第一篇：2011上半年北京土地市場分析報告

2011上半年北京土地市場分析報告

頻繁的調(diào)控猶如一把劃空的利劍，北京市土地市場受政策調(diào)控的影響，2011年上半年土地市場成交總體較為活躍，但年內(nèi)連續(xù)6次上漲的存款準備金率使得開發(fā)商拿地謹慎，土地出讓金額較低，主要為郊縣區(qū)域土地成交，北京中原市場研究部對2011年上半月土地市場特點進行分析如下：

1、上半年土地出讓金額372.2億，為10年上半年的一半

2011年上半年北京土地出讓金收入為327.2億元，同比下降了48.2％，約為10年上半年的一半。北京中原市場研究部分析原因主要是受去年上半年地王影響，成交地價普遍較高，今年政府限制了最高競價，使得土地成交價格大幅下調(diào)。

（2008年-2011年）上半年土地成交詳情表

2、土地供應(yīng)與上年基本持平，經(jīng)營性土地占4成據(jù)北京市土地整理儲備中心數(shù)據(jù)顯示，1-6月份，成交地塊115塊，其中經(jīng)營性用地成交45塊，經(jīng)營性用地面積為391.3萬平方米，約占上半年總成交面積的4成。總成交金額為277.1億元，經(jīng)營性土地出讓金更是占據(jù)了11年上半年的74.5％。經(jīng)營性用地的增加，未來區(qū)域內(nèi)商品住宅的供應(yīng)量將隨之上升，從而有效的平抑區(qū)域內(nèi)房價，與此同時，將會對周邊的新房市場以至二手房市場產(chǎn)生一定的影響。

3、含住類土地供應(yīng)比重大，占據(jù)經(jīng)營性用地“半壁江山”

今年上半年供應(yīng)的經(jīng)營性用地共計45塊，其中含住類的地塊就占了20塊，含住宅性質(zhì)供地面積243.7萬平方米，占經(jīng)營性土地總面積的62.3％，在市場成交持續(xù)冷淡的環(huán)境下，住宅土地的供應(yīng)加大，隨著住宅市場的土地存量加大，房價會逐漸會明顯現(xiàn)出下降趨勢。

2011年上半年土地供應(yīng)情況表

4、商業(yè)性土地?zé)岫雀?，單價地王再出現(xiàn)

對住宅市場的打壓，使得更多的開發(fā)商開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，沉寂了多年的商業(yè)地塊開始出現(xiàn)火爆局面。商業(yè)地塊關(guān)注度逐漸提高。

6月27日，在經(jīng)過33輪的角逐后，以7.1億元的價格競得，折合樓面單價43226元/平方米。的崇文門菜市場地塊，在今年北京土地市場整體成交低迷的情況下，此次成交的樓面價及如此激烈的競拍場面比較罕見。此地塊的成交刷新了近年來單價地王紀錄的同時，也為上半年商業(yè)地產(chǎn)異軍突起的局勢畫了個感嘆號。

5、住宅用地需配建保障房 不再“價高者得”

從2011年開始，從土地出讓公告中我們時常會看到要求配建保障房的明確要求，商品房配建一定比例的保障房，一方面可以提高保障房的建設(shè)量，解決土地供應(yīng)問題；另一方面更可抑制高地價的產(chǎn)生。據(jù)市國土局負責(zé)人透露，為了增加保障住房的供應(yīng)，讓更多符合保障標(biāo)準的家庭盡快住上保障房，北京市今年將北京商品住宅地塊配建保障房的比例由原先的15%上調(diào)至30%。

2011年1-6月成交地塊含配建成交地塊

6、土地供應(yīng)邊緣化，城郊供地成主力

隨著城區(qū)地塊的越來越稀缺，從今年上半年的北京土地供應(yīng)情況來看，城郊供地逐漸成快速上升趨勢，北京中原市場研究部統(tǒng)計，上半年成交土地面積排名前三位的分別為順義、大興、房山三個區(qū)。西城、崇文、宣武、海淀四區(qū)土地供應(yīng)為零。城郊供應(yīng)成為主力。2010年上半年土地成交面積排名前三位分別為大興、順義、房山 ；東西城，崇文，宣武五區(qū)零成交。主城區(qū)連續(xù)兩年的零成交，直接導(dǎo)致了11年上半年土地成交價格的下降和土地流拍率的上升。

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2011年上半年北京土地供應(yīng)城區(qū)排名

7、大型房產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市，中型企業(yè)成置地主力

近幾個月來，受新“國十條”、“京十二條”及其他一系列針對房地產(chǎn)的調(diào)控政策影響，加之關(guān)于房地產(chǎn)稅、物業(yè)稅的討論之聲不絕于耳，房地產(chǎn)市場開始了一路低迷。針對這一系列，一些大型房產(chǎn)公司逐漸將戰(zhàn)線轉(zhuǎn)移至二三線城市，來開辟新的市場，北京中原市場研究部統(tǒng)計：

1、今年6月11日，保利地產(chǎn)公告宣布保利在今年5月份新增5個項目，分別在成都、上海、廣州、南昌等城市再次獲得多宗土地，5個項目土地成交價合計超過55億元。今年上半年，保利更是一口氣新增將近20塊地皮，其中二三線城市現(xiàn)有土地儲備已經(jīng)占了所有現(xiàn)有土地儲備的六成。

2、轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市 萬科緊盯沈陽、東莞、無錫 2009年新增土地儲備90%以上都分布在三線城市。

3、中海地產(chǎn)3月份后短短3天內(nèi)，接連在南昌和大連兩地拿下5宗住宅用地，南昌和大連、累積新增土地建筑面積420萬平方米，占去年2010年一整年新增土地儲備量768萬平方米的55%。

2011年上半年品牌

房企重點投資區(qū)域一覽表

北京知名房企缺席多，上半年拿地企業(yè)多為生面孔：

北京上半年經(jīng)營性用地成交45塊，其中近80％土地被一些中小型房企獲得。其中引人關(guān)注的6.27日，北京崇文門商業(yè)地塊再現(xiàn)新“地王”，樓面價43227萬元/平方米的高價創(chuàng)歷史新高，而更讓人料的是，這一總價為7.1億的地塊被廣州市豐璟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司這匹黑馬獲拍。

第二篇：滄州市土地市場分析報告

滄州市土地及房地產(chǎn)市場分析報告

目錄：

第一部分

宏觀市場分析

一、滄州概況

（一）行政區(qū)劃

（二）人口組成（三）交通優(yōu)勢(四）經(jīng)濟發(fā)展

（五）城市規(guī)劃

（六）舊城改造

二、宏觀市場分析結(jié)論

第二部分

滄州房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析

一、滄州市場在售樓盤分析

（一）住宅項目分析

（二）商業(yè)項目分析

二、滄州供應(yīng)土地市調(diào)分析

（一）凈地供應(yīng)市調(diào)

（二）拆遷地塊市調(diào)

（三）滄州市土地市場概述

（四）滄州市房地產(chǎn)市場總結(jié)分析

第三部分

項目基礎(chǔ)性條件分析

一、地塊基本資料

二、地塊SWOT分析

第四部分 滄州市房地產(chǎn)市場調(diào)研綜述

第一部分 宏觀市場分析

一、滄州概況

滄州始建于公元517年的北魏熙平二年，因瀕臨滄海而得名。滄州地處河北省東南，東臨渤海，北靠京津，與山東半島及遼東半島隔海相望，總面積1.3萬平方千米。距北京240公里，距天津120公里，距石家莊221公里。滄州地處環(huán)渤海中心地帶，是河北省確定的“兩環(huán)”(環(huán)京津、環(huán)渤海)開放一線地區(qū)，也是京津通往東部沿海地區(qū)的交通要沖。

