第一篇：2009年濟南土地市場分析報告

謝謝董會長給我們講的精彩案例。我們知道隨著中國城市化進程的加快，城市綜合體作為城市發(fā)展的必然產(chǎn)物，受到了越來越多的關(guān)注。我相信通過董會長的一番演講，我們對于濟南市的城市發(fā)展以及對于濟南城市綜合體的項目會有一定的期待。到這里嘉賓演講環(huán)節(jié)就告一段落，我們再次以熱烈的掌聲感謝嘉賓的精彩演講。

2009年8月11日伴隨著搜狐新焦點的誕生，中國不動產(chǎn)研究中心也宣告成立，接下來有請中國不動產(chǎn)研究中心主任馬磊先生上臺為我們揭曉中國不動產(chǎn)研究中心并且發(fā)布《2009年濟南土地市場分析報告》。

【馬磊】很高興能夠來到泉城參加搜狐焦點主辦的“齊魯房地產(chǎn)發(fā)展和創(chuàng)新高峰論壇”，從北京到濟南坐3個小時的D字頭火車，我們感覺很舒服?，F(xiàn)在大家關(guān)注幾個問題，一個是在后全運時期比如說在明年，上還有世博會，廣州有亞運會，之前在北京舉辦了史上最成功的奧運會。針對剛才幾個嘉賓講的，整個城市的發(fā)展情況與整個房地產(chǎn)的發(fā)展是密切相關(guān)的，我們再次舉辦這樣一個論壇是希望能夠得到一些相關(guān)的信息。

我們再回頭說一下中國不動產(chǎn)研究中心。在這個分析報告中，最后有一個對我們中心的介紹，中國不動產(chǎn)研究中心是專職于中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條上的發(fā)展機構(gòu)，是由搜狐和搜狐焦點牽頭進行成立的，包括全國房地產(chǎn)工商聯(lián)會等等都是我們的合作機構(gòu)。另外我們還涵蓋了國內(nèi)外在不動產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條上各方面專業(yè)的機構(gòu)一起合作。來的路上拿到了一本最新出版的《三聯(lián)生活周刊》，我很榮幸地看到了他們用到我們CRRC經(jīng)濟指數(shù)的報告用以說明和描述房地產(chǎn)市場各方面的狀況。當時我們成立這樣一個機構(gòu)基于第三方研究的考量，我們希望通過媒體的視角和研究的視角把很多數(shù)據(jù)羅列給大家，信息是一種很稀缺的資源，我們希望通過我們的渠道給大家提供一些專業(yè)的數(shù)據(jù)。再就是給大家分析。通過分析看看數(shù)據(jù)背后能夠告訴我們什么樣的內(nèi)容。我們做過很多管理土地一系列的報告，還做過房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)的報告，可能也會做政策的報告。最近中央電視臺和其他的機構(gòu)提到“后危機時期”，這個“后危機時期”是我們研究中心最早提出來的，我們舉辦了“后危機時期”的政策走勢分析，這個會議是在11月份中旬舉辦的。我們探討一個話題是由于去年金融海嘯的影響，中國的實體經(jīng)濟和房地產(chǎn)受打擊的情況下，政府出臺的這些優(yōu)惠政策擬定了一年的到期時間，到期之后政策究竟會怎么轉(zhuǎn)向？前幾天營業(yè)稅政策的出臺，以及土地政策就是開發(fā)商在交付土地項目的時候必須一次性首付50%的政策，基本都符合我們報告當中的一些判斷。

回到今天報告的主題，對土地的市場分析報告是我們研究中心的一個我們很在意和希望給企業(yè)界的朋友提供幫助的很重要的內(nèi)容。在一個月之前我們綜合整個濟南市的土地市場的情況，數(shù)據(jù)我們用的是最專業(yè)的研究院對土地市場進行分析，希望能給泉城的開發(fā)商一個大體的了解，通過這樣一個土地的樣本梳理一下整個房地產(chǎn)發(fā)展的市場。

這個報告大家手上都拿到了，這個報告分成四個部分，第一部分是2009年濟南市房地產(chǎn)市場相關(guān)要點的闡述，第二部分是市場走勢的分析。第三獨有的市場調(diào)查問卷的匯總和分析。第四是我們的展望。在一年當中我們說過出臺這個報告本身一個大的背景是在2008年全球金融海嘯所引發(fā)的實體經(jīng)濟的衰落和對中國實體經(jīng)濟的影響。在實體經(jīng)濟泡沫的階段，大家知道如果炒股的話，中行、建行的股票跌得很厲害。一個重要的原因是大家在猜測中國在這一次虛擬經(jīng)濟泡沫中受的損失是多大。在這個過程中，這個虛擬的損失不是特別大，2008年我們看國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)進出口份額下降在25%以上，作為中國經(jīng)濟運行的傳統(tǒng)幾駕馬車

之一，進出口受到影響之后直接導致了東南沿海經(jīng)濟的下滑包括山東在內(nèi)。2008年底政府出臺了一系列刺激增長的政策包括四萬億的投資其中有九千億用于房地產(chǎn)等基礎設施建設。山東的經(jīng)濟走出了低谷期全面復蘇。2009年1-10月份濟南土地市場成交數(shù)量達到

48450172平米，對照2008年的土地市場，市場恢復預期已經(jīng)出現(xiàn)了強勁反彈的勢頭。我們這份報告希望能夠回答地價的走勢是怎么樣的。在第一部分我們講到濟南市房地產(chǎn)市場行業(yè)相關(guān)的要點概述。第一是房地產(chǎn)發(fā)展趨勢。其中整體的趨勢是，2009年環(huán)比一個月一個月增長，說明在中國房地產(chǎn)市場企穩(wěn)的大背景下山東尤其是濟南的房地產(chǎn)市場勢頭是企穩(wěn)并且回升。在2009年1-10月份山東省房地產(chǎn)投資總額達到1974.4億元，同比增長28.1%。這說明開發(fā)商的投資信心已經(jīng)大幅地增加。

從進出口等一些指標看，山東省整體經(jīng)濟增長趨勢好于全國。如果大家看到我們之前所發(fā)布的《后危機時期的政策走勢分析報告》的話，這個數(shù)值如果是真實的話，這個研究觀點是比較準確的。我們注意到有一個特點就是其中沒有山東省或者針對濟南市所出的專項政策，這說明在整個國家大的政策刺激背景下，濟南市的房地產(chǎn)市場和土地市場都得到一個大幅的回升，這說明整體政策對市場的刺激是足夠的。

在第三部分有一個圖表，即2008-2009年濟南市月份土地供應量的成交趨勢，我們的結(jié)論是2008年3月份之后土地交易量和土地供應量呈現(xiàn)下滑趨勢，2009年3月份土地突然出現(xiàn)“井噴”，8-9月份出現(xiàn)了更大的升幅。在接下來的內(nèi)容中將會做更多的闡釋。

濟南和北京、上海、廣州這樣信息比較透明的城市相比有一些地方還需完善，比如說土地的成交、土地市場的具體情況在信息的公開性上還有待提高。廣州這樣的城市在這方面信息是比較透明的，開發(fā)商可以作出比較準確的決策。比如說昨天亞運會拍出的地塊的時候，搜狐焦點網(wǎng)在會議室做視頻直播。

量的分析分三個部分，一是住宅，二是商業(yè)辦公，三是工業(yè)用地。一季度濟南市土地市場是不樂觀的，從二季度開始無論供地數(shù)還是總量構(gòu)成有明顯的改善跡象，這是這個圖給我們的結(jié)論。2009年1-10月成交數(shù)與2008年月均對比上可以看得出來，到了8月底和9月份的時候成交量和成交價格都比去年有了顯著的增長。說明在今年房地產(chǎn)反彈的大的背景下，土地市場大獲全勝。當然很多企業(yè)家感到猶豫，考慮面包和面粉之間的關(guān)系是否在決策上要多花很多的錢來拿土地。

