第一篇：《建設(shè)部關(guān)于加強商品房銷售、房改售房與物業(yè)管理銜接工作的通知》1997版

建設(shè)部關(guān)于加強商品房銷售、房改售房與物業(yè)管理銜接工作的通知

【發(fā)布單位】建設(shè)部

【發(fā)布文號】建房字第219號

【發(fā)布日期】1997-08-29

【生效日期】1997-08-29

【失效日期】----------

【所屬類別】國家法律法規(guī)

建設(shè)部關(guān)于加強商品房銷售、房改售房與物業(yè)管理銜接工作的通知

（１９９７年８月２９日建房字第２１９號文發(fā)布）

各省、自治區(qū)、直轄市建委（建設(shè)廳、市政管委），直轄市房地局，計劃單列市建委：

隨著房屋商品化的不斷推進和住房制度改革的深化，購買商品房和公有住房的居民越來越多，房屋售后物業(yè)管理也越來越重要。但是，目前相當(dāng)數(shù)量的房屋缺乏必要的售后服務(wù)和管理；一些管理單位與業(yè)主及使用人之間責(zé)權(quán)利不明確；部分業(yè)主和使用人擅自改變房屋使用性質(zhì)、破壞房屋結(jié)構(gòu)，不能正確使用公共設(shè)施、設(shè)備，造成房屋售后管理難、居住和工作環(huán)境差、管理糾紛多等問題。為加強商品房銷售、房改售房與物業(yè)管理的銜接工作，搞好售后服務(wù)，解決居民買房的后顧之憂，創(chuàng)造良好的居住和工作環(huán)境，現(xiàn)通知如下：

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房和公有住房管理單位出售公有住房時，應(yīng)重視物業(yè)管理工作。要制定出物業(yè)管理實施方案，及時選聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂物業(yè)管理合同，按照規(guī)定程序進行工程驗收，確保工程質(zhì)量，并做好物業(yè)管理接管驗收工作。公房出售的舊住宅小區(qū)，售房單位要提前做好房屋檢修工作，在規(guī)劃允許的范圍內(nèi)完善配套設(shè)施，合理解決物業(yè)管理辦公及配套用房，為公房出售后實施物業(yè)管理創(chuàng)造必要條件。

二、售房單位售房前，要制定《業(yè)主公約》?！稑I(yè)主公約》是維護全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益、維護公共環(huán)境和秩序、保障物業(yè)的安全與合理使用、全體業(yè)主共同遵守的行為準則，要使房屋的所有人和使用人共同自覺地遵守《業(yè)主公約》。售房單位應(yīng)參照《業(yè)主公約示范文本》（見附件）制定《業(yè)主公約》。購房人應(yīng)全面了解《業(yè)主公約》的內(nèi)容，在簽訂房屋買賣合同時，應(yīng)同時作出遵守《業(yè)主公約》的承諾。售房時未制定《業(yè)主公約》的，由銷售單位或物業(yè)管理企業(yè)參照《示范文本》盡快補充制定，業(yè)主委員會成立后，可結(jié)合實際情況進行修訂。

三、要規(guī)范物業(yè)管理的服務(wù)項目和收費標(biāo)準，售房單位與購房人在簽訂房屋購銷合同時，已確定物業(yè)管理實施方案的售房單位或物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向購房人公布物業(yè)管理項目和服務(wù)收費標(biāo)準，明確雙方的責(zé)權(quán)利關(guān)系，物業(yè)管理企業(yè)不得違反規(guī)定隨意加收物業(yè)管理費用，購房人也要按規(guī)定交納物業(yè)管理費用。物業(yè)管理企業(yè)對住用戶提供的特約有償服務(wù)要實行明碼標(biāo)價，定期地向業(yè)主公布收支況，接受業(yè)主監(jiān)督。

四、要加強公共部位、共用設(shè)施維修養(yǎng)護基金的管理。公房出售要嚴格按照建設(shè)部《關(guān)于加強公有住房售后維修養(yǎng)護管理工作的通知》（建房〔１９９７〕６５號）的要求，建立住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護專項基金，并制定管理辦法。商品房銷售中，房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護專項基金的提取、使用與管理，也應(yīng)作出明文規(guī)定；一些開發(fā)企業(yè)在售房時已從售房價款中提取該項基金的，應(yīng)在商品房購銷合同中說明，該項基金要專戶存入銀行，不得挪作他用。需要使用時，由物業(yè)管理企業(yè)作出使用計劃，經(jīng)業(yè)主委員會審定。