（一）行政區(qū)劃

滄州市設(shè)新華區(qū)、運河區(qū)2個區(qū)，轄泊頭市、任丘市、黃驊市、河間市4個市，滄縣、青縣、東光縣、海興縣、鹽山縣、肅寧縣、南皮縣、吳橋縣、獻縣和孟村回族自治縣10個縣。

滄州渤海新區(qū)[轄區(qū)包括黃驊港開發(fā)區(qū)、滄州臨港經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（原中捷友誼農(nóng)場）、滄州市南大港管理區(qū)（原南大港農(nóng)場）]，于2007年7月成立。

（二）人口組成

目前，滄州市共有鄉(xiāng)鎮(zhèn)167個，其中鎮(zhèn)73個，街道辦事處20個。市區(qū)常住人口60萬人，全市總?cè)丝诩s680萬人。其中少數(shù)民族有45個，回族占少數(shù)民族人口的91%。

（三）交通優(yōu)勢

地理位置優(yōu)越，交通比較發(fā)達。鐵路有京滬線、京九線；公路縱橫交織，有104、106、205、307國道。京滬、京

九、朔黃鐵路，京滬、石黃高速公路、京大路、京福路、等多條國道縱橫全市；跨世紀的重點項目黃驊大港一期工程2個5萬噸煤炭泊位和1個3.5萬噸煤炭泊位已投入試運營，年吞吐能力可達3000萬噸，遠期吞吐能力為煤炭1億噸、雜貨5000萬噸。

（四）經(jīng)濟發(fā)展

06國民經(jīng)濟保持平穩(wěn)較快發(fā)展。全年完成地區(qū)生產(chǎn)總值1281.67億元，比上年增長15.2%。全部財政收入100.5億元，首次突破百億元，增長21.1%，其中，城市居民人均可支配收入9586元，增長15%。物價穩(wěn)中趨升。居民消費價格總水平比上年上漲0.5%。在各種消費品中，食品類和居住類價格上漲幅度較大，漲幅分別為0.9%和4.1%，是拉動居民消費價格上漲的主要因素。民營經(jīng)濟發(fā)展加快，實力不斷增加。民營經(jīng)濟實現(xiàn)增加值727億元，比上年增長15.8%，占全市生產(chǎn)總值的比重達到56.7%。

（五）城市規(guī)劃

未來滄州將有三大功能板塊：城市西部(迎賓大道與將要建設(shè)的京滬高速鐵路之間)，發(fā)展以行政辦公、教育、體育、住宅為主；朝陽路至清池大道，包括市區(qū)8.9公里的運河兩岸為重點打造的商貿(mào)商住區(qū)；清池大道以東主要是發(fā)展現(xiàn)代物流和工業(yè)，鐵路兩側(cè)重點發(fā)展現(xiàn)代城市物流。滄州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)向東，直到滄縣的渤海新區(qū)滄東工業(yè)區(qū)，將重點發(fā)展工業(yè)。

（六）舊城改造

08年政府對城市規(guī)劃非常重視，并提出“ 三年大變樣”的口號。政府將滄州市48個“城中村改造”項目列為工作重點，48個“城中村”住房建筑面積143.2萬平米，到2010年，改造完成30%，大約面積43萬平米。

針對“城中村改造”工作，政府及相關(guān)部門正在試探摸索與制定政策，但還沒有落實為政策。主要因為滄州市“城中村”拆遷難度高、運作周期長等問題，拆遷項目一般都運作周期基本在3到4年的時間。尤其是“小樹林”改造項目，前幾年，政府與其他開發(fā)公司有過拆遷改造洽談，但因為回民區(qū)拆遷難度大等問題而擱置。

現(xiàn)在，政府又出臺了“預(yù)出讓”和“預(yù)申請”的辦法，把毛地出讓開發(fā)商負責(zé)拆遷，再聯(lián)合區(qū)政府的支持進行拆遷。

二、宏觀市場分析結(jié)論

（一）滄州地處環(huán)渤海中心地帶，是河北省確定的“兩環(huán)”(環(huán)京津、環(huán)渤海)開放一線地區(qū)，交叉區(qū)位優(yōu)勢獨特，發(fā)展前景不可估量。

（二）雖然滄州市的發(fā)展為“東西并進、南北共拓”，但是西部城區(qū)今后將以行政辦公、教育、體育、住宅為重頭的新型地帶，環(huán)境、配套等方面將更加宜居、宜住，為住宅開發(fā)提供了良好的區(qū)域背景。

（三）滄州總面積1.3萬平方千米，其中市區(qū)面積僅為227平方千米，土地利用面積有限，但隨著城中村改造的深化，土地利用率將提高，同時，土地成本也將上升，房價也將走高。

（四）作為渤海新區(qū)的中心位置，對周邊縣、市以及其他地區(qū)有較強的帶動力和吸附力。由此可以判斷，滄州地區(qū)消費者群體具備一定厚度，這就給房地產(chǎn)業(yè)提供了強有力的消費支撐。

（五）隨著渤海新區(qū)的不斷壯大，將會有更多的投資者和工作者涌向滄州，從而產(chǎn)生更多的居住需求，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供更為廣闊的空間。

（六）隨著渤海新區(qū)的發(fā)展以及滄州城市化水平的不斷提高，非農(nóng)業(yè)人口的比重也會隨之增加，因此，滄州房地產(chǎn)業(yè)的消費群體也會隨之逐漸龐大。

（七）城市居民人均可支配收入9586元，增長15%，說明居民的經(jīng)濟水平有了進一步的提高，收入水平的提高將在一定程度上刺激消費的增加，對于居住的需求也將水漲船高。

（八）滄州物價漲幅穩(wěn)中有升，在各種消費品中，食品類和居住類價格上漲幅度較大，漲幅分別為0.9%和4.1%，是拉動居民消費價格上漲的主要因素。由此可以看出滄州居民消費已經(jīng)有從“吃”向“住”轉(zhuǎn)變的趨勢，居住升級換代將是經(jīng)濟發(fā)展的大勢所趨。

第二部分 滄州房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析

一、滄州市場在售樓盤分析

（一）住宅項目分析

根據(jù)市場調(diào)研、項目分布、價格走勢等特征因素，我們把滄州房地產(chǎn)市場分為西南、西北、東南和開發(fā)區(qū)四大板塊，以便我們更好的了解和研究房地產(chǎn)市場的整體情況：

1、西南板塊

一、滄州市場在售樓盤分析

板塊點評

西南板塊是滄州市場的發(fā)展方向，該板塊開發(fā)力度較大，在售樓盤較多，區(qū)域環(huán)境和檔次較高。

該板塊的項目在開發(fā)規(guī)模、社區(qū)品質(zhì)以及市場價格等方面呈現(xiàn)馬首姿態(tài)，如阿爾卡迪亞、金鼎·領(lǐng)域等，規(guī)模在都在100畝以上，均價在3900元/㎡左右，是區(qū)域的大盤，也是滄州市的領(lǐng)頭羊。該板塊樓盤分布表現(xiàn)為“大樓盤、小聚集”的狀態(tài)，大項目同時集中，規(guī)模樓盤數(shù)量較多。

