第一篇：房地產(chǎn)策劃方案提綱（模版）

中德提案大綱

一、市場(chǎng)素描

1、住宅

a、東區(qū)各樓盤2013年推、售、存描述（各產(chǎn)品線推、售、存描述）環(huán)山國(guó)際、玫瑰城、上海時(shí)光、愛(ài)琴嶼、復(fù)地花嶼城

b、上述樓盤1-4月各樓盤各產(chǎn)品線月度去化情況

2、兩路區(qū)域2013年寫(xiě)字樓推、售、存描述（西區(qū)、老城區(qū)、東區(qū)描述）

3、兩路區(qū)域2013年公寓產(chǎn)品推、售、存描述（西區(qū)、老城區(qū)、東區(qū)描述）

4、西區(qū)、東區(qū)2013年商業(yè)產(chǎn)品推、售、存描述（產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及區(qū)間描述）總結(jié)：

1、分析出各物業(yè)的去化速度、價(jià)格

2、結(jié)論分析出各物業(yè)去化最快的結(jié)構(gòu)區(qū)間！

二、項(xiàng)目認(rèn)識(shí)及貨量統(tǒng)計(jì)

1、項(xiàng)目基本情況介紹

2、項(xiàng)目配套及資源介紹

3、項(xiàng)目貨量統(tǒng)計(jì)

三、項(xiàng)目問(wèn)題梳理

1、產(chǎn)品規(guī)劃問(wèn)題

2、開(kāi)發(fā)策略問(wèn)題

3、項(xiàng)目形象樹(shù)立問(wèn)題

4、商務(wù)產(chǎn)品定位問(wèn)題

四、投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

1、車庫(kù)

2、商業(yè)

3、寫(xiě)字樓

4、公寓

5、洋房及大戶型

風(fēng)險(xiǎn)期評(píng)估

五、營(yíng)銷策略

1、項(xiàng)目當(dāng)前營(yíng)銷思考

A 本案在東區(qū)市場(chǎng)如何展位

B 洋房、公寓、寫(xiě)字樓、集中商業(yè)等難點(diǎn)產(chǎn)品如何去化

C 本案當(dāng)前住宅去化是否正常

2、階段性形象定位分析

A 本案前期形象定位造成的影響（借鑒港城國(guó)際洋房教訓(xùn)）

B 梳理項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn) 重新塑造以高檔住宅及商務(wù)商業(yè)為主的形象定位

