第一篇：物業(yè)項(xiàng)目年度總結(jié)

物業(yè)項(xiàng)目年度總結(jié)

2007年物管工作年度總結(jié)報(bào)告 各位在一線工作的保潔、綠化工人、物管員工 參加本次會議的領(lǐng)導(dǎo) 你們好 現(xiàn)在又是一年冬去春來辭舊迎新之際借此良機(jī)我謹(jǐn)代表四川XX實(shí)業(yè)集團(tuán)XX市XX物業(yè)管理有限公司向在座的各位致以美好的祝福對你們一年來的辛苦付出和努力工作。玫瑰園感謝你們名園公司感謝你們 我今天在此就2007年的物管工作向大家作簡要總結(jié)匯報(bào)。拓荒我們的榮耀 2007年5月XX園十二區(qū)的建設(shè)接近尾聲我們的前期物業(yè)管理隊(duì)伍已經(jīng)率先人駐并在尚未完工的小區(qū)展開了前期物業(yè)管理工作。從建筑工程的拾遺補(bǔ)漏排查隱患撰寫初驗(yàn)收報(bào)告向公司針對性的提出急需改善的遺漏問題盡量把建筑施工問題消滅在業(yè)主接手之前。為今后的物業(yè)管理工作消除了隱患鋪平了道路更為創(chuàng)收工作提供了良好的契機(jī)和條件。裝修申報(bào)審核、物業(yè)服務(wù)協(xié)議簽定、當(dāng)面聆聽業(yè)主們的意見。。。從5月的晚春到現(xiàn)在的暮冬她們穿越了季節(jié)和其他部門一起把一個(gè)散亂的工地整理成現(xiàn)在生意怡然的美麗家園。是什么精神激勵(lì)著她們一路斬荊被棘走來是大無畏的拓荒精神是這種精神在她們身上閃爍更是從我們集團(tuán)公司的諦造者XXX先生傳承而來。正是這種大無畏的拓荒精神才有今天燦爛的玫瑰競放 她們是誰XX園第十二公寓前期物業(yè)管理團(tuán)隊(duì) XX園第十二公寓已入住的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)率是100 元 裝修管理收入 元 車輛服務(wù)收入 元 廣告服務(wù)收入 元 經(jīng)營收入 元 總計(jì) 元。要完成這組數(shù)據(jù)確實(shí)不容易不容易是因?yàn)榈侥壳盀橹怪谎b

修了315戶占總戶數(shù)的48而入住才150戶占總戶數(shù)的23。我這組數(shù)據(jù)從何而來是她們的總結(jié)報(bào)告上體現(xiàn)這說明了什么問題細(xì)致敬業(yè)的工作精神已經(jīng)隨時(shí)影響著她們的言行。我們因?yàn)橛羞@樣的員工而欣慰 我們因?yàn)槭且粋€(gè)團(tuán)隊(duì)而自豪 我們因?yàn)橐傔@種拓荒精神得以傳承而榮耀 服務(wù)業(yè)主我們的快樂 這句話很樸實(shí)是我們一個(gè)物管員的工作總結(jié)的標(biāo)題。當(dāng)我看到這句話的時(shí)候眼睛為之一亮似乎明白了一些道理。在這里我想說的是前幾天在中國物業(yè)管理網(wǎng)上看到的一句話愛出者被愛福施者得福我們對業(yè)主付出愛心回報(bào)我們的就是被業(yè)主認(rèn)可接受和理解進(jìn)而推動(dòng)了我們的服務(wù)管理工作。問題的關(guān)鍵就是我們怎樣付出愛心夏季暴雨季節(jié)我們物管員冒雨到未裝修的業(yè)主住宅中關(guān)閉窗戶避免極水浸濕業(yè)主的私人財(cái)產(chǎn)風(fēng)里雨里奔忙的身影就是付出的愛心面對業(yè)主的誤解和刁難我們的物管員忍辱負(fù)重委曲求全耐心的解釋一次不行兩次兩次不行三次就是這種鍥而不舍的精神感動(dòng)了業(yè)主化解了極怨贏得了業(yè)主的擁戴。這和他們平時(shí)的學(xué)習(xí)是分不開的他們學(xué)習(xí)什么業(yè)務(wù)技能、法律知識、心理交流、用一個(gè)優(yōu)秀物管員的話來講就是在在學(xué)習(xí)中干在干中學(xué)習(xí)不斷地掌握方法積累經(jīng)驗(yàn)豐富知識技巧。。。。當(dāng)他們的付出贏得了業(yè)主歉意一笑 他們是快樂的 他們是誰是我們優(yōu)秀的物管員是我們XX公司2007年的服務(wù)明星 開源節(jié)流我們的責(zé)任 目前我們物業(yè)管理的主要穩(wěn)定收入還是依靠管理費(fèi)但僅僅依賴管理費(fèi)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法正常維持物業(yè)公司支出的怎么辦只有進(jìn)行副營活動(dòng)在原有的經(jīng)營項(xiàng)目上做文章努力保持以前的業(yè)績的同時(shí)盡量擴(kuò)大。我現(xiàn)在念一組XX園十一公寓物管團(tuán)隊(duì)報(bào)上

來的數(shù)據(jù) 廣告費(fèi) 元 裝修管理費(fèi) 元 代收費(fèi)及其它 元 合計(jì) 元。而正常的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收入是 元。從上可以看出單純的依賴物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收入是根本不可能維持公司正常經(jīng)營的。十一公寓的成績是肯定的因?yàn)橛兄渌蠀^(qū)不可比擬的優(yōu)先條件但是人的作用是不可抹煞的。在成績的背后我們也應(yīng)該看到危機(jī)隨著法制的健全業(yè)主維權(quán)意識的覺醒有很多經(jīng)營項(xiàng)目都需要和業(yè)主進(jìn)行溝通取得諒解和認(rèn)可。所以我們在為今天的成績喝彩的同時(shí)不要忘了居安思危。2007年我們?yōu)檎{(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)而進(jìn)行了大量的前期宣傳和解釋、摸底工作。相信這幾天在座的各位物管員就會品嘗到自己小區(qū)的酸甜苦辣。大發(fā)牢騷又交費(fèi)的是酸爽快的交費(fèi)是甜甜的做完工作又拒交費(fèi)的就太苦啦又發(fā)牢騷又強(qiáng)硬拒絕交費(fèi)的那是什么辣乎乎的 公司要正常運(yùn)轉(zhuǎn)離不開收入我們要贍養(yǎng)父母兒女離不開收入公司給我一碗飯我和公司共成長 為了X元錢的代收費(fèi)我們可以磨穿鞋底說破嘴白天不行晚上去為了平息業(yè)主怨氣順利收取費(fèi)用我們可以隨時(shí)是家庭保潔工還有很多感人的事跡在此不一一例舉他們是誰 2008年物業(yè)工作的優(yōu)秀代表 完美服務(wù)我們的使命 2007年我們物業(yè)管理隊(duì)伍得到了長足的發(fā)展我們先后送出去學(xué)習(xí)提高的物管達(dá)到X人次在內(nèi)部共同組織學(xué)習(xí)了XX人次左右。大多數(shù)員工對本系統(tǒng)的法律常識和業(yè)務(wù)技能出現(xiàn)了空前的渴求這說明了我們物管員的服務(wù)意識在覺醒。學(xué)習(xí)考核的目的是什么 是檢驗(yàn)我們的理論水平從而來修正、彌補(bǔ)自己的缺陷只有這樣我們才能更好的為業(yè)主服務(wù)和維護(hù)公司的合法利益這也是我們完美服務(wù)最基本的前題保證。我們的水電班組經(jīng)常性的半夜

加班檢修水管枯燥、乏味年復(fù)一年日復(fù)一日的重復(fù)工作為了什么為了完美我們的服務(wù) 我們的保潔班組風(fēng)雨無阻地清掃隨時(shí)關(guān)注小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生每一天默默無聞地在小區(qū)的每一個(gè)角落巡查清撿為了什么為了完美我們的服務(wù) 我們物管團(tuán)隊(duì)各據(jù)一方抄表、收費(fèi)、調(diào)解糾紛、調(diào)度組織物業(yè)修繕等等不折不扣地執(zhí)行并完成公司下達(dá)的任務(wù)。為了什么為了完美我們的服務(wù) 因?yàn)橥昝婪?wù)是我們的使命我們既然從事了物業(yè)服務(wù)工作讓物業(yè)在我們完美的服務(wù)中得到保值增值讓業(yè)主在我們的完美服務(wù)中感到舒心、放心、開心這就是我們物業(yè)人的歷史使命

第二篇：項(xiàng)目物業(yè)合同

項(xiàng)目物業(yè)合同范本1

甲方：

乙方：

為了更好的為 物業(yè)項(xiàng)目(以下簡稱：該項(xiàng)目)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，現(xiàn)就該項(xiàng)目物業(yè)管理和服務(wù)工作的相關(guān)事宜，經(jīng)甲、乙雙方充分協(xié)商，特訂立本協(xié)議，以資共同遵守。

一、甲方為二級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，乙方為該項(xiàng)目原物業(yè)管理承包人?，F(xiàn)在該項(xiàng)目物業(yè)管理重新招投標(biāo)中，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)作努力，甲方取得該項(xiàng)目物業(yè)管理和服務(wù)中標(biāo)資格，并與業(yè)主單位簽訂了該項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)合同(見附件)。

二、為保持該項(xiàng)目物業(yè)管理和服務(wù)工作的延續(xù)性，甲方經(jīng)乙方要求同意將該項(xiàng)目物業(yè)管理和服務(wù)工作承包給乙方。承包的期限、內(nèi)容、面積、地點(diǎn)與該項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)合同為一致。 即本協(xié)議承包期限為 年，從 年 月 日起至 _____年_____月_____日止。該項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)合同解除和終止時(shí)，本承包協(xié)議也同時(shí)解除和終止。

三、根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，該項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干價(jià)格為 元/年，該費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)業(yè)主單位按物業(yè)服務(wù)合同約定轉(zhuǎn)入甲方的指定賬戶中，該費(fèi)用未及時(shí)到賬或到賬不足的，乙方同意先期墊付，或在本協(xié)議乙方承包費(fèi)用支付中相應(yīng)核減。

四、乙方應(yīng)按質(zhì)按量完成該項(xiàng)目物業(yè)管理和服務(wù)工作，內(nèi)容和范圍包括該項(xiàng)目安全防范和清潔保潔工作(具體以物業(yè)服務(wù)合同約定為準(zhǔn));甲方應(yīng)按本協(xié)議約定向乙方支付承包費(fèi)用，承包費(fèi)用核定為該項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)包干費(fèi)用扣減本協(xié)議第五、六條約定款項(xiàng)以及其他有關(guān)費(fèi)用后的余額。在業(yè)主單位物業(yè)服務(wù)包干費(fèi)用足額到位且乙方完成履約責(zé)任和義務(wù)后，甲方于每次月10日前按月均攤支付前月承包費(fèi)用給乙方，但屬乙方應(yīng)付未付款項(xiàng)的，甲方可在支付承包費(fèi)前代為扣付。

五、甲方于每個(gè)物業(yè)服務(wù)合同的第一個(gè)月計(jì)提該項(xiàng)目年管理費(fèi)，標(biāo)準(zhǔn)按該項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)包干費(fèi)用的百分之 五 計(jì)。同時(shí)按該同等比例每月均攤扣留款項(xiàng)作為乙方履約保證金，在本協(xié)議正常解除或終止時(shí)，如乙方全部完成履約責(zé)任和義務(wù)后，甲方不計(jì)息返還給乙方，如乙方有違約行為，甲方有權(quán)罰扣相應(yīng)履約保證金。

六、乙方同意甲方對該項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)包干費(fèi)用每月計(jì)提并負(fù)責(zé)繳納相關(guān)物業(yè)稅費(fèi)，標(biāo)準(zhǔn)按該項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)包干費(fèi)用的百分之 五點(diǎn)七 計(jì)，如物業(yè)服務(wù)稅率標(biāo)準(zhǔn)有變，

以實(shí)際標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為準(zhǔn)。

七、經(jīng)協(xié)商，甲方指派一名管理人員協(xié)助乙方進(jìn)行溝通和管理以及業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督，乙方每月支付管理人員工作補(bǔ)貼計(jì)人民幣 1500 元，乙方同意由甲方在支付承包費(fèi)用中扣付。

八、本協(xié)議簽訂之日起，乙方應(yīng)當(dāng)選派與該項(xiàng)目物業(yè)管理和服務(wù)工作相適應(yīng)的工作人員，按業(yè)主單位和甲方的標(biāo)準(zhǔn)要求，對該項(xiàng)目進(jìn)行物業(yè)管理、服務(wù)和日常維護(hù)工作。乙方選派的工作人員由乙方自行安排和管理，乙方按其標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)并須按期支付勞動(dòng)報(bào)酬和有關(guān)福利費(fèi)用等，同時(shí)報(bào)于甲方備案并接受甲方監(jiān)督檢查。

九、乙方及其選派工作人員必須服從業(yè)主單位和甲方管理人員的指導(dǎo)和監(jiān)督，自覺加強(qiáng)安全生產(chǎn)和管理，遵守工作手則與操作規(guī)程，為業(yè)主單位提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)。乙方及其選派工作人員在該項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)中如發(fā)生人員和財(cái)產(chǎn)安全事故，包括所造成的損害和賠償?shù)?，均由乙方全部承?dān)責(zé)任。