在建筑形態(tài)方面，該板塊的樓盤均以小高層和高層為主，個別樓盤突破30層，這使得多層退居二線，小高層、高層成為主流。另外，該區(qū)域的地價也在不斷攀高，這讓開發(fā)成本進一步提高；區(qū)域樓盤的建筑形態(tài)在不斷“拔高”，這讓建筑成本也不斷上揚，這些因素累積相加，客觀上推動了區(qū)域樓盤價格的走高，帶動了滄州市房價的高企。

總的來說，該板塊是滄州市“發(fā)展最快、價格最高、品質(zhì)最好”的三最區(qū)域，未來發(fā)展前景廣闊。

2、西北板塊

板塊點評：

相對于西南板塊來說，該區(qū)域地位就略顯次之，區(qū)域的環(huán)境相對較差，樓盤數(shù)量少之又少，目前，僅有兩個項目還在銷售，但銷售狀況卻相對較好，基本都處于尾房階段，銷售率達到90%以上。就拿“一城·風(fēng)景”來說，項目為多層住宅，規(guī)模相對較大，在滄州樓市高層和小高層的盛行時代，多層住宅 漸成緊俏商品，產(chǎn)品品質(zhì)毋庸置疑。另外，該樓盤的開發(fā)時間較早，土地價格相對低廉，項目的開發(fā)和利潤占有更多優(yōu)勢，決定了項目的市場價值較高，銷售狀況也當(dāng)然較好。

總的來說，雖然該板塊同處滄州市的西部，但區(qū)域環(huán)境和開發(fā)力度明顯不及西南，因此，該板塊目前發(fā)展相對遲緩，市場潛力還有待挖掘。

3、東南板塊

板塊點評：

東南板塊是滄州市的又一樓盤集中區(qū)域，在數(shù)量上和西南板塊不相上下，但在樓盤品質(zhì)和開發(fā)規(guī)模上則顯得參差不齊，多層和高層、小高層住宅形式兼有，大規(guī)模、高品質(zhì)樓盤屈指可數(shù)。

該區(qū)域的市場均價在3500元/㎡左右，整體價格相對較低。但也有例外，如東方駿景，銷售均價達到了3600—3700元/㎡，并且項目的規(guī)模和品質(zhì)也較高。

最終來說，東南板塊已被列入滄州市的“工業(yè)和物流”功能區(qū)，未來該區(qū)域的環(huán)境和配套將為此功能服務(wù)，這也將決定該區(qū)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場的發(fā)展產(chǎn)生不利影響，未來發(fā)展有待觀望。

4、開發(fā)區(qū)板塊

板塊點評：

東部開發(fā)區(qū)是城市的工業(yè)新區(qū)的重要組成部分，該區(qū)域交通寥寥可數(shù)，區(qū)域環(huán)境和配套更顯滯后，該區(qū)域只有“逸城·淺水灣”一家別墅項目獨隅一方，項目的銷售周期相對較長，項目銷售現(xiàn)狀不容樂觀。

（二）商業(yè)項目分析

1、在售樓盤

樓盤點評：

滄州市的在售商業(yè)項目較少，但商鋪的價格都相對較高，臨街商鋪也在20000元/㎡以上，而且都處于市中心地段，區(qū)位價值顯得獨一無二。

二、滄州供應(yīng)土地市調(diào)分析

（一）凈地供應(yīng)市調(diào)

（二）拆遷地塊市調(diào)

（三）滄州市土地市場概述

1、市場供應(yīng)集中放量 08、09年是滄州房地產(chǎn)市場集中放量的兩年。08年土地供應(yīng)量在1000畝左右，超過去年900畝的土地供應(yīng)指標(biāo)。直至目前，滄州90%樓盤都處在觀望和市場積累階段，預(yù)計年中或下半年集中開盤。

2、土地價格急劇增長

06年至07年上半年，滄州市的土地價格從70萬/畝猛增到了100萬/畝，現(xiàn)在，西南地價狂漲到200萬/左右，更為甚者，07年8月份，人民公園西側(cè)的160畝土地，天津頤城房地產(chǎn)以將近300萬/畝的高價拍得，刷新了滄州的土地價格，土地價格達到滄州拍地頂峰。自此，滄州房地產(chǎn)發(fā)生了巨大變化，在售樓盤房價有了200元/㎡左右的提升，導(dǎo)致握有土地的開發(fā)商開始放慢開發(fā)步伐，導(dǎo)致07年很大部分供應(yīng)地塊的囤積。

（四）滄州市房地產(chǎn)市場總結(jié)分析

1、樓市發(fā)展劍指西南，滄州地產(chǎn)前景廣闊

通過滄州市房地產(chǎn)市場的板塊和區(qū)域劃分，我們可以清晰、明顯的看到滄州市的西南是房地產(chǎn)的發(fā)展方向，該區(qū)域樓盤發(fā)展水平較高，項目無論在規(guī)模、品質(zhì)、價格上，還是環(huán)境、配套、人文風(fēng)格上都高于其它板塊樓盤，且項目分布呈現(xiàn)“大樓盤、小聚集”的偏位發(fā)展?fàn)顟B(tài)，中、高檔樓盤大多集中在該區(qū)域，使得該板塊成為滄州市的方向，未來前景廣闊。

另外，其它板塊樓盤雖然在聚集程度、樓盤品質(zhì)、價格表現(xiàn)上相對次之，缺少更為清晰的開發(fā)方向和脈絡(luò)，但滄州整體地產(chǎn)開發(fā)將愈發(fā)趨于理性和集中，未來市場前景廣闊。

2、整體房價高位運行，樓盤品質(zhì)拾階而上

滄州市的房格將以西南板塊為主導(dǎo)，整體房價將在持續(xù)、高位運行。

縱觀滄州房地產(chǎn)市場，我們把房價歸結(jié)為東西部價格和西部價格，東部即為東南板塊和開發(fā)區(qū)板塊，市場均價大約在3300—3500元/㎡左右；西部價格即為西北和西南版塊，樓盤均價能夠達到3900元/㎡左右，個別項目突破4000元/㎡大關(guān)，如天成首府，最高價達到了4600元/㎡左右，成為滄州市的首高。據(jù)此分析，我們認為滄州整體樓市均價也將在3600—3800元/㎡之間，市場價格實現(xiàn)了歷年的最高。

另外，由于項目在房價上的高層運行，必然要求項目品質(zhì)的水漲船高，整體房地產(chǎn)市場也將從價格、戶型等方面的競爭，轉(zhuǎn)向項目品質(zhì)、規(guī)模等方面的較量，實力和品質(zhì)將成為未來項目開發(fā)的主題。

3、產(chǎn)品形態(tài)日趨成熟，高層、小高層漸成主流

近年來，由于滄州房地產(chǎn)市場發(fā)展速度較快，市場成熟度越來越高，市區(qū)內(nèi)的產(chǎn)品形態(tài)競爭大多表現(xiàn)在高層和小高層上，多層和其他產(chǎn)品形態(tài)受到出房率和利潤率等因素制約，開發(fā)程度越來越少，大多數(shù)為06年以前的早期產(chǎn)品。目前，東部市場還殘存部分多層住宅項目，但大多處于早期銷售、尾房處理階段，高層和小高等新產(chǎn)品正在替多層磚混住宅，尤其是西部在售樓盤，絕大多數(shù)都為高層和小高層，有的高層已經(jīng)達到30層以上，比如阿爾卡迪亞和天成首府，成為滄州市的“珠穆朗瑪峰”。