價格分析。價格分析的趨勢上看不出很多規(guī)律的東西，中心的土地和偏遠的位置上的土地位置不一樣所以價格也不一樣。我們看到一個結(jié)論，其中商業(yè)用地跟住宅相比較還是比較低迷的狀況，工業(yè)用地更是減緩。這也是很有意思的趨勢，我們知道商業(yè)地產(chǎn)包括工業(yè)跟宏觀經(jīng)濟的關(guān)系更緊密一些，而住宅本身可能跟宏觀經(jīng)濟的關(guān)系有超前或者滯后的概念。有些開發(fā)商可能會深思，這個時候追漲土地是不是合適。

第三部分講區(qū)域成交。我們把濟南分成東西南北中，我們發(fā)現(xiàn)東部的成交是比較多的，成東南西北中，在成交上我們發(fā)現(xiàn)在東部成交比較多，因為奧體中心在東部，基礎設施比較完善。尤其是住宅用地成為商家的必爭之地，不管是價格還是銷量都有很大的提升。整個國家對全運會的投資很大，全運會給濟南的城市建設帶來了很大的發(fā)展空間。去年政府對整個基建投資是4萬億，目前整個投資占到整個中國經(jīng)濟的GTP30%，消費占到15%?，F(xiàn)在政府投資過熱，是因為我們政府是世界上最有錢的政府，在金融危機時期通過政府大量的投資來拉

動經(jīng)濟的增長。全運會之后它可能對未來有五到八年的城市格局有很大的影響，這筆大的投資將會給大家制造很大的空間，東部地塊的成交在搭乘政府的順風車。我相信明年或者后年東部的地塊仍然會開發(fā)商必爭的地方。

工業(yè)用地。我剛才說到2009年工業(yè)用地十分不景氣，這跟整個工業(yè)的發(fā)展情況是不可分割的，現(xiàn)在進出口依然在下滑，整個經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)和整個房地產(chǎn)市場還不能報以太大的樂觀，如果我們跑得太快而整個經(jīng)濟跟不上的話，它對于市場的健康和泡沫化的出現(xiàn)還是有很大影響的。

商業(yè)用地。商業(yè)用地也進行了月度對比，不管是做綜合體的開發(fā)商還是做住宅的開發(fā)商都可以從中得到了一些數(shù)據(jù)。

我們在總結(jié)全年土地市場的走勢分析，2009年1-2月份沒有出現(xiàn)明顯的成交，今年3月份濟南市土地出現(xiàn)井噴，7月份土地供應量達到了兩年來的最高點，是244.49萬平米，到10月份的時候土地供應量出現(xiàn)下滑，但是成交量在不斷地攀升。這也說明一方面政府和開發(fā)商都看到了土地的價值，開發(fā)商一邊在拿下政府之前所積累的供應量，而政府在惜售這些土地，這是目前房地產(chǎn)土地市場的一個狀況，體現(xiàn)了雙方很微妙的心態(tài)。

第三部分是我們獨家的內(nèi)容，也可以說在業(yè)內(nèi)進行的調(diào)查，這是搜狐和搜狐焦點巨大的媒體平臺能夠做到的。據(jù)調(diào)查，2009年土地市場是否走入低谷？62人認為已經(jīng)走出低谷，這是公認。你認為現(xiàn)在的市場是拿地的合適時機？52%的人認為是。預測明年土地成交情況，認為成交量會放大的占28%，這說明了看好明年的土地市場。如何預測明年土地市場的成交價格？正常上揚的占25%，基本上10%以下的人認為土地市場會下跌，這說明大家都很看好土地市場。土地市場對后續(xù)房價的影響？66%強的人認為高地價會帶動房價的上漲，不管業(yè)內(nèi)還是消費者來說，對于面粉和面包之間的聯(lián)動關(guān)系還是有一定的清醒認識。

第七個問題是關(guān)系到地塊，除了章丘之外，其他的區(qū)域比如是市中、天橋、歷下都是平均分配的，說明濟南市城市發(fā)展還沒有很清晰，它可能會受到一個環(huán)境的影響，但是大家對哪個區(qū)域更受關(guān)注？這點開發(fā)商會在拿地的時候有更多的獨家的判斷。目前說關(guān)注的地塊類型，住宅和公共設施還是占到70%，大家認為在這方面還是有所作為。

另外還有一些調(diào)查就不一一念了?？偟恼f來這個調(diào)查給我們的結(jié)論是：目前整個市場和市場預期對整個土地市場還是覺得明年會有向好的情況。如果加上最近國家出臺的政策，將來肯定會在開發(fā)商自有資金比例上調(diào)整，包括首付方面。如果我們現(xiàn)在做調(diào)查的話，信息可能會有所改變。

最后是我們對濟南市土地市場的預測，我們得出了四個結(jié)論：第一，認為目前濟南土地市場是過熱的狀況，2010年的成交量會有提升。第二，我們認為現(xiàn)在是拿地的最佳時期，但是我個人不太同意這個觀點。第三，我們認為2010年濟南市的地價將會出現(xiàn)上漲的趨勢。第四，我們認為2009年濟南市土地市場成交的熱點區(qū)域依然是東部和中部，它指的是經(jīng)濟的全面回暖和全運會的召開。中部作為政治、經(jīng)濟、文化中心將來還是以商業(yè)辦公用地為主，東部主要是受到全運會的影響，是所謂的“后全運會”效應。

以上就是我簡單給大家講到的CRRC關(guān)于2009年濟南土地市場的分析報告，對于濟南的市場而言，我們還沒有進行全面深入的研究，但是CRRC目前所做到的一些很專業(yè)的咨詢和專業(yè)性的報告在業(yè)界還是有一定的影響力，我們也希望泉城業(yè)內(nèi)朋友能多給我們提意見和選

題，大家想知道些什么、希望我們這個研究中心給大家提供什么樣的數(shù)據(jù)、提供什么樣的觀點、解決什么樣類型的問題，如果將來能夠立項的話，我們希望能跟在座的各位有更多的合作，幫助大家解決一些問題。

現(xiàn)在叫“后危機時期”，為什么這么叫？因為現(xiàn)在誰也不知道政府對咱們是打還是愛還是呵護的。不管怎么樣，就像之前幾位嘉賓所說到的，大家在做產(chǎn)品的時候更專業(yè)一些，做服務的時候更精心一些，對我們行業(yè)更有信心一些，我們相信房地產(chǎn)的明天還是會越來越好。再次感謝濟南焦點的邀請，謝謝。

【陳莎莎】非常感謝馬主任的精彩解說。我們非常希望CRRC報告能夠給在座的各位提供有益的幫助。到現(xiàn)在為止，本次“新動力·新機遇”齊魯房地產(chǎn)發(fā)展和創(chuàng)新高峰論壇就要結(jié)束了，我們衷心地希望本次論壇能夠使各位有所收獲。今天晚上我們準備了頒獎晚宴，其中有豐富的禮品和精彩的節(jié)目，希望大家能夠盡情地享受由搜狐焦點網(wǎng)奉獻的“happy hour”。

第二篇：滄州市土地市場分析報告

滄州市土地及房地產(chǎn)市場分析報告

目錄：

第一部分

宏觀市場分析

一、滄州概況

（一）行政區(qū)劃

（二）人口組成（三）交通優(yōu)勢(四）經(jīng)濟發(fā)展

（五）城市規(guī)劃

（六）舊城改造

二、宏觀市場分析結(jié)論

第二部分

滄州房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析

一、滄州市場在售樓盤分析

（一）住宅項目分析

（二）商業(yè)項目分析

二、滄州供應土地市調(diào)分析

（一）凈地供應市調(diào)

（二）拆遷地塊市調(diào)

（三）滄州市土地市場概述

（四）滄州市房地產(chǎn)市場總結(jié)分析

第三部分

項目基礎性條件分析

一、地塊基本資料

二、地塊SWOT分析

第四部分 滄州市房地產(chǎn)市場調(diào)研綜述

第一部分 宏觀市場分析

一、滄州概況

滄州始建于公元517年的北魏熙平二年，因瀕臨滄海而得名。滄州地處河北省東南，東臨渤海，北靠京津，與山東半島及遼東半島隔海相望，總面積1.3萬平方千米。距北京240公里，距天津120公里，距石家莊221公里。滄州地處環(huán)渤海中心地帶，是河北省確定的“兩環(huán)”(環(huán)京津、環(huán)渤海)開放一線地區(qū)，也是京津通往東部沿海地區(qū)的交通要沖。

