第一篇：怎樣成立業(yè)主委員會

怎樣成立業(yè)主委員會？

成立業(yè)主委員會，可以督促物業(yè)管理公司提供優(yōu)質服務，直至“炒掉”物業(yè)管理公司；可以代表全體業(yè)主與開發(fā)商交涉公共事務。所依據(jù)的法律法規(guī)，包括有國務院頒發(fā)的《物業(yè)管理條例》（2003年6月8日，國務院第379號令）和建設部頒布的《業(yè)主大會規(guī)程》（建住房［2003］131號），地方性的法律文件則有廣州市國土房管局發(fā)出的《關于貫徹國家〈物業(yè)管理條例〉有關問題的通知》（穗國房字〔2003〕592號）。

一、成立業(yè)主委員會的程序。

物業(yè)管理小區(qū)符合下列情況之一的，可以成立業(yè)主委員會：

(一)物業(yè)已交付使用的建筑面積達到50%以上；

(二)物業(yè)已交付使用的建筑面積達到30%以上不足50%，且使用超過一年的。參照穗國房字[2004]756號《物業(yè)管理首次業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立程序》，廣州地區(qū)成立業(yè)主委員會的一般程序如下：

壹、成立首次“業(yè)主大會籌備組”。

(一)關于籌備組成員的條件。

首次業(yè)主大會籌備組成員應當由住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主和建設單位組成，其中住宅業(yè)主應當有不少于10名業(yè)主（不包括被推薦的業(yè)主）推薦。

(二)聯(lián)名業(yè)主報送資料。

小區(qū)內熱心公益的業(yè)主應當互相聯(lián)絡，有5～15名業(yè)主成為發(fā)起倡議的聯(lián)名業(yè)主（聯(lián)名業(yè)主中的住宅業(yè)主應取得不少于10名業(yè)主推薦），該5～15名聯(lián)名業(yè)主將組建首次業(yè)主大會籌備組的函、《關于組建首次業(yè)主大會籌備組的建議》、《推薦支持的業(yè)主簽名表》，以及聯(lián)名業(yè)主和推薦業(yè)主的有效房產證明資料、個人身份證復印件，送區(qū)國土房管局。

(三)區(qū)國土房管局對聯(lián)名業(yè)主保送的資料進行審查，對符合法律法規(guī)規(guī)定的，區(qū)國土房管局指導聯(lián)名業(yè)主，將擬訂的《關于組建首次業(yè)主大會籌備組的建議》(以下簡稱《建議》)和《籌備組成員自薦表》(以下簡稱《自薦表》)在物業(yè)管理小區(qū)(大廈)內明顯位置張貼公示10日，告知全體業(yè)主籌備成立首次業(yè)主大會事宜。

(四)公示期內業(yè)主自薦增補。

《建議》公示期間，業(yè)主(住宅業(yè)主應當有不少于10名業(yè)主推薦，不包括被推薦的業(yè)主)可以自薦參與籌備組成員(下稱：自薦業(yè)主)，自薦業(yè)主填寫《自薦表》，并提供《推薦支持的業(yè)主簽名表》、本人和推薦其本人參加籌備組成員的業(yè)主的有效房產證明資料、個人身份證復印件，以上資料一式兩份，一份送區(qū)國土房管局，另一份送聯(lián)名業(yè)主。

(五)產生籌備組。

《建議》公示期滿后，在區(qū)房管局的指導下，在聯(lián)名業(yè)主和自薦業(yè)主范圍內(綜合考慮房屋幢數(shù)和房屋用途所占面積)產生5～15人為籌備組成員。

(六)建設單位應該參與籌備組。

建設單位須授權委托一名代表參加籌備組工作，填寫《建設單位，公有住房出售單位參加籌備組成員情況表》，提交規(guī)劃部門批準的《建設工程報建審核書》復印件，送區(qū)國土房管局。

(七)籌備組確立。

區(qū)國土房管局向籌備組發(fā)出《關于成立首次業(yè)主大會籌備組的復函》、《首次業(yè)主大會籌備組成員名單》，由籌備組在區(qū)國土房管局的指導下，將復函和名單在物業(yè)管理小區(qū)(大廈)內明顯位置張貼公告。

貳、召開首次業(yè)主大會，制訂和通過《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《業(yè)主公約》。

(一)草擬、公示文件。

籌備組擬訂《業(yè)主大會議事規(guī)則》(征求意見稿)、《業(yè)主公約》(征求意見稿)、廣州市國土房管局《業(yè)主大會議事規(guī)則》(示范文本)及其通知，并在物業(yè)管理小區(qū)(大廈)內明顯位置公示5日；同時，向全體業(yè)主征求意見。經(jīng)征求意見，籌備組將修改后的《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》在小區(qū)(大廈)內明顯位置再次公示5日。

(二)確認業(yè)主投票權。

籌備組向物業(yè)管理公司、發(fā)展商索取資料，確認些業(yè)主人數(shù)和身份，確定每戶業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權數(shù)。正在建設尚未竣工交付的房屋（未移交物業(yè)公司接管的房屋）的購房者不作為首次業(yè)主大會的參加業(yè)主。

(三)發(fā)出大會通知、發(fā)放表決票。

在首次業(yè)主大會召開15日前，籌備組將選《關于召開首次業(yè)主大會的通知》和票格式《〈業(yè)主大會議事規(guī)則〉、《業(yè)主公約》表決票》樣本，在物業(yè)管理小區(qū)(大廈)內明顯位置張貼不少于5日，召開首次業(yè)主大會的通知中應當包括會議召開的時間、地點、內容等。屆時無法出席業(yè)主大會的業(yè)主，可以提前領取表決票，并于大會前交付給籌備組。

籌備組應將召開首次業(yè)主大會的通知同時通知區(qū)國土房管局和當?shù)鼐用裎瘑T會。

(四)投票表決《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》。

籌備組按照召開首次業(yè)主大會通知的要求，組織對《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》進行投票表決，并將表決結果及業(yè)主大會決定在小區(qū)(大廈)內明顯位置張貼公告不少于5日。

(五)刻章。

籌備組到公安部門辦理刻制“**小區(qū)（大廈）業(yè)主大會”公章手續(xù)，公章式樣一式兩份，報區(qū)國土房管局、街道辦事處(區(qū)人民政府)備案。

叁、依據(jù)《業(yè)主大會議事規(guī)則》，召開第2次業(yè)主大會，選舉產生首屆業(yè)主委員會。

(一)發(fā)出業(yè)主委員會委員候選人推薦通知。

業(yè)主委員會根據(jù)物業(yè)管理小區(qū)(大廈)的規(guī)模由5～15名委員單數(shù)組成。符合業(yè)主委員會委員候選人資格條件的業(yè)主(住宅業(yè)主應當有不少于10名業(yè)主推薦，不包括被推薦的業(yè)主)填寫《業(yè)主委員會委員候選人簡歷表》，提供《推薦支持的業(yè)主簽名表》、本人和推薦的業(yè)主的有效房產證明資料、個人身份證原件(核對后退還)及其復印件，按照《業(yè)主大會議事規(guī)則》的要求，在通知指定的期限內交給籌備組核實。

若業(yè)主大會是由住宅和非住宅業(yè)主組成的。業(yè)主委員會由住宅級和非住宅組組成，其業(yè)主委員會委員侯選人也應分為住宅組侯選人和非住宅組侯選人。

（二）發(fā)出業(yè)主大會通知。在選舉產生業(yè)主委員會的業(yè)主大會召開15日前，籌備組將《關于召開業(yè)主大會選舉產生業(yè)主委員會委員的通知》、業(yè)主委員會委員候選人簡歷表、業(yè)主委員會委員選票格式樣本，在物業(yè)管理小區(qū)(大廈)內明顯位置張貼不少于5日，同時通知相關的居民委員會。

