第一篇：在司法上無(wú)實(shí)物如何估價(jià)

在司法上“無(wú)實(shí)物”如何“估價(jià)”

時(shí)間：2012-10-23作者：蔡強(qiáng)

來(lái)源：正義網(wǎng)—檢察日?qǐng)?bào)

財(cái)產(chǎn)犯罪中被盜物品的數(shù)量和價(jià)值屬于定罪量刑的重要情節(jié),直接關(guān)系到罪與非罪、罪輕罪重的判斷,處理不好會(huì)導(dǎo)致量刑不均衡,也容易引發(fā)當(dāng)事人不滿。然而實(shí)踐中相當(dāng)一部分案件難以追繳贓款贓物,或已被銷贓、揮霍,或遭到毀損、丟棄,如何確定犯罪數(shù)額就涉及到無(wú)實(shí)物估價(jià)的問(wèn)題,也是實(shí)務(wù)中的難點(diǎn)。

對(duì)于贓物已滅失的財(cái)產(chǎn)犯罪,已無(wú)法就實(shí)物本身進(jìn)行鑒定,對(duì)此,《最高人民法院關(guān)于審理盜竊案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第5條第(五)項(xiàng)規(guī)定:“被盜物品已被銷贓、揮霍、丟棄、毀壞的,無(wú)法追繳或者幾經(jīng)轉(zhuǎn)手,最初形態(tài)被破壞的,應(yīng)當(dāng)根據(jù)失主、證人的陳述、證言和提供的有效憑證以及被告人的供述,按本條第(一)項(xiàng)規(guī)定的核價(jià)方法,確定原被盜物品的價(jià)值?！痹摋l指明了無(wú)實(shí)物估價(jià)的常見依據(jù)和資料,也即失主、證人的證言、有效憑證以及被告人的供述。但是上述依據(jù)并不全面,同條第(七)項(xiàng)還規(guī)定:“銷贓數(shù)額高于按本解釋計(jì)算的盜竊數(shù)額的,盜竊數(shù)額按銷贓數(shù)額計(jì)算?！奔热辉谀軌虼_定物品實(shí)際價(jià)格的場(chǎng)合都可以按銷贓數(shù)額計(jì)算盜竊數(shù)額,那么在不能確定物品實(shí)際價(jià)格的場(chǎng)合,就更可以按照銷贓數(shù)額定罪量刑了,因此對(duì)于贓物已滅失的案件,還可以根據(jù)銷贓價(jià)格確定犯罪數(shù)額。

而且,上述司法解釋僅僅規(guī)定了估價(jià)的方法和依據(jù),并沒有明確證明的標(biāo)準(zhǔn),也即沒有回答:對(duì)于已滅失的贓物,需要具備什么程度的證據(jù)規(guī)格才得以確定價(jià)格呢?有一些案件,雖然被害人對(duì)物品的數(shù)額和價(jià)值言之鑿鑿,但是并無(wú)其他證據(jù)佐證,被告人要么矢口否認(rèn)要么避重就輕,如果遵循罪疑唯輕的原則就低不就高,被害人往往難以接受。有意見認(rèn)為,相對(duì)于犯罪行為而言,對(duì)于犯罪數(shù)額的證明標(biāo)準(zhǔn)不妨適當(dāng)放寬。誠(chéng)然,如果犯罪數(shù)額的確定只涉及量刑的輕重,那么贓物價(jià)值的計(jì)量自不必過(guò)于嚴(yán)苛。但問(wèn)題是,財(cái)產(chǎn)類犯罪的數(shù)額在我國(guó)不僅是量刑的標(biāo)準(zhǔn),也是定罪的依據(jù),故對(duì)數(shù)額的證明還是應(yīng)該“高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求”,達(dá)到排除合理懷疑的程度。在有實(shí)物的情況下,實(shí)物本身就是鑒定的直接資料,而在實(shí)物已經(jīng)滅失的情況下,物品的品名、新舊等情況就要根據(jù)相關(guān)證據(jù)來(lái)加以判斷,問(wèn)題在于判斷的主體是估價(jià)機(jī)構(gòu)還是司法機(jī)關(guān)呢?如果承認(rèn)司法認(rèn)知和估價(jià)鑒定各自具有不同的職能定位和專業(yè)特點(diǎn),那么就應(yīng)當(dāng)遵循“證據(jù)的判斷交給司法機(jī)關(guān),價(jià)格的判斷交給鑒定機(jī)構(gòu)”的原則。但是實(shí)踐中出現(xiàn)了估價(jià)機(jī)構(gòu)代行司法職能的現(xiàn)象,例如相當(dāng)多無(wú)實(shí)物估價(jià)的鑒證報(bào)告中都提到:“由于鑒證標(biāo)的已滅失,價(jià)格鑒證人員未能進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察,有關(guān)該標(biāo)的情況及數(shù)據(jù)的描述均以委托方提供的詢問(wèn)筆錄及相關(guān)證據(jù)資料為依據(jù)?！惫P者認(rèn)為,鑒定人員直接根據(jù)原始證據(jù)資料判斷物品的狀況和價(jià)值有越俎代庖之嫌,不僅有損鑒定的合法性,而且鑒定結(jié)論也容易失真,例如在證據(jù)存在矛盾的情況下鑒定人員對(duì)證據(jù)的采信就有可能違反訴訟證明的原理。所以,正確的做法應(yīng)當(dāng)是先由司法機(jī)關(guān)向鑒定機(jī)構(gòu)了解無(wú)實(shí)物估價(jià)需要哪些參數(shù)(例如物品的品名、款型、新舊等),然后通過(guò)審查判斷證據(jù)確定上述參數(shù)并提供給鑒定機(jī)構(gòu),再由鑒定人員根據(jù)依法確定的參數(shù)估算價(jià)格。此外,前一個(gè)訴訟階段作出的估價(jià)鑒定到了后一階段如果遭遇非法證據(jù)排除,從而導(dǎo)致鑒定參數(shù)必須重新確定的話,后一階段的司法機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)根據(jù)新的法律事實(shí)重新委托鑒定。(作者單位:江蘇省南京市白下區(qū)人民檢察院)

第二篇：無(wú)實(shí)物表演總結(jié)1

大連藝術(shù)學(xué)院

無(wú)實(shí)物表演總結(jié)

大連藝術(shù)學(xué)院 編導(dǎo)三班 王博文

2012年12月1日

大連藝術(shù)學(xué)院

無(wú)實(shí)物練習(xí)作為演員訓(xùn)練的一種有效方法,幾乎包含了演員素質(zhì)訓(xùn)練的全部要素。無(wú)實(shí)物練習(xí)可以幫助學(xué)生養(yǎng)成動(dòng)作性想象的習(xí)慣,培養(yǎng)學(xué)生組織邏輯性行動(dòng)、適應(yīng)假定情境和在行動(dòng)中塑造人物形象的能力。