（一）行政區(qū)劃

滄州市設新華區(qū)、運河區(qū)2個區(qū)，轄泊頭市、任丘市、黃驊市、河間市4個市，滄縣、青縣、東光縣、海興縣、鹽山縣、肅寧縣、南皮縣、吳橋縣、獻縣和孟村回族自治縣10個縣。

滄州渤海新區(qū)[轄區(qū)包括黃驊港開發(fā)區(qū)、滄州臨港經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（原中捷友誼農(nóng)場）、滄州市南大港管理區(qū)（原南大港農(nóng)場）]，于2007年7月成立。

（二）人口組成

目前，滄州市共有鄉(xiāng)鎮(zhèn)167個，其中鎮(zhèn)73個，街道辦事處20個。市區(qū)常住人口60萬人，全市總?cè)丝诩s680萬人。其中少數(shù)民族有45個，回族占少數(shù)民族人口的91%。

（三）交通優(yōu)勢

地理位置優(yōu)越，交通比較發(fā)達。鐵路有京滬線、京九線；公路縱橫交織，有104、106、205、307國道。京滬、京

九、朔黃鐵路，京滬、石黃高速公路、京大路、京福路、等多條國道縱橫全市；跨世紀的重點項目黃驊大港一期工程2個5萬噸煤炭泊位和1個3.5萬噸煤炭泊位已投入試運營，年吞吐能力可達3000萬噸，遠期吞吐能力為煤炭1億噸、雜貨5000萬噸。

（四）經(jīng)濟發(fā)展

06國民經(jīng)濟保持平穩(wěn)較快發(fā)展。全年完成地區(qū)生產(chǎn)總值1281.67億元，比上年增長15.2%。全部財政收入100.5億元，首次突破百億元，增長21.1%，其中，城市居民人均可支配收入9586元，增長15%。物價穩(wěn)中趨升。居民消費價格總水平比上年上漲0.5%。在各種消費品中，食品類和居住類價格上漲幅度較大，漲幅分別為0.9%和4.1%，是拉動居民消費價格上漲的主要因素。民營經(jīng)濟發(fā)展加快，實力不斷增加。民營經(jīng)濟實現(xiàn)增加值727億元，比上年增長15.8%，占全市生產(chǎn)總值的比重達到56.7%。

（五）城市規(guī)劃

未來滄州將有三大功能板塊：城市西部(迎賓大道與將要建設的京滬高速鐵路之間)，發(fā)展以行政辦公、教育、體育、住宅為主；朝陽路至清池大道，包括市區(qū)8.9公里的運河兩岸為重點打造的商貿(mào)商住區(qū)；清池大道以東主要是發(fā)展現(xiàn)代物流和工業(yè)，鐵路兩側(cè)重點發(fā)展現(xiàn)代城市物流。滄州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)向東，直到滄縣的渤海新區(qū)滄東工業(yè)區(qū)，將重點發(fā)展工業(yè)。

（六）舊城改造

08年政府對城市規(guī)劃非常重視，并提出“ 三年大變樣”的口號。政府將滄州市48個“城中村改造”項目列為工作重點，48個“城中村”住房建筑面積143.2萬平米，到2010年，改造完成30%，大約面積43萬平米。

針對“城中村改造”工作，政府及相關(guān)部門正在試探摸索與制定政策，但還沒有落實為政策。主要因為滄州市“城中村”拆遷難度高、運作周期長等問題，拆遷項目一般都運作周期基本在3到4年的時間。尤其是“小樹林”改造項目，前幾年，政府與其他開發(fā)公司有過拆遷改造洽談，但因為回民區(qū)拆遷難度大等問題而擱置。

現(xiàn)在，政府又出臺了“預出讓”和“預申請”的辦法，把毛地出讓開發(fā)商負責拆遷，再聯(lián)合區(qū)政府的支持進行拆遷。

二、宏觀市場分析結(jié)論

（一）滄州地處環(huán)渤海中心地帶，是河北省確定的“兩環(huán)”(環(huán)京津、環(huán)渤海)開放一線地區(qū)，交叉區(qū)位優(yōu)勢獨特，發(fā)展前景不可估量。

（二）雖然滄州市的發(fā)展為“東西并進、南北共拓”，但是西部城區(qū)今后將以行政辦公、教育、體育、住宅為重頭的新型地帶，環(huán)境、配套等方面將更加宜居、宜住，為住宅開發(fā)提供了良好的區(qū)域背景。

（三）滄州總面積1.3萬平方千米，其中市區(qū)面積僅為227平方千米，土地利用面積有限，但隨著城中村改造的深化，土地利用率將提高，同時，土地成本也將上升，房價也將走高。

（四）作為渤海新區(qū)的中心位置，對周邊縣、市以及其他地區(qū)有較強的帶動力和吸附力。由此可以判斷，滄州地區(qū)消費者群體具備一定厚度，這就給房地產(chǎn)業(yè)提供了強有力的消費支撐。

（五）隨著渤海新區(qū)的不斷壯大，將會有更多的投資者和工作者涌向滄州，從而產(chǎn)生更多的居住需求，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供更為廣闊的空間。

（六）隨著渤海新區(qū)的發(fā)展以及滄州城市化水平的不斷提高，非農(nóng)業(yè)人口的比重也會隨之增加，因此，滄州房地產(chǎn)業(yè)的消費群體也會隨之逐漸龐大。

（七）城市居民人均可支配收入9586元，增長15%，說明居民的經(jīng)濟水平有了進一步的提高，收入水平的提高將在一定程度上刺激消費的增加，對于居住的需求也將水漲船高。

（八）滄州物價漲幅穩(wěn)中有升，在各種消費品中，食品類和居住類價格上漲幅度較大，漲幅分別為0.9%和4.1%，是拉動居民消費價格上漲的主要因素。由此可以看出滄州居民消費已經(jīng)有從“吃”向“住”轉(zhuǎn)變的趨勢，居住升級換代將是經(jīng)濟發(fā)展的大勢所趨。

第二部分 滄州房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析

一、滄州市場在售樓盤分析

（一）住宅項目分析

根據(jù)市場調(diào)研、項目分布、價格走勢等特征因素，我們把滄州房地產(chǎn)市場分為西南、西北、東南和開發(fā)區(qū)四大板塊，以便我們更好的了解和研究房地產(chǎn)市場的整體情況：

1、西南板塊

一、滄州市場在售樓盤分析

板塊點評

西南板塊是滄州市場的發(fā)展方向，該板塊開發(fā)力度較大，在售樓盤較多，區(qū)域環(huán)境和檔次較高。

該板塊的項目在開發(fā)規(guī)模、社區(qū)品質(zhì)以及市場價格等方面呈現(xiàn)馬首姿態(tài)，如阿爾卡迪亞、金鼎·領(lǐng)域等，規(guī)模在都在100畝以上，均價在3900元/㎡左右，是區(qū)域的大盤，也是滄州市的領(lǐng)頭羊。該板塊樓盤分布表現(xiàn)為“大樓盤、小聚集”的狀態(tài)，大項目同時集中，規(guī)模樓盤數(shù)量較多。

在建筑形態(tài)方面，該板塊的樓盤均以小高層和高層為主，個別樓盤突破30層，這使得多層退居二線，小高層、高層成為主流。另外，該區(qū)域的地價也在不斷攀高，這讓開發(fā)成本進一步提高；區(qū)域樓盤的建筑形態(tài)在不斷“拔高”，這讓建筑成本也不斷上揚，這些因素累積相加，客觀上推動了區(qū)域樓盤價格的走高，帶動了滄州市房價的高企。

總的來說，該板塊是滄州市“發(fā)展最快、價格最高、品質(zhì)最好”的三最區(qū)域，未來發(fā)展前景廣闊。

2、西北板塊

板塊點評：

相對于西南板塊來說，該區(qū)域地位就略顯次之，區(qū)域的環(huán)境相對較差，樓盤數(shù)量少之又少，目前，僅有兩個項目還在銷售，但銷售狀況卻相對較好，基本都處于尾房階段，銷售率達到90%以上。就拿“一城·風景”來說，項目為多層住宅，規(guī)模相對較大，在滄州樓市高層和小高層的盛行時代，多層住宅 漸成緊俏商品，產(chǎn)品品質(zhì)毋庸置疑。另外，該樓盤的開發(fā)時間較早，土地價格相對低廉，項目的開發(fā)和利潤占有更多優(yōu)勢，決定了項目的市場價值較高，銷售狀況也當然較好。

