第一篇：淮南市物業(yè)管理規(guī)定

淮南市物業(yè)管理規(guī)定

（2006年6月22日淮南市第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十次會議通過 2006年8月25日安徽省第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十五次會議批準(zhǔn)）

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《安徽省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本規(guī)定。

第二條 本規(guī)定適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理工作。

第三條 市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理，指導(dǎo)業(yè)主委員會的工作，協(xié)調(diào)業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系。

建設(shè)、規(guī)劃、工商、物價、公安、市容、水利等行政管理部門應(yīng)當(dāng)在各自職責(zé)范圍內(nèi)對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理。

社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門做好本社區(qū)內(nèi)的業(yè)主大會的成立工作，并對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的活動進行指導(dǎo)和監(jiān)督。

第四條 符合業(yè)主大會成立條件尚未成立的物業(yè)管理區(qū)域，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面報告區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門，并提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時間等文件資料；建設(shè)單位未及時書面報告的，業(yè)主可以向區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門提出成立業(yè)主大會的要求。

第五條 區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在接到建設(shè)單位的書面報告或者業(yè)主的要求后，及時會同社區(qū)居民委員會，指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

籌備組一般由5名成員組成，其中社區(qū)居民委員會代表、建設(shè)單位代表各1人，業(yè)主代表3人，籌備組組長由業(yè)主代表擔(dān)任?；I備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起7日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起30日內(nèi)，在區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門的指導(dǎo)下，召開首次業(yè)主大會會議。

第六條 本規(guī)定實施前，已建成投入使用的物業(yè)管理區(qū)域，原建設(shè)單位不存在的，由物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門指導(dǎo)成立業(yè)主大會籌備組；屬于房改出售公有住房的，由房改出售公有住房的單位參加業(yè)主大會籌備組。有多家房改出售公有住房單位的，由出售公有住房套數(shù)最多的單位參加業(yè)主大會籌備組。

第七條 業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)履行下列主要職責(zé)：

（一）擬定業(yè)主公約草案、業(yè)主大會議事規(guī)則草案；

（二）擬定業(yè)主委員會的選舉辦法草案；

（三）確認(rèn)業(yè)主的身份及其在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；

（四）提出業(yè)主委員會委員候選人名單，并在首次業(yè)主大會會議召開之前，將名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示7日以上；

（五）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容，做好會務(wù)工作。

第八條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)由5至15人單數(shù)組成，其成員不得在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理企業(yè)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)任職。業(yè)主委員會每屆任期由業(yè)主大會確定，一般為3年，其組成人員可以連選連任。

業(yè)主委員會委員缺員超過40%的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議增補。業(yè)主委員會不組織增補工作的，區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會限期增補。

第九條 分期建設(shè)的物業(yè)達(dá)到成立業(yè)主大會條件時，選舉業(yè)主委員會成員一般為5人，每期入住后再增選業(yè)主委員會成員，直至本屆業(yè)主委員會任期屆滿重新選舉。

第十條 除首次業(yè)主大會會議外，業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)召集。

業(yè)主大會會議每年至少舉行一次。符合法定條件提議召開業(yè)主大會臨時會議的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)召開；逾期未召開的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主委員會召開。

業(yè)主委員會集體辭職的，或者違反法律法規(guī)，侵害多數(shù)業(yè)主合法權(quán)益，經(jīng)區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門指出拒不

改正的，按本規(guī)定第五條重新選舉業(yè)主委員會。

第十一條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面形式征求意見的，應(yīng)當(dāng)將所討論的議題文稿入戶送交業(yè)主并由業(yè)主簽字確認(rèn)。

第十二條 依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)，將有關(guān)資料報區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門備案，并將備案的有關(guān)情況告知物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會和轄區(qū)派出所。業(yè)主委員會備案的有關(guān)內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)重新備案。

第十三條 區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。

以業(yè)主委員會的名義發(fā)布信息，必須經(jīng)業(yè)主委員會會議作出決定，加蓋印章方可對外公布。

第十四條 業(yè)主委員會每半年至少召開一次會議，業(yè)主委員會會議由主任或受主任委托的副主任召集并主持。三分之二以上業(yè)主委員會委員要求召集的，業(yè)主委員會主任應(yīng)當(dāng)及時召集。

業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)同意。

第十五條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主名冊，并指定專人保管。業(yè)主名冊應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主的姓名、房號、建筑面積、聯(lián)系方式等內(nèi)容。

產(chǎn)權(quán)發(fā)生變更或者聯(lián)系方式改變的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時告知業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)。

建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主委員會建立業(yè)主名冊。

業(yè)主名冊僅供核對業(yè)主身份、投票權(quán)數(shù)及通知業(yè)主參加會議使用，不得用于其他目的。

第十六條 業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交給業(yè)主委員會。未按時移交的，可由轄區(qū)派出所協(xié)助移交。

第十七條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會對重大事項作出決定，使少數(shù)業(yè)主合法利益受到損失的，受益業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)補償。

第十八條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動，不得轉(zhuǎn)讓或者以出租、掛靠、外借等形式變相轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書。

第十九條 外地物業(yè)管理企業(yè)進入本市承攬物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，應(yīng)當(dāng)持資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記等資料，到市房地產(chǎn)行政主管部門備案。

第二十條 一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)由一個物業(yè)管理企業(yè)管理。分期開發(fā)建設(shè)的，前期建成部分已確定物業(yè)管理企業(yè)的，后期建設(shè)部分不再另行選聘物業(yè)管理企業(yè)。

第二十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定時限完成前期物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)工作:

（一）預(yù)售商品房在取得商品房預(yù)售許可證前；

（二）現(xiàn)售商品房在正式銷售30日前；

（三）非出售的新建物業(yè)在交付使用90日前。

第二十二條 前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動中的評標(biāo)由建設(shè)單位代表和物業(yè)管理方面的專家組成的評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)。評標(biāo)委員會成員由5人以上的單數(shù)組成，其中專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的五分之三。

評標(biāo)委員會專家由招標(biāo)人從專家?guī)熘须S機抽取產(chǎn)生。與投標(biāo)人有利害關(guān)系的人不得進入項目的評標(biāo)委員會。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同報送市房地產(chǎn)行政主管部門備案。

第二十三條 新建住宅物業(yè)的建設(shè)單位在辦理房屋預(yù)售手續(xù)時，應(yīng)提供物業(yè)管理方案，并按物業(yè)總建筑面積的3‰提供物業(yè)管理用房，但最低不得少于50平方米。

物業(yè)管理方案包括：物業(yè)管理用房面積及其座落位置、建設(shè)單位與物業(yè)管理單位簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同；物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；業(yè)主臨時公約；住宅區(qū)公共配套設(shè)施設(shè)備明細(xì)表；建筑面積5萬平

方米以上的住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)提供前期物業(yè)管理項目招標(biāo)投標(biāo)備案表。

本規(guī)定實施以前已出售的物業(yè)，其管理用房面積標(biāo)準(zhǔn)由市人民政府另行規(guī)定。

物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)管理辦公用房、業(yè)主委員會辦公用房和保安人員值班用房、門衛(wèi)房等。

第二十四條 建設(shè)單位提供的物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)為地面以上能夠獨立使用的房屋，并具備水、電基本使用功能。違法建筑、臨時建筑、公共場所或者公共部位不得作為物業(yè)管理用房。

第二十五條 物業(yè)管理服務(wù)合同解除后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)退還多收的物業(yè)管理服務(wù)費和其他費用。有過錯的，應(yīng)當(dāng)依法賠償損失。

第二十六條 物業(yè)服務(wù)收費區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。住宅物業(yè)服務(wù)費、小區(qū)車輛停放管理費、裝飾裝修垃圾清運費等物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價；非住宅物業(yè)服務(wù)費等其他收費實行市場調(diào)節(jié)價。