3、洋房產(chǎn)品去化

A 例舉港城國(guó)際4月份洋房銷售實(shí)例（洋房與高層相當(dāng)?shù)膬r(jià)格）

B 梳理本案洋房難點(diǎn)及價(jià)值點(diǎn)剖析

C 洋房銷售思路總價(jià)控制（參考港城）附加值（電梯入戶）or 產(chǎn)品調(diào)整（改?。?/p>

4、寫(xiě)字樓

A 結(jié)合寫(xiě)字樓市調(diào)分析兩路整體寫(xiě)字樓去化情況

B 通過(guò)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估鋪墊寫(xiě)字樓去化思路

C 寫(xiě)字樓營(yíng)銷策略東環(huán)中心策略

5、公寓產(chǎn)品

A 公寓產(chǎn)品去化難點(diǎn)剖析政策限制市場(chǎng)分流（例舉3號(hào)線實(shí)例）

B 本案公寓產(chǎn)品難點(diǎn)剖析

C 公寓營(yíng)銷策略集成化公寓（彈子石及南光COCO）OR 融資

6、商業(yè)策略

A 本案商業(yè)銷售難點(diǎn)（天街商業(yè)）分析自持所造成的資金積壓

B 銷售策略主力超市帶動(dòng)銷售

8、本案1-4月銷售情況與周邊住宅競(jìng)品1-4月對(duì)比分析得出結(jié)論六、九鼎營(yíng)銷保障體系

第二篇：策劃方案提綱

第一章：執(zhí)行總結(jié) 3

宗旨及商業(yè)模式 3

我們的產(chǎn)品和服務(wù) 3

市場(chǎng)定位 3

資金需求 4

資金籌措方法 4

第二章：公司介紹 5

一、宗旨（任務(wù)）5

二、公司簡(jiǎn)介 5

三、公司戰(zhàn)略 5

1．產(chǎn)品及服務(wù) 6

2．客戶合同的開(kāi)發(fā)、培訓(xùn)及咨詢等業(yè)務(wù) 6

四、技術(shù) 71、專利技術(shù) 72、相關(guān)技術(shù)的使用情況 7

五、價(jià)值評(píng)估 7

六、公司管理 8

1．管理隊(duì)伍狀況 8

2．外部支持 9

3．董事會(huì) 10

七、組織、協(xié)作及對(duì)外關(guān)系 10

八、知識(shí)產(chǎn)權(quán)策略 1

1第三章：市場(chǎng)分析 12

一、市場(chǎng)介紹 12

二、競(jìng)爭(zhēng)性分析 12

三、競(jìng)爭(zhēng)策略或消除壁壘 13

四、目標(biāo)市場(chǎng) 13

五、顧客的購(gòu)買準(zhǔn)則 14

六、銷售策略 14

七、市場(chǎng)滲透和銷售量 1

4第四章；產(chǎn)品與服務(wù) 16

一、產(chǎn)品品種規(guī)劃 16

二、研究與開(kāi)發(fā) 16

三、未來(lái)產(chǎn)品和服務(wù)規(guī)劃 17

四、包裝 17

五、實(shí)施階段 17

六、服務(wù)與支持 18

第五章市場(chǎng)與銷售 19

一、市場(chǎng)計(jì)劃 19

二、銷售策略 191、實(shí)時(shí)銷售方法 192、產(chǎn)品定位 19

三、銷售渠道與伙伴 20

四、銷售周期 20

五、定價(jià)策略 211、產(chǎn)品、服務(wù) 21

六、市場(chǎng)聯(lián)絡(luò)； 211、貿(mào)易展銷會(huì) 222、廣告宣傳 223、新聞發(fā)布會(huì) 224、會(huì)議/學(xué)術(shù)討論會(huì) 225、國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)促銷 236、其它促銷因素 237、貿(mào)易刊物、文章報(bào)導(dǎo) 238、直接郵寄 23

第六章財(cái)務(wù)計(jì)劃 24

一、財(cái)務(wù)匯總 24

二、資產(chǎn)負(fù)債預(yù)計(jì)表 24

三、現(xiàn)金流量表 25

第七章融資方案 27

一、資金需求 27

二、今后三年財(cái)務(wù)預(yù)測(cè) 27

三、投資退出方式 27

四、結(jié)論 28

第八章風(fēng)險(xiǎn)分析 29

一、風(fēng)險(xiǎn)分析 29

二、風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策 29

第九章創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì) 30

第三篇：房地產(chǎn)策劃方案

青蓮家園策劃方案

青蓮家園位于鄭州市西北區(qū)，北臨連霍高速公路，西接河南工業(yè)大學(xué)和鄭州大學(xué)，南有蓮花街，整個(gè)區(qū)域201畝坐落于西開(kāi)發(fā)區(qū)。

1市場(chǎng)分析

1.1.區(qū)域市場(chǎng)分析

一、地理位置

青蓮家園位于鄭州西區(qū)牡丹路與月季街交匯處，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，距鄭州市中心約12公里，南挨310國(guó)道，北臨連霍高速公路，交通設(shè)施發(fā)達(dá)。并且處于鄭州市西開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，緊鄰西大學(xué)城，完全接受文化的熏陶。

二、市場(chǎng)背景

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商眾多，房源儲(chǔ)量過(guò)大，縣城城中村改造，而且國(guó)家調(diào)控房?jī)r(jià)，造成大部分客戶處于觀望狀態(tài)，市場(chǎng)形勢(shì)不容樂(lè)觀，但是政府整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨規(guī)范，隨著市場(chǎng)的穩(wěn)定，未來(lái)市場(chǎng)處于上升態(tài)勢(shì)，青蓮家園所處地段發(fā)展趨勢(shì)正旺，是很多人所向往的好地段。

現(xiàn)在的房產(chǎn)市場(chǎng)有以下幾個(gè)特征：a產(chǎn)品結(jié)構(gòu)過(guò)于單一大部分產(chǎn)品為多層的住宅項(xiàng)目，聯(lián)體、獨(dú)立別墅成為了市場(chǎng)的空白點(diǎn)，而對(duì)于別墅的需求確是實(shí)實(shí)在在存在的，從而累積了一部分別墅消費(fèi)群體。b宣傳推廣理念落后，一些設(shè)計(jì)水平落后，低質(zhì)的樓書(shū)，混亂的銷售現(xiàn)場(chǎng)管理，讓人覺(jué)得僅僅是在購(gòu)置一套住宅，全然沒(méi)有感覺(jué)到這個(gè)樓盤能為你帶來(lái)身份地位的象征和對(duì)生活的享受。c現(xiàn)在市場(chǎng)成熟，知名度較高，涉及區(qū)域較廣擁有強(qiáng)大的商業(yè)籌碼和人群力量。近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，交通變得更加發(fā)達(dá)，人民的生活水平也有很大的提高，選擇一處好的居住環(huán)境體現(xiàn)著生活的品味和精神的向往，青蓮花園居住區(qū)近幾年還將加大商業(yè)建設(shè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展。