總的來說，雖然該板塊同處滄州市的西部，但區(qū)域環(huán)境和開發(fā)力度明顯不及西南，因此，該板塊目前發(fā)展相對遲緩，市場潛力還有待挖掘。

3、東南板塊

板塊點評：

東南板塊是滄州市的又一樓盤集中區(qū)域，在數(shù)量上和西南板塊不相上下，但在樓盤品質(zhì)和開發(fā)規(guī)模上則顯得參差不齊，多層和高層、小高層住宅形式兼有，大規(guī)模、高品質(zhì)樓盤屈指可數(shù)。

該區(qū)域的市場均價在3500元/㎡左右，整體價格相對較低。但也有例外，如東方駿景，銷售均價達到了3600—3700元/㎡，并且項目的規(guī)模和品質(zhì)也較高。

最終來說，東南板塊已被列入滄州市的“工業(yè)和物流”功能區(qū)，未來該區(qū)域的環(huán)境和配套將為此功能服務，這也將決定該區(qū)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場的發(fā)展產(chǎn)生不利影響，未來發(fā)展有待觀望。

4、開發(fā)區(qū)板塊

板塊點評：

東部開發(fā)區(qū)是城市的工業(yè)新區(qū)的重要組成部分，該區(qū)域交通寥寥可數(shù)，區(qū)域環(huán)境和配套更顯滯后，該區(qū)域只有“逸城·淺水灣”一家別墅項目獨隅一方，項目的銷售周期相對較長，項目銷售現(xiàn)狀不容樂觀。

（二）商業(yè)項目分析

1、在售樓盤

樓盤點評：

滄州市的在售商業(yè)項目較少，但商鋪的價格都相對較高，臨街商鋪也在20000元/㎡以上，而且都處于市中心地段，區(qū)位價值顯得獨一無二。

二、滄州供應土地市調(diào)分析

（一）凈地供應市調(diào)

（二）拆遷地塊市調(diào)

（三）滄州市土地市場概述

1、市場供應集中放量 08、09年是滄州房地產(chǎn)市場集中放量的兩年。08年土地供應量在1000畝左右，超過去年900畝的土地供應指標。直至目前，滄州90%樓盤都處在觀望和市場積累階段，預計年中或下半年集中開盤。

2、土地價格急劇增長

06年至07年上半年，滄州市的土地價格從70萬/畝猛增到了100萬/畝，現(xiàn)在，西南地價狂漲到200萬/左右，更為甚者，07年8月份，人民公園西側(cè)的160畝土地，天津頤城房地產(chǎn)以將近300萬/畝的高價拍得，刷新了滄州的土地價格，土地價格達到滄州拍地頂峰。自此，滄州房地產(chǎn)發(fā)生了巨大變化，在售樓盤房價有了200元/㎡左右的提升，導致握有土地的開發(fā)商開始放慢開發(fā)步伐，導致07年很大部分供應地塊的囤積。

（四）滄州市房地產(chǎn)市場總結(jié)分析

1、樓市發(fā)展劍指西南，滄州地產(chǎn)前景廣闊

通過滄州市房地產(chǎn)市場的板塊和區(qū)域劃分，我們可以清晰、明顯的看到滄州市的西南是房地產(chǎn)的發(fā)展方向，該區(qū)域樓盤發(fā)展水平較高，項目無論在規(guī)模、品質(zhì)、價格上，還是環(huán)境、配套、人文風格上都高于其它板塊樓盤，且項目分布呈現(xiàn)“大樓盤、小聚集”的偏位發(fā)展狀態(tài)，中、高檔樓盤大多集中在該區(qū)域，使得該板塊成為滄州市的方向，未來前景廣闊。

另外，其它板塊樓盤雖然在聚集程度、樓盤品質(zhì)、價格表現(xiàn)上相對次之，缺少更為清晰的開發(fā)方向和脈絡，但滄州整體地產(chǎn)開發(fā)將愈發(fā)趨于理性和集中，未來市場前景廣闊。

2、整體房價高位運行，樓盤品質(zhì)拾階而上

滄州市的房格將以西南板塊為主導，整體房價將在持續(xù)、高位運行。

縱觀滄州房地產(chǎn)市場，我們把房價歸結(jié)為東西部價格和西部價格，東部即為東南板塊和開發(fā)區(qū)板塊，市場均價大約在3300—3500元/㎡左右；西部價格即為西北和西南版塊，樓盤均價能夠達到3900元/㎡左右，個別項目突破4000元/㎡大關(guān)，如天成首府，最高價達到了4600元/㎡左右，成為滄州市的首高。據(jù)此分析，我們認為滄州整體樓市均價也將在3600—3800元/㎡之間，市場價格實現(xiàn)了歷年的最高。

另外，由于項目在房價上的高層運行，必然要求項目品質(zhì)的水漲船高，整體房地產(chǎn)市場也將從價格、戶型等方面的競爭，轉(zhuǎn)向項目品質(zhì)、規(guī)模等方面的較量，實力和品質(zhì)將成為未來項目開發(fā)的主題。

3、產(chǎn)品形態(tài)日趨成熟，高層、小高層漸成主流

近年來，由于滄州房地產(chǎn)市場發(fā)展速度較快，市場成熟度越來越高，市區(qū)內(nèi)的產(chǎn)品形態(tài)競爭大多表現(xiàn)在高層和小高層上，多層和其他產(chǎn)品形態(tài)受到出房率和利潤率等因素制約，開發(fā)程度越來越少，大多數(shù)為06年以前的早期產(chǎn)品。目前，東部市場還殘存部分多層住宅項目，但大多處于早期銷售、尾房處理階段，高層和小高等新產(chǎn)品正在替多層磚混住宅，尤其是西部在售樓盤，絕大多數(shù)都為高層和小高層，有的高層已經(jīng)達到30層以上，比如阿爾卡迪亞和天成首府，成為滄州市的“珠穆朗瑪峰”。

4、未來競爭可謂一觸即發(fā)，市場供給即將集中放量08、09年是滄州房地產(chǎn)市場集中放量的一年。06年銷售面積在55.4萬平米，比05年增長6%，07年預售房面積38萬平米，實際銷售增長率將會更高，因此，08年的市場供應量將會又上一個臺階，市場蓄勢越來越強。

目前來看，08滄州市在售樓盤的預熱項目較多，大多在售項目還處于市場觀望和市場積累階段，沒有較大動作和行為。由此來看，滄州房地產(chǎn)市場將會在 5、6月份集中開盤，市場供應也將集中放量，屆時，房地產(chǎn)市場有可能出現(xiàn)一次井噴，帶來市場的一次“小地震”。

另外，據(jù)有關(guān)部門數(shù)字顯示，今年滄州市的土地供應量也將會達到1000畝左右，超過去年900畝的土地供應。政府的土地供應指標，將給未來房地產(chǎn)市場帶來更多的上市項目，加大市場的供應力度，推動市場的快速發(fā)展，加速市場的激烈競爭。

5、銷售現(xiàn)狀“青黃不接”，未來競爭“暗流涌動”滄州房地產(chǎn)市場的銷售現(xiàn)狀為：一方面很多在售樓盤處于中后期尾房銷售階段，另一方面，許多新項目或老項目分期還處于市場余熱階段，整體樓市沒有開盤銷售項目，市場處于“青黃不接”中間階段。

目前，滄州市在售項目很多都處在尾房處理階段，開盤在售項目較少，因此，大多樓盤剩余房源較少，實際銷售率都能較高，縱觀整個滄州市場基本沒有滯銷項目，銷售狀態(tài)較好。

另外，還有許多在售項目處于市場預熱階段，主要通過咨詢登記、認購辦卡、預交定金等手段，在為未來的開盤或正式銷售做準備，并且登記和認購率情況都非常樂觀，客戶積累率也相對較高，摩拳擦掌、嚴陣以待。