政府指導(dǎo)價由市、縣價格行政主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)確定，并定期調(diào)整和公布。具體收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定；雙方約定不成的，可以申請價格行政主管部門協(xié)調(diào)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將約定的收費標(biāo)準(zhǔn)報市、縣價格行政主管部門和物業(yè)管理行政主管部門備案。

第二十七條 業(yè)主或物業(yè)使用人因裝飾、裝修等產(chǎn)生的建筑垃圾，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理企業(yè)指定的地點統(tǒng)一堆放，并按規(guī)定交納清運費用，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一清運。

第二十八條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。物業(yè)服務(wù)費可以每月收取一次，也可以半年收取一次，雙方另有約定的，從其約定。

新建商品房物業(yè)服務(wù)費的收取時間自領(lǐng)取鑰匙時開始計算；未領(lǐng)取的，自建設(shè)單位通知交房的最后期限開始計算。

第二十九條 建設(shè)單位或者房屋出售單位空置的物業(yè)和業(yè)主尚未使用的物業(yè)，應(yīng)全額交納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主出售物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費等相關(guān)費用。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

第三十條 業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)提供的屬于物業(yè)管理服務(wù)合同約定的服務(wù)不滿意的，可以向業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)或房地產(chǎn)管理部門投訴，但不得拒絕交納物業(yè)服務(wù)費。

業(yè)主聯(lián)名或者業(yè)主委員會要求解除物業(yè)管理服務(wù)合同的，在解除合同的程序未履行完畢前，不得拒絕交納物業(yè)服務(wù)費。

第三十一條 物業(yè)管理企業(yè)對其管理區(qū)域內(nèi)的違反相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的行為應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)行政管理部門。

有關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)在接到物業(yè)管理企業(yè)報告后的2個工作日內(nèi)調(diào)查處理。損壞綠化及設(shè)施，裝飾、裝修房屋時拆改房屋承重結(jié)構(gòu)等違法行為，由建設(shè)行政主管部門查處；違法搭建建筑（構(gòu)）物，違反規(guī)定擺攤設(shè)點、占道經(jīng)營，隨意傾倒生活、建筑垃圾等破壞市容環(huán)境和超標(biāo)排放噪聲的行為，由城市管理行政執(zhí)法機構(gòu)查處；擅自改變房屋用途或外貌，侵占、損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等行為，由房地產(chǎn)行政管理部門查處；堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放有毒、有害物質(zhì)等行為，由公安部門查處；在宅院內(nèi)私自打井等違法行為，由水利行政管理部門查處。

第三十二條 車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共場地、道路上停放、收費及其使用等管理事項，由業(yè)主大會或業(yè)主委員會決定。收費標(biāo)準(zhǔn)參照物價部門的規(guī)定確定。車主對車輛保管有要求的，由車主和物業(yè)管理企業(yè)另行簽訂保管合同。

載重量超過0.5噸的貨車和超過9座的客車不得在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放,因施工等特殊需要的除外。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛不得影響其他車輛和行人的正常通行,不得占用公共綠地和公共活動場地,不得產(chǎn)生噪聲等環(huán)境污染。

第三十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機動車停車場（庫），應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人使用。停車位不得轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人。

第三十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)下列配套設(shè)施設(shè)備歸全體業(yè)主所有：

（一）物業(yè)管理用房；

（二）按規(guī)劃配建的非機動車車庫；

（三）公共綠地、道路、場地，共用走廊通道；

（四）建設(shè)費用已分?jǐn)傔M入房屋銷售價格的其他物業(yè)；

（五）建設(shè)單位以物業(yè)買賣合同或其他書面形式承諾歸全體業(yè)主所有的物業(yè)；

（六）其他依法歸全體業(yè)主所有的設(shè)施設(shè)備。

建設(shè)單位申請歸全體業(yè)主所有的房屋所有權(quán)初始登記時，由房地產(chǎn)登記機構(gòu)予以記載，但不頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書。業(yè)主委員會成立后，房地產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會提供記載的內(nèi)容。

第三十五條 新建商品住宅、公用住宅以及住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)出售時，物業(yè)買受人應(yīng)當(dāng)按照國家、省和本市的規(guī)定，交納專項維修資金。未交納專項維修資金的業(yè)主應(yīng)當(dāng)補交。補交的具體辦法由市房地產(chǎn)行政主管部門制定。

專項維修資金應(yīng)當(dāng)用于物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、更新和改造，不得挪作他用。

第三十六條 專項維修資金由市、縣人民政府確定的機構(gòu)負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理，實行專戶存儲，按幢建帳，按戶核算制度。

專項維修資金低于規(guī)定數(shù)額的30%時，由業(yè)主大會按各業(yè)主占有的物業(yè)建筑面積續(xù)籌。續(xù)籌比例和方式由業(yè)主大會決定。

第三十七條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的中修、小修由業(yè)主委員會或物業(yè)管理企業(yè)提出方案和資金預(yù)算，并組織相關(guān)業(yè)主討論決定。

第三十八條 高層住宅的電梯、高壓水泵日常運行費用和維護費用納入物業(yè)服務(wù)費。

首次電梯更新費由建設(shè)單位支付，交市專項維修資金管理機構(gòu)，實行專戶存儲，?？顚Ｓ?。

第三十九條 違反本規(guī)定的行為，國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《安徽省物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)有處罰規(guī)定的，依照其規(guī)定處理。

第四十條 違反本規(guī)定第四條規(guī)定，未將物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會成立條件的情況書面報告區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門，或者未按照規(guī)定提供有關(guān)資料的，由區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正。

第四十一條 違反本規(guī)定第十九條規(guī)定，外地物業(yè)管理企業(yè)進入本市從事物業(yè)管理活動未到市房地產(chǎn)行政主管部門備案的，由市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其限期改正。

第四十二條 物業(yè)管理企業(yè)違反本規(guī)定第三十一條第一款規(guī)定，對違法行為未予勸阻、制止或者未及時報告有關(guān)行政管理部門的，由市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正；造成嚴(yán)重后果的，依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。第四十三條 房地產(chǎn)管理部門以及其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者對報告的違法行為不予查處的，由其所在單位或者上級主管部門依法給予行政處分；造成損失的，依法予以賠償；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第四十四條 本規(guī)定自2006年10月1日起施行。

第二篇：物業(yè)管理規(guī)定

（1）治安管理規(guī)定

1、非小區(qū)住戶不得隨意進入小區(qū)，來訪者須在門衛(wèi)處登記，經(jīng)同意后方可入內(nèi)。

2、裝修施工人員憑物業(yè)管理處發(fā)放的臨時出入證進入小區(qū)。

3、小區(qū)住戶的機動車輛實行發(fā)卡、登記制度；自行車停放在指定位置。機動車輛不得停放在小區(qū)內(nèi)，住戶車輛按規(guī)定只能停放在小區(qū)地下停車場。

4、住戶搬家如有大件、貴重物品搬出時，必須要有住戶親自陪同方可搬離出小區(qū)，并配合保安員記錄有關(guān)物品數(shù)量、名稱、住戶地址等以便日后查核，如住戶確實無法陪同，必須以書面形式列出所搬物品的名稱、數(shù)量、業(yè)主房號、身份證號碼以及委托人姓名、身份證號碼，并簽名確認(rèn)同意，方可將物品搬出。

5、小區(qū)發(fā)生治安、消防、交通、醫(yī)療衛(wèi)生等方面的突發(fā)事件時，物業(yè)管理員和住戶都有義務(wù)積極配合，維護小區(qū)的安全穩(wěn)定。及時采取措施，維護現(xiàn)場秩序，通知有關(guān)部門，并做好善后工作。