（三）印發(fā)選票、發(fā)放選票。

籌備組按照《業(yè)主大會議事規(guī)則》的規(guī)定，做好業(yè)主投票權、議事方式、表決程序和約定的其他工作，設置投票箱。

(四)通知區(qū)國土房管局。

籌備組將召開業(yè)主大會前的籌備工作和設置投票箱的情況，函告區(qū)國土房管局，并于召開業(yè)主大會時，由區(qū)國土房管局到場對開箱投票活動進行監(jiān)督。

(五)召開業(yè)主大會，投票選舉首屆業(yè)主委員會委員。

籌備組按照《業(yè)主大會議事規(guī)則》的規(guī)定組織投票選舉產生首屆業(yè)主委員會委員，并在區(qū)國土房管局的配合下將選舉結果，及業(yè)主大會決定在小區(qū)(大廈)內明顯位置張貼公告不少于5日。業(yè)主一戶可投一票，該票代表的投票權以物業(yè)建筑面積計算，每一平方米為投票權的計算份額，不足一平方米按四舍五入處理。獲小區(qū)投票總分過半的小區(qū)業(yè)主按得分高低排列，居前者當選。業(yè)主委員會由五名至十五名委員單數(shù)組成;

(六)備案。

業(yè)主委員會自產生之日起30日內，將下列資料送區(qū)國土房管局：

1、業(yè)主大會成立情況；

2、業(yè)主大會決定(一)、(二)。

各區(qū)國土房管局自收齊資料15日內辦理備案手續(xù)，并向業(yè)主委員會發(fā)出《收件回執(zhí)》。

(七)刻章。

業(yè)主委員會到公安部門辦理刻制“**小區(qū)（大廈）業(yè)主委員會”公章手續(xù)。公章式樣一式兩份，報區(qū)國土房管局、街道辦事處(鎮(zhèn)人們政府)備案。成立業(yè)主委員會應當提交的資料 肆、需提交的資料 ：

1.由小區(qū)五名以上的業(yè)主作為發(fā)起人，并向區(qū)國土房管局提交發(fā)起人親筆簽名的成立業(yè)主委員會的書面申請，申請需列明：小區(qū)房地產開發(fā)商名稱、物業(yè)管理公司的名稱、小區(qū)的總建筑面積、入住使用率和入住時間等內容。

2.發(fā)起人產權證明各一份（復印件）；

3.業(yè)主委員會登記申請表；

4.業(yè)主委員會選票；

5.業(yè)主代表選票；

6.業(yè)主授權委托書；

7.業(yè)主大會或業(yè)主代表大會簽到表；

8.業(yè)主委員會章程；

9.業(yè)主公約；

10.其它相關資料。

第二篇：成立業(yè)主委員會怎樣變難為易（推薦）

成立業(yè)主委員會怎樣變難為易？

成立業(yè)主委員會難，是近年來一個老生常談的問題。應該說今年《物業(yè)管理條例》的公布，為成立業(yè)主委員會鋪平了道路。為什么仍有不少業(yè)主反映成立業(yè)主委員會難呢？據(jù)了解，除了仍有少數(shù)開發(fā)商和物業(yè)公司有意拖延或設置障礙、個別政府工作人員不能依法行政、不予支持外，一部分業(yè)主自身法律意識淡薄、組建方法不得當?shù)?，也是造成業(yè)委會難產的重要原因。購房專家劉宏誠認為，只要業(yè)主學會掌握《物業(yè)管理條例》這個法律武器，采取正確得當?shù)姆椒?，成立業(yè)主委員會就可以變難為易。

要想成立業(yè)主委員會，首先要了解成立業(yè)主委員會的程序要求和法律賦予業(yè)主的權利：

一、成立業(yè)主大會

這是組建業(yè)主委員會的前提。按照規(guī)定，業(yè)主大會由業(yè)主自行成立，但要接受物業(yè)所在地區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門的指導。

二、物業(yè)管理區(qū)域的劃分

按照規(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，原則上以相對封閉，配套設施、基礎設施相對集中，能獨立使用為條件，但一個區(qū)域內房屋的總建筑面積掌握在20萬平方米以下。

三、業(yè)主大會投票權確立

第一次業(yè)主大會投票權由地方政府制定。以后業(yè)主大會投票權由業(yè)主大會自行約定。按照本市規(guī)定：產權人投票實行住宅房屋每一單元房一票；非住宅房屋每3000平方米一票，不足3000平方米的，每一產權證一票。在已確定物業(yè)管理區(qū)域的，原開發(fā)建設單位在住宅尚未售完之前，其住宅所擁有的產權份額超過全部住宅物業(yè)20%的，召開產權人(代表)大會時，其投票權及實際投票額按20%的份額計算，超過部分不再予以計算。

四、業(yè)主大會開會要求和表決方式

業(yè)主大會開會要提前15天以上通知全體業(yè)主，并告知相關的居委會。業(yè)主大會不一定要采用開會形式進行，業(yè)主大會做出一般決定，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權1／4以上即可通過。業(yè)主大會做出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權2／3以上通過。條例沒有規(guī)定成立業(yè)主大會要經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權2／3

以上通過，也沒有要求一定要用“贊成票”的方式通過決議，因此成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會不是特別難。

五、業(yè)主委員會備案

按規(guī)定，業(yè)主委員會成立不用再經(jīng)區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門批準，成立之后在30日內向區(qū)、縣小區(qū)辦備案即可。備案制和審批制的最大區(qū)別在于備案制下成立業(yè)主委員會，只要成立程序不違反法律限制即可備案，成立業(yè)主委員會的行為由業(yè)主負責；審批制下成立業(yè)主委員會要符合區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門的要求，區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門要對業(yè)主委員會的成立負行政管理責任。

為了便于廣大業(yè)主具體操作，劉宏誠先生列出了組建業(yè)委會的如下八個步驟：

第一步，想成立業(yè)主委員會的業(yè)主首先應該互相建立聯(lián)系，然后聯(lián)系本小區(qū)十分之一以上的業(yè)主簽名，發(fā)起成立業(yè)主大會的倡議，同時發(fā)信邀請區(qū)、縣小區(qū)辦指導自己小區(qū)成立業(yè)主大會。

第二步，組建成立業(yè)主大會的籌備組，籌備組成員可以由業(yè)主自薦，也可由業(yè)主推薦。最好的方法是由開始的發(fā)起人張榜通告，請業(yè)主在一定時間內自愿報名參與籌備工作。第三步，籌備組開始工作(人數(shù)不多的話，愿參加的業(yè)主都可參加)，起草業(yè)主委員會章程，決定業(yè)主大會成立的時間和業(yè)主委員會的組成人數(shù)，匯集愿意擔任業(yè)主委員會工作的業(yè)主名單和參選業(yè)主的資料，并在業(yè)主大會成立十五天前通知全體業(yè)主和告知相關居委會。開會成立的可邀請區(qū)、縣小區(qū)辦和相關居委會的代表參加。

第四步，將草擬的業(yè)主委員會章程、所有參選業(yè)主委員會的業(yè)主資料、選票(最好用統(tǒng)計反對意見的方法)、要求反饋意見的時間和成立業(yè)主大會的時間(收集反饋意見截止時間應早于成立業(yè)主大會的時間)書面發(fā)給每個業(yè)主，并同時請所有收到上述資料的業(yè)主簽收收條。第五步，成立業(yè)主大會時，籌備組公開在小區(qū)所有業(yè)主有權參與監(jiān)督的情況下進行驗票工作，統(tǒng)計收回的收條和反饋意見。如果收條超過業(yè)主所持投票權1／2以上，反饋意見中的反對意見少于1／2，則業(yè)主大會成立，業(yè)主委員會章程通過。在業(yè)主委員會組成人數(shù)范圍內，得到反對票少的業(yè)主即可擔任業(yè)主委員會委員。

