第一篇：業(yè)主委員會成立

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業(yè)主委員會成立過程：

★前期準備想成立業(yè)主委員會的業(yè)主首先應(yīng)該互相建立聯(lián)系，并產(chǎn)生志愿者小組，以志愿者小組為核心，聯(lián)系本小區(qū)十分之一以上的業(yè)主簽名，發(fā)起成立業(yè)主大會的倡議。

★成立籌備組物業(yè)所在地的街道辦事處負責組織業(yè)主代表、建設(shè)單位、社區(qū)居委會組成業(yè)主大會會議籌備組?；I備組應(yīng)在30日內(nèi)組織完成召開首次業(yè)主大會會議工作，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

★起草業(yè)主委員會章程起草業(yè)主委員會章程，以及相關(guān)形式和成立辦法，決定業(yè)主大會成立的時間和業(yè)主委員會的組成人數(shù)，匯集參選業(yè)主的資料，所有參選業(yè)主委員會的業(yè)主資料、選票、要求反饋意見的時間和成立業(yè)主大會的時間以書面的形式發(fā)給每個業(yè)主，并簽收條。

★籌備組驗票收回選票后，籌備組應(yīng)公開驗票工作，如果收條超過業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上，反饋意見中的反對意見少于1/2，業(yè)主大會成立，業(yè)主委員會章程通過。在人數(shù)范圍內(nèi)，得反對票少的業(yè)主即可擔任業(yè)主委員會委員。

★召開業(yè)主大會業(yè)主委員會召開第一次會議，選舉業(yè)主委員會主任、副主任，并可以開展工作。

★業(yè)主委員會備案將業(yè)主大會成立簡要過程，業(yè)主委員會主任和委員名單，業(yè)主委員會章程報送區(qū)、縣小區(qū)辦備案，并請接收人簽收，注明接收文件的時間。

業(yè)主委員會工資問題

小區(qū)成立業(yè)委會程序

1.業(yè)主提出申請

5人以上聯(lián)名向小區(qū)所在的區(qū)國土房管局或街道辦事處書面提出申請成立首次業(yè)主大會，填報《首次業(yè)主(代表)大會籌備組成立申請表》，并提供申請人的(核對后退還)及復(fù)印件。

2.成立籌備組

區(qū)國土房管局或街道辦事處收到申請后，在15日內(nèi)發(fā)出《關(guān)于成立首次業(yè)主大會的復(fù)函》，告知全體業(yè)主成立業(yè)主大會事宜，指導業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組，并將籌備組的成員名單在小區(qū)(大廈)內(nèi)明顯位置公告5日。

3.籌備組開展籌備工作

確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；擬訂《業(yè)主公約》(草案)、《業(yè)主大會議事規(guī)則》(草案)、《業(yè)主委員會章程》；確定業(yè)主代表、業(yè)主委員會候選人產(chǎn)生辦法及名單，核實候選人的業(yè)主身份、繳交管理費、專項維修資金的情況等。

4.召開大會選舉委員

籌備組做好會務(wù)籌備工作，通知所有投票權(quán)人，知會區(qū)國土房管局、街道辦事處、建設(shè)單位、物業(yè)公司等單位；區(qū)國土房管局或街道辦事處接到籌備組通知后，到場對投票箱粘貼封條；選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

5.備案

業(yè)主委員會自產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，到所在區(qū)國土房管局辦理備案手續(xù)；區(qū)國土房管局在15個工作日內(nèi)給予備案后書面通知業(yè)主委員會、區(qū)物價部門、街道辦事處、居民委員會等。

其他問題

重慶市業(yè)主委員會成立條件

成立業(yè)主大會

成立業(yè)主大會的條件：一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付使用的建筑面積達到50％以上（去問物管，我們滿足條件嗎？），或者道套房屋出售并交付使用已滿兩年的，應(yīng)當召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會。

業(yè)主大會的作用

法律武器

為小區(qū)服務(wù)

獲得正當?shù)臋?quán)益

必須的，必要的有了業(yè)主大會之后，才可以選擇、解聘物業(yè)管理公司；才可以選舉、更換業(yè)主委員會委員；決定物業(yè)管理費水平，監(jiān)督規(guī)范物業(yè)管理公司的行為；獲得小區(qū)物業(yè)規(guī)劃資料，了解會所、停車場、天臺、花園的產(chǎn)權(quán)及決定專項維修資金的使用、續(xù)籌方案；等等。如果沒有業(yè)主大會，上述權(quán)利均無法實現(xiàn)。

（沒有業(yè)主大會就沒有不能動用大修基金？）

如何成立業(yè)主委員會？

業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)

我覺得應(yīng)該先成立志愿者委員會，調(diào)查一在成立過程中需要大家參與的東西，以及合作時間。

業(yè)主大會應(yīng)當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會（集資房和商品房要區(qū)別嗎？肯定要的，因為1、2、3棟前面有房子出租））。同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

成立業(yè)主大會的條件：一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上，或者道套房屋出售并交付使用已滿兩年的，應(yīng)當召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會。（問題，是每個業(yè)主都要參加嗎？或者參加比例是多少？需要統(tǒng)計持票券業(yè)主。）符合以上條件之一的，建設(shè)單位（如果建設(shè)單位沒有提出申請，則業(yè)主也可以嗎？）應(yīng)當書面報告（區(qū)）縣房地產(chǎn)管理部門，并提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交

付使用時間、已籌集的專項維修資金清冊等文件資料；建設(shè)單位未及時書面報告的，業(yè)主（提出申請需要哪些材料？在哪里要?）可以向區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門提出成立業(yè)主大會的書面要求。（書面申請的格式和要求？）

區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門（合作政府組織）接到建設(shè)單位的書面報告或者業(yè)主的書面要求后，應(yīng)當和街道辦事處(合作政府組織，我們)（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組）成員。（問題，籌備會成員有好多？怎么推薦？）

籌備組由業(yè)主代表組成，其成員名單應(yīng)當自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。

籌備組自成立之日起三十日內(nèi)（業(yè)主大會會議時間），在區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）（業(yè)主大會參會人員）指導下，應(yīng)當召開首次業(yè)主大會會議。業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)（投票的票是什么樣的？），按其擁有的住宅套數(shù)計算，每套計一票（一業(yè)主如果有幾套房子，就可以幾票）。住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)業(yè)主（我們小區(qū)包括哪些非住宅區(qū)業(yè)主？）在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，按其擁有的物業(yè)建筑面積計算，每滿一百平方米計一票；不足一百平方米有單獨房地產(chǎn)權(quán)證書的，可與其他業(yè)主合并計票，每滿一百平方米計一票。單個業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上所持的投票權(quán)，最高不超過全部投票權(quán)的百分之三十。

首次業(yè)主大會會議通過的議事規(guī)則，應(yīng)當就業(yè)主大會的議事方式（什么？）、表決程序（什么？）、業(yè)主投票權(quán)的確定方法（什么？）、業(yè)主小組的設(shè)立（什么？）、業(yè)主委員會的組成（什么？）和委員任期等事項作出約定（這些討論的問題有沒有模板？）。

業(yè)主大會除履行國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的職責外，還可以決定業(yè)主委員會的工作經(jīng)費、撤銷業(yè)主小組不適當?shù)臎Q定。

業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式（舉行業(yè)主大會的形式，可以是不舉行大會嗎？地點怎么找？）。業(yè)主大會會議應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的（業(yè)主大會人員比例，需要確定？需要電話告知未知業(yè)主？）參加。采用集體討論形式的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選若干名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，也可以由業(yè)主決定以其他方式推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主大會會議以業(yè)主代表參加的形式召開的，到會業(yè)主代表應(yīng)當能夠代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主。

業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)二分之一（決定必須占到會人數(shù)的50%以上才能通過）以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約（晉愉有沒有可以參考的文檔？）、業(yè)主大會議事規(guī)則（晉愉有沒有可以參考的文檔？），選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二（重大決定必須以上通過三分之二以上人同意，需要統(tǒng)計持票券業(yè)主）。

召開業(yè)主大會會議，籌備組或者業(yè)主委員會應(yīng)當事先將會議時間、地點、議題和議程通知所在地區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門和居（村）民委員會，邀請區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門和居（村）民委員會派代表參加，并認真聽取區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門和居（村）民委員會的意見、建議。

（開會時候，對個籌備會組員做照片宣傳PPT，介紹個籌備會人的情況）

（設(shè)立意見箱，征求意見）

首次業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會成員應(yīng)當符合國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的條件（業(yè)主委員會成員的條件是什么？哪些條件不符合條件？）

業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門備案（業(yè)主委員會備案）：

（一）業(yè)主大會會議記錄和會議決定（需要做會議記錄和決定？什么決定？記錄標準

有嗎？）；

（二）業(yè)主大會議事規(guī)則；（有沒有模板？）

（三）業(yè)主公約；（有沒有模板？）

（四）業(yè)主委員會成員的名單和基本情況。（有沒有模板？）

區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會應(yīng)當依法刻制和使用印章。（業(yè)主委員會使用的印章，有沒有辦公場所？）

業(yè)主委員會備案的有關(guān)內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當按照本條規(guī)定重新備案。

業(yè)主委員會任期為三年到五年。（業(yè)主委員會任期，第一次任期長一點，積累經(jīng)驗，發(fā)現(xiàn)錯誤，大家更好監(jiān)督，時間短了，一些流程和規(guī)矩和錯誤之處都不能找出來，是一個成長期）

業(yè)主委員會任期屆滿的兩個月前，應(yīng)當書面報告區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門。區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當按照本規(guī)定第八條指導成立換屆改選小組，指導召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會（怎么改屆選舉？）。

業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會之日起十日內(nèi)，原業(yè)主委員會應(yīng)當將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好其他交接工作。

同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元、樓層為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元、樓層的全體業(yè)主組成。（可以成立業(yè)主小組）

業(yè)主小組履行下列職責：

（一）討論業(yè)主大會擬討論的事項；

（二）推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議，表達本小組業(yè)主的意愿。

業(yè)主小組會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。兩個或者兩個以上物業(yè)管理區(qū)域共用非市政道路或者其他配套設(shè)施設(shè)備的（這個涉及到嗎？），應(yīng)當建立業(yè)主委員會聯(lián)席會議制度。業(yè)主委員會聯(lián)席會議由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門、相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會、居(村)民委員會、物業(yè)管理企業(yè)派員參加。

業(yè)主委員會聯(lián)席會議由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門組織召開。

業(yè)主委員會成立順序

業(yè)主委員會成立順序

一、提出申請

物業(yè)管理小區(qū)（大廈）符合下列情況之一的，業(yè)主5人以上聯(lián)名（申請人數(shù)）可向該小區(qū)（大廈）所在的街道辦事處（或鎮(zhèn)人民政府，下同）書面提出申請，填報《首屆業(yè)主（代表）大會籌備小組成立申請表》，成立首屆業(yè)主委員會：

（一）物業(yè)已交付使用的建筑面積達到50%以上；

（二）物業(yè)已交付使用的建筑面積達到30%以上不足30%，且使用超過一年的。

二、成立籌備小組

街道辦事處收到申請后，作出書面批復(fù)意見，指導小區(qū)（大廈）成立業(yè)主委員會籌備小組（以下簡稱籌備小組）。

三、籌備小組開展籌備工作

（一）籌備小組經(jīng)批復(fù)成立后，應(yīng)告知建設(shè)單位或物業(yè)公司在15日內(nèi)將其掌握的全體業(yè)主名單、聯(lián)系地址及其聯(lián)系電話等材料報街道辦事處；街道辦事處收到有關(guān)材料后5日內(nèi)將上述資料交予籌備小組。（由物業(yè)公司組建？）

（二）籌備小組自成立之日起30日內(nèi)擬好《業(yè)主公約》、《業(yè)主委員會章程》、《業(yè)主委員會選舉辦法》，并在小區(qū)（大廈）內(nèi)明顯位置張貼公布，征求業(yè)主意見。

