.7元月?㎡×12月＝28400元 車(chē)庫(kù)：490個(gè)×300元年＝147000元
車(chē)位：1772個(gè)×480元年＝850560元4296453（說(shuō)明）開(kāi)發(fā)商
補(bǔ)貼多層：98176㎡×0.3元月?㎡×12月＝353434元 小高層、高層：156783㎡×0.7元月?㎡×12月＝1316977元 商鋪：3381㎡×0.3元月?㎡×12月＝12172元1682583 業(yè)主交納多層：98176㎡×0.4元月?㎡×12月＝471245元 小高層、高層：156783㎡×0.6元月?㎡×12月＝1128837元 商鋪：3381㎡×0.4元月?㎡×12月＝16229元1616311 支出4273695 盈 虧22758 附表二： 設(shè)施設(shè)備配備表
類(lèi) 型名 稱(chēng)數(shù) 量單 價(jià)小 計(jì) 辦公設(shè)施設(shè)備電腦5500025000 復(fù)印機(jī)11000010000 打印機(jī)310003000 空調(diào)520xx10000 辦公桌椅105005000 檔案柜55002500 辦公柜450020xx 傳真機(jī)115001500 掃描儀110001000 數(shù)碼相機(jī)115001500 電話機(jī)6100600 其他辦公用品60006000 辦公室裝修5000050000 安保設(shè)備橡皮棍1850900 對(duì)講機(jī)2080016000 對(duì)講中轉(zhuǎn)電臺(tái)11000010000 巡邏手電20601200 巡邏自行車(chē)1220220 綠化清衛(wèi)工具手推剪草機(jī)160006000 綠籬修剪機(jī)230006000 機(jī)動(dòng)噴霧機(jī)130003000 綠化工具25001000 清衛(wèi)工具53001500 垃圾車(chē)520xx10000 垃圾桶4020xx000 果皮箱2020xx000 綠化警示100505000 維修工作電焊機(jī)120xx20xx 沖擊鉆1500500 手槍鉆1300300 切割機(jī)1500500 管道疏通機(jī)1120xx200 鋁合金梯25001000 工 具74002800 合 計(jì)199220 注：以上設(shè)施設(shè)備按直線三年折舊。
第二篇：小區(qū)全套物業(yè)管理方案
文章標(biāo)題：小區(qū)全套物業(yè)管理方案
第一部分前言（省略）
第二部分物業(yè)管理的整體構(gòu)想與創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃
住宅社區(qū)作為建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司“東方城市系列”的又一經(jīng)典之作，以其建筑的現(xiàn)代風(fēng)格和完美的協(xié)調(diào)性，構(gòu)筑了又一具有現(xiàn)代生活氣息的城市景觀?！耙匀藶楸尽辈粌H僅是一句口號(hào)，在東方明珠城的每一個(gè)細(xì)節(jié)都充分體現(xiàn)出建筑對(duì)人的關(guān)心，以
她的色彩、材質(zhì)、結(jié)構(gòu)、尺度以及施工質(zhì)量，點(diǎn)點(diǎn)滴滴、方方面面都是工程學(xué)、建筑學(xué)、文化藝術(shù)的杰作，透射出人文關(guān)懷，使業(yè)主的居住生活在舒適、便捷中體現(xiàn)出物業(yè)的價(jià)值。
針對(duì)東方明珠城社區(qū)物業(yè)管理的整體情況，我們確立了東方明珠城住宅社區(qū)物業(yè)管理的管理構(gòu)想。
一、管理思想
公司將憑借自己的人才優(yōu)勢(shì)、技術(shù)優(yōu)勢(shì)、文化優(yōu)勢(shì)、管理優(yōu)勢(shì)，把東方明珠城社區(qū)創(chuàng)造成為一個(gè)溫馨家園。
二、管理組織
公司將建立一支年輕化、專(zhuān)業(yè)化，高素質(zhì)、復(fù)合型的管理隊(duì)伍，對(duì)東方明珠城社區(qū)實(shí)施專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理與服務(wù)。
1、多層次、多角度的激勵(lì)員工，滿足員工的物質(zhì)和精神需求。
2、主張管理者與員工之間的溝通，體現(xiàn)人與人之間的平等。
3、關(guān)注員工自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，使員工與公司共同發(fā)展進(jìn)步。
4、為員工創(chuàng)造公平競(jìng)爭(zhēng)的工作氛圍，實(shí)現(xiàn)“能者上、相形見(jiàn)拙者下”。
5、建立培訓(xùn)體制，使每一個(gè)員工掌握物業(yè)基本技能，能夠勝任本職崗位工作，成為合格、稱(chēng)職的物業(yè)服務(wù)人員。
三、管理特色及創(chuàng)新點(diǎn)
公司堅(jiān)持“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的宗旨，“全方位管理、多功能服務(wù)”的管理手段。
1、推行首問(wèn)負(fù)責(zé)制，第一個(gè)接待業(yè)主或被業(yè)主詢(xún)問(wèn)的公司員工，不受部門(mén)的限制，均應(yīng)熱情接待，解答疑問(wèn)，杜絕讓業(yè)主等候回音的現(xiàn)象。
2、傾聽(tīng)業(yè)主的心聲，在社區(qū)內(nèi)設(shè)置“心連心信箱”，了解業(yè)主需求，解決業(yè)主反映的問(wèn)題。
3、關(guān)注業(yè)主生活質(zhì)量的提高，倡導(dǎo)“以業(yè)主為圓心”的服務(wù)理念，我們不僅做好24小時(shí)安保服務(wù)，24小時(shí)接待服務(wù)，16小時(shí)保潔服務(wù)，管理處還將經(jīng)常組織各種活動(dòng)，增進(jìn)物業(yè)與業(yè)主的交流，創(chuàng)造祥和文明的住宅社區(qū)。
四、創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃
（一）、近期工作目標(biāo)
第一年內(nèi)，業(yè)主開(kāi)心入住，裝修無(wú)違規(guī)現(xiàn)象；
第二年內(nèi)，創(chuàng)市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)；
第三年…… 保市優(yōu)、創(chuàng)全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)；
（二）、實(shí)施方案
1、在公司總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，在行業(yè)主管部門(mén)指導(dǎo)下，專(zhuān)門(mén)成立由公司職能部門(mén)人員、管理處主任和其他部門(mén)負(fù)責(zé)人組成的創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)小組，其中管理處主任為執(zhí)行組長(zhǎng)，并明確創(chuàng)優(yōu)小組職責(zé)。
2、完善各部門(mén)、各崗位的操作規(guī)程，規(guī)范日常操作。
3、做好日常工作記錄，注意資料的積累、整理，做好考評(píng)、資料的歸檔及達(dá)標(biāo)申報(bào)等工作。
4、由創(chuàng)優(yōu)小組按管理處巡檢制度進(jìn)行日常的考核檢查，公司創(chuàng)優(yōu)指導(dǎo)小組做好東方明珠城社區(qū)創(chuàng)優(yōu)的指導(dǎo)、監(jiān)督工作。
5、建立“服務(wù)明星”評(píng)比制度，明確獎(jiǎng)懲措施，引導(dǎo)員工共同做好優(yōu)秀社區(qū)的創(chuàng)建工作。
第三部分管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和管理人員的配備、管理及物資的配備
一、管理機(jī)構(gòu)模式
東方明珠城住宅城社區(qū)的物業(yè)綜合管理工作，由天祥物業(yè)有限公司下屬的東方明珠城管理處負(fù)責(zé)，管理處下設(shè)綜服科、安?？啤⒕S修部、環(huán)境科。
組織結(jié)構(gòu)圖
二、管理人員的配備
管理處定編94人，其中主任、副主任各1名，各部門(mén)負(fù)責(zé)人4人，由物業(yè)公司聘任，授權(quán)到東方明珠城住宅社區(qū)實(shí)施綜合管理。
接待員：2人，接待業(yè)主的來(lái)訪和投訴并及時(shí)處理。
文員：1人，負(fù)責(zé)社區(qū)房屋及業(yè)主的有關(guān)資料的存檔工作和信息收集工作。
財(cái)務(wù)：1人，負(fù)責(zé)社區(qū)的經(jīng)濟(jì)核算和各種費(fèi)用的收繳工作。
衛(wèi)生清潔工：21人，負(fù)責(zé)社區(qū)的衛(wèi)生清潔工作，每天清掃公共場(chǎng)所、綠化帶及人行道、樓梯道等公共部位。
綠化管理養(yǎng)護(hù)工：2人，負(fù)責(zé)社區(qū)內(nèi)的綠化及花草樹(shù)木的養(yǎng)護(hù)培植工作，并對(duì)業(yè)主的垂直綠化（陽(yáng)臺(tái)擺花）和庭院綠化進(jìn)行指導(dǎo)。
治安員：54人，負(fù)責(zé)住宅區(qū)內(nèi)的治安、保衛(wèi)防范、車(chē)輛管理工作，配合派出所、車(chē)管、消防等部門(mén)維護(hù)正常治安秩序，負(fù)責(zé)管理社區(qū)的停車(chē)場(chǎng)以及出入社區(qū)的各種車(chē)輛，維護(hù)社區(qū)的交通秩序；
維修工：7人，負(fù)責(zé)社區(qū)的房屋及設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。
三、管理人員的錄用與考核、培訓(xùn)計(jì)劃
（一）、管理人員的錄用要求
分類(lèi)崗位職責(zé)條件備注
管理處主任全面負(fù)責(zé)社區(qū)物業(yè)管理工作大專(zhuān)以上文化，三年以上物業(yè)實(shí)際管理經(jīng)驗(yàn)公司選派
綜服科科 長(zhǎng)負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)、接待業(yè)主來(lái)訪以及社區(qū)各項(xiàng)服務(wù)事業(yè)的經(jīng)營(yíng)、管理大專(zhuān)以上文化，具有管理經(jīng)營(yíng)能力，兩年物業(yè)管理綜合服務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)公司選派
保安科科 長(zhǎng)全面負(fù)責(zé)社區(qū)安全管理和車(chē)輛管理中
專(zhuān)以上文化，轉(zhuǎn)業(yè)軍人，三年以上保安管理經(jīng)驗(yàn)公司選派
維修科科 長(zhǎng)全面負(fù)責(zé)社區(qū)各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修中專(zhuān)以上文化，持有技術(shù)等級(jí)證書(shū)，三年以上設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)公司選派
清衛(wèi)科科 長(zhǎng)全面負(fù)責(zé)社區(qū)的清潔、綠化工作中專(zhuān)以上文化，兩年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)公司選派
（二）、員工服務(wù)準(zhǔn)則
1、熱愛(ài)本職工作，努力學(xué)習(xí)管理技
能，不斷提高管理水平，樹(shù)立“業(yè)主至上，服務(wù)第一”的宗旨，做好本職工作。
2、上班時(shí)間穿戴整齊，按規(guī)定著裝，佩帶工作牌，保持精力充沛，不做與工作無(wú)關(guān)的事情，不做不雅觀的舉動(dòng)。
3、主動(dòng)向來(lái)訪業(yè)主問(wèn)好，待人彬彬有禮，舉止文雅，接待態(tài)度認(rèn)真、懇切、答復(fù)問(wèn)題明確，不含糊其詞，并做好記錄。一般問(wèn)題當(dāng)天解決，來(lái)信一周內(nèi)答復(fù)，涉及疑難問(wèn)題定期答復(fù)。
4、對(duì)業(yè)主的無(wú)禮行為，應(yīng)盡量容忍，耐心說(shuō)服，不以惡相待，不容許與業(yè)主發(fā)生打罵行為。
5、竭誠(chéng)為業(yè)主服務(wù)，對(duì)業(yè)主提出的問(wèn)題或困難，盡快給予合理解決，對(duì)涉及政策方面性的問(wèn)題，暫不能回答或解決的事，給予耐心解釋?zhuān)⒆龊糜涗?，上?bào)處理；涉及多方面的問(wèn)題，會(huì)同有關(guān)部門(mén)研究解決。
6、執(zhí)行房屋修繕原則，不準(zhǔn)日益增減項(xiàng)目、數(shù)量，必須按計(jì)劃進(jìn)行，保證按時(shí)施工，完工后有業(yè)主驗(yàn)收簽名；愛(ài)護(hù)居民財(cái)產(chǎn)，嚴(yán)格增收紀(jì)律，不請(qǐng)吃、不請(qǐng)喝、不怠工、不誤工、不刁難業(yè)主。
7、維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，深入了解情況，積極為業(yè)主排憂解難，不準(zhǔn)借機(jī)利用權(quán)利或職務(wù)謀取利益。
（三）、工作人員的考核
1、部門(mén)負(fù)責(zé)人的考核內(nèi)容：
①對(duì)公司、管理處制度政策的落實(shí)情況：對(duì)公司、管理處會(huì)議執(zhí)行情況應(yīng)及時(shí)向所屬員工傳達(dá)，管理處制定專(zhuān)人隨時(shí)抽查，了解各部門(mén)員工對(duì)有關(guān)會(huì)議的熟知情況；
②會(huì)議培訓(xùn)學(xué)習(xí)情況：無(wú)特殊事由，應(yīng)出席公司組織的每次會(huì)議、學(xué)習(xí)，并認(rèn)真學(xué)習(xí)討論會(huì)議內(nèi)容，會(huì)后有心得體會(huì)；
③年終互評(píng)情況：部門(mén)負(fù)責(zé)人之間年終進(jìn)行互相評(píng)分，從工作態(tài)度，專(zhuān)業(yè)水平、執(zhí)行能力、協(xié)調(diào)能力、工作量、五個(gè)方面得出各個(gè)主管的評(píng)分。
2、考核的內(nèi)容
①日?？记冢好吭陆y(tǒng)計(jì)一次，統(tǒng)計(jì)每人每月的上班時(shí)間，加班天數(shù)，早退、遲到、事（?。┘?、曠工等；
②儀態(tài)儀表：制服穿著，胸卡佩帶、儀容等；
②勞動(dòng)紀(jì)律：（具體參照各崗位規(guī)章制度）；
③工作（學(xué)習(xí)）筆記：?jiǎn)T工必須按照各崗位的規(guī)定，認(rèn)真如實(shí)填寫(xiě)工作登記本，每次培訓(xùn)認(rèn)真做好筆記，管理處隨時(shí)檢查，并作為員工年終考核的重要依據(jù)之一；
④員工考評(píng)表：管理處員工每月必須填寫(xiě)一份《員工考評(píng)表》，對(duì)當(dāng)月工作進(jìn)行小結(jié)，并提出工作建議及存在問(wèn)題，自評(píng)后由各部門(mén)負(fù)責(zé)人進(jìn)行評(píng)分，并及時(shí)匯總到管理處，此表作為年終員工考評(píng)的重要依據(jù)之一。
（四）、員工的培訓(xùn)
“萬(wàn)事以人為本”，要提高物業(yè)的管理水平，必須要有一大批專(zhuān)業(yè)人才通力協(xié)作。從東方明珠城社區(qū)的建設(shè)發(fā)展來(lái)看，高智能、高科技在物業(yè)管理的運(yùn)用越來(lái)越多，以及面臨著城市建筑、工程施工、園林綠化、工程法律、公共關(guān)系以及物業(yè)經(jīng)營(yíng)等各類(lèi)專(zhuān)業(yè)知識(shí)的挑戰(zhàn)，對(duì)員工的素質(zhì)提出了更高的要求。為培養(yǎng)一支優(yōu)秀的員工隊(duì)伍，為公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，公司倡導(dǎo)“終身學(xué)習(xí)制”，鼓勵(lì)員工多途徑、多途徑參加更高學(xué)歷和技術(shù)等級(jí)職稱(chēng)的培訓(xùn)。
1、員工培訓(xùn)的內(nèi)容
①思想道德建設(shè)：不斷加強(qiáng)物資文明和精神文明建設(shè)，努力培養(yǎng)不斷進(jìn)取、具有堅(jiān)韌不拔的創(chuàng)業(yè)精神和良好思想風(fēng)貌的員工隊(duì)伍。
②職業(yè)道德建設(shè)：培養(yǎng)員工較高的職業(yè)道德素養(yǎng)，樹(shù)立良好的公司形象、員工形象、服務(wù)形象、管理形象。
③文化技術(shù)業(yè)務(wù)培訓(xùn)：根據(jù)每個(gè)管理、服務(wù)崗位、不同職責(zé)和要求制定出標(biāo)準(zhǔn)，學(xué)習(xí)相關(guān)社會(huì)科學(xué)知識(shí)和自然科學(xué)技術(shù)知識(shí)。
2、員工培訓(xùn)的類(lèi)型
管理人員：側(cè)重于服務(wù)意識(shí)、組織管理、領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)、經(jīng)濟(jì)知識(shí)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)；
普通員工：側(cè)重于服務(wù)、服從意識(shí)，工作技能和職業(yè)道德等；
新員工（試用期內(nèi)）：公司將組織集中進(jìn)行為期一個(gè)月的培訓(xùn)，包括軍事訓(xùn)練和理論學(xué)習(xí)。軍事訓(xùn)練側(cè)重于隊(duì)列、拳術(shù)訓(xùn)練，培養(yǎng)良好的形象；理論學(xué)習(xí)側(cè)重于《公司概況》、《公司宗旨》、《管理模式》、《管理理念》、《員工手冊(cè)》、《規(guī)章制度》、《專(zhuān)業(yè)知識(shí)》、《崗位職責(zé)》、《操作規(guī)程》等。
3、員工培訓(xùn)的形式
公司主要采取自培與外培相結(jié)合的方式。
4、培訓(xùn)的考核評(píng)估
培訓(xùn)前考核：了解員工的現(xiàn)狀，確定員工培訓(xùn)的需求方向；
培訓(xùn)中考核：邊培訓(xùn)、邊考察，了解員工培訓(xùn)要求和標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行情況；
培訓(xùn)后考核：分為實(shí)操和書(shū)面考評(píng)兩種，反饋培訓(xùn)成效，把考評(píng)的結(jié)果作為考核員工綜合培訓(xùn)成績(jī)的主要依據(jù)，考核合格者方可上崗。
5、東方明珠城管理處按照工作進(jìn)度，培訓(xùn)計(jì)劃如下：
培訓(xùn)內(nèi)容時(shí)間培訓(xùn)人培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)地點(diǎn)
軍訓(xùn)全體員工
公司概況全體員工
東方明珠城概況及管理規(guī)章全體員工
員工手冊(cè)、行為規(guī)范全體員工
智能化知識(shí)培訓(xùn)保安人員
崗位職責(zé)、工作流程、標(biāo)準(zhǔn)管理人員
房屋驗(yàn)收移交程序管理人員
業(yè)主入住手續(xù)辦理程序管理人員
裝修管理工作程序管理人員
消防安全、應(yīng)急常識(shí)全體員工
智能化管理與服務(wù)全體員工
四、物資配備
1、辦公設(shè)備、設(shè)施配備（見(jiàn)附表二）
2、折舊計(jì)劃：
設(shè)施設(shè)備按直線三年分?jǐn)偅磕暾叟f費(fèi)用為66407元，列入收支預(yù)算。
第四部分社區(qū)管理規(guī)章制度
合理制定、不斷健全和完善各項(xiàng)管理規(guī)章制度，將管理納入正規(guī)化、制度化是我公司在小區(qū)物業(yè)管理中一貫采取的有效措施，也是我們不斷取得成功的重要法寶。為此，東方明珠城社區(qū)管理處主要建立如下規(guī)章制度：
一、管理“十條標(biāo)準(zhǔn)”
（一）、文明服務(wù)：遵守社會(huì)公德，講究職業(yè)道德，執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度。管理處各類(lèi)員工守時(shí)守紀(jì)，著裝整潔，禮貌待人，嚴(yán)格按《服務(wù)準(zhǔn)則》，做好各項(xiàng)服務(wù)。
（二）、整體環(huán)境：社區(qū)房屋及公共場(chǎng)所沒(méi)有堆積物，地面平整，無(wú)建筑垃圾。社區(qū)整體外貌無(wú)損壞，房屋達(dá)到完好或基本完好的標(biāo)準(zhǔn)，保證居住安全和正常使用。車(chē)輛停放整齊有序，樓房外觀沒(méi)有違章建筑物。
（三）、清潔衛(wèi)生：社區(qū)內(nèi)室外清掃保潔，檢查制度，衛(wèi)生無(wú)死角。做到：垃圾日產(chǎn)日清，管道、溝渠暢通，無(wú)積污堵塞，社區(qū)內(nèi)無(wú)人飼養(yǎng)家禽；樓公共走廊潔凈，不堆放雜物；社區(qū)內(nèi)排污達(dá)到國(guó)家規(guī)定排放標(biāo)準(zhǔn)。
（四）、庭院綠化：社區(qū)內(nèi)公共綠地、庭院綠地和街道綠化分布合理，花、草、樹(shù)木、建筑小品培植得當(dāng)，環(huán)境優(yōu)雅宜人。