第六步，業(yè)主委員會召開第一次會議，選舉業(yè)主委員會主任、副主任，并可以開展工作。第七步，將業(yè)主大會成立簡要過程、業(yè)主委員會主任和委員名單、業(yè)主委員會章程報送區(qū)、縣小區(qū)辦備案，并請接收人簽收，注明接收文件的時間。

第八步，備案十天后仍沒有收到區(qū)、縣小區(qū)辦的備案意見，可要求他們盡快發(fā)出。

業(yè)主委員會成立程序公布

一、提出申請

物業(yè)管理小區(qū)（大廈）符合下列情況之一的，業(yè)主５人以上聯(lián)名可向該小區(qū)（大廈）所在的街道辦事處（或鎮(zhèn)人民政府，下同）書面提出申請，填報《首屆業(yè)主（代表）大會籌備小組成立申請表》，成立首屆業(yè)主委員會：

（一）物業(yè)已交付使用的建筑面積達到５０％以上；

（二）物業(yè)已交付使用的建筑面積達到３０％以上不足５０％，且使用超過一年的。

二、成立籌備小組

街道辦事處收到申請后，作出書面批復意見，指導小區(qū)（大廈）成立業(yè)主委員會籌備小組（以下簡稱籌備小組）。

三、籌備小組開展籌備工作

（一）籌備小組經(jīng)批復成立后，應告知建設單位或物業(yè)公司在１５日內將其掌握的全體業(yè)主名單、聯(lián)系地址及其聯(lián)系電話等材料報街道辦事處；街道辦事處收到有關材料后５日內將上述資料交予籌備小組。

（二）籌備小組自成立之日起３０日內擬好《業(yè)主公約》、《業(yè)主委員會章程》、《業(yè)主委員會選舉辦法》，并在小區(qū)（大廈）內明顯位置張貼公布，征求業(yè)主意見。

籌備小組將《業(yè)主委員會政策法規(guī)宣傳資料》在宣傳欄內公布并發(fā)放給業(yè)主。

（三）籌備小組組織各樓宇業(yè)主通過自薦或推薦方式產生業(yè)主委員會候選人。

（四）籌備小組將業(yè)主委員會候選人簡歷表、業(yè)主委員會選票格式樣本、業(yè)主大會議程向業(yè)主張貼公布，同時將《業(yè)主委員會選舉辦法》書面送達全體業(yè)主。

四、召開大會選舉委員籌備小組完成以上工作后，將業(yè)主候選人名單及簡歷表、《業(yè)主委員會選舉辦法》、《業(yè)主委員會章程》、《業(yè)主公約》送達街道辦事處，并提出召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的書面申請，同時做好會務籌備工作，包括落實場地，組織人員印制選票，設備投票猜箱，通知所有投票權人，知會街道辦事處、派出所、開發(fā)公司、物業(yè)公司等有關人員。

籌備小組根據(jù)議程召開大會：收集、登記選票；審議并表決通過《業(yè)主委員會章程》及《業(yè)主公約》；公開唱票、點票，宣讀選舉結果，產生業(yè)主委員會委員。

會后籌備小組將大會簽到表、選舉結果統(tǒng)計表予以公布。

五、申請登記業(yè)主委員會

自產生之日起１５日內，持下列文件向所在區(qū)或縣級市房地產行政主管部門申請辦理備案登記手續(xù)；

（一）業(yè)主委員會登記申請表；

（二）街道辦事處核準證明；

（三）業(yè)主委員會選票；

（四）業(yè)主代表選票；

（五）業(yè)主授權委托書；

（六）業(yè)主大會或業(yè)主代表大會簽到表；

（七）業(yè)主委員會章程；

（八）業(yè)主公約；

（九）其他相關資料。

六、核準批復

區(qū)或縣級市房地產行政部門經(jīng)審核，給予業(yè)主委員會書面批復意見。業(yè)主委員會憑批文到公安部門辦理刻制公章手續(xù)，并將公章式樣報區(qū)或縣級市房地產行政部門及街道辦事處備案。

第三篇：業(yè)主委員會成立討論稿范本

關于成立XXXX臨時業(yè)主委員會的規(guī)章制度草案

想法與原則：為了切實維護XXXX所有業(yè)主利益，在小區(qū)業(yè)主未全部入住的情況下，特成立臨時業(yè)主委員會即過渡業(yè)主委員會，并起草相關規(guī)章制度草案。小區(qū)通過規(guī)章制度和臨時業(yè)主委員會，希望能夠建立一個公正、公開、民主、高效的小區(qū)自治機制，還原業(yè)主有權依法管理自己物業(yè)的本來面目，維護所有業(yè)主在交房、小區(qū)環(huán)境、裝修、生活等方面的利益。另外，新設業(yè)主臨時代表大會，力圖做到提高決策效率和加強監(jiān)督。為以后XXXX正式成立的業(yè)主大會、業(yè)主委員會及業(yè)主監(jiān)事會提供參考。

第一章 總則

第一條 根據(jù)我國憲法、選舉法、物業(yè)管理條例、地方其他相關法律法規(guī)以及誠盛御庭群所有群員的要求，制定本辦法。

第二條 以下所有業(yè)主委員會即為XXXX臨時業(yè)主委員會，業(yè)主大會為XXXX臨時業(yè)主大會。

第三條 第一次業(yè)主委員會的選舉依照相關規(guī)定，成立業(yè)主大會籌備組，籌備組成員為XXXXQQ群全體成員。其中QQ群成員包括物業(yè)單位代表和業(yè)主代表。QQ群號為XXXXXXXX

第二章 臨時業(yè)主大會及其職責

第四條 本物業(yè)區(qū)域因共有物業(yè)和共同的物業(yè)管理而產生的相關事宜的最高決策機構是業(yè)主大會，業(yè)主大會由XXXX的全體業(yè)主組成，業(yè)主大會依法對本物業(yè)區(qū)域內的物業(yè)進行自治管理。目前臨時業(yè)主大會由XXXXXQQ群全體成員組成。

第五條 業(yè)主大會設常設機構業(yè)主代表大會，下設執(zhí)行機構業(yè)主委員會

第六條 業(yè)主大會可授權業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的有法定資質的物業(yè)管理企業(yè)進行物業(yè)服務溝通，與建設單位負責機構即XXXXX負責機構在交房和業(yè)主房屋維護等方面溝通。

第七條 業(yè)主大會對本物業(yè)區(qū)域共有物業(yè)具有決策權和處置權，業(yè)主大會可就業(yè)主共同的物業(yè)管理事務和物業(yè)權益，代業(yè)主行事，必要時可授權業(yè)主委員會以業(yè)主大會的名義進行起訴和應訴。業(yè)主大會作出的決定、決議對業(yè)主大會的機構和全體業(yè)主具有約束力

第三章 臨時業(yè)主委員會候選人的產生與選舉

第八條 首屆臨時業(yè)主委員會設委員28名，其中主任一名，副主任二名，秘書長一名。主任、副主任、秘書長在全體委員中選舉產生。為確保各棟業(yè)主利益，根據(jù)本小區(qū)實際情況，確定每棟樓必須產生2名委員，共28名委員，未加入群的樓盤業(yè)主2名委員暫時空缺，留待后續(xù)補入。