4、未來競爭可謂一觸即發(fā)，市場供給即將集中放量08、09年是滄州房地產(chǎn)市場集中放量的一年。06年銷售面積在55.4萬平米，比05年增長6%，07年預(yù)售房面積38萬平米，實際銷售增長率將會更高，因此，08年的市場供應(yīng)量將會又上一個臺階，市場蓄勢越來越強。

目前來看，08滄州市在售樓盤的預(yù)熱項目較多，大多在售項目還處于市場觀望和市場積累階段，沒有較大動作和行為。由此來看，滄州房地產(chǎn)市場將會在 5、6月份集中開盤，市場供應(yīng)也將集中放量，屆時，房地產(chǎn)市場有可能出現(xiàn)一次井噴，帶來市場的一次“小地震”。

另外，據(jù)有關(guān)部門數(shù)字顯示，今年滄州市的土地供應(yīng)量也將會達到1000畝左右，超過去年900畝的土地供應(yīng)。政府的土地供應(yīng)指標(biāo)，將給未來房地產(chǎn)市場帶來更多的上市項目，加大市場的供應(yīng)力度，推動市場的快速發(fā)展，加速市場的激烈競爭。

5、銷售現(xiàn)狀“青黃不接”，未來競爭“暗流涌動”滄州房地產(chǎn)市場的銷售現(xiàn)狀為：一方面很多在售樓盤處于中后期尾房銷售階段，另一方面，許多新項目或老項目分期還處于市場余熱階段，整體樓市沒有開盤銷售項目，市場處于“青黃不接”中間階段。

目前，滄州市在售項目很多都處在尾房處理階段，開盤在售項目較少，因此，大多樓盤剩余房源較少，實際銷售率都能較高，縱觀整個滄州市場基本沒有滯銷項目，銷售狀態(tài)較好。

另外，還有許多在售項目處于市場預(yù)熱階段，主要通過咨詢登記、認購辦卡、預(yù)交定金等手段，在為未來的開盤或正式銷售做準備，并且登記和認購率情況都非常樂觀，客戶積累率也相對較高，摩拳擦掌、嚴陣以待。

總體來說，整體市場的銷售處于尾房處理和市場預(yù)熱的中間地帶，但波瀾不驚的平靜下面卻蘊藏著強勁的爆發(fā)力量，未來市場競爭將會更為強烈、集中。

6、市場需求積極、旺盛，購房欲望持續(xù)、強烈

目前，全國樓市的房價漲幅趨于放緩，個別城市出現(xiàn)了價格下調(diào)及變相降價的趨勢，如廣州、上海等一線城市，部分消費者開始持幣觀望，購房需求和情緒明顯受到影響。然而，滄州作為一個三線的中小城市，似乎受大市影響較小，市民購房欲望強烈。調(diào)研中了解到，很多購房者還在積極準備下一步購房計劃，很多售樓部咨詢者充盈，市場需求積極、旺盛，購房欲望持續(xù)、強烈。這可能是受到滄洲外來人口增加、城市化進程加快、城市老齡化到來、市民消費和收入增加等諸多因素影響的結(jié)果。

7、經(jīng)濟適用房向市場化進軍，房地產(chǎn)市場受刺激性發(fā)展 現(xiàn)在，滄州市的經(jīng)濟適用房試點總共有14、15個，為數(shù)較多，但從現(xiàn)狀來看，在建的經(jīng)濟適用房則數(shù)量較少，供應(yīng)量有所控制。據(jù)了解，今年政府根據(jù)國家宏觀方針和滄州現(xiàn)狀，改變和出臺了相應(yīng)政策，針對困難戶租房主張采取廉租房的制度，對于中、低收入家庭和居民采取“先買后補”的貨幣補償制，以適應(yīng)市場化發(fā)展潮流，把政策性用房推向市場。

滄州市政策性用房被納入市場行列，將在一定程度上將刺激地產(chǎn)市場的發(fā)展。

第三部分 項目基礎(chǔ)性條件分析

一、地塊基本資料

? 區(qū)位：位于清池大道與解放中路交叉口東南，清真寺西側(cè)。? 總占地面積：36149.6平方米 總建筑面積:18.9萬平方米 ?

容積率:5.23 ? 業(yè)態(tài):住宅、商業(yè)、寫字樓

二、地塊SWOT分析

（一）優(yōu)勢 ?

區(qū)域位置

項目地處清池大道和解放中路交叉口，實為滄州市的城市中心地帶，地理位置非常優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。?

交通路網(wǎng)

項目緊鄰滄州市的中心動脈——清池大街和解放路兩條主干道，黃金雙線路網(wǎng)坐擁通達密集交通，優(yōu)勢不言而喻。? 項目規(guī)模

項目容積率為5.23，總建筑面積達到了18.6萬平米，在區(qū)域內(nèi)項目規(guī)模相對較大，規(guī)模大的樓盤將具備規(guī)模優(yōu)勢，為項目帶來更高的市場競爭力

（二）劣勢 ? 拆遷時間

本市拆遷項目運作一般都在3—4年以上，項目的開發(fā)運作時間長、難度大等問題，都將會在很大程度上提高項目的運作成本，增加項目的開發(fā)風(fēng)險，降低項目的最終利潤。?

外地企業(yè)

開發(fā)企業(yè)為石家莊的外地公司，對當(dāng)?shù)厥袌鲚^為陌生，在滄州市沒有成功運作經(jīng)驗，將會降低項目開發(fā)、運作的機會，成為項目的開發(fā)劣勢。

（三）機會 ? 購房需求

本地市民的購房需求強烈，受滄州外來人口、城市老齡化、市民消費能力的增長等因素的影響，市民購房需求旺盛，住房供不應(yīng)求的狀態(tài)將為項目銷售創(chuàng)造機會。? 政府支持

作為拆遷地塊缺少不了當(dāng)?shù)卣闹С郑镜貕K的拆遷同樣有政府支持，因此，在政府的扶持和幫助下，項目的拆遷力度將會加大，運作時間也會相對縮短。? 綜合實力

開發(fā)商為有著豐富的房地產(chǎn)動作經(jīng)驗，品牌和資金實力相當(dāng)雄厚，在石家莊等地有過很多成功項目，成為本項目成功運作的一大機會。

（四）威脅 ?

拆遷難度

滄州有45個少數(shù)民族聚集，其中回民占少數(shù)民族的91%，在滄州市占有重要的地位?；孛裣騺韺τ跐h民有抵觸情緒，對于居住區(qū)的拆遷也有很保守的思想，有回民的地方拆遷必定較難。

項目位于滄州市的回民區(qū)，緊鄰滄州市的清真寺，緊靠滄州市回民聚集最多的“小樹林”，地塊拆遷難度將會較高，回報抵觸情緒將會很大，直接威脅項目的正常開發(fā)、運作。?