總體來說，整體市場的銷售處于尾房處理和市場預熱的中間地帶，但波瀾不驚的平靜下面卻蘊藏著強勁的爆發(fā)力量，未來市場競爭將會更為強烈、集中。

6、市場需求積極、旺盛，購房欲望持續(xù)、強烈

目前，全國樓市的房價漲幅趨于放緩，個別城市出現(xiàn)了價格下調(diào)及變相降價的趨勢，如廣州、上海等一線城市，部分消費者開始持幣觀望，購房需求和情緒明顯受到影響。然而，滄州作為一個三線的中小城市，似乎受大市影響較小，市民購房欲望強烈。調(diào)研中了解到，很多購房者還在積極準備下一步購房計劃，很多售樓部咨詢者充盈，市場需求積極、旺盛，購房欲望持續(xù)、強烈。這可能是受到滄洲外來人口增加、城市化進程加快、城市老齡化到來、市民消費和收入增加等諸多因素影響的結(jié)果。

7、經(jīng)濟適用房向市場化進軍，房地產(chǎn)市場受刺激性發(fā)展 現(xiàn)在，滄州市的經(jīng)濟適用房試點總共有14、15個，為數(shù)較多，但從現(xiàn)狀來看，在建的經(jīng)濟適用房則數(shù)量較少，供應量有所控制。據(jù)了解，今年政府根據(jù)國家宏觀方針和滄州現(xiàn)狀，改變和出臺了相應政策，針對困難戶租房主張采取廉租房的制度，對于中、低收入家庭和居民采取“先買后補”的貨幣補償制，以適應市場化發(fā)展潮流，把政策性用房推向市場。

滄州市政策性用房被納入市場行列，將在一定程度上將刺激地產(chǎn)市場的發(fā)展。

第三部分 項目基礎性條件分析

一、地塊基本資料

? 區(qū)位：位于清池大道與解放中路交叉口東南，清真寺西側(cè)。? 總占地面積：36149.6平方米 總建筑面積:18.9萬平方米 ?

容積率:5.23 ? 業(yè)態(tài):住宅、商業(yè)、寫字樓

二、地塊SWOT分析

（一）優(yōu)勢 ?

區(qū)域位置

項目地處清池大道和解放中路交叉口，實為滄州市的城市中心地帶，地理位置非常優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。?

交通路網(wǎng)

項目緊鄰滄州市的中心動脈——清池大街和解放路兩條主干道，黃金雙線路網(wǎng)坐擁通達密集交通，優(yōu)勢不言而喻。? 項目規(guī)模

項目容積率為5.23，總建筑面積達到了18.6萬平米，在區(qū)域內(nèi)項目規(guī)模相對較大，規(guī)模大的樓盤將具備規(guī)模優(yōu)勢，為項目帶來更高的市場競爭力

（二）劣勢 ? 拆遷時間

本市拆遷項目運作一般都在3—4年以上，項目的開發(fā)運作時間長、難度大等問題，都將會在很大程度上提高項目的運作成本，增加項目的開發(fā)風險，降低項目的最終利潤。?

外地企業(yè)

開發(fā)企業(yè)為石家莊的外地公司，對當?shù)厥袌鲚^為陌生，在滄州市沒有成功運作經(jīng)驗，將會降低項目開發(fā)、運作的機會，成為項目的開發(fā)劣勢。

（三）機會 ? 購房需求

本地市民的購房需求強烈，受滄州外來人口、城市老齡化、市民消費能力的增長等因素的影響，市民購房需求旺盛，住房供不應求的狀態(tài)將為項目銷售創(chuàng)造機會。? 政府支持

作為拆遷地塊缺少不了當?shù)卣闹С?，本地塊的拆遷同樣有政府支持，因此，在政府的扶持和幫助下，項目的拆遷力度將會加大，運作時間也會相對縮短。? 綜合實力

開發(fā)商為有著豐富的房地產(chǎn)動作經(jīng)驗，品牌和資金實力相當雄厚，在石家莊等地有過很多成功項目，成為本項目成功運作的一大機會。

（四）威脅 ?

拆遷難度

滄州有45個少數(shù)民族聚集，其中回民占少數(shù)民族的91%，在滄州市占有重要的地位?；孛裣騺韺τ跐h民有抵觸情緒，對于居住區(qū)的拆遷也有很保守的思想，有回民的地方拆遷必定較難。

項目位于滄州市的回民區(qū)，緊鄰滄州市的清真寺，緊靠滄州市回民聚集最多的“小樹林”，地塊拆遷難度將會較高，回報抵觸情緒將會很大，直接威脅項目的正常開發(fā)、運作。?

宏觀政策

國家政策對于閑置或開發(fā)不足、時間較長的土地，規(guī)定予以嚴厲的懲罰，將會在很一定程度上威脅項目的開發(fā)進度和時間，帶來一定的運作風險。另外，國家出臺得相關(guān)政策，尤其市兩會很對于中低收入者得關(guān)注，大力鼓勵限價房、廉租房和經(jīng)濟適用房的開發(fā)力度，在一定程度上抑制商品房開發(fā)地積極性，還有，國家金融緊縮政策的連續(xù)出臺，銀行貸款利率得不斷提高，雖然一方面抑制了投資炒房，同時也將會影響到實際購房需求的增長，對于房地產(chǎn)開發(fā)積極性產(chǎn)生不利影響。

第四部分 滄州市房地產(chǎn)市場調(diào)研綜述

通過對滄州市房地產(chǎn)市場的前期調(diào)研和綜合分析，我們進一步了解和掌握了滄州市房地產(chǎn)的現(xiàn)狀和發(fā)展方向。通過項目自身SWOT的分析，結(jié)合滄州市場的綜合調(diào)研，我們認為項目在滄州市場的運作：優(yōu)勢和劣勢并存，機會和威脅共有。

項目的之所以存在運作的可能性，一方面，就在于地塊所處的位置是市民心中的城市中心地帶，地段價值毋庸置疑，開發(fā)利潤大有可觀，再加上貴公司綜合實力作保，成功的前景是比較誘人的。但從另一方面講，項目地塊拆遷難度同樣也與項目的優(yōu)勢、機會相等，對于一個回民區(qū)的拆遷項目，拆遷難度、時間成本將會很大，風險也會上升，企業(yè)一旦陷入拆遷的泥壇將會很難抽身，這對實力和信心將會是很大的考驗。

因此，項目的成功運作關(guān)鍵還是取決于開發(fā)企業(yè)的決心和信心，取決于開發(fā)企業(yè)能否很好地協(xié)調(diào)地塊拆遷與政府關(guān)系、市民關(guān)系等問題，從而成功駕馭和把握項目運作。

第三篇：2011上半年北京土地市場分析報告

2011上半年北京土地市場分析報告

頻繁的調(diào)控猶如一把劃空的利劍，北京市土地市場受政策調(diào)控的影響，2011年上半年土地市場成交總體較為活躍，但年內(nèi)連續(xù)6次上漲的存款準備金率使得開發(fā)商拿地謹慎，土地出讓金額較低，主要為郊縣區(qū)域土地成交，北京中原市場研究部對2011年上半月土地市場特點進行分析如下：

1、上半年土地出讓金額372.2億，為10年上半年的一半

2011年上半年北京土地出讓金收入為327.2億元，同比下降了48.2％，約為10年上半年的一半。北京中原市場研究部分析原因主要是受去年上半年地王影響，成交地價普遍較高，今年政府限制了最高競價，使得土地成交價格大幅下調(diào)。

（2008年-2011年）上半年土地成交詳情表

2、土地供應與上年基本持平，經(jīng)營性土地占4成據(jù)北京市土地整理儲備中心數(shù)據(jù)顯示，1-6月份，成交地塊115塊，其中經(jīng)營性用地成交45塊，經(jīng)營性用地面積為391.3萬平方米，約占上半年總成交面積的4成?？偝山唤痤~為277.1億元，經(jīng)營性土地出讓金更是占據(jù)了11年上半年的74.5％。經(jīng)營性用地的增加，未來區(qū)域內(nèi)商品住宅的供應量將隨之上升，從而有效的平抑區(qū)域內(nèi)房價，與此同時，將會對周邊的新房市場以至二手房市場產(chǎn)生一定的影響。