第九條 業(yè)主委員會委員候選人由QQ群會員推薦，第十條 業(yè)主委員會委員條件：

1、具有完全民事行為能力；

2、遵守國家有關法律、法規(guī)；

3、熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；

4、具有必要的工作時間和一定組織能力；

5、本人及直系親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理企業(yè)及其關聯(lián)單

位內任職；

6、業(yè)主大會確定的其他條件。

第十一條 業(yè)主大會籌備組即QQ群全體成員應對候選人進行資格審查，經(jīng)審查合格的應當向全體業(yè)主公開個人的基本情況。業(yè)主對公示事項有異議的，應當在QQ群署名向全體成員提出，籌備成員應當在5日內予以答復。由于是臨時業(yè)主委員會，不存在投票、唱票、計票等工作程序，只在QQ群和本討論稿中公布結果。

第四章 臨時業(yè)主委員會的組織機構和負責人

第十一條 首屆臨時業(yè)主委員會設委員28名，其中主任一名，副主任二名，秘書長一名。每棟樓必須產生2名委員，共28名委員，未加入群的樓盤業(yè)主2名委員暫時空缺，留待后續(xù)補入。其中一名副主任暫確定為XXX，其他負責人必須在業(yè)主中產生。

第十二條 業(yè)主委員會受全體業(yè)主的監(jiān)督，業(yè)主有權罷免業(yè)主委員會成員及負責人。15名業(yè)主以上，聯(lián)名可以向業(yè)主委員會提出罷免動議。罷免業(yè)主委員會成員須經(jīng)有選舉權的業(yè)主半數(shù)通過。

第十三條 業(yè)主委員會選舉產生之日起1個月內應將成立情況向XXXX全體業(yè)主通告，并組織召開首次業(yè)主委員會會議，明確臨時業(yè)主委員會負責人。

第十四條 業(yè)主委員會和負責人名單在此公布：委員，張

三、李

四、王五…； 主任，張四；副主任，李五；秘書長，張七。

第五章 附則

第十五條 臨時業(yè)主委員會機構及委員成立時間從此文本產生有效開始到正式業(yè)主委員會成立為止。

第十六條 業(yè)主委員會委員終止和補選，1、不再是本物業(yè)區(qū)域業(yè)主的；

2、因違法犯罪等原因不能履行委員義務的；

3、拒不履行業(yè)主義務的；

4、連續(xù)三次缺席業(yè)主委員會會議的；

5、因疾病或其他原因喪失工作能力的；

6、以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的；

7、本人及直系親屬在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理企業(yè)及其關聯(lián)單位內

任職的；

8、業(yè)主大會或臨時業(yè)主大會通過決議罷免其資格的；

9、補選委員有全體業(yè)主推選并表決通過。

第十七條 本選舉辦法由QQ群全體成員負責解釋。

起稿人：XXXXXX；

籌備人：XXXXXX（臨時業(yè)委會副主任）

討論組：全體成員；

業(yè)主委員臨時籌備組常務成員：張三，李四，王五。靜待各業(yè)主提供意見和建議，提供意見和建議的在文本中請用紅色字體標出作為修改謝謝。

此討論稿確定后上面四行違章字體自行刪除，“拆”。

流程

一、由一個 區(qū)域五個以上業(yè)主向所在區(qū)物業(yè)管理 書面申請，也可委托（出售單位）或 書面申請成立業(yè)主大會。

二、所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門在審查該物業(yè)管理符合成立業(yè)主大會的條件后指導成立業(yè)主大會籌備組。

籌備組由業(yè)主代表、建設單位（公房出售單位）或物業(yè)管理企業(yè)代表組成。必要時，可邀請所在地、派出所等派代表列席。籌備組成員情況必須在物業(yè)管理區(qū)域公示一周。

三、籌備組負責起草業(yè)主大會議事規(guī)則及，并將擬定的 公示一周，廣泛征求業(yè)主意見。

四、籌備組負責審核業(yè)主資格，并將業(yè)主資格確認結果通告全體業(yè)主。

五、籌備組負責審查業(yè)主委員會。業(yè)主委員會候選人可采用自薦、籌備組商議的方式產生?；I備組確認其資格后公示一周，廣泛聽取業(yè)主意見。業(yè)主認為有必要補充推選候選人的，可由十個以上的業(yè)主聯(lián)名提出符合條件的候選人；候選人名單應當在業(yè)主大會召開前至少七天提交籌備組并由其公示一周。

六、籌備組應當自成立之日起兩個月內在所在地物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處的指導下組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議（提前15天將 及有關材料以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告），審議通過業(yè)主大會議事規(guī)則及業(yè)主公約，選舉產生首屆業(yè)主委員會委員。

七、業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業(yè)主委員會會議，推選產生業(yè)主委員會主任1人，副主任1—2人。

第四篇：成立業(yè)主委員會

鄰居朋友們你們好，本小區(qū)現(xiàn)在要成立業(yè)主委員會，業(yè)主委員會是獨立于物業(yè)的，不是為物業(yè)服務的。業(yè)主委員會的成員也是無償為大家服務的，沒有任何報酬的。

業(yè)主委員會的主要任務就是行使業(yè)主的權利，監(jiān)督物業(yè)的工作。業(yè)主委員會的成立可以有效的督促物業(yè)的工作，最終使我們業(yè)主的生活環(huán)境得到很好地改善。

成立業(yè)主委員會需要廣大業(yè)主的支持，需要業(yè)主們簽字同意。業(yè)主委員會的成員都是本小區(qū)的熱心業(yè)主，我們每棟樓都會有一位業(yè)主來負責具體的登記工作。

咱們6號樓近期就會登記業(yè)主的信息，包括業(yè)主姓名，業(yè)主電話，業(yè)主的房產證號，三項缺

一不可！

希望大家能積極配合，做好成立業(yè)主委員會的工作。

6號樓業(yè)主2014/7/8

第五篇：成立業(yè)主委員會

最新業(yè)主委員會成立流程

一、提出申請

物業(yè)管理小區(qū)符合下列情況之一的，業(yè)主5人以上聯(lián)名可向該小區(qū)所在的街道辦事處(或鎮(zhèn)人民政府，下同)書面提出申請，填報《首屆業(yè)主(代表)大會籌備小組成立申請表》，成立首屆業(yè)主委員會：(一)物業(yè)已交付使用的建筑面積達到50%以上；(二)物業(yè)已交付使用的建筑面積達到30%以上不足50%，且使用超過一年的。

二、成立籌備小組

街道辦事處收到申請后，作出書面批復意見，指導小區(qū)成立業(yè)主委員會籌備小組(以下簡稱籌備小組)。

三、籌備小組開展籌備工作

(一)籌備小組經(jīng)批復成立后，應告知建設單位或物業(yè)公司在15日內將其掌握的全體業(yè)主名單、聯(lián)系地址及其聯(lián)系電話等材料報街道辦事處；街道辦事處收到有關材料后5日內將上述資料交予籌備小組。(二)籌備小組自成立之日起30日內擬好《業(yè)主公約》、《業(yè)主委員會章程》、《業(yè)主委員會選舉辦法》，并在小區(qū)(大廈)內明顯位置張貼公布，征求業(yè)主意見。籌備小組將《業(yè)主委員會政策法規(guī)宣傳資料》在宣傳欄內公布并發(fā)放給業(yè)主。(三)籌備小組組織各樓宇業(yè)主通過自薦或推薦方式產生業(yè)主委員會候選人。(四)籌備小組將業(yè)主委員會候選人簡歷表、業(yè)主委員會選票格式樣本、業(yè)主大會議程向業(yè)主張貼公布，同時將《業(yè)主委員會選舉辦法》書面送達全體業(yè)主。