籌備小組將《業(yè)主委員會政策法規(guī)宣傳資料》在宣傳欄內(nèi)公布并發(fā)放給業(yè)主。

（三）籌備小組組織各樓宇業(yè)主通過自薦或推薦方式產(chǎn)生業(yè)主委員會候選人。

（四）籌備小組將業(yè)主委員會候選人簡歷表、業(yè)主委員會選票格式樣本、業(yè)主大會議程向業(yè)主張貼公布，同時將《業(yè)主委員會選舉辦法》書面送達全體業(yè)主。

四、備案召開大會選舉委員籌備小組完成以上工作后，將業(yè)主候選人名單及簡歷表、《業(yè)主委員會選舉辦法》、《業(yè)主委員會章程》、《業(yè)主公約》送達街道辦事處，并提出召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的書面申請，同時做好會務(wù)籌備工作，包括落實場地，組織人員印制選票，設(shè)備投票猜箱，通知所有投票權(quán)人，知會街道辦事處、派出所、開發(fā)公司、物業(yè)公司等有關(guān)人員。

籌備小組根據(jù)議程召開大會：收集、登記選票；審議并表決通過《業(yè)主委員會章程》及《業(yè)主公約》；公開唱票、點票，宣讀選舉結(jié)果，產(chǎn)生業(yè)主委員會委員。

會后籌備小組將大會簽到表、選舉結(jié)果統(tǒng)計表予以公布。

五、申請登記業(yè)主委員會

自產(chǎn)生之日起15日內(nèi)，持下列文件向所在區(qū)或縣級市房地產(chǎn)行政主管部門申請辦理備案登記手續(xù)；

（一）業(yè)主委員會登記申請表；

（二）街道辦事處核準證明；

（三）業(yè)主委員會選票；

（四）業(yè)主代表選票；

（五）業(yè)主授權(quán)委托書；

（六）業(yè)主大會或業(yè)主代表大會簽到表；

（七）業(yè)主委員會章程；

（八）業(yè)主公約；

（九）其他相關(guān)資料。

六、核準批復(fù)

區(qū)或縣級市房地產(chǎn)行政部門經(jīng)審核，給予業(yè)主委員會書面批復(fù)意見。業(yè)主委員會憑批文到公安部門辦理刻制公章手續(xù)，并將公章式樣報區(qū)或縣級市房地產(chǎn)行政部門及街道辦事處備案。

第二篇：業(yè)主委員會成立討論稿范本

關(guān)于成立XXXX臨時業(yè)主委員會的規(guī)章制度草案

想法與原則：為了切實維護XXXX所有業(yè)主利益，在小區(qū)業(yè)主未全部入住的情況下，特成立臨時業(yè)主委員會即過渡業(yè)主委員會，并起草相關(guān)規(guī)章制度草案。小區(qū)通過規(guī)章制度和臨時業(yè)主委員會，希望能夠建立一個公正、公開、民主、高效的小區(qū)自治機制，還原業(yè)主有權(quán)依法管理自己物業(yè)的本來面目，維護所有業(yè)主在交房、小區(qū)環(huán)境、裝修、生活等方面的利益。另外，新設(shè)業(yè)主臨時代表大會，力圖做到提高決策效率和加強監(jiān)督。為以后XXXX正式成立的業(yè)主大會、業(yè)主委員會及業(yè)主監(jiān)事會提供參考。

第一章 總則

第一條 根據(jù)我國憲法、選舉法、物業(yè)管理條例、地方其他相關(guān)法律法規(guī)以及誠盛御庭群所有群員的要求，制定本辦法。

第二條 以下所有業(yè)主委員會即為XXXX臨時業(yè)主委員會，業(yè)主大會為XXXX臨時業(yè)主大會。

第三條 第一次業(yè)主委員會的選舉依照相關(guān)規(guī)定，成立業(yè)主大會籌備組，籌備組成員為XXXXQQ群全體成員。其中QQ群成員包括物業(yè)單位代表和業(yè)主代表。QQ群號為XXXXXXXX

第二章 臨時業(yè)主大會及其職責

第四條 本物業(yè)區(qū)域因共有物業(yè)和共同的物業(yè)管理而產(chǎn)生的相關(guān)事宜的最高決策機構(gòu)是業(yè)主大會，業(yè)主大會由XXXX的全體業(yè)主組成，業(yè)主大會依法對本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)進行自治管理。目前臨時業(yè)主大會由XXXXXQQ群全體成員組成。

第五條 業(yè)主大會設(shè)常設(shè)機構(gòu)業(yè)主代表大會，下設(shè)執(zhí)行機構(gòu)業(yè)主委員會

第六條 業(yè)主大會可授權(quán)業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的有法定資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)進行物業(yè)服務(wù)溝通，與建設(shè)單位負責機構(gòu)即XXXXX負責機構(gòu)在交房和業(yè)主房屋維護等方面溝通。

第七條 業(yè)主大會對本物業(yè)區(qū)域共有物業(yè)具有決策權(quán)和處置權(quán)，業(yè)主大會可就業(yè)主共同的物業(yè)管理事務(wù)和物業(yè)權(quán)益，代業(yè)主行事，必要時可授權(quán)業(yè)主委員會以業(yè)主大會的名義進行起訴和應(yīng)訴。業(yè)主大會作出的決定、決議對業(yè)主大會的機構(gòu)和全體業(yè)主具有約束力

第三章 臨時業(yè)主委員會候選人的產(chǎn)生與選舉

第八條 首屆臨時業(yè)主委員會設(shè)委員28名，其中主任一名，副主任二名，秘書長一名。主任、副主任、秘書長在全體委員中選舉產(chǎn)生。為確保各棟業(yè)主利益，根據(jù)本小區(qū)實際情況，確定每棟樓必須產(chǎn)生2名委員，共28名委員，未加入群的樓盤業(yè)主2名委員暫時空缺，留待后續(xù)補入。

第九條 業(yè)主委員會委員候選人由QQ群會員推薦，第十條 業(yè)主委員會委員條件：

1、具有完全民事行為能力；

2、遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；

3、熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；

4、具有必要的工作時間和一定組織能力；

5、本人及直系親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理企業(yè)及其關(guān)聯(lián)單

位內(nèi)任職；

6、業(yè)主大會確定的其他條件。

第十一條 業(yè)主大會籌備組即QQ群全體成員應(yīng)對候選人進行資格審查，經(jīng)審查合格的應(yīng)當向全體業(yè)主公開個人的基本情況。業(yè)主對公示事項有異議的，應(yīng)當在QQ群署名向全體成員提出，籌備成員應(yīng)當在5日內(nèi)予以答復(fù)。由于是臨時業(yè)主委員會，不存在投票、唱票、計票等工作程序，只在QQ群和本討論稿中公布結(jié)果。

第四章 臨時業(yè)主委員會的組織機構(gòu)和負責人

第十一條 首屆臨時業(yè)主委員會設(shè)委員28名，其中主任一名，副主任二名，秘書長一名。每棟樓必須產(chǎn)生2名委員，共28名委員，未加入群的樓盤業(yè)主2名委員暫時空缺，留待后續(xù)補入。其中一名副主任暫確定為XXX，其他負責人必須在業(yè)主中產(chǎn)生。

第十二條 業(yè)主委員會受全體業(yè)主的監(jiān)督，業(yè)主有權(quán)罷免業(yè)主委員會成員及負責人。15名業(yè)主以上，聯(lián)名可以向業(yè)主委員會提出罷免動議。罷免業(yè)主委員會成員須經(jīng)有選舉權(quán)的業(yè)主半數(shù)通過。

第十三條 業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起1個月內(nèi)應(yīng)將成立情況向XXXX全體業(yè)主通告，并組織召開首次業(yè)主委員會會議，明確臨時業(yè)主委員會負責人。

第十四條 業(yè)主委員會和負責人名單在此公布：委員，張

三、李

四、王五…； 主任，張四；副主任，李五；秘書長，張七。

第五章 附則

第十五條 臨時業(yè)主委員會機構(gòu)及委員成立時間從此文本產(chǎn)生有效開始到正式業(yè)主委員會成立為止。

第十六條 業(yè)主委員會委員終止和補選，1、不再是本物業(yè)區(qū)域業(yè)主的；

2、因違法犯罪等原因不能履行委員義務(wù)的；

3、拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

4、連續(xù)三次缺席業(yè)主委員會會議的；

5、因疾病或其他原因喪失工作能力的；

6、以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的；

7、本人及直系親屬在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理企業(yè)及其關(guān)聯(lián)單位內(nèi)

任職的；

8、業(yè)主大會或臨時業(yè)主大會通過決議罷免其資格的；

9、補選委員有全體業(yè)主推選并表決通過。

第十七條 本選舉辦法由QQ群全體成員負責解釋。

起稿人：XXXXXX；

籌備人：XXXXXX（臨時業(yè)委會副主任）

討論組：全體成員；

業(yè)主委員臨時籌備組常務(wù)成員：張三，李四，王五。靜待各業(yè)主提供意見和建議，提供意見和建議的在文本中請用紅色字體標出作為修改謝謝。

此討論稿確定后上面四行違章字體自行刪除，“拆”。

流程

一、由一個 區(qū)域五個以上業(yè)主向所在區(qū)物業(yè)管理 書面申請，也可委托（出售單位）或 書面申請成立業(yè)主大會。

二、所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門在審查該物業(yè)管理符合成立業(yè)主大會的條件后指導成立業(yè)主大會籌備組。

籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位（公房出售單位）或物業(yè)管理企業(yè)代表組成。必要時，可邀請所在地、派出所等派代表列席。籌備組成員情況必須在物業(yè)管理區(qū)域公示一周。

三、籌備組負責起草業(yè)主大會議事規(guī)則及，并將擬定的 公示一周，廣泛征求業(yè)主意見。

四、籌備組負責審核業(yè)主資格，并將業(yè)主資格確認結(jié)果通告全體業(yè)主。

五、籌備組負責審查業(yè)主委員會。業(yè)主委員會候選人可采用自薦、籌備組商議的方式產(chǎn)生?；I備組確認其資格后公示一周，廣泛聽取業(yè)主意見。業(yè)主認為有必要補充推選候選人的，可由十個以上的業(yè)主聯(lián)名提出符合條件的候選人；候選人名單應(yīng)當在業(yè)主大會召開前至少七天提交籌備組并由其公示一周。

六、籌備組應(yīng)當自成立之日起兩個月內(nèi)在所在地物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處的指導下組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議（提前15天將 及有關(guān)材料以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告），審議通過業(yè)主大會議事規(guī)則及業(yè)主公約，選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會委員。

七、業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任1人，副主任1—2人。

第三篇：成立業(yè)主委員會

鄰居朋友們你們好，本小區(qū)現(xiàn)在要成立業(yè)主委員會，業(yè)主委員會是獨立于物業(yè)的，不是為物業(yè)服務(wù)的。業(yè)主委員會的成員也是無償為大家服務(wù)的，沒有任何報酬的。

業(yè)主委員會的主要任務(wù)就是行使業(yè)主的權(quán)利，監(jiān)督物業(yè)的工作。業(yè)主委員會的成立可以有效的督促物業(yè)的工作，最終使我們業(yè)主的生活環(huán)境得到很好地改善。

成立業(yè)主委員會需要廣大業(yè)主的支持，需要業(yè)主們簽字同意。業(yè)主委員會的成員都是本小區(qū)的熱心業(yè)主，我們每棟樓都會有一位業(yè)主來負責具體的登記工作。

