第一篇：2018年杭州市上半年土地市場(chǎng)分析

據(jù)好地?cái)?shù)據(jù)庫(kù)，2018年上半年，杭州十區(qū)共成交107宗地塊，總出讓面積6312畝，建筑面積926.5萬(wàn)方，總出讓金1420億元?jiǎng)?chuàng)歷史同期新高，平均樓面價(jià)15326元/㎡，平均溢價(jià)率42.75%。與2017年相比，2018年上半年土地出讓面積上漲99.2%，建筑面積上漲76.7%，出讓金上漲102.6%。

2018年上半年的土地出讓量和成交金額均與2017年全年相比均已過半。其中，出讓面積已經(jīng)達(dá)到2017年全年（10250畝）的61.6%，總建筑面積則為2017年（1557.2萬(wàn)方）的59.5%，出讓金是2017年（2178億元）的65.2%。

2018年上半年成交的107宗地塊中，主城區(qū)出讓金總額654億元（同比上漲74.8%），出讓面積1903畝，建筑體量331萬(wàn)方，樓面均價(jià)19723元/㎡（同比上漲13.7%）； 蕭山區(qū)出讓金總額417億元（同比上漲116.9%），出讓面積1381畝，建筑體量214萬(wàn)方，樓面均價(jià)19510元/㎡（同比上漲27.6%）；

余杭區(qū)出讓金總額189億元（同比上漲204.2%），出讓面積1188畝，建筑體量144萬(wàn)方，樓面均價(jià)13105元/㎡（同比上漲83.8%）；

大江東出讓金總額36億元（同比上漲452.4%），出讓面積284畝，建筑體量40萬(wàn)方，樓面均價(jià)9013元/㎡（同比上漲181.5%）；

臨安區(qū)出讓金總額74億元（同比上漲32.6%），出讓面積1067畝，建筑體量133萬(wàn)方，樓面均價(jià)5520元/㎡（同比下降45.5%）；

富陽(yáng)區(qū)出讓金總額50億元（同比上漲375.9%），出讓面積489畝，建筑體量63萬(wàn)方，樓面均價(jià)7947元/㎡（同比上漲54.6%）。

（二）51家房企競(jìng)得65宗涉宅地塊

2018年杭州十區(qū)成交地塊中，涉宅地65宗，總出讓面積4457畝，總建筑面積646.2萬(wàn)方，總出讓金額1175.6億元，樓面均價(jià)18191元/㎡，平均溢價(jià)率43.34%，產(chǎn)生了51位得主。

拿地金額最高的是龍湖。2018年以來，龍湖在杭州競(jìng)得涉宅地5宗分布于城東新城（3宗），下沙和丁橋，拿地金總計(jì)134.8億元。其次是保利，保利101億元競(jìng)得蕭山錢江世紀(jì)城M-04地塊，是杭州第二宗單宗地塊價(jià)格超百億的地塊。第三位是濱江集團(tuán)，拿地金額為67.4億元。注：聯(lián)合拿地權(quán)益均分，下同

3家房企拿地面積超過300畝。最高的龍湖拿地面積為383.7畝，隨后是祥生（305.4）和濱江集團(tuán)（300.1畝）。拿地建筑面積的最多的3家房企分別是龍湖（62萬(wàn)方）、祥生（43萬(wàn)方）和中天（42.6萬(wàn)方）。

（三）5家房企首入杭州，布局三墩北單元、丁橋單元、南站單元、市北

單元和塘棲鎮(zhèn)

2018年以來，有5家房企通過公開市場(chǎng)拿地首入杭州，分別是南京銀城、華僑城、重慶華宇、新希望和南京弘陽(yáng)。地塊分布在主城區(qū)三墩北、丁橋單元，蕭山區(qū)南站單元、市北單元以及余杭區(qū)塘棲鎮(zhèn)。5家新入杭房企拿地情況

地塊分布圖

（四）上半年成交涉宅地top榜

1、總價(jià)最高

上半年成交的65宗涉宅地中，總價(jià)最高的是蕭山錢江世紀(jì)城M-04地塊，成交總價(jià)1009861萬(wàn)元，也是杭州第二宗超過百億的地塊。

3月31日，浙江保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以總價(jià)1009861萬(wàn)元競(jìng)得蕭政儲(chǔ)出(2018)13號(hào)錢江世紀(jì)城M-04地塊，樓面價(jià)32277元/㎡，溢價(jià)率48%。

其次是華僑城競(jìng)得的丁橋單元商住地和招商競(jìng)得的市北西單元宅地，2宗地塊總價(jià)均超過了50億元。單宗涉宅地總價(jià)排行情況

2、樓面價(jià)最高

樓面價(jià)最高的景芳三堡單元JG1202-40地塊被安徽置地競(jìng)得，成交價(jià)35.5億元，成交樓面價(jià)43929元/㎡，溢價(jià)率50%。由于競(jìng)配自持面積比例16%，實(shí)際樓面地價(jià)還將更高。

第二和第三2宗地塊均位于慶隆單元，且得主均為九龍倉(cāng)，樓面價(jià)分別是40536元/㎡、39024元/㎡。單宗涉宅地樓面價(jià)排行情況

3、自持比例最高 2018年以來成交的65宗涉宅地中，共計(jì)21宗地塊拍至上限并產(chǎn)生自持面積，占比約三成。

其中，自持面積比例最高的是祥生1月8日競(jìng)得的之江度假區(qū)單元宅地，達(dá)到50%。

其次是由濱江集團(tuán)和盛元聯(lián)合競(jìng)得的湘湖壹號(hào)南住宅地塊，自持比例達(dá)到41%。排在第三的自持比例為32%，有3宗地塊，分別是金翰競(jìng)得的桃源單元2宗宅地和華景川競(jìng)得的蕭山河上鎮(zhèn)商住地。單宗涉宅地樓面價(jià)排行情況

（五）杭州首宗百億級(jí)商地出爐

值得一提的是，備受矚目的杭州武林中心百井坊商地于5月28日成功出讓。地塊成交價(jià)107.3億元，成交樓面價(jià)55285元/㎡，溢價(jià)率118.51%，競(jìng)得者為晟樂有限公司（恒?。?/p>

本次出讓，匯聚了華潤(rùn)、新世界等主流的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，群雄博弈之下，杭州首宗百億級(jí)商地（第三宗百億地塊）誕生，同時(shí)也是杭州樓面價(jià)最高。

第二篇：杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析匯報(bào)材料

杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析匯報(bào)材料

第一部分 2003年杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給分析

1、土地供給大幅增加

今年杭州市共舉行土地出讓會(huì)14次，成功出讓51宗，總成交面積300余萬(wàn)平方米（約4549畝），出讓土地幅數(shù)、總成交面積分別比上一年增長(zhǎng)64.5%和62%。其中住宅用地（含住宅配套公建用地）為34宗，合計(jì)面積約234萬(wàn)平方米（合3512畝），同比增長(zhǎng)52.7%。

2、房地產(chǎn)投資保持繼續(xù)上揚(yáng)態(tài)勢(shì)

今年1-11月杭州市房地產(chǎn)投資完成情況良好，各項(xiàng)指標(biāo)均有大幅增長(zhǎng)。據(jù)市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2003年1-11月杭州市累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資80.89億元，同比增長(zhǎng)22.38%，其中住宅投資60.16億元，同比增長(zhǎng)16.57%。而今年杭州市預(yù)計(jì)GDP增長(zhǎng)率為14.5％，在目前房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的階段，兩者的增幅比例是比較協(xié)調(diào)的。

其中住宅投資的主導(dǎo)地位繼續(xù)得到鞏固。商品住宅投資是帶動(dòng)杭州市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿Γ?003年1-11杭州市商品住宅完成投資60.16億元，占全部投資的74.68%；所占比重較去年上升1.22個(gè)百分點(diǎn)。辦公樓完成投資7.54億元，占9.33%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資6.69億元，占8.27%；其他房屋完成投資6.49億元，占8.02%。

3、商品房開發(fā)面積繼續(xù)保持高增長(zhǎng)勢(shì)頭

· 商品房施工面積

商品房施工面積總體規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，2003年1-11月杭州市商品房施工面積1015.56萬(wàn)M2，同期增長(zhǎng)29.93%。其中商品房住宅施工面積772.69萬(wàn)M2，同期增長(zhǎng)25.68%；商業(yè)用房施工面積73.43萬(wàn)M2，同期增長(zhǎng)36.44％；辦公樓施工面積87.36萬(wàn)M2，同期增長(zhǎng)39.06％；其他用房施工面積82.08萬(wàn)M2，同期增長(zhǎng)63.7％。

· 商品房新開工面積

2003年1-11月杭州市商品房新開工面積250.03萬(wàn)M2，比去年同期增長(zhǎng)24.3%；其中商品住宅新開工面積208.18萬(wàn)M，同期增長(zhǎng)14.52%；商業(yè)用房新開工面積14.44萬(wàn)M2，同期增長(zhǎng)386.2%；辦公樓新開工面積9.98萬(wàn)M2，同期增長(zhǎng)35.05%；其他用房新開工面積17.43萬(wàn)M，同期增長(zhǎng)93.45%。

2· 商品房竣工面積

2003年1-11月杭州市商品房竣工面積153.25萬(wàn)M，同期增長(zhǎng)44.43%；其中商品住宅竣工面積125.5萬(wàn)M2，同期增長(zhǎng)36.64%；商業(yè)用房竣工面積6.41萬(wàn)M2，比去年同期下降了14.42％；辦公樓竣工面積10.49萬(wàn)M2，同期增長(zhǎng)235.14％。其他用房竣工面積10.85萬(wàn)M2，同期增長(zhǎng)198.08％；

24、商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積有所下降

今年1-11月杭州市新發(fā)商品房預(yù)售許可證93個(gè)，批準(zhǔn)可預(yù)售商品房面積202.74萬(wàn)M，同期下降了15.66％。其中住宅152.23萬(wàn)M，占75.09％，同期下降15.91％；辦公樓22.82萬(wàn)M2，占9.50％，同期下降了9.94％；商業(yè)用房19.27萬(wàn)M，占9.5％，同期上升6.58％；其他8.42萬(wàn)M，占4.15％，同期下降了47.11％。下降原因?yàn)槭袇^(qū)可供開發(fā)的土地量減少。