四、召開大會選舉委員籌備小組 完成以上工作后，將業(yè)主候選人名單及簡歷表、《業(yè)主委員會選舉辦法》、《業(yè)主委員會章程》、《業(yè)主公約》送達街道辦事處，并提出召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的書面申請，同時做好會務籌備工作，包括落實場地，組織人員印制選票，設備投票猜箱，通知所有投票權人，知會街道辦事處、派出所、開發(fā)公司、物業(yè)公司等有關人員。

籌備小組根據(jù)議程召開大會：收集、登記選票；審議并表決通過《業(yè)主委員會章程》及《業(yè)主公約》；公開唱票、點票，宣讀選舉結果，產生業(yè)主委員會委員。

會后籌備小組將大會簽到表、選舉結果統(tǒng)計表予以公布。

五、申請登記業(yè)主委員會

自產生之日起15日內，持下列文件向所在區(qū)或縣級市房地產行政主管部門申請辦理備案登記手續(xù)；(一)業(yè)主委員會登記申請表；(二)街道辦事處核準證明；(三)業(yè)主委員會選票；(四)業(yè)主代表選票；(五)業(yè)主授權委托書；(六)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會簽到表；(七)業(yè)主委員會章程；(八)業(yè)主公約；(九)其他相關資料。

六、核準批復

區(qū)或縣級市房地產行政部門經(jīng)審核，給予業(yè)主委員會書面批復意見。業(yè)主委員會憑批文到公安部門辦理刻制公章手續(xù)，并將公章式樣報區(qū)或縣級市房地產行政部門及街道辦事處備案。

業(yè)主委員會章程（示范文本）

第一章 總則 第一條本會是本物業(yè)管理范圍內代表全體業(yè)主對本物業(yè)實施自治管理的組織。本會由業(yè)主大會業(yè)主代表大會選舉產生，業(yè)主委員會委員應當則業(yè)主擔任。本會是業(yè)主大會的常設機構，對業(yè)主大會負責。第二條本會接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督與指導。業(yè)主是指房 第三條本章程所稱屋所有權和土地使用權人。第四條本會代表全體業(yè)主的合法權益，實行業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結合的管理體制，保障物業(yè)的合理與安全使用，維護本物業(yè)的公共、創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、安全、舒適、明的環(huán)境。

第二章 組織及職責 第五條第一屆業(yè)主委員會，由物業(yè)管理行政主管部門指導開發(fā)建設單位或物業(yè)管理單位、業(yè)主代表組成籌委會，籌委會推薦本會候選人名單，提交第一次業(yè)主大會選舉產生。

第六條本會設委員--名，其中主任一名，副主任--名，本會主任、副主任在全體委員會中選舉產生。本會聘任執(zhí)行秘書（或秘書長）一名，負責處理本會日常事務。執(zhí)行秘書可以是，也可以不是委員。本會主任、副主任、執(zhí)行秘書為專職或兼職。

第七條本會權利

1、召集和主持業(yè)主大會；

2、與物業(yè)管理單位議定管理服務費等費用的收取標準及使用辦 法；

3、采用招標或其他方式，聘請物業(yè)管理單位對本物業(yè)進行管 理，并與其簽訂管理合同；

4、與物業(yè)管理單位議定管理計劃、費用概算及決算報 告；

5、檢查、監(jiān)督物業(yè)管理單位的物業(yè)管理工作；

6、修訂業(yè)主公約、本會章程。第八條 本會義務

1、籌備業(yè)主大會并向業(yè)主大會報告工作；

2、執(zhí)行業(yè)主大會通過的各項決議；

3、執(zhí)行并督促業(yè)主遵守物業(yè)管理及其他有關法律、政策規(guī)定，對住用戶開展多種形式的宣傳教育；

4、保障本物業(yè)各項管理目標的實現(xiàn)；

5、執(zhí)行政府部門對本物業(yè)的管理事項提出的指令和要求；

6、本會作出的決定，不得違反法律、法規(guī)政策，不得違反業(yè)主大會的決定，不得損害業(yè)主公共利益。第九條 本會召集業(yè)主大會可采取會議或書面征求意見等形式。

第十條 下列人員經(jīng)本會決定可獲得適當津貼：

1、本會主任；

2、本會副主任；

3、本會執(zhí)行秘書；

4、本會同意的其他人員。第三章 會議

第十一條 本會會議每三個月至少召開一次。有三分之一以上和 委員提議或主任、副主任認為有必要時，可召開特別會議。

第十二條 本會會議的召開應由召集人提前七天將會議通知有關 料送達每位委員。委員因故不能參加會議的，可以一次性書面委托代理人參加。第十三條 本會會議由主任召集、主持，主任因故缺席時，由副 主任主持。

第十四條 本會召開會議時，可邀請物業(yè)管理行政主管部門及政 府有關部門（街道辦事處、派出所等）、物業(yè)管理單位的人員和非業(yè)主使用人代表參加會議，但上述人員沒有表決權。當本物業(yè)有三分之一以上為出租時，必須聘請相當于本會委員 三分之一以上人數(shù)的承租人代表為聘請委員，并通知其列席本會會議。

第十五條 本會會議決定問題，采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。會議進 行表決時，每位委員有一票表決權。若表決中出現(xiàn)贊成票與反對票相同時，由主任或會議主持人在自已已投過的一票外，再投一票決定票（贊成或反對票），但此規(guī)定不適用于對其本人或直系親屬有利害關系的事項。第十六條 本會執(zhí)行秘書必須作好每次會議記錄，并由會議主持 人簽署后存檔；涉及物業(yè)管理的重大問題應由與會的全體委員簽署。

第四章 委員

第十七條 本會委員由業(yè)主大會從業(yè)主中選舉產生，人數(shù)為單 數(shù)，最多不超過15人。第十八條 本會委員由道德品質好、熱心公益事業(yè)、責任心強，有一定的組織能力和必要的工作時間的成年人擔任。

第十九條 本會委員的撤換、增，由本會會議通過后，提交業(yè)主 大會確認。第二十條 有下列情形的人員不得擔任本會委員，已擔任的須停任，并由下次業(yè)主大會確認：

1、已不是業(yè)主；

2、無故缺席會議連續(xù)三次以上；

3、因體或精神上的疾病而喪失履行職責能力的；

4、有違法犯罪行為被司法部門義定或正在接受調查的；

5、其他原因不適宜擔任本會委員的。第二十一條任何委員停任時，必須在停任后半個月內將由其 管理、保存的本會件、資料、帳以及屬于本會的所有物移交給本會。第二十二條委員的權利和義務

（一）權利

1、有權參加本組織的有關活動；

2、有選舉、被選舉和監(jiān)督權；

3、有權參與本會有關事項的決策；

4、具有對本會的建議和批評權。

（二）義務

1、遵守本會章程；

2、執(zhí)行本會的決議，完成本會交辦的工作；

3、參加本會組織的會議、活動的公益事業(yè)；

4、向本會的工作提供有關資料和建議； 第五章 經(jīng)費與辦公用房 第二十三條 本會的經(jīng)費由--費用中支出。第二十四條 本會的經(jīng)費開支包括：業(yè)主大會和本會會議；有關人員的津貼；必要的日常辦公等費用。經(jīng)費收支帳目由物業(yè)管理公司負責管理，每季度向本會匯報，每向業(yè)主公布。第二十五條本會的辦公用房由--解決。第六章附則