附件：

業(yè)主公約示范文本

為加強－－－（以下簡稱“本物業(yè)”）的管理，維護全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益，維護公共環(huán)境和秩序，保障物業(yè)的安全與合理使用，根據(jù)國家有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)政策，制訂本公約。全體業(yè)主和物業(yè)使用人均須自覺遵守。

一、在使用、經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓所擁有物業(yè)時，應(yīng)遵守物業(yè)管理法規(guī)政策的規(guī)定。

二、執(zhí)行業(yè)主委員會或業(yè)主大會的決議、決定。

三、委托物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)房屋、設(shè)施、設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序、保安、綠化等管理，全體業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)遵守物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)政府有關(guān)法規(guī)政策和業(yè)主委員會委托制定的各項規(guī)章制度。

四、全體業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)積極配合物業(yè)管理企業(yè)的各項管理工作。

五、業(yè)主或物業(yè)使用人對物業(yè)管理企業(yè)的管理工作如有意見或建議，可直接向物業(yè)管理企業(yè)提出，發(fā)生爭議時可通過業(yè)主委員會協(xié)調(diào)解決。

六、加強安全防范意識，自覺遵守有關(guān)安全防范的規(guī)章制度，做好防火防盜工作，確保家庭人身財產(chǎn)安全。

七、業(yè)主或物業(yè)使用人裝修房屋，應(yīng)遵守有關(guān)物業(yè)裝修的制度，并事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)對裝修房屋活動進行指導(dǎo)和監(jiān)督，并將注意事項和禁止行為告知業(yè)主和物業(yè)使用人。業(yè)主或物業(yè)使用人違規(guī)、違章裝修房屋或妨礙他人正常使用物業(yè)的現(xiàn)象（如滲、漏、堵、冒等），應(yīng)當(dāng)及時糾正，造成他人損失的應(yīng)承擔(dān)賠償損失；對拒不改正的，物業(yè)管理公司可采取相應(yīng)措施制止其行為，并及時告知業(yè)主委員會并報有關(guān)行政管理部門依法處理。

八、業(yè)主如委托物業(yè)管理企業(yè)對其自用部位和毗連部位的有關(guān)設(shè)施、設(shè)備進行維修、養(yǎng)護，應(yīng)支付相應(yīng)費用。

九、凡房屋建筑及附屬設(shè)施設(shè)備已經(jīng)或可能妨礙、危害毗連房屋的他人利益、安全，或有礙外觀統(tǒng)一、市容觀瞻的，按規(guī)定應(yīng)由業(yè)主單獨或聯(lián)合維修、養(yǎng)護的，業(yè)主應(yīng)及時進行維修養(yǎng)護；拒不進行維修養(yǎng)護的，由業(yè)主委員會委托物業(yè)管理企業(yè)進行維修養(yǎng)護，其費用由當(dāng)事業(yè)主按規(guī)定分攤。

十、與其它非業(yè)主使用人建立合法租賃關(guān)系時，應(yīng)告知并要求對方遵守本業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)定，并承擔(dān)連帶責(zé)任。

十一、在本物業(yè)范圍內(nèi)，不得有下列行為：

（１）擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌（含外墻、外門窗、陽臺等部位的顏色、形狀和規(guī)格）、設(shè)計用途、功能和布局等；

（２）對房屋內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建；

（３）占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設(shè)施及場地；

（４）損壞、拆除或改造供電、供水、供氣、供暖、通訊、有線電視、排水、排污、消防等公用設(shè)施；（５）隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物；

（６）違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險物質(zhì)等；

（７）踐踏、占用綠化用地；損壞、涂劃園林建筑小品；

（８）在公共場所、道路兩側(cè)亂設(shè)攤點；

（９）影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛、設(shè)立廣告牌；

（１０）隨意停放車輛；

（１１）聚眾喧鬧、噪聲擾民等危害公共利益或其它不道德的行為；

（１２）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜及寵物；

（１３）法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其它行為。

十二、人為造成公用設(shè)施設(shè)備或其它業(yè)主設(shè)施設(shè)備損壞，由造成損壞責(zé)任人負責(zé)修復(fù)或賠償經(jīng)濟損失。