222

2二、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析

（一）增量房市場(chǎng)分析

1、受可預(yù)售面積減少影響，增量房市場(chǎng)交易量降低

杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)依然火爆，市場(chǎng)呈現(xiàn)一片繁榮現(xiàn)象，但受今年可預(yù)售房屋面積偏少影響，市場(chǎng)實(shí)際交易量有所下降。從交易統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，今年1-11月杭州市完成商品房預(yù)售13100套,同比下降了29.4%，預(yù)售面積173.12萬(wàn)M2，同比下降24.7%。其中住宅預(yù)售11010套,同比下降了30.92%，住宅預(yù)售面積144.22萬(wàn)M，同比下降28.4%。

2商品房銷售16078套,同比下降了10.58%，銷售面積205.79萬(wàn)M2，同比下降3.38%。其中住宅銷售13944套,同比下降了20.8%，住宅銷售面積166.9萬(wàn)M2，同比下降19.1%。

從住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積與實(shí)際預(yù)售面積比例看，杭州市這一比例為1.055，考慮到部分剛領(lǐng)預(yù)售證的房源尚未銷售，這一比例反映市場(chǎng)能吸納目前的供給房源。

2、大戶型商品房已成市場(chǎng)主流

隨著杭州經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，杭州房地產(chǎn)的消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了比較明顯的變化，戶型不斷趨大。

從以上數(shù)據(jù)看，杭州2003年1-11月已售的商品房中，80M2以下的現(xiàn)房銷售占總現(xiàn)房銷售套數(shù)的16.24%，而期房預(yù)售中該比例只有7.76%；80-120M的現(xiàn)房銷售占總現(xiàn)房銷售套數(shù)的35.28%，而期房預(yù)售中該比例為27.87%；同時(shí)，在150M2以上的已售商品房中，預(yù)售的期房比例比現(xiàn)房銷售高出7.64%，前者為24.89%，后者為17.25%。由此可見，大戶型消費(fèi)已逐步成為市場(chǎng)消費(fèi)主流，同時(shí)目前絕

2大多數(shù)開發(fā)商的商品房面積都趨向大戶型，而已預(yù)售期房中的小戶型也基本上是為特殊消費(fèi)群體設(shè)計(jì)，主要以單身公寓與酒店式公寓為主。

3、投資者正逐步撤離市場(chǎng)，市場(chǎng)以本地居民的“自住型”理性購(gòu)房為主

根據(jù)2003年兩屆房?jī)r(jià)會(huì)的調(diào)查，純投資者購(gòu)房比例下降，從上半年的9.52％到下半年的6.9％，改善居住條件而購(gòu)房的居民占40%以上。此外也有相當(dāng)數(shù)量的居民抱有投資與改善居住條件或解決住房問題結(jié)合的雙重目的。

從購(gòu)房對(duì)象戶籍看，2000年到2002年外地人購(gòu)房分別占我市商品房預(yù)售總量的29.3%、29.11%、28.47%，外地人購(gòu)房所占的比例穩(wěn)定在30%左右，2003年1-11月份的統(tǒng)計(jì)表明外地人購(gòu)房有所下降，為25.2％。這幾年的外地人購(gòu)房數(shù)據(jù)表明外地人已成為杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的購(gòu)房群體，可以認(rèn)為大部分為創(chuàng)業(yè)自住型購(gòu)房。本市居民購(gòu)房比例保持在70％左右，以改善住房條件，自住為主。

（二）二手房市場(chǎng)分析

1、二手房市場(chǎng)成交活躍

二手房市場(chǎng)異?；钴S，成交量大幅上升。由于增量房市場(chǎng)的有效需求量沒有獲得有效釋放，不少消費(fèi)者在買不到新房的情況下將目光投向了二手房市場(chǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)：2003年1-11月杭州市二手住宅累計(jì)成交套數(shù)13990套，同比增加15.48%；成交面積111.37 M，同比增加24.37%；其中房改房累計(jì)成交套數(shù)6366套，同比增加35.07%；成交面積37.01 M2，同比增加33.13%；成交金額16.71億元，同比增長(zhǎng)61.6%。

2、成交量呈波浪型上走，房地產(chǎn)新政對(duì)二手市場(chǎng)影響明顯。

2月因春節(jié)長(zhǎng)假，交易期縮短，出現(xiàn)成交低谷。

4、5月受非典影響，中介人流量劇減，但成交量依然穩(wěn)步上漲。經(jīng)歷了6月的成交高峰后，7、8月成交稍顯遜色。9月杭州市政府對(duì)外發(fā)布消息，將實(shí)行一系列房產(chǎn)新政策，其中最具震撼力的無疑是在二手房交易中，恢復(fù)征收20％稅率的個(gè)人所得稅。消息一出，市場(chǎng)反映明顯，掛牌房源明顯增多。9月，10月，11月二手房成交量持續(xù)在高位盤整。

由于稅收政策正式實(shí)施后其政策效應(yīng)將減弱，預(yù)計(jì)明年一季度仍會(huì)一如往年，呈現(xiàn)買賣雙方觀望市場(chǎng)的情形，成交量可能會(huì)有所下調(diào)。

2（三）租賃市場(chǎng)分析

1、租賃市場(chǎng)逐步擴(kuò)大，成交量穩(wěn)步增長(zhǎng)

2003年較2002年我市房屋租賃件數(shù)、租賃面積同比呈上升趨勢(shì)。2002年在我市五城區(qū)登記備案的房屋租賃件數(shù)為6242件，2003年在我市五城區(qū)登記備案的房屋租賃總件數(shù)上升到7067件，同比上升13.22%。2002年我市登記備案的房屋租賃總面積為105.98萬(wàn)平方米，經(jīng)統(tǒng)計(jì)，2003年我市登記備案的房屋租賃總面積達(dá)到116.36萬(wàn)平方米，同比上升9.79%。

2、租賃市場(chǎng)以商業(yè)用房為主，住宅租賃規(guī)模偏小

從2003年登記備案的各類用途房屋租賃特征看，以商業(yè)用房為主，占了總成交面積的73.02%。辦公用房次之，房屋租賃面積為.26.05元/ M2，占了總成交面積的22.39%。住宅租賃成交面積24882 M2，僅占2.13%，住宅租賃比例低，存在著一定程度的隱性市場(chǎng)。

隨著杭州市房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)及二級(jí)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，房屋租賃市場(chǎng)整體呈上升發(fā)展趨勢(shì)，房屋租賃需求呈多元化趨勢(shì)。

三、市場(chǎng)價(jià)格表現(xiàn)及空置情況分析

1、住宅價(jià)格情況

今年1-11月新建商品住宅價(jià)格4723.2元/M2。二手房住宅成交面積111.37萬(wàn)M，成交金額47.02億元，平均價(jià)格為4222.1元/M。

2、空置率較低

自1999年以來，杭州樓市從買方市場(chǎng)全面轉(zhuǎn)向賣方市場(chǎng)，老城區(qū)房地產(chǎn)供應(yīng)量嚴(yán)重不足，而需求卻一直保持旺盛。許多新開發(fā)項(xiàng)目剛剛破土動(dòng)工，就有人前來預(yù)定期房，因此杭州的空置率非常低。

22四、拆遷情況

2003年城市拆遷主要圍繞繼續(xù)開展舊城改造和建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行，尤其是杭州市進(jìn)入新一輪交通設(shè)施建設(shè)改造，進(jìn)行了33929工程項(xiàng)目，使市區(qū)周邊建設(shè)改造進(jìn)一步擴(kuò)大，對(duì)大量的簡(jiǎn)陋舊房進(jìn)行拆遷，全年共審批拆遷82萬(wàn)平方米（不包括集體土地上的房屋）。

五、房地產(chǎn)業(yè)貸款情況分析

銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)貸款繼續(xù)擴(kuò)大,貸款質(zhì)量良好，今年1-9月杭州全市房地產(chǎn)企業(yè)貸款發(fā)放額3529090萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)35.08%,發(fā)放個(gè)人住房貸款（含公積金貸款）2870494萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)48.14%。兩者分別占全社會(huì)貸款總額的9.42%和7.67%,可見房地產(chǎn)業(yè)貸款在杭州銀行中所占比重較高，兩者相加幾乎占了1/5,為17.09%。目前這兩類貸款的貸款質(zhì)量都非常高，違約率非常低，僅為0.55%和0.05%。

第二部分、目前杭州樓市存在的主要問題

一、總體房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲，但漲幅趨緩

今年杭州市區(qū)總體房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。據(jù)統(tǒng)計(jì)：今年1-11月商品住宅均價(jià)為4723.2元/ M2。造成房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的原因主要有：有效供給量偏少、供給結(jié)構(gòu)不太合理、地價(jià)的上漲效應(yīng)等等。

二、供給結(jié)構(gòu)不太合理，導(dǎo)致有效供給量偏少。

杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)在一定程度上存在著市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)錯(cuò)位的問題。主要體現(xiàn)在兩方面：一是價(jià)格錯(cuò)位。房?jī)r(jià)的上漲使得中低價(jià)房源越來越少，高價(jià)房源日益增多，今年1-11月預(yù)售房產(chǎn)中單價(jià)大于6000元/ M2的就占了37.47%。加上前幾年杭州開發(fā)商的“大戶型”開發(fā)使得總價(jià)偏高，超出了一般工薪階層的承受能力。二是空間上的錯(cuò)位。目前真正適合“上班族”居住還是在市中心和次中心。但現(xiàn)在市中心、次中心住宅樓盤較少，杭州市外圍地區(qū)較多。而郊區(qū)住房由于受交通條件和郊區(qū)配套條件不足的限制，真正可作為第一住所還缺乏條件，因此真正可供工薪族選擇購(gòu)買的樓盤偏少。

三、部分企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)有所欠缺

由于近幾年房地產(chǎn)發(fā)展看好，吸引了不少“三外”企業(yè)進(jìn)入這一行業(yè)。在今年9月26日的土地招標(biāo)會(huì)上，浙江大元房產(chǎn)以25.34億元的高價(jià)投標(biāo)競(jìng)得杭州四塊土地，半年內(nèi)支付所有土地款也成為企業(yè)的沉重負(fù)擔(dān)。而其中的18號(hào)地塊報(bào)價(jià)竟比第二家投標(biāo)者整整要高出1個(gè)多億，這種企業(yè)不顧市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的非理性投資不僅增加了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，也增加了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。