1.2.定向市場(chǎng)分析

本項(xiàng)目位于新西區(qū)，但并不僅僅局限于西區(qū)，從近的看，涉及到金水區(qū)，二七區(qū)，以及整個(gè)鄭州市，從遠(yuǎn)的看，輻射到周邊的市區(qū)。近幾年鄭州發(fā)展迅速，交通系統(tǒng)也正在升級(jí)，尤其是地鐵的建設(shè)。未來(lái)的鄭州將是中原地區(qū)的中心地帶，適中的房?jī)r(jià)，優(yōu)越的地理環(huán)境和良好的氣候條件，將是人們購(gòu)房置業(yè)的優(yōu)先選擇。

1.3.青蓮家園項(xiàng)目分析

(1)項(xiàng)目規(guī)劃用途：整個(gè)面積201畝，用于住房建筑區(qū)域160畝，綠化面積30畝11畝用于其他用途（停車位，健身設(shè)施用地等等）

(2)項(xiàng)目戶型：適用于中高階層的中小型面積戶型

(3)用地性質(zhì)：居民住宅用地

(4)銷售特征：以前銷售無(wú)整體營(yíng)銷思路，盲目追求高利，定價(jià)一路走高，且無(wú)有效的表現(xiàn)及宣傳手法，不注重產(chǎn)品的培養(yǎng)和樹(shù)立?，F(xiàn)在我們青蓮家園價(jià)格趨于合理，而且市場(chǎng)出現(xiàn)整合態(tài)勢(shì)，營(yíng)銷理念隨專業(yè)銷售機(jī)構(gòu)的介入逐步為市場(chǎng)接受，為此我們的人員更加專業(yè)化，宣傳手段也在不變化創(chuàng)新。

(5)客戶需求的變化:A客戶是已由先期的單純追求滿足居住要求，工程質(zhì)量，向追求舒適性、安全性、私密性方向轉(zhuǎn)變；B客戶在追求上述要求的基本基礎(chǔ)上，更加注重樓盤的個(gè)性，內(nèi)涵及升值潛力，對(duì)小區(qū)的整體規(guī)劃要求較嚴(yán)格；C客戶相對(duì)前兩種客戶來(lái)說(shuō)已經(jīng)有了質(zhì)的提高，在選擇樓盤時(shí)，最注重的是享受，追求一種理念和內(nèi)涵，同時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)、樓盤的知名度以及社區(qū)環(huán)境也非常的注重。

(6)市場(chǎng)環(huán)境的變化

地理環(huán)境：逐步打破了地域限制，市場(chǎng)全方位發(fā)展，從傳統(tǒng)的利用地段創(chuàng)品牌，到創(chuàng)品牌而創(chuàng)地段。

產(chǎn)品環(huán)境：產(chǎn)品多元化，多層仍為主力，小高層發(fā)展較快，并逐漸為市場(chǎng)所接受。

(7)優(yōu)勢(shì)

1出行路況良好，路線清晰、流暢，為以后私車業(yè)主的外出打下最重要的基石；

2具有現(xiàn)代化的交通網(wǎng)絡(luò)支持，為項(xiàng)目今后的業(yè)主出行提供了良好的交通條件；

3附近各類教育學(xué)校林立，充分保障了業(yè)主子女的就學(xué)問(wèn)題；

4周圍有鄭州大學(xué)醫(yī)院，信息工程大學(xué)醫(yī)院，還有若干醫(yī)療場(chǎng)所，離市中心較近

方便人們出行購(gòu)物游玩。

(8)劣勢(shì)

1城市生活配套設(shè)施缺乏；

2項(xiàng)目相對(duì)孤立，難以形成板塊效應(yīng)；

3地理位置偏僻；

4區(qū)域發(fā)展緩慢，餐飲娛樂(lè)業(yè)等服務(wù)業(yè)較貧乏

(9)前景分析

國(guó)家的宏觀調(diào)控，提升了房市的穩(wěn)定發(fā)展，樓市前景看好；整體區(qū)域的房市都正式處在上升期，供求關(guān)系維持較為平衡；政府加大衛(wèi)星城的投入 項(xiàng)目周邊城鎮(zhèn)的人員具有購(gòu)買欲望大學(xué)城的發(fā)展促進(jìn)文化的進(jìn)步

(10)前景威脅

鄭州政府的政策導(dǎo)向以及附近樓盤項(xiàng)目的發(fā)展都會(huì)使客戶的流向出現(xiàn)問(wèn)題；樓盤自身影響力小，客戶無(wú)法得知青蓮家園的有關(guān)消息；

1.4.項(xiàng)目周邊配套狀況

學(xué)校：鄭州大學(xué)河南工業(yè)大學(xué)信息工程大學(xué)鄭州外國(guó)語(yǔ)學(xué)校

超市：丹尼斯超市

其他：鄭州高新區(qū)管委會(huì)