十三、按規(guī)定交納物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)收取的各項服務(wù)費用。

十四、業(yè)主使用本物業(yè)內(nèi)有償使用的文化體育設(shè)施和停車場等公用設(shè)施、場地時，應(yīng)按規(guī)定交納費用。

十五、自覺維護公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設(shè)施的完好。

十六、加強精神文明建設(shè)，弘揚社會主義道德風(fēng)尚，互相友愛，和睦相處，共同創(chuàng)造良好的工作和生活環(huán)境。

第二篇：關(guān)于明確商品房交付與前期物業(yè)管理銜接有關(guān)問題的通知

貴州省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳文件

黔建房通[2010]189號

關(guān)于明確商品房交付與前期物業(yè)管理銜接有關(guān)問題的通知

各市(地、州)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局(房管局)：

近年來，隨著我省房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，購買商品房的居民越來越多，物業(yè)管理的作用越來越重要。但是，由于在商品房交付與前期物業(yè)管理銜接過程

中存在一些問題，如一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將達不到條件的房屋交付使用，房地產(chǎn)

開發(fā)企業(yè)與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)的承接驗收不規(guī)范，以及物業(yè)收費不規(guī)范等

等，引發(fā)矛盾糾紛。為進一步規(guī)范商品房交付與前期物業(yè)管理銜接工作，解決居

民買房的后顧之憂，創(chuàng)造良好的居住和工作環(huán)境，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：

一、各地應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴格按照《貴州省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管

理條例》第三十九條的規(guī)定，必須在辦理商品房交付備案后，才能將商品房交付

購房人使用。商品房交付后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)才能向購房人收取物業(yè)服務(wù)費。

二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)嚴格按照有關(guān)規(guī)定對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行檢查和驗收，以確保承接的物業(yè)符合交付使用條件。

三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得違反前期物業(yè)服務(wù)合同的約定擅自擴大收費范圍、提高收費標(biāo)準或者重復(fù)收費。

四、按照《貴州省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十九條規(guī)定條件交

付使用的新建商品住房，物業(yè)服務(wù)費應(yīng)按以下規(guī)定執(zhí)行：

1．對于“精裝修”住房，從房屋交付使用之日起，免收一個月的物業(yè)服務(wù)費，一個月后可全額收取物業(yè)服務(wù)費；

2．對于非“精裝修”商品住房，房屋交付后，應(yīng)當(dāng)給購房人半年至一年的時

間用于房屋裝修，該期間物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得全額收取物業(yè)服務(wù)費，應(yīng)當(dāng)按不高于

50％的標(biāo)準收取物業(yè)服務(wù)費，超過該期限后，可全額收取物業(yè)服務(wù)費，具體比例

和期限在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。

貴州省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳

二0一0年五月四日

第三篇：關(guān)于明確商品房交付與前期物業(yè)管理銜接有關(guān)問題的通知

貴陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

筑建通［2010］124號

關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)《關(guān)于明確商品房交付與前期物業(yè)管理銜接有關(guān)問題的通知》的通知 各區(qū)、縣（市）建設(shè)（房管）行政主管部門、各物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

為了進一步規(guī)范商品房交付使用與前期物業(yè)管理銜接的有關(guān)問題，保障業(yè)主購房的合法權(quán)益，減少物業(yè)糾紛的發(fā)生?，F(xiàn)將貴州省建設(shè)廳下發(fā)的《關(guān)于明確商房交付與前期物業(yè)管理銜接有關(guān)問題的通知》現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行，執(zhí)行中發(fā)現(xiàn)的問題請與我局聯(lián)系。

貴陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 二0一0年五月二十一日

附：

貴州省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳文件

黔建房通【2010】189號

關(guān)于明確商品房交付與前期物業(yè)管理銜接有關(guān)問題的通知

各市(地、州)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局(房管局)：

近年來，隨著我省房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，購買商品房的居民越來越多，物業(yè)管理的作用越來越重要。但是，由于在商品房交付與前期物業(yè)管理銜接過程中存在一些問題，如一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將達不到條件的房屋交付使用，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)的承接驗收不規(guī)范，以及物業(yè)收費不規(guī)范等等，引發(fā)矛盾糾紛。為進一步規(guī)范商品房交付與前期物業(yè)管理銜接工作，解決居民買房的后顧之憂，創(chuàng)造良好的居住和工作環(huán)境，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：