表演藝術(shù)就是行動(dòng)的藝術(shù).無(wú)實(shí)物練習(xí)就是使學(xué)生學(xué)會(huì)在一定的任務(wù)下,在一定的規(guī)定情境里,有效地組織有邏輯的、有順序的舞臺(tái)行動(dòng);養(yǎng)成動(dòng)作性想像的習(xí)慣;逐步擴(kuò)張到不同物體態(tài)度變化、不同環(huán)境態(tài)度變化,應(yīng)用形體動(dòng)作的工作方法去適應(yīng)假定任務(wù)和假定情境;隨之延伸到創(chuàng)造角色中去塑造人物形象.無(wú)實(shí)物練習(xí)不僅是表演基礎(chǔ)教學(xué)中的訓(xùn)練方法,更是培養(yǎng)演員始終要堅(jiān)持并發(fā)展的一項(xiàng)工作。

要求學(xué)生在觀察（熟悉）生活的基礎(chǔ)上根據(jù)生活的真實(shí)，形體動(dòng)作組織的邏輯順序構(gòu)思好無(wú)實(shí)物練習(xí)，通過(guò)無(wú)實(shí)物練習(xí)達(dá)到訓(xùn)練演員的想象力、注意力集中、信念感，按照生活組織動(dòng)作的能力，掌握重要環(huán)節(jié)：三感（分寸感、質(zhì)感、重量感）、兩性（真實(shí)性、邏輯順序性）。

學(xué)員只有按照現(xiàn)實(shí)的生活邏輯的順序一步一步去做，才能使虛擬的無(wú)實(shí)物動(dòng)作達(dá)到生活那樣自然逼真。做練習(xí)時(shí)可以用實(shí)物加以對(duì)照，并要多練習(xí)，以達(dá)到熟練、自然的下意識(shí)狀態(tài)。逐步地，可以加上規(guī)定情境。比如是為自已最心愛的人炒飯、如炒飯是為了加上毒藥毒死仇人或親人等等。無(wú)實(shí)物練習(xí)對(duì)初學(xué)者是必要的，但不宜做得時(shí)

間太長(zhǎng)。而且要不斷發(fā)展，不斷使其完美、完善。

無(wú)實(shí)物動(dòng)作容易受意識(shí)的控制，并且適宜于綜合地鍛煉有機(jī)創(chuàng)作的諸元素。無(wú)實(shí)物的徒手練習(xí)，要求學(xué)員注意力高度集中，運(yùn)用敏銳的觀察與豐富的想象，要有充分的信念，需要對(duì)自己體驗(yàn)過(guò)的感覺的記憶，以及準(zhǔn)確性與邏輯順序性。能鍛煉學(xué)員的準(zhǔn)確性與分寸感、真實(shí)感。使學(xué)員通過(guò)有意識(shí)的練習(xí)，逐步達(dá)到有機(jī)天性的下意識(shí)狀態(tài)。由于這種練習(xí)接觸到的都是學(xué)員十分熟悉的日常生活的行動(dòng)，沒有過(guò)多復(fù)雜的心理內(nèi)容，容易理解，因此適合于初學(xué)者。斯氏認(rèn)為想象物的行動(dòng)的練習(xí)對(duì)于話劇演員說(shuō)來(lái)，具有練習(xí)曲對(duì)于鋼琴家，發(fā)聲練習(xí)曲對(duì)于歌唱家，扶把及基本練習(xí)對(duì)于舞蹈家的意義。不但對(duì)學(xué)員，對(duì)于演員生涯的一生，都應(yīng)當(dāng)持之以恒堅(jiān)持經(jīng)常做下去。對(duì)無(wú)實(shí)物練習(xí)存在著不同的看法：認(rèn)為已經(jīng)過(guò)時(shí)，會(huì)使學(xué)員變得生硬死板，束縛他們的創(chuàng)作沖動(dòng)、創(chuàng)作激情。實(shí)際上，無(wú)實(shí)物練習(xí)是學(xué)員對(duì)表演入門，從有意識(shí)過(guò)渡到無(wú)意識(shí)的

第三篇：2015年12月9日固定資產(chǎn)有賬無(wú)實(shí)物情況說(shuō)明

喀什市二幼對(duì)有賬無(wú)實(shí)物固定資產(chǎn)

報(bào)廢的情況說(shuō)明

根據(jù)喀什市教育局有關(guān)2015年12月固定資產(chǎn)清理的通知，我單位及時(shí)召開了會(huì)議并進(jìn)行了布置，成立了以園長(zhǎng)為組長(zhǎng)，各辦公室負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)人員為成員的固定資產(chǎn)清查小組，布置了財(cái)產(chǎn)清查任務(wù)。但是，我園在清查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)有兩種情況：

1、有些資產(chǎn)已隨老教學(xué)樓一起拆除；

2、有些資產(chǎn)是有賬無(wú)實(shí)物?，F(xiàn)將這些資產(chǎn)的種類、數(shù)量、價(jià)值等情況做如下匯報(bào)：

一、隨老教學(xué)樓一起拆除的固定資產(chǎn)：

1、照明設(shè)備：2000年3月購(gòu)入10套，每套1975.4元，價(jià)值19754元。

2、彩瓷畫：7個(gè)，每個(gè)897.25元，2003年3月購(gòu)置，價(jià)值6280.75元。

3、彩瓷畫：1個(gè)：每個(gè)897.05元，2003年3月購(gòu)置，價(jià)值897.05元。

4、地板革1個(gè)，1998年3月購(gòu)置，價(jià)值9535元。

5、鏡子:1個(gè)，1995年3月購(gòu)置，價(jià)值660元。

6、換氣扇：3個(gè)，每個(gè)200元，1999年3元購(gòu)置，價(jià)值600元。

以上9項(xiàng)共計(jì)：￥37726.8元

二、有賬無(wú)實(shí)物

1、蒸籠：1套，2000年3月購(gòu)置，價(jià)值500元。

2、腳踏琴1架，1980年3月購(gòu)置，價(jià)值650元。

3、幼兒小床，數(shù)量，259張，單價(jià)173元，1995年3月15日購(gòu)置，價(jià)值44807；

4、冷藏柜一臺(tái)：1997年3月購(gòu)入，價(jià)值5900元。

5、電視機(jī)，數(shù)量8臺(tái)，單價(jià)2400元，1995年3月15日購(gòu)置，價(jià)值19200元；

6、烹調(diào)器具，數(shù)量1套，單價(jià)2400元，1985年3月15日購(gòu)置，價(jià)值9112元；

以上3項(xiàng)共計(jì)：80169元。

在這些資產(chǎn)中，其中部分幼兒幼兒小床等，因老教學(xué)樓拆除、年代久遠(yuǎn)、保管不善、使用頻繁、學(xué)生損壞、搬遷時(shí)丟失等原因所剩不多。根據(jù)上級(jí)扶貧幫困的文件精神捐給了克州上阿圖什幼兒園（2007年）3大車，當(dāng)時(shí)未辦理相關(guān)手續(xù)。