十、在該項(xiàng)目物業(yè)管理和服務(wù)期間，乙方應(yīng)主動(dòng)維護(hù)甲方信譽(yù)和形象，對甲方和業(yè)主單位提出的工作要求和整改意見，乙方及其選派工作人員應(yīng)認(rèn)真對待并積極落實(shí)，否則，甲方有權(quán)按有關(guān)規(guī)定予以處罰;對情節(jié)嚴(yán)重的，經(jīng)甲方書面通知之日起七天內(nèi)仍未整改到位的，甲方有權(quán)單方解除或終止本協(xié)議，未付承包費(fèi)不再支付，所造成的責(zé)任和后果全部由乙方承擔(dān)。

十一、該項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)所需人員、服裝、工具、設(shè)施設(shè)備以及有關(guān)物料和成本費(fèi)用均由乙方承擔(dān);業(yè)主單位提供的'物業(yè)服務(wù)用房，以及相關(guān)環(huán)境場所和設(shè)施設(shè)備交由乙方負(fù)責(zé)維護(hù)管理和使用，本協(xié)議期滿時(shí)應(yīng)確保其完好狀態(tài)下歸還業(yè)主單位，如有損毀的由乙方負(fù)責(zé)修復(fù)或照價(jià)賠償;乙方如需甲方臨時(shí)提供人力物力或其他支持的，相關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)協(xié)商后由乙方支付。

十二、除本協(xié)議約定或遇不可抗力外，甲、乙雙方任何一方違反本協(xié)議的約定，給對方造成不良后果或損失的，均應(yīng)承擔(dān)有關(guān)責(zé)任并負(fù)責(zé)賠償。

十三、其他事項(xiàng)：

1、乙方及其選派工作人員承諾：本協(xié)議旨在承包甲方中標(biāo)的該項(xiàng)目物業(yè)管理和服務(wù)工作，乙方及其選派工作人員與甲方僅為承包與發(fā)包關(guān)系，而不認(rèn)為與甲方存在勞動(dòng)關(guān)系，或是甲方的員工，并由此主張相關(guān)的權(quán)利與義務(wù)。乙方在選派工作人員時(shí)應(yīng)盡責(zé)告知義務(wù)，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任和后果。

2、乙方應(yīng)按規(guī)定與其選派工作人員簽訂勞動(dòng)合同并提供社會保險(xiǎn)，相關(guān)費(fèi)用由

乙方及其選派工作人員承擔(dān)，甲方可提供相關(guān)協(xié)助并在乙方承包費(fèi)中直接劃扣代繳。

3、為完善管理，乙方應(yīng)主動(dòng)購買意外傷害險(xiǎn)等相關(guān)保險(xiǎn)，確保其選派工作人員在物業(yè)服務(wù)中受到意外傷害或有其他意外可享受保險(xiǎn)賠付。

十四、在本協(xié)議履行中如有未盡事宜，應(yīng)由雙方共同協(xié)商，做出補(bǔ)充約定，補(bǔ)充約定與本協(xié)議具有同等效力。如遇本協(xié)議與國家法律政策相抵觸的，以國家法律政策為準(zhǔn)，如因該類抵觸的調(diào)整涉及本協(xié)議的根本原則，甲、乙雙方應(yīng)以積極的姿態(tài)另行商議解決辦法，確不能解決的，雙方同意終止本協(xié)議并妥善處理善后事宜。

十五、如因本協(xié)議發(fā)生爭議，甲、乙雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，任何一方均可向協(xié)議簽訂地的人民法院提起訴訟。

十六、本協(xié)議一式三份，甲、乙方雙方各執(zhí)一份，業(yè)主單位備案一份，自甲、乙方雙方簽字(蓋章)之日起生效，均具有同等法律效力。

甲方： 乙方：

代表人： 代表人：

聯(lián)系電話：聯(lián)系電話：

地址： 地址：

年 月 日 年 月 日

業(yè)主單位：

代表人：

聯(lián)系電話：

地址：

年 月 日

協(xié)議簽訂地點(diǎn)：

項(xiàng)目物業(yè)合同范本2

為保障員工外出安全，落實(shí)安全責(zé)任制，預(yù)防員工外出時(shí)發(fā)生意外傷害事故，雙方協(xié)商，明確各自安全管理責(zé)任，特協(xié)議如下：

1.根據(jù)國家法律法規(guī)及北京市治安、交通管理?xiàng)l例之條款，在員工上崗前進(jìn)行外出安全教育，并經(jīng)過考試，簽訂保安人員外出安全管理協(xié)議。

2.員工外出應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行員工外出安全管理規(guī)定，員工外出時(shí)應(yīng)注意其自身安全。

3.每次節(jié)前保安部對員工進(jìn)行一次安全教育或安全會議，并在節(jié)日期間控制人員外出，保證員工安全。

4.如遇特殊情況部門主管有權(quán)控制員工外出的時(shí)間及次數(shù)，如有特殊情況員工可向項(xiàng)目經(jīng)理申請外出。

5.員工外出時(shí)必須持請假條向部門領(lǐng)導(dǎo)或項(xiàng)目經(jīng)理請假，請假條必須注明：外出時(shí)間、歸隊(duì)時(shí)間、外出事由、具體去向，緊急聯(lián)系人及聯(lián)系方式。并簽署人員外出安全保證書。

6.未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)私自外出，發(fā)生意外傷害事故，所造成的.一切后果均由自身承擔(dān)。

7.員工外出期間如違反國家法律法規(guī)及北京治安交通管理?xiàng)l例條款，造成行政處罰，并造成一定影響者，一切后果均由自身承擔(dān)，與公司無關(guān)。

8.意外事故發(fā)生后，部門必須對事件的起因、經(jīng)過進(jìn)行了解，并協(xié)助相關(guān)部門或人員對事件進(jìn)行處理。

9.對不遵守員工請銷假制度及外出管理規(guī)定的人員，將根據(jù)保安員處罰明細(xì)進(jìn)行處罰，具體情況根據(jù)實(shí)際情況而定。

10.在外參加非法集會，、吸毒等違反國家級地方法律法規(guī)的行為，保安部將進(jìn)行辭退處理，并保留追究刑事責(zé)任的權(quán)利。

11.在外參加打架斗毆，造成他人或自己受傷者，一切責(zé)任均由自己承擔(dān)。

12.因公差勤務(wù)外出，必須遵守交通管理規(guī)定、遵守社會治安秩序及公司安全操作，因個(gè)人原因違反規(guī)定而引發(fā)意外傷害事故，一切后果均由自己承擔(dān)。

13.外出期間亂丟亂扔易燃易爆等危險(xiǎn)品，造成別人或自己受傷者，一切后果均由自己承擔(dān)。

14.員工因特殊情況超假，必須提前兩小時(shí)向部門經(jīng)理申請，批準(zhǔn)后方可繼續(xù)休假，在此期間發(fā)生意外傷害事故，一切后果均由自己承擔(dān)。

15.外出休假假條只限一次性使用，員工回單位即視為銷假，二次外出必須重新填寫請假條，方可外出。

16.外出休假員工必須22:00歸隊(duì)，特殊情況需在外留宿，必須提前向項(xiàng)目經(jīng)理申請，批準(zhǔn)后方可在外留宿。

保安主管：

項(xiàng)目物業(yè)合同范本3

______(以下簡稱甲方)與________(以下簡稱乙方)，經(jīng)友好協(xié)商，在平等互利的原則下，就為xxxx項(xiàng)目提供物業(yè)顧問服務(wù)事宜達(dá)成一致意見，并簽訂本合同共同遵守。

1. 甲方：

地址：

電話：傳真：

2. 乙方：

地址：

電話：傳真：

第一章：注 釋

1.除合同內(nèi)容或文義需要另外解釋外，下列用語將具有如下意義：

1.1“本物業(yè)” 指名稱為xxxx的物業(yè)整體，高檔xxxx，總建筑面積約xx萬平方米，地址位于___________；

1.2“顧問服務(wù)”甲方聘用乙方為物業(yè)顧問，依據(jù)甲乙雙方議定之內(nèi)容，乙方向甲方提供物業(yè)顧問服務(wù)；

1.3“本合同”指本物業(yè)顧問服務(wù)合同及其附件。

2.本合同內(nèi)之標(biāo)題是為方便閱讀而寫，并不影響本合同之結(jié)構(gòu)和含義。

第二章：提供顧問服務(wù)之目的

1.乙方為甲方在本物業(yè)前期施工過程中及本物業(yè)交付使用階段，從物業(yè)管理角度提供顧問建議及服務(wù)，同時(shí)協(xié)助甲方進(jìn)行本物業(yè)的銷售及市場宣傳活動(dòng)。

2.在乙方為本物業(yè)提供物業(yè)顧問服務(wù)期內(nèi)及甲方足額支付預(yù)付費(fèi)用后，甲方有權(quán)在本物業(yè)的售樓書、對外宣傳資料和各種媒體宣傳中使用乙方的名稱及標(biāo)識的文字和圖案，聲明本物業(yè)由乙方提供物業(yè)顧問服務(wù)。如甲方使用乙方公開對外宣傳以外的資料必須事先經(jīng)乙方確認(rèn)后方可印刷或公布。惟甲方此項(xiàng)權(quán)利須嚴(yán)格限于乙方為本物業(yè)提供物業(yè)顧問服務(wù)期間內(nèi)行使，且需按照乙方提供的標(biāo)識樣本使用乙方標(biāo)識，否則乙方將保留所有權(quán)利追討任何非授權(quán)使用乙方或其相關(guān)機(jī)構(gòu)名稱或標(biāo)識之行為的法律責(zé)任及有形、無形的經(jīng)濟(jì)損失。

第三章：顧問服務(wù)及后期管理

在本合同有效期內(nèi)，乙方依據(jù)雙方約定的服務(wù)內(nèi)容(詳見附件《物業(yè)顧問服務(wù)內(nèi)容》為甲方提供顧問服務(wù)。

第四章：合同期限

本合同的服務(wù)期限自___年___月___日至本物業(yè)交付使用日止。

第五章：物業(yè)顧問人員工作執(zhí)行

1.本物業(yè)的物業(yè)顧問服務(wù)由乙方委派具有豐富實(shí)際操作和管理經(jīng)驗(yàn)的工程經(jīng)理和區(qū)域經(jīng)理擔(dān)任顧問組負(fù)責(zé)人，其余人員配合該兩名人員共同在本物業(yè)的顧問服務(wù)中提供服務(wù)。乙方將向甲方提供顧問人員名單，經(jīng)甲方認(rèn)可后開展工作。

2.在顧問期內(nèi)，乙方顧問人員于本合同簽訂后根據(jù)合同附件的顧問服務(wù)內(nèi)容或應(yīng)甲方要求到本物業(yè)現(xiàn)場提供服務(wù)，其余時(shí)間通過電話、傳真、電子郵件等方式提供顧問服務(wù)。

3.乙方顧問人員需配合甲方施工進(jìn)度按合同附件內(nèi)容完成各階段顧問工作，并每月依據(jù)合同附件及內(nèi)容向甲方提交顧問工作報(bào)告。

第六章：顧問服務(wù)費(fèi)用

1.顧問酬金

乙方為甲方提供物業(yè)顧問服務(wù)的酬金為人民幣xx萬元整(RMBxxxxxxx)，甲方分x期支付給乙方：

第一期：于簽訂合同后十五個(gè)工作日內(nèi)支付人民幣xx萬元整(RMBxxxxxxx)；

第二期：

第三期：

第四期：

第五期：

第六期：

2.在乙方正常按本合同履行其應(yīng)負(fù)責(zé)任之前提下，甲方應(yīng)按期向乙方付款。若甲方未能按本章第1條的約定按時(shí)支付乙方酬金逾期超過7日，乙方有權(quán)暫停服務(wù)，且不承擔(dān)違約責(zé)任。

3.若因乙方原因未能按合同履行其所承擔(dān)的責(zé)任與義務(wù)，甲方有權(quán)減緩支付下一期酬金，且不承擔(dān)違約責(zé)任。若因甲方原因造成乙方無法得到相應(yīng)的資料或工作配合而導(dǎo)致乙方不能正常履約完成顧問工作，乙方不承擔(dān)違約責(zé)任。

4.甲乙雙方應(yīng)各自負(fù)責(zé)繳付有關(guān)顧問酬金之稅項(xiàng)及獨(dú)立處理其財(cái)政狀況，互不干涉。

5. 顧問費(fèi)用支付方式

甲方按本合同約定之顧問酬金以支票支付方式或以電匯方式匯付至乙方賬戶。乙方開具正式發(fā)票。

收款單位：

開戶銀行：

賬 號：

第七章：雙方的權(quán)利和義務(wù)

1.甲方的權(quán)利和義務(wù)

1.1有權(quán)依據(jù)本合同相關(guān)條款之約定，對乙方各階段的顧問管理工作質(zhì)量做出評價(jià)。

1.2應(yīng)向乙方提供本物業(yè)相關(guān)資料，如設(shè)計(jì)方案、設(shè)計(jì)圖紙、設(shè)備圖紙、設(shè)備說明等，供乙方制訂物業(yè)管理規(guī)劃時(shí)參考。

1.3有權(quán)要求乙方根據(jù)約定之顧問事項(xiàng)提交專題書面報(bào)告，乙方應(yīng)及時(shí)提交。

1.4配合乙方協(xié)調(diào)項(xiàng)目內(nèi)各部門工作關(guān)系。

1.5 在本合同終止后，有權(quán)要求乙方返還所有自甲方借出的關(guān)于本物業(yè)的圖紙、文字資料等文件。

1.6如因項(xiàng)目工程延誤，導(dǎo)致本合同在期滿時(shí)全部或部分內(nèi)容仍然未能履行，甲方如需乙方提供延期服務(wù)，甲乙雙方應(yīng)就延期服務(wù)另行協(xié)商。