咱們6號樓近期就會登記業(yè)主的信息，包括業(yè)主姓名，業(yè)主電話，業(yè)主的房產(chǎn)證號，三項缺

一不可！

希望大家能積極配合，做好成立業(yè)主委員會的工作。

6號樓業(yè)主2014/7/8

第四篇：成立業(yè)主委員會

最新業(yè)主委員會成立流程

一、提出申請

物業(yè)管理小區(qū)符合下列情況之一的，業(yè)主5人以上聯(lián)名可向該小區(qū)所在的街道辦事處(或鎮(zhèn)人民政府，下同)書面提出申請，填報《首屆業(yè)主(代表)大會籌備小組成立申請表》，成立首屆業(yè)主委員會：(一)物業(yè)已交付使用的建筑面積達到50%以上；(二)物業(yè)已交付使用的建筑面積達到30%以上不足50%，且使用超過一年的。

二、成立籌備小組

街道辦事處收到申請后，作出書面批復(fù)意見，指導小區(qū)成立業(yè)主委員會籌備小組(以下簡稱籌備小組)。

三、籌備小組開展籌備工作

(一)籌備小組經(jīng)批復(fù)成立后，應(yīng)告知建設(shè)單位或物業(yè)公司在15日內(nèi)將其掌握的全體業(yè)主名單、聯(lián)系地址及其聯(lián)系電話等材料報街道辦事處；街道辦事處收到有關(guān)材料后5日內(nèi)將上述資料交予籌備小組。(二)籌備小組自成立之日起30日內(nèi)擬好《業(yè)主公約》、《業(yè)主委員會章程》、《業(yè)主委員會選舉辦法》，并在小區(qū)(大廈)內(nèi)明顯位置張貼公布，征求業(yè)主意見?；I備小組將《業(yè)主委員會政策法規(guī)宣傳資料》在宣傳欄內(nèi)公布并發(fā)放給業(yè)主。(三)籌備小組組織各樓宇業(yè)主通過自薦或推薦方式產(chǎn)生業(yè)主委員會候選人。(四)籌備小組將業(yè)主委員會候選人簡歷表、業(yè)主委員會選票格式樣本、業(yè)主大會議程向業(yè)主張貼公布，同時將《業(yè)主委員會選舉辦法》書面送達全體業(yè)主。

四、召開大會選舉委員籌備小組 完成以上工作后，將業(yè)主候選人名單及簡歷表、《業(yè)主委員會選舉辦法》、《業(yè)主委員會章程》、《業(yè)主公約》送達街道辦事處，并提出召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的書面申請，同時做好會務(wù)籌備工作，包括落實場地，組織人員印制選票，設(shè)備投票猜箱，通知所有投票權(quán)人，知會街道辦事處、派出所、開發(fā)公司、物業(yè)公司等有關(guān)人員。

籌備小組根據(jù)議程召開大會：收集、登記選票；審議并表決通過《業(yè)主委員會章程》及《業(yè)主公約》；公開唱票、點票，宣讀選舉結(jié)果，產(chǎn)生業(yè)主委員會委員。

會后籌備小組將大會簽到表、選舉結(jié)果統(tǒng)計表予以公布。

五、申請登記業(yè)主委員會

自產(chǎn)生之日起15日內(nèi)，持下列文件向所在區(qū)或縣級市房地產(chǎn)行政主管部門申請辦理備案登記手續(xù)；(一)業(yè)主委員會登記申請表；(二)街道辦事處核準證明；(三)業(yè)主委員會選票；(四)業(yè)主代表選票；(五)業(yè)主授權(quán)委托書；(六)業(yè)主大會或業(yè)主代表大會簽到表；(七)業(yè)主委員會章程；(八)業(yè)主公約；(九)其他相關(guān)資料。

六、核準批復(fù)

區(qū)或縣級市房地產(chǎn)行政部門經(jīng)審核，給予業(yè)主委員會書面批復(fù)意見。業(yè)主委員會憑批文到公安部門辦理刻制公章手續(xù)，并將公章式樣報區(qū)或縣級市房地產(chǎn)行政部門及街道辦事處備案。

業(yè)主委員會章程（示范文本）

第一章 總則 第一條本會是本物業(yè)管理范圍內(nèi)代表全體業(yè)主對本物業(yè)實施自治管理的組織。本會由業(yè)主大會業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會委員應(yīng)當則業(yè)主擔任。本會是業(yè)主大會的常設(shè)機構(gòu)，對業(yè)主大會負責。第二條本會接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督與指導。業(yè)主是指房 第三條本章程所稱屋所有權(quán)和土地使用權(quán)人。第四條本會代表全體業(yè)主的合法權(quán)益，實行業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制，保障物業(yè)的合理與安全使用，維護本物業(yè)的公共、創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、安全、舒適、明的環(huán)境。

第二章 組織及職責 第五條第一屆業(yè)主委員會，由物業(yè)管理行政主管部門指導開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)管理單位、業(yè)主代表組成籌委會，籌委會推薦本會候選人名單，提交第一次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。

第六條本會設(shè)委員--名，其中主任一名，副主任--名，本會主任、副主任在全體委員會中選舉產(chǎn)生。本會聘任執(zhí)行秘書（或秘書長）一名，負責處理本會日常事務(wù)。執(zhí)行秘書可以是，也可以不是委員。本會主任、副主任、執(zhí)行秘書為專職或兼職。

第七條本會權(quán)利

1、召集和主持業(yè)主大會；

2、與物業(yè)管理單位議定管理服務(wù)費等費用的收取標準及使用辦 法；

3、采用招標或其他方式，聘請物業(yè)管理單位對本物業(yè)進行管 理，并與其簽訂管理合同；

4、與物業(yè)管理單位議定管理計劃、費用概算及決算報 告；

5、檢查、監(jiān)督物業(yè)管理單位的物業(yè)管理工作；

6、修訂業(yè)主公約、本會章程。第八條 本會義務(wù)

1、籌備業(yè)主大會并向業(yè)主大會報告工作；

2、執(zhí)行業(yè)主大會通過的各項決議；

3、執(zhí)行并督促業(yè)主遵守物業(yè)管理及其他有關(guān)法律、政策規(guī)定，對住用戶開展多種形式的宣傳教育；

4、保障本物業(yè)各項管理目標的實現(xiàn)；

5、執(zhí)行政府部門對本物業(yè)的管理事項提出的指令和要求；

6、本會作出的決定，不得違反法律、法規(guī)政策，不得違反業(yè)主大會的決定，不得損害業(yè)主公共利益。第九條 本會召集業(yè)主大會可采取會議或書面征求意見等形式。

第十條 下列人員經(jīng)本會決定可獲得適當津貼：

1、本會主任；

2、本會副主任；

3、本會執(zhí)行秘書；

4、本會同意的其他人員。第三章 會議

第十一條 本會會議每三個月至少召開一次。有三分之一以上和 委員提議或主任、副主任認為有必要時，可召開特別會議。

第十二條 本會會議的召開應(yīng)由召集人提前七天將會議通知有關(guān) 料送達每位委員。委員因故不能參加會議的，可以一次性書面委托代理人參加。第十三條 本會會議由主任召集、主持，主任因故缺席時，由副 主任主持。

第十四條 本會召開會議時，可邀請物業(yè)管理行政主管部門及政 府有關(guān)部門（街道辦事處、派出所等）、物業(yè)管理單位的人員和非業(yè)主使用人代表參加會議，但上述人員沒有表決權(quán)。當本物業(yè)有三分之一以上為出租時，必須聘請相當于本會委員 三分之一以上人數(shù)的承租人代表為聘請委員，并通知其列席本會會議。

第十五條 本會會議決定問題，采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。會議進 行表決時，每位委員有一票表決權(quán)。若表決中出現(xiàn)贊成票與反對票相同時，由主任或會議主持人在自已已投過的一票外，再投一票決定票（贊成或反對票），但此規(guī)定不適用于對其本人或直系親屬有利害關(guān)系的事項。第十六條 本會執(zhí)行秘書必須作好每次會議記錄，并由會議主持 人簽署后存檔；涉及物業(yè)管理的重大問題應(yīng)由與會的全體委員簽署。

第四章 委員

第十七條 本會委員由業(yè)主大會從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，人數(shù)為單 數(shù)，最多不超過15人。第十八條 本會委員由道德品質(zhì)好、熱心公益事業(yè)、責任心強，有一定的組織能力和必要的工作時間的成年人擔任。

第十九條 本會委員的撤換、增，由本會會議通過后，提交業(yè)主 大會確認。第二十條 有下列情形的人員不得擔任本會委員，已擔任的須停任，并由下次業(yè)主大會確認：

1、已不是業(yè)主；

2、無故缺席會議連續(xù)三次以上；

3、因體或精神上的疾病而喪失履行職責能力的；

4、有違法犯罪行為被司法部門義定或正在接受調(diào)查的；

5、其他原因不適宜擔任本會委員的。第二十一條任何委員停任時，必須在停任后半個月內(nèi)將由其 管理、保存的本會件、資料、帳以及屬于本會的所有物移交給本會。第二十二條委員的權(quán)利和義務(wù)

（一）權(quán)利

1、有權(quán)參加本組織的有關(guān)活動；

2、有選舉、被選舉和監(jiān)督權(quán)；

3、有權(quán)參與本會有關(guān)事項的決策；

4、具有對本會的建議和批評權(quán)。

（二）義務(wù)

1、遵守本會章程；

2、執(zhí)行本會的決議，完成本會交辦的工作；

3、參加本會組織的會議、活動的公益事業(yè)；

4、向本會的工作提供有關(guān)資料和建議； 第五章 經(jīng)費與辦公用房 第二十三條 本會的經(jīng)費由--費用中支出。第二十四條 本會的經(jīng)費開支包括：業(yè)主大會和本會會議；有關(guān)人員的津貼；必要的日常辦公等費用。經(jīng)費收支帳目由物業(yè)管理公司負責管理，每季度向本會匯報，每向業(yè)主公布。第二十五條本會的辦公用房由--解決。第六章附則

第二十六條業(yè)主大會通過的有關(guān)本章程的決定都是本章程的組成部分。第二十七條本會的解散與終止，依照業(yè)主大會的決定或政府主管部門的決定解散或終止。第二十八條本章程經(jīng)業(yè)主大會通過后生效，同時報當?shù)匚飿I(yè)管理行政部門備案。業(yè)主委員會成立的條件 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會成員應(yīng)當由業(yè)主擔任。在成立之前，是由開發(fā)商負責小區(qū)的前期物業(yè)管理，并有權(quán)選聘物業(yè)管理公司。要是住宅小區(qū)入住率達到50%以上，或者自第一位業(yè)主入住之日起滿2年的，開發(fā)商或其委托單位就應(yīng)當及時告知該區(qū)住宅主管部門，6個月內(nèi)召開第一次業(yè)主大會。而第一屆業(yè)主委員會則由物業(yè)管理行政主管部門與開發(fā)商或物業(yè)管理公司、業(yè)主代表組成籌委會，推薦業(yè)主委員會候選人名單，提交第一次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。有些小區(qū)是分期開發(fā)，如遇到這種情況，可以經(jīng)過已入住半數(shù)業(yè)主的申請，成立臨時業(yè)主委員會，而臨時業(yè)主委員會則具有與業(yè)主委員會同樣的權(quán)利和義務(wù)。因為擔任業(yè)主委員會的成員，除主任可以是專職的以外，其他委員都是兼職，而且是義務(wù)地為廣大業(yè)主服務(wù)，所以經(jīng)常被視為是一項“吃力不討好”的苦差事。那么，業(yè)主委員會的成員就應(yīng)當是既熱心公益事業(yè)、責任心強，又有一定的組織能力和時間的人(不同階層的人員,如：年齡、族別、性別以及工作和離退休)。在通常情況下，業(yè)主委員會由11至17位成員組成，也可以適當增減，但最少不能低于5人。其每屆任期為3年，可以連任。在任期內(nèi)，委員的撤換、增減，由業(yè)主委員會會議通過后，提交業(yè)主大會確認。