第三部分 擬采取的政策

針對(duì)杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在房產(chǎn)品供不應(yīng)求，供求關(guān)系失衡；住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)存在矛盾等問題，杭州市政府出臺(tái)了“房地產(chǎn)新政”。

(一)重點(diǎn)建設(shè)與市民群眾經(jīng)濟(jì)承受能力相適應(yīng)的經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)位商品房。

在經(jīng)濟(jì)適用房需求得到緩解前,近年內(nèi)確保經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地不低于住宅用地供應(yīng)總量的50%。同時(shí),要加快中低檔商品房的建設(shè),力求達(dá)到國(guó)務(wù)院要求的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定,以盡快解決本市居民的住房問題。

(二)建立《經(jīng)濟(jì)適用住房權(quán)屬證書》機(jī)制。

要專門設(shè)計(jì)《經(jīng)濟(jì)適用住房權(quán)屬證書》,使之與普通商品房的《房屋所有權(quán)證》相區(qū)別。經(jīng)濟(jì)適用房必須在五年后才可上市交易(其中經(jīng)濟(jì)解困房為十年),其上市交易時(shí)必須按照當(dāng)時(shí)同類地段的商品房?jī)r(jià)格，在原價(jià)基礎(chǔ)上補(bǔ)足差價(jià)、利息。

(三)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房的管理。

改搖號(hào)辦法為搖號(hào)輪候制,確保所有符合購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房條件的市區(qū)居民都有機(jī)會(huì)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房。確保經(jīng)濟(jì)適用房戶型結(jié)構(gòu)合理,中小戶型應(yīng)占大部分。嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)適用房準(zhǔn)入條件,防止高收入者、投資和投機(jī)者進(jìn)入經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)。

(四)加強(qiáng)商品房市場(chǎng)管理。

1、對(duì)商品房銷售,在銷售時(shí)除注明建筑面積外,必須注明套內(nèi)面積,以提高銷售透明度。

2、公開商品房預(yù)(銷)售房源信息。房地產(chǎn)開發(fā)公司在取得《商品房預(yù)售證》后,必須向社會(huì)公開所有經(jīng)批準(zhǔn)的可預(yù)(銷)售房屋的房源信息。市房管部門應(yīng)將所有經(jīng)核準(zhǔn)的預(yù)(銷)售房源信息在網(wǎng)上公示。

3、實(shí)行商品房銷售全程管理。對(duì)經(jīng)批準(zhǔn)銷售的商品房,實(shí)行全程控制、動(dòng)態(tài)管理。由市房管部門向社會(huì)公布各開發(fā)公司銷售并備案的商品房(凡房屋完成交易的,必須報(bào)備、公布)各銷售樓盤的銷售現(xiàn)狀,包括經(jīng)批準(zhǔn)后己預(yù)(銷)售備案房源(房號(hào))和未銷售備案房源(房號(hào))。

4、嚴(yán)肅查處商品房銷售中的違規(guī)行為。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司有房源而拒絕銷售的行為,市房管部門要在接到投訴、舉報(bào)并經(jīng)查實(shí)后作出處理。

5、切實(shí)遏制房地產(chǎn)炒作行為。從2004年1月1日起,對(duì)房地產(chǎn)交易(本市居民為改善住房條件的買賣行為除外)征收20%稅率的個(gè)人所得稅,對(duì)購(gòu)買高檔住宅的高收入群體實(shí)行從高稅率3％（財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)局規(guī)定契約稅率1.5％－3％，普通住宅仍為1.5％稅率）。

(五)加強(qiáng)住宅建設(shè)用地的開發(fā)管理。

控制單體農(nóng)居,鼓勵(lì)建設(shè)小高層(12層)以上農(nóng)居，允許符合條件的單位自建經(jīng)濟(jì)房，加強(qiáng)對(duì)商品房開發(fā)的土地管理,遏制房地產(chǎn)開發(fā)商在商品房建設(shè)中的違法違規(guī)行為。對(duì)征而不用超過兩年的土地,由市國(guó)土資源局按照《土地法》的規(guī)定依法予以收回。

(六)建設(shè)一批大學(xué)畢業(yè)生和外來務(wù)工人員的租賃公寓。

為保護(hù)好大學(xué)畢業(yè)生和外來務(wù)工人員在杭創(chuàng)業(yè)的積極性,解除其后顧之憂,建設(shè)一批專供來杭創(chuàng)業(yè)大學(xué)畢業(yè)生和外來務(wù)工人員居住的專項(xiàng)租賃公寓。從今年開始,籌建大學(xué)畢業(yè)生公寓,按照人均8平方米的標(biāo)準(zhǔn)建造集體宿舍,第一期建設(shè)面積為5萬(wàn)平方米。

(七)加強(qiáng)房地產(chǎn)信息體系建設(shè)。

要盡快建立以城市地理信息系統(tǒng)為基礎(chǔ),依托杭州市政務(wù)外網(wǎng),實(shí)現(xiàn)全市各類房地產(chǎn)及相關(guān)信息資源數(shù)據(jù)共享的杭州市房地產(chǎn)宏觀決策支持系統(tǒng),為各職能部門日常管理、公眾信息查詢、網(wǎng)上辦事提供網(wǎng)絡(luò)平臺(tái),并在此基礎(chǔ)上為政府宏觀調(diào)控提供決策支持。

杭州市房地產(chǎn)宏觀決策支持系統(tǒng)的建設(shè)由市政府辦公廳牽頭,各相關(guān)部門協(xié)同配合,力爭(zhēng)明年上半年基本建成。

(八)盡快落實(shí)住房補(bǔ)貼政策。

為解決市民群眾的住房困難,要認(rèn)真落實(shí)住房分配貨幣化改革的各項(xiàng)政策,盡快發(fā)放住房補(bǔ)貼,重點(diǎn)提高中低收入家庭的購(gòu)房能力。各行政事業(yè)單位要從立黨為公、執(zhí)政為民的高度,認(rèn)真負(fù)責(zé)地落實(shí)好這項(xiàng)工作。

第四部分 2004年杭州樓市走勢(shì)預(yù)測(cè)

與往年相比，影響2004年杭州樓市走勢(shì)的因素更為復(fù)雜。影響樓市走勢(shì)重要標(biāo)志的房?jī)r(jià)變動(dòng)的正反兩方面因素都同時(shí)存在。

一、繼續(xù)支撐房?jī)r(jià)上漲的主要因素

1、經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁。杭州經(jīng)濟(jì)特別是浙江經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)延續(xù)今年快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭。杭州市2003年1－3季度GDP增長(zhǎng)14.3%； 1-11月份利用外資項(xiàng)目數(shù)比去年同期增長(zhǎng)51.5％；出口總額達(dá)98.3億美元，同比增長(zhǎng)29％；居民人均可支配收入達(dá)11797元，比去年同期增長(zhǎng)10.5％，經(jīng)濟(jì)發(fā)展為近年來最好的一年。浙江省經(jīng)濟(jì)更是強(qiáng)勢(shì)發(fā)展，1-3季度浙江省國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)6405億元，增長(zhǎng)13.2%；出口總額增長(zhǎng)40.9%，外貿(mào)順差達(dá)到了歷年最高，為一百九十三億美元，同比增長(zhǎng)百分之二十五多，繼續(xù)穩(wěn)居中國(guó)首位；財(cái)政收入增長(zhǎng)25.6%；人均可支配收入增長(zhǎng)12%；2003年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)，一是增強(qiáng)了居民消費(fèi)信心；二是增強(qiáng)了居民購(gòu)買力；更重要的是經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有的慣性，為2004年經(jīng)濟(jì)奠定了良好基礎(chǔ)。在正常情況下浙江經(jīng)濟(jì)、杭州經(jīng)濟(jì)仍將強(qiáng)勢(shì)發(fā)展，這是支撐杭州高房?jī)r(jià)的基石。

2、市場(chǎng)供不應(yīng)求狀況難以改變。2004年杭州樓市仍呈供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)。明年有效供應(yīng)量在250 萬(wàn)M左右，而杭州近幾年城市化進(jìn)程不斷加快，作為中心城市，房產(chǎn)需求將持續(xù)擴(kuò)大，年250萬(wàn)M2左右的供應(yīng)量已不能滿足市場(chǎng)需求，供需矛盾將進(jìn)一步突出。

（1）供給的滯后性。盡管2003年杭州政府開始增加土地投放量，但是由于從取得土地到預(yù)售通常短則一年半，長(zhǎng)則二、三年。因此2004年市場(chǎng)商品房有效供給主要來自2002年投放的土地。2002年住宅用地投放量?jī)H為2300畝，可建筑面積約為230萬(wàn)M2。2003年商品住宅新開工面積208.18萬(wàn)M2，同期增長(zhǎng)僅14.52%，決定了一級(jí)市場(chǎng)供應(yīng)量小。

（2）建材斷檔推遲工期。今年以來，特別是下半年建材不僅價(jià)格快速上漲，而且出現(xiàn)買不到貨，已嚴(yán)重影響一部分項(xiàng)目建設(shè)工期。這又減少了市場(chǎng)有效供給。

3、建材價(jià)格繼續(xù)上漲的勢(shì)頭難以改變。今年浙江各類水泥價(jià)格的漲幅在27%-45%之間波動(dòng)，鋼材價(jià)格漲幅在15%-40%之間波動(dòng)。其中，普通硅酸鹽水泥（回轉(zhuǎn)窯）11月份出廠價(jià)格同比上漲38.1%，普通硅酸鹽水泥（立窯）出廠價(jià)格同比上漲34.6%，礦渣硅酸鹽水泥（回轉(zhuǎn)窯）出廠價(jià)格同比上漲27.6%；復(fù)合硅酸鹽水泥出廠價(jià)格同比上漲44.6%。普通中型鋼材價(jià)格上漲19%，普通小型鋼材價(jià)格上漲24.1%，優(yōu)質(zhì)型鋼材價(jià)格上漲39.3%，線材價(jià)格上漲19%，建筑材料價(jià)格的大幅上揚(yáng)，增加了建安成本。從浙江來看，因今年鋼材、水泥等建筑材料漲價(jià)，多層建安成本增加8－9%，小高層增加10－11%，高層增加12－13%。由于建材生產(chǎn)受資源、能源短缺影響，目前建材供不應(yīng)求狀況還難以改變，預(yù)計(jì)建材價(jià)格上升的慣性還會(huì)持續(xù)。