一、各地應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴格按照《貴州省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十九條的規(guī)定，必須在辦理商品房交付備案后，才能將商品房交付購房人使用。商品房交付后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)才能向購房人收取物業(yè)服務(wù)費。

二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)嚴格按照有關(guān)規(guī)定對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行檢查和驗收，以確保承接的物業(yè)符合交付使用條件。

三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得違反前期物業(yè)服務(wù)合同的約定擅自擴大收費范圍、提高收費標(biāo)準或者重復(fù)收費。

四、按照《貴州省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十九條規(guī)定條件交付使用的新建商品住房，物業(yè)服務(wù)費應(yīng)按以下規(guī)定執(zhí)行：

1．對于“精裝修”住房，從房屋交付使用之日起，免收一個月的物業(yè)服務(wù)費，一個月后可全額收取物業(yè)服務(wù)費；

2．對于非“精裝修”商品住房，房屋交付后，應(yīng)當(dāng)給購房人半年至一年的時間用于房屋裝修，該期間物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得全額收取物業(yè)服務(wù)費，應(yīng)當(dāng)按不高于50％的標(biāo)準收取物業(yè)服務(wù)費，超過該期限后，可全額收取物業(yè)服務(wù)費，具體比例和期限在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。

二0一0年五月四日

第四篇：關(guān)于做好商品房銷售明碼標(biāo)價工作的通知

關(guān)于做好商品房銷售明碼標(biāo)價工作的通知

各縣（區(qū)）物價局、各有關(guān)單位：

根據(jù)《國家發(fā)展改革委關(guān)于發(fā)布〈商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定〉的通知》（發(fā)改價檢[2011]548號）和《廣西壯族自治區(qū)物價局關(guān)于印發(fā)廣西壯族自治區(qū)〈商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定〉實施細則的通知》（桂價查[2011]72號）的要求，為認真貫徹落實商品房銷售明碼標(biāo)價工作，現(xiàn)將有關(guān)要求明確如下：

一、原柳州市物價局下發(fā)的《柳州市新建商品房銷售明碼標(biāo)價暫行規(guī)定》（柳價字[2009]60號）從即日起廢止。柳州市轄區(qū)內(nèi)的商品房銷售明碼標(biāo)價按照《國家發(fā)展改革委關(guān)于發(fā)布〈商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定〉的通知》（發(fā)改價檢[2011]548號）和《廣西壯族自治區(qū)〈商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定〉實施細則》的規(guī)定要求執(zhí)行。

二、根據(jù)《廣西壯族自治區(qū)〈商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定〉實施細則》的相關(guān)規(guī)定，我市商品房銷售明碼標(biāo)價以公示牌、標(biāo)價牌、價目表或者價格手冊的方式進行標(biāo)價。

新建商品房經(jīng)營者須在商品房銷售場所醒目的位置放置《柳州市商品房銷售基礎(chǔ)信息公示牌》、《柳州市商品房（住宅）銷售標(biāo)價牌》、《柳州市商品房（非住宅）銷售標(biāo)價牌》（沒有非住宅銷售項目的可不設(shè)此牌）、《柳州市商品房（住宅）銷售價目表》或者《柳州市商品房銷售價格手冊》供購房者查閱，有條件的還可以同時采取電子信息屏、多媒體終端或電腦查詢等方式對商品房價格和收費進行公示。采取了上述多種標(biāo)價方式明碼標(biāo)價的，標(biāo)價內(nèi)容應(yīng)當(dāng)保持一致。

銷售經(jīng)濟適用房、限價商品房、二手房的明碼標(biāo)價參照本通知執(zhí)行。

商品房銷售《公示牌》、《標(biāo)價牌》（簽）、《價目表》、《價格手冊》的參考樣表見附件。

三、根據(jù)《廣西壯族自治區(qū)物價局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國家發(fā)展改革委辦公廳開展商品房銷售明碼標(biāo)價專項檢查的通知》（桂價電[2011]19號）要求，我局將對全市商品房銷售明碼標(biāo)價工作進行監(jiān)督檢查，對商品房銷售明碼標(biāo)價不規(guī)范的經(jīng)營者要及時進行提醒告誡，對不按規(guī)定明碼標(biāo)價的經(jīng)營者將依法查處。