宏觀政策

國家政策對于閑置或開發(fā)不足、時間較長的土地，規(guī)定予以嚴厲的懲罰，將會在很一定程度上威脅項目的開發(fā)進度和時間，帶來一定的運作風(fēng)險。另外，國家出臺得相關(guān)政策，尤其市兩會很對于中低收入者得關(guān)注，大力鼓勵限價房、廉租房和經(jīng)濟適用房的開發(fā)力度，在一定程度上抑制商品房開發(fā)地積極性，還有，國家金融緊縮政策的連續(xù)出臺，銀行貸款利率得不斷提高，雖然一方面抑制了投資炒房，同時也將會影響到實際購房需求的增長，對于房地產(chǎn)開發(fā)積極性產(chǎn)生不利影響。

第四部分 滄州市房地產(chǎn)市場調(diào)研綜述

通過對滄州市房地產(chǎn)市場的前期調(diào)研和綜合分析，我們進一步了解和掌握了滄州市房地產(chǎn)的現(xiàn)狀和發(fā)展方向。通過項目自身SWOT的分析，結(jié)合滄州市場的綜合調(diào)研，我們認為項目在滄州市場的運作：優(yōu)勢和劣勢并存，機會和威脅共有。

項目的之所以存在運作的可能性，一方面，就在于地塊所處的位置是市民心中的城市中心地帶，地段價值毋庸置疑，開發(fā)利潤大有可觀，再加上貴公司綜合實力作保，成功的前景是比較誘人的。但從另一方面講，項目地塊拆遷難度同樣也與項目的優(yōu)勢、機會相等，對于一個回民區(qū)的拆遷項目，拆遷難度、時間成本將會很大，風(fēng)險也會上升，企業(yè)一旦陷入拆遷的泥壇將會很難抽身，這對實力和信心將會是很大的考驗。

因此，項目的成功運作關(guān)鍵還是取決于開發(fā)企業(yè)的決心和信心，取決于開發(fā)企業(yè)能否很好地協(xié)調(diào)地塊拆遷與政府關(guān)系、市民關(guān)系等問題，從而成功駕馭和把握項目運作。

第三篇：北京快餐市場分析報告

北京快餐市場分析報告 作者：admin 發(fā)表時間：13-06-22

一、北京快餐業(yè)的現(xiàn)狀分析

北京是世界著名的歷史文化名城和國際旅游城市且又為中國政治、文化交流中心，具有豐富的資源，獨特的人文景觀和秀美的自然風(fēng)貌，使北京的旅游資源在全國名列前茅。據(jù)統(tǒng)計，北京每年來自境內(nèi)外的游客總數(shù)達到近1.7億余人次，其中2010年北京共接待境外旅游者430萬人次，接待國內(nèi)旅游者1.6億余人次，旅游總收入2443億元，巨大的旅游資源為北京的旅游業(yè)帶來豐厚利潤的同時，也為北京的餐飲業(yè)、娛樂業(yè)等行業(yè)帶來了巨大的機遇。

（1）北京快餐店的規(guī)模數(shù)量

對北京目前現(xiàn)有的快餐企業(yè)的調(diào)查顯示，目前北京有43家合計1278家門店快餐連鎖企業(yè)。

（2）北京快餐店面的人均消費分布

據(jù)北京商業(yè)信息網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前北京快餐市場人均消費80、60、40、25元及以下店面分配比例分別為2%、3%、10%、15%和70%，其中25元及以下的店面所占比例占到絕大多數(shù)，而25元以上以上的店面合計只有30%，表明目前北京快餐業(yè)還是以中低檔次為主。

（3）北京快餐店面的分布與經(jīng)營狀況

從各級店面的分布和經(jīng)營狀況看，目前主要存在以下幾種情況：

①、各品牌店面的布局在各個城區(qū)之間不平衡，這表現(xiàn)在城四區(qū)、的店面數(shù)占到北京市所有快餐店面數(shù)的70%；而城郊各區(qū)合計占全市快餐店面數(shù)的30%，可見快餐店面在各個城區(qū)之間的分布十分不平衡。②、快餐店的上座率受節(jié)日變動的影響非常明顯，淡季和旺季使得同一個店面或表現(xiàn)為冷若寒冬，或表現(xiàn)為如沐春風(fēng)。

③、快餐店所處的位置對店面的上座率率影響巨大，位置好的店面無論旺季淡季都能有相對穩(wěn)定的上座率，而位置稍差的店面其上座率一直上不去。

④、人均消費30左右店面其經(jīng)營狀況整體上要好于過高、過低店面，但在人均消費30元的店面之中仍然存在位置好壞所帶來的差異。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，北京快餐業(yè)整體經(jīng)營狀況處于正常的利潤水平。調(diào)查中有部分企業(yè)表示近年來店面的上座率開始下降，經(jīng)營利潤也逐漸下降，甚至低于北京快餐業(yè)的平均利潤水平，而市場競爭態(tài)勢卻越來越激烈，整個快餐市場讓他們開始產(chǎn)生憂慮；但另一方面，一些快餐店一直保持較高的上座率（有些店面如西式快餐麥當(dāng)勞、肯德基等快餐企業(yè)上座率常年保持在90%左右），并保持較高的利潤，這表明盡管北京快餐業(yè)的競爭越來越激烈，但仍有不少企業(yè)在這種激烈的競爭態(tài)勢中從容獲利，這無一不在說明快餐業(yè)是個具有很高管理技能的行業(yè)，它經(jīng)營的好壞不但與門店提供的硬件服務(wù)有關(guān)，而且它提供的軟件服務(wù)更為重要，在門店的管理上誰更為客戶著想，誰提供的軟服務(wù)更細、更周到、更符合客戶心意，誰就可能獲得更大的市場。相反，那些固步自封，不思創(chuàng)新的企業(yè)，自然免不了被市場所淘汰的命運。

二、北京快餐市場客源特征分析

北京快餐業(yè)接待的客戶主要是以周邊居民區(qū)、辦公中心為主，占上座客人的75%；其次是散客，占上座客人的25%，表明北京目前快餐的經(jīng)營對象主要是針對居民和公司白領(lǐng)。

三、北京快餐市場存在的問題

目前北京快餐業(yè)整體發(fā)展?fàn)顩r不太景氣，快餐業(yè)平均利潤相比前兩年有所下降，出現(xiàn)這種情況的原因是多方面的，歸納起來主要存在著以下一些問題：

1、整個快餐行業(yè)管理不太規(guī)范，價格制定沒有統(tǒng)一的標(biāo)準，整個快餐行業(yè)沒有一個統(tǒng)一的價格制定標(biāo)準，在價格的制定上各個快餐企業(yè)根據(jù)自己的經(jīng)營狀況制定自己的產(chǎn)品價格，由于整個市場價格的制定比較混亂，使得同行之間往往通過“價格”這一因素來做文章以吸引客戶，這就不可避免地使各快餐企業(yè)間因搶占客戶而展開激烈的價格戰(zhàn)，而價格戰(zhàn)的結(jié)果往往使得整個快餐業(yè)的平均利潤產(chǎn)生縮水。

2、硬服務(wù)跟不上

店面在設(shè)計和裝修布置上未能真正體現(xiàn)人性化和個性化，有些店面內(nèi)部設(shè)備已經(jīng)陳舊，設(shè)備的配置檔次不夠，也不夠精致。

3、軟服務(wù)跟不上

就客戶細致入微的心理需求方面沒有進行細心的研究和開發(fā)，所提供的服務(wù)偏于大眾化，服務(wù)的項目也過于單一，沒有真正考慮不同客戶之間的差異化服務(wù)，而整個快餐的管理服務(wù)也很少體現(xiàn)出餐飲經(jīng)營服務(wù)的個性化，相反，一些快餐企業(yè)制定的一些“條條款款”反倒使客戶落入一種被約束、不自由的境地。