4、開發(fā)貸款利率上浮，增大財(cái)務(wù)費(fèi)用。上個(gè)月央行宣布從2004年1月1日起擴(kuò)大金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動(dòng)區(qū)間，商業(yè)銀行、城市信用社貸款利率可在貸款基準(zhǔn)利率上上浮70％，房地產(chǎn)開發(fā)貸款在浮動(dòng)之列，這意味著在杭州樓市仍呈供不應(yīng)求狀況下，開發(fā)商有可能將這部分融資成本轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上，進(jìn)而提高房?jī)r(jià)。

二、可能引起房?jī)r(jià)下滑的主要因素

土地供給因素。從2003年開始杭州市政府已改變了非飽和供地政策，土地投放量將大幅增加，將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較大影響，此外，股市變化、銀行政策調(diào)整等都將對(duì)房市帶來未測(cè)因素。

三、市場(chǎng)走勢(shì)判斷

樓市最終的走勢(shì)取決于上述兩方力量的較量。但總體上看：若不發(fā)生突發(fā)事件，2004年杭州樓市有以下特征：

1、有效需求依然旺盛

每年約10萬(wàn)新增人口、大量新婚家庭（15000多對(duì)），改善性需求量遠(yuǎn)未得到滿足，以及拆遷仍處于高峰期，市場(chǎng)有效需求量大。

2、房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，升幅減緩

房?jī)r(jià)最終走勢(shì)取決于供求關(guān)系，2004年市場(chǎng)供不應(yīng)求狀況還不能得到較徹底改變，以及考慮成本推動(dòng)等因素，杭州房?jī)r(jià)繼續(xù)呈穩(wěn)中有升態(tài)勢(shì)。但是隨著政府調(diào)控措施效應(yīng)的逐漸顯現(xiàn)，升幅將減緩。預(yù)計(jì)2004年杭州樓市將基本結(jié)束普漲歷史，開始進(jìn)入個(gè)股分化的時(shí)代。一些性價(jià)比偏低的舊房、一些無稀缺性景觀優(yōu)勢(shì)和品質(zhì)優(yōu)勢(shì)的百萬(wàn)元級(jí)二手房，其價(jià)格甚至可能出現(xiàn)回落。

3、自用性消費(fèi)占市場(chǎng)絕對(duì)主流

政府恢復(fù)20%個(gè)人所得稅，以及增加經(jīng)濟(jì)適用房供給等，部分投機(jī)者正在撤離樓市，自用性消費(fèi)將占市場(chǎng)絕對(duì)主流，這有利于樓市的可持續(xù)發(fā)展。

杭州市房產(chǎn)管理局

2004年1月

第三篇：滄州市土地市場(chǎng)分析報(bào)告

滄州市土地及房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

目錄：

第一部分

宏觀市場(chǎng)分析

一、滄州概況

（一）行政區(qū)劃

（二）人口組成（三）交通優(yōu)勢(shì)(四）經(jīng)濟(jì)發(fā)展

（五）城市規(guī)劃

（六）舊城改造

二、宏觀市場(chǎng)分析結(jié)論

第二部分

滄州房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

一、滄州市場(chǎng)在售樓盤分析

（一）住宅項(xiàng)目分析

（二）商業(yè)項(xiàng)目分析

二、滄州供應(yīng)土地市調(diào)分析

（一）凈地供應(yīng)市調(diào)

（二）拆遷地塊市調(diào)

（三）滄州市土地市場(chǎng)概述

（四）滄州市房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)分析

第三部分

項(xiàng)目基礎(chǔ)性條件分析

一、地塊基本資料

二、地塊SWOT分析

第四部分 滄州市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研綜述

第一部分 宏觀市場(chǎng)分析

一、滄州概況

滄州始建于公元517年的北魏熙平二年，因?yàn)l臨滄海而得名。滄州地處河北省東南，東臨渤海，北靠京津，與山東半島及遼東半島隔海相望，總面積1.3萬(wàn)平方千米。距北京240公里，距天津120公里，距石家莊221公里。滄州地處環(huán)渤海中心地帶，是河北省確定的“兩環(huán)”(環(huán)京津、環(huán)渤海)開放一線地區(qū)，也是京津通往東部沿海地區(qū)的交通要沖。

（一）行政區(qū)劃

滄州市設(shè)新華區(qū)、運(yùn)河區(qū)2個(gè)區(qū)，轄泊頭市、任丘市、黃驊市、河間市4個(gè)市，滄縣、青縣、東光縣、海興縣、鹽山縣、肅寧縣、南皮縣、吳橋縣、獻(xiàn)縣和孟村回族自治縣10個(gè)縣。

滄州渤海新區(qū)[轄區(qū)包括黃驊港開發(fā)區(qū)、滄州臨港經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（原中捷友誼農(nóng)場(chǎng)）、滄州市南大港管理區(qū)（原南大港農(nóng)場(chǎng)）]，于2007年7月成立。

（二）人口組成

目前，滄州市共有鄉(xiāng)鎮(zhèn)167個(gè)，其中鎮(zhèn)73個(gè)，街道辦事處20個(gè)。市區(qū)常住人口60萬(wàn)人，全市總?cè)丝诩s680萬(wàn)人。其中少數(shù)民族有45個(gè)，回族占少數(shù)民族人口的91%。

（三）交通優(yōu)勢(shì)

地理位置優(yōu)越，交通比較發(fā)達(dá)。鐵路有京滬線、京九線；公路縱橫交織，有104、106、205、307國(guó)道。京滬、京

九、朔黃鐵路，京滬、石黃高速公路、京大路、京福路、等多條國(guó)道縱橫全市；跨世紀(jì)的重點(diǎn)項(xiàng)目黃驊大港一期工程2個(gè)5萬(wàn)噸煤炭泊位和1個(gè)3.5萬(wàn)噸煤炭泊位已投入試運(yùn)營(yíng)，年吞吐能力可達(dá)3000萬(wàn)噸，遠(yuǎn)期吞吐能力為煤炭1億噸、雜貨5000萬(wàn)噸。

（四）經(jīng)濟(jì)發(fā)展

06國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快發(fā)展。全年完成地區(qū)生產(chǎn)總值1281.67億元，比上年增長(zhǎng)15.2%。全部財(cái)政收入100.5億元，首次突破百億元，增長(zhǎng)21.1%，其中，城市居民人均可支配收入9586元，增長(zhǎng)15%。物價(jià)穩(wěn)中趨升。居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年上漲0.5%。在各種消費(fèi)品中，食品類和居住類價(jià)格上漲幅度較大，漲幅分別為0.9%和4.1%，是拉動(dòng)居民消費(fèi)價(jià)格上漲的主要因素。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展加快，實(shí)力不斷增加。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)增加值727億元，比上年增長(zhǎng)15.8%，占全市生產(chǎn)總值的比重達(dá)到56.7%。

（五）城市規(guī)劃

未來滄州將有三大功能板塊：城市西部(迎賓大道與將要建設(shè)的京滬高速鐵路之間)，發(fā)展以行政辦公、教育、體育、住宅為主；朝陽(yáng)路至清池大道，包括市區(qū)8.9公里的運(yùn)河兩岸為重點(diǎn)打造的商貿(mào)商住區(qū)；清池大道以東主要是發(fā)展現(xiàn)代物流和工業(yè)，鐵路兩側(cè)重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代城市物流。滄州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)向東，直到滄縣的渤海新區(qū)滄東工業(yè)區(qū)，將重點(diǎn)發(fā)展工業(yè)。

（六）舊城改造

08年政府對(duì)城市規(guī)劃非常重視，并提出“ 三年大變樣”的口號(hào)。政府將滄州市48個(gè)“城中村改造”項(xiàng)目列為工作重點(diǎn)，48個(gè)“城中村”住房建筑面積143.2萬(wàn)平米，到2010年，改造完成30%，大約面積43萬(wàn)平米。

針對(duì)“城中村改造”工作，政府及相關(guān)部門正在試探摸索與制定政策，但還沒有落實(shí)為政策。主要因?yàn)闇嬷菔小俺侵写濉辈疬w難度高、運(yùn)作周期長(zhǎng)等問題，拆遷項(xiàng)目一般都運(yùn)作周期基本在3到4年的時(shí)間。尤其是“小樹林”改造項(xiàng)目，前幾年，政府與其他開發(fā)公司有過拆遷改造洽談，但因?yàn)榛孛駞^(qū)拆遷難度大等問題而擱置。

現(xiàn)在，政府又出臺(tái)了“預(yù)出讓”和“預(yù)申請(qǐng)”的辦法，把毛地出讓開發(fā)商負(fù)責(zé)拆遷，再聯(lián)合區(qū)政府的支持進(jìn)行拆遷。

二、宏觀市場(chǎng)分析結(jié)論

（一）滄州地處環(huán)渤海中心地帶，是河北省確定的“兩環(huán)”(環(huán)京津、環(huán)渤海)開放一線地區(qū)，交叉區(qū)位優(yōu)勢(shì)獨(dú)特，發(fā)展前景不可估量。

（二）雖然滄州市的發(fā)展為“東西并進(jìn)、南北共拓”，但是西部城區(qū)今后將以行政辦公、教育、體育、住宅為重頭的新型地帶，環(huán)境、配套等方面將更加宜居、宜住，為住宅開發(fā)提供了良好的區(qū)域背景。

（三）滄州總面積1.3萬(wàn)平方千米，其中市區(qū)面積僅為227平方千米，土地利用面積有限，但隨著城中村改造的深化，土地利用率將提高，同時(shí)，土地成本也將上升，房?jī)r(jià)也將走高。