附件：1.廣西壯族自治區(qū)《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》實施細則 2.《柳州市商品房銷售基礎(chǔ)信息公示牌》（樣表一）3.《柳州市商品房（住宅）銷售標(biāo)價牌》（樣表二）4.《柳州市商品房（非住宅）銷售標(biāo)價牌》（樣表三）5.《柳州市商品房（住宅）銷售價目表》（樣表四）6.《柳州市商品房銷售價格手冊》（樣表五）7.《柳州市二手房銷售標(biāo)價牌（簽）》（樣表六）

二〇一一年五月二十七日

主題詞：商品房銷售 明碼標(biāo)價 工作 報 送：市政府辦

抄 送：市發(fā)改委、住建委

抄 發(fā)：六縣價格監(jiān)督檢查分局，住建局，本局各科、分局 柳州市物價局綜合法規(guī)科 二〇一一年五月 日印發(fā)

附件1.doc 附件2.doc 附件3.doc 附件4.doc 附件5.doc 附件6.doc 附件7.doc

關(guān)于商品房明碼標(biāo)價的相關(guān)問題不明白的地方，請打物價局價格監(jiān)督分局劉局辦公室電話2830167，

第五篇：物業(yè)管理與房地產(chǎn)項目應(yīng)銜接工作的淺談

物業(yè)管理與房地產(chǎn)項目應(yīng)銜接工作的淺談

一直以來,物業(yè)管理前期介入是我非常關(guān)注的課題,但是“沒有調(diào)查研究,就沒有發(fā)言權(quán)?！彪m然經(jīng)歷了一些房地產(chǎn)項目的耳渲目染,如黃島的東方花園、萊州的教育路小區(qū)、龍口的松嵐花園、濟南的新世界陽光花園,和青島的天福苑等等,但是囿于缺乏房地產(chǎn)運作的實際經(jīng)歷,以及在工程管理上知識比較薄弱,并不敢隨意妄加評論,而且常言道:你說什么樣的話,取決于你坐在什么樣的位置上。這就是立場決定態(tài)度,一個物業(yè)管理人在雇主和顧客,在開發(fā)商和業(yè)主這兩者之間,常常難以作出選擇,從不同的立場出發(fā),對許多問題都會得出不同的結(jié)論,以下的這一篇文章,僅僅是從個人的經(jīng)驗出發(fā),站在一個物業(yè)管理人的角度和立場上談一些與地產(chǎn)項目有關(guān)的問題,其中錯誤之處在所難免,請指正。

第一篇:散論

一、開發(fā)商對物業(yè)管理的總體定位。

當(dāng)前青島市乃至全中國的現(xiàn)狀仍然是:開發(fā)商包干前期物業(yè)管理,這種包干的模式,在地產(chǎn)開發(fā)的早期,是起到了相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢作用的,中海、萬科不是也都用自己的物業(yè)公司嗎?是的,但是那時候他們有三個優(yōu)勢:第一,用戶不知道物業(yè)管理,物業(yè)管理成為了一種“驚喜回饋”;第二,物業(yè)管理的市場潛力無限大,開發(fā)商自辦物業(yè)公司是一種爭奪市場的戰(zhàn)略選擇;第三,因為用戶還不懂得如何“維權(quán)”,自己成立物業(yè)公司也能夠最大限度地去包容掉所有的遺留問題。但是今天,這些條件都已經(jīng)完全不具備了,首先業(yè)主知道如何比較物業(yè)管理的服務(wù)優(yōu)劣;再一個,朝陽行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)使大量專業(yè)的、實力雄厚的、規(guī)模較大的本外地物業(yè)管理企業(yè)在市場上競爭;最后,因為業(yè)主的高度成熟,他們對如何利用自己的微弱資源非常清醒,本來在開發(fā)商有角度都是法律問題,但是到具體和業(yè)主打交道的層面就成為政治問題了,自辦物業(yè)公司的紙“包不住火”,反而成為一種業(yè)主進行制約和討價還價的籌碼,開發(fā)商還需要對保修和過程中的損毀承擔(dān)長期責(zé)任,而且,一線的項目經(jīng)理會對整個績效起到?jīng)Q定性作用。這時候粗放的管理而且僅僅滿足于粗放的管理,必然飲下的苦酒不僅是失去陣地,失敗的物業(yè)管理項目最終必將牽扯掉開發(fā)商大量的精力和資源。所以國家建設(shè)部提出了“分業(yè)經(jīng)營”的觀念,這在總體上是對的,這里就需要開發(fā)商重新評估自辦物業(yè)公司的戰(zhàn)略定位問題。一般說有兩種方向:

1、開發(fā)商售完房屋就在小區(qū)內(nèi)徹底放手。好的物業(yè)管理通常是外包的,因為

社會上有很多物業(yè)管理都急于占領(lǐng)市場,開發(fā)商可以在自己的地產(chǎn)公司內(nèi)建立一個物業(yè)管理部來制約和檢查外包服務(wù)的質(zhì)量。優(yōu)秀的物業(yè)管理者必須要預(yù)防問題,而且,開發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)之間的關(guān)系非常明晰,拖欠物業(yè)管理費的風(fēng)險也無需承擔(dān)。

2、如果開發(fā)商開發(fā)出一種產(chǎn)權(quán)層次多元化的社區(qū)(將“天福苑”作為一個例子),即使的房屋全部銷售后,開發(fā)商仍然有必要需要物業(yè)管理公司協(xié)助保證其特殊利益的,就可以考慮成立自己控股的物業(yè)公司,但是這類公司應(yīng)以“專業(yè)化”進行自我定位,依靠物業(yè)公司來分流自身的富余人員是一種傳統(tǒng)國企的思路,如果要求發(fā)展,則應(yīng)避免管理服務(wù)不善使自身的生存能力不足,進而制約了集團公司的發(fā)展和整體品牌形象。

二、合同的問題:

房屋買受合同當(dāng)中,應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)管理的事項作出明確約定。特別是物業(yè)管理費的繳納時限與繳納要求,這類條款屬于“第三方條款”,所以要注意相關(guān)條文的合情合法,另外,因為當(dāng)前業(yè)主的維權(quán)意識極強,在繳物業(yè)管理費時間安排上一定需要注意,完全等到業(yè)委會成立后再收物業(yè)管理費固然不妥,而如果業(yè)主入住時即收物業(yè)管理費,未來就會有業(yè)主委員會成立時主張開發(fā)商將空置房面積補充繳納同等標(biāo)準的管理費一說,(類似案例在北京已發(fā)生多起),故而,既然前期物業(yè)管理的目標(biāo)是順利完成開發(fā)商的售后服務(wù),這時就應(yīng)當(dāng)開始對物業(yè)管理項目進行嚴格的財務(wù)安排,既要滿足服務(wù)功能要求又需要一定限度的“省錢”,如不考慮周全,開發(fā)商的物業(yè)管理公司有可能在低收費的背景下“賠了夫人又折兵”。

再一個是前期物業(yè)管理合同,編制一個盡可能“科學(xué)”的前期物業(yè)管理合同非常重要,開發(fā)商要估算出物業(yè)管理的成本和收入來源,開發(fā)商要提供資源,相應(yīng)的就要對物業(yè)公司進行必要的考核,同樣,物業(yè)公司需要通過合同明確自身的責(zé)任,以及不屬自身范圍的工作同開發(fā)商進行及時必要的溝通,而且開發(fā)商還需就物業(yè)公司實施“酬金制”或“包干制”進行定位,二OO四年九月六日建設(shè)部新頒布了修改后的業(yè)主公約和前期物管合同“示范文本”,可資借鑒。預(yù)期國家法規(guī)以后的走向,會要求這一合同向全體業(yè)主公示,并就任一經(jīng)營項目都必須公開,這意味著,前期物業(yè)管理服務(wù)作為開發(fā)商交付房屋的售后服務(wù),將越來越正規(guī)和納入市場競爭。最重要的兩點:公共地方與私人地方的判定,開發(fā)商需要合法地保留哪些權(quán)利,都應(yīng)在售房合同乃至前期業(yè)主公約中進行詳細說明,并能夠給予顧客恰當(dāng)而且合理的解釋。