3、含住類土地供應比重大，占據(jù)經(jīng)營性用地“半壁江山”

今年上半年供應的經(jīng)營性用地共計45塊，其中含住類的地塊就占了20塊，含住宅性質(zhì)供地面積243.7萬平方米，占經(jīng)營性土地總面積的62.3％，在市場成交持續(xù)冷淡的環(huán)境下，住宅土地的供應加大，隨著住宅市場的土地存量加大，房價會逐漸會明顯現(xiàn)出下降趨勢。

2011年上半年土地供應情況表

4、商業(yè)性土地熱度高，單價地王再出現(xiàn)

對住宅市場的打壓，使得更多的開發(fā)商開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，沉寂了多年的商業(yè)地塊開始出現(xiàn)火爆局面。商業(yè)地塊關(guān)注度逐漸提高。

6月27日，在經(jīng)過33輪的角逐后，以7.1億元的價格競得，折合樓面單價43226元/平方米。的崇文門菜市場地塊，在今年北京土地市場整體成交低迷的情況下，此次成交的樓面價及如此激烈的競拍場面比較罕見。此地塊的成交刷新了近年來單價地王紀錄的同時，也為上半年商業(yè)地產(chǎn)異軍突起的局勢畫了個感嘆號。

5、住宅用地需配建保障房 不再“價高者得”

從2011年開始，從土地出讓公告中我們時常會看到要求配建保障房的明確要求，商品房配建一定比例的保障房，一方面可以提高保障房的建設量，解決土地供應問題；另一方面更可抑制高地價的產(chǎn)生。據(jù)市國土局負責人透露，為了增加保障住房的供應，讓更多符合保障標準的家庭盡快住上保障房，北京市今年將北京商品住宅地塊配建保障房的比例由原先的15%上調(diào)至30%。

2011年1-6月成交地塊含配建成交地塊

6、土地供應邊緣化，城郊供地成主力

隨著城區(qū)地塊的越來越稀缺，從今年上半年的北京土地供應情況來看，城郊供地逐漸成快速上升趨勢，北京中原市場研究部統(tǒng)計，上半年成交土地面積排名前三位的分別為順義、大興、房山三個區(qū)。西城、崇文、宣武、海淀四區(qū)土地供應為零。城郊供應成為主力。2010年上半年土地成交面積排名前三位分別為大興、順義、房山 ；東西城，崇文，宣武五區(qū)零成交。主城區(qū)連續(xù)兩年的零成交，直接導致了11年上半年土地成交價格的下降和土地流拍率的上升。

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2011年上半年北京土地供應城區(qū)排名

7、大型房產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市，中型企業(yè)成置地主力

近幾個月來，受新“國十條”、“京十二條”及其他一系列針對房地產(chǎn)的調(diào)控政策影響，加之關(guān)于房地產(chǎn)稅、物業(yè)稅的討論之聲不絕于耳，房地產(chǎn)市場開始了一路低迷。針對這一系列，一些大型房產(chǎn)公司逐漸將戰(zhàn)線轉(zhuǎn)移至二三線城市，來開辟新的市場，北京中原市場研究部統(tǒng)計：

1、今年6月11日，保利地產(chǎn)公告宣布保利在今年5月份新增5個項目，分別在成都、上海、廣州、南昌等城市再次獲得多宗土地，5個項目土地成交價合計超過55億元。今年上半年，保利更是一口氣新增將近20塊地皮，其中二三線城市現(xiàn)有土地儲備已經(jīng)占了所有現(xiàn)有土地儲備的六成。

2、轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市 萬科緊盯沈陽、東莞、無錫 2009年新增土地儲備90%以上都分布在三線城市。

3、中海地產(chǎn)3月份后短短3天內(nèi)，接連在南昌和大連兩地拿下5宗住宅用地，南昌和大連、累積新增土地建筑面積420萬平方米，占去年2010年一整年新增土地儲備量768萬平方米的55%。

2011年上半年品牌

房企重點投資區(qū)域一覽表

北京知名房企缺席多，上半年拿地企業(yè)多為生面孔：

北京上半年經(jīng)營性用地成交45塊，其中近80％土地被一些中小型房企獲得。其中引人關(guān)注的6.27日，北京崇文門商業(yè)地塊再現(xiàn)新“地王”，樓面價43227萬元/平方米的高價創(chuàng)歷史新高，而更讓人料的是，這一總價為7.1億的地塊被廣州市豐璟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司這匹黑馬獲拍。

第四篇：2006年宜昌市土地市場分析報告1419581899

2006年宜昌市土地市場分析報告

一、土地供求狀況

2005年，市政府共批準城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)供地計劃1150畝，其中市重點工程（商業(yè)步行街和沿江大道）250畝，夷陵區(qū)150畝，宜昌開發(fā)區(qū)80畝，葛洲壩100畝，經(jīng)濟適用房50畝，中心城區(qū)500畝，預留20畝。2005年，宜昌開發(fā)土地供應1150畝左右。一年內(nèi)，宜昌市國土資源交易中心組織實施國有土地使用權(quán)交易活動25次，成功交易20宗，面積941畝。中心城區(qū)供地主要通過土地市場招標拍賣掛牌進行。其中，成交土地單價最高為宜昌藥廠地塊每畝214萬元（凈地），最低為西陵園區(qū)黃河路地塊每畝28萬元（凈地）。從整體情況看，如果不含宜昌藥廠地塊，土地平均價格約在每畝65萬元左右，相較去年的每畝60萬元左右略有增加。2005全市地價綜合水平值為669元/平方米。其中，商業(yè)地價水平值為1125元/平方米，居住地價水平值為652元/平方米（湖北省2005年城市地價監(jiān)測報告）。

2006年，市政府批復城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)土地供應計劃1250畝，涉及西陵區(qū)、伍家崗區(qū)、葛洲壩片區(qū)、宜昌開發(fā)區(qū)等。其中，重點工程開發(fā)用地250畝，其中沿江大道延伸段開發(fā)項目150畝，城東大道開發(fā)項目100畝；經(jīng)濟適用住房、廉租房建設100畝（東山大道制漆廠地塊）；城市搬遷安置房建設50畝（西陵二路匯騰市場地塊）；葛洲壩老城區(qū)改造50畝；夷陵區(qū)150畝，其中丁家壩地塊100畝，其它地塊50畝；西陵區(qū)40畝，其中環(huán)城北路棉織廠地塊15畝，體育場路市二醫(yī)院地塊25畝；伍家崗區(qū)210畝，其中市鍋爐廠地塊90畝，夷陵路寶塔河電力公司地塊50畝，寶塔紙業(yè)地塊40畝，勝利三路金羊?qū)崢I(yè)地塊30 畝；點軍區(qū)140畝，其中鑫海陶瓷地塊100畝，櫻桃園二期項目40畝；猇亭區(qū)50畝，位于金猇大道市土地儲備中心收購的旭棉集團地塊；宜昌開發(fā)區(qū)東山園區(qū)160 畝，其中港窯路原磷化集團地塊30 畝，港窯路502地塊30畝，發(fā)展大道原市計委信息中心地塊10畝，半島酒店東側(cè)地塊90畝；預留供地指標50 畝由市政府調(diào)劑使用。

2006年的批復計劃之所以增長，主要是結(jié)合城市基礎設施建設的大規(guī)模的舊城改造、城市骨架拓展計劃剛開始實施，為實現(xiàn)政府對土地市場的有效調(diào)控，為進一步優(yōu)化居民住房結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定房產(chǎn)價格，促進城區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展；其次是考慮到步行街、沿江大道延伸段、城東大道建成后，居民的住房需求將增加。

2006年宜昌市土地交易基本上采用掛牌的方式。截止到目前為止，在已掛牌的37宗地中，凈地掛牌的僅占4宗，拍賣的一宗，其余的全部為毛地。據(jù)湖北省統(tǒng)計局公布的宜昌市固定資產(chǎn)投資價格變動情況表明，出讓土地的樓面地價居住用地一般在300—450元/平方米左右，商業(yè)的樓面地價則在700元/平方米左右，土地取得費價格比去年同期上漲7.16％,土地取得費價格比去年同期上漲