（四）作為渤海新區(qū)的中心位置，對(duì)周邊縣、市以及其他地區(qū)有較強(qiáng)的帶動(dòng)力和吸附力。由此可以判斷，滄州地區(qū)消費(fèi)者群體具備一定厚度，這就給房地產(chǎn)業(yè)提供了強(qiáng)有力的消費(fèi)支撐。

（五）隨著渤海新區(qū)的不斷壯大，將會(huì)有更多的投資者和工作者涌向滄州，從而產(chǎn)生更多的居住需求，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供更為廣闊的空間。

（六）隨著渤海新區(qū)的發(fā)展以及滄州城市化水平的不斷提高，非農(nóng)業(yè)人口的比重也會(huì)隨之增加，因此，滄州房地產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)群體也會(huì)隨之逐漸龐大。

（七）城市居民人均可支配收入9586元，增長(zhǎng)15%，說明居民的經(jīng)濟(jì)水平有了進(jìn)一步的提高，收入水平的提高將在一定程度上刺激消費(fèi)的增加，對(duì)于居住的需求也將水漲船高。

（八）滄州物價(jià)漲幅穩(wěn)中有升，在各種消費(fèi)品中，食品類和居住類價(jià)格上漲幅度較大，漲幅分別為0.9%和4.1%，是拉動(dòng)居民消費(fèi)價(jià)格上漲的主要因素。由此可以看出滄州居民消費(fèi)已經(jīng)有從“吃”向“住”轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)，居住升級(jí)換代將是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大勢(shì)所趨。

第二部分 滄州房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

一、滄州市場(chǎng)在售樓盤分析

（一）住宅項(xiàng)目分析

根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目分布、價(jià)格走勢(shì)等特征因素，我們把滄州房地產(chǎn)市場(chǎng)分為西南、西北、東南和開發(fā)區(qū)四大板塊，以便我們更好的了解和研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體情況：

1、西南板塊

一、滄州市場(chǎng)在售樓盤分析

板塊點(diǎn)評(píng)

西南板塊是滄州市場(chǎng)的發(fā)展方向，該板塊開發(fā)力度較大，在售樓盤較多，區(qū)域環(huán)境和檔次較高。

該板塊的項(xiàng)目在開發(fā)規(guī)模、社區(qū)品質(zhì)以及市場(chǎng)價(jià)格等方面呈現(xiàn)馬首姿態(tài)，如阿爾卡迪亞、金鼎·領(lǐng)域等，規(guī)模在都在100畝以上，均價(jià)在3900元/㎡左右，是區(qū)域的大盤，也是滄州市的領(lǐng)頭羊。該板塊樓盤分布表現(xiàn)為“大樓盤、小聚集”的狀態(tài)，大項(xiàng)目同時(shí)集中，規(guī)模樓盤數(shù)量較多。

在建筑形態(tài)方面，該板塊的樓盤均以小高層和高層為主，個(gè)別樓盤突破30層，這使得多層退居二線，小高層、高層成為主流。另外，該區(qū)域的地價(jià)也在不斷攀高，這讓開發(fā)成本進(jìn)一步提高；區(qū)域樓盤的建筑形態(tài)在不斷“拔高”，這讓建筑成本也不斷上揚(yáng)，這些因素累積相加，客觀上推動(dòng)了區(qū)域樓盤價(jià)格的走高，帶動(dòng)了滄州市房?jī)r(jià)的高企。

總的來說，該板塊是滄州市“發(fā)展最快、價(jià)格最高、品質(zhì)最好”的三最區(qū)域，未來發(fā)展前景廣闊。

2、西北板塊

板塊點(diǎn)評(píng)：

相對(duì)于西南板塊來說，該區(qū)域地位就略顯次之，區(qū)域的環(huán)境相對(duì)較差，樓盤數(shù)量少之又少，目前，僅有兩個(gè)項(xiàng)目還在銷售，但銷售狀況卻相對(duì)較好，基本都處于尾房階段，銷售率達(dá)到90%以上。就拿“一城·風(fēng)景”來說，項(xiàng)目為多層住宅，規(guī)模相對(duì)較大，在滄州樓市高層和小高層的盛行時(shí)代，多層住宅 漸成緊俏商品，產(chǎn)品品質(zhì)毋庸置疑。另外，該樓盤的開發(fā)時(shí)間較早，土地價(jià)格相對(duì)低廉，項(xiàng)目的開發(fā)和利潤(rùn)占有更多優(yōu)勢(shì)，決定了項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值較高，銷售狀況也當(dāng)然較好。

總的來說，雖然該板塊同處滄州市的西部，但區(qū)域環(huán)境和開發(fā)力度明顯不及西南，因此，該板塊目前發(fā)展相對(duì)遲緩，市場(chǎng)潛力還有待挖掘。

3、東南板塊

板塊點(diǎn)評(píng)：

東南板塊是滄州市的又一樓盤集中區(qū)域，在數(shù)量上和西南板塊不相上下，但在樓盤品質(zhì)和開發(fā)規(guī)模上則顯得參差不齊，多層和高層、小高層住宅形式兼有，大規(guī)模、高品質(zhì)樓盤屈指可數(shù)。

該區(qū)域的市場(chǎng)均價(jià)在3500元/㎡左右，整體價(jià)格相對(duì)較低。但也有例外，如東方駿景，銷售均價(jià)達(dá)到了3600—3700元/㎡，并且項(xiàng)目的規(guī)模和品質(zhì)也較高。

最終來說，東南板塊已被列入滄州市的“工業(yè)和物流”功能區(qū)，未來該區(qū)域的環(huán)境和配套將為此功能服務(wù)，這也將決定該區(qū)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展產(chǎn)生不利影響，未來發(fā)展有待觀望。

4、開發(fā)區(qū)板塊

板塊點(diǎn)評(píng)：

東部開發(fā)區(qū)是城市的工業(yè)新區(qū)的重要組成部分，該區(qū)域交通寥寥可數(shù)，區(qū)域環(huán)境和配套更顯滯后，該區(qū)域只有“逸城·淺水灣”一家別墅項(xiàng)目獨(dú)隅一方，項(xiàng)目的銷售周期相對(duì)較長(zhǎng)，項(xiàng)目銷售現(xiàn)狀不容樂觀。

（二）商業(yè)項(xiàng)目分析

1、在售樓盤

樓盤點(diǎn)評(píng)：

滄州市的在售商業(yè)項(xiàng)目較少，但商鋪的價(jià)格都相對(duì)較高，臨街商鋪也在20000元/㎡以上，而且都處于市中心地段，區(qū)位價(jià)值顯得獨(dú)一無二。

二、滄州供應(yīng)土地市調(diào)分析

（一）凈地供應(yīng)市調(diào)

（二）拆遷地塊市調(diào)

（三）滄州市土地市場(chǎng)概述

1、市場(chǎng)供應(yīng)集中放量 08、09年是滄州房地產(chǎn)市場(chǎng)集中放量的兩年。08年土地供應(yīng)量在1000畝左右，超過去年900畝的土地供應(yīng)指標(biāo)。直至目前，滄州90%樓盤都處在觀望和市場(chǎng)積累階段，預(yù)計(jì)年中或下半年集中開盤。

2、土地價(jià)格急劇增長(zhǎng)

06年至07年上半年，滄州市的土地價(jià)格從70萬(wàn)/畝猛增到了100萬(wàn)/畝，現(xiàn)在，西南地價(jià)狂漲到200萬(wàn)/左右，更為甚者，07年8月份，人民公園西側(cè)的160畝土地，天津頤城房地產(chǎn)以將近300萬(wàn)/畝的高價(jià)拍得，刷新了滄州的土地價(jià)格，土地價(jià)格達(dá)到滄州拍地頂峰。自此，滄州房地產(chǎn)發(fā)生了巨大變化，在售樓盤房?jī)r(jià)有了200元/㎡左右的提升，導(dǎo)致握有土地的開發(fā)商開始放慢開發(fā)步伐，導(dǎo)致07年很大部分供應(yīng)地塊的囤積。

（四）滄州市房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)分析

1、樓市發(fā)展劍指西南，滄州地產(chǎn)前景廣闊

通過滄州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的板塊和區(qū)域劃分，我們可以清晰、明顯的看到滄州市的西南是房地產(chǎn)的發(fā)展方向，該區(qū)域樓盤發(fā)展水平較高，項(xiàng)目無論在規(guī)模、品質(zhì)、價(jià)格上，還是環(huán)境、配套、人文風(fēng)格上都高于其它板塊樓盤，且項(xiàng)目分布呈現(xiàn)“大樓盤、小聚集”的偏位發(fā)展?fàn)顟B(tài)，中、高檔樓盤大多集中在該區(qū)域，使得該板塊成為滄州市的方向，未來前景廣闊。

另外，其它板塊樓盤雖然在聚集程度、樓盤品質(zhì)、價(jià)格表現(xiàn)上相對(duì)次之，缺少更為清晰的開發(fā)方向和脈絡(luò)，但滄州整體地產(chǎn)開發(fā)將愈發(fā)趨于理性和集中，未來市場(chǎng)前景廣闊。

2、整體房?jī)r(jià)高位運(yùn)行，樓盤品質(zhì)拾階而上

滄州市的房格將以西南板塊為主導(dǎo)，整體房?jī)r(jià)將在持續(xù)、高位運(yùn)行。

縱觀滄州房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們把房?jī)r(jià)歸結(jié)為東西部?jī)r(jià)格和西部?jī)r(jià)格，東部即為東南板塊和開發(fā)區(qū)板塊，市場(chǎng)均價(jià)大約在3300—3500元/㎡左右；西部?jī)r(jià)格即為西北和西南版塊，樓盤均價(jià)能夠達(dá)到3900元/㎡左右，個(gè)別項(xiàng)目突破4000元/㎡大關(guān)，如天成首府，最高價(jià)達(dá)到了4600元/㎡左右，成為滄州市的首高。據(jù)此分析，我們認(rèn)為滄州整體樓市均價(jià)也將在3600—3800元/㎡之間，市場(chǎng)價(jià)格實(shí)現(xiàn)了歷年的最高。

另外，由于項(xiàng)目在房?jī)r(jià)上的高層運(yùn)行，必然要求項(xiàng)目品質(zhì)的水漲船高，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)也將從價(jià)格、戶型等方面的競(jìng)爭(zhēng)，轉(zhuǎn)向項(xiàng)目品質(zhì)、規(guī)模等方面的較量，實(shí)力和品質(zhì)將成為未來項(xiàng)目開發(fā)的主題。