三、足以危及物業(yè)管理的銷售宣傳:

個人認為,房地產(chǎn)營銷應(yīng)當(dāng)避免建造所有人都想要的房子,而應(yīng)定位于一目標(biāo)人群,古語云:“千金一鄰”,早期社區(qū)的破壞大多是因為入住的業(yè)主本身素質(zhì)不高,背負上貸款之后則更加成為“窮人”,房產(chǎn)價格在他心目中的比重過大之后,就會做出嚴重違背常理的事情來?，F(xiàn)在的銷售工作,是使客戶挑選我們房子的同時我們也要挑選顧客,所以,盡可能在“誠實”地去考慮問題,特別注意落在白紙黑字上的要約或要約邀請,對以后的物業(yè)管理都發(fā)生實質(zhì)上影響,并且,銷售問答中幾件事情非常重要:

住戶購房時會問到物業(yè)管理費的標(biāo)準。所以預(yù)算應(yīng)當(dāng)是先做出來的,管理費應(yīng)當(dāng)報得比測算稍高一點,以便于將來有回旋余地。

物業(yè)管理宣傳要點上,某某名牌公司顧問其實不重要,重要的是對駐場經(jīng)理的考核。

延期交房、分攤、中央空調(diào)供應(yīng)時間、電梯的使用將是未來業(yè)主向物業(yè)管理人員投訴最多的事情,所以,寧可在宣傳時有所保留,阻退那些提問過多的顧客,也不要在未來、無法保證和控制上的事情給予以輕易答復(fù)。銷售人員是否應(yīng)當(dāng)善于說:我無權(quán)就您的這一提問給予答復(fù)和承諾,但我可以傾聽并向上匯報。這是一種明智而審慎的做法。

四、物業(yè)管理的前期介入:

物業(yè)管理專家在項目前期能夠做些什么?房地產(chǎn)始終是超前的,物業(yè)管理始終是滯后的,一般我們都習(xí)慣于快交房時才成立物業(yè)管理公司并聘請顧問,但這樣的物業(yè)管理定位就僅僅是解決問題而不是預(yù)防問題了,前期介入預(yù)防問題的落腳點,在于當(dāng)事人首先是工程方面的行家,然后又有物業(yè)管理經(jīng)驗,他就會在前期介入出提出很多有價值的建議,就象天福苑項目中,現(xiàn)在僅僅是事后諸葛了,從這里更可以看出來提前的物業(yè)管理思維的重要性。

1、網(wǎng)點上的三層平臺,如果早先設(shè)計定位明確好是上人屋面或非上人屋面就好了,并且設(shè)計圖紙中應(yīng)當(dāng)考慮到所有網(wǎng)點房的空調(diào)設(shè)計位置,使物業(yè)管理人員和銷售人員能夠?qū)灿胁糠值氖褂孟驑I(yè)主提前作出說明和聲明。

2、開發(fā)商高估了業(yè)主對車庫的需求。

3、一般來說,新產(chǎn)品有較好的賣點,但問題在于它們并不成熟,在維護和管理上面也會有諸多后遺癥,設(shè)備的選型,首要的是質(zhì)量性能--不出毛病;退而求其次,則需要方便維修,配件易于采購等等。

4、維修基金的建立,應(yīng)由工程方面提出來,因為我們都知道任一設(shè)備的使用年限和維修率,電梯多少年后會報廢更換?涂料多長時間失效需重新粉刷?大型空調(diào)設(shè)備的年維修成本究竟是多少?所有公共燈具多少年全面換掉一批?所以,業(yè)主買了房子是一切問題的開始,而不是結(jié)束。

第二篇:對房地產(chǎn)方面的建議

一、同建設(shè)項目方案相配套,物業(yè)管理公司也應(yīng)較早提交相應(yīng)的物業(yè)管理前期介入方案。定下總的目標(biāo)、工作范圍、計劃步驟和實施成果。最顯著的實施成果應(yīng)當(dāng)是:《臨時業(yè)主公約》、《前期物業(yè)管理合同》以及定期發(fā)送的《優(yōu)化設(shè)計建議》、。