1.7本合同終止，甲方須及時(shí)停止使用乙方的名稱及標(biāo)識（包括文字和圖案）。但甲方在其銷售渠道有權(quán)

項(xiàng)目前期物業(yè)顧問服務(wù)合同范本提要：乙方為甲方在本物業(yè)前期施工過程中及本物業(yè)交付使用階段

注明曾經(jīng)由乙方提供物業(yè)顧問服務(wù)的事實(shí)，且甲方已制作完成并正在使用的印刷宣傳制品除外。

1.8本合同規(guī)定之顧問服務(wù)屬乙方商業(yè)秘密，未經(jīng)乙方許可，不得將顧問服務(wù)涉及的資料、圖紙、數(shù)據(jù)等提供或披露給無關(guān)的第三方，如由此造成乙方損失，甲方需承擔(dān)賠償責(zé)任。但專為履行本合同有關(guān)的業(yè)務(wù)時(shí)除外。

2.乙方的權(quán)利和義務(wù)

2.1嚴(yán)格按照本合同約定向甲方提供物業(yè)顧問服務(wù)，主動(dòng)、優(yōu)質(zhì)地在合同期內(nèi)完成顧問工作事項(xiàng)內(nèi)的各項(xiàng)工作內(nèi)容。

2.2依據(jù)本合同，定時(shí)委派指定顧問人員至甲方現(xiàn)場開展工作。如甲方認(rèn)為乙方顧問人員不能勝任工作，乙方需進(jìn)行人員調(diào)整，但此人員調(diào)整并不影響本合同繼續(xù)履行。

2.3積極主動(dòng)與甲方聯(lián)絡(luò)，隨時(shí)以各種適當(dāng)?shù)腵方式（如到場、電話、傳真、電子郵件）履行顧問工作事項(xiàng)之內(nèi)容。

2.4向甲方提供專業(yè)及針對性顧問服務(wù)，體現(xiàn)在各種建議、制度、預(yù)算等。

2.5如甲方對乙方提供的顧問服務(wù)發(fā)出書面整改通知，應(yīng)積極主動(dòng)與甲方溝通，達(dá)成一致意見后確定并實(shí)施整改措施。

2.6如甲方因工程延期，導(dǎo)致本合同不能按時(shí)完成，可與甲方協(xié)商合同延期事宜。

2.7妥善保管甲方移交的本物業(yè)資料，在合同終止時(shí)，交還甲方。

2.8保守甲方商業(yè)秘密，未經(jīng)甲方允許，不得向無關(guān)的第三方透露，如有違反，造成甲方損失，乙方需承擔(dān)賠償責(zé)任。

第八章：終止合同

1．在履行本合同期間，甲乙雙方中任何一方嚴(yán)重違約或者有其它違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目標(biāo)，在接到對方書面通知十五日內(nèi)仍未能達(dá)成改善或按本合同繼續(xù)履行，守約方可再給予違約方一個(gè)月的寬限期，寬限期滿，違約方仍未履行合同義務(wù)的，則守約方有權(quán)書面通知違約方終止本合同，并有權(quán)要求違約方按本合同約定酬金總額的xx%一次性賠償經(jīng)濟(jì)損失。

2．在本合同履行期間，甲乙雙方在并無出現(xiàn)違約行為的情況下，甲乙雙方中任何一方有權(quán)提出提前終止本合同，提出終止合同的一方，必須提前三個(gè)月給予守約方書面通知，并另外支付守約方補(bǔ)償金人民幣x萬元整（RMBxxxxxxx），一次性補(bǔ)償守約方因合同提前終止的損失。守約方自接到通知之日起十五日內(nèi)以書面形式復(fù)函，逾期未復(fù)的視為同意提出終止本合同一方的決定。

第九章：不可抗力

如遇火災(zāi)、地震、洪水、臺風(fēng)或**、戰(zhàn)爭、足以使物業(yè)停止正常運(yùn)營的政府行為等不可抗力因素，致使本合同無法履行，甲、乙雙方互不承擔(dān)責(zé)任。

第十章：其 它

1.轉(zhuǎn)讓

本合同應(yīng)約束合同雙方當(dāng)事人，如雙方單位發(fā)生變更，其權(quán)利和義務(wù)的承繼人應(yīng)確保繼續(xù)履行合同，任何一方合同當(dāng)事人都不可在未得到其他合同當(dāng)事人書面同意前轉(zhuǎn)讓本合同之一切或部分權(quán)益或責(zé)任。

2.通知

任何與本合同有關(guān)之通知或通訊應(yīng)以中文簡體書寫，并以傳真、快遞、郵寄或?qū)Ｈ怂徒环绞剿椭帘竞贤瑑?nèi)所注明各當(dāng)事人之地址。會議通知?jiǎng)t必須于二天前送達(dá)上述地址。

3.完整合同

本合同已包括所有合同當(dāng)事人之協(xié)議，并取代所有先前合同當(dāng)事人之間關(guān)于為物業(yè)提供物業(yè)顧問管理服務(wù)的協(xié)議或溝通。若本合同任何條文于任何法律下成為無效、非法或不能執(zhí)行，本合同其余的條文之有效性、合法性及可執(zhí)行性并不因此而受損。

4.爭議之解決

本合同各方在闡釋或履行本合同時(shí)如發(fā)生爭議，應(yīng)首先通過友好協(xié)商解決。如果協(xié)商不能解決，各方同意向物業(yè)所在地人民法院提起訴訟。

5.修改合同

本合同之一切條文，必須經(jīng)過合同當(dāng)事人共同協(xié)商，在取得一致意見后，方可做出修改，刪減和增加，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

6.合同附件

本合同所有附件是本合同不可分割的組成部分，本合同中所定義的所有名詞在本合同和其附件中具有相同意義。

7.本合同以中文簡體書寫，一式四份；甲乙雙方各持二份，具有同等法律效力。

甲方：

簽署：________________

公司蓋章：____________

乙方：

簽署：_____________

公司蓋章：_________

_____年_____月_____日于xx簽訂

第三篇：物業(yè)項(xiàng)目接管

工程項(xiàng)目竣工之后，驗(yàn)收機(jī)構(gòu)應(yīng)以批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書、設(shè)計(jì)文件、施工圖紙、設(shè)備說明書、現(xiàn)行施工技術(shù)驗(yàn)收規(guī)范、上級領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)下發(fā)的有關(guān)建設(shè)文件，以及國外引進(jìn)技術(shù)或成套設(shè)備 的合同文件和國外提供的設(shè)計(jì)文件等資料，作為驗(yàn)收的依據(jù)進(jìn)行驗(yàn)收。

由于建筑工程項(xiàng)目的性質(zhì)不同、行業(yè)不同，其竣工驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)也不同。民用住宅驗(yàn)收的一般 標(biāo)準(zhǔn)如下：

(1)工程項(xiàng)目按設(shè)計(jì)圖紙建成，所有粉刷、裝修作業(yè)全部施工完畢。

(2)所有該項(xiàng)目的設(shè)備均已按設(shè)計(jì)規(guī)定全部落位安裝完畢，并且起動(dòng)、運(yùn)轉(zhuǎn)正常，能滿足使 用要求，如電梯、滅火裝置、采暖通風(fēng)裝置等均已落位，并能正常起動(dòng)。

(3)上下水道鋪設(shè)完畢，所有管道及溝道無梗阻、滴漏、滲漏現(xiàn)象，供水正常、排水通暢。照明及動(dòng)力用電的工作回路結(jié)構(gòu)清晰，控制操作方便，有過載和短路防護(hù)裝置。衛(wèi)生設(shè)備安 裝齊全，使用靈活方便，其他公用設(shè)施均完好。

(4)建筑物四周2米之內(nèi)的場地平整，由于本項(xiàng)目施工所造成的障礙物均已清除。

(5)整個(gè)工程經(jīng)按現(xiàn)行施工技術(shù)驗(yàn)收規(guī)范進(jìn)行檢驗(yàn)后，均達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)以上。

經(jīng)正式驗(yàn)收合格后的物業(yè)應(yīng)迅速辦理固定資產(chǎn)交付使用的轉(zhuǎn)帳手續(xù)，并移交與建設(shè)項(xiàng)目有關(guān) 的所有技術(shù)資料。

驗(yàn)收程序

1原有房屋接管驗(yàn)收程序

(1)移交人書面提請接管單位接管驗(yàn)收；

(2)接管單位按接管驗(yàn)收條件和應(yīng)提交的資料逐項(xiàng)進(jìn)行審核，對具備條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽 發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間；

(3)接管驗(yàn)收單位同移交人對原有房屋的質(zhì)量與使用問題進(jìn)行檢驗(yàn)；

(4)對檢驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的危損問題，按危險(xiǎn)和損壞問題的處理辦法處理；

(5)交接雙方共同清點(diǎn)房屋、裝修、設(shè)備和定、附著物，核實(shí)房屋使用狀況；

(6)經(jīng)檢驗(yàn)符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件，辦理房屋所有 權(quán)轉(zhuǎn)稱登記(若無產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，則無須辦理)。

2、新建房屋接管驗(yàn)收程序。

(1)建設(shè)單位書面提請接管單位驗(yàn)收；

(2)接管單位按接管驗(yàn)收條件和應(yīng)提交的資料逐項(xiàng)進(jìn)行審核，對具備條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽 發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間；

(3)接管單位會同建設(shè)單位對物業(yè)的質(zhì)量與使用功能進(jìn)行檢驗(yàn)；

(4)對驗(yàn)收中發(fā)生的問題，按質(zhì)量問題處理辦法辦理；

(5)經(jīng)檢驗(yàn)符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽署發(fā)接管文件。

3、住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收程序

①住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目全部竣工后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向城市人民政府建設(shè)行政主管部門提出 住宅小區(qū)綜合竣工驗(yàn)收申請報(bào)告并附本辦法第六條規(guī)定的文件資料；

②城市人民政府建設(shè)行政主管部門在接到住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收申請報(bào)告和有關(guān)資料一個(gè)月 內(nèi)，應(yīng)當(dāng)組成由城建(包括市政工程、公用事業(yè)、園林綠化、環(huán)

境衛(wèi)生)、規(guī)劃、房地產(chǎn)、工 程質(zhì)量監(jiān)督等有關(guān)部門及住宅小區(qū)經(jīng)營管理單位參加的綜合驗(yàn)收小組；

③綜合驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)審閱有關(guān)驗(yàn)收資料，聽取開發(fā)建設(shè)單位匯報(bào)情況，進(jìn)行現(xiàn)場檢查，對住 宅小區(qū)建設(shè)、管理的情況進(jìn)行全面鑒定評價(jià)，提出驗(yàn)收意見并向城市人民政府建設(shè)行政主管 部門提交住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收報(bào)告；

④城市人民政府建設(shè)行政主管部門對綜合驗(yàn)收報(bào)告進(jìn)行審查。綜合驗(yàn)收報(bào)告審查合格后，開 發(fā)建設(shè)單位方可將房屋和有關(guān)設(shè)施辦理交付使用手續(xù)。

驗(yàn)收合格并已辦理交付使用手續(xù)的住宅小區(qū)，開發(fā)建設(shè)單位不再承擔(dān)工程增建、改建費(fèi)用。

物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料

1、原有房屋接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交的資料。

(1)產(chǎn)權(quán)資料

①房屋所有權(quán)證；

②土地使用權(quán)證；

③有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議；

④房屋分戶使用清冊；

⑤房屋設(shè)備及定、附著物清冊。

(2)技術(shù)資料

①房地產(chǎn)平面圖；

②房屋分間平面圖；

③房屋及設(shè)備技術(shù)資料。

2、新建房屋接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料。

(1)產(chǎn)權(quán)資料

①項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；

②用地批準(zhǔn)文件；

③建筑執(zhí)照；

④拆遷安置資料。

(2)技術(shù)資料

1)竣工圖——包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；

2)地質(zhì)勘察報(bào)告；

3)工程合同及開、竣工報(bào)告；

4)工程預(yù)決算；

5)圖紙會審記錄；

6)工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)；

7)隱蔽工程驗(yàn)收簽證；

8)沉降觀察記錄；

9)竣工驗(yàn)收證明書；

10)鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；

11)新材料、新配件的鑒定合格證書；

12)水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書；

13)砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告；

14)供水、供暖的試壓報(bào)告。

物業(yè)移交

在完成了物業(yè)驗(yàn)收之后，所有物業(yè)連同設(shè)備就移交給物業(yè)管理公司。驗(yàn)收沒有問題的設(shè)備在 驗(yàn)收簽字的同時(shí)就可予以移交。

物業(yè)要直接移交給物業(yè)管理公司，原因是物業(yè)在完成驗(yàn)收之后，就進(jìn)入了使用階段，而使用 管理是由物業(yè)管理公司來進(jìn)行的，加之物業(yè)管理公司參與了施工監(jiān)理和工程驗(yàn)收，只有它才 對各種情況十分清楚，而且早已為投入使用作了各種準(zhǔn)備，包括各種崗位培訓(xùn)，甚至模擬操 作等。

物業(yè)要移交給物業(yè)管理公司的另一個(gè)原因在于，即使是由發(fā)展商或代理商售出的物業(yè)，當(dāng)其 向業(yè)主移交時(shí)，移交者必須是物業(yè)管理公司，因?yàn)槲飿I(yè)向業(yè)主的移交就是物業(yè)管理公司和業(yè) 主共同管理、相互監(jiān)督的開始，移交過程中就有許多與管理有關(guān)的程序需要完成，如簽訂居 住管理公約，預(yù)交水電費(fèi)押金，領(lǐng)取《物業(yè)管理手冊》，知會管理?xiàng)l例等。這就像造好的機(jī) 車在投入運(yùn)行時(shí)必須令其駛?cè)胝?，如果一開始就出了軌，即使你有能力再使之上軌，畢竟 要花許多人力和財(cái)力。