3、產(chǎn)品形態(tài)日趨成熟，高層、小高層漸成主流

近年來，由于滄州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度較快，市場(chǎng)成熟度越來越高，市區(qū)內(nèi)的產(chǎn)品形態(tài)競(jìng)爭(zhēng)大多表現(xiàn)在高層和小高層上，多層和其他產(chǎn)品形態(tài)受到出房率和利潤(rùn)率等因素制約，開發(fā)程度越來越少，大多數(shù)為06年以前的早期產(chǎn)品。目前，東部市場(chǎng)還殘存部分多層住宅項(xiàng)目，但大多處于早期銷售、尾房處理階段，高層和小高等新產(chǎn)品正在替多層磚混住宅，尤其是西部在售樓盤，絕大多數(shù)都為高層和小高層，有的高層已經(jīng)達(dá)到30層以上，比如阿爾卡迪亞和天成首府，成為滄州市的“珠穆朗瑪峰”。

4、未來競(jìng)爭(zhēng)可謂一觸即發(fā)，市場(chǎng)供給即將集中放量08、09年是滄州房地產(chǎn)市場(chǎng)集中放量的一年。06年銷售面積在55.4萬(wàn)平米，比05年增長(zhǎng)6%，07年預(yù)售房面積38萬(wàn)平米，實(shí)際銷售增長(zhǎng)率將會(huì)更高，因此，08年的市場(chǎng)供應(yīng)量將會(huì)又上一個(gè)臺(tái)階，市場(chǎng)蓄勢(shì)越來越強(qiáng)。

目前來看，08滄州市在售樓盤的預(yù)熱項(xiàng)目較多，大多在售項(xiàng)目還處于市場(chǎng)觀望和市場(chǎng)積累階段，沒有較大動(dòng)作和行為。由此來看，滄州房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)在 5、6月份集中開盤，市場(chǎng)供應(yīng)也將集中放量，屆時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有可能出現(xiàn)一次井噴，帶來市場(chǎng)的一次“小地震”。

另外，據(jù)有關(guān)部門數(shù)字顯示，今年滄州市的土地供應(yīng)量也將會(huì)達(dá)到1000畝左右，超過去年900畝的土地供應(yīng)。政府的土地供應(yīng)指標(biāo)，將給未來房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來更多的上市項(xiàng)目，加大市場(chǎng)的供應(yīng)力度，推動(dòng)市場(chǎng)的快速發(fā)展，加速市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)。

5、銷售現(xiàn)狀“青黃不接”，未來競(jìng)爭(zhēng)“暗流涌動(dòng)”滄州房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售現(xiàn)狀為：一方面很多在售樓盤處于中后期尾房銷售階段，另一方面，許多新項(xiàng)目或老項(xiàng)目分期還處于市場(chǎng)余熱階段，整體樓市沒有開盤銷售項(xiàng)目，市場(chǎng)處于“青黃不接”中間階段。

目前，滄州市在售項(xiàng)目很多都處在尾房處理階段，開盤在售項(xiàng)目較少，因此，大多樓盤剩余房源較少，實(shí)際銷售率都能較高，縱觀整個(gè)滄州市場(chǎng)基本沒有滯銷項(xiàng)目，銷售狀態(tài)較好。

另外，還有許多在售項(xiàng)目處于市場(chǎng)預(yù)熱階段，主要通過咨詢登記、認(rèn)購(gòu)辦卡、預(yù)交定金等手段，在為未來的開盤或正式銷售做準(zhǔn)備，并且登記和認(rèn)購(gòu)率情況都非常樂觀，客戶積累率也相對(duì)較高，摩拳擦掌、嚴(yán)陣以待。

總體來說，整體市場(chǎng)的銷售處于尾房處理和市場(chǎng)預(yù)熱的中間地帶，但波瀾不驚的平靜下面卻蘊(yùn)藏著強(qiáng)勁的爆發(fā)力量，未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更為強(qiáng)烈、集中。

6、市場(chǎng)需求積極、旺盛，購(gòu)房欲望持續(xù)、強(qiáng)烈

目前，全國(guó)樓市的房?jī)r(jià)漲幅趨于放緩，個(gè)別城市出現(xiàn)了價(jià)格下調(diào)及變相降價(jià)的趨勢(shì)，如廣州、上海等一線城市，部分消費(fèi)者開始持幣觀望，購(gòu)房需求和情緒明顯受到影響。然而，滄州作為一個(gè)三線的中小城市，似乎受大市影響較小，市民購(gòu)房欲望強(qiáng)烈。調(diào)研中了解到，很多購(gòu)房者還在積極準(zhǔn)備下一步購(gòu)房計(jì)劃，很多售樓部咨詢者充盈，市場(chǎng)需求積極、旺盛，購(gòu)房欲望持續(xù)、強(qiáng)烈。這可能是受到滄洲外來人口增加、城市化進(jìn)程加快、城市老齡化到來、市民消費(fèi)和收入增加等諸多因素影響的結(jié)果。

7、經(jīng)濟(jì)適用房向市場(chǎng)化進(jìn)軍，房地產(chǎn)市場(chǎng)受刺激性發(fā)展 現(xiàn)在，滄州市的經(jīng)濟(jì)適用房試點(diǎn)總共有14、15個(gè)，為數(shù)較多，但從現(xiàn)狀來看，在建的經(jīng)濟(jì)適用房則數(shù)量較少，供應(yīng)量有所控制。據(jù)了解，今年政府根據(jù)國(guó)家宏觀方針和滄州現(xiàn)狀，改變和出臺(tái)了相應(yīng)政策，針對(duì)困難戶租房主張采取廉租房的制度，對(duì)于中、低收入家庭和居民采取“先買后補(bǔ)”的貨幣補(bǔ)償制，以適應(yīng)市場(chǎng)化發(fā)展潮流，把政策性用房推向市場(chǎng)。

滄州市政策性用房被納入市場(chǎng)行列，將在一定程度上將刺激地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

第三部分 項(xiàng)目基礎(chǔ)性條件分析

一、地塊基本資料

? 區(qū)位：位于清池大道與解放中路交叉口東南，清真寺西側(cè)。? 總占地面積：36149.6平方米 總建筑面積:18.9萬(wàn)平方米 ?

容積率:5.23 ? 業(yè)態(tài):住宅、商業(yè)、寫字樓

二、地塊SWOT分析

（一）優(yōu)勢(shì) ?

區(qū)域位置

項(xiàng)目地處清池大道和解放中路交叉口，實(shí)為滄州市的城市中心地帶，地理位置非常優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯。?

交通路網(wǎng)

項(xiàng)目緊鄰滄州市的中心動(dòng)脈——清池大街和解放路兩條主干道，黃金雙線路網(wǎng)坐擁通達(dá)密集交通，優(yōu)勢(shì)不言而喻。? 項(xiàng)目規(guī)模

項(xiàng)目容積率為5.23，總建筑面積達(dá)到了18.6萬(wàn)平米，在區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目規(guī)模相對(duì)較大，規(guī)模大的樓盤將具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)，為項(xiàng)目帶來更高的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力

（二）劣勢(shì) ? 拆遷時(shí)間

本市拆遷項(xiàng)目運(yùn)作一般都在3—4年以上，項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)作時(shí)間長(zhǎng)、難度大等問題，都將會(huì)在很大程度上提高項(xiàng)目的運(yùn)作成本，增加項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，降低項(xiàng)目的最終利潤(rùn)。?

外地企業(yè)

開發(fā)企業(yè)為石家莊的外地公司，對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)較為陌生，在滄州市沒有成功運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，將會(huì)降低項(xiàng)目開發(fā)、運(yùn)作的機(jī)會(huì)，成為項(xiàng)目的開發(fā)劣勢(shì)。

（三）機(jī)會(huì) ? 購(gòu)房需求

本地市民的購(gòu)房需求強(qiáng)烈，受滄州外來人口、城市老齡化、市民消費(fèi)能力的增長(zhǎng)等因素的影響，市民購(gòu)房需求旺盛，住房供不應(yīng)求的狀態(tài)將為項(xiàng)目銷售創(chuàng)造機(jī)會(huì)。? 政府支持

作為拆遷地塊缺少不了當(dāng)?shù)卣闹С?，本地塊的拆遷同樣有政府支持，因此，在政府的扶持和幫助下，項(xiàng)目的拆遷力度將會(huì)加大，運(yùn)作時(shí)間也會(huì)相對(duì)縮短。? 綜合實(shí)力

開發(fā)商為有著豐富的房地產(chǎn)動(dòng)作經(jīng)驗(yàn)，品牌和資金實(shí)力相當(dāng)雄厚，在石家莊等地有過很多成功項(xiàng)目，成為本項(xiàng)目成功運(yùn)作的一大機(jī)會(huì)。

（四）威脅 ?

拆遷難度

滄州有45個(gè)少數(shù)民族聚集，其中回民占少數(shù)民族的91%，在滄州市占有重要的地位?；孛裣騺韺?duì)于漢民有抵觸情緒，對(duì)于居住區(qū)的拆遷也有很保守的思想，有回民的地方拆遷必定較難。

項(xiàng)目位于滄州市的回民區(qū)，緊鄰滄州市的清真寺，緊靠滄州市回民聚集最多的“小樹林”，地塊拆遷難度將會(huì)較高，回報(bào)抵觸情緒將會(huì)很大，直接威脅項(xiàng)目的正常開發(fā)、運(yùn)作。?