第二十六條業(yè)主大會通過的有關本章程的決定都是本章程的組成部分。第二十七條本會的解散與終止，依照業(yè)主大會的決定或政府主管部門的決定解散或終止。第二十八條本章程經(jīng)業(yè)主大會通過后生效，同時報當?shù)匚飿I(yè)管理行政部門備案。業(yè)主委員會成立的條件 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產生，業(yè)主委員會成員應當由業(yè)主擔任。在成立之前，是由開發(fā)商負責小區(qū)的前期物業(yè)管理，并有權選聘物業(yè)管理公司。要是住宅小區(qū)入住率達到50%以上，或者自第一位業(yè)主入住之日起滿2年的，開發(fā)商或其委托單位就應當及時告知該區(qū)住宅主管部門，6個月內召開第一次業(yè)主大會。而第一屆業(yè)主委員會則由物業(yè)管理行政主管部門與開發(fā)商或物業(yè)管理公司、業(yè)主代表組成籌委會，推薦業(yè)主委員會候選人名單，提交第一次業(yè)主大會選舉產生。有些小區(qū)是分期開發(fā)，如遇到這種情況，可以經(jīng)過已入住半數(shù)業(yè)主的申請，成立臨時業(yè)主委員會，而臨時業(yè)主委員會則具有與業(yè)主委員會同樣的權利和義務。因為擔任業(yè)主委員會的成員，除主任可以是專職的以外，其他委員都是兼職，而且是義務地為廣大業(yè)主服務，所以經(jīng)常被視為是一項“吃力不討好”的苦差事。那么，業(yè)主委員會的成員就應當是既熱心公益事業(yè)、責任心強，又有一定的組織能力和時間的人(不同階層的人員,如：年齡、族別、性別以及工作和離退休)。在通常情況下，業(yè)主委員會由11至17位成員組成，也可以適當增減，但最少不能低于5人。其每屆任期為3年，可以連任。在任期內，委員的撤換、增減，由業(yè)主委員會會議通過后，提交業(yè)主大會確認。

業(yè)主大會行使的職權 1.選舉、罷免業(yè)主委員會的成員； 2.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； 3.聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告； 4.決定住宅區(qū)內關于業(yè)主利益的重大事項； 5.修改業(yè)主公約； 6.改變和撤消業(yè)主委員會不恰當?shù)臎Q定； 7.批準業(yè)主委員會的章程。要辦理的登記手續(xù) 業(yè)主委員會的成立，并不需要政府部門的審批，只需到所轄區(qū)的政府房管部門備案即可(在房地產管理部門填寫備案表,一式三份)。也就是說，即使物業(yè)公司不配合，業(yè)主們只需在“內部”完成有關程序，再到政府部門備案，即可獲得法定地位。業(yè)主委員會及其成員名單應當自選取產生之日起的15日內，持下列文件報所在地的區(qū)住宅主管部門辦理登記：

1、成立業(yè)主委員會登記申請書；

2、業(yè)主委員會委員名單；

3、業(yè)主委員會章程。此部門應自受理登記申請之日起15日內，完成登記工作，而對于不符合規(guī)定成立的業(yè)主委員會不予登記，并用書面通知申請人。房地產管理部門應與公安部門(法制科)取得聯(lián)系為業(yè)主委員會刻制業(yè)主委員會印章.權利和義務 業(yè)主委員會是一個代表全體業(yè)主物業(yè)管理權益的法定組織，獨立行使民事權利，承擔相應的民事責任。業(yè)主委員會的民事責任由全體業(yè)主分擔。

業(yè)主委員會行使的職權 1.召集和主持業(yè)主大會； 2.審議決定住宅維修基金和公用設施專用基金的使用； 3.采用公開招標方式聘請物業(yè)管理公司，并與其訂立、變更或解除委托管理合同； 4.審議管家制定的對本小區(qū)的管理計劃、住宅區(qū)配套工程和重大的維修工程項目； 5.審議住宅區(qū)物業(yè)管理服務費的收費標準；6.監(jiān)督物業(yè)管理公司對本小區(qū)的物業(yè)管理工作。

業(yè)主委員會履行的義務 1.執(zhí)行業(yè)主大會的各項決定； 2.遵守和履行物業(yè)委托管理合同； 3.不能從事各種投資和經(jīng)營活動； 4.對物業(yè)管理公司的正當經(jīng)營和管理活動予以支持和配合。業(yè)主委員決定問題時采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。業(yè)主委員會必須有入住過半投票權的業(yè)主出席才能舉行。如果業(yè)主外出不能參加，還可以委托代理人出席，而不滿18周歲的小業(yè)主們，同樣擁有說話的權利，由其法定代理人代表出席。業(yè)主大會每年至少召開一次，在大會召開的前7天，業(yè)主委員會會將召開的時間和內容送達到每位業(yè)主的手里。當只有部分業(yè)主覺得有必要就某個問題需要召開業(yè)主大會，而業(yè)主委員會又不執(zhí)行時，這少部分的業(yè)主應該怎么辦呢？ 要是有10%以上擁有投票權的業(yè)主提議，從接到提議之日算起，20日內業(yè)主委員會應該就此提議內容召開業(yè)主大會；如果逾期未召集的，提議的業(yè)主可以向區(qū)住宅主管部門申請，那么，該部門會責令或限期業(yè)主委員會召集業(yè)主大會。而業(yè)主大會的決議，由出席會議的業(yè)主所投票數(shù)的過半數(shù)通過為效。會議可以邀請政府有關部門、居民委員會、物業(yè)管理公司等單位的人員和非業(yè)主使用人代表參 步驟：

第一步，首先應該互相建立聯(lián)系，然后聯(lián)系本小區(qū)十分之一以上的業(yè)主簽名，發(fā)起成立業(yè)主大會的倡議，同時發(fā)信邀請區(qū)、縣小區(qū)辦指導自己小區(qū)成立業(yè)主大會。

第二步，組建成立業(yè)主大會的籌備組，籌備組成員可以由業(yè)主自薦，也可由業(yè)主推薦。最好的方法是由開始的發(fā)起人張榜通告，請業(yè)主在一定時間內自愿報名參與籌備工作。

第三步，籌備組開始工作(人數(shù)不多的話，愿參加的業(yè)主都可參加)，起草業(yè)主委員會章程，決定業(yè)主大會成立的時間和業(yè)主委員會的組成人數(shù)，匯集愿意擔任業(yè)主委員會工作的業(yè)主名單和參選業(yè)主的資料，并在業(yè)主大會成立十五天前通知全體業(yè)主和告知相關居委會。開會成立的可邀請區(qū)、縣小區(qū)辦和相關居委會的代表參加。

第四步，將草擬的業(yè)主委員會章程、所有參選業(yè)主委員會的業(yè)主資料、選票(最好用統(tǒng)計反對意見的方法)、要求反饋意見的時間和成立業(yè)主大會的時間(收集反饋意見截止時間應早于成立業(yè)主大會的時間)書面發(fā)給每個業(yè)主，并同時請所有收到上述資料的業(yè)主簽收收條。

第五步，成立業(yè)主大會時，籌備組公開在小區(qū)所有業(yè)主有權參與監(jiān)督的情況下進行驗票工作，統(tǒng)計收回的收條和反饋意見。如果收條超過業(yè)主所持投票權1／2以上，反饋意見中的反對意見少于1／2，則業(yè)主大會成立，業(yè)主委員會章程通過。在業(yè)主委員會組成人數(shù)范圍內，得到反對票少的業(yè)主即可擔任業(yè)主委員會委員。

第六步，業(yè)主委員會召開第一次會議，選舉業(yè)主委員會主任、副主任，并可以開展工作。

第七步，將業(yè)主大會成立簡要過程、業(yè)主委員會主任和委員名單、業(yè)主委員會章程報送區(qū)、縣小區(qū)辦備案，并請接收人簽收，注明接收文件的時間。