6、遵守小區(qū)和物業(yè)管理處公布的各項規(guī)章制度，對不遵守制度的住戶進行勸阻和制止。

7、住戶應(yīng)“看好自家門，管好自家人，守好自家物”，增加自我安全防范意識。

8、住戶要勇于制止、舉報破壞小區(qū)治安秩序，造成治安隱患的人、事。

9、小區(qū)的經(jīng)營戶須依法經(jīng)營，遵守國家政策、法規(guī)，服從物業(yè)管理處的管理，不得從事非法經(jīng)營活動。

（2）環(huán)境保護管理規(guī)定

1、愛護園林綠化，不采摘花朵，不踐踏草坪，不損壞樹木。

2、愛護公共設(shè)施，不亂拆、亂搭、亂建、亂貼，保持小區(qū)環(huán)境整潔。

3、小區(qū)各商業(yè)市場、商業(yè)網(wǎng)點，飲食門店不得亂扔廢棄物，亂倒污水及排放其它污染物。

4、小區(qū)內(nèi)任何單位和個人不得制造影響居民正常休息的噪音。特別是在晚上十時至翌晨八時期間嚴(yán)禁制造各種噪音，違者管理人員有權(quán)干預(yù)制止并采取必要措施。

5、小區(qū)內(nèi)各種車輛在指定地點停放，出入禁鳴，整齊有序。

6、不在住宅內(nèi)使用燃煤式采暖、取暖、餐飲設(shè)備。

（3）清潔衛(wèi)生管理規(guī)定

1、請自覺維護小區(qū)的公共衛(wèi)生，不隨地吐痰，亂丟果皮、紙屑、煙頭等，不高空拋物，不在樓內(nèi)公共通道、樓梯走道等公共場所堆放垃圾、擺放物品。

2、垃圾裝袋，置于垃圾收集點內(nèi)，以便及時收集清理。

3、請勿把垃圾、膠袋等雜物投入廁所或下水道。

4、不得飼養(yǎng)家禽、家畜和高大兇猛的動物。飼養(yǎng)寵物必須符合政府的有關(guān)規(guī)定，且不得影響鄰里休息。帶寵物在小區(qū)散步時，不污染環(huán)境。寵物傷人由其主人負(fù)責(zé)賠償。

5、住戶裝修房屋，不得將垃圾廢物棄于樓道走廊及公共場所。

6、小區(qū)內(nèi)任何公共場所，均不得亂涂、亂畫、亂張貼，違者負(fù)責(zé)清除和粉刷費用，并在公告欄予以曝光。

7、商業(yè)網(wǎng)點不得在公共場所、走廊堆放物品或占用公共區(qū)域擴大營業(yè)場地。

8、提醒進入小區(qū)的親友，遵守小區(qū)的管理規(guī)定，維護小區(qū)的整潔。

9、物業(yè)管理處負(fù)責(zé)小區(qū)的垃圾清運和消毒工作，積極配合環(huán)衛(wèi)、衛(wèi)生防疫部門采取多種形式開展環(huán)境衛(wèi)生宣傳，使住戶人人愛清潔，個個講衛(wèi)生。

（5）停車管理規(guī)定

1、小區(qū)停車場，專供購(租)車位的住戶使用，所有外來車輛未經(jīng)許可，不得進入；閑雜人員不得入內(nèi)。

2、小區(qū)住戶車輛長期停放地下停車場須辦理車輛停放卡，一車一卡，持卡出入；臨時停車須登記，經(jīng)同意發(fā)臨時車輛停放卡，持卡進入，離開時退卡。

3、租用固定車位的車輛應(yīng)按位停放，租用非固定車位的車輛由保安人員指揮按序停放。對臨時進入?yún)^(qū)內(nèi)的車輛停放實行擇位停放。

4、停車場地將采取24小時值班并做好記錄，嚴(yán)格按消防規(guī)定配備消防設(shè)備和器材。

5、停車場地應(yīng)保持環(huán)境衛(wèi)生，不得在停車場內(nèi)擺攤點、會客、喝酒、睡覺、喧嘩、吵鬧和長時間聊天。

6、車輛進入停車場禁止鳴喇叭，限速5公里/小時。

7、停車場禁止裝有毒、易燃、易爆物品和其他危險品的車輛停放；

8、車輛進出和停放要注意前后左右車輛的距離，不得對其它車輛的進出和其它車位的使用造成阻礙。

9、停車場保安人員應(yīng)對停放車輛認(rèn)真檢查車型，車牌號和車輛有無上鎖或外部破損等異常情況，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時通知車主并作好登記；

10、車輛停放后，車主要帶走車上所放置的物品，并鎖好車鎖、車門和車窗、否則責(zé)任自負(fù)；

11、車主要愛護停車場的消防、供水、供電、通迅等一切公共設(shè)備，不慎損壞時需照價賠償，若造成嚴(yán)重事故者將追究其法律責(zé)任；

12、有固定車位的車主要嚴(yán)格按照物業(yè)公司規(guī)定的停放費標(biāo)準(zhǔn)，按時交費；臨時車輛由管理員指引停放位置，并根據(jù)停車時間規(guī)定收費；

13、若車主不慎丟失車輛出入卡，應(yīng)立即通知管理人員，提供有關(guān)資料，經(jīng)核實后繳納辦卡成本費，由物管公司補發(fā)出入卡；

14、若車輛在停放區(qū)被損壞者，原則由損壞雙方協(xié)商解決，嚴(yán)重者可向保險公司索賠，當(dāng)班保安員與物業(yè)公司共同協(xié)助調(diào)查處理；

15、所有停放車輛，必須按規(guī)定停放，對違規(guī)行車和停泊車輛的車主，管理員有權(quán)采取警告、罰款、拖車等處罰措施，由此造成的損失一概由車主負(fù)責(zé)。

（6）消防安全管理規(guī)定

1、消防工作堅持“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，實行綜合管理、群防群治。

2、加強消防法律、法規(guī)和防火安全知識宣傳，提高住戶消防安全意識。

3、物業(yè)管理處定期對小區(qū)的公共消防設(shè)施、器材進行檢查和維修、保養(yǎng)，使其經(jīng)常處于良好備用狀態(tài)，并將檢查情況報公司備案。

4、嚴(yán)禁外來裝有危險品車輛進入小區(qū)，教育兒童勿在小區(qū)內(nèi)玩火。

5、發(fā)現(xiàn)初期火災(zāi)要及時撲救，對情況嚴(yán)重難以撲滅的，應(yīng)及時撥打“119”電話求救，并協(xié)助維持火場秩序，配合事故處理。

6、自覺遵守電器安全使用規(guī)定，不得亂拉臨時電氣線路，嚴(yán)禁擅自拆、改、裝燃?xì)猓ㄈ加停┰O(shè)施和用具。

7、遵守市政府燃放煙花爆竹的有關(guān)規(guī)定，杜絕火險隱患。

8、進行室內(nèi)裝修，必須嚴(yán)格遵守裝修管理規(guī)定，防止發(fā)生火災(zāi)事故。

9、不準(zhǔn)從窗戶向外扔煙頭，沒熄滅的火種不得倒入垃圾桶內(nèi)。

10、樓梯、走道和安全出口等部位應(yīng)保持暢通無阻，不得擅自封閉或堆放雜物。

11、消防設(shè)施、器材不得挪作他用，嚴(yán)防損壞和丟失。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將作出嚴(yán)肅處理。

12、物業(yè)管理處對違章用火、用電、電氣焊或損壞消防設(shè)施器材的行為，及時制止或向有關(guān)部門報告.