物業(yè)管理公司在接受移交時(shí)必須有全體專業(yè)人員參加，才能作最后的驗(yàn)收確認(rèn)，尤其是要查 對責(zé)成返工的工程是否保證質(zhì)量地完成了。

交接雙方的責(zé)任

1、為盡快發(fā)揮投資效益，建設(shè)單位應(yīng)按接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件和應(yīng)檢索提交的資料提前做 好 房屋交驗(yàn)準(zhǔn)備，房屋竣工后，及時(shí)提出接管驗(yàn)收申請。按管單位應(yīng)在15日內(nèi)審核完畢，及時(shí) 簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定時(shí)間驗(yàn)收，經(jīng)檢驗(yàn)符合要求，接管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽署驗(yàn)收合格憑證，并應(yīng)及時(shí)簽發(fā)接管文件。未經(jīng)接管的新建房屋一律不得分配使用。

2、接管驗(yàn)收時(shí)，交接雙方均應(yīng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。驗(yàn)收不合格時(shí)，雙方協(xié)議處理辦法，并 商定時(shí)間復(fù)驗(yàn)，建設(shè)單位應(yīng)按約返修合格，組織復(fù)驗(yàn)。

3、房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會同建設(shè)單位，共同 分析研究，查明原因，如屬設(shè)計(jì)、施工、材料的原因應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理，如屬使用不當(dāng)，管理不善的原因，則應(yīng)由接管單位負(fù)責(zé)處理。

4、新建房屋從驗(yàn)收之日起，應(yīng)執(zhí)行建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修，并向 接 管單位預(yù)付保修保證金。接管單位在需要時(shí)用于代修。保修期滿，按實(shí)計(jì)算，也可以在驗(yàn)收 接管時(shí)，雙方達(dá)成協(xié)議。建設(shè)單位一次性撥付保修費(fèi)用，由接管單位負(fù)責(zé)保修。

5、新建房屋一經(jīng)接管，建設(shè)單位應(yīng)負(fù)責(zé)在三個(gè)月內(nèi)組織辦理承租手續(xù)，逾期不辦，應(yīng)承擔(dān) 因房屋空置而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失和事故責(zé)任。

接管物業(yè)的善后問題

房屋竣工后，物業(yè)管理管理公司要與建設(shè)單位辦理物業(yè)移交手續(xù)。在移交驗(yàn)收中，如果發(fā)現(xiàn) 物業(yè)質(zhì)量和設(shè)計(jì)問題，以及其它遺留問題，應(yīng)及時(shí)提請開發(fā)建設(shè)單位和施工單位解決。

物業(yè)管理公司也可以代理開發(fā)建設(shè)單位和施工單位在保修期內(nèi)的保修責(zé)任，并按規(guī)定使用委 托方提供的保修款。

由于開發(fā)建設(shè)單位租售原因造成移交后出現(xiàn)空置房屋，其管理服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

辦理移交手續(xù)時(shí)，物業(yè)管理公司有權(quán)向開發(fā)建設(shè)單位索取以下與物業(yè)管理有關(guān)的書面資料： 工程建設(shè)資料、各類房屋清單、出售房屋的產(chǎn)權(quán)范圍或成本核算清單、住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè) 備及公共場地清單、住宅區(qū)未完工的房屋、公用設(shè)施、設(shè)備及公共場地的竣工日期、商業(yè)用 房及其它可以用于經(jīng)營的公用設(shè)施、設(shè)備和場地清單等。

竣工驗(yàn)收后的物業(yè)保修

一、保修的范圍

竣工驗(yàn)收后的物業(yè)，在規(guī)定的保修期內(nèi)，因施工造成的質(zhì)量事故和質(zhì)量缺陷，應(yīng)按照建設(shè)部 1984年3月3日制定的《建筑工程保修辦法(試行)》的規(guī)定進(jìn)行保修。

各種建筑物、構(gòu)筑物和設(shè)備安裝工程的保修范圍如下：

(1)屋面漏雨；

(2)煙道、排氣孔道、風(fēng)道不通；

(3)室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起砂、面磚松動(dòng)，有防水要求的地面漏水；

(4)內(nèi)外墻及頂棚抹灰、面磚、墻線、油漆等飾面脫落，墻面漿活起堿脫皮；

(5)門窗開關(guān)不靈或縫隙超過規(guī)范規(guī)定；

(6)廁所、廚房、盥洗室地面泛水、倒坡積水；

(7)外墻外漏水、陽臺積水；

(8)水塔、水池、有防水要求的地下室漏水；

(9)室內(nèi)上下水、供熱系統(tǒng)管道漏水、漏氣，暖氣不熱，電器、電線漏電，照明燈具墜落；)

(10)室外上下管道漏水、堵塞，小區(qū)道路沉陷；

(11)鋼、鋼筋混凝土、磚石砌體及其他承重結(jié)構(gòu)變形、裂縫超過國家規(guī)范和設(shè)計(jì)要求。

二、保修期限

保修期限自移交手續(xù)辦理完之日起計(jì)算，根據(jù)《保修辦法》下列各類工程的保修期。

(1)民用與公共建筑、一般工業(yè)建筑、構(gòu)筑物的土建工程為1年；

(2)建筑物的照明電氣、上下水管線安裝工程為6個(gè)月；

(3)建筑物的供熱、供冷系統(tǒng)為一個(gè)采暖、供冷期；

(4)室外的上下水和小區(qū)道路為1年；

(5)工業(yè)建筑的設(shè)備、電氣、儀表、工藝管線和有特殊要求的工程，其保修內(nèi)容和期限，由 使用單位和施工單位在合同中規(guī)定。

第四節(jié) 接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)

一、物業(yè)管理企業(yè)自身的注意事項(xiàng)

物業(yè)的接管驗(yàn)收是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的重要環(huán)節(jié)。物業(yè)管理企業(yè)通 過接管驗(yàn)收，即由對物業(yè)的前期管理轉(zhuǎn)入到對物業(yè)的實(shí)體管理之中。因此，為確保今后物業(yè) 管理工作能順利開展，物業(yè)管理企業(yè)在接管驗(yàn)收時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：

1、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精、對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的管理人員及技術(shù)人員參加驗(yàn)收 工作。

2、物業(yè)管理企業(yè)既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度進(jìn)行驗(yàn)收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。

3、接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商對存在的問題加固補(bǔ)強(qiáng)、整修，直至完全合格。

4、落實(shí)物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開發(fā)商負(fù)責(zé)保修，向物業(yè)管理 企業(yè)交付保修保證金，或由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)保修，開發(fā)商一次性撥付保修費(fèi)用。

5、開發(fā)商應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)移交整套圖紙資料，包括產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料。

6、物業(yè)管理企業(yè)接受的只是對物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)以及政府賦予的有關(guān)權(quán)利。

7、接管驗(yàn)收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗(yàn)收后合格憑證，簽發(fā)接管文件。

當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個(gè)物業(yè)驗(yàn)收與接管工作即完成。

二、物業(yè)管理企業(yè)外部的注意事項(xiàng)

1、接管不規(guī)范，驗(yàn)收不合格。雖然國家或地方頒布了接管驗(yàn)收方面的一些規(guī)范，但實(shí)際操 作 過程中常常不能嚴(yán)格執(zhí)行。之所以會在接管驗(yàn)收中出現(xiàn)濫用職權(quán)的腐敗現(xiàn)象主要原因就是接 管主體沒有完全進(jìn)入市場，沒有真正界定清楚交接雙方的權(quán)、責(zé)。即使接管后出現(xiàn)質(zhì)量問題 或發(fā)生事故，往往也不是責(zé)任方承擔(dān)，而是通過更高層次的協(xié)調(diào)，各方平擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任。近幾年，建設(shè)量非常大，伴之而來的是大量的有質(zhì)量問題的物業(yè)，各種事故頻頻發(fā)生。開發(fā)或 建筑企業(yè)的這種短期行為已造成了極大的浪費(fèi)。同時(shí)，由于接管驗(yàn)收的不規(guī)范，有時(shí)會造成 管理公司與開發(fā)或建筑企業(yè)之間的糾紛，最終受害的可能還是使用者。

2、物業(yè)的接管驗(yàn)收牽涉到新舊體制的轉(zhuǎn)移，規(guī)范難度較大。計(jì)劃體制下的房屋管理模式仍 帶 有相當(dāng)?shù)钠毡樾?，其機(jī)制的轉(zhuǎn)換需要一個(gè)相當(dāng)長的時(shí)期，無論是外部環(huán)境，還是內(nèi)部素質(zhì)都 有待在實(shí)踐中逐步改善。一些物業(yè)管理公司是在原房管部門基礎(chǔ)上成立的，雖然牌子換了，但實(shí)質(zhì)內(nèi)容沒變，接管驗(yàn)收免不了老一套。按公司法新成立的一些物業(yè)管理公司，在接管驗(yàn) 收的規(guī)范化方面走得比較快，做了一些有益的探索。

3、缺乏統(tǒng)一的接管驗(yàn)收合同文本。接管驗(yàn)收合同訂立的內(nèi)容可隨物業(yè)的情況或其他條件的 不 同而有所不同，但其基本內(nèi)容，基本要求與基本形式應(yīng)該有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)在一些地區(qū)制定了 一些標(biāo)準(zhǔn)合同文本，但大多都不成熟。有些地區(qū)完全由交接雙方自己擬定合同事項(xiàng)，難免會 出現(xiàn)矛盾或事后的糾紛。而且這樣做一方面增加了交接工作量，另一方面也不便于合同的管 理。

顯然，物業(yè)的接管驗(yàn)收中的問題不僅是上述幾方面，還有像監(jiān)管職能不到位，消費(fèi)者利益考 慮較少等問題也需要引起重視。

簽于物業(yè)接管驗(yàn)收中存在的問題，應(yīng)注意抓好以下幾方面工作：

①進(jìn)一步完善接管驗(yàn)收的政策法規(guī)，文本體系，為規(guī)范交接行為創(chuàng)造條件。

②切實(shí)做到政企分開，轉(zhuǎn)變政府職能，把物業(yè)管理公司推向市場，推進(jìn)物業(yè)管理市場化。

接管合同概述及標(biāo)準(zhǔn)合同樣本

一、合同的概述

(一)物業(yè)管理合同的特征

1、物業(yè)管理公司以業(yè)主或業(yè)主委員會的名義和費(fèi)用處理委托事務(wù)。因此，物業(yè)管理公司因 處 理委托事務(wù)(如房屋維修、設(shè)備保養(yǎng)、治安保衛(wèi)、消防安全、清潔衛(wèi)生、園庭綠化等)所支出 的必要費(fèi)用，應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。

2、物業(yè)管理合同是有償?shù)?。也就是說，業(yè)主不但要支付物業(yè)管理公司在處理委托事務(wù)中的 必要費(fèi)用，還應(yīng)支付物業(yè)管理公司一定的酬金。

3、物業(yè)管理合同的訂立是以當(dāng)事人相互信任為前提的。任何一方通過利誘、欺詐、蒙騙等 手段簽訂的合同，一經(jīng)查實(shí)，可依法起訴，直至解除合同關(guān)系。

4、物業(yè)管理合同的內(nèi)容必須是合法的，應(yīng)體現(xiàn)當(dāng)事人雙方的權(quán)利、義務(wù)的平等與一致，并 不得與現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)相抵觸，否則，合同將不受法律保護(hù)。

5、物業(yè)管理合同既是諾成性合同又是雙務(wù)合同。物業(yè)管理合同自雙方達(dá)成協(xié)議時(shí)成立，故 為諾成性合同；委托人和受托人雙方都負(fù)有義務(wù)，故為雙務(wù)合同。

(二)物業(yè)管理合同的主要內(nèi)容

物業(yè)管理合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：

1、委托方和受托方的名稱、住所；

2、物業(yè)管理區(qū)域的范圍和管理項(xiàng)目；

3、物業(yè)管理服務(wù)的事項(xiàng)；

4、物業(yè)管理服務(wù)的要求和標(biāo)準(zhǔn)；

5、物業(yè)管理服務(wù)的費(fèi)用；

6、物業(yè)管理服務(wù)的期限；

7、違約責(zé)任；

8、合同終止和解除的約定；

9、當(dāng)事人雙方約定的其他事項(xiàng)。

物業(yè)管理合同中當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)約定的物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)包括：(1)物業(yè)共用部位共用設(shè)備的使 用管理、維修和更新；(2)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施的使用管理、維修和更新；(3)電梯、水 泵等房屋設(shè)備的運(yùn)行服務(wù)；(4)保潔服務(wù)；(5)保安服務(wù)；(6)物業(yè)維修、更新費(fèi)用的帳務(wù)管 理；(7)物業(yè)檔案資料保管。

物業(yè)管理合同除了應(yīng)當(dāng)約定的管理服務(wù)事項(xiàng)外，還可以約定下列服務(wù)事項(xiàng)：(1)業(yè)主或使用 人的自用部位和自用設(shè)備的維修、更新；(2)業(yè)主或業(yè)主委員會委托的其他物業(yè)管理服務(wù)事 項(xiàng)。

第四篇：如何管理物業(yè)項(xiàng)目

物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理：如何管理一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目？