以上固定資產(chǎn)隨老教學(xué)樓一起拆除或是有賬無(wú)實(shí)物，總計(jì)壹拾壹萬(wàn)柒仟捌佰玖拾伍捌角（￥117895.8元）特向上級(jí)部門說(shuō)明。

喀什市第二幼兒園 2015-12-14

第四篇：實(shí)物投影儀在語(yǔ)文課堂中的妙用

實(shí)物投影儀在語(yǔ)文課堂中的妙用

湖南省永州市零陵區(qū)大慶坪學(xué)校

唐奇華

摘要：實(shí)物投影儀不僅具有一般投影儀的功能，還有一個(gè)最大的特點(diǎn)就是能把實(shí)際物體投放出來(lái)，通俗地講就是擺什么，放什么。在語(yǔ)文教學(xué)中有很大的作用。低年級(jí)的朗讀指導(dǎo)、說(shuō)話、寫話、寫字教學(xué)中使用實(shí)物投影儀更準(zhǔn)確、直觀、生動(dòng)，收到事半功倍的效果；中高年級(jí)的作文講評(píng)課能更直觀地展示學(xué)生習(xí)作中的亮點(diǎn)和存在的不足，并且展示更方便，展示量也更大。

關(guān)鍵詞：實(shí)物投影儀；朗讀；寫字；說(shuō)話、寫話；習(xí)作講評(píng)

隨著學(xué)校硬件設(shè)施的改善，每所學(xué)校都配備了實(shí)物投影儀，給課堂教學(xué)的展示性操作帶來(lái)了極大的便利。實(shí)物投影儀不僅具有一般投影儀的功能，還有一個(gè)最大的特點(diǎn)就是能把實(shí)際物體投放出來(lái)，通俗地講就是擺什么，放什么。實(shí)物投影儀還有一個(gè)最大優(yōu)點(diǎn)是能把較小的實(shí)物投影到大屏幕上，提高展示的可見度，增強(qiáng)展示效果。

一次偶然的機(jī)會(huì)聽了一堂英語(yǔ)課，老師利用實(shí)物投影儀投放了各種水果（完整的、切了的）實(shí)物和對(duì)應(yīng)的水果單詞。整堂課因?yàn)閷W(xué)生直觀地感受了各種水果，學(xué)習(xí)興趣特別高，學(xué)習(xí)效果非常好。于是我就想：語(yǔ)文課堂教學(xué)中哪些方面也能用實(shí)物投影儀，并能達(dá)到良好效果呢？經(jīng)過(guò)幾年的摸索實(shí)踐，我發(fā)現(xiàn)以下幾個(gè)方面用實(shí)物投影儀能收到事半功倍的效果。

一、朗讀指導(dǎo)

低年級(jí)兒童語(yǔ)言未能很好地發(fā)展起來(lái)，注意力不穩(wěn)定，我們更需

要調(diào)動(dòng)他們依靠大聲朗讀的言語(yǔ)來(lái)組織思維和依靠生動(dòng)的音調(diào)來(lái)理解所讀的東西。如果離開了朗讀，就難以理解課文。指導(dǎo)學(xué)生有感情地朗讀課文，就可以把課文的某一段放到實(shí)物投影儀上，哪些字要重讀，哪些詞要讀得慢一些，都可以直接在書上作記號(hào)，學(xué)生看得明白，教師指導(dǎo)得真切。我在教《要下雨了》這篇課文時(shí)，把課文第一自然段放到實(shí)物投影儀上，我一邊有感情地朗讀，一邊用彩色筆在書上圈出重點(diǎn)字詞。這樣，學(xué)生邊聽邊看，印象非常深刻。輪到自己讀時(shí)，不看自己的書，看著屏幕，全班學(xué)生像有了共鳴似的，讀得很有感情。

這樣的事情如果使用一般投影儀，那就需要教師花大量的時(shí)間一張一張地寫投影片，而用上實(shí)物投影儀教師就可以把寫投影片的時(shí)間都用在備課上，不是更好嗎？

二、寫字教學(xué)

傳統(tǒng)的寫字教學(xué)往往忽視師生互動(dòng)。老師教，學(xué)生聽，老師在臺(tái)上唱獨(dú)角戲，學(xué)生很少有展示自己鍛煉自己的機(jī)會(huì)。所以不容易調(diào)動(dòng)全體學(xué)生的學(xué)習(xí)積極性。而用實(shí)物投影儀進(jìn)行寫字教學(xué)，不但給教師的書寫示范帶來(lái)很大方便，而且給學(xué)生展示自己鍛煉自己也帶來(lái)很大方便。低年級(jí)語(yǔ)文處在打基礎(chǔ)的階段，指導(dǎo)學(xué)生寫好鉛筆字至關(guān)重要。模仿是孩子的天性，如果能讓學(xué)生看到老師是怎樣寫字的，他們一定會(huì)去模仿，并把它作為一種榜樣去學(xué)習(xí)。雖然我們平時(shí)在教生字的時(shí)候也會(huì)在黑板上一筆一畫地教學(xué)生寫字，但畢竟黑板不是本子，粉筆不是鉛筆，學(xué)生能理解字怎樣才算寫好了，但有些同學(xué)的握筆姿勢(shì)就是糾正不過(guò)來(lái)。我在上寫字課時(shí)，遵循了寫字的規(guī)律，充分發(fā)揮了實(shí)