第八步，備案十天后仍沒有收到區(qū)、縣小區(qū)辦的備案意見，可要求他們盡快發(fā)出。

業(yè)主委員會成立條件：

1、入住率達到50%以上;

2、首批物業(yè)交付滿2年,并且入住率超過30%的;

3、首批物業(yè)交付滿3年的。

業(yè)主委員會成立程序/成立流程：

1、業(yè)主委員會成立申請：由建設單位或一個物業(yè)管理區(qū)域五個以上業(yè)主聯(lián)名向所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門提出書面申請。

2、所在區(qū)物業(yè)行政主管部門審查后，對符合條件的，指導成立業(yè)主大會籌備組。

3、籌備組負責起草“業(yè)主大會議事規(guī)則”、“管理規(guī)約”和“業(yè)主委員會選舉辦法”，并公示7日，廣泛征求業(yè)主意見。

4、籌備組負責確認業(yè)主身份及其在首屆業(yè)主大會上的投票權，并將結果告知全體業(yè)主。

5、業(yè)主委員會成立選舉辦法：籌備組負責審查業(yè)主委員會侯選人的資格，業(yè)主委員會候選人可采用自薦、業(yè)主聯(lián)名推薦、籌備組商議等方式產生。侯選人確認后必須公示7日，廣泛征求業(yè)主意見。(業(yè)主認為有必要補充推薦候選人的，可由十人以上聯(lián)名提出符合條件的侯選人，名單必須在業(yè)主大會召開七天前提交籌備組并由其公示7日)

6、籌備組應當在三個月內召開首次業(yè)主大會。業(yè)主大會的召開必須提前15日在本物業(yè)管理區(qū)域內公示業(yè)主大會地點、會議程序、需要業(yè)主投票表決的事項。(業(yè)主大會審議通過“業(yè)主大會議事規(guī)則”和“管理規(guī)約”，選舉產生首屆業(yè)主委員會委員，業(yè)主委員會應當是5至15名的單數(shù))

7、籌備組應當事先將業(yè)主大會的內容和召開方式告知區(qū)物業(yè)行政主管部門和所在地街道辦事處。(籌備組必須保管好籌備業(yè)主大會的所有檔案、資料)

8、業(yè)主委員會應當自選舉之日起3日內召開業(yè)主委員會委員會議，推薦產生業(yè)主委員主任1人，副主任1～2人。

9、首次選舉產生的業(yè)主委員會，全體委員的名單必須在本物業(yè)管理區(qū)域內公示7日，并在選舉產生之日起三十日內向物業(yè)所在區(qū)物業(yè)行政主管部門書面申請備案。書面申請包括成立過程和備案理由。同時，將選舉結果告知所在地街道辦事處。業(yè)主委員會在自物業(yè)行政主管部門同意備案之日起正式履行其職責。

10、物業(yè)行政主管部門同意備案后，出具《南京市業(yè)主委員會備案登記表》和《刻彰證明》。

11、業(yè)主委員會憑《南京市業(yè)主委員會備案登記表》和《刻彰證明》到公安部門辦理刻彰手續(xù)。

.業(yè)主大會的成立

規(guī)定：同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產生業(yè)主委員會。

解讀：業(yè)主大會由業(yè)主自行成立，但要接受物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門的指導，具體到北京，目前要接受區(qū)、縣居住小區(qū)管理辦公室的指導。

指導不等于領導，業(yè)主要求成立業(yè)主大會，應通知區(qū)、縣小區(qū)辦，請求他們派人指導，如果他們不指導，則屬于區(qū)、縣小區(qū)辦不作為，并不影響業(yè)主自行成立業(yè)主大會。

北京對區(qū)、縣小區(qū)辦規(guī)定的這方面的工作時限可參照京國土房管物字〔2001〕516號文的規(guī)定：“擁有10%以上業(yè)權的產權人(代表)書面申請自行組建管委會的，各小區(qū)辦應在收到書面申請后15日內，作出是否符合組建條件的書面答復?！? 而一個物業(yè)小區(qū)是否符合成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的條件，北京可參照以下兩項規(guī)定：

京政辦發(fā)〔2001〕91號文規(guī)定：“凡商品房、經(jīng)濟適用住房入住率超過50%，或首戶入住已滿二年的新建居住小區(qū)，應組建業(yè)主委員會；1994年底前投入使用的老舊小區(qū)，房改售房率超過50%的，應組建業(yè)主委員會?！?/p>

京國土房管物[2002]316號文規(guī)定：“對于整體規(guī)劃、分期建設的住宅小區(qū)，在組建管委會時、凡已入住投入使用的住宅小區(qū)，符合《關于規(guī)范和加強本市物業(yè)管理若干意見的通知》(京政辦發(fā)[2001]91號)管委會的條件，應一并選舉產生管委會，不再分次選舉。對于住宅小區(qū)尚未入住、投入使用的部分，管委會應給未入住區(qū)域的業(yè)主預留產權人代表份額和管委會委員席位?！? 二.物業(yè)管理區(qū)域的劃分

規(guī)定：一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

解讀：成立業(yè)主大會，業(yè)主首先要確定自己所在的物業(yè)管理區(qū)域，在北京可參照京房地物字【1998】308號文的規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域的劃分，原則上以相對封閉，配套設施、基礎設施相對集中，能獨立使用為條件，但一個區(qū)域內房屋的總建筑面積掌握在20萬平方米以下?！? 三.業(yè)主大會投票權確立

規(guī)定：業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。

解讀：第一次業(yè)主大會投票權由地方政府制定，以后業(yè)主大會投票權由業(yè)主大會自行約定。

北京的第一次業(yè)主大會投票權可參照京房地物字【1997】第485號文：“產權人投票實行住宅房屋每一單元房一票；非住宅房屋每3000平方米一票，不足3000平方米的，每一產權證一票?！焙途﹪练抗芪颷2002]316號文：“在已確定物業(yè)管理區(qū)域的，原開發(fā)建設單位在住宅尚未售完之前，其住宅所擁有的產權份額超過全部住宅物業(yè)20%的、召開產權人(代表)大會時，其投票權及實際投票額按20%的份額計算，超過部分不再予以計算?！钡囊?guī)定加以確定。

四、業(yè)主大會的開會要求和表決方式 規(guī)定：

1.召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。

2.業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業(yè)管理區(qū)域內持有1／2以上投票權的業(yè)主參加。3.業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。

4.業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權1／2以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權2／3以上通過。

6.住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。

解讀：業(yè)主大會開會要提前15天以上通知全體業(yè)主，并告知相關的居委會，業(yè)主大會不一定要采用開會形式進行，業(yè)主大會作出一般決定，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權1／4以上即可通過，業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權2／3以上通過。條例沒有規(guī)定成立業(yè)主大會要經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權2／3以上通過，也沒有要求一定要用“贊成票”的方式通過決議，因此成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會不是特別難。

北京的業(yè)主目前可以參考京房地物字【1998】308號文的規(guī)定，通過公告方式選舉產生第一屆業(yè)主委員會。采取通過公告方式選舉產生的，應依照下列規(guī)定: l.籌備組在廣告欄、公共場所醒目位置公告管委會章程和管委會委員候選人和選舉辦法，同時書面送達全體產權人上述材料；2.在選舉辦法規(guī)定的時間內，籌備組未收到占總票數(shù)50%以上的反對票，即可向各區(qū)縣小區(qū)辦進行業(yè)主委員會成立備案。