（五）、治安管理：社區(qū)內(nèi)治安保衛(wèi)制度化、防偷盜、防自然災(zāi)害，有制度、有設(shè)施、有公約、有專(zhuān)人負(fù)責(zé)。社區(qū)內(nèi)治安人員盡職盡責(zé)，保證社區(qū)居民人身財(cái)產(chǎn)安全。
（六）、經(jīng)費(fèi)管理：嚴(yán)格按照國(guó)家和市有關(guān)部門(mén)制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)亂收費(fèi)、亂攤派行為。收費(fèi)統(tǒng)一，手續(xù)簡(jiǎn)便，方便業(yè)主，各種費(fèi)用收繳及時(shí)，為業(yè)主服務(wù)的管理費(fèi)收之于民、用之于民。管理處嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)經(jīng)紀(jì)律，財(cái)會(huì)人員無(wú)貪污、挪用行為，并厲行節(jié)約，積極開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)。
（七）、設(shè)施齊備：社區(qū)內(nèi)給排水、供電、通訊、照明、消防、文體等設(shè)施齊全完備，運(yùn)作正常，不改變?cè)O(shè)計(jì)用途，且發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修理。
（八）、社區(qū)文化：社區(qū)內(nèi)積極開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)，有專(zhuān)供老人、兒童活動(dòng)的設(shè)施。宣傳教育活動(dòng)內(nèi)容豐富，文體活動(dòng)開(kāi)展有計(jì)劃、有制度，旅客培養(yǎng)居民愛(ài)護(hù)公物，遵守法紀(jì)，團(tuán)結(jié)互助，弘揚(yáng)社會(huì)主義精神文明和道德風(fēng)尚，共同創(chuàng)建文明住宅社區(qū)。
（九）、機(jī)構(gòu)職能：管理處管理人員職責(zé)明確，分工合作，協(xié)調(diào)管理。行政管理盡職盡責(zé)，監(jiān)督機(jī)制完善。召開(kāi)各種會(huì)議有記錄（紀(jì)要），開(kāi)展各項(xiàng)活動(dòng)有效益。資料、檔案齊全，保存完好。
（十）、管住關(guān)系：“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的宗旨貫穿在各項(xiàng)管理服務(wù)之中，切實(shí)體現(xiàn)“為業(yè)主排憂解難”，使業(yè)主滿意。
二、公眾制度（詳細(xì)內(nèi)容參照相關(guān)條約）
1、東方明珠城《業(yè)主臨時(shí)公約》
2、環(huán)境衛(wèi)生管理制度
3、綠化管理制度
4、治安管理制度
5、消防管理制度
6、車(chē)輛管理制度
7、電梯管理制度
8、公共設(shè)施管理制度
三、內(nèi)部崗位職責(zé)
（一）、管理處主任崗位職責(zé)
1、負(fù)責(zé)制定管理處的各項(xiàng)規(guī)章制度，建立結(jié)構(gòu)各項(xiàng)運(yùn)作體系。
2、負(fù)責(zé)制定年、月、周工作計(jì)劃，并監(jiān)督實(shí)施。
3、合理運(yùn)用管理處資金，有效控制各項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)支，負(fù)責(zé)各項(xiàng)用品和服務(wù)采購(gòu)的審批。
4、負(fù)責(zé)員工的培訓(xùn)和考核工作，認(rèn)真采納員工合理化建議。
5、負(fù)責(zé)管理處的工作巡檢及糾正巡檢中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題。
6、協(xié)助組建業(yè)主委員會(huì)，協(xié)調(diào)與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系，配合業(yè)主委員的各項(xiàng)工作。
7、根據(jù)公司和業(yè)主委員會(huì)的授權(quán)，主持、審查、簽訂對(duì)外各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)合同。
8、負(fù)責(zé)處理重大投訴。
9、執(zhí)行公司決議，配合公司發(fā)展規(guī)劃。
（二）、綜服科崗位職責(zé)
1、在管理處主任的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)、人事、行政管理以及社區(qū)物業(yè)管理文檔資料的整理和保管，協(xié)助管理處主任制定物業(yè)管理工作目標(biāo)和管理制度規(guī)定和有關(guān)政策。
2、負(fù)責(zé)物業(yè)管理各項(xiàng)工作開(kāi)展準(zhǔn)備工作和其他事務(wù)。
3、簽訂物業(yè)管理部門(mén)與業(yè)主的有關(guān)物業(yè)管理協(xié)議。
4、辦理業(yè)主入住的有關(guān)手續(xù)，發(fā)放相關(guān)資料。
5、負(fù)責(zé)社區(qū)各種文體活動(dòng)和宣傳活動(dòng)，特別是節(jié)假日社區(qū)的布置。
6、完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其他各項(xiàng)工作。
（三）、安?？茘徫宦氊?zé)
1、在管理處的正確領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)社區(qū)的治安、消防、車(chē)輛管理。
2、做好部門(mén)培訓(xùn)計(jì)劃，定期組織治安隊(duì)員進(jìn)行軍訓(xùn)、業(yè)務(wù)技能、突發(fā)事件、應(yīng)急消防培訓(xùn)、消防演練等，提高隊(duì)員的業(yè)務(wù)水平。
3、負(fù)責(zé)本部門(mén)的日常工作安排，合理調(diào)配人員。
4、做好本部門(mén)的日常工作，主持領(lǐng)班會(huì)議和全體治安人員會(huì)議，定期進(jìn)行工作講評(píng)。
5、負(fù)責(zé)與派出所的工作聯(lián)系，共同做好安全防范工作。
6、協(xié)助抓好樓房裝修管理，按《裝修管理?xiàng)l例》執(zhí)行。
7、完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交給的其他工作。
（四）、維修科崗位職責(zé)
1、在主任的領(lǐng)導(dǎo)下，為業(yè)主提供房屋裝修房屋，設(shè)施的維修及養(yǎng)護(hù)。
2、掌握樓房?jī)?nèi)各類(lèi)電子報(bào)警系統(tǒng)的安裝、性能，房屋的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)、使用要求以及維修養(yǎng)護(hù)辦法。
3、熟悉樓房?jī)?nèi)公用配套設(shè)施、設(shè)備的種類(lèi)分布，掌握各類(lèi)管線的分布走向、位置，以及維修養(yǎng)護(hù)的辦法。
4、對(duì)樓房、設(shè)施設(shè)備要經(jīng)常巡視，做好巡檢記錄，如入發(fā)現(xiàn)損壞，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行維修。
5、確保社區(qū)地上、地下排污，雨水管道的暢通。
6、及時(shí)滿足業(yè)主維修要求，原則上急修不過(guò)夜，小修小補(bǔ)及時(shí)完成。
7、完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其他任務(wù)。
（五）、環(huán)境科崗位職責(zé)
1、在管理處主任的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)社區(qū)的環(huán)衛(wèi)、綠化管理；
2、負(fù)責(zé)本部門(mén)的日常各種安排，合理調(diào)配人員；
3、制定本部門(mén)的管理制度，明確清衛(wèi)、綠化的崗位操作及規(guī)范，并定期進(jìn)行檢查；
4、搞好環(huán)境衛(wèi)生、綠化的設(shè)施建設(shè)；
5、做好清衛(wèi)、綠化宣傳工作；
6、完成上級(jí)交給的其他工作。
第五部分各項(xiàng)管理具體實(shí)施方案
一、各項(xiàng)管理指標(biāo)承諾
指標(biāo)名稱(chēng)國(guó)家
標(biāo)準(zhǔn)管理
標(biāo)準(zhǔn)管理指標(biāo)實(shí)現(xiàn)措施
房屋及配套設(shè)施、設(shè)備完好率98％98％建立設(shè)備領(lǐng)養(yǎng)制、巡查制度、健全房屋及設(shè)備檔案記錄
房屋零修、急修及時(shí)率99％100％建立嚴(yán)格的維修制度，要求小維修三分鐘之內(nèi)答復(fù)處理，零修工程及時(shí)完成，急修工程不過(guò)夜，回訪情況記錄，設(shè)立值班電話
維修工程質(zhì)量合格率100％100％分項(xiàng)監(jiān)督，按操作標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格把關(guān)
綠化完好率95％99％實(shí)行專(zhuān)業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)，加強(qiáng)監(jiān)管，確保公共綠化無(wú)破壞、無(wú)踐踏、無(wú)土地裸露
保潔率99％99％保潔落實(shí)到人，建立責(zé)任牌上墻，巡查記錄完善監(jiān)督檢查得力
道路完好率95％98％落實(shí)責(zé)任人，進(jìn)行日常巡視檢修和定期維修保養(yǎng)
業(yè)主投訴處理率95％100％按法規(guī)、物業(yè)條例規(guī)定自行，加強(qiáng)與業(yè)主的溝通，定期走訪業(yè)主，征求管理意見(jiàn)，及時(shí)為業(yè)主排憂解難。投訴處理有結(jié)果，有記錄和回訪
管理費(fèi)收取率98％98％明碼標(biāo)價(jià)，做好常規(guī)物業(yè)服務(wù)和便民服務(wù)、創(chuàng)建優(yōu)秀社區(qū)，促進(jìn)物業(yè)增值
業(yè)主對(duì)物業(yè)管理滿意率95％95％以上采取現(xiàn)代管理手段，開(kāi)展溫馨服務(wù)、親情服務(wù)等，在日常工作中注意收集業(yè)主的廣泛意見(jiàn)，確保業(yè)主對(duì)物業(yè)工作的滿意
消防火災(zāi)發(fā)生率00全員義務(wù)消防制度，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳力度，安保日常巡查，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理
治安案件發(fā)生率1‰以下因管理因素的發(fā)率為0實(shí)行24小時(shí)站崗、巡邏制度，確立入住期“人防為主、科防為輔、全面防范”的治安思路。明確治安職責(zé)，層層防衛(wèi)，以確保業(yè)主的人身財(cái)產(chǎn)安全，監(jiān)控中心24小時(shí)值班，接受報(bào)警及實(shí)施調(diào)度
二、住宅檔案建立和管理
（一）、需要建立的檔案、資料
1、發(fā)展商提供的資料：產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料等；
2、管理處建立的資料：業(yè)主資料、日常管理資料、物業(yè)資料、各種管理登記等。
（二）、檔案資料收、發(fā)管理程序
1、管理處重要資料（如發(fā)展商提供的資料），接受必須經(jīng)過(guò)管理處主任或指定負(fù)責(zé)人驗(yàn)收，完善交接手續(xù)后方能歸檔。
2、管理處日常管理文件（如管理處通知、通報(bào)等），按照公司指定的文件管理程序進(jìn)行發(fā)放和接受，并立卷歸檔。
（三）、檔案資料管理要求：
1、采取多種形式的穩(wěn)定儲(chǔ)存方式，如文字、電腦磁盤(pán)、錄像帶、光盤(pán)、錄音帶、膠卷、照片、圖表等，并采取相應(yīng)保管、儲(chǔ)存方式。
2、電腦文件必須由專(zhuān)人按照規(guī)定設(shè)置子目錄進(jìn)行分類(lèi)文件管理，并定期清除過(guò)期無(wú)效文件。
3、原始文件按照文件實(shí)用性質(zhì)及重要性進(jìn)行分類(lèi)，并編制相應(yīng)的文件目錄。當(dāng)原始文件狀況有所變動(dòng)時(shí)，應(yīng)根據(jù)調(diào)整目錄的有關(guān)數(shù)據(jù)，以保證查閱者及時(shí)找到有效文件
4、檔案保管必須專(zhuān)人負(fù)責(zé)，按檔案管理制度規(guī)定做好管理及借閱，確保檔案資料完整和保密性。
5、檔案室要求達(dá)到防火、防潮、防質(zhì)變等要求，檔案管理人員需及時(shí)進(jìn)行檢查和清理，保證文檔保管安全。
三、環(huán)境衛(wèi)生管理
東方明珠城社區(qū)具有綠化面積大，景觀繁多，因此對(duì)社區(qū)園藝維護(hù)和保潔工作要求較高，管理處將根據(jù)這些特點(diǎn)擬定東方明珠城環(huán)境衛(wèi)生操作手冊(cè)，采用定點(diǎn)、定時(shí)、定崗的保潔服務(wù)，保潔員分區(qū)負(fù)責(zé)，具體實(shí)施如下方案：
（一）、清潔服務(wù)內(nèi)容
垃圾清運(yùn)、垃圾桶清潔、外圍及樓宇內(nèi)道路清掃、公共樓道、扶手及樓道玻璃、門(mén)清潔、公共設(shè)施外表保潔及屋面清潔等；
（二）、衛(wèi)生清潔達(dá)標(biāo)要求
1、樓內(nèi)衛(wèi)生
地面：無(wú)雜物、紙屑，無(wú)污跡；
墻面：無(wú)灰塵、水跡、污跡、斑點(diǎn)；
電梯間：無(wú)污漬、無(wú)手印、地板干凈；
玻璃窗：明凈、光潔、無(wú)污跡；
各種設(shè)施外表（如信箱、消火栓等）：外表清潔干凈；
樓梯、扶手：無(wú)灰塵、無(wú)雜物；
垃圾收?。鹤龅藉e(cuò)過(guò)高峰期，及時(shí)收集，不留痕跡；
2、樓外衛(wèi)生區(qū)域衛(wèi)生要求
所管區(qū)域地面和道路：路面整齊、干凈，無(wú)垃圾、沙土、紙屑、油跡等，無(wú)臟物，無(wú)積水（臟、臭水）；
綠化帶、花草：無(wú)垃圾、臟雜物，花草葉無(wú)枯萎和明顯積塵，花草盆無(wú)積水和異味，花草修剪整齊，擺放美觀。
（三）、衛(wèi)生檢查監(jiān)督制度
1、清衛(wèi)部對(duì)環(huán)境衛(wèi)生、綠化負(fù)全面責(zé)任。
2、清衛(wèi)部定期或不定期走訪業(yè)主，虛心聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議，做好業(yè)主走訪記錄。
3、清衛(wèi)部每天例行巡視檢查制度，對(duì)管轄樓宇的各個(gè)樓層、區(qū)域的清潔衛(wèi)生，以及設(shè)施的運(yùn)行狀態(tài)情況做到心中有數(shù)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)告，督促及時(shí)解決。
4、每月發(fā)放衛(wèi)生及清潔材料，工具及材料領(lǐng)用應(yīng)本著實(shí)際需要，努力降低消耗，節(jié)約成本的原則。
四、綠化管理
（一）、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)
園林式住宅小區(qū)
（二）、管理標(biāo)準(zhǔn)
定期耕種、除草、除蟲(chóng)、施肥、培土、澆水、補(bǔ)缺、換種。
喬木：生長(zhǎng)緩慢的一年修剪一次，平時(shí)注重養(yǎng)護(hù)；
灌木：生長(zhǎng)緩慢的一年修剪一次，生長(zhǎng)較快的一年四至六次，分別為春秋冬季各一次，夏季兩次；
花草：兩至三月?lián)Q一次，每星期進(jìn)行施肥、補(bǔ)缺、除蟲(chóng)、除草，夏季每日澆水一次；
草坪：每星期除雜草一次，每月修剪一次。自動(dòng)灑水系統(tǒng)夏季每日澆水；
綠化帶：修剪整齊、高矮一致，種植稠密、無(wú)枯枝、無(wú)黃葉、無(wú)大面積蟲(chóng)斑、地面無(wú)雜草和雜物；
技術(shù)型園林（生長(zhǎng)緩慢）：一季修剪兩至三次，每月維護(hù)；
水：夏季三天換水一次，定期進(jìn)行清除蚊蠅，加消毒劑、凈化劑，冬天每星期換水一次；
流水系統(tǒng)：冬天做好保暖措施。
五、治安管理
東方明珠城社區(qū)作為慈溪市住宅樣板社區(qū)，具有嚴(yán)格、正規(guī)的物業(yè)管理，尤其體現(xiàn)在治安管理，做到物防（智能化設(shè)備）與人防（保安人員）有機(jī)結(jié)合，實(shí)行24小時(shí)站崗、巡邏制，創(chuàng)建物業(yè)管理住宅防范星級(jí)單位。
（一）、管理目標(biāo)
治安案件發(fā)生率千分之一以下，因管理原因造成的治安案件發(fā)生率為零，創(chuàng)治安防范五星級(jí)物業(yè)管理社區(qū)。
（二）、管理要求
1、加強(qiáng)治安隊(duì)伍的建設(shè)，著裝統(tǒng)一鮮明，定期開(kāi)展軍訓(xùn)、禮儀禮貌培訓(xùn)、業(yè)務(wù)操作培訓(xùn)以及突發(fā)事件處置培訓(xùn)。
2、治安人員以定位崗、巡查相結(jié)合，對(duì)社區(qū)實(shí)行24小時(shí)安全防范管理，確保社區(qū)內(nèi)不發(fā)生惡性刑事案件即重大治安災(zāi)害事故。
3、運(yùn)用電視監(jiān)控、紅外線報(bào)警系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、樓宇防盜門(mén)等現(xiàn)代高科技安防產(chǎn)品，對(duì)進(jìn)出社區(qū)的人員、物品進(jìn)行有效控制，防止越墻、越房進(jìn)入社區(qū)。加強(qiáng)巡邏，管理處對(duì)每一名當(dāng)班治安人員配備對(duì)講機(jī)一只，用于相互協(xié)調(diào)，提高工作效率。
4、掌握業(yè)主的基本情況，業(yè)主熟悉率達(dá)到75％以上，積極幫助業(yè)主解決臨時(shí)困難。服務(wù)中心要建立常住入口、外來(lái)入口情況登記薄和房屋出租登記本，并經(jīng)常與居委會(huì)及有關(guān)部門(mén)保持聯(lián)系，共同做好社區(qū)日常管理。
5、抓好工作制度落實(shí)，切實(shí)做好外來(lái)人員出入社區(qū)查驗(yàn)登記制度、大件物品出社區(qū)盤(pán)查制度、治安巡邏制度等，確保工作質(zhì)量。
6、除治安人員的其他物業(yè)工作人員，作為社區(qū)管理的一份子，也是管理區(qū)的義務(wù)安全員，有義務(wù)對(duì)各種可疑因素或突發(fā)事件及時(shí)向管理處或協(xié)助治安人員處理。
7、與業(yè)主形成安全防范共同體，設(shè)置安全求救電話，但業(yè)主發(fā)現(xiàn)可疑情況時(shí)可及時(shí)與監(jiān)控中心聯(lián)系，治安人員以最快的速度出擊；與街道、派出所形成安聯(lián)防小組，隨時(shí)邀請(qǐng)相關(guān)部門(mén)協(xié)助工作、進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)。
（三）、人員分布
根據(jù)東方明珠城社區(qū)的實(shí)際地形地物，將社區(qū)分為大門(mén)、地上城、地下層、車(chē)輛出入口四部分進(jìn)行管理，按每班18名保安，兩班制輪換，共配備54名治安人員。
1、地上層：33人
以每班計(jì)大門(mén)口四人，景觀大道二人，景觀大道兩側(cè)副道二人，消防、監(jiān)控值班三人。
2、地下層：18人
以每班計(jì)巡邏三人，車(chē)輛出入口三人。
3、負(fù)責(zé)人（領(lǐng)班）：3人
（四）、值班方式
24小時(shí)站崗、巡邏。
六、消防管理
貫徹“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的方針，從人力、物力、技術(shù)等多方面充分做好消防準(zhǔn)備，預(yù)防物業(yè)火災(zāi)的發(fā)生，最大限度的減少火災(zāi)損失，為業(yè)主的工作、生活提供安全環(huán)境，保護(hù)業(yè)主的生命和財(cái)產(chǎn)安全，確保物業(yè)的安全使用。
1、建設(shè)高素質(zhì)的消防隊(duì)，在治安人員內(nèi)部組建一個(gè)專(zhuān)門(mén)的消防班來(lái)負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作。
2、熟悉消防法規(guī)，建立消防崗位責(zé)任制。
3、配備充足的消防設(shè)施，消防人員了解各種消防設(shè)施的使用方法，定期檢查消防設(shè)備的完好、規(guī)范，對(duì)使用不當(dāng)?shù)募皶r(shí)糾正。
4、制定社區(qū)的消防制度及有關(guān)的圖冊(cè)，使管理人員及業(yè)主熟悉。
5、定期或不定期進(jìn)行消防知識(shí)普及和消防演習(xí)。
七、車(chē)輛道路管理
東方明珠城社區(qū)作為一個(gè)高檔住宅區(qū)，車(chē)輛擁有率高，加強(qiáng)車(chē)輛管理將列入我們物業(yè)管理的重點(diǎn)規(guī)劃之中。管理處制定東方明珠城社區(qū)車(chē)輛管理制度規(guī)定，由保安科具體實(shí)施車(chē)輛管理。
（一）、先進(jìn)的車(chē)輛停放分類(lèi)