物投影儀的作用。具體做法是：把學(xué)生用的習(xí)字冊(cè)放在實(shí)物投影儀上，這時(shí)我就在習(xí)字冊(cè)上一筆一畫地描紅、仿影、臨帖，邊寫邊指出寫這個(gè)字時(shí)每一筆要注意什么，在田字格中什么位置，學(xué)生很有興趣觀察。同時(shí)，全班同學(xué)都看到了老師是怎樣握筆的，這樣就節(jié)省了一個(gè)一個(gè)教學(xué)生握筆的時(shí)間。等到學(xué)生自己寫時(shí)，總會(huì)不自覺地按照老師剛才的方法來(lái)寫字，時(shí)間長(zhǎng)了，還怕學(xué)生的字沒有長(zhǎng)進(jìn)嗎？在教學(xué)中，基礎(chǔ)好或進(jìn)步快及表現(xiàn)欲望強(qiáng)的同學(xué)總想在上面一顯身手，這時(shí)教師請(qǐng)他們上臺(tái)寫，他們特別興奮，自尊心得到極大滿足，學(xué)習(xí)興趣陡增。而請(qǐng)其他同學(xué)上臺(tái)寫，雖然效果不盡人意，但也能鍛煉自己的膽量，寫完后通過(guò)觀看大屏幕容易發(fā)現(xiàn)自己的不足，對(duì)提高書寫水平有很大的幫助。這些效果是傳統(tǒng)寫字教學(xué)所無(wú)法達(dá)到的。而對(duì)于寫字不規(guī)范的同學(xué)，我就讓他到實(shí)物投影儀上寫給同學(xué)們看，讓同學(xué)們指出他存在的問(wèn)題，這樣既幫助該生改正了錯(cuò)誤，有同樣毛病的同學(xué)也會(huì)發(fā)現(xiàn)自己的問(wèn)題并及時(shí)改正，就不需要老師一個(gè)一個(gè)去糾正了。

三、說(shuō)話、寫話教學(xué)

一年級(jí)有說(shuō)話課，到了二年級(jí)著重是寫話，這都是為今后學(xué)生寫作文奠定基礎(chǔ)。如果說(shuō)話或?qū)懺挼膬?nèi)容是某個(gè)不太大的物體時(shí)，可直接把這個(gè)物體通過(guò)實(shí)物投影儀打到大屏幕上，讓學(xué)生觀察得更清楚，也提高了興趣。例如要寫金魚，就可以把裝有金魚的金魚缸放到實(shí)物投影儀上，學(xué)生在屏幕上看到的是鮮活的金魚在水中盡情地游暢，學(xué)生的寫話興趣一下子提高了，又有了實(shí)物作參考，學(xué)生寫出來(lái)的東西也真實(shí)、富有生命力，比在那兒空想金魚的樣子，勉強(qiáng)擠些詞語(yǔ)出來(lái)

強(qiáng)多了。如果讓學(xué)生介紹自己喜歡的玩具，小的玩具就可以放到實(shí)物投影儀上展示，全班同學(xué)都能很清晰地看到玩具，還能幫助介紹的同學(xué)說(shuō)得更具體。

四、習(xí)作講評(píng)

習(xí)作教學(xué)是語(yǔ)文教學(xué)的重點(diǎn)、難點(diǎn)，習(xí)作講評(píng)是作文教學(xué)的必要環(huán)節(jié)，在講評(píng)中宣揚(yáng)學(xué)生的閃光點(diǎn)，改正學(xué)生的缺點(diǎn)。作文教學(xué)如果沒有講評(píng)的環(huán)節(jié)，那學(xué)生寫作水平就提高得非常慢，學(xué)生也不容易發(fā)現(xiàn)自己存在的缺點(diǎn)。以往只是老師把好的段落或?qū)W生存在缺點(diǎn)的部分念出來(lái)，而有些文章中的錯(cuò)誤只是念是表現(xiàn)不出來(lái)的，而要把它們?cè)诤诎迳险故境鰜?lái)就要老師整版地抄出來(lái)，這樣就頗費(fèi)時(shí)間，相同的情況也不能一一地展示出來(lái)。這時(shí)如果使用實(shí)物投影儀就方便多了，將本子放到投影儀上就行了，然后讓學(xué)生去觀察。有同樣問(wèn)題的作業(yè)可以依次放上去，那么所有的問(wèn)題就都直觀展示出來(lái)了。而學(xué)生寫得好的詞語(yǔ)、句子、段落也能讓所有學(xué)生欣賞，去發(fā)現(xiàn)、品味為什么寫得好。

實(shí)物投影儀的用處真的是非常多，只要合理地去利用，它不僅給老師的教學(xué)帶來(lái)方便，更重要的是能提高課堂教學(xué)效果。

第五篇：房地產(chǎn)估價(jià)在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的重要性

隨著房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)的開放，住房制度改革中的已購(gòu)公房入市交易，土地制度改革中的土地使用權(quán)交易和金融改革中的住房貸款，無(wú)不與房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)格評(píng)估有關(guān)系。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中實(shí)施“一門式”服務(wù)，房地產(chǎn)估價(jià)師更是任重道遠(yuǎn)。二者在房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)中具有舉足輕重的地位，并發(fā)揮著橋梁和紐帶的作用。

一、只有房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果的權(quán)威性、獨(dú)立性和公正性，才能達(dá)到房地產(chǎn)價(jià)格的公平和合理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序。價(jià)格是市場(chǎng)的重要信息，是社會(huì)需求的尺度、標(biāo)志和晴雨表。房地產(chǎn)這種特殊商品也不例外，房地產(chǎn)的核心問(wèn)題即價(jià)格也是房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的晴雨表，不符合社會(huì)資源配置的房地產(chǎn)價(jià)格必然制約著正常的房地產(chǎn)交易，或使房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生扭曲。房地產(chǎn)估價(jià)師的任務(wù)或責(zé)任就是以其評(píng)估結(jié)果的權(quán)威性、獨(dú)立性和公正性，來(lái)達(dá)到房地產(chǎn)價(jià)格的公平和合理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常交易。因此，房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)于平抑房地產(chǎn)價(jià)格，抵制房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移中的隱價(jià)瞞價(jià)，保護(hù)雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益起著價(jià)格衛(wèi)士的作用。國(guó)家提出在房地產(chǎn)交易中明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的應(yīng)予以評(píng)估，然而，這種“明顯”是建立在何種價(jià)格基礎(chǔ)上，首先也應(yīng)該有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)就需要由房地產(chǎn)估價(jià)師按法定的評(píng)估程序，運(yùn)用科學(xué)的評(píng)估方法，在一定時(shí)間、一定城市內(nèi)，依照房屋結(jié)構(gòu)等級(jí)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和房屋的建成年代、裝修裝璜狀況等測(cè)算出房屋的市場(chǎng)價(jià)格，以供房地產(chǎn)交易市場(chǎng)參考。任何人在未到房屋所在地現(xiàn)場(chǎng)勘察，對(duì)一宗房地產(chǎn)的區(qū)位、環(huán)境、交易、樓層朝向等個(gè)別因素不明確的情況下，憑直覺是不可能判定交易房屋的準(zhǔn)確價(jià)格的，更何況城市之大，價(jià)格的變化又是隨著市場(chǎng)的價(jià)值在隨時(shí)波動(dòng)。因此，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)就要定期提供房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，房地產(chǎn)估價(jià)師就應(yīng)該按照價(jià)值規(guī)律、定期調(diào)查、演算、評(píng)估出房屋的價(jià)格。