4、消費理念宣傳不夠

快餐經(jīng)營者在經(jīng)營服務(wù)方面思維過于保守，缺少創(chuàng)新意識，這種“抱殘守缺、不思創(chuàng)新”的經(jīng)營服務(wù)之道使得快餐業(yè)在客戶更深層次需求方面開發(fā)不夠，而在品牌的宣傳以及消費理念的引導(dǎo)方面工作就做得更少，這樣的結(jié)果往往使得它們逐漸被客戶所遺忘，經(jīng)營利潤自然也就很難得到保證。

從以上對快餐業(yè)目前存在的一些問題分析看出，北京整個快餐業(yè)的管理上比較混亂，也缺乏大管理的概念，各品牌在價格的制定上沒有一個統(tǒng)一的標(biāo)準，而各企業(yè)在各種硬、軟服務(wù)上也有所縮水，對于客戶深層次需求的開發(fā)以及品牌的宣傳、消費理念的灌輸?shù)确矫娓亲龅纳僦稚?，固步自封、不思?chuàng)新的結(jié)果使得他們在市場處于十分被動的境地，因此，就整個北京快餐業(yè)的發(fā)展來看，一方面不但要在整個快餐行業(yè)方面制定相關(guān)的行規(guī)和標(biāo)準，另一方面作為快餐業(yè)的構(gòu)成單元—企業(yè)自身也要大膽創(chuàng)新，不斷提高硬、軟服務(wù)的規(guī)格，充分挖掘客戶內(nèi)心深處所需要的東西，實施個性化、人性化的管理服務(wù)，同時應(yīng)加大品牌宣傳和消費理念引導(dǎo)的工作。

四、新時期快餐業(yè)面臨的壓力

從整個快餐業(yè)發(fā)展來看，中國快餐業(yè)將面對全球市場與國際知名跨國品牌展開直接較量。

如何面對沖擊并在新形勢下立于不敗之地？首先要在組織結(jié)構(gòu)、人才培訓(xùn)、市場開拓、資金與資產(chǎn)運作上學(xué)習(xí)國外企業(yè)成功經(jīng)驗。由于國際上餐飲集團已發(fā)展了幾十年，形成一套現(xiàn)有模式，中國快餐企業(yè)要想快速發(fā)展與國際接軌，最好的辦法是“拿來主義”，在方法上吸取、學(xué)習(xí)，將他人之長為我所用。其次，提升行業(yè)職員的綜合素質(zhì)，如果中國餐飲從業(yè)人員整體素質(zhì)不能上一個高的臺階，那么二十一世紀的中國快餐業(yè)就無法從深層去談軟件服務(wù)、個性服務(wù)、特色經(jīng)營和文化內(nèi)涵建設(shè)，更談不上增強競爭力，也更不可能與國際接軌。

五、未來快餐業(yè)的發(fā)展趨勢

未來快餐的趨勢是單體店面的生存空間和利潤空間越來越小，在價格戰(zhàn)不起作用的時候，理性競爭、專業(yè)化管理的要求變得越來越高。因此，實現(xiàn)集團與集團之間的聯(lián)合，走合作、參股、托管的連鎖化經(jīng)營的道路成為餐飲業(yè)當(dāng)務(wù)之急。

今后不僅大公司會繼續(xù)收購小公司，而且小公司之間也會不斷聯(lián)合變成有相對規(guī)模的公司，以便與大的對手相抗衡。到未來幾年的公司可能是那些中等規(guī)模的公司，而小公司因為以地區(qū)經(jīng)營為主，熟悉所在地市場，容易生存下去；大的集團則會持續(xù)發(fā)展。對中等規(guī)模的餐飲公司來說，所有大型企業(yè)所面臨的問題它也同樣面臨，比如高昂的經(jīng)營成本等問題，但惟一不具備的是市場規(guī)模，相對來說，其投入與產(chǎn)出不成比例，市場前景暗淡。

科技的發(fā)展將令快餐業(yè)主們重新強調(diào)以服務(wù)為中心的業(yè)務(wù)。品牌越是由高科技支持，就越有可能為客人提供更加細致的個性服務(wù)，更容易發(fā)現(xiàn)客人的好惡，以避免一刀切的服務(wù)模式。

餐飲業(yè)在不斷細化市場，提供特色服務(wù)的過程中，新思維、新概念會隨之而來。新餐飲名牌會不斷涌現(xiàn)，老字號也有可能易手。在不斷聯(lián)合的過程中，也偶爾會出現(xiàn)某種形式的解體。即有些大集團購入某些牌子后，可能又轉(zhuǎn)手出讓，比如一些小公司可能加以收購，從而逐漸壯大，形成全球網(wǎng)絡(luò)。

第四篇：北京咖啡行業(yè)市場分析報告

一、咖啡――世界三大飲料之一，一個西方的舶來品，慢慢的走進了中國的百姓家庭。從我們國人的習(xí)慣喝茶來看這個現(xiàn)象，有著極為深遠的歷時背景和現(xiàn)實意義?？Х鹊恼嬲d起，應(yīng)該是從２０世紀９０年代末開始的。但其發(fā)展速度之快，在短短十來年時間內(nèi)，達到了前所未有的行業(yè)繁榮。沿海地區(qū)與國際接軌較早，其行業(yè)的發(fā)展也較內(nèi)地要快得多，從咖啡廳的規(guī)模、檔次、數(shù)量、消費量都遠遠超過內(nèi)地。

北京――中國最具有活力的城市，一個政治、文化、經(jīng)濟、金融中心城市。在北京，有著大批的外商和白領(lǐng)長期在此工作、生活。高節(jié)奏、高效率的工作和生活加之于受西方文化的種種因素?？Х认M主要群體也就是外商、白領(lǐng)、旅游者和居家百姓。

2007年的北京上海一線城市調(diào)查表明：咖啡終端銷售市場一依次為：咖啡及西式快餐連鎖店、星級酒店、西餐廳。其中咖啡館及西式快餐連鎖店主要由上島咖啡、星巴克咖啡、國內(nèi)連鎖品牌咖啡，麥當(dāng)勞、必勝客，這些連鎖店平均每月銷量占30.18％，其次星級酒店每月平均銷量占23.47％，西餐廳平均每月銷量占19.28％。隨著時代的發(fā)展和人們生活理念的進一步改變，咖啡業(yè)也在以一種迅猛的速度發(fā)展。

二、北京咖啡市場現(xiàn)狀

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前北京約有各類咖啡館1000多家，咖啡原料加工代理商60余家?？Х榷沟匿N量也很可觀，約達2500噸／年，到2010年可能增至5000噸?？Х仁袌鲈诒本┤找婊钴S，一是由于北京的境外人士越來越多，老外喝咖啡如同我們喝茶水一樣隨意；二是因為上世紀90年代末外資、臺資咖啡企業(yè)以連鎖店形式進入北京，改變了人們以往對咖啡館的固有印象。

雖然受到歡迎，但咖啡在北京還遠未深入人心?！拔覀兊闹饕蛻暨€是境外人士和有留洋背景的商務(wù)人士?！痹跉W美國家，平均每人每天要喝４—５杯咖啡。北京的咖啡市場仍處于起步階段。