參考國(guó)內(nèi)外先進(jìn)住宅社區(qū)和先進(jìn)停車(chē)場(chǎng)設(shè)計(jì)，為便于管理，維護(hù)社區(qū)良好秩序，東方明珠城社區(qū)實(shí)行徹底的人車(chē)分流，便于車(chē)輛的管理和行人的安全。
（二）、高科技硬件設(shè)施
公司將根據(jù)以往物業(yè)管理中的成功經(jīng)驗(yàn)，在東方明珠城社區(qū)安裝IC卡智能停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)，將整個(gè)社區(qū)的車(chē)輛管理納入電腦管理之下，提高管理效率，方便業(yè)主出入，有效防止車(chē)輛的遺失。
安裝IC卡智能停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)三套，在入口安裝減速帶和禁鳴限速標(biāo)志，社區(qū)內(nèi)交通指示牌，樓宇間道路劃線明確。
（三）、有效的管理體制
設(shè)置專(zhuān)門(mén)的車(chē)輛管理人員，負(fù)責(zé)發(fā)放停車(chē)卡、進(jìn)行車(chē)輛引導(dǎo)、出入口控制、安全防范、巡查車(chē)輛停車(chē)、行車(chē)秩序。
八、市政公共設(shè)施的管理
市政設(shè)施包括道路、路燈、下水道、配電分支箱、總電表箱、電纜溝、架、蓋等。通過(guò)實(shí)施管理，確保供電、供水、通訊、照明設(shè)備齊全，工作正常；確保道路暢通，路面平坦完好，污水排放暢通。為此，制定如下管理辦法：
1、對(duì)樓宇內(nèi)各種公用設(shè)施分布位置、地下線路走向必須加以掌握，圖紙齊全，整檔歸案，便于查閱；
2、對(duì)各職能部門(mén)直接管理的設(shè)備設(shè)施，實(shí)行隨時(shí)檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)與職能部門(mén)聯(lián)系，要求盡快修復(fù)；
3、對(duì)化糞池、污水井、雨水等市政設(shè)施，實(shí)行每月定期檢查、養(yǎng)護(hù)及維修；
4、水、電、氣由相應(yīng)公司負(fù)責(zé)維修管理，管理處做好定期檢查，如有故障發(fā)生，迅速報(bào)告相關(guān)公司，及時(shí)維修，確保正常使用；
5、室外消防設(shè)備由消防部門(mén)負(fù)責(zé)維護(hù)，日常管理由管理處負(fù)責(zé)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)匯報(bào)；
6、電話、網(wǎng)絡(luò)、有線電視由電信部門(mén)、廣電部門(mén)辦理，日常管理由管理處負(fù)責(zé)；
7、對(duì)社區(qū)內(nèi)的公共娛樂(lè)、休閑、健身設(shè)施定期檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)采取措施修復(fù)，消除隱患。
第六部分初期的物業(yè)管理
針對(duì)社區(qū)物業(yè)管理的規(guī)律，結(jié)合東方明珠城社區(qū)的特點(diǎn)，我們將物業(yè)管理劃分為介入期、入住期和常規(guī)期三個(gè)階段。
在此著重介紹入住期的管理
一、前期管理
（一）、人員安排
管理處主任、各部門(mén)負(fù)責(zé)人按進(jìn)度陸續(xù)入駐東方明珠城社區(qū)現(xiàn)場(chǎng)，參與前期的物業(yè)規(guī)劃，具體內(nèi)容如下：參與有關(guān)設(shè)備的安裝、調(diào)試、監(jiān)理工作，掌握樓宇設(shè)備設(shè)施的合理布局等基本情況，提出建議；參與房屋的竣工驗(yàn)收和房屋設(shè)施的預(yù)驗(yàn)工作；配合房產(chǎn)公司做好綜合驗(yàn)收相關(guān)工作；投入入住前的各項(xiàng)工作。
①樓宇綜合驗(yàn)收前一個(gè)月，部分治安人員經(jīng)上崗培訓(xùn)合格后，先期到位，負(fù)責(zé)對(duì)將接收的物業(yè)的守衛(wèi)工作。
②樓宇綜合驗(yàn)收前，按照慈溪市住宅樓宇條例規(guī)定，做好物業(yè)的接管驗(yàn)收工作，包括用房、資金、資料、房屋設(shè)備設(shè)施等內(nèi)容。
③業(yè)主入住前半個(gè)月，管理處掛牌辦公，所有員工經(jīng)培訓(xùn)合格后上崗，共同迎接業(yè)主入住。
（二）、前期管理及監(jiān)督
管理處成立后，管理處主任編寫(xiě)入住工作方案，配備管理處工作人員，制定開(kāi)辦采購(gòu)計(jì)劃；
治安方面：熟悉社區(qū)地形地物及各種安防設(shè)施，明確人員排班及各崗位工作職責(zé)；
車(chē)輛管理：設(shè)計(jì)安裝社區(qū)內(nèi)道路標(biāo)志，建立完善車(chē)輛管理制度；
垃圾清運(yùn)：確定臨時(shí)裝修垃圾堆放處。
（三）、配合工作
與供電、供水、煤氣、電信等公司和有線電視、郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證業(yè)主入住后水、電、氣、通信等正常使用。
與學(xué)校、派出所聯(lián)系，了解小孩轉(zhuǎn)學(xué)、戶(hù)口遷移的手續(xù)辦理細(xì)節(jié)，以及有關(guān)聯(lián)系電話，入住時(shí)公告業(yè)主。
二、入住管理
（一）、舉行簡(jiǎn)樸溫馨的入住儀式
為使業(yè)主在短時(shí)間內(nèi)了解、熟悉東方明珠城社區(qū)情況，展現(xiàn)我公司物業(yè)管理人的良好形象，我們將邀請(qǐng)房產(chǎn)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)等在社區(qū)舉行簡(jiǎn)樸溫馨的入住儀式。
（二）、辦理入住手續(xù)采取的便利措施
辦理入住八字方針：“熱情、周到、高效、便利”。
1、設(shè)立入住手續(xù)辦理場(chǎng)地，有咨詢(xún)、資料分發(fā)（業(yè)主手冊(cè)、裝修管理規(guī)定等），收取相關(guān)費(fèi)用、簽訂入住公約，精神文明公約、發(fā)放鑰匙、驗(yàn)房服務(wù)等，由專(zhuān)職人員提供一條龍服務(wù)，精心安排入住程序。
2、提前與煤氣公司、電信公司、廣播電視局簽訂代辦業(yè)務(wù)協(xié)議書(shū)，代辦相關(guān)業(yè)務(wù)，給業(yè)主方便。
3、提供集體辦理和上門(mén)服務(wù)等服務(wù)項(xiàng)目。
（三）、收費(fèi)標(biāo)志上墻及宣傳工作
1、在社區(qū)宣傳櫥窗內(nèi)，制作張貼收費(fèi)一覽表，列明本住宅社區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，公布監(jiān)督、服務(wù)電話。
2、印制收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)宣傳單，委托房產(chǎn)公司銷(xiāo)售部門(mén)在房屋交付業(yè)主時(shí)一同發(fā)放。
3、在入住手續(xù)辦理現(xiàn)場(chǎng)，準(zhǔn)備部分收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)宣傳單即相關(guān)收費(fèi)文件復(fù)印件，以備業(yè)主索取。
三、裝修管理
（一）、裝修控制流程
1、業(yè)主辦理入住手續(xù)；
2、對(duì)業(yè)主裝修隊(duì)進(jìn)行裝修講解；
3、對(duì)裝修方案進(jìn)行備案，簽訂《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》；
4、裝修管理員、環(huán)境巡查員、治安巡邏員交叉監(jiān)督；
5、（對(duì)違章裝修的）立即指出，上門(mén)以理說(shuō)服業(yè)主，以情打動(dòng)業(yè)主，使其改正；
6、（若仍不糾正的）采取相應(yīng)的制止措施，向職能部門(mén)反映，以取得行政上的支持。
（二）、裝修宣傳
為加大裝修宣傳力度，充分發(fā)揮社區(qū)文化的導(dǎo)向功能、約束功能，并架起管理處與業(yè)主的橋梁，真正提高業(yè)主按章裝修的自覺(jué)性，提前對(duì)每一個(gè)業(yè)主進(jìn)行裝修宣傳，向業(yè)主和裝修隊(duì)發(fā)放《裝修須知》，明確裝修規(guī)定、違章裝修的危害行和處理措施，從而降低違章裝修發(fā)生率。
（三）、裝修備案
1、根據(jù)《裝修城市房屋使用安全管理?xiàng)l例》進(jìn)行備案。
2、保證房屋設(shè)施正常使用功能。審核重點(diǎn)：房屋結(jié)構(gòu)、智能化設(shè)施及管線、電訊、有線電視、供水、供電、供氣等管線。
3、保證房屋外觀統(tǒng)一美觀。審核重點(diǎn)：陽(yáng)臺(tái)、窗臺(tái)、天臺(tái)、空調(diào)安裝及管線走向。
4、裝修材料符合防火規(guī)定。
（四）、裝修跟蹤監(jiān)管體系
業(yè)主裝修施工，指定專(zhuān)職房管員，實(shí)施“全過(guò)程”追蹤監(jiān)管。通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)巡查，及時(shí)與業(yè)主溝通，了解施工方案、裝修工程進(jìn)展，把違章裝修消滅在萌芽階段。治安人員、環(huán)境監(jiān)管人員及其他人員均對(duì)裝修進(jìn)行監(jiān)管，形成立體式的裝修監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，體現(xiàn)裝修管理“全過(guò)程、全因素、全員管理”的特點(diǎn)，消除管理盲點(diǎn)，維護(hù)好智能設(shè)施管線等公共管線，杜絕違章搭建。
（五）違章裝修處理
業(yè)主裝修備案中，服務(wù)中心分別與業(yè)主和施工單位簽訂具有法律效力的《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》，劃清管理處、業(yè)主、裝修施工單位之間的責(zé)、權(quán)。同時(shí)制定《東方明珠城住宅社區(qū)裝修管理規(guī)定》，業(yè)主出現(xiàn)違章裝修，房管員或治安人員上門(mén)做好業(yè)主的思想工作，禮貌地向業(yè)主介紹裝修規(guī)定，耐心的向業(yè)主聲明違章裝修可能造成的危害。做到以理說(shuō)服業(yè)主，以情感化業(yè)主，爭(zhēng)取支持和理解，讓業(yè)主自覺(jué)接收整改要求。針對(duì)違章裝修，除了采取說(shuō)服教育、行政壓力促使其整改外，根據(jù)違章?lián)p壞情況，采取賠償處理等經(jīng)濟(jì)手段控制。對(duì)違章裝修并無(wú)視一切的業(yè)主，將上報(bào)行政職能部門(mén)，由相關(guān)部門(mén)解決處理。
四、入住期間的安全防范措施
（一）入住期間的治安分析
1、周邊環(huán)境較為復(fù)雜，地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，外來(lái)人口與入住高峰期中的外來(lái)裝修、搬運(yùn)人員往來(lái)頻繁的狀態(tài)相互并存。
2、裝修集中，裝修監(jiān)管面大，裝修防火任務(wù)艱巨。
3、社區(qū)內(nèi)各種智能化設(shè)備處于調(diào)試、試運(yùn)行階段，業(yè)主對(duì)設(shè)備的運(yùn)行、使用還不夠了解，誤報(bào)、出錯(cuò)率高，治安壓力大，管理難度大。
（二）、具體防范措施
針對(duì)這一時(shí)期的治安形勢(shì)，我們?cè)谌胱∑陂g確立了“人防為主、技防物防為輔”的治安策略。
1、治安隊(duì)伍建設(shè)
按照高標(biāo)準(zhǔn)建立一支高素質(zhì)的治安隊(duì)伍，嚴(yán)格招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)。治安人員中聘用退伍軍人，具有良好思想品質(zhì)的精湛業(yè)務(wù)技能的組成。建立業(yè)務(wù)、績(jī)效考核與工資、職位掛鉤的機(jī)制，實(shí)行10％末位淘汰制。
2、確立治安重點(diǎn)，搞好對(duì)人流、物流、車(chē)流的有效控制
①人流控制
對(duì)來(lái)訪人員須通過(guò)門(mén)崗，與業(yè)主取得聯(lián)系后方可進(jìn)入，并做好訪問(wèn)登記和離去注銷(xiāo)手續(xù)；
對(duì)裝修、搬運(yùn)人員采取出入證管理制度，對(duì)他們的活動(dòng)范圍進(jìn)行一定限制；
對(duì)可疑陌生人，采取追蹤、監(jiān)控的措施，必要時(shí)可上前有禮貌地執(zhí)行驗(yàn)證檢查；
經(jīng)常與派出所聯(lián)合檢查戶(hù)口，把可疑分子清出社區(qū)。
②物流控制
對(duì)物資流動(dòng)實(shí)施申報(bào)制、盤(pán)查制和登記制；
業(yè)主物品的搬出必須向主動(dòng)門(mén)崗申報(bào)，并嚴(yán)格按照規(guī)定進(jìn)行登記；
治安人員有責(zé)任和義務(wù)對(duì)物資的出入進(jìn)行禮貌檢查；
所有物資流動(dòng)實(shí)行登記放行制度。
③車(chē)流控制
通過(guò)停車(chē)場(chǎng)IC卡管理系統(tǒng)記錄車(chē)主、車(chē)牌號(hào)、車(chē)型等信息。
3、加強(qiáng)與相關(guān)部門(mén)的配合與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒙?lián)系，請(qǐng)求派出所的協(xié)助，加大治安治理綜合力度。
五、協(xié)助業(yè)主委員會(huì)籌建工作
按照國(guó)家物業(yè)有關(guān)規(guī)定和慈溪市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，在業(yè)主入住率達(dá)50％前，由管理處制定相應(yīng)的公眾制度，并廣泛聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)，逐步修改成文，同時(shí)向業(yè)主宣傳成立業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)程序和要求，為業(yè)主委員會(huì)成立做好基礎(chǔ)工作。在入住率達(dá)到50％時(shí)，報(bào)請(qǐng)政府職能部門(mén)，組織召集第一次業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立大會(huì)。管理處還應(yīng)配合業(yè)主委員會(huì)籌備小組制定公眾制度草案，如業(yè)主、使用人公約等，備好大會(huì)審議材料，如前期物業(yè)管理報(bào)告、財(cái)務(wù)收支情況、物業(yè)管理委托合同等。
第七部分物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃
公共設(shè)施和房屋本體的維修養(yǎng)護(hù)是東方明珠城社區(qū)物業(yè)管理的重要內(nèi)容，在東方明珠城社區(qū)的公共設(shè)施及房屋修繕管理工作中，我們將建立“設(shè)備領(lǐng)養(yǎng)制”，責(zé)任落實(shí)到人，制定合理的養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，建立和健全科學(xué)的服務(wù)體制，確保設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)轉(zhuǎn)正常，切實(shí)做到為業(yè)主服務(wù)，保證房屋始終完好如新，達(dá)到保值、增值的目的。
一、公用部位公用設(shè)施維修計(jì)劃
類(lèi)別項(xiàng)目定期養(yǎng)護(hù)
周期內(nèi)容實(shí)施效果
房屋本體外墻面、屋面、樓梯通道外墻面3年一次，屋面5年一次，樓梯通道5年一次檢查修理無(wú)損壞
區(qū)內(nèi)道路砼路面、砼道牙、人行道每年一次檢修整潔、無(wú)損壞
區(qū)內(nèi)照明樓道燈、廣場(chǎng)燈、車(chē)庫(kù)燈、草坪燈、路燈每年一次燈桿刷漆、線路開(kāi)關(guān)檢測(cè)符合安全標(biāo)準(zhǔn)，正常使用
溝渠池井雨水口、雨水井、污水井、化糞池、閥門(mén)井、噴水池每年一次清理淤泥、化糞池抽吸及閥門(mén)檢測(cè)保養(yǎng)暢通、無(wú)損壞
停車(chē)場(chǎng)地面停車(chē)場(chǎng)每年一次翻新、更換舊標(biāo)識(shí)牌、消防設(shè)施檢測(cè)標(biāo)識(shí)完整、明晰，設(shè)施完好
地下停車(chē)場(chǎng)
公共
標(biāo)識(shí)牌標(biāo)識(shí)牌、警示牌每月一次翻新、更換殘舊標(biāo)識(shí)牌標(biāo)識(shí)完整、明晰，設(shè)施完好
智能化
系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線報(bào)警系統(tǒng)、門(mén)警系統(tǒng)等每年二次檢測(cè)、試驗(yàn)、維修、更換傳感靈敏，使用正常
供水供電
系統(tǒng)水泵、水塔、變壓器、配電房等每月一次檢測(cè)運(yùn)轉(zhuǎn)正常
公用設(shè)備電梯等每月兩次檢測(cè)、保養(yǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常、安全可靠
公共設(shè)施圍欄、宣傳欄、廣播系統(tǒng)每周一次檢測(cè)、試驗(yàn)、維修、更換無(wú)損壞，廣播正常
二、日常養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案
（一）、日常養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)
1、房屋維修：屋面、外墻、房屋承重結(jié)構(gòu)、走廊、通道、樓梯符合《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》
2、公共設(shè)備、設(shè)施維護(hù)及保養(yǎng)
電梯、消防設(shè)施、配電間、水泵房等公用設(shè)施進(jìn)行定期養(yǎng)護(hù)，做到預(yù)防為主。
3、具體附表
類(lèi)別項(xiàng)目日常養(yǎng)護(hù)計(jì)劃
計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果
房屋本體外墻面、屋面、樓梯通道每季一次房屋修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)無(wú)損壞
區(qū)內(nèi)
道路砼路面每周檢查一次，隨壞隨修
1、路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；
2、人行道鋪設(shè)修繕標(biāo)準(zhǔn)干整、無(wú)坑洼、無(wú)積水、無(wú)缺損
緩路徑、砼道牙
區(qū)內(nèi)
照明樓道燈、廣場(chǎng)燈、車(chē)庫(kù)燈、草坪燈每天檢查一次，隨壞隨修
1、電器專(zhuān)業(yè)安全操作規(guī)程；
2、燈具施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)燈泡使用正常，燈罩完好清潔，燈桿無(wú)破損完好率98％以上
溝渠
池井雨水口、雨水井、污水井、化糞池、閥門(mén)井、噴水池每周檢查一次，隨壞隨修井內(nèi)無(wú)積污，井壁無(wú)脫落；化糞池?zé)o堵塞；井蓋標(biāo)志清晰
1、井蓋完好率達(dá)100％；
2、無(wú)缺損、少積污
3、無(wú)堵塞
停車(chē)場(chǎng)地面停車(chē)場(chǎng)每周檢查一次，隨壞隨修
1、砼路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；
2、停車(chē)場(chǎng)地面修繕標(biāo)準(zhǔn)；
3、停車(chē)場(chǎng)設(shè)施平整、無(wú)積水、無(wú)缺損、完好率達(dá)99％以上
地下停車(chē)場(chǎng)
公共
標(biāo)識(shí)牌標(biāo)識(shí)牌、警示牌每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修
1、標(biāo)識(shí)清楚，無(wú)污跡，破損；
2、安放牢固標(biāo)志完好率達(dá)100％；標(biāo)志無(wú)損壞
智能化
系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線報(bào)警系統(tǒng)、門(mén)警系統(tǒng)等每天檢查一次智能化系統(tǒng)維保標(biāo)準(zhǔn)
1、系統(tǒng)性能良好；
2、設(shè)施良好
供水
系統(tǒng)水泵、水塔每天檢查一遍無(wú)故障系統(tǒng)性能良好，正常運(yùn)轉(zhuǎn)
其他
公共
設(shè)施圍欄、宣傳欄、廣播系統(tǒng)每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修
1、無(wú)破損；
2、無(wú)脫落
3、泄水通暢確保安全使用，正常運(yùn)轉(zhuǎn)
（二）、業(yè)主報(bào)修制度