周圍交通：45路公交車，將建成的地鐵一號(hào)線

2.項(xiàng)目市場(chǎng)定位

2.1.市場(chǎng)地位

本案的均價(jià)在8000元/平方米，最低價(jià)可保持在5000元/平方米以上。隨著周邊生活設(shè)施的不斷完善和齊全，該區(qū)域?qū)⒓谐蔀槲沂形鞅眳^(qū)域樓盤的聚集之地，是這一塊地區(qū)成為居民住宅中心。

2.2.項(xiàng)目形象定位

戶型：

A:3室2廳1衛(wèi)1廚

B:3室1廳1衛(wèi)1廚

C:2室1廳1衛(wèi)1廚

項(xiàng)目特色：住宅以多層為主的同時(shí)，小高層逐步為市場(chǎng)所認(rèn)可，高層也占領(lǐng)一定的市場(chǎng)份額，地域限制日漸被打破，小區(qū)規(guī)劃區(qū)域合理，特色鮮明，并且小區(qū)品質(zhì)不斷提升。

2.3.項(xiàng)目客戶定位

本項(xiàng)目201畝，客源定位：

1青年人：剛步入社會(huì)以及結(jié)婚等問(wèn)題，需要房子，但收入較低，無(wú)太多存款，對(duì)住房面積要求不大。

2公司員工類：這部分人數(shù)眾多，是比較大的一個(gè)銷售人群；多數(shù)人有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，但不會(huì)太雄厚，對(duì)居住要求較低，對(duì)工程質(zhì)量，價(jià)格比較在意。這部分人數(shù)眾多，是比較大的一個(gè)銷售人群；

3自主創(chuàng)業(yè)類：。經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較為雄厚，能承擔(dān)很大的經(jīng)濟(jì)支出。社交圈較大，并且有足夠的休閑時(shí)間去品味、享受生活，對(duì)新理念有較強(qiáng)的接受度，但有著冷靜的思考與判斷，大多為二次置業(yè)。對(duì)地段及相應(yīng)升值潛力較為注重；

4公務(wù)員類：此類人物具有較高的社會(huì)地位，穩(wěn)定的收入，大多已有單位分配或者自己購(gòu)買的住房，但希望一個(gè)更為私密、高檔的生活空間，此類人群對(duì)檔次、安全、私密及小區(qū)的規(guī)劃、配套有較高的要求；

3.3.付款方式建議

（1）一次性付款：選擇一次性付款，可獲得高檔家居以及一年的免費(fèi)停車時(shí)間

（2）分期付款：首付超過(guò)房?jī)r(jià)的40%以上，可享受免去半年物業(yè)費(fèi)的優(yōu)惠政策。

（3）銀行貸款：公司為其出示證件，向銀行貸款

3.銷售策略

3.1.市場(chǎng)氣氛培養(yǎng)

市場(chǎng)氛圍需要全方位的營(yíng)造，采用相應(yīng)的造勢(shì)方法使銷售推廣更具有效性，達(dá)到預(yù)期甚至意想不到的推廣目的。具體方法如下：

（一）視覺(jué)，運(yùn)用雕塑、攝影、油畫(huà)、建筑等作品吸引客戶來(lái)欣賞；并夾雜各功能招牌：如銷售人員指示牌，接待處，簽訂協(xié)議，交款等，讓買家明確功能；不可缺少樣板間：充分展示戶型的各種功能，直接引導(dǎo)客戶產(chǎn)生購(gòu)買欲望；

（二）聽(tīng)覺(jué)：背景音樂(lè)，選擇適合樓盤風(fēng)格和特色的背景音樂(lè)。

（三）味覺(jué)：為來(lái)訪客戶奉上一杯清茶，寓意一份親情，使用茶具；

（四）觸覺(jué)：營(yíng)銷中心內(nèi)各接觸物面圓潤(rùn)光滑，手感溫潤(rùn)，一塵不染；

（五）嗅覺(jué)：嗅覺(jué)是有記憶的，在售樓處古典雋永的氛圍下，薰一爐香，淡雅清新，沁人心脾，同時(shí)可以擺上干花，服務(wù)員使用統(tǒng)一品牌的香水，營(yíng)造清雅氛圍；

綜合感覺(jué)體系：售樓員的言談舉止，音容笑貌給客戶美好的心理感受，良好的專業(yè)素質(zhì)確信項(xiàng)目的整體素質(zhì)，從而對(duì)本項(xiàng)目充分認(rèn)可。