宏觀政策

國(guó)家政策對(duì)于閑置或開發(fā)不足、時(shí)間較長(zhǎng)的土地，規(guī)定予以嚴(yán)厲的懲罰，將會(huì)在很一定程度上威脅項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度和時(shí)間，帶來一定的運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。另外，國(guó)家出臺(tái)得相關(guān)政策，尤其市兩會(huì)很對(duì)于中低收入者得關(guān)注，大力鼓勵(lì)限價(jià)房、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)力度，在一定程度上抑制商品房開發(fā)地積極性，還有，國(guó)家金融緊縮政策的連續(xù)出臺(tái)，銀行貸款利率得不斷提高，雖然一方面抑制了投資炒房，同時(shí)也將會(huì)影響到實(shí)際購(gòu)房需求的增長(zhǎng)，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)積極性產(chǎn)生不利影響。

第四部分 滄州市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研綜述

通過對(duì)滄州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的前期調(diào)研和綜合分析，我們進(jìn)一步了解和掌握了滄州市房地產(chǎn)的現(xiàn)狀和發(fā)展方向。通過項(xiàng)目自身SWOT的分析，結(jié)合滄州市場(chǎng)的綜合調(diào)研，我們認(rèn)為項(xiàng)目在滄州市場(chǎng)的運(yùn)作：優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)并存，機(jī)會(huì)和威脅共有。

項(xiàng)目的之所以存在運(yùn)作的可能性，一方面，就在于地塊所處的位置是市民心中的城市中心地帶，地段價(jià)值毋庸置疑，開發(fā)利潤(rùn)大有可觀，再加上貴公司綜合實(shí)力作保，成功的前景是比較誘人的。但從另一方面講，項(xiàng)目地塊拆遷難度同樣也與項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、機(jī)會(huì)相等，對(duì)于一個(gè)回民區(qū)的拆遷項(xiàng)目，拆遷難度、時(shí)間成本將會(huì)很大，風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)上升，企業(yè)一旦陷入拆遷的泥壇將會(huì)很難抽身，這對(duì)實(shí)力和信心將會(huì)是很大的考驗(yàn)。

因此，項(xiàng)目的成功運(yùn)作關(guān)鍵還是取決于開發(fā)企業(yè)的決心和信心，取決于開發(fā)企業(yè)能否很好地協(xié)調(diào)地塊拆遷與政府關(guān)系、市民關(guān)系等問題，從而成功駕馭和把握項(xiàng)目運(yùn)作。

第四篇：杭州市征用集體所有土地實(shí)施辦法

杭州市征用集體所有土地實(shí)施辦法

市政府令第152號(hào)

（2000年5月17日杭州市人民政府發(fā)布）

第一章總則

第一條為加強(qiáng)征用土地管理工作，維護(hù)集體土地所有者和使用者的合法權(quán)益，確保經(jīng)依法批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目順利進(jìn)行，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條本市市區(qū)范圍內(nèi)征用集體所有土地的補(bǔ)償、安置，適用本辦法。因征地涉及房屋拆遷、安置的，按照《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

撤銷村、組建制后屬于原建制的剩余集體土地收歸國(guó)家所有，其補(bǔ)償安置辦法由市政府另行規(guī)定。

第三條市土地行政主管部門負(fù)責(zé)市區(qū)征用集體所有土地的審查報(bào)批和組織協(xié)調(diào)及監(jiān)督管理工作。

各區(qū)人民政府負(fù)責(zé)組織同級(jí)土地行政主管部門和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府實(shí)施轄區(qū)內(nèi)征用集體所有土地事宜。

各區(qū)土地行政主管部門從事征地事務(wù)工作的事業(yè)單位，在同級(jí)土地行政主管部門的領(lǐng)導(dǎo)和上級(jí)土地行政主管部門的指導(dǎo)下，承擔(dān)征地補(bǔ)償安置的具體事宜。

杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)負(fù)責(zé)開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)征用集體所有土地的審查和組織協(xié)調(diào)管理工作，并組織實(shí)施征地補(bǔ)償安置的具體事宜，其征地報(bào)批工作由市土地行政主管部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)。杭州之江國(guó)家旅游度假區(qū)管委會(huì)和杭州國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會(huì)協(xié)同所在區(qū)人民政府負(fù)責(zé)組織實(shí)施開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)征用集體所有土地事宜。

第四條征用集體所有土地應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)償安置。

被征用土地的所有權(quán)人和使用權(quán)人必須服從依法批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目用地需要，按經(jīng)市政府批準(zhǔn)的征地補(bǔ)償安置方案確定的期限移交被征用土地。

第二章征地實(shí)施程序

第五條經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)以及經(jīng)省人民政府在征地批準(zhǔn)權(quán)限內(nèi)批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批手續(xù)。

第六條在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地和經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)建設(shè)用地范圍內(nèi)，需要征用土地的，按下列程序辦理審批手續(xù)：

（一）市計(jì)劃部門會(huì)同市土地行政主管部門、開發(fā)區(qū)管委會(huì)確定市區(qū)各類建設(shè)項(xiàng)目用地計(jì)劃。

（二）建設(shè)單位按基本建設(shè)程序分別向計(jì)劃、規(guī)劃部門及開發(fā)區(qū)管委會(huì)申請(qǐng)計(jì)劃立項(xiàng)及規(guī)劃選址。

（三）市土地行政主管部門及開發(fā)區(qū)管委會(huì)根據(jù)規(guī)劃部門劃定的征地范圍，在征地所在區(qū)域發(fā)布征地凍結(jié)通告，并通知有關(guān)部門在征地范圍內(nèi)暫停辦理戶口的遷入、分戶、房屋交易、翻（擴(kuò)）建、裝潢、核發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)等有關(guān)事宜。

（四）市、區(qū)土地行政主管部門及開發(fā)區(qū)管委會(huì)根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目性質(zhì)與規(guī)劃部門劃定的征地范圍，按照土地利用總體規(guī)劃要求和用地計(jì)劃進(jìn)行農(nóng)用地、耕地及征地范圍調(diào)查，由市土地行政主管部門編制農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案和征地方案，經(jīng)市人民政府審定后上報(bào)省人民政府審批或轉(zhuǎn)報(bào)國(guó)務(wù)院審批。

（五）征用土地方案經(jīng)依法批準(zhǔn)后，由市土地行政主管部門根據(jù)規(guī)劃部門或開發(fā)區(qū)管委會(huì)規(guī)劃定點(diǎn)審批文件，下達(dá)征地任務(wù)書。各區(qū)人民政府、杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)自征地任務(wù)書下達(dá)之日起10個(gè)工作日內(nèi)，將批準(zhǔn)征地機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號(hào)、征用土地的用途、范圍、面積以及征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)業(yè)人員安置辦法、辦理征地補(bǔ)償?shù)怯浀钠谙薜仍诒徽饔猛恋厮诘氐泥l(xiāng)（鎮(zhèn)）、村予以公告。

（六）各區(qū)人民政府、杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)應(yīng)當(dāng)在公告發(fā)布后，即行組織辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洝?/p>

被征用土地的所有權(quán)人和使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持集體土地所有權(quán)證、集體土地使用權(quán)證或承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證及其他有效權(quán)屬證明資料，到公告指定的單位、地點(diǎn)辦理征地補(bǔ)償?shù)怯?。在?guī)定期限內(nèi)不辦理征地補(bǔ)償?shù)怯浀模赏恋匦姓鞴懿块T或開發(fā)區(qū)管委會(huì)會(huì)同有關(guān)部門依據(jù)土地管理法律，法規(guī)規(guī)定的程序調(diào)查登記確認(rèn)。

（七）各區(qū)土地行政主管部門、杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)根據(jù)批準(zhǔn)的征用土地方案及復(fù)核確認(rèn)的補(bǔ)償?shù)怯浨闆r，擬定征地補(bǔ)償安置方案，報(bào)經(jīng)市土地行政主管部門審核同意后，在被征用土地所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村予以公告。

征地補(bǔ)償安置方案應(yīng)包括以下內(nèi)容：

1.征地范圍面積及補(bǔ)償金額；

2.征地安置人員的具體安置辦法；

3.征地補(bǔ)償安置方案公告征詢異議的期限；

4.搬遷交地期限；

5.其他有關(guān)事宜。

被征用土地的所有權(quán)人和使用權(quán)人對(duì)征地補(bǔ)償安置方案有異議的，應(yīng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)提出。

（八）各區(qū)土地行政主管部門、杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)根據(jù)公告情況對(duì)征地補(bǔ)償安置方案進(jìn)行修改，并經(jīng)市土地行政主管部門審核同意，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后組織實(shí)施。

被征用土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)民對(duì)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭(zhēng)議的，由區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會(huì)組織協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成的，當(dāng)事人可提請(qǐng)批推征用土地的人民政府裁決。征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)爭(zhēng)議在裁決前不停止征地行為的實(shí)施，裁決后按裁決的結(jié)果執(zhí)行。

（九）市土地行政主管部門依法向建設(shè)用地單位核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》，被征用土地的所有權(quán)人和使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)搬遷交地。

第七條在本辦法第六條所述建設(shè)用地范圍以外征用土地的，按國(guó)家規(guī)定的權(quán)限報(bào)批，并按本辦法第六條規(guī)定的程序組織實(shí)施。

第三章征地補(bǔ)償

第八條征地補(bǔ)償安置費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)，征用單位還應(yīng)該按規(guī)定繳納有關(guān)費(fèi)稅。

第九條土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物和青苗的所有者所有。安置補(bǔ)助費(fèi)必須按本辦法規(guī)定?？顚Ｓ?，不得挪作他用，土地補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)應(yīng)主要用于征地剩余人員的統(tǒng)籌安置。

第十條征地補(bǔ)償安置費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)，由市人民政府另行制定。

第十一條征用集體非農(nóng)建設(shè)用地及宅基地需要占用農(nóng)用地拆遷復(fù)建的，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)項(xiàng)目同時(shí)規(guī)劃、統(tǒng)籌安排，原建設(shè)用地不支付征地補(bǔ)償費(fèi)用，其地上合法建（構(gòu)）筑物按規(guī)定給予補(bǔ)償；復(fù)建用地應(yīng)按本辦法規(guī)定實(shí)施征用，相同面積的征地補(bǔ)償費(fèi)用及有關(guān)費(fèi)稅由建設(shè)單位支付。不改變?cè)恋赜猛镜?，按行政劃撥方式供地?/p>

第十二條下列地上建（構(gòu)）筑物、青苗一律不予補(bǔ)償：

（一）不具有合法產(chǎn)權(quán)證書或其他有效證明的建筑物、構(gòu)筑物；

（二）征地凍結(jié)通告發(fā)布后栽種的花草、林木、青苗及建造的建筑物、構(gòu)筑物、其他設(shè)施和突擊裝修的；

（三）超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)性或暫保使用的建筑物、構(gòu)筑物；

（四）未經(jīng)有權(quán)審批部門依法批準(zhǔn)建設(shè)的室外地坪、圍墻等；

（五）《杭州市殯葬管理?xiàng)l例》實(shí)施后建造的墳?zāi)埂?/p>

第十三條被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)將征用土地的補(bǔ)償費(fèi)用的收支狀況向本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員公布，接受監(jiān)督。