二、為繳納房地產(chǎn)稅費(fèi)提供法定的價(jià)格依據(jù)。按照國(guó)家的有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移應(yīng)繳納契稅、營(yíng)業(yè)稅、印花稅、手續(xù)費(fèi)等，其稅率標(biāo)準(zhǔn)國(guó)家有明確規(guī)定，但其繳納稅費(fèi)的客觀度則應(yīng)依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師評(píng)估出的房地產(chǎn)公開市場(chǎng)價(jià)值計(jì)收。在房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)中，涉稅評(píng)估是保證國(guó)家在房地產(chǎn)市場(chǎng)中稅收的重要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)涉稅評(píng)估由于量大面廣，在國(guó)外是房地產(chǎn)估價(jià)中的重要組成部分。根據(jù)國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，涉稅評(píng)估由于要遵循相關(guān)稅收法規(guī)、條例，涉及到社會(huì)公眾廣泛的利益與權(quán)益，因此，可由政府公務(wù)員中的房地產(chǎn)估價(jià)人員或由政府委托信譽(yù)好的社會(huì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。目前各主要稅種涉及的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)都必須由房地產(chǎn)估價(jià)師完成：一是為征收營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行的估價(jià)，這種估價(jià)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)估價(jià)類似，房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)此項(xiàng)估價(jià)要持慎重的態(tài)度，以《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》為依據(jù)。二是為征收土地增值稅進(jìn)行的估價(jià)，房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)以《中華人民共和國(guó)城市土地使用稅暫行條例》和當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施細(xì)則為依據(jù)，合理劃分土地等級(jí)。三是為征收房產(chǎn)稅進(jìn)行的估價(jià)，應(yīng)以《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》和當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施細(xì)則為依據(jù)，房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)余值或租金收入，其價(jià)值的依據(jù)以評(píng)估確認(rèn)為主。四是為征收契稅而進(jìn)行的估價(jià)，即房地產(chǎn)權(quán)益發(fā)生轉(zhuǎn)移或變更時(shí)須評(píng)估其客觀合理的價(jià)格或價(jià)值，以便在市場(chǎng)上形成公允的市場(chǎng)價(jià)格。房地產(chǎn)贈(zèng)與和交換時(shí)為保證契稅征收的估價(jià)。也應(yīng)采用公開市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)并對(duì)該房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格或交換差價(jià)進(jìn)行評(píng)估。

三、為房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)開放后房地產(chǎn)抵押提供依據(jù)。房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)開放后，金融機(jī)構(gòu)推出住房貸款以滿足人們改善住房條件、提高住房水平的需四、五、要，因此，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)受理的住房貸款估價(jià)業(yè)務(wù)也越來(lái)越多。房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估中，房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)該依據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》以及當(dāng)?shù)氐钠渌?guī)定進(jìn)行，采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)該明確未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)抵押價(jià)值的影響，以規(guī)避在估價(jià)過(guò)程中出現(xiàn)的金融風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，房地產(chǎn)估價(jià)師還必須考慮一旦抵押人不履行債務(wù)，抵押權(quán)人依法以提供擔(dān)保的房地產(chǎn)折價(jià)或拍賣、變賣該房地產(chǎn)時(shí)，該房地產(chǎn)能實(shí)現(xiàn)客觀合理價(jià)格折算到?jīng)]有抵押權(quán)時(shí)的價(jià)值，當(dāng)然由于這種預(yù)期的價(jià)值評(píng)估難以準(zhǔn)確把握，實(shí)際評(píng)估的抵押價(jià)值是房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的價(jià)值，為此，評(píng)估時(shí)應(yīng)充分考慮未來(lái)金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。房地產(chǎn)市場(chǎng)中糾紛不斷發(fā)生，房地產(chǎn)估價(jià)師提供合理估價(jià)是為有效解決房地產(chǎn)糾紛。隨著房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，涉及房地產(chǎn)糾紛的估價(jià)呈逐漸上升趨勢(shì)。這些糾紛的解決，經(jīng)常需要房地產(chǎn)估價(jià)師為糾紛仲裁方、糾紛的一方或雙方、人民法院等提供估價(jià)服務(wù)。糾紛目的下的房產(chǎn)估價(jià)，除需要遵循一般房地產(chǎn)估價(jià)的原則和方法外，還應(yīng)該充分了解糾紛多方的立場(chǎng)和意見，以便作出公正、客觀、合理的估價(jià)。

五、為房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)中客戶確定房屋的租售比例提供服務(wù)。隨著住房二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，城鎮(zhèn)不少喬遷新房或準(zhǔn)備購(gòu)新房的家庭，對(duì)于決定舊房出租合算還是出售合算是一個(gè)難題。由于房屋商品的特殊價(jià)格，房屋升值潛力的大小、房屋財(cái)產(chǎn)處理心理的不同、家庭生活水平的差異以及國(guó)家政策的變化等原因，使房屋租與賣之間也存在著不同的商機(jī)或機(jī)遇。這些問(wèn)題需要房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行估價(jià)測(cè)算時(shí)，應(yīng)從現(xiàn)行銀行利率來(lái)看出租比出售哪個(gè)有更多的獲利能力，評(píng)估出租、出賣二者的得失比，由業(yè)主確定是出租還是出售?？傊魏问挛镞M(jìn)入市場(chǎng)后，都必須而且只能有一個(gè)游戲規(guī)劃，即一個(gè)價(jià)格體系。隨著房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)的開放，由于中間環(huán)節(jié)全是市場(chǎng)行為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心，即價(jià)格評(píng)估的重任就需要房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師來(lái)承擔(dān)。我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)工作起步晚，但加入wto后的房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)會(huì)更加活躍，房地產(chǎn)估價(jià)師面對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)的抵押、買賣、出租、析產(chǎn)、作價(jià)入股、企業(yè)改制、拍賣、法院仲裁等不同的估介目的，要采用不同的估介方法，使估價(jià)程序符合《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求、估價(jià)結(jié)果符合房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)規(guī)律及法律、法規(guī)的要求。因此，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師在開放的二、三級(jí)市場(chǎng)中的作用和地位是十分重要的。要規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，必須進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)，只有這樣，才能維護(hù)房地產(chǎn)當(dāng)事人的合法權(quán)益、使房地產(chǎn)估價(jià)制度步入規(guī)范化、法制化的軌道并與國(guó)際慣例接軌，保證并促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、快速、健康發(fā)展。