7.16％。（附2006年土地出讓表）。從2006年土地出讓資料可以看出，土地供給充沛，分布的區(qū)域也較均衡，這對穩(wěn)定房價、調(diào)控市場起到了積極作用。預計

1今后將加大興建中、低檔住宅的土地供給，以進一步穩(wěn)定房價，滿足中、低收入家庭的住房需求。

二、土地價格分析

（一）全市宏觀經(jīng)濟國民經(jīng)濟持續(xù)向好，是地價上漲的主要動力

2006年以來，全市搶抓中央促進中部崛起的戰(zhàn)略機遇，堅持以科學發(fā)展觀為指導，切實加快經(jīng)濟發(fā)展步伐，工業(yè)生產(chǎn)亮點頻現(xiàn)，財政總收入大幅增長，經(jīng)濟運行質(zhì)量不斷提升，國民經(jīng)濟保持了良好的發(fā)展態(tài)勢。2006年新開工項目眾多。1—9月份，施工項目計劃總投資18.82萬億元，同比增長23.6％。在建規(guī)模中需要繼續(xù)施工的投資規(guī)模巨大，投資增長慣性將使投資減速有限。二是貨幣流動性過松必然導致中長期貸款增速難以控制，銀行追求經(jīng)營效益的商業(yè)化目標將使收縮信貸對固定資產(chǎn)投資的資金約束力有限。三是企業(yè)投資的資金來源寬松。1－9月份，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤13019億元，比去年同期增長29.6％。工業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)186.45，比去年同期提高16.96點。在宏觀調(diào)控政策緊縮和市場自發(fā)擴張兩力抗衡中，四季度固定資產(chǎn)投資將保持略高于20％的增速，預計全年全社會固定資產(chǎn)投資名義增長26.2％左右，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資名義增長27％左右，房地產(chǎn)開發(fā)投資名義增長23.9％左右。消費品市場四季度將繼續(xù)保持購銷兩旺的格局，社會消費品零售總額四季度增長１3.5％，與前三季度持平；社會消費品零售總額全年名義增長13.5％，比上年提高0.6個百分點。（數(shù)據(jù)來源于宜昌市發(fā)改委2006年第三季度經(jīng)濟分析報告）

宏觀數(shù)據(jù)表明全市經(jīng)濟表現(xiàn)出現(xiàn)良好的發(fā)展勢頭，城市基礎設施和投資環(huán)境不斷改善，城市競爭力得到加強。在國民經(jīng)濟和社會發(fā)展持續(xù)向好的大環(huán)境下，宜昌市社會經(jīng)濟總體上仍會保持較高的增長速度，人民收入水平將進一步提高，將會為土地市場的發(fā)展提供強有力的保障。

（二）土地市場的不斷規(guī)范和地價市場形成機制的不斷完善為地價平穩(wěn)上漲提供了良好的市場環(huán)境。

自從2005年以來，市國土資源交易中心繼續(xù)加大土地有形市場的建設，土地出讓的招標、拍賣、掛牌機制更加完善，三峽工程放大了宜昌的城市品牌效應，促進了宜昌城市建設的超常發(fā)展，這也使宜昌的土地市場的投資環(huán)境進一步改善，吸引了大量外來資本，為土地市場帶來了活力。

（三）加大舊城改造力度，適度從緊的供地政策也為土地市場的穩(wěn)步推進提供了政策保障。

土地作為房地產(chǎn)開發(fā)的源頭，這種供地格局繼續(xù)促了進房地產(chǎn)開發(fā)在市中心的發(fā)展，對改善中心城區(qū)的城市面貌和城市環(huán)境有著一定預期影響，當然也會對區(qū)域的地價水平產(chǎn)生一定的推動作用。宜昌獨特的城市地理結(jié)構(gòu)決定了用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地供應將始終偏緊。地價穩(wěn)步上漲和房價穩(wěn)步上漲將長期伴隨宜昌房地產(chǎn)市場。

（四）外來資金對地價上漲具有一定的影響

2002年以來，外地資金進入宜昌房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的速度明顯加快，其開發(fā)量已與宜昌本土企業(yè)旗鼓相當。以外來資金為主、外地實力型開發(fā)企業(yè)主導宜昌房市的時代已悄然來臨。這些資金進入宜昌市土地市場，給全市房地產(chǎn)業(yè)帶來活力的同時，對土地價格勢必會產(chǎn)生積極影響。

三、地價與房價對比分析

目前，宜昌市的地價占房價的比例大致保持在30%左右，從城市的動態(tài)變化來看，地價在房價中的比例有升有降，但比值變化趨勢愈加合理?，F(xiàn)階段地價占房價比例的客觀提高，實質(zhì)上反映的是土地客觀價值或收益能力在出讓過程中顯化程度的提高，改變的是政府與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對土地收益的分配關(guān)系，土地出讓價格低意味著政府土地收益的減少，本屬于政府的土地收益轉(zhuǎn)移到開發(fā)商手里；土地出讓價格提高意味著政府對城市建設、基礎設施投入的增加，使城市居住環(huán)境得到了改善，具體就體現(xiàn)在土地收益上，使開發(fā)商獲取本屬于政府的土地收益機會減少。我國的土地市場與房屋市場是有明顯的邊界的，把房屋市場和土地市場混為一談，把房屋市場的價格波動直接認同為土地市場的價格波動，這其實是一種誤解。房價的攀升并不是土地市場價格的波動造成的，如果土地市場管理真正缺位，房屋市場的熱度可能會更加嚴重。

根據(jù)2006年上半年宜昌市房地產(chǎn)市場形式分析報告，作為宜昌樓市價格風向標的西陵區(qū)房屋均價超過3000元/平方米，如9月份新開盤的長江帝景開盤價格在3550遠平方米；伍家崗區(qū)隨著新火車站、深水港碼頭以及大型物流中心的興建，加之沿江大道延伸段的通車，伍家崗區(qū)已經(jīng)逐步成為越來越多的市民選擇的居住區(qū)域，房屋的均價在2000元/平方米左右；一山之隔的宜昌開發(fā)區(qū)由于“金東山市場”和“鑫昌大市場”等投資型物業(yè)的拉動，使得該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)前所未有的機遇，同時在售樓盤的價格集中在1750—3300元/平方米；夷陵區(qū)擁有自然環(huán)境和山水資源的優(yōu)勢，作為宜昌的后花園的新興居住區(qū)逐漸的進入人們的視線，該區(qū)域的樓盤以優(yōu)越的環(huán)境、低廉的價格受到市民的親徠，商品住宅平均銷售價格上漲幅度大，如“香山花園”、“豐毫長江商城”等樓盤達到了1900元/平方米。從總體上來看，宜昌市地價水平及變化趨勢符合房地產(chǎn)市場的供需變化規(guī)律，地價水平和房價水平總體上均呈上漲趨勢，但地價增長幅度低于房價增長幅度。

現(xiàn)行的招標、拍賣、掛牌等出讓方式所導致的地價上漲不是直接推動房屋價格上漲的主要原因，但由于輿論誤導及開發(fā)商炒作，誤導消費者形成招標、掛牌、拍賣提高土地出讓價格，土地出讓價格提高又必然推動房屋價格上漲的觀念，一定時期可能造成消費者的恐慌心理，引起房屋價格不正常的上漲。我們認為土地畢竟只是房屋商品的一個基礎環(huán)節(jié)，并非最終產(chǎn)品，它對房價的影響是非常有限的。例如位置相近的兩塊地，即使取得土地的成本差別很大，但房價的差別不會很大，畢竟每個投資者都想追求更高的利潤。

四、市場預測

房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)升溫，導致行業(yè)吸引了更多的社會資源投入，各大開發(fā)商紛紛搶地奪盤，而許多非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也紛紛購買土地，囤積居奇，待價而沽，以圖暴利。導致對土地的需求量劇增，而宜昌市是個土地資源相對稀缺的濱江城市，土地需求過快而供求不足，直接結(jié)果是導致土地使用價格迅速上漲，間接加速了宜昌市的舊城改造速度和“西進東拓”的發(fā)展戰(zhàn)略。一方面，開發(fā)商在建、已建的住房面積不斷增加，另一方面，居民對住房的需求也在不斷增加，隨著人民生活水平的不斷提高，居民的消費結(jié)構(gòu)較之以前已發(fā)生很大變化。汽車、住房等大宗商品交易逐漸成為居民消費熱點，然而需求的增加量依然大于供求，這也是宜昌市房價持續(xù)走高的根本原因，房價的飛漲帶動了地價的攀升。