同時(shí)還要在綜合外在宣傳，可以采用懸掛彩旗，投放氫氣球營(yíng)造銷售氣氛。

3.2.促銷手段建議

① 本項(xiàng)目以報(bào)紙平面方式宣傳為主，輔之以其他廣告宣傳方式，比如選擇周末，在熱鬧地段做宣傳，派發(fā)樓書(shū)；

② 工地現(xiàn)場(chǎng)、售樓處及樣板房精心裝修，增強(qiáng)客戶的購(gòu)買欲望及視覺(jué)效果；

③ 電臺(tái)廣播，隨時(shí)隨地，可以起到強(qiáng)迫客戶接受廣告宣傳的效果；

3.3.媒體選擇

本項(xiàng)目廣告以報(bào)紙,電視,互聯(lián)網(wǎng)和傳單為主要媒介，同時(shí)輔以路牌、圍墻、車身廣告。報(bào)紙廣告基本采用半版與整版兩種模式，以大河報(bào)為主.鬧市區(qū)發(fā)傳單進(jìn)行宣傳,提高項(xiàng)目的認(rèn)知度.同時(shí)打出響亮的廣告語(yǔ)：“青蓮家園，你的夢(mèng)，我的夢(mèng)，我們共同編制的夢(mèng)”。在媒體的選擇上我們力求以最低的投入，達(dá)到最佳的宣傳效果，引導(dǎo)市場(chǎng)消費(fèi)為目的；在不同的推廣階段，采用不同的媒體組合；針對(duì)不同的客戶類型、區(qū)別選擇不同的媒體組合。為了更好的發(fā)揮媒體的效率，使有限的廣告經(jīng)費(fèi)收到最大的經(jīng)濟(jì)效益，應(yīng)將不同類型的媒體在綜合比較的基礎(chǔ)上，加以合理的篩選，組合，以期以長(zhǎng)補(bǔ)短。

第四篇：房地產(chǎn)策劃方案

名城·御景綠洲樓盤營(yíng)銷策劃方案

從化是著名的旅游勝地，溫泉及森林公園全國(guó)著名，市廣州北最佳的宜居城市；御景綠洲位于從化市區(qū)中心，處在旅游度假片區(qū)與高檔商業(yè)生活區(qū)的交匯處。緊鄰廣從14號(hào)線輕軌口，并在2015年通車，目前售價(jià)僅是天河區(qū)的1/3，是公認(rèn)的樓市價(jià)格洼地與投資熱土，居家投資首選，作為從化市區(qū)第一大盤，發(fā)展商致力將樓盤打造成為廣州北60萬(wàn)平榮耀城邦。

名城御景綠洲位于廣州從化市江埔鎮(zhèn)禾倉(cāng)村“水閘尾”，其東至105國(guó)道，南至小海河，西至河?xùn)|南路，北至江埔鎮(zhèn)禾倉(cāng)村禾倉(cāng)小學(xué)。該項(xiàng)目總用地面積為131787.55m2，用地使用性質(zhì)為商業(yè)居住綜合用地?？偨ㄖ娣e為567651.8 m2，其中住宅建筑面積為435760.8 m2，地下室建筑面積為81143 m2，綠化率為30.7%。

一．主要規(guī)劃指標(biāo)

占地面積：132000平方米

總建筑面積：560000平方米

產(chǎn)權(quán)年限：70年產(chǎn)權(quán)

開(kāi)發(fā)周期：分3年半3期開(kāi)發(fā)，現(xiàn)開(kāi)發(fā)第一期

總戶數(shù)：一期1000戶

建筑類別：普通住宅,別墅,小高層洋房

樓層狀況：一期為4-7棟27層驗(yàn)方

容積率：3.60

地塊周邊規(guī)劃

中小學(xué)：和倉(cāng)小學(xué)、河?xùn)|中學(xué)、幼稚園：和倉(cāng)幼兒園、名雅兒園、綜合商場(chǎng)：新世紀(jì)廣場(chǎng)、萬(wàn)和購(gòu)物中心、順心商場(chǎng)、惠河、鴻興、天寶、潤(rùn)泰超市 醫(yī)院：從化中心醫(yī)院門診部、從化市中醫(yī)院、街口醫(yī)院

郵局：從化市郵電局

銀行：農(nóng)商行、建行、農(nóng)行、中行、工行

菜市場(chǎng)：七星市場(chǎng)、河?xùn)|批發(fā)市場(chǎng)

交通：公交車 3、4、5路車，項(xiàng)目距離從化客運(yùn)站步行約10分鐘路程，從從化客運(yùn)站可前往省內(nèi)各大車站。輕軌旁。

內(nèi)部規(guī)劃

1990㎡的五星級(jí)會(huì)所，配有棋牌室、健身房、活動(dòng)室等娛樂(lè)設(shè)施，項(xiàng)目自身有22000多㎡的商業(yè)配套，一期約13000㎡，現(xiàn)正與品牌商家洽談進(jìn)駐事宜，是從化罕見(jiàn)的集中商業(yè)配套。項(xiàng)目自身?yè)碛?.4萬(wàn)㎡教育用地，將擁有社區(qū)內(nèi)部小學(xué)及幼兒園，擁有羽毛球場(chǎng)、籃球場(chǎng)與泳池等運(yùn)動(dòng)配套。