業(yè)主大會行使的職權(quán) 1.選舉、罷免業(yè)主委員會的成員； 2.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； 3.聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告； 4.決定住宅區(qū)內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項； 5.修改業(yè)主公約； 6.改變和撤消業(yè)主委員會不恰當?shù)臎Q定； 7.批準業(yè)主委員會的章程。要辦理的登記手續(xù) 業(yè)主委員會的成立，并不需要政府部門的審批，只需到所轄區(qū)的政府房管部門備案即可(在房地產(chǎn)管理部門填寫備案表,一式三份)。也就是說，即使物業(yè)公司不配合，業(yè)主們只需在“內(nèi)部”完成有關(guān)程序，再到政府部門備案，即可獲得法定地位。業(yè)主委員會及其成員名單應(yīng)當自選取產(chǎn)生之日起的15日內(nèi)，持下列文件報所在地的區(qū)住宅主管部門辦理登記：

1、成立業(yè)主委員會登記申請書；

2、業(yè)主委員會委員名單；

3、業(yè)主委員會章程。此部門應(yīng)自受理登記申請之日起15日內(nèi)，完成登記工作，而對于不符合規(guī)定成立的業(yè)主委員會不予登記，并用書面通知申請人。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)與公安部門(法制科)取得聯(lián)系為業(yè)主委員會刻制業(yè)主委員會印章.權(quán)利和義務(wù) 業(yè)主委員會是一個代表全體業(yè)主物業(yè)管理權(quán)益的法定組織，獨立行使民事權(quán)利，承擔相應(yīng)的民事責任。業(yè)主委員會的民事責任由全體業(yè)主分擔。

業(yè)主委員會行使的職權(quán) 1.召集和主持業(yè)主大會； 2.審議決定住宅維修基金和公用設(shè)施專用基金的使用； 3.采用公開招標方式聘請物業(yè)管理公司，并與其訂立、變更或解除委托管理合同； 4.審議管家制定的對本小區(qū)的管理計劃、住宅區(qū)配套工程和重大的維修工程項目； 5.審議住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費的收費標準；6.監(jiān)督物業(yè)管理公司對本小區(qū)的物業(yè)管理工作。

業(yè)主委員會履行的義務(wù) 1.執(zhí)行業(yè)主大會的各項決定； 2.遵守和履行物業(yè)委托管理合同； 3.不能從事各種投資和經(jīng)營活動； 4.對物業(yè)管理公司的正當經(jīng)營和管理活動予以支持和配合。業(yè)主委員決定問題時采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。業(yè)主委員會必須有入住過半投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行。如果業(yè)主外出不能參加，還可以委托代理人出席，而不滿18周歲的小業(yè)主們，同樣擁有說話的權(quán)利，由其法定代理人代表出席。業(yè)主大會每年至少召開一次，在大會召開的前7天，業(yè)主委員會會將召開的時間和內(nèi)容送達到每位業(yè)主的手里。當只有部分業(yè)主覺得有必要就某個問題需要召開業(yè)主大會，而業(yè)主委員會又不執(zhí)行時，這少部分的業(yè)主應(yīng)該怎么辦呢？ 要是有10%以上擁有投票權(quán)的業(yè)主提議，從接到提議之日算起，20日內(nèi)業(yè)主委員會應(yīng)該就此提議內(nèi)容召開業(yè)主大會；如果逾期未召集的，提議的業(yè)主可以向區(qū)住宅主管部門申請，那么，該部門會責令或限期業(yè)主委員會召集業(yè)主大會。而業(yè)主大會的決議，由出席會議的業(yè)主所投票數(shù)的過半數(shù)通過為效。會議可以邀請政府有關(guān)部門、居民委員會、物業(yè)管理公司等單位的人員和非業(yè)主使用人代表參 步驟：

第一步，首先應(yīng)該互相建立聯(lián)系，然后聯(lián)系本小區(qū)十分之一以上的業(yè)主簽名，發(fā)起成立業(yè)主大會的倡議，同時發(fā)信邀請區(qū)、縣小區(qū)辦指導自己小區(qū)成立業(yè)主大會。

第二步，組建成立業(yè)主大會的籌備組，籌備組成員可以由業(yè)主自薦，也可由業(yè)主推薦。最好的方法是由開始的發(fā)起人張榜通告，請業(yè)主在一定時間內(nèi)自愿報名參與籌備工作。

第三步，籌備組開始工作(人數(shù)不多的話，愿參加的業(yè)主都可參加)，起草業(yè)主委員會章程，決定業(yè)主大會成立的時間和業(yè)主委員會的組成人數(shù)，匯集愿意擔任業(yè)主委員會工作的業(yè)主名單和參選業(yè)主的資料，并在業(yè)主大會成立十五天前通知全體業(yè)主和告知相關(guān)居委會。開會成立的可邀請區(qū)、縣小區(qū)辦和相關(guān)居委會的代表參加。

第四步，將草擬的業(yè)主委員會章程、所有參選業(yè)主委員會的業(yè)主資料、選票(最好用統(tǒng)計反對意見的方法)、要求反饋意見的時間和成立業(yè)主大會的時間(收集反饋意見截止時間應(yīng)早于成立業(yè)主大會的時間)書面發(fā)給每個業(yè)主，并同時請所有收到上述資料的業(yè)主簽收收條。

第五步，成立業(yè)主大會時，籌備組公開在小區(qū)所有業(yè)主有權(quán)參與監(jiān)督的情況下進行驗票工作，統(tǒng)計收回的收條和反饋意見。如果收條超過業(yè)主所持投票權(quán)1／2以上，反饋意見中的反對意見少于1／2，則業(yè)主大會成立，業(yè)主委員會章程通過。在業(yè)主委員會組成人數(shù)范圍內(nèi)，得到反對票少的業(yè)主即可擔任業(yè)主委員會委員。

第六步，業(yè)主委員會召開第一次會議，選舉業(yè)主委員會主任、副主任，并可以開展工作。

第七步，將業(yè)主大會成立簡要過程、業(yè)主委員會主任和委員名單、業(yè)主委員會章程報送區(qū)、縣小區(qū)辦備案，并請接收人簽收，注明接收文件的時間。

第八步，備案十天后仍沒有收到區(qū)、縣小區(qū)辦的備案意見，可要求他們盡快發(fā)出。

業(yè)主委員會成立條件：

1、入住率達到50%以上;

2、首批物業(yè)交付滿2年,并且入住率超過30%的;

3、首批物業(yè)交付滿3年的。

業(yè)主委員會成立程序/成立流程：

1、業(yè)主委員會成立申請：由建設(shè)單位或一個物業(yè)管理區(qū)域五個以上業(yè)主聯(lián)名向所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門提出書面申請。

2、所在區(qū)物業(yè)行政主管部門審查后，對符合條件的，指導成立業(yè)主大會籌備組。

3、籌備組負責起草“業(yè)主大會議事規(guī)則”、“管理規(guī)約”和“業(yè)主委員會選舉辦法”，并公示7日，廣泛征求業(yè)主意見。

4、籌備組負責確認業(yè)主身份及其在首屆業(yè)主大會上的投票權(quán)，并將結(jié)果告知全體業(yè)主。

5、業(yè)主委員會成立選舉辦法：籌備組負責審查業(yè)主委員會侯選人的資格，業(yè)主委員會候選人可采用自薦、業(yè)主聯(lián)名推薦、籌備組商議等方式產(chǎn)生。侯選人確認后必須公示7日，廣泛征求業(yè)主意見。(業(yè)主認為有必要補充推薦候選人的，可由十人以上聯(lián)名提出符合條件的侯選人，名單必須在業(yè)主大會召開七天前提交籌備組并由其公示7日)

6、籌備組應(yīng)當在三個月內(nèi)召開首次業(yè)主大會。業(yè)主大會的召開必須提前15日在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示業(yè)主大會地點、會議程序、需要業(yè)主投票表決的事項。(業(yè)主大會審議通過“業(yè)主大會議事規(guī)則”和“管理規(guī)約”，選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會委員，業(yè)主委員會應(yīng)當是5至15名的單數(shù))

7、籌備組應(yīng)當事先將業(yè)主大會的內(nèi)容和召開方式告知區(qū)物業(yè)行政主管部門和所在地街道辦事處。(籌備組必須保管好籌備業(yè)主大會的所有檔案、資料)

8、業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉之日起3日內(nèi)召開業(yè)主委員會委員會議，推薦產(chǎn)生業(yè)主委員主任1人，副主任1～2人。

9、首次選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會，全體委員的名單必須在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示7日，并在選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)向物業(yè)所在區(qū)物業(yè)行政主管部門書面申請備案。書面申請包括成立過程和備案理由。同時，將選舉結(jié)果告知所在地街道辦事處。業(yè)主委員會在自物業(yè)行政主管部門同意備案之日起正式履行其職責。

10、物業(yè)行政主管部門同意備案后，出具《南京市業(yè)主委員會備案登記表》和《刻彰證明》。

11、業(yè)主委員會憑《南京市業(yè)主委員會備案登記表》和《刻彰證明》到公安部門辦理刻彰手續(xù)。

.業(yè)主大會的成立

規(guī)定：同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

解讀：業(yè)主大會由業(yè)主自行成立，但要接受物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導，具體到北京，目前要接受區(qū)、縣居住小區(qū)管理辦公室的指導。

指導不等于領(lǐng)導，業(yè)主要求成立業(yè)主大會，應(yīng)通知區(qū)、縣小區(qū)辦，請求他們派人指導，如果他們不指導，則屬于區(qū)、縣小區(qū)辦不作為，并不影響業(yè)主自行成立業(yè)主大會。

北京對區(qū)、縣小區(qū)辦規(guī)定的這方面的工作時限可參照京國土房管物字〔2001〕516號文的規(guī)定：“擁有10%以上業(yè)權(quán)的產(chǎn)權(quán)人(代表)書面申請自行組建管委會的，各小區(qū)辦應(yīng)在收到書面申請后15日內(nèi)，作出是否符合組建條件的書面答復(fù)。” 而一個物業(yè)小區(qū)是否符合成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的條件，北京可參照以下兩項規(guī)定：

京政辦發(fā)〔2001〕91號文規(guī)定：“凡商品房、經(jīng)濟適用住房入住率超過50%，或首戶入住已滿二年的新建居住小區(qū)，應(yīng)組建業(yè)主委員會；1994年底前投入使用的老舊小區(qū)，房改售房率超過50%的，應(yīng)組建業(yè)主委員會?！?/p>

京國土房管物[2002]316號文規(guī)定：“對于整體規(guī)劃、分期建設(shè)的住宅小區(qū)，在組建管委會時、凡已入住投入使用的住宅小區(qū)，符合《關(guān)于規(guī)范和加強本市物業(yè)管理若干意見的通知》(京政辦發(fā)[2001]91號)管委會的條件，應(yīng)一并選舉產(chǎn)生管委會，不再分次選舉。對于住宅小區(qū)尚未入住、投入使用的部分，管委會應(yīng)給未入住區(qū)域的業(yè)主預(yù)留產(chǎn)權(quán)人代表份額和管委會委員席位?！? 二.物業(yè)管理區(qū)域的劃分

規(guī)定：一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

解讀：成立業(yè)主大會，業(yè)主首先要確定自己所在的物業(yè)管理區(qū)域，在北京可參照京房地物字【1998】308號文的規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域的劃分，原則上以相對封閉，配套設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施相對集中，能獨立使用為條件，但一個區(qū)域內(nèi)房屋的總建筑面積掌握在20萬平方米以下?！? 三.業(yè)主大會投票權(quán)確立

規(guī)定：業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。

解讀：第一次業(yè)主大會投票權(quán)由地方政府制定，以后業(yè)主大會投票權(quán)由業(yè)主大會自行約定。

北京的第一次業(yè)主大會投票權(quán)可參照京房地物字【1997】第485號文：“產(chǎn)權(quán)人投票實行住宅房屋每一單元房一票；非住宅房屋每3000平方米一票，不足3000平方米的，每一產(chǎn)權(quán)證一票?！焙途﹪练抗芪颷2002]316號文：“在已確定物業(yè)管理區(qū)域的，原開發(fā)建設(shè)單位在住宅尚未售完之前，其住宅所擁有的產(chǎn)權(quán)份額超過全部住宅物業(yè)20%的、召開產(chǎn)權(quán)人(代表)大會時，其投票權(quán)及實際投票額按20%的份額計算，超過部分不再予以計算?！钡囊?guī)定加以確定。