咖啡館的情況同樣如此。北京絕大多數(shù)咖啡館還處于餐、飲并舉的階段，有些甚至以餐帶飲。如上島咖啡等都提供各類商務(wù)套餐。成熟的咖啡館應(yīng)以賣咖啡為主，附帶蛋糕、甜品等西式小點。從口味來看，北京人也很有自己的偏好?？谖遁^淡的咖啡和花式咖啡（咖啡里加入肉桂、蜂蜜、巧克力、牛奶等）最受北京人的青睞，如卡布其諾、拿鐵等奶香味比較重的咖啡。而在不少歐美國家，人們在中午11點以后就不再喝卡布其諾，只喝意式咖啡了。

三、北京咖啡業(yè)發(fā)展趨勢

咖啡消費市場發(fā)展迅速，已經(jīng)成為城市消費一大潮流，市場前期培育已經(jīng)結(jié)束。雀巢、麥斯威爾、哥倫比亞等國際咖啡公司紛紛在中國設(shè)立分公司或工廠。隨著改革的進一步開放和中西文化的進一步結(jié)合，這個市場將會進一步擴容?？Х认M品位越來越高，文化的魅力就是市場的魅力。單純速溶咖啡己遠遠不能滿足要求了，消費者開始認知咖啡的品牌、風(fēng)格和知道如何享受咖啡帶來的樂趣。

“特色咖啡”無疑是現(xiàn)在整個咖啡產(chǎn)業(yè)的主流，發(fā)展相當(dāng)迅速。咖啡市場的快速發(fā)展，與消費者對西方文化天然的興趣密不可分。

教育水準、家庭月收入和飲用咖啡的頻率呈現(xiàn)顯著的正相關(guān)。意味著咖啡這種西方傳入的飲料在中國大陸是一種象征優(yōu)勢階層的生活方式。

行業(yè)內(nèi)部及與相關(guān)聯(lián)行業(yè)的競爭越來越激烈。北京的咖啡店越來越多。同時，茶葉、各式飲料均是咖啡的相關(guān)替代品。比如珍珠奶茶以中國傳統(tǒng)茶飲為基礎(chǔ)，同時具有一種全新的外觀和口味，使人們對中國茶的認識產(chǎn)生了重要轉(zhuǎn)變。茶和咖啡之間的競爭會很激烈。

四、北京咖啡消費現(xiàn)狀及咖啡館的細分

北京的咖啡消費主要為以上所提到的三類

1． 星級酒店

北京較有檔次的星級商務(wù)酒店一般在大堂里會設(shè)置咖啡吧，而這樣的咖啡吧的主要目標(biāo)客戶是酒店的商務(wù)住客。一般的商務(wù)客戶會在這樣的咖啡吧里會見客戶等工作，所以這樣的咖啡吧的風(fēng)格一般比較安靜、高雅，適合會談。

2． 咖啡館及西式快餐連鎖店

1）咖啡館，顧名思義為以銷售咖啡飲品為主的，配備可供消費者休閑的桌椅的商店。在這里按照各種風(fēng)格又可分為：歐式、美式、日式、臺式等。

A． 歐式

這種咖啡多數(shù)集中在朝陽區(qū)，極具異國情調(diào)。通過精選原產(chǎn)地咖啡，用高壓蒸汽的意式咖啡壺來做,能壓出厚厚的咖啡油，口感香濃醇厚，以此做出來的花式咖啡、卡布契諾、奶味更勝的拿鐵咖啡自然也不同凡響。

B． 美式

以星巴克為典型代表。（下文將詳細敘述）

C． 日式

以真鍋咖啡為代表，并以炭燒咖啡為主打產(chǎn)品。選用法國、巴西、哥倫比亞，這些世界著名的咖啡產(chǎn)地所產(chǎn)出的上等咖啡豆，使用精致的咖啡磨，咖啡壺。而在喝之前既不煮也不蒸，而是象茶一樣是沖泡出來的。沖泡用的是無漂白濾紙，以減少對咖啡原味的破壞。因此被稱為“最精致的咖啡”。

D．臺式

臺式以“上島咖啡”為代表，“上島咖啡”源于臺灣，1997年5月進駐大陸市場，目前已遍布全國各大城市，擁有700多家。臺式的風(fēng)格秉承了臺灣的一種“茶坊式”咖啡館，其最大特點是除了提供咖啡還提供了中式快餐。這樣的組合別有一番特色。

2）西式快餐廳

西式快餐連鎖店主要指在提供西式快餐外，向客戶提供咖啡飲品的餐廳。這樣的餐廳主要以快餐為主，并供應(yīng)咖啡給顧客。按風(fēng)格又可分為意式、墨西哥式、美式等。主要代表為GINO、塔可鐘、麥當(dāng)勞等。這種形式的咖啡價格一般比較便宜。

3． 西餐廳

西餐廳主要是指西餐中，作為咖啡的甜品在非餐飲時間內(nèi)提供給顧客飲用。這樣的西餐廳檔次一般比較高，主要以凱文、Mexico Lindo Cantina & Grill為代表

五、休閑類市場領(lǐng)先者代表公司――星巴克（starbucks）

只用了短短幾年時間，星巴克在中國就成了一個時尚的代名詞。它所標(biāo)志的已經(jīng)不只是一杯咖啡，而是一個品牌和一種文化。1971年4月，位于美國西雅圖的星巴克創(chuàng)始店開業(yè)。1987年3月，星巴克的主人鮑德溫和波克決定賣掉星巴克咖啡公司在西雅圖的店面及烘焙廠，霍華。舒茲則決定買下星巴克，同自己創(chuàng)立于1985年的每日咖啡公司合并改造為“星巴克企業(yè)”.現(xiàn)在，星巴克已經(jīng)在北美、歐洲和南太平洋等地開出了6000多家店，近幾年的增長速度每年超過500家，平均每周超過10000萬人在店內(nèi)消費。預(yù)計2005年，星巴克在全球?qū)⒂?0000家店。目前，星巴克是惟一一個把店面開遍四大洲的世界性咖啡品牌。

1998年3月，星巴克進入臺灣，1999年1月進入北京，2000年5月進入上海，目前星巴克已成為了國內(nèi)咖啡行業(yè)的第一品牌。2003年7月，美國著名的咖啡連鎖企業(yè)星巴克集團對外宣布：集團大幅提高其在臺灣與上海合資公司中的股份，持股比例從原來的5%增至50%.由此，星巴克集團的子公司“星巴克國際”和臺灣的統(tǒng)一（星巴克）集團，將從授權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)為事業(yè)合作伙伴。上海統(tǒng)一星巴克咖啡有限公司總經(jīng)理徐光宇表示，美方增持10倍股份的主要原因是看好臺灣和上海的市場前景，愿意進一步投資未來。

一般而言，美國星巴克在某一個地區(qū)所持的股權(quán)比例越大，就意味著這個地方的市場對它越加重要。另外，星巴克制定了嚴格的選擇合作者的標(biāo)準：如合作者的聲譽、質(zhì)量控制能力和是否以星巴克的標(biāo)準來培訓(xùn)員工。

目前，星巴克在中國內(nèi)地有三家合作伙伴：北京美大咖啡有限公司行使其在中國北方的代理權(quán)，臺灣統(tǒng)一集團行使其在上海、杭州和蘇州等江南地區(qū)的代理權(quán)，南方地區(qū)（香港、深圳等）的代理權(quán)則交給了香港的一家公司。