五.業(yè)主委員會備案

規(guī)定：業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門備案。

解讀：業(yè)主委員會成立不用再經(jīng)區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門批準，成立之后在30日內向區(qū)、縣小區(qū)辦備案即可。備案制和審批制的最大區(qū)別在于備案制下成立業(yè)主委員會，只要成立程序不違反法律限制即可備案，成立業(yè)主委員會的行為由業(yè)主負責；審批制下成立業(yè)主委員會要符合區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門的要求，區(qū)、縣人民政府房地產行政主管部門要對業(yè)主委員會的成立負行政管理責任。

目前北京市尚無備案的要求，但過去的一些規(guī)定可做參考：

(1)業(yè)主委員會成員的組成可參考京政辦發(fā)〔2001〕91號文“根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模，業(yè)主委員會一般由五名至十五名委員單數(shù)組成?！焙途┓康匚镒帧?997】第485號文“管委會主任必須是產權人或產權人代表。”的規(guī)定。

(2)提交小區(qū)辦備案材料可參考京房地物字【1998】308號文的要求：“1.管委會成立的正式名稱；2.物業(yè)管理區(qū)域；3.房屋產權狀況；4.管委會辦公場所；5.管委會選舉產生的簡要過程，應包括產權人、使用人代表產生辦法、計票方法、選舉程序等內容?！?/p>

(3)業(yè)主委員會成立在區(qū)、縣小區(qū)辦完成備案的時間，參考京房地物字【1997】第485號文規(guī)定，從報送材料起應不超過10天。成立業(yè)主委員會的八個步驟

了解了業(yè)主委員會成立的相關規(guī)定后，就要按規(guī)定進行具體操作了。第一步，想成立業(yè)主委員會的業(yè)主首先應該互相建立聯(lián)系，然后聯(lián)系本小區(qū)十分之一以上的業(yè)主簽名，發(fā)起成立業(yè)主大會的倡議，同時發(fā)信邀請區(qū)、縣小區(qū)辦指導自己小區(qū)成立業(yè)主大會。

第二步，組建成立業(yè)主大會的籌備組，籌備組成員可以由業(yè)主自薦，也可由業(yè)主推薦，最好的方法是由開始的發(fā)起人張榜通告，請業(yè)主在一定時間內自愿報名參與籌備工作。

第三步，籌備組開始工作(人數(shù)不多的話，愿參加的業(yè)主都可參加)，起草業(yè)主委員會章程，決定業(yè)主大會成立的時間和業(yè)主委員會的組成人數(shù)，匯集愿意擔任業(yè)主委員會工作的業(yè)主名單和參選業(yè)主的資料，并在業(yè)主大會成立十五天前通知全體業(yè)主和告知相關居委會，開會成立的可邀請區(qū)、縣小區(qū)辦和相關居委會的代表參加。

第四步，將草擬的業(yè)主委員會章程、所有參選業(yè)主委員會的業(yè)主資料、選票(最好用統(tǒng)計反對意見的方法)、要求反饋意見的時間和成立業(yè)主大會的時間(收集反饋意見截止時間應早于成立業(yè)主大會的時間)書面發(fā)給每個業(yè)主，并同時請所有收到上述資料的業(yè)主簽收收條。

第五步，成立業(yè)主大會時，籌備組公開在小區(qū)所有業(yè)主有權參與監(jiān)督的情況下進行驗票工作，統(tǒng)計收回的收條和反饋意見，如果收條超過業(yè)主所持投票權1／2以上，反饋意見中的反對意見少于1／2，業(yè)主大會成立，業(yè)主委員會章程通過，在業(yè)主委員會組成人數(shù)范圍內，得到反對票少的業(yè)主即可擔任業(yè)主委員會委員。第六步，業(yè)主委員會召開第一次會議，選舉業(yè)主委員會主任、付主任，并可以開展工作。

第七步，將業(yè)主大會成立簡要過程，業(yè)主委員會主任和委員名單、業(yè)主委員會章程報送區(qū)、縣小區(qū)辦備案，并請接收人簽收，注明接收文件的時間。

第八步，備案十天后仍沒有收到區(qū)、縣小區(qū)辦的備案意見，可要求他們盡快發(fā)出。

附：成立業(yè)主委員會相關文書參考 1.選票設計

以下是筆者根據(jù)所在小區(qū)設計使用過的選票改寫，僅供參考： 親愛的業(yè)主：您好！

現(xiàn)將XX小區(qū)業(yè)主委員會候選人名單和資料發(fā)給您，如果您反對其中任何人擔任業(yè)主委員會委員，請在其名字后面畫×，您也可以提出您建議的候選人，然后將您的選票在月日之前投入XX小區(qū)選票箱，根據(jù)XX小區(qū)業(yè)主委員會章程(草案)第X條規(guī)定，如果您未投反對票將視同您贊成這些候選人當選業(yè)主委員會委員，請您珍惜自己的權利和支持我們的工作！謝謝！

____小區(qū)業(yè)主大會籌備組 ____年__月__日

業(yè)主委員會委員候選人名單 姓名 業(yè)權單位 姓名 業(yè)權單位

我提議__號樓座室先生/女士擔任管委會委員 ____小區(qū)____號樓門室 簽名： ____年__月__日

注：如果您的產權超過一套房子，請將全部房號在選票上注明，無房號或無簽名的選票將視為無效。2.收條設計

以下是筆者根據(jù)所在小區(qū)設計使用過的收條改寫，僅供參考： 收條

本人/本人代表產權人收到業(yè)主大會籌備組送來的業(yè)主委員會章程(草案)、參選業(yè)主委員會的業(yè)主資料、選票、成立業(yè)主大會的通知。____小區(qū)____號樓__門_____室 簽名:

____年__月__日 3.業(yè)主委員會章程

業(yè)主委員會章程北京市房地局有管委會章程的示范文本，可以參考。為業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會變得可行，筆者建議業(yè)主在起草自己小區(qū)業(yè)主委員會章程時寫明業(yè)主委員會用收集反對票方法進行選舉，并注明：在規(guī)定的時間內如果業(yè)主未投反對票將視同其贊成候選人當選業(yè)主委員會委員。4.備案申請書

以下是筆者根據(jù)1998年為自己所在小區(qū)業(yè)主委員會報批所寫的申請函改寫，僅供參考：

北京市____區(qū)(縣)居住小區(qū)管理辦公室：

____小區(qū)共有____套房屋，根據(jù)___套房屋的業(yè)主的要求，在業(yè)主自愿參加的基礎上組建了____小區(qū)業(yè)主大會成立工作籌備組，并于____年__月__日正式開始工作。____小區(qū)業(yè)主大會成立工作籌備組在業(yè)主自愿報名參選業(yè)主委員會的基礎上于____年__月__日將選票、業(yè)主委員會章程(草案)、業(yè)主大會成立日期的通知及參選人資料進行逐戶派發(fā)，成功地派發(fā)給了____套房屋的業(yè)主，并告知了居委會。____小區(qū)業(yè)主大會工作籌備組于____年__月__日公開在小區(qū)所有業(yè)主有權監(jiān)督的情況下進行了驗票工作，收到選舉文件的業(yè)主在選舉規(guī)定的時間內(____年__月__日至____年__月__日)未收到50%對業(yè)主委員會章程的反對票，XX小區(qū)業(yè)主委員會章程獲得通過，同時____、____、……先生/女士未收到50%反對票，當選為____小區(qū)業(yè)主委員會委員。

____小區(qū)業(yè)主委員會成立工作請求了區(qū)(縣)小區(qū)辦進行指導，所有程序符合國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定。

____小區(qū)業(yè)主委員會由X名委員組成，經(jīng)業(yè)主委員會第一次會議選舉產生業(yè)主委員會設主任一名、付主任__名。

根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》，特此備案。____小區(qū)業(yè)主委員會 ____年__月__日