第三篇：物業(yè)管理規(guī)定

公共設(shè)施管理規(guī)定

第一條 大院居民和進入大院的車輛、行人，要愛護大院的一切公共 設(shè)施。

第二條 大院的公共設(shè)施，由物業(yè)管理部門統(tǒng)一管理和維修。

第三條 大院的公共設(shè)施要定期維護保養(yǎng)，保持使用完好，發(fā)現(xiàn)問題 及時解決。

第四條 大院管理人員負(fù)責(zé)每天院內(nèi)巡回檢查，做好巡檢記錄，并及 時維修缺損部位。

第五條 對損壞大院公共設(shè)施的單位和個人視情節(jié)輕重進行賠償。

第六條 大院內(nèi)的各類道路、公共場所、綠地任何單位和個人不得占 用，不得隨意踐踏大院內(nèi)的綠地和草坪。

第七條 樓外下水道，檢查井和化糞池要蓋好蓋子，清理干凈并及時 維修，保持暢通。

環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定

第一條居民應(yīng)養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習(xí)慣，做到不隨地吐痰，不亂扔果皮 紙屑，將寵物糞便投入垃圾箱。

第二條院內(nèi)生活垃圾，由有關(guān)人員負(fù)責(zé)及時清運，做到日產(chǎn)日清。

第三條居民生活垃圾必須倒入垃圾桶、垃圾站內(nèi)，雜物不準(zhǔn)堆放在 樓道內(nèi)；不準(zhǔn)往垃圾桶內(nèi)倒臟水；不準(zhǔn)在垃圾箱、站內(nèi)點火焚燒物品，防止損壞垃圾箱和火災(zāi)的發(fā)生。

第四條居民不準(zhǔn)從室內(nèi)向外亂拋瓜皮、果殼、紙屑、垃圾袋等，不 準(zhǔn)隨地潑污水、丟煙蒂、倒垃圾。

第五條居民不得在室內(nèi)走廊、陽臺和樓梯等處倒水沖刷。

第六條居民不得在樓內(nèi)、外亂畫、亂刻，要愛護公共財物。

第七條居民不準(zhǔn)飼養(yǎng)家禽、家畜；飼養(yǎng)寵物應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定辦理手 續(xù)。

水電費收繳和和使用管理暫行規(guī)定

第一條為加強我局房屋使用人（單位）水電費收繳和使用管理，依照北京市和我局有關(guān)規(guī)定，本著“收支平衡、減少損失”的原則，制定本規(guī)定。

第二條水、電費每月查收一次。

第三條住戶和房屋使用人（單位）應(yīng)承擔(dān)繳費義務(wù)，一是按住宅或使用房屋的計量數(shù)繳納使用費用；二是按樓道等公共場所及設(shè)備的計量表數(shù)分?jǐn)偣秒娰M。

第四條經(jīng)營和辦公單位的水、電費，由收費員到單位收?。蛔羲?、電費，采取住戶到管理單位繳納和收費員上門收繳的方式收取。

第五條住戶和房屋使用人（單位）必須在裝表計量的前提下使用水、電（否則視為偷盜使用）并自覺繳納水、電費；房屋使用人（單位）有責(zé)任提供水、電表損壞信息，以便及時更換。

第六條管理單位或工作人員在收取費用時，必須出具收繳憑據(jù)。住戶和房屋使用人（單位）按計量數(shù)額以現(xiàn)金繳納，并以費用收據(jù)作為交款憑證。

第七條水電費收繳要嚴(yán)格執(zhí)行《計量法》，按表收費。水電表損壞要及時修復(fù)或更換。

第八條對無故逾期不繳費或拒交者，管理單位有權(quán)采取強制措施，直到當(dāng)事人（單位）交齊所欠費用。

第九條嚴(yán)禁拆、移、包、換、天然氣管線及氣表，嚴(yán)禁拆除、跨接水表和電表。

第十條管理單位對水、電的使用要嚴(yán)格管理，積極完善水、電費收繳和使用管理工作，堅決打擊偷盜使用水、電的不法行為。

住房裝修管理暫行規(guī)定

為加強住房的裝修管理，保證住、用安全和房屋的正常使用，根據(jù)北京市有關(guān)規(guī)定及北京市城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃委員會《關(guān)于加強城鎮(zhèn)居民住宅裝修、裝飾房屋管理規(guī)定的通知》等相關(guān)文件精神，結(jié)合本單位實際情況制定本規(guī)定。

第一條裝修房屋應(yīng)遵守以下原則：

1、符合消防、防水、保溫、隔音、衛(wèi)生等建筑功能的要求；

2、符合規(guī)劃上下水、防火、供暖、天然氣、電力等有關(guān)部門的規(guī)定；

3、不破壞房屋承重結(jié)構(gòu)和建筑外觀；

4、不影響毗連房屋的正常住用和鄰里生活。

第二條裝修房屋，住戶須向物業(yè)公司提出申請，填寫《房屋裝修申請表》并簽定《房屋裝修協(xié)議書》，明確裝修項目和有關(guān)責(zé)任，未經(jīng)批準(zhǔn)任何單位或個人不得擅自進行房屋裝修施工。

第三條涉及房屋安全的裝修項目，裝修申請人須委托專業(yè)人員進行房屋安全確認(rèn)工作，確認(rèn)后，出具房屋安全及確認(rèn)裝修項目報告，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后方可按規(guī)定施工。其中包括拆改房屋承重結(jié)構(gòu)和非承重結(jié)構(gòu)（維護墻和非維護墻）、改變房屋平面布局、荷載變化較大的裝飾；如新開門洞或擴大原有門窗洞口尺寸；拆除陽臺處窗下坎墻；在墻上多處鉆孔、剔鑿溝槽、樓面加鋪大理石、花崗巖地面；新做吊頂；

安裝大型燈具、吊扇；陽臺改廚房等項目。

第四條涉及拆改房屋設(shè)備的裝修項目，除須物業(yè)公司同意外，還須經(jīng)有關(guān)專業(yè)管理部門審核批準(zhǔn)。其中包括：拆改上下水、天然氣、暖氣、衛(wèi)生潔具、電氣通訊、電視接收等設(shè)備；封閉陽臺、移動各種管線位置、拆換暖氣片、天然氣；改換或增加衛(wèi)生器具、移動電表盤；改換廚房水池、拆換門窗等項目。

第五條凡購買我單位住房或租賃房屋的居民均應(yīng)遵守本規(guī)定。

第四篇：關(guān)于淮南市物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀的調(diào)研

關(guān)于淮南市物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀的調(diào)研

隨著城市化進程的不斷加快，淮南市房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，同時也伴隨著物業(yè)管理企業(yè)的興起，物業(yè)管理已走進千家萬戶的生活，對方便住戶的生活起到了不可替代的作用。但是由于個別老小區(qū)歷史遺留問題未妥善解決和個別新建小區(qū)出現(xiàn)了規(guī)劃不標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)施不完善、服務(wù)不到位、收費不規(guī)范等問題，引起了個別小區(qū)住戶的不滿，特別是近一段時間以來，物業(yè)糾紛不僅在數(shù)量上有上升的趨勢，而且矛盾沖突也有不斷升級的跡象，據(jù)市物價局“12358”價格投訴舉報中心統(tǒng)計，2010年該中心共受理價格投訴電話521件，其中有關(guān)物業(yè)收費的就多達(dá)155件，占總投訴數(shù)29.7%。對此，市物價局黨組高度重視，專門組織有關(guān)工作人員對我市物業(yè)管理情況進行了實地調(diào)研。

一、我市物業(yè)管理收費的基本情況及投訴的主要類型

我市物業(yè)管理起步于1997年，截止2011年5月，現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)102個，2萬平方米以上規(guī)范的居民住宅小區(qū)195個?；茨鲜形飿I(yè)管理收費大體上有三種類型：