房地產(chǎn)估價(jià)的作用

1、買房賣房交易時(shí)的參考標(biāo)準(zhǔn)

交易雙方為確定合理的交易價(jià)格，可以委托評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行評(píng)估，以評(píng)估價(jià)作為交易價(jià)格的參考。以避免交易雙方因?qū)Ψ慨a(chǎn)價(jià)值的不了解，期望值相差太遠(yuǎn)而影響交易的正常進(jìn)行。

2、繳納房產(chǎn)稅費(fèi)的依據(jù)

交易雙方當(dāng)事人向房地產(chǎn)管理部門申報(bào)其成交價(jià)格時(shí)，房地產(chǎn)管理部門如果認(rèn)為明顯低于市場(chǎng)價(jià)值，會(huì)委托具有一定資質(zhì)的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)交易的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，并以評(píng)估的價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。

3、房產(chǎn)保險(xiǎn)

房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)，分為房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估和保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值或損失程度評(píng)估。房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估，是評(píng)估有可能因自然災(zāi)害或意外事故而遭受損失折建筑物的價(jià)值。

4、申請(qǐng)銀行貸款

向銀行申請(qǐng)房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，抵押人以抵押物作為還款的擔(dān)保，銀行為確定抵押物的擔(dān)保價(jià)值需要對(duì)抵押人抵押的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。借款者為了證實(shí)其擁有的房地產(chǎn)價(jià)值，確定其可能獲得的貸款金額，也會(huì)委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)自己的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

5、解決房產(chǎn)糾紛

發(fā)生房地產(chǎn)糾紛時(shí)，可委托具有權(quán)威性的專業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)糾紛案件中涉及的爭(zhēng)議房地產(chǎn)的價(jià)值、交易價(jià)格、造價(jià)、成本、租金、補(bǔ)償金額、賠償金額、估價(jià)結(jié)果等進(jìn)行科學(xué)的鑒定，提出客觀、公正、合理的意見，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。

房地產(chǎn)估價(jià)介入建設(shè)項(xiàng)目前期工程咨詢的切入點(diǎn)

介入建設(shè)項(xiàng)目前期工程咨詢一方面的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)不斷拓展業(yè)務(wù)的需求，同時(shí)也是工程咨詢行業(yè)提高自身的業(yè)務(wù)水平和社會(huì)影響力的要求。房地產(chǎn)估價(jià)可以利用自身所長(zhǎng)從多個(gè)點(diǎn)著手為建設(shè)項(xiàng)目前期工程咨詢提供服務(wù)。⑴提供房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

房地產(chǎn)估價(jià)作為一個(gè)理論和實(shí)踐有機(jī)結(jié)合的房地產(chǎn)市場(chǎng)中介組織，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的脈搏有著系統(tǒng)而科學(xué)的把握。不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)可以為那些房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期工程咨詢提供最有力的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析服務(wù)，這些技術(shù)顯然是大多數(shù)工程咨詢機(jī)構(gòu)和其他中介咨詢機(jī)構(gòu)所不能提供的。⑵參與項(xiàng)目選址分析

大多數(shù)的建設(shè)項(xiàng)目都離不開先拿地，后建設(shè)的程序。選擇適合的建設(shè)位置和規(guī)模，不僅僅要考慮生產(chǎn)布局的需要，同樣要綜合投資成本、區(qū)域環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)前景、城市規(guī)劃等因素，在實(shí)現(xiàn)選址成本最低的同時(shí)，兼顧房地產(chǎn)的長(zhǎng)期發(fā)展，避免因規(guī)劃變動(dòng)、市場(chǎng)波動(dòng)給投資行為帶來(lái)隱性的損失，促進(jìn)土地資源的最佳合理配置。⑶參與征地、拆遷安置分析

對(duì)于所有的新建項(xiàng)目，不論是否屬于房地產(chǎn)類，征地拆遷都是其難以避免和十分關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)。新實(shí)行的《項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告通用文本》也將建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析作為其一個(gè)重要的章節(jié)。而目前，征地拆遷補(bǔ)償都有房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)提供補(bǔ)償價(jià)值依據(jù)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)熟悉地區(qū)各種征地拆遷補(bǔ)償市場(chǎng)，熟悉各項(xiàng)補(bǔ)償和安置政策，更在實(shí)際工作中與被征地、拆遷單位和群眾有著密切的溝通和接觸，了解他們的所需、所想。由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為建設(shè)項(xiàng)目前期工程咨詢提供征地拆遷政策咨詢、方案設(shè)計(jì)、補(bǔ)償預(yù)算，參與移民安置分析無(wú)疑是一個(gè)有益的選擇。⑷參與投資經(jīng)濟(jì)效益分析

房地產(chǎn)估價(jià)的特長(zhǎng)在于其對(duì)價(jià)值概念的深刻理解和把握，其參與投資經(jīng)濟(jì)效益分析重點(diǎn)包括以下兩個(gè)方面： I.參與項(xiàng)目投資成本測(cè)算

房地產(chǎn)估價(jià)參與投資成本測(cè)算主要是利用房地產(chǎn)估價(jià)師所具備的估價(jià)理論和執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，既能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)項(xiàng)目可能發(fā)生的土地征地費(fèi)用、拆遷費(fèi)用、開發(fā)費(fèi)用、建筑安裝費(fèi)用、前期費(fèi)用等具體科目，又能利用成本法和市場(chǎng)比較法等理論體系，對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際投資成本與市場(chǎng)成本進(jìn)行有益的比較和分析，改變工程咨詢只對(duì)投資項(xiàng)目從整體上進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的通常做法，提供經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的準(zhǔn)確性，提供更多、更準(zhǔn)確地投資決策參考依據(jù)。II.參與項(xiàng)目投資收益測(cè)算

對(duì)于很多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資收益測(cè)算，工程咨詢單位對(duì)其預(yù)期銷售價(jià)格和租金的測(cè)算往往缺乏系統(tǒng)的分析和依據(jù)，而房地產(chǎn)估價(jià)利用其市場(chǎng)比較法和收益法等理論，結(jié)合對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解，能夠?qū)@些重要的收益指標(biāo)做出比較準(zhǔn)確和專業(yè)的判斷，進(jìn)而增加工程咨詢成果的可信力。