二、現(xiàn)代居住類物業(yè)的產(chǎn)權(quán)形態(tài),其中有十分巨大的、各業(yè)主按份公有的財產(chǎn)。這些財產(chǎn)根本無法與各自完全私有的部分分開,它時時刻刻地在為業(yè)主的生活提供著各方面的保障,所以對一切公有財產(chǎn)進行長期的運營規(guī)劃是物業(yè)管理公司的任務(wù)。為確保盡早做出合乎事實標(biāo)準的建筑物管理財務(wù)測算,專業(yè)物業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)參與前期圖紙的會審工作,盡量全方位地了解房地產(chǎn)建設(shè)施工安裝配套的各個環(huán)節(jié),對物業(yè)管理公司的主要經(jīng)理人員進行房地產(chǎn)方面的行業(yè)培訓(xùn),也非常必要。

三、物業(yè)管理如何深入地理解規(guī)劃設(shè)計中的思想、理念和要點,對一個成功的物業(yè)管理項目來說很關(guān)鍵,當(dāng)前我們做的物業(yè)管理項目還沒有上升到標(biāo)準化的層次,離人性化的要求就更遠了,實際上理想中的物業(yè)管理,應(yīng)當(dāng)是從地產(chǎn)設(shè)計里面的細節(jié)入手,了解設(shè)計的理念和思維,便于物業(yè)管理對建筑藝術(shù)的解說和詮釋。

四、銷售宣傳期間,組織對銷售人員進行物業(yè)管理方面培訓(xùn),在與物業(yè)管理相關(guān)問題上達成共識和統(tǒng)一口徑。

五、入住以前,嚴格接管驗收工作,這項工作在天福苑物業(yè)管理實踐中還是執(zhí)行得不錯,必須要堅持。

六、保修期內(nèi),開發(fā)商應(yīng)當(dāng)會同各施工安裝單位和物業(yè)管理公司簽定《三方

保修合同》,因為施工承包商的利益受控于開發(fā)商,而與物業(yè)公司無直接關(guān)聯(lián)關(guān)系,對物業(yè)管理進行保修協(xié)調(diào)上面就會陷入人情債而無法正常配合,行之有效的方式,是將保修聯(lián)系工作交付物業(yè)公司處理后,如施工單位保修不及時,尋求替代品盡快解決問題,成本從質(zhì)保金中扣除,這樣避免物業(yè)管理公司對業(yè)主“裝模作樣”地進行保修聯(lián)系服務(wù),如果業(yè)主仍然不滿,則可以從合同當(dāng)中歸責(zé),進而考核物業(yè)管理的績效。

七、物業(yè)公司明確的定位是管理者,凡是用戶的違章、變更原設(shè)計以及侵犯其他業(yè)主權(quán)益的行為,物業(yè)公司必須要當(dāng)即予以制止,這樣才能較好地控制事態(tài)發(fā)展,如果不能嚴格管理,則物業(yè)管理公司無從代表委托人的利益,它也的確存在的意義不大。

八、對物業(yè)保險事宜,開發(fā)商也應(yīng)及早考慮,因為現(xiàn)代社區(qū)的公共安全責(zé)任事件和消防火災(zāi)隱患都非常大,在我們所經(jīng)歷的大廈管理當(dāng)中,投保財產(chǎn)一切險(自然災(zāi)害,如地震、火災(zāi)等),機器損害險(機器意外事故等),公眾責(zé)任險(公共區(qū)域的設(shè)備的傷害),家居保險(財產(chǎn))等境外開發(fā)商都非常重視,如電梯和停車場的投保,每年都定期跟蹤,但是內(nèi)地業(yè)主和開發(fā)商的共識則是錢花得越少越好,實際上將自己頭上懸了一把達摩克利斯之劍。

九、開發(fā)商與政府部門籌備成立業(yè)主委員會時,應(yīng)當(dāng)保證各層次的代表都有公平的權(quán)利訴求,開發(fā)商是否要有利益委托人成為業(yè)主委員會委員,這是必須考慮的問題,高層、多層和網(wǎng)點有著不同的成本參與模式和利益分歧,讓他們都能發(fā)出自己的聲音才是合理的,否則業(yè)主委員會不可避免地將發(fā)生部分業(yè)主侵犯其他業(yè)主權(quán)益的事件。