第一種類型：新建小區(qū)，這類的小區(qū)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)較高，物業(yè)公司設(shè)施較好，業(yè)主滿意率較高，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)糾紛較少。

第二種類型：舊城改造小區(qū)，主要集中在東華實業(yè)公司。

第三種類型：原機關(guān)、企業(yè)的家屬區(qū)，我市這類小區(qū)較多，由于歷史遺留問題多，小區(qū)沒有合圍，管理難度大，大多數(shù)沒有真正意義上的物業(yè)管理，只是收取衛(wèi)生費。

從2010年155件物業(yè)投訴電話中看，主要集中在下幾個方面，一是未進行“一戶一表”改造的小區(qū)，物業(yè)公司收取電表、水表的損耗費用；二是收取水網(wǎng)改造費用；三是收取裝修押金；四是擅自提高自行車停放費；五是強制服務(wù)并收費；六是違規(guī)收取電梯運行費；七是服務(wù)不到位等等。

二、物業(yè)管理存在的問題

(一)房屋建管不分，先天不足。物業(yè)行業(yè)是伴隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展而發(fā)展起來的，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個衍生行業(yè)，淮南市各家房地產(chǎn)企業(yè)都抱有“誰發(fā)展，誰管理”的思想，都成立了自已的管理公司來管理自己開發(fā)的樓盤。由于開發(fā)商與物業(yè)公司這種“父子兵”體制，決定了物業(yè)管理依附、受制于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)移交時，沒有對相關(guān)設(shè)施進行嚴(yán)格驗收，這種先天不足的物業(yè)管理體制，為以后的物業(yè)管理糾紛埋下一系列隱患。既損害了業(yè)主的利益，又使物業(yè)公司后期難以管理。

(二)從業(yè)人員素質(zhì)較低，服務(wù)不到位。由于物業(yè)公司基層員工收入較低，不能吸引那些有管理經(jīng)驗的物業(yè)管理人才。有相當(dāng)一部分物業(yè)公司的人員隊伍與物業(yè)管理要求有較大差距，管理人員許多是農(nóng)民工，文化程度普遍較低，服務(wù)不到位。個別物業(yè)管理企業(yè)沒有按照物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定履行義務(wù)，服務(wù)質(zhì)量不符合合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)收費不明碼標(biāo)價，物業(yè)服務(wù)支出、帳目不公布，業(yè)主很不滿意。

(三)企業(yè)規(guī)模較小，缺乏競爭力。盡管物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展快、數(shù)量較多，但是市場份額普遍較小，經(jīng)營管理水平參差不齊，相互模仿嚴(yán)重，企業(yè)缺乏競爭力，不利于自身發(fā)展。個別物業(yè)公司由于隸屬房屋開發(fā)公司，又因規(guī)模小盈利少，只有依附于房屋開發(fā)企業(yè)才能生存。

(四)物業(yè)管理角色錯位，有待理順。很多物業(yè)公司都是從開發(fā)商手中直接接管小區(qū)，與業(yè)主之間并未簽訂協(xié)議，相互的職責(zé)和權(quán)利不明，這樣以來，物業(yè)公司要么收了錢不辦事，要么辦了事收不到錢，長期以往積累了許多矛盾。而真正意義上的物業(yè)公司應(yīng)該是由業(yè)主大會聘請的，是為業(yè)主服務(wù)的，是業(yè)主的管家和公仆，二者的關(guān)系從本質(zhì)上講是一種契約關(guān)系。可現(xiàn)實情況并非如此，物業(yè)公司和業(yè)主的角色發(fā)生錯位。物業(yè)公司把“物業(yè)管理”變成“我要管理”，將自己凌駕于業(yè)主之上，忽視了業(yè)主的權(quán)益。個別物管企業(yè)甚至巧立名目，多收費、少服務(wù)，質(zhì)價不符，以押金、罰款等不正當(dāng)手段強制業(yè)主服從管理，從而使矛盾激化。這種角色錯位，導(dǎo)致了物業(yè)管理矛盾重重，舉步艱難。

三、物業(yè)收費引發(fā)爭議的原因分析

(一)物業(yè)法規(guī)宣傳力度不夠。從2003年頒布的《物業(yè)

管理條例》到2007年的《物權(quán)法》，闡述了業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)公司的權(quán)利、義務(wù)，并對物業(yè)的使用、法律責(zé)任等作了明確規(guī)定，維護了業(yè)主和物業(yè)公司的合法權(quán)益。但這些法規(guī)沒有得到有效地宣傳，還有部分群眾不了解，思想仍停留在公有住房的意識中，對物業(yè)服務(wù)需收費認(rèn)識不足；有些在認(rèn)識上還有誤區(qū)，有的認(rèn)為物業(yè)公司與業(yè)主是管理和被管理的關(guān)系；有的認(rèn)為業(yè)主與物業(yè)公司是“主人”與“仆人”的關(guān)系等等，這些誤解導(dǎo)致物業(yè)公司難以開展工作。其實，在物業(yè)管理中，物業(yè)公司受委托對物業(yè)實施管理，為業(yè)主提供服務(wù)，他們之間是平等的合同約定關(guān)系，有著各自的權(quán)利和義務(wù)，并且權(quán)利和義務(wù)均是對等的。

(二)對物業(yè)管理監(jiān)管缺位。由于我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，目前還存在著一定程度上的不規(guī)范。首先是審批缺位，有些根本不具備開發(fā)資格的開發(fā)商上了項目；其次是監(jiān)管缺位，施工材料以次充好；第三是驗收缺位，房屋質(zhì)量根本不符合建筑要求卻予以達(dá)標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計階段就應(yīng)該考慮到物業(yè)管理的要求，但有些房地產(chǎn)企業(yè)片面追求短期經(jīng)濟效益，設(shè)計只顧眼前利益，缺乏長遠(yuǎn)眼光，如：工程質(zhì)量差、配套設(shè)施沒有跟上、對業(yè)主的承諾不兌現(xiàn)等，為后期物業(yè)管理帶來不少“后遺癥”。這些問題造成了房屋開發(fā)質(zhì)量與住房人居住要求之間的矛盾，這么多矛盾最終都聚集到物業(yè)管理的頭上，物業(yè)公司根本無法直接同開發(fā)商交涉，因此在驗收和接管過程中，無法為業(yè)主把關(guān)，所以后續(xù)物業(yè)管理上出現(xiàn)的一系列問題就無法避免。

(三)物業(yè)招標(biāo)、業(yè)主委員會運作不規(guī)范。招標(biāo)單位只注重經(jīng)濟利益，不注重服務(wù)質(zhì)量，有的招標(biāo)只是流于形式，只要誰報價低就選聘誰，使得中標(biāo)單位在今后承諾的服務(wù)兌不了現(xiàn)，不能承擔(dān)物業(yè)成本，服務(wù)質(zhì)量也上不去，造成業(yè)主和招標(biāo)單位都不滿意。有些業(yè)主委員會選舉組建過程不規(guī)范，不能代表大多數(shù)業(yè)主的意愿和利益，存在未經(jīng)廣大業(yè)主表決私自選聘、外聘物業(yè)公司。造成新舊物業(yè)公司矛盾沖突，引起業(yè)主對業(yè)主委員會的不滿。