與此同時(shí)，對(duì)于很多非開發(fā)性項(xiàng)目的評(píng)價(jià)，工程咨詢往往將著眼點(diǎn)關(guān)注于項(xiàng)目投資運(yùn)營(yíng)后的現(xiàn)金流量分析，預(yù)測(cè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)前景進(jìn)而對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)判。而房地產(chǎn)估價(jià)師有能力運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)投資項(xiàng)目房地產(chǎn)價(jià)值部分在投資經(jīng)營(yíng)期各個(gè)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值作出比較科學(xué)地判斷，這對(duì)于準(zhǔn)確把握項(xiàng)目的客觀運(yùn)營(yíng)成本，分析項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)營(yíng)收益有著重要意義，特別是對(duì)于那些不動(dòng)產(chǎn)投資占總投資比重較大的項(xiàng)目，房地產(chǎn)估價(jià)帶來(lái)的結(jié)論無(wú)疑拓展了投資者的視野，直接影響到投資方案和投資效果。⑸其他技術(shù)支持

除了上述切入點(diǎn)，房地產(chǎn)估價(jià)作為估價(jià)行業(yè)的主體和房地產(chǎn)市場(chǎng)中最專業(yè)的中介咨詢機(jī)構(gòu)，介入建設(shè)項(xiàng)目前期工程咨詢還可以提供很多具體工作的技術(shù)支持。包括： I.提供政策咨詢

房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)政策十分復(fù)雜，對(duì)于工程咨詢單位來(lái)說(shuō)短期完全掌握是不現(xiàn)實(shí)的。特別對(duì)于具體的項(xiàng)目和咨詢服務(wù)，房地產(chǎn)估價(jià)可以提供征地拆遷、土地一級(jí)開發(fā)、土地招拍掛、工程建設(shè)、抵押貸款、房地產(chǎn)租售、房地產(chǎn)課稅等方面提供系統(tǒng)的政策咨詢服務(wù)。II.提供融資方案咨詢

房地產(chǎn)是金融市場(chǎng)的重要組成部分，房地產(chǎn)投資環(huán)節(jié)的復(fù)雜性，資金需求的龐大性，融資政策的多變性，使得融資方案成為房地產(chǎn)項(xiàng)目或者房地產(chǎn)投資占重要比重的項(xiàng)目所必須認(rèn)真考慮的重點(diǎn)和難點(diǎn)。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)利用其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、開發(fā)流程、貸款流程、金融市場(chǎng)的了解，及其從事抵押貸款和貸款項(xiàng)目評(píng)估的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，可以為項(xiàng)目提供融資方案咨詢。III.提供稅收方案咨詢

房地產(chǎn)相關(guān)稅收一般占到國(guó)家稅收收入的20%以上。房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中，將接觸到耕地占用稅、土地使用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅等十余種稅收，對(duì)于項(xiàng)目的投資和經(jīng)營(yíng)將產(chǎn)生重大影響。房地產(chǎn)估價(jià)師利用其從事各種納稅評(píng)估的經(jīng)驗(yàn)，可以為建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程的相關(guān)稅收提供有建設(shè)意義的分析和籌劃。

房地產(chǎn)評(píng)估重要性及其簡(jiǎn)單方法介紹

房地產(chǎn)評(píng)估，是以房地產(chǎn)為對(duì)象，由專業(yè)估價(jià)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，運(yùn)用估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)客觀合理價(jià)格的估計(jì)、推測(cè)或判斷。

房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)是涉及政府和社會(huì)各方面重大經(jīng)濟(jì)利益的中介服務(wù)行業(yè)，住房制度改革中的租金和舊有公房售價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的制定離不開房地產(chǎn)估價(jià)，新技術(shù)區(qū)的開發(fā)、土地批租以及舊區(qū)改造建設(shè)中的房屋拆遷，舊房改造等建設(shè)項(xiàng)目都需要通過(guò)價(jià)格評(píng)估提供正確的出讓、轉(zhuǎn)讓和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。特別是我市隨著停止實(shí)物分房、貨幣補(bǔ)貼購(gòu)房等政策的不斷深化，以及居民生活水平的不斷提高，二次置業(yè)、賣舊換新的愿望日趨迫切，房地產(chǎn)二三級(jí)市場(chǎng)空前活躍。房地產(chǎn)交易、租賃、抵押、擔(dān)保、商品房開發(fā)與銷售等環(huán)節(jié)都離不開對(duì)房地產(chǎn)的估價(jià)。此外，在企業(yè)合資、兼并、承包經(jīng)營(yíng)、改制、破產(chǎn)清算、涉案中民事糾紛調(diào)解等方面都需要專業(yè)的、權(quán)威的估價(jià)作為房地產(chǎn)估值的鑒定和證依據(jù)。

歸納起來(lái)主要有以下幾個(gè)方面：

①房地產(chǎn)評(píng)估是新形式下房地產(chǎn)管理工作的需要。

②是各類房地產(chǎn)交易的需要。

③是房地產(chǎn)抵押、典當(dāng)和保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的需要。

④是房地產(chǎn)稅收的需要。

⑤是房地產(chǎn)征用拆遷補(bǔ)償?shù)男枰?/p>

⑥是房地產(chǎn)糾紛處理的需要。

⑦是企業(yè)合資、合作、租賃經(jīng)營(yíng)、承包經(jīng)營(yíng)、股份制改組、買賣、合并、兼并、分設(shè)、破產(chǎn)清算、結(jié)業(yè)清算、清產(chǎn)核資等的需要。

例如：老百姓在辦理房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、置換時(shí)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格或租金會(huì)持有不同的看法，這就需要有公正、權(quán)威的房地產(chǎn)評(píng)估thldl.org.cn機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，確定各方都可接受的合理的評(píng)估價(jià)格或租金。再比如，在遺產(chǎn)分配，或共有財(cái)產(chǎn)分割時(shí)，要做到合理的分配或分割，簡(jiǎn)單的實(shí)物分配是不行的。特別是在多數(shù)情況下，房地產(chǎn)在形態(tài)上很難分割，這就需要房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估來(lái)解決。

房地產(chǎn)評(píng)估雖然是專業(yè)技術(shù)工作，但其原理并不復(fù)雜，為了讓客戶對(duì)房地產(chǎn)有一個(gè)更全面和深入的理解，對(duì)一些常用的房地產(chǎn)評(píng)估方法做以下介紹。

1、市場(chǎng)比較法：將要評(píng)估的房地產(chǎn)與在評(píng)估時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算要評(píng)估的房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

2、剩余法：預(yù)計(jì)評(píng)估對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算評(píng)估對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

3、收益法：預(yù)計(jì)評(píng)估對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到評(píng)估時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