一、物業(yè)經(jīng)理要有較強(qiáng)的敬業(yè)精神

物業(yè)管理的基本特征是在法律法規(guī)規(guī)定的范圍內(nèi)從事環(huán)境、設(shè)備設(shè)施的管理，為授權(quán)管轄范圍內(nèi)的人提供全方位的服務(wù)。一個(gè)專業(yè)管理公司所管理的小區(qū)或辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院，其有形資產(chǎn)動(dòng)輒百萬、千萬，甚至幾億、幾十億。管轄范圍內(nèi)各種人的活動(dòng)，簡繁相間，難易互見，管理者的敬業(yè)精神，顯得尤為重要。

管理者的敬業(yè)精神包括：

1．強(qiáng)烈的使命感。商業(yè)社會中，人類的許多活動(dòng)都是價(jià)值的體現(xiàn)。平時(shí)，報(bào)紙上常刊載對物業(yè)管理公司的投訴信函。這其實(shí)稍加研究便可以發(fā)現(xiàn)，投訴最多的是那些僅僅翻牌的公司，或者是發(fā)展商自己湊合成立的公司。相比較之下，對業(yè)主或發(fā)展商委托競標(biāo)的項(xiàng)目，許多物業(yè)管理公司在接標(biāo)后能努力管好，受到贊譽(yù)。除了他們技術(shù)水平高，實(shí)力強(qiáng)外，意識在起作用。的確，日常的工作中有很多問題，各種矛盾，能確立起一種為業(yè)主服務(wù)好的使命，話就好說，事就好做

2.高度的責(zé)任心。很多物業(yè)管理人員都把管理服務(wù)當(dāng)作自己的事來辦，甚至做得比自己的事還好。有了這種責(zé)任心，就會去研究問題、解決問題，就不會去扯皮。水管裂了，不會先去尋找誰承擔(dān)責(zé)任，而是先解決問題。3．團(tuán)隊(duì)精神。物業(yè)管理涉及的面很廣，需要的知識結(jié)構(gòu)復(fù)雜。有人說，物業(yè)管理要解決的問題“上至天文地理，下至雞毛蒜皮”，一點(diǎn)也不為過。但一個(gè)人的精力、知識畢竟有限。如果發(fā)揚(yáng)“團(tuán)隊(duì)精神”，就沒有解決不了的問題。對復(fù)雜設(shè)施、設(shè)備的管理，外包是一項(xiàng)常見的方式，但如不能與協(xié)作方之間發(fā)揚(yáng)“團(tuán)隊(duì)精神”，恐難把事做好。

二、物業(yè)經(jīng)理應(yīng)具有良好的心理素質(zhì)

物業(yè)管理工作者活躍在高檔辦公樓、優(yōu)雅的小區(qū)和涉外公寓，每天面對的有腰纏萬貫的富人，也有普普通通的百姓，甚至生活艱辛的市民。他們對待物業(yè)管理人員的態(tài)度有的親熱有加，也有的平平常常，甚至也有的不屑一顧。而在日常事務(wù)的處理過程中，對業(yè)主和用戶的要求和服務(wù)，以及與政府行政部門的交往中，我們對事物的看法也常常不盡一致。如果沒有良好的心理素質(zhì)往往容易出現(xiàn)偏差。因此，以下幾點(diǎn)顯得非常重要：

A:精神境界要高。物業(yè)管理不是簡單的看門、掃地、通陰溝。作為物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的工作人員，他們具有特定的專業(yè)知識和技能，在人格上與其他人都是平等的，只是社會分工不同而已。

B:禮貌待人是物業(yè)管理人員必備的素質(zhì)。不管在什么情況下，對周圍的人，要以禮相待；對周圍發(fā)生的事，只能多觀察，多分析，決不議論，這一條非常重要。

以平常心對待不平常的人和事。人家有的，我們不必也有；人家沒有的，我們也可以有，也可以沒有。

D:要處理好各方面的關(guān)系。與業(yè)主和租戶的關(guān)系，與員工和領(lǐng)導(dǎo)之間的關(guān)系，與相鄰單位和政府行政部門，等等，都要處理好關(guān)系。

三，物業(yè)經(jīng)理要有精湛的管理技能

物業(yè)管理不僅要將管理內(nèi)容按照目標(biāo)去一步步地實(shí)現(xiàn)，而且要做得盡可能地有效。一般來說，通過努力，管理目標(biāo)是不難實(shí)現(xiàn)的但要管理得非常有效，我們是必須要有精湛的管理技能的，而且這一點(diǎn)決不能一蹴而就。精湛的管理技能除了多實(shí)踐外，還要不斷提高自身的文化修養(yǎng)和專業(yè)業(yè)務(wù)水平。物業(yè)管理是一件很復(fù)雜的工作，涉及的面很廣，從建筑結(jié)構(gòu)到機(jī)械設(shè)備，從田園綠化到人的行為舉止。如果沒有良好的管理技能，很難勝任優(yōu)秀的管理項(xiàng)目。管理技能涉及的方面有：

小區(qū)、樓宇的建筑結(jié)構(gòu)，供電、供熱系統(tǒng)，水處理系統(tǒng)，通訊系統(tǒng)，保安、綠化、清潔、財(cái)務(wù)的管理，人的管理，等等。其中最為困難的是人的管理。人是具有思想的，而人的行為方式又是隨時(shí)間、地點(diǎn)的不同而變化的。如何對人的行為進(jìn)行規(guī)范和管理是一大課題。管理處的員工，尤其是管理處的負(fù)責(zé)人，要不斷更新自己的知識結(jié)構(gòu)，學(xué)習(xí)一些管理學(xué)、社會學(xué)、心理學(xué)、法律和法規(guī)、甚至美學(xué)，將會受益無窮。

四、物業(yè)經(jīng)理要具有十足的經(jīng)營頭腦

無論時(shí)小區(qū)、寫字樓、高檔公寓等，作為項(xiàng)目的首要人員必須要掌握好一個(gè)原則，時(shí)刻考慮到如何讓員工過的好點(diǎn)，考慮好項(xiàng)目的整體經(jīng)營運(yùn)作狀況，沒有好的收繳率就沒有好的收入給員工，那么這位項(xiàng)目經(jīng)理就是一位不合格的領(lǐng)頭羊。其他做好了則也是不及于是，哪個(gè)企業(yè)都不會要一個(gè)不給自己帶來利潤項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，同樣也無法做好一位領(lǐng)頭羊的團(tuán)隊(duì)首領(lǐng)。

五、物業(yè)經(jīng)理要有超前的服務(wù)意識

縱觀過去的廿世紀(jì)，工業(yè)革命和四十年代以后的科技革命給人們的生活和意識均產(chǎn)生了巨大的沖擊。我們知道，工業(yè)國家用了將近幾個(gè)世紀(jì)所經(jīng)歷的變革，我們國家則在幾十年內(nèi)便就實(shí)現(xiàn)了。社會在發(fā)展，作為物業(yè)管理主要對象的人的要求越來越高，超前的服務(wù)意識顯得極為重要。

例如，樓宇小區(qū)的智能化。這不僅僅是個(gè)監(jiān)、控管理的問題，還能使人的生活和信息的獲取更為便利和及時(shí)。健康和人的生命越來越成為人們關(guān)切的主題。因此，安全防范、環(huán)境綠化、消除污染，成為擺在物業(yè)管理公司和全體從業(yè)人員面前新的課題。服務(wù)的時(shí)效性。時(shí)間就是生命，時(shí)間就是金錢，已不再是文學(xué)作品里的用語，而是人們切切實(shí)實(shí)感受到的事實(shí)。信息革命已將這一概念大大強(qiáng)化了。諸如此類，不一而足。因此，我們的服務(wù)方式和方法必須跟上科技發(fā)展的步伐，跟上信息革命這一時(shí)代的節(jié)拍，要有所創(chuàng)新，要不斷研究新問題，解決新問題……

一、園林苗木過冬工作

入冬前，物業(yè)管中心根據(jù)今年的氣候特點(diǎn)和綠化苗木生長習(xí)性，特別是針對今年新種植物、草坪，采取多種措施，全力做好冬季苗木管護(hù)工作。目前，物業(yè)管中心根據(jù)小區(qū)內(nèi)所有花卉苗木都進(jìn)行了防凍水澆灌準(zhǔn)備工作，樹木石灰水涂白工作。

為保障已栽、新植、補(bǔ)植花卉苗木的成活和安全過冬，物業(yè)管中心早動(dòng)手、早準(zhǔn)備，在入冬前做好了冬季綠化防寒工作，同時(shí)，抽調(diào)精干力量，加緊對花卉苗木的防凍水澆灌，增強(qiáng)樹木的防凍性，滿足植物休眠需要。另外，還對物業(yè)管中心的樹木進(jìn)行石灰水涂白，提高樹木抗寒性和抗蟲性，加強(qiáng)對樹木的科學(xué)保護(hù)。

今年，我物業(yè)管中心在力爭創(chuàng)建園林小區(qū)為目標(biāo)，大力開展綠化美化活動(dòng)，取得了豐碩的成果，必須做到保持和延續(xù)。

二、消防安全工作檢查

針對冬季氣溫干燥容易引起突發(fā)性火災(zāi)災(zāi)患的問題，物業(yè)部門主管應(yīng)在入冬前組織一次對本項(xiàng)目的全面消防安全檢查，消除火災(zāi)隱患。同時(shí)，如果部門主管可以結(jié)合檢查，進(jìn)行一次“消防安全”專項(xiàng)的在崗職工培訓(xùn)。用以達(dá)到提高職工 “消防安全”防范意識，增加火災(zāi)安檢、處置能力的目地。

消防安全檢查范圍：

安全檢查范圍應(yīng)包含本小區(qū)全部消防設(shè)施、設(shè)備及報(bào)警監(jiān)控系統(tǒng)，并且不留死角。

安全檢查標(biāo)準(zhǔn)：

安全檢查標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)附和本小區(qū)消防設(shè)施、設(shè)備，消防報(bào)警監(jiān)控，消防安全通道、安全指示、應(yīng)急照明系統(tǒng)檢查要求并且附和消防法規(guī)規(guī)范。

安全檢查過程：

在進(jìn)行安全檢查過程中，應(yīng)有“安全檢查記錄”和“整改處置方案 ”，并有“整改復(fù)檢記錄”。

安全檢查記錄：

“安全檢查記錄”和“整改復(fù)檢記錄”，并有部門主管簽字。

完成檢查工作：

檢查工作完成后，應(yīng)在規(guī)定時(shí)間之內(nèi)，將“安全檢查記錄”和“整改復(fù)檢記錄”上報(bào)公司辦公室。

邀請公司領(lǐng)導(dǎo)：

物業(yè)部門主管可根據(jù)本小區(qū)具體情況，邀請公司領(lǐng)導(dǎo)一同參加安全檢查、簽字驗(yàn)收的工作，加強(qiáng)物業(yè)管理責(zé)任。

三、冬季設(shè)施、設(shè)備安全檢查：

部門主管負(fù)責(zé)組織本部各部門經(jīng)理、主管，針對管轄項(xiàng)目設(shè)施、設(shè)備及環(huán)境情況，編制“冬季安全檢查計(jì)劃”。

冬季安全檢查計(jì)劃需涵蓋：供暖系統(tǒng)(入戶抄燃?xì)獗淼讛?shù))、供水系統(tǒng)、戶外水管、戶外配電箱(柜)、電梯設(shè)備、員工冬季勞動(dòng)防護(hù)、生活后勤保障等內(nèi)容。

冬季安全檢查計(jì)劃要求：

(1)檢查范圍、內(nèi)容、目標(biāo)明確。

(2)檢查標(biāo)準(zhǔn)附和相關(guān)規(guī)定。

(3)有明確完成時(shí)限。

(4)明確檢查人員。

(5)有不合格問題處置及整改預(yù)案(方法)。

(6)有檢查工作記錄，并有部門主管簽字。

(7)檢查、整改工作記錄應(yīng)存檔保存，保存期限應(yīng)在一年以上。

檢查工作實(shí)施：

檢查工作組應(yīng)由部門主管及部門經(jīng)理、主管級以上人員組成。

檢查工作需“按檢查標(biāo)準(zhǔn)”逐項(xiàng)認(rèn)真完成，并有專人記錄。

檢查工作最好應(yīng)有“動(dòng)員”、“總結(jié)”工作程序，并有完整記錄。

檢查工作匯報(bào)：

檢查工作完成后，部門主管應(yīng)在規(guī)定時(shí)間之內(nèi)，將“檢查整改工作記錄”，上報(bào)至公司指定主管部門。

四、冬季除雪工作預(yù)案

進(jìn)入冬季前部門主管應(yīng)針對管轄小區(qū)道路情況，通行安全保障等要求，編制冬季除雪工作預(yù)案。

預(yù)案應(yīng)包涵“雪天預(yù)警”，“除雪設(shè)施、設(shè)備、工具、用品”，“除雪區(qū)域”，“提前到崗規(guī)定”，“清早除雪人員”，“底商門前三包協(xié)議”，“除雪復(fù)檢規(guī)定”，“違規(guī)處罰規(guī)定”等。

五、冬前安全工作公司復(fù)檢：

物業(yè)公司應(yīng)指定組織專人負(fù)責(zé)對所在管理項(xiàng)目入冬安全工作進(jìn)行檢查、復(fù)檢，然后形成評價(jià)報(bào)告，簽字后存入物業(yè)管理檔案。其復(fù)檢結(jié)論還可納入公司管理人員績效考核之內(nèi)。

成都XX物業(yè)管理有限公司又一次向業(yè)主發(fā)了催告函，其服務(wù)的XX小區(qū)內(nèi)一套別墅的業(yè)主5年多欠繳物業(yè)費(fèi)5萬多元，產(chǎn)生的“滯納金”則高達(dá)55萬余元。