(四)矛盾糾紛得不到及時有效地化解。我市小區(qū)沒有建立物業(yè)矛盾糾紛調(diào)解機構(gòu)，使有些矛盾得不到及時調(diào)解，矛盾由小變大，影響到和諧社會建設(shè)。業(yè)主與物業(yè)公司主要有兩個方面的矛盾，一方面，業(yè)主對物業(yè)公司提供的服務(wù)不滿，比如小區(qū)衛(wèi)生、垃圾不及時清理、小區(qū)內(nèi)停放車輛被盜、車輛管理不到位、房屋裂縫漏水等等，認(rèn)為物業(yè)管理不善，投訴后得不到及時妥善處理，于是業(yè)主就拒交納各種費用，造成物業(yè)公司收費困難，工作正常運行困難，反而更加影響服務(wù)質(zhì)量。另一方面，物業(yè)公司對個別業(yè)主不講道理和拒交費用不滿，物業(yè)公司認(rèn)為服務(wù)是針對吸取費用多少來定的，什么樣的價格就享受什么樣的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)公司不可能滿足業(yè)主所有的服務(wù)要求，對有些業(yè)主投訴的服務(wù)要求認(rèn)為是超出了合同的約定范圍，無法給予滿足。再加上有的工作人員解釋不夠，引發(fā)了許多矛盾糾紛。

(五)物業(yè)管理整體合力沒有形成。有關(guān)職能部門與物業(yè)企業(yè)協(xié)同配合不夠，整體合力沒有形成。如對小區(qū)內(nèi)違規(guī)搭建、澡音擾民等。違規(guī)行為的處置，《物業(yè)管理條例》明確規(guī)定，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告，有關(guān)職能部門應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以依法處理。但是在實際工作中往往是物業(yè)企業(yè)推向職能部門，職能部門又推向物業(yè)企業(yè)，雙方相互推諉，延誤了處理的時機，影響了小區(qū)生活秩序和居民環(huán)境，業(yè)主對此意見很大。

(六)歷史遺留問題解決不徹底引發(fā)的矛盾。由于歷史的原因，有許多老小區(qū)未進行“一戶一表”改造，原先由國企承擔(dān)相應(yīng)損耗，但目前企業(yè)改制，國企主輔業(yè)分離，有許多遺留問題至今沒有妥善解決，如東華物業(yè)所管50個小區(qū)中就有個別小區(qū)存在類似的問題。

四、解決我市物業(yè)管理行業(yè)主要問題的建議

物業(yè)管理行業(yè)存在的問題，涉及到多個部門，需要相關(guān)部門共同關(guān)注、協(xié)調(diào)解決；同時物業(yè)服務(wù)涉及到千家萬戶的切身利益，如何把物業(yè)管理行業(yè)存在的問題解決好，對推動我市和諧社會的構(gòu)建起著重要作用。為有效地解決和避免物業(yè)行為類似問題的出現(xiàn)，談?wù)劥譁\的看法：

(一)建立快速有效的物業(yè)矛盾糾紛調(diào)處機制是源頭之策

1、建立住宅小區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。協(xié)調(diào)建設(shè)單位、業(yè)主、物業(yè)企業(yè)三者之間的關(guān)系，聯(lián)席會議應(yīng)由所在街道辦事處牽頭，市房產(chǎn)局、物價局、城管執(zhí)法、派出所、居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等部門組成，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中出現(xiàn)的矛盾，及時化解小區(qū)內(nèi)物業(yè)糾紛，做到早發(fā)現(xiàn)、早處理、早解決，可以避免事態(tài)的擴大。

2、加強業(yè)主委員會建設(shè)。業(yè)主委員會是業(yè)主自治管理的機構(gòu)，代表著業(yè)主的根本利益，是維護廣大業(yè)主合法權(quán)益的有交往組織形式，是鏈接業(yè)主與物業(yè)公司的橋梁。物業(yè)管理中出現(xiàn)的矛盾糾紛，業(yè)主委員會能夠在業(yè)主和物業(yè)公司之間進行協(xié)調(diào)，可以避免矛盾的擴大和升級，起到調(diào)解作用。行政主管部門應(yīng)加強業(yè)主委員會的建設(shè)，對沒有按程序成立業(yè)主委員會的小區(qū)物業(yè)公司，要采取強制措施，取消其資質(zhì)，這樣才能維護業(yè)主的利益。

3、關(guān)注老舊小區(qū)的環(huán)境質(zhì)量，政府應(yīng)有計劃地分批解決小區(qū)歷史遺留問題。從完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)入手，加大對老舊小區(qū)的改造力度，使老舊小區(qū)出新，使小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施條件符合物業(yè)服務(wù)的要求。同時市政府相關(guān)部門應(yīng)召開專題會議研究，解決現(xiàn)有住宅小區(qū)歷史遺留問題，如“一戶一表”改造，轉(zhuǎn)供電等問題，明確供水、供電單位與業(yè)主、物業(yè)公司之間的權(quán)利、義務(wù)，以便更好地維護供水、供電單位、業(yè)主、物業(yè)企業(yè)等方面的利益。

4、要前置審查物業(yè)服務(wù)合同文本。從源頭上規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費預(yù)期,對新建商品住宅銷售價格備案時,要求開發(fā)商將物業(yè)服務(wù)合同作為商品住宅銷售價格備案的一項必要條件,同時報送備案審查,以便監(jiān)督規(guī)范。

(二)強化行政主管部門的管理力度是有效之策

1、政府主管部門應(yīng)逐步引導(dǎo)企業(yè)走市場化道路。一句話，政府就是“定規(guī)則，當(dāng)裁判，搞服務(wù)”。要嚴(yán)格按照法律、法規(guī)規(guī)范搞好監(jiān)督管理，目前我市物業(yè)管理企業(yè)102家，從業(yè)人員2萬多人，企業(yè)規(guī)模普遍較小，檔次不高，還不能滿足社會的需要。政府各職能部門要采取各種優(yōu)惠政策，鼓勵物業(yè)管理企業(yè)，對招聘下崗職工的物業(yè)公司要有特別的優(yōu)惠政策，形成公開競爭的局面，徹底改變開發(fā)商和物業(yè)管理公司的“父子”關(guān)系。

2、加強對物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)管。首先，要加大法規(guī)宣傳力度，營造良好的物業(yè)管理發(fā)展環(huán)境，在宏觀上對物業(yè)行為的行為加以規(guī)范；引導(dǎo)物業(yè)管理行為按市場規(guī)律辦事，充分發(fā)揮市場杠桿作用，通過良性競爭來改變物業(yè)人員的服務(wù)態(tài)度，改善服務(wù)質(zhì)量，提高管理水平，這樣才能贏得得業(yè)主的滿意。其次，房產(chǎn)部門要嚴(yán)格審定物業(yè)企業(yè)的資質(zhì)，物價部門要嚴(yán)格審定等級標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)公司根據(jù)費用標(biāo)準(zhǔn)實行相應(yīng)的服務(wù)等級。

3、強化社區(qū)、街道辦事處的作用?！段飿I(yè)管理條例》明確規(guī)定，街道辦事處應(yīng)協(xié)助房產(chǎn)行政主管部門，對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督并指導(dǎo)小區(qū)業(yè)主委員會的成立。住宅小區(qū)物業(yè)管理中出現(xiàn)矛盾，社區(qū)、街道辦事處有責(zé)任進行調(diào)解。但是淮南市目前這些基層組織基本上沒有融入小區(qū)物業(yè)管理，作用發(fā)揮不明顯。

4、嚴(yán)格物業(yè)收費的監(jiān)督檢查。充分發(fā)揮“12358”價格投訴舉報電話的平臺作用，依法嚴(yán)厲打擊亂加價、亂收費等價格違法行為，做到有報必受理，有違法必查處，切實維護廣大業(yè)主的合法權(quán)益。

5、努力提高業(yè)主對物業(yè)管理的消費意識。政府有關(guān)部門要加大宣傳力度，進一步樹立老百姓的物業(yè)管理意識，要讓老百姓明白，“享受服務(wù)也是一種消費”的理念，物業(yè)公司為你提供了服務(wù)，你就要付一定的費用。物業(yè)管理其實就是有償?shù)墓芾砗陀袃數(shù)姆?wù)。