四、業(yè)主大會的開會要求和表決方式 規(guī)定：

1.召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。

2.業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1／2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。3.業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。

4.業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1／2以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過。

6.住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當同時告知相關(guān)的居民委員會。

解讀：業(yè)主大會開會要提前15天以上通知全體業(yè)主，并告知相關(guān)的居委會，業(yè)主大會不一定要采用開會形式進行，業(yè)主大會作出一般決定，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)1／4以上即可通過，業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過。條例沒有規(guī)定成立業(yè)主大會要經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過，也沒有要求一定要用“贊成票”的方式通過決議，因此成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會不是特別難。

北京的業(yè)主目前可以參考京房地物字【1998】308號文的規(guī)定，通過公告方式選舉產(chǎn)生第一屆業(yè)主委員會。采取通過公告方式選舉產(chǎn)生的，應(yīng)依照下列規(guī)定: l.籌備組在廣告欄、公共場所醒目位置公告管委會章程和管委會委員候選人和選舉辦法，同時書面送達全體產(chǎn)權(quán)人上述材料；2.在選舉辦法規(guī)定的時間內(nèi)，籌備組未收到占總票數(shù)50%以上的反對票，即可向各區(qū)縣小區(qū)辦進行業(yè)主委員會成立備案。

五.業(yè)主委員會備案

規(guī)定：業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

解讀：業(yè)主委員會成立不用再經(jīng)區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，成立之后在30日內(nèi)向區(qū)、縣小區(qū)辦備案即可。備案制和審批制的最大區(qū)別在于備案制下成立業(yè)主委員會，只要成立程序不違反法律限制即可備案，成立業(yè)主委員會的行為由業(yè)主負責；審批制下成立業(yè)主委員會要符合區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的要求，區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門要對業(yè)主委員會的成立負行政管理責任。

目前北京市尚無備案的要求，但過去的一些規(guī)定可做參考：

(1)業(yè)主委員會成員的組成可參考京政辦發(fā)〔2001〕91號文“根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)模，業(yè)主委員會一般由五名至十五名委員單數(shù)組成?！焙途┓康匚镒帧?997】第485號文“管委會主任必須是產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人代表?！钡囊?guī)定。

(2)提交小區(qū)辦備案材料可參考京房地物字【1998】308號文的要求：“1.管委會成立的正式名稱；2.物業(yè)管理區(qū)域；3.房屋產(chǎn)權(quán)狀況；4.管委會辦公場所；5.管委會選舉產(chǎn)生的簡要過程，應(yīng)包括產(chǎn)權(quán)人、使用人代表產(chǎn)生辦法、計票方法、選舉程序等內(nèi)容?！?/p>

(3)業(yè)主委員會成立在區(qū)、縣小區(qū)辦完成備案的時間，參考京房地物字【1997】第485號文規(guī)定，從報送材料起應(yīng)不超過10天。成立業(yè)主委員會的八個步驟

了解了業(yè)主委員會成立的相關(guān)規(guī)定后，就要按規(guī)定進行具體操作了。第一步，想成立業(yè)主委員會的業(yè)主首先應(yīng)該互相建立聯(lián)系，然后聯(lián)系本小區(qū)十分之一以上的業(yè)主簽名，發(fā)起成立業(yè)主大會的倡議，同時發(fā)信邀請區(qū)、縣小區(qū)辦指導自己小區(qū)成立業(yè)主大會。

第二步，組建成立業(yè)主大會的籌備組，籌備組成員可以由業(yè)主自薦，也可由業(yè)主推薦，最好的方法是由開始的發(fā)起人張榜通告，請業(yè)主在一定時間內(nèi)自愿報名參與籌備工作。

第三步，籌備組開始工作(人數(shù)不多的話，愿參加的業(yè)主都可參加)，起草業(yè)主委員會章程，決定業(yè)主大會成立的時間和業(yè)主委員會的組成人數(shù)，匯集愿意擔任業(yè)主委員會工作的業(yè)主名單和參選業(yè)主的資料，并在業(yè)主大會成立十五天前通知全體業(yè)主和告知相關(guān)居委會，開會成立的可邀請區(qū)、縣小區(qū)辦和相關(guān)居委會的代表參加。

第四步，將草擬的業(yè)主委員會章程、所有參選業(yè)主委員會的業(yè)主資料、選票(最好用統(tǒng)計反對意見的方法)、要求反饋意見的時間和成立業(yè)主大會的時間(收集反饋意見截止時間應(yīng)早于成立業(yè)主大會的時間)書面發(fā)給每個業(yè)主，并同時請所有收到上述資料的業(yè)主簽收收條。

第五步，成立業(yè)主大會時，籌備組公開在小區(qū)所有業(yè)主有權(quán)參與監(jiān)督的情況下進行驗票工作，統(tǒng)計收回的收條和反饋意見，如果收條超過業(yè)主所持投票權(quán)1／2以上，反饋意見中的反對意見少于1／2，業(yè)主大會成立，業(yè)主委員會章程通過，在業(yè)主委員會組成人數(shù)范圍內(nèi)，得到反對票少的業(yè)主即可擔任業(yè)主委員會委員。第六步，業(yè)主委員會召開第一次會議，選舉業(yè)主委員會主任、付主任，并可以開展工作。

第七步，將業(yè)主大會成立簡要過程，業(yè)主委員會主任和委員名單、業(yè)主委員會章程報送區(qū)、縣小區(qū)辦備案，并請接收人簽收，注明接收文件的時間。

第八步，備案十天后仍沒有收到區(qū)、縣小區(qū)辦的備案意見，可要求他們盡快發(fā)出。

附：成立業(yè)主委員會相關(guān)文書參考 1.選票設(shè)計

以下是筆者根據(jù)所在小區(qū)設(shè)計使用過的選票改寫，僅供參考： 親愛的業(yè)主：您好！

現(xiàn)將XX小區(qū)業(yè)主委員會候選人名單和資料發(fā)給您，如果您反對其中任何人擔任業(yè)主委員會委員，請在其名字后面畫×，您也可以提出您建議的候選人，然后將您的選票在月日之前投入XX小區(qū)選票箱，根據(jù)XX小區(qū)業(yè)主委員會章程(草案)第X條規(guī)定，如果您未投反對票將視同您贊成這些候選人當選業(yè)主委員會委員，請您珍惜自己的權(quán)利和支持我們的工作！謝謝！

____小區(qū)業(yè)主大會籌備組 ____年__月__日

業(yè)主委員會委員候選人名單 姓名 業(yè)權(quán)單位 姓名 業(yè)權(quán)單位

我提議__號樓座室先生/女士擔任管委會委員 ____小區(qū)____號樓門室 簽名： ____年__月__日

注：如果您的產(chǎn)權(quán)超過一套房子，請將全部房號在選票上注明，無房號或無簽名的選票將視為無效。2.收條設(shè)計

以下是筆者根據(jù)所在小區(qū)設(shè)計使用過的收條改寫，僅供參考： 收條

本人/本人代表產(chǎn)權(quán)人收到業(yè)主大會籌備組送來的業(yè)主委員會章程(草案)、參選業(yè)主委員會的業(yè)主資料、選票、成立業(yè)主大會的通知。____小區(qū)____號樓__門_____室 簽名:

____年__月__日 3.業(yè)主委員會章程

業(yè)主委員會章程北京市房地局有管委會章程的示范文本，可以參考。為業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會變得可行，筆者建議業(yè)主在起草自己小區(qū)業(yè)主委員會章程時寫明業(yè)主委員會用收集反對票方法進行選舉，并注明：在規(guī)定的時間內(nèi)如果業(yè)主未投反對票將視同其贊成候選人當選業(yè)主委員會委員。4.備案申請書

以下是筆者根據(jù)1998年為自己所在小區(qū)業(yè)主委員會報批所寫的申請函改寫，僅供參考：

北京市____區(qū)(縣)居住小區(qū)管理辦公室：

____小區(qū)共有____套房屋，根據(jù)___套房屋的業(yè)主的要求，在業(yè)主自愿參加的基礎(chǔ)上組建了____小區(qū)業(yè)主大會成立工作籌備組，并于____年__月__日正式開始工作。____小區(qū)業(yè)主大會成立工作籌備組在業(yè)主自愿報名參選業(yè)主委員會的基礎(chǔ)上于____年__月__日將選票、業(yè)主委員會章程(草案)、業(yè)主大會成立日期的通知及參選人資料進行逐戶派發(fā)，成功地派發(fā)給了____套房屋的業(yè)主，并告知了居委會。____小區(qū)業(yè)主大會工作籌備組于____年__月__日公開在小區(qū)所有業(yè)主有權(quán)監(jiān)督的情況下進行了驗票工作，收到選舉文件的業(yè)主在選舉規(guī)定的時間內(nèi)(____年__月__日至____年__月__日)未收到50%對業(yè)主委員會章程的反對票，XX小區(qū)業(yè)主委員會章程獲得通過，同時____、____、……先生/女士未收到50%反對票，當選為____小區(qū)業(yè)主委員會委員。

____小區(qū)業(yè)主委員會成立工作請求了區(qū)(縣)小區(qū)辦進行指導，所有程序符合國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定。

____小區(qū)業(yè)主委員會由X名委員組成，經(jīng)業(yè)主委員會第一次會議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會設(shè)主任一名、付主任__名。

根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》，特此備案。____小區(qū)業(yè)主委員會 ____年__月__日

第五篇：業(yè)主委員會成立

香洲區(qū)物業(yè)小區(qū)成立業(yè)主委員會程序指引

第一步 提出申請

房屋出售交付使用的建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積的50%以上，或者首套房 屋出售交付使用超過2年，交付使用的建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積30%以上的，經(jīng)交付使用建筑面積的全體業(yè)主戶數(shù)的20%以上書面同意，業(yè)主可以采用書面方式向所在的居委會提出召開首次業(yè)主大會的要求，經(jīng)居委會調(diào)查核實后，可在街道辦、居委會指導、監(jiān)督下，組織召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

第二步 成立業(yè)主大會籌備組

在所在街道辦事處（鎮(zhèn)政府）、居委會的指導、監(jiān)督下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位組成 業(yè)主大會籌備組，負責業(yè)主大會籌備工作。業(yè)主大會籌備組中業(yè)主代表采用業(yè)主自薦或由居委會推薦的方式產(chǎn)生。居委會應(yīng)對自薦及被推薦人進行資格審查；建設(shè)單位代表由街道辦事處（鎮(zhèn)政府）發(fā)函至建設(shè)單位由其派專人參加?；I備組成員名單確定后，應(yīng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示7日。

第三步 做好各項籌備工作

業(yè)主大會籌備組成立以后，應(yīng)當做好下列籌備工作：

（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；

1、業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。

2、首次業(yè)主大會會議內(nèi)容主要為表決《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》、選舉產(chǎn)生業(yè) 主委員會。

（二）參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》（草案）和《業(yè)主 公約》（草案）；

1、業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主 委員會的組成和委員任期等事項依法作出約定。

2、業(yè)主公約應(yīng)當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當承擔的責任等事項依法作出約定。

（三）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；

1、房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

2、業(yè)主委托他人投票的，被委托人應(yīng)出具業(yè)主委托書及投票證。

3、業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，每一平方米建筑面積為一投票權(quán)，不足一平方米 的，按四舍五入處理。