環(huán)境分析：

區(qū)域環(huán)境：地塊位于從化汽車站附近，是規(guī)劃確定的城市發(fā)展方向，區(qū)域整體形象看好。居住環(huán)境：地塊所處區(qū)域?yàn)樾聟^(qū)，交通條件便利通達(dá)，但接近從化汽車站，對(duì)居住有噪音污染、人流量大等方面的負(fù)性影響。

景觀環(huán)境：項(xiàng)目旁有公園，河景，享有景觀優(yōu)勢(shì)。

商業(yè)環(huán)境：汽車站開(kāi)通將為本項(xiàng)目制造一定的商業(yè)氣氛，尤其是住宿、餐飲產(chǎn)業(yè)等。而且汽車站附近有商場(chǎng)項(xiàng)目正在開(kāi)發(fā)中，樓盤亦是在尋找商家洽談中，所以商業(yè)環(huán)境是很看好的。

競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境比較激烈，從化的各大樓盤競(jìng)爭(zhēng)中是日益劇烈的，但是名城御景綠洲價(jià)格在各大樓盤中有著價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

二．SWOT分析

1.優(yōu)勢(shì)（STRENGTH）

地段優(yōu)勢(shì)

項(xiàng)目地塊位于交通要道，近接從化汽車站，該區(qū)域?yàn)閺幕磥?lái)建設(shè)重點(diǎn)，各種新建項(xiàng)目和配套設(shè)施將逐步完善成熟。

交通優(yōu)勢(shì)

公交車 3、4、5路車，項(xiàng)目距離從化客運(yùn)站步行約10分鐘路程，從從化客運(yùn)站可前往省內(nèi)各大車站。

規(guī)模優(yōu)勢(shì)

該項(xiàng)目總用地面積為131787.55m2，用地使用性質(zhì)為商業(yè)居住綜合用地?？偨ㄖ娣e為567651.8 m2，其中住宅建筑面積為435760.8 m2，地下室建筑面積為81143 m2，綠化率為30.7%。1990㎡的五星級(jí)會(huì)所，配有棋牌室、健身房、活動(dòng)室等娛樂(lè)設(shè)施，項(xiàng)目自身有22000多㎡的商業(yè)配套。項(xiàng)目自身?yè)碛?.4萬(wàn)㎡教育用地，將擁有社區(qū)內(nèi)部小學(xué)及幼兒園，擁有羽毛球場(chǎng)、籃球場(chǎng)與泳池等運(yùn)動(dòng)配套。

2.劣勢(shì)（WEAKNESS）

距離廣州市區(qū)較遠(yuǎn)，周邊配套設(shè)施有待完善；

交通要道，靠近從化汽車站，對(duì)居住有噪音污染，人流大等方面的影響。

3.機(jī)會(huì)點(diǎn)（opportunity）

政府改造力度逐步較大，為房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了有力的支撐。

戶型可供選擇多，項(xiàng)目周邊配套齊全，有學(xué)校、醫(yī)院、市場(chǎng)、超市等。項(xiàng)目以準(zhǔn)現(xiàn)樓發(fā)售，增強(qiáng)買家信心。發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

4.威脅點(diǎn)（threaten）

配套設(shè)施仍然未成熟，發(fā)展還需要一段時(shí)間。

外來(lái)人員多，治安問(wèn)題多，影響買家心理。

周邊樓盤較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，影響銷售。

三．銷售目標(biāo)定位

區(qū)位

位于從化汽車站附近的核心地段，未來(lái)的城市核心，規(guī)劃的重點(diǎn)，發(fā)展?jié)摿Υ笄揖哂休^高的投資價(jià)值，市場(chǎng)前景看好。

建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)

交通組織合理，功能分區(qū)明確，住宅布置合理，景觀系統(tǒng)明確，公建配置完善。

戶型

大社區(qū)，多樣化、人性化的戶型設(shè)計(jì)，供客戶多種選擇，可以提升客戶的居住品質(zhì)。

環(huán)境

空氣清新，遠(yuǎn)離城市的喧囂。

配套

高起點(diǎn)的配套功能，滿足人們?nèi)粘Ｉ钗镔|(zhì)和精神層面的雙重需求。

管理

專業(yè)管理公司的統(tǒng)一管理，為人們的生活提供安全、妥帖、管家式的多樣性服務(wù)，營(yíng)造舒適、寧?kù)o又不失私密的生活空間。

樓盤產(chǎn)品定位

根據(jù)對(duì)周圍競(jìng)爭(zhēng)樓盤及該區(qū)域客戶潛在市場(chǎng)的判斷，將產(chǎn)品定位為中高檔品質(zhì)，中高級(jí)物業(yè)管理的商品房。