業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)如果沒有可原諒的情節(jié)，確實(shí)是錯(cuò)誤的，應(yīng)該補(bǔ)交并且進(jìn)行適當(dāng)處罰，甚至列入誠信檔案。但現(xiàn)在的問題是，5萬多元卻在5年后變成了5

5“滯納金”，“滯納金”是按購房時(shí)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同產(chǎn)生的，“逾期之日起，按每日1%收取滯納金?！?/p>

在這里有兩點(diǎn)需要說明：

一是把拖欠物業(yè)費(fèi)增加的罰款叫作“滯納金”是不妥當(dāng)?shù)模皽{金”是對公民依法應(yīng)該履行的金錢給付義務(wù)而沒有履行增加的處罰，包括依法應(yīng)交的稅款，或者國家行政機(jī)關(guān)依法收取的罰款。業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)不存在國家法律和行政處罰的含義，所以不應(yīng)稱為“滯納金”，只應(yīng)該按照合同法稱為違約金。

二是，物業(yè)費(fèi)違約金的合同是否經(jīng)過合法的程序簽訂？如果只是物業(yè)部門預(yù)先印制的格式條款，新消法第二十六條規(guī)定經(jīng)營者不得以不公平格式條款損害消

1%收取的“滯納金”顯然屬于無效霸王條款。

那么，業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)到底該如何加收違約金呢？《合同法》第一百一十三條規(guī)定，“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。”這就是說，違約金是因?yàn)檫`約給對方造成的損失而已。

業(yè)主拖欠了物業(yè)費(fèi)，給物業(yè)公司造成損失如何評估？最多能夠加收多少違約金？按照最高人民法院的有關(guān)司法解釋，可參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)量逾期付款違約金。按最高人民法院規(guī)定，可在借款合同載明的貸款利率水平上加收30%-50%。同時(shí)，根據(jù)最高人民法院對民間信貸最

息24%的上限。上述物業(yè)費(fèi)由5萬變成55萬，顯然不符合規(guī)定。

《合同法》第一百一十四條規(guī)定：“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少?！笔忻襁t交某些費(fèi)用，對企業(yè)的損失應(yīng)該按照相當(dāng)于銀行利息賠償，或者考慮懲罰性，法院可以同意適當(dāng)提高利率標(biāo)準(zhǔn)。如果市民覺得自己要付的違約金過高，可以向法院申請調(diào)整違約金的數(shù)額。

這里還有兩個(gè)問題：一是對于物業(yè)部門明顯違法的合同，應(yīng)該提早說“不”。例如對于物業(yè)合同產(chǎn)生的程序，必須經(jīng)過規(guī)范的程序，而不是由物業(yè)單方面說了算，拿格式條款來讓業(yè)主簽字；二是對于物業(yè)合同還應(yīng)該進(jìn)行合法性審查，像這種按天加收滯納金的規(guī)定就應(yīng)該及時(shí)取締。

更重要的是，地方政府要通過立法，填補(bǔ)社會管理方面的漏洞，例如規(guī)定經(jīng)營服務(wù)部門收取違約金的標(biāo)準(zhǔn)，讓法律明確起來。江蘇省在這方面的立法就走在了前面?！督K省消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)條例》規(guī)定，因消費(fèi)者逾期未支付費(fèi)用，公用服務(wù)經(jīng)營者加收違約金最高不得超過消費(fèi)者逾期未支付費(fèi)用的數(shù)額。這樣一來，服務(wù)部門加收的違約金就和《行政強(qiáng)制法》中“加處罰款或者滯納金的數(shù)額不得超出金錢給付義務(wù)的數(shù)額”的規(guī)定一致起來了。

社會公共服務(wù)部門，除了實(shí)現(xiàn)經(jīng)營指標(biāo)，還應(yīng)該堅(jiān)持社會服務(wù)的公益性，不能隨意增加消費(fèi)者的不合理負(fù)擔(dān)。江蘇省的上述舉措值得在全國推廣。

記者：常青村 來源：北京青年報(bào)

法院對物業(yè)費(fèi)糾紛中滯納金如何裁判？

是物業(yè)費(fèi)問題仍然是業(yè)主與物業(yè)公司之間一大矛盾，無獨(dú)有偶，業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)也并非故意為之，耍賴皮，多數(shù)是因?yàn)槲飿I(yè)公司提供的服務(wù)不符合要求，或者物業(yè)費(fèi)收取不合理。那么物業(yè)費(fèi)都包括哪些內(nèi)容呢？業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司收取滯納金（違約金）合理嗎？法院對物業(yè)費(fèi)糾紛中滯納金的裁判又考慮哪些因素呢？

不同城市不同檔次的小區(qū)對物業(yè)費(fèi)的收取范圍，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并不相同，但是物業(yè)費(fèi)的內(nèi)容可以大致分為以下幾種：

(1)公共物業(yè)及配套設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用。包括外墻、樓梯、步行廊、電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、電視音響系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、配電器系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及其他機(jī)械、設(shè)備、機(jī)器裝置及設(shè)施的管理費(fèi)用等。

(2)公用水電的支出，如公共照明、噴泉、草坪地淋水等。

聘用管理人員的薪金:包括工資、津貼、福利、保險(xiǎn)、服裝費(fèi)用等。

(4)購買或租賃必需的機(jī)械及器材的支出。

(5)物業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)(火險(xiǎn)、災(zāi)害險(xiǎn)等)及各種責(zé)任保險(xiǎn)的支出。

(6)垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲的費(fèi)用。(7)清潔公共地方及幕墻、墻面的費(fèi)用。(8)公共區(qū)域植花、種草及其養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。(9)更新儲備金，即物業(yè)配套設(shè)施的更新費(fèi)用。(10)聘請律師、會計(jì)師等專業(yè)人士的費(fèi)用。(11)節(jié)日裝飾的費(fèi)用。

我們通過對裁判文書的統(tǒng)計(jì)、分析，將法院對于違約金支付的普遍意見總結(jié)如下：按照“誰主張，誰舉證”的原則，物業(yè)公司請求法院支持違約金，應(yīng)當(dāng)舉證證明：約定了違約金條款、違約金數(shù)、計(jì)算方式等。（參見案例1）。

而物業(yè)服務(wù)合同中是否約定了違約金及相關(guān)計(jì)算方式是物業(yè)公司違約金請求權(quán)的前提條件。如果沒有事先約定，法院會駁回物業(yè)公司的違約金請求。如果有事先約定，那么應(yīng)區(qū)分以下情況進(jìn)行處理：

（1）業(yè)主沒有提出物業(yè)公司違約的抗辯，或提出的抗辯理由明顯不成立的，法院認(rèn)為業(yè)主屬于“無正當(dāng)理由”而延遲履行支付義務(wù)，如果雙方有違約金的約定，那么法院會判令業(yè)主支付違約金；

（2）如果法院認(rèn)定物業(yè)公司的服務(wù)存在較明顯的瑕疵，即使這種瑕疵的程度不足以讓業(yè)主拒交全部的物業(yè)費(fèi)，法院也傾向于認(rèn)定物業(yè)公司違約在先，業(yè)主拒

“先履行抗辯權(quán)”或“同時(shí)履行抗辯權(quán)”，會對違約金請求予以全部或部分駁回。（參見案例2）

（3）如果物業(yè)公司存在較輕微的瑕疵履行，但整體服務(wù)質(zhì)量良好，業(yè)主以輕微過錯(cuò)為由拒交物業(yè)費(fèi)明顯不合理，不能構(gòu)成履行抗辯，法院也應(yīng)支持物業(yè)公司的違約金請求。

在物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件中，物業(yè)公司依據(jù)合同提出違約金的訴訟請求，業(yè)主可能會主張違約金過高請求法院予以適當(dāng)調(diào)整，如果按照“誰主張，誰舉證”的原則，業(yè)主應(yīng)對違約金高于物業(yè)公司的實(shí)際損失承擔(dān)舉證責(zé)任。但實(shí)踐中，業(yè)主很難證明物業(yè)公司的實(shí)際損失，法院普遍以銀行同期貸款利率為標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定物業(yè)公司的損失。物業(yè)公司若認(rèn)為自己的實(shí)際損失更大，則需加以證明。法條鏈接

《合同法》解釋

（二）規(guī)定：“當(dāng)事人主張約定的違約金過高，請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過分高于造成的損失’”

根據(jù)不告不理原則，當(dāng)事人未主張違約金過高時(shí)，法院通常并不主動(dòng)進(jìn)行調(diào)整（參見案例3）。從合同性質(zhì)分析，違約金的約定是雙方當(dāng)事人意思自治的表現(xiàn)，只要不存在無效情形，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)受其約束，包括法院在內(nèi)的任何第三方無權(quán)以自己的意志施加影響。根據(jù)《合同法》114條第2款規(guī)定：“約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求適當(dāng)減少”。那么，在當(dāng)事人未申請調(diào)整情況下，法院主動(dòng)調(diào)整（參見案例4）不僅沒有法律依據(jù)，也有違私法自治原則。

對于調(diào)整后的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)踐中存在多種做法，其中比較常見的有以下3種: ①適用中國人民銀行同期同類貸款利率或利率基礎(chǔ)上再上浮30%（這里上浮30%，相當(dāng)于違約金為實(shí)際損失的130%）;②調(diào)整為“日萬分之五”或“日萬分之三”(參見案例5)；

300元、500元、800元等具體金額的違約金。

根據(jù)我們的大數(shù)據(jù)分析，吉林省法院普遍采取第①種標(biāo)準(zhǔn)，但對于是否上浮30%不太統(tǒng)一。

我們認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于逾期付款違約金應(yīng)當(dāng)按照何種標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算問題的批復(fù)》，對于過高的違約金參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為宜。

對于是否上浮和上浮的比例，根據(jù)《合同法》解釋二，“適當(dāng)減少”意在說明無需將違約金調(diào)整到與損失相

平，可以兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量，作出裁決，如果業(yè)主“惡意拖欠”，可以上浮一定比例，但應(yīng)以上浮30%為限。

第五篇：物業(yè)項(xiàng)目預(yù)算

一、綜合管理費(fèi)

[收費(fèi)項(xiàng)目、管理服務(wù)內(nèi)容、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/月/平方米）、測算依據(jù)（包括人員安排、用工用料分析）、備注] 1.管理、服務(wù)人員的工資，按照規(guī)定提取的福利費(fèi)等（綜合管理費(fèi)第一項(xiàng)）

管理服務(wù)內(nèi)容：

（1）負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施；

（2）對房屋及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計(jì)劃，組織實(shí)施；（3）受理住戶咨詢、投訴、報(bào)修、預(yù)約服務(wù)、為住戶排憂解難；（4）協(xié)助組建業(yè)主委員會并配合其運(yùn)作；（5）建立規(guī)章制度與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；

（6）與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、物業(yè)管理公約等手續(xù)；公開服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)；

（7）應(yīng)用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)對業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)及收費(fèi)情況進(jìn)行管理；（8）員工統(tǒng)一著裝，持證上崗；

（9）進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查，促進(jìn)管理服務(wù)工作的改進(jìn)和提高。管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：

（1）每三個(gè)月向委托方報(bào)告一次計(jì)劃實(shí)施情況；（2）每年一次；

（3）白天有專職受理接待人員，夜間有值班人員處理應(yīng)急事件；一般性投訴與服務(wù)當(dāng)日解決，其它不能當(dāng)日解決的，承諾或約定解決時(shí)限并作出合理解釋；（4）按有關(guān)部門及政策、法規(guī)要求執(zhí)行；

（5）制度健全；服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)符合合同約定；檔案資料齊全，保管良好；（6）內(nèi)容合法，手續(xù)完備；

（7）有專人維護(hù)，內(nèi)容完整、準(zhǔn)確、有效、更新及時(shí)；（8）分工種著裝，配戴胸牌；按規(guī)定要求持證上崗；

（9）每6個(gè)月進(jìn)行一次，并作分析、評估且有改進(jìn)措施。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：0.089元/月/平米

測算依據(jù)：管理處經(jīng)理1名3500元/月，各部門主管4名2800元/月，出納兼文員1名1000元/月,計(jì)工資費(fèi)用為15700元，福利2198元，月總費(fèi)用17898元。備注：按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)提取管理人員的福利15700元*14%=2198元 2.裝修管理服務(wù)費(fèi) 服務(wù)內(nèi)容

（1）維護(hù)公共安全和公眾利益；

（2）將住宅裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知裝修人；

（3）業(yè)主(使用人)裝修前按規(guī)定審查業(yè)主(使用人)的裝修方案；（4）每日巡查裝修施工情況；

（5）對裝修中的違規(guī)行為及時(shí)勸阻。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

（1）按照有關(guān)政策、法規(guī)、合同、公約的規(guī)定進(jìn)行管理；（2）在入住裝修前進(jìn)行書面告知或簽訂裝修管理協(xié)議；（3）24小時(shí)內(nèi)審結(jié)方案并簽署審查意見交業(yè)主；

（4）在裝修前期每日巡查一次，發(fā)現(xiàn)違章，當(dāng)即開具違章通知單告知業(yè)主；（5）經(jīng)三次通知和勸阻仍不改正的，3日內(nèi)向有關(guān)主管部門報(bào)告。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：0.029元/月/平米 測算依據(jù)：管理員2名2500元/月計(jì)，工資為5000元，福利700元，月總費(fèi)用5700元

二、公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修、保養(yǎng)及場地、共用部位小修維護(hù)費(fèi)

[收費(fèi)項(xiàng)目、管理服務(wù)內(nèi)容、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/月/平方米）、測算依據(jù)（包括人員安排、用工用料分析）、備注]

1、人員管理費(fèi)