（四）確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單；

1、業(yè)主委員會委員候選人采用業(yè)主自薦及居委會推薦相結(jié)合的方式產(chǎn)生?；I備組應(yīng)在物業(yè) 管理區(qū)域內(nèi)貼出通知，通知業(yè)主可在規(guī)定時間內(nèi)報名。

2、業(yè)主委員會委員候選人名單確定后，應(yīng)將候選人名單和簡歷表（樣板見附件1）在物業(yè) 管理區(qū)域內(nèi)公示7日。

3、業(yè)主委員會委員應(yīng)當符合下列條件：

①本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；

②遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；③遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務(wù)；④ 熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；⑤具有一定組織能力；⑥具備必要 的工作時間。⑦近三年內(nèi)未曾在所聘請的物業(yè)管理企業(yè)及其相關(guān)企業(yè)工作。

（五）做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

1、印制《選舉業(yè)主委員會選票》（樣板見附件2）和《〈業(yè)主大會議事規(guī)則〉、〈業(yè)主公 約〉表決票》（樣板見附件3）。

2、采用集體討論形式召開首次業(yè)主大會會議的，做好擬定會議議程、落實場地等會務(wù)準備 工作。

3、采用書面征求意見形式召開首次業(yè)主大會會議的，做好書面征求業(yè)主意見的相關(guān)準備工 作（如成立選票發(fā)放組、選票如何回收、如何統(tǒng)計、回收達不到法定要求如何處理等）。

前款

（一）、（二）、（三）、（四）項的內(nèi)容應(yīng)當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書 面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，同時告知所在社區(qū)居民委員會，并報告所在街道辦事處和區(qū) 物業(yè)辦。

第五步

召開首次業(yè)主大會會議

（一）業(yè)主大會會議采用集體討論的形式的，籌備組應(yīng)按下列議程召開大會：

1、入場登記。由籌備組根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)份額清單對與會的業(yè)主核對身份后，予以登記，非業(yè)主、物業(yè)使用人參加的需出具業(yè)主委托書。大會要確認符合法定人數(shù)的業(yè)主參加后才能宣布 大會開始。

2、介紹業(yè)主委員會委員候選人，宣讀《業(yè)主大會議事規(guī)則》及《業(yè)主公約》。

3、發(fā)放、收集、登記選票和表決票?；I備組核對業(yè)主身份后發(fā)給選票和表決票，領(lǐng)票的業(yè) 主應(yīng)在發(fā)放單上簽名。業(yè)主填寫好選票和表決票后，自行投放至會場設(shè)置的投票箱內(nèi)。

4、公開唱票、計票，統(tǒng)計結(jié)果。

5、宣布選舉、表決結(jié)果。

6、公告結(jié)果。籌備組應(yīng)在會后將業(yè)主大會的決定以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示7天，同時將結(jié)果報告所在社區(qū)居民委員會、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）及區(qū)物業(yè)辦。

（二）業(yè)主大會會議采用書面征求意見的形式的，應(yīng)按以下程序進行：

1、發(fā)放選票和表決票。選票和表決票的發(fā)放由籌備組成員、所在社區(qū)居委會人員組成若干 個發(fā)放組，送達每戶業(yè)主，業(yè)主須在發(fā)放簽收單上簽字。

2、投票。投票采用“流動投票”和“集中投票”相結(jié)合的方式進行。（1）流動投票。選票和表決票發(fā)放同時，如愿意立即投票，可將填好的票投入在發(fā)放組攜

帶的流動票箱內(nèi)；選票和表決票發(fā)放結(jié)束時，各組流動票箱應(yīng)交社區(qū)居委會封箱集中保存。

（2）集中投票。籌備組集中一個時段在小區(qū)內(nèi)設(shè)立投票箱，業(yè)主集中投放到設(shè)置在小區(qū)內(nèi) 的投票箱內(nèi)。

3、計票。計票工作在集中投票結(jié)束后進行。籌備組成立監(jiān)票組、計票組，其人員由業(yè)主代 表、籌備組成員組成（候選人回避）。集中投票及計票工作必須有所在街道辦事處及社區(qū)居 委會人員到場監(jiān)督和指導。

4、回收選票未達到法定票數(shù)的，應(yīng)繼續(xù)征集未征求意見業(yè)主的意見。

5、公告結(jié)果?；I備應(yīng)在會后將統(tǒng)計結(jié)果和業(yè)主大會的決定以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公 示7天，同時報告所在社區(qū)居民委員會、街道辦事處（鎮(zhèn)政府）及區(qū)物業(yè)辦。

第六步

召開首次業(yè)主委員會會議

業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委 員會主任1人，副主任1-2人。

第七步

業(yè)主委員會備案

街道辦(鎮(zhèn)政府)在業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將有關(guān)成立資料向區(qū)物業(yè)辦 申請備案。

第八步

領(lǐng)取業(yè)主委員會備案復(fù)函

香洲區(qū)物業(yè)辦收到申請備案材料后，在10個工作日內(nèi)完成備案。符合規(guī)定的，發(fā)出 《業(yè)主委員會備案通知書》；對不符合規(guī)定的，應(yīng)書面告知理由，提出處理意見。

第九步

刻章

業(yè)主委員會應(yīng)在成立之日起15日內(nèi)，憑《業(yè)主委員會備案通知書》向公章刻制管理 部門申請刻制印章，取得印章后15日內(nèi)應(yīng)將印章圖樣報香洲區(qū)物業(yè)辦備案。

珠海市人民政府關(guān)于印發(fā)珠海市業(yè)主大會規(guī)程的通知

（珠府〔2008〕83號）

各區(qū)人民政府，經(jīng)濟功能區(qū)，市府直屬各單位：

現(xiàn)將《珠海市業(yè)主大會規(guī)程》印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行過程中遇到問題，請直接向市建設(shè)局反映。

珠海市人民政府 二○○八年七月二日

珠海市業(yè)主大會規(guī)程

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范本市業(yè)主大會的活動，維護業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《珠海市物業(yè)管理條例》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本規(guī)程。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)開展業(yè)主大會相關(guān)活動適用本規(guī)程。

第三條 業(yè)主大會活動的指導、監(jiān)督工作遵循屬地管理原則。

市物業(yè)管理行政主管部門（以下簡稱市主管部門）依法對全市業(yè)主大會的活動進行指導、監(jiān)督。

區(qū)物業(yè)管理行政主管部門（以下簡稱區(qū)主管部門）依法對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會的活動進行指導、監(jiān)督。

街道辦事處（以下簡稱街道辦）、社區(qū)居民委員會（以下簡稱居委會）依法對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會的活動進行指導、監(jiān)督。街道辦應(yīng)當設(shè)立物業(yè)管理專職工作人員，居委會應(yīng)當設(shè)立物業(yè)管理兼職工作人員。

第四條 本市建立市、區(qū)、街道辦物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理有關(guān)問題。

市聯(lián)席會議由市主管部門、市維護穩(wěn)定及社會治安綜合治理辦公室、市公安局、區(qū)政府組成。

區(qū)聯(lián)席會議由區(qū)主管部門、區(qū)維護穩(wěn)定及社會治安綜合治理辦公室、街道辦、居委會、轄區(qū)公安分局組成。

街道辦聯(lián)席會議由街道辦、居委會、公安派出所組成。

各個物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當作為成員參加涉及本物業(yè)管理區(qū)域相關(guān)事項的會議。

聯(lián)席會議內(nèi)容涉及規(guī)劃、建設(shè)、城市管理、物價、環(huán)保等相關(guān)事項的，規(guī)劃、建設(shè)、城市管理、物價、環(huán)保等相關(guān)行政主管部門應(yīng)當列席會議。

市聯(lián)席會議由市政府或市主管部門組織，區(qū)聯(lián)席會議由區(qū)政府或者區(qū)主管部門組織，街道辦聯(lián)席會議由街道辦組織。

第五條 轄區(qū)內(nèi)有下列情形之一的，應(yīng)當召開聯(lián)席會議：

（一）需要部署貫徹執(zhí)行新的物業(yè)管理政策法規(guī)的。

（二）業(yè)主委員會任期屆滿但拒絕組織換屆選舉工作的。

（三）應(yīng)當召開業(yè)主大會臨時會議，但業(yè)主委員會拒絕組織召開的。

（四）發(fā)生影響物業(yè)管理區(qū)域穩(wěn)定或者其他重大事件的。

第六條 區(qū)主管部門、街道辦和居委會應(yīng)當對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當接受物業(yè)管理行政主管部門、街道辦和居委會的指導、監(jiān)督和管理。

區(qū)政府、街道辦應(yīng)當將轄區(qū)物業(yè)管理工作以及對業(yè)主大會、業(yè)主委員會活動的指導、監(jiān)督工作納入考核。

第七條 區(qū)主管部門應(yīng)當建立培訓制度，定期組織街道辦、居委會、業(yè)主委員會相關(guān)人員進行物業(yè)管理業(yè)務(wù)培訓。

第八條 區(qū)主管部門應(yīng)當指導、監(jiān)督物業(yè)管理區(qū)域的劃分工作。

劃分物業(yè)管理區(qū)域時，應(yīng)當考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，并遵循相對集中、便于管理的原則。

第九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當配合公安機關(guān)、街道辦，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域

內(nèi)的社會治安綜合治理等相關(guān)工作。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當積極配合居委會依法履行自治管理職責，支持居委會開展工作，接受居委會的指導、監(jiān)督。

第二章 業(yè)主大會組成及職責

第十條 業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人，業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。

只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

第十一條 業(yè)主大會應(yīng)當代表及維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，履行下列職責：

（一）制定、修改管理規(guī)約及業(yè)主大會議事規(guī)則。

（二）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會工作。

（三）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，審議批準物業(yè)管理服務(wù)合同，監(jiān)督合同履行。

（四）決定籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。

（五）決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。

（六）聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告。

（七）決定物業(yè)管理的其他重大事項。

第十二條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會的組成及委員任期等事項依法作出約定。

第十三條 管理規(guī)約應(yīng)當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同權(quán)益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當承擔的責任等事項依法作出約定。

管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。

第十四條 第十一條第（三）項所稱選聘包括續(xù)聘及重新選聘，解聘包括自然解聘及提前解聘。

續(xù)聘是指業(yè)主大會決定并與原有物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商一致，在物業(yè)管理服務(wù)合同期限屆滿或者前期物業(yè)管理服務(wù)合同終止后，繼續(xù)聘用原有物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

重新選聘是指業(yè)主大會決定在物業(yè)管理服務(wù)合同期限屆滿或者前期物業(yè)管理服務(wù)合同終止后，另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

自然解聘是指業(yè)主大會決定在物業(yè)管理服務(wù)合同或者前期物業(yè)管理服務(wù)合同期限屆滿后，不再聘用原有物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

提前解聘是指業(yè)主大會決定在物業(yè)管理服務(wù)合同或者前期物業(yè)管理服務(wù)合同履行期間，提前終止合同履行。

第三章 首次業(yè)主大會會議及業(yè)主大會成立

第十五條 物業(yè)管理區(qū)域符合下列條件之一的，可以組織召開首次業(yè)主大會會議：

（一）房屋出售交付使用建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積的50%以上。

（二）首套房屋出售交付使用超過2年，交付使用建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積的30%以上。

建設(shè)單位應(yīng)當在符合業(yè)主大會召開條件之日起30日內(nèi)書面報告街道辦，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)張貼公告告知業(yè)主。建設(shè)單位還應(yīng)當向街道辦提交業(yè)主名單和聯(lián)系方式。

第十六條 經(jīng)交付使用建筑面積的全體業(yè)主戶數(shù)的20%以上書面同意，業(yè)主可以采用書面方式向街道辦提出召開首次業(yè)主大會的要求。

街道辦應(yīng)當在接到業(yè)主的書面要求之日起10日內(nèi)進行調(diào)查核實，符合業(yè)主大會成立條件的，街道辦應(yīng)當在30日內(nèi)指導、監(jiān)督業(yè)主組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