禁止侵占、挪用被征地單位的征地補(bǔ)償費(fèi)用和其他有關(guān)費(fèi)用。

被征地單位征地補(bǔ)償安置費(fèi)的使用情況，由各區(qū)審計(jì)部門負(fù)責(zé)審計(jì)監(jiān)督，每年審計(jì)一次。

第十四條耕地征用后，土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)在批準(zhǔn)之日起15日內(nèi)通知財(cái)政部門，財(cái)政部門按規(guī)定相應(yīng)核減被征地單位相應(yīng)農(nóng)業(yè)稅。

第四章征地剩余人員安置

第十五條建立市區(qū)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村農(nóng)業(yè)人口及耕地動(dòng)態(tài)統(tǒng)計(jì)制度。動(dòng)態(tài)統(tǒng)計(jì)基準(zhǔn)年為1999年，基準(zhǔn)年的農(nóng)業(yè)人口與耕地?cái)?shù)據(jù)由村民委員會(huì)如實(shí)填報(bào)，報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會(huì)審核匯總，經(jīng)市統(tǒng)計(jì)部門審定后，由市土地行政主管部門建立基準(zhǔn)年農(nóng)業(yè)人口與耕地?cái)?shù)據(jù)庫(kù)。

各區(qū)、開發(fā)區(qū)管委會(huì)土地行政主管部門應(yīng)在征地項(xiàng)目完成后，將被征地單位的農(nóng)業(yè)人口與耕地增減情況進(jìn)行登記，經(jīng)市土地行政主管部門審核調(diào)整，作為今后征地補(bǔ)償安置的依據(jù)。

第十六條征地安置人員，必須是征地凍結(jié)通告發(fā)布之日被征地單位在籍的常住農(nóng)業(yè)人口。具體數(shù)量按被征用耕地（園地、魚塘視同耕地）面積除以征地前被征地單位人均耕地面積計(jì)算，被征用的非耕地按耕地標(biāo)準(zhǔn)的一半計(jì)算。

征地安置人員應(yīng)在征地補(bǔ)償安置方案批準(zhǔn)之日起3個(gè)月內(nèi)辦理農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口（簡(jiǎn)稱“農(nóng)轉(zhuǎn)非”）的手續(xù)。征地已安置人員在以后征地中不得重復(fù)計(jì)算。

第十七條征地“農(nóng)轉(zhuǎn)非”人員可采取貨幣安置、招工安置等多種途徑進(jìn)行安置。

第十八條征地安置人員，通過自謀職業(yè)方式自行解決生活出路的，實(shí)行貨幣安置，在與被征地單位簽訂自謀職業(yè)安置協(xié)議后，可一次性領(lǐng)取相應(yīng)的安置補(bǔ)助費(fèi)和自謀職業(yè)費(fèi)用。

支付給個(gè)人的安置補(bǔ)助費(fèi)，經(jīng)被安置人員同意后，也可以由村集體經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)一用于支付被安置人員的養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)用。

第十九條征地“農(nóng)轉(zhuǎn)非”符合招工條件的人員，建設(shè)用地單位有條件招用的，經(jīng)體檢合格，實(shí)行招工安置。

招工安置人員安置補(bǔ)助費(fèi)支付給招工單位。

招工單位應(yīng)與招工安置人員簽訂首期不少于15年的勞動(dòng)合同。在此期間用人單位因經(jīng)營(yíng)需要與安置人員解除勞動(dòng)合同的，用人單位應(yīng)一次性補(bǔ)足安置人員15年的養(yǎng)老統(tǒng)籌費(fèi)用和其他社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用（因本人原因解除勞動(dòng)合同的除外）。

國(guó)家機(jī)關(guān)、軍事設(shè)施用地，一律不實(shí)行招工安置。城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)用地以及政府重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等用地，一般不實(shí)行招工安置。

第二十條交通、市政、綠化、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)征用土地，經(jīng)市政府批準(zhǔn)采取開發(fā)性安置的，由被征地單位統(tǒng)一負(fù)責(zé)安置征地剩余人員，其

安置補(bǔ)助費(fèi)支付給被征地單位，并由市土地行政主管部門核發(fā)給被征地單位一定比例的開發(fā)性安置建設(shè)用地指標(biāo)，由各區(qū)或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府統(tǒng)籌安排。

采取開發(fā)性安置方式的建設(shè)項(xiàng)目（除房地產(chǎn)開發(fā)用地以外），其建設(shè)用地按行政劃撥方式或集體土地使用方式供地。

開發(fā)性安置用地發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等交易以及改變土地使用用途等情況的，必須依法補(bǔ)辦土地有償使用手續(xù)。

第二十一條因特殊工程項(xiàng)目急需提前用地的，經(jīng)市土地行政主管部門批推，從被征用土地交付之月起至正式安置前，對(duì)需要安置的征地剩余人員．按市政府統(tǒng)一規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)支付相應(yīng)的生活補(bǔ)貼費(fèi)，與征地補(bǔ)償費(fèi)用一并核撥。

第五章 法律責(zé)任

第二十二條違反土地管理法律、法規(guī)及本辦法的規(guī)定阻撓征地工作的，由市土地行政主管部門責(zé)令交出土地；拒不交出土地的，由土地行政主管部門申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第二十三條被征地單位或有關(guān)部門謊報(bào)人士比例，在征地補(bǔ)償安置過程中弄虛作假、冒名頂、冒領(lǐng)征地補(bǔ)償安置費(fèi)用以及非法占用征地補(bǔ)償安置費(fèi)用的，由土地管理部門責(zé)令退賠，并依法追究主管人員及直接責(zé)任人的行政責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第二十四條阻撓和破壞征地工作，妨礙土地管理人員依法執(zhí)行公務(wù)的，由公安機(jī)關(guān)依照《中華人民共和國(guó)治安管理處罰條例》予以處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第二十五條土地管理部門以及從事征地事務(wù)工作的人員，在征地工作中以權(quán)謀私、徇私枉法、收受賄賂的，由其所在單位或上級(jí)機(jī)關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責(zé)任。

第六章附則

第二十六條本辦法由杭州市人民政府法制局負(fù)責(zé)解釋。

第二十七條本辦法自發(fā)布之日起施行。市人民政府《關(guān)于改革和加強(qiáng)國(guó)家建設(shè)征用市郊土地補(bǔ)償安置管理若干意見的通知》（杭政［1992］21號(hào)）同時(shí)廢止。

本辦法實(shí)施前已經(jīng)依法進(jìn)行征地補(bǔ)償安置，或已達(dá)成征地拆遷協(xié)議的，繼續(xù)有效。

第五篇：杭州市土地開發(fā)補(bǔ)償協(xié)議書

土地補(bǔ)償協(xié)議書

甲方：

乙方：

根據(jù)市政府杭府紀(jì)要[]號(hào)《_________________》精神，甲方受杭州市土地儲(chǔ)備中心委托就__________地塊有關(guān)補(bǔ)償事宜，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商達(dá)成如下協(xié)議：

一、該地塊位于：____以東、____以南、____以西、____以北。土地面積____畝,乙方同意甲方按市土地儲(chǔ)備中心的委托要求將該地塊納入政府土地儲(chǔ)備庫(kù)。

二、根據(jù)市府杭府紀(jì)要[]號(hào)《_____________》明確的地塊補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，甲方應(yīng)支付給乙方的土地補(bǔ)償費(fèi)總額為人民幣_(tái)______整（￥________萬(wàn)元），由甲方負(fù)責(zé)向乙方分____期支付：

第一期 ____年____月____日前支付人民幣_(tái)_____整

（_____萬(wàn)元）。

第二期 ____年____月____日前支付人民幣_(tái)_____整

（_____萬(wàn)元）。

第三期 ____年____月____日前支付人民幣_(tái)_____整

（_____萬(wàn)元）。

第四期 ____年____月____日前支付人民幣_(tái)_____整

（_____萬(wàn)元）。

注：乙方要求第四期付款提前到_____年____月____日前，甲方

將根據(jù)土地受讓方的付款進(jìn)度予以考慮。

三、鑒于乙方于_____年____月____日向______銀行貸款人民幣————萬(wàn)元整（——————萬(wàn)元）。該地塊的國(guó)有土地使用證已抵押給————銀行，為及時(shí)解除抵押收回被抵押的土地使用證，乙方同意甲方將第一期支付乙方的土地補(bǔ)償費(fèi)人民幣————直接打入乙方的開戶銀行——————，帳號(hào)：——————，——————收到該款項(xiàng)的同時(shí)將被抵押的土地使用證交給甲方，并由乙方負(fù)責(zé)向國(guó)土資源局辦理解除國(guó)有土地使用權(quán)抵押登記手續(xù)。

四、乙方須在———年———月———日前清運(yùn)完地塊上的廢土，經(jīng)甲方驗(yàn)收后，雙方簽定《土地移交協(xié)議》，乙方將上述土地移交給甲方，由甲方負(fù)責(zé)管理。

五、違約責(zé)任：

甲方未能按本協(xié)議中規(guī)定的時(shí)間支付土地開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)給乙方，每逾期一天按該期應(yīng)支付款額的1‰賠償給乙方。

乙方須在——年——月——日前將——畝土地移交給甲方（地面保持自然地平，地面苗木處理完畢）。并在——年——月——日前解除上述土地的銀行抵押，將《國(guó)有土地使用證》原件交給甲方，每逾期一天按甲方應(yīng)支付給乙方的土地補(bǔ)償款總額的1‰賠償給甲方。

六、未盡事宜甲乙雙方另行協(xié)商解決。

七、本協(xié)議一式拾份，甲乙雙方各執(zhí)五份，簽字蓋章后生效

八、本協(xié)議于——年——月——日簽訂。

甲方：乙方：

地址：

代表：

鑒證單位：

地址：

代表： 地址： 代表：