1、房管員負(fù)責(zé)業(yè)主的報(bào)修接待工作，接到報(bào)修時(shí)，在《報(bào)修記錄臺(tái)帳》中記錄業(yè)主報(bào)修問(wèn)題，可通過(guò)電話解決的，三分鐘內(nèi)落實(shí)處理措施，業(yè)主小型報(bào)修，需至現(xiàn)場(chǎng)處理，在30分鐘內(nèi)落實(shí)解決方案，開(kāi)具施工單；若報(bào)修問(wèn)題嚴(yán)重，需要研討時(shí)，在三小時(shí)內(nèi)管理處討論決定，落實(shí)解決方案。
2、維修工維修時(shí)嚴(yán)格履行崗位職責(zé)，做到維修優(yōu)質(zhì)快捷，結(jié)束時(shí)對(duì)施工場(chǎng)地做好整理、清掃。
3、維修工填妥《施工單》項(xiàng)目及金額，請(qǐng)業(yè)主確認(rèn)簽字。
4、業(yè)主簽字后，維修工即回班組待命，施工單交房管員。
（三）、維修回訪制度
在維修完工后，采用電話或上門(mén)的方式對(duì)業(yè)主進(jìn)行回訪?；卦L的內(nèi)容包括服務(wù)態(tài)度、工作效率、技術(shù)水平、維修效果以及業(yè)主的滿意程度等項(xiàng)目。
工作流程：
1、維修部門(mén)每周五下班前將本周《施工單》整理好，交辦公室。
2、辦公室對(duì)報(bào)修情況進(jìn)行回訪，回訪率100％，回訪結(jié)果登記在《施工單上記錄》。
3、回訪結(jié)果向管理處主任匯報(bào)、分析，若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)糾正。
三、電梯運(yùn)作規(guī)范
1、電梯的使用維修，始于電梯安裝完畢和正式驗(yàn)收后。
2、為確保電梯安全行駛，必須建立正常的維修保養(yǎng)、管理制度。
3、維修人員需經(jīng)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)的專(zhuān)職人員對(duì)電梯進(jìn)行經(jīng)常性的管理、維護(hù)和檢修。
4、電梯的操作人員需經(jīng)培訓(xùn)的專(zhuān)職人員擔(dān)任，應(yīng)具有高度的責(zé)任心，愛(ài)護(hù)設(shè)備，掌握使用特性。
5、電梯正常工作條件應(yīng)符合電梯技術(shù)條件中的有關(guān)規(guī)定。
四、公建配套設(shè)施、設(shè)備及各類(lèi)管線的管理措施
公建配套設(shè)施、設(shè)備包括垃圾房、煤氣管道、路燈、配電房、自來(lái)水管道、消火栓、滅火器等。
1、維修部門(mén)負(fù)責(zé)公建配套設(shè)施、設(shè)備及各類(lèi)管線的管理。
2、建立公建設(shè)施、設(shè)備的圖紙檔案資料，了解社區(qū)各類(lèi)設(shè)施的平面布局及相應(yīng)地上、地下管線布置。
3、垃圾房每日保潔、清理，煤氣管道每周檢查一次，路燈每日檢查一遍，配電房每日巡查一次，消火栓每周巡查一次。進(jìn)水管路每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)記錄在《公建配套設(shè)施巡檢表》中，若物業(yè)管理可馬上處理的較小問(wèn)題，及時(shí)處理；若問(wèn)題嚴(yán)重或突發(fā)時(shí)速與所屬公建職能部門(mén)聯(lián)系，對(duì)處理情況詳細(xì)記錄，并通報(bào)業(yè)主。
第八部分積極主動(dòng)配合社區(qū)居委會(huì)
搞好文化建設(shè)
一、社區(qū)文化
（一）、基本內(nèi)容
1、開(kāi)展精神文明建設(shè)，制定社區(qū)業(yè)主精神文明公約，教育業(yè)主要自覺(jué)遵守社區(qū)的各項(xiàng)規(guī)章制度，遵守和維護(hù)公秩序，愛(ài)護(hù)公共財(cái)產(chǎn)，提倡業(yè)主鄰里互助、文明居住、文明行為。
2、完善、充實(shí)社區(qū)娛樂(lè)場(chǎng)所和文體活動(dòng)設(shè)施，開(kāi)展豐富多彩的文體活動(dòng)，豐富業(yè)主的業(yè)余生活，密切鄰里感情，協(xié)調(diào)人際關(guān)系，提高業(yè)主的參與意識(shí)，促進(jìn)安定團(tuán)結(jié)和社會(huì)和睦。
3、建設(shè)高雅的社區(qū)文化，培育健康的社區(qū)精神。
（二）、具體形式
1、業(yè)主入住后，利用宣傳欄、宣傳櫥窗、黑板報(bào)等多種形式，對(duì)《業(yè)主手冊(cè)》、《業(yè)主臨時(shí)公約》、《精神文明公約》、《裝修管理規(guī)定及注意事項(xiàng)》和居民文化生活等內(nèi)容及時(shí)向業(yè)主宣傳。
2、宣傳《市民行為道德規(guī)范》，鼓勵(lì)業(yè)主爭(zhēng)做文明慈溪市民。
3、宣傳環(huán)保，倡導(dǎo)環(huán)保，獎(jiǎng)懲激勵(lì)。組織業(yè)主開(kāi)展一次社區(qū)環(huán)?；顒?dòng)，如“樹(shù)木領(lǐng)養(yǎng)”、“擁有一片家園”等活動(dòng)，激發(fā)業(yè)主共同關(guān)心、維護(hù)社區(qū)優(yōu)美環(huán)境。搞好裝修環(huán)保宣傳，入住前向業(yè)主通知，集中安排環(huán)保裝修培訓(xùn)，防止裝修噪聲污染、環(huán)境污染的發(fā)生。
4、將文化建設(shè)納入物業(yè)管理日常工作中，設(shè)立專(zhuān)人負(fù)責(zé)，擬定社區(qū)文化管理制度，負(fù)責(zé)各項(xiàng)文化宣傳活動(dòng)，定期更新宣傳櫥窗等。
5、運(yùn)用傳播文化的工具和康樂(lè)設(shè)施，如圖書(shū)館、電子顯示屏、社區(qū)報(bào)背景音樂(lè)等，開(kāi)展聯(lián)絡(luò)感情活動(dòng)。
6、與社區(qū)共同開(kāi)展文化娛樂(lè)活動(dòng)，充分利用社區(qū)內(nèi)的文體活動(dòng)設(shè)施，每年舉行一至兩次大型活動(dòng)，如各種形式的舞會(huì)、趣味游戲、棋類(lèi)、牌類(lèi)活動(dòng)等，注重文明居住，鄰里團(tuán)結(jié)互助，無(wú)糾紛。
（三）、社區(qū)活動(dòng)計(jì)劃
序號(hào)活動(dòng)項(xiàng)目時(shí)間安排活動(dòng)方式備注
1元旦晚會(huì)1月晚會(huì)
2新年文藝晚會(huì)2月晚會(huì)
3愛(ài)我家園3月植樹(shù)活動(dòng)
4消防知識(shí)4月講座
5春游5月景區(qū)旅游
6激情夏季6－9月各種文藝活動(dòng)
7醫(yī)療知識(shí)講座7月邀請(qǐng)醫(yī)療專(zhuān)家進(jìn)行講座
8中秋賞月9月晚會(huì)
二、協(xié)助配合大社區(qū)開(kāi)展工作
1、社區(qū)文化及綜合治理每月向街道、居委會(huì)、派出所等主管部門(mén)匯報(bào)，并接受指導(dǎo)。
2、街道、派出所等主管部門(mén)在社區(qū)舉辦的各類(lèi)活動(dòng)，管理處派專(zhuān)人參與、協(xié)助，給予積極配合。
三、物業(yè)服務(wù)與便民服務(wù)項(xiàng)目
（一）、常規(guī)性服務(wù)
治安、消防、清潔、綠化、車(chē)輛、樓宇文化管理與服務(wù)
（二）、無(wú)償服務(wù)
1、家教服務(wù)：管理處負(fù)責(zé)聯(lián)系和推薦相關(guān)機(jī)構(gòu)，供需要的業(yè)主選擇；
2、業(yè)主熱線：24小時(shí)熱線；
3、電話喚醒、留言服務(wù)；
4、燙洗衣服服務(wù)：管理處協(xié)助洗衣店收發(fā)衣服；
5、預(yù)定及叫車(chē)接送服務(wù)；
6、代定報(bào)刊雜志：管理處負(fù)責(zé)辦理手續(xù)，費(fèi)用由業(yè)主自理；
7、保姆介紹：管理處負(fù)責(zé)推薦家政公司；
8、24小時(shí)醫(yī)療急救服務(wù)：管理處負(fù)責(zé)聯(lián)系醫(yī)院；
9、代收郵件服務(wù)；
10、代辦速遞業(yè)務(wù)：管理處負(fù)責(zé)聯(lián)系速遞公司；
11、代辦保險(xiǎn)業(yè)務(wù)：管理處負(fù)責(zé)聯(lián)系和推薦保險(xiǎn)公司；
12、失物招領(lǐng)；
（三）、有償服務(wù)
1、室內(nèi)清潔；
2、室內(nèi)綠化；
3、商務(wù)中心服務(wù)：提供復(fù)印、傳真、翻譯、秘書(shū)服務(wù)等；
4、24小時(shí)工程維修服務(wù)；
5、租務(wù)服務(wù)：代理出租；
6、設(shè)立園藝師：解決業(yè)主有私家花園不會(huì)或不愿管理的問(wèn)題；
7、設(shè)立鐘點(diǎn)工：解決部分業(yè)主不愿在家里設(shè)保姆房，有需要家政服務(wù)的問(wèn)題，由管理處統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，提高信譽(yù)和管理力度，同時(shí)增加物業(yè)收入；
8空置房屋出租。
（四）、特色服務(wù)
1、信息類(lèi)
①建立社區(qū)網(wǎng)站、電子公告牌，用于：
a、公開(kāi)物業(yè)管理內(nèi)容、物業(yè)公司賬目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)發(fā)布相關(guān)信息，實(shí)現(xiàn)公開(kāi)、透明、公平的物業(yè)管理模式；
b、方便業(yè)主投訴、申告，及時(shí)反饋各種信息，便于物業(yè)公司及時(shí)做出整改；
c、搭建業(yè)主交流平臺(tái)，促進(jìn)社區(qū)文交流。
2、醫(yī)療健康類(lèi)
建立社區(qū)醫(yī)療站，在社區(qū)內(nèi)部設(shè)立業(yè)主健康卡片，定期在會(huì)所內(nèi)開(kāi)展醫(yī)療健康講座，普及科學(xué)的生活觀念。根據(jù)業(yè)主要求，及本社區(qū)的地理位置，擬邀請(qǐng)市人民醫(yī)院進(jìn)行健康知識(shí)講座，對(duì)于常見(jiàn)疾病加以預(yù)防。
第九部分社區(qū)管理創(chuàng)新
一、充分發(fā)揮高科技在物業(yè)管理中的應(yīng)用
東方明珠城高檔住宅社區(qū)作為慈溪的樣板工程，其設(shè)施、設(shè)備在同類(lèi)住宅社區(qū)中處于領(lǐng)先地位，各種高科技設(shè)施大量運(yùn)用。為加強(qiáng)社區(qū)的管理，方便用戶(hù)，營(yíng)造一個(gè)安全祥和住宅環(huán)境，我們?cè)谏鐓^(qū)安裝了社區(qū)智能化設(shè)施，將整個(gè)社區(qū)的管理納入智能化管理系統(tǒng)之內(nèi)。結(jié)合我們已有的經(jīng)驗(yàn)和研究成果，對(duì)東方明珠城社區(qū)的智能化管理與維護(hù)從以下幾個(gè)方面入手。
（一）、智能化的組成電視監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線報(bào)警系統(tǒng)、家庭防盜報(bào)警系統(tǒng)、可視對(duì)講門(mén)警系統(tǒng)、智能化IC卡停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)、背景音樂(lè)系統(tǒng)等。
（二）、智能化系統(tǒng)宣傳
在業(yè)主入住時(shí)，管理處和業(yè)主對(duì)住宅內(nèi)已安裝好的智能化系統(tǒng)進(jìn)行驗(yàn)收確認(rèn)，并提供智能化系統(tǒng)使用說(shuō)明書(shū)，告之裝修注意事項(xiàng)及損壞的各項(xiàng)責(zé)任，在裝修過(guò)程中做好巡視監(jiān)督。
（三）、日常管理
各種智能化設(shè)施設(shè)立專(zhuān)人管理，進(jìn)行相關(guān)技術(shù)操作培訓(xùn)，實(shí)行24小時(shí)值班責(zé)任制度，確保設(shè)備正常運(yùn)行。
二、不斷實(shí)現(xiàn)管理的現(xiàn)代化
（一）、管理思想現(xiàn)代化
適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，樹(shù)立新思想、新觀念，按照民主管理的觀念，商品經(jīng)濟(jì)的觀念、經(jīng)濟(jì)核算的觀念和按經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事的觀念等；善于接受新事物，努力學(xué)習(xí)現(xiàn)代化管理的知識(shí)。
（二）、管理方法現(xiàn)代化
使各項(xiàng)管理工作都符合客觀規(guī)律的要求，運(yùn)用科學(xué)的方法和手段進(jìn)行管理。
（三）、管理手段現(xiàn)代化
就是管理工具的現(xiàn)代化、自動(dòng)化，在物業(yè)管理中大量運(yùn)用高科技設(shè)備，提高管理效率，提升管理檔次。
（四）、管理人員知識(shí)化、專(zhuān)業(yè)化
通過(guò)不斷完善和學(xué)習(xí)，加強(qiáng)人員培訓(xùn)和人才更新，使東方明珠城社區(qū)物業(yè)管理?yè)碛幸慌莆宅F(xiàn)代化管理知識(shí)和現(xiàn)代化技術(shù)設(shè)備操作技術(shù)的管理人才。
三、計(jì)劃實(shí)行24小時(shí)全封閉式管理
為加強(qiáng)“東方明珠城”小區(qū)的管理，營(yíng)造一個(gè)和諧、安全的家園，使業(yè)主住的安心、住的放心、住的有檔次，我公司根據(jù)本小區(qū)的檔次、業(yè)主的特點(diǎn)，計(jì)劃在“東方明珠城”實(shí)行24小時(shí)全封閉式管理，希望通過(guò)我們的管理，力爭(zhēng)將“東方明珠城”的打造成慈溪市居住的品牌。
前期將管理的計(jì)劃向業(yè)主予以公布，在征求業(yè)主意見(jiàn)的前提下根據(jù)業(yè)主的意見(jiàn)確定最終是否實(shí)施。
（一）管理模式
24小時(shí)全封閉式管理，進(jìn)出人員均憑證件（出入證）或聯(lián)系批準(zhǔn)后通行本小區(qū)；
（二）具體操作
1、本小區(qū)業(yè)主
憑據(jù)本小區(qū)“一卡通”磁卡向門(mén)衛(wèi)人員出示后進(jìn)入小區(qū)，業(yè)主家庭成員較多而磁卡不足時(shí)可向管理處申請(qǐng)補(bǔ)辦。
2、來(lái)訪人員
詢(xún)問(wèn)其所找的業(yè)主，由門(mén)衛(wèi)值班人員與被找的業(yè)主進(jìn)行聯(lián)系，獲得該業(yè)主同意、并作好相關(guān)登記后進(jìn)入，業(yè)主家中無(wú)人或業(yè)主不愿會(huì)見(jiàn)的不允許進(jìn)入。
3、其他人員
裝修人員憑裝修出入證進(jìn)入；
閑雜人員一律不得進(jìn)入。
4、車(chē)輛
本小區(qū)車(chē)輛憑管理處發(fā)放的車(chē)位證進(jìn)入，其他車(chē)輛經(jīng)詢(xún)問(wèn)后視情況進(jìn)入。
（三）特殊情況處理
業(yè)主未帶“一卡通”磁卡，可向門(mén)衛(wèi)報(bào)出居住地點(diǎn)，與該業(yè)主家中聯(lián)系確認(rèn)后進(jìn)入；如業(yè)主家中無(wú)人，可憑身份證件與業(yè)主手冊(cè)核對(duì)無(wú)誤后進(jìn)入；如業(yè)主未帶身份證件，由保安人員陪同進(jìn)入，進(jìn)行核對(duì)。
第十部分經(jīng)營(yíng)核算
一、增收節(jié)支、以業(yè)養(yǎng)業(yè)計(jì)劃
1、努力提高各種費(fèi)用的收繳率，力爭(zhēng)達(dá)到100％；
2、開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)，如上所示的有償服務(wù)；
3、制定各項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)支計(jì)劃，從而達(dá)到節(jié)約開(kāi)支的作用；
4、充分發(fā)揮公司在管理中的統(tǒng)籌作用，利用公司現(xiàn)有管理人員的技術(shù)人員，降低管理成本；
5、通過(guò)公司技術(shù)力量，降低設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)費(fèi)用，降低能耗。
二、財(cái)務(wù)公開(kāi)監(jiān)督制度
根據(jù)《慈溪市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，特制定以下財(cái)務(wù)公開(kāi)監(jiān)督制度。
1、管理處每年一次向業(yè)主使用人公布物業(yè)管理財(cái)務(wù)收支狀況；
2、管理定期向預(yù)祝委員會(huì)匯報(bào)，接受業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督和檢查；
3、對(duì)突發(fā)性事件和重大經(jīng)費(fèi)開(kāi)支應(yīng)事先經(jīng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)；
4、業(yè)主管理處物業(yè)經(jīng)費(fèi)入、如有疑問(wèn)，可委托業(yè)主委員會(huì)向管理處查詢(xún)，并要求管理處給予解釋。
三、收入及支出測(cè)算
附表一：
東方明珠城收支測(cè)算表
一、綜合服務(wù)支出測(cè)算表（單位：元）
項(xiàng)目說(shuō) 明金額（元）（元）
工資及福利等支出基本工資及
崗位工資主 任1人2000元×12月24000
副主任1人1500元×12月18000
部門(mén)負(fù)責(zé)4人1100元×4人×12月52800
綜服科4人900元×4人×12月43200
保安科54人800元×54人×12月518400
維修科7人1000元×7人×12月84000
環(huán)境科23人600元×23人×12月165600
小 計(jì)906000
社會(huì)保障三金（養(yǎng)老保險(xiǎn)20％，醫(yī)療保險(xiǎn)11％，失業(yè)保險(xiǎn)2％）（6人）94800×33％=31284元
1767元×60％×88人×33％×12月=369458元4007
42加班及值班費(fèi)94人×10天×50元47000
合計(jì)1353742
服裝費(fèi)管理人員6人×500元3000
保安員54人×400元21600
其他人員34人×300元10200
合 計(jì)34800
辦公費(fèi)辦公生活用水50噸×12月×2.25元噸1350
辦公用電1000度×12月×0.55元度6600
日常辦公費(fèi)800元×12月9600
培訓(xùn)費(fèi)15000
通訊費(fèi)主 任200元×12月2400
部門(mén)電話5×150元×12月9000
小區(qū)文化、宣傳費(fèi)1500×12月18000
合 計(jì)61950
安全管理對(duì)講機(jī)維護(hù)及裝備耗材50005000
對(duì)講機(jī)占頻費(fèi)20臺(tái)×100元2000
滅火器藥劑更換約200只計(jì)算×40元8000
合計(jì)15000
清潔衛(wèi)生管理清潔用水200元×12月2400
日常工具費(fèi)200×21人4200
水箱清潔費(fèi)30003000
化糞池抽吸費(fèi)用50005000
垃圾外運(yùn)費(fèi)6噸×54元×365天
20元間×12月×18間122580
清潔工具、器械維修費(fèi)300元×12月3600
消毒費(fèi)用1319戶(hù)×5元戶(hù)659
5合計(jì)147375
綠化管理綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用81435㎡×1元81435
綠化用汽油費(fèi)50005000
綠化設(shè)備維修費(fèi)50005000
盆景費(fèi)用800元×12月9600
合計(jì)101035
設(shè)備設(shè)施維護(hù)電 梯年檢1360元×56臺(tái)76160
維保6000元臺(tái)?年×56臺(tái)336000
保險(xiǎn)700元臺(tái)?年×56臺(tái)39200
照明設(shè)施維護(hù)、耗材費(fèi)20000
水泵維護(hù)費(fèi)用100元年?臺(tái)×67臺(tái)6700
智能化系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)200000
耗材50000
消防系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)2000020000
低壓配電設(shè)備維護(hù)50005000
工具費(fèi)及小件耗材40004000
發(fā)電機(jī)維護(hù)50005000
合 計(jì)762060
房屋維修路面、屋面修補(bǔ)2000020000
建筑小品、欄桿50005000
給排水設(shè)施1000010000
合計(jì)35000
設(shè)施設(shè)備運(yùn)行能耗監(jiān)控系統(tǒng)用電10Kw×24×365×0.55元度48180
消防中控用電2Kw×24×365×0.55元度9636
電梯電費(fèi)35608元月×12月
427296
發(fā)電機(jī)耗油（估算）50000
公共用電（含：樓道照明、疏散指示燈、生活（熱水）水泵、景觀燈等）????度天×???×0.55元度727317
合計(jì)1262429
共 計(jì)3773391
固定資產(chǎn)折舊及其他設(shè)備設(shè)施66407
上交國(guó)家稅收3839798×6％230388
企業(yè)利潤(rùn)（管理酬金）4070186×5％203509
支出合計(jì)4273695
二、收支測(cè)算表