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：0.031元/月/平米

測算依據(jù)：以維修技師1名2500元/月，維修管理員2名1500元/月計(jì)，月工資費(fèi)用為5500元，福利費(fèi)770元，月總費(fèi)用6270元。

2、供配電系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)

服務(wù)內(nèi)容包括：

（1）保持配電房清潔衛(wèi)生；

（2）檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開關(guān)、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導(dǎo)線等供配電系統(tǒng)的運(yùn)行狀況，并抄表做好記錄，出現(xiàn)異常及時(shí)處理；

（3)委托專業(yè)單位對變壓器、高壓開關(guān)柜進(jìn)行測試、試驗(yàn)等項(xiàng)目的維修保養(yǎng)；（4）對變壓器外部、低壓配電柜進(jìn)行清潔、保養(yǎng)；

（5）保證正常電力供應(yīng)，內(nèi)線限電、停電按規(guī)定時(shí)間通知業(yè)主(使用人)；（6）檢測接地電阻；檢測配電房主要電器設(shè)備的絕緣強(qiáng)度；

（7）檢測配電房內(nèi)消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高壓操作工具：（8）潮濕天氣時(shí)，采用抽濕或紅外線燈泡烘烤等方法，保持配電房內(nèi)主要電器設(shè)備干燥；

（9）檢測配電房內(nèi)有無蛙、鼠、蟻等蟲害，如發(fā)現(xiàn)馬上采取措施杜絕；（10）填寫運(yùn)行記錄，建檔備查。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)包括：

（1）每周清掃地面及擦拭配電柜表面，要求地面無積灰，配電柜表面無污漬；（2）每日檢查一次；

（3）每年測試、試驗(yàn)1次；（4）每年進(jìn)行2次；

（5）限電、停電至少提前三日通知業(yè)主(使用人)；（6）每年檢測1次；（7）每年檢測2次配電房內(nèi)消防器材；高壓操作工具每年送供電部門檢測1次；（8）持續(xù)保持配電房內(nèi)主要電器設(shè)備干燥；（9）每月檢測1次；

（10）每日填寫運(yùn)行記錄并歸檔備查。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：0.138元/月/平米

測算依據(jù)：供電系統(tǒng)年檢費(fèi)15000元，維保費(fèi)18000元，每年總費(fèi)用33000元。備 注：專指小區(qū)內(nèi)專用供配設(shè)備

3、道路系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)

服務(wù)內(nèi)容

（1）車行道路路況檢查與維護(hù)；

（2）道板路面與人行通道檢查與維護(hù)；（3）交通標(biāo)志的檢查與維護(hù)。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（1）路面無明顯坑洼、龜裂、破損、啃邊，路牙無明顯破損；（2）路面無明顯坑洼、破損、道板缺失；（3）交通標(biāo)志與交通設(shè)施齊全、完好。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：0.063元/月/平米 測算依據(jù)：道路系統(tǒng)每年維護(hù)費(fèi)15000元。包括損壞面積不超過1平方的材料費(fèi)

4、給水系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)

服務(wù)內(nèi)容

（1）檢查與維護(hù)水池(箱)及部件；（2）飲用水水質(zhì)檢驗(yàn)；（3）水泵維護(hù)與檢查；（4）給水管網(wǎng)維護(hù)。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

（1）每3個(gè)月檢查保養(yǎng)1次水池(箱)入孔、進(jìn)水管、溢水管、水位計(jì)、浮球閥和各類閘門；表面和支架不銹蝕，漆膜脫落處及時(shí)修補(bǔ)，保持池體結(jié)構(gòu)完好，無滲漏；

（2）飲用水水池（箱）每6個(gè)月清洗一次，清洗后水質(zhì)作同步檢驗(yàn)，檢驗(yàn)合格方可使用；

（3）保持泵房清潔衛(wèi)生，地面排水暢通，每二個(gè)月清洗1次泵房；水泵運(yùn)行正常，各種儀表計(jì)量正常，閥門開關(guān)靈活，發(fā)現(xiàn)滴漏及時(shí)維修；消防泵、噴淋泵、污水泵等不經(jīng)常啟動(dòng)的水泵，每月啟動(dòng)1次，保持水泵能正常運(yùn)行，每月檢查1次消防泵及管道閥門，使之處于完好和正常開啟狀態(tài)；水泵運(yùn)轉(zhuǎn)部件定期加油，保持潤滑靈活。樓內(nèi)壓力供水管道及泵房、水塔、水箱等損壞、漏水、脫落或零件殘損等及時(shí)修復(fù)；

（4）每年對明裝給水管道進(jìn)行1次全面檢查維修，冬季做好防護(hù)工作。明裝管道檢查銹蝕現(xiàn)象，對輕度銹蝕應(yīng)將脫皮清理干凈，在管道干燥的情況下，涂刷防銹漆兩遍，然后在刷兩遍面漆。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：0.188元/月/平米

測算依據(jù)：每年水箱清洗、檢測費(fèi)15000元，水管防凍、油漆費(fèi)30000元，每年總費(fèi)用45000元。

備注：本測算為使用變頻水泵的住宅小區(qū)，不含水泵維護(hù)費(fèi)。

5、排水系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)

服務(wù)內(nèi)容

（1）雨水管網(wǎng)檢查與維護(hù)；（2）污水管網(wǎng)檢查與維護(hù)。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

（1）樓頂每6個(gè)月檢查清掃一次并清理雨水口，雨水口開裂、破損等及時(shí)更換；每年雨季前疏通管道一次；排水設(shè)施定期維護(hù)，保持完好；

（2）每6個(gè)月疏通一次，保持污水管網(wǎng)暢通；化糞池每年清理一次。

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 0.167元/月/平米

測算依據(jù)：每年排水系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)40000元。

6、監(jiān)控系統(tǒng)維護(hù)費(fèi) 服務(wù)內(nèi)容

對監(jiān)控系統(tǒng)定期進(jìn)行檢查與維護(hù)。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 每月一次，保持系統(tǒng)狀態(tài)良好，工作正常。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 0.005元/月/平米

測算依據(jù)：每年監(jiān)控系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)13000元。

7、消防系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)

服務(wù)內(nèi)容

（1）檢查與維護(hù)消防栓（箱）、煙感頭、噴淋頭、消防水閥、消防標(biāo)志等消防設(shè)備；

（2）檢測消防管網(wǎng)水壓；

（3）進(jìn)行消防演習(xí)，以檢查消防監(jiān)控設(shè)備工作狀態(tài)；（4）消防監(jiān)控室保持清潔；

（5）填寫巡查工作記錄，建檔備查。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

（1）每月1次檢查與維護(hù)，保證設(shè)備24小時(shí)正常運(yùn)轉(zhuǎn)；（2）每月檢測1次，發(fā)現(xiàn)壓力不夠，馬上檢修排除故障；（3）每年演習(xí)1次；

（4）每周至少保潔1次，要求地面無積灰，監(jiān)控箱表面無污漬；（5）每日填寫工作記錄。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：0.007元/月/平米

測算依據(jù)：每年消防系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)16000元。備 注：不包括材料費(fèi)

8、照明系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)

服務(wù)內(nèi)容

（1）路燈檢查與維護(hù)；（2）樓道燈檢查與維護(hù)。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

（1）路燈每3個(gè)月全面檢查與保養(yǎng)一次，燈泡隨壞隨換；

（2）樓道燈及開關(guān)每3個(gè)月全面檢查與維護(hù)一次，燈具隨壞隨換。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：0.007元/月/平米

測算依據(jù)：每年路燈檢查和維護(hù)費(fèi)6000元，路燈鎮(zhèn)流器損壞100只50元/只計(jì)5000元，路燈損壞250只15元/只計(jì)3750元，路燈控制裝置損壞100只25元/只計(jì)2500元，合計(jì)總費(fèi)用17250元。備 注：包括燈泡損壞更新

9、避雷接地系統(tǒng)維護(hù)費(fèi) 服務(wù)內(nèi)容

房屋避雷接地系統(tǒng)檢查維護(hù)。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

每年雨季來臨之前，對整個(gè)避雷接地系統(tǒng)進(jìn)行檢查維護(hù)；發(fā)現(xiàn)腐蝕、松脫等及時(shí)更換或緊固。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：0.002元/月/平米 測算依據(jù)：每年避雷系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)5000元。備 注：不包括材料費(fèi)

10、油漆粉飾服務(wù)費(fèi) 服務(wù)內(nèi)容

（1）木門窗、百葉門窗、封檐板、木欄桿等木制品檢查與維護(hù)；

（2）鋼門窗、鐵皮雨水斗落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐鐵制品構(gòu)件檢查與維護(hù)；

（3）建筑物、構(gòu)筑物外立面局部污損的維護(hù)與處理。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

（1）對木制品的油漆起皮、剝落每年油漆一次；

（2）鐵制品的油漆起皮、剝落、銹蝕做除銹和油飾一次；（3）每年作局部清洗、粉飾一次。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：0.008元/月/平米

測算依據(jù)：每年油漆粉飾費(fèi)20000元。

備 注：陽臺油漆粉飾服務(wù)費(fèi)由受益人承擔(dān)

11、建筑小品養(yǎng)護(hù)服務(wù)費(fèi) 服務(wù)內(nèi)容

假山、亭、廊、雕塑等建筑小品的檢查與養(yǎng)護(hù)。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

每日保潔1次，每周檢查一次。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：0.003元/月/平米

測算依據(jù)：每年建筑小品養(yǎng)護(hù)服務(wù)費(fèi)6000元。

三、園林綠化日常維護(hù)費(fèi)（應(yīng)包括管理人員工資、日常綠化工具材料費(fèi)、綠化用水費(fèi)用、園林景觀美化費(fèi)等。綠化用水以使用自來水測算）

[收費(fèi)項(xiàng)目、管理服務(wù)內(nèi)容、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/月/平方米）、測算依據(jù)、（包括人員安排、用工用料分析）、備注]

1、喬灌木養(yǎng)護(hù)費(fèi) 服務(wù)內(nèi)容

樹木、綠籬的修剪和病蟲害防治。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

（1）樹木發(fā)生病蟲害及時(shí)治理；①根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律實(shí)施綜合治理；②預(yù)防為主，防治及時(shí)，用藥準(zhǔn)確；③施藥后及時(shí)跟蹤驗(yàn)證清理現(xiàn)場，做好記錄；（2）冬季至少一次對樹木涂白、防凍、消滅過冬蟲害；

（3）喬木主側(cè)枝分布均勻，不妨礙車輛行人，分枝點(diǎn)3M以上；（4）綠籬及時(shí)修剪，保持原有形態(tài)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：0.016元/月/平米

測算依據(jù)：以綠化工人3名800元/月，月福利336元，每年農(nóng)藥、石灰費(fèi)用6000元計(jì)，每月總費(fèi)用3236元。

2、暖季型草坪養(yǎng)護(hù)費(fèi) 服務(wù)內(nèi)容

負(fù)責(zé)暖季型草坪的修剪、施肥、噴藥。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)草坪種類、季節(jié)、生長周期、天氣、土質(zhì)等情況實(shí)施淋水、施肥、修剪和滅蟲；每年至少進(jìn)行2次施肥、補(bǔ)苗及疏草打孔；生長季節(jié)中耕除草，每年修剪4次；發(fā)生病蟲害及時(shí)噴藥。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：0.006元/月/平米

測算依據(jù)：以綠化工人1名800元/月，月福利112元，每年農(nóng)藥、化肥、藥械費(fèi)用等3000元計(jì)，每月總費(fèi)用1162元。

3、冷季型草坪養(yǎng)護(hù)費(fèi) 服務(wù)內(nèi)容 負(fù)責(zé)冷季型草坪的修剪、施肥、噴藥。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)草坪種類、季節(jié)、生長周期、天氣、土質(zhì)等情況實(shí)施淋水、施肥、修剪和滅蟲；每年至少進(jìn)行1次施肥、補(bǔ)苗及疏草打孔；冷季型草坪每年修剪12次；發(fā)生病蟲害及時(shí)噴藥。

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：0.015元/月/平米

測算依據(jù)：以綠化工人1名800元/月，月福利112元，每年農(nóng)藥、化肥、藥械費(fèi)用等24000元計(jì)，每月總費(fèi)用2912元。

4、花壇養(yǎng)護(hù)費(fèi) 服務(wù)內(nèi)容

花壇的養(yǎng)護(hù)服務(wù)。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

在花壇開花期間，每周剪殘枝、花2次；發(fā)生病蟲害及人為損害后能及時(shí)防治，泥面不開裂，花木不出現(xiàn)缺水枯萎現(xiàn)象；有黃葉、落葉的株數(shù)在20％以下；每年花壇更換種植草花至少4次。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：0.005元/月/平米

測算依據(jù)：以綠化工人0.5名400元/月，月福利56元，每年綠化費(fèi)用6000元計(jì)，總費(fèi)用每月956元。

5、水面養(yǎng)護(hù)服務(wù)費(fèi) 服務(wù)內(nèi)容

全面負(fù)責(zé)水面、噴水池的養(yǎng)護(hù)服務(wù)。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

每日打撈1次湖面上的漂浮垃圾；每日用撈篩對噴水池水面漂浮物打撈1次；每個(gè)月對噴水池清潔1次(刷洗水池瓷磚；抹洗燈飾、水泵、噴頭、電線、大石表層的青苔、污垢；清理池底臟物、垃圾；清洗水池地面、周圍地面等)。每日巡視四周安全設(shè)施狀況，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：0.037元/月/平米