(三)解決好物業(yè)企業(yè)自身存在的問題是治本之策

1、走專業(yè)化集團化發(fā)展之路。物業(yè)管理的專業(yè)化是必

然結(jié)果，我市80%以上的物業(yè)公司是由房地產(chǎn)開發(fā)衍生的，其經(jīng)營理念落后，管理成本高、人員素質(zhì)低、服務(wù)質(zhì)量差。要從根本上解決物業(yè)管理收費難的問題，就要走一條服務(wù)專業(yè)化、競爭市場化的道路。物業(yè)管理是一種微利性行業(yè)，許多物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營是虧損，要衣靠房地產(chǎn)開發(fā)商補貼才能生存；如東華實業(yè)有限公司所管轄的50個的小區(qū)，物業(yè)辦幾乎都是虧損的。這樣，物業(yè)管理的規(guī)模效益就顯得尤為重要，物業(yè)管理企業(yè)只有走規(guī)?；?、集團化之路，才能降低經(jīng)營成本，繼續(xù)發(fā)展壯大。擺脫現(xiàn)行的小而全模式，優(yōu)勝劣汰，最終實現(xiàn)強強聯(lián)合，才是物業(yè)企業(yè)發(fā)展的必經(jīng)之路。

2、走智能化“以人為本”的發(fā)展之路。物業(yè)管理采用微機管理的技術(shù)，可以降低物業(yè)管理人力成本，提高服務(wù)質(zhì)量，是物業(yè)管理必由之路。物業(yè)管理要倡導(dǎo)“以人為本”的科學(xué)發(fā)展觀，與業(yè)主的接觸和服務(wù)中，要把人情味體現(xiàn)到每個細(xì)節(jié)之中，提高業(yè)主滿意度，提高物業(yè)費的收交率。要推行“零缺陷”服務(wù)理念，為廣大業(yè)主營造一種高品質(zhì)的生活氛圍。

3、走多種經(jīng)營之路。物業(yè)管理費是物業(yè)管理的物質(zhì)基礎(chǔ)，從目前淮南市物業(yè)公司經(jīng)營狀況來看，僅靠物業(yè)收費收入，大多數(shù)物業(yè)公司只能維持簡單經(jīng)營生存，談不上壯大再發(fā)展。因此，物業(yè)公司不能只依靠收繳物業(yè)管理費求生存，必須走向市場，開展多種經(jīng)營，利用自身資源，開辟新的創(chuàng)收渠道，靠開展多種經(jīng)營彌補物業(yè)管理費的不足，增加外部競爭的實力。

第五篇：哈爾濱市物業(yè)管理規(guī)定

哈爾濱市物業(yè)管理規(guī)定

（2004年4月23日哈爾濱市第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第八次會議通過，2004年6月10日黑龍江省第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第九次會議批準(zhǔn)）

哈爾濱市第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會公告

第25號

《哈爾濱市物業(yè)管理規(guī)定》業(yè)經(jīng)哈爾濱市第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第八次會議于2004年4月23日通過，黑龍江省第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第九次會議于2004年6月10日批準(zhǔn)，現(xiàn)予公布，自2004年8月1日起施行。

哈爾濱市人民代表大會常務(wù)委員會

2004年7月13日

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》，結(jié)合本市實際，制定本規(guī)定。

第二條 本規(guī)定適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。

第三條 市房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，組織實施本規(guī)定。

縣（市）房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

建設(shè)、規(guī)劃、城市管理、工商、物價、公安、環(huán)保、供熱、供水、排水、供電、供氣、有線電視、通訊等有關(guān)行政管理部門和單位，按照各自治則配合實施本規(guī)定。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理工作。

第四條 第四條 房產(chǎn)行政主管部門劃分物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)主要考慮下列因素：

（一）業(yè)主共用供水、排水、供電、供熱、消防等設(shè)施設(shè)備；

（二）屬于一個自然街坊或者封閉小區(qū)；

（三）與社區(qū)居民委員會設(shè)置大體相適應(yīng)。

第五條 業(yè)主大會有一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。

一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到50％以上，或者首個房屋出售并交付使用滿2年的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議。

第六條 具備召開首次業(yè)主大會條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面通知街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府街道通知后30日內(nèi)，會同物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門組建業(yè)主大會籌備組。

籌備組由業(yè)主代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和建設(shè)單位所派人員組成。參加籌備組的業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。

籌備組組建后7日內(nèi)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告籌備組成員名單；建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向籌備組提供業(yè)主花名、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售交付時間時間等必要的資料。

籌備組按照《業(yè)主大會規(guī)程》有關(guān)規(guī)定組織召開首次業(yè)主大會會議。

第七條 住宅物業(yè)業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，按套計算，有單獨房屋產(chǎn)權(quán)證的一套計一票。非住宅物業(yè)業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，按物業(yè)建筑面積計算，不超過100平方米有單獨房屋產(chǎn)權(quán)證的計一票；超過100平方米的，每超過100平方米再計一票。

單個業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權(quán)最高不超過全部投票權(quán)的30％，剩余投票權(quán)按照其他業(yè)主占全部投票權(quán)的比例分?jǐn)偨o其他業(yè)主。

第八條 首次業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在房產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下制定業(yè)主大會議事規(guī)則。

業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的儀事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)決定辦法，業(yè)主委員會的組成，委員的資格、任期、改選、罷免，經(jīng)費籌集、使用、管理等事項作出約定。

第九條 首次業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在房產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)有熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)當(dāng)；但不得同時在所聘物業(yè)管理企業(yè)中任職。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)由3人以上單數(shù)委員組成，具體人數(shù)由業(yè)主大會確定。

第十條 業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后應(yīng)當(dāng)及時在業(yè)主管理區(qū)域內(nèi)公告；并在選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會會議決定、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約、業(yè)主委員會委員名單等材料向物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門備案。

第十一條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開定期業(yè)主大會會議；經(jīng)20%以上的業(yè)主提議或者發(fā)生重大事故、經(jīng)濟事件需要及時處理的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議。業(yè)主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。

業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，代理人應(yīng)當(dāng)出具書面授權(quán)委托書。

業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會做出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金籌集和使用方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。

第十二條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格，取得資質(zhì)證書后，放可從事與自治登記相適應(yīng)的物業(yè)管理活動。

新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)辦理資質(zhì)，應(yīng)當(dāng)依法取得供上行政管理部門和發(fā)的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》后，再向市房產(chǎn)行政主管部門提出申請。市房產(chǎn)行政主管部門經(jīng)審查，符合條件的，按照有關(guān)規(guī)定和發(fā)資質(zhì)證書。

房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)通過網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)等渠道公開物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)、誠信情況等內(nèi)容。

第十三條 外地物業(yè)管理企業(yè)進入本市從事物業(yè)管理活動的，應(yīng)當(dāng)在市房產(chǎn)行政主管部門備案。未辦理備案手續(xù)的，由方鏟形整主管部門責(zé)令限期備案，并予以通報。

第十四條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理，并與其簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

建設(shè)單位在于物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)明確約定前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)費用、物業(yè)保修范圍和和時限、違約責(zé)任等物業(yè)管理具體事項。

前期物業(yè)服務(wù)合同在期限屆滿或者到業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時終止。第十五條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過公開招標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實施前期物業(yè)管理。但投標(biāo)人少于3個或者建筑面積不超過5萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。

第十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建物業(yè)綜合驗收合格之后，同物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)管理承接驗收。物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)重點對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及其他又管事項進行查驗。建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)違法第一款規(guī)定為辦理物業(yè)承接驗收的，由房產(chǎn)行政主管部門給予警告，并責(zé)令限期改正；逾期拒不改正的，對責(zé)任方處以1萬元以上10萬元以下的罰款。