項(xiàng)目說(shuō)明金額（元）
測(cè)算收入綜合服務(wù)費(fèi)多層：98176㎡×0.7元月?㎡×12月＝824678元
小高層、高層：156783㎡×1.3元月?㎡×12月＝2445815元
商鋪：3381㎡×0.7元月?㎡×12月＝28400元
車(chē)庫(kù)：490個(gè)×300元年＝147000元
車(chē)位：1772個(gè)×480元年＝850560元42964
53（說(shuō)明）開(kāi)發(fā)商
補(bǔ)貼多層：98176㎡×0.3元月?㎡×12月＝353434元
小高層、高層：156783㎡×0.7元月?㎡×12月＝1316977元
商鋪：3381㎡×0.3元月?㎡×12月＝12172元168258
3業(yè)主交納多層：98176㎡×0.4元月?㎡×12月＝471245元
小高層、高層：156783㎡×0.6元月?㎡×12月＝1128837元
商鋪：3381㎡×0.4元月?㎡×12月＝16229元1616311
支出4273695
盈 虧22758
附表二：
設(shè)施設(shè)備配備表
類(lèi) 型名 稱(chēng)數(shù) 量單 價(jià)小 計(jì)
辦公設(shè)施設(shè)備電腦5500025000
復(fù)印機(jī)11000010000
打印機(jī)310003000
空調(diào)5200010000
辦公桌椅105005000
檔案柜55002500
辦公柜45002000
傳真機(jī)115001500
掃描儀110001000
數(shù)碼相機(jī)115001500
電話機(jī)6100600
其他辦公用品60006000
辦公室裝修5000050000
安保設(shè)備橡皮棍1850900
對(duì)講機(jī)2080016000
對(duì)講中轉(zhuǎn)電臺(tái)11000010000
巡邏手電20601200
巡邏自行車(chē)1220220
綠化清衛(wèi)工具手推剪草機(jī)160006000
綠籬修剪機(jī)230006000
機(jī)動(dòng)噴霧機(jī)130003000
綠化工具25001000
清衛(wèi)工具53001500
垃圾車(chē)5200010000
垃圾桶402008000
果皮箱202004000
綠化警示100505000
維修工作電焊機(jī)120002000
沖擊鉆1500500
手槍鉆1300300
切割機(jī)1500500
管道疏通機(jī)112001200
鋁合金梯25001000
工 具74002800
合 計(jì)199220
注：以上設(shè)施設(shè)備按直線三年折舊。
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第三篇：小區(qū)全套物業(yè)管理方案
小區(qū)全套物業(yè)管理方案
第一部分前言（省略）
第二部分物業(yè)管理的整體構(gòu)想與創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃
住宅社區(qū)作為建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司“東方城市系列”的又一經(jīng)典之作，以其建筑的現(xiàn)代風(fēng)格和完美的協(xié)調(diào)性，構(gòu)筑了又一具有現(xiàn)代生活氣息的城市景觀。“以人為本”不僅僅是一句口號(hào)，在東方明珠城的每一個(gè)細(xì)節(jié)都充分體現(xiàn)
出建筑對(duì)人的關(guān)心，以她的色彩、材質(zhì)、結(jié)構(gòu)、尺度以及施工質(zhì)量，點(diǎn)點(diǎn)滴滴、方方面面都是工程學(xué)、建筑學(xué)、文化藝術(shù)的杰作，透射出人文關(guān)懷，使業(yè)主的居住生活在舒適、便捷中體現(xiàn)出物業(yè)的價(jià)值。
針對(duì)東方明珠城社區(qū)物業(yè)管理的整體情況，我們確立了東方明珠城住宅社區(qū)物業(yè)管理的管理構(gòu)想。
一、管理思想
公司將憑借自己的人才優(yōu)勢(shì)、技術(shù)優(yōu)勢(shì)、文化優(yōu)勢(shì)、管理優(yōu)勢(shì)，把東方明珠城社區(qū)創(chuàng)造成為一個(gè)溫馨家園。
二、管理組織
公司將建立一支年輕化、專(zhuān)業(yè)化，高素質(zhì)、復(fù)合型的管理隊(duì)伍，對(duì)東方明珠城社區(qū)實(shí)施專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理與服務(wù)。
1、多層次、多角度的激勵(lì)員工，滿足員工的物質(zhì)和精神需求。
2、主張管理者與員工之間的溝通，體現(xiàn)人與人之間的平等。
3、關(guān)注員工自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，使員工與公司共同發(fā)展進(jìn)步。
4、為員工創(chuàng)造公平競(jìng)爭(zhēng)的工作氛圍，實(shí)現(xiàn)“能者上、相形見(jiàn)拙者下”。
5、建立培訓(xùn)體制，使每一個(gè)員工掌握物業(yè)基本技能，能夠勝任本職崗位工作，成為合格、稱(chēng)職的物業(yè)服務(wù)人員。
三、管理特色及創(chuàng)新點(diǎn)
公司堅(jiān)持“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的宗旨，“全方位管理、多功能服務(wù)”的管理手段。
1、推行首問(wèn)負(fù)責(zé)制，第一個(gè)接待業(yè)主或被業(yè)主詢(xún)問(wèn)的公司員工，不受部門(mén)的限制，均應(yīng)熱情接待，解答疑問(wèn)，杜絕讓業(yè)主等候回音的現(xiàn)象。
2、傾聽(tīng)業(yè)主的心聲，在社區(qū)內(nèi)設(shè)置“心連心信箱”，了解業(yè)主需求，解決業(yè)主反映的問(wèn)題。
3、關(guān)注業(yè)主生活質(zhì)量的提高，倡導(dǎo)“以業(yè)主為圓心”的服務(wù)理念，我們不僅做好24小時(shí)安保服務(wù)，24小時(shí)接待服務(wù)，16小時(shí)保潔服務(wù)，管理處還將經(jīng)常組織各種活動(dòng)，增進(jìn)物業(yè)與業(yè)主的交流，創(chuàng)造祥和文明的住宅社區(qū)。
四、創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃
（一）、近期工作目標(biāo)
第一年內(nèi)，業(yè)主開(kāi)心入住，裝修無(wú)違規(guī)現(xiàn)象；
第二年內(nèi)，創(chuàng)市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)；
第三年…… 保市優(yōu)、創(chuàng)全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)；
（二）、實(shí)施方案
1、在公司總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，在行業(yè)主管部門(mén)指導(dǎo)下，專(zhuān)門(mén)成立由公司職能部門(mén)人員、管理處主任和其他部門(mén)負(fù)責(zé)人組成的創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)小組，其中管理處主任為執(zhí)行組長(zhǎng)，并明確創(chuàng)優(yōu)小組職責(zé)。
2、完善各部門(mén)、各崗位的操作規(guī)程，規(guī)范日常操作。
3、做好日常工作記錄，注意資料的積累、整理，做好考評(píng)、資料的歸檔及達(dá)標(biāo)申報(bào)等工作。
4、由創(chuàng)優(yōu)小組按管理處巡檢制度進(jìn)行日常的考核檢查，公司創(chuàng)優(yōu)指導(dǎo)小組做好東方明珠城社區(qū)創(chuàng)優(yōu)的指導(dǎo)、監(jiān)督工作。
5、建立“服務(wù)明星”評(píng)比制度，明確獎(jiǎng)懲措施，引導(dǎo)員工共同做好優(yōu)秀社區(qū)的創(chuàng)建工作。
第三部分管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和管理人員的配備、管理及物資的配備
一、管理機(jī)構(gòu)模式
東方明珠城住宅城社區(qū)的物業(yè)綜合管理工作，由天祥物業(yè)有限公司下屬的東方明珠城管理處負(fù)責(zé)，管理處下設(shè)綜服科、安?？?、維修部、環(huán)境科。
組織結(jié)構(gòu)圖
二、管理人員的配備
管理處定編94人，其中主任、副主任各1名，各部門(mén)負(fù)責(zé)人4人，由物業(yè)公司聘任，授權(quán)到東方明珠城住宅社區(qū)實(shí)施綜合管理。
接待員：2人，接待業(yè)主的來(lái)訪和投訴并及時(shí)處理。
文員：1人，負(fù)責(zé)社區(qū)房屋及業(yè)主的有關(guān)資料的存檔工作和信息收集工作。財(cái)務(wù)：1人，負(fù)責(zé)社區(qū)的經(jīng)濟(jì)核算和各種費(fèi)用的收繳工作。
衛(wèi)生清潔工：21人，負(fù)責(zé)社區(qū)的衛(wèi)生清潔工作，每天清掃公共場(chǎng)所、綠化帶及人行道、樓梯道等公共部位。
綠化管理養(yǎng)護(hù)工：2人，負(fù)責(zé)社區(qū)內(nèi)的綠化及花草樹(shù)木的養(yǎng)護(hù)培植工作，并對(duì)業(yè)主的垂直綠化（陽(yáng)臺(tái)擺花）和庭院綠化進(jìn)行指導(dǎo)。
治安員：54人，負(fù)責(zé)住宅區(qū)內(nèi)的治安、保衛(wèi)防范、車(chē)輛管理工作，配合派出所、車(chē)管、消防等部門(mén)維護(hù)正常治安秩序，負(fù)責(zé)管理社區(qū)的停車(chē)場(chǎng)以及出入社區(qū)的各種車(chē)輛，維護(hù)社區(qū)的交通秩序；
維修工：7人，負(fù)責(zé)社區(qū)的房屋及設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。
三、管理人員的錄用與考核、培訓(xùn)計(jì)劃
（一）、管理人員的錄用要求
分類(lèi)崗位職責(zé)條件備注
管理處主任全面負(fù)責(zé)社區(qū)物業(yè)管理工作大專(zhuān)以上文化，三年以上物業(yè)實(shí)際管理經(jīng)驗(yàn)公司選派
綜服科科 長(zhǎng)負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)、接待業(yè)主來(lái)訪以及社區(qū)各項(xiàng)服務(wù)事業(yè)的經(jīng)營(yíng)、管理大專(zhuān)以上文化，具有管理經(jīng)營(yíng)能力，兩年物業(yè)管理綜合服務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)公司選派 保安科科 長(zhǎng)全面負(fù)責(zé)社區(qū)安全管理和車(chē)輛管理
第四篇：小區(qū)全套物業(yè)管理方案
小區(qū)全套物業(yè)管理方案
第一部分前言（省略）
第二部分物業(yè)管理的整體構(gòu)想與創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃
XXXX住宅社區(qū)作為建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司“東方城市系列”的又一經(jīng)典之作，以其建筑的現(xiàn)代風(fēng)格和完美的協(xié)調(diào)性，構(gòu)筑了又一具有現(xiàn)代生活氣息的城市景觀?！耙匀藶楸尽辈粌H僅是一句口號(hào)，在東方明珠城的每一個(gè)細(xì)節(jié)都充分體現(xiàn)
出建筑對(duì)人的關(guān)心，以她的色彩、材質(zhì)、結(jié)構(gòu)、尺度以及施工質(zhì)量，點(diǎn)點(diǎn)滴滴、方方面面都是工程學(xué)、建筑學(xué)、文化藝術(shù)的杰作，透射出人文關(guān)懷，使業(yè)主的居住生活在舒適、便捷中體現(xiàn)出物業(yè)的價(jià)值。
針對(duì)東方明珠城社區(qū)物業(yè)管理的整體情況，我們確立了東方明珠城住宅社區(qū)物業(yè)管理的管理構(gòu)想。
一、管理思想
公司將憑借自己的人才優(yōu)勢(shì)、技術(shù)優(yōu)勢(shì)、文化優(yōu)勢(shì)、管理優(yōu)勢(shì)，把東方明珠城社區(qū)創(chuàng)造成為一個(gè)溫馨家園。
二、管理組織
公司將建立一支年輕化、專(zhuān)業(yè)化，高素質(zhì)、復(fù)合型的管理隊(duì)伍，對(duì)東方明珠城社區(qū)實(shí)施專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理與服務(wù)。
1、多層次、多角度的激勵(lì)員工，滿足員工的物質(zhì)和精神需求。
2、主張管理者與員工之間的溝通，體現(xiàn)人與人之間的平等。
3、關(guān)注員工自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，使員工與公司共同發(fā)展進(jìn)步。
4、為員工創(chuàng)造公平競(jìng)爭(zhēng)的工作氛圍，實(shí)現(xiàn)“能者上、相形見(jiàn)拙者下”。
5、建立培訓(xùn)體制，使每一個(gè)員工掌握物業(yè)基本技能，能夠勝任本職崗位工作，成為合格、稱(chēng)職的物業(yè)服務(wù)人員。
三、管理特色及創(chuàng)新點(diǎn)
公司堅(jiān)持“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的宗旨，“全方位管理、多功能服務(wù)”的管理手段。
1、推行首問(wèn)負(fù)責(zé)制，第一個(gè)接待業(yè)主或被業(yè)主詢(xún)問(wèn)的公司員工，不受部門(mén)的限制，均應(yīng)熱情接待，解答疑問(wèn)，杜絕讓業(yè)主等候回音的現(xiàn)象。
2、傾聽(tīng)業(yè)主的心聲，在社區(qū)內(nèi)設(shè)置“心連心信箱”，了解業(yè)主需求，解決業(yè)主反映的問(wèn)題。
3、關(guān)注業(yè)主生活質(zhì)量的提高，倡導(dǎo)“以業(yè)主為圓心”的服務(wù)理念，我們不僅做好24小時(shí)安保服務(wù)，24小時(shí)接待服務(wù)，16小時(shí)保潔服務(wù)，管理處還將經(jīng)常組織各種活動(dòng)，增進(jìn)物業(yè)與業(yè)主的交流，創(chuàng)造祥和文明的住宅社區(qū)。
四、創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃
（一）、近期工作目標(biāo)
第一年內(nèi)，業(yè)主開(kāi)心入住，裝修無(wú)違規(guī)現(xiàn)象； 第二年內(nèi)，創(chuàng)市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)；
第三年…… 保市優(yōu)、創(chuàng)全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)；
（二）、實(shí)施方案
1、在公司總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，在行業(yè)主管部門(mén)指導(dǎo)下，專(zhuān)門(mén)成立由公司職能部門(mén)人員、管理處主任和其他部門(mén)負(fù)責(zé)人組成的創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)小組，其中管理處主任為執(zhí)行組長(zhǎng)，并明確創(chuàng)優(yōu)小組職責(zé)。
2、完善各部門(mén)、各崗位的操作規(guī)程，規(guī)范日常操作。
3、做好日常工作記錄，注意資料的積累、整理，做好考評(píng)、資料的歸檔及達(dá)標(biāo)申報(bào)等工作。
4、由創(chuàng)優(yōu)小組按管理處巡檢制度進(jìn)行日常的考核檢查，公司創(chuàng)優(yōu)指導(dǎo)小組做好東方明珠城社區(qū)創(chuàng)優(yōu)的指導(dǎo)、監(jiān)督工作。
5、建立“服務(wù)明星”評(píng)比制度，明確獎(jiǎng)懲措施，引導(dǎo)員工共同做好優(yōu)秀社區(qū)的創(chuàng)建工作。
第三部分管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和管理人員 的配備、管理及物資的配備
一、管理機(jī)構(gòu)模式
東方明珠城住宅城社區(qū)的物業(yè)綜合管理工作，由天祥物業(yè)有限公司下屬的東方明珠城管理處負(fù)責(zé)，管理處下設(shè)綜服科、安?？?、維修部、環(huán)境科。組織結(jié)構(gòu)圖
二、管理人員的配備
管理處定編94人，其中主任、副主任各1名，各部門(mén)負(fù)責(zé)人4人，由物業(yè)公司聘任，授權(quán)到東方明珠城住宅社區(qū)實(shí)施綜合管理。接待員：2人，接待業(yè)主的來(lái)訪和投訴并及時(shí)處理。
文員：1人，負(fù)責(zé)社區(qū)房屋及業(yè)主的有關(guān)資料的存檔工作和信息收集工作。財(cái)務(wù)：1人，負(fù)責(zé)社區(qū)的經(jīng)濟(jì)核算和各種費(fèi)用的收繳工作。
衛(wèi)生清潔工：21人，負(fù)責(zé)社區(qū)的衛(wèi)生清潔工作，每天清掃公共場(chǎng)所、綠化帶及人行道、樓梯道等公共部位。
綠化管理養(yǎng)護(hù)工：2人，負(fù)責(zé)社區(qū)內(nèi)的綠化及花草樹(shù)木的養(yǎng)護(hù)培植工作，并對(duì)業(yè)主的垂直綠化（陽(yáng)臺(tái)擺花）和庭院綠化進(jìn)行指導(dǎo)。
治安員：54人，負(fù)責(zé)住宅區(qū)內(nèi)的治安、保衛(wèi)防范、車(chē)輛管理工作，配合派出所、車(chē)管、消防等部門(mén)維護(hù)正常治安秩序，負(fù)責(zé)管理社區(qū)的停車(chē)場(chǎng)以及出入社區(qū)的各種車(chē)輛，維護(hù)社區(qū)的交通秩序；
維修工：7人，負(fù)責(zé)社區(qū)的房屋及設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。
三、管理人員的錄用與考核、培訓(xùn)計(jì)劃
（一）、管理人員的錄用要求 分類(lèi)崗位職責(zé)條件備注
管理處主任全面負(fù)責(zé)社區(qū)物業(yè)管理工作大專(zhuān)以上文化，三年以上物業(yè)實(shí)際管理經(jīng)驗(yàn)公司選派 綜服科科 長(zhǎng)負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)、接待業(yè)主來(lái)訪以及社區(qū)各項(xiàng)服務(wù)事業(yè)的經(jīng)營(yíng)、管理大專(zhuān)以上文化，具有管理經(jīng)營(yíng)能力，兩年物業(yè)管理綜合服務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)公司選派 保安科科 長(zhǎng)全面負(fù)責(zé)社區(qū)安全管理和車(chē)輛管理 第一章 對(duì)現(xiàn)時(shí)管理工作的意見(jiàn)及接管后的改善建議
第一節(jié) 調(diào)
研
“GM花園”是位于J市區(qū)的高尚純住宅小區(qū)，公元1994建成使用，是在國(guó)內(nèi)較早采用圍合式格局、人車(chē)分流的小型國(guó)際化住宅小區(qū)（其中近一半為外籍人士）。物業(yè)管理系由中港合資的J市物業(yè)管理公司進(jìn)行。
為使“GM花園”小區(qū)的物業(yè)管理工作水準(zhǔn)真正達(dá)標(biāo)、上檔次，充分滿足業(yè)主、使用者的服務(wù)需求，S物業(yè)管理公司在開(kāi)展了多次實(shí)地調(diào)研及專(zhuān)業(yè)分析上，針對(duì)“GM花園”物業(yè)管理的各個(gè)要素，了解其具有的各項(xiàng)特點(diǎn)以及物業(yè)管理工作的難點(diǎn)和重點(diǎn)，確立了的整體構(gòu)想和管理策劃思路。
經(jīng)調(diào)研和分析S物業(yè)管理公司認(rèn)為現(xiàn)時(shí)“X小區(qū)”之物業(yè)管理工作主要存在：“一個(gè)根本矛盾，兩個(gè)意識(shí)被動(dòng)，三個(gè)服務(wù)漏項(xiàng)”。
2利益的根本矛盾：現(xiàn)時(shí)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)在管理酬金收取依據(jù)上采用典型之香港物業(yè)管理有關(guān)依據(jù)，酬金收取標(biāo)準(zhǔn)按管理服務(wù)之物業(yè)總支出之比例收取。在國(guó)內(nèi)相關(guān)法規(guī)缺乏及業(yè)主維護(hù)權(quán)益意識(shí)薄弱時(shí)，在利益驅(qū)動(dòng)之下，勢(shì)必造成管理開(kāi)支增大，形成與業(yè)主利益的矛盾。