1999年初，星巴克授權(quán)北京美大咖啡有限公司在北京市場開設(shè)第一家分店，至今已在京、津地區(qū)迅速發(fā)展到36家。而“統(tǒng)一星巴克”則于1998年3月在臺灣開出第一家店，當(dāng)時的統(tǒng)一星巴克咖啡有限公司由“統(tǒng)一超商”、“統(tǒng)一企業(yè)”和“美國星巴克”分別持股50%、45%與5%.2000年5月，兩大集團再以同樣的合資模式，取得在內(nèi)地江浙地區(qū)的經(jīng)營權(quán)，成立“上海統(tǒng)一星巴克”。

星巴克除了利用一些策略聯(lián)盟幫助宣傳新品外，幾乎從來不做廣告。因為根據(jù)在美國和中國臺灣的經(jīng)驗，大眾媒體泛濫后，其廣告也逐漸失去公信力，為了避免資源的浪費，星巴克故意不打廣告。這種啟發(fā)也是來自歐洲那些名店名品的推廣策略，它們并不依靠在大眾媒體上做廣告，而每一家好的門店就是最好的廣告。

星巴克認為，在服務(wù)業(yè)，最重要的行銷管道是分店本身，而不是廣告。如果店里的產(chǎn)品與服務(wù)不夠好，做再多的廣告吸引客人來，也只是讓他們看到負面的形象。徐光宇表示，星巴克不愿花費龐大的資金做廣告與促銷，但堅持每一位員工都擁有最專業(yè)的知識與服務(wù)熱忱。"我們的員工猶如咖啡迷一般，可以對顧客詳細解說每一種咖啡產(chǎn)品的特性。只有透過一對一的方式，贏得信任與口碑。這是既經(jīng)濟又實惠的做法，也是星巴克的獨到之處。

北京星巴克設(shè)定以年輕消費者為主，因此在拓展新店時，他們費盡心思去找尋具有特色的店址，并結(jié)合當(dāng)?shù)鼐坝^進行設(shè)計。例如，位于前門步行街的星巴克，外觀就是中國式的茶樓，；而西單大悅城的分店，則表現(xiàn)花園玻璃帷幕和宮殿般的華麗，夜晚時分，可以悠閑地坐在街邊，邊欣賞夜景，邊品嘗香濃的咖啡

第五篇：北京KTV市場分析

北京KTV市場分析

北京主要的KTV及有規(guī)模的有如下幾家，隆博、錢柜、悅圣、開心100、音樂之聲、麥樂迪、東方斯卡拉、東方金柜等。生意不錯的也只有錢柜和麥樂迪兩家，其它幾家生意上或多或少與以上兩家都有不同的差距，具體原因我個人有如下想法：

首先，錢柜是從臺灣開始到上海再北京的一家歷史悠久、資金雄厚無論是在經(jīng)營上、培訓(xùn)上、裝潢上都經(jīng)過數(shù)年研發(fā)改良發(fā)展，慢慢形成現(xiàn)有的這種經(jīng)營方式和裝潢特點的錢柜式KTV。所以說它的包廂價格和酒水價格是目前行業(yè)中最貴的，是必會讓一些客人拒絕錢柜，而選擇一些價位低的KTV進行消費；另外由于開業(yè)初期生意狀況極好，經(jīng)常造成滿包現(xiàn)象，會有一批客人轉(zhuǎn)投他人門下，去別的KTV消費。如形成一定的消費習(xí)慣后，該批客人也會流失，第三點，前期開業(yè)有些質(zhì)量要求過高，很難再有適當(dāng)?shù)奶岣?，萬一有下滑現(xiàn)象，有無良好的改進方法，肯定會造成客人的大方面異議。如例自助餐品質(zhì)現(xiàn)以有下滑現(xiàn)象，確未有任何改良提高，已有部分客人提出異議，錢柜這一買點和吸引客人的方式效果已不再有太大的效果。第四，因為要做到最好，所要投入大量的財力、人力加以改進和實施。但如果缺乏延續(xù)性和執(zhí)行力度，反而會大大增加資金上的浪費。第五，生意好，服務(wù)員長期處于緊張的勞累中，這樣有可能導(dǎo)致服務(wù)品質(zhì)的下滑和人員情緒上的低落，造成人員干部的流失，很難形成一個穩(wěn)定的和團結(jié)的中層管理及外場。有些良好的服務(wù)標(biāo)準會顯得執(zhí)行起來不到位和沒有效果，這樣也會流失一批客人及公司形象有所折扣，但錢柜還是有許多好的方面值得我們學(xué)習(xí)的。第二是麥樂迪，在我看來麥樂迪之所以生意狀況好，只是因為它是北京第一家量販式KTV又處在商業(yè)鬧市區(qū)，北京大部分人已對其形式一種消費依賴，還有其價格便宜，交通方便等造成現(xiàn)在生意火暴的事態(tài)，但從專業(yè)角度上說，服務(wù)質(zhì)量缺乏專業(yè)水準和熱情。巡房生硬、呆板，管理上有大量破綻，導(dǎo)致物料和人事成本的加劇。近期該KTV已有兩次大規(guī)模的換人動作。如果現(xiàn)在有家裝潢好、服務(wù)好、價格相同、宣傳力度夠的KTV開業(yè)，勢必會造成對麥樂迪的猛烈沖擊。至于其它幾家，或多或少都有自身的一些弱點存在導(dǎo)致經(jīng)營狀況不佳。如東方斯卡拉，白天生意冷清，地理位臵不佳，包廂費超常廉價，而晚上西部酒城12:00開業(yè)，營業(yè)時間8：00—12：00為歌舞表演，而這個時間又是KTV行業(yè)中的黃金時間，大批客人被吸引至酒城而導(dǎo)致KTV無人問津。而酒城12：00結(jié)束表演，這時KTV又處于打折時段每天如此不良循環(huán)，導(dǎo)致生意狀況不佳。東方金柜硬件差，服務(wù)質(zhì)量低下，雖然有一些力度極重的促銷活動，但作為挑剔的北京消費人群效果欠佳。音樂之聲和開心100雖有重多數(shù)量的包廂，但由于距錢柜和麥樂迪太近又毫無特點，所以長久以來一直處于吃錢柜和麥樂迪剩飯之勢，加上管理混亂，結(jié)果就不言而喻了。悅圣和新世界錢柜兩家未開業(yè)就開始暗中比拼，兩家店相距不足200米，競爭會非常激烈，又同時處于消費比較差的南城，雙方很可能會兩敗俱傷，加上悅圣的老板并未有從業(yè)經(jīng)驗，其結(jié)果不堪想象。隆博從我個人感覺，畢竟是從夜總會中改良出來的，帶有很重有色味道，加以前口碑太差，現(xiàn)又宣傳不夠，經(jīng)營狀況的改善可能是一個漫長的過程。

KTV行業(yè)的定位必須保持專業(yè)大眾化的特色，另外建立專業(yè)的品牌性企業(yè)也是競爭中求勝的法寶。還有一點缺乏適應(yīng)專業(yè)大眾化趨勢的KTV服務(wù)人員很可能成為今后量販式KTV發(fā)展的關(guān)鍵，所以有著良好的硬件施工加上訓(xùn)練有素的服務(wù)人員將是KTV行業(yè)中必有的兩種運作能源。

以上KTV經(jīng)營分析只是我個人的一點看法，錢柜、麥樂迪畢竟是資深企業(yè)。魔方的定位是取之其長，避己之短，加上自己的特點，才有可能在京城站穩(wěn)腳跟。良好的服務(wù)，高標(biāo)準的品質(zhì)保持也是公司管理上的一大重點。