4、成本法：求取評(píng)估對(duì)象在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格（即在現(xiàn)在的市場(chǎng)行情下，重新建造評(píng)估對(duì)象所需的費(fèi)用）或重建價(jià)格，扣除折舊，以此計(jì)算評(píng)估對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

5、基準(zhǔn)地價(jià)修正法：各地方政府一般定期對(duì)所轄區(qū)域公布基準(zhǔn)地價(jià)，由評(píng)估對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象宗地地價(jià)的方法。

二、我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的現(xiàn)狀

我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)于上世紀(jì)80年代中期起步。整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)一直處于政府主導(dǎo)的狀態(tài), 其應(yīng)用范圍也相對(duì)狹窄，由于估價(jià)業(yè)起步較晚兼之我國(guó)的國(guó)情特殊，所以政府色彩濃厚。近幾年來(lái),隨著我國(guó)房地產(chǎn)交易、經(jīng)營(yíng)、開發(fā)活動(dòng)以及資本市場(chǎng)與房地產(chǎn)的結(jié)合日益緊密,房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)得到了空前的拓展,服務(wù)對(duì)象和服務(wù)形式也日益得到延伸,從而使得房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)成為涵蓋企業(yè)個(gè)人融資、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng) 營(yíng)、拆遷、司法訴訟、課稅等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中重要的基礎(chǔ)性工作。

中國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估從無(wú)到有,已發(fā)展為一個(gè)富有生命力的蓬勃向上的朝陽(yáng)行業(yè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)：2008年,我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)從業(yè)人員超過(guò)25萬(wàn)人,取得房地產(chǎn)估價(jià)師資格的人員約3.7萬(wàn)人,約3.3萬(wàn)人注冊(cè)執(zhí)業(yè),房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)近5300家,其中一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)174家, 房地產(chǎn)評(píng)估師高素質(zhì)的隊(duì)伍已經(jīng)初步形成,估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)活動(dòng)也進(jìn)入了激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。

但同時(shí)也看到, 不甚完善的估價(jià)機(jī)構(gòu)和參差不齊的從業(yè)人員素質(zhì)還不能完全適應(yīng)我國(guó)快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì),社會(huì)的需求和一些非市場(chǎng)化影響制約著估價(jià)作業(yè)的獨(dú)立、客觀、公平原則的實(shí)施，制約著房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的健康發(fā)展。

四、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)對(duì)城市土地集約利用的服務(wù)與推動(dòng)

1、地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)提供的地價(jià)評(píng)估服務(wù)對(duì)城市土地集約利用有深刻影響。估價(jià)作為一種經(jīng)濟(jì)杠桿，可以有效促進(jìn)土地的集約利用。由于絕對(duì)地租的存在，迫使土地使用者把土地的租用數(shù)盡可能降低；并在所使用的土地上盡可能多的追加投資，以提高土地的單面積產(chǎn)出率。土地使用者的主觀趨利傾向在客觀上促進(jìn)了土地用效率的提高。另外，地價(jià)會(huì)因供求緊張而進(jìn)行彈性調(diào)節(jié)，最終影響到土地的供需量。不同區(qū)位土地價(jià)值的差別可以對(duì)城市土利用功能的分異及強(qiáng)度的大小起著調(diào)控作用，從而對(duì)土地利用性質(zhì)和利用強(qiáng)度進(jìn)行調(diào)節(jié)，促進(jìn)了城市功能分區(qū)及土地資源的優(yōu)化配置，是土地利用集約化、可持續(xù)化的延續(xù)。

2、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)在城市土地的整合集約過(guò)程中發(fā)揮了重要作用

城市土地集約利用是一個(gè)整合集約的過(guò)程，不能單純依靠政府的力量采完成，是一個(gè)政府控制與市場(chǎng)調(diào)節(jié)相互配合、有機(jī)聯(lián)系、共同作用的過(guò)程。這其中政府起著引導(dǎo)、管理的作用，而市場(chǎng)主要是運(yùn)用價(jià)格的變化來(lái)調(diào)節(jié)土地資源的供需房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)中重要的價(jià)值評(píng)估中介服務(wù)行業(yè)，它對(duì)保障市場(chǎng)相關(guān)各方當(dāng)事人的權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序的發(fā)展，建立完善的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，起到了積極的作用。同時(shí)，在城市土地整合集約的過(guò)程中，我們也應(yīng)該深刻的認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)所發(fā)揮出來(lái)的巨大的間接推動(dòng)作用，沒有房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的積極服務(wù)與推動(dòng)，就不會(huì)有穩(wěn)定有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)，就難以有效地融合到城市土地整合集約的過(guò)程中，更好的服務(wù)于城市土地集約利用。

3、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)領(lǐng)域的多元化拓展了為城市土地集約用的服務(wù)。在當(dāng)今市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)開展單一的估價(jià)業(yè)務(wù)將難以維持生存，其發(fā)展逐步向多元化邁進(jìn)。目前，諸多房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)以估價(jià)為切入點(diǎn)進(jìn)入相關(guān)咨詢服務(wù)業(yè)務(wù)等更廣闊的領(lǐng)域，比如進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查分析、投資評(píng)價(jià)、開發(fā)項(xiàng)目策劃評(píng)估、可行性研究，爭(zhēng)做置業(yè)顧問(wèn)和置業(yè)代理等。從房地產(chǎn)咨詢、評(píng)估、經(jīng)紀(jì)等領(lǐng)域，延伸到房屋置換、置業(yè)擔(dān)保、房屋銀行、裝飾、裝修、社區(qū)服務(wù)等方面，是房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)不斷追求規(guī)模效益，多元化、集團(tuán)化發(fā)展的必然結(jié)果。同時(shí)，集團(tuán)化發(fā)形式也增強(qiáng)了估價(jià)企業(yè)與相關(guān)企業(yè)的服務(wù)支撐和市場(chǎng)的占有能力。

土地作為城市發(fā)展的基礎(chǔ)資源與資產(chǎn)，在城市發(fā)展中占有+分重要的地位。目前，我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展也正是都集中在城市土地范圍之內(nèi)。城市規(guī)模、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)價(jià)格、交通運(yùn)輸、技術(shù)進(jìn)步等諸多因素時(shí)刻影響著城市土地約利用的水平。而房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展也正是融合在了這些影響因素之中。作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)多元化、集團(tuán)化健康快速發(fā)展，勢(shì)必可以帶來(lái)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，對(duì)城市土地集約利用產(chǎn)生積極的推動(dòng)作用。另外，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的日益專業(yè)化與多元化，對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，繁榮與規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了不可替代的推動(dòng)作用，在這個(gè)角度來(lái)講對(duì)城市土地集約利用也具有間接的推動(dòng)。