第十七條 首次業(yè)主大會會議由籌備組在街道辦、居委會的指導、監(jiān)督下，按照本規(guī)程第五章的相關(guān)規(guī)定組織召開，籌備組履行本規(guī)程第六章業(yè)主委員會關(guān)于組織召開業(yè)主大會會議的相關(guān)職責。

第十八條 籌備組成員一般為5人以上15人以下單數(shù)，由建設(shè)單位代表及業(yè)主代表組成。

建設(shè)單位代表與業(yè)主代表的比例按照擁有物業(yè)的建筑面積比例確定，但建設(shè)單位代表不得超過三分之一?；I備組組長由籌備組全體會議推選產(chǎn)生。

建設(shè)單位應(yīng)當書面委托專人參加籌備組，建設(shè)單位已經(jīng)解散或者決定不參加籌備組的，應(yīng)當增加相應(yīng)業(yè)主代表參加籌備組。

業(yè)主代表采用業(yè)主自薦或者由居委會推薦的方式產(chǎn)生。居委會應(yīng)當對自薦及被推薦人進行資格審查，確定業(yè)主代表名單。

業(yè)主有本規(guī)程第四十四條所列情形之一的，不得參加籌備組。

符合資格的自薦及被推薦人超過規(guī)定人數(shù)的，由居委會組織自薦及被推薦人進行投票確定人選，自薦及被推薦人不參加投票的，視為自動棄權(quán)。

籌備組成員名單應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公示，公示時間不得少于7日。

業(yè)主或者其他相關(guān)單位、個人對籌備組成員名單有異議的，應(yīng)當在公示期內(nèi)以書面形式實名向籌備組提出?；I備組應(yīng)當在公示結(jié)束之日起5個工作日內(nèi)予以書面答復(fù)。

第十九條 籌備組有權(quán)要求建設(shè)單位提供業(yè)主名冊，建設(shè)單位應(yīng)當予以提供。

建設(shè)單位已經(jīng)解散無法提供業(yè)主名冊的，籌備組有權(quán)要求現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供業(yè)主名冊，現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當予以提供。

籌備組可以自行收集核實業(yè)主相關(guān)資料，制作業(yè)主名冊。

籌備組收集核實業(yè)主資料及制作業(yè)主名冊需向房地產(chǎn)登記部門核實相關(guān)權(quán)屬情況的，房地產(chǎn)登記部門應(yīng)當予以協(xié)助。

業(yè)主名冊至少應(yīng)當包括全體業(yè)主的姓名、房號、建筑面積、交付使用日期及有效聯(lián)系方式等內(nèi)容。

第二十條 籌備組應(yīng)當按照本規(guī)程第六章的相關(guān)規(guī)定提出首屆業(yè)主委員會委員候選人名單提交業(yè)主大會會議進行選舉，參照主管部門制定的示范文本擬定管理規(guī)約及業(yè)主大會議事規(guī)則草案提交業(yè)主大會會議進行審議表決。

第二十一條 籌備組作出決定、發(fā)布信息，應(yīng)當由居委會加署公章確認方可向外公布。

第二十二條 籌備組應(yīng)當在首屆業(yè)主委員會成立之日起15日內(nèi)向業(yè)主委員會移交首次業(yè)

主大會的全部資料。

第四章 業(yè)主投票權(quán)

第二十三條 業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)分為兩類：第一類根據(jù)擁有已竣工房屋的建筑面積計算，每一平方米為一投票權(quán)，不足一平方米的，按照四舍五入計算；第二類根據(jù)業(yè)主人數(shù)計算，一個獨立的產(chǎn)權(quán)單位擁有一個業(yè)主投票權(quán)。業(yè)主在業(yè)主大會以外的其他事項上的投票權(quán)依此方法計算。

第二十四條 投票權(quán)的確認以房地產(chǎn)權(quán)證登記的權(quán)屬人以及建筑面積為準；尚未辦理房地產(chǎn)權(quán)證的，以房地產(chǎn)登記部門備案的房屋買賣合同登記的購買人以及建筑面積為準。業(yè)主大會需查驗相關(guān)房地產(chǎn)權(quán)資料的，應(yīng)當出具所在地居委會的證明，房地產(chǎn)登記部門應(yīng)當予以配合。

建設(shè)單位有未出售物業(yè)的，以業(yè)主身份參加業(yè)主大會。其所擁有的物業(yè)建筑面積為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)可出售的房屋總建筑面積扣除已出售的房屋建筑面積后的剩余面積。

第二十五條 業(yè)主大會會議投票證是業(yè)主參加業(yè)主大會會議、行使投票權(quán)的憑證，業(yè)主憑投票證方可進行投票。投票證應(yīng)當由居委會加署公章確認。

投票證應(yīng)當載明業(yè)主及共有人姓名、性別、房號、持有的投票權(quán)數(shù)等內(nèi)容。

同一投票證的投票權(quán)數(shù)不得拆分，投票證登記的業(yè)主超過一人的，應(yīng)當確定其中一人行使投票權(quán)。

業(yè)主可以委托他人出席業(yè)主大會。業(yè)主委托他人投票的，被委托人應(yīng)當出具業(yè)主委托書以及投票證，委托書應(yīng)當載明委托事項。

業(yè)主為法人的，由其法定代表人行使投票權(quán)。

第五章 業(yè)主大會會議

第二十六條 業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會在街道辦、居委會的指導、監(jiān)督下組織召開。

業(yè)主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。

業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會

議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)當于參加業(yè)主大會會議前，就業(yè)主大會擬討論的事項征求其所代表的業(yè)主意見。凡需要投票表決的，業(yè)主填寫書面意見后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時代為提交。

業(yè)主大會會議應(yīng)當邀請物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非業(yè)主使用人到會，聽取其物業(yè)管理意見。非業(yè)主使用人可以接受業(yè)主委托，行使業(yè)主權(quán)利。

第二十七條 業(yè)主大會會議至少應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主參加。

業(yè)主大會作出籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的決定，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

業(yè)主大會作出制定或者修改業(yè)主大會議事規(guī)則、制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約、選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員、選聘或者解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項決定，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意。

業(yè)主大會作出的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力，并應(yīng)當以書面形式及時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公告。

業(yè)主大會作出的決定不得與法律、法規(guī)、規(guī)章以及本規(guī)程相抵觸。

業(yè)主大會作出的決定違反法律、法規(guī)的，區(qū)主管部門應(yīng)當責令限期改正或者撤銷決定，并通告全體業(yè)主。

業(yè)主大會的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

第二十八條 業(yè)主大會成立后，業(yè)主大會會議分為定期會議及臨時會議。

第二十九條 業(yè)主大會定期會議按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開，同時應(yīng)當符合本規(guī)程的相關(guān)規(guī)定。

第三十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：

（一）持有20%以上投票權(quán)數(shù)業(yè)主提議的。

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的。

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

上述第（一）項應(yīng)當提交組織召開業(yè)主大會臨時會議的理由、內(nèi)容，以及所有提議業(yè)主的簽名、房號、投票權(quán)數(shù)、有效聯(lián)系方式的書面材料，業(yè)主委員會應(yīng)當會同居委會進行調(diào)查核實。

第三十一條 發(fā)生應(yīng)當召開業(yè)主大會臨時會議的情形，業(yè)主委員會不履行組織召開業(yè)主大會會議職責的，區(qū)主管部門應(yīng)當責令業(yè)主委員會限期組織召開。逾期仍不組織召開的，由街道辦指導、監(jiān)督居委會組織召開。

除業(yè)主委員會或者居委會外，任何單位及個人不得組織召開業(yè)主大會臨時會議。

第三十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當在召開業(yè)主大會會議前，至少提前15日做好下列準備工作：

（一）確定業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式及內(nèi)容。

（二）會同居委會確認業(yè)主投票權(quán)數(shù)。

（三）組織推薦、確定業(yè)主委員會委員候選人。

（四）擬訂提交業(yè)主大會審議表決的相關(guān)草案。

（五）會同居委會發(fā)放業(yè)主大會會議投票證。

（六）制作業(yè)主委員會委員選票及業(yè)主大會表決票，選票及表決票應(yīng)當由居委會加署公章確認。

（七）組織召開業(yè)主大會會議的其他準備工作。

上述第（一）、（二）、（三）、（四）項應(yīng)當在業(yè)主大會會議召開前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公示，公示時間不得少于15日。

業(yè)主或者其他相關(guān)單位、個人對業(yè)主大會會議相關(guān)事項有異議的，應(yīng)當在公示期內(nèi)以書面形式實名向業(yè)主委員會提出。業(yè)主委員會應(yīng)當在公示結(jié)束之日起5個工作日內(nèi)予以書面答復(fù)。

第三十三條 業(yè)主大會會議采用集中討論形式的，應(yīng)當按照下列程序進行：

（一）業(yè)主委員會會同居委會核實到會業(yè)主投票證，發(fā)放選票及表決票。

（二）按照會議議程進行選舉或者表決。

（三）回收選票及表決票。

（四）現(xiàn)場公開計票。

（五）現(xiàn)場公布業(yè)主大會會議結(jié)果。

（六）公告業(yè)主大會會議結(jié)果。

業(yè)主委員會應(yīng)當以書面形式將業(yè)主大會會議結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公告，公告時間不得少于7日。公告應(yīng)當由居委會加署公章確認。

第三十四條 業(yè)主大會會議采用書面征求意見形式的，應(yīng)當按照下列程序進行：

（一）發(fā)放選票及表決票。

業(yè)主委員會會同居委會組成發(fā)放組，將選票及表決票送達每戶業(yè)主，業(yè)主應(yīng)當出示投票證并在選票及表決票發(fā)放簽收單上簽名確認。

業(yè)主委員會會同居委會組成發(fā)放組，將選票及表決票送交業(yè)主或者送至業(yè)主在該物業(yè)管理區(qū)域的專有物業(yè)內(nèi)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公告7日。公告期限屆滿，業(yè)主未進行投票或者未向業(yè)主代表提交書面意見的，除籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施事項外，其余表決事項，推定該業(yè)主表示同意參與投票表決的大多數(shù)人的表決意見。

業(yè)主投票表決期間不在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)居住的，應(yīng)當采取有效措施通知其相關(guān)事項。

（二）組織投票。

投票采用“流動投票”及“固定投票”相結(jié)合的方式進行。

發(fā)放組攜帶流動投票箱，業(yè)主收到選票及表決票后可以立即投票的，應(yīng)當將選票及表決票填好投入發(fā)放組攜帶的流動投票箱內(nèi)。選票及表決票每次發(fā)放結(jié)束后，流動投票箱應(yīng)當立即封箱交由居委會集中保管。

發(fā)放組在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置固定投票箱，業(yè)主在規(guī)定的時間內(nèi)將選票及表決票填好投入投票箱。居委會應(yīng)當核實業(yè)主投票證，并對投票人及投票權(quán)數(shù)進行登記。

業(yè)主不在本地的可以采用郵寄選票及表決票方式進行投票。

投票時限屆滿，回收投票權(quán)數(shù)未達到法定數(shù)量的，應(yīng)當告知全體業(yè)主并適當延長投票時間，業(yè)主委員會應(yīng)當會同居委會組織上門催收選票及表決票，直至回收投票權(quán)數(shù)達到法定數(shù)

量。

（三）組織計票。

投票結(jié)束后，街道辦應(yīng)當指導、監(jiān)督居委會、業(yè)主委員會成立由業(yè)主代表、業(yè)主委員會委員組成的監(jiān)票組、計票組，進行驗票、計票。計票結(jié)束后，計票及監(jiān)票人應(yīng)當立即對計票結(jié)果進行簽名確認。

（四）公告業(yè)主大會會議結(jié)果。

業(yè)主委員會應(yīng)當以書面形式將業(yè)主大會會議結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公告，公告時間不得少于7日。公告應(yīng)當由居委會加署公章確認。