第十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照總建筑面積的0.3％的比例在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供必須要得物業(yè)管理用房，但最低不低于50平方米，最高不超過300平方米。

物業(yè)管理方屬于全體也住共同共有；未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得將物業(yè)管理用房轉(zhuǎn)讓、出租或者挪作他用。

第十八條 業(yè)主大會可以通過公開招標(biāo)或者根據(jù)業(yè)主委員會的推薦選聘物業(yè)管理企業(yè)。

業(yè)主委員會向業(yè)主大會推薦后選物業(yè)管理企業(yè)時，應(yīng)當(dāng)至少推薦3個以上具備資質(zhì)條件的物業(yè)管理企業(yè)。

第十九條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同一般應(yīng)對物業(yè)服務(wù)范圍、服務(wù)項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等內(nèi)容加以約定。

業(yè)主委員會在于物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同時，可以根據(jù)物業(yè)大會要求就物業(yè)共用部分和共用設(shè)施設(shè)備維護管理、公共區(qū)域保潔、公共綠化管理、公共秩序和安全維護、車輛停放管理、物業(yè)管理資料管理等服務(wù)事項進行約定。

第二十條 物業(yè)滾利企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同生效之日起30日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門及公傷行政管理部門備案。

如果一方不準(zhǔn)備前物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)自合同期滿前60日通知對方。

第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止或者解除后的10日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交下列事項：

（一）預(yù)售的物業(yè)服務(wù)費用；

（二）全部物業(yè)檔案資料；

（三）物業(yè)滾利用方、場地和其他財務(wù)。

違反前款第（一）、（二）項規(guī)定，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，逾期仍不移交的，予以通報，并處以1萬元以上10萬元以下罰款；違法欠款第（三）項規(guī)定，由房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，逾期仍不移交的，處以5萬元以上20萬元以下的罰款。

第二十二條 業(yè)主委員會與新選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同時，應(yīng)當(dāng)辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)。同時移交本規(guī)定第二十一條規(guī)定的事項。

第二十三條 物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，并遵守下列規(guī)定：

（一）按照國家、省、市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)范實施管理服務(wù)；

（二）向業(yè)主和物業(yè)使用時用人告知物業(yè)共用部位、共同設(shè)施設(shè)備使用的方法、要求及注意事項；

（三）定期聽取業(yè)主大會、業(yè)主的意見和建議、改進和完善管理服務(wù)；

（四）及時勸阻和制止業(yè)主違反法律、法規(guī)、規(guī)章及業(yè)主公約的行為，并向業(yè)主委員會和有關(guān)行政管理部門報告。

第二十四條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵信合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)實行政府指導(dǎo)價或者市場調(diào)節(jié)價，具體收費項目、標(biāo)準(zhǔn)和方式按照國家和有關(guān)物業(yè)服務(wù)收費辦法執(zhí)行。

市人民政府制定指導(dǎo)價時應(yīng)當(dāng)按質(zhì)論價、分等計價，按照物業(yè)服務(wù)范圍、項目、要求卻頂各級各類物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，報省物價部門批準(zhǔn)后實施。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)實行明碼標(biāo)價，在物業(yè)管理取悅內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進行公示。

第二十五條 前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至物業(yè)交付物業(yè)買受人前發(fā)生的物業(yè)管理相關(guān)費用，由建設(shè)單位承擔(dān)。物業(yè)交付物業(yè)買受人后至前期物業(yè)合同終止之日發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位和物業(yè)買受人在房屋買賣合同中約定承擔(dān)；未約定或者約定不明確的，由建設(shè)單位承擔(dān)。

第二十六條 房屋自由部位、自由設(shè)備的維修養(yǎng)護由業(yè)主自行負(fù)責(zé)，業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)對自用部位、自用設(shè)備進行維修養(yǎng)護的，服務(wù)費用由雙方約定。

第二十七條 物業(yè)使用中禁止下列行為：

（一）破壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；

（二）損壞或者擅自占用物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備，移動共用設(shè)備；

（三）破壞房屋外觀；

（四）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（五）擅自改變物業(yè)的使用性質(zhì)；

（六）侵占綠地，損毀花草樹木；

（七）隨意停放車輛；

（八）隨意堆放、傾倒或者拋棄垃圾、雜物；

（九）違反規(guī)定放置易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者產(chǎn)生超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；

（十）擅自設(shè)置攤點；

（十一）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。

業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)前款行為的，有權(quán)勸阻制止；對拒不改正的有權(quán)向有關(guān)行政管理部門舉報。

違反前款第（一）、（二）項規(guī)定，有房產(chǎn)行政主管部門予以警告，責(zé)令停止違法行為、限期改正；情節(jié)嚴(yán)重的，對個人處以1000元以上1萬元以下的罰款，對單位處以5萬元以下10萬元以上罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第二十八條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。按照法律、法規(guī)的規(guī)定需要辦理有關(guān)審批手續(xù)的，辦理后方可進行。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主，并與業(yè)主就共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞賠償、廢棄物清運處置、裝修人員管理等有關(guān)事項簽訂協(xié)議。

物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、使用人在房屋裝飾裝修中出現(xiàn)違反法律、法規(guī)、規(guī)章或者業(yè)主公約的行為，應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定或者約定予以勸阻制止；對拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時報告業(yè)主委員會并報有關(guān)行政管理部門依法處理。

第二十九條 發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即組織維修、更新或者采取應(yīng)急措施，并及時通知業(yè)主委員會，維修費用由相關(guān)業(yè)主承擔(dān)。

第三十條 業(yè)主對設(shè)置于房屋內(nèi)部的共用設(shè)備負(fù)有監(jiān)管責(zé)任。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備實施維修養(yǎng)護。違反規(guī)定，由房產(chǎn)行政主管部門予以警告，責(zé)令限期改正，并可處以1000元以上1萬元以下的罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十一條 任何單位或者個人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路或者場地。

供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)事先通知物業(yè)管理企業(yè)，完工后及時恢復(fù)原狀；造成損失的，應(yīng)當(dāng)予以賠償。

第三十二條 在不影響通行、消防和安全的前提下，確需經(jīng)常占用道路或者場地停放機動車輛的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主大會的同意，并按規(guī)定交納場地占用費。所得收益歸全體業(yè)主所有，主要用于共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

對車輛停放有保管要求的，由車主或者車輛使用人與物業(yè)管理企業(yè)另行簽訂保管合同。

第三十三條 住宅物業(yè)區(qū)域內(nèi)屬于建設(shè)單位所有的機動車停車庫、停車場在同等條件下應(yīng)當(dāng)優(yōu)先租、售給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人。

第三十四條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單棟住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。

專項維修資金屬業(yè)主所有，專戶存儲，專項用于保修期滿后物業(yè)共用部位、設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造、不得挪作他用。

第三十五條 業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中發(fā)生糾紛時，可以向房產(chǎn)行政主管部門投訴。

房產(chǎn)行政主管部門接到物業(yè)管理糾紛投訴后，對屬于本部門職責(zé)范圍內(nèi)的，應(yīng)當(dāng)及時調(diào)查、核實、及時處理，并將處理意見回復(fù)投訴人；對屬于其他部門職責(zé)范圍的，應(yīng)當(dāng)及時移送有關(guān)部門處理，并告知投訴人。

第三十六條 物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，業(yè)主大會可以決定解除物業(yè)服務(wù)合同，由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)違約或者賠償責(zé)任。

業(yè)主未按照物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)管理服務(wù)費用的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

第三十七條 違反本規(guī)定應(yīng)當(dāng)由其他行政管理部門處罰的，由相應(yīng)的行政管理部門根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定予以處罰。