測算依據(jù)：以綠化工人4名800元/月計(jì)，月福利448元，水面生態(tài)處理物資費(fèi)每年45000總費(fèi)用每月7398元。

6、綠化用水

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：0.003元/月/平米

測算依據(jù)：綠化用水以每月500元計(jì)。

四、環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)費(fèi)

[收費(fèi)項(xiàng)目、管理服務(wù)內(nèi)容、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/月?平方米）、測算依據(jù)（包括人員安排、用工用料分析）、備注]

1、人員管理費(fèi)

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 0.013元/月/平米

測算依據(jù)：以清潔主管1名2200元/月計(jì)，月福利308元，月總費(fèi)用2508。

2、垃圾清運(yùn)費(fèi) 服務(wù)內(nèi)容

負(fù)責(zé)把垃圾運(yùn)至垃圾中轉(zhuǎn)站。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

日產(chǎn)日清；垃圾周轉(zhuǎn)房無堆積垃圾，保持清潔，無異味，經(jīng)常沖洗，噴灑藥水。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：0.061元/月/平米 測算依據(jù)：以每月60車每車170元計(jì)，每月垃圾清運(yùn)費(fèi)用10200元，每年垃圾筒、垃圾袋費(fèi)24000元，合計(jì)每月總費(fèi)用12200元。

3、公共部位清潔費(fèi) 服務(wù)內(nèi)容

負(fù)責(zé)小區(qū)道路、庭院、停車場（位）、綠化帶、樓道、電梯廳、電梯、文化宣傳設(shè)施等環(huán)境衛(wèi)生清潔、清掃。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（小高層和高層按省服務(wù)規(guī)范各分項(xiàng)最高級標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施，多層按五級標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)）

每日清掃道路(走廊、架空層)1次；樓梯每日清掃、擦拭扶手欄桿一次；每周拖洗樓道一次；

樓道玻璃每月清潔1次；每兩月清潔路燈1次；綠化帶每日清掃1次綠化帶；每日清掃1次車庫等；其他設(shè)施每周清掃(擦洗)一次。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：0.127元/月/平米

測算依據(jù)：以清潔工人26名800元/月，月福利2912元，每年清潔易耗品等20000元計(jì)，每月總費(fèi)用25378元。

4、公共設(shè)施清潔費(fèi) 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

公共設(shè)施每周清掃(擦洗)一次。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：0.011元/月/平米

測算依據(jù)：以清潔工人2名800元/月，月福利224元，每年清潔易耗品4800元計(jì)，每月總費(fèi)用2224元。

5、袋裝垃圾收集費(fèi) 服務(wù)內(nèi)容

負(fù)責(zé)將各門口袋裝垃圾運(yùn)至指定位置。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

每日上門收集生活垃圾2次。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：0.031元/月/平米

測算依據(jù)：以清潔工人6名800元/月，月福利672元，每年清潔易耗品9600元計(jì)，每月總費(fèi)用6272元。

備 注：物業(yè)公司不提供住戶垃圾袋

6、衛(wèi)生消殺費(fèi) 服務(wù)內(nèi)容

針對滅蚊、蠅、蟑螂、滅鼠的實(shí)際需要和季節(jié)特點(diǎn)制定具體計(jì)劃； 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

夏季等蚊、蠅孳生季節(jié)每周消殺1次；滅鼠，每2個(gè)月進(jìn)行1次。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：0.006元/月/平米

測算依據(jù)：以清潔工人0.5名400元/月，月福利56元，每年藥水（品）、機(jī)械費(fèi)用等9600元計(jì)，每月總費(fèi)用1256元。

五、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序維護(hù)服務(wù)費(fèi)

（包括安全護(hù)衛(wèi)人員的工資、福利、津貼、保險(xiǎn)等，日常保衛(wèi)器材費(fèi)(如警棍、電池等)，（保安系統(tǒng)的設(shè)備維修費(fèi)在公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)中列支）[收費(fèi)項(xiàng)目、管理服務(wù)內(nèi)容、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/月/平方米）、測算依據(jù)（包括人員安排、用工用料分析）、備注]

1、人員管理費(fèi)

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：0.062元/月/平米

測算依據(jù)：以安護(hù)領(lǐng)班9名1200元/月計(jì),月工資10800元，月福利1512元，月總費(fèi)用12312元。

2、出入口值班費(fèi) 服務(wù)內(nèi)容

安全護(hù)衛(wèi)人員主出入口24小時(shí)值班、副出入口16小時(shí)值班。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

制訂值班制度；主出入口24小時(shí)有人值班看守，次出入口每日6：00～22：00有1人看守；按照業(yè)主委托要求進(jìn)行進(jìn)出車輛管理、訪客登記、謝絕業(yè)主拒絕訪問人員和未經(jīng)業(yè)主委員會批準(zhǔn)的商販入內(nèi)、大件物品搬出登記、交通指揮與疏導(dǎo)等工作；接收住戶反饋信息，及時(shí)處理；本崗位無法處理時(shí)，當(dāng)日移交相關(guān)部門處理。

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：0.154元/月/平米

測算依據(jù)：以安保人員27名1000元/月計(jì)，月工資27000元，月福利3780元。月總費(fèi)用30780元。

3、出入口車輛管理費(fèi) 服務(wù)內(nèi)容

對主出入口的車輛進(jìn)行登記、管理。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

安全護(hù)衛(wèi)人員對主出入口的非小區(qū)內(nèi)車輛進(jìn)行登記、管理；經(jīng)業(yè)主委員會同意和獲準(zhǔn)車位使用收費(fèi)時(shí)，對主出入口的非小區(qū)內(nèi)車輛按標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：0.017元/月/平米

測算依據(jù)：以安保人員3名1000元/月計(jì)，月工資3000元，月福利420元，月總費(fèi)用3420元。

4、小區(qū)巡視費(fèi) 服務(wù)內(nèi)容

安全護(hù)衛(wèi)人員在小區(qū)范圍內(nèi)24小時(shí)巡視。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

（1）制訂巡視制度；白天巡邏次數(shù)不少于16次，夜間巡邏次數(shù)不少于8次，重點(diǎn)部位、重點(diǎn)時(shí)間以及特殊情況加強(qiáng)巡邏；每組巡邏人員3人分3組共9人；（2）對小區(qū)內(nèi)主干道、組團(tuán)道路進(jìn)行巡視，指揮機(jī)動(dòng)車輛按車位有序停放，對已違章停放車輛發(fā)告示，處理小區(qū)交通堵塞事項(xiàng)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：0.154元/月/平米

測算依據(jù)：以安保人員27名1000元/月計(jì)，月工資27000元，月福利3780元，月總費(fèi)用30780元。

5、小區(qū)監(jiān)控費(fèi) 服務(wù)內(nèi)容

安全護(hù)衛(wèi)人員24小時(shí)對監(jiān)控設(shè)備進(jìn)行監(jiān)控。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

24小時(shí)值守，發(fā)現(xiàn)或接到異常信息及時(shí)通知就近保安人員進(jìn)行處理，形成異常情況處理記錄；有錄制信息要求時(shí)負(fù)責(zé)信息的錄制與保管。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：0.034元/月/平米

測算依據(jù)：以安保人員6名1000元/月計(jì)，月工資6000元，月福利840元月，總費(fèi)用6840元。

6、停車場管理費(fèi) 服務(wù)內(nèi)容

安全護(hù)衛(wèi)人員24小時(shí)對室內(nèi)停車場監(jiān)控。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

對室內(nèi)停車場進(jìn)行管理，督促進(jìn)入車輛按指定車位停放；每1小時(shí)巡視一次，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理并通知車主。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：0.205元/月/平米

測算依據(jù)：以安保人員36名1000元/月計(jì)，每月工資36000元，月福利5040元，月總費(fèi)用41040元。實(shí)行車位有償使用時(shí)，在車位有償使用費(fèi)中列支。備 注：車輛的保管責(zé)任由停車協(xié)議另行約定。

7、消防管理與應(yīng)急事務(wù)處理費(fèi) 服務(wù)內(nèi)容

專職消防與應(yīng)急事務(wù)處理護(hù)衛(wèi)人員24小時(shí)值班； 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

專職消防護(hù)衛(wèi)隊(duì)每天區(qū)內(nèi)巡視檢查維護(hù)消防設(shè)備保障區(qū)內(nèi)消防秩序； 應(yīng)急事務(wù)處理小組每月組織應(yīng)急訓(xùn)練； 按規(guī)定程序處理區(qū)內(nèi)突發(fā)事務(wù)； 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：0.11元/月/平米

測算依據(jù):以護(hù)衛(wèi)人員17名,1100元/人/月計(jì),月工資18700元,月福利2618元,月總費(fèi)用21318元。

六、公共設(shè)施設(shè)備、部位及場地水電費(fèi) 收費(fèi)項(xiàng)目：公共設(shè)施設(shè)備、部位及場地水電費(fèi) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：0.024元/月/平米，每月4800元

七、辦公費(fèi) [收費(fèi)項(xiàng)目、管理服務(wù)內(nèi)容、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/月/平方米）、測算依據(jù)（包括人員安排、用工用料分析）]

1、辦公用品費(fèi)用 0.024/月/平米/每月4800元

2、交通費(fèi) 0.008/月/平米/每月1600元

3、宣傳廣告費(fèi) 0.006/月/平米/每月1200元

4、公共交際費(fèi) 0.005/月/平米/每月1000元

5、節(jié)假日美化費(fèi) 服務(wù)內(nèi)容

在小區(qū)主要場所擺放盆花。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

國定節(jié)假日在小區(qū)主入口、主要人口聚集場所擺放盆花，美化小區(qū)環(huán)境，營造節(jié)日氣氛。

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：0.004元/月/平米 測算依據(jù)：每月800元

6、社區(qū)活動(dòng)費(fèi) 服務(wù)內(nèi)容

定期組織社區(qū)聯(lián)誼活動(dòng)。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

每年組織1-2次由小區(qū)居民參與的健身、聯(lián)誼活動(dòng)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：0.006元/月/平米 測算依據(jù)：每月1200元

7、培訓(xùn)費(fèi) 服務(wù)內(nèi)容

員工崗位培訓(xùn)與業(yè)務(wù)培訓(xùn)。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

制訂員工培訓(xùn)計(jì)劃，對員工進(jìn)行業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)；輸送管理人員參加行業(yè)舉辦的崗位資格培訓(xùn)。

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：0.01元/月/平米 測算依據(jù)：每月2000元

8、通訊費(fèi) 服務(wù)內(nèi)容

24小時(shí)接收住戶信息。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

設(shè)立24小時(shí)服務(wù)電話受理住戶來電；設(shè)立接待服務(wù)中心接待來訪、受理業(yè)務(wù)、提供多種特約服務(wù)項(xiàng)目，對委托服務(wù)電話回訪、上門回訪并有詳細(xì)記錄。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：0.038元/月/平米

測算依據(jù)：服務(wù)接待人員6名，900元/人，計(jì)月工資5400元，月福利756元，通訊費(fèi)1500元 /月，月總費(fèi)用7656元。備 注：不含福利費(fèi)。

9、業(yè)主委員會經(jīng)費(fèi)按0.001元/月/平米計(jì)不足部門從經(jīng)營費(fèi)中提取。

10、雜項(xiàng)支出費(fèi)

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 0.008元/月/平米 測算依據(jù)：每月1500元

八、公共設(shè)施保險(xiǎn)費(fèi) [收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/月/平方米）、測算依據(jù)（包括人員安排、用工用料分析）、備注]

1、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：0.04元/月/平米 測算依據(jù)：以每個(gè)住宅小區(qū)公共資產(chǎn)為800萬元計(jì)，按普通家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的費(fèi)率為1‰，每年保費(fèi)為8000元。

備注：對社區(qū)公共地方及設(shè)施進(jìn)行投保，以使社區(qū)該部位在遭受火災(zāi)、水浸、雷擊或其它受保的風(fēng)險(xiǎn)所造成毀壞時(shí)業(yè)主的利益有所保證。

2、公共責(zé)任險(xiǎn)（亦稱第三者險(xiǎn)）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：0.03元/月/平米

測算依據(jù)：園區(qū)某住宅小區(qū)的公共責(zé)任險(xiǎn)為每年6000元，保險(xiǎn)責(zé)任限額200萬元，費(fèi)率為3‰。

備 注：此類保險(xiǎn)通常沒有固定額，保險(xiǎn)公司通常會以每次索償?shù)淖罡哳~為依據(jù)，再視社區(qū)的大小及類型制定保費(fèi)。

九、物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)

收費(fèi)項(xiàng)目：物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)

內(nèi) 容：配備必要的辦公設(shè)備，提高服務(wù)效率； 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：建立臺帳，按規(guī)定計(jì)提折舊。按實(shí)結(jié)算

十、法定稅費(fèi) 項(xiàng)目：

1、公司管理費(fèi)用管理人員費(fèi)用及其他管理成本等10—12%支出總額

2、傭金企業(yè)應(yīng)得合理利潤8—10%支出總額

3、稅金營業(yè)稅、城建稅、地方教育附加5.55%管理費(fèi)用、傭金總額 綜合上述費(fèi)用總計(jì)為2.00元/月/平米。

注：

1、本預(yù)算中各分項(xiàng)費(fèi)用與對應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)參照蘇州市物業(yè)服務(wù)費(fèi)用定額指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)制定。

2、本預(yù)算中具體保潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)按省標(biāo)中最高級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供。

3、本預(yù)算中不含電梯運(yùn)行電費(fèi)與二次供水壓泵運(yùn)行費(fèi)用。

4、本預(yù)算不含甲方的供熱水設(shè)備維護(hù)運(yùn)行費(fèi)用。

5、本預(yù)算中管理人員、服務(wù)接待人員的福利按月工資14%提取。