新老國八條、國六條及九部委意見等有關(guān)房地產(chǎn)市場的引導和宏觀調(diào)控政策層出不窮，主要是針對當前房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、價格上漲過快的問題，穩(wěn)定房價。2006年宜昌房價與北京、上海等一線城市的房價回落不同，呈穩(wěn)定的上漲趨勢。因此這些措施對宜昌房地產(chǎn)市場的影響是有限的。但是針對投資商和人們心理上的壓力以及觀望態(tài)度，未來一段時期房產(chǎn)的交易量和價格會受到一定影響，而地產(chǎn)的稀缺性以及政府對土地適度從緊的供應政策，決定了地價不會隨房產(chǎn)價格有較大幅度的下降，但交易量會受到影響。預計經(jīng)過一段時間的調(diào)整期后，地價仍將穩(wěn)步上漲。

從區(qū)域位置看，伍家崗區(qū)、夷陵區(qū)、葛洲壩地價將是拉動宜昌房地產(chǎn)市場的馬車。宜昌是一個地形狹長，土地資源稀缺的沿江城市。由于老城區(qū)閑置土地和大型企業(yè)搬遷騰出的土地已非常有限，而舊城改造拆遷成本巨大，開發(fā)區(qū)土地緊張，江南點軍目前尚不具備大規(guī)模開發(fā)條件，因此房地產(chǎn)開發(fā)的東拓（伍家崗區(qū)）西進（夷陵區(qū)）勢在必然。最近，市委、市政府提出“沿江開發(fā)突破”的發(fā)展新思路，擬將宜昌的傳統(tǒng)工業(yè)向白洋、紅花套一帶遷移，而將伍家崗區(qū)建成與西陵區(qū)并駕齊驅(qū)的宜昌城區(qū)雙極。這無疑對伍家崗區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)是一大利好。可以預期，未來伍家崗區(qū)、夷陵區(qū)、葛洲壩一帶仍將是房地產(chǎn)開發(fā)的熱點地區(qū)。

五、市場指標

1-11月宜昌市完成房地產(chǎn)投資32.97億元，同比增長17.5％；1-11月宜昌市共銷售商品房142.33萬平方米，比去年同期增長59.7%，實現(xiàn)銷售額32.77億元，比去年同期增長78.1%。統(tǒng)計部門發(fā)布的10月份，宜昌新建商品房銷售價格同比上漲3.6%，中心城區(qū)難尋2900元/平方米以下的房子，1—9月全市商品房平均銷售價格為2311元/平方米。

第五篇：2018年杭州市上半年土地市場分析

據(jù)好地數(shù)據(jù)庫，2018年上半年，杭州十區(qū)共成交107宗地塊，總出讓面積6312畝，建筑面積926.5萬方，總出讓金1420億元創(chuàng)歷史同期新高，平均樓面價15326元/㎡，平均溢價率42.75%。與2017年相比，2018年上半年土地出讓面積上漲99.2%，建筑面積上漲76.7%，出讓金上漲102.6%。

2018年上半年的土地出讓量和成交金額均與2017年全年相比均已過半。其中，出讓面積已經(jīng)達到2017年全年（10250畝）的61.6%，總建筑面積則為2017年（1557.2萬方）的59.5%，出讓金是2017年（2178億元）的65.2%。

2018年上半年成交的107宗地塊中，主城區(qū)出讓金總額654億元（同比上漲74.8%），出讓面積1903畝，建筑體量331萬方，樓面均價19723元/㎡（同比上漲13.7%）； 蕭山區(qū)出讓金總額417億元（同比上漲116.9%），出讓面積1381畝，建筑體量214萬方，樓面均價19510元/㎡（同比上漲27.6%）；

余杭區(qū)出讓金總額189億元（同比上漲204.2%），出讓面積1188畝，建筑體量144萬方，樓面均價13105元/㎡（同比上漲83.8%）；

大江東出讓金總額36億元（同比上漲452.4%），出讓面積284畝，建筑體量40萬方，樓面均價9013元/㎡（同比上漲181.5%）；

臨安區(qū)出讓金總額74億元（同比上漲32.6%），出讓面積1067畝，建筑體量133萬方，樓面均價5520元/㎡（同比下降45.5%）；

富陽區(qū)出讓金總額50億元（同比上漲375.9%），出讓面積489畝，建筑體量63萬方，樓面均價7947元/㎡（同比上漲54.6%）。

（二）51家房企競得65宗涉宅地塊

2018年杭州十區(qū)成交地塊中，涉宅地65宗，總出讓面積4457畝，總建筑面積646.2萬方，總出讓金額1175.6億元，樓面均價18191元/㎡，平均溢價率43.34%，產(chǎn)生了51位得主。

拿地金額最高的是龍湖。2018年以來，龍湖在杭州競得涉宅地5宗分布于城東新城（3宗），下沙和丁橋，拿地金總計134.8億元。其次是保利，保利101億元競得蕭山錢江世紀城M-04地塊，是杭州第二宗單宗地塊價格超百億的地塊。第三位是濱江集團，拿地金額為67.4億元。注：聯(lián)合拿地權(quán)益均分，下同

3家房企拿地面積超過300畝。最高的龍湖拿地面積為383.7畝，隨后是祥生（305.4）和濱江集團（300.1畝）。拿地建筑面積的最多的3家房企分別是龍湖（62萬方）、祥生（43萬方）和中天（42.6萬方）。

（三）5家房企首入杭州，布局三墩北單元、丁橋單元、南站單元、市北

單元和塘棲鎮(zhèn)

2018年以來，有5家房企通過公開市場拿地首入杭州，分別是南京銀城、華僑城、重慶華宇、新希望和南京弘陽。地塊分布在主城區(qū)三墩北、丁橋單元，蕭山區(qū)南站單元、市北單元以及余杭區(qū)塘棲鎮(zhèn)。5家新入杭房企拿地情況

地塊分布圖

（四）上半年成交涉宅地top榜

1、總價最高

上半年成交的65宗涉宅地中，總價最高的是蕭山錢江世紀城M-04地塊，成交總價1009861萬元，也是杭州第二宗超過百億的地塊。

3月31日，浙江保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以總價1009861萬元競得蕭政儲出(2018)13號錢江世紀城M-04地塊，樓面價32277元/㎡，溢價率48%。

其次是華僑城競得的丁橋單元商住地和招商競得的市北西單元宅地，2宗地塊總價均超過了50億元。單宗涉宅地總價排行情況

2、樓面價最高

樓面價最高的景芳三堡單元JG1202-40地塊被安徽置地競得，成交價35.5億元，成交樓面價43929元/㎡，溢價率50%。由于競配自持面積比例16%，實際樓面地價還將更高。

第二和第三2宗地塊均位于慶隆單元，且得主均為九龍倉，樓面價分別是40536元/㎡、39024元/㎡。單宗涉宅地樓面價排行情況

3、自持比例最高 2018年以來成交的65宗涉宅地中，共計21宗地塊拍至上限并產(chǎn)生自持面積，占比約三成。

其中，自持面積比例最高的是祥生1月8日競得的之江度假區(qū)單元宅地，達到50%。

其次是由濱江集團和盛元聯(lián)合競得的湘湖壹號南住宅地塊，自持比例達到41%。排在第三的自持比例為32%，有3宗地塊，分別是金翰競得的桃源單元2宗宅地和華景川競得的蕭山河上鎮(zhèn)商住地。單宗涉宅地樓面價排行情況

（五）杭州首宗百億級商地出爐

值得一提的是，備受矚目的杭州武林中心百井坊商地于5月28日成功出讓。地塊成交價107.3億元，成交樓面價55285元/㎡，溢價率118.51%，競得者為晟樂有限公司（恒?。?。

本次出讓，匯聚了華潤、新世界等主流的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，群雄博弈之下，杭州首宗百億級商地（第三宗百億地塊）誕生，同時也是杭州樓面價最高。