2物業(yè)保值、增值意識(shí)被動(dòng)：物業(yè)的保值和升值是業(yè)主投資的一個(gè)主要因素了。GM花園小區(qū)乃94年投入使用，現(xiàn)時(shí)在環(huán)境、設(shè)施及物業(yè)形象之面貌顯示物業(yè)管理機(jī)構(gòu)處于較被動(dòng)狀態(tài)，未有體現(xiàn)從專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理角度向業(yè)主提供服務(wù)之意識(shí)。
2物業(yè)管理服務(wù)意識(shí)被動(dòng)：現(xiàn)時(shí)“GM花園”物業(yè)管理機(jī)構(gòu)提供之服務(wù)內(nèi)容主要仍為保安、清潔、維修等被動(dòng)型公共地方工作，與現(xiàn)時(shí)不斷提升之業(yè)主、使用者需求不相匹配。
2物業(yè)形象服務(wù)缺乏：物業(yè)形象是物業(yè)價(jià)值的體現(xiàn)，物業(yè)價(jià)值是業(yè)主的利益。2私人個(gè)性服務(wù)缺乏：在高尚住宅，物業(yè)使用者的需求在不斷提升，也同時(shí)各有不同。物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)提供和滿足物業(yè)使用者的不同需要。
2溝通服務(wù)缺乏：物業(yè)管理是業(yè)主與物業(yè)管理機(jī)構(gòu)委托合同的行為，相互溝通是委托合同進(jìn)行的重要因素，缺乏溝通將影響服務(wù)質(zhì)量。
第二節(jié) 管理服務(wù)思路
現(xiàn)代人經(jīng)過(guò)努力，在住居條件上已從生存需求、倫理需求提升到向發(fā)展和享受需求層面，有了更高的要求。
我們考慮到在“GM花園”小區(qū)的業(yè)主使用者都是經(jīng)濟(jì)富裕的境內(nèi)外企業(yè)家、外企高級(jí)管理人士和外籍人士。業(yè)主組成整體素質(zhì)高，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)工作的要求也高，一般層次上的物業(yè)管理服務(wù)工作很難讓業(yè)主滿意。
“GM花園”小區(qū)圍合式建筑，營(yíng)造了公共空間生活氣氛和私人隱密相兼顧之居住環(huán)境；加之人車(chē)分流的整體規(guī)劃，營(yíng)造出家居生活氛圍與私人空間相得益彰的高品質(zhì)生活小區(qū)氛圍。
為了在不同程度上滿足業(yè)主和使用者的需求，我們將在為“GM花園”小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中體現(xiàn)“業(yè)主利益第一位，服務(wù)內(nèi)容全面化，保證物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量”。以達(dá)到我們物業(yè)管理的目標(biāo)：“通過(guò)自己的有效服務(wù)，提高物業(yè)的使用效率和經(jīng)濟(jì)效益，促使物業(yè)的保值和增值，構(gòu)筑起一個(gè)有利于人與人之間溝通、人與自然和諧、人與文化融通、健康開(kāi)放的工作和生活環(huán)境”。
第三節(jié) 物業(yè)管理改進(jìn)工作
為顯現(xiàn)出物業(yè)管理的四大功能：“管理功能、維護(hù)功能、服務(wù)功能、經(jīng)紀(jì)功能”。S物業(yè)管理公司將在“GM花園”小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中突出體現(xiàn)：
1、管理酬金定額收取，徹底照顧業(yè)主利益。
S物業(yè)管理公司將采用管理酬金標(biāo)準(zhǔn)與小區(qū)物業(yè)管理支出脫鉤，以定額形式收取，以國(guó)家統(tǒng)計(jì)部門(mén)物價(jià)指數(shù)調(diào)整的原則。從根本上為業(yè)主利益考慮，以增強(qiáng)業(yè)主與委托管理機(jī)構(gòu)的相互信任，全力為小區(qū)業(yè)主、使用者服務(wù)。
2、制定業(yè)主、使用者個(gè)性化酒店家居服務(wù)套餐式物業(yè)管理服務(wù)。
業(yè)主的需求乃依據(jù)業(yè)主個(gè)人的消費(fèi)能力、消費(fèi)層次等因子的區(qū)別而產(chǎn)生差異，我們將應(yīng)不同的業(yè)主、使用者的需求，根據(jù)調(diào)研及專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，為“GM花園”小區(qū)的業(yè)主、使用者提供個(gè)性化的物業(yè)管理服務(wù)，滿足各種層面的需求，同時(shí)也是提升物業(yè)價(jià)值之亮點(diǎn)。
3、引入住區(qū)形象設(shè)計(jì)與建設(shè)概念，提升物業(yè)公司的形象。
社區(qū)形象設(shè)計(jì)與建設(shè)（DIS）既是社區(qū)的“美容術(shù)”，更是社區(qū)的“健身法”，已經(jīng)同資源、人才、科教、環(huán)境、信息等一樣，成為構(gòu)成社區(qū)發(fā)展的要素之一，同時(shí)，具有對(duì)社區(qū)形象的塑造功能和對(duì)物業(yè)的增值功能。
4、提供物業(yè)租賃服務(wù)，滿足業(yè)主需求
經(jīng)過(guò)我們的調(diào)研，“GM花園”的使用者多為租戶(hù)，租金是業(yè)主利益的體現(xiàn)，為滿足業(yè)主的利益，小區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)將應(yīng)用S物業(yè)管理公司的專(zhuān)業(yè)技術(shù)和社會(huì)影響，開(kāi)展物業(yè)租賃推廣服務(wù)項(xiàng)目。
5、創(chuàng)造靜態(tài)管理服務(wù)，提升管理層次。
為適應(yīng)“GM花園”國(guó)際化人士居住的要求，對(duì)小區(qū)內(nèi)全面建立標(biāo)識(shí)導(dǎo)視系統(tǒng)（VI），所有文字性標(biāo)識(shí)統(tǒng)一制作中英文對(duì)照雙語(yǔ)牌，以靜態(tài)形式表達(dá)管理服務(wù)，有效解決管理溝通，減少管理人力成本，體現(xiàn)“GM花園”做為國(guó)際化人居環(huán)境，提升小區(qū)層次。
6、開(kāi)通渠道，保障有效溝通。
“GM花園”物業(yè)管理處及S物業(yè)管理公司將運(yùn)用業(yè)戶(hù)信箱、熱線電話、E-MIAL、英特網(wǎng)等多種渠道，開(kāi)展座談、家訪等多種形式，與業(yè)主、使用者保持溝通，以有效的保障物業(yè)管理服務(wù)滿足需求和達(dá)到質(zhì)量。
7、實(shí)行物業(yè)管理報(bào)告制度，提倡工作透明化
“GM花園”小區(qū)物業(yè)管理處將實(shí)行“管理報(bào)告”制度，每季度將財(cái)政收支、公共水、電使用、工程維護(hù)、投訴處理、重大活動(dòng)、工作改進(jìn)項(xiàng)目等全方位進(jìn)行公開(kāi)，供全體業(yè)主、使用者監(jiān)督，征求各方意見(jiàn)和建議，加強(qiáng)相互溝通。
8、實(shí)施“溫馨家園計(jì)劃”，增加居民歸屬感。
充分利用“GM花園”的高級(jí)會(huì)所，將部分內(nèi)容以成本價(jià)向居民開(kāi)放，吸引居民更多的參加會(huì)所活動(dòng)，讓小區(qū)居民在節(jié)假日工余時(shí)間休閑娛樂(lè)、放松身心。并舉辦網(wǎng)球寒、書(shū)畫(huà)展、音樂(lè)會(huì)等各種各樣的社區(qū)活動(dòng)，加強(qiáng)業(yè)主相互之間、業(yè)主與物業(yè)管理者之間的溝通。增加居民歸屬感，提升小區(qū)物業(yè)價(jià)值。
9、倡導(dǎo)“鄰居守望”，加強(qiáng)居民自治意識(shí)。
在發(fā)達(dá)國(guó)家住宅區(qū)，為了提高安全度，特別倡導(dǎo)住戶(hù)不但要注意自家的防火、防盜，而且要注意鄰居住戶(hù)的安全，特別是在鄰居出門(mén)在外的時(shí)候，要主動(dòng)幫助“守望”，并在小區(qū)內(nèi)設(shè)有若干“鄰居守望”廣告牌。這種作法體現(xiàn)了居民安全管理的自治意識(shí)。我們將在“GM花園”借鑒這種富有實(shí)效的措施。
10、加強(qiáng)各方溝通，保障專(zhuān)業(yè)服務(wù)。
S物業(yè)管理公司就“GM花園”物業(yè)管理服務(wù)聘請(qǐng)了深圳某物業(yè)管理公司做專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)，以保障我們對(duì)“GM花園”物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量。同時(shí)，我們也將與各相關(guān)部門(mén)保持信息溝通，以掌握最新的管理服務(wù)技術(shù)和政策，以便服務(wù)工作到位。
第五篇：小區(qū)物業(yè)管理方案最新
物業(yè)管理方案
目錄
一、項(xiàng)目概況
二、物業(yè)管理內(nèi)容
三、物業(yè)管理模式
四、物業(yè)公司組織機(jī)構(gòu)和管理制度
五、物業(yè)費(fèi)的成本測(cè)算
六、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量保證措施
七、管理總體目標(biāo)與分項(xiàng)目標(biāo)
一、項(xiàng)目概況
*****項(xiàng)目位于**市院校中街以北，濱河路以西，由****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，總建筑面積118239平方米，其中地上建筑面積81980平方米，地下建筑面積36259平方米。該項(xiàng)目包含3棟5層住宅樓（1號(hào)、13號(hào)、14號(hào)）、3棟6層住宅樓（2號(hào)、3號(hào)、12號(hào)）、7棟17層住宅樓（4號(hào)、5號(hào)、6號(hào)、7號(hào)、9號(hào)、10號(hào)、11號(hào)）和1棟25層住宅樓（8號(hào)）,共667戶(hù)，725個(gè)地下車(chē)庫(kù)。計(jì)劃分三期進(jìn)行建設(shè)。一期為多層住宅部分，包括3棟5層住宅樓（1號(hào)、13號(hào)、14號(hào)）、3棟6層住宅樓（2號(hào)、3號(hào)、12號(hào)），總建筑面積21966.22平方米。二期為5棟17層住宅（4號(hào)、5號(hào)、9號(hào)、10號(hào)、11號(hào)），總建筑面積49100平方米。三期包含2棟17層住宅（6號(hào)、7號(hào)）和1棟25層住宅（8號(hào)），總建筑面積49267.49平方米。目前一期工程主體已完工，正在進(jìn)行竣工清理，預(yù)計(jì)****年**月竣工驗(yàn)收。整個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃**年**月全部竣工。
二、物業(yè)管理內(nèi)容
物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù)，寓管理于服務(wù)之中，建立社區(qū)服務(wù)體系。為住戶(hù)提供全方位管理，服務(wù)項(xiàng)目呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢(shì)，總體歸納為“六項(xiàng)管理、三類(lèi)服務(wù)”，即“房屋及設(shè)施設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車(chē)輛交通管理和其它公共管理”；常規(guī)性公共服務(wù)（合同服務(wù)）委托性特約服務(wù)（非合同零星服務(wù)）和經(jīng)營(yíng)性多種服務(wù)（全方位、多層次的綜合服務(wù)）。
1、房屋及設(shè)施設(shè)備管理
1.1建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護(hù)和管理
范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間公共通道、門(mén)廳、共用排煙道。
房屋建筑的維護(hù)管理實(shí)行“管養(yǎng)合一”主要落實(shí)在以下幾個(gè)方面： A、工作的主動(dòng)性
管理責(zé)任人與服務(wù)中心相結(jié)合，落實(shí)巡查制度及房屋建筑維護(hù)、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，執(zhí)行房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。B、工作的多樣性
根據(jù)房屋的完損情況、季節(jié)變化、住戶(hù)對(duì)象等采取日常修繕?lè)?wù)，季節(jié)修繕?lè)?wù)、重點(diǎn)修繕?lè)?wù)和特殊修繕?lè)?wù)等形式，并做到制度化、規(guī)范化。C、工作的針對(duì)性
在工作中要因地制宜、因時(shí)制宜、因房制宜、因戶(hù)制宜，根據(jù)住戶(hù)的不同需求和所處的特定條件采取有針對(duì)性的服務(wù)措施。1.2共用設(shè)施、設(shè)備的管理
范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯、水泵房。
共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運(yùn)行管理兩大部分組成，進(jìn)行統(tǒng)一管理，對(duì)于不同的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行不同的維修管理，執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊(cè)和重要設(shè)備的技術(shù)檔案，落實(shí)定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運(yùn)行記錄齊備。達(dá)到設(shè)施設(shè)備齊全、功能正常、運(yùn)行良好。
1.3市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護(hù)和管理
范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地下車(chē)庫(kù)等。
根據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類(lèi)別不同，指定并落實(shí)巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗(yàn)收制度、積累有關(guān)技術(shù)資料。對(duì)于有些專(zhuān)項(xiàng)類(lèi)別，如：車(chē)庫(kù)、制定專(zhuān)業(yè)管理方案并實(shí)施。通過(guò)有序的工作使其達(dá)到功能正常、暢通、達(dá)標(biāo)，基本完好。1.4智能化設(shè)施設(shè)備
范圍包括：樓宇對(duì)講系統(tǒng)、用戶(hù)寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)等。
根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備的組成情況，建立操作性強(qiáng)的管理制度，從管理前期介入人員培訓(xùn)入手。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運(yùn)行管理、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)管理、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理，并以科技為先導(dǎo)、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務(wù)，充分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，通過(guò)嚴(yán)格管理保證智能系統(tǒng)運(yùn)作正常。
2、環(huán)境衛(wèi)生管理
遵循“高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量、高頻度”的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、實(shí)施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護(hù)的職能。做好兩項(xiàng)工作，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。2.1衛(wèi)生管理 是對(duì)房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)達(dá)到環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日清，按計(jì)劃消毒、滅鼠、滅蟲(chóng)。通過(guò)對(duì)小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過(guò)程控制，確保向住戶(hù)提供高檔次的服務(wù)水準(zhǔn)及高質(zhì)量的生活場(chǎng)所。2.2環(huán)境管理
文明潔凈、環(huán)境質(zhì)量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎(chǔ)設(shè)施健全、生活舒適便捷，形成環(huán)保意識(shí)，日常管理與保護(hù)有機(jī)結(jié)合，提高住戶(hù)的生活質(zhì)量。
3.綠化管理
綠化的功能是美化環(huán)境。通過(guò)我們的管理達(dá)到綠草蔭蔭、綠樹(shù)成蔭的效果；我們以專(zhuān)業(yè)化的管理養(yǎng)護(hù)人員，將片區(qū)負(fù)責(zé)與巡查相結(jié)合，科學(xué)合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。綠化管理的主要內(nèi)容是花木、草坪的養(yǎng)護(hù)。
4、治安消防管理
治安消防管理工作是重點(diǎn)管理工作之一。我們要貫徹“預(yù)防為主、防治（消）結(jié)合”的方針，對(duì)所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進(jìn)行全面的管理。
5、車(chē)輛交通管理
對(duì)小區(qū)內(nèi)各類(lèi)車(chē)輛（汽車(chē)、摩托車(chē)、自行車(chē)等）進(jìn)出、行駛、停泊實(shí)施管理工作，確保車(chē)輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。
6、公共管理 6.1住戶(hù)裝修管理
在物業(yè)轄區(qū)里，對(duì)業(yè)主及住戶(hù)的裝修實(shí)行全面的監(jiān)管。以確保裝修設(shè)計(jì)合理，隱蔽工程符合設(shè)計(jì)規(guī)定及圖紙要求。裝修材料及施工過(guò)程符合消防管理規(guī)定的要求，并安全使用。保障住宅的結(jié)構(gòu)安全及小區(qū)的整體美觀，使業(yè)主有一個(gè)舒適、安寧的生活環(huán)境。6.2搞好維修基金以及儲(chǔ)備金的核收與管理。
6.3協(xié)助政府進(jìn)行社會(huì)管理，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計(jì)、計(jì)劃生育、預(yù)防犯罪等方面的工作。
7、常規(guī)性公共服務(wù)
即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主及住戶(hù)提供的經(jīng)常性服務(wù)，是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶(hù)都可以享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如：清潔衛(wèi)生服務(wù)、治安保衛(wèi)服務(wù)、維修居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等。我們將以專(zhuān)業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)提供給業(yè)主及住戶(hù)。
8、委托性特約服務(wù)
是為某些住戶(hù)群體提供的服務(wù)，以專(zhuān)業(yè)的養(yǎng)護(hù)工作為業(yè)主及住戶(hù)提供舒適便利的生活環(huán)境。
9、經(jīng)營(yíng)性多種服務(wù)
即向業(yè)主及住戶(hù)提供便利、高效、經(jīng)濟(jì)的便民服務(wù)。營(yíng)造溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細(xì)節(jié)考慮，以點(diǎn)點(diǎn)滴滴的積累和平凡的小事，體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務(wù)的整體水平。從而使每一位業(yè)主及住戶(hù)體驗(yàn)生活在這個(gè)溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶(hù)為中心，有步驟地開(kāi)展各種無(wú)償與有償服務(wù)，并不斷傾聽(tīng)業(yè)主及住戶(hù)的意見(jiàn)，開(kāi)辟新的服務(wù)項(xiàng)目。