第六章 業(yè)主委員會

第三十五條 業(yè)主委員會是經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，在物業(yè)管理活動中，辦理業(yè)主大會交辦的具體事務(wù)的機構(gòu)。業(yè)主委員會接受全體業(yè)主監(jiān)督，履行下列職責：

（一）組織召開業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況。

（二）組織業(yè)主委員會換屆選舉。

（三）代表全體業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。

（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見及建議，協(xié)調(diào)業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾糾紛，監(jiān)督及協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)管理服務(wù)合同，督促業(yè)主按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定交納物業(yè)管理服務(wù)費用。

（五）監(jiān)督管理規(guī)約實施。

（六）業(yè)主大會賦予的其他職責。

業(yè)主委員會應(yīng)當將業(yè)主委員會及委員的有效聯(lián)系方式告知全體業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、街道辦、居委會。

第三十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當依法履行業(yè)主大會執(zhí)行機構(gòu)的職責，不得超越職權(quán)作出應(yīng)當由業(yè)主大會作出的決定，不得強迫業(yè)主違背本人意愿發(fā)表意見或者投票，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

業(yè)主委員會作出的決定應(yīng)當以書面形式及時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公告，公告時間不得少于7日。

業(yè)主委員會超越職權(quán)作出的決定造成經(jīng)濟損失或者不良影響的，由簽名同意該決定的業(yè)主委員會委員承擔賠償?shù)认嚓P(guān)責任。

業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，區(qū)主管部門應(yīng)當責令限期改正或者撤銷決定，并通告全體業(yè)主。

第三十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當依法制定印章使用、管理規(guī)定，業(yè)主委員會印章由業(yè)主委員會主任保管。主任缺位的，業(yè)主委員會應(yīng)當另行確定一名副主任保管。

業(yè)主委員會作出決定、發(fā)布信息，應(yīng)當加署業(yè)主委員會印章方可向外公布。

業(yè)主委員會違反印章使用規(guī)定，造成經(jīng)濟損失或者不良影響的，由責任人承擔相關(guān)責任。

第三十八條 經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，應(yīng)當及時召開業(yè)主委員會會議。

業(yè)主委員會會議由業(yè)主委員會主任組織召開，主任缺席的，由副主任主持。

業(yè)主委員會會議應(yīng)當有二分之一以上委員出席，作出決定、發(fā)布信息、使用印章應(yīng)當經(jīng)全體委員二分之一以上通過。

業(yè)主委員會會議應(yīng)當作書面記錄，由出席會議的委員簽名并加蓋印章后存檔。

第三十九條 業(yè)主委員會應(yīng)當建立業(yè)主大會、業(yè)主委員會活動檔案，并指定專人保管。檔案應(yīng)當包括下列內(nèi)容：

（一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議記錄、紀要。

（二）業(yè)主大會、業(yè)主委員會決定。

（三）業(yè)主委員會選舉、備案材料。

（四）業(yè)主名冊。

（五）物業(yè)管理服務(wù)合同。

（六）業(yè)主及物業(yè)使用人的書面意見、建議。

（七）物業(yè)維修資金收支情況。

（八）其他與本物業(yè)管理區(qū)域相關(guān)的文件、資料、物品。

第四十條 業(yè)主大會及業(yè)主委員會的工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔。業(yè)主委員會工作經(jīng)費籌集、管理、使用辦法由業(yè)主大會決定，亦可從合法利用物業(yè)共有部分獲取的收益中列支。應(yīng)當設(shè)立專門帳號，對費用實施依法管理。

業(yè)主委員會應(yīng)當以書面形式將業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、管理、使用情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)每半年至少公布一次，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。

首次業(yè)主大會會議的組織費用，由全體業(yè)主共同承擔，由首次業(yè)主大會籌備組籌集或者由建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)代籌，接受業(yè)主和居委會監(jiān)督。

第四十一條 業(yè)主委員會委員由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，按照得票數(shù)多少排序由多至少依次當選，每屆任期不超過五年，可以連選連任，業(yè)主大會議事規(guī)則對任期另有約定的，從其約定。

業(yè)主委員會委員不得委托他人代為行使委員職責。

第四十二條 業(yè)主委員會委員人數(shù)的確定及候選人的產(chǎn)生應(yīng)當符合下列規(guī)定：

（一）業(yè)主委員會委員為5人以上15人以下單數(shù)，具體人數(shù)根據(jù)該物業(yè)管理區(qū)域的實際情況確定。

（二）業(yè)主委員會委員選舉實行差額選舉方式。業(yè)主委員會委員候選人與業(yè)主委員會人數(shù)的差額比例為20%─30%。

（三）業(yè)主委員會委員候選人采用業(yè)主自薦及居委會推薦相結(jié)合的方式產(chǎn)生。

居委會應(yīng)當對自薦及被推薦人進行資格審查，確定業(yè)主委員會委員候選人名單。

符合資格的自薦及被推薦人超過規(guī)定委員人數(shù)30%以上的，由居委會組織自薦及被推薦人進行投票確定人選。自薦及被推薦人不參加投票的，視為自動棄權(quán)。

業(yè)主委員會委員候選人名單應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公示，公示時間不得少于7日。

業(yè)主或者其他相關(guān)單位、個人對業(yè)主委員會委員候選人名單有異議的，應(yīng)當在公示期內(nèi)以書面形式實名向居委會提出。居委會應(yīng)當進行調(diào)查核實，并在公示結(jié)束之日起5個工作日內(nèi)予以書面答復(fù)。

第四十三條 業(yè)主委員會委員候選人應(yīng)當符合下列條件：

（一）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主。

（二）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章。

（三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)。

（四）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力。

（五）具有一定組織能力。

（六）具備必要的工作時間。

第四十四條 業(yè)主有下列情形之一的，不得成為業(yè)主委員會委員候選人：

（一）存在違法裝修、搭建、改變物業(yè)使用功能以及違法占用物業(yè)共有部分等行為的。

（二）連續(xù)3個月以上或者累計6個月以上拖欠物業(yè)管理服務(wù)費用或者物業(yè)維修費用且在選舉前仍未補繳的。

（三）本人、配偶以及直系親屬在所聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)工作的。

（四）存在其他違反有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、管理規(guī)約規(guī)定的行為，不宜成為業(yè)主委員會委員的。

第四十五條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當在選舉產(chǎn)生之日起7日內(nèi)組織召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任1名，副主任1-2名。

第四十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當在選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)持下列材料向區(qū)主管部門備案：

（一）業(yè)主委員會備案登記表。

（二）管理規(guī)約。

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則。

（四）選舉及表決結(jié)果。

區(qū)主管部門應(yīng)當在收到備案材料之日起10個工作日內(nèi)完成備案。符合規(guī)定的，發(fā)出《業(yè)主委員會備案確認書》；不符合規(guī)定的，應(yīng)當書面告知理由，提出處理意見。

區(qū)主管部門應(yīng)當將備案情況書面告知街道辦、居委會、公安派出所、建設(shè)單位、物業(yè)服

務(wù)企業(yè)。

業(yè)主委員會備案的有關(guān)事項發(fā)生變更的，應(yīng)當進行變更備案。

第四十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當自取得《業(yè)主委員會備案確認書》之日起15日內(nèi)，憑《業(yè)主委員會備案確認書》向公章刻制管理部門申請刻制印章，取得印章后15日內(nèi)應(yīng)當將印章圖樣報區(qū)主管部門備案。

業(yè)主委員會名稱應(yīng)當冠以“珠海市、轄區(qū)名稱、物業(yè)管理區(qū)域名稱”，即：“珠海市××區(qū)××業(yè)主委員會”。

第四十八條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，委員資格自動終止：

（一）已經(jīng)不是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的。

（二）因違法犯罪等原因不能履行委員義務(wù)的。

（三）因疾病等原因喪失工作能力的。

（四）無正當理由連續(xù)三次缺席業(yè)主委員會會議的。

（五）以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的。

（六）存在本規(guī)程第四十四條所列情形之一的。

業(yè)主委員會委員有上述情形的，由居委會審查后報區(qū)主管部門備案，并通知業(yè)主委員會進行公告或者由居委會自行公告。

第四十九條 業(yè)主或者業(yè)主委員會委員認為業(yè)主委員會委員資格應(yīng)當終止而未終止，或者不應(yīng)當終止而被終止的，可以向業(yè)主委員會提出終止或者恢復(fù)委員資格的意見，經(jīng)居委會審查，認為應(yīng)當終止或者恢復(fù)委員資格的，由居委會向業(yè)主委員會提出意見，業(yè)主委員會應(yīng)當接受。

第五十條 業(yè)主委員會應(yīng)當將委員資格終止或者恢復(fù)的相關(guān)事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公告，公告時間不得少于7日。

第五十一條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當在委員資格終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會、業(yè)主委員會所有的財物移交給業(yè)主委員會。

第五十二條 業(yè)主委員會委員缺員超過30%的，業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會會議進行增補。業(yè)主委員會不組織增補的，區(qū)主管部門應(yīng)當責令業(yè)主委員會限期組織增補，逾期仍不組織增補的，由居委會組織增補。

第五十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當在任期屆滿前至少提前60日書面報告街道辦，提出換屆選舉意見，組織召開業(yè)主大會進行換屆選舉。

業(yè)主委員會不在規(guī)定時間內(nèi)組織換屆選舉工作的，區(qū)主管部門應(yīng)當責令業(yè)主委員會限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，由街道辦指導、監(jiān)督居委會組織召開業(yè)主大會進行換屆選舉。

因參加業(yè)主大會會議的業(yè)主未能達到法定數(shù)量等客觀原因未能如期換屆選舉的，業(yè)主委員會應(yīng)當繼續(xù)履行職責，直至新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生。

第五十四條 上一屆業(yè)主委員會應(yīng)當在新一屆業(yè)主委員會成立之日起15日內(nèi)，將保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，做好交接工作。

第五十五條 分期開發(fā)的物業(yè)管理區(qū)域前一期已經(jīng)成立業(yè)主委員會的，新一期物業(yè)交付使用后，應(yīng)當按照建筑面積比例增補業(yè)主委員會委員。增補完成后，應(yīng)當在30日內(nèi)報區(qū)主管部門備案。

第五十六條 區(qū)主管部門應(yīng)當定期對業(yè)主委員會依法履行職責的情況進行檢查，發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會存在違法行為的應(yīng)當及時予以糾正。

業(yè)主委員會有下列情形之一的，由區(qū)主管部門會同街道辦指導、監(jiān)督居委會組織召開業(yè)主大會，決定是否解散原業(yè)主委員會，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會：

（一）有超越職權(quán)、違反法律法規(guī)的行為，嚴重侵害業(yè)主合法權(quán)益的。

（二）有嚴重影響社區(qū)安定和社會穩(wěn)定行為的。

（三）對區(qū)主管部門在檢查中發(fā)現(xiàn)并責令改正的違法行為拒不改正的。

第五十七條 因物業(yè)管理區(qū)域拆建或者其他不可抗力的原因致使業(yè)主大會、業(yè)主委員會解散的，業(yè)主委員會應(yīng)當在解散前將檔案資料、印章移交給區(qū)主管部門，并在街道辦的指導、監(jiān)督下，做好業(yè)主共有財產(chǎn)清算工作。

第七章 附則

第五十八條 建制鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當參照本規(guī)程關(guān)于街道辦的相關(guān)職責，依法對本轄區(qū)內(nèi)相關(guān)業(yè)主大會的活動進行指導、監(jiān)督。

第五十九條 管理規(guī)約示范文本、業(yè)主大會議事規(guī)則示范文本及相關(guān)文件、表格的樣本由市主管部門制定。

第六十條 本規(guī)程自2008年8月1日起施行，同時廢止《珠海市業(yè)主大會規(guī)程（試行）》（珠府〔2006〕73號）。

發(fā)布部門：珠海市政府 發(fā)布日期：2008年07月02日 實施日期：2008年08月01日(地方法規(guī))