四．營(yíng)銷策略

利用項(xiàng)目居住環(huán)境的優(yōu)勢(shì)大力吸引顧客注意力

1.塑項(xiàng)目形象，開(kāi)展影響力大、關(guān)聯(lián)性強(qiáng)的事件行銷及公關(guān)營(yíng)銷，形成口碑，以“勢(shì)”壓人，完成市場(chǎng)形象突破。

2.充分利用開(kāi)盤前期的時(shí)間空隙，牢牢抓住核心客戶，同時(shí)影響其周邊人群，積累客戶。

3.注意市場(chǎng)變化、跟蹤客戶反饋，迅速調(diào)整行銷方式和推廣策略，密切觀察競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手策略調(diào)整，預(yù)判銷售態(tài)勢(shì)，及時(shí)應(yīng)變。

4.用多種促銷手段，活躍現(xiàn)場(chǎng)氣氛，縮短銷售周期。

五．宣傳策略

開(kāi)展有效的媒體攻勢(shì)

配合銷售進(jìn)度，廣告宣傳有力引導(dǎo)和緊密配合銷售工作，按計(jì)劃逐步展開(kāi)

具體的宣傳方式有：戶外看板，電子樓書(shū)。電視廣告。報(bào)紙廣告。

信函廣告/DM派發(fā)。車身廣告。橫幅。定點(diǎn)看板。電視報(bào)紙廣告。DM/海報(bào)。售樓處外包裝。網(wǎng)站等。

六.促銷策略

在售樓的前三個(gè)月購(gòu)房者，有機(jī)會(huì)可以獲得優(yōu)惠折扣。當(dāng)天簽訂合同還可以參加我們的開(kāi)盤優(yōu)惠促銷活動(dòng)。

開(kāi)盤優(yōu)惠促銷活動(dòng)

①．贈(zèng)送精美禮品：

開(kāi)盤當(dāng)天到售樓部來(lái)咨詢的意向客戶都可獲得贈(zèng)送精美禮品。

②．轉(zhuǎn)盤抽獎(jiǎng)

開(kāi)盤日簽定合同的客戶可以獲得轉(zhuǎn)盤游戲資格一次，獎(jiǎng)品包括鉑金鉆戒

（3000元）、昆明—大理—麗江雙人3日游（2000元）、家用電器（300元）、驚喜大禮包（188元）。（獎(jiǎng)品按標(biāo)定的金額折抵房款）

七．售樓服務(wù)

銷售員必須遵從以下

注意儀容、儀表

第五篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃工作任務(wù)書(shū)提綱

XX房地產(chǎn)公司項(xiàng)目策劃工作任務(wù)書(shū)

項(xiàng)目簡(jiǎn)況

第一部分：基礎(chǔ)資料研究

一、宏觀市場(chǎng)分析

圖表分析

1）近3-5年供應(yīng)市場(chǎng)分析：開(kāi)工量-竣工量

2）近3-5年需求市場(chǎng)分析：銷售量

3）近3-5年平均售價(jià)及變化規(guī)律：供需比

二、政策法律環(huán)境分析

土地政策、稅收政策、金融政策、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)政策等。

三、區(qū)域市場(chǎng)分析

1、項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)簡(jiǎn)述

1）房地產(chǎn)市場(chǎng)形成、發(fā)展時(shí)間及未來(lái)三年的供需趨勢(shì)

2）各檔次住宅在區(qū)域內(nèi)分布狀況

3）購(gòu)買人群變化

2、區(qū)域市場(chǎng)在城市中的地位及發(fā)展趨勢(shì)

3、競(jìng)爭(zhēng)分析

區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析

開(kāi)發(fā)商資源及經(jīng)驗(yàn)、初步開(kāi)發(fā)方向、開(kāi)發(fā)規(guī)模、產(chǎn)品形式、開(kāi)發(fā)進(jìn)度、平均售價(jià)、競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)等、客戶群、銷售狀況、銷售策略、合作單位

四、項(xiàng)目條件與地塊解析

1、項(xiàng)目資源分析

1）項(xiàng)目區(qū)位認(rèn)知

2）地形地貌、對(duì)外交通、項(xiàng)目規(guī)模

3）項(xiàng)目擁有自然資源對(duì)項(xiàng)目的影響

4）地塊指標(biāo)