三、物業(yè)管理模式
我們的管理方式分為管理方法、管理目標(biāo)、運(yùn)作程序、實(shí)施措施、管理手段等五個(gè)部分。
1、管理方法
1.1嚴(yán)格資質(zhì)管理確保各類(lèi)人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)。1.2提供共管式服務(wù)。1.3嚴(yán)格法規(guī)、制度和標(biāo)準(zhǔn)制約，規(guī)范組織和個(gè)人的管理服務(wù)行為。1.4運(yùn)用現(xiàn)代化管理手段，實(shí)現(xiàn)辦公管理自動(dòng)化。1.5致力于精神文明建設(shè)，實(shí)施品牌和形象戰(zhàn)略。
2、運(yùn)作程序
可分為整體管理運(yùn)作流程與分項(xiàng)管理流程兩部分。
3、實(shí)施措施 3.1治安管理上運(yùn)用現(xiàn)代科技手段“三防”結(jié)合，確保安全。3.2裝修管理上采用情理手段、經(jīng)濟(jì)手段、行政手段并用的方法。3.3精心養(yǎng)護(hù)小區(qū)綠化，加強(qiáng)小區(qū)環(huán)境建設(shè)和環(huán)保建設(shè)。3.4合理調(diào)度、有序停車(chē)，人車(chē)分流順暢交通。
3.5發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)，實(shí)施對(duì)電梯、保安方面的專(zhuān)業(yè)化管理。3.6在智能化管理上加強(qiáng)各方面工作
3.7超前性、創(chuàng)造性、全方位地實(shí)行共管式服務(wù)。3.8開(kāi)展卓有成效的社區(qū)文化活動(dòng)
4、管理手段
4.1啟動(dòng)思想工作機(jī)制，通過(guò)思想工作重在激發(fā)潛能，充分發(fā)揮群眾效能和工作積極性，引導(dǎo)員工動(dòng)機(jī)，尊重個(gè)人感情，并且針對(duì)個(gè)性心理做適時(shí)的思想工作，工作方式有談心、座談等。4.2執(zhí)行獎(jiǎng)懲制度，在實(shí)際工作中堅(jiān)持優(yōu)勝劣汰、獎(jiǎng)懲分明。通過(guò)獎(jiǎng)與懲，做到人人有動(dòng)力，個(gè)個(gè)有壓力，從而促進(jìn)工作。4.3建立激勵(lì)機(jī)制，尊重個(gè)體權(quán)力，保持團(tuán)隊(duì)希望。我們把將培訓(xùn)放在集體和個(gè)人發(fā)展的重要位臵。培養(yǎng)的目標(biāo)是使員工忠于企業(yè)。一專(zhuān)多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者讓?zhuān)瑸槿瞬诺拿摲f而出創(chuàng)造良性環(huán)境。方式有培養(yǎng)提升、培訓(xùn)進(jìn)修等。4.4工資獎(jiǎng)金重在考核。依據(jù)貢獻(xiàn)大小進(jìn)行工資決策，既要考慮群體效能，更重視個(gè)人利益。充分肯定努力工作所應(yīng)得的報(bào)酬。4.5提倡“以人為本”的管理理念，充分發(fā)揮每個(gè)員工的主觀能動(dòng)性，增強(qiáng)主人公意識(shí)和自我實(shí)現(xiàn)意識(shí)，使其在授權(quán)范圍內(nèi)創(chuàng)造性地開(kāi)展工作。
4.6管理工作的計(jì)劃性，我們根據(jù)各個(gè)階段管理要點(diǎn)的不同，按照輕重有序、科學(xué)實(shí)效的原則，擬定不同時(shí)期階段的工作計(jì)劃，并實(shí)施。
四、物業(yè)公司組織機(jī)構(gòu)和管理制度
1、組織機(jī)構(gòu)
公司設(shè)經(jīng)理1名，下設(shè)管理處、保衛(wèi)部、工程維修部、財(cái)務(wù)部、辦公室等部門(mén)。
2、公共管理制度
2.1停車(chē)場(chǎng)管理須知
A、停車(chē)場(chǎng)交通、治安均由小區(qū)保安人員負(fù)責(zé)。入場(chǎng)車(chē)輛都應(yīng)自覺(jué)服從停車(chē)場(chǎng)保安人員的調(diào)度和管理。
B、不要亂停、亂放車(chē)輛，不要將車(chē)輛停放在阻礙其他車(chē)輛進(jìn)出的位臵。除預(yù)先告知外，非小區(qū)業(yè)主車(chē)輛禁止在小區(qū)停車(chē)過(guò)夜。C、請(qǐng)不要將車(chē)輛停放在小區(qū)各出入口處，影響小區(qū)居民的出入。D、小區(qū)業(yè)主應(yīng)自覺(jué)交納泊位費(fèi)并辦理停車(chē)證。E、出租車(chē)（除特殊情況下）不得駛?cè)胄^(qū)。
F、對(duì)于違反本規(guī)定的車(chē)輛，保安人員將有權(quán)進(jìn)行鎖車(chē)及扣押；同時(shí)相關(guān)業(yè)主應(yīng)對(duì)由此造成的損失負(fù)責(zé)賠償。2.2衛(wèi)生管理須知
為了保持小區(qū)環(huán)境整潔，使業(yè)主享受幽雅舒適的生活環(huán)境： A、您將生活垃圾裝袋并放臵樓洞門(mén)口指定地點(diǎn)。
B、您不要將各種雜物投入下水道及便桶中。如因使用不當(dāng)，造成堵塞或損壞，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)全部修理費(fèi)用及連帶責(zé)任。C、請(qǐng)您愛(ài)護(hù)小區(qū)內(nèi)公共環(huán)境，不要隨意亂涂、亂畫(huà)、亂帖廣告、標(biāo)語(yǔ)。如屬兒童所為，應(yīng)由其家長(zhǎng)負(fù)責(zé)。
D、請(qǐng)您不要將自種花卉放臵在樓棟口或樓道內(nèi)，避免丟失及影響其他業(yè)主的出入。
E、請(qǐng)您不要在樓梯間放臵車(chē)輛或?qū)⑿?、家具、?chǔ)藏類(lèi)等家庭物品。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，物業(yè)處不經(jīng)通知，有權(quán)進(jìn)行清理。2.3寵物管理須知
為美化、凈化小區(qū)的居住環(huán)境，防止病疫傳播，保障廣大業(yè)主合法權(quán)益不受侵犯：
A、您定時(shí)攜帶寵物犬在小區(qū)內(nèi)活動(dòng)，并佩束犬鏈，由主人牽領(lǐng)、看管，及時(shí)清除排出的糞便；
B、為免對(duì)他人的滋擾和對(duì)設(shè)施的損壞，請(qǐng)您不要攜寵物進(jìn)入會(huì)館、公建樓、幼兒園等公共場(chǎng)所；
C、個(gè)人豢養(yǎng)寵物不得妨害他人，寵物影響他人正常生活、休息時(shí)，寵物主人有義務(wù)采取有效措施予以制止； D、每年須對(duì)所養(yǎng)寵物打防疫，防止疾病的傳播；
E、對(duì)生病、受傷、死亡的寵物應(yīng)妥善照管、處臵，死亡的寵物請(qǐng)不要遺棄或埋在小區(qū)內(nèi)。2.4綠化管理須知
A、了保持小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，請(qǐng)您愛(ài)護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)的綠地、花草、樹(shù)木、雕塑等小品是小區(qū)美化點(diǎn)綴設(shè)施。
B、您不要攀折花草樹(shù)木，不要用樹(shù)木晾曬衣物或扎鐵絲、鐵釘?shù)?，不要損壞花木的保護(hù)措施。
C、請(qǐng)您不要穿越綠化帶或碰損綠籬柵欄。
D、請(qǐng)您及您的孩子不要在綠化帶內(nèi)打斗玩耍，不要在綠地內(nèi)進(jìn)行體育活動(dòng)。E、請(qǐng)您不要在小區(qū)公共綠地種植蔬菜及農(nóng)作物，或擅自種植其它作物。
F、請(qǐng)您不要在噴泉、水池內(nèi)嬉戲，以免觸電及發(fā)生其他危險(xiǎn)。
3、內(nèi)部管理制度（各崗位職責(zé)）
3．1物業(yè)處經(jīng)理崗位職責(zé)
A.應(yīng)主動(dòng)配合、支持公司正副總經(jīng)理和管理部、財(cái)務(wù)部的監(jiān)督、檢查工作；
B.熟悉并執(zhí)行各項(xiàng)有關(guān)政策、法律、法規(guī)及公司的各項(xiàng)規(guī)章制度； C.帶領(lǐng)各崗位人員進(jìn)行小區(qū)驗(yàn)收，做好小區(qū)的各項(xiàng)管理工作及經(jīng)濟(jì)核算工作，完成公司下達(dá)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；
D.做好員工管理工作，檢查各崗位人員完成任務(wù)情況； E.鼓勵(lì)員工積極學(xué)習(xí)專(zhuān)業(yè)知識(shí)，注意選拔有潛質(zhì)的員工，對(duì)業(yè)績(jī)差的人員提出調(diào)整或給予處分的意見(jiàn)；
F.關(guān)心小區(qū)管委員會(huì)建設(shè)，并接受管委員會(huì)監(jiān)督，共同搞好管轄區(qū)的各項(xiàng)工作；
G.配合街道、派出所、物業(yè)辦等相關(guān)部門(mén)做好相應(yīng)工作及其他上級(jí)交辦的工作； 3．2經(jīng)理助理崗位職責(zé)
A.負(fù)責(zé)本中心職責(zé)范圍內(nèi)工作的策劃、指導(dǎo)、監(jiān)督、把關(guān)； B.負(fù)責(zé)每月向管理處經(jīng)理提交本中心工作計(jì)劃及工作總結(jié)； C.負(fù)責(zé)對(duì)本中心員工各類(lèi)考核； D.向管理處經(jīng)理提交各崗位用人計(jì)劃；
E.接待來(lái)訪住戶(hù)，對(duì)住戶(hù)的投訴及時(shí)處理；投訴處理率99%； F.熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、單元數(shù)、戶(hù)數(shù)；管線的走向；各種設(shè)備操作方法，公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)辦法和常見(jiàn)故障、常用維修方法；督促本中心工作人員及時(shí)收繳管理費(fèi)，收繳率達(dá)預(yù)定目標(biāo)； G.熟悉有關(guān)物業(yè)、市容衛(wèi)生、綠化、治安、消防等管理規(guī)定； H.每日巡查小區(qū)，檢查各部門(mén)工作，發(fā)現(xiàn)潛在問(wèn)題及時(shí)安排處理，并加以改進(jìn)；
I.負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督健全檔案管理，并抽查工作情況； 3．3環(huán)境管理部主管崗位職責(zé)
A、依據(jù)小區(qū)的環(huán)境規(guī)劃，制定小區(qū)環(huán)境整體養(yǎng)護(hù)的、季度、月度計(jì)劃，營(yíng)造小區(qū)良好居住環(huán)境，搞好小區(qū)綠化和清潔衛(wèi)生； B、對(duì)綠化工作和保潔工作，按人分區(qū)劃片包干作業(yè)管理，做到員工之間任務(wù)劃分清楚，責(zé)任明確，檢查考核標(biāo)準(zhǔn)公開(kāi)，獎(jiǎng)懲兌現(xiàn)； C、負(fù)責(zé)定期組織員工培訓(xùn)，提高員工的政治素質(zhì)，業(yè)務(wù)技能和工作效率；
D、經(jīng)常巡視檢查員工現(xiàn)場(chǎng)工作情況，隨時(shí)掌握小區(qū)內(nèi)綠化狀況和清潔狀況，必要時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)員工操作；
E、對(duì)小區(qū)內(nèi)各種環(huán)境標(biāo)識(shí)牌及人文景觀的布臵等提出合理化建設(shè)性意見(jiàn)和觀點(diǎn)，提高社區(qū)環(huán)境文化品位。
F、定期開(kāi)展小區(qū)的消殺工作，并嚴(yán)格按照消殺計(jì)劃?rùn)z查和監(jiān)督消殺工作；
G、合理控制本部門(mén)各項(xiàng)費(fèi)用，廣開(kāi)增收渠道； 3．4保安部主管崗位職責(zé)
A、負(fù)責(zé)保安人員的上崗培訓(xùn)和職業(yè)道德的思想教育宣傳工作，不斷提高保安人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和責(zé)任心；
B、制定業(yè)務(wù)培訓(xùn)計(jì)劃，按計(jì)劃定期組織專(zhuān)業(yè)訓(xùn)練，并做好記錄； C、嚴(yán)格執(zhí)行各種安全管理規(guī)章制度，維護(hù)管轄區(qū)的正常秩序，維護(hù)業(yè)主生命和財(cái)產(chǎn)安全，并接受物業(yè)處和轄區(qū)派出所的監(jiān)督指導(dǎo)； D、負(fù)責(zé)轄區(qū)治安、消防、交通車(chē)輛的管理工作；
E、負(fù)責(zé)轄區(qū)消防組織工作、檢查、監(jiān)督消防設(shè)備的運(yùn)行及消防設(shè)施、設(shè)備、器材的維護(hù)保養(yǎng)工作，確保每位保安人員都能做到“二懂、三會(huì)、三能”：
二懂：懂防火措施、懂起火后撲救方法；
三會(huì)：會(huì)報(bào)火警、會(huì)使用消防器材、會(huì)處理險(xiǎn)肇事故；
三能：能遵守消防制度、能及時(shí)發(fā)現(xiàn)火險(xiǎn)、能撲救火情。
F、負(fù)責(zé)保安部日常工作安排，出勤考核，合理調(diào)配人員，堅(jiān)持白天和夜間的定期查崗制度；
G、定期巡視，對(duì)發(fā)現(xiàn)的各類(lèi)事故、事件隱患及時(shí)制定解決措施并督促落實(shí)，遇到突發(fā)事件時(shí)以身作責(zé)，組織處理； H、負(fù)責(zé)與派出所的聯(lián)系工作，做好轄區(qū)安全防范工作； I、負(fù)責(zé)水體周?chē)陌踩婪?，杜絕惡性事故的發(fā)生。
治安保衛(wèi)應(yīng)急預(yù)案：
1.任一員工發(fā)現(xiàn)盜竊和破壞事件或接到報(bào)警后，應(yīng)立即查清樓號(hào)、樓層、房號(hào)，通知保安隊(duì)或當(dāng)班保安領(lǐng)班派員前往現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)，并通知監(jiān)控值班員密切注意相關(guān)畫(huà)面，監(jiān)視犯罪嫌疑人動(dòng)向。
2.保安巡邏時(shí)發(fā)現(xiàn)有人在小區(qū)內(nèi)實(shí)施盜竊或破壞行為，應(yīng)馬上用對(duì)講機(jī)向保安隊(duì)長(zhǎng)或當(dāng)班領(lǐng)班匯報(bào)，并通知監(jiān)控室協(xié)助監(jiān)視；同時(shí)保持冷靜，如能處理的可及時(shí)處理，否則監(jiān)視現(xiàn)場(chǎng)，記住犯罪嫌疑人的面貌、體形、服飾和特征，防止犯罪嫌疑人逃逸，并注意自身安全。
3.保安隊(duì)長(zhǎng)或當(dāng)班領(lǐng)班接報(bào)后，視情況盡快派適當(dāng)數(shù)量的保安趕赴現(xiàn)場(chǎng)，盡可能制止一切盜竊和破壞行為，在力所能及的情況下堵截捉拿犯罪嫌疑人，同時(shí)向警方報(bào)警。
4.保安人員在事件中捕獲犯罪嫌疑人，應(yīng)詢(xún)問(wèn)記錄后移交警方處理，并根據(jù)警方要求提供情況和證據(jù)，嚴(yán)禁施刑拷打、審訊和扣押，并應(yīng)勸阻業(yè)主和圍觀人員打罵犯罪嫌疑人。
5.若犯罪嫌疑人在警方到來(lái)以前已逃離現(xiàn)場(chǎng)，保安人員應(yīng)注意保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，阻止任何人員進(jìn)入或接近現(xiàn)場(chǎng)，并不得觸動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)任何物品和門(mén)窗，等候警方前來(lái)處理。
6.如在作案現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)有人受傷，應(yīng)在保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)的基礎(chǔ)上，通知醫(yī)護(hù)人員前來(lái)救護(hù)。
7.在抓捕犯罪嫌疑人的過(guò)程中，若有需要可臨時(shí)關(guān)閉所有出入口，勸阻業(yè)主及訪客暫停出入，配合防止犯罪嫌疑人乘機(jī)逃逸。
8.警方人員到達(dá)后，保安員應(yīng)清楚記下警官官銜、編號(hào)及報(bào)案編號(hào)，并積極提供線索，配合警方人員辦案。
9.在事件中涉及財(cái)產(chǎn)損失和人員傷害，應(yīng)攝下照片或錄像，留下當(dāng)事人員和目擊者，供警方詳細(xì)調(diào)查以明確責(zé)任和落實(shí)賠償。
火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案：
無(wú)論何時(shí)，一旦發(fā)現(xiàn)有火災(zāi)苗頭，如煙、油、味、色等異常狀態(tài)，每一位員工都必須立即向保安監(jiān)控室報(bào)警（注意當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)異味為液化氣等易燃?xì)怏w時(shí)，嚴(yán)禁在現(xiàn)場(chǎng)用手機(jī)、對(duì)講機(jī)、電話報(bào)警，應(yīng)該脫離現(xiàn)場(chǎng)到安全區(qū)域后再報(bào)警，以防電火花引爆易燃?xì)怏w），請(qǐng)其派人查明真相，并做好應(yīng)急準(zhǔn)備。
1.目擊報(bào)警
1.1 小區(qū)任何區(qū)域一旦著火，發(fā)現(xiàn)火情的人員應(yīng)保持鎮(zhèn)靜，切勿驚慌。
1.2 如火勢(shì)初期較小，目擊者應(yīng)立即就近用滅火器將其撲滅，先滅火后報(bào)警。
1.3 如火勢(shì)較大，自己難以撲滅，應(yīng)采取最快方式用對(duì)講機(jī)、電話或打碎附近的手動(dòng)報(bào)警器向監(jiān)控室報(bào)警。
1.4 關(guān)閉火情現(xiàn)場(chǎng)附近之門(mén)窗以阻止火勢(shì)蔓延，并立即關(guān)閉附近的電閘及煤氣。
1.5 引導(dǎo)火警現(xiàn)場(chǎng)附近的人員用濕毛巾捂住口鼻，迅速?gòu)陌踩ǖ莱冯x，同時(shí)告訴疏散人員不要使用電梯逃生，以防停電被困。
1.6 切勿在火警現(xiàn)場(chǎng)附近高喊：“著火了”，以免造成不必要的混亂。
1.7 在撲救人員未到達(dá)火警現(xiàn)場(chǎng)前，報(bào)警者應(yīng)采取相應(yīng)的措施，使用火警現(xiàn)場(chǎng)附近的消防設(shè)施進(jìn)行撲救。
1.8 帶電物品著火時(shí)，應(yīng)立即設(shè)法切斷電源，在電源切斷以前，嚴(yán)禁用水撲救，以防引發(fā)觸電事故。
2.報(bào)警程序
2.1火情確認(rèn)后立即通報(bào)保安隊(duì)、部門(mén)經(jīng)理、物業(yè)主管，由其迅速召集人員前往現(xiàn)場(chǎng)滅火、警戒、維持秩序和組織疏散。
2.2值班人員堅(jiān)守崗位，密切觀察火警附近區(qū)域的情況。如有業(yè)主打電話詢(xún)問(wèn)，注意不要慌張，告訴業(yè)主：“火情正在調(diào)查中，請(qǐng)保持冷靜，如果需要采取其它措施，我們將會(huì)用通知您”，同時(shí)提請(qǐng)業(yè)主關(guān)好門(mén)窗。
2.3 接到現(xiàn)場(chǎng)滅火指揮部下達(dá)的向“119”報(bào)警的指令時(shí)，立即按要求報(bào)警，并派人前往路口接應(yīng)消防車(chē)。
接到現(xiàn)場(chǎng)滅火工作總指揮傳達(dá)的在小區(qū)內(nèi)分區(qū)域進(jìn)行疏散的指令時(shí)，立即派保安員或管理員逐單元上門(mén)通報(bào)，通報(bào)順序?yàn)椋?/p>
2.4起火單元及相鄰單元，起火層上面2層
起火層下面1層。
2.5詳細(xì)記錄火災(zāi)撲救工作的全過(guò)程。3.報(bào)警要求
3．1 內(nèi)部報(bào)警應(yīng)講清或問(wèn)清：
A.起火地點(diǎn)；B.起火部位；C.燃燒物品；D.燃燒范圍；E.報(bào)警人姓名；F.報(bào)警人電話。
3．2 向“119”報(bào)警應(yīng)講清：
A.小區(qū)名稱(chēng)；B.火場(chǎng)地址（包括路名、門(mén)牌號(hào)碼、附近標(biāo)志物）；
C.火災(zāi)發(fā)生部位；D.燃燒物品；E.火勢(shì)狀況；F.接應(yīng)人員等候地點(diǎn)及接應(yīng)人；
G.報(bào)警人姓名；H.報(bào)警人電話。4.成立臨時(shí)指揮部。
4.1 物業(yè)經(jīng)理或值班主管接到火警報(bào)告后，應(yīng)立即趕赴指定地點(diǎn)或火警現(xiàn)場(chǎng)，并通知相關(guān)人員到場(chǎng)，成立臨時(shí)滅火指揮部。
4.2 臨時(shí)指揮部由物業(yè)經(jīng)理、保安主管、保安隊(duì)長(zhǎng)以及其他相關(guān)人員組成，由物業(yè)經(jīng)理任臨時(shí)總指揮。物業(yè)經(jīng)理尚未到場(chǎng)時(shí)，由值班主管代任總指揮。
4.3 臨時(shí)滅火指揮部職責(zé)：
4.3.1 根據(jù)火勢(shì)情況及時(shí)制定相應(yīng)對(duì)策，下達(dá)救災(zāi)指令。4.3.2 根據(jù)火勢(shì)情況確定是否疏散人員。
4.3.3 立即集合義務(wù)消防隊(duì)，指揮義務(wù)消防隊(duì)員參加滅火，并保證消防用水的供應(yīng)。
4.3.4 在火勢(shì)難以控制時(shí)，應(yīng)及時(shí)下達(dá)向“119”報(bào)警的指令。4.3.5 根據(jù)火勢(shì)情況，成立疏散組、搶救組、警戒組，組織救人，搶救和保管重要物資及檔案，維持現(xiàn)場(chǎng)秩序。
4.3.6 下令將消防電梯降至首層，派專(zhuān)人控制，專(zhuān)供滅火工作之用。
4.3.7 根據(jù)火勢(shì)情況決定是否采用部分或全部斷電、斷氣、打開(kāi)排煙裝臵等措施。
4.3.8 消防隊(duì)到達(dá)后，及時(shí)向消防隊(duì)領(lǐng)導(dǎo)準(zhǔn)確地提供火災(zāi)情況和水源情況，引導(dǎo)消防隊(duì)進(jìn)入火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助消防隊(duì)滅火，并協(xié)助維持現(xiàn)場(chǎng)秩序，安頓疏散人員。
4.3.9 火災(zāi)撲滅后，組織各部門(mén)員工進(jìn)行善后工作。5.人員疏散和救護(hù)
小區(qū)內(nèi)發(fā)生火情時(shí)，各部門(mén)員工的任務(wù)是撲救火災(zāi)、疏散人員、搶救重要物資和維持秩序，危急關(guān)頭以疏散、救護(hù)人員為主?；馂?zāi)發(fā)生后，每一位員工都要牢記自己的首要職責(zé)是保護(hù)業(yè)主、訪客及自己的生命安全。
5.1 火災(zāi)發(fā)生后，由疏散組負(fù)責(zé)安排人員，為業(yè)主和訪客指明疏散方向，并在疏散路線上設(shè)立崗位進(jìn)行引導(dǎo)、護(hù)送業(yè)主和訪客向安全區(qū)域疏散。這時(shí)切記要提醒大家不要乘坐電梯，如果煙霧較大，要告知大家用濕毛巾捂住口鼻，盡量降低身體姿勢(shì)有序、快速離開(kāi)。
5.2 人員的疏散以就近安全門(mén)、消防通道為主，也可根據(jù)火場(chǎng)實(shí)際情況，靈活機(jī)動(dòng)地引導(dǎo)人員疏散。
5.3 認(rèn)真檢查起火區(qū)域及附近區(qū)域的各個(gè)單元，并關(guān)閉門(mén)窗。發(fā)現(xiàn)有人員被困在起火區(qū)域，應(yīng)先營(yíng)救被困人員，確保每一位業(yè)主和訪客均能安全撤離火場(chǎng)。
5.4 接待安臵好疏散下來(lái)的人員，通過(guò)良好的服務(wù)穩(wěn)定人們的情緒，并及時(shí)清點(diǎn)人員，檢查是否還有人沒(méi)有撤出來(lái)。
5.5 疏散順序?yàn)椋合绕鸹饐卧跋噜弳卧?，后起火層上?層和下面1層。疏散一般以向下疏散為原則（底層向外疏散），若向下通道已被煙火封住，則可考慮向屋頂撤離。
5.6 在火場(chǎng)上救下的受傷業(yè)主、訪客以及撲救中受傷的員工，由搶救組護(hù)送至安全區(qū)，對(duì)傷員進(jìn)行處理，然后送醫(yī)院救治。
6.警戒
6.1 保安隊(duì)接到火警通知后，應(yīng)迅速成立警戒組，布臵好小區(qū)內(nèi)部及外圍警戒。
6.2 清除小區(qū)外圍和內(nèi)部的路障，疏散一切無(wú)關(guān)車(chē)輛和人員，疏通車(chē)道，為消防隊(duì)滅火創(chuàng)造有利條件。
6.3 控制起火大樓底層出入口，嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員進(jìn)入大樓，指導(dǎo)疏散人員離開(kāi)，保護(hù)從火場(chǎng)上救出的貴重物資。
6.4 保證消防電梯為消防人員專(zhuān)用，引導(dǎo)消防隊(duì)員進(jìn)入起火層，維持滅火行動(dòng)的秩序。
6.5 加強(qiáng)對(duì)火災(zāi)區(qū)域的警戒，保護(hù)好火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)，配合公安消防部門(mén)和調(diào)查組對(duì)起火原因的勘察。
6.6 保證非起火區(qū)域和全體業(yè)主、訪客的安全，防止犯罪分子趁火打劫。
7.善后工作
7.1 火災(zāi)撲滅并經(jīng)公安消防部門(mén)勘察后，維修人員應(yīng)迅速將小區(qū)內(nèi)的報(bào)警和滅火系統(tǒng)恢復(fù)至正常狀態(tài)。
7.2 保安隊(duì)組織人員清理滅火器材，及時(shí)更換、補(bǔ)充滅火器材。7.3 統(tǒng)計(jì)人員傷亡情況和小區(qū)財(cái)產(chǎn)損失情況，上報(bào)滅火指揮部及經(jīng)理。
7.4 組織員工對(duì)受災(zāi)業(yè)主/用戶(hù)進(jìn)行慰問(wèn)，并根據(jù)實(shí)際需要給予切實(shí)幫助。
7.5 清潔、綠化員工對(duì)火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行清理，恢復(fù)整潔，對(duì)因逃生或救火損壞的花木進(jìn)行搶救或補(bǔ)種。
7.6 滅火指揮部應(yīng)召開(kāi)會(huì)議，對(duì)火災(zāi)撲救行動(dòng)進(jìn)行回顧和總結(jié)。
7.7 由物業(yè)經(jīng)理發(fā)動(dòng)員工，收集可疑情況，配合調(diào)查組對(duì)火災(zāi)事故進(jìn)行調(diào)查，并責(zé)成物業(yè)主管寫(xiě)出專(zhuān)題報(bào)告，分清責(zé)任。
7.8 如果小區(qū)財(cái)產(chǎn)辦有保險(xiǎn)，則由財(cái)務(wù)部門(mén)聯(lián)系保險(xiǎn)公司進(jìn)行索賠。
3．5工程維修部主管職責(zé)
A、負(fù)責(zé)小區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修、安全檢查工作的安排與落實(shí)；
B、組織參與設(shè)備的大、中、小修，制定計(jì)劃，負(fù)責(zé)員工的專(zhuān)業(yè)技術(shù)培訓(xùn)；
C、負(fù)責(zé)制定設(shè)備、備件采購(gòu)計(jì)劃，報(bào)財(cái)務(wù)采購(gòu)；
D、做好各項(xiàng)記錄，收集整理設(shè)備技術(shù)資料及維修保養(yǎng)記錄，做好設(shè)備臺(tái)帳工作；
E、參與違章糾正工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止違章建筑和施工； F、負(fù)責(zé)用戶(hù)對(duì)本部門(mén)工作的投訴處理，不合格服務(wù)的處理，糾正和預(yù)防措施的實(shí)施，跟蹤檢查；
G、負(fù)責(zé)員工的考評(píng)工作，及時(shí)上報(bào)本部門(mén)考勤； H、合理控制本部門(mén)各項(xiàng)費(fèi)用，廣開(kāi)增收渠道； 3．
6、服務(wù)中心主管職責(zé)
A、熟悉物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)政策；
B、負(fù)責(zé)建立完善服務(wù)中心信息流通網(wǎng)絡(luò)，包括業(yè)主報(bào)修服務(wù)，投訴受理傳遞，各部門(mén)信息匯總，對(duì)業(yè)主公布信息等； C、負(fù)責(zé)多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)及各種費(fèi)用收繳的組織管理； D、制定社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃，豐富業(yè)主、住戶(hù)的文化生活； E、負(fù)責(zé)服務(wù)中心各種工作檔案、業(yè)主檔案等檔案、文件、資料存檔工作的定期檢查；
F、負(fù)責(zé)開(kāi)展服務(wù)中心宣傳工作和公益性活動(dòng)。
4、人員配臵和人員的素質(zhì)要求
物業(yè)管理的用人原則為“精干、高效、敬業(yè)”，確定“重學(xué)歷，也重能力；重水平，更重品德”的用人標(biāo)準(zhǔn)。我們要求事務(wù)管理具體操作人員必須是一專(zhuān)多能，實(shí)行一崗多職，相互協(xié)作，體現(xiàn)團(tuán)隊(duì)精神。該小區(qū)設(shè)經(jīng)理1名，保安6人、保潔6人、工程維修人員2人、綠化養(yǎng)護(hù)人員2人。
五、物業(yè)費(fèi)的成本測(cè)算
1、管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)待正式接管物業(yè)管理項(xiàng)目后，根據(jù)同行業(yè)工資水平及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)確定。
2、公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)、綠化管理費(fèi)：清潔衛(wèi)生費(fèi)：保安費(fèi)：辦公費(fèi)：固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：法定稅費(fèi)：利潤(rùn)等按照有關(guān)規(guī)定及小區(qū)實(shí)際費(fèi)用發(fā)生額測(cè)算。
六、業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量保證措施
為將本小區(qū)建設(shè)成為具有標(biāo)志性的超一流的文明住宅小區(qū)，物業(yè)公司將依照《我市優(yōu)秀示范物業(yè)小區(qū)》標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施物業(yè)管理。具體服務(wù)承諾及質(zhì)量保證措施如下：
一、基本服務(wù)：
1、簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確權(quán)利義務(wù)關(guān)系；
2、承接項(xiàng)目對(duì)住宅區(qū)公共部分、共用設(shè)施認(rèn)真檢查，做到驗(yàn)收手續(xù)齊全；
3、管理人員和專(zhuān)業(yè)操作人員按照國(guó)家規(guī)定持證上崗；
4、建立完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理，財(cái)務(wù)管理，檔案管理等制度；
5、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)熱情；
6、建立客戶(hù)服務(wù)中心，公示24小時(shí)服務(wù)電話。急修1小時(shí)內(nèi)，其它報(bào)修按照約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；
7、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)，公示服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)價(jià)目；
8、公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況；
9、每年至少一次征詢(xún)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見(jiàn)，滿意率75％以上。
二、公共服務(wù)
（一）安全管理
10、小區(qū)主入口24小時(shí)執(zhí)勤；
11、監(jiān)控室實(shí)行24小時(shí)監(jiān)控；
12、設(shè)立專(zhuān)職保安員；
13、小區(qū)內(nèi)每小時(shí)保安巡查一次；
14、對(duì)小區(qū)內(nèi)的車(chē)輛進(jìn)行管理，引導(dǎo)車(chē)輛有序通行、停放；
15、對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修等勞務(wù)人員實(shí)行登記管理；
16、對(duì)火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時(shí)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門(mén)，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。
（二）環(huán)境管理
17、按規(guī)定設(shè)臵垃圾桶，生活拉圾定時(shí)清運(yùn)；
18、小區(qū)道路、廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)、綠地等每日清掃一次；電梯廳、樓道每日清掃一次；樓梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清潔一次；路燈、樓道燈每半年清洗1次；
19、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視情況及時(shí)清掏； 20、水質(zhì)符合衛(wèi)生要求；
21、對(duì)草坪、花卉、綠籬、樹(shù)木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)；
22、定期清除綠地雜草、雜物；
23、定期預(yù)防花草、樹(shù)木病蟲(chóng)害
（三）房屋管理
24、每周巡查一次小區(qū)房屋單元門(mén)、樓道通道以及其他公共部位的門(mén)窗、玻璃等，定期維護(hù)養(yǎng)護(hù)；
25、按照住宅裝修管理規(guī)定和業(yè)主公約要求，建立裝修管理制度。通知業(yè)主裝修事項(xiàng)。至少兩次巡查裝修施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定現(xiàn)象，及時(shí)勸阻，并通知有關(guān)部門(mén)；
26、各組團(tuán)、棟、單元門(mén)、戶(hù)有明顯標(biāo)志。
27、小區(qū)道路平整，主要通道及停車(chē)場(chǎng)交通標(biāo)志齊全規(guī)范；
28、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維護(hù)（依法應(yīng)由專(zhuān)業(yè)部門(mén)負(fù)責(zé)的除外）；
（四）設(shè)施、設(shè)備管理
29、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺(tái)帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢修等記錄齊全；
30、操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施運(yùn)行正常；
31、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查、作好巡查記錄、屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；
32、載人電梯正常運(yùn)行；
33、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用，消防通道暢通；
34、路燈、樓道燈完好率不低于80％
35、容易危機(jī)人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警世標(biāo)志和防范措施；對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。
電梯應(yīng)急預(yù)案：
（一）電梯困人
如發(fā)生電梯困人事故，電梯維修員應(yīng)按如下方法處理：
1、把電梯主電源拉開(kāi)，防止電梯意外啟動(dòng)，但必須保留轎廂照明。
2、確定電梯轎廂位臵。
3、當(dāng)電梯停在距某平層位臵約±50 cm范圍時(shí)，維修人員可以在該平層的廳門(mén)外使用專(zhuān)用的廳門(mén)機(jī)械鑰匙打開(kāi)廳門(mén)，并用手拉開(kāi)轎廂門(mén)，然后協(xié)助乘客安全撤離轎廂。
4、當(dāng)電梯未停在上述位臵時(shí)，則必須用機(jī)械方法移動(dòng)轎廂后救人。步驟如下：
(1)轎門(mén)應(yīng)保持關(guān)閉，如轎門(mén)已被拉開(kāi)，則要叫乘客把轎門(mén)手動(dòng)關(guān)上。利用電梯內(nèi)對(duì)講電話，通知乘客轎廂將會(huì)移動(dòng)，要求乘客靜待轎廂內(nèi)、，不要亂動(dòng)。
(2)在曳引電動(dòng)機(jī)軸尾裝上盤(pán)車(chē)裝臵。
(3)兩人把持盤(pán)車(chē)裝臵，防止電梯在機(jī)械松抱閘時(shí)意外或過(guò)快移動(dòng)，然后另一人采用機(jī)械方法一松一緊抱閘，當(dāng)抱閘松開(kāi)時(shí)，另外兩人用力絞動(dòng)盤(pán)平裝臵，使轎廂向正確的方向移動(dòng)。
(4)按正確方向使轎廂斷續(xù)地緩慢移動(dòng)到平層±50cm位臵上。(5)使抱閘恢復(fù)正常，然后在廳門(mén)對(duì)應(yīng)轎門(mén)外機(jī)械打開(kāi)轎廂，并協(xié)助乘客撤出轎廂。
5、當(dāng)按上述方法和步驟操作發(fā)現(xiàn)異常情況時(shí)，應(yīng)立即停止救援并及時(shí)通知電梯維修保養(yǎng)承包商作出處理。
6、事后書(shū)面報(bào)告物業(yè)管理部經(jīng)理。
（二）水浸事故
1、發(fā)現(xiàn)或接報(bào)發(fā)生水浸事故將會(huì)危及電梯運(yùn)行時(shí)應(yīng)立刻通知物業(yè)管理部，當(dāng)值保安員通過(guò)轎廂對(duì)講機(jī)通知客人從最近的樓層離開(kāi)受影響的電梯。
2、維修員將受影響的電梯轎廂升至最高處，并關(guān)閉該電梯。
3、攔住水浸樓層的電梯口，以防水浸入電梯井。
4、即刻將情況報(bào)告物業(yè)主管和電梯維修承包商。
（三）巡查中發(fā)現(xiàn)電梯異常
1、維修人員巡查中發(fā)現(xiàn)電梯運(yùn)行異常，如鋼纜有毛刺、斷股，控制柜有異聲、異味，轎廂升降異常等將危及電梯安全運(yùn)行的現(xiàn)象發(fā)生，應(yīng)立刻通知監(jiān)控中心。
2、監(jiān)控中心當(dāng)值人員通過(guò)轎廂對(duì)講機(jī)通知客人從最近的樓層離開(kāi)故障電梯。
3、維修員將故障電梯關(guān)閉。
4、即刻將情況報(bào)告物業(yè)管理部經(jīng)理和電梯承包商。液化氣泄露應(yīng)急預(yù)案：
1.接到業(yè)主報(bào)警或發(fā)現(xiàn)液化氣泄漏后，應(yīng)立即通知部門(mén)經(jīng)理或物業(yè)主管，并馬上趕到現(xiàn)場(chǎng)查看情況，必要時(shí)疏散人員，并禁用電氣設(shè)備（包括手機(jī)、電話和對(duì)講機(jī)）。
2.部門(mén)經(jīng)理或物業(yè)主管接報(bào)后，一方面立即派員前往現(xiàn)場(chǎng)支援，并通知維修人員，另一方面視情況通知液化氣公司和消防隊(duì)。
3.維修人員接到通知后，急速趕赴現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助保安部施救。4.若液化氣泄漏發(fā)生在室外，應(yīng)馬上疏散周?chē)藛T，建立警戒線，防止圍觀，并嚴(yán)禁煙火和使用電氣設(shè)備。
5.若液化氣泄漏發(fā)生在室內(nèi)，要保持冷靜，謹(jǐn)慎行事，切記現(xiàn)場(chǎng)不可按門(mén)鈴、啟閉照明燈、開(kāi)換氣扇、打報(bào)警電話、使用對(duì)講機(jī)以及關(guān)閉電閘，也不要脫換衣服，以防靜電火花引爆泄漏的氣體。
6.施救人員進(jìn)入室內(nèi)前，應(yīng)采取一定的防范措施，戴上防毒面具；沒(méi)有防毒面具，則用濕毛巾捂住口鼻、盡可能屏住呼吸；進(jìn)入室內(nèi)后，應(yīng)立即切斷液化氣總閥，打開(kāi)門(mén)窗，加快氣體擴(kuò)散，并疏散現(xiàn)場(chǎng)范圍內(nèi)的非相關(guān)人員，協(xié)助救援、搶修的消防人員和維修人員維持現(xiàn)場(chǎng)秩序。
7.發(fā)現(xiàn)有中毒、受傷者，應(yīng)立即小心、妥善地將受傷人員抬離現(xiàn)場(chǎng)，送往安全地區(qū)，必要時(shí)施行人工呼吸，并通知醫(yī)院或?qū)⑹軅藛T送往醫(yī)院搶救。
8.保安隊(duì)和物業(yè)主管應(yīng)詳細(xì)記錄液化氣泄漏的時(shí)間、地點(diǎn)、故障情況和修復(fù)過(guò)程。若有人員傷亡，應(yīng)詳細(xì)記錄傷亡人員的姓名、性別、年齡、時(shí)間和搶救醫(yī)院。
9.保安員和設(shè)備巡檢人員在平時(shí)巡邏時(shí)應(yīng)提高警惕，遇有異常氣味時(shí)，應(yīng)小心處理，同時(shí)應(yīng)掌握液化器總閘的位臵和關(guān)閉方法。
七、管理總體目標(biāo)與分項(xiàng)目標(biāo)
力爭(zhēng)三年內(nèi)獲得昌邑市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)。
2014年9月15日
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