5）地脈挖掘及賞析

6）周邊生活機(jī)能（商業(yè)、醫(yī)療、教育、體育休閑場(chǎng)所等相關(guān)的生活配套設(shè)施）綜合分析

7）區(qū)域功能綜合分析及其發(fā)展的機(jī)會(huì)與面臨的問(wèn)題

2、地塊解析

1）區(qū)內(nèi)地塊綜合評(píng)價(jià)

2）區(qū)內(nèi)外自然資源的利用

3）區(qū)內(nèi)地塊價(jià)值排序

3、總結(jié)

1）SWOT分析

2）初步方向判斷

五、類似區(qū)域相似項(xiàng)目案例研究（成功與失敗）

1、開(kāi)發(fā)模式（總體定位與核心區(qū)）

2、規(guī)劃模式（指標(biāo)分配、功能構(gòu)成及布局）

3、產(chǎn)品模式（產(chǎn)品組合及演變模式）

4、客戶構(gòu)成（客戶來(lái)源及演變）

5、資源利用

6、與區(qū)域資源的價(jià)值聯(lián)動(dòng)

7、成功關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素，失敗的教訓(xùn)。

8、相對(duì)本項(xiàng)目的可借鑒點(diǎn)

第二部分 項(xiàng)目定位、發(fā)展戰(zhàn)略及物業(yè)發(fā)展初步建議

一、項(xiàng)目整體定位

1、市場(chǎng)定位

? 公司目標(biāo)：

? 市場(chǎng)的可能性

? 關(guān)鍵問(wèn)題是什么

2、形象定位

? 項(xiàng)目案名推薦

? 項(xiàng)目推廣關(guān)鍵詞

? 項(xiàng)目品牌的建立

? 項(xiàng)目品牌的延伸

? 企業(yè)品牌的營(yíng)造鋪墊

3、客戶定位

1）客戶細(xì)分

細(xì)分依據(jù)：年齡結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)、支付能力（單價(jià)、總價(jià)）

客戶群細(xì)分：首次置業(yè)、無(wú)子女家庭、嬰兒家庭、單身貴族、有子女家庭、有子女富裕家庭、上有老下有小富裕家庭、一般老人家庭、富裕老人家庭、投資客戶、外地客戶（度假、養(yǎng)老、投資。。。。）

２）目標(biāo)客戶界定及其分布范圍

主力客戶、輔助客戶、偶得客戶

3）目標(biāo)客戶需求調(diào)查

·外部環(huán)境要素：自然資源、道路交通、治安情況、配套物業(yè)、區(qū)位認(rèn)知、公共交通……

·內(nèi)部環(huán)境要素:園林景觀、交通組織、小區(qū)配套、休閑設(shè)施、健身設(shè)施、服務(wù)設(shè)施……

·產(chǎn)品要素:建筑品質(zhì)、建筑密度、建筑形式、戶型面積、功能組合、設(shè)備設(shè)施……

4、價(jià)格定位

? 單價(jià)

? 總價(jià)

5、產(chǎn)品定位及物業(yè)發(fā)展初步建議

? 差異化策略

? 項(xiàng)目主題（設(shè)計(jì)主題）

? 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)建議（規(guī)劃指標(biāo)、功能分區(qū)、各區(qū)物業(yè)配置建議）? 建筑形式、建筑品質(zhì)及外立面建議

? 建筑平面布局及單層面積建議

? 建筑核心筒排布及柱網(wǎng)分布建議

? 建筑結(jié)構(gòu)層高及樓層承重建議

? 產(chǎn)品戶型配比組合建議

? 戶型創(chuàng)新建議及增值建議

? 建筑垂直動(dòng)線及客梯數(shù)量建議

? 公共區(qū)域裝修建議

? 小區(qū)配套建議

? 提升房屋舒適度及配套設(shè)施/設(shè)備的建議

? 道路交通組織建議

? 景觀方案設(shè)計(jì)建議

? 產(chǎn)品生態(tài)環(huán)境建議

二、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略

１、總體發(fā)展戰(zhàn)略

? 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期

? 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏（根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)）

２、分期開(kāi)發(fā)策略

? 區(qū)內(nèi)地塊開(kāi)發(fā)次序

? 區(qū)內(nèi)地塊開(kāi)發(fā)節(jié)奏（組團(tuán)）

? 分期開(kāi)發(fā)模式選擇（分期開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品組合）

３、合作開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略

三、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

1、項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)

2、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本測(cè)算

3、項(xiàng)目現(xiàn)金流分析

4、不同盈利模式的比較

5、項(xiàng)目贏利能力評(píng)價(jià)

6、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

四、階段工作成果

《項(xiàng)目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略》報(bào)告、《規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》、《啟動(dòng)區(qū)物業(yè)發(fā